xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự việt nam và thực tiễn thực hiện tại ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương việt nam

Xu ly tai san the chap la nha o theo quy dinh cua phap luat dan su Viet Nam va thuc tien thuc hien tai Ngan hang Thuong mai Co phan Ky thuong Viet NamXu ly tai san the chap la nha o theo

TRUONG DAI HOC LUAT HA NOI

NGUYÊN HỮU TIẾN ANH

XU LY TAI SAN THE CHAP LA NHA Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHAP LUAT DAN SU VIET NAM VA THUC TIEN THUC HIEN TAI NGAN HANG THU ONG MAI CO PHAN KY THUONG VIET NAM

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC (Định hướng ứng dụng)

HA NOI, NAM 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HANOI

NGUYEN HUU TIEN ANH

XU LY TAI SAN THE CHAP LA NHÀ Ở THEO QUY ĐỊNH CỦA

PHAP LUAT DAN SỰ VIET NAM VA THUC TIEN THUC HIEN TAI

NGAN HANG THU ONG MAI CO PHAN KY THUONG VIET NAM

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC Chuyên ngành: Luật dân sự và tô tụng dân sự

Mã sô: 8380103

Người hướng dan khoa học: TS Nguyen Minh Tuan

HA NOI, NAM 2021

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bô trong bắt kỳ công trình nảo khác Các sô liệu trong luận văn là trung thực, có nguôn gôc rõ ràng được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi zin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của luân văn này

Tac giả luân văn

Nguyễn Hữu Tiến Anh

- Nghị quyêt sô 42/2017/QH14 ngày 21 tháng 06

năm 2017 về Thí điểm xử lý nơ zxâu của các tổ

chức tín dụng

- Toa an nhân dân

- Ngân hàng Thương mại cô phân Kỹ thương Việt

Nam

- Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-B TP-

B TNMT-NHNN ngày 06 tháng 06 năm 2014

Hướng dẫn một sô vân đê về xử lý tài sản bảo đảm

- Thương mại cô phân

- Ủy ban nhân dân

L Ly do Chom dé taic ecccccccccscsessesssssesssesseseessesserssessesseesensvenseeseesensneencnees 1

2 Tình hình nghiên cứu đề tài 2 SE 9V S9 c2 v3 2

3 Mạc fknghHiiwCEN:-⁄⁄:x:G:123⁄50200000L2đ0S60G60uW2Gig86 S

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 2 t+zestzrxzrzv 5

5 Các phương pháp nghiên cứu - 5s csestseccverrsrere 5

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - 5-5556 6

7 Bồ cục của luận văn - 6-2 s2 1391515111111 12 1e 6

CHƯƠNG 1 MỘT SÓ VÁN ĐẺ LÝ LUẬN VẺ XƯ LÝ TÀI SAN THẺ

143 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở - 55-5 +sccxezxrcsez 15 13.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở - 15

123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com

13.4 Các phương thức xử lý tài sản thé chap la nha @ 23

13.5 Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở 2

13.6 Chủ thêxử lý tài sản thế chấp là nhà ở - 26

13.7 Hậu quảpháp lý khi xử lý tai san thé chap là nhà ở 26

KET LUAN CHUONG Diccionaris 27 CHUONG 2 THUC TRANG PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA NHA O THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ NET NA N2 1ttcxeifsctataccadcco tia attikadotsoeag 29 2.1 Căn cứ xử lý tài sản thế chấp là nhà ở - 2-5-6555 29 2.2 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở 30

2.2.1 Xử lý tài sản thé chap là nhà ở theo thỏa thuận 30

2.2.2 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo quy định của pháp luật 32

2.3 Quyền và nghĩa vụ các bên trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là HỆ (224v rtxutaatactàSctxtaiiactàsctxtaididaccsctdtdtadide¿scradtqtadi 33 13-1: Bế ti CHẾN:¡z6¿6-.¿2200c20i65cG 200012 A0060 di0a.dagai 33 153 Bá nền tệ LÊN con oacciioiaoioaaaiaa-Ÿaang 34 2.3.3 Bên giữ tài sản thế chấp - 2-2 SE 1313p cv 36 2.4 Trinh tr, thủ tục xử lý tài sản thể chấp là nhà ở 37

2.5 Trách nhiệm phối hợp giữa các cơ quan hữu quan trong xử ly tai

VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA NHA Ở TẠI NGÂN HÀNG

THUONG MAI CO PHAN KY THUONG VIET NAM

3.1 Thực tiễn áp đựng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là nhà ở tại

Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt NÑam - 2-5652, 45

XE NHg là GHI G G ƒŸEŸEỶEEE-=——-——- 45 3.1.2 Mặt hạn chế, bất cập - S9 SE S3 1513131525 47 3.2 Một số giải pháp và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về

xử lý tài sản thế chấp là nhà ở 2 SE E9 E222 242 54 KET LHẬN CHƯƠNG (02:5 1060002224068A002AG058 64 PHAN KẾT DUẬN:::.-¿c-.czc- 2022 0,240, dà600.dd4466ladguà 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Ly do chon dé tai

Tại Việt Nam, xuât phát từ nhu câu thực tê vả câp thiệt của đời sống xã hội, các giao dịch dân sư, kình doanh thương mại được xác lập ngày cang nhiêu củng với sư gia tăng của các tranh châp Đảm bảo cho việc thực hiện cam kết, thỏa thuận trong giao dịch dân sự, kinh doanh thương mại, các bên thong Iva chon cho minh một hoặc nhiêu biện pháp bảo đảm phù hợp Pháp luật hiện hành quy định chín biện pháp bao dam thực hiện ngÌĩa vụ bao gôm: Câm có, thê châp, bảo lãnh, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, tín châp, bảo lưu quyên

sở hữu và câm giữ tài sản Trong đỏ, thê châp lả biện pháp bảo đảm được sử

dung phô biến và rộng hơn cả, đặc biệt là đôi với các tô chức tin dung

Với sự phát triển của nên kinh tê thị trường tạo điều kiện cho các cá

nhân, tổ chức dễ tiếp cân được với nguôn vốn cho vay của các tỏ chức tín dụng, khiến cho hoạt đông tín dụng trở nên sôi nổi và trở thành nhu câu thiết yếu của nhiêu cá nhân, tô chức Đề đứng vững trong môi trường cạnh tranh mạnh mẽ, các tô chức tín dụng ngoải nâng cao chất lượng dịch vụ còn đặc biệt chú trong đến xử lý tải sản thê chấp 34 lý tải sản thé chap duc coi la biện pháp hữu hiệu giảm thiểu rủi ro cho các tô chức tín dụng đảm bao cho

việc thu hôi một phân hoặc toàn bô sô tiên gốc, lãi khi khách hàng không trả

nơ

Những năm gân đây, nhu câu về nhả ở ngày môt tăng cao vả cũng là đổi tượng được các tô chức tín dụng nhắm đến triển khai các sản phẫm cho vay Việc sử dụng nhả ở làm tài sản thể chấp cũng gia tăng vả trở nên phố biên Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng không ngừng của các giao dịch thê châp tài sản là nha ở thì các quy định của pháp luật vê thê châp và xử lÿ tải sản thê chap la nha ở dân bôc lô những điều bât cập gây khó khăn cho các tô chức tin dụng trong công tac xử ly tài sản và lúng túng cho cơ quan nha nước khi giải quyết tranh chap

Xuất phát từ những vân đề trên, tác giả đã chon dé tai “Xir ly tai san thé châp là nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng thương mại cỗ phân Kỹ thương Việt Nam” là đề tải luận văn của mình Các vân đê được đưa ra trong luận văn xuất phát từ việc nghiên cứu một cách có hệ thông, khoa học các quy định pháp luật, đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định trên thực tê để góp phân hoàn thiên hơn nữa các quy định pháp luật hiên hành về vân đề xử lý tài sản thê châp lả nhả ở vả tao

ra một cơ chê phù hơn hơn trong vân đê này

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Ở Việt Nam, nhiêu công trình tập trung tìm hiểu vả nghiên cứu có nội dung xoay quanh đến vân đê thuộc phạm vi nghiên cứu của luận văn, có thể

kế đến các công trình sau:

- Sách tham khảo, chuyên khảo:

TS Nguyễn Minh Tuân (chủ biên) (2016), Binh luận khoa học Bộ luật dân sự

của Nước Công hòa vã hội chủ nghĩa Điệt Nam năm 2015, NXB Tư pháp

TS Nguyễn Minh Oanh (chủ biên) (2018), Binh iuân Luật Nhà ở năm 2014,

Nxb Lao dong

TS Vũ Thị Hồng Yên (2017), Tài sđn thế chấp va xit i} tai san thé chap theo am' định của bộ luật dân sự năm 2015 (sách cimyên khảo) Nxb Chính tn Quốc gia Sư thật

Trương Thanh Đức (2018), Chứn biện pháp bảo đảm ngiữa vụ hợp đông (Quy định, thực tễ và thiết kế giao dịch theo Bộ luật dân sự hiên hành), \xb Chính trị Quốc gia Sư thật

- Luận án tiến sĩ luật học , luận văn thạc sĩ luật học:

TS Vũ Thị Hỏng Yên (2013), Tài sẩn thế chấp và xử ̃ tài sản thê chấp theo

am định của pháp luật dân sựt Việt Nam hiện hành: Đại học Luật Hà Nội Phạm Vân Anh (2017), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương iai đề đảm bảo cho hợp đồng tín đụng, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội.

học Luật Hà Nội

Phạm Đức Huy (2019), Thế chấp nhà ở hình thành trong tương iai theo qmp đinh pháp iuật Việt Nam tại Ngắn hàng TMCCP Ngoại thương Piệt Nam, Luận văn thạc sĩ luât học, Đại học Luật Hà Nôi

Lê Văn Lợi (2019), Thể chấp và xử iÿ tài sản thê chấp, Luận văn thạc sĩ luật học, Đai học Luật Hà Nội

Lo Thanh Thủy (2016), Pháp luật về xử iÿ tài sản bảo ããm trong Ngân hàng

thương mại tại Việt Nam — Thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng thương mại cỗ phân Đầu tư và Phát triên Việt Nam — Chỉ nhánh Sơn La, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại hoc Luật Ha Nôi

Nguyễn Hoảng Quân (2020), Hop đồng thế chấp nhà ở theo qmy định của pháp luật dân sự và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng thương mại cô phan Việt Nam Thịnh Vương, Luân văn thạc sĩ luật học, Đai học Luật Ha Noi

Nguyễn Đức Lơi (2020), Thế chấp và xử Ìý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự và thực tiễn thực hiện, Luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Ha Nội

Lê Mỹ Duyên (2019), Xứ iƒ tài sản thế chấp là bất đông sđn, Luận văn thạc sĩ

luật học, Đại hoc Luật Hà Nôi

Nguyễn Thị Nga (2008), Pháp iuật về thê chấp quyén sit dung đất ở Diệt

Nam, luận án tiên sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật

Nguyễn Trung Hiểu (2015), Thể chấp và xử iý tài sản thế chấp theo pháp luật ddn su Việt Nai hiện hành, Luận văn thạc sĩ luật học, Khoa Luật Đại hoc Quốc Gia Hà Nội

- Các bài viết đăng trên tạp chí

T5 Vũ Thị Hồng Yên (2010), “Đăng ý thể chấp tài sản hình thành trong

tương lai — Những vẫn đề cần hoàn thiện”, Nghiên cứu lập pháp (02), tr 46- 52

hình thành trong tương lai — vướng mắc từ những quy đinh của pháp iuật hiên

hành”, Ngân hàng nhà nước Việt Nam (10) , tr 27-32;

Cao Thị Kim Tĩnh (2020), “ Bừdh luận các sai sót trong quả trinh kê biên, vự σ' tài sản thê chấp đề thi hành bản an quyết đĩnh Kinh doanh thương mai ”,

Lê Anh Tuân (2015), “Giải quyết tình imống kê biên, xử Ìý tài sản đang thể chấp ”, Dân chủ và pháp luật (07), tr 30-32;

Nguyễn Ngọc Điện (2014), “Woàn thiện các qmp định về quản j# và xử Ìÿ tài sản thê chấp ”, Nghiên cửu lập pháp (23), tr 29-34

Lê Minh Thanh (2019), “Xir i} tài sản thê chấp bảo đãm thực hiện hợp đồng

tin dung”, Pháp luật vả thực tiễn (38), tr 78-86

Nguyễn Xuân Quang, Trân Ngọc Tuân (2018), “Ơn? đinh tìm giữ tài sản thê

chấp đề xử iÿ theo pháp iuật Việt Nam và một số kiến nghị ” Dân chủ và pháp luật (09), tr 51-54;

Nhin chung cac cong trình nêu trên chỉ nghiên cửu nội dung liên quan đên đê tải của tác giả ở mức nhỏ lẻ, chưa thực sự đánh giả tông quát hoặc phân tích chủ yêu dựa trên cơ sở các quy định pháp luật, thiêu liên hệ với thực

tế công tác xử lý tải san thé chap là nhà ở tại các tô chức tín dụng hoặc được

tiếp cận đưới nhiêu góc đô khác nhau Các vân đê tác giả đưa ra trong luận van nay không chỉ là sự khái quát các vân đề pháp lý trên cơ sở các quy định

pháp luật Việt Nam hiện hành mả còn rút ra tử thực tiến hoạt đông tại các tô

chức tín dung trong giai đoạn xử lý tài sản thê châp Chính vì vậy luân văn

“Xử ly tai sản thê châp là nhà ở theo quy định của pháp luật dân sư Việt Nam

và thực tiễn thực hiện tai Ngan hang thương mại cô phân Kỹ thương Việt Nam” la mét dé tài nghiên cứu mang tính câp thiết nhằm gop phân vảo việc nghiên cửu, hoàn thiện pháp luật về vân đề nảy phù hợp với thực tiễn phát triển của đât nước.

luật về thê châp và xử lý tải san thé châp, luận văn đồng thời làm sáng tỏ về mặt lý luận và thực tiễn thực hiên các quy định pháp luật xử lý tai san thé châp là nhà ở nói chung và thực tiễn thực hiện các quy định nảy tại Ngân hảng TMCP Kỹ thương Việt Nam nói riêng Được sư hỗ trợ của Giảng viên, tác giả khẳng định luân văn trình bảy các vân đề một cách toàn diện, đảm bão tính hệ thông vả lông ghép nội dung thực tiễn thu nạp từ quả trình công tác liên quan đên vân đê đang nghiên cứu trong bôi cảnh Việt Nam hiện nay Từ

đó, đưa ra những nhận định, đánh giá vê những kết quả đạt được, những mặt hạn chê, bât cập của hệ thông pháp luật hiên hành về xử lý tải sản thé chap la nhả ở Đông thời đưa ra các giải pháp đông bộ nhằm hoản thiên hơn nữa các

quy định của pháp luật vê vân đê nghiên cứu nêu trên

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu luận văn không chỉ tập trung các vân đê lý luận

mả còn nghiên cứu các quy định hiện hành của pháp luật dân sư về xử lý tải

sản thể chấp lả nhà ở, đồng thời tổng hơp, phân tích, đánh giá thực tiễn thực

hiện quy định của pháp luật trên thực tê, đưa ra những kết quả đat được, những hạn chê, bât cập và kiến nghị phương hướng giải quyết những vân để còn tôn tại

Vệ phạm vi nghiên cứu, luận văn tập trung phân tích các vân đê về xử

lý tai san thé chap 1a nha ở theo quy định của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hảnh, đánh giá thực thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật vê xử lý tải san thé chap lả nhà ở và một sô tranh chấp phát sinh từ việc xử tải sản thể

châp là nhả ở tại Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam kể từ khi BLDS

năm 2015 có hiệu lực cho đên nay

Š, Các phương pháp nghiên cứu

Dưa trên nên tảng phương pháp luân duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử trong triết học Mác - Lênin, luận văn kết hợp chủng với một sô phương

châp là nhà ở, Phương pháp tổng hợp nhằm khái quát hóa thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật về xử lý tai san thé chap là nhà ở để đê xuất các kiên nghị hoàn thiện pháp luật, Phương pháp so sánh được áp dung dé tim ra những nét khác biệt và tương đông giữa nội dung các quy định của pháp luật của Việt Nam về xử lý tải sản thê châp lả nhà ở; Phương pháp tông kết thực tiễn nhằm kết hợp nhuân nhuyễn vả toàn điện giữa kiên thức lý luân và thực tiễn đề làm rõ vả sáng tỏ những vân đê cân nghiên cứu về xử lý tải sản thê chap la nha @

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Những kết quả nghiên cứu của luận văn củng cô các vân đề lý luận, các vân đê pháp lý về xử lý tải san thé chap, làm sáng tö tính ứng dụng của các

quy định pháp luật dân sư hiện hảnh trong bôi cảnh BLDS năm 2015 có hiệu lực pháp luật và đi vào thực tiễn Với những gia trì về lý thuyết, thực tiễn được nghiên cứu, luận văn sẽ cung câp những giá trị hữu ích, trở thanh tai liệu tham khảo, hướng dẫn vận dụng các quy định của pháp luật đối với nhiêu đồi tượng trong xã hôi, là cơ sở quan trong đề các cơ quan chức năng trong phạm

vi, thâm quyên sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hê thông quy định pháp luật vê

xử lý tài sản thé chap là nhả ở tại Việt Nam

1 Bố cục của luận văn

Ngoải lời mỡ đâu, kết luận, danh mục tải liệu tham khảo, muc lục; Luận văn được kết câu bởi 03 chương, cụ thể

Chương 1: Những vân đê lý luận về xử lý tải san thé chap 1a nha @ Chương 2: Thực trạng pháp luật về xử lý tài sản thê châp lả nhả ở theo quy định của pháp luật dân sư Việt Nam

Chương 3: Thực tiễn thực hiện quy định của pháp luật vê xử lý tài sản thé chap là nha ở tại Ngân hảng TMCP Kỹ thương Việt Nam

NHÀ Ở

11 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà ở

111 Khái niệm nhà ở

Từ xa xưa, nhà ở đã là một phân không thể thiêu đôi với cuộc sông con

người vả mang ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sông Nhà ở không chỉ

bảo đảm cho nhu câu ở của con người mả còn biểu thị các giá trị bản sắc văn

hóa, lịch sử của quốc gia, dân tộc Do đó, vân đê nhà ở không chỉ trở thành sự quan tâm đổi với cá nhân mà còn là vân đê được toàn thể zã hội chủ trong Sở hữu nhả ở, sử dụng nhả ở, giao dịch về nhả ở và các hoạt đông khác liên quan dén nha ở lả các nội dung pháp lý được pháp luật quy định cụ thể và được ghi

nhận trong Hiền pháp năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm

2014, Luật Đât đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bât đông sản năm 2014 vả cac văn bản phap luật khac co liên quan

Hiện nay, khải niệm nhà ở có khả nhiêu ngành khoa học nghiên cứu đưới những góc đô khác nhau Dưới góc đô triệt học thì nhà ở là lượng vật chât định hình kiến trúc, đông bộ và mang tính văn hóa Theo phạm trù xã hôi học thì nhả ở là phương tiện đáp ứng nhu câu ở của con người; dưới góc độ kính tê hoc thì nó là khối tai sản thường có giá trị lớn trong tổng tải sản quốc gia Theo từ điểm Tiếng Việt, “nhà ở” được định nghĩa là “Chỗ ở và sinh hoat của một gia đình | Con đưới gúc độ pháp lý thì theo Điêu 3 Luật Nhả ở năm 2014: “Mna ở là công trình xáp đưng với mục đích đề ở và phục vụ các nằm cau sinh hoat ciia hé gia đình cả nhân ”, Điêu 3 Luật Xây dựng năm 2014

“Công trừnh xân đưng là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao đông của cơn người, vật liêu xây dựng thiết bị lắp đặt vào công trình, đưoc liên kết dinh vi với đất có thé bao gém phân dưới mặt đất phân trên mặt đắt phân dưới mặt

nước và phân trên mặt nước, đươc xây dựng theo thiết kế ˆ

' Ngưyễn Như Ý (Chủ biên): Tử điển tổng Việt, Nxb Giáo đục , Hà Nội năm 2001 tr 514

nó luôn gắn với nhu câu thiết yêu của con người Không những vậy, nhà ở còn là một tài sản, một bắt động sản có giá trị

ở cũng được coi là một loại bât đông san

Thư: hai, Nha ở được xây dựng gan voi mục đích là để ở hoặc phục vu

nhu câu sinh hoạt của con người Đặc điểm này mang tính đặc trưng nhât của

nha ở Có nhiêu loại công trình khác được xây dưng nhằm phục vụ mục đích

khác nhau như phục vu kinh doanh, biểu diễn nghệ thuật, tham quan du lịch, th không được coi là nha ở Nhà ở cũng chính là không gian cư trú, sinh sông của cá nhân hoặc của các thành viên trong gia đính Nó không chỉ

có giá trị vat chat ma con mang gia trị tỉnh thân to lớn đôi với mỗi thành viên

trong gia đính, gắn kết tình cảm giữa các thành viên, từ thể hệ trước tới thê hệ sau Ngoải mục đích chính la để ở hoặc phục vu nhu câu sinh hoạt của con

người, có thể sử đung nhả ở vào những mục đích khác nhau như dùng để tặng cho, dùng là tai sản bao dam, hay dung dé dau ty dai hạn

Thứ ba, nhà ở là loại tài sản có giá trị lớn Do mang tính bên lâu, được đâu tư về thiết kê, thi công, tiện ích, mang lại nhiêu lơi ¡ch trong cuộc sông hang ngày của con người nên nhả ở có giá trị kinh tê lớn Các yêu tô khác gắn

liên với nhả ỡ có thể khiến giá trị của nhả ở tăng thêm như vị trí địa lý, môi

trường xung quanh, yêu tô thâm mỹ, Bên canh đó, khi tham gia vao giao dịch dân sự nó phải đáp ứng những điều kiện đặc biệt hơn so với những tải sản thông thường khác.

tập thể hay của nhả nước

113 Phân loại nhà ở

Căn cứ trên khái niệm và đặc điểm của nhà ở, ta có thể phân loại nhà ở

theo nhiêu cách khác nhau

Một là, dựa trên đổi tượng cia thé chap, ta co thé phân loại nhả ở thanh:

Nhà ở của tô chức, cá nhân xây dưng trên thửa đât hợp pháp của mình như

nhả ở đã hoàn thành xây dựng đã được cập giây chứng nhận quyên sử hữu nha ở, nha ở hinh thanh trong tương lai đã hoan thanh xây dựng nhưng

chưa được cập giây chứng nhận quyên sử hữu nhà ở

Nhả ở được mua của chủ đâu tư trong dư án đâu tư xây dựng nhà ở như

mua nhà chung cư, nhả ở riêng lẻ thuộc khu đô thị kiểu mẫu từ chủ đâu tư

dự án, nhà chung cư hình thành trong tương lai, nhà riêng lẽ hình thành

trong tương lai thuộc khu đô thị kiểu mẫu tử chủ đâu tư dự án

Nhà ở của chủ đâu tư xây dựng trong dự án đâu tư xây dựng nhà ở như các

dự án nhà @

Hai là, dưa trên đặc tính sử dung, ta co thé phân loại nhà ở thành:

Nhả ở riêng lẽ là nhả ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyên sử dụng hợp pháp của tô chức, hô gia đình, cá nhân, bao gồm nha

biệt thự, nhả ở liên kê và nhà ở độc lập

Nhà ciung cư là nhà có từ 2 tâng trở lên, có nhiêu căn hô, có lôi đi, câu thang chung, có phân sở hữu riêng, phân sở hữu chung vả hệ thông công

trình hạ tâng sử dụng chung cho các hộ gia định, cá nhân, tổ chức, bao

gôm nhà chung cư được xây dựng với mục đích dé ở và nha chung cu

được xây dưng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Nhà ở thương mại là nhà ữ được đâu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chê thị trường

- Nnad céng vu la nha @ duoc ding dé cho các đôi tương thuộc diện được ở nha công vụ theo quy định của Luât nay thuê trong thoi gian đảm nhận chức vụ, công tác

-_ Nhà ở đề phuc vụ tái định cư là nhà ở để bô tri cho các hô gia đính, cá

nhân thuộc điện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đât ở, bị giải tỏa

nha ở theo quy định của pháp luật

- Mnà ở vã hôi là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đổi tượng được hưởng chính sách hỗ trợ vé nha ở theo quy định của Luật này

Ba là, dưa trên kết câu kỹ thuật xây dựng, ta có thể phân loại nhà ở thanh: Nha biét thu, nha cap I, nha cap II, nha cap III, nha cap IV va nha tam Bon là, dựa trên mức đô hoàn thanh, hình thành, ta có thé phân loại nha

ở thảnh: Nhả ở có sẵn vả nhả ở hình thành trong tương lai Trong đỏ nhả ở

hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quả trình đâu tư xây dung va chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”

Căn cử trên mối đặc tính ta lai có những cach phân loại nhà ở khác nhau, tuy nhiên dù phân loại theo cách nao thì nhà ở cũng là nơi để ở, phục vụ các nhu câu sinh hoạt cho cá nhân vả gia đính và nó luôn gắn với nhu câu thiết yêu của con người, là một loại tải san, bắt đông sản cỏ giá trị

12 Thế chấp tài sản là nhà ở

1.21 Khái niệm thế chấp tài sản là nhà ở

Việc nghiên cứu ban chat cla thé chap tai san la nha @ co vai tro, y nghĩa quan trong trong thực hiên pháp luật Trước hết, cân luận giải khái

niệm thê chap tai san là gì Từ điển Tiếng Việt giải thích “Thế chấp [tai san]

đìmg làm vật bảo đảm, thay thể cho số tiền vqy nến không có khả năng trả đing kì hạn”? Trên cơ sở ngữ nghĩa cơ bản của thê châp như trên, chúng ta

có thể hiếu thê châp lả cách thức mả bên có quyên và bên có nghĩa vụ thöa

` Nguyễn Hoàng Quân (2020), Hp đổng thể chấp nhà ở theo guy định của pháp luật dân sự và thực tiển

tuec hidn tai Neth hàng Đương mại cổ phẩn Việt NEau Thính Vương, Luận văn thác sĩ mật học , Đai học Luật

Hà Nồi tr 24

' Viên ngôn ngữ: Tử điển Tiếng Việt, Nxb Đi Nẵng nắm 2000 Tr 934

thuận lưa chon dé đảm bao cho việc thực hiện nghĩa vụ khi nghĩa vụ bị vì phạm Khi người có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng,

không đây đủ nghĩa vu của minh thì người có quyên phải sử dụng biện pháp bao dam để thay thê cho việc thực hiện nghĩa vu

Nhin về sự phát triển của ngành luật dân sự, có thể thay khai niém thé

chap tai san d4 duoc xuat hiện từ thời La Mã cô đại Theo đó, người có nghĩa

vụ phải chuyển giao một sô tài sản của mình cho bên có quyên, khi người có ngiữa vụ thực hiện xong thì bên có quyên sẽ hoản trả lại tài sản cho bên có nghĩa vụ Hiện nay, khi tim hiểu vê bản chât của thê châp tải sản, giới luật học

có nhiêu cách tiêp cận khác nhau Có quan điểm tiếp cận thê chấp đưới góc đô

là một giao dich dan su: “Ban chat cia quan hé thé chap tai san dé dam bao thực hiện hợp đồng tín dung ngân hàng là quan hệ hợp đồng _”° Có quan điểm lại tiếp cận việc thực hiện pháp luật về thê châp dưới góc độ là một loại vật quyên bảo đảm: "Thể chấp ià một biện pháp bảo đảm mang tinh chất đối vật, được pháp iHật ghỉ nhận và bao đam thực hiện đỗi với các bên trong quan hé thé chdép"* Nha @ duoc coi là loại tài sản đáp ứng nhu câu về chỗ ở,

chỗ làm việc cho các cơ quan, tô chức, cá nhân trong xã hội Chúng được nhìn

nhận là một loại bat động sản Do vậy, chủ sở hữu nhả ở cỏ thế thê châp nhả ở

để bảo đảm thực hiện môt nghĩa vụ dân sự Theo Điều 317 Bô luật Dân sự

2015 thì “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây goi ià bên thê chấp)

đìmg tài sản thuộc sở hữãt của mình đề bảo đảm thực hiện ngiữa vụ mà không giao tài sản cho bên kia (sau day goi là bên nhân thế chấp)" Như vậy, chủ sở

hữu nhả ở có thể dùng nhả ở để đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ mả

không giao nhà ở cho bên thê châp Liên quan đến thé chap tai san là nhà ở, pháp luật có nhiêu văn bản quy phạm pháp luật đê cập tới nhưng lại chưa đưa

nghĩa thê châp nhà ở như sau: “Thế chấp tài sản ià nhà ở là việc một bên (san đây goi là bên thê chấp) sử đưng nhà ở thuộc sở hữmi hợp pháp của mình đề đảm báo thực hiện nghĩa vụ dân sự trước bên nhận thê chấp mà không giao tài sản cho bên nhận thé chap sa

quả Trên cơ sở khái niệm, có thê đưa ra những đặc trưng của thê chấp tải sản

la nha ở như sau:

TÌut nhất, đôi tương của biện pháp bảo đâm la nha ở được đăng ký quyên sở hữu và có thể giao dịch

Trong thê châp tải sản, các bên không chuyển giao cho nhau tài sản mà chỉ chuyển giao những giây tờ xác định tình trạng pháp lý của tài sản Vi vay, các tải sản là đôi tương của thê chấp cũng phải lả những loại tai san co thé

đăng ký quyên sử hữu hoặc có căn cứ xác định quyên sở hữu Như vậy, các

loại tải sản như vảng, đá quý không thê trở thành tài sản thê châp Ngoài ra, các loại tài sản vô hình nhưng có thể đăng ký quyên sở hữu cũng có thể trở

thánh tài sản thê châp như quyên tác giả, quyên sở hữu công nghiệp, quyên

đời nợ cũng có thể trở thành tài sản thể chấp Việc không chuyển giao tải san

giữa các bên lả một ưu thê của người thê chấp trong biện pháp bảo dam khi

người thê châp vẫn có thể sử dụng, khai thác công dụng, hưởng lơi ích tử tải

san thé chap Tai sản là nhả ở là đôi tượng của biện pháp bao dam thé chap

như vậy cũng cân được đăng ký quyên sở hữu Đi cùng với ưu thê không

chuyển giao tài sản là rủi ro nhật định đôi với bên nhận thê châp khi chỉ nắm giữ giây tờ chứng minh quyên sở hữu nhả ỡ Một trong những cách tốt nhat dé

giảm thiểu rủi ro là chứng minh được quyên sở hữu của bên thê châp đôi với tai san thé chấp thông qua các giây tờ pháp lý aả bên thể châp sẽ chuyên giao cho bén nhan thé chap

Đề nhả ở đáp ứng được là đôi tượng của biện pháp bảo dam thé chap ngoài việc nhà ở được đăng ký quyên sở hữu thì nhà ở này cân đáp ứng điêu kiện la tai san co thé giao dich That vay, tai sản là đổi tượng của thể châp phải là tài sản được phép giao dịch Khi quyền lợi của bên nhân thể chập bị ảnh hưởng do vi phạm nghĩa vụ của bên thê châp, để đảm bảo cho việc xử lý

nhả ở thê châp bù trừ phân nghĩa vu bị vi phạm thì nhà ở này phải chuyển

nhượng được bằng giao dịch dân sự hay được phép giao dịch Theo đỏ, tải sản

có thé giao dịch là tải sản đáp ứng hai yêu tô là không phải tai san bị pháp luật

câm giao dịch vả không trong trạng thái tranh châp, đổi tượng của một vụ án

đang được giải quyết hoặc không bị kê biên hay có quyết định thu hôi của cơ quan nhà nước có thẩm quyên Cu thé, tai sản bị pháp luật câm giao dịch lả những loại tài sản không được phép lưu thông trên thị trường Một loại tài sản khác cũng không được phép giao dịch là tải sản gắn liên với nhân thân như

Quyên yêu câu cấp dưỡng, các băng câp, chứng chỉ liên quan tới cả nhân Tài

sản cỏ thể chuyển giao bằng các giao dịch dân sư là những tải sản không trong trạng thái tranh chấp, không phải lả đổi tương của một vu án đang được giải quyết tai Tòa ản các câp và không bị kê biên hay có quyết định thu hôi

của cơ quan nhả nước có thâm quyên

Do đó, đồi với thê chấp tài sản là nhà ở, đôi tương của biên pháp bảo

dam la nhả ở phải được đăng ký quyên sở hữu và có thể giao dịch

Thir hai, thé châp tài sản là nhà ở được đăng ký tai cơ quan nhà nước

Nha ở là tài sản có giá trị lớn, gắn liên với đất và có chứng nhân quyên

sử hữu rõ ràng do vậy được sử dụng phô biên đề đảm bảo thực hiện nghĩa vụ

dân sư trong các giao dịch thê châp đôi với các tô chức tín dụng Việc sử dụng

nhả ở để thê chấp là nhu câu chính đáng của chủ sở hữu để huy đông vốn Tuy nhiên, việc thê châp nhả ở nảy cũng cân đáp ửng yêu câu về đăng ký giao

dich bao dam Đây cũng là cơ sỡ phát sinh hiệu lực đôi với người thứ ba khi

có tranh châp zảy ra Nêu biện pháp thề châp đã được đăng ký đúng theo quy định của pháp luật thì bên nhân thê châp cũng sẽ có quyên truy đòi tải san thé châp và quyên ưu tiên thanh toán từ giá trị tai san do® Thực hiện đăng ký giao

dịch bảo đảm tại các Văn phòng đăng ký đât đai của các quận/huyện hoặc Sở

Tài nguyên và Môi trường nơi có nhà ở

TÌưt ba, điêu liện đặc thù của nhà ở dùng đề thê châp đảm bảo cho việc

thực hiện nghĩa vu

Đề có thể trở thành đôi tượng được dùng để thê châp thực hiện nghĩa

vụ dân sự, nhà ở cân phải đáp ứng các điêu kiện Có giây chứng nhân theo quy định của pháp luật, không thuộc diện đang có tranh châp về quyên sử hữu, đang trong thời hạn sử dụng nhà ở đôi với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, không bị kê biên thi hảnh án/châp hành quyêt định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhả nước cỏ thẫm quyên, không bị thu hồi đât đề thực hiện dự an, không có thông bao giải tỏa, pha đỡ nhà của cơ quan nha nước c0 thâm quyên” Đôi với nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đâu tư thê châp dự

án đâu tư xây dựng dự án phải có hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật được phê

duyệt và cỏ giây chứng nhận quyền dụng đât/quyêt định giao đât/cho thuê đât

của nhả nước, đã hoàn thành xây dựng phân mỏng của dự án (đối với dự án

đâu tư xây dựng chung cư) hoặc hoản thành việc zây dựng ha tâng (đôi với các dự án khác) và không nằm trong một phân hoặc toàn bô tải sản mả chủ đâu tư đã thê châp trước đó mả chưa giải chap

1.23 Dang ky thé chap nha &

Đăng ký thể chấp nhả ở lả thủ tục pháp lý do co quan Nha nước có

thầm quyên thực hiện để ghi nhân về thỏa thuận trong hợp đồng thê chập tải

sản lả nhả ở giữa bên nhận thê châp vả bên thê châp, thể hiện sự ràng buộc giữa bên thê chấp và bên nhận thề chập - là các bên chủ thể trong quan hệ Pháp luật Việt Nam quy định nhà ở là loại tải sản phải đăng ký biên pháp bảo đảm vả việc đăng ký thê châp nhà ở là điều kiện để hợp đồng thê châp tai san

là nhả ở có hiệu lực, là căn cứ zác lập quyên, lợi ích hợp pháp của bên thê châp đôi với nhà ở đó Việc đăng ký thê châp nhà ở có giá trị pháp lý đôi với người thứ ba kế từ thời điểm đăng ký Khi đó, lợi ích của bên nhân thê châp

sẽ được đảm bảo tuyệt đôi khi có chủ thể thứ ba xuât hiện, cùng có quyên lợi trên tai sản thê châp như các chủ nợ khác của bên thê châp, người mua hoặc nhận trao đổi nhà ở,

Hoản thiên thủ tục đăng ký biên pháp bảo đảm, được hiểu là bên nhận

thé chap đã thực hiện việc công bô công khai quyên của mình đôi với tài sản

thê châp Sau khi hoàn thiện thủ tuc đăng ký, bât cứ người thứ ba nảo xác lập các giao dịch tiếp theo trên tải sản thê châp đêu được coi là đã biết , có nghĩa

vụ phải biết về sự tôn tai của giao dịch thê châp nảy Việc đăng ký biên pháp bảo đảm sẽ tiên hành theo quy định tại Nghị định sô 102/2017/NĐ-CP ngày

01/00/2017 của Chính phủ vê đăng ký biên pháp bảo đảm, Thông tư số

08/2018/TT-B TP ngày 20/06/2018 Hướng dẫn một số vân đê vê đăng ký, cung câp thông tin vê biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về dang ky biện phap bao dam tai các Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản của Cuc đăng ký Quốc gia vê Giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp

13 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

1.3.1 Khái niệm xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Tai san thé chap là nhả ở bị xử lý khi nghĩa vụ được bảo đảm có sự vi phạm hoặc trong các trường hợp khác do pháp luật quy định Việc xử lý tài sản thê châp là nhà ở không những ảnh hưởng đên lợi ích của các bên trong

quan hệ thể châp ma còn có thể ảnh hưởng đến lợi ích những chủ thể khác có

liên quan dén nhả ở Do vậy, việc xử lý tải san thé chap la nha @ can phai được tiên hành theo những quy định cụ thể và chặt chế của pháp luật Đề hiểu

rõ khải miệm xử lý tài sản thê châp là nhả ở, chúng ta cân tìm hiểu về xử lý tải sản thê châp Việc nghiên cứu, tìm hiểu về xử lý tải sản thê châp được tiếp cận dưới các góc độ kinh tê và góc độ pháp lý vê thê châp

Dưới góc độ kinh tê: xử lý tài sản thê châp được hiểu là quá trình bán tai sản thể châp nhằm mục đích thu giữ lại những lợi ích vật chât tính bằng

tiên (trong pham vi giả trị tải sản thê châp) thuộc về bên nhận thê châp một

cách nhanh chóng và chủ đông %ử lý tài sản thể châp là quyên của bên nhận thê chấp khi quyên lơi của ho không được bảo đảm trong một quan hệ pháp luật đã được thiết lập từ trước Thông qua zử lý tài sản thé chap dé tim ra giá trị tương đương nhằm bù đắp cho những lơi ích vật chất của bên nhận thê châp Giá trị của tài sản thê chấp là một trong những yêu tô quyết định đến

hiệu quả xử lý tai sản thể chập Giá trị của tai sản thê châp cũng ảnh hưởng đên việc có thể dùng để đảm bảo được toản bô quyên lợi của bên nhận thể

chap hay không Xử lý tải sản thể chấp là một khâu vô cùng quan trọng dé

bảo đảm an toàn cho quyền lơi của các chủ thể, thúc đây sự phát triển của

hoạt đông tín đụng núi riêng và của nên kinh tê núi chung

Còn dưới góc độ pháp lý: xử lý tai sản thê châp được hiểu là quả trình

thực thi quyên của bên nhận thê châp thông qua việc tiên hành các thủ tục định đoạt quyên sở hữu của tải sản thê châp và sô tiên thu được từ việc xử lý tải sản sẽ thanh toán cho bên nhận thê châp Trên cơ sở mục đích của việc xử

lý tai sản thể châp nhằm đảm bảo quyên cho bên nhận thê châpŸ, bên nhận thê

châp cân chứng minh các điêu kiện để thực thi quyên lợi của mình khi phát sinh vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm, trước hết đó lả hợp đông thê châp hợp pháp và có sự rằng buôc giữa các bên tham gia giao dịch Bởi lễ, nêu không tôn tại hợp đông thê châp hoặc hơp đông thê châp không hơp pháp thì bên

' Nguyễn Đúc Lợi (2020), Thả chấp và xử lý tải sẵn thể chấp theo pháp kiật dân sự và tết tiên tuạc hiện,

Luận văn thạc sĩ hiật học , Ðaihoc Luật Hà Nỏi tr 11.

nhận thê châp đồng nghĩa với việc không tôn tại, không phát sinh quyên xử lý

tai san

Việc xử lý tài sản thê châp được tiên hảnh bằng các thủ tục để định đoạt tải san thé châp Tức là cân phải có sư chuyển giao quyên sở hữu tài sản thể châp tử bên thê châp sang cho bên nhận thê châp khi xử lý tải sản thể chấp Các biện pháp xử lý tải sản thê châp sẽ được tiên hảnh và thực hiện theo sự thỏa thuận ghi trong hợp đông thê châp, nêu không có thỏa thuận thì bên nhan thé chap có quyên khởi kiện yêu câu kê biên, phát mại tải sản Trong nhiêu trường hợp, một tải sản có thể được đảm bảo cho nhiêu nghĩa vu, hoặc nhiêu chủ thể cùng có quyền lợi trên tài sản, do đó, khi xử lý tải sản sô tiên thu được có thể dùng để bù đắp cho nhiêu người có lợi ích liên quan trên

tải sản Số tiên thu được từ việc định đoạt tài sản thé chap do thanh toan cho

bên nhận thê châp và các chủ thể khác cùng có quyên lơi trên tài sản theo một thứ tự ưu tiên do các bên thỏa thuân hoặc do pháp luật quy định

Như vây, xử lý tai sản thê chấp chính là việc tiên hành các biện pháp định đoạt tài sản thể châp đề thu giữ số tiên tương đương với nghĩa vụ được bảo đảm Số tiên thu được từ các biện pháp định đoạt tài sản thê chấp sẽ được dùng để bù đắp các lợi ích có liên quan trên tai san thé châp theo một nguyên tắc ưu tiên được xác định rõ ràng và cụ thể Trên cơ sở những tìm hiểu về xử

lý tai san thé châp, có thể định ngiña xử lý tai sản thê châp là nhả ở như sau:

Xit I tea sản thế chấp nhà ở là quả trình thực thi quyền của bên nhận thể chấp thông qua việc tiễn hành các tìm tục định đoạt nhà ở thễ chấp số tiền

thu được từ việc định đoạt đỏ sẽ được đùng đề thanh tođn cho bên nhận thé

chấp và các cìm thê khác cìng có quyên iơi trên tài sản đó theo thứ tự tu tiên

do các bên thỏa thuận hoặc pháp lHật quy định

13.2 Đặc điểm của xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Tìm hiểu đặc điểm của xử lý tải sản thể châp nhà ở là tìm ra được

những điểm riêng đặc trưng của quá trình xử lý nhà ở so với xử lý những tải sản thê châp khác Việc năm bắt những điểm đặc trưng nảy giúp cho việc vận

dụng những quy định của pháp luật vê xử lý tài sản thê châp lả nhả ở được linh hoạt vả hiệu quả Trên cơ sở cac quy định của pháp luật Việt Nam, tim hiểu vả phân tích khái niệm xử lý tải sản thê châp là nhà ở được nêu trên, cỏ

thê đưa ra một số đặc điểm của xử lý tài sản thê châp là nhà ở như sau:

Thứ nhất, đôi tượng tác đông trực tiếp của quá trình xử lý chính la nha

Khi thưc hiện đăng ký thể chap tai sản, nội dung cân kê khai chính lả nhả ở Nhà ở có thể biên động do cơi nơi, sửa chữa, hoặc zây dựng thêm, Việc biến đông này làm thay đổi đối tượng thê châp Thực tê các ngân hảng hiện nay, trong hợp đông thê chấp đêu cỏ nội dung quy định về việc biên động nhả ở do cơi nới, sửa chữa, xây dưng thêm gắn liên với tải sản thê châp

sau thời điểm thê châp đều là tải sản thê chap

Thứ hai, hậu quả pháp lý của xử lý tải sản thê châp là nhà ở lảm châm đứt quyên sở hữu của bên thê châp đổi với nhà ở

Việc xử lý tài sản thể châp chỉ được thực hiện khi có sự vi phạm ngiữa

vụ được bảo đảm Số tiên thu được từ việc xử lý tai san thé chap duoc dung

đề bù đắp, thay thê cho những ãnh hưởng của bên nhân thê châp khi ngiĩa vụ

bị vi phạm Đề xác định được giá trị của nhà ỡ thì cách thông thường và phô

biển là ban tai sản đó Ngoài ra, có thể dùng nó để thay thê cho nghĩa vu được

bao đảm Trên đây đêu là các hình thức xử lý có tính chât định đoat quyên sở hữu đồi với tải sản thê châp là nhả ở

Thứ ba, phương thức zử lý tải sản thể châp là nhà ở đa dạng, phong phú vả phu thuộc vào sư thöa thuận của các bên, trừ trường hợp phap luật co

quy định khác

Phương thức zử lý tải sản thể châp là nhà ở chính lả cách thức để bên nhận thê châp có thê được bù đấp lợi ích do quyên, lợi ích của mình đã bị

xâm phạm Bên thê châp vả bên nhận thê châp có thể thỏa thuận về phương

thức xử lý nhà ở như: tiên hảnh bản nhả ở; bên nhận thê châp nhận chính nhả

ở đề thay thê cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thê chấp Thỏa thuận của

cac bén la hop phap thi su thda thuan do co su rang buéc déi voi cac bén Su thöa thuận về cách thức xử lý tài sản có thể được thiết lập ngay từ khi giao kết hợp đông và trở thành một điêu khoản trong hợp đông thê châp Nêu không

có thỏa thuận từ trước thì tại thời điểm phải xử lỷ nhà ở, các bên cũng có thê thöa thuận vê cách thức xử lý tải sản nảy Chỉ khi nào các bên không có thỏa

thuận hoặc không thể thỏa thuận được hoặc vì lơi ích của Nhả nước, lợi ích đặc biệt của các chủ thê khác thì nhà ở mới có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật

Thứ tư, sô tiên thu được từ xử lý nhà ở thê châp cỏ thể được bảo đảm cho lợi ích của nhiêu chủ thể theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật định hoặc theo sự thỏa thuân của cac bên

Mục đích cuôi cùng của xử lý tải sản thé chap lả giải quyết tổng thể các

lợi ích của các chủ thể có liên quan đến tài sản thê chấp Có những trường

hợp không chỉ có bên thê châp, bên nhận thê chấp cỏ quyên trên nhà ở thê chap ma còn các chủ thể khác cũng có quyên hợp pháp trên tải sản đó như

cac chủ nợ không có bảo đâm; các chủ nợ cùng nhận bảo dam bang nha ở,

người mua, người thuê, người nhận chuyển giao; người bán trả châm, trả dân,

cho thué ma bén thé chap dem đi thê chấp Do vậy, sô tiên thu được từ xử lý

tài sản thê châp được thanh toán cho các chủ thể có liên quan phải dựa trên thứ tự ưu tiên theo nguyên tắc, ai công bô quyên trước sẽ được thanh toản

trước, trừ những trương hợp đặc biệt có quy định của pháp luật Tuy nhiên, các chủ thể trên có thể thỏa thuận đề thay đổi thứ tư ưu tiên thanh toán cho

nhau nhưng không được lảm ảnh hưởng đến quyên và lợi ích hợp pháp của

người khac

Thứ năm, quá trình xử lý nhả ở cân phải tuân thủ các quy định khác về

thủ tục hảnh chính

Xử lý nhà ở là quá trình dịch chuyển quyên sở hữu nhà ở đó sang cho

các chủ thể khác để thu lại tiên, do vậy cân phải có các thủ tục để buộc bên thê châp phải chuyển giao tải sản nêu không tư nguyện thực hiện các thủ tục

thực hiện theo các trình tự của thủ tục tô tụng dân sự Do vây, các thủ tục hảnh chính được thiết lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xử lý được tiên hành nhanh chóng vả hiệu quả chứ không thể thay thê cho thủ tục dân sư

vả càng không thể trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lý tải sản thé chap

1.3.3 Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Việc xử lý tai san thé chap la mét trong những can cir lam châm dứt hợp đông thê châp Theo đó, quyên sở hữu đồi với tài san thé chap cling cham đứt và được dịch chuyển cho bên nhận thể châp hoặc người thứ ba để bù đắp

cho những lợi ích của bên nhân thê châp do sư vi phạm nghĩa vu bảo đảm của

bên thề châp Những hậu quả pháp lý do quá trình xử lý tài san thé chap mang lại sẽ ảnh hưởng đến rât nhiêu các chủ thê khác nhau, do vậy việc zử lý tai sản thê châp chỉ được thực hiện khi có căn cứ luật quy định đã xảy ra

Thứ nhất, khi đến hạn mã bên thê chấp có sự vì phạm nghĩa vụ bảo đảm trong hợp đông”

Nghĩa vụ được bảo đảm thông thường là nghĩa vụ trả nợ đối với tô chức tín dưng trong hợp đông vay Trong hợp đông tín dụng, hợp đông vay thường cỏ hai thời han được nhắc tới là thời hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ gôc

vả trả nợ lãi của cả quả trinh vay vốn; thời hạn trả lãi theo định kỷ Như vậy, nghĩa vụ được bão đảm bị vị phạm đên han ở đây chỉ là đến hạn thực hiện nghĩa vu trả nơ gôc vả lãi của cả quả trình vay von hay đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả lãi theo định kỳ? Về vân đề nay, hiện nay cú hai quan điểm đặt

ra Quan điểm thứ nhât cho rằng tô chức tín dụng có quyền yêu câu xử lý nhà

ở ngay vì bên thê châp đã vi phạm nghĩa vụ Bởi lẽ, một trong những nghĩa

vụ của bên đi vay là nghĩa vu trả lãi theo định kỷ đúng thời hạn (hay còn gọi

* Lê Văn Lợi (2019), Thể c hấp và xứ jí' tki sển thể chip, Luân vẫn thạc si Init hoc , Daihoc Luit Ha Noi

tr24.

để xác định hành vị ví phạm nghĩa vụ và xác đính thời hiệu khởi kiện Quan điểm khác thì cho răng chỉ khi nảo đến hạn của hợp đồng tín dụng mả bên vay không trả tiên gôc và lãi theo thỏa thuận trong hợp đồng thì tô chức tin dụng mới có quyên yêu câu xử lý tai san thé chap Theo guy dinh tại khoản Ì Điều 293 Bô luật dân sự năm 2015 được hiểu rằng theo quy định của pháp luật, nghĩa vu có thể được đảm bảo một phân hoặc toản bộ theo thöa thuận của cac bên, trường hợp cac bên không co thỏa thuận và pháp luật không quy định pham vị bảo đảm thị nghĩa vụ coi như được bảo đâm toan bó, trong đó bao gồm cả nghĩa vu trả lãi, tiên phạt và bôi thường hợp đồng

Như vây, nêu không có thỏa thuận cụ thể trong hơp đồng thé chap la tai

san thể châp bị xử lý ngay khi bên vay vi pham nghĩa vu trả lãi thi chỉ khi nao toản bô ng†ĩa vụ bảo đâm (gôm tiên góc, lãi, phạt vị phạm và bồi thường thiệt hại nêu có) vi phạm, tô chức tín dụng mới có quyên yêu câu xử lý tải san thé châp Trên thực tế, trong hợp đông thê châp của các tô chức tín dụng đêu có thỏa thuận tải san thé chap bi xr ly ngay khi bên vay vi phạm ngiĩa vu trả lãi

Ví dụ: Các bên có thỏa thuận hợp đồng tín dụng cỏ thời han 1Ũ năm và trả nơ lãi theo từng kỳ (trả góp) 3 tháng/lân vảo các ngảy dau thang Néu bén vay vi

phạm nghia vu trả nơ một phân kỳ thì tổ chức tín dụng sẽ chuyển toản bô dư

nợ vay sang nơ quá hạn vả đông thời với việc yêu câu xử lý tai san thé chap, mặc dù thời hạn 10 năm chưa hết

Tlwt hai, khi nghĩa vụ được bảo đảm bị vì phạm trước thời han do su thỏa thuận của các bên trong hợp đông hoặc do pháp luật có quy định

Hiện nay, khi ngân hảng cho vay, khách hàng cân chứng minh được mục đích sử dụng vôn vay Trong hợp đông tín dụng các bên sẽ có thỏa thuận

về mục đích sử dụng tiên vay này Trường hợp khách hàng sử dung tiên vay sai mục đích và tô chức tín dụng phát hiện yêu cầu thu giữ nợ trước hạn.

Vi du: Ngan hang A cho anh B vay 500.000.000 đồng trong thời hạn

02 năm với mục đích vay đề xây sửa nhả, tuy nhiên, mới vay được 03 tháng,

tô chức tín dụng phát hiện anh B không sử dụng sô tiên vay được để zây sửa nha ma sit dung sai muc đích, khi đỏ, ngân hảng có quyên yêu câu thu nợ trước han Trong trường hợp nảy, ngân hảng cân chứng minh được việc anh B

Khi nhà ở dùng để thê châp bảo đảm cho việc thực hiện nhiêu nghĩa vụ, môt

trong các nghĩa vụ đã đên hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn nhưng đêu sẽ được coi là đến hạn và tât cả các bên nhận bảo đảm đêu được tham gia

xử lý tài sản Ngoài ra, co thé ké đên trường hợp bên thê châp phải thực hiện các nghĩa vu khác khi đên hạn mà không còn tải sản nào khác vả giá trị tải sản thê châp đủ để thực hiện cho tât cả các nghĩa vụ đó; trường hợp bên thê

chap bị tuyên bô phá sản mặc dù hợp đồng tín dụng chưa đến hạn

Thw tr, cac trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy

định

Tài sản thê châp bị xử lý trong trường hợp này không phải do hảnh vị

có lỗi của bên thê chấp mả do ý chí của các bén Chang han, bén thé chap

đang kinh doanh thua lỗ, không có khả năng trả nợ cho ngân hảng nhưng

nhan thay nha ở thê chấp cho ngân hàng nêu bị xử lý ngay tại thời điểm này

thi không những trả được hết nơ mà một phân tiên đôi dư để lây vốn kinh doanh tiếp vì gia nha dat đang lên rât cao Nêu được ngân hàng đông ý thì tài san thé chap sé bi x lý trước thời hạn Thông thường tùy theo quy đính vả

quan đến trả nơ trước hạn Ngoài ra có thể kề đến trường hợp nhà ở thê châp

1.3.4 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Phương thức xt ly nha ở thê châp lả cách thức định đoạt nhà ở đỏ nhằm bù đắp quyên lợi cho bên nhận thê châp khi nghữa vụ được bảo đảm có

sự vi phạm Như vậy, kết quả của sự đính đoạt đôi với nhả ở thê châp lả việc

quy đổi nhả ở ra tiên (xem đây là thước đo giá trị so với giá trị của nghĩa vụ

được bảo đảm) Phương thức xử lý nhả ở thê châp được xác định trong hai trường hợp cu thế sau

Thứ nhất, bên thề châp tư nguyên xử lý tải sản thê chấp

Khi đó, việc xử lý tài sản thê châp sẽ diễn ra một cách nhanh chóng và

thuận lợi theo đúng phương thức xử lý mả các bên đã thöa thuận như:

() — Bán nhà ở thê châp: Đây là trường hợp bên thê châp tự nguyên bán tải sản thê chấp hoặc ủy quyên cho bên nhận thê châp/ bên thứ ba bán nhả ở thê

châp và dùng tiên đó đề thanh toản cho bên nhân thê châp;

(ii) Bên nhân thê châp nhân chính nhà ở thê châp để thay thê cho việc thực

chính bên nhận thế chấp Đôi với phương pháp dùng nhà ở để cân trừ nợ,

quyên sở hữu nhả ở sẽ được chuyển sang cho bên nhận thê châp mà không cần thanh toán gia tri chênh lệch

Thực tê rất ít khi áp dụng phương pháp nảy, bởi lẽ ít khi lợi ích của hai bên được đảm bảo do gia trị nhà ở thể chap thường cö sự chênh lệch so với

nghĩa vụ được bảo đảm, các bên sẽ cân nhắc lợi ích của mình, nó chỉ thực hiện khi không có sự chênh lệch lợi ích hoặc một trong các bên châp nhận rủi

ro Do đó, nêu có sự chênh lệch về giá trị tại thời điểm xử lý thì cũng không cân phải thanh toán cho nhau Phương thức xử lỷ nảy chỉ được áp dụng khi có

sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng thê chấp có hiệu lực hoặc tại thời

điểm xử lý tải sản thể chấp Đôi với phương pháp nhà ở thê chấp được bán lại

châp vả giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm Theo đó, nêu giá của nhà ở thể châp cao hơn thì phân chênh lệch đó phải hoàn trả lại cho bén thé chap, con néu gia của tải sản thê chap thap hon giá tì của nghĩa vu bảo đảm thì bên thể chấp phải dùng các tải sản khác để bù đắp cho bên nhận thê chấp Phương thức xử lý bán nhả ở cho chính bên nhận thê châp có các ưu điểm hơn so với cac phương thức xử lý khác như:

(i) — Không cỏ sư tham gia của chủ thể mới trong quá trình giải quyết nợ,

điều này sẽ giảm bớt tính phức tạp của vụ việc,

(ii) Không cân phải quan tâm đên phương thức thanh toán và khả năng

thanh toán tiên mua tải sản và ngiĩa vụ trả nơ sẽ được bù trừ với nghĩa vụ

thanh toán của bên nhận thê châp

Dù bên thê châp dùng chính nhà ở thê châp đề cân trừ nợ hay nhà ở thể châp được bán lại cho chính bên nhận thê chập thì việc đảm bảo sư công băng, hợp lý và đảm bảo an toản cho bên thê châp được cho là ở “định giá” nhả ở thê châp Các bên có thể sử dụng các chuyên gia và các tư vần viên độc lập để tiên hành việc đính giá tai sản, bản tai sản Căn cứ định giả va quá trình

bán tải sản phải tuân theo những nguyên tắc và quy định nhật định để đưa ra

được giá trị nhả ở thê châp là thích hợp

Thứ hai, việc zử lý nhà ở thê châp không có sư hợp tác và tự nguyện của bên thê châp

Khi đỏ, việc xử lý nhà ở thê châp cân tuân thủ theo các quy định của pháp luật Phương thức xử lý nhả ở thê châp cân phải phù hợp với đặc điểm

tinh chat của từng loại nhả ở thể châp Nhả ở thê châp có thể tồn tại đưới hai

đạng là vật (nhả ở đã hiện hữu) hoặc quyên tải san phat sinh ti hop dong mua

bản(chưa hình thành) Do vậy, phương thức xử lý đôi với chúng sẽ khác nhau,

cu thể như sau

thê châp thông qua thủ tục đâu giá

- Nhà ở thê chấp tôn tại dưới dạng quyền tải san phat sinh trên hợp đông

mua Thông thường, nhà ở thê chap tôn tai đưới đang quyên tai sản phat sinh

trên hợp đồng mua bán lả nhà ở đã hình thành nhưng chưa hoàn tất thủ tục để được câp giây chứng nhận quyên sở hữu hoặc chưa hình thành do dự án đang hoản thiện Xử lý quyên tải sản nảy luôn có liên quan đên người thứ ba - tức bên phải thực hiện nghĩa vu đôi với bên thể châp (thông thường là chủ đâu tư

dự án), theo đó bên nhận thê châp sẽ thay thê vị trí của bên thê châp để nhân chính tài sản thê châp và khâu trừ nghĩa vụ tương ứng của bên thê châp và

đông thời thực hiên tiép nhận quyên lợi, nghĩa vu đổi người thứ ba Ngoài ra,

có thể yêu câu kê biên, phát mại đôi với quyên tải sản phát sinh từ hợp đông mua bán thông qua thủ tục đâu giá

1.3.5 Thông báo xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Dưa trên nguyên tắc bảo đảm quyên được biết thông tin của những

người có liên quan về quả trình xử lý tài sản thê châp, việc thông bảo xử lý

nhả ở thê chap la cân thiết Những người có quyên và nghĩa vụ liên quan đến nhả ở thê châp như các bên cùng nhân thê châp đôi với tài sản, bên thê châp, bên có ngiĩa vụ được bảo đảm, bên thuê nhà, bên ỡ nhờ, đêu có quyên được biết các thông tin về quả trình xử lý nhà ở thê châp Các thông tin như tài sản

bị xử lý, giá trị của nhà ở, phương thức xử lý, thời điểm, địa điểm xử lý và thứ tự ưu tiên thanh toán là những nôi dung cân được công khai và minh bạch Điều nảy sẽ tranh được sự lạm quyên của bên có quyên xử lý tài sản thé

châp cũng như bảo đảm được yêu câu triệt đề tuân thủ quy định của pháp luật

trong quá trình xử lý tải sản thé chap

Trong trường hợp nhà ở được bảo đảm cho việc thực hiện nhiêu nghĩa

vu thi việc thông bảo về xử lý đôi với tât cả các bên cùng nhận bảo đảm và có đăng ký giao dịch bảo đảm là một yêu câu bắt buộc vì nó liên quan đến quyên

biết các thông tin về việc xử lý tài sản bão đảm, bởi họ cũng năm trong danh sách được thanh toán nêu giá trị của tải sản thê châp sau khi xử lý thanh toán cho bên nhận thé chap van con Ngoai ra, còn những người có quyên lợi, nghĩa vu liên quan thuê nhà, sông nhờ trên nhả ở thê châp, việc xử lý nhả ở thê châp cũng ảnh hưởng đến quyên lợi của ho

136 Chủ thê xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

Quyên của bên nhận thê chấp đôi với nhà ở thê châp cú giá trị đôi kháng

không chỉ với người thứ ba trả còn với chính chủ sở hữu của nhà ở Thời điểm

phải xử lý nhà ở thê chap là thời điểm ma bén nhan thé chap thực thí quyên của minh theo théa thuận trong hợp đông thê châp Do vậy, khi xử lý nha ở thê châp

quyên định đoat đôi với nhà ở thê châp phải thuộc về bên nhân thê chấp chứ

không phải là chủ sỡ hữu nhả ở (tức bên thê châp) đổi với tài san thé chap Va chi

thể xử lý tài sản thê châp đương nhiên la bên nhân thê chap

13.7 Hậu quả pháp lý khi xử lý tài san thé chấp là nhà ở

Khi có sư vị phạm nghĩa vụ bảo đảm, sẽ phát sinh quyên xử lý nhà ở thé

châp của bên nhận thê châp Việc xử lý nhà ở thê chấp làm châm đứt vả dịch

chuyển quyên sở hữu của bên thê chập sang cho bên nhận thề châp hoặc một bên thứ ba Do vậy, phát sinh những hậu quả pháp lý ảnh hưởng đến rất nhiêu chủ thể

khác nhau Khi nhà ở thê chấp bị xử lý để thực hiện nghia vụ thì hơp đông thê châp cũng châm dứt do tài sản thê châp đã được xử lý và đôi tượng của hợp đồng thể châp không còn Số tiên thu được từ việc xử lý nhả ở thê châp sau khi đã trừ đi cac chi phi bao quản, thu giữ và xử lý tải sản thé chap sé duoc thanh toán theo thứ

tự ưu tiên giữa các bên cùng nhan tai san bao dam Trường hợp sô tiên có được nảy lớn hơn giá trị ngiĩa vu duoc bao dam thi số tiên chênh lệch sẽ được trả lại cho bên thê châp, trường hợp nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đâm thì phân ngiĩa vụ chưa được thanh toàn được xac dinh la nghia vu khong co bao dam va bên cỏ nghia vụ vấn phải thực hiện phân nghĩa vụ chưa được thanh toán

đê lý luận về xử lý tài sản thê châp là nhà ở Trên cơ sở những nôi dung đã

phân tích, chúng ta có thể thây một cách tổng thể về thê chap tai san la nhả ở,

xử lý tải sản thể châp lả nhả ở, giúp người đọc hiểu và rút ra những y nghia sâu sắc vê xi ly tài sản thê châp nói chung vả xử lý tải sản thê chấp là nhà ở noi néng

Co thé thay Chung 1 d4 giai quyét duoc nhimg nội dung chủ yêu về

những vân đê lỷ luân về xử lý tai san thé chap la nha ở Bên cạnh những van

đê lý luận, thực tê hiên nay các giao dịch thê châp ngày cảng phố biển vả được các tô chức tín dụng ưu tiên sử dụng không chỉ để để đảm bảo cho an toan tin dung ma con đảm bảo cho sự an toản của nên kinh tế, tao thuận lợi cho hệ thông tin dụng có thể hoạt đông vả vận hành một cách ồn định

Trong những năm gân đây, việc xuât hiện râm rộ các dư án nhà chung

cu, nha ở xã hội kéo theo việc sử đụng nguồn tải san nay lam tai san thé chap tại các tổ chức tin dụng cũng càng phố biến Một trong những công tác quan trong được các tô chức tín dụng chú trong lả xây dưng và hoàn thiện các thủ tục liên quan đên xử lý loại tải sản nay Khi nghĩa vụ bị vì phạm, nhà ở thê chap sé bi xir ly theo thỏa thuận trong hợp đồng thê châp hoặc theo quy định của pháp luật Mặc dù vây, việc xử lý nhà ở thê châp buộc phải tuân thủ về điêu kiện, trình tư, thủ tục theo quy định của pháp luật hiên hảnh

Hiện nay, pháp luật vê xử lý tải san thé chap noi chung va xi ly tai san

thé chap la nha ở nói riêng vẫn chưa thực sự đây đủ và thông nhất nên thực tiễn áp dung còn nhiêu bât cập, vướng mắc vả khỏ khăn, đặc biệt là những nguy cơ rủi ro có thể phát sinh ảnh hưởng đến quyên và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch Việc năm được các quy định của pháp luật về xử

lý tài sản thê chập là nhà ở góp phân giúp các bên tham gia giao dịch có thể

phòng, tránh được những rủi ro tiêm ấn Từ việc nắm được các quy định về

xử lý tài san thé chap la nha ở, việc áp dụng, vân dụng các quy định vê xử lý

trạng pháp luật vê xử ly tai sản thê châp là nhà ở được triển khai cụ thể ra sao

sẽ được trình bảy ở Chương 2.

NHÀ O THEO QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 2.1 Căn cứ xử lý tài sản thể chấp là nhà ở

Tại điều 200 BLDS năm 2015 quy định các trường hợp xử lý tai san

dam bảo nĩi chung và nhà ở nĩi riêng đã được BLDS năm 2015 cụ thể như

sau

(i) Đên hạn thực hiện nghĩa vụ được bao dam mà bên cĩ ngiđa vụ khơng thực hiện hoặc thực hiện khơng đúng nghĩa vụ: đây là trường hợp khi cĩ vì phạm nghĩa vụ được bảo đảm

(4) Bên cĩ nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời han

do vi phạm ngiĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật: đây la trường hợp thường xảy ra khi tơ chức tín dụng thu hồi nợ trước hạn, khách hang vay tra no trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đơng tín dụng hoặc khi một tai sản dùng để bảo đâm thực hiên nhiều nghĩa vụ, trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vu khác tuy chưa đên hạn đêu được còi la đến han (khoản 3, Điêu 296, Bộ luật dân sự 2015) hoặc trường hợp xử lý khoản nơ cĩ bảo đảm trước khi tuyên bồ bên cĩ nghĩa vụ

phá sản (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản năm 2014)

(iii) Trường hợp khác do các bên thưa thuận hoặc luật cĩ quy định xảy ra hồn tồn phụ thuộc vào thưa thuận và giao kết của các bên trong hợp dong thé chap hoặc các trường hợp khác được quy đính tại pháp luật chuyên ngành Bộ luật dân sự năm 2015 khơng chỉ quy định trường hợp dẫn đến xử

lý tài sản thê châp lả đến hạn thực hiện nghĩa vu được bao dam ma bên thê

châp khơng thực hiện hoặc thực hiên khơng đúng nghĩa vu như Điều 355 Bộ

luật dân sự năm 200 ma đã mở rơng các trường hợp nay trên cơ sở y chi

thỏa thuân của các bên Các bên cĩ quyên lựa chọn vả dự liệu các tình huống

hay sự kiên phát sinh cĩ hoặc khơng liên quan đến hành vị vì phạm nghĩa vụ xảy ra trong quá trình thực hiện hợp đồng thể châp đề làm căn cứ phát sinh

việc xử lý tải sản thê châp Quyên xử lý tai san thé châp không chỉ được đưa

ra những nội dung mang tính nguyên tắc trong trường hợp các bên không có thỏa thuận trong hợp đông thê châp mà còn cho phép các bên cỏ thể thỏa thuận trong hợp đồng thê châp vê căn cứ zử lý tài sản bảo đảm khác

Như vậy, các trường hợp xử lý tai sản thê châp theo sự thỏa thuận của các bên rât đa dang bởi được xuât phát từ nhu câu của các bên đổi với tài sản trong suôt qua trinh thé chap Ngoai ra, ghi nhận quy tu các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm trong một văn bản cu thể

2.2 Các phương thức xử lý tài sản thế chấp là nhà ở

2.2.1 Xử lý tài sản thế chấp là nhà ở theo thỏa thuận

Việc thöa thuận xử lý tải sản thê châp có thể được các bên thỏa thuận,

xác đính ngay từ thời điểm giao kết hợp đông thê châp hoặc hinh thảnh trước

va trong xử lý tài sản thê châp Sư thỏa thuận của các bên sẽ được ưu tiên áp dụng Điêu 303 của Bô luật dân sự 2015 quy định bồn phương thức xử lý tải san thé chap noi chung va xr ly tai san thé chap la nha ở nói riêng, do la:

(i) Ban dau gia tai san,

(ii) Bên nhận thê chấp tự bán tải sản,

(iit) Bên nhận thê chập nhân chính tai san thé chap dé thay thê cho việc thực

hiện nghĩa vu của bên thê chap,

(iv) Phương thực khác

So với quy định cũ (Điêu 336 BLDS năm 2005), BLDS năm 2015 đã

bố sung phương thức bên nhận bảo đảm tự bản tài sản (mà không cân có ủy quyên từ bên bảo đảm) vả công nhận bán đâu giá tài sản là phương thức xử lý tải sản các bên có thể thỏa thuận trong hợp đông thê châp, góp phân đa dạng các phương thức xử lý tài sản bảo đâm Tuy nhiên, điểm mới vẫn còn bộc lộ những điểm hạn chê

Thứ nhất, với phương thức bản đâu gia tai san thé chap Mac du, ban

dau gia tai san thé chap bao dam tính công khai, minh bạch của quả trình xử

lý tài sản (thông tin đây đủ đến tải sản đâu giả, phiên bản đâu giả; giá bán của

tải sản luôn cao hơn hoặc bằng giá khởi điểm đã xác định; thủ tục bản tài sản

được tiên hành một cách chuyên nghiệp) Tuy nhiên, những quy định của

pháp luật về bản đâu giá tải sản cũng như từ thực tiễn vận dụng các quy định

về bán đâu giả tải sản lai đem đến những điểm hạn chế Tổ chức bán đâu giả tai san kha tôn kém chi phí, có hiện tượng thông đông, ép giá giữa những người đăng ký mua tải sản đâu giả do chủ thể bán đâu giá không có chức năng

kê biên, cưỡng chế tải sản thê chấp nên dù có hoàn tât phiên đâu giả nhưng không thể bản giao được tải sản thê châp cho bên mua

Ngoài ra, việc công khai thông tin của tai san dau gia, phiên đâu giá có thể ảnh hưởng không tốt đên uy tín và hoạt động lĩnh doanh của bên thé chap

Trên thực tê, để có thể xử lý được tải sản thì bên nhận thê châp phải khởi kiện

ra tòa ản nhân dân cỏ thâm quyên yêu câu cơ quan thi hành án tiên hành kê

bién, phat mai tai san thé chap Sau khi co ban an co hiéu luc, bén nhan thé chap can lam don dé nghi thi hành án tiên hành Sau khi kê biên, cưỡng chế bản giao tai sản vả giao cho tô chức đâu giả tiên hành đâu giá (tải san thé chap lúc này được goi là “sạch” kii bán đâu giá) Quy trình đâu gia tai san thé chap

hiện nay vẫn chưa có quy định riêng biệt mà vẫn tuân theo quy định chung về

bán đâu giả tài sản,

Thứ hai, về phương thức nhận chính tài sản thê châp để thay thê cho

việc thực hiện ngiĩa vụ trả nợ Các quy định của pháp luật hiện hành chưa

làm rõ được sự khác nhau giữa việc dùng chính tai san bao dam dé “gan no” (không có sự thanh toán chênh lệch giữa giá trị tải sản và nghĩa vụ vi pham)

vả nhân chính tài sản thê châp(có tính chât như bên nhân thê châp mua lại tải sản thê châp vả phải thanh toán giá trị chênh lệch của tải sản với giả trị của

nghĩa vụ được bảo đảm Mặt khác, khi bên nhân thê châp là các tổ chức tín

dụng thi việc nhận các tài sản thê châp là các dự án nhả ở nghỉ dưỡng, nhà ở

thương mại, lại không phủ hợp với chức năng, nhiệm vụ của các tô chức tín

dụng.

sẽ phát sinh xử lý tài sản bảo đảm Thỏa thuận trong hợp đồng thê châp giữa các bên về phương thức xử lý tài sản thê châp sẽ được ưu tiên áp dụng, chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận thì tải san thé chap moi duoc xt ly theo quy định của pháp luật Khoản 2 Điêu 303 Bô luật dân sư 2015 quy định trường hợp các bên không có thỏa thuân vê phương thức xr ly tai san dam bảo theo quy đính tại khoản 1 của Điều này thì tải sản sẽ được bán đâu giá, trừ trường hợp pháp luật có quy đính khác Theo đó, bán đâu giá tài san bao đâm được áp dụng chung cho moi loại tài sản, trong đó có nhả ở Thực tê, phương thức xử lý tải sản thông qua bản đâu giá được áp dụng nhiêu nhật trong cả trường hợp các bên có thỏa thuận cũng như không có thöa thuân Đôi với loại tải sản đặc thủ như nhà ở thì việc xử lý bao gôm ca xt ly thé chap nha

ở hinh thanh trong tương lai được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về dân sự vả pháp luật có liên quan Cu thể

- Điều 326 Bộ luật dân sư năm 2015 quy định thê chấp tải sản gắn liên với đât mà không thê châp quyên sử dụng đât Theo đó, trường hợp thê chấp tai sản gắn liên với đât mả không thể châp quyên sử dụng đât và chủ sở hữu tai sản gắn liên với đât đông thời lả người sử dụng đât thì tài sản được xử lý

bao gém cả quyên sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường

hợp chủ sở hữu tài san gan liên với đât không đông thời là chủ sử dụng đât thì khi xử lý tai sản gắn liên với đât, người nhận chuyển quyên sỡ hữu tải san gan

liên với đât được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyên, nghĩa vụ của chủ

sở hữu tải sản gắn liên với đât được chuyển giao, trừ trường hợp cỏ thỏa thuận khac

- Trường hợp thê châp nhả ở đã hình thành hoặc chưa hình thành là tải sản hình thành trong tương lai nhưng chưa được câp giây chứng nhận trong trường hợp thuộc đôi tượng phải đăng ký theo quy định của pháp luật thì bên nhận bao dam có thẻ chuyển nhượng hợp đông mua bản tải sản, hợp đông

khác về xác lập quyên đôi với tải sản hình thánh trong tương lai, nhận chính tai san dam bảo để thay thê cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm hoặc ban tai san hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật”

- Trường hợp nhà ở đã hình thành và bên bảo đảm đã xác lâp quyên sở hữu đồi với tải sản thì bên nhân bảo đảm có thể nhận chính tải san nay dé thay thê cho việc thực hiện nghữa vụ được bảo đảm hoặc xử lý theo quy định chung

về xử lý tải sản bảo đảm đôi với tai sản hiện có)”

- Trường hợp tải sản thể châp là nhà ở xã hội hình thành trong tương lai, nêu chủ đâu tư chưa bản giao nhả ở cho bên thê châp thì bên nhận thê chấp phôi hợp với chủ đầu tư châm dứt hợp đông mua bán nhả ở với bên thê châp

dé ban lai nhà ở đó cho đối tượng được mua nhà ở zã hội theo quy định của

pháp luật về nhà ở Nêu chủ đâu tư đã bản giao nhà ở cho bên thể chấp nhưng

chưa thực hiện thủ tục câp giây chứng nhận quyên sở hữu nhà ở thi bên nhân thê châp phối hợp với chủ đâu tư bán lại nhà ở đó cho đối tương được mua nha ở xã hôi theo quy định của pháp luật về nhả ở?

- Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nơ xâu của các tô chức tín

dụng cho phép áp dung biện pháp thu giữ để xử lý nhà ở thé chap Cu thé, các

tô chức tín dụng cỏ quyên thu giữ tải san dam bao mà không cân thông qua sự đông ý của bên thê châp hoặc bên giữ tài sản thê chấp và xử lý nhà ở thê châp theo hop dong thé chap da ky

2.3 Quyén va nghia vu cac bén trong qua trinh xit ly tai san thé chấp là nhà ở

2.3.1 Bên thế chấp

Bên thê châp có thể lả chính bên vay vốn ngân hảng hoặc là bên thứ ba

dùng tải sản đảm bảo cho ngiĩa vụ tín dụng của môt chủ thể khác, bên thê

chap ngoai viéc đáp ứng các yêu câu theo quy định của pháp luật cân phải đáp ứng các điều kiện được ngan hang ban hành riêng trong quả trình hoạt động