hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015 và thực tiễn thực hiện tại một số văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh thái bình

Hop dong tang cho quyen su dung dat theo quy dinh cua Bo luat Dan su nam 2015 va thuc tien thuc hien tai mot so van phong cong chung tren dia ban tinh Thai BinhHop dong tang cho quyen su

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HA NOI

HÀ THỊ HẢO

HỢP DONG TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT THEO QUY ĐỊNH CỦA

BO LUAT DAN SU NĂM 2015 VÀ THỰC TIỀN THỰC HIỆN TẠI MỘT SÓ VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THÁI BÌNH

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC (Định hướng ứng dụng)

HA NOI, NAM 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HA NOI

HÀ THỊ HẢO

HOP DONG TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT THEO QUY DINH CUA

BO LUAT DAN SỰ NĂM 2015 VA THU TIEN THUC HIEN TAI MOT SÓ VAN PHONG CONG CHUNG TREN DIA BAN TINH THAI BINH

LUAN VAN THAC SI LUAT HOC

Chuyên ngành: Luật Dân sư và tô tụng dân sự

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS TS Vũ Thụ Hải Yên

HANOI, NAM 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi zin cam đoan đây là công tĩnh nghiên cứu khoa hoc đôc lap cua riêng tôi

Các kết quả nêu trong luận văn chưa được công bô trong bât kỳ công

trình nảo khác Các sô liệu trong luân văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng,

được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chíu trách nhiệm về tính chính zác và trung thực của luận văn

nay

TÁC GIA LUAN VĂN

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN

DANH MỤC TỪ VIÉT T.ẮTr;Ie bị loi xin lienhe: lethikim34079 @hotmail.com

1 Lý do chọn đê tải Ố2 2c 1::Tinh tình nghiền của để tế :::::¡312255:120020002260003/00186010/86,06/8 006

4 Đôi tượng và phạm vị nghiên cứu

5 Phương pháp nghiên cứu đề tài Q2 2 222221228

6 Y nghĩa khoa học và thực tiễn của đê tải

7 Kêt câu của luận văn

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VẺ HỢP ĐÔNG TẶNG ( CHO O QUYỀN SỬ DUNG DAT VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHINH HOP BONG TANG CHO

1.1 Khai quat vé quyén sit dung dat va hop đông tăng cho quyên sử dung

1.1.1 Khải niệm và đặc điểm của quyên sử dụng đât 7 1.1.2 Khải quát về hợp đồng tặng cho quyên sử dụng đât 10 1.2 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng tăng cho quyên sử dụng đât 18 1.2.1 Khải quát pháp luật điêu chỉnh 1431/4k11802201k8,0xi4i0gtxaascauiLÐ

1.3 Thủ tục công chứng hợp đông tăng c cho o quyền sử dụng đi dat 28 1.4 Hợp đông tặng cho quyên sử dụng đât có điêu kiện 32

CHUONG 2: THUC TIEN THUC HIEN PHAP P LUẬT VẺ HỢP ĐÔNG TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT TẠI MỘT SỐ VĂN PHÒNG CONG CHUNG TREN DIA BAN TINH THAI BINH VA MOT s6 KIÊN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT 5 cse 36

2.1 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đông tăng cho quyên sử dụng đât tại môt sô Văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh Thái Bình 36

2.1.1 Khải quát về hoạt đồng công chứng liên quan đến hợp đông tăng cho

2.1.2 Một sô việc cụ đhềttrieng tuetđôngcfherine h@a độngtĩng ch

2.1.3 Bat cap rani 6 quy dinh pháp l luật về Evi wine tăng cho quyên sử

dung đất và khó khăn, vướng mắc trong hoạt đông công chứng hơp đồng

tặng cho quyên sử dung dat trên địa bản tỉnh Thái Bình 4Ó

2.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đông tăng cho quyên sử

dưng đât và nâng cao chất lượng hoạt động công chứng hợp đồng tặng cho

2.1 Hoàn thiện quy đính của pháp luật vê hon ‘ihe tặng c cho quyên sử

ở ẤU ly 4 — cao chât vai hoat anee cong annie hợt' đảng tông @ cho quyên

sử dụng dat trên địa bàn tỉnh Thái Binh SAMENESS: 2a 67

TY SME Si a Man eo scr pc nccrssss aecrarerwrwanmsieceen nO

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHAO

PHAN MO DAU

1 Ly do chon dé tai

Hop dong tang cho tai san la loai hop dong pho bién va duoc svt dung

rộng rãi hiện nay Đặc biệt, là đôi với QSDĐ, một loại tải sản có giá trị tương

đổi lớn thì việc tặng cho cũng co sư khac biệt so với các loại tài sản khác và

việc dịch chuyển nó thông qua hợp đông tặng cho được pháp luật quy định

chặt chế hơn nhiều so với việc tặng cho các tài sản thông thường khác Cũng

vi thé, hợp đồng tặng cho QSDĐ lả một trong những hơp đông quan trọng của

giao dịch dân sự và là một trong những phương thức pháp ly hữu hiệu giúp

cho cá nhân, pháp nhân, hô gia định, tô hợp tác xác lập và thực hiện việc

chuyên giao QSDĐ nhằm thỏa mãn các nhu câu trong sản xuât kinh doanh

cũng như trong đời sóng sinh hoạt hảng ngày

Xuất phát từ tâm quan trong và ý nghĩa thiết thực nêu trên của hợp đông tặng cho QSDĐ, Luật đât đai năm 2013 vả Bộ luật Dân sư Việt Nam

năm 2015 đã quy định cụ thể, chi tiết, chặt chế và tương đôi hoản thiên về

việc xác lập, thực hiện cũng như các điêu kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho QSDĐ, tạo nên sư ồn định về quan hệ tặng cho Q5DĐ trong giai đoạn hiện nay, góp phân thúc đây sự phát triển kinh tế - xã hôi của đât nước

Tuy nhiên cùng với sự phát triển sôi đông của thị trường bất động sản

hiện nay thì giá trị đât ngày cảng tăng cao kéo theo đó là để tan dung va phat huy tối đa hệ số sử dụng đât, giao dịch tặng cho quyên sử dụng đât xuât hiện những “tư lơi cá nhân” nhằm mục đích trồn thuê hay để thực hiện việc tâu tán

tai san, tron tránh thực hiện các nghĩa vu tải sản khác Đây là mắt trải của tặng

cho QSDĐ mà trên thực tê phát sinh khá nhiêu tranh châp, bất đông Để han

chế điêu đỏ, pháp luật đã quy định việc tặng cho QSDĐ lả giao dịch bắt buộc phải được công chứng Song, do tính chât phức tap của loại giao dịch nảy mả hoạt đông công chứng hợp đồng tăng cho QSDĐ ở các tô chức hảnh nghề công chứng còn gặp nhiêu khó khăn Bên canh đó, do sô lượng tô chức hảnh nghé công chứng tương đổi nhiêu nên việc “cạnh tranh” lẫn nhau lả khó tránh khỏi, dẫn đến việc “tạo điều kiện” cho khách hàng để thực hiện giao dịch môt

cách thuận lợi, nhanh chóng khi chưa có đây đủ thủ tục, giây tờ liên quan đến

to

QSDĐ ngày cảng gia tăng Hơn nữa, những quy đính của pháp luật vê đât dai

của Việt Nam chưa đông bộ, thống nhất, thiêu các văn bản hướng dẫn thi

hảnh, dẫn đên còn có nhiều cách hiểu khác nhau, khiên cho các tô chức hành

nghê công chứng còn khá loay hoay trong khi áp dụng thực hiện các hợp đông

nảy Đặc biệt, các quy định về việc dịch chuyên QSDĐ chưa theo kịp với cuộc sông đã và đang làm cho việc chuyển dịch bât đông sản nói chung, đất đai nói riêng ngày cảng bộc lô nhiêu bât cập, han chê

Chính vì những lý do nêu trên mả học viên lựa chọn đề tải: “Hơp đồng tặng cho quyên sử dụng đât theo quy định của Bộ luật Dân sư năm 2015 vả thực tiến thực hiện tại một sô Văn phòng công chứng trên địa bản tỉnh Thái Binh” lam dé tai nghiên cửu đề làm rõ hơn về van dé nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Cho đên nay, Việt Nam có không it các đê tải nghiên cứu liên quan đên hợp đồng tăng cho QSDĐ dưới những cách tiếp cận và những quan điểm khác nhau Có những tác giả nghiên cứu chuyên sâu vê mặt lý luận, cũng có những tác giả tập trung nghiên cứu chuyên sâu vê mặt thực tiễn áp dụng nhưng muc đích chung đêu là góp phân hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng của hợp đông tặng cho QSDĐ Tuy nhiên việc nghiên cửu các đê tải liên

quan đên tặng cho QSDĐ vẫn còn khá khiêm tôn so với những gì đã diễn ra

trên thực tê Ngoải việc tìm hiểu nội dung van đê này thông qua các giáo trình, tải liêu học tập thì trong khả năng nghiên cứu của mình, tôi zin đê cập

đên một sô công trình nghiên cửu sau

Luận án Tiên sĩ “Cơ sở j# iuận và thực tiễn về tặng cho quyền sử đụng

đất” của tác giả Nguyễn Hải An hoàn thành năm 2011 tại trường Đại hoc

Quốc gia Hà Nội Tác giả đã nghiên cứu và làm rõ sự cân thiết phải hoản

thiện chê định tăng cho QSDĐ ở Việt Nam, từ đó đưa ra được các cơ sỡ lý

luận nhằm thông nhật nhận thức các quy định của pháp luật về tăng cho QSDĐ Tác giả còn so sánh sự giống và khác nhau giữa hợp đông tặng cho

QSDDP và tăng cho các loại tải sản khác; làm rõ những điểm bắt cập, chưa hợp

lý của luật khi điêu chỉnh quan hệ tặng cho QSDĐ, từ đó, đê xuat các kiến nghị sửa đối, bô sung hoặc bãi bö một sô quy đính chưa hợp lý về tăng cho

QSDĐ để phủ hợp với thực tiễn thực hiện ở Việt Nam Trên cơ sở lý luận đỏ,

tác giả tìm hiểu thực tiến áp dụng pháp luật, đảnh giá hiệu quả thực hiện

thông qua hoat động xét xử các tranh châp về tặng cho QSDĐ tại Tòa án nhân

dân và đưa ra những giải pháp để giải quyết tranh châp

Luận văn Thạc si “Hop đồng tăng cho quyên sử chứng đất theo pháp

iuật Việt Nam hiện nay ” của tắc già Hô Xuân Thăng hoàn thành năm 2017 tại

trường Học viện Khoa hoc xa hoi Tac gia đã đi sâu vào phân tích trình tự, thủ

tục, điều kiện cân vả đủ của hợp đồng tặng cho QSDD; vân đê hủy bö, đê nghị không công nhận hơp đồng tăng cho QSDĐ và thực tiễn thực hiện; từ đỏ, đưa ra các giải pháp để giải quyết các vân đê phát sinh trên thực tê về hợp đông tăng cho QSDD ở nước ta hiện nay

Luận án Tiên sĩ luật học “Tặng cho guyên sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay ” của tác giả Trân Thị Minh hoàn thành năm 2010 tại Viên han lâm khoa học xã hôi Việt Nam — Học viện khoa học xã hội Tac giả đã làm sáng tỏ vả sâu sắc thêm một sô vân đề lý luận về QSDĐ ở, đánh giá thực

trạng pháp luật về tặng cho QSDĐ ở vả thực trạng hoạt động tăng cho QSDĐ

ở diễn ra tại Việt Nam Tác giả còn nghiên cửu thực tiến tranh châp về tặng cho QSDĐ ở, tim ra các nguyên nhân của loại tranh châp nảy; từ đó kiên nghị

phương hướng, giải pháp hoản thiện pháp luật về giải quyêt tranh chấp tặng

cho QSDĐ ở và đê xuật một sô giải pháp nhằm tháo gỡ các khó khăn, bât cập

về tặng cho QSDĐ ở đã diễn ra trước đây

Đề tài nghiên cứu “Hơp đồng tặng cho đất ở theo pháp luật Việt Nam

hiện nay” của tác giả Lê Văn Long hoàn thanh năm 2020 tại Viện hàn lâm

khoa hoc xã hôi Việt Nam — Học viên khoa hoc xã hội Tác giả đã xây dựng

cơ sở lý luận pháp luật vê hợp đồng tặng cho QSDĐ ở; từ đó, xác định được những bât cập đề đưa ra các đê xuât, giải pháp tiếp tục hoàn thiện để nâng cao

việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ ở của người sử dụng đât vả giải quyết

các vân đê liên quan đến tranh chấp trong thực tiễn áp dụng pháp luật

Những công trình nghiên cửu này vê cơ bản đã làm rõ về mặt lý luận, thực tiễn giải quyết các vụ việc liên quan đến hợp đồng tăng cho QSDĐ Tuy

nhiên, thông qua việc theo dõi các giao dịch đã phát sinh trên thực tê trong

thời gian vừa qua về tăng cho QSDĐ và những tranh chấp phát sinh tại Tòa án; có thể thây rằng, sự vướng mắc, phức tạp và phát sinh tranh chap vé tang cho QSDĐ là tương đổi nhiều Hơn nữa, theo quy định của pháp luật, hợp đông tặng cho QSDĐ lả loại giao dịch, hợp đông bắt buộc phải công chứng nhưng hiện nay, có rat ít công trình nghiên cứu một cách tông thể về hợp

đông tặng cho QSDĐ rrả thực tiễn tại tổ chức hành nghề công chứng Chính

vi vay, tác giả lựa chon đê tải tuy không mới, bởi đã có một vải tác gia dé cập

vân đê này trong công trình nghiên cứu của họ nhưng tác giả chỉ chất loc co

trích dẫn vả với pham vi, mục đích nghiên cứu riêng, đê tải nghiên cứu của tác giả không trùng lặp với bât cứ đê tải nghiên cứu khoa học nảo đã được công bô trước đó

3 Mục đích nghiên cứu

Luân giải cơ sở lý luận và phân tích thực tiến về vân đê tặng cho QSDĐ

từ thực tiến áp dụng tại một số VPCC trên địa bản tỉnh Thái Bình

Phân tích những bát cập, hạn chê của pháp luật dân sự Việt Nam hiện hảnh liên quan tới hợp đồng tặng cho QSDD

Xác định được các bât cập dựa vào việc xem xzét dưới góc độ pháp lý cũng như góc đô thưc tiễn để đê xuật các giải pháp nhằm hoản thiên và nâng cao chât lượng thi hành các quy định của pháp luật về hợp đồng tăng cho

QSDB trong thời gian tới

Kiên nghi góp phân hoàn thiện pháp luật dân sự Việt Nam về van dé

tang cho QSDD

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu: Quy đính của pháp luật Việt Nam hiện hành về

hop dong tang cho QSDD

Phạm vị nội dung Luan van tập trung nghiên cửu lam r6 kha mém,

ban chat, đặc điểm, sự hình thành tặng cho QSDĐ ở Việt Nam; nội dung các

quy định của pháp luật vê hợp đông tặng cho QSDĐ; đánh giá thực tiễn áp dụng tặng cho QSDĐ thông qua các giao dịch được thực hiện tại một sô Văn

phòng công chứng.

Phạm vi không gian đề tải nghiên cứu được thực hiện trong phạm vì

tỉnh Thái Binh

Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các quy định pháp luật Việt Nam

về hợp đồng tặng cho QSDĐ, kể từ Luật Đât đai năm 2013 vả B ô luật Dân sự năm 2015 cỏ hiệu lực thi hành đến nay

5, Phương pháp nghiên cứu đề tài

Cơ sở phương pháp luận trong nghiên cứu của luận văn chủ yếu dựa

trên quan điểm của chủ nghĩa Mác — Lênin, tư tưởng Hô Chi Minh và quan

điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử

dụng phôi hợp các phương pháp nghiên cứu sau

Đề tài nghiên cứu chủ yêu sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp hệ thông, phân tích, bình luận, diễn giải để lảm rõ các

quy định của pháp luật về hợp đông tặng cho QSDĐ; từ đó, so sánh, đôi chiêu các quy đính pháp luật với tỉnh huông thực tê để tìm ra những hợp lý, bat cập trong quy định của pháp luật

Phương pháp đánh giá, tổng hợp nhằm làm rõ các vụ việc trong thực tiễn liên quan đến quy định của pháp luật hiện hành vê hợp đông tặng cho QSDĐ, thu thâp các sô liệu báo cáo tổng hợp từ thực tiến tai tinh Thai Binh

về hợp đồng tặng cho QSDD

Phương pháp quy nạp, lâp luận logic để đê xuât một sô phương pháp, giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đông tặng cho QSDĐ, nhằm nâng cao hiệu quả thực thì các quy định của pháp luật

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Kết quả nghiên cứu của đê tài góp phân bô sung và hoản thiện những

vân đê lý luận về tặng cho QSDĐ Thông qua việc xây dựng các khải niệm,

chi ré những đặc điểm của QSDĐ, tăng cho QSDĐ sẽ là cơ sở tiên dé dé lam sảng tö và sâu sắc hơn tính đặc thù của pháp luật về tăng cho QSDĐ so với tặng cho cac tai san khac

Bên cạnh đó, đê tải đi sâu vảo phân tích, đánh giá thực trạng quy định của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng tặng cho QSDD tai một số VPCC trên địa ban tinh Thai Binh Tw do dé tài đã chỉ ra những vướng

mắc, hạn chế, bât cập cũng như đưa ra các phương hướng, giải pháp nhằm hoản thiện pháp luật về hợp đông tăng cho QSDĐ và các biên pháp nâng cao

chât lượng hoạt đông công chứng hơp đồng tặng cho QSDĐ ở nước ta hiện

nay, đặc biệt trên địa bản tỉnh Thai Binh

Đề tải còn có ý nghĩa là tải liệu tham khảo cho các các cơ quan áp dụng

pháp luật đề giải quyết các tranh chấp liên quan đến tặng cho QSDĐ Các kết

luận, ý kiên được trình bảy trong đê tài có thể giúp cho cơ quan nhà nước có

thầm quyên hoản thiện chê định tặng cho QSDĐ

Nggải ra, đê tài còn có ý nghĩa rất lớn đôi với việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật, áp dụng pháp luật về tăng cho QSDĐ

1 Kết cầu của luận văn

Ngoài phân mỡ đâu, kết luận vả danh mục tải liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm có 02 chương

Chương 1: Khải quát về hợp đồng tăng cho quyền sử đụng đất và pháp

iuật vê điều chữnh hơp đồng tăng cho quyên sử dung đất

Chương 2: Thực tiễn thực hiện pháp iuật về hợp đồng tăng cho quyền

sử dung Gat tai một số văn phòng công chứng trên đa bàn tính Thái Bình và

một số kiến nghủ hoàn thiện pháp iuật

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VẺ HỢP DONG TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT VA PHAP LUAT DIEU CHINH HOP BONG TANG CHO

QUYEN SU DUNG DAT

11 Khái quát về quyền sử dụng đất và hợp đông tặng cho quyên

sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của quyều sĩ đụng đất

Ở nước ta, khi nói đên đât đai, chúng ta có thể thây với tư cách lả đại điện chủ sở hữu, Nhà nước có đây đủ các quyên chiêm hữu, sử dung, định đoạt đât đai Trong đó, quyền sử dụng có ý nghĩa thực tê lớn nhât, trực tiếp đem lại lợi ích cho chủ sử hữu Tuy nhiên, Nhà nước không phải chủ thể trực tiếp sử dụng đât mả gián tiệp sử dụng thông qua việc công nhận người sử dụng dat co quyên của chủ sở hữu đối với QSDĐ, quyên nảy co thé tn gia

bằng tiên và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự

QSDĐ là một tai sản đặc biệt gắn liên với đât đai — tài sản thuộc sở hữu

toản dân, cho nên nó hạn chê rất nhiêu so với quyên sở hữu các loại tải san

khác, bị han chê trong giao lưu dân sự, kinh tê do Nhả nước không công nhận quyên sở hữu tư nhân về đất đai IMặt khác, quyên sở hữu đât đai còn thể hiện chủ quyên đôi với lãnh thô của một quôc gia, co dat đai mới có hải đảo, vùng biển vả vùng trời Chính bởi lẽ đó mà Điều 53 Hiện pháp năm 2013 quy định:

“Dat dai thudc sé hitu todn dan do Nha nước đại điện chủ sở hữu và thông

nhất qiấn jƒ ” Điều này tiệp tục được ghi nhân vả khẳng định lại trong Điều 4

LBP nam 2013: “Dat dai thude so hitu toam dan do Nhà nước đại điện cỉm

sở hiữm và thông nhất quấn i Nha nude trao quyên sử đụng đất cho người sử đụng đất theo qmp' định của Luật này “ và Điêu 197 BLDS năm 2015: “Đất đai, là tài sản công thuộc sở hữm toàn đân do Nhà nước đại điện chủ sở

hitu va thong nhat quan Ij.“

Nhu vay, chế dinh QSDD duoc xem nhv 1a mét hinh thirc thé hién quyên sở hữu toản dân về đât đai Tuy đât đai thuộc sở hữu toản dân nhưng

Nhả nước là đại điện chủ sở hữu, vì vây Nhà nước có quyên xác lập hình thức

pháp lý cu thể đôi với người sử dụng đất vả giao quyên cho người sử dung đât bằng các hình thức giao dat, cho thuê đât, thừa nhân việc sử dụng đât ôn định

hoặc công nhận QSDĐ được zác lập bởi các hành vị chuyển QSDĐ hợp pháp Tuy thuộc vào các hình thức khác nhau mà Ìhà nước quy định cho người sử

dụng đât được hưởng những quyên vả thực hiện các nghĩa vu khác nhau

Từ việc phân tích ở trên, có thể thây, QSDĐ được đề cập nhiêu trong

các văn bản quy phạm pháp luật về đât đai Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa cỏ một định nghĩa chính thức về khái niệm QSDĐ Nghiên cửu pháp luật về QSDĐ, thì có rât nhiều quan điểm khác nhau

về khái niệm QSDĐ, trong đó, có một sô quan điểm như sau:

Theo Từ điển Luật học năm 2006 thi: “OSDD ja yên cña các chủ thê

được khai thác công đụng Hường hoa lợi iơi ích từ việc sử dung đất được

Nhà nước giao, cho thuê hoặc được ciuyên giao từ chủ thê khác thông qua

việc chuyên đôi cimyễn nhượng cho timê iai thừa kễ tặng cho từ những

cìm thê khác có quyền sử ng đất”

Trong khi đö, giao trình LĐĐ của Trường Đại hoc Luật Hà Nội cho rang: “OSDD ja quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai đề phục Vú cho cac muc tiền phat triên kinh tễ - xã hôi của đất nước ˆŸ

Mặc dù có nhiêu quan điểm, nhiêu cách nhìn nhận khác nhau về khái

niệm QSDĐ nhưng chung quy lại thì các quan điểm đêu cho rằng QSDĐ là một loại tài sản Tư việc đanh gia chung và quan tiệm chung từ góc nhìn khoa

học pháp lý thì tac gia có thể đưa ra khái niệm về QSDĐ như sau

QSDĐ là một loai quyên tài sản đươc Nhà nước trao quyên đề người

sử dụng đất khai thác công năng thuộc tính của đất một cách hợp pháp dé

đáp tứng nửm cân, lợi ích chính đảng của mình

Từ tính chât đặc thù vê chế độ sỡ hữu đât đai nên QSDĐ có những đặc

điểm cơ bản như sau:

Thứ nhất người sử đìưg đất không có đây đủ các quyên némg nine Nha

nước với tư cách là đại diện ch sơ hit

Dat dai co tam quan trong đổi với lợi ích của toản dân cũng như lợi ích

quốc gia nên việc chiêm hữu, sử dụng, định đoạt chúng phải tuân thủ theo

! Viên khoa học pháp lý (2006), Từ đến nit học ,N3⁄B Từ đến Bách khoa và N⁄B Tư pháp, Hà Noi

` Trường Đai học Luật Hà Nỏi (2019), Giáo trăh Luật Đất đai, N⁄B Cảng amnhin din Hi Noi

đúng trình tự, thủ tục luật định và trong một phạm vi nhất định Nhả nước không phải chủ sỡ hữu đôi với đât đai mà chỉ là chủ thể đại điện cho toản thể

nhân dân quản lý tải sản để phục vụ cho lợi ich của toản dân Nhả nước thực

hiện quyên làm chủ đổi với đât đai nên Nhả nước đóng vai trò chủ đạo, mang

tính định hướng, tạo điêu kiện thuân lợi cho sự phát triển lĩnh tế xã hôi Từ

đó, Nhả nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho

người sử dụng đất vả cho xã hội Người sử dụng đât không có toàn bô các

quyên năng sử dụng đất như quyên sử dung tai sản khác mà chủ sở hữu tải san von có, như không cỏ các quyên cho mượn, tiêu hủy tai san ma chi co một sô quyên năng nhật định theo quy định của LĐĐ

Tại Điêu 189 BLDS năm 2015 có quy định: “Quyên sử đương ia quyển

khai thác công dụng hưởng hoa iơi, lơi tức từ tài sản ” Nêu hiễu theo nghĩa

sử dụng nêu trên là không thể hiện đúng bản chật của quyên sở hữu theo quy

định của BLDS năm 2015 đôi với QSDĐ của cá nhân, tô chức, hộ gia đình là những chủ thể sử dụng đất Bởi chủ sử dụng đât có thể sử dụng đất bằng việc khai thác công dụng của đât như dùng đề ở, sản xuất kinh doanh, theo đúng

mục đích, thời hạn, chiêm hữu đất thể hiện qua quyên khai thác, sử dụng đât của chủ sở hữu và định đoạt quyền sử dụng đât thông qua các giao dịch như chuyển đôi, chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ, cho thuê, cho thuê lại, thừa kẻ, thé chap, bao lanh gop vốn bằng QSDĐ của mình

Mặt khác, khi nói đên chế độ sở hữu toàn dân về dat dai, thi toan dan là chủ thể trong quan hệ đât đai nhưng toàn dân không thể dung ra để thực hiện

các quyền năng của chủ sở hữu một cách cụ thể mà phải cử người thay mặt mảnh, nhân danh mình làm việc đó; hay nói cách khác, người sử dụng đât phải

thông qua Nhà nước đề thực hiện các quyên năng sở hữu của mình, vì bản chât của Nhà nước ta được zây dưng và hoạt động theo nguyên tắc Nhả nước của dân, do dân và vì dân Quyên định đoạt của Nhả nước đổi với đât đai được thực hiện trên cơ sở chê độ sở hữu toàn dân về đât đai Người sử dung đât cỏ quyên chiêm hữu, sử dụng và định đoạt đôi với QSDĐ thông qua việc

thực hiện một giao dịch, được hà nước giao Q5DĐ, công nhận QSDĐ,

Thứ hai OSDĐ - một loại qguyén tai sản

10

QSDĐ được tách ra khỏi chủ sở hữu và trở thảnh một quyên đôc lap,

gan voi chu thé la người str dung dat - người trực tiếp khai thác, sử dụng trên

cơ sở được chủ sở hữu zac lập va cho phép thực hiện Theo đo, việc thực hiện các quyên vả nghĩa vụ của người sử dụng đât đôi với tải sản này là thực hiện đổi với quyên tải sản - QSDĐ của người sử dung chứ không phải là của chủ

sở hữu đổi với tài sản

Xét dưới góc độ nghiên cứu, QSDĐ chính là quyên tài sản” — quyên trị giá được băng tiên, co thé giao lưu được trong quan hệ pháp luật dân sự Vi

QSDĐ lả một dạng của tải sản” thì chủ thể có QSDĐ cũng chỉnh lả có quyền

đổi với tải sản bao gồm quyên chiêm hữu, quyên sử dụng và quyên định đoạt Đây là ba quyên tải sản cơ bản má bắt kỳ chủ thể nảo cũng có được khi trở

thảnh chủ sở hữu tài sản Cũng chính bởi việc pháp luật quy định đất dai

thuộc sở hữu toàn dân nên người có QSDĐ là người sở hữu một loại quyên trên đât đai Do đó, QSDĐ đặc biệt ở chỗ, nỏ là tai sản được xác lâp trên một tai sản, va tải sản nảy luôn luôn gắn với một tài sản khác đó là đât đai

1.1.2 Khái quát về hop doug tang cho quyén sit dung dat

1.1.2.1 Khai mém hop đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Đề có thể tôn tại vả phát triển, con người phải tham gia vào nhiêu môi quan hệ xã hôi khac nhau, môt trong những môi quan hệ xã hôi đo chính la

hợp đông dân sự Thông qua hợp đông dân sự, con người chuyển giao cho

nhau những lợi ích vật chât nhất định nhằm đáp ứng những yêu câu trong sinh

hoạt, tiêu dùng hàng ngảy Do đó, hợp đồng dân sự là một loại giao dịch phô

biên, diễn ra thường xuyên trong cuộc sông của con người vả chiêm giữ một

vị trí quan trong trong việc thiết lập các quan hệ tải sản giữa người với người Hơn nữa, để thỏa mãn các nhu câu thiết yêu trong đời sông tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh con người thường tặng cho nhau những tài sản nhật định

đề giúp đỡ, hỗ trợ, tạo điêu kiện cho nhau cải thiện cuộc sông

Thực tế, tặng cho tải sản thường được zác lập bởi những người có môi quan hệ thân thiết như ông bà, cha me tăng cho tài sản cho con, cháu, anh,

' BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Điều 115 Quyên tải sẵn

* BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015 khoản 1 Điều 10% Tải sẵn

1]

chị, em tặng tải sản cho nhau Việc tặng cho tài sản giữa những người nay

thường mang tính trách nhiệm, thể hiện sự yêu thương, gắn bỏ trong gia đính

Bên cạnh đó, việc tăng cho nảy còn mang tính chât nhân đạo, dưới hình thức làm từ thiên đối với những con người có hoản cảnh sông khó khăn, cơ nhổ Vì vậy, Điêu 457 BLDS năm 2015 có quy định: “Eơp đồng tăng cho tài sđn ià

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tai san cilia minh va

chuyên quyền sở hiữữm cho bên được tăng cho mà không yên câm đền bì, bên được tăng cho đông ý nhận ” Có thê thây, tặng cho tài sản thể hiện ý chí của chủ sở hữu khi thực hiện việc định đoạt vả chuyển giao quyền sở hữu đôi với tải sản của mình cho người khác mả không yêu câu đên bù và việc tặng cho

chỉ được xác lập khi người nhân tặng cho đông ý nhận

QSDĐ lả một quyên tải sản, trên cơ sở đó, có thể khẳng định rằng, hợp

đông tăng cho QSDĐ cũng lả môt dạng của hợp đông tặng cho tải sản

Đề đưa ra được khái niêm về hợp đồng tăng cho QSDĐ, trước hết cân phải xuât phát từ khái niêm vê hợp dong “Hop đồng ià sự thỏa thuận giữa các bên vê việc xác lap thay đổi hoặc cham đứt quyền, nghia vu ddn su: a Tiệp theo la tăng cho Khải niệm tặng cho được Viện ngôn ngữ hoc giải thích

trong cuôn từ điển Tiếng việt: “făng có ngiữa ià cho, trao cho đê khen ngợi

kimyễn khích hoặc tỏ lòng quỷ mễn”; còn “cho là chuyên cái sở hữm của mình

sang người khác mà không đối lẫn gì cả” Với cách hiểu đó, “tăng” để nói vê

phương thức chuyển giao quyên sở hữu, còn “cho” nói về tính chất không

đên bủ của việc trao tặng Do đó, co thể hiểu “făng cho “ là việc chuyển giao

quyên sở hữu tải sản từ người nảy sang người khác mà không yêu cầu cỏ sư

đên bù ngang giả, đông thời nhằm giải thích động cơ của việc tặng cho là

nhằm “khen ngơi”, “khuyến khích”, “†tao điều Riện”, “†ô lòng qHỦ mễn”

Khái niêm tặng cho còn được thể hiện trong cuôn từ điển Tiêng việt do

tác giả Nguyễn Như Y chủ biên “Tăng cho là cimyễn hẳn cho người khác đìmg cải của mình mà không lấy lai cái gì” ° Cách hiểu này đã phản ánh, bộc

lộ rõ bản chât và đặc điểm của tặng cho tài san

' BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Điều 395 Khái niệm hợp đồng

° Nguyễn Niur Ý (chỉ biển) (1998), Từ điển Tiếng Vật, Viên Ngôn ngĩt học , N38 Giáo chư , Hà Nội tr 562.

Từ đó, có thể hiểu việc “tăng cho” là để bảy tö ý chí, mong muôn tự

nguyện, chủ đông của bên tăng cho trong việc chuyển giao tải sản và chuyển

quyên sở hữu tài sản cùng với sự chấp thuân, đông ý nhận tải sản của bên được tặng cho Như vây, tặng cho tải sản là một loại hợp đông

Xét theo pháp luật dân sự, hợp đông tặng cho QSDĐ là một giao dịch

dan su Theo đó, các bên tự thỏa thuận với nhau về việc tặng cho QSDĐ dé

làm phát sinh các quyên và nghĩa vụ dân sự nhât định nhằm thỏa mãn các nhu câu sử dụng đât Ý chí của các bên được thể hiện qua việc bên tặng cho chuyển giao quyên tải sản của minh cho bên được tặng cho vả bên được tặng cho đông ý nhận QSDĐ đó Khi hợp đông tặng cho QSDĐ có hiệu lực là lúc các bên đạt được mục đích tặng cho, bắt đâu phát sinh quyên, nghĩa vu dân sự đôi với QSDĐ là đôi tượng của hợp đông tăng cho QSDD

Xét theo pháp luật đât đai, hợp đồng tặng cho QSDĐ là việc Nhà nước thửa nhận người sử dụng đât có quyên chuyển dịch QSDĐ của mình cho chủ thể khác theo đúng quy định của pháp luật Bên tặng cho có quyên tăng cho

QSDĐ theo ÿ chi, nguyện vọng của minh cho bên được tặng cho là ca nhân,

tô chức nhưng việc tăng cho phải được dam bảo theo đúng quy định về điều kiện, nôi dung, hình thức của hợp đông tặng cho QSDĐ bởi đât đai nước ta

mang tinh chat đặc thù, thé hiện tính chủ quyên, lãnh thổ của quốc ga

Pháp luật Việt Nam cũng đã từng định nghĩa về khái niệm hợp đông

tặng cho QSDĐ tại Điều 722 BLDS năm 2005 như sau: “Hop đồng tặng cho

QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên theo đô bên tặng cho giao quyên sử đụng đất cho bên được tăng cho mà không yên cân đền bì, còn bên được tăng

cho đồng ý nhậm theo qm)' định của Bộ luật này và pháp iuật về đất đai ” Như

vậy, các nhà khoa hoc cũng đã thừa nhận hợp dong tang cho QSDD la su théa thuận về việc dịch chuyển QSDĐ giữa bên tặng cho và bên được tặng cho,

theo đó, bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tặng cho

mả không yêu câu phải có bất cử sư đến bù nảo, còn bên được tặng cho đông

ý nhận tải sản tang cho lả QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật

Khái niêm trên mặc dù đã nêu ra được một sô nẻt đặc trưng của hợp

đông tặng cho QSDĐ, tuy nhiên, vẫn còn chưa đây đủ bởi hợp đông tặng cho

Đên BLDS năm 2015, các nhả khoa học lại không đưa ra một khái

niệm cụ thể nào về hợp đồng tặng cho QSDĐ mà chỉ có quy định chung là

hợp đông về QSDD Theo do, “Hop déng vé OSDD là sự thöa thuận giữa các

bên, theo đö người sử đhng đất chuyên đôi chuyên nhượng cho thuê, cho

thué lai, tang cho, thé chap, gop von quyền sit dung đất hoặc tực hiện quyên khác theo qm' đinh của Luật Đắt đai cho bên kia: bên kia thực hiện quyên,

ngiữa vụ theo hợp đồng với người sit dung dat.” :

Có thể thây, khi nghiên cứu về khái tiệm hợp đồng tặng cho QSDĐ cân phải nhìn nhân một cách tổng quan theo nhiêu góc đô khác nhau để từ do rút

ra khái niệm cụ thể, toàn điện về mỗi quan hệ tăng cho QSDĐ Qua các phân

tích ở trên, để hiểu rõ hơn về bản chất của hợp đồng tặng cho QSDĐ, tác giả

đưa ra môt khái niệm khoa học về hợp đồng tăng cho QSDĐ như sau

Hop đồng tăng cho QSDĐ là sự thống nhất và thê hiện ý chí bằng văn

bản giữa bên tặng cho và bên ẩươc tăng cho về việc địch cimyên QSDĐ, theo

đó bên tặng cho giao QSDĐ cho bên được tăng cho mà không yên cẩu đền

bì, còn bên được tăng cho đông ÿ nhận tăng cho theo quy định của BLDS và

pháp iuật về đất đai

1.122 Đặc đêm pháp lý của hợp đồng tặng cho quyền sir dung dat

Hop dong tang cho QSDĐ là hợp đồng tăng cho tài sản, do vậy nó cũng

có đây đủ các đặc điểm của hợp đồng tặng cho thông thường Tuy nhiên, với đặc tính QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt nên ngoài những đặc điểm chung

của hợp đồng tăng cho tải sản thì hợp đồng tặng cho QSDĐ cỏ các đặc điểm

pháp lý riêng biệt sau đây:

` BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Ðều 500 Hợp đồng về quyền sử mg đất

14

Thử nhất hơp đông tăng cho QSDĐ là hợp đồng thực tễ

Cũng như các hợp đông tăng cho tài sản khác, đặc điểm thực tê của hợp

đồng tặng cho QSDĐ được thể hiện khi bên được tặng cho nhận QSDĐ của bên tặng cho Cỏ ngiữa là tại thời điểm đăng ký QSDĐ tại cơ quan Nhả nước

có thấm quyên thì bên được tặng cho được cơi lả nhận QSDD từ bên tặng cho, klu đỏ hợp đồng tăng cho mới có hiệu lực và quyên chủ sở hữu đổi với QSDĐ của bên được tặng cho moi phat sinh Vi thé, việc các bên thỏa thuận vệ tặng

cho QSDĐ sẽ chưa có hiệu lực pháp luật khi các bên chưa chuyên giao QSDĐ

theo đúng thủ tục luật định cho nhau Đôi tương của hợp đông tặng cho

QSDĐ chính là QSDĐ - một loại tài sản đặc biết quan trong trong pháp luật dân sư nên việc dịch chuyển nó thông qua hợp đông về chuyến QSDD, cu thé

là hợp đông tặng cho QSDĐ được pháp luật quy định chặt chế hơn nhiều so với việc tăng cho các tải sản thông thường khác Đó lả sự quy định về chủ thể, điêu kiện, hình thức, nội dung của hợp đông tặng cho QSDĐ Pháp luật quy

định, không phải ai có QSDĐ đêu có quyên tặng cho QSDĐ cho bắt cứ chủ

thể nào; đồng thời, không phải chủ thể nào cũng có quyên nhận QSDĐ và hơn

nữa, không phải loại đất nảo cũng có thể là đôi tượng của hợp đông tặng cho

Việc tặng cho và nhận tặng cho QSDĐ phải tuân thủ theo đúng các quy định của pháp luật về đât đai Vì vậy, “Tặng cho bắt động sđn phải được lập thành

văn bản có công chứng chứng thực hoặc phải đăng Rÿ, nếu bất đông sản phải đăng ký quyên sở hữm theo guy đmh của iuật “® Đây là một nét riêng của loại

hợp đông nảy, giúp phân biệt hợp dong tặng cho QSDĐ với hợp đông tăng cho cac loại tai sản khác

Thit hai, hơp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đồng không cỏ đền bì

Đề đáp ứng nhu câu sinh hoạt, tiêu đùng hảng ngày, con người thường

sử dụng hợp đông như một phương tiện để trao đổi các lợi ích vật chât cho

nhau cũng như đề tạo điều kiện, giúp đỡ lẫn nhau Đối với tặng cho QSDĐ,

thường các bên có mối quan hệ tình cảm sẵn cú vả trên cơ sở đó, các chủ thé thiết lập hợp đồng tặng cho QSDĐ để giúp đỡ nhau thỏa mãn nhu câu về sử dụng đât Vì vây hợp đông tăng cho QS5DĐ là hợp đông không có đến bù Đặc

° BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Điều 459 Tặng cho bat dong sin

15

điểm không đên bù này được thể hiện ở việc bên tặng cho chuyển giao QSDĐ

của minh cho bên được tăng cho, còn bên được tặng cho không có nghĩa vụ

trả lai cho bên tặng cho bât kỷ một lợi ích nào Có quan điểm trái chiêu cho rằng, nêu bên tặng cho đưa ra điều kiện tặng cho và điều kiện đó có thể mang

lại lợi ích nhật định cho bên tặng cho thi tang cho tai sản có điêu kiện là hợp đông cỏ đên bù Đây là vân đê tương đổi phức tạp xuât phát từ việc quy đính

pháp luật không rõ ràng của các nhà lập pháp Tuy nhiên, tính chât đê bù cũng

là đặc điểm đề phân biệt giữa hợp đông tặng cho QSDĐ với các hợp đông dân

sự khác như hợp đồng vay tài sản, hợp đồng mua bán tải sản v.v

Thử ba hợp đồng tăng cho QSDĐ ià hợp đồng đơn vu

Vệ vân dé nay, hién nay van con co nhiéu quan diém khac nhau, co

quan điểm cho rằng hợp đồng tặng cho QSDĐ là hợp đông đơn vu, nhưng

cũng có quan điễm cho rằng hợp đông song vụ, hoặc theo tính chất của tăng

cho có điêu kiện thì cỏ quan điểm lại khẳng định hợp đông tặng cho QSDĐ có

thé vừa là hợp đông song vụ, vừa là hợp đồng đơn vụ

Theo tác giả, quan điểm cho rằng hợp đông tăng cho QSDĐ là hợp

đông đơn vụ là hợp lý Bởi nêu cho hợp đồng tặng cho QSDĐ Ia hop đông

song vụ thì bên tặng cho và bên được tặng cho phải đêu phải có nghĩa vụ

tương ứng nhau Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, trong hợp đồng tặng cho

QSDB, bên được tặng cho không phải thực hién bat ky mot nghia vu nao theo yêu câu của bên được tặng cho và chỉ bên tặng cho có nghĩa vụ chuyển giao

QSDĐ của mình cho bên được tặng cho, còn việc cac bên lam thủ tục sang

tên trong quá trình chuyền giao tải sản là thực hiện nghĩa vụ trước nhả nước

dé dam bảo yêu câu quản lý của nhà nước về đât đai, chứ không phải lả việc

các bên phải thực hiện nghĩa vụ đôi với nhau

1123 Phân biệt hợp đồng tăng cho quyền sử đìmng đất với một số hợp

đồng giao dịch chuyên quyền sử dưng đất khác

Thứ nhất, giữa hợp đồng tăng cho QSDĐ và hợp đồng chuyên nương

OSDD

Đối với hợp đông chuyển nhượng QSDĐ thì các bên tham gia giao kết hop déng déu co nghia vu đôi với nhau, bên chuyển nhương QSDĐ phải giao

lồ

đât cho bên nhận chuyển nhương, còn bên nhận chuyển nhương phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiên nhất định tương ứng với giá trị đất Do

đó, hợp đồng chuyển nhượng Q5DĐ lả hợp đông có đên bù vì các bên đêu thu

được những lơi ích vật chất từ hợp đông Còn hợp đồng tặng cho QSDD la

việc người tặng cho chuyển giao tài sản là QSDĐ của mình cho người khác

mả không yêu câu một khoản vật chât nào Vì thể, tính chất đên bù và không đên bủ là dâu hiệu cơ bản để phân biệt giữa hợp đồng tăng cho QSDĐ vả hợp đông chuyển nhượng QSDĐ

Thứ hai, giữa hợp đông tăng cho QSDĐ và hợp đồng thuê QSDĐ

Ngoải căn cứ vào yêu tô đên bù vả không đên bù của hợp đông thì căn

cứ cơ bản để phân biệt giữa hai loại hợp đồng nảy là “dam hiéu tir bd vinh

viên QSDĐ” Bởi đôi với hợp đông cho thuê QS5DĐ thì bên cho thuê phải

chuyển giao đât cho thuê để sử dụng trong môt thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đúng muc đích, trả tiên thuê và trả lai đât khi hết thời hạn thuê theo quy định của BLDS và pháp luật vê đât đai Còn đổi với hợp đông tang cho

QSDĐ, khi bên tặng cho chuyển giao QSDĐ của mình sang bên được tặng

cho thì bên được tăng được zác lập quyên sở hữu với tải sản là QSDĐ đó Thứ ba, giữa hợp đồng tăng cho QSDĐ và thừa kễ QSDĐ theo đi chúc Mat là, thừa kê QSDĐ theo di chúc chỉ phát sinh hiệu lực pháp luật khi người để lại thừa kê chết đi và người đó có đề lại QSDĐ cho một chủ thể nào

đó Còn tăng cho QSDĐ là việc bên tặng cho chuyển giao QSDĐ cho bên được tặng cho mả không yêu câu đến bù vả bên tăng cho đông ý nhận QSDĐ

Hai là, thừa kê QSDĐ theo di chúc là hành vị pháp lý đơn phương của

người lập di chúc chúc khi người đó còn sông và minh mẫn tại thời điểm lập

di chúc nên việc chuyên QSDĐ không cần sự đông ÿ của bên nhận di sản, tuy

nhiên bên nhân di sản vẫn có quyên từ chối Còn nhận tặng cho là nhận tải sản khi người cho còn sông và theo sự thỏa thuận của các bên, nêu bên được tặng

cho không đông ý nhận thì hợp đông tặng cho không hình thành

Ba là, người lập di chúc có thể thay đỗi ý kiên của mình tại bât kỷ thời điểm nảo về người nhận QSDĐ hay QSDĐ để lại còn bên tặng cho QSDĐ

không thê thay đổi ý chí của mình về tài sản là QSDĐ được tặng cho khi hợp

17

đông đã được công chứng, chứng thực và đăng ký quyên sở hữu tại cơ quan nhả nước có thâm quyên

1124 Ýngiãa của hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đất

Trong giao lưu dân sự, mỗi chế độ xã hội khác nhau thì pháp luật có

những quy định khác nhau vê hợp đồng tặng cho QSDĐ, nhưng suy cho cùng

thì bản chât của tặng cho QSDĐ là dựa trên cơ sở quan hệ tình cảm giữa con

người với nhau Con người tặng cho nhau QSDĐ để khai thác, sử dung nhằm

đáp ứng các nhu câu trong sản xuất, kinh doanh và trong sinh hoạt hàng ngày Với mục đích như vây nên hợp đông tặng cho QSDĐ có các ý nghĩa sau:

- Hơp đồng tăng cho QSDĐ báo ããm quyền dinh doat ciia cini sé hittu

Tặng cho Q5DĐ là một phương thức định doat tài sản của người co

dat Mét trong những nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sư là tôn trọng tự

do y chi ca nhân trong việc thỏa thuận, định đoạt tai san cua minh ma khong

vi phạm điêu câm của luật, không trái đạo đức xã hôi; tôn trọng vả bảo vệ quyên năng của môt cá nhân đôi với tài sản là QSDĐ Khi pháp luật đã quy

định vả thừa nhân quyền nảy có nghĩa là pháp luật cho phép và bao dam cho

các cá nhân có thể thực hiện việc tặng cho QDDĐ của mình nhằm đáp ứng các nhu câu trong san xuat, kinh doanh

- Là cơ sở đề các cơ quan nhà nước thực hiện các qpuy đïnh về thuê liên

quan đến QSDĐ

Sự chuyển địch QSDĐ từ người này sang người khác thông qua hợp

đông tặng cho được pháp luật quy định chặt chế, cụ thể Nhả nước theo dõi

được sự dịch chuyên QS5DĐ của các chủ thể tăng cho nhau bằng VIỆC qUY

định tặng cho QSDĐ phải được lâp thành văn bản, có công chưng hoặc chứng

thực và phải được đăng ký tai cơ quan Nhà nước có thấm quyên Từ việc đăng ký QSDĐ, Nha nước kiếm soát các biên động về việc sit dung dat, nam

được tình hinh tặng cho QSDĐ giữa các chủ thể với nhau, đông thời phát hiện

việc trôn thuê của các chủ thể khi thực hiện chuyển nhương QSDĐ nhưng lại

ân đưởi dạng hợp đông tặng cho QSDĐ Do đó, một trong các trường hợp mà pháp luật quy định được miễn thuê là “7?m nhập từ nhân thừa ké, qua tang la bắt động san giữa vơ với chông: cha dé, me ãê với con đề: cha nHÔi, me ridôi

cho, giảm bớt các chỉ phí khác thì pháp luật cũng quy định rõ rang tranh

trường hợp trôn thuê Theo đỏ, pháp luật quy định các thu nhập tính thuê từ thừa kê, quả tặng đôi với các trường hợp không được miễn thuê thì thuê suât phải chịu sẽ là 103%? để có các biện pháp quản lý đât đai khoa học, chặt chế

- Là cơ sở pháp Ì} đề giải quyết các tranh chấp

Nhả nước cho phép và thừa nhận người sử dụng đât hợp pháp có quyên

tặng cho QSDĐ của mình cho người khác nhưng phải theo đúng các quy định

của pháp luật vê đât đai Mặc dù vậy, trên thực tê xảy ra không ít các trường hợp các bên tặng cho nhau QSDĐ nhưng không tiên hành làm các thủ tục

sang tên, chuyển QSDĐ má vẫn giao đât cho nhau sử dung bang cach xac lap

hợp đồng viết tay không công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật

vả trong quả trình sử dụng đât phát sinh các mâu thuẫn dẫn đên tranh châp về QSDD Các tranh châp này thường được các bên khởi kiện ra Toa an va Toa

án căn cứ vảo các quy định của pháp luật về hợp đông tặng cho QSDĐ để giải

quyết Như vậy hợp đông tặng cho QSDĐ là cơ sở pháp lý, lả căn cứ để Tòa

giải quyết các tranh châp liên quan đến việc tặng cho QSDĐ

1.2 Pháp luật điều chỉnh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Ở nước ta, có thể nói, quyên tăng cho QSDĐ đã manh nha xuất hiện từ thời Nhà nước phong kiên Các triệu đại phong kiên bên cạnh việc cho phép

mua bản, câm đợ đât đai thì tặng cho đất đai tuy chưa được pháp luật quy

định cu thể nhưng cũng được Nhà nước thừa nhận, điều này được lý giải bởi việc quy định và bảo vệ các hình thức sỡ hữu vê đât đai của Nhà nước Tuy

nhiên, quan hệ tặng cho QSDĐ đã được quy đính từ LĐĐ năm 2003 và tiếp

tục được hoàn thiện trong LĐĐ năm 2013 để phù hợp với thực tiễn hơn

19

1.2.1 Khái quát pháp luật điều chính

Theo quan niệm chung, mỗi ngành luật điêu chỉnh một lĩnh vực quan

hệ xã hôi, do vậy LĐĐ điều chỉnh các quan hệ xã hội trong lĩnh vực đất đai

Đó là các quan hệ xã hôi phát sinh trong quả trình chiếm hữu, sử dụng và định

đoạt đât đai mả Nhà nước lả người đại điện chủ sở hữu và tao điều kiện tôi đa

dé các tô chức, hộ gia định, cả nhân thụ hưởng các quyên của người sử dụng

đât và gánh vác trách nhiệm pháp lý của họ Trong đó, quan hệ pháp luật vê

tặng cho QSDĐ được điêu chỉnh bởi một sô ngành luật như Luật dân sự, LĐĐ

và môt sô văn bản pháp luật khác có liên quan

Quy đính pháp luật vê hợp đồng tặng cho QSDĐ được quy định trong

LĐPĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 hiện nay trên cơ sở kê thừa nên không có nhiêu thay đổi so với các quy định trước đây trong LĐĐ năm 2003 và BLDS năm 2005 Hơn nữa, các quy định vê hợp đông tặng cho QSDĐ vẫn được tiép

tục hoàn thiện để phù hợp với thực tiễn nên trong LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 cũng có một sô quy định khác so với trước đây, do la:

Một ià, BLDS năm 2015 chỉ có bổn Điều tại Muc 7 quy định hợp đồng

vê QSDĐ trong đó có hợp đông tăng cho QSDĐ từ Điêu 500 đên Điêu 503 với các quy định về khái niệm; nôi dung, hình thức, thủ tục thực hiện vả hiệu

lực của việc chuyên QSDĐ

Hai là hợp đông tặng cho QSDĐ theo BLDS năm 2015 cũng là hợp

đông thông dụng khác Do vậy các bên trong hợp đông tặng cho QSDĐ cũng

có quyên thỏa thuận về nôi dung trong hợp đông theo quy định tại khoản l

Điều 308 BLDS năm 2015 Đây là quy định bố sung so với BLDS năm 2005 nhằm nhân mạnh rõ bản chất của hợp đồng

Ba ià các quy định chung về hơp đông tặng cho QSDĐ đã được quy định trong LĐĐ năm 2003 vả các văn bản hướng dẫn thí hành được cụ thể hóa và tiếp tục ghi nhận trong LĐĐ năm 2013

1.2.2 Noi dung phap luật điều chỉnh

1.2.2.1 Chit thé ciia hop déng ting cho quyén sit ding dat

Điêu 5 LĐĐ năm 2013 có quy đính về người sử dụng đât Tuy nhiên, không phải tất cả người sử dụng đất là chủ thể trong hợp đồng tăng cho

QSDĐ LĐĐ năm 2013 quy định tô chức, hô gia đình, ca nhân, cộng đông

dân cư được nhận chuyên QSDĐ thông qua nhận tặng cho QSDD Cu thé,

chủ thể tham gia quan hệ tặng cho QSDĐ là các bên trong quan hệ tặng cho, bao gồm bên tặng cho vả bên nhận tặng cho Đôi vôi chủ thể lả bên tặng cho

QSDĐ phải là người có Giây chứng nhân QSDĐ; đât không có tranh châp;

QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thí hành án; trong thời hạn sử dụng đât!!

mới có quyền tăng cho QSDĐ Do đó, những người thuê đât, người thuê lại QSDĐ không có quyên tặng cho QSDĐ bởi ho không có đủ các điêu kiện để

tặng cho QSDD Chủ thể tăng cho QSDĐ có thể lả hộ gia đình, cá nhân, tô

chức kinh tê, người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Hiện nay, pháp luật chỉ có quy đính điêu kiện chung của người sử dụng

đât, mà chưa có quy đính riêng về điều kiện của chủ thể được nhận tăng cho

QSDĐ Tuy nhiên, LĐĐ nam 2013 có quy định các trường hợp không được

nhận tặng cho QSDĐ tại Điêu 101 bao gôm:

- Tổ chức, hộ gia đính, cá nhân, cộng đông dân cư, cơ sở tôn giảo, người Việt Nam định cư ở nước ngoải, doanh nghiệp co von đầu tư nước ngoải không được nhận tăng cho QSDĐ đổi với trường hợp má pháp luật

không cho phép tang cho QSDD

- Hô gia đình, cả nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận tăng cho quyên sử dụng đât trông lúa

- Hô gia định, cá nhân không được nhận tăng cho QSDD ở, đât nông

nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo về nghiêm ngắt,

phân khu phục hồi sinh thải thuộc rừng đặc dụng, nêu không sinh sông trong

khu vực rừng phong hộ, rừng đặc dụng đó

- Bên canh đỏ, tô chức, cá nhân sử dụng đât ở cảng hàng không, sân

bay không được tặng cho QSDĐ (điểm a khoản 4 Điêu 156 LĐĐ năm 2013)

Do đỏ, chủ thể được nhận tặng cho QSDĐ có thể là Nhà nước, hộ gia

định, cá nhân và công đồng dân cư, tô chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Riêng đôi vôi tô chức được nhận tặng cho quyền sử dụng dat, pháp luật

“LBD so 45/2013/QH13 ngay 29/11/2013, Du 188 Điều kiện thuc hiện các quyên, chuyển doi, cluryen nlurong, cho thu , cho từ lai thừa kệ tăng cho thứ chấp quyền sử cđìmg đất, gop von bang QSDD

không quy định rõ tô chức lĩnh tế hay tô chức chính trị xã hôi Còn chủ thể lả

bên nhận tặng cho QSDĐ được pháp luật quy định rông hơn so với chủ thể là

bén tang cho QSDD

Điều kiện về chủ thể tham gia giao kết giao dich dan su la mét trong

các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự được quy định tại Điêu 117 BLDS năm 2015 Cũng như các giao dịch dân sư khác, hợp đồng tặng cho QSDĐ cũng phải thỏa mãn các điêu kiện cụ thể về chủ thể Đề tham gia hợp đồng tăng cho QSDĐ, các chủ thể phải thỏa mãn các điêu kiện sau

Một ià chủ thể tham gia hợp đông tặng cho QSDĐ có năng lực pháp

luật dân su, nang luc hanh vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập (Điểm a khoản 1 Điêu 117 BLDS năm 2015)

Vệ năng lực pháp luật dân sự

Năng lực phap luật dân sự của ca nhân có từ khi người đó sinh ra va

châm dứt khi người đó chết đi” Năng lực pháp luật dân sư của pháp nhân

phát sinh từ thời điểm được cơ quan nhà nước có thâm quyên thành lập hoặc

cho phép thảnh lập; nêu pháp nhân phải đăng ký hoạt động thì năng lực pháp

luật của pháp nhân phát sinh từ thời điểm ghi vào số đăng ký

Vệ năng lực hành vi dân sự:

Đối với cá nhân, tư cách chủ thể được zác định thông qua việc xác lập

giao dich BLDS nam 2015, “naémg iực hành vì dân sự của ca nhdn ia kha năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác iâp, thực hiện quên, nghĩa vụ

dan sự14 Theo đó, người từ đủ mười tam tuổi trở lên là người cö năng lực hảnh vi dân sự đây đủ, trừ trường hợp người đó mát năng lực hảnh vị dân sư,

người có kho khăn trong nhận thức, lam chủ hanh vị hay trường hợp người Dị

hạn chế năng lực hành vi dân sư Những người nảy có thể tư mình xác lập,

thực hiện các quyên vả nghĩa vụ phát sinh và chịu trách nhiệm trong việc thực

hiện hợp đông tặng cho QSDĐ Còn đối với người chưa thành niên, người bị hạn chê hoặc người mât năng lực hành vi dân sự thì hợp đồng tặng cho QSDĐ

do người đại điện theo pháp luật của những người đó xác lập và thực hiện

BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Khoản 3 Điệu 16 Ning bot pháp hát dân sự của c4 nhằn '! BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Khoản 2 Điều 86: Ning hi pháp lật dân sự của pháp nhân '* BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2011, Điều 19 Ning hat hanh vi din sr cia ca nhan

L-2 to

Đối với tổ chức, khi tham gia giao kết hợp đồng tang cho QSDD phai théa mãn các điêu kiện về chủ thế, hay nói cách khác phải có tư cách pháp

nhân gôm: được thảnh lập hợp pháp; có cơ câu tổ chức chặt chế, rõ ràng có

tài sản độc lập với cả nhân pháp nhân khác và chịu trách nhiệm băng tải sản

của mình; nhân danh mỉnh tham gia quan hệ pháp luật một cách độc lập ©

Khi pháp nhân có đủ các điêu kiện luật đính có thể tham gia vào giao dịch tặng cho QSDĐ và hơp đông được zác lập thông qua người đai điện theo pháp luật hoặc đại điện theo ủy quyên của pháp nhân đỏ

Đôi với hộ gia đình, theo quy định tại Điêu 101 BLDS năm 2015, chủ

thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia định không có tư cách

pháp nhân thì chính các thanh viên trong hộ gia đính tham gia xác lập, thực

hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyên cho người khác đại diện, tham gia xác

lập, thực hiện giao dich dan sw.” Vi vay, chủ thể xác lâp và thực hiện hợp

đông tăng cho QSDĐ của hô gia đình là mỗi thành viên trong hộ gia đính đó

Hai ià, chủ thể tham gia giao dịch tăng cho QSDĐ hoản toản tự

nguyện (Điểm b, khoản 1 Điêu 117 BLDS năm 2015)

Sự tự nguyên của chủ thể tham gia giao dịch là điều kiện có hiệu lực của giao địch Sự tự nguyện trong việc thông nhật và bày tö ý chí Tư nguyện

là tự do định đoạt ý chí, không bị ép buộc, doa nạt, lừa dối hay bị áp đặt ý chí

Tư ý chí của họ muôn tặng cho tải sản là QSDĐ của mình hay nhận tăng cho QSDD ma không bị chí phôi bởi bât cứ người nào khác

123.2 Đổi tương của hợp đồng tặng cho quyển sử dụng đất

Đối tượng của hợp đông tặng cho QSDĐ là QSDĐ - một loại quyên tải sản Khác với các loại tải sản thông thường khác, để trở thành đối tượng của

hợp đồng tăng cho QSDĐ thi QSDĐ cân phải thỏa mãn các điều kiện sau:

Một ià, phải có Giây chứng nhân QSDĐ

Khoản 1ó Điêu 3 LĐĐ năm 2013 quy định: “Giấy ciưứng nhận QSDĐ,

quyền sở lữ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là ciuứng thư pháp lý đề

Nhà nước xác nhận quyên sử đụng đất quyền sở hữm nhà ở, tài sản khác gắm

“ BLDS số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015, Khoản 1 Điệu 14 Phap nhân

'* BLDS số 91/2015/QH13 ngày, 24/11/2015 ,Khoin 1 Dieu 101 Chủ thứ trong quan hé din sco srtham

gia cia ho gia dh „tô hợp tac, tô chức khác không có tr cách pháp nhân:

liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữmi nhà ở và quyền sở hit tài sản khác gắn liền với đất ” Theo do, chỉ khi đât có giây chứng nhận QSDĐ mới được phép tăng cho hay nói cách khác việc tặng cho đất chưa có

chung nhan QSDD thi được xem la không hơp pháp

Hai ià, đât không có tranh châp

Khoản 24 Điêu 3 LĐĐ năm 2013 quy đính “Tranh chap dat dai ia tranh chấp về quyền, ngiữa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên

trong quan hệ đất đai ” Theo quy định của pháp luật đât đai hiện hành, khi

xảy ra tranh chấp đât đai thi khuyên khích các bên tự hòa giải, khi các bên không hòa giải được thì gửi đơn đên Ủy ban nhân dân câp zã nơi có đât tranh châp để hòa giải Trường hơp đã được hòa giải tai Uy ban nhan dan cap x4 ma

không thảnh thì các bên có quyên khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thâm

quyên theo quy định của pháp luật về tô tung đân sư ' Do đó, khi các bên đang tôn tại những bất đồng, xung đột về lợi ích nhưng những mâu thuẫn đó chưa lớn đên mức phải có sự can thiệp, giải quyêt của cơ quan quản lý nhà nước về đât đai hoặc cơ quan tô tung theo khiêu nại, khiêu kiện của các bên

có liên quan thì không thể cơi lả đất đang có tranh châp Cũng từ đó, bất kỷ tranh châp nào xảy ra với QSDĐ, dù là tranh chập ai là chủ sở hữu hay tranh

chap ranh giới lớn hay nhỏ thì các bên không thể tăng cho nhau được, và đất

dang trang chap thì không thể lả đôi tượng của hợp đồng tặng cho QSDĐ

Ba ià, QSDĐ không bị kê biên đề bằm đâm thí hành án

Mục đích của việc kê biến tai sản là nhằm bảo đảm hiệu lực thì hành bản án, quyết định đã có hiệu lực trên thực tê Pháp luật quy định kể từ thời điểm QS5DĐ bị kê biên để bảo đảm việc thí hành án, thì chủ sở hữu QS5DĐ

không được phép xác lập các giao dịch, kế cả hợp đông tặng cho QSDD Bai

đây là tai sản đang được sử dung để đăm bảo thực hiện nghĩa vụ của chủ sử dụng đât đã bị phong töa

Bốn ià, trong thời hạn sử dụng dat

"LBD số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Điều 202 Hòa gikitranh chấp đất đai; Điều 203 Thắm quyền

giải quyết tranh chap dit dai.

Thời hạn sử dung đât có thể là tạm thời hoặc lâu dải, tùy theo quyết

định của cơ quan có thâm quyên Khi zác lập hợp đông tặng cho QSDĐ, các bên trong hợp đông phải xem xét thời hạn dé xác định QSDĐ được quyết định

la tạm thời hay lâu dài Bởi thời hạn sử dung đất được ghi cụ thế trong giây chứng nhận QSDĐ Do đó, chỉ khi đât còn thời hạn sử dụng thì bât kể là dat nước nhả nước giao, đât cho thuê đêu được phép tặng cho và người nhân tăng cho chỉ được sit dung dat trong thoi han sit dung con lai ma không phải được

sử dụng đât là toản bô khoảng thời gian Nhà nước quy định theo thời hạn sử

dung dat cap ban dau cho chi sé hitu QSDD trước Từ đó, các bên đưa ra quyết định được về việc tặng cho và nhận tặng cho của mình

Bên cạnh đỏ, pháp luật cũng có quy định về các trường hợp QSDĐ không phải là đôi tương của hợp đồng tặng cho QSDĐ, cu thể

- QSDĐ của tô chức được Nhà nước giao đât không thu tiên sử dụng đât (Khoản 2 Điều 173 LĐĐ năm 2013)

- QSDĐ của cơ sở tôn giáo, công đồng dân cư sử dụng đât (Khoản 2 Điều 181 LĐĐ năm 2013)

- QSDĐ của hợp tác xã sau khi giải thể, phá sản Pháp luật quy định đôi

với đât được Nhả nước giao đât không thu tiên sử dụng đât; được Nhả nước giao dat có thu tiên sử dụng đất, cho thuê dat, do mua tai sản gắn liên với đât hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp từ người khác mà tiên sử dụng dat, tién thué dat, tién mua tải san gan liên với đât, tiên nhân QSDĐ có nguồn gôc từ ngân sách nhà nước thì Nhà nước thu hồi đât đỏ Do đỏ, trường hợp dat

nảy không thé là đôi tương của hợp đồng tăng cho QSDĐ (điểm a, khoản 2

Điều 177 LĐĐ năm 2013)

- QSDĐ của cả nhân, hộ gia định được Nhà nước cho thuê đât thu tiên thuê đât hảng năm

- QSDĐ của tô chức được Nhà nước giao đât có thu tiên sir dung dat,

cho thuê đất thu tiên thuê đất một lân cho cả thời gian thuê nhưng miễn, giảm tiên sử dụng đât, tiên thuê đât

- QSDĐ của tô chức kinh tê nhân chuyển nhương và chuyển đôi mục đích sử dụng đât thuộc trường hợp được Nhả nước cho thuê đât thu tiên thuê

dat hang nam

- QSDĐ của tô chức kinh tế, tô chức sự nghiệp công lâp, sử dụng đất từ

nguôn gốc đât thuê trả tiên thuê đât hàng năm

- QSDĐ của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà

nước cho thuê đất trả tiên thuê đât môt lân cho cả thời gian thuê mà tiên thuê đât đã có nguôn gốc từ ngân sách nhà nước (Khoản 3 Điêu 174 LĐĐ năm

2013)

- Cac trường hợp khác theo quy định của pháp luật

Pháp luật còn quy định vê QSDĐ bị han chê tặng cho Cụ thể như sau:

- QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hô, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hôi sinh thái thuộc rừng đặc dung, nêu không sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó thi hô gia đình, cả nhân không được nhận tặng cho (khoản 4 Điêu 101 LĐĐ năm

2013)

- QSDD trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh

thái thuôc rừng đặc dụng của hộ gia đính, cá nhân đang sinh sông xen kế

nhưng chưa cỏ điêu kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho

QSDD ở, đât rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản cho hộ gia định, cá nhân sinh sông trong phân khu đỏ (€hoản 1 Điêu 192

LĐĐ năm 2013)

- QSDĐ ở, đât sản xuât nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ của

hộ gia định, cá nhân được Nhả nước giao đất thì chỉ được tặng cho QSDĐ ở, đât sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cả nhân đang sinh sông trong khu vực rừng phòng hộ đó (Khoản 2 Điêu 102 LĐĐ năm 2013)

QSDĐ của hô gia đính, ca nhân lả dân tộc thiểu sô str dung dat do Nha

nước giao đât theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho QSDĐ sau 1Ũ năm, kể từ ngảy có quyết định giao đât theo quy đính của Chính phủ (Khoản 3 Điều 192 LĐĐ năm 2013)

1223 Quyển và ngiãa vụ của các bên trong hợp đồng tăng cho quyền sử amg dat

Với tư cách là chủ thể trong hợp đông, bên tăng cho vả bên được tặng cho đêu có quyền và nghĩa vụ theo sự thỏa thuận vả theo quy định chung của pháp luật

Đối với bên tặng cho: Bên tăng cho phải thuộc đôi tương được phép

tặng cho QSDĐ như phân tích ở trên vả có các nghĩa vu cơ bản sau: Chuyển

giao đât cho bên được tặng cho đủ diện tích, đúng hang đât, loại dat, vi tri, so hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; Chuyển giao QSDĐ, thực hiện các nội dung đã cam kết trong hợp đông về thời hạn giao đất, thời hạn giao các giây tờ liên quan đên QSDĐ để bên được tặng cho làm các thủ tục đăng ký QSDĐ Đây là những nội dung cơ bản về nghĩa vụ của bên tặng cho, các bên

sẽ được thỏa thuận các điêu khoản khác mả pháp luật không câm vì trên thực

tế, mỗi giao dịch tặng cho sẽ có thêm những điêu kiện khác nhau nhằm dam bảo quyên va việc thực hiện nghĩa vụ của các bên

Đối với bên được tặng cho: Bên được tặng cho phải lả các chủ thê có quyên được nhân tăng cho theo quy định của pháp luật Theo đó, bên được tặng cho cỏ quyên yêu câu bên tặng cho giao đủ diện tích sử dung đât, đúng hạng đât, loại đất, vị trí, sô hiệu và tình trạng đât như đã thỏa thuận; được sử dụng đât theo đúng mục đích, thời hạn vả được câp giây chứng nhận QSDĐ Tương ứng với quyên lợi khi được tăng cho QSDĐ, bên được tăng cho có các

nghĩa vu cơ bản như đăng kỷ QSDĐ tại cơ quan nhả nước có thâm quyên

theo quy định; bảo đảm quyên của người thứ ba đối với dat duoc tang cho va thực hiện các nglĩa vụ khác theo quy định của pháp luật vê đât đai

1224 Hình thức của hợp đồng tăng cho quyén sir dung dat

Theo quy định tại khoản 1 Điều 450 BLDS năm 2015: “Tăng cho bất

déng san phat được lập thành văn bđn có công chứng chứng thực hoặc phải

đăng ký, nếu bắt động sản phải đăng ký quyền sở Hữu theo qm' định luật”

Việc quy định về hình thức của hợp đồng tăng cho QSDĐ không chỉ được ghi

nhận tại BLDS mả điểm a, khoản 3 Điều 167 LĐĐ năm 2013 cũng quy định:

“Hợp đông chuyên nhương tăng cho, thế chấp, góp vỗn bằng QSDĐ, QSDĐ

và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ tường

hợp kinh doanh bắt đông sản qm) đinh tại điểm b khoản này ”

Khi thực hiện các giao dịch tặng cho QSDĐ, pháp luật cũng quy định

về hình thức thực hiện một cách chỉ tiết và cụ thể Bao gồm:

Một là hợp đồng tăng cho QSDĐ phải được lập thành văn bản

Thông thường, các bên có thể thực hiện giao dịch dân sự dưới các hình

thức khác nhau như bằng lời nói, văn bản hoặc hảnh vị cụ thể Tuy nhiên, đổi với giao địch có đôi tượng là QSDĐ, một loại tài sản quan trọng vả có giả trị lớn thi pháp luật có quy định chặt chế về hình thức của hợp đông, cụ thể lả

phải được lập thảnh văn bản Bởi hình thức hợp đông bằng văn bản mang tính xác thực cao hơn so với hình thức hợp đông bằng lời nói Trong văn bản đó

có đây đủ những nôi dung mà các bên đã thỏa thuận, cùng kỷ tên xác nhận

vảo văn bản Vì thê hình thức hợp đông băng văn bản có giá trị pháp lý cao vả

rõ ràng, khác với hợp đông được xác lập bằng lời nói hoặc hanh vi cu thé

thường dùng trong các giao dịch có gia tị nhỏ, tính pháp ly đơn giản thi hop

đông xác lập bằng văn bản có giá trị lưu trữ, bảo đảm sự an toàn cho các bên khi tham gia giao dich, co giá trị là bằng chứng khi xảy ra tranh chấp Mặt khác, QSDĐ là loại tải sản bắt buộc phải đăng ký quyên sở hữu nên hợp đồng

tặng cho QSDĐ phải được lập thánh văn bản để làm cơ sở cho sư đăng ký

chuyển dịch QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tặng cho với cơ quan đăng

ký đât đai có thâm quyên Đồng thời giúp Nhà nước dé dang quản lý, kiểm tra, giám sát đôi với những biên đông về đât đai, đặc biệt lả chủ sử dụng đất

Hai la, hop đồng tặng cho QSDĐ phải được công chứng chứng thực theo quy đinh của pháp luật

Việc công chứng, chứng thực đôi với hợp đông tăng cho QSDĐ là điêu kiện bắt buộc Theo quy định tại khoản 1l điêu 2 LCC năm 2014 thì công

chứng là việc CCV của một tô chức hảnh nghê công chứng chứng nhận tính

xác thực, hợp pháp của hợp đông, giao dịch dân sư băng văn bản Và khoản 4, điêu 3 cũng quy định rằng văn bản công chứng là hợp đông, giao dịch, bản dich đã được CCV chứng nhân theo quy định của LCC Điều đó có nghĩa là việc công chứng hợp đông tăng cho QSDĐ của CCV nhằm zác nhận sư tự

nguyện trong việc thể hiện ý chỉ vả bảy tỏ ý chí trong các chủ thể Mặt khác, những tranh châp liên quan đền đât đai là khá phức tạp nên việc yêu câu về thủ tục công chứng đối với QSDĐ cũng góp phan tao co sở pháp lý vững chắc, giúp người dân yên tâm khi thực hiện các giao dịch liên quan đến đât đai Bởi giả trị lưu trữ đối với giao dịch có công chứng tại cơ sỡ hành nghề

công chứng là 20 nămŠ, giúp Nhà nước dễ dàng quản lý những giao dịch liên

quan dén dat dai, nang cao hiệu quả trong quản lý thông nhật, quy hoạch trong xây dựng kê hoạch có hiệu quả của nhả nước vê đât đai

Ba là các bên tham gia giao dịch tặng cho QŠDĐ phải thực hiện việc đăng R' OSDĐ với cơ quan nhà nước có thâm quyên

Vệ điêu kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự, khoản 2 Điều 117 BLDS năm 2015 quy đình: “Ninh ftc của giao dich ddan sila điều kiên có hiên lực

của giao đìch dân sự trong trường hợp luật có qmy đi” và khoản 2 Điêu

4509 BLDS năm 2015 cũng quy định về thời điểm có hiệu lực của hơp đồng tặng cho QSDD, cu thé “Hop déng tăng cho bất đông sản có hiệu lực từ thời

điểm đăng Rÿ ” Có nghĩa là, chỉ khi tặng cho QSDĐ được đăng ký tại cơ quan

đăng ký đât đai thì hợp đông tăng cho QSDĐ mới có hiệu lực pháp luật Việc tiên hành thủ tục đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phòng dang ky dat

đai Cơ quan nhà nước có thấm quyên quản lý đât đai sẽ tiếp nhân hồ sơ, thực

hiện các thủ tục luật định câp giây chứng nhân QSDĐ cho bên được tặng cho

nếu các bên tuân thủ vả đáp ứng đây đủ các quy định của pháp luật vê hợp

đông tặng cho QSDĐ Còn trong trường hợp các bên không thỏa mãn các

điêu kiện về nội dung, hình thức của hợp đồng tăng cho QSDĐ thi cơ quan

quan ly dat dai có quyên từ chôi đăng ký, trả lại hô sơ và hướng dẫn các bên

giải quyết theo quy định của pháp luật Từ đỏ, Nhà nước có thể ngăn chặn được các hảnh vị vi phạm xảy ra trong giao dịch tặng cho QSDD, han chê được các tranh châp phát sinh trên thực tê

1.3 Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất Điêu 42 LCC năm 2014 quy định: “CCV cña tô chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hơp đồng giao dịch về bắt đông sản trong phạm

'* Ngủ ảnh số 13/2015/NĐ-CP ngày 16/02/2015, Khoản 3 Điều 14 Chế độ km trữ

vi từ, thành phô trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chưng

đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhân đi sản là

bắt động san và văn bđn Ị quyền lién quan đến việc thực hiện các quyễn đổi

với bắt động sản ” Có nghĩa là trong phạm vị tỉnh, thanh phô trực thuộc trung

wong, CCV chỉ được phép công chứng tặng cho đối với bât đông sản nơi đó,

nêu vượt thâm quyên lãnh thô thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu Do có những tính

chât đặc thù riêng nên các quy định pháp luật của từng tỉnh, thành phô cũng mang tính chât đặc thù ây, cho nên việc công chứng theo thẩm quyền lãnh thô

sẽ để thực hiện vả quản lý hơn Vì thể, chủ thể của hợp đồng tặng cho QSDĐ

có thể lựa chọn thủ tục công chứng tại bât kỷ tổ chức hành nghề công chứng nảo trên địa bản tỉnh, thành phô trực thuôc trung ương nơi có đât Khi tiếp

nhận hô sơ, dựa trên các kiên thức nghiệp vu của mình, CCV xem xét, kiểm

tra giây tờ liên quan đến thủ tục công chứng hợp đông tăng cho QSDD

“+ Thanh phan hồ sơ công chứng hợp đồng tặng cho QSDĐ gôm:

- Phiêu yêu câu công chứng hợp đông, văn bản (theo mẫu) trong do có thông tin vê họ tên, địa chỉ người yêu câu công chứng, nôi dung cân công

chứng, danh mục giây tờ kèm theo; Tên tô chức hành nghê công chứng, ho

tên người tiếp nhận hô sơ yêu câu công chứng, thời điểm tiệp nhận hô sơ;

- Dự thảo hop đông, giao dịch Trong trường hơp công chứng hợp đông, giao dịch đã được soạn sẵn thì người yêu cầu công chứng cung câp bản

dự thảo hợp đồng vả công chứng viên sẽ xem xét, yêu câu sửa chữa nêu có những điều khoản chưa phù hợp trong ban dự thảo đó Còn đôi với trường hợp công chứng hợp dong, giao dich do CCV soạn thảo theo đề nghị của người yêu câu công chứng thì không cân cung câp giây tờ này;

- Bản sao giây tờ tủy nhân của người yêu câu công chứng đổi với cá

nhân gồm chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hô chiêu phải phủ hợp với thông tin trên giây chứng nhân QS5DĐ và có năng lực hành vị dân

sự phù hợp theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giây tờ chứng minh thầm quyên của người đại điện (nêu là người đai diện) Đồi với tô chức cân có Quyết định thành lập, đăng ký kinh doanh hoặc giây phép hành nghệ

- Giây tờ về nơi cư trú: Số hộ khẩu hoặc Số tạm trú;

30

- Bản sao Giây chứng nhận QSDĐ, quyên sở hữu nhả ở vả tài sản khác gắn liên với đât, Bản vẽ hiện trạng (đổi với những trường hợp nhà đã xây dựng lại hoặc hiện trạng nhà chưa được thể hiện trên giây chứng nhận QSDĐ)

hoặc trường hợp tặng cho tách thửa,

- Bản sao các giây tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho QSDĐ: Tuy tinh trang hôn nhân của người yêu câu công chứng thi cung cấp Giây chứng nhận đăng ký kết hôn, Giây xác nhận tình trạng hôn nhân, hoặc giây

tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng

+ Trình tự, thủ tục công chứng hợp đông tặng cho QSDĐ:

Việc công chứng hợp đông tặng cho QSDĐ phải tuân thủ theo đúng thủ

tục, trình tư pháp luật quy định Theo đó, quy trình công chứng giao dịch tăng cho Q5DĐ được phân thanh cac bước như sau:

Bước l: Chuẩn bị hô sơ

Hô sơ yêu câu công chứng được lập thành môt bô, bao gồm các giây tờ

cân phải có theo thảnh phân hồ sơ công chứng hơp đông tăng cho QSDĐ như

đã liệt kê ở trên

Bước 2: Nộp hô sơ yêu câu công chứng

Người yêu câu công chứng hoàn thiên hô sơ vả nộp trực tiếp tại trụ sé

tô chức hảnh nghề công chứng Cu thể lả tổ chức hành nghề công chứng trên

dia bản tỉnh, thành phô trực thuộc trung wong noi co QSDD

Bước 3: Tiệp nhận hô sơ vả kiểm tra giây tờ

- Trường hợp việc tiếp nhận thông qua bộ phận tiếp nhận hô sơ thì bộ phận tiếp nhân chuyên hô sơ cho CCV kiểm tra giây tờ trong hô sơ yêu câu

công chứng,

- Trường hợp CCV trực tiếp nhận, thì thực hiên kiểm tra giây tờ trong hô

sơ yêu câu công chứng Trường hợp hô sơ yêu câu công chứng đây đủ, phủ hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào số công chứng Trường

hợp hô sơ yêu câu công chứng chưa đây đủ: CCV yêu câu người yêu câu công chứng bỏ sung hô sơ, Trường hợp hô sơ không đủ cơ sở pháp luật để giải quyết: CCV giải thích rõ lý do và từ chối tiệp nhận hồ sơ Nêu người yêu câu

31

công chứng dé nghi từ chối bằng văn ban, CCV bao cao Trưởng phong/ Trưởng Văn phòng zin ý kiên và soạn văn bản từ chối

Lưu ý: Trường hợp có căn cứ cho rằng hô sơ yêu câu công chứng cỏ

vân đê chưa rõ, việc giao kết hợp đông tăng cho QSDĐ có dâu hiệu lừa dồi,

cưỡng ép, đe dọa, có nghi ngờ vê năng lực hành vi dân sự của một trong các

bên chủ thể trong giao dịch tặng cho QSDĐ, hoặc đôi tượng của hợp đồng lả QSDĐ chưa rõ ràng thì CCV có quyên đê nghị người yêu câu làm rõ hoặc theo đê nghị của người yêu câu công chứng, CCV tiên hành xác tinh, làm rõ vân đê, sau đó mới tiên hành các bước tiệp theo Trường hợp không làm rõ được thì có quyên từ chối công chứng

Bước 4: CCV phô biên quy đính pháp luật về công chứng hợp đông tặng cho QSDĐ cho người yêu câu công chứng

CCV hướng dẫn, giải thích cho người yêu câu công chứng tuân thủ

đúng các quy định vê thủ tục công chứng hợp đông tăng cho QSDD và các

quy định pháp luật có liên quan đên QSDĐ để người yêu câu công chứng hiểu

rõ quyên, nghĩa vu và lơi ích hợp pháp của ho, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia giao kết hơp đông tặng cho QSDĐ;

Bước 5: CCV thực hiện việc công chứng hợp đông tặng cho QSDĐ

- Trường hợp hợp đồng tăng cho QSDĐ đã được người yêu câu công chứng soạn thảo san: CCV kiểm tra dự thảo văn bản, nêu trong dự thảo văn bản có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, nội dung của văn

bản không phù hợp quy định của pháp luật, CCV phải chỉ rõ cho người yêu

câu công chứng để sửa chữa Trường hợp người yêu cầu công chứng không

sửa chữa thì CCV có quyên tử chôi công chứng

- Trường hợp hợp đông tặng cho QSDĐ do CCV soạn thảo theo đê nghị

của người yêu câu công chứng Trường hợp nôi dung, ý định giao kết hợp đông, giao dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức zã

hội thì CCV soạn thảo hợp đông, giao dịch,

Bước 6 CCV ghi lời chứng và ký vào từng trang của hợp đông

+ Người yêu câu công chứng tự đọc lai dự thảo hợp đông hoặc CCV đọc

cho người yêu câu công chứng nghe theo đê nghị của người yêu câu công

chứng Trường hợp người yêu câu công chứng yêu câu sửa đổi, bổ sung, CCV

xem xét và thực hiện việc sửa đổi, bổ sung ngay trong ngày hoặc hẹn lại;

+ Trường hợp người yêu câu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung ghi trong hợp đồng, CCV hướng dẫn người yêu câu công chứng ký vào từng trang của hợp đồng và điểm chỉ vào các bản hợp đồng trước mặt CCV

Sau đỏ, CCV yêu câu người yêu câu công chứng xuất trình bản chính của các giây theo quy định đề đôi chiêu trước khi ghi lời chứng, ký vảo từng trang của hợp đồng, giao dịch

Bước 7: Hoản thiện thủ tuc công chứng hợp đông tặng cho QSDĐ vả

lưu trữ hô sơ

CCV chuyển hô sơ sang bô phận văn thư của tô chức hành nghê công

chứng đề đóng dâu, lây sô công chứng, hoản tât việc thu phí, thù lao công

chứng, chi phí khác theo quy định vả hoản trả lại hô sơ cho người yêu câu công chứng Sau đó tiên hành lưu trữ lại hô sơ yêu câu công chứng tại trụ sở

tô chức hành nghê công chứng

1.4 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện

Việc tặng cho QSDĐ có thể không kèm điêu kiên hoặc kèm theo điều kiện nhất định Đôi với hợp đông tặng cho QSDĐ có điều kiện, cân phải xác định được điêu kiện tặng cho nào là hợp pháp và khi chứng nhận hợp đồng

tặng cho QSDĐ, CCV sẽ châp nhân những điều kiện nào BLDS năm 2015 có

quy định về việc tăng cho tải sản có điêu kiên tại Điêu 462 như sau:

Z1 Bên tặng cho có thê yên cẩm bên đươc tăng cho thực hiện một hoặc

nhiều nghĩa vụ trước hoặc sam khi tăng cho Điều kiện tặng cho không duoc

vi phạm điền cẩm của luật, không trái đạo đức vã hội

2 Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước Rừủ tặng cho, nếu bên

được tặng cho đã hoàn thành ngiữa vụ mà bên tặng cho không giao tài san thỉ bên tăng cho phái thanh toán ngiữa vịt mà bên được tặng cho đã thực hiện

3 Truong hop phat thue hién nghia vu sau khi tặng cho mà bên được

tặng cho không thực hiện thì bên tăng cho có quyền đồi lại tai san và yêu cầu

bôi thường thiệt hại ”

33

Co thé thay, điêu kiên tặng cho lả việc thực hiện một hoặc nhiều nghĩa

vụ của bên được tặng cho trước hoặc sau khi nhận tải sản tăng cho Điêu kiện tặng cho thường do bên tăng cho đưa ra và bên được tặng cho châp nhận điêu kiện đỏ Việc zác định điêu kiện tặng cho phu thuộc vảo ý chí của cả bên tặng

cho va bén duoc tang cho Tuy hién nay BLDS năm 2015 và LĐĐ năm 201 3

chưa có quy định cụ thé nao vé tang cho QSDĐ có điều kiên nhưng QSDĐ là

một loại tải sản theo pháp luật dân sự Việt Nam nên tặng cho QSDĐ có điêu kiện được coi là quy định gián tiếp của tăng cho tai sản có điêu kiện

Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hảnh, phải khẳng định rằng,

điêu kiên của hợp đông tặng cho QSDĐ không được vi phạm chính những

đặc điểm, tính chất của hợp đồng tăng cho QSDD Cu thể hơn, điêu kiên tặng cho đó không được cản trở hoặc xâm pham vào đặc điểm giao QSDĐ, chuyển

quyên sở hữu đôi với QSDĐ va không có đên bù

Vi du 1: Ong A va ba B la cha st dụng đất ở có điện tích 6D mỶ tai

đường 3, phường Y, thành phô Z Ông A vả bả B có con là C Do C chơi bởi, không chịu làm ăn nên mặc dủ hai ông bà muôn tặng cho con mảnh đât của mình nhưng sợ con bán mật nên đã đê nghị CCV lập hợp đông tặng cho QSDD giữa ông A, bả B và anh C với điêu kiện anh C không được phép chuyển nhượng mảnh đất nêu trên cho bất kỷ ai

Trong trường hợp này, điêu kiện tăng cho đã vi phạm quyên định đoạt

của chủ sở hữu khi không cho chủ sở hữu được chuyển giao quyên sở hữu tải

san la QSDĐ của mỉnh cho người khác

Vi du 2: Ong A va ba B muôn tặng cho con là anh C mảnh dat cua

mình nhưng sợ con sau khi tặng cho sẽ không chăm sóc, phụ dưỡng bồ mẹ

nên đã ra điêu kiện tặng cho QSDĐ cho con nhưng đên khi ông bà chết anh C mới được sang tên mảnh đât của mình

Trong trưởng hợp nảy, điêu kiện tặng cho đã căn trở việc chuyên quyên

sở hữu QSDĐ từ bên tặng cho sang bên được tăng cho Khi zác đính được

nguyện vong của người yêu câu công chứng trong tình huồng nảy, CCV nên hướng dẫn ông A vả bả B làm di chúc để định đoạt phân tai sản là QSDĐ của mình sau khi chết

34

Vi du 3: Ong A va 6ng B la ban than Ong A muôn tặng cho ông B

mảnh đât của mình với điêu kiện ông B phải tặng lại ông A chiếc ze ô tô mả

ông B la chủ sở hữu

Rõ rang trong vi du nay, điêu kiện tặng cho được nêu ra có thể hiểu lả

đem lại sư bù trừ về mắt lơi ích cho bên tặng cho nên điều kiện này không

được châp nhân là điêu kiện tặng cho QSDĐ vì nó vị phạm nghiêm trọng đên bản chật của hợp đồng tặng cho QSDĐ là không có đên bù

Do đỏ, các bên không được phép thỏa thuận điêu kiện tăng cho QSDĐ

mả vi pham điều câm của luật, hay trái đạo đức zã hội Và việc thực hiện điêu

kiện tặng cho QS5DĐ có thể tiên hành trước hoặc sau khi tặng cho, phụ thuộc

vảo sự thông nhật ý chỉ giữa bên tặng cho và bên được tăng cho Trong trường hợp phải thực hiện ngiữa vu trước ki tặng cho QSDĐ, nêu bên được

tặng cho đã hoàn thanh nghĩa vu ma bên được tăng cho không gao QSDĐ thị bên tăng cho phải thanh toan nghĩa vu ma bên được tăng cho đã thực hiện

theo yêu câu của bên tặng cho Bởi hợp đông tăng cho QSDD có hiệu lực khi bên tặng cho thực hiện việc đăng ký QSDĐ với cơ quan nhà nước có thâm

quyên, do đó, mặc dù bên được tặng cho đã thực hiện zong điêu kiên tặng cho

thì bên tặng cho không bắt buộc phải chuyển giao QSDĐ mà thay vào đỏ bên tặng cho phải thanh toan nghĩa vụ ma bên được tặng cho đã thực hiện Việc thanh toán đó thực chât là thanh toản các chi phí mmả bên được tặng cho đã bö

ra để thực hiện điêu kiện tặng cho mà các bên đã thỏa thuận Còn trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho QS5DĐ, nêu bên được tặng cho không thực hiện điêu kiên tăng cho theo như thöa thuận thì bên tặng cho có quyên đòi lại QSDĐ và yêu cầu bên được tặng cho phải bôi thường thiệt hại Vi để nhân được QSDĐ thì bên được tặng cho phải hoàn thành nghĩa vụ là điêu kiện mả các bên đã thöa thuận tặng cho, do đó, nêu bên được

tặng cho không thực hiện được điều kiện đồng nghĩa với việc họ không được nhận QS5DĐ và phải trả lại cho bên được tặng cho Thậm chí, trong thời gian

giữ QSDĐ, nêu bên được tăng cho làm ảnh hưởng đên QSDĐ của bên tặng cho thì còn phải chu trách nhiệm bôi thường thiệt hai cho bên tặng cho