đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liều với đất trên đị bàn huyện thạch thất thành phố hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢ

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP

VIỆN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN

KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THẠCH THẤT - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Nguyễn Thị Oanh Sinh viên thực hiện: Phùng Thị Mai HươngMã sinh viên:2054032940

Lớp: K65 - QLĐĐ Khóa học: 2020-2022

72Monday, June 10, 20241:30:08 PM1:30:08 PM72Monday, June 10, 20241:30:08 PM1:30:08 PM72Monday, June 10, 20241:30:08 PM1:30:08 PM

Danh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

Danh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

Danh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

72Danh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiMonday, June 10, 2024

Trang 2

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành khóa luận, ngoài sự nỗ lực của bản thân em đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình

Nhân dịp hoàn thành khóa luận, cho phép em được bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, các thầy cô giáo trong Viện Quản lý đất đai và Phát triển nông thôn đã tận tình giúp đỡ em trong quá trình học tập về chuyên môn và kĩ năng để thực hiện đề tài và hoàn thành khóa luận

Em xin bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới Th.S Nguyễn Thị Oanh đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo và dành nhiều công sức, thời gian tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài

Em xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội huyện Thạch Thất đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho em trong suốt quá trình thực hiện đề tài

Vì thời gian và khả năng kiến thức có hạn nên báo cáo khóa luận tốt ngiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót Kính mong sự đóng góp và chỉ bảo của các thầy cô giáo để đề tài được hoàn thiện hơn./

Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2022

Sinh viên thực hiện

Trang 3

MỤC LỤC

TRANG PHỤ BÌA LỜI CẢM ƠN

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ

PHẦN I: MỞ ĐẦU 1

1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1

1.2 Mục tiêu nghiên cứu 2

Trang 4

2.3.1 Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCNQSDĐ trước luật đất đai 2003 có

2.4.1 Kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi có luật đất đai 2003 32

2.4.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ trên cả nước sau khi có luật đất đai 2003 33

2.4.2 Kết quả cấp GCNQSDĐ trên cả nước sau khi có luật đất đai 2013 33

2.4.4 Tình hình công tác cấp GCN tại huyện Thạch Thất 34

PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35

3.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 35

3.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35

3.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35

3.2 Nội dung nghiên cứu 35

3.3 Phương pháp nghiên cứu 35

3.3.1 Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu 36

3.3.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu 36

3.3.3 Phương pháp chuyên gia 36

PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 37

4.1 Điều kiện tự nhiên 37

4.1.1 Vị trí địa lý 37

4.1.2 Địa hình, địa mạo 37

4.1.3 Khí hậu, thời tiết 38

4.1.4 Thuỷ văn, nguồn nước 38

Trang 5

4.1.5 Các nguồn tài nguyên 38

4.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 40

4.2.1 Tăng trưởng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế 40

4.2.2 Thực trạng phát triển các ngành 40

4.2.3 Dân số và lao động 42

4.3 Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội 42

4.3.1 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất – thành phố Hà Nội 42

4.3.2 Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thạch Thất 44

4.3.3 Cơ quan chuyên môn quản lý đất đai của huyện Thạch Thất 46

4.4 Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN huyện Thạch Thất giai đoạn 2019-2021 47

4.4.1 Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đối với trường hợp thức hoá quyền sử dụng đất 49

4.4.2 Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá QSDĐ 49

4.4.3 Trình tự, thủ tục cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân được giao đất và thuê đất 50

4.5 Kết quả cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội 50

4.5.1 Kết quả Công tác cấp GCN đất nông nghiệp sau đồn điền đổi thửa trên địa bàn huyện Thạch Thất giai đoạn 2019-2021 50

4.5.2 Kết quả Công tác cấp GCN quyền sử dụng đất cho các tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng giai đoạn 2019-2021 52

4.5.3 Kết quả Công tác đăng ký đất đai cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2019-2021 53

4.5.4 Đánh giá tiến độ cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo đơn vị dân cư huyện Thạch Thất giai đoạn năm 2019- 2021 54

4.6 Đánh giá công tác đăng ký cấp GCN trên địa bàn huyện Thạch Thất 57 123docz.net - File bi loi xin lienhe: lethikim34079@hotmail.com 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Danh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi72Monday, June 10, 20241:30:07 PM1:30:07 PM72Monday, June 10, 20241:30:07 PM1:30:07 PM72Monday, June 10, 20241:30:07 PM1:30:07 PM

Danh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha NoiDanh Gia Ket Qua Cong Tac Cap Giay Chung Nhan Quyen Su Dung Dat Quyen So Huu Nha O Va Tai San Khac Gan Lieu Voi Dat Tren Di Ban Huyen Thach That Thanh Pho Ha Noi

Trang 6

Trang 7

QĐ BTNMT Quyết định Bộ Tài nguyên môi trường SDĐ Sử dụng đất

STNMT Sở Tài nguyên môi trường UBND Ủy ban nhân dân

VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai

Trang 8

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Thạch Thất năm 2019 43

Bảng 4.5.1 Kết quả công tác cấp GCN đất nông nghiệp sau đồn điền đổi thửa giai đoạn 2019-2021 51

Bảng 4.5.2 Kết quả công tác cấp GCN cho tổ chức tôn giáo, tín ngưỡng giai đoạn 2019-2021 52

Bảng 4.5.4 Kết quả tiến độ cấp GCN lần đầu khu dân cư giai đoạn 2019-2021 55

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ Hình 2.2 Mẫu bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực 12

Hình 4.1 Vị trí địa lý huyện Thạch Thất 37

Hình 4.2 Biểu đồ cơ cấu kinh tế huyện Thạch Thất năm 2019 40

Sơ đồ 2.1: Các quyền sử dụng đất cơ bản của người sử dụng đất 7

Sơ đồ 4.5 Sơ đồ bộ máy quản lý và trình tự cấp GCN lần đầu đối với hộ gia đình, cá nhân của huyện Thạch Thất 48

Trang 9

PHẦN I: MỞ ĐẦU

1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

Trải qua ngàn đời dựng nước và giữ nước của dân tộc Việt Nam biết bao thế hệ đã đổ mồ hôi, nước mắt thậm chí cả xương máu của mình để giành và giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của tổ quốc cho đến hôm nay Do vậy, nhiệm vụ của chúng ta ngày nay là phải biết quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý trên cơ sở khoa học, biết bảo vệ và cải tạo đất, sử dụng đất tiết kiệm và bền vững

Vì đất đai là tài nguyên có hạn về số lượng cũng như nhu cầu của con người về lương thực, thực phẩm, nguyên nhiên liệu, ngày càng tăng, đòi hỏi mỗi quốc gia sử dụng đất phải dựa trên cơ sở và những nguyên tắc đúng đắn, hợp lý trong việc quản lý tài nguyên đất, nâng cao hiệu quả sử dụng, bảo vệ đất, chống sói mòn, thoái hoá đất, giảm độ phì nhiêu của đất do quá trình sử dụng đất gây ra

Trong quá trình vận động và phát triển đời sống kinh tế, xã hội tất yếu dẫn đến biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, thuê đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất, Để quản lý đất đai được tốt thì phải đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác có hiệu quả trên mảnh đất được giao và chấp hành tốt pháp luật đất đai

Trong thời kỳ đổi mới ở nước ta tình hình phát triển kinh tế, xã hội diễn ra mạnh mẽ, chính sách đất đai cũng có sự thay đổi, đã và đang tác động vào sự vận động của quan hệ đất đai gắn với quá trình sản xuất hàng hoá, quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, quá trình chuyển biến từ nền kinh tế tập trung quan liêu, bao cấp sang cơ chế thị trường Đất đai tham gia vào nền kinh tế thị trường thì tình hình sử dụng đất ở nhiều địa phương có sự biến động, nhất là khu vực đô thị ven đô

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) lập hồ sơ địa chính (HSĐC) là việc làm hết sức quan trọng và cần thiết hiện nay khi Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho các 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 10

đối tượng sử dụng đất Đây là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, được ghi nhận tại Điều 6 của Luật đất đai năm 2003 (được sửa đổi năm 2009), điều 22 Luật đất đai 2013, là cơ sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai của Quốc gia, để người sử dụng đất yên tâm sử dụng đất và khai thác tiềm năng từ đất mang lại; Đất đai được sử dụng tiết kiệm - hợp lý - hiệu quả đúng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước

Huyện Thạch Thất nằm phía Tây Bắc thành phố Hà Nội có tốc độ đô thị hóa nhanh, có tiềm năng, cơ hội lớn trong phát triển kinh tế xã hội, nhiều dự án trọng điểm của quốc gia đã được quy hoạch và đang triển khai Chính điều này cũng gây ra áp lực lên công tác quản lý nhà nước về đất đai, trong đó đáng chú ý là công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Theo số liệu thống kê của UBND huyện năm 2017, trên địa bàn huyện còn 2.012 thửa đất giao không đúng thẩm quyền mất phiếu thu, hoặc giao đất ở nhưng viết phiếu thu là giao thầu đất nông nghiệp, cần chứng minh nghĩa vụ tài chính; 130 thửa giao không đúng thẩm quyền không phù hợp quy hoạch đang chờ sở, ngành chức năng có thẩm quyền hướng dẫn giải quyết…

Mặc dù công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở huyện Thạch Thất đã được các cấp, các ngành quan tâm, song kết quả, chất lượng còn gặp nhiều những hạn chế nhất định, do nhiều nguyên nhân khác nhau tác động Việc đánh giá kết quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất của huyện Thạch Thất nhằm giúp Nhà nước có những giải pháp hành chính tốt hơn trong việc đẩy mạnh tiến độ cấp giấy chúng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính Vì vậy,

tôi đã lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội”

1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.2.1 Mục tiêu tổng quát:

Trên cơ sở đánh giá kết quả công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội Từ đó đưa ra những giải pháp đẩy nhanh 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 11

tiến độ công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội

1.2.2 Mục tiêu cụ thể:

- Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở

hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thạch Thất - thành phố Hà Nội

- Xác định những nguyên nhân làm hạn chế tiến độ cấp GCN của huyện Thạch Thất

- Đánh giá những khó khăn, thuận lợi trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Trang 12

PHẦN 2: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN

2.1.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất, GCN

a Khái niệm về quyền sử dụng đất

Để hiểu được thế nào là quyền sử dụng đất trước hết ta cần nắm được thế nào là quyền sở hữu, quyền sử dụng Căn cứ theo Điều 158 Bộ luật Dân sự 2015 Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau:

Quyền chiếm hữu là quyền nắm giữ một tài sản nào đó và quyền loại trừ người khác tham gia sử dụng tài sản đó

Quyền sử dụng là quyền được lợi dụng các tính năng của tài sản để phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống của con người

Quyền định đoạt là quyết định số phận pháp lý của tài sản

Vậy quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất đai là quyền sở hữu và quyền sử dụng được áp dụng với một khách thể là đất đai Ở Việt Nam thì đất đai được quy định là thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý Nhà nước giao đất cho các đối tượng tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Như vậy nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu đất đai còn tố chức cá

nhân chỉ có quyền sử dụng đất

b Khái niệm về GCN

Theo khoản 16 Điều 3, Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”

Ngoài ra còn có thể hiểu: GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để tạo cho họ yên tâm đầu tư, cải tạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử đụng đất theo quy định của pháp luật

Trang 13

GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

GCN được cấp theo từng thửa đất

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ và chồng thì GCN phải ghi cả tên của vợ và chồng

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân, hộ gia đình, tổ chức cùng sử dụng thì GCN được cấp cho từng cá nhân, từng hộ gia đình, từng tổ chức đồng quyền sử dụng

Trường hợp thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của cộng đồng dân cư thì GCN cho cộng đồng dân cư và trao cho người đại diện hợp pháp của cộng đồng

dân cư đó

2.1.2 Sự cần thiết phải cấp GCN

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đảm bảo sự công nhận và bảo vệ về mặt luật pháp của Nhà nước đối với các quyền và lợi ích của người sử dụng đất và do vậy được coi là một biện pháp quan trọng để đảm bảo quyền lợi lâu dài của người sử dụng đất Mục tiêu hoàn tất việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vi cả nước luôn là một ưu tiên của Chính phủ Việt Nam kể từ năm 2006 (Ngân hàng thế giới, 2012)

Như vậy, đăng ký cấp Giấy chứng nhận là một nội dung rất quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai Thông qua việc cấp giấy chứng nhận, người

sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ đối với Nhà nước

a Vai trò, vị trí của việc đăng ký, cấp GCN

Đăng ký thống kê đất đai là một trong những nội dung hết sức quan trọng của công tác quản lý nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai tuy chỉ là một thủ tục hành chính do cơ quan nhà nước thực hiện nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhưng có liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc về cơ sở pháp lý và những quan hệ xã hội bảo đảm quyền lợi hợp pháp và cuộc sống thiết thân của mọi tổ chức và cá nhân Vì vậy được mọi người rất quan tâm Làm tốt công tác đăng ký đất đai sẽ giúp cho nhà nước có cơ sở quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp luật, xác lập được mối quan hệ pháp 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 14

lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất tạo điều kiện cho việc sử dụng đất một cách đầy đủ và hợp lý đạt hiệu quả cao nhất (nguồn: Phamlaw.com)

Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá cơ cấu kinh tế đang chuyển dần theo hướng tích cực Thực tế đó làm cho quá trình sử dụng cũng như quan hệ đất đai có nhiều biến động Vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai trở nên bức xúc và phức tạp Hơn bao giờ hết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để quản lý nhà nước về đất đai là hết sức cần thiết

Trong tình hình hiện nay công tác đăng ký thống kê đất đai là một nhiệm vụ chiến lược của toàn ngành địa chính nhằm hoàn thành việc cấp GCN và lập hồ sơ địa chính ban đầu làm cơ sở để triển khai và thi hành luật đất đai đưa các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai các cấp thành nề nếp Đặc biệt cấp GCN hợp pháp cho người sử dụng đất, nó có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện mọt đối tượng đặc biệt là đất đai và nhằm tạo cơ sở pháp lý cho bảo vệ các quyền hợp pháp của người sử dụng đất đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện khai thác sử dụng hợp lý đất có hiệu quả cao nhất

GCN là chứng thư pháp lý xác nhận quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất Cần phân biệt giữa quyết định giao đất và GCN Quyết định giao đất là cơ sở phát sinh quyền sử dụng đất, còn GCN là cơ sở của mọi quan hệ pháp lý giữa nhà nước và người sư dụng đất trong quá trình quản lý và sử dụng đất

Việc cấp GCN sẽ hạn chế tranh chấp khiếu kiện về đất đai Vấn đề đất đai, đặc biệt là vấn đề đất đô thị thường hay xảy ra tranh chấp Trong khi đó, nguồn gốc sử dụng đất của họ lại rất đa dạng, biến động nhiều, không ít trường hợp được giao cấp trái phép, mua bán trao tay, vì vậy công tác quản lý gặp nhiều khó khăn, chỉ khi cấp GCN thì nhà nước mới quản lý tốt được

GCN tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước Muốn được cấp GCN thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất tùy thuộc vào nguồn gốc sử dụng đất của họ

b Sự cần thiết phải cấp GCN

GCN phải là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đối với việc sử dụng đất của mình vào các mục đích cải tạo và 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 15

nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (nguồn Luatduonggia.vn)

GCN do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp, vì vậy nhà nước thừa nhận sự tồn tại của nó Hay nói cách khác chính là nhà nước thừa nhận tính hợp pháp của GCN Bản thân GCN đã là một công cụ quản lý nhà nước về đất đai GCN bao gồm cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế Trong quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê đất trong cơ chế thị trường, GCN có giá trị như một ngân phiếu Bởi vì GCN có giá trị pháp lý nên không phải ai cũng được cấp mà chỉ những cá nhân, tổ chức, hộ gia đình sử dụng đất hợp pháp

Sau khi đã có GCN, theo Điều 105, Luật Đất đai 2003, Luật đất đai sửa đổi bổ sung 2009, Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất sẽ có những quyền cơ bản sau:

Sơ đồ 2.1: Các quyền sử dụng đất cơ bản của người sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 quy định: Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định ở bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung 2009 quy định rõ: hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp do nhu cầu sản xuất và đời sống được chuyển đổi sử dụng đất và phải sử dụng đúng mục đích và thời hạn được giao Xuất phát từ thực trạng sử dụng đất hiện nay là manh mún và phân tán cho nên chuyển đổi

Chuyển đổi quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tặng cho, Cho thuê, Cho thuê lại quyền sử dụng

đất

Thế chấp quyền sử dụng đất

Thừa kế quyền sử dụng đất

Góp vốn quyền sử dụng đất

Bảo lãnh quyền sử dụng đất

Trang 16

sử dụng đất là cần thiết nhằm sử dụng đất có hiệu quả hơn và tổ chức quá trình sản xuất hợp lý hơn

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong đó người sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất chuyển giao đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho người được chuyển nhượng còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng Luật đất đai 2003 quy định rõ hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất khi họ chuyển đi nơi khác hoặc không còn khả năng trực tiếp lao động được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Quyền thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong đó bên sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất dùng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự, bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất trong thời hạn thế chấp

Ngoài ra, người đã được chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất còn có được những quyền lợi như sau:

- Quyền được hưởng các công trình công cộng về bảo vệ, cải tạo đất mang lại - Được nhà nước quan tâm hướng dẫn, giúp đỡ trong việc nâng cao kiến thức về sản xuất, kinh doanh, cải tạo và bồi dưỡng đất đai

- Được nhà nước bảo vệ khi có người khác xâm hại vào lợi ích hợp pháp trong việc sử dụng đất đai của mình

- Được quyền góp đất đai kinh doanh theo quy định của pháp luật

- Được quyền tố cáo, khiếu nại về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất đai hợp pháp

Trang 17

Như vậy là GCN đã mở rộng quyền của người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất có thể coi như có đất, có nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng như là có một tài sản lớn Họ có thể tham gia vào kinh doanh thông qua góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không cần phải bán đi để lấy tiền bán vào kinh doanh như trước đây Đất đai cũng tương đương như một vật có giá trị bằng tiền Khi đất đai tham gia vào thị trường thì nhà nước là người bảo vệ tính pháp lý cho họ

Mặt khác, đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất có GCN thì chứng thực, mua bán thuộc về phòng tư pháp, phòng công chứng Đối với mọi giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, chia tách cả thửa thì hai bên sẽ qua phòng tư pháp, phòng công chứng thực hiện ký kết hợp đồng có chứng thực, sau đó đến văn phòng nộp hồ sơ và giấy có liên quan Đối với một phần thửa đất, nộp qua văn phòng đăng ký đất xác nhận và làm cơ sở để phòng công chứng, phòng tư pháp chứng thực mua bán hai bên Vì việc mua bán giữa hai bên đã được nhà nước chứng thực thì nhà nước sẽ bảo vệ quyền lợi cho họ khi có tranh chấp xảy ra Mỗi cá nhân tổ chức sử dụng đất cũng phải nghiêm chỉnh tuân thủ, đặt vấn đề lợi ích quốc gia lên trên vì nhà nước có thể thu hồi lại GCN

Bên cạnh đó, người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cũng phải thực hiện những nghĩa vụ sau:

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

- Sử dụng đúng ranh giới của thửa đất, sử dụng đúng mục đích, đúng quy định về sử dụng độ sâu và chiều cao trên không

- Phải đăng ký khi chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu cho thuê, cho thuê lại

Vì thế nên GCN có vai trò rất quan trọng trong việc giám sát các nghĩa vụ của người sử dụng đúng mục đích Trên GCN ghi rõ sử dụng vào mục đích nào, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính chưa… chỉ cần nhìn vào đó ta sẽ biết ngay, mọi biến động về thửa đất, nhà ở và tài sản gắn liền với đất đều có thể kiểm soát được Vì vậy, GCN như là cầu nối giữa người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất và cơ quan quản lý nhà nước về đất đai Chính vì vậy, 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 18

muốn quản lý tốt đất đai, không còn cách nào khác là phải đẩy nhanh tiến độ cấp GCN Đó cũng chính là chủ trương của nhà nước ta hiện nay

c, Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất:

Nguyên tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 98, Luất đất đai năm 2013 được thể hiện như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất chung các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận, trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 19

hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp GCN theo quy định

2.2 TỔNG QUAN VỀ GIẤY CHỨNG NHẬN 2.2.1 Khái quát về cấp giấy chứng nhận

“ Giấy chứng nhận là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng để bảo hộ cho quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”, là chứng thư pháp lý xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất

Giấy chứng nhận hiện nay tồn tại 4 loại:

- Loại thứ 1: Giấy chứng nhận QSDĐ được cấp theo Luật đất đai 1988 do Tổng cục Quản lý ruộng đất ( nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết định 201/QĐ/ĐK ngày 14/07/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất để cấp cho đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở nông thôn có màu đỏ;

- Loại thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở tại đô thị do Bộ xây dựng phát hành theo mẫu quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ và theo luật đất đại 1993 Giấy chứng nhận có hai bản: Bản màu hồng giao cho chủ sử dụng đất và màu Trắng lưu lại Sở Địa chính – Nhà đất (Nay là Sở Tài nguyên và Môi trường);

- Loại thứ 3: Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2003, mẫu giấy theo Quyết định số 24/2004/BTNMT ngày 01/11/2004 và quyết định 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 20

08/2006/QĐ- BTNMT ngày 21/07/2006 sửa đổi quyết định số 24/2004/BTNMT Giấy có hai bản: Bản màu đỏ giao cho chủ sử dụng đất và màu trắng lưu lai cơ quan Tài nguyên và Môi trường cấp huyện, tỉnh;

- Loại thứ 4: Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất quy định tại Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 10/12/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Giấy màu hồng cánh sen có nền hoa văn trống đồng

Để tháo gỡ những vướng mắc chồng chéo giữa quy định của các Luật và chồng chéo về chức năng nhiệm vụ của các bộ ngành, ngày 12/11/2007 Quốc hội đó ban hành Nghị quyết 07/2007/QH12 chỉ đạo nghiên cứu hợp nhất các loại mẫu GCN thành 1 mẫu lấy tên là GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đơn giản hoá hồ sơ thủ tục hành chính cấp GCN Ngày 9/01/2008 Chính phủ đó ban hành Nghị quyết số 02/2008/NQ-CP giao cho Bộ Tài nguyên & Môi trường chủ trì phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, Ngành liên quan trình phương án sửa đổi Luật Đất đai và các Luật có liên quan đến cấp GCN theo hướng thống nhất cấp một loại giấy chứng nhận cả QSDĐ cùng với quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất

Hình 2.2 Mẫu bìa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hiệu lực

Theo điều 3, thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định giấy chứng nhận là một tờ có bốn trang, mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm, có nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen, gồm các nội dung sau đây:

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 21

đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 2 chữ cái tiếng Việt và 6 chữ số, bắt đầu từ BA 000001, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường; - Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó, có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; - Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; những vấn đề cần lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với tất cả các loại, cấp theo từng thửa đất và do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và trên giấy chứng nhận có gắn liền quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

2.2.2 Những đối tượng được cấp GCN

 Đối tượng được cấp GCN:

Được quy định tại điều 99 Luật Đất đai năm 2013 Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 22

của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất - Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Ngoài ra, Điều 20 NĐ 43/2014/NĐ-CP quy định rõ các trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng đất: Người sử dụng đất được chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản của Điều 100, 101 của Luật Đất đai 2013

 Đối tượng không được cấp GCN:

- Thiếu một trong các giấy tờ pháp lý quy định tại Điều 99 của Luật đất đai 2013;

- Cá nhân, tổ chức nước ngoài mua đất ở tại Việt Nam;

- Các trường hợp quyền sdđ của các hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; tổ chức trong nước đang có tranh chấp, kê biên tài sản, đang trong thời gian thi hành án;

- Đất lấn chiếm, đất sử dụng sai mục đích được giao;

- Chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của Pháp luật; - Một số trường hợp không thuộc Điều 100, 101 Luật đất đai năm 2013;

Trang 23

* Trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật:

1 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 24

chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

3 Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

4 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật

5 Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trường hợp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai, Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 25

xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này

2 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 26

7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này

3 Trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng chung thì hạn mức đất ở quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này được tính bằng tổng hạn mức đất ở của các hộ gia đình, cá nhân đó

Trường hợp một hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhiều thửa đất có nhà ở có nguồn gốc của ông cha để lại hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất có nguồn gốc của ông cha để lại, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng đất 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 27

ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai thì hạn mức đất ở được xác định theo quy định đối với từng thửa đất đó

4 Việc áp dụng quy định về hạn mức đất ở của địa phương để xác định diện tích đất ở trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được thực hiện theo quy định tại thời điểm người sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp lệ

5 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

b) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng; thời hạn thuê đất được thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 126 và Khoản 4 Điều 210 của Luật Đất đai;

c) Đối với đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở, công trình xây dựng khác mà không được công nhận là đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích hiện trạng đang sử dụng như trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này; nếu người sử dụng đất đề nghị chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

Trang 28

6 Việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật

7 Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trong các trường hợp quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều này mà không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì được tạm thời sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại GCN thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến VPĐKĐĐ

Trang 29

3 Địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và tar kết quả thực hiện thủ tục hành chính theo quy định của CP thì cơ quan quy định tại khoản 1 và Khoản 2 Điều này thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thông qua bộ phận một cửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh

4 Ban Quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cảng vụ hàng không là đầu mối nhận hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai tại khu công nghệ cao, khu kinh tế; cảng hang không, sân bay

5 Việc trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính được thực hiện như sau: a) Kết quả giải quyết thủ tục hành chính phải trả cho người sdđ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất trong thời hạn không qua 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết, trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì việc trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện sau khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp chứng từ hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định; TH thuê đất trả tiền hàng năm thì trả kết quả sau khi người sử dụng đất đã ký hợp đồng thuê đất; TH được miễn nghĩa vụ tài chính liên quan đến thủ tục hành chính thì trả kết quả sau khi nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định được miễn nghĩa vụ tài chính;

c) Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có trách nhiệm trả lại hồ ớ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết

Điều 61 Trong thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai:

1 Trong thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển MĐSDĐ được quy định như sau:

a) Giao đất, thuê đất là không quá 20 ngày không kể thời gian giải phóng mặt bằng;

b) Chuyển MĐSDĐ là không quá 15 ngày;

2 Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại GCN được quy định như sau:

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN là không quá 30 ngày; 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 30

b) Đăng ký, cấp GCN cho người nhận chuyển nhượng quyền sdđ và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chứ đầu tư xây dựng không quá 30;

c) Đăng ký, cấp GCN với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

d) Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp trúng đấu giá quyền sdđ, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai; xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn; kê biên đấu giá QSDĐ, tài sản gắn liền với đât để thi hành án; chia, tách, hợp nhất, sáp nhập tổ chức, chuyển đổi công ty; thỏa thuận hợp nhất hoặc phân chia QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, của vợ chồng, nhóm người sdđ là không quá 15 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp Nhà nước giao đất là không quá 10 ngày;

e) Gia hạn sử dụng đất là không quá 15 ngày;

g) Xác nhận tiếp tục sdđ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất là không quá 10 ngày;

h) Đăng ký xác lập hoặc thay đổi, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề là không quá 10 ngày;

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sdđ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi vè hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, đại chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay dổi về nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đăng ký là không quá 15 ngày;

k) Chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hang năm sang thuê đất trả tiền một lần; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sdđ sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sdđ là không quá 30 ngày;

l) Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày;

m) Xóa đăng ký góp vốn bằng QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 05 ngày làm việc;

n) Đăng ký, xóa đăng ký thế chấp, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ là không quá 03 ngày làm việc:

Trang 31

o) Chuyển quyền sdđ Quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ chồng thành của chung vợ và chồng là không quá 10 ngày;

p) Cấp đổi GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng là không quá 10 ngày; trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sdđ do đo vẽ lại bản đồ không quá 50 ngày;

q) Cấp lại GCN, GCN quyền sở hữu nhà ở, GCN quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất là không quá 30 ngày;

3 Thời gian thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:

a) Hòa giải tranh chấp đất đai là không quá 30 ngày;

b) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện là không quá 45 ngày;

c) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp tỉnh là không quá 60 ngày;

d) Giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng BTNMT là không quá 90 ngày;

đ) Cưỡng chế thi hành giải quyết tranh chấp đất đai, Quyết định công nhận hòa giải thành là không quá 30 ngày

4 Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sdđ, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày

Điều 70 của NĐ 43/2014 quy định trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

Trang 32

1 Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký 2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp GCN thì UBND cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sdđ so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 và Điều 18 của NĐ này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sdđ, tình trạng tranh chấp sdđ, sự phù hợp với quy hoạch

Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của NĐ này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, UBND cấp xã phải thông báo cho VPĐKĐĐ tực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo đại chính thửa đất do người sdđ nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sdđ tại trụ sở UBND cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến VPĐKĐĐ

3 VPĐKĐĐ thực hiện công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại VPĐKĐĐ thì gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có BĐĐC nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã 722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM722410061:30:07 PM1:30:07 PM

Trang 33

thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa trong trường hợp trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp GCN vào đơn đăng ký;

đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại Điều 31, 32, 33, và 34 của NĐ này thì gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho VPĐKĐĐ;

e) Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp GCN thì gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trường hợp không thuộc đối tượng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ đến cơ quan TNMT ký cấp GCN; cập nhật bổ sung việc cấp GCN vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao GCN cho người được cấp, trường hợp hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi GCN cho UBND cấp xã để tra cho người đươc cấp

4 Cơ quan TNMT thực hiện công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN;

Trường hợp thuê đất thì trình UBND cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCN sau khi người sdđ đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho VPĐKĐĐ

Trang 34

5 Trường hợp người sdđ đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp GCN thì nộp đơn đề nghị cấp GCN; VPĐKĐĐ, cơ quan TNMT thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này Ngoài ra, trình tự thủ tục cấp GCN còn được quy định tại các Điều 71, 72, 73, 74 của NĐ này

2.2.4 Thẩm quyền cấp GCN

Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

2.3 CƠ SỞ PHÁP LÝ

2.3.1 Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCN trước Luật đất đai 2003 có hiệu lực

- Quyết định số 201/CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ (nay là

Thủ tướng Chính phủ) về thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác

quản lý ruộng đất trong cả nước

Trang 35

- Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai đo đạc, giải thửa, phân hạng đất và công tác thống kê ruộng đất

- Đặc biệt Hiến Pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nứoc thống nhất quản lý”

Đến năm 1988, trên cơ sở Hiến pháp 1980, Luật Đất đai đầu tiên ra đời Việc đăng ký, cấp GCN và lập hồ sơ địa chính được ghi vào Luật Đất đai và trở thành một trong 7 nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai Công tác đăng ký đất đai vẫn được thực hiện theo tinh thần Chỉ thị 299/TTg năm 1980 Đến năm 1989, Tổng cục Địa chính đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc cấp GCN và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định này Quy định đã tạo ra sự biến đổi lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam

Từ trước năm 1993 Nhà nước đã có những hệ thống văn bản pháp luật về đất đai để phù hợp với từng thời kỳ phát triển kinh tế xã hội Đến khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời ngày 14/07/1993 đã đánh dấu một mốc quan trọng về sự đổi mới chính sách đất đai của Nhà nước ta với những thay đổi quan trọng như: Đất đai được khẳng định là có giá trị; ruộng đất nông lâm nghiệp được giao ổn định lâu dài cho các hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất được hưởng các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất…

Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003, để phù hợp với tinh thần sửa đổi chính sách đất đai, Nhà nước ta đã ban hành một hệ thống văn bản bao gồm:

- Nghị định 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp

- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 vè quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị Cùng ngày, Chính phủ ban hành nghị định 61/CP về mua bấn và kinh doanh nhà

- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thiện công tác cấp GCN đất nông nghiệp

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 02/12/1998

Trang 36

- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ

- Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết việc thi hành luật thuế chuyển quyền sử dụng đất

- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1993 ngày 29/06/2001

Tuy đã nhiều lần sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn không thể đáp ứng được cho công tác quản lý và sử dụng đất Vì vậy để khắc phục tình trạng trên, ngày 26/11/2003 Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 4 đã thông qua Luật Đất đai và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004

- Quyết định số 56/ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành quy định về thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước

- Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK ngày 05/11/1981 của Tổng cục ruộng đất, quy định về việc trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Công văn 34/CVĐC do Tổng cục Địa chính đã xây dựng và ban hành hệ thống sổ sách địa chính mới vào tháng 07/1993 để áp dụng tạm thời thay thế cho các mẫu quy định tại Quyết định năm 56/TCĐC năm 1981

- Quyết định 499/QĐ-ĐC ngày 27/07/1995 đã sửa đổi và hoàn thiện sau 2 năm thử nghiệm theo Công văn 434/CVĐC của Tổng cục Địa chính về hệ thống sổ sách địa chính

- Thông tư 346/1998/TT-TCĐC của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục đăng ký, cấp GCN QSDĐ, lập hồ sơ địa chính và thay thế hoàn toàn Quyết định 56/ĐKTK năm 1981

- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn đăng ký, cấp GCN QSDĐ trong cả nước

2.3.2 Căn cứ pháp lý của công tác cấp GCN sau khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực