đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

Dau gia quyen su dung dat theo quy dinh cua phap luat dan su Viet NamDau gia quyen su dung dat theo quy dinh cua phap luat dan su Viet NamDau gia quyen su dung dat theo quy dinh cua phap

BO GIAO DUC VÀ ĐÀO TẠO BO TU PHAP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DINH TRONG TAN

ĐÁU GIÁ QUYEN SU DUNG DAT THEO QUY DINH

CUA PHAP LUAT DAN SU VIET NAM

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC

HANOI-NAM 2021

BỘ GIÁO DUC VA ĐÀO TẠO BỘ TƯPHÁP

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

DINH TRONG TAN

PAU GIA QUYEN SU DUNG DAT THEO QUY DINH

CUA PHAP LUAT DAN SU VIET NAM

Chuyên nganh : Luat Dan su

Má số: 8 38 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người lưướng dẫn khoa học: T S Nguyễn Minh Oanh

HÀ NỘI - NĂM 2021

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan đây la cong trình ngÌuên cứu của riêng tôi Các số liệu, kêt

công trinh nào khác

NGƯỜI VIẾT LUẬN VĂN

Dinh Trọng Tân

LOI CAM ON

Sau thoi gian học tập chương trình cao hoc Luật chuyên ngành Luật dân su

và tô tụng dân sư tại trường Đại học Luật Hà Nội với những kiên thức quý báu do các thây cô truyền đạt, tôi da chon dé tai "Dau giá quyển sử dhng đất theo guy dinh của pháp luật dân sự Hết Nam” 1à đề tai Luan van cao hoc cia minh

Tôi xin trân trong cảm ơn T8 Nguyễn Minh Oanh, cô giáo đã niuệt tình, nghiém tuc hướng dẫn tôi hoàn thành luận vẫn nay va xin trân trọng cám ơn tật cả thây, cô dạy lớp cao học trường Đại học Luật Hà Nổi Nhân địp này, tôi xin được

chân thành cảm Cô giáo trong Hội đồng bảo vệ luận văn, cảm ơn khoa Dân sự và

Tô tụng dân sự Khoa sau đại học - Trường Đại học Luật Hà Nội đã giúp đỡ tôi

hoàn thành luận vẫn này

NGƯỜI VIẾT LUẬN VĂN

Đỉnh Trọng Tan

MUC LUC

MÀ giovs2kce tot GtcRsdGSAS2A2309000E028Eã08100538.asšŸ

1.Tính 7 an a -.Eile.bi.loi.xin.lienhe: lethikim34079@hotmail.coml

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài Sẽ

5 Các phương pháp nghiên cứu của đê tài

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

1 Bồ cục của luận văn

CHƯƠNG 1: MỘT s8 GÁN act LY FN CO BAN VE Nữ ï GIÁ

1.1 Khai niém ve dau gia quyén sit dung dat 6

1.2 Mục đích, ý nghĩa của đấu giá quyền sử dụng 1S

1.2.1 Muc dich ciia dau gia quyén str dung dat g2 8108162185

1.2.2 Ý nghĩa của đâu giá quyên sir dung dat _ ;©02A0XG0S2R/IEB 1.3 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam

1.3.1 Pháp luật Việt Nam về bán đâu giá quyên sử dụng đât trước giai đoạn

13.2 Pháp h Iuật Việt Nam về bán đâu giá quyền sử đụng đất trong giai đoạn

1.3.2 Pháp luật Việt Nam về bán đâu giá quyên sử dụng đất trong giai đoạn

CHUONG 2: THUC TRANG PHAP LUAT DAN SU VIET NAM VE BAU

GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐÁT 24

2.1 Nguyén tac dau gia quyen-sit dung Gt ionhe: lethikim34079 @hotmail.coAt 2.2 Chủ thê tham gia đấu giá quyên sử dung dat 7

2.2.1 Bên có quyên sử dụng đất đemra đâu _ É — — 37

2.2.3 Bén tham gia ban dau giá quyên sửdụngl CO 1

2.3 Hình thức, phương thức đấu giá quyền sir dung dat 34

2.3.1 Hinh thitc dau gia quyén sit dung dat — 34 2.3.2 Plurong thire dau gia quyén str dung dato

2.4 Hiệu lực của đầu giá quyền sit dung dat 1

2.5.1 Lập phương án và chuân bị hô sơ đâu giá quyền sử iy đất 39

2.5.3 Xéc dinh gia khoi diém ciia thita dat dau gia 42 2.5.4 Lua chon va kj hop đông với tô chức đâu giá tài sản đề tô chite dau

giá quyên sử dụng đât 2IGARGĐ2/9133434206614g331u4:33Q035/S06061940/5vsagEdetesdasa,zTE BE

2.5.7 Thực liện các công việc sau cuộc đâu giá quyên sử dụng đất 54

2.6 Thù lao dịch vu dau giá, chỉ phí dau gia quyên sử dụng đất 58 2.7 Hậu quả pháp lý do vi phạm đấu giá quyên sử dụngđá 59

CHUONG 3: THUC TIỀN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VÀ À KIẾN N NGHỊ HOÀN THIỆN PHAP LUAT VA NANG CAO NĂNG LỰC ĐẤU GIÁ

§Š }T TH gi TfQ s à ca 002 eccecsseeoB

3.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất 3.3 Giải pháp nâng cao năng lực đấu giá quyên sử dụng đất

MO BAU

1 Tinh cấp thiết của đề tài

Dat dai la tài sản vô cùng quý giá đổi với con người Từ ngàn xa xưa ông cha ta đã từng nói: “Tác đất - Tắc vàng” Ngày nay, dưới sự lãnh đạo của Đảng

Cộng sản Việt Nam, nên lĩnh tê nước ta có sự chuyển mình mạnh mẽ theo cơ chê thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Nên lanh tê hàng hóa nhiêu thành phân, trong đó có thị trường bât đông sản đang thu hút mạnh mẽ đôi với nhiêu tổ chức, cả nhân cùng nhau cạnh tranh nhằm khai thác giá trị tiêm tang cla dat dai Thi trường bất động sản mả trong đó các tô chức, cả nhân thực hiên những giao dịch chuyển nhượng liên quan đên bât đồng sản được điển ra thông qua nhiêu hình thức khác nhau, nhất là đôi với đâu giá quyên sử dụng đât đã được áp dụng ở nước ta từ lâu

Hiện nay, Nhà nước ta đã ban hành rất nhiêu văn bản quy phạm pháp luật điêu chỉnh những vân đê có liên quan đến hoạt đông đâu giá quyên sử dụng đât

và đạt được nhiêu kết quả đáng khích lệ, gỏp phan bao đảm công khai, minh bạch của hoạt động đâu giá, thúc đây thị trường bât động sản ngày cảng phát triển Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, việc đâu giá tài sản nói chung và đâu giá quyên sử dụng đât nói riêng trong một sô trường hợp vẫn còn những tôn tại, yêu kém, hạn chế Quá trình tô chức đâu giá tài sản công vẫn còn chưa khách quan, còn nhiều bât cập Vì chưa có sự quan tâm một cách thỏa đáng

về pháp luât đâu giá quyên sử dụng đất, mặt khác, việc nghiên cứu cũng chưa đạt tới độ sâu sắc và toản điện nên dẫn đên hậu quả lả việc hiểu sai lệch về pháp luật

hoặc bị lợi dụng trong tổ chức và thực hiện đâu giá quyên sử dụng đất, gây that

thoát cho Nhà nước, không bảo vệ được các quyên lơi chính đáng của công dân

Yêu câu đạt được là phải nghiên cứu một cách có hệ thông, sâu sắc và toản điện

về pháp luật đâu giá quyên sử dụng đât; từ đó đưa ra những kiên nghị nhằm hoàn thiên pháp luật vả giải pháp nâng cao hiệu quả tổ chức, thực hiện đâu giá quyên

sử dụng đât

Đứng trước đòi hỏi vê mặt lý luận vả thực tiễn của vân đê trên, học viên tranh đạn lưa chon đề tài " Đầu giá quyên sử dụng đât theo quy định của pháp Inat dan sur Viét Nam’ làm đê tài luận văn tôt nghiệp của mình

L2

2 Tình hình nghiên cứu

Ở Việt Nam, vân đê đâu giá quyên sử dung dat là môt trong những vân đề

thu hút được sư quan tâm nghiên cứu của nhiêu nhà khoa học Hiện đã có một sô

công trình khoa hoc được công bố cỏ liên quan đến vân đê này Mỗi công trinh nghiên cứu có những cách nhìn nhận khác nhau vê đâu giá quyên sử dụng đât Các công trình nghiên cứu liên quan tới đâu giá quyên sử dụng đât và pháp luật về đâu giá quyên sử dụng đât trong nước thời gian qua có một sô công trình như sau: Cuôn “Pháp luật về đấu giá quyên sử dụng đất ở Việt Nam” của tác giả Đăng Thị Bích Liễu, Nhà xuât bản Chính tị quốc gia xuât bản năm 2013; bai viet “Bat cap trong thực hiện pháp luật về đâu giá quyên sử đụng đất' của tac giả Trân Tiến Hải đăng trên Tap chí Dân chủ và pháp luật số 12/2013; bải viết

“Lí luân và thực tiên đâm giá quyên sử đụng đất' của tác già Nguyễn Thị Nga đăng trên Tap chí Luật hoc - Số đặc san về luật đât đai năm 2003/2004; bai viet

“Van dé xác định giá khởi điểm trong hoạt động đâu giá quyên sử dung đất" của tác giả Trân Thuy Quốc Thái và Trân Vang Phủ của tạp chí Nghiên cứu lập pháp

số §(336)/2017; bải việt “ Giải pháp nhằm han chế vì phạm pháp luật trong đấu giả quyên sử dụng đất" của tác già Trân Tiên Hải đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 1/2015; Luận văn cao học đê tài “Pháp iuật về bán đấu giá quyên

sử dụng đất thực tiễn thì hành trên địa bàn tỉnh Bắc Kạn" của tác già Hỗ Thị Kim Ngân, năm 2019; Luan van cao hoc dé tai “Ban dau gid quyén sit dung dat

trân địa bàn thành phô Hà Nội" của tác giả Nguyễn Vĩnh Diện năm 2006;

Các công trình đã đê cập tới một sô vân đê như: Khái miệm bán đâu giá quyên sử dung đất cũng như đặc điểm, mục đích, vai trò của đâu giá quyên sử dụng dat, sự cân thiết phải điêu chỉnh pháp luật đôi với đâu giá quyên sử đụng dat, các yêu tô chí phôi pháp luật vê đâu giả quyên sử dụng đât, các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu hiện nay

cũng chi lua chon dua ra phân tích sâu một số vân đê cơ bản mmả còn thiêu một số

van dé cu thể như sự hình thành và phát triển của hệ thông pháp luật Việt Nam

về đâu giá quyên sử dung đât, nguyên tắc đâu giá quyên sử dụng đât, đánh giá chưa đây đủ về hình thức, phương thức đâu giá, hiệu lực của đâu giá quyên sử dung dat, chua phan tích đây đủ các bước quy trình, thủ tục đâu giả quyên sử dung dat,

3 Đối tượng và phạm vỉ nghiên cứu của đề tài

3.1 Đối tượng nghiên cứu của đề tài

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là

- Một sô vân đề lý luận cơ bản về đâu giá quyên sử dung dat

- Các quy định pháp luật dân sự hiện hành về đâu giả quyền sử dụng dat;

- Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về đâu giá quyên sử dụng dat hiện nay

3.2 Phạm vỉ nghiên cứu của đề tài

Do giới hạn trong khuôn khô của luận văn thạc sĩ, học viên xác định phạm

VI nghiên cứu như sau:

Vệ mặt thời gian: Đề tải nghiên cứu các quy định về pháp luật về đầu gia

quyên sử dụng đât khi Luật Đâu giá tài sản 2016 có hiệu lực đến nay Nghiên cứu các quy định của pháp luật liên quan đến đâu giá quyền sử dung đât từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực pháp luật, nhật là sau khi Luật Đất đai năm

2013 được ban hành đên nay

Vệ mắt không gian: Nghiên cửu các quy định của pháp luật Việt Nam hiện

hành về đâu giá quyên sử dụng đât qua thực tiễn thi hanh

Vệ mặt đôi tượng Đề tải tập trung nghiên cứu việc tô chức thực hiện đâu

giả quyên sử dụng đât chủ yêu thông qua hoạt đông giao đât, cho thuê đât của nhà nước và các trường hợp đâu giá quyên sử dụng đất theo quy định của luật dau gia tai san năm 201 6

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài

4.1 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Trên cơ sở nghiên cứu cơ sở lý luận về đâu giá quyên sử dụng đât, đánh giá thực tiễn hoạt động đâu giá quyên sử dụng đât, Luận văn đê xuât các giải pháp hoản thiện quy định pháp luật vả nâng cao hiệu quả công tác đâu giá quyên sử dụng đât ở Việt Nam

4.2 Nhiệm vụ nghiên cứu của đê tài

Để thực hiện mục đích trên, Luân văn đê ra các nhiệm vu cu thể như sau:

Một là, làm rõ một sô vân đê lý luận vê đầu giá quyên sử dụng đât

Nai là, nghiên cửu, phân tích, đành giá thực trạng pháp luật vả thực trang

thực hiện pháp luật Việt Nam về đâu giá quyên sử dụng đât, chỉ ra những vướng mắc, bat cap trong quy định pháp luật Việt Nam cũng như trong thưc tiễn thực

hiện hiện nay

Ba la, dé xuat cac giải pháp, kiên nghị hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả tổ chức thực hiện đâu giá quyên sử dụng đât

5 Các phương pháp nghiên cứu của đề tài

Luân văn được nghiên cứu dưa trên phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mac-Lêmn Đây được coi là kim chỉ nam cho việc định hướng các nghiên cứu cu thể của hoc viên trong qua

trình thực hiện luận văn Ngoài ra, luận văn sử dung kết hợp các phương pháp nghiên cứu cụ thể như sau:

- Phương pháp so sánh được áp dụng nhằm chỉ ra những điểm tương đông

và khác biệt giữa các quy định pháp luật thị hành án hiện hành với các chế định

đã được quy định từ trước đó

- Phương pháp phân tích và bình luận để làm rõ một số vân đê lý luận vả chê định pháp luật hiện về bao dam thi hành án dân sự

- Phương pháp tổng hợp nhằm khái quát hóa thực trang pháp luật, thực tiễn

áp dụng pháp luật về bảo đảm thi hành án dân sự nhằm đưa ra những giải pháp

phù hơp, mang tinh kha thi cao

- Phương pháp lịch sử, thông kê, tổng hơp được sử dung dé nghiên cứu quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đâu giá quyên sử dụng đất

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn

Với các kết quả nghiên cứu đạt được, luân án góp phan b6 sung, hoản thiện

cơ sở lý luận và thưc tiễn về đâu giá tài sản nói chung vả đâu giả quyên sử dụng

dat núi riêng

Luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo trong việc hoản thiện pháp

luật, phục vụ cho nghiên cứu, giảng day và hoạt đông thưc tiễn Những phân

tích, binh luân, đánh giá về những vướng mắc, bât cập của pháp luật vả thực tiễn thực hiện; những đề xuật, kiến nghị sửa đổi, bỏ sung hoản thiện pháp luật về đâu giá quyên sử dụng đât mả luận văn đưa ra hữu ích đôi với các nhả nghiên cửu lập

pháp, các cơ quan quản lý hoạt động đâu gia, các tô chức đâu giả, các đâu giả

viên hành nghệ thực tiên, người có tài sản đâu giá và các tô chức, cá nhân có liên

quan khác

7 Bồ cục của luận văn

Ngoài phân mở đâu, kết luận và danh mục tải liệu tham khảo, nội dung của

luận văn gôm 3 chương, cụ thê

Chương 1: Một sô vân đê lý luận cơ bản về đâu giá quyên sử dung dat; Chương 2: Thực trang pháp luật dân sự Việt Nam về đâu giá quyên sử dụng

đât,

Chương 3 Thưc tiễn áp dụng pháp luật và kiên nghị hoàn thiện pháp luật

va nang cao năng lực đâu gia quyên sử dụng đât.

CHUONG 1: MOT SO VAN DE LY LUAN CO BAN VE BAU GIÁ

QUYEN SU DUNG BAT

1.1 Khái niệm về dau giá quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm về đâu giá

Đâu giá tải sản là một trong những dịch vu ngảy càng có vị trí, vai trò quan trong trong đời sông kinh tế - zã hôi hiên nay Đây còn là một trong những cách thức linh hoạt để chuyển quyên sở hữu tải sản từ chủ thể này sang chủ thể khác, góp phân thúc đây hoạt đông kinh tê nói chung, hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa núi riêng phát triển một cách đa dạng vả phong phú

Trên thê giới, hoạt động đâu giá có lịch sử từ lâu đời (hình thành từ thời kỷ

văn minh Hy Lạp cô đại - khoảng 500 năm trước công nguyên) và ngày càng phát triển Đặc biệt trong nên kinh tê thị trường hiện nay, bên cạnh các phương thức mua bán thông thường, mua bán tải sản thông qua đâu quả ngày cảng trở

nên phô biên Có nhiều mục đích được đặt ra khi các bên lựa chọn phương thức mua bán nảy, nhưng mục đích thường được hướng tới nhật, chính là nhằm đưa tài sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đỏ phát huy cao nhật gia tri hang hóa của tải sản hoặc đáp ứng cao nhật mục đích khác mả người bán tài sản đâu

giá mong muôn đạt được Hiện nay, khái niệm vê đâu giá được xem xét dưới nhiêu góc độ khác nhau

Dưới góc độ ngôn ngữ học, đâu giá được định nghĩa là: “bán bằng hình thức để cho những người nma lần lươt trả gid ai trả giá cao nhất thì được mua’ Con theo Dai Từ điển Bách khoa Viét Nam, dau gia la “hinh thie ban những hàng hóa hoặc tài sản thường thuộc loại đắt titn, hang qui hitm Neudi bán đặt mức giả chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao hàng hóa được bản cho người trả giả cao nhất') Theo cách định nghĩa dưới góc độ này mặc dù đã lột tả được phân nảo cách thức, trình tư bản đâu giá tuy nhiên vẫn chưa thể hiện được bản chât pháp lý của hình thức đâu giá

Dưới góc độ kinh tế học, đâu giá là phương pháp xác định giá trị của một tài sản có mức giá không thể xác định hoặc biến đổi quả nhiêu Thông qua đâu

- Viên Ngôn ngii hoc , Ti dién néng Vidt, Nob Da Ning, Ha NOi-Da Nẵng, 2003, 32

` Hồi đồng quốc gia, Đại Từ điển bách khoa Viét Nam, Nxb Trang tim biin soan Tit dien bách khoa Vắt

Nam, Hà Nồi, 1905 tr 1ó.

gia, người mua vả người bản có thể mua và bản được hàng hỏa với giá gân đúng với giá trị của hàng hóa đỏ Theo Từ điển Kinh tê học hiện đại “ Đầu giá là một

thị trường trong đô người mua tiềm tàng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải

đơn thân trả giá theo giả công bô của người bản" Thì trường đâu giá là: “Một thị trường có tô chức tại đó giá cả đươc điều chữnh liên húc theo biến đốt của cung và câtŠ

Theo quan niệm kinh tê truyền thông, đâu gia là việc bản hảng hóa hoặc tải sản công khai mả những người mua sẽ trả giả từ thâp cho tới khi đạt được giả cao nhật và người bán đồng ý Theo loại hình đâu giá nảy thì ở Mỹ đưa ra nhiêu loại tải sản để cho người tham gia trả cùng môt giá, người nao tra giá cao nhất cho phân lớn các loại tải sản sẽ giảnh thắng lợi trong cuộc đâu giá

Dưới góc đô khoa hoc pháp lý, quan niệm về đâu giả thường được quy đứnh trong những điều luật cụ thể trong hệ thống pháp luật của các quốc gia Chẳng hạn tại Điêu 3 Luật Đâu giá tải sản nước Công hòa Nhân dân Trung Hoa năm

1006 quy định: “ Đấu giả là hình thức bán và nma tài sản công khai, theo đỏ các

tài sản và quyên tài sản được bản cho người trả giá cao nhất? Đạo luật của Bang Floria (Hoa Ky) nam 2003 đưa ra khái niệm “đâu giá tuyệt đối” lả cuộc đâu giá không yêu câu giá khởi điểm tôi thiểu mả hảng hóa sẽ được bán cho người trả giá cao nhât Còn Quy chế của Ủy ban dau gia bang Alabama (Hoa Kỳ) đưa ra khái tiệm “đấu giá là việc bản công khai một tài sản cho người trả

giá cao nhất"

Theo Từ điển Luật học của Viện Khoa hoc pháp lý (Bô Tư pháp), đâu giả là

“hình thức bán tài sản thông qua thì tuc trả giá công khai giữa nhiêu người

mudn mua va ngudi tra gid cao nhat là người được quyên ra tai san bản" Đâu giá có thể la bắt buộc (theo quyết định của Tòa ản hoặc cơ quan nhà nước có

thấm quyên) hoặc tự nguyện (theo nhu câu của chủ sở hữu tải sản) Người bán

tài sản có thể tự tỏ chức đâu giá hoặc thông qua người ban dau gia”

Trên thực tế, các hoạt đông đâu giá tai sản đã tôn tại và phát triển một cách

khách quan cân có sự điêu chỉnh của pháp luật Bộ luật dân sự, Luật Thương mại

Davis W Pearce, Từ điển kenh tế học luện đứa, Nxb Chinh tri quoc gia, Ha Noi, 1999 tr 102

` Nguồn: lưtp :/wrw rọc £@ov crwyxzl/gpneglbao/20 1 5- -07/03/c œrdert _19428 77 êm, truy cap 25/07/2021

` Viên Khoa học pháp ý, Từ đền Luát học, No Tử điển Bách khoa-Nab Tư pháp , Hà Nói, 2006 ,tr 240

và các văn bản pháp luật khác ra đời đã diéu chỉnh quan hệ nảy Vị vậy, đưới góc

độ pháp lý, đâu giá tải sản đã được hiểu là một chê định pháp luật dân sư -

thương mại bao gồm các quy pham pháp luật về đâu giả Các quy phạm nảy quy định về nguyên tắc, hình thức, điêu kiên, trinh tự, thủ tục, nôi dung đâu giá,

thông qua đó bảo vệ quyền vả lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên tham gia

quan hệ Š

Như vây từ những quan điểm, định nghĩa như trên, ta có thể hiểu Đẩu giá

là một hình thức bán tài sản theo đỏ người tmua tự trả giá dựa trên giá khởi điểm

do bên bản ẩưa ra Người mua duoc tai sdn la ngudéi trả giá cao nhất Hình thức này được lỗ chức công khai minh bach và khách quan theo những nguyên tắc và frinh tu, thi tuc theo gu ẩtnh của pháp luật

Dựa vào cách hiểu trên, ta thây được đặc trưng cơ bản của đâu giá cu thể như sau

Thứ nhất, đâu giá tài sản là một hoạt động bán hàng chỉ có một người bán

và có nhiêu người mua

Trong quan hệ đâu giá, những người có nhu câu quan tâm, muôn sở hữu một tải sản nảo đó thì đều muôn mua được tải sản này nhưng khả năng cung ứng tài sản của cả nhân hoặc xã hội lại có hạn và chỉ có một người có thể mua được

tài sản đó Thông thường số người tham gia cuôc đâu giả sẽ nhiêu hơn số người thưc chât muốn mua tải sản đó dẫn đên mức đô canh tranh kha cao Để mua

được, những người muốn mua phải cạnh tranh về giá với nhau và thường lả ai trả giá cao nhật thì người đó sẽ mua được Người bán thông qua việc đâu giá có thể

thu được sô tiên lớn nhật cho tải sản của mình

Thứ hai, đâu giá tài sản là hình thức bản công khai theo nguyên tắc vả thủ

tục theo quy định của pháp luật

Việc đâu giá tài sản là bán theo giá mả người bán đã niêm yêt và thông báo công khai để người mua được biết vả zem xét việc trả giá Phiên đâu giá tài sản cũng được thông báo công khai để những người mua quan tâm có thể biết vả đăng ký tham gia Những người tham gia cuộc đâu giá vả cơ quan có thẩm

quyền liên quan sẽ cùng giám sát quá trình đâu giá tai san để bảo về quyền vả lơi

* Nguyễn Mạnh Cường, Pháp luật về đấu gid hàng hóa trong thương mẹa ở Viet Nem, Nxb, Chinh trị quốc

gia, Hà Nội, 2013 ,tr 13.

ích hợp pháp của mình Mặt khác, việc đâu giá phải được tô chức thực hiện theo quy định của pháp luật nhằm tạo sư thông nhất, đông bộ, áp dụng cho tât cả mọi

cá nhân, tỏ chức, tạo điều kiện thuận lợi cho việc điển ra trong vòng trật tự, ôn

định, tranh được những thiệt hai phát sính, xảy ra

Thứ ba, đâu gia là một hoạt đông chủ yêu được thực hiện bởi trung gian thông qua hợp đồng đâu giá

Trừ trường hợp người có tài sản tư mình tổ chức đâu giá thì hoat động đâu giả được thực hiện khi có yêu câu của chủ sở hữu tải sản/người có quyên bán tải sản theo quy định của pháp luật đê nghị tổ chức có chức năng đâu giá thông qua một hợp đồng đâu giá Tô chức đâu giá là bên được ủy quyên và sé đại điện cho

bên có tải sản đâu giá trong việc xác lập giao dịch với bên mua Trong trường

hợp việc đâu giá tài sản thực hiện qua trung gian, người bán hảng thuê thương nhân, tô chức có chức năng để thực hiện dich vu ban tai san la hàng hóa, quyên

sử dụng dat va cac loai tải sản khác duc phap giao dich Neua tổ chức dịch vụ

đâu giá trở thành người cung ứng dịch vụ cho xã hội

Tỉ tư, người được quyền mua tải sản thường là người trả gia cao nhat Trong quá trình tô chức đâu giá, người bán sẽ đặt giá tôi thiểu (giá sản, giá khởi điểm) và người được quyên mua tài sản là người trả giá cao nhất Kể cả trong trường hợp các bên chọn cách thức người bản tư đặt giá cao nhat cho tài sản còn người mua sẽ trả giá thâp dân cho đên khi chọn được người được quyên

mua tai san là người trả giá mả người bản châp thuận thì xét vê bản chất kinh tế, việc xác định giá bán từ mức trân trở zuông vẫn là cách thức mà người bán lựa chon người mua trả giá cao nhât Tuy nhiên, còn có những phương thức đâu gia

tài sản mả người được chon lại lả người trả giá mức giá không phải cao nhât

1.1.2 Khái niệm về quyền sử dụng đất

Đối với mỗi quốc gia trong công đông quốc tê, đât dai co ý nghĩa đặc biệt quan trọng Bởi nó là một bô phân tạo thảnh lãnh thd quốc gia — một trong

những yêu tô của một quôc gia đôc lập có chủ quyên Bằng chủ quyền độc lập của minh, mỗi quốc gia có quyên ban hảnh chế độ pháp lý riêng, nhằm quan ly

và khai thác đât đai hiệu quả nhật Nêu ở nhiêu quốc gia trên thể giới, Nhà nước

công nhận đât dai là một loại tải sản vả thừa nhân chế độ sở hữu tư nhân đôi với dat đai, thì ở Việt Nam hiện nay, pháp luật chưa công nhân sở hữu tư nhân đối voi dat dai ma quyén do thudc vé toàn dân (Điêu 53 Hiện pháp 2013)

10

Ở nước ta, các tổ chức, cả nhân không phải lả chủ sở hữu đất, nhưng được

Nhà nước giao đât và trao cho quyên sử dụng đât Đây là một quyên năng đặc

biệt không giông với quyền sử dụng bât kỳ một tải sản nào khác, người sử dụng đât không chỉ được khai thác các lợi ich tir dat mét cach 6n dinh lau dai, ma ho còn được chuyển quyên sử dụng đât, thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tê về

quyên sử dụng đât, được cập giây chưng nhân quyên sử dụng đât Nhả nước đã trao cho người sử dung đât nhiêu quyên năng gân giông với quyên sở hữu đât, tiên gân đến quyên sở hữu để người sử dụng đất có thể chủ động, đóc lập quyêt

định việc sử dụng đât mang lại hiệu quả kinh tế cao cho chính họ vả cho Nhà

nước và như nhận xét của ông Alayama Ysulhiro giảng viên trường Đai học

Waseda, Nhat Ban thi “riêng về guyên sử dung đất nên xem nội dung của nó, cung ta sẽ thất rằng quyên có bản chất rat gan voi quyển sở hữm"”

Theo định nghĩa của tác giả TS Lê Xuân Bá thì quyên sử dung đât “là một

bộ phân câu thành của quyên sở hữm đất Thông qua việc đươc độc lập quyên giao đất cho thuê đất Nhà nước trao cho người sử đhng đất thực hiện trong

thời han thuê đất, nhận giao đất những quyên và ngiữa vụ nhất định trong đỏ có

sự phân biệt theo loại đất theo đối tương sử đụng đất theo hình thức thuê hoặc

giao dat ass

Theo quan niệm của Trường Đại hoc Luật Hà nội, yên sử đứng đất là quyên khai thác các thuộc tính của đất đai để phục vụ cho các muc tiên phát

triển kinh tễ-xã hội của đất nước °

Xét về khia cạnh kinh tê, quyên sử dung dat có ý nghĩa quan trọng vì nỏ

làm thỏa mãn các nhu câu vả mang lại lợi ích vật chat cho cac chủ sử dụng trong quả trình sử dụng đất Với tư cách đai diện chủ sở hữu toàn dân về đât đai, Nhà nước không trực tiếp sity dung dat mả giao cho các tô chức, hô gia đình, cá nhân

sử dụng ôn định, lâu đải nhưng Nhà nước không mật đi quyền sử dụng đât dai của mình Bởi vì, Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất bằng các hình thức chủ yêu sau: ¡) Thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kê hoạch sử dụng đât

' Akiyama Yasuhiro, kiêm điểm các qua định về quyển sở hữh trong Bộ luật Dân sự Viét Nam, chuyên đề - Mét 56 vdn af sita adi, bổ sung Bồ luật Dém su Viét Nem , Thông tmị khoa học pháp lý, Viện nghiên cứu khoa

học pháp lý (Bộ Tư pháp),tr 268

' Lê Xuân Ba „ ấư Hình thành và phét triển tlữ trường bất động šẩm trong công cuốc đổi mới ở Vidt Nem, Nào

Khoa hoc và kỹ thuật, Ha Noi, 2003

* Tring Dai hoc Luật Hả Nỏi, Giáo minh Luft Dat dai, Nxb Cong an nhan dim, Ha Noi, 2016 ,tr.79.

1]

dé phan dinh muc dich str dụng cho từng loại đất cụ thé; ii) Théng qua viéc xây

dựng, ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý vả sử dụng đât buộc

các tô chức, hộ gia đính, cả nhân phải thực hiện trong quá trình sử dung dat Điêu nảy có nghĩa là thông qua qua trình sử dụng đât của người sử dụng đât mà các ý tưởng sử dụng đât trong quả trình sử dung phải đóng góp một phân lợi ích

mả họ thu được từ việc sử dung đât đai dưới dạng nghĩa vụ vật chất cho Nhả

nước thông qua hình thức như nộp thuế sử dụng đât, thuê thu nhập từ chuyển nhượng bât đông sản là nhả, đât, nộp lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ, nộp tiên sử dụng đât v.v

Theo ti dién Luat hoc, guyén sit dung dat là quyên của các cini thê được

khi thác công dung, hudng hoa /ot, lot tie tir viée sir dung dat đươc Nhà nước

giao cho tê hoặc được cluyễn giao từ những cim thê khác thông qua việc

chuyén đồi, chuyén nhượng cho thuê cho thué lai, thừa ke, tặng cho từ

những chủ thê khác cỏ quyền sit dung dat”

Qua những khải tiêm, quan điểm như trên, ta nhân thây quyên str dung dat nhìn chung được nhìn nhận là quyên khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ việc

sử dụng đât để phuc vụ phát triển mục tiêu đã được định sẵn Từ đỏ, ta có thể hiểu Quyên sử dùng đất là quyền khai thác các thuộc tỉnh có ích từ đất nhằm théa man nhu cau cia ngudi sir dung dat hay phuc vu cho cde muc dich phat

triển kinh tễ và đời sông xã hội

Nêu so sánh với các loại tài sản khác thì quyên sử dụng đất là môt loại tài sản đặc biệt trong giao dịch dân sư ở Việt Nam hiện nay, vì những đặc điểm cơ

bản sau đây:

Thứ nhất, đây là một loại tai sản phái sinh từ một loại tài sản khác — dat dai

Nếu ở các loại tải sản khác, thông thường chủ sở hữu tài sản chuyển giao quyên

sở hữu tải sản của mình thì cũng đông nghĩa với việc chuyển giao tải sản, người chủ sở hữu ban đâu không còn quyết định đoạt đổi với tài sản kể từ khi tải sản

được chuyển giao; còn đôi với đât đai, Nhà nước vẫn luôn được khẳng định là chủ sở hữu tải sản, vẫn có quyên định đoạt đối với đât đai, cho dù về mặt thực tế

các chủ thể sử dụng đất đang thực hiện quyên chiêm hữu và sử dung dat

'° Viện Khoa học pháp lý, Từ điển Lướt học , Nab Từ điển bách khoa — Nxb Tưpháp, Hà Nội, 2006 ,tr 655.

Thứ hai, quyên sử dụng đât là một loại tài sản vô hình Nó không phải là loại tài sản hữu hình mả bình thường bằng các giác quan con người có thể cảm giác được nó Quyên sử dụng đất được coi la một loại tài sản, vì thông qua việc sit dung dat bang cách khai thác các giá trị, công dung hoặc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đât, chủ thể sử dung đất có thể đạt được những lợi ích tai sản nhất định; mặt khác quyên sử dụng đât còn được Nhà nước cho phép định giá bằng một lượng tiên tệ nhât định tủy thuộc vảo mỗi đơn vị diện tích của các thửa đất Chính vì vây, Nhà nước cho phép các tô chức, cá nhân sử dụng đât hợp pháp

được thực hiện các giao địch dân sự đôi với giá trị quyên sử dung đất, như

chuyền đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kê, tang cho, thé chap, bảo lãnh, góp vốn bằng quyên sử dụng đất và được nhận bôi thường khi Nhà nước thu hôi đât (Điêu 167 Luật Đât đai 2013)

Thứ ba, quyên sử dụng đât được bảo hộ giới hạn bởi hạn mức, thời han, mục đích sử dụng đât tùy thuộc vảo các loại đât khác nhau Khác với loại tải sản

hữu hình khác, khi Nhả nước công nhận quyên sở hữu của chủ sở hữu đôi với tài

sản thi cũng đông nghĩa với việc Nhả nước bảo hộ quyên sở hữu của chủ sở hữu

đôi với tải sản hợp pháp không hạn chê về sô lượng và không bị giới han vê mặt thời gian, không bị quốc hữu hóa trừ trường hợp tải sản bị trưng dung, trưng mua

vì lý do an ninh quốc phòng và lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng, chông thiên tai nhưng trên cơ sở có bồi thường theo giá thị trường (Khoản 3 Điêu 32 Luật Hiên pháp 2013) Đôi với quyên sử dụng đât hợp pháp của cá nhân

hay tổ chức cũng được Nhà nước bảo hô, nhưng nó bị ân định bởi sô lượng và

thoi han str dung tùy thuộc vào mục đích sử dụng đối với các loại dat

Thứ tư, đôi với các loại tai san khác có thể dịch chuyển trong không gian

theo mục đích sử dụng (nêu như nỏ không phải là bât đông sản), còn đổi với quyên sử dụng đât, vị luôn gắn với dat dai (là một loại bât động sản), bởi vậy nó cũng không thể "dịch chuyển” trong không gian, Moi giao dịch liên quan đên quyên sử dung đât bao giờ cũng nhằm hướng đến việc khai thác trực tiếp các giá trị thực tế của một thửa đât, nhăm khai thác tôi đa giá trị sử dụng của thửa đât

đó Vị vậy, những giao dịch liên quan đến giá trị quyên sử dung đât thường được

điển ra ở nơi (địa phương) có đât đai làm phát sinh quyên sử dụng đât, điêu này cũng liên quan đên thẩm quyên của các cơ quan Nhả nước trong việc giải quyét các giao dich vé dat dai

13

Với những yêu tô trên đây cho thây quyên sit dung dat là môt loại tải sản đặc biệt Tính chât đặc biệt nảy xuât phát từ nội tại khái niệm tài sản cũng rât

“đặc biệt” của Việt Nam Trong giao dich dân sư liên quan tài sản, đặc biệt có

đâu giả quyên sử dụng đât cân chú trọng các yêu tô đặc thù trên đây của quyên

sử dụng đât nhăm nâng cao hiệu quả tính thực thị pháp luật trong đời sông xã hội

hiện nay

1.1.3 Khái niệm về đâu giá quyền sử dụng đất

Nêu đâu giá tải sản nói chung là hình thức mua bán công khai, tôn tại khá sớm trong lịch sử phát triển của xã hội loi người, thi đâu giá quyên sử dụng đât

xuât hiện khi Nhà nước thừa nhân quyên sử dụng đât lả một loại tài sản và cho

phép mua bản nó trên thị trường bât đông sản, với tư cách là một loại hảng hỏa đặc biệt !!

Với tư cách lả một loại hàng hóa, quyên sử dung đât có thể được đem giao dich trong thị trường bât động sản theo ý chỉ của người chủ sở hữu — ý chí tuyệt đôi, đông thời nó cũng là đôi tượng trong quan hệ giữa các chủ thé sir dung dat hợp pháp về chuyển nhương, chuyển đổi, thể châp, bảo lãnh, cho thuê, cho thuê

lại, thừa kê, tăng cho, góp vôn bằng giá trị quyên sử dụng đât và nhân bôi thường

klu Nhà nước thu hôi đât Trong các quan hệ giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đât, việc chuyển nhương quyền sử dụng đât được thực hiện bằng hình thức đâu giá đã được Nhả nước cho phép thực hiện tại Việt Nam trong

những năm gần đây

Từ nhận thức chung vẻ đâu giá và thực tiến tổ chức, thực hiện đâu giá

quyên sử dụng đât tại Việt Nam trong thời gian qua, có thể đưa ra khái niệm về đâu giá quyên sử dụng đât như sau: “Đâu giá quyên sử đụng đất là quả trình

người cỏ tài sản thực hiên các tim tục luật dinh đề đưa quyên sit dung đất ra đấu

giá công khai tại tô chức đâm giá TỔ chức đấu giá thực hiện việc đâm giá theo

nguyên tắc, trinh tự tỉni tục theo pháp luật quy định Thông qua tổ chức đâu giả quan hệ ma bản quyên sử đụng đất giữa người có tài sản đẫm giá và người

trúng đâm giá tài sản phát sinh: Người mua được quyền sir dung đất là người trả giá cao nhất hoặc ít nhất bằng giá khởi điểnm/giá bảo lim, được băn giao tai san

'! Bài Tuyết Mai, Tư trường Quyển sit dong ddt > Viet Nom ,Nxbd Lao déng-%4 hoi, Hà Nội, 2005 ,tr 35.

14

sau khi hod tat thủ tuc thanh toản, được bảo vê quyên sử dụng theo qmp đinh

của pháp Ìiuật iuện hàn”

Qua khái niệm trên, ta có thể thây được môt sô đặc trưng cơ bản về đâu giá

quyên sử dụng đất cụ thể như sau:

Thứ nhất, đâu giả quyên sử dụng đât là hình thức mua bản công khai có người cùng tham gia trả giá Khác với chuyển nhương đât thông thường các bên trực tiếp tiên hành việc giao kết và thực hiện hợp đông với một chủ thể xác đính thì đâu giá quyên sử dụng đât được thực hiện công khai vả cùng một lúc có nhiêu người cùng tham gia trả giá Hình thức mua bản nảy sẽ bảo đảm cho bên bán bán được tải sản với giá cao nhật Trong nhiêu trường hợp, có sư xung đột

về mặt lợi ích giữa các chủ thể cỏ quyên sử dung dat Vi vay, dé bao dam tinh khách quan trong định giá quyên sử dụng đât, phân định rach roi quyên lợi của các bên, trảnh mâu thuẫn khi không thông nhât giá cả giữa các đông sử dung, cân phải đem ra đâu giá công khai dé người mua tự trả giá

Thứ hai, việc thực hiện đâu giá quyên sử dụng đât phải được tô chức theo nguyên tắc, trình tư, thủ tục chặt chế theo quy định của pháp luật Để bảo toàn giá trị quyên sử dụng đât đông thời hướng tới giá trị tăng thêm của quyên sử dụng đât, người thực hiện việc đâu giá phải bảo đảm các thủ tục theo luật định nhằm công khai thông tin rông rãi đên với nhiều người quan tâm, thu hút những người quan tâm tham gia dau gia, tổ chức cho ho cạnh tranh nhau trả gia vao cùng một thời điểm, địa điểm; và cảng thu hút được nhiêu người quan tâm tham gia cạnh tranh nhau mua quyên sử dụng đât sẽ cảng có cơ hội bản được quyền sử dụng đât với giá cao

Thư ba, người mua được quyên sử dụng đât là người trả giá cao nhật hợp lệ hoặc ít nhất bằng giả khởi điển/giá bảo lưu Trên cơ sở giao kết hợp đông thông qua đâu giá, người mua thực hiện nghĩa vu thanh toán tiên và nhân bản giao quyên sử dụng đât Người bán nhận tiên bản quyên sử dung đất vả chuyển nhượng quyên sử dụng đât cho người mua

Thứ tư, việc đâu giá quyên sử dụng đât được thực hiện thông qua các tô chức đâu giá nhãm đưa quyên sử dụng đât cho bên thứ ba trung gian thưc hiện việc xử lý quyên sử dụng đât, bảo đảm tính khách quan, công khai, minh bạch, hạn chê tinh trang lãng phí, thât thoát, tăng thu cho ngân sách nhà nước Tổ chức

15

đâu giá tai san thực hiện việc đầu giá quyên sử dụng đât theo quy trình do pháp luật quy định Các thủ tục cân thực hiện đề đâu giá quyên sử dụng đât bao gôm những hoạt động trước khi tiến hành đâu giá quyên sử dung đât như xử lý, xác định giá khởi điểm/giá bảo lưu để đưa ra đâu giá, lựa chọn tô chức đâu giá tiên

hành đâu giá, các trình tu, thủ tục để thực hiện việc đâu giá bao gôm các hoạt

động như ký kết hợp đông đề thực hiện việc đâu giá quyên sử dụng đất giá, xây dựng quy chê cuôc đâu giá, niêm yét, thông bảo công khai việc dau giá tài sản, tô

chức cho xem tài sản, tổ chức đăng ký tham gia đâu giá, các quy định về hình

thức, phương thức đầu giá, trình tự, thủ tục sau cuộc đâu giả thành hoặc đâu gia

không thanh

1.2 Mục đích, ý nghĩa của đấu giá quyên sử dụng đất

1.2.1 Mục đích của đâu giá quyên sử dụng đât

Hoạt đông đâu giá quyên sử dung dat nham tạo một kênh mới giúp Nhà

nước thực hiện việc phân phối quyên sử dụng đât cho xã hôi theo hướng thị trường, nhăm tạo sự phát triển cho thị trường bât động sản nói chung, thị trường

quyên sử dụng đất nỏi riêng Về bản chật, việc Nhà nước giao đât có thu tiên sử dung dat, cho thuê đât thông qua đâu giá quyên sử dung dat la mét quan hé mua ban mang ban chat hang hoa — tiên tệ mà trong đỏ, Nhà nước là một chủ thể đặc biệt của thị trường bât đông sản Nhả nước là thông qua đâu giá, thực hiện sư phân phôi lân đâu quyên sử dụng đât cho thị trường, có thể gọi đó “thị trường sơ cap” trên cơ sở đó quyên sử dụng đât được tiệp tục đưa vảo lưu thông trong “thị trường thứ câp” của người sử dụng đât Đâu giá quyên sử dụng đât được kỷ vong

sẽ trở thành một kênh quan trọng để Nhà nước phân phôi quyên sử dụng đât cho

thị trương

Mục đích tiếp theo mà đâu giả quyên sử dung đât hướng đến là giúp loại trừ khả năng gian lân vê giá va dua gia dat tiệm cân hơn với giả trị thực của nó trên thị trường nhở có tính công khai và tính cạnh tranh sòng phẳng Tính công khai

là vì cuộc đâu giá mở ra cơ hôi cho tât cả mọi người chứ không dành riêng cơ hội cho bât kỳ ai Cạnh tranh la vi đây là môt cuộc thách đâu về giá giữa những người muôn rmua tai sản là quyên sử dụng đât, mà người thắng cuộc là người trả gia cao nhat

16

Đối với người co tai sản bản đâu giá và những người tham gia dau giá, việc đâu giá quyên sử dụng đât hướng tới việc hải hòa quyên lợi của cả người bán vả người mua Đôi với người có quyên sử dung đât đem bán đâu giả, quyên lợi của

họ được thỏa mãn vì ho sẽ bán được hàng hóa với mức giá cao nhât mà không sơ

bi “ban ho”, “bán rẻ” Đôi với người mua, đâu giá quyên sử dung đât nhằm tìm

kiêm và lựa chọn được người sử dụng đât nghiêm túc và châp nhân trả giá hợp lý

nhật, điêu nảy bảo đảm đât được giao hoặc cho thuê thông qua đâu giả sẽ được

sử dụng, khai thác có hiệu quả, tránh tình trạng quyên sử dụng đất bị chuyển

nhượng vòng vo trên thị trường bị “làm giá” nả không đến được với người thực

sự có nhu câu sử đụng đất Người thực sư có nhu câu sử dung đât sẽ được tiếp cận và mua được quyên sử dụng đât với giá cả phù hợp, thoải mái về tâm lý do cạnh tranh lành manh, yên tâm vì xác định được nguôn góc thửa đất mình tham

gia giao dich

Đối với Nhà nước, thực hiện đâu giá quyên sử dung đât nhằm hướng đến hai mục tiêu là góp phân nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai vả tăng nguôn thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm thực hiện có hiệu quả các mục tiêu

về kinh tế-xã hội hiện nay

1.2.2 Ý nghĩa của đâu giá quyền sử dụng đất

Với những mục đích nêu trên, việc đâu giá quyên sử dụng đât có những vai

trò quan trong như sau:

Thứ nhất, giúp Nhà nước định giá đất phù hợp với thị trường

Thực hiện pháp luật về định giá đât cho thây cơ quan nhà nước có thẩm quyên gặp nhiêu khó khăn khi định giá đât làm căn cứ tính tiên sử dung dat, tién thuê đât hoặc thuế sử dụng đât cũng như các loại lệ phí hoặc la căn cứ để Nhà nước tính tiên bồi thường khi thu hôi đât Một trong những nguyên nhân lả do

“Thông tin vê giá đất tiu trường làm đâu vào để áp đhng các phương pháp nh giá đất có độ tin cậy chưa cao, chưa có đữ liệu về giá đất tìu trường đề thực luện xác định giá đất”? Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tinh trang giá đât do Nhà nước quy định thap hon rat nhiéu so với giá trị thực tê của

hanh Luit Dat dai.

17

đât đai trên thị trường, tao nên tinh trạng “hai gia” gay that thu lớn cho ngân sách

nhà nước vả thiệt hại cho người sử đụng đât

Trong tình hình đó, đâu giá quyên sử dụng đât đóng vai trò quan trong trong việc ôn định tình hình thị trường quyền sử dụng đất, thị trường bât đông sản Việc đâu giá quyên sử dụng đât được thực hiện một cách công khai, mình bạch, dân chủ, thu hút sự chủ ý của nhiều người lä điêu kiện để các tổ chức, ca nhân có nhu câu sử dung đât thực sự có điêu kiện tiếp cận, trực tiếp nhân được quyên sử dụng đât từ cơ quan nhả nước có thâm quyên giao dat, cho thuê đất, hạn chê tình trạng đâu cơ, nâng giá đât ảnh hưởng tới quyên lợi của người có nhu câu sử dụng đất thực sự, gây thât thu cho Nhả nước vả thiệt hại cho người sử dung dat

Thứ hai, tạo lập sư ôn định, minh bạch, công băng trong hoạt đông giao dat, cho thuê đât, bảo đảm hải hòa lợi ích của Nhà nước vả người sử dụng đất

Trong đâu giả quyền sử dụng đât, từ quy hoạch quỹ đât để đâu giả đến trình

tự, thủ tục đâu giá quyên sử dụng đât đêu phải công khai, minh bạch nên sẽ hạn chê tôi đa điều kiện làm phát sinh tiêu cực, tham nhũng trong giao đât, cho thuê dat, quan ly va sir dung dat đai Khi tham gia đâu giá quyền sử dụng đât, các chủ thể tham gia đâu giả quyền sử dung đât hoàn toản bình đẳng về quyên và nghĩa

vu, ho được canh tranh lành mạnh, công băng, không phân biệt để có được quyền sir dung dat

Thứ ba, đâu giá quyên sử dụng dat dong vai trò tăng thu cho ngân sách nhả

nước, tạo lập nguồn vôn đâu tư xây dựng cơ sở ha tâng, phát triển kinh tê Thông

qua hoạt đông đâu giá quyên sử dụng đât đã góp phân chủ yêu trong việc tăng thu ngân sách nhà nước từ nguồn thu tử tiên sử dụng đât qua các năm, cu thể sô

18

xác định giá đât do Nhà nước quy định, góp phân hạn chế tiêu cực trong giao

đât, cho thuê đât nói riêng vả quản lý, sử dụng đât đai nói chung

1.3 Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về dau gia quyen sit dung dat

1.3.1 Pháp luật Việt Na về bán đâu giá quyền sử dụng đât trước giai

đoạn: 1993

Sau năm 1945, nước Việt Nam dân chủ công hòa ra đời, tro thanh mot Nha nước công - nông đâu tiên ở khu vực Đông Nam Á Trong hoản cảnh đât nước

vừa dảnh được độc lập, vừa củng có chính quyên, vừa lo đổi phó với thù trong,

giặc ngoài, Nhả nước ta chưa thể ban hành ngay môt hệ thông pháp luật hoàn

thiên, thông nhât, đông bộ; mà trong một sô lĩnh vực vẫn phải châp nhân áp dụng văn bản pháp luật của thời kỳ trước để điêu chỉnh các quan hệ đang diễn ra, trong đó có đâu giá bât động sản Từ năm 1960, về nguyên tắc các Bô luật vê

đân sự cũng như tô tụng của chê đô cũ không còn hiệu lực thi hảnh theo Chỉ thi

sô 772/TATC ngày 10/07/1959 cia Toa an tdi cao vé van dé dinh chi ap dung pháp luật cũ của phong kiến, đê quốc: “Những điều iuật của đề quốc và phong kién dit la hiéu va dp dung voi tinh than mdi chẳng những ià không còn thích

hợp được nữa mà trái lại không khỏi gây ra nhiều tác hại trong công tác”

Sau khi giải phóng miền Nam và thông nhật đât nước (tử năm 1075 đến trước năm 1992), trong cơ chê kê hoạch hóa tập trung, quan hệ hàng hóa - tiên

tệ, quy luật giá trị vả cạnh tranh it được Nhà nước chú y dén Do Nhả nước chưa coi quyên sử đụng đât là môt loạt hảng hóa, nên trong pháp luật Việt Nam không

có quy định về mua bán quyên sử dụng đât vả cũng không có khái niệm dau gia quyên sử dụng đât Bởi vây, trong suốt môt thời gian dài, cho đên khi ban hành

Bộ luật Dân sự 1095; pháp luật Việt Nam có rất ít các văn bản pháp luật đê cập đên đâu giá tài sản nói chung, không có văn bản pháp luật nào điều chỉnh quan

hệ đâu giả quyên sử dụng đât

Trong giai đoạn nảy chỉ có thể kế đên một số văn bản hướng dẫn của Tòa

án nhân dân tôi cao vê xử lý tang vật, hoặc Pháp lệnh Thi hành án dân sự, Luật pha sản doanh nghiệp đề cập ít nhiêu đến một số vân đề liên quan đến đâu gia tai sản nỏi chung trong các trường hợp thi hành án hoặc giải quyết hậu quả phá sản doanh nghiệp _ Nhin chung, giai đoạn này pháp luật về đâu giả tập trung chủ

19

yêu vào việc xử lý tài sản thi hanh an va cac tai sản xử lý theo quyét dinh ctia cơ

quan nhà nước có thẩm quyên, không có một khuôn khổ pháp lý chung cho các

hoạt đông đâu giả mả chỉ có hướng dẫn xử lý tài sản bán đâu giá cho từng vụ

VIỆC cụ thể

Vị không có khuôn khổ chung cho hoạt động đâu giả nên cũng không hình

thành các tổ chức đâu giá chuyên nghiệp Ngoài cơ quan thi hảnh án, việc đâu

giá thường do các cơ quan hanh chính thực hiện theo cơ chê Hội đông liên

ngành Đâu giả trong hoạt động thương mại hoặc trong đời sông sinh hoạt dân sự

hâu như không được pháp luật quan tâm đến

Qua nghiên cứu lịch phát triển của pháp luật Việt Nam giai đoạn trước 1093 cho thây hoạt đông đâu giả nói chung cũng đã được quy định nhưng các quy định pháp luật về đâu giá quyên sử dụng đât lại chưa có do vậy đã gây ra rât nhiêu trong quá trình thực hiên bởi quyên sử dung dat là một loại tải sản đặc biệt, can phải can trọng khi chuyển nhương nó thông qua hoạt đông đâu giá tai san

1.3.2 Pháp luật Việt Nan về bán dau gid quyén str dung dat trong giai

đoạn 1993-2003

Đến giai đoạn nảy, chê định vê đâu giả quyên sử dụng đât bắt đâu manh nha được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật đưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 1003, các luật sửa đổi, bố sung Luật Đât đai 1008,

2001 Cụ thể như sau:

- Thông tư sô 04/TT-LB ngảy 14/11/1094 của Liên bô Ban Vật giá Chính

phủ - Tài chính — Xây dựng — Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định

số 87/CP ngày 17/08/1904 của Chính phủ quy định: Trường hợp địa phương tô chức đâu giá quyên sử dụng dat thi gia dat được xác định theo giá đâu giá quyền

sử dụng đât cho từng trường hơp cụ thể, nhưng không được thâp hơn mức giá dat hiện hành của từng loại đất, hạng đât, vị trí của đường phô do Ủy ban nhân

dan cap tỉnh quy định; Thông tư sô 19/BTC ngảy 16/03/1995 của Bộ Tài chính

về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 20/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ

- Luật Sửa đổi, bỏ sung một số điêu của Luật Đât đai năm 1998 (có hiệu lực

từ ngày 01/01/1909), lân đâu tiên đã quy định việc giao dat dé tao von xây dựng

cơ sở hạ tâng Ngày 18/02/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số

22/2003/QB-BTC quy dinh vé co ché tai chinh trong viéc sir dung qui dat tao vôn zây dựng cơ sở hạ tâng, đã mở ra cơ chê khai thông cho các hoạt động giao địch quyên sử dụng đất, nhà ở gắn liên với quyên sử dụng đât trong thị trường bât đông sản bây lâu đang bị ách tắc chưa có giải pháp tháo gỡ Quyết định này

đã quy định khả đây đủ, chi tiết pham vì, đôi tượng vả cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dung quỹ đât tao vôn xây dựng cơ sở ha tâng Đông thời, lân đâu tiên những vân đê đâu giá quyên sử dụng đât đã được đê cập khá chi tiết, đây đủ như Đôi tượng tham gia đâu giá, điều kiên dau gia, trình tự, thủ tục, cách thức tiên hành đâu giá quyền sử dụng đât cũng như môt sô vân đê khác liên quan dén dau giá quyên sử dụng đât Quyết định số 22/2003/QĐ-B TC đã bước đâu tạo

cơ sở, hành lang pháp lý cho việc tổ chức đâu giá quyền sử dụng đât ở nhiêu địa phương như Hà Nôi, Đả Nẵng, Thành phô Hồ Chí Minh, Nam Định, Quyét

định sô 22/2003/QĐ-BTC quy định loại dat dé đem ra đâu giá được quy định là

“ đất có tỉn tiền sử đụng đất" trong những trường hợp sử dụng vào muc đích xây dựng cơ sở hạ tâng mà không quy đính đôi với các loại đât khác

Van đê đâu giá quyên sử dụng đât được đê cập đến khá nhiêu văn bản quy pham pháp luật, Tuy nhiên, về cơ bản các văn bản nảy chủ yêu quy đính về những vân đê liên quan dén gia dat trong dau giá quyên sử dụng đât mả chưa đưa ra được một khung pháp lý dù lả hết sức sơ khai cho việc tổ chức đâu giá quyên sử dung dat nham điêu chỉnh các quan hệ về đâu giá quyên sử dung đât, quá trình điêu chỉnh pháp luật vê đâu giá quyên sử dựng đât ở các địa phương khác nhau là khác nhau mả không có sự điêu chỉnh thông nhất trong phạm vị toản quốc

Dù vây, pháp luật vê đâu giả quyên sử dung đất trong giai đoạn nảy còn có rât nhiêu hạn chế như đã nêu trên, nhưng cỏ thể khẳng định từ những cuộc đâu gia mang tinh chat thử nghiệm đã dẫn đến những thay đổi về nhận thức của các

cơ quan quản lỷ vả người sử dung đât về giao dat, cho thuê đât, vê quản lý, sử dụng đât đai Cho thây, sự ra đời của hình thức đâu giá quyên sử dung dat la phù hợp với thực tiễn nhu câu của cuộc sông vả cân thiết phải được quy định trong các văn bản quy pham pháp luật có giá trị pháp lý cao, mà trước hết là Luật Đât dai, nham lam co sé cho việc xây dưng, phát triển pháp luật về đâu giá quyên sử

dung dat dap img yêu câu điêu chỉnh pháp luật đôi với các quan hệ đâu gia

quyên sử dụng đât để giao đât cỏ thu tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đât đang

ngày cảng trở nên phô biên vả phát triển trên điện rộng ở nhiêu địa phương.

1.3.2 Phap luat Viét Nam vé bin dau gid quyén str dung dat trong giai doan 2003-2013

Luật Đât đai năm 2013 ra đời đã đánh dâu một bước ngoặt mới trong quá trinh điêu chỉnh pháp luật vê đât đai ở Việt Nam Luật Đất đai năm 2003 đã đê cập tương đồi toản điện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đât đai

và đã quy định một số chế đính mới nhằm tạo cơ sở giải quyết các vân đê phát sinh trong quan hệ pháp luật đât đai thời kỳ mới Hình thức đâu giá quyên sử dụng đất đã được Nhả nước chính thức thừa nhân trong Luật Đất đai 2003 Tại Khoản 1 Điều 58 Luat Dat dai 2003 đã quy định: Nhà nước giao đât có thu tiên sit dung dat, cho thuê đât theo hình thức đâu giả quyên sử dung đât trong các trường hợp như đâu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, đâu tư xây dựng kết câu hạ tâng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng quỹ đât dé tao von cho đâu tư xây dựng kết câu hạ tâng, sử dụng đât làm mặt băng xây dựng cơ sở sản xuat, kinh doanh; cho thuê đât thuôc quỹ đât nồng nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuât nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trông thủy sản, làm muốn,

các trường hợp khác do Chính phủ quy đình

Việc Nhả nước chính thức thừa nhận giao đât có thu tiên sử dụng đât, cho

thuê đât theo hình thức đâu giá quyên sử dụng đât là phù hợp với chủ trương

phát triển nên lạnh tế hàng hóa nhiêu thành phân; phù hợp với yêu câu của quả

trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đât nước, quả trình hôi nhập kinh tê khu vực

và quốc tê, phù hợp với mục tiêu khai thác và sử dụng có hiệu quả, tôi đa tiêm năng của đât đai, làm tiên đê cho việc phát triển kinh tê, xã hồi và không ngừng nâng cao đời sông của các tâng lớp nhân dân lao động

Như vậy, với việc Luật Đât đai năm 2003 chính thức quy định đâu giả quyên

sử dụng đât là một hình thức để Nhà nước giao đât có thu tiên sử dung dat va cho

thuê đất, đã tạo cơ sở chính thức cho sự hình thành quy định pháp luật vê đâu giá

quyền sit dung dat, tao cơ sở pháp ly vững chắc, quan trong cho sự phát sinh, phát triển của các quan hệ pháp luật vê đâu giá quyền sử dụng đât ở Việt Nam

Để cu thể hóa quy định của Luật Đât đai 2003 vẻ đâu giá quyên sử dụng đât, Quy ché đâu giá quyên sử dụng đât đã được ban hảnh (kèm theo Quyết định

số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính phủ) Đây là văn bản pháp luật có ý ngiĩa quan trong trong việc điêu chỉnh các quan hệ đâu giá

¬3

mm

quyên sử dung đât ở Việt Nam, đặt nên móng cho sự ra đời của pháp luật về đâu giá quyên sử dụng đât ở Việt Nam Lân đâu tiên những vân đề về đâu giá quyên sit dung dat dé giao dat co thu tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đât đã được đê cập khá đây đủ và chi tiết như Các trường hợp được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất theo hình thức đâu giá, chủ thể, quyên và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đâu giá quyên sử dung đât; trình tự, thủ tục đâu giá quyên sử dụng đât; xem xét, phê duyệt kết quả trúng đâu giá, thực hiện giao đât, cho thuê đât trên cơ

sở kết quả trúng đâu giá quyên sử dụng đât đã được phê duyệt

Co thé khẳng định, sư ra đời của hình thức đâu giá quyên sử dụng đất để

Nhà nước giao đât có thu tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đât đã thúc đây nhanh quả trình hình thành và phát triển của pháp luật vê đâu giá quyên sử dụng đât ở

Việt Nam Trên cơ sở Luật Đắt đai năm 2003, Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg

ngày 31/08/2005 về ban hảnh Quy chê đâu giá quyên sử dung đât để giao đât có thu tiên sử dụng đất hoặc cho thuê đât, Nghị định sô 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bản đâu giá tài sản, Thông tư sô 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm vả chê độ tài chính trong hoạt đông đâu giá quyển sử dụng đất để giao đất có thu tiên str dung dat hoặc cho thuê đât vả một số các văn bản pháp luật khác có liên

quan đã được ban hanh

1.3.3 Pháp luật Việt Nam về ban đâu giá quyền sử dụng đất trong giai

đoạn 2013 đến nay

Đề tiệp tục hoản thiện và bảo đảm hoạt đông đâu giá quyên sử dụng đât thực sự minh bạch, hiệu quả ngày 29/11/2013, Quốc hội khỏa XIII, kỳ họp thứ 6

đã thông qua Luật Đất đai với 212 điều (có hiệu lực từ 01/07/20014) có 03 điều

từ Điều 117 đên Điều 119 quy định về đâu giá tải sản Để thực hiên Luật Đât đai

3013, Bô Tài nguyên và Môi trường và Bồ Tư pháp đã ban hành Thông tư liên

tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Đến năm 2016, Quốc hội ban hành Luật Đâu giá tài sản Để quy định chí tiết thì hảnh Luật, Chính phủ về quy định chi tiết thí hành Luật Đâu giá tài sản thay thê (Nghi định sô 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bản đâu giá tài sản) Có thể nói, trong giai đoạn này, hệ thông văn bản quy định pháp luật hiện hành về đâu giá tải sản tương đổi đông bô, tạo hành lang pháp lý ồn đính, vững chắc cho hoạt động đâu giá quyên sit dung dat

TIEU KET CHUONG 1 Đâu giá quyên sử dụng đât là phương thức khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ quyên sử dụng đât Đâu giá quyên sử dụng đât vừa mang đây đủ các đặc điểm chung của đâu giá tải sản, ngoải ra còn có những đặc điểm riêng Do tính chât đặc biệt của quyên sử dụng đât đưa ra đâu giá đòi hỏi pháp luật phải có những quy định chặt chế, cụ thể và rõ rảng về nguyên tắc, chủ thể tham gia, hinh

thức, phương thức, trình tự, thủ tục, xử ly vi phạm so với các tài sản thông thương khác

Thông qua việc phân tích những vân đề lý luận cơ bản về đâu giả quyên sử dụng đât, chương 1 của luận văn đã làm rõ khái niệm, đặc điểm, vai trò của đâu giả quyên sử dung đât Đông thời, thây được quan điểm, định hướng chính trị của Đảng trong công tác quan ly dat dai, coi dat dai là một tai san đặc biệt, được đưa vảo trao đổi, mua, bản trên thị trường vả nhu câu của tình hình phát triển kinh tê - xã hôi, trong đó có sự tác động rất lon cla dat đai với nhu câu sử dụng, giả trị của quyên sử dung đât đôi với đời sống xã hội Mặt khác, thông qua việc nghiên cứu tổng quan hệ thông pháp luật Việc Nam về đâu giá quyên sử dụng dat qua các giai đoạn đề thay rõ sự tiến bộ trong các quy định của pháp luật, đặc biệt là từ khi có Luật Đât đai năm 2013 được ban hành Những van đê nghiên cứu tại chương nảy sẽ là cơ sở, định hưởng để nghiên cứu các chương tiếp theo

và là cơ sở hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đâu giả quyén str dung dat, gop phân nâng cao hiệu lực, hiệu quả của công tác đâu giá quyên sử dụng đất cũng

như công tàc quản lý nhà nước ở Việt Nam hiện nay.

CHUONG 2: THUC TRANG PHAP LUAT DAN SU VIET NAM VE BAU

GIA QUYEN SU DUNG DAT

2.1 Nguyên tắc đấu giá quyên sử dụng đất

Nguyên tắc có thể được hiểu là hệ thông các quan điểm, tư tưởng xuyên

suốt toàn bộ hoặc một giai đoạn nhật định đòi hỏi các chủ thể (tổ chức, cá nhân)

phải tuân theo Theo đó, việc tô chức đâu giá quyên sử dụng đât cân phải được

thực hiện theo những nguyên tắc nhât định nhằm tao sự đông bô, thông nhật, tao

điêu kiện thuận lợi cho quá trình thực thi dién ra một cách nhanh chóng, đúng quy định của pháp luật Việc đâu giá quyên sử dụng đât phải tuân thủ các nguyên tắc chung về đâu giá theo quy định tại Điêu 6 Luật Đâu giả tải sản năm 2016 và Điều 117 Luật Đật đai năm 2013, các quy định nảy cơ bản đêu xác định các nguyên tắc trong dau giá quyên sử dung đât bao gôm: Đâu giá quyên sử dụng đât được thực hiện công khai, liên tục, khách quan Việc đâu giả quyên sử dụng đât phải đúng trình tự, thủ tục theo quy đính của pháp luật vê đât đai vả pháp luật vê đâu giả tài sản

Thứ nhất, đâu giả quyên sử dụng đât được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của các bên

tham ga

Trước hết về “công khai", thực hiện nguyên tắc công khai trong đâu giá quyên sử dụng đât tức là mọi người đêu có quyên được tiếp cận với những thông tin, tài liệu chính thức liên quan đến hoạt đông đâu giả quyên sử dung đất, có quyên yêu câu người bán hay tô chức đâu giá cung cấp hoặc cho xem bât cứ tài liệu nào trong hỗ sơ, bât kể tài liệu có liên quan đến mình hay không Tât cả các

tài liệu, thông tin đêu phải được đăng tải công khai bằng những hình thức khác nhau nhăm mở rông phạm vi, thu hút được nhiều người quan tâm Việc thực hiện

công khai trong đâu giá quyên sử dung dat nham tranh tình trạng lơi dụng, không muôn nhiêu người tham gia để điêu khiển cuộc đâu giả nhằm trục lợi, gây that

thoát nhiêu cho Nhà nước vả các đơn vị có tải sản

Bên cạnh “công khai”, việc tổ chức đâu giá quyên sử dụng đât phải được điển ra một cách “liên tục”, không bị gián đoạn Tât cả moi công đoạn, quy trình,

thủ tục phải được thực hiện theo đúng thời hạn theo quy định của pháp luật,

tránh kéo dài, không liên mach, nhật quản ảnh hưởng không nhỏ đến quả trinh tô

chức thực hiện, đông thời gây mắt nhiêu thời gian, chi phí tiên bac, công sức, không bảo đảm được quyên vả lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ thể

trong quan hệ tham gia đâu giả

Tiệp đến lả tính khách quan trong đâu giả quyên sử dung đât Do khách quan là sự tôn tại, vận động và phát triển không phụ thuôc vào ý chí chủ quan của con người Vì vậy, khách quan trong đâu giá quyền sử dung dat được hiểu la

việc tôn trong sự thật, không thêm, không bớt, không thiên vị hoặc trù đập vả thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, không lam sai lệch, vị pham pháp

luật Tính khách quan giúp cho việc đâu giá quyền sử dụng đât được thực hiện trên thực tê Những người tham gia đâu giá quyên sử dung dat sé duoc chu ding trong việc cung cập đây đủ những thông tin liên quan đến quyên sử dung đât, căn cứ pháp lý vả đưa ra những quyết định chính xác nhật trong buổi đâu giá Đâu giá quyên sử dụng đât phải được tiên hành một cách trung thực, không

gian đôi và có thiện chí thực hiện đúng, thực hiện đây đủ các nghĩa vụ mà chủ

thể đã cam kết Đông thời đây cũng là yêu câu của pháp chế xã hôi chủ nghĩa và truyền thông đạo đức Trong quá trình thực hiện đâu giá, các bên không được lừa dối, chây ỳ mà phải giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho nhau thực hiện quyên và

ngiĩa vụ, không bên nảo được lừa dôi bên nào Các bên không chỉ chăm lo đên

quyên, lợi ích hợp pháp của minh mả còn phải tôn trọng, quan tâm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công công, quyên và lợi ích hợp pháp của người khác Tuy nhiên, nêu một bên cho rằng bên kia không trung thưc thì phải đưa ra được chứng cứ, bằng chứng để chứng minh tính chất không trung thực đỏ nhằm sớm khắc phục, bảo đâm tốt nhật quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong khi tham gia đâu giá quyên sử dụng đât

* Binh đẳng" là một khát niêm chính trị - pháp lý, đây là yêu tô cơ bản của nên đân chủ trong chê độ nhà nước pháp quyền được ghi nhận trong Hiên pháp —

đạo luật cơ bản của Nhà nước ta cùng nhiêu đạo luật khác; rông hơn là các chủ

thể bình đẳng trước pháp luật Bản chật đó chính lả bình đẳng quyên lợi, nghĩa

vụ và trách nhiệm trong xác lập, thực hiện đâu giá quyên sử dụng đât Bình đẳng

và không phân biệt đối xử có ý nghĩa quan trong nhằm bảo đảm công băng, hạn chê đặc quyên, đặc lợi hoặc cạnh tranh không lành manh khi lợi dụng sự yêu thê

vé kinh té Nghia la, da là chủ thé trong khi tham gia dau gia quyén sir dung dat đêu có quyên vả nghĩa vụ ngang nhau, không có bắt kỳ môt sự phân biệt nao

Cuôi cùng, bảo vệ quyên vả lợi ích hợp pháp của các bên tham gia là bảo

đảm các quyên và lợi ch mả pháp luật đã quy định cho các bên tham gia dau gia

quyên sử dụng đât được thực hiện, không bị các chủ thể khác xâm hại Theo đỏ,

các bên tham gia đâu giả quyên sử dung đất cỏ quyền yêu câu các bên còn lại phải tôn trong quyên vả lợi ích của mình, nêu bị xâm phạm có thể yêu câu các cơ quan nhả nước cỏ thẩm quyên can thiệp, bảo vệ Pháp luật về đâu giả quyên sử dụng đât đã ghi nhận quyên và nghĩa vụ các bên trong nhiêu chê định khác nhau

và bảo vệ ho ở mức cân thiết, trong khuôn khỏ luật định Khuôn khổ đó phải bảo

đảm cho các bên tham gia đạt được mục đích chính đảng của mình ở mức tôi đa

nhưng không làm phương hai đên các chủ thể khác, đến đời sông xã hôi và lơi

ích chung của công đông

Pháp luật luôn bảo vệ quyên, lợi ích hợp pháp của người có quyên sử đụng dat đưa ra đâu giá vả các cá nhân, tô chức khác trong qua trình tham gia dau gia, nhất là quyên, lợi ích hợp pháp của người trúng đâu giá ngay tình Khi tham gia vào quan hệ đâu giả tài sản nói chung và đâu giá quyên sử dung đất nói riêng, các bên đêu mong muôn hướng đến những mục đích nhât đính Bên bán mong muốn tải sản với giá cao nhật Tỏ chức đâu giá, đâu giả viên hướng đến khoản thù lao đâu giá Người tham gia đâu giá hướng tới việc mua được tải sản với mirc gia ma ho mong muôn Đôi với người trúng đâu giả và sau nảy là người mua được tải sản đâu giả, do việc mua tải sản sản đâu giá được thực hiện theo một quy trình công khai, minh bạch, khách quan, công bằng nên sau khi hợp đông được giao kết hợp pháp, quyên, lơi ích hợp pháp của ho, nhat là quyên sử dụng đôi với thửa đât được đâu giá sẽ luôn được pháp luật bảo vệ

Thứ hai, việc đâu giá quyên sử dụng đât phải đúng trình tự, thủ tục theo quy đính của pháp luật vé dat dai và pháp luật về đâu giá tải san

Quyên sử dụng đât là một loại tài sản đặc biệt được nhiêu quy đính pháp

luật điêu chỉnh Để thưc hiện một cách thông nhất, đồng bộ, các quy trình, thủ tục về đâu giá liên quan đến loại tai sản nảy để phải tuân theo đúng quy định của pháp luật vê dat dai va dau gia tai sản Đây là những căn cử pháp lý vững chắc giúp cho việc đâu giá quyên sử dung đất có hiệu quả, tránh những hành vì vì

phạm xảy ra Chẳng hạn, các điêu kiện để được đâu gia quyén sit dung dat phai được tuân thủ theo quy định tại Điều 118, Điêu 119 Luật Đât đai 2013 Nêu những quy định nảo không được điệu chỉnh ở Luật Đật đai 2013 thì ta có thể ap dụng theo quy định của pháp luật vê đâu giá tai sản (Luật Đâu gia tài sản 2016) hoặc các văn bản hướng dẫn khác

Như vậy, việc tuân thủ các nguyên tắc về đâu giả quyên sử dụng đất ảnh hưởng đến quan điểm, tư tưởng chỉ đạo về việc quản lý — đât đai cũng như bảo

vệ quyên và lợi ích hợp pháp của các chủ thể có liên quan Do đỏ, trong mọi

trường hợp vi phạm nguyên tắc về bán đâu giá quyên sử dụng đât dé co thé dan đến những trách nhiệm pháp lý đối với các chủ thể có liên quan

2.2 Chủ the tham gia dau giá quyên sử dụng đất

Chủ thể tham gia trong quan hệ đâu giá quyên sử dụng đât vê tổng thể bao gồm: Bên có tai san dau giá là quyên sử dụng đât; tô chức đâu giá quyên sử dụng đât, đâu giả viên và người tham gia đâu giá, người trúng đâu giả, người mua được tải sản đâu giá Theo quy định của pháp luật, việc đâu giá quyên sử đụng dat sẽ làm phát sinh các mối quan hệ như quan hệ hợp đông dịch vu giữa người

có quyên sử dung đât bán đâu giá với tô chức đâu giá; quan hê giữa tô chức đâu giả với người tham gia đâu giá, quan hệ hợp đông mua bán tải sản giữa người trúng đâu giá với người có quyên sử dụng đât bản đâu giá Đề có thể tham gia vào các môi quan hệ nảy, các chủ thể phải tuân thủ các điêu kiện chung được quy định tại Bô luật Dân sự năm 2015 đó là phải có năng lực chủ thể Năng lực chủ thể được thể hiện thông qua hai yêu tô là năng lực pháp luật vả năng lực hành vi dân sự Những yêu tô nảy được quy định trong các văn bản pháp luật chuyên ngành đó là Luật Đâu giá tải sản năm 2016 và Luật Đât đai năm 2013

Cụ thể như sau:

2.2.1 Bên có quyền sử dụng đât đem ra đâu giá

Theo quy định tại Khoản 5 Điêu 5 Luật Đâu giá tai sản 2016: “Người có

tài sản đấm giá cá nhân, tỖ chức sở hiểm tài sản người được chủ sở hiữm tài san

ủ)' quyên bản đâm gid tài sản hoặc người có quyên đưa tài sản ra đẫm giá theo thỏa thuận hoặc theo gm' đình của pháp iuật' Bên cạnh đó, Điêu 4 Luật Đât đai

2013 quy định đât đai thuộc sở hữu toản dân do Nhà nước dai điện chủ sở hữu và thông nhât quản lý Nhả nước trao quyên sử dụng đât cho người sử dụng đât theo

quy định pháp luật Trong quan hê đâu giá quyên sử dung đât, bên có quyên sử dụng đât đem ra đâu giá có thể là chủ sử dung đât (bao gôm người được Nhà nước giao đất, cho thuê đât, công nhân quyên sử dung đât) hoặc đại điện chủ sở hữu (Nhà nước) hoặc người có quyên đưa quyên sử dụng đât ra đâu giá (các tô

chức nhận bảo đảm thực hiện các nghữa vụ trong quan hệ dân sự, kinh tế)

Người có quyên sử dụng dat ban dau giả phải ký hợp đồng dịch vụ với tô chức đâu giả và sẽ ký hợp đồng mua bán tải sản với người trúng đâu giá Do đó, người có quyên sử dụng đât ban đâu giá phải thỏa mãn các điệu kiên cụ thể như sau:

(Ù) Phải là người cỏ quyên sử dụng đât hợp pháp theo quy định của pháp luật vê dat đai hoặc người được người có quyền sử dụng đât hợp pháp ủy quyên hoặc là cả nhân, tổ chức cỏ quyên bán quyên sử dụng đât trong môt số trường

hợp theo quy định của luật

(11) Người có quyền sử dụng đât bán đâu giá phải la người có năng lực pháp luật và năng lực hành vị dân sự phù hợp Đây lả yêu câu chung đối với cá nhân,

pháp nhân tham gia vào giao dịch dân sự nói chung Trường hợp người có quyên

sử dụng đât không có đây đủ năng lực hành vi dân sư thì phải thực hiện thông

qua người đại điện

Mặc dù người có quyên sử dụng đât bán đâu giá không tham gia trực tiếp vao qua trình đâu giá Nhưng, có thé thay dé có thể diễn ra một cuộc đâu giá, người có quyên sử dung dụng đât đem ra đâu giá phải xác lập môt hợp đồng dịch

vụ với tổ chức đâu giả Nếu việc xác lập hợp đồng dịch vụ nảy vì phạm các điều kiên liên quan đến năng lực chủ thể của một trong các bên thì có thể bị tuyên vô

hiệu (theo quy định của Điều 117, 122 Bộ luật Dân sự năm 2015)

Ngoải ra còn có chủ thể lả người có quyên đưa tải sản đâu giá theo thỏa thuận theo quy định Đây có thể là người nhận câm cô, thê châp quyên sử dụng đât hoặc những người khác theo quy định Nêu khi ký hợp đồng cầm cô, thé chap ma

các bên có thỏa thuận xử lý cảm cô, thể chấp bằng biện pháp đâu gia thì khi bên

cân có, thê châp vi phạm ngiña vụ thì bên nhận câm cô, thể cỏ quyên bán đâu gia quyên sử dụng đât Lúc nảy, người nhận câm cô, thê châp là một bên của hợp đông ủy quyên bán đâu giá, vì vậy ho có quyên tham gia định giá khởi điểm quyên

sử dụng đât bán đâu giá Nêu trong hợp đông câm cô, thê châp trả các bên không thỏa thuận xử lý quyên sử dụng đât bằng biện pháp đâu giá và người câm cô, thể

chap vẫn cỏ quyên chuyển nhượng quyên sử dung dat theo quy đình của phap luật

vê xử lý tài sản bảo đảm Thông thường, nêu người câm cô, thê châp cô ý không thực hiên ngiĩa vu của minh như văng mất ở nơi cư trú, trồn trảnh không ký hợp

đông ủy quyền chuyển nhương quyên sử dụng đât thì sẽ gay ra rat nhiều khó khăn cho người zử lý quyên sử dung đât mà được đem câm cô, thê chấp Bên cạnh đó, theo quy định của Luật Thị hành án dân sư năm 2008 sửa đổi, bố sung năm 2014,

cơ quan thi hảnh án dân sư có quyên được kê biên tài sản là quyên sử dụng đât và

sử dụng bán đâu giá để bảo đảm cho công tác thi hành an

2.2.2 Bên tô chức đâu giá quyên sử dụng đất

Tham gia trong quan hệ đâu giá quyên sử dung đât bao gôm bên tham gia đâu giá, bên có quyên sử dụng đât đem ra đâu gia, don vị tổ chức thực hiện việc đâu giả và đơn vị thực hiện cuôc đâu giá Hiện nay, vân đê này được quy đính tại

Điêu 3 của Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-B TNMT-B TP, theo đỏ:

- Đơn vị tÔ chức thực luện việc đẫm giá quyên sử đứng đất là Tô chức phat

triển quỹ đât hoặc cơ quan, tổ chức có chức năng được Ủy ban nhân dân câp có thâm quyên giao tỏ chức thực hiện việc đâu giá quyên sử dụng dat

- Đơn vị thực hiện cuộc bán đấm giá quyên sử đụng đất là tô chức có chức nang ban đâu giá tải sản theo quy định của pháp luật vé dat đai, pháp luật vê đâu giá tài sản và quy định của pháp luật khác có liên quan hoặc Hôi đồng đâu giả quyên sử dụng đât được Ủy ban nhân dân câp có thâm quyên quyết định thành

lập trong trường hợp đặc biệt

Từ quy định nêu trên cho thây các quy định về đơn vì tô chức thực hiện

việc đâu giá và đơn vị thực hiện cuộc đâu giá đã thể hiên rõ quan điểm thực hiện chuyên nghiệp hóa vả xã hội hỏa hoạt đông đâu giả quyên sử dụng đât để Nhà nước giao đât có thu tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đât, phân định rõ vai trò của

“người cỏ tải sản bán đâu giá” vả “người bản đâu giá tải sản” trong quan hệ đâu

giá quyên sử dụng đât Trên cơ sở đó, đã xác định rõ vai trò, chức năng, quyên, nghĩa vụ của các cơ quan cỏ thẩm quyên giao đất, cho thuê đất, vai trò, chức năng, quyên, nghĩa vụ của các tổ chức bản đâu giá chuyên nghiệp, của đâu giá viên trong đâu giá quyên sử dụng đât, bảo đâm tính chuyên nghiệp của hoạt đông

đâu giả quyên sử dụng đất.

Riếng đối với Hội đông đâu giá quyên sử dụng đât trong trường hợp đặc biệt được thành lập để thưc hiện đâu giá quyền sử dung đât đôi với các trường hop sau day”:

(1) Thực hiện giao dat, cho thuê đât để thực hiện dư án cỏ giả trị lớn khi gia tri quyên sử đụng đât của toản bô thửa đât tính theo giá dat trong bang gia dat tr 1.000 tỷ đông trở lên đối với các thành phô trực thuộc Trung ương, từ 300 tỷ đông trở lên đổi với các tỉnh miên núi, vùng cao; từ 500 tỷ đông trở lên đôi với

cac tinh con lat

(1) Thưc hiện giao dat, cho thuê đât đôi với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án đâu tư hoặc giao đât ở cho các hô gia đính, cả nhân tại xã thuộc

địa bản miên núi cách trung tâm tỉnh ly từ 60 km trở lên mà tại địa bản huyện nơi giao dat, cho thuê đât không có tổ chức có chức năng bán đầu giả theo quy

định của pháp luật

Thấầm quyên thảnh lâp Hội đông đâu giá quyên sử dụng đât thuộc về Ủy ban nhân dân câp có thâm quyền giao đât, cho thuê đât theo quy định của Luật Đât đai Thành phân Hội đông đâu giá quyên sử dung đât bao gôm đại diện lãnh đạo Ủy ban nhan dan cap co tham quyên quyêt đính giao đât, cho thuê đât hoặc người được ủy quyên theo quy định của pháp luật làm Chủ tịch Hội đông: đại

diện các cơ quan tải nguyên vả mỗi trường, tư pháp, tài chính, xây dựng cùng

cap va co quan, tổ chức khác có liên quan lả ủy viên

Đối với quy định vê đâu giả viên, về nguyên tắc, mọi cuộc đâu giả phải do

đâu giá viên điêu hảnh theo đúng trình tự, thủ tục đâu giá tai sản Như vây, trong

đâu gia tai san noi chung va dau gia quyén sit dung dat nói riêng, cùng với các tô chức bán đâu giá chuyên nghiệp, đâu giả viên có vai trò quan trọng, là người trực tiếp điêu hành các cuộc đâu giá Luật Đâu giá tài sản năm 2016 đã quy định rõ

tiêu chuẩn, quyên vả nghĩa vu của đâu giá viên, việc cap, thu hồi chứng chỉ hành

nghệ đâu giá viên và thẻ đâu giả viên, những trường hợp không được câp chứng chỉ hành nghê đâu giá và những hảnh vị bị câm đôi với đâu giá viên!"

Theo quy định tại Khoản 3 Điểu 3 Nghị định số 62/2017/NĐ-CP quy định

chỉ tiết một sô điêu và biên pháp thi hành luật dau gia tai san, dau gia viên phải

'* Mục 1 Luật Đều giá tai sản 2016.

31

đeo thẻ trong khi điêu hành cuộc bán đâu giả Bên canh đó, đâu giá viên không

bị hạn chê phạm vị hoạt đông hành nghề, tức được hảnh nghê trên phạm vị toàn quôc Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật về đât đai, đăng kỷ biện pháp bảo dam thi tai sản là quyên sử dụng đât trong trường hơp giao đât có thu tiên sử dụng đât hoặc cho thuê đât, xử lý tải sản bảo đầm thực hiện thông qua hình thức

đâu giá thì mỗi địa phương đều ban hảnh Quy chế quy định việc bán dau gia đôi

với các loại tải sản, Việc quy định không hạn chê phạm vị hành nghệ trong trường hợp bản đâu giá một sô loại tải sản đặc biệt và cũng chưa có cơ chê để thực hiện quản lý nhả nước khi doanh nghiệp bản đâu giá tai san va dau gia viên hoạt động hành nghê ở địa phương khác Vì vậy, thực tiễn khi đâu giá viên thực hiện hành nghê tại các địa phương khác nhau nhưng chưa hiểu, năm bắt các quy định về đâu giá viên của từng địa phương nhất là đôi với tài sản là quyên sử dung dat thì khó tránh khỏi việc vì phạm quy trình, thủ tục bán đâu giá tài sản Mặt khác, pháp luật không quy định đâu giả viên khi thực hiện hành nghê ở địa

phương khác phải có trach nhiệm, nghĩa vụ thông bảo cho cơ quan quản lý nhà nước nơi doanh nghiệp đăng ký hoạt đông cũng như cơ quan quản lý nhả nước

nơi có quyên sử dụng đât là tài sản bán đâu giá và đương nhiên khi hoản thành cuôc bán đâu giá hồ sơ được lưu tại doanh nghiệp nên cả cơ quan quản lý nhả

nước nơi có quyên sử dụng đât và nơi doanh nghiệp đăng ký hoạt động không

thể theo dõi, giám sát việc hành nghệ của đâu giá viên Bên cạnh đó, cá nhân, tổ

chức có tải sản đâu giả hoặc có quyên bán đâu giá tải sản cũng có tâm lý e ngại,

sơ rủi ro về tính pháp lý khi lựa chon ký hợp đông bản đâu giá với các doanh

nghiệp bán đâu giá tài sản ở địa phương khác

2.2.3 Bên tham gia bán đâu giá quyên sứ dụng đất

Trước hết, bên tham gia đâu giá phải thuộc đôi tượng nhả nước giao đât theo hình thức có thu tiên sử dung đât hoặc nhả nước cho thuê đất theo quy định tai Diéu 55 va Diéu 56 Luat Dat dai 2013 Ở đây cân lưu ý là chỉ những chủ thể được nhả nước giao đất cho thuê đât hoặc công nhân quyên sử dụng đât mới được tham gia đâu giá phủ hợp với mục đích sử dụng đât và nghĩa vu tài chính

tả ho phải nộp Đôi với các chủ thể như tô chức phi chính phủ, tổ chức xã hôi,

'* Khoản 2 Điều 119 Luật Đất đairắm 2013.

cá nhân nước ngoải, sẽ không phải là chủ thể được tham gia đâu giả quyên sử dụng dat

Các tô chức, cá nhân có phải nhu câu sử dụng đât và đáp ứng đây đủ các điêu kiên về vốn, kỹ thuật và năng lực tải chính đáp ứng yêu câu sử dụng đât theo quy định tại Điêu 52, 58 Luat Dat đai năm 201 3 vả phải được thâm định khi giao dat, cho thuê đất Trường hợp đâu giá quyên sử dụng dat thi thoi điểm thầm định được thực hiện trước khi tổ chức phiên đâu giá quyên sử dụng đâtŠ

Ngoai ra, người tham gia đâu giá không thuộc trường hợp bị pháp luật câm tham gia đâu giả, Theo quy định tại Khoản 4 Điêu 38 Luật Đâu giá tài sản 2016, những người sau đây không được đăng ký tham gia đâu giá: Người không có

năng lực hành vị dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chê năng lực hảnh vị dân sự,

người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm

đăng ký tham gia đâu giả không nhận thức, làm chủ được hanh vi cla minh; Người làm việc trong tô chức đâu giá tài sản thực hiện cuộc dau gia; cha, me, vo, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đâu giá viên điêu hành cuộc đâu giá; người trực tiếp giám định, định gia tai san; cha, me, vo, chông, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám đính, định giá tài sản; Người được chủ sở hữu tải sản ủy quyên xử lý tải sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người

ky hop dong dich vu dau gia tai sản, người có quyên quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật; Cha, mẹ, vơ, chông, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của những người này; Người không có quyên mua tài sản đâu gia theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó

Quy định nêu trên nhằm thực hiện đúng nguyên tắc trung thưc, công khai,

munh bạch, công băng trong đâu giá quyên sử dụng đât, bảo đảm những người có

điêu kiện không được lợi dụng để trục lợi Tuy nhiên, đối với một số người như không có năng lực hành vị dân sự, người có khó khăn trong nhận thức và điêu

khiển hành thì ho có người đại điện theo quy định của pháp luật, vậy nêu người đại điện của ho muôn tham gia đâu giá vì lợi ích của những người được đại điện

thì có được không? Hiện nay, pháp luật chưa quy định rõ về vân đê nảy

* Khoản 4 Điều 14 Nghi dh 43/2014/ND-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành

một số điều của Luat Dat dai

33

Khoản 3 Điều 38 Luật Đâu giá tải sản năm 2016 quy định, ngoài các điêu kiện đăng ký tham gia đâu giá quy định tại Luật Đâu gia tài sản và pháp luật có liên quan, người co tai sản đâu giá, tổ chức dau gia tài sản không được đặt thêm yêu câu, điêu kiện đối với người tham gia dau giá Đây là quy định mới bỏ sung trong Luat Dau gia tai sản năm 2016 nhằm hạn chê tình trang trước đây, một số

tô chức đâu giả/người có tài sản đâu giá đặt thêm nhiêu điêu kiện tham gia đâu

gia để hạn chê người tham gia đầu giá

Bên cạnh chủ thể lả người tham gia đâu gia tai sản, còn có chủ thể là người trúng đâu giá Pháp luật vê dau gia tai sản trước đây chưa có quy đính cu thể vê người trúng đâu giá mặc dù trên thực tế, nhiêu tổ chức đâu gia tài sản, nhiêu đâu

giá viên thường xuyên sử dụng khái niệm này Khái niệm “người trúng đâu giả”

lân đâu tiên được ghi nhận tại Khoản 8 Điêu 5 Luật Đâu giá tài sản năm 2016,

theo đó “Người trúng đấu giá là cả nhân, tô chức trả giá cao nhất so với giá

khởi điểm hoặc bằng giả khởi điểm trong trường hợp không cỏ người trả giả cao

hơn giá khởi điểm khu đâm giá theo phương thức trả giả lên; cả nhân, tÊ chức chấp nhậm tức giá khởi điểm hoặc mức giả đã giảm trong trường hợp đẫm giá

theo phương thức đặt giá xuống” Căn cứ quy định tại Khoản 8 Điều 5 Luật Đâu

giá tài sản 2016 cho thây, khái niệm “người trúng đâu giá” được xây dựng gân tương tư như khái niệm “người mua được tài sản đâu giá” đã được quy định tại Khoản 3 Điều 2 Nghị định số 17/2010/NĐ-CP

Khoản 6 Điều 5 Luật Đâu giá tài sản năm 2016 đã bổ sung quy định về

“người mua được tài sản đấu giđ", theo đó người mua được tải sản đâu giá là người trúng đâu giá vả ký kết hợp đông mua bán tải sản đâu giá hoặc được cơ quan có thâm quyền phê đuyệt kết quả đâu gia tải sản Theo quy định của Luật Đâu giá tải sản năm 2016, tô chức dau gia tai san la bao gom Trung tam dich vu đâu giá tai sản và doanh nghiệp đâu giá tài sản Cuộc đâu giá châm dứt khi đâu

giá viên công bô người trúng đâu giá hoặc khi đâu giá không thảnh theo quy

định tại khoản 1 Điều 52 của Luật Đâu giá tài sản” và hợp đồng mua bán tải sản

đâu giá được ký kết giữa người có tài sản đâu giá với người trúng đâu giá hoặc

'' Khoản 1 Điều 44 Luật Đâu giá tải sẵn năm 20 l6.