Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất nghiên cứu trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất ở khu di dân đền lừ, quận hoàng mai, hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN TRỌNG HIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở KHU DI DÂN ĐỀN LỪ, QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Hà Nội, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tôi xin cam đoan luận văn công trình tơi nghiên cứu soạn thảo Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Nếu có vi phạm nào, tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm Một lần nữa, tơi xin khẳng định trung thực lời cam kết TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Trọng Hiệp LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ nhiệt tình có hiệu từ thầy, cô Khoa Bất động sản Kinh tế Tài nguyên – trường Đại học Kinh tế Quốc dân; cán UBND quận Hồng Mai Tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến tồn thể thầy giáo, giáo khoa Bất Động Sản Kinh tế Tài nguyên, trường Đại học Kinh tế Quốc dân Đặc biệt bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Hoàng Văn Cường – Hiệu phó trường Đại học Kinh tế Quốc dân, người nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi việc hoàn thành luận văn TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Trọng Hiệp MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Những vấn đề chung giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Quyền sử dụng đất Đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 14 1.2 Căn xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 18 1.2.1 Căn đặc điểm đất cần xác định giá khởi điểm 18 1.2.2 Căn quy định Pháp luật giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Căn quy định pháp luật phương pháp xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 24 1.2.4 Căn quy định pháp luật tổ chức xác định giá khởi điểm phê duyệt giá khởi điểm 26 1.3 Những nhân tố ảnh hưởng đến công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất 31 1.3.1 Nhân tố ảnh hưởng đến giai đoạn chuẩn bị 31 1.3.2 Nhân tố ảnh hưởng đến giai đoạn điều tra, khảo sát, xác định giá 31 1.3.3 Nhân tố ảnh hưởng đến giai đoạn thẩm định phê duyệt 32 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở KHU DI DÂN ĐỀN LỪ, QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI 33 2.1 Khái quát công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai 33 2.2 Giới thiệu chung dự án đấu giá quyền sử dụng đất Khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội 36 2.2.1 Cơ sở pháp lý Dự án 36 2.2.2 Ranh giới, vị trí 36 2.2.3 Cơ cấu sử dụng đất, diện tích sàn xây dựng diện tích sàn sử dụng 38 2.3 Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Khu di dân Đền Lừ quận Hoàng Mai, Hà Nội 39 2.3.1 Cơ sở xác định giá khởi điểm lô đất 39 2.3.2 Tổ chức xác định giá khởi điểm 40 2.3.3 Tổ chức phê duyệt giá khởi điểm 54 2.4 Đánh giá công tác xác định giá khởi điểm Khu di dân Đền Lừ quận Hoàng Mai, Hà Nội 57 2.4.1 Những thuận lợi kết đạt 57 2.4.2 Những khó khăn, hạn chế nguyên nhân 58 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HỒN THIỆN CƠNG TÁC XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HOÀNG MAI TRONG THỜI GIAN TỚI 60 3.1 Phương hướng phát triển hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai năm tới 60 3.1.1 Mục tiêu hướng tới 60 3.1.2 Quan điểm đạo hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thời gian tới 61 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai 62 3.2.1 Giải pháp công tác tổ chức thực quận Hoàng Mai 63 3.2.2 Giải pháp trình chuẩn bị hồ sơ xác định giá khởi điểm 65 3.2.3 Giải pháp trình xác định giá khởi điểm 65 3.2.4 Giải pháp trình thẩm định phê duyệt giá khởi điểm 66 3.2.5 Giải pháp khác 66 3.3 Kiến nghị 67 3.3.1 Đối với UBND thành phố Hà Nội 67 3.3.2 Đối với Trung ương 68 KẾT LUẬN 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 PHỤ LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất TSSS Tài sản so sánh TSTĐG Tài sản thẩm định giá TCTĐGVN Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam TĐGVN Thẩm định giá Việt Nam TSDĐ Tiền sử dụng đất DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: So sánh giá trúng đấu giá với giá khởi điểm số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội (giai đoạn 2015 -2018) 35 Bảng 2.2: Bảng thông tin thu thập TSSS TSTĐG 42 Bảng 2.3: Bảng tỷ trọng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 44 Bảng 2.4: Bảng điều chỉnh giá đất 47 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN  NGUYỄN TRỌNG HIỆP XÁC ĐỊNH GIÁ KHỞI ĐIỂM ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGHIÊN CỨU TRƯỜNG HỢP ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở KHU DI DÂN ĐỀN LỪ, QUẬN HOÀNG MAI, HÀ NỘI CHUYÊN NGÀNH: Kinh tế Quản lý Địa MÃ NGÀNH: 8340410 TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội – 2018 i TÓM TẮT LUẬN VĂN Giá khởi điểm phần thiếu phiên đấu giá quyền sử dụng đất Trong trình chuẩn bị để tổ chức đấu giá, khâu xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất quan trọng, ảnh hưởng lớn đến mức độ hiệu hoạt động đấu giá Để tìm mức giá sàn hợp lý, thu hút nhiều người tham gia đảm bảo phản ánh giá trị thực tế đất đấu giá cần có phối hợp nhiều quan ban ngành liên quan, bàn bạc đánh giá định Qua tìm hiểu, có nhiều đề tài nghiên cứu liên quan đến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất nói chung gần chưa có nghiên cứu riêng cho vấn đề xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Xuất phát từ thực tiễn trên, đồng thời nhận thức tầm quan trọng vấn đề, hướng dẫn thầy giáo – PGS.TS Hồng Văn Cường, tơi chọn đề tài “Xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất – nghiên cứu trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai, Hà Nội” để làm nội dung nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu lý thuyết quy định pháp luật xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Từ việc thực xác định giá khởi điểm dự án đấu giá đất cụ thể địa bàn, đưa đánh giá, phân tích thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất quận Hoàng Mai, Hà Nội Từ đó, đưa giải pháp bản, có tính khả thi nhằm góp phần hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan lý thuyết quy định pháp luật công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất - Hệ thống hố sở pháp lý cơng tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất ii - Thực xác định giá khởi điểm dự án đấu giá quyền sử dụng đất cụ thể địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội - Từ trình thực hiện, rút kết hạn chế, nguyên nhân công tác xác định giá khởi quyền sử dụng đất quận Hồng Mai - Xây dựng hệ thống giải pháp có tính khả thi để hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài công tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Phạm vi nghiên cứu Một số dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hồng Mai giai đoạn 2015 – 2018 Trong đó, lấy dự án đấu giá quyền sử dụng đất khu di dân Đền Lừ, quận Hoàng Mai để vào cụ thể bước thực Phương pháp nghiên cứu: Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu; Phương pháp xử lý phân tích liệu thứ cấp; Phương pháp thống kê so sánh Kết cấu luận văn Ngoài phần Lời mở đầu, Kết Danh mục tài liệu tham khảo nội dung luận văn gồm có 03 chương: Chương 1: Tổng quan xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai, Hà Nội Chương 3: Giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn quận Hoàng Mai thời gian tới Chương 1: Tổng quan xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Với chương nghiên cứu, tác giả tập trung xây dựng khung lý thuyết xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, thể số nội dung sau: PHỤ LỤC 3: ẢNH TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC TÀI SẢN SO SÁNH Hiện trạng tài sản thẩm định giá (ô đất ĐNV3, khu di dân Đền Lừ III): Tài sản so sánh 1: Nhà thấp tầng ô số B5 lô 15 khu đô thị Định Cơng, quận Hồng Mai Tài sản so sánh 2: Nhà thấp tầng NV18 ngõ 13 đường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai Tài sản so sánh 3: Nhà thấp tầng số 10A NO4 khu nhà Ba Hàng A số 282 đường Lĩnh Nam, quận Hoàng Mai PHỤ LỤC 4: PHIẾU ĐIỀU TRA, KHẢO SÁT