Đấu giá quyền sử dụng đất thực tiễn và giải pháp

Đấu giá là một trong những hình thức mua bán tài sản phổ biến trong nền kinh tế thị trường của các quốc gia trên thế giới, thông qua thủ tục trả giá công khai giữa nhiều người mua, tài sản được bán với giá cao nhất. Ở các nước có nền kinh tế phát triển, thì hoạt động đấu giá tài sản đã có lịch sử hình thành hàng trăm năm, nhiều tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được đưa ra đấu giá thành công với giá trị trúng cao, gấp hàng chục, hàng trăm, thậm chí có khi lên đến hàng nghìn lần so với giá khởi điểm. Ở nước ta, tài sản đấu giá hầu hết là tài sản công (đấu giá quyền sử dụng đất chiếm hơn 90%), trong khi tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức được đưa ra bán thông qua đấu giá chưa nhiều. Trong thời gian qua, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức thông qua hình thức đấu giá đã góp phần bảo đảm tính khách quan, minh bạch, công khai, hạn chế được nhiều nguy cơ tiêu cực khi giao đất, cho thuê đất, đồng thời, góp phần tích cực cho công cuộc phát triển kinh tế xã hội tại nhiều địa phương trong cả nước.

TÀI LIỆU HỘI THẢO ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THỰC TIỄN PHÁP LÝ VÀ GIẢI PHÁP Thành phố Hồ Chí Minh, Thứ Tư, ngày 20/04/2022 HỘI THẢO “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Thành phố Hồ Chí Minh, tháng năm 2022 MỤC LỤC KẾT QUẢ RÀ SOÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TS Nguyễn Thanh Bình ĐỊNH VỊ GIÁ TRỊ ĐẤT THỦ THIÊM VÀ HUY ĐỘNG NGUỒN LỰC TỪ ĐẤT CƠNG: MỘT GĨC NHÌN MỚI VỀ BẤT ĐỘNG SẢN “TINH HOA” VÀ BÀI HỌC THỰC TIỄN CỦA CÁC NƯỚC Tiến sĩ Nguyễn Văn Đính HỒN THIỆN CÁC VẤN ĐỀ PHÁP LÝ VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 15 TS Đoàn Thị Phương Diệp TS Thái Thị Tuyết Dung ThS Trương Trọng Hiểu THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN NAY, NHỮNG VƯỚNG MẮC VỀ MẶT PHÁP LÝ 31 Ngụy Cao Thắng ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT: THỰC TIỄN PHÁP LÝ VÀ GIẢI PHÁP 38 PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM: THỰC TRẠNG, VẤN ĐỀ VÀ GIẢI PHÁP CHÍNH SÁCH 46 TS Vũ Đình Ánh HÌNH THỨC TIẾP CẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 50 TS Dương Kim Thế Nguyên TS Đoàn Thị Phương Diệp MỘT SỐ Ý KIẾN VỀ SỬA ĐỔI LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN 66 ThS Lưu Minh Sang MỘT SỐ KIẾN GIẢI VỀ PHÁP LUẬT ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ KIẾN NGHỊ 80 ThS Trương Trọng Hiểu TS Châu Thị Khánh Vân PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN: THỰC TRẠNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP TỔNG THỂ 92 TS Vũ Kim Hạnh Dung ThS LS Trần Quốc Đạt QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG KHAI THÔNG TIN BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG 103 TS Thái Thị Tuyết Dung Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” KẾT QUẢ RÀ SOÁT PHÁP LUẬT VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TS Nguyễn Thanh Bình Cục trưởng Cục Cơng tác phía Nam, Bộ Tư pháp Đấu giá hình thức mua bán tài sản phổ biến kinh tế thị trường quốc gia giới, thông qua thủ tục trả giá công khai nhiều người mua, tài sản bán với giá cao Ở nước có kinh tế phát triển, hoạt động đấu giá tài sản có lịch sử hình thành hàng trăm năm, nhiều tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức đưa đấu giá thành công với giá trị trúng cao, gấp hàng chục, hàng trăm, chí có lên đến hàng nghìn lần so với giá khởi điểm Ở nước ta, tài sản đấu giá hầu hết tài sản công (đấu giá quyền sử dụng đất chiếm 90%), tài sản thuộc sở hữu cá nhân, tổ chức đưa bán thông qua đấu giá chưa nhiều Trong thời gian qua, việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho cá nhân, tổ chức thơng qua hình thức đấu giá góp phần bảo đảm tính khách quan, minh bạch, công khai, hạn chế nhiều nguy tiêu cực giao đất, cho thuê đất, đồng thời, góp phần tích cực cho cơng phát triển kinh tế - xã hội nhiều địa phương nước I Kết rà soát quy định pháp luật đấu giá tài sản pháp luật có liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất Luật Đấu giá tài sản quy định trình tự, thủ tục đấu giá chung, áp dụng thống cho loại tài sản mà pháp luật quy định phải đấu giá, có quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai Sau gần năm triển khai Luật Đấu giá tài sản, tổ chức đấu giá tài sản tổ chức nhiều đấu giá quyền sử dụng đất thu cho ngân sách nhà nước ngồn thu tương đối lớn, đóng góp tích cực cho việc phát triển kinh tế - xã hội địa phương1 Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng tài sản khác nói chung chưa phát vấn đề vướng mắc lớn quy định pháp luật trình tự, thủ tục đấu giá gây ảnh hưởng tiêu cực đến kết đấu giá Theo số liệu thống kê năm 2018, tổng số 30.182 đấu giá thành có 17.710 đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm 50%); tổng giá bán tài sản đấu giá 77 nghìn tỷ đấu giá quyền sử dụng đất 54 nghìn tỷ (chiếm 70%); năm 2019, tổng số 29.715 đấu giá thành có 17.257 đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm 60%); tổng giá bán tài sản đấu giá 90 nghìn tỷ đấu giá quyền sử dụng đất 65 nghìn tỷ (chiếm 72%)); năm 2020, tổng số 28.777 đấu giá thành có 14.588 đấu giá quyền sử dụng đất (chiếm 50%); tổng giá bán tài sản đấu giá 103 nghìn tỷ đấu giá quyền sử dụng đất 81 nghìn tỷ (chiếm gần 80%) Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Bên cạnh đó, lĩnh vực pháp luật chuyên ngành điều chỉnh tài sản đấu giá có quy định liên quan, ví dụ hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất chịu điều chỉnh Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều, khoản Luật Đất đai, Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, Thông tư số liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMTBTP ngày 04/4/2015 Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Bộ trưởng Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; Quyết định ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trong phạm vi chức quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản (tổ chức, hoạt động tổ chức đấu giá tài sản, đấu giá viên, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản), thời gian qua, để nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nước đấu giá tài sản, ngày 08/02/2022, Bộ trưởng Bộ Tư pháp ban hành Thông tư số 02/2022/TT-BTP hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; nghiên cứu, xây dựng Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản, dự kiến trình Chính phủ tháng 12/2022 Bộ Tư pháp trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 40/CTTTg ngày 02/11/2020 tăng cường quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản Triển khai Luật Đấu giá tài sản Chỉ thị số 40/CT-TTg ngày 02/11/2021 Thủ tướng Chính phủ tăng cường quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản, Bộ Tư pháp ban hành nhiều Công văn gửi Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đề nghị thực nhiều biện pháp nhằm nâng cao hoạt động đấu giá tài sản nói chung đấu giá quyền sử dụng đất địa phương nói riêng2 Thực Quyết định số 822/QĐ-TCT ngày 10/4/2020 Tổ công tác ban hành Kế hoạch hoạt động năm 2020 Tổ cơng tác Thủ tướng Chính phủ rà sốt văn quy phạm pháp luật, Nhóm rà soát văn chuyên đề số tiến hành rà soát quy định pháp luật lĩnh vực bổ trợ tư pháp, tiếp cận pháp luật doanh nghiệp, có nội dung pháp luật đấu giá tài sản Ngày 05/8/2020, Nhóm rà sốt văn chun đề số có Báo cáo kết rà sốt nêu gửi Tổ cơng tác Thủ tướng Chính phủ, đó, nêu rõ quy định mâu thuẫn, chồng chéo, bất cập, khơng cịn phù hợp thực tiễn lĩnh vực đấu giá tài sản Bên cạnh đó, thực Quyết định số 49/QĐ-TTg ngày 13/01/2021 Thủ tướng Chính phủ ban hành Kế hoạch theo dõi Công văn số 6486/BTP-BTTP ngày 13/12/2017, Công văn số 534/BTP-BTTP ngày 19/02/2020 Công văn số 1566/BTP-BTTP ngày 29/4/2020, Công văn số 2457/BTP-BTTP ngày 23/7/2021 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” tình hình thi hành pháp luật lĩnh vực trọng tâm, liên ngành năm 2021, Bộ Tư pháp ban hành Quyết định số 104/QĐ-BTP ban hành Kế hoạch theo dõi tình hình thi hành pháp luật lĩnh vực trọng tâm Bộ Tư pháp năm 2021, có lĩnh vực đấu giá tài sản Bộ Tư pháp ban hành Báo cáo số 03/BC-QLXLVPHC ngày 27/01/2022 theo dõi thi hành pháp luật lĩnh vực đấu giá tài sản Những vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất Thủ Thiêm liên quan trực tiếp tới giá khởi điểm, điều kiện lực tài người tham gia đấu giá quy định pháp luật đất đai, cụ thể sau: 2.1 Về xác định giá khởi điểm quyền sử dụng đất Khoản 1, khoản Điều Luật Đấu giá tài sản quy định giá khởi điểm việc xác định giá khởi điểm quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực theo quy định pháp luật chuyên ngành điều chỉnh tài sản trước ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để đấu giá (ví dụ: Luật Quản lý, sử dụng tài sản công văn hướng dẫn thi hành quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm tài sản công, Luật Khống sản, Luật Tần số vơ tuyến điện có quy định xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền khai thác khoáng sản tần số ) Đối với quyền sử dụng đất, Luật Đất đai, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đai, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất Do đó, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đấu giá tài sản Chỉ thị số 40/CT-TTg ngày 02/11/2021 Thủ tướng Chính phủ tăng cường quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản giao Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì, phối hợp với bộ, ngành, địa phương nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật việc xác định giá để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, đảm bảo giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp tình hình thực tiễn, điều kiện kinh tế - xã hội địa phương; Bộ Tài chủ trì, phối hợp với quan liên quan tiếp tục rà soát pháp luật xác định giá để làm giá khởi điểm tài sản đấu giá tài sản cơng; trường hợp cần thiết ban hành đề nghị quan có thẩm quyền ban hành văn sửa đổi, bổ sung ban hành văn quy phạm pháp luật vấn đề này, bảo đảm giá khởi điểm tài sản đấu giá sát với giá thị trường 2.2 Về điều kiện, lực tài người tham gia đấu giá Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Hiện nay, Luật Đấu giá tài sản quy định mang tính nguyên tắc loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá (Điều 4), tài sản cụ thể phải bán thông qua đấu giá, điều kiện tài sản bán đấu giá, điều kiện người mua tài sản (người sở hữu, khai thác, sử dụng tài sản đấu giá) mang tính đặc thù tài sản đó, bảo đảm phù hợp với mục đích quản lý nhà nước loại tài sản, pháp luật lĩnh vực quy định, ví dụ: pháp luật đất đai quy định cụ thể trường hợp giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá, trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá; đối tượng cá nhân, tổ chức kinh tế giao đất, cho thuê đất; pháp luật tần số quy định loại băng tần, kênh tần số đấu giá, tổ chức có đủ điều kiện cấp phép thiết lập mạng viễn thông tham gia đấu giá; pháp luật khai thác hạ tầng đường bộ, đường hàng không, đường thủy quy định đấu giá quyền thu phí đường bộ, hàng khơng, đường thủy Điều 38 Luật Đấu giá tài sản quy định chung trường hợp không tham gia đấu giá để đảm bảo tính khách quan, cơng khai, minh bạch người làm việc tổ chức đấu giá thực đấu giá, cha, mẹ, vợ, chồng, đấu giá viên điều hành đấu giá quy định rõ “trong trường hợp pháp luật có quy định điều kiện tham gia đấu giá người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó” Đối với quyền sử dụng đất, Điều 58 Luật Đất đai Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định cụ thể điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư có điều kiện gồm: (i) Dự án có sử dụng đất phải áp dụng điều kiện gồm: Dự án đầu tư xây dựng nhà để bán thuê để bán kết hợp cho thuê theo quy định pháp luật nhà ở; Dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gắn với quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; Dự án sản xuất, kinh doanh không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước; (ii) Điều kiện lực tài để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ dự án đầu tư: Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mô sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả huy động vốn để thực dự án từ tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước tổ chức, cá nhân khác Như vậy, điều kiện, yêu cầu lực tài doanh nghiệp tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực dự án đầu tư quy định thực theo Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” pháp luật đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đấu giá tài sản Do đó, khơng có sở để sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản nội dung 2.3 Tiền đặt cọc tham gia đấu giá chế tài xử lý vi phạm Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm tài sản đấu giá Mức cụ thể người có tài sản đấu giá tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, định Tiền đặt trước sau trúng đấu giá chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực nghĩa vụ toán tiền trúng đấu giá Qua thực tiễn triển khai với nhiều loại tài sản bán đấu giá, giá trị tài sản khác (hiện có 20 loại tài sản đưa bán đấu giá) cho thấy mức tiền đặt trước tối đa mà Luật Đấu giá tài sản quy định phù hợp, tạo điều kiện thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá Nếu nâng mức tiền đặt trước lên cao có doanh nghiệp đủ điều kiện tham gia đấu giá, tiềm ẩn nguy thơng đồng, móc nối để dìm giá Thơng lệ quốc tế hoạt động đấu giá số nước doanh nghiệp tham gia đấu giá nộp khoản tiền đặt trước mà chủ yếu dựa vào uy tín doanh nghiệp pháp luật có chế tài nghiêm khắc trường hợp trúng đấu giá không thực nghĩa vụ tốn tiền trúng đấu giá, ví dụ cấm doanh nghiệp tham gia đấu giá thời gian định Hiện nay, hoạt động đấu giá quyền khai thác khoáng sản, Nghị định số 22/2012/NĐ-CP ngày 26/03/2012 Chính phủ quy định đấu giá quyền khai thác khống sản có quy định tổ chức, cá nhân trúng đấu giá quyền khai thác khoáng sản mà từ chối không nhận kết trúng đấu giá khơng tham gia phiên đấu giá thời hạn 01 (năm), kể từ ngày kết thúc phiên đấu giá Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá khơng thực nghĩa vụ tốn tiền trúng đấu giá Ngồi ra, qua rà sốt, Bộ Tư pháp thấy hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất tồn số vướng mắc liên quan đến không thống quy định pháp luật đất đai quản lý thuế thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu áp dụng khác nhau, gây khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trình thực tiềm ẩn vấn đề khiếu nại, tố cáo phát sinh, cụ thể là: Theo quy định khoản Điều 46 Luật Đấu giá tài sản người trúng đấu giá coi chấp nhận giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá kể từ thời điểm đấu giá viên công bố người trúng đấu giá; kể từ thời điểm này, quyền nghĩa vụ bên thực theo quy định pháp luật dân quy định khác pháp Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” luật có liên quan Trên sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực theo quy định pháp luật đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Đấu giá tài sản Tuy nhiên, quy định pháp luật việc áp dụng quy định việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất địa phương không thống nhất: - Một số địa phương quy định khoản 21 Điều Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai (do Bộ Tài nguyên Môi trường chủ trì xây dựng) “trường hợp người trúng đấu giá không nộp tiền không nộp đủ tiền theo phương án đấu giá quyền sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hủy định công nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật” để ban hành phương án đấu giá quyền sử dụng đất quy định việc nộp tiền trúng đấu giá theo thời hạn khác (Thanh Hóa, Ninh Bình quy định người trúng đấu giá phải nộp tiền trúng đấu giá 30 ngày, Vĩnh Phúc quy định thời hạn 20 ngày ) - Một số địa phương khác Điều 18 Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 Chính phủ hướng dẫn Luật Quản lý thuế (do Bộ Tài chủ trì xây dựng) “chậm 30 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo chậm 90 ngày, kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất lại” để thông báo thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất 90 ngày (Hà Nội, Nghệ An, Thành phố Hồ Chí Minh) - Ngồi ra, số tỉnh khác lại theo đối tượng: cá nhân, hộ gia đình thời hạn nộp tiền trúng đấu giá 30 ngày, doanh nghiệp 90 ngày (Hà Nam ) II Đề xuất, kiến nghị Nhằm nâng cao chất lượng, hiệu hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, khắc phục tình trạng trả giá cao không thực nghĩa vụ trúng đấu giá, gây nhiều bất ổn cho thị trường số vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua, Bộ Tư pháp kiến nghị, đề xuất sau: Quốc hội, Chính phủ đạo rà sốt văn quy phạm pháp luật chuyên ngành có liên quan đến đấu giá tài sản sửa đổi, bổ sung bãi bỏ quy định khơng cịn phù hợp, mâu thuẫn để đảm bảo tính đồng bộ, thống trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định Luật Đấu giá tài sản; xem xét đưa vào chương trình xây dựng luật, pháp lệnh để hồn thiện pháp luật chuyên ngành quy định loại tài sản phải bán Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” thông qua hình thức đấu giá; việc xác định giá để làm giá khởi điểm tài sản đấu giá đảm bảo sát với giá thị trường, phù hợp tình hình thực tiễn, điều kiện kinh tế - xã hội địa phương Quốc hội, Chính phủ xem xét, đưa vào Chương trình xây dựng pháp luật nhiệm kỳ Quốc hội khóa XV nhiệm vụ sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đấu giá tài sản để sửa đổi, hồn thiện quy định trình tự, thủ tục đấu giá tài sản, qua đó, tăng cường hiệu quả, chất lượng, tính cơng khai, khách quan, minh bạch hoạt động đấu giá tài sản Nâng cao trách nhiệm quan quản lý tài sản, người có tài sản Bộ, ngành, địa phương việc đưa tài sản đấu giá, phê duyệt phương án đấu giá, giá khởi điểm, giám sát trình tổ chức đấu giá để kịp thời xử lý tình phát sinh; nghiên cứu, tổ chức đoàn giám sát chuyên đề công tác đấu giá quyền sử dụng địa phương đặc biệt vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị lớn, vụ việc có khiếu nại, tố cáo có dấu hiệu bất thường Chính phủ giao Bộ Tài nguyên Môi trường tiếp tục thực có hiệu quả, đồng nhiệm vụ giao Chỉ thị số 40/QT-TTg ngày 02/11/2020 Thủ tướng Chính phủ tăng cường cơng tác quản lý nhà nước hoạt động đấu giá tài sản, trọng việc rà sốt, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định pháp luật đất đai giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện, yêu cầu lực tài doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất khơng thực nghĩa vụ tốn tiền trúng đấu giá; tăng cường công tác kiểm tra, tra việc chấp hành pháp luật người có thẩm quyền quản lý tài sản, người có tài sản việc đưa quyền sử dụng đất đấu giá, tổ chức xác định giá khởi điểm đấu giá Chính phủ giao Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 Chính phủ quy định chi tiết số điều biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản, đảm bảo hoạt động đấu giá tài sản khách quan, minh bạch, khách quan; tiếp tục tăng cường công tác tra, kiểm tra tổ chức đấu giá tài sản, đảm bảo thực trình tự, thủ tục đấu giá theo quy định Luật Đấu giá tài sản Chính phủ giao Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quán triệt, đạo người có tài sản đấu giá địa phương tăng cường vai trò, trách nhiệm việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, xây dựng Quy chế Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” đất, đầu biện pháp mức xử phạt hành nhẹ, chưa có trường hợp bị định thu hồi dự án Điều dẫn đến doanh nghiệp mua đất xong chờ lên giá thay thực dự án nên khơng chịu nhiều áp lực tài Như vậy, thấy tình trạng có lỗ hổng quy định đấu giá bất động sản vấn đề hiển hiện, xoay quanh việc sửa đổi quy định Luật Đấu giá tài sản 2016 khơng đủ để ngăn chặn hành vi mang tính chất thao túng thị trường, đầu bất động sản Chúng ta cần giải pháp mang tính tổng thể sách tín dụng, đất đai, doanh nghiệp, đấu giá tài sản Các biện pháp khắc phục tổng thể Điều phủ nhận pháp luật đấu giá tài sản có bước phát triển lượng chất, mang đến nguồn thu ngân sách lớn cho nhà nước Những hệ lỗ hổng pháp luật gây có, khơng mà bác bỏ thành đạt Nói cách khác pháp luật đấu giá tài sản nhà nước, đặc biệt bất động sản, tài sản đặc thù, bước tiến lớn cách nhìn nhận phát triển quan hệ pháp luật Hiện có nhiều quan điểm cho cần thiết phải sửa đổi quy định đấu giá tài sản, nâng mức phạt cọc đến 50% tài sản đấu giá, tăng số tiền đặt cọc tham gia đấu giá Quan điểm chưa tồn diện lý sau: Thứ nhất, việc ngăn cản việc tham gia đấu giá đối tác tiềm năng, đặc biệt cơng ty có vốn đầu tư nước ngồi nhà đầu tư nước Việc chuyển tiền qua lại tài khoản người cư trú người không cư trú pháp luật tài khoản vốn phức tạp, việc tăng số tiền đặt cọc tham gia đấu giá ngăn chặn số người tham gia đấu giá, làm cho việc đấu giá khơng cịn kết mong muốn Thứ hai, ngành luật khác kinh doanh bất động sản,7 dự án PPP…8 đặt giới hạn vốn chủ sở hữu 15% - 20% tham gia dự án, riêng việc tham gia đấu giá phải đặt cọc số cao hơn, bị phạt với số tiền lớn mức cho thấy có độ vênh quy định pháp luật Khoản Điều Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh bất động sản: Đối với trường hợp nhà đầu tư lựa chọn làm chủ đầu tư dự án bất động sản theo quy định pháp luật nhà đầu tư phải có vốn chủ sở hữu khơng thấp 20% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 ha, không thấp 15% tổng vốn đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 trở lên Khi thực kinh doanh bất động sản chủ đầu tư dự án phải đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều Khoản Điều 77 Luật Đầu tư theo hình thức đối tác cơng tư: Nhà đầu tư phải góp vốn chủ sở hữu tối thiểu 15% tổng mức đầu tư dự án không bao gồm vốn nhà nước quy định Điều 70 Điều 72 Luật 96 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Do đó, khơng nên áp lực quản lý nhà nước mà sửa đổi luật theo hướng gây ảnh hưởng tiêu cực đến trình đấu triệt tiêu lợi ích mà mang lại Các giải pháp đặt cần mang tính tổng thể nhằm đáp ứng mục tiêu: (i) siết dòng vốn đầu bất động sản quy định pháp luật; (ii) sửa đổi luật đất đai, quy định đấu giá văn liên quan; (iii) mở rộng hình thức xử phạt bổ sung chủ thể bỏ cọc tham gia đấu giá; (iv) tăng truy thu thuế áp dụng thuế bất động sản, áp dụng giá chuyển nhượng bất động sản Cụ thể sau: 2.1 Siết dòng vốn đầu bất động sản quy định pháp luật Đối với mục tiêu (i) siết dòng vốn đầu bất động sản, Ngân hàng Nhà nước cần sửa đổi quy định lĩnh vực ngân hàng để tránh dòng vốn đổ vào bất động sản, giảm đầu nắn dòng vốn vào lĩnh vực, ngành nghề, dịch vụ sản xuất kinh doanh thiết yếu Cụ thể cách: Thứ nhất, giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn Theo lộ trình trước Ngân hàng Nhà nước đặt ra, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng vay trung hạn dài hạn giai đoạn 34%.9 Tuy nhiên, tình hình dịch bệnh Covid-19, tỷ lệ giãn theo lộ trình sau đây:10 a) Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến hết ngày 30 tháng năm 2021: 40%; b) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng năm 2022: 37%; c) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2022 đến hết ngày 30 tháng năm 2023: 34%; d) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2023: 30% Như vậy, thời điểm tỷ lệ trì mức 37% Thứ hai, tăng hệ số rủi ro khoản vay mua bất động sản, khoản vay chấp bất động sản Hiện nay, theo quy định Thông tư 22/2019/TT-NHNN, Thông tư 23/2020/TT-NHNN, hệ số rủi ro áp dụng khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản, khoản phải đòi mà khách hàng cho phép tổ chức, cá nhân khác sử dụng nguồn vốn để kinh doanh bất động sản 200%, hệ số rủi ro áp dụng giá trị nguyên giá khoản khoản đầu tư bất động sản 100% Trước tỷ lệ áp dụng khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản dự kiến nâng lên 250% (cao 50%) so với mức Ngoài ra, giá trị nguyên giá khoản khoản đầu tư bất động sản 100% dẫn đến rủi ro Khoản Điều 17 Thông tư 22/2019/TT-NHNN Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi 10 Điều Thơng tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi Thơng tư 22/2019/TT-NHNN Quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước 97 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” lớn hầu hết tài sản chấp bất động sản Theo thống kê lượng bất động sản chấp 26 ngân hàng (chưa bao gồm Agribank) tăng 18% năm 2021 lên 9,6 triệu tỷ đồng, chiếm 60% tổng tài sản chấp.11 Thứ ba, áp dụng tỷ lệ tăng trưởng tín dụng có giới hạn cho lĩnh vực bất động sản nhằm hạ nhiệt thị trường Hiện tỷ lệ tăng trưởng tín dụng áp dụng chung cho toàn lĩnh vực Hàng năm Ngân hàng Nhà nước cấp tiêu tăng trưởng tín dụng cho ngân hàng Tuy nhiên, việc tiêu tăng trưởng tiêu chung cho toàn lĩnh vực, khơng có hạn mức riêng cho bất động sản Nhóm tác giả đề xuất tách riêng hạn mức tăng trưởng tín dụng riêng cho bất động sản tiêu tăng trưởng tín dụng riêng cho ngân hàng việc phải thực thường xuyên theo năm Vừa qua Ngân hàng Nhà nước có định xác khóa cứng tỉ lệ cho vay bất động sản không vượt 8% tổng tín dụng chung ngân hàng.12 Việc sửa đổi quy định vừa đạt mục tiêu kép kiểm soát dòng vốn vào bất động sản, đồng thời làm chuyển hướng dòng vốn sang các lĩnh vực, ngành nghề, dịch vụ sản xuất kinh doanh thiết yếu 2.2 Sửa đổi luật đất đai, quy định đấu giá văn liên quan Đối với mục tiêu (ii) sửa đổi luật đất đai, quy định đấu giá văn liên quan Vừa qua Bộ Tài Nguyên Môi trường lấy ý kiến dự thảo quy định đấu giá quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất Nghị định 43/2014/NĐ-CP thông qua Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, cụ thể số điểm sau:13 Về mặt chủ thể: bổ sung điều kiện tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện sau đây:14 (i) Thuộc đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định Luật Đất đai; (ii) Có vốn thuộc sở hữu để thực dự án khơng thấp 20% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất 20 héc ta; không thấp 15% tổng mức đầu tư dự án có quy mơ sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm việc thực dự án đầu tư có sử dụng đất; 11 https://cafef.vn/nui-so-do-the-chap-o-cac-ngan-hang-20220406150905903.chn, truy cập ngày 12/4/2022 https://tuoitre.vn/siet-von-vao-bat-dong-san-than-trong-van-hon-20220402083744876.htm, truy cập ngày 12/4/2022 13 https://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha-dat/40079/de-xuat-bo-sung-quy-dinh-dau-giaquyen-su-dung-dat, truy cập ngày 12/4/2022 14 Khoản Điều Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 12 98 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” (iii) Ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư; Không vi phạm quy định pháp luật đất đai trường hợp sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư khác (iv) Phải nộp tiền đặt trước có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo lực tài thực dự án trúng đấu giá theo phương án phê duyệt (v) Trong năm điều kiện điều kiện (i), (iv) phù hợp Các điều kiện cịn lại chưa phù hợp lý sau: Điều kiện (ii), thực tế việc đấu giá đất chưa dùng để thực dự án, quy định khơng bao qt hầu hết trường hợp Ngoài ra, nhà đầu tư nước ngoài, dự án hạ tầng, xây dựng… nhà đầu tư, doanh nghiệp cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư xác định tổng mức đầu tư dự án Lưu ý, dự án có chất lượng, quy mơ khác nhau, việc áp dụng tổng mức đầu tư vào thời điểm trước đấu giá, doanh nghiệp chưa có Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư Quyết định phê duyệt dự án khơng thực tế, có độ vênh quy định quy định Luật Đầu tư Điều kiện (iii), quy định trùng lặp với quy định Khoản Điều 43 Luật Đầu tư.15 Mặc khác, lúc phát sinh hai hình thức ký quỹ đồng thời làm tăng nguồn vốn ban đầu người tham gia đấu giá Không vậy, vào thời điểm đấu giá, dự án chưa thành hình chưa có khái niệm “ký quỹ dự án đầu tư.” Điều kiện (v), quy định không phù hợp yêu cầu có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo lực tài Trong trường hợp người tham gia đấu giá đặt cọc để tham gia khơng nên u cầu thêm điều kiện tài sản bảo đảm Thực tế nhà đầu tư nước ngồi tham gia đấu giá khơng có tài sản bảo đảm để thực quy định Ngoài ra, tổ chức đấu giá khơng có chức nhận bảo đảm 16 Các biện pháp bảo đảm theo Bộ luật dân hành không phù hợp cho hình thức này,17 việc đăng ký giải phong tài sản bảo đảm khó khăn Đối với cá nhân tham gia đấu giá có điều kiện có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo lực tài thực dự án trúng đấu giá theo phương án phê duyệt18 gặp trường hợp tương tự mục (v) nêu tổ chức đấu giá 15 Căn vào quy mơ, tính chất tiến độ thực dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư dự án đầu tư Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư số tiền ký quỹ nộp hoàn trả theo giai đoạn thực dự án đầu tư, trừ trường hợp khơng hồn trả 16 Điều 24 Luật Đấu giá tài sản 2016 17 Điều 292 Bộ luật Dân 2015 18 Khoản Điều Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 99 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” khơng có chức nhận bảo đảm.19 Các biện pháp bảo đảm theo Bộ luật dân không phù hợp cho hình thức này,20 việc đăng ký giải phong tài sản bảo đảm khó khăn Đối với tài sản bảo đảm có yêu cầu giá trị tài sản bảo đảm phải lớn giá khởi điểm đất đấu giá, người tham gia đấu giá tổ chức đấu giá thỏa thuận thay tài sản bảo đảm tiền đặt trước bảo lãnh ngân hàng 21 Chúng tơi nghĩ chưa phù hợp nhà đầu tư, doanh nghiệp tham gia đấu giá đa phần công ty dự án, công ty đơn lẻ… việc u cầu có tài sản trước vơ hình chung đẩy dự án đấu giá cho nhóm cơng ty lớn Hạn chế cạnh tranh phát triển doanh nghiệp nhỏ, làm giá trị nguyên đấu giá Đấu giá phải nhiều người tham gia tốt Về khoản tiền đặt trước, Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định điểm yếu sau: a) Khoản tiền đặt trước tổ chức đấu giá người tham gia đấu giá thỏa thuận, tối thiểu hai mươi phần trăm (20%) giá khởi điểm tài sản đấu giá b) Tiền đặt trước gửi vào tài khoản toán riêng tổ chức đấu giá mở ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước Việt Nam c) Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước từ chối tham gia đấu giá phải bồi thường cho Nhà nước thêm khoản tiền giá trị tiền đặt trước d) Sau người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước nhận lại tài sản chấp e) Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường bị khấu trừ vào tài sản chấp Chúng cho quy định điểm (iii), (iv), (v) chưa phù hợp lẽ theo quy định pháp luật, nguyên tắc bồi thường thiệt hại phải thiệt hại thực tế.22 Trong trường hợp này, việc người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước từ chối tham gia bồi thường không cho Nhà nước thêm khoản tiền giá trị tiền đặt trước khơng có pháp lý 19 Điều 24 Luật Đấu giá tài sản 2016 Điều 292 Bộ luật Dân 2015 21 Khoản Điều Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 22 Điều 584 585 Bộ luật dân 2015 20 100 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Trong trường hợp quan nhà nước định nâng mức bồi thường nên gom chung vào mục (i) để xem khoản tiền đặt cọc để tham gia đấu giá Tuy nhiên, khoản tiền đặt cọc 20% cao so với thông lệ quốc tế, việc nâng mức đặt cọc hạn chế người tham gia, làm mục đích ban đầu việc đấu giá 2.3 Mở rộng hình thức xử phạt bổ sung với chủ thể bỏ cọc tham gia đấu giá Đối với mục tiêu (iii) mở rộng hình thức xử phạt bổ sung chủ thể bỏ cọc tham gia đấu giá Hiện dự án đầu tư công ty tham gia đấu giá phần lớn cơng ty bình phong, cá nhân quản lý công ty, mà khơng phải chủ thể thật Do đề xuất bổ sung khái niệm phạt “người có liên quan” vi phạm đấu giá Cụ thể nghiên cứu áp dụng khái niệm “người có liên quan” Luật Doanh nghiệp 202023 xem xét giới hạn lớp trực tiếp 2.4 Tăng truy thu thuế áp dụng thuế bất động sản Đối với mục tiêu (iv) tăng truy thu thuế áp dụng thuế bất động sản, quan nhà nước cần xây dựng bảng giá chuẩn theo giá thị trường để tránh hành vi khai giá thấp thực tế, minh bạch giao dịch bất động sản Điều không tránh thất thu thuế mà cịn tạo nên rào cản vơ hình ngăn chặn hành vi lướt cọc bất động sản Ngoài ra, Việt Nam cần nghiên cứu áp dụng quy định đánh thuế bất động sản nhà, đất không sử dụng để ngăn chặn đầu Sắc thuế Việt Nam, thực tế triển khai với tên gọi thuế sử dụng đất phi nông nghiệp quy định Luật Thuế sử dụng đất Phi nông nghiệp 2010 Tuy nhiên, quy định thuế suất 0,15% áp dụng cho trường hợp đất sử dụng khơng mục đích, đất chưa sử dụng theo quy định24 cịn thấp, khơng thực tiễn Ngồi ra, quy định hướng dẫn liên quan khơng rõ ràng đối tượng áp dụng, hạn mức ở, giá tính thuế… nên chưa có sở áp dụng thực tiễn 23 Khoản 23 Điều Luật Doanh nghiệp 2020, Người có liên quan cá nhân, tổ chức có quan hệ trực tiếp gián tiếp với doanh nghiệp trường hợp sau đây: a) Công ty mẹ, người quản lý người đại diện theo pháp luật cơng ty mẹ người có thẩm quyền bổ nhiệm người quản lý công ty mẹ; b) Công ty con, người quản lý người đại diện theo pháp luật công ty con; c) Cá nhân, tổ chức nhóm cá nhân, tổ chức có khả chi phối hoạt động doanh nghiệp thơng qua sở hữu, thâu tóm cổ phần, phần vốn góp thông qua việc định công ty; d) Người quản lý doanh nghiệp, người đại diện theo pháp luật, Kiểm soát viên; đ) Vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, bố chồng, mẹ chồng, bố vợ, mẹ vợ, đẻ, nuôi, rể, dâu, anh ruột, chị ruột, em ruột, anh rể, em rể, chị dâu, em dâu người quản lý cơng ty, người đại diện theo pháp luật, Kiểm sốt viên, thành viên cổ đông sở hữu phần vốn góp hay cổ phần chi phối; e) Cá nhân người đại diện theo ủy quyền công ty, tổ chức quy định điểm a, b c khoản này; g) Doanh nghiệp cá nhân, cơng ty, tổ chức quy định điểm a, b, c, d, đ e khoản có sở hữu đến mức chi phối việc định công ty 24 Khoản Điều Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp 2010 101 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Như vậy, thấy quy định hành đấu giá bất động sản tồn nhiều lỗ hổng Với phức tạp liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác chất pháp luật đất đai, cần thiết phải có giải pháp mang tính tổng thể để hoàn thiện quy định văn pháp luật liên quan để khắc phục khuyết điểm tồn Bài viết đưa giải pháp để thảo luận bao gồm: (i) siết dòng vốn đầu bất động sản quy định pháp luật; (ii) sửa đổi luật đất đai, quy định đấu giá văn liên quan; (iii) mở rộng hình thức xử phạt bổ sung chủ thể bỏ cọc tham gia đấu giá; (iv) tăng truy thu thuế áp dụng thuế bất động sản, áp dụng giá chuyển nhượng bất động sản 102 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG KHAI THÔNG TIN BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TS Thái Thị Tuyết Dung Trường Đại học Kinh tế-Luật, ĐHQG-HCM Quy định pháp luật liên quan đến công khai minh bạch thông tin đấu giá tài sản Luật Đấu giá tài sản 2016 có nhiều điều khoản quy định cơng khai thơng tin trình bán đấu giá tài sản nhằm bảo vệ quyền lợi người có tài sản đấu giá, có tài sản bị kê biên, người tham gia đấu giá Đồng thời quy định giúp người dân giám sát việc thực quy định pháp luật đấu giá tài sản chấp hành viên quan thi hành án, cụ thể sau: - Nguyên tắc đấu giá tài sản: bảo đảm tính độc lập, trung thực, công khai, minh bạch, công bằng, khách quan - Tổ chức đấu giá tài sản phải công khai Quy chế đấu giá áp dụng cho đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản - Tổ chức đấu giá tài sản phải công khai niêm yết việc đấu giá tài sản sau: Đối với tài sản động sản tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản trụ sở tổ chức mình, nơi trưng bày tài sản (nếu có) nơi tổ chức đấu giá 07 ngày làm việc trước ngày mở đấu giá Đối với tài sản bất động sản tổ chức đấu giá tài sản phải niêm yết việc đấu giá tài sản trụ sở tổ chức mình, nơi tổ chức đấu giá Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản đấu giá 15 ngày trước ngày mở đấu giá Ngoài việc niêm yết, tổ chức đấu giá tài sản thực thông báo công khai việc đấu giá tài sản theo quy định Điều 57 Luật theo yêu cầu người có tài sản đấu giá - Sau có định người có thẩm quyền việc đấu giá tài sản, người có tài sản đấu giá thông báo công khai trang thông tin điện tử trang thơng tin điện tử chun ngành đấu giá tài sản việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản Thông báo công khai việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản Và Bộ Tư pháp vừa ban hành thông tư số 02/2022/TT-BTP hướng dẫn lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản phần giải vấn đề công khai thông tin lựa chọn tổ chức đấu giá 103 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” - Thông báo công khai việc đấu giá tài sản: tài sản đấu giá động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên bất động sản tổ chức đấu giá tài sản phải thơng báo cơng khai hai lần báo in báo hình trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản; lần thông báo công khai cách 02 ngày làm việc Trường hợp đấu giá theo thủ tục rút gọn quy định điểm b khoản Điều 53 Luật tổ chức đấu giá tài sản thông báo công khai lần việc đấu giá tài sản báo in báo hình trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản đấu giá Thơng báo công khai giá khởi điểm, phương thức đấu giá, người có tài sản đấu giá phải cơng khai giá khởi điểm - Nếu vi phạm quy định bị xử phạt sau: (1) Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng hành vi sau: Cung cấp thông tin, tài liệu sai thật, sử dụng giấy tờ giả mạo để đăng ký tham gia đấu giá, tham gia đấu giá; Không thông báo công khai thông báo không quy định trang thơng tin điện tử trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản; Đưa thông tin không tài sản đấu giá nhằm mục đích trục lợi (2) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng hành vi sau: Niêm yết thông báo công khai đấu giá không quy định; Niêm yết, thông báo công khai thay đổi nội dung đấu giá niêm yết, thông báo công khai không quy định; Ban hành quy chế đấu giá không khơng đầy đủ nội dung theo quy định không thông báo công khai quy chế đấu giá; Khơng thơng báo đầy đủ, xác cho người tham gia đấu giá thông tin cần thiết có liên quan đến giá trị, chất lượng tài sản đấu giá theo hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản - Xử lý không công khai thông tin đấu giá: người có tài sản đấu giá có quyền hủy bỏ hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản tổ chức đấu giá tài sản có hành vi sau (1) không thực Trường hợp phát tổ chức đấu giá tài sản không đăng thông báo công khai Cổng Thông tin điện tử quốc gia đấu giá tài sản theo quy định khoản Điều 57 Luật Đấu giá tài sản người có tài sản xem xét, yêu cầu hủy hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản theo quy định khoản Điều 33 Luật Đấu giá tài sản Thực tiễn công khai thông tin đấu giá tài sản 2.1 Chủ động ứng dụng công nghệ thông tin để công khai thông tin 104 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Năm 2021, Sở Tư pháp tỉnh Thái Nguyên kết hợp Viettel Thái Nguyên, hoàn thiện công tác công khai thông tin rộng rãi ứng dụng C - Thái Nguyên tài sản đấu giá địa bàn toàn tỉnh Ứng dụng giúp người dân dễ dàng tìm kiếm thông tin tài sản đưa đấu giá, phản hồi thơng tin liên quan đến q trình đấu giá lên ứng dụng C - Thái Nguyên Và năm 2021, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên tổ chức đấu giá thành công hàng trăm lô đất, mang nguồn thu hàng trăm tỷ đồng cho ngân sách Nhà nước với mức trúng đấu giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm Người tham gia đấu giá nhiều, đến từ nhiều tỉnh, thành phố tham gia đấu giá thông tin công khai, minh bạch nhiều phương tiện, có ứng dụng C - Thái Nguyên82 Sắp tới, Thái Nguyên tỉnh thứ hai toàn quốc triển khai xây dựng phần mềm đấu giá tài sản trực tuyến (sau TP Đà Nẵng), thể quan tâm lãnh đạo tỉnh nỗ lực lớn Sở Tư pháp Đấu giá tài sản trực tuyến hình thức đấu giá quy định Luật Đấu giá tài sản năm 2016 mẻ thực tế Bởi vậy, để triển khai nội dung này, quan có thẩm quyền phải phối hợp Viettel Thái Nguyên nghiên cứu xây dựng phần mềm đấu giá tài sản trực tuyến nhằm giúp việc đấu giá chuyên nghiệp (http://daugiatructuyen.thainguyen.gov.vn/) 2.2 Một số trường hợp thiếu công khai, minh bạch thông tin đấu giá tài sản Trường hợp 1: không đăng thông tin đấu giá tài sản bị hủy kết đấu giá Ngày 26/1/2021, Công ty TNHH MTV Cao su Kon Tum - chủ tài sản đăng tuyển lựa chọn đơn vị chuyên môn tổ chức thực Công ty Đấu giá hợp danh tài sản Đông Đô (Hà Nội) đơn vị lựa chọn đứng tổ chức bán đấu giá 59.085 cao su lý lấy gỗ với giá khởi điểm 18.747.177.000 đồng83 Đến ngày 17/2/2021, Công ty Đấu giá hợp danh tài sản Đông Đô tổ chức bán đấu giá lơ hàng nói cho Cơng ty TNHH Nhất Hưng Gia Lai với giá trúng 18.937.177.000 đồng, cao giá khởi điểm ban đầu 190.000.000 đồng Ngày 19/2/2021, ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá số 20/HĐMB-CSKT với đơn vị trúng đấu giá Công ty TNHH Nhất Hưng Gia Lai Tuy nhiên, việc bán đấu giá khơng thực việc niêm yết thơng báo công khai để nhiều người biết 82 https://thainguyentv.vn/cong-khai-minh-bach-thong-tin-dau-gia-tai-san-87910.html https://thanhtra.com.vn/phong-chong-tham-nhung/dieu-tra/co-dau-hieu-thieu-minh-bach-khi-ban-dau-gia-59085-cay-cao-su-179004.html 83 105 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Theo quy định Khoản Điều 57 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định việc thông báo công khai việc đấu giá tài sản nêu rõ: “… Đối với tài sản đấu giá động sản có giá khởi điểm từ năm mươi triệu đồng trở lên bất động sản tổ chức đấu giá tài sản phải thơng báo cơng khai hai lần báo in báo hình Trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá trang thông tin điện tử chuyên ngành đấu giá tài sản; lần thông báo công khai cách 02 ngày làm việc” Khoản Điều 57 quy định: “Thời gian thông báo công khai lần thứ hai 07 ngày làm việc tài sản động sản, 15 ngày tài sản bất động sản trước ngày mở đấu giá…” Đối chiếu với quy định Điều 57 Luật Đấu giá tài sản cho thấy thời điểm mở bán đấu giá vào ngày 17/2, thời gian chậm để Công ty Đấu giá đăng thông báo lần vào ngày 10/2/2021 (không tính ngày nghỉ) Tuy nhiên, tra cứu thơng tin thông báo bán đấu giá tháng 02 năm 2021 Cổng Thông tin điện tử Quốc gia đấu giá tài sản https://dgts.moj.gov.vn, khơng tìm thấy thông báo liên quan đến việc bán đấu giá 59.085 cao su lý lấy gỗ Sau đó, Cục Bổ trợ Tư pháp, Bộ Tư pháp phải văn đề nghị quan chức vào kiểm tra, làm rõ xử lý nghiêm vi phạm mà Báo Thanh tra phản ánh Ngày 19/4/2021, đại diện Chủ tài sản, Đơn vị đấu giá đơn vị trúng đấu giá có buổi làm việc thống hủy kết trúng đấu giá Sau đó, chủ tài sản đấu giá định đấu giá lại chọn Công ty Đấu giá hợp danh Thịnh Trí (TP Hồ Chí Minh) thực Trường hợp 2: Thời gian thông báo thông tin đấu giá rút ngắn nên doanh nghiệp không kịp chuẩn bị hồ sơ phải tạm dừng đấu giá Công ty đấu giá hợp danh Avalue Việt Nam tổ chức đấu giá tài sản Quyền sử dụng 14.610m2 đất bị tố cáo rút ngắn thời gian công khai thông báo ảnh hưởng đến quyền người tham gia đấu giá Cụ thể, ngày 1/12/2021, Công ty đăng tải thông báo công khai đấu giá tài sản lần tài sản nêu trên, đến ngày 3/12/2021 công ty tiếp tục đăng thông báo lần Tuy nhiên, khoảng cách lần đăng không quy định Điều 57 Luật Đấu giá tài sản khoảng cách lần thơng báo ngày làm việc (Trường hợp cách ngày) Hơn nữa, từ ngày đăng thông báo lần ngày 3/12/2021 đến ngày tổ chức đấu giá ngày 18/12/2021 không đủ 15 ngày theo quy định Ngoài ra, thời hạn nộp hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá đến 11h30 ngày 15/12/2021 bị thiếu 1,5 ngày theo quy định 106 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” Cịn việc đăng thơng báo đấu giá cơng khai Cổng thông tin quốc gia đấu giá q thơng tin, khơng có file đính kèm, khơng có địa điểm điều kiện cách thức đăng ký tham gia đấu nêu “có hồ sơ đấu giá” điều không đủ nội dung thông báo theo quy định điểm đ khoản Điều 57 Luật Đấu giá tài sản Điều dẫn đến doanh nghiệp địa điểm bán hồ sơ đâu, phải chạy ngược chạy xuôi mà không mua hồ sơ84 Mãi đến ngày 13/12/2021 Cổng thông tin Quốc gia đấu giá tài sản xuất thêm thông báo Công ty Avalue Việt Nam đăng tải với nội dung bổ sung địa điểm bán hồ sơ đấu giá thay đổi điều kiện tham gia đấu giá Việc đăng tải vi phạm khoản khoản Điều 57 Luật Đấu giá tài sản thời gian thơng báo cơng khai nội dung đấu giá không đủ lần lần cách ngày làm việc Ngày 16/12/2021, Công ty Avalue Việt Nam Trung tâm phát triển quỹ đất Cụm công nghiệp huyện Lục Nam văn tạm dừng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất với lý tạm dừng “Để kiểm tra thẩm định tính pháp lý hồ sơ tham gia đấu giá” Thời gian tạm dừng đến có thơng báo mới” 2.3 Quy định đấu giá theo thủ tục rút gọn chưa công khai minh bạch Đầu năm 2021, đơn vị nhà nước Hà Nội dự kiến bán đấu giá tài sản gồm 45 xe ô tô 52 xe mô tô - tài sản tháo hút xăng dầu, tháo dỡ thiết bị nghiệp vụ, làm công sử dụng Tài sản bán đấu giá lần phiên đấu giá không thành công, người trúng đấu giá với giá cao nhiều so với giá thị trường85 không nộp tiền trúng đấu giá bị tiền đặt cọc (khoảng 50 triệu đồng/cuộc đấu giá) Hai lần đầu đăng thông tin Cổng thông tin điện tử quốc gia đấu giá tài sản nên công khai nước thuận tiện theo dõi Tuy nhiên, theo quy định Điều 53 Luật Đấu giá tài sản, tài sản bán đấu giá lần không thành bán đấu giá theo thủ tục rút gọn Tại lần tổ chức thứ 3, tổ chức đấu giá thông báo công khai lần việc đấu giá báo in báo hình Trung ương tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có tài sản đấu giá (không cần đăng Cổng thông tin điện tử quốc gia) Mong muốn mua tài sản này, ông N.Q.T muốn theo dõi thông tin đấu giá để tìm kiếm hội Tuy nhiên, ơng N.Q.T cho biết, qua nguồn tin riêng, ông biết tổ chức đấu giá thông báo đấu giá lần kênh truyền hình kỹ thuật số có lượng người xem ít, khung thơng báo vào nửa đêm, khiến người muốn tham gia lâm cảnh “mò kim đáy bể” Mặc dù 84 85 https://reatimes.vn/bac-giang-tam-dung-phien-dau-gia-dat-sau-phan-anh-20201224000008890.html https://baodauthau.vn/xuat-hien-chieu-thuc-tinh-vi-trong-dau-gia-tai-san-post104835.html 107 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” quan tâm tới tài sản sẵn sàng mua với giá 1,5 tỷ đồng khơng có thơng tin đấu giá nên ơng N.Q.T tham dự Trong ông N.Q.T cho biết, tài sản bán với giá khoảng 920 triệu đồng, “âm thầm” bàn giao cho người trúng đấu giá Cách thức bàn giao tài sản không quy chế đấu giá, tiềm ẩn nguy giá trúng đấu giá thấp nhiều so với giá trị thực tài sản 2.4 Quy định hình thức thông báo công khai việc đấu giá tài sản chưa phù hợp với thực tiễn công nghệ thông tin báo chí Đây thủ tục bắt buộc tổ chức đấu giá tài sản phải thực nhằm đảm bảo thông tin việc đấu giá tài sản cơng đến với rộng rãi nhiều người, từ tăng số lượng người tham gia đấu giá, tăng tính cạnh tranh, đảm bảo công khai, minh bạch, khách quan, hiệu đấu giá tài sản công Tuy nhiên, với số lượng báo in người đọc nay, tổ chức đấu giá tài sản dễ dàng “qua mặt” người tham gia đấu giá việc đăng thông báo công khai việc đấu giá tài sản công (đăng rải rác nhiều báo, đăng báo in mà người có nhu cầu tham gia khơng đọc; đăng báo hình vào khung sớm muộn nên có người theo dõi, v.v.) Các tổ chức đấu giá áp dụng quy định khác khó kiểm sốt việc đăng thơng báo đấu giá tổ chức đấu phù hợp pháp luật quy định chung chung đăng báo in, báo hình mà khơng quy định cụ thể báo in nào, báo hình nên dẫn đến bất cập như: đăng nhiều báo khác thơng tin khó đến với khách hàng; đăng thông báo bán đấu giá báo mua bán với chi chít thơng tin, đó, thơng tin đấu giá in nhỏ, khách hàng khó tìm thơng tin bán tài sản; đăng báo có lượng độc giả ít;… Hay việc đăng báo báo hình trung ương rơi vào hồn cảnh tương có q nhiều kênh truyền hình, nên có trạng đăng thông báo đấu giá kênh học tiếng dân tộc cho người thiểu số, đăng thông báo kênh truyền hình VOV, VTC khung người xem sáng, 12 đêm… để tiết kiệm chi phí với mục đích bưng bít thơng tin, hạn chế khách hàng đăng ký tham gia đấu giá… Do vậy, việc tiếp cận thông tin đấu giá tài sản công qua báo in/báo hình chưa đem lại hiệu mong muốn Để tạo thuận lợi cho người có nhu cầu tham gia đấu giá tiếp cận với thông tin đấu giá tài sản công, cần sửa đổi Luật đấu giá theo hướng: thơng tin đấu giá tài sản nói chung đấu giá tài sản cơng nói riêng phạm vi nước đăng tải báo in chuyên đấu giá tài sản 108 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” 2.5 Sự thiếu thống công khai thông tin Hiện nay, pháp luật đấu giá tài sản pháp luật quản lý, sử dụng tài sản cơng cịn quy định mâu thuẫn, chồng chéo thông báo công khai việc đấu giá tài sản công Theo Khoản Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP, ngồi việc niêm yết, thơng báo cơng khai theo quy định pháp luật đấu giá tài sản, thơng tin việc đấu giá tài sản cơng cịn phải đăng tải hệ thống giao dịch điện tử tài sản công trang thông tin điện tử tài sản cơng Bộ Tài Tuy nhiên, theo nguyên tắc áp dụng văn quy phạm pháp luật, Luật Đấu giá tài sản trình tự, thủ tục đấu giá (Điều 3) nghị định quy định khác vấn đề áp dụng văn có giá trị pháp lý cao hơn, tức áp dụng Luật Điều bảo đảm tính đồng bộ, thống pháp luật đấu giá tài sản pháp luật quản lý, sử dụng tài sản cơng Vì vậy, cần sửa đổi theo hướng hủy bỏ quy định thông báo công khai việc đấu giá tài sản công Khoản Điều 24 Nghị định số 151/2017/NĐ-CP Một số kiến nghị Thứ nhất, đẩy mạnh đấu giá trực tuyến, có nhiều ưu điểm tính cơng khai, minh bạch với tồn trình tự, thủ tục đấu giá (ký kết hợp đồng, niêm yết, thông báo, nộp tiền đặt trước, trả giá ) thực qua mạng Internet, nhiều nước phát triển giới áp dụng (như mơ hình đấu giá trực tuyến Onbid Hàn Quốc, mơ hình đấu giá trực tuyến Anh, Pháp ) Đấu giá trực tuyến tiết kiệm thời gian, chi phí cho tổ chức đấu giá người tham gia đấu giá hạn chế tối đa tượng tiêu cực thường thấy đấu giá truyền thống, tiềm ẩn nguy gây thất thoát tài sản nhà nước Thứ hai, hồn thiện Cổng thơng tin điện tử quốc gia đấu giá tài sản86 (địa http://dgts.moj.gov.vn) Cổng thơng tin có nhiệm vụ đăng tải thông báo việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, thông báo việc đấu giá tài sản, công khai danh sách đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản đăng ký theo quy định pháp luật…Tuy nhiên, cổng thông tin điện tử cịn chậm, khó tìm kiếm, chưa phân loại cụ thể loại tài sản, nên người có nhu cầu mua tài sản đấu giá khó mà tiếp cận thơng tin nhanh xác Thậm chí chưa kiểm sốt mức độ thơng tin khơng cơng khai, người có tài sản đấu giá khơng thơng báo dẫn đến tình trạng 86 Đến ngày 30/11/2021, có 19.925 thơng báo lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, 106.071 thông báo việc đấu giá tài sản đăng tải Cổng thông tin điện tử quốc gia đấu giá tài sản; 185 kiến nghị phản ánh đến Bộ Tư pháp tất kiến nghị, phản ánh liên quan đến trình tự, thủ tục đấu giá tài sản nghiên cứu, xử lý 109 Hội thảo “Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp” đấu giá mang tính “nội bộ” xảy Cần xây dựng trang thông tin chuyên nghiệp đấu giá để dễ tìm kiếm thơng tin, dễ phân loại tin truyền thông để người biết, tham gia giám sát Ngoài ra, phải công khai thông tin trúng đấu giá trang thông tin Từ thông tin công khai này, giá trúng đấu giá có chênh q đáng quan chức năng, người dân, báo chí… dễ dàng giám sát Thứ ba, xử lý nghiêm trường hợp vi phạm quy định công khai thông tin, cơng khai việc xử lý, tiêu chí đánh giá lực tổ chức bán đấu giá tài sản 110 ... đấu giá quyền sử 36 Hội thảo ? ?Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp? ?? dụng đất UBND cấp có thẩm quyền hủy định cơng nhận kết trúng đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định pháp. .. Hội thảo ? ?Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp? ?? Hai là, thực dự án theo tiến độ phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất; người trúng đấu giá không đưa đất vào sử dụng thời... quyền sử dụng đất (chiếm 50%); tổng giá bán tài sản đấu giá 103 nghìn tỷ đấu giá quyền sử dụng đất 81 nghìn tỷ (chiếm gần 80%) Hội thảo ? ?Đấu giá quyền sử dụng đất: Thực tiễn pháp lý giải pháp? ??