bồi thường thiệt hại do vi phạm quyền lợi của người tiêu dùng theo quy định của pháp luật dân sự việt nam

Boi thuong thiet hai do vi pham quyen loi cua nguoi tieu dung theo quy dinh cua phap luat dan su Viet NamBoi thuong thiet hai do vi pham quyen loi cua nguoi tieu dung theo quy dinh cua p

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THUY DUONG

QUYEN DOI VOI BAT DONG SAN LIEN KE

TRONG BO LUAT DAN SU NAM 2015

LUAN VAN THAC SILUAT HOC

(Định hướng nghiên cứu)

HÀ NỘI, NĂM 2021

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

NGUYEN THUY DUONG

QUYEN DOI VOI BAT DONG SAN LIEN KE

TRONG BO LUAT DAN SU NAM 2015

LUAN VAN THAC SILUAT HOC

Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tổ tụng dân sự

Mã số: 8380103

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS BÙI ĐĂNG HIỂU

HÀ NỘI, NĂM 2021

Tôi zin cam đoan đây la công trình khoa hoc độc lập của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bô trong bât kỷ công trình nảo khác Các sô liệu trong luận văn lả trung thực, có nguôn gôc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định Tôi zin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn nay

Tác giả luận văn

Nguyễn Thùy Dương

Đề hoản thành Luân văn nảy, lời dau tiên tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đên PGS.TS Bủi Đăng Hiểu, người đã giúp tôi lựa chọn đê tài và tân tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quả trình thực hiện Luân văn

Đồng thời, xin chân thành cảm ơn các thây cô trong Khoa Pháp luật Dân sự đã truyền đạt kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và hoàn thiện đề tải

Tác giả luận văn

Nguyễn Thùy Dương

Lo

- BLDS 1995 Ag iyat dan sự q04 1 roc Cong hoa 38 bot ch Bee yet com

Nam ban hanh nam 1995

BLDS 2005: Bộ luật dân sự của nước Công hòa xã hội chu nghia Việt Nam ban hanh năm 2005

BLDS 2015: Bộ luật dân sự của nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt

Nam ban hành năm 2015

BLDS Pháp: Bô luật dân sự của nước Công hòa Pháp ban hảnh năm 1804 BLDS Bắc kỷ: Bộ luật dân sư Bac ky ban hảnh năm 1931

BLDS và Thương mại Thai Lan B ö luật dan su va Thuong mai Thai Lan

ban hanh năm 1972

7 UBND: Uy ban nhan dan

PHAN MO ĐÀU 23docz.net - FIe bì löi xin Tienhe: lethikiin34079 @hotmail:cond

A Tan ecinn Ba eae OE scenes rranrcssece coceuts vzccopa rea puiceceesess veoseaetays

2 Tình hình nghiên cứu dé tat ooo cece cccceecececececececsvee senses veseeseevecees

3 Đôi tượng vả phạm vi nghiên cứu ò0 2222222222

4 Mục đích vả nhiệm vụ nghiên cứu của luân văn

5 Phương phap nghiên cứu

6 Ý nghĩa của đê tải luận văn

7 Bô cuc của luận văn CHƯƠNG 1 MỘT SÓ VÁN BEL LY Ý LUẬN € CHUNG GVẺ BAT BONG SAN LIEN KE VA QUYEN DOI VOI BAT BONG SAN LIEN KE

1.1 Một sô vân đê lý luân chung về bắt động sản liên kê

1.1.1 Khải niệm bât đông sản liên kê

1.1.2 Khải niệm bât đông sản bị vây bọc W2 404/064 dL16 1.2 Một sô vân đê lý luận chung về Quyên ú đôi với bắt động sản liên kê 1.2.1 KH tiểu Quyên tết vài bât đông sản liên kê

1.2.2 Đặc điểm của quyên đôi với bât đông sản liên kê ¡ 3 Đăng ký quyên đổi với bât đông sản liên kê en - 1.4 Giải quyết các tranh châp về quyên đôi với bât a sản liên kê

KET LUAN CHUONG 1 | |

CHUONG 2 THUC TRẠNG QUY ĐỊNH CUA PHAP 3 LUẬT ve QUYỀN ĐÓI VỚI BÁT ĐỘNG SÀN LIÊN KẺ

2.1 Căn cứ xác lập, châm dứt quyên đôi với bắt đông sản liên kê

2.1.1 Căn cứ xác lập quyên đôi với bât động sản liên kê

2.1.2 Căn cứ châm dứt quyên đôi với bắt động sản liên kê

2.2 Các quyên đối với bât đông sản liên kê 5222222226

l to bh + b)› Uì WwW au „215 .14

ae 17

0g Gia HÀ 9 o2 tu cGuaaddtUa-ýkiasgagagEtoeilcssauxa255 2.2.3 Quyên về cập thoát nước SEAM aR 2242.8023240 2.4 Quyên về tưới nước, TRC BREE, &ÿš14z3⁄0x+SŸ 2: E Nguyễn tắc thực hiện và thay đổi quyên đồi với bât ng sản liên kê 3»V2T3zstzð)EtlyEgse3etcaxg/SE/tzssfgnEiWGEZ33632 x5 s)Eefctt43gx2esvasgresarvec 23.1 ae thực hiện quyên đổi với ¡bất động săn liên kể 8

2 3.2 Thay đối việc thực hiện quyên đôi với bắt động sản liên kê 20

24 Áp dụng án lệ trong giải quyết các tranh chấp vê quyên đổi với

bât động sản liên kê TH Ha Tin .30

CHUONG 3 THUC TIỀN ¿ ÁP DỤNG VÀ Ì PHƯƠNG HƯỚNG

HOÀN THIỆN CÁC QUY DINH CUA PHAP LUAT VE QUYEN BOI VOI BAT DONG SAN LIEN KE O VIET NAM HIEN NAY 32

3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật đề giải quyết các tranh châp về quyên đổi với bât động sản liên kê ở Việt Nam hiện nay 2Misci2/203 63/q04c0c212 31.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh giấu: VỀ lôi đi qua tà )\2c2fg2ttg2e63260662/352g9/3)2169f402E3GkÖngfi22z5Z20f3 =- ; 3.1.2 Thực tiễn áp dụng hap | luật dé giải quyết các tranh sent VỀ quyên mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bât động sản

31.3 Thực tiễn áp dụng gháp l luật để giải quyết các tranh h chấp VỀ quyên cập thoát nước qua bất đông sản liên kê 49 31.4 Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyêt các tranh chấp về quyền tưới nước, tiêu nước trong canh tác se 93 3.2 Một số giải pháp vả định hướng hoản thiện các quy định về quyên đôi với bât động sản liên kê ở Việt Nam hiện nay 8

đông sản liên kê ở Việt Nam hiện nay eT Sani 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về quyên đôi với bât oo san liên kế Viet Naan fii On ney ose seecsiscy cs ese eestenn waren emenrestiact

3

de

¬-1 Tính cấp thiết của đề tài

Quyền địa dịch được ghi nhân rât sớm từ thời La Mã cô đại vả đã đặt nên móng cho chê đính quyên địa dịch ở các nước trên thê giới hiện nay Ở

Việt Nam, Quyên đối với bât đông sản liên kê được ghi nhận trong BLDS năm 1095, BLDS năm 2005 và BLDS năm 2015 Nếu như trong BLDS 2005

Quyên đổi với bắt động sản liên kê mới chỉ đừng lại ở một vải điều luật (gồm

7 điều: Từ Điều 273 đên Điêu 279) nằm củng với quy định về những nghĩa vụ của chủ sở hữu trong chương 3XVI “Những quy định khác về quyên sở hữu”

thì đến BLDS năm 2015 đã được nang lên thanh một mục đôc lập trong

chương *IV “Quyền khác đôi với tài sản” (gôm 12 điêu: Từ Điều 245 đến Điều 256) Điều nảy cho thây một sự tiên bô về mặt kỹ thuật lập pháp cũng như nhận thức rõ ràng hơn về tâm quan trong của nhóm quyên nảy trong các quyên dân sự Các quy định nảy là sự tiệp thu những thành tựu trong pháp

luật của nhiều nước trên thê giới và pháp luật Việt Nam trong các giai đoan

trước với những thay đổi cho phù hợp hơn với điêu kiện xã hội hiện tại

Tuy nhiên, trước sự ra đời của nhiêu văn bản pháp luật mới trong thời

gian gân đây liên quan trực tiếp tới bất đông sản như Luật Đất đai, Luật Nhà

ở, Luật Xây dựng, thì các quan niệm về tạo lâp và sở hữu bât động sản, các

quyên của chủ sở hữu đối với bât động sản, quyên đôi với bât động sản liên

kê đã có những sự thay đổi lớn Theo đó, các quan điểm khoa học, các kết quả

nghiên cưu trước đây ở một chừng mực nao đö đã không còn phù hợp hoặc đang thiêu những tư duy mới, những xu hướng mở rộng hơn trong việc nhân

điện quyên đôi với bât đông sản liên kê cho phù hợp với quy định của pháp luật thực định Với thực trạng như vậy môt công trình nghiên cứu mới về

“Quyên đôi với bắt động sản lién ké trong B6é luật dan sir nitm 2015” là

thực sư cân thiết trong giai đoạn hiện nay

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Chê định Quyên sử dụng hạn chê bât đông sản liên kê lần đâu tiên được

đê cập đến trong cuôn “Nghiên cứu về tải sản trong luật dân sư Việt Nam” của TS Nguyễn Ngọc Điện, trong đó Quyên sử dung han chê bất động sản liên kê được tác giả giới thiệu với tiêu đê “Quyên và ngiĩa vu láng giêng” nhưng chủ yêu để giới thiệu các quy định của BLDS 1995 Trong cuôn “ Quyên sử dụng hạn chê bât đông sản liên kể” của tác giả Pham Công Lạc do nha xuât bản Tư pháp xuât bản năm 2006 và cuôn “Quyên sử dụng bắt động sản liên kê vả vân đê tranh châp ranh giới” của tác giả Trân Thị Huê do nhả xuất bản Tư pháp xuât bản năm 2011 đã nghiên cứu một cách hệ thông vả toản điện về quyên sử dung hạn chê bât động sản liên kê, tên gọi cũ của quyên đôi với với bât đông sản liên kê theo các quy đính của BLDS 2005; luận văn

thạc đ luật học “Quyên đối với bắt đông sản liên kê theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành” (2017), của tác giả Lê Huyện Trang (Đại hoc Luật

Hà Nôi) đã nghiên cứu những vân đê chung về bât động sản vả quyên đôi với bắt đồng sản liên kê, thực tiễn áp dụng vả hưởng hoản thiện các quy định về quyên đôi với bât động sản liên kê theo các quy định của BLDS 2015 Trong cuôn kỷ yêu hội thảo khoa học tháng 4/2010 của Trường Đại học Luật Hà Nội

về “Quyên sở hữu tải sản và quyền khác trong BLDS năm 2015”, tác giả Phạm Văn Tuyết đã đưa ra đặc điểm của vât quyên nói chung và quyên đôi với bât đông sản liên kê nói riêng Tuy các công trình trên đã nghiên cứu khả đây đủ vả toản điện về quyên đôi với bât động sản liên kê nhưng trong bôi

cảnh hiện nay các chính sách pháp luật về dat dai da co su thay doi lon doi

hỏi phải có những công trình nghiên cứu mdi vé van dé nay

Luận văn nghiên cứu nôi dung của quyên đối với bât đông sản liên kê theo các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành Với khuôn khô luân văn thạc sĩ luật học tác giả chi tập trưng nghiên cứu về quyên đối với bât động sản liên kê đưới góc đô khoa học pháp lý nhằm tao tiên dé lý luận vả cung câp một cách hiểu thông nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh châp về quyên đôi với bát đông sản liên kê

4 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn

Nhằm góp phân hoàn thiện pháp luật liên quan đến quyên đôi với bât động sản liên kê, luận văn tập trung nghiên cửu các vân đê sau:

- Khái niệm bât đông sản liên kê, khải niệm bất động sản bị vây bọc và quyên đôi với bât động sản liên kê theo quy định của pháp luật Việt Nam vả các nước trên thê giới

- Nôi dung quyên đổi với bât động sản liên kê được quy định trong BLDS năm 2015 va cac văn bản phap luật liên quan

- Thực tiễn áp dung vả định hướng hoàn thiện các quy định của pháp

luật về quyên đôi với bât động sản liên kê

Š Phương pháp nghiên cứu

Luan văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mac-Lê min, phương pháp biên chứng duy vật về môi quan hệ giữa các hiện tượng, sự vật, giữa con người với xã hội, đông thời đưa trên quan điểm của Đảng và Nhà nước ta vê xây dưng xã hôi tư do, dân chủ, công bằng vả bảo đảm quyên con người Cụ thể, luận văn đã sử dụng các phương pháp phân

tích, tông hợp, so sánh, lôgíc và bình luận để giải quyết các vân đê về mặt lý

luận, xác định những điểm giông và khác nhau của các quy định liên quan dén

môt số nước, giữa các quy định của pháp luật Việt Nam qua các thời kì với nhau để thây được sự kê thừa, phát triển trong các quy định cũng như đưa ra các giải pháp khắc phục những bât cập còn tôn tại của pháp luật hiện nay đông thời cung câp một cải nhìn toản diện, đây đủ về vân đê được nghiên cứu

6 Ý nghĩa của đề tài luận văn

Luận văn đưa ra góc nhìn đa chiêu, toàn điện về quyên đôi với bât động sản liên kê, xây dựng khung lý thuyết cơ bản về quyên đôi với bât đông sản liên kê và cung câp những luận cứ khoa học cơ bản cho việc nghiên cứu vả

hoản thiện pháp luật về quyên đổi với bât động sản liên kê

1 Bồ cục của luận văn

Ngoai phan mở đâu, kết luận và danh mục tải liệu tham khảo, nôi dung của luận văn gôm 03 (ba) chương

Chương 1: Một sô vân đề lý luận chung về bât động sản liên kê vả

quyên đôi với bát động sản liên kê

Chương 2: Quyên đổi với bât đông sản liên kê trong Bộ luật dân sự

năm 201

Chương 3: Thực tiễn áp dung vả phương hướng hoàn thiện các quy

định của pháp luật về Quyên đôi với bât động sản liên kê

MOT SO VAN DE LY LUAN CHUNG VE BAT BONG SAN LIEN KE

VA QUYEN BOI VOI BAT BONG SAN LIEN KE 1.1 Một số vấn đề lý luận chung về bất động sản liên kê

1.1.1 Khái niệm bât động sản liền kề

Pháp luật Việt Nam không có quy định cụ thể khái niêm bât đông sản liên kê nhưng theo Từ điển tiếng Việt phố thông thì: “Liên là ở kế ngay nhau, sát ngay nhau không cách”; “kê là ở vào hoặc làm cho ở vảo vị trí rât gan coi như không còn khoảng cách”Ì Theo cách định ngÏĩa của thuật ngữ pháp lý phô thông, đất liên kê là: “Khu đât liên nhau, tiệp nói nhau với khu đât đã

được xác định”? Như vậy, Bât động sản liên kê được hiểu lả bât đông sản có

sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bât đông sản? và phải xác định được bat déng sản liên kê mới biết được bât động sản phải hạn chê quyên để phục

vụ cho một bât động sản khác

Hai bât đông sản được coơi là liên kê chỉ khi chủng thuộc các chủ sở hữu khác nhau và giữa chúng cỏ một ranh giới chung các bât đông sản có vị trí liên kê sát nhau, tiếp giáp nhau vả việc phiên lụy của bât động sản hưởng quyên có tính tác động trực tiếp lên bất đông sản chịu quyên như quyên mở lôi đi qua bât động sản liên kê hoặc các bất đông sản không trực tiép tiếp giáp nhau nhưng đảm bảo việc sử dụng bat đông sản hưởng quyên thì phải có phiên lụy trực tiếp lên bât động sản khác (như mắc đường dây tải điện, thông tin lién lac qua bat déng san khac)* Tuy nhiên, thuật ngữ liên kê nên được

: Nguyễn Vấn Vật (1971), Dan Luat Sai Gon

` Nguyễn Ngọc Đ$p (009) 3450 tuật ngữ pháp, tý pho théng, Nxb Giao thông vận tải

! Pham Công Lac (2006), Quyền sử đụng hạn chế bắt động sản liền kê, Ha Noi, NXb Terphap

‘ Lé Ding Khoa (2017), Hoan thiền quy định pháp bật về Quyền dia dich trang BLDS nim 2015, Tap chi

Din chit va Phip hnit, so 6

vây boc không chỉ cân đên sư nhượng quyên của bất động sản có chung ranh giới mả còn có cả những bất đông sản khác Đó lả những bât đông sản tiếp nôi với bât động sản liên kê Ví dụ, để một bât đông sản bị vây boc có thể thông thương với đường công công cân phải có một lôi đi Lôi đi này có thể không

chi di xuyên qua một mả còn có thể qua nhiêu bât động sản của nhiều chủ sở

hữu khác nhau Trong khi đỏ, bât đông sản bị vây boc chỉ giáp ranh với môt bât động sản Do đó, sẽ có những bât đông sản không liên kê những vẫn phải hạn chê quyên đề tạo lập lỗi đi nên nêu quyên về lôi đi qua chỉ được áp đụng trên bât đông sản liên kê thì sẽ gây ra khó khăn, bất cập, dẫn đến việc áp dụng pháp luât không thông nhất trong thực tiễn Hơn nữa, có những quyên không chỉ xác lập trên bắt đông sản liên kê mả còn được xác lập đôi với bât đông sản xung quanh như quyên về câp thoát nước, quyên về tưới tiêu nước Bắt đông sản xung quanh là những bât động sản có liên quan đến bất động sản bị vây bọc trong một hay nhiêu môi quan hệ nhật đính khi khai thác, sử dụng bắt động sản đó Theo nghĩa hẹp thì bát động sản liên kê cũng là bât động sản xung quanh nhưng bắt động sản xung quanh là sự tiếp nôi của bât đông sản

liên kê, không cân tôn tai ranh giới chung giữa chúng Các bât động sản xung

quanh đôi với một bắt đông sản là khái niệm mở, việc xác định một bât đông

sản được coi lả xung quanh đối với một bât đông sản khác thông thường chỉ được đê cập khi có sự ảnh hưởng hay cân thiết cho việc khai thác một bất

động sản xác định”

Đề giải quyêt được một sô tỉnh huông trong thực tiễn nhằm xác định có hay không Quyên đôi với bât động sản liên kê cân phải lâm rõ hai bât đông

sản đó có nằm ở những vị trí mà bât động sản này có thể khai thác, sử dụng

bât động sản kia hay không Ví dụ, theo khoản 1 Điêu 0 Nghị định

' Pham Công Lạc (2006), Quyền sử dưng han chế bất động sẵn liên kệ , Hà Nội, N%b Tư pháp

quản lý đơ cao cơng trình, cụ thể như sau: "Cơng frừủi cĩ đơ cao vượt lên khỏi qm)' hoạch các bê mặt giới hạn chướng ngat vật của sản ba" và những cơng trinh nằm trong vùng pìm cân sân bay cĩ độ cao từ 45 mét trở lên so với mức cao sân bay." Như vậy, chủ sở hữu bất đơng sản được xây nhà cao tâng nhưng bị giới hạn vê đơ cao, khơng quá 45 mét so với mặt đât tự nhiên Nêu xây quá 45 mét thi phải cĩ sự chấp thuận của cơ quan cỏ thầm quyên Với quy định nay thì những ngơi nha được xay dung trong khu vực lân cận sân bay co được cøi là bât động sản chịu hưởng quyên hay khơng? Và nêu được coi là bắt động sản chịu hưởng quyên thi cĩ thể cĩ quyên yêu câu bồi thường ở mức

độ nhật định Vệ vân đề nảy nên hiểu là do các bât động sản được phân cách

bởi các ranh giới và bât đơng sản này tiếp nơi bât động sản kia, nên về nguyên tắc chung sân bay cũng được coi là liên kê với bât đơng sản cách xa nĩ Vậy

nên khi yêu câu xây dựng nhà khơng quá cao để đảm bảo an tồn bay thì coi

như đã thực hiện quyên đơi với bât đơng sản liên kê và chủ sở hữu bắt đơng sản chiu quyên cĩ quyên yêu câu bồi thường

Từ việc xác định các bât đơng sản liên kê thì mới cĩ thê xác định được

sự phiên lụy mả một bât đơng sản phải gảnh chịu đơi với một bât động sản khác nên cĩ thể hiểu khái niệm bât động sản liên kê như sau: Bất đơng sđn liền kề là các bắt đơng sn cỏ sự tiếp giáp với nha, việc tiếp giáp đơ là sự tiếp giáp kễ tiếp nham và vị trí của các bắt động sản được xác đinh bỡi sự tiếp giáp với các bắt động sản Rhác

1.12 Khái niệm bất động sản bị vây bọc

Do tính chât cơ định hay khơng thể di dời được mà trên thực tế sẽ xảy

ra trường hợp một bât đơng sản bị vây bọc bởi các bât động sản khác Bất

động sản được còi là bị vây bọc một khi nĩ khơng thể trực tiếp thơng thương

bảo đảm việc khai thác công dụng của bât đông sản một các bình thường Một

bât động sản bị vây bọc thông thường được thể hiện theo bê mặt của bất đông sản, nhưng cũng được coi là có sư vây boc theo chiêu thăng đứng (trên, dưới), như diện tích ở trong nhả có nhiêu tâng (các căn hô chung cư) Một bât đông sản có thê bị vây bọc toản điện mà không có sư tiếp cận trực tiếp nảo đôi với tắt cả các hệ thông thuộc cơ sở hạ tâng (cấp, thoát nước, đường đi, tải điện,

thông tin liên lạc ) cân thiết cho việc khai thác bât đông sản đỏ Vì vậy,

muôn khai thác bất động sản, chủ sở hữu phải cân đên sư trơ giúp của các chủ bât động sản khác với đây đủ các nôi dung của Quyên sử dung han chê bất đông sản liên kê được pháp luật quy địnhế, Trong trường hợp nảy, bât đông sản đó bị vây boc một cách tuyệt đôi Nêu bât đông sản chỉ bị vây bọc theo một số những nội dung nhật định của quyên đôi với bât đông sản liên kê được pháp luật quy định thì trong trường hợp nảy bât động sản bị vây bọc một cách tương đôi Từ những phân tích trên có thể đưa ra khái niệm vê bắt đông sản bi vây bọc như sau: bất động sản bị vậy bọc là bắt động sản mà không có lỗi đi

ra duong ai chung

1.2 Một số vấn đề lý luận chung về Quyền đối với bất động sản liền kẻ

1.2.1 Khái niệm Quyền đỗi với bắt động sản liền kể

Lý thuyết vê vật quyên là cơ sở lý thuyết quan trong của chế định quyên sở hữu nói chung vả chê định vê Quyên đôi với bât động sản liên kê ở

Việt Nam nói riêng, đó là sư ưu tiên đảnh cho chủ thể mang quyên trong việc chiếm hữu, sử dung, định đoạt trén mét vat ma tat ca cac chi thé khac déu

phải tôn trong quyên đỏ Quyên sỡ hữu được cơi la vật quyên chính, quyên

* Pham Công Lạc (2006), Quyền sử đựng han chế bật động sẵn liền kê , Hà Nồi, N?b Tư pháp

cơ sở cho tât cả vật quyên khác Dựa trên các lý thuyết về vật quyên mà hâu hết các quốc gia như La Mã có đại hay sau nảy là Anh, Pháp, Mỹ, Trung Quốc, đã xây dựng nên toản bộ hệ thông quy tắc pháp luật dân sự cho mình Ngày nay trong pháp luật dân sư hiện đại, nhật là pháp luật về sở hữu nói chung và pháp luật về quyên đổi với bât đông sản liên kê nói riêng lả tâp

hợp các quy phạm pháp luật điêu chỉnh quan hệ vật quyên Việc vận dung lý

thuyết vật quyên đem lai những lợi ích to lớn cho hệ thông pháp luật dân sự ở nhiêu nước cũng như gỏp phân ghi nhân không chỉ quyên của chủ sở hữu mả còn công nhận một sô quyên của chủ thể không phải là chủ sở hữu đôi với đôi tượng của vật quyên

Trên thê giới quyên đôi với bât động sản liên kê được goi với một tên

gọi khác đó lả Quyên địa dịch hay dịch quyên Địa dịch được hiểu là một sự

ràng buộc mang ý nghĩa han chế đôi với quyên của chủ sở hữu một bắt động sản nhằm phục vu cho việc khai thác hợp lý môt bât đông sản khác” Do vậy, địa dịch là môi quan hệ giữa hai bât đông sản trong đó môt bât động sản sẽ

phải chịu sự khai thác, sử dưng hạn chế đề phục vu sự khai thác, sử dụng của

bắt động sản kia

Theo pháp luật La Mã, đề cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu vả những

người xung quanh thì quyên sở hữu của chủ sở hữu bị hạn chê bởi các đạo

luật cụ thể như Luật XII Bảng Theo đó, trong một sô tình thé cân thiết như

những mảnh đât không có nước, không có lôi vào để chăn thả gia sức một cách bình thường thì chủ nhân của mảnh đât này cân sử dung đât của người

láng giêng, những trường hợp nảy pháp luật không thể không trao cho chủ sở hữu mảnh dat bi vay bọc quyên sử dụng đât của người bên cạnh đề tiếp cân

' Nguyễn Ngọc Điện (2018), Giáo tr>h Luật Dân sự tập 1

với đường công công Như vậy, bên canh chủ sở hữu bất động sản vẫn còn

một chủ thể khác không cỏ tư cách lả chủ sỡ hữu nhưng vẫn có quyền đôi với bắt đông sản liên kê

Với luật sở hữu Anh-Mỹ, địa dịch (servitude) là một chê định gắn các

quyên vả nghĩa vụ với quyên sở hữu hoặc quyên chiêm hữu đât để các quyên

vả ngia vu này được chuyển giao cho người sử hữu hoặc chiếm hữu kế tiếp Địa dịch cho phép mọi người tạo những sắp xếp ôn định lâu dài cho nhiêu

mục địch, bao gôm sử dụng đât chung duy tri các đặc tính của một khu dân

cư, phát triển thương mại hoặc tai san lich sử và cập tài chính cho cơ sở ha

tang va cac tiện nghi chung Cac chủ sở hữu của tài sản chịu nghĩa vu dia dich

không thể đơn phương châm dứt tình trạng dia dich, chuyển nhượng bắt đông

sản mà không cỏ sự đông ỷ của tât cả các đổi tượng thu hưởng Như vây, dù

có thể hiện sự đông ý hay không, chủ sở hữu và người chiêm hữu tiếp theo bi ràng buộc tuân thủ địa địch Các thöa thuận sử dụng đât được thực hiện theo chê đính địa dịch từ đơn giản như quyên mỡ đường cho ze vào nhà và giao ước cam chia nhỏ các lô đât không vì mục đích cư trú cho đên các tuyên bô về việc chính phủ xây dựng cơ sỡ hạ tâng phuc vụ xây dưng chung cư, thực hiện

quy hoạch các thị trân của tư nhân

Hâu hết các quốc gia trên thê giới đêu ghi nhận quyên địa dịch vả đưa

ra khái niệm về loại quyên nảy, BLDS Pháp quy định: “Dịch quyên là một nghĩa vụ đôi với một bât động sản tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng một bât động sản thuộc sở hữu của người khác”, BLDS Campuchia quy định:

“Quyên địa dịch là quyên được đem đất đai của người khác phục vụ cho lơi ich dat dai cua bản thân theo những muc đích được ghi trong hop dong”,

BLDS va Thương mại Thải Lan quy định “Một bât động sản có thê bị đặt

vảo tình trạng lê thuộc, bằng cách đó người chủ sở hữu tài sản đó bị buộc phải chu đưng những hảnh vị nhât định tác động lên tải sản của mình hoặc han

ché viéc thuc thi mét s6 quyén nhat dinh vén thudc guyén sé hitu cia minh nhằm đem lại lơi ích cho một bât động sản khác” Mặc dù mỗi quốc gia lại có cách thức khác nhau trong việc ghi nhận quyên địa địch nhưng đêu có những điểm chung như sau: Trong quan hé dia dịch luôn tôn tai hai bất đông sản thuộc vê hai chủ sở hữu khác nhau hoặc cùng một chủ sở hữu nhưng do hai

chủ thể khác nhau sử dụng, trong đó một bất đông sản phải chu sự phiên luy

bởi một bât đông sản khác và sự phiên luy nảy thiết lập dựa trên vị trí của các bât động sản Do đó, việc thay đổi chủ sở hữu đổi với một trong hai bât đông sản không làm thay đôi sự phiên luy đôi với bật đông sản phải chịu địa dịch

Pháp luật Việt Nam thời kỳ phong kiến cũng đã quy định về quyên địa

dịch, cụ thể Điều 620 Hoang Việt hộ luật quy định: Địa dịch là một bắt động

sản phải gảnh, làm ích cho bắt động sản của người khác Nêu bất dong san liên kê không làm ích cho bât đồng sản hưởng địa dịch thì bắt động sản nảy

gặp khỏ khăn trong việc khai thác sử dụng Như vây, quyên đôi với bất động

sản liên kê zác lập do yêu câu sử dụng của bât đông sản hưởng quyên chứ không phải do ý muốn của chủ sở hữu bất đông sản hưởng quyên Thời kỷ

Pháp thuộc, Bộ luật Bắc kỷ năm 1931 quy định: “Địa dịch là những sự phiên

lụy buôc vào một sở nhà đât nào, để lơi dụng cho một sở nhà đât của người

chủ khác”; Bộ Dân luật Sài Gòn năm 1972: "Địa dịch là dịch lụy đất trên một

bắt đông sản để làm thuận lợi hay tiện ích cho bât đông sản khác, thuôc quyên

sở hữu của người khác” Về cơ bản, địa dịch được quy định trong hai BLDS trên tương đôi giống nhau, cũng tương đông với định nghĩa của các quốc gia trên thê giới và đêu sử dụng thuật ngữ “địa dich” dé chỉ việc một bât đồng sản phải chịu sự khai thác, sử dụng để phục vu một bât đông sản khác

BLDS năm 1995 và BLDS năm 2005 đã bỏ thuật ngữ “địa dịch” thay

vao do nha lam luật sử dụng thuật ngữ “Quyên sử dụng hạn chê bắt động sản liên kể” để nhân mạnh việc chủ sở hữu bât động sản hưởng quyên được sử

dụng bắt động sản chịu hưởng quyền trong môt phạm vi nhất định Hai bô luật trên cũng chưa đưa ra khái niệm về loại quyên này từ đó tạo ra cách hiểu không thông nhất cũng như không làm rõ được bản chât của quyên đôi với bất

đông sản liên kê

Trong dự thảo BLDS năm 2015 đã đê xuất sử dụng lại thuật ngữ “địa

dich” thay cho thuật ngữ “Quyên sử dụng hạn chê bất động sản liên kế” nhưng không được thông qua thay vao đo nha lam luât đã sử dụng thuật ngữ

“Quyên đổi với bất động sản liên kể” Nguyên nhân có thể vì các đại biểu Quốc hội cho rằng thuật ngữ “địa dịch” không phù hợp vi “dia” la đât nhưng

có những thứ không liên quan đên đât như đường điện trong không trung,

câp, thoát nước vẫn được xác định lả nội hàm của quyên đối với bât động

sản liên kê Hơn nữa, từ “dịch” cũng rất tôi nghĩa vì có thể hiểu sai thanh

“chuyển dịch” nhưng thực chất phải hiểu với nghĩa là “phục vụ”, xuat phát từ tiéng Latinh la “Servire”, còn tiếng Anh là “Service”Ê Trong khi đó, “quyên đôi với bat đông sản liên kể” tuy đài nhưng lại khá dễ hiểu vả phân nảo đang được sử dụng

Cũng nhằm lý giải cho việc không tiếp tục sử dung tên gọi cũ lả

“Quyên sử dụng hạn chế bât động sản liên kể”, tác giả Đỗ Văn Đại đã giải thích: Việc bỏ cụm từ “sử dụng hạn chế" như sau: từ “sử dụng” cộng với tử

“quyên” phía trước trở thảnh “quyên sử dụng” dễ dẫn đên hiểu nhâm với

“quyên sử dụng” trong nôi hàm quyên sở hữu nên việc bỏ tử “sử dụng" dé

không gây nhâm lẫn; yêu tô “hạn chế” không cân thể hiện ở thuật ngữ “định

danh” quyên mả nội hàm của nó nên để cho chính nôi hảm các quyên được

thể hiện Điều 245 đưa ra khải niêm quyên đôi với bắt đông sản liên kê là một quy định mới của BLDS 2015 so với các bộ luật trước đây Theo đö loai

* Nguyen Minh Oanh (2018), Vat quyền trong pháp lật Dân sự Việt Nam hồn đai

quyên nảy được đính nghĩa như sau: “Quyên đối với bắt đông sản lién ké ia quyên được thực hiện trên một bắt động sản (goi la bat động sản chi hưởng quyền) nhằm pimc vụ cho việc khái thác một bắt đông sản khác thuôc quyên

sở hữm của người khác (goi là bắt đông sản hưởng quyên)”

Bên cạnh BLDS thi quyên đối với bât động sản liên kê cũng được ghi nhận tại một số văn bản pháp luật khác Ví dụ, tại khoản 1, Điêu 131 Luật đât đai 2013 quy định vê quyên sử dụng hạn chê đối với thửa đât liên kê: bao gôm quyên về lỗi đi; cấp, thoát nước; tưới, tiêu nước trong canh tác: cấp khí

ga: đường dây tải điện, thong tin liên lac va cde niu cẩm cần thiết khác một

cách hợp ij trên thửa đất liền kề Như vậy, từ một chê định đặc thù trong

pháp luât dân sự, quyên đôi với bât động sản liên kê cũng chịu sư điêu chỉnh

của pháp luật đất đai vi nó liên quan đến nhu câu trong đời sông hảng ngảy của con người, không chỉ bao gôm quyên đôi với bât đông sản liên kê mả còn liên quan đến việc cấp, thoát nước đường dây tải điện và khi các quyên nảy phát sinh, nó còn chiu sự điêu chỉnh của pháp luật vê xây dựng, pháp luật về thong tin,

1.2.2 Đặc điêm của quyền đôi với bắt động sản liền kê

Thứ nhất, quyên đôi với bât đông sản liên kê phải gắn liên với hai loại

bât động sản một bắt đông sản hưởng quyên vả một bắt đông sản chịu hưởng

quyên Bất đông sản hưởng quyên là bât động sản có những khó khăn, han

chê cho chủ sở hữu trong việc sử dựng nên phải phiên lụy đến bât đông sản chu hưởng quyên Điêu kiện bắt buộc để quan hệ địa dịch tôn tai do la hai bat

động sản phải thuộc hai chủ sỡ hữu khác nhau Tuy nhiên, trong trường hợp

một người là chủ sở hữu bất động sản đồng thời cũng là đồng sở hữu chung theo phân đổi với một bât động sản khác thì quyên đôi với bắt động sản liên

kê giữa hai bât đông sản cũng có thể phat sinh

Thứ hai, quyền đôi với bắt động sản liên kê gắn với bắt động sản chứ

không gắn với chủ sở hữu bât đông sản Vì vây, khi bât đông sản thay đổi chủ

sử hữu thông qua các giao dịch dân sư thi chủ sở hữu mới sẽ đương nhiên được hưởng hoặc phải gánh chịu các quyên đó và chủ sở hữu cũ cũng châm đứt quyên quyên đôi với bât đông sản liên kê không thể tách rời khỏi bât

động sản để trở thành quyên nhân thân của một chủ thể nảo đó

Thứ ba, quyên đôi với bât đông sản liên kê chủ yêu được xác lập giữa các bắt đông sản liên kê nhau hoặc rât gân nhau Đây lả những bât đông sản

có chung ranh giới và kê tiệp với nhau Ngoài ra, quyên đôi với bât động sản liên kê còn được xác lập với bât động sản xung quanh (có thể không chung

ranh giới) như quyên về tưới, tiêu nước; quyên mắc đường dây tải điện Bất

động sản xung quanh được hiểu là những bât động sản liên quan đến bât động sản bị vây bọc trong một hay nhiêu môi quan hệ nhất định khi khai thác, sử dụng bât động sản đó

Thur tur, gia tri kinh tê không phải là mục đích mả quyên đối với bắt

động sản liên kê hướng tới Quyên nảy được xác lập nhằm tạo điêu kiện cho sinh hoạt bình thường của chủ sở hữu bắt đông sản hưởng quyên chứ không phải là dé người đó kiêm lời từ quyên của minh voi bat động sản liên kê Tuy nhiên, chủ sở hữu bât động sản chu hưởng quyên có thể thỏa thuận mức đên

bủ với chủ sở hữu bât đông sản hưởng quyên vì những phiên lụy do việc sử dụng bât động sản liên kê đem lại

1.3 Đăng ký quyền đối với bất động sản liền kê

Quyên đôi với bât động sản liên kê lả quyên của chủ thể trên tải sản của

người khác, tức lả cùng một lúc có hai chủ thể cùng có quyên đối với tải sản Trong khi đó tải sản thường năm trong sự chiêm hữu thực tê hoặc được ghi nhận quyên về mặt pháp lý của chủ sở hữu Chính vì vây, để tạo niêm tin cho

người thứ ba về việc chủ thể không có quyên sở hữu nhưng vẫn có quyên

khác đổi với tải sản lả một việc làm cân thiết Đây sẽ là cơ sở pháp lý đảm

bảo cho việc công nhận và bảo vệ quyên đôi với bât động sản liên kê môt

cach hiệu quả và đö cũng là công cụ bảo đảm cho việc thực hiện cac giao dich liên quan đên quyên đổi với bât động sản liên kê trên thực tê Hơn nữa, việc công khai quyên đồi với bât động sản liên kê là rat quan trong vi no gop phan

làm giảm bớt các tranh chap dân sự giông như nhỉ êu trường hợp mua bán bắt

động sản nhưng phải tranh châp về lôi di

Pháp luật Việt Nam hiện hảnh đã có những quy định vê đăng kỷ quyền khác đối với tài sản như quy định tại khoản 1, Điêu 106 BLDS 2015: “Œ?mi thê có quyền khác đỗi với tài sản đươc đăng ký quyền theo qn) định của pháp

iuật về dang ky tai san” Noi dung dang ky duoc xac dinh theo Điêu 171 Luật

Dat dai 2013 gôm có: quyên về lôi đi, cấp thoát nước, tưới, tiêu nước trong canh tác, câp khí ga, đường dây tải điện thông tin liên lạc và các nhu câu cân thiết khác Một sô văn bản dưới luật quy định về trình tự, thủ tuc đăng ky

quyên đôi với bắt động sản liên kê như Nghi định số 43/2014/NĐ-CP ngày

15/05/2015 quy định chi tiết một sô điêu của Luật Đất đai đã quy định trình

tự, thủ tục đăng ký xác lập hoặc thay đổi, châm dứt quyên sử dụng hạn chế thửa đât liên kê, Thông tư sô 24/2014/TT-B TNMTT ngày 19/05/2014 tại khoản

8, Điêu 0 quy định hô sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký xác lập quyên sử dụng hạn chế thửa đât liên kê sau khi được cập Giây chứng nhận lần đâu vả

đăng ký thay đổi, châm dứt quyên sử dụng han chế thửa đất liên kê

1.4 Giải quyết các tranh chấp về quyên đối với bất động sản liên kê

Các tranh châp vê quyên đôi với bât động sản liên kê được giải quyêt theo quy định tại Điêu 202 vả 203 Luật Đât đai 2013 Cụ thể Điều 202 quy dinh vé hoa giai tranh chap dat đai như sau

*1 Nhà nước khuyên khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải quyết tranh chấp đất ãai thông qua hoà giải ở co sé.

2 Tranh chap dat dai ma cde bén tranh chấp không hoà giải được thi gửi đơn Up ban nhdn dan cap xd noi co dat tranh chấp đề hoà giải

3 Chii tich Up ban nhan dan cap xd cé trach nhiém té cinte vide hod giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình, trong quá trình tô chức thực hiện phải phối hợp với U ban Mặt trân Tô quốc Việt Nam cấp xã và các tổ

chức thành viên của Mãi trân các tỗ chức xã hội khác Thủ tuc hoà giải tranh

chấp đất đai tại UY ban nhân đân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quả 45 ngày, kê từ ngày nhận được ãơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai

4 Việc hoà giải phải được iập thành biên ban có chút R} của các bên và

có xác nhận hoà giai thành hoặc hoà giai không thành của LẰ ban nhđn dân cấp xã Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lun tai Up ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

5 Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh

gidi ngudi sit dung dat thi Up ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa

hộ gia đình ca nhan, cong dong ddan cur voi nhau; gui đền Sở Tài nguyén va

Môi trường đôi với các trường hợp khác

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sơ Tài nguyên và Môi trường trinh

Lÿ ban nhân đân cùng cấp quyết đinh công nhận việc than đôi ranh giới thừa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyên sử đụng đất, quyên sở hữm nhà ở và tai san khác gắn liền với đất ”

Trường hợp cả nhân, tô chức có tranh châp mà hòa giải ở UBND cập

xzã không thành thì có quyên tự mình hoặc thông qua người đai diện hợp pháp

để khởi kiên vụ án tại Toả ản nhân dân có thâm quyên Trình tư giải quyết

tranh chấp tại Tòa án được thực hiện theo quy định của Bộ luật Tô tụng Dan

sự năm 2015.

KET LUAN CHUONG 1

Nêu như pháp luật của các nước trên thể giới sử dụng thuật ngữ quyên địa dịch để chỉ sự phiên luy của một bất động sản đổi với một bât đông sản

khác thì pháp luật Việt Nam lại sử dung tên gơi đải hơn đó là quyên đôi với

bât động sản liên kê Lân đâu tiên BLDS 2015 đưa ra định nghĩa về quyên đồi với bât động sản liên kê và khẳng định quyên đôi với bât đông sản liên kê là quyên được thực hiện trên một bắt động sản nhằm khai thác, phục vụ cho một bắt động sản khác Quyền đối với bắt đông sản liên kê là một loại vật quyên bởi nỏ cho người hưởng quyên cỏ được những quyền năng nhật đính trên bắt động sản chịu hưởng quyên dựa trên mỗi liên hệ giữa hai bât đông sản mả

không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của hai bât động sản đó

CHUONG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHAP LUAT VE QUYEN BOI VOI

BAT BONG SAN LIEN KE 2.1 Căn cứ xác lập, chấm đứt quyên đối với bất động sản liên kê

2.1.1 Căn cứ xác lập quyền đôi với bất động sản liền kê

Thứ nhất yên đối với bắt động sản liền kê được xác lập theo thỏa thuận

Đề chủ sở hữu bât đông sản liên kê đáp ứng yêu câu cho sử dụng bất động sản của họ thì chủ sở hữu nhả, người có quyên sử dụng đất phải thỏa thuận với chủ sở hữu bất đông sản liên kê để tạo lập quyên đó Việc thỏa thuận nảy phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân sự vả các điêu kiện có hiệu lực của giao dich dan sw Chỉ khi đã đạt được thỏa thuận với chủ

sở hữu bât động sản liên kê thi chủ sở hữu nhà, người cỏ quyên sử dụng đât mới có thể tiên hành các hảnh vi cân thiết trong việc thực hiện quyên sử dụng bât động sản liên kê nhằm thỏa mãn nhu câu trong việc khai thác, sử dụng bắt đông sản thuộc sở hữu của mình Trong trường hợp bất đông sản bị vây bọc bởi nhiều bât đông sản thuộc các chủ sở hữu khác nhau, chủ sở hữu bât đông san bi vay boc co thé lưa chon một trong số các chủ sở hữu bất động sản liên

kê hoặc các chủ sở hữu bât đông sản liên kê để xác lập quyên đôi với bât đông sản liên kê Các bên có thể tự do cam kết, thỏa thuận nhưng không được trải Với cac quy định của pháp luật

Ví dụ, một bât động sản không có lôi ra vi nó bị vây bọc hoản toản bởi

04 bât đông sản của 04 chủ sở hữu khác zung quanh Ở đây, không phải cả 04 chủ sở hữu của 04 bất đông sản đêu phải dành cho chủ sở hữu bắt động sản bi

vây boc một lôi đi, mả chỉ cân một trong bôn chủ sỡ hữu đó chập nhận để ra một lôi đi thì bât đông sản năm bên trong đã thoát khỏi sư vây bọc hoàn toàn

Do vây, chủ sở hữu bất đông sản bị vây bọc không có quyên yêu câu 03 chủ

sở hữu bât động sản còn lai phải dành cho mình một lôi đi với tinh chat cia

quyên địa dịch nữa, điều nảy hoản toản có thể được zác lập thông qua môt

thỏa thuận Hoặc, A lả chủ sở hữu một bât đông sản bị vây boc va theo quy

định của pháp luật thi B là chủ sở hữu bât đông sản liên kê sẽ phải mở một lôi

đi qua bât đông sản của mình cho A A có quyên yêu câu vân đê nảy, nhưng việc lôi đi ra đỏ được mở ở đâu, mở như thê nảo, bên trái, bên phải, ở giữa, đi thẳng, đi vòng _ thì A không có quyên buộc B phải đáp ứng theo yêu câu của mình Chính vì vậy, việc mở một lôi đi thuận tiện vả cân bằng về mặt lợi ích nhất vấn là sư thỏa thuận giữa các bên

Trong trường hợp các bên không thỏa thuân được với nhau thì chủ sở hữu nhả, người có quyên sử dụng đất có quyên yêu câu các cơ quan Nhả nước

có thâm quyên giải quyêt để đảm bảo quyên và lợi ich hop pháp của mình

Căn cử vảo yêu câu của các bên vả các điều kiện thực tế, Tòa ản sẽ ra quyết

định bằng một bản án buộc các bên phải chấp nhận thi hành theo

Thứ hai quyền đối với bắt đông sản liền Rề được xác lập do địa thê tự

nen

Địa thê tự nhiên lả vị trí của một bât đông sản tôn tại khách quan

không do tác đông của con người ° Do địa thê tự nhiên tao nên một bât đông

san ma khi khai thac bat động sản đó cân cỏ sự hỗ trợ từ bất động sản liên kê

như mảnh đât cao, đất thấp, ruộng trong, ruộng ngoải Việc xác lập Quyên dia dịch theo địa thể tư nhiên trước đây chưa được quy đính cu thể trong BLDS 2005 Đây la quy định mới trong BLDS năm 2015 và chưa cũ văn bản hướng dẫn cu thể về vân đê nảy nên hiện nay còn tôn tại nhiêu bât câp như

Địa thê tư nhiên được hiểu như thê nảo và trong trường hợp nao dia thé tu nhiên được xác lập quyên đối với bât đông sản liên kế? Sau khi không còn

* Bỏ Tư Pháp (2017), Kỷ yêu hộithảo: Quy định của BLDS 2015 về một số quyền khác đổi với tải sản yêu

cau dat ra đối với việc triển khai thi hảnh vả hoản thiện hé thống pháp luật, ngảy 2/11/2017

điều kiện địa thê tự nhiên thi quyên đổi với bắt đông sản liên kê ây cỏ châm đứt hay vẫn được duy trị? Những vân đê này cân phải có những quy định cu thể để thực thi quyên đôi với bắt đông sản liên kê trong thực tê

Thứ ba, quyền đối với bắt động sản liền kề được xác lập theo qy đinh cita pháp inậf

Trong nhiêu trường hơp, luật chủ động can thiệp để quyên đổi voi bat động sản được thiết lập nhằm bao dam sự khai thác bình thường đôi với một bât động sản Sư can thiệp này là cân thiết trong điêu kiên quyên sở hữu được thừa nhận là quyền tuyệt đôi và thông thường chủ sở hữu không bao giờ tự nguyện để cho chủ sở hữu khác sử dụng tải sản của mình Quyên đôi với bat

đông sản liên kê được xác lập theo quy định của pháp luật trong ba trường hợp sau:

- Quyên đôi với bât đông sản liên kê được xác lập do chuyển giao bắt động sản Với việc chuyển giao nhà hay quyên sử dụng đất mả nhà hay thửa đât đó đã được xác lập quyên đôi với bât động sản liên kê thì quyên đối với bât động sản liên kê đương nhiên được chuyển giao kèm theo khi các bên thực hiện đây đủ thủ tục chuyển giao nhả hoặc đât Việc chuyển giao này là đương nhiên và được pháp luật bảo hộ mà không cân sự thỏa thuân của bên nảo Theo đó chủ sở hữu nhả, người sử dụng đât mới có toản quyền sử dụng quyên đối với bât đông sản liên kê đã được zác lập trước đây Tuy nhiên, pháp luật cũng không cam các bên có thỏa thuận khác để phù hợp hơn với nhu câu vả lợi ích của ho

Cùng với đỏ, trong trường hơp chủ sở hữu nhà hoặc người sit dung dat

cũ đang phải chịu hạn chê mả chuyển nhương cho người khác thì người nhân

chuyển nhương mới tiếp tục phải chu những han chế đỏ Như vậy, việc thay đổi chủ sở hữu bất đông sản không làm ảnh hưởng đến quyên đổi với bât

động sản liên kê được xác lập giữa các bất đồng sản Việc chuyển giao bât động sản được gắn liên với quyên đôi với bât động sản liên kê di kèm với nó, bât đông sản đỏ có thể được hưởng quyên hoặc phải chịu quyên

- Quyên đôi với bât động sản liên kê được xác lập do sự phân chia bất

động sản Theo quy định tại khoản 3 Điều 254 BLDS 2015 thì: “Trường hợp

bắt động sản đươc chia thành rửủều phần cho các chủ sỡ hữaL chủ sử dung khác nửa thì khi chia phải đành lỗi đi cần thiết cho người phía trong theo qm) đinh tại Rhoản 2 Điều này mà không có đền bù” Việc xác lập quyên đôi với bât động sản liên kê đặc biệt là quyên về lôi đi khi phân chia bât động sản

là căn cứ phô biên nhật trong thực tê hiên nay do giả trị của các bât động sản ngay cảng tăng lên

Tint tir quyên đối với bắt đồng san liền Rê được xác lập theo di chiic

Di chúc lả văn bản thể hiện ý chí đơn phương của người lập di chúc Khi một người có quyên đối với bât đồng sản liên kê thì hoàn toản có thể chuyển lại quyên đó cho người thừa kê của mình đề thuận tiện cho ho trong

việc sử dụng đât sau nảy, cũng là đề tránh những tranh chấp cỏ thể xảy ra sau khi chủ sở hữu bất động sản liên kê chết Sự định đoạt thể hiện ý chí đơn

phương của người lap di chúc là căn cứ đề zác lập quyên đôi với bât đông sản

liên kê cho một chủ thể khác Đây la một căn cử mới được quy định trong

BLDS năm 2015 mả các BLDS trước đây không có quy định

2.12 Căn cứ châm đứt quyền đôi với bắt động sản liền ké

Thứ nhất, quyên đỗi với bắt động sản liền kê chấm đt khi bắt đông sản hưởng quyên và bắt động sản chí hưởng quyền fhộc sở hữm ca một người

Căn cứ vảo các điêu kiện đề xác lập quyên đổi với bât động sản liên kê

thì giữa các bất đông sản phải tôn tại ranh giới đề phân chia các bât động sản

do Ranh giới đó chỉ cỏ ỷ nghĩa về mặt pháp lý khi hai bất động sản đỏ thuộc

quyên sở hữu của các chủ sở hữu khác nhau và cũng không thuôc tải sản chung Trong trường hợp bât đông sản tuộc sở hữu chung của hai hay nhiêu chủ thê độc lập thi các chủ sở hữu đỏ có quyên ngang nhau đôi với khối tải sản chung Bât đông sản thuộc sở hữu chung thì khi chưa phân chia nó vấn là một chỉnh thê thông nhật về mặt pháp lý và các chủ sở hữu có quyền trên toản

bộ bât động sản chung Vì vậy, khi bất đông sản liên kê và bât đông sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyên đôi với bất đông sản liên kê nhập làm môt (thuộc về một chủ sở hữu duy nhất) thi không còn tôn tại ranh giới giữa các bât đông sản về mặt pháp lý nữa

Thư hai quyén đổi với bắt dong san liền k chẳm ditt khi việc su đụng

khai thác bắt động sản không còn làm phat sinh niu câu hưởng quyên

Việc không còn nhu câu hưởng quyên được thể hiện dưới dạng các

hành vị cu thể sau:

- Từ bỏ quyên đổi với bât đông sản liên kê thông qua lời nói hay văn bản: Việc thể hiện ý chí phải bảo đảm những yêu câu về điều kiện có hiệu lực

của giao dịch dân sự Những hảnh vị của chủ sở hữu bât động sản hưỡng quyên

nhằm loại bỏ công dụng của hệ thông phục vụ như: Xây tường ngăn lôi di; lap đường thoát nước, gỡ bö đường dây tải điện Hành vi loại bö hệ thông phục

vụ có thể được cơi la tư châm đứt quyên đổi với bât động sản liên kê

- Không tiệp tục sử dụng bắt động sản liên kê là trường hợp khi chủ sở

hữu không tiếp tục sử dụng bât đông sản liên kê do chủ sở hữu đã tạo được quyên đó trên một bất đông sản liên kê khác vả không còn sử dụng đên hệ thông đã thiết lập trước đó Trong trường hợp bât đông sản do địa thê tư nhiên

bị vây bọc mả sự vây bọc đó không còn tôn tại do quy hoạch hay nguyên nhân khách quan khác cũng được coi là một căn cử cho phép chủ sở hữu bắt

động sản liên kê yêu câu châm đứt quyên đối với bât động sản liên kê

Thur ba quyễn đối với bắt động san liền kê chẳm dứt theo thỏa thuận của các bên

Theo nguyên tắc chung của pháp luật dân sự, các chủ thể có quyên thöa thuận trong việc tạo lập, thay đổi hay châm dứt quyên và nghĩa vu dân sự nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hôi Nếu quyên đôi voi bat động sản liên kê đã được thiệt lập theo thỏa thuân hay theo quy định của pháp luật thì các bên trong quan hệ đêu có thể thỏa thuận châm dứt quan hệ đông thời giải quyết các hâu quả pháp lý của việc châm dứt đó Quy định nảy sẽ tao nhiêu thuận lợi hơn cho việc sử dụng đât của chủ sở hữu bât đông sản chịu

hưởng quyên, để họ có điêu kiện khai thác vả sử dụng tốt hơn, triệt để hơn toản bộ điện tỉch đât của mình nêu có sự thông nhật với chủ thể hưởng quyên

Thứ tr quyên đỗi với bắt động sản liền kề chấm đút trong trường hop khác theo qguy dinh cna phap iuật

Ngoài các căn cử trên, quyên đối với tài sản có thé cham dứt thông qua

một bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Toả án, cơ quan nhà nước có thẩm quyên khác Bên cạnh đó, do các quan hệ xã hội không ngừng thay đổi

ma tỉnh dư bảo của pháp luật không cao dẫn tới có những trường hợp châm đứt quyên đôi với bắt đông sản liên kê xảy ra trong thực tê mả các quy định của pháp luật hiện hành chưa ghi nhân được hết nên cân phải có những quy định mang tính chât dự liệu như trên

2.2 Các quyên đối với bất động sản liền kê

2.2.1 Quyên về lỗi đi qua

Moi bất động sản đêu phải thông thương với đường công công nhằm dam bảo cho các giao dịch phục vụ đời sông vật chât vả tinh thân của chủ sở hữu bât đồng sản được thực hiện Nêu trong điều kiên bất động sản không được tiếp xúc trực tiếp với đường công công thì chủ sở hữu bất đông sản có

quyên mở một lỗi đi trên bât đông sản của người khác để thực hiện quyên về lôi di qua của minh

Việc mở lôi đi qua phải tuân thủ các điêu kiện sau: Bât đông sản phải bị

vây bọc, nghĩa là không có lôi đi ra đường công công hoặc có nhưng không

sử dụng được Chủ sở hữu bât động sản bị vây boc có quyên yêu câu chủ sở hữu bất đông sản liên kê mỡ cho mình một lối đi ra đường công công nhưng phải đảm bảo nguyên tắc hợp lý vả thuận tiện, it gây phiên hà cho các bên Vì pháp luật chưa cỏ quy định cụ thể cho vân đê này nên trong thực tế việc mỡ lồi đi như thê nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhật rât khó xác định Việc phải dảnh một lối di cho bât đông sản bị vây bọc it nhiêu ảnh hưởng đến việc

khai thác, sử dung bất động sản liên kê nên chủ sở hữu bât động sản chịu

hưởng quyên có thể yêu câu chủ sở hữu bắt đông sản hưởng quyên đên bù cho minh theo thỏa thuận giữa các bên trừ trường hợp bắt động sản được chia thảnh nhiêu phân cho các chủ sở hữu, sử dụng khác nhau thì khi chia phải đánh lôi đi cân thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điêu 254 BLDS nam 2015 ma khong co dén bù

BLDS năm 2015 đã có sư thay đổi tên của loại quyên nảy so BLDS năm 2005 Nếu như tại Điều 275 BLDS 2005 quyên này có tên là Quyển về lồi đi qua bất động sản liên kê thì ở BLDS năm 2015 nhà làm luật đã lược bö

đi cum từ “bât đông sản liên kể” chỉ còn là Quyên về lôi di qua Tương tự, ở

khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015 cũng thay cum từ “liên kê” bằng cụm từ

“vây bọc” Sư thay đổi này giúp cho phạm vi quyên yêu câu của chủ sở hữu

bât động sản bị vây bọc được mở rộng hơn không chỉ đối với bât động sản

liên kê mả còn cả với những bât động sản xung quanh

Điêu 247 BLDS 2015 quy định quyên về lôi đi có hiệu lực đôi với moi

cả nhân, pháp nhân, và được chuyển giao khi bât động sản được chuyển giao,

trừ trường hợp luật liên quan cö quy định khác Theo đó, mọi ca nhân, pháp nhân đêu phải tôn trong quyên về lôi di của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc Đông thời, khi chủ sở hữu bât đông sản bị vây bọc co quyên về lôi đi chuyển giao bất động sản của mình cho chủ thể khác thì cũng phải chuyển giao cả quyên về lôi đi cho chủ thể đó Ví dụ: A là chủ sở hữu bât đông sản bị

vây bọc, có quyên về lôi đi qua bât động sản của B_ Sau đó, A chuyển nhương

bât động sản của mình cho C, đông thời sẽ phải chuyển giao luôn quyên về lỗi

đi cho C Và B có nghĩa vu phải tôn trong quyên về lôi đi của C

2.2.2 Quyên mắc đường đây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động

sản liền kể

Hệ thông tải điển, thông tin liên lạc là những bô phận câu thành không thể thiểu của cơ sở hạ tâng ở bất kì quốc gia nảo Cùng với sự phát triển kinh

tê, chat lương cuộc sông ngày cảng được nâng cao thì nhu câu sử dụng điện

và thông tin liên lac cũng theo đó mã tăng lên Đề có thể sử dụng điện hay các thiết bị liên lạc thì cân phải có hệ thông đường dây tải điện và hệ thông đường

đây thông tin liên lạc được mắc nói vào hệ thông đường dây chung kéo vảo

mỗi hô gia đính Do việc tiệp giáp giữa các bắt đồng sản nên việc mắc đường đây tải điện va thông tin liên lac phải qua các bắt động sản của các chủ sở hữu khác Điêu 255 BLDS năm 2015 quy định: “C?mi sở hữu bất động sản có quyền mắc đường đây tải điện, thông tín liên lạc qua bắt động sản của các

cìm sơ hitu khac mot cach hop iv, nhung phai bao dam an toàn và thun tiên

cho cdc chit sé hit dé; nén gay thiét hại thì phải bôi thường” Quy định này

xuât phát từ thực tiến những đường dây nảy không đặt trên bất động sản má mắc trên phân không gian qua bất động sản Vi chủ yêu sử dụng phân không gian, ít ảnh hưởng tới việc khai thác, sử dụng bắt động sản liên kê nên vân đề

đên bù không được đất ra trong trường hợp này

Tuy nhiên, do đường dây tải điên vả thông tin liên lạc là nguồn nguy

hiểm cao đô, trong quả trình hoạt đông luôn chứa đưng khả năng gây nguy

hiểm cho con người vả đông thực vật zung quanh nên người có quyên mắc đường dây tải điện thông tin liên lạc qua bât đông sản của người khác ngoài việc phải tuân thủ các nguyên tắc hợp lý, đảm bảo an toản, thuận tiện cho chủ

sỡ hữu bat đông sản liên kê thì néu gây thiệt hai phải bồi thường trên cơ sỡ lỗi

va mức độ thiết hại do mình gây ra

2.2.3 Quyên về cấp thoáf nước

Đây là quyên địa dịch được zác lâp theo địa thê tự nhiên, bât động sản

hưởng quyên không nhật thiết phải là bât động sản bị vây bọc Khi sử dụng quyên nảy, chủ sở hữu phải thỏa thuân với chủ sở hữu bât động sản liên kê danh cho minh một lôi câp, thoát nước thích hợp đảm bảo không ảnh hưởng đến quyên lợi của chủ sở hữu bât đông sản có đường cấp, thoát nước đi qua

Quyên về cập thoát nước được quy định tại Điêu 252 BLDS năm 2015 như sau “Trường hợp đo vị trí tự nhiên của bắt động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bắt động sản khác thì chủ sở hữãi bất động sản có nước chảy qua phải dành một lỗi cấp, thoát nước thích hợp, không được cẩn trở hoặc ngăn chặn dòng nước chấp Người sử dùng lỗi cắp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hai cho cïm sở hữm bắt đông sản có nước cháy

qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hai thì phải bôi thường

Trường hợp nước tự rhiên chay từ vị trí cao XHÔNE vị trí thắp ma gay thiệt hại

cho chủ sở hiữm bắt động sản có nước chấp qua tì người sử dụng lỗi cấp, thoát nước không phải bôi thường thiệt hai ” Quyền được dẫn nước chảy qua

bât đông sản liên kê cũng được ghi nhận tại Điêu 33 Luật Tải nguyên nước: “Tổ chức, cá nhân khai thác sử đìng tài nguyên nước và xả nước thải vào nguôn nước đươc quyên dẫn nước qua đất hoặc bắt động sản liền kề

thuộc quyền quan ip, sit dung của các tô chức, cả nhân khác theo œ' định

của Luật này và Bộ iuật Dân sự” Theo các quy định trên thì các bât động sản

đo vị trí tự nhiên mả việc cập, thoát nước không thể thực hiện trên phân đât

của ininh cỏ quyên yêu câu chủ sở hữu bất đông sản liên kê đành một 1di cap nước, thoát nước thải, thoát nước tư nhiên thích hợp Nước ở đây được hiểu là nước từ moi nguôn gôc như nước mưa, nước thải, nước tưới

2.2.4 Quyên về tưới nước, tiêu nước frong canÌt tác

Sản xuât nông nghiệp đã có tử lâu đời và đóng vai trò quan trong trong nên kinh tê của nước ta Bởi vậy, trong các loại quyên đối với bât đông sản liên kê thì quyên về tưới nước, tiêu nước trong canh tác được quy định rât som Day la mét dang dich quyên được quy định trong luật La Mã cô đại khi

mả nông nghiệp chiếm vị trí chủ yêu, quan trong nhật trong nên sản xuât

BLDS Nga quy định: “Trong trường hợp nước tưới có thê lấn được từ đòng

chảy tự rên tiếp cân duoc bat déng san thi chii sé hit bat déng san duoc sit dung dong nude tudi theo nhu cau ciia minh Trong truéng hop can tao dong cháy đề dẫn đắt nước tưới mà không thê lẫy được nước tưới từ dòng chảy tự nhiên thì bất đông sản cần nước tưới có thê được huởng đa dịch tưới nước do luật hoặc theo thỏa timận" Điêu 253 BLDS năm 2015 quy định

“Người cỏ quyền sử dung đất canh tác khi co nim cau về tưới nước, tiêu nước,

co quyên yên câm những người sử đàng đất xưng quanh đề cho mình một lỗi

dẫn nước thích hợp, thuận tiện cho việc tưới, tiêu: người được yêu cẩm có

ngiữa vụ đáp ứng yêu cẩm đỏ; nêu người sử đung lỗi dẫn nước gập thiệt hại

có người sử đìng đất xung quanh thì phải bôi thường” Vì Việt Nam là nước phát triển mạnh về nồng nghiệp nên người dân cỏ nhu câu cao về tưới tiêu nước Tuy nhiên không phải bât động sản nào cũng có thể tiếp cận nguồn

nước tưới tiêu một cách trực tiệp nên tình trạng phải dẫn nước tưới tiêu qua bât đông sản của người khác khả phố biên Khi việc mở lôi dẫn nước là quyên của người sử dụng đât canh tác thì người được yêu câu có ngiĩa vụ đáp ứng

yêu câu đó Trên cơ sở của sự thöa thuân và thông nhật giữa người canh tác

vả người có bât đông sản cho nước chảy qua về vị trí lối dẫn nước, chiêu đài,

chiêu rông của lối dẫn nước được zác định Lối dẫn nước nảy phải thích hợp

vả thuận tiện cho việc tưới tiêu Phạm vị bất đông sản chịu hưởng quyên đôi với trường hợp mở lôi dẫn nước tưới tiêu không chỉ là các bất đông sản liên

kê mmả còn là các bât đông sản zung quanh bât đông sản hưởng quyên

Trong quá trình dẫn nước tưới, tiêu qua bât đồng sản của người khác

mả gây thiệt hại cho những bất đông sản xung quanh thì phải bôi thường

Pháp luật bảo vệ cho quyên lợi của người canh tác trong việc dẫn nước tưới tiêu đông thời cũng bảo vệ cho quyên lợi của người có bất đông sản chịu

phiên lụy

2.3 Nguyên tắc thực hiện và thay đổi quyền đối với bất động sản liên kề

2.3.1 Nguyén tic thirc hién quyén doi voi bất động sản liền kề

Việc quy định nguyên tắc thực hiện quyên đối với bat đông sản liên kê

là một điểm mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 Những nguyên tắc này

rât cân thiết để mọi chủ thể có thể tuân theo một cách thông nhật trong quá trình thực hiện quyên đôi với bât đông sản liên kê Cụ thể, nguyên tắc này được quy định tại Điêu 248 BLDS 2015: Việc thực hiện quyên đôi với bất động sản liên kê theo thỏa thuận của các bên Trường hợp các bên không cỏ

thöa thuận thi thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

- Bảo đảm nhu câu hợp lý của việc khai thác bât đông sản hưởng quyên phù hợp với mục đích sử dụng của cả bât động sản hưởng quyên và bât đông

sản chịu hưởng quyên Theo đó, chủ thể hưởng quyên phải đảm bảo mục đích

khai thác bắt động sản chịu hưởng quyên phải xuât phát từ nhu câu khai thác bât động sản hưởng quyên vả phải cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu bât đông sản chiu hưởng quyên và chủ sở hữu bắt đông sản hưởng quyên

- Không được lạm dụng quyên đôi với bât đồng sản chịu hưởng quyên Đây là nguyên tắc bất di bat dịch trong mọi quan hệ pháp luât dân sự Việc lạm dụng quyên gây ảnh hưởng, thiệt hại đên quyên và lợi ích của người khác

bị xem là hành vị vì phạm pháp luật, chủ thể vi pham phải chịu trách nhiệm

về hành vị lạm dung quyên của tmrủnh Vì vậy, chủ sở hữu bât đông sản hưởng

quyên chỉ được sử dụng quyên của minh trong đúng phạm vi đã thỏa thuân với chủ sở hữu bât đông sản liên kê hoặc pháp luật quy định

- Không được thực hiện hanh vì ngắn cản hoặc lam cho việc thực hiện

quyên đổi với bât đông sản hưởng quyền trở nên khó khăn Theo đó, moi chủ

thé déu có quyển bằng hảnh vị, ý chí của trình thực hiện quyên má pháp luật cho phép, không ai cỏ quyên ngăn cản, căn trở việc thực hiện, cũng như ép

thực hiện những việc trải với ÿ muốn của chủ thể đó Đây lả nguyên tắc cơ bản của các quan hệ pháp luật dân sư Vì vậy, chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyên cỏ trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bắt đông sản hưởng quyên được thực hiện quyên của mình

Việc quy định các nguyên tắc trên sẽ lảm căn cứ pháp lý cho việc thực

hiện quyển đối với bắt đông sản liên kê giữa các chủ thé Vì việc khai thác, sử

dụng bât động sản liên kê của chủ sở hữu bât động sản hưởng quyên phải đặt trong môi tương quan với quyên vả lợi ích của chủ sỡ hữu bât đông sản chịu hưỡng quyên Các bên cân tôn trong, tạo điêu kiện thuận lợi nhât để thực hiện quyên và nghĩa vụ đôi với nhau trong việc khai thác công dụng của bât động sản, hạn chê tôi đa các hảnh vi ngăn cản, gây trở ngai cho việc thực hiện

quyên của chủ sở hữu bât đông sản hưỡng quyên

2.3.2 Thay đôi việc thực liện qrnyên đôi với bất động sản liền kề Điêu 249 BLDS 2015 quy định "Trường hợp có sự thay đôi về sử dung khai thác bắt động sản chị hưởng quyền dẫn đến thay đôi việc thực

hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyén thi ciui sé hit bat déng san chim hưởng quyền phải thông báo cho chủ sở hữu bắt động sản hưởng quyên trong một thời hạn hợp lý Cim sở hữm bất động sản chị hưởng quyên phải tạo điều kiên thuận lơi cho chủ sở hit bat động sản hưởng quyén phit hop với thay đổi này” Theo đó, khi xảy ra sự kiện làm thay đổi việc khai thác, sử dụng bắt đông sản chịu hưởng quyên dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyên

của bât đông sản hưởng quyên thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyên phải bảo trước cho chủ sở hữu bât động sản hưỡng quyên biết trong một thời gian hợp lý vì việc thay đổi nảy sẽ ảnh hưởng trực tiếp đên quyên vả lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bât động sản hưởng quyên Bên cạnh đó, luật cân quy định rõ hơn về thời hạn thông báo cũng như trách nhiệm mà chủ sở hữu bắt động sản chu hưởng quyên phải chíu nêu như vì không thông bảo mả gây

ra thiệt hại

2.4 Ap dung an lệ trong giải quyết các tranh chấp về quyền đối với bất động sản liên kê

Khoản 3 Điêu 45 Bộ Luật tô tụng dân sự 2015 quy định “án iê được

Tòa đm nghiên cứu áp dung trong gia quyết Vịt Việc dân sự Khi đã duoc Hoi

đồng thâm phán Tòa đn nhân dân tỗi cao lựa chọn và được Chánh đmn Tòa đn

nhân dân tỗi cao công bố ” Việc áp dụng an lệ được thực hiện khi vụ việc dan

sự có các tình tiết má pháp luật không quy định thì Tòa án có thể áp dung án

lệ để xử

Hiện nay, Quyên đổi bất đông sản liên kê vẫn chưa có bản án nào chính

thức được đưa vào danh mục các án lệ Tuy nhiên, Tòa án nhân dân tôi cao dang xem xét dua vao dự thảo án lệ Quyêt đính giám độc thấm sé

173/2010/DS-GĐT ngày 05/07/2018 của Tòa án nhân dân cập cao tai Thanh

phô Hô Chí Minh về vu án dân sự “Tranh châp ranh giới giữa các bât đông sản liên kể” tại tỉnh Cà Mau

KET LUAN CHUONG 2

Mặc dù các quy định về quyên đổi với bât động sản liên kê như quy định về căn cử xác lâp và châm dứt quyên đôi với bât động sản liên kê, quy định pháp luật về các loại quyên đổi với bât động sản liên kê phố biên, quy

định vê đăng ký quyên đôi với bất đông sản liên kê đã tao thảnh khung pháp lý điêu chỉnh cơ bản các quan hệ phát sinh liên quan đến quyên đối với bât động sản liên kê Tuy nhiên, vẫn còn tổn tại những hạn chê nhật định như chưa đảm bảo sự thông nhật, đồng bô giữa các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, chưa có ản lệ vê quyên đồi với bât động sản liên kê vả một sô quy định chưa thật sự phủ hợp để áp dụng trong thực tê

CHƯƠNG 3 THỰC TIỀN ÁP DỤNG VÀ PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN CÁC

QUY BINH CUA PHAP LUAT VE QUYEN DOI VOI BAT BONG SAN

LIEN KE O VIET NAM HIEN NAY 3.1 Thực tiễn áp dụng pháp luật đề giải quyết các tranh chấp về quyên đối với bất động sản liền kê ở Việt Nam hiện nay

3.1.1 Thực tiên áp dụng pháp luật đề giải quyết các tranh chấp về lỗi

đi qua

Các tranh châp về lôi đi qua chiêm sô lượng lớn nhất trong các tranh châp về quyền đổi với bất đông sản liên kê Mặc dù vậy các quy định của pháp luật đề giải quyết loại tranh châp nay van còn những điểm bât cập chưa được tháo gỡ có thể gây khó khăn khi áp dụng vảo thực tê Chính vì vậy, cân có những quy định rõ rảng hơn, khắc phục được những hạn chế

còn tôn tại trong các quy định hiện hành của luật Có thể xem xét các bản

án sau đây đề thây rõ hơn thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh châp về lồi đi qua

- Vụ án thử nhât: Tranh châp về lôi đi qua bat đông sản liên kê

Nồi dung vì án: tranh châp lôi đi giữa hai đương sự lả ông Nguyễn Văn

Ð vả ông Nguyễn Thành T ở huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên Ông Nguyễn

Van BD và ông Nguyễn Thành T lả hai anh em ruột Nguôn gốc thửa đât số

511, 512 tờ bản đồ số 5 tai thôn AB QT, LN, VG là của me ông Ð để lại Khi

còn sông mẹ ông Ð đã cho ông Ð thửa 512 đât ao và ông T thửa 511 đất ở

Sau khi mẹ chết, ông Ð đã làm thủ tục tách đât, hai ông đêu được cập Giây

chứng nhận quyên sử dụng đât Ông T đứng tên chủ sử dụng đât thửa 511 vả ông Ð đứng tên thửa 512 Thửa 512 đất ao tờ bản đô số 5, diện tích 340m co

tứ cân như sau: Phía Bắc giáp hô ông Chảng Phia Nam giáp ao của UBND