MỤC LụC DANH MôC Tõ VIÕT T¾T DANH MôC S¥ §å B¶NG BIÓU LỜI MỞ ĐẦU 1 CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 3 1 1 Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 3 1 1 1 Vai trò của đất đai và[.]
MC LC DANH MụC Từ VIếT TắT DANH MụC SƠ §å B¶NG BIĨU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Vai trò đất đai cần thiết phải đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Vai trò đất đai 1.1.1.2 Sự cần thiết phải đấu giá QSD đất 1.1.1.3 Ý nghĩa đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2 Mục đích, yêu cầu nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Mục đích 1.1.2.2 Yêu cầu nguyên tắc 1.1.3 Các loại hình đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp 1.1.3.2 Đấu giá theo hình thức trả giá cơng khai lời 1.1.4 Quỹ đất tổ chức đấu giá , giá đất đấu giá phương pháp định giá 1.1.4.1 Quỹ đất tổ chức đấu giá 1.1.4.2 Giá đất đấu giá 10 1.1.4.3 Các phương pháp xác định giá đất 11 1.2 Những quy định Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất 13 1.2.1 Căn pháp lý 13 1.2.2 Những quy định chung 13 1.2.2.1 Đối tượng tham gia đấu giá đối tượng trúng đấu giá 13 1.2.2.2 Các trường hợp Nhà nước giao đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá 14 1.2.2.3 Thẩm quyền định giao đất cho thuê đất theo hình thức đấu giá 15 1.2.2.4 Điều kiện đất tổ chức đấu giá 15 1.2.2.5 Điều kiện đăng ký tham gia đấu giá số lượng người tham gia đấu giá 15 1.2.2.6 Các khoản phải nộp đăng ký tham gia đấu giá 16 1.2.2.7 Giá khởi điểm bước giá 17 1.2.2.8 Tiêu chuẩn đánh giá trúng giá 18 1.2.2.9 Thanh toán, hạch toán quản lý tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất 19 1.2.2.10 Quyền lợi trách nhiệm bên tổ chức đấu giá người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Trình tự thủ tục lập dự án tổ chức đấu giá 23 1.2.3.1 Thành lập Hội đồng đấu giá 25 1.2.3.2 Thông báo tổ chức đấu giá 25 1.2.3.3 Đăng ký tham gia đấu giá 26 1.2.3.4 Xác định giá khởi điểm bước giá để đấu giá 26 1.2.3.5 Tổ chức đấu giá 26 1.2.3.6 Xem xét phê duyệt kết đấu giá 28 1.2.3.7 Giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá 29 1.2.4 Những vấn đề phát sinh đấu giá quyền sử dụng đất 29 1.2.5 Đánh giá chung 30 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI 33 2.1 Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội 33 2.1.1 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội trước 2005 33 2.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội từ 2005 đến 35 2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội thực tiễn áp dụng 38 2.2.1 Các bước tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất 43 2.2.1.1 Lập kế hoạch sử dụng đất 43 2.2.1.2 Lập dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật 43 2.2.1.3 Lập dự án đầu tư giao đất để thực dự án đấu giá 43 2.2.2 Quy trình tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 44 2.2.2.1 Xác định giá khởi điểm bước giá 44 2.2.2.2 Lựa chọn hình thức đấu giá 47 2.2.2.3 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 48 2.2.3 Công tác quản lý sau đấu giá 49 2.2.3.1 Phê duyệt kết đấu giá, định giao đất 49 2.2.3.2 Nộp tiền sử dụng đất 50 2.2.3.3 Xử lý vi phạm trình đấu giá quyền sử dụng đất 51 2.3 Đánh giá hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội 52 2.3.1 Những kết đạt 52 2.3.1.1 Hiệu kinh tế 52 2.3.1.2 Hiệu xã hội 58 2.3.1.3 Hiệu quản lý sử dụng đất đai 58 2.3.2 Một số hạn chế công tác đấu giá quyền sử dụng đất 59 2.3.2.1 Công tác tổ chức 59 2.3.2.2 Công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị 60 2.3.2.3 Đối với cá nhân tổ chức tham gia đấu giá 61 2.3.2.4 Giai đoạn hậu đấu giá 61 2.3.3 Nguyên nhân 62 2.3.4 Bài học kinh nghiệm 63 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở HÀ NỘI 65 3.1 Phương hướng quan điểm phát triển hoạt động đấu giá 65 3.1.1 Mục đích yêu cầu 65 3.1.2 Kế hoạch thực 66 3.2 Quan điểm đạo tổ chức thực 79 3.3 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 81 3.3.1 Nghiên cứu hoàn thiện quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội 81 3.3.2 Cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu làm việc quan quản lý 83 3.3.3 Hồn thiện cơng tác giải phóng mặt 83 3.3.4 Tăng cường kiểm tra giám sát Sở ngành, quận, huyện 85 3.3.5 Một số giải pháp khác 86 KẾT LUẬN 87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 DANH MơC Tõ VIÕT T¾T BĐS : Bất động sản DN : Doanh nghiệp DNNN : Doanh nghiệp nhà nước GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt HĐĐG : Hội đồng đấu giá TĐC : Tái định cư UB : Ủy ban UBND : Ủy ban nhân dân QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất DANH MụC SƠ Đồ, BảNG BIểU S 1: Trỡnh tự lập dự án tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất 24 Bảng 1: Giá sàn khu đất D1, D5 (quận Tây Hồ) khu đất thuộc xã Phù Linh TT Sóc Sơn (huyện Sóc Sơn) 46 Bảng 2: Tổng hợp kết đấu giá đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư năm 2007 53 Bảng 3: Tổng hợp kết đấu giá đất năm 2008 54 Bảng 4: Bảng tổng hợp kết đấu giá đất năm 2009 54 Bảng Kết đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội qua năm 55 Bảng 6: Kết trúng đấu giá so với giá sàn quận, huyện 55 Bảng 7: Chênh lệch giá đấu giá phiên đấu giá 56 Bảng 8: Hiệu kinh tế công tác đấu giá QSDĐ qua số dự án 57 Bảng 9: Kế hoạch thực công tác đấu giá QSD đất năm 2010 địa bàn TP Hà Nội 67 Bảng 10: Kế hoạch thực công tác đấu giá QSD đất năm 2010 địa bàn TP Hà Nội 77 i LỜI MỞ ĐẦU Đất đai tài nguyên vô quý giá loại tài sản đặc biệt Đối với Quốc gia trình đổi mới, chế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ, theo đóng góp nội lực từ đất yếu tố quan trọng Nhằm phát huy nội lực từ đất góp phần vào nghiệp cơng nghiệp hóa đất nước Việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo chủ trương đường lối phù hợp với điều kiện phát triển đất nước vấn đề quan trọng Bên cạnh phát triển xã hội đòi hỏi nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao Con người ngày cần nhiều quỹ đất nhằm phục vụ mục đích Do việc sử dụng đất đai cách hiệu quả, tiết kiệm, bền vững vấn đề cấp thiết Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất áp dụng nước ta năm gần Hình thức thực tế đạt số thành so với hình thức giao đất cho thuê đất khác Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, Nhà nước lựa chọn đối tượng sử dụng đất có hiệu quả, huy động tối đa nguồn thu từ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, thực dự án phục vụ lợi ích cơng cộng, góp phần phát triển kinh tế - xã hội Bên cạnh q trình thực bộc lộ số khó khăn tồn hạn chế nhiều khâu quy trình đấu giá, giải phóng mặt bằng, việc định giá cho khu đất dùng để tốn chưa có sở, việc giao đất toán tiến hành chưa chặt chẽ Để khắc phục tồn địi hỏi phải có hiểu biết đắn, đầy đủ sâu sắc tất khâu quy trình đấu giá quyền sử dụng đất Những năm gần Nhà nước thay đổi chế việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Hà Nội thành phố thực quy hoạch đất đai tiến hành giao đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất ban hành quy định công tác đấu giá quyền sử dụng đất Do việc nghiên cứu đề tài “Đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội” ii Thông qua nghiên cứu tìm tính đắn , cấp thiết hiệu công tác đấu giá đất, tạo sở pháp lý cho việc quản lý tổ chức đấu địa bàn khu vực khác Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo PGS.TS Hồng Văn Cường tận tình hướng dẫn em hoàn thành đề tài Mục tiêu nghiên cứu: - Hệ thống hóa sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất - Phân tích thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội nhằm làm rõ mặt tích cực, khó khăn hạn chế đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn - Đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn Thành phố Hà Nội Thời gian nghiên cứu từ năm 2004 - đến hết quý I năm 2010 Phương pháp nghiên cứu: Điều tra, thu thập văn liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất, số liệu công tác đấu giá đất dự án thực địa bàn TP Hà Nội thông qua đơn vị thuộc Bộ tài nguyên Môi trường, Sở Tài nguyên, Môi trường Nhà đất Hà Nội, Các ban lý dư án quận, huyện UBND xã, phường, trang web, sách báo, tài liệu liên quan Đề tài kết hợp chặt chẽ phương pháp vật biện chứng vật lịch sử … Kết cấu đề tài: Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài bao gồm chương: + Chương I: Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất + Chương II: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn TP Hà Nộ + Chương III: Giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất điạ bàn TP Hà Nội iii CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1 Cơ sở khoa học đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1 Vai trò đất đai cần thiết phải đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.1 Vai trò đất đai: Luật đất năm 1993 xác định rõ vai trò đất đai: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, địa bàn phân bổ khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng; trải qua nhiều hệ, nhân dân ta tốn bao công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất ngày [39, tr.104] Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có tư liệu thay Hoạt động sản xuất nông nghiệp, đặc biệt ngành trồng trọt, trình tác động người vào ruộng đất cày bừa, bón phân… 1.1.1.2 Sự cần thiết phải đấu giá QSD đất Xuất phát từ vai trò đất đai việc sử dụng đất đai cách hợp lý có hiệu cần thiết Để làm điều đóng góp cơng tác đấu giá QSD đất quan trọng Đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơng trình sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội địa bàn Thành phố 1.1.1.3 Ý nghĩa đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1.3.1 Phát huy nguồn nội lực từ đất góp phần tăng ngân sách nhà nước Nhà nước thu số tiền cao đấu giá cho thuê đất Khắc phục tình trạng thất thu ngân sách 1.1.1.3.2 Nâng cao hiệu sử dụng đất - Lựa chọn nhà đầu tư có đủ lực tài chính, kỹ thuật để đảm bảo thực dự án tiến độ, nhà đầu tư có khả sử dụng đất hiệu iv 1.1.1.3.3 Là để Nhà nước thực định giá đất - Tạo nên giá bất động sản phù hợp - Tiếp cận với thị trường cách xác thực 1.1.1.3.4 Bình ổn trị phát triển kinh tế xã hội Đấu giá quyền sử dụng đất bình ổn thị trường nhà đất, ổn định tình hình trị thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội 1.1.1.3.5 Thúc đẩy trình cải cách hành Đấu giá quyền sử dụng đất rút ngắn thủ tục rườm rà, tiết kiệm kinh phí từ nhà nước chủ thể tham gia, rút ngắn khoảng thời gian trống sử dụng đất, đẩy nhanh quy hoạch hạ tầng phát triển xã hội 1.1.2 Mục đích, yêu cầu nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.2.1 Mục đích - Cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất khai thác hợp lý quỹ đất Huy động nhiều nguồn vốn tham gia đầu tư xây dựng , tăng nguồn thu ngân sách, cải tạo sở hạ tầng đồng hoàn thiện - Đấu giá quyền sử dụng đất lựa chọn chủ đầu tư có lực 1.1.2.2 Yêu cầu nguyên tắc - Đấu giá QSD đất thực theo nguyên tắc công khai, dân chủ, liên tục, trung thực, bình đẳng - Đất đấu giá phải đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải cấp có thẩm quyền phê duyệt - Đấu giá quyền sử dụng đất tuân theo quy chế, quy định nhà nước có văn pháp quy kèm theo 1.1.3 Các loại hình đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1 Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp Đấu giá theo hình thức bỏ phiếu kín trực tiếp gồm : a Đấu giá vòng trực tiếp