Quản lý của chính quyền huyện kiến thụy thành phố hài phòng đối với đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt trên địa bàn huyện

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn “ Quản lý quyền huyện Kiến Thụy, thành phố Hải Phòng đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn Huyện ” cơng trình nghiên cứu riêng xin chịu trách nhiệm lời cam đoan Các số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Mọi thông tin luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014 Tác giả luận văn Đào Hồng Nhung LỜI CẢM ƠN Trong trình thực Đề tài này, nhận quan tâm giúp đỡ lớn nhiều cá nhân tập thể Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến TS Trần Tiến Dũng (Viện trưởng Viện Kinh tế xây dựng đô thị - Học viện Cán quản lý xây dựng đô thị - Bộ Xây dựng) - người tận tình bảo, giúp đỡ tơi thực hồn thành đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn thầy cô giáo khoa Khoa học quản lý cán Viện Đào tạo Sau đại học – Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ suốt trình học tập nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn đồng chí Lãnh đạo huyện, phòng, ban, đơn vị đặc biệt cán phịng Tài ngun Mơi trường, trung tâm Phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy tạo điều kiện giúp đỡ tơi q trình điều tra, thu thập số liệu để hoàn thành đề tài nghiên cứu Xin cảm ơn gia đình, bạn bè đồng nghiệp giúp đỡ, động viên tơi suốt q trình học tập thực luận văn tốt nghiệp Hà Nội, ngày 15 tháng 10 năm 2014 Tác giả luận văn Đào Hồng Nhung MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ CỦA CHÍNH QUYỀN HUYỆN ĐỐI VỚI ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT XEN KẸT 1.1 Đất xen kẹt đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 1.1.1 Đất xen kẹt 1.1.2 Đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 10 1.2 Quản lý quyền huyện đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 12 1.2.1 Khái niệm 12 1.2.2 Mục tiêu quản lý quyền huyện đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 12 1.2.3 Nội dung quản lý quyền huyện đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 13 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý quyền huyện đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 24 1.3 Kinh nghiệm quản lý số địa phƣơng đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt học rút cho quyền huyện Kiến Thụy 27 1.3.1 Kinh nghiệm quản lý quyền huyện Vĩnh Bảo - thành phố Hải Phòng 27 1.3.2 Kinh nghiệm quản lý quyền huyện An Lão - thành phố Hải Phòng 30 1.3.3 Bài học cho quyền huyện Kiến Thụy 32 CHƢƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ CỦA CHÍNH QUYỀN HUYỆN KIẾN THỤY ĐỐI VỚI ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 29 2.1 Khái quát huyện Kiến Thụy 34 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 34 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 36 2.1.3 Hiện trạng sử dụng đất huyện Kiến Thụy năm 2013 38 2.2 Thực trạng đất xen kẹt kết đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện Kiến Thụy giai đoạn 2011 đến tháng năm 2014 39 2.2.1 Thực trạng đất xen kẹt địa bàn huyện Kiến Thụy 40 2.2.2 Kết đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện Kiến Thụy giai đoạn 2011 đến tháng năm 2014 41 2.3 Thực trạng quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện 49 2.3.1 Bộ máy quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 49 2.3.2 Thực trạng lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện 52 2.3.3 Thực trạng tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện 57 2.3.4 Thực trạng kiểm soát đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện 67 2.4 Đánh giá quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện 74 2.4.1 Đánh giá việc thực mục tiêu 74 2.4.2 Điểm mạnh quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 77 2.4.3 Điểm yếu quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 81 2.4.4 Nguyên nhân điểm yếu 84 CHƢƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN QUẢN LÝ CỦA CHÍNH QUYỀN HUYỆN KIẾN THỤY ĐỐI VỚI ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN 89 3.1 Mục tiêu, phƣơng hƣớng hoàn thiện quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện đến năm 2020 89 3.1.1 Mục tiêu quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện đến năm 2020 89 3.1.2 Phương hướng hồn thiện quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện đến năm 2020 90 3.2 Giải pháp hoàn thiện quản lý quyền huyện Kiến Thụy đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt địa bàn huyện 92 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện máy quản lý 92 3.2.2 Giải pháp hoàn thiện lập kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 94 3.2.3 Giải pháp hoàn thiện tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 95 3.2.4 Giải pháp hồn thiện kiếm sốt đấu giá quyền sử dụng đất xen kẹt 98 3.3 Một số kiến nghị 100 3.3.1 Kiến nghị quyền huyện Kiến Thụy 100 3.3.2 Kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng 103 3.3.3 Kiến nghị Trung ương 104 KẾT LUẬN 106 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT HĐND Hội đồng nhân dân UBND Ủy ban nhân dân QSDĐ Quyền sử dụng đất DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế chuyển dịch cấu huyện giai đoạn 2011-2013 36 Bảng 2.2 Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 huyện Kiến Thụy 38 Bảng 2.3 Thống kê đất xen kẹt địa bàn huyện Kiến Thụy năm 2011 40 Bảng 2.4 Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ xen kẹt từ năm 2011 đến tháng năm 2014 43 Bảng 2.5 Tổng hợp danh mục đất đấu giá, kế hoạch thu hồi đất đấu giá giai đoạn 2011-2015 53 Bảng 2.6 Mức phí tham gia đấu giá đất xen kẹt 61 Bảng 2.7 Đánh giá theo tiêu chí quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện Kiến Thụy giai đoạn 2011 - 2013 74 SƠ ĐỒ Sơ đồ Khung lý thuyết luận văn Sơ đồ 1.1 Quy trình đấu giá QSDĐ xen kẹt 12 Sơ đồ 2.1 Cơ cấu tổ chức máy quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện Kiến Thụy 50 LỜI MỞ ĐẦU Lý lựa chọn đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt; thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, sở khơng gian q trình sản xuất, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng Đúng Nghị Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương khóa IX khẳng định: “Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn đất nước; QSDĐ hàng hóa đặc biệt” Ngày với tăng lên nhanh chóng dân số, q trình thị hố ngày diễn mạnh mẽ, kéo theo nhu cầu sử dụng đất tất ngành sản xuất đời sống xã hội tăng theo mà đất đai lại có hạn Trong trình này, đất xen kẹt hình thành với nhiều nguyên nhân khác Do vấn đề đặt làm để quản lý sử dụng đất xen kẹt cách hợp lý có hiệu Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nảy sinh trình quản lý, sử dụng đất đai, đặc biệt đất khu vực phát triển đô thị ven đô thị thời gian qua, Ủy ban nhân dân thành phố Hải Phòng ban hành hàng loạt văn liên quan đến việc quản lý khu đất xen kẹt địa bàn thành phố Hải Phòng như: định số 1068/2011/QĐ-UBND ngày 15 tháng năm 2011 việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phịng; thơng báo số 92/TBUBND ngày 20/4/2012 giải pháp đẩy mạnh đấu giá QSDĐ khu đất xen cư, đất kẹt địa bàn thành phố Hải Phòng; Kế hoạch số 5069/KH-TCT ngày 10/8/2012 việc triển khai nhiệm vụ đẩy nhanh tiến độ đấu giá QSDĐ khu đất xen cư, đất kẹt địa bàn thành phố theo định 1220/QĐUBND ngày 3/8/2012 UBND thành phố Hải Phòng Kiến Thụy xác định huyện ven đô, nằm khu vực kinh tế động nội thành Hải Phòng khu du lịch Đồ Sơn Hiện Kiến Thụy có tổng diện tích tự nhiên 10.751,89 ha, dân số137.712 người, có 17 xã 01 thị trấn Cùng với trình phát triển khu dân cư mới, tình trạng đất kẹt xây dựng dự án hay cơng trình cơng ích xuất ngày nhiều; Thêm vào đó, đất kẹt hình thành việc chỉnh trang khu dân cư hữu chưa thực đồng thống với việc thực Luật Đất đai năm 2003 (do khơng cịn chế giao đất cho hộ gia đình, cá nhân thị nơng thơn) dẫn đến tình trạng nhiều khu đất nơng nghiệp xen khu dân cư, canh tác hiệu để hoang hóa dẫn đến tình trạng tự chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nơng nghiệp làm nhà diễn phổ biến ngày phức tạp với mức độ vi phạm khác gây khó khăn lớn cơng tác quản lý nhà nước đất đai Nhằm khắc phục tình trạng nêu trên, đồng thời góp phần thực nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội thành phố, bước tạo tiền đề cho việc chỉnh trang đô thị điểm dân cư hữu, nâng cao hiệu sử dụng đất, Ủy ban nhân dân huyện Kiến Thụy bước đạo triển khai cơng tác rà sốt, đẩy nhanh tiến độ đấu giá QSDĐ, cấp giấy chứng nhận QSDĐ diện tích đất xen kẹt, nhỏ lẻ phù hợp với quy hoạch đất đô thị khu dân cư nông thôn địa bàn huyện Là cán công tác Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy phụ trách mảng đấu giá QSDĐ, xuất phát từ tính cấp thiết việc quản lý 97 tục bán đấu giá để giải thích vấn đề mà người tham khảo hồ sơ vướng mắc Kiểm tra kỹ hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá nhằm xác định đối tượng đủ điều kiện tham gia đấu giá Tư vấn, hướng dẫn khách hàng hoàn thiện hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá + Về tổ chức trưng bày cho xem tài sản đấu giá Tạo điều kiện thuận lợi tốt cho người tham gia đấu giá xem trực tiếp khu đất xen kẹt bán đấu giá từ niêm yết thông báo công khai đến trước ngày mở đấu giá ngày theo quy định pháp luật Việc tổ chức trưng bày, tạo điều kiện thuận lợi cho đông đảo người tham gia đấu giá trực tiếp xem khu đất bán đấu giá giúp cho người tham gia đấu giá có nhìn khách quan, có điều kiện cân nhắc tính tốn nhu cầu mình, thu hút tối đa người có nhu cầu tham gia đấu giá từ tạo hội cho lơ đất bán với giá cao, cạnh tranh nhất; đồng thời thể tính cơng khai, minh bạch bán đấu giá - Tổ chức phiên bán đấu giá Cán Trung tâm phát triển quỹ đất phòng tài nguyên mơi trường huyện cần có phối hợp sát sao, kiểm tra, giám sát Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản trình tổ chức phiên bán đấu giá thực bán đấu giá cách công khai, minh bạch, nghiêm túc; cử lực lượng bảo vệ, bảo đảm an ninh trật tự phiên bán đấu giá; có biện pháp phịng ngừa, ngăn chặn hành động đe dọa, khống chế người tham gia đấu giá hay hành vi vi phạm pháp luật đấu giá Phải lập biên bán đấu giá QSDĐ sau phiên bán đấu giá kết thúc, có đủ chữ ký xác nhận thành viên tham dự phiên bán đấu giá bao gồm: đấu giá viên, người ghi biên bản, người trúng đấu giá, đại diện Trung tâm phát triển quỹ đất, đại diện người tham gia đấu giá, đại diện quan giám sát ( phòng tài chính, phịng tài ngun mơi trường) 98 - Phê duyệt kết trúng đấu giá Tăng cường chất lượng công tác thẩm định hồ sơ phê duyệt kết đấu giá, đảm bảo kết trúng đấu giá trung thực, khách quan, công khai, minh bạch Đẩy nhanh tiến độ phê duyệt kết trúng đấu giá để nhanh chóng chuyển hồ sơ cho phịng tài nguyên môi trường làm thủ tục bàn giao đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá - Lập hồ sơ giao đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá Kiểm tra, đôn đốc người trúng đấu giá nộp tiền đấu giá đất vào ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật Nhanh chóng hồn thiện thủ tục lập hồ sơ giao đất, hồ sơ cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá đồng thời tiến hành bàn giao đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho người trúng đấu giá sau hoàn thành nghĩa vụ tài với nhà nước tạo niềm tin vào cơng tác quản lý đấu giá quản lý thủ tục hành liên quan đến quản lý đất đai địa bàn huyện, thu hút người dân tổ chức yên tâm tham gia đấu giá lô đất xen kẹt khác Công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ trúng đấu giá cần có phối hợp tất các ban ngành có liên quan UBND huyện phải đóng vai trị chủ đạo q trình này, có đơn đốc phận khác hồn thành cơng việc giao có hiệu Phịng tài ngun mơi trường với vai trị cố vấn cho UBND huyện trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ, hướng dẫn cán địa xã, thị trấn thực tốt cơng việc có liên quan Có đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ đặc biệt diện tích đất xen kẹt 3.2.4 Giải pháp hồn thiện kiếm sốt đấu giá QSDĐ xen kẹt 99 Các chủ thể kiểm soát quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt từ ngồi quyền huyện Sở Tài chính, Sở Tài nguyên Môi trường, sở Kế hoạch Đầu tư, sở Xây dựng, Cục Thuế thành phố, Sở Tư pháp, UBND huyện, Trung tâm phát triển quỹ đất, phòng Tài nguyên Mơi trường huyện… phịng ban liên quan cần có phối kết hợp, xây dựng kế hoạch, định kỳ tổ chức kiểm tra, giám sát, rà soát trình kết thực cơng tác đấu giá QSDĐ địa phương; tra, kiểm tra việc thực quy định pháp luật đấu giá, sử dụng kinh phí tổ chức đấu giá tốn chi phí liên quan đến thu hồi đất khoản chi khác theo quy định Từ kịp thời phát hiện, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trình tổ chức thực UBND huyện, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện cần thực nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ tháng hàng năm theo quy định cấp yêu cầu kết thực công tác đấu giá QSDĐ xen kẹt địa bàn huyện Thêm vào cần thường xun tổng kết tình hình thực đấu giá QSDĐ xen kẹt để rút kinh nghiệm, hồn thiện cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn Phối hợp với phương tiện thông tin đại chúng, tổ chức tiếp nhận ý kiến đóng góp người dân, tổ chức đường dây nóng để lắng nghe, nắm bắt phản hồi, ý kiến đóng góp, thắc mắc người dân để kiểm sốt hoạt động đấu giá có điều chỉnh cho kịp thời, phù hợp với thực tiễn Tăng cường công tác tra, kiểm tra, giám sát thực tế diện tích đất xen kẹt; kiểm tra tính xác, hợp lý … việc lập kế hoạch đấu giá; ưu tiên hàng đầu cho việc bảo vệ môi trường, đảm bảo điều kiện cảnh quan công cộng phát triển bền vững địa phương Cần công khai tất chế, sách, mục tiêu, nội dung, kết 100 kế hoạch đấu giá để người dân biết tham gia xây dựng, đóng góp ý kiến Cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quan quản lý: Do tính chất đặc thù việc đấu giá QSDĐ xen kẹt phải thực hàng loạt thủ tục theo quy định luật đất đai, luật xây dựng, luật đầu tư, quy định đấu giá…vì để đẩy nhanh tiến độ đấu giá cần phải cải cách thủ tục hành chính, nâng cao hiệu làm việc quan quản lý, rút ngắn thời gian chuẩn bị, nâng cao hiệu công tác đấu giá QSDĐ Quan tâm đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác quản lý đất đai từ huyện đến sở, kiện toàn máy quan quản lý đấu giá địa bàn huyện Có chế độ đãi ngộ hợp lý cán làm đấu giá QSDĐ, khen thưởng kịp thời tập thể, cá nhân điển hình tiên tiến, tích cực bàn giao đất xen kẹt trao trả cho nhà nước có thơng tin góp ý cho cơng tác đấu giá QSDĐ Có chế tài xử lý, kiên xử lý nghiêm minh, dứt điểm hành vi vi phạm pháp luật, lợi dụng chức vụ quyền hạn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhà nước, cố tình lấn chiếm đất xen kẹt làm tài sản riêng, tác động đến kết đấu giá …; đảm bảo điều chỉnh đưa công tác quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt hoạt động theo quy định pháp luật hành 3.3 Một số kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị quyền huyện Kiến Thụy Việc lập hồ sơ đấu giá QSDĐ diện tích đất xen kẹt, nhỏ lẻ địa bàn huyện, tạo nguồn kinh phí đầu tư xây dựng sở hạ tầng địa phương chủ trương đắn Do đó, để đảm bảo tính hiệu lực hiệu công tác quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt địa bàn huyện Kiến 101 Thụy, UBND huyện cần thực tốt số vấn đề sau: - Đối với hệ thống đồ: Trong thời gian tới, huyện cần cố gắng xây dựng hệ thống đồ số để tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, cập nhật thông tin cách phù hợp với tình hình phát triển địa bàn Trong năm gần giao dịch đất đai địa bàn huyện liên tục gia tăng có nhiều biến động đất đai việc chỉnh lý cập nhật thông tin đồ giấy cũ gặp nhiều khó khăn Vì để tạo thuận lợi cho công tác quản lý đất đai, hỗ trợ cơng tác quy hoạch đấu giá QSDĐ việc xây dựng hệ thống đồ số cần thiết - Kiểm kê đầy đủ diện tích loại đất, lập quy hoạch chi tiết đến xã, phường, xác định cụ thể quỹ đất để tiến hành lập dự án có nhu cầu - Nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác nhau, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu tình hình thực tiễn - Tuyên truyền, vận động người dân chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật đất đai, góp phần giảm thiểu tình trạng chuyển nhượng, chuyển đổi trái phép mục đích sử dụng đất; tự nguyện hồn trả phần diện tích xen kẹt lấn chiếm trái pháp luật, nâng cao ý thức chấp hành hiểu biết pháp luật đất đai địa bàn huyện - Khi có kế hoạch đấu giá thức phải sớm thơng báo rộng rãi thơng tin, quảng cáo cho dự án tiến hành đấu giá, phát tờ rơi để người dân có thêm thông tin - Đối với số lô đất xen kẹt nhỏ lẻ tổ chức bán đấu giá chưa bán được: thực cơng tác tìm hiểu thị trường xem nguyên nhân chưa 102 bán đấu giá đâu, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc; xác định lại giá khởi điểm (nếu cần), tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, thu hút người có nhu cầu đấu giá , có điều chỉnh cho hợp lý công tác đấu giá đạo đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện hồ sơ đưa vào đấu giá lại phù hợp - Các diện tích đất xen kẹt nằm giai đoạn quy hoạch khu trung tâm thương mại huyện: với phương châm nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai, trật tự xây dựng đảm bảo thực quy hoạch đồng đô thị đại, khang trang khu vực, đồng thời khai thác tốt tiềm đất, UBND huyện nên xem xét, tìm hiểu khả giao đất cho hộ liền kề có điều kiện cải tạo, xây dựng cơng trình đồng với nhà có phù hợp với khơng gian kiến trúc cảnh quan khu vực, góp phần hồn thiện quy hoạch đô thị tăng hiệu sử dụng đất Với điều kiện hộ phải có: đơn xin cam kết đề nghị giao đất (diện tích đất xem xét phải kiểm tra, xác định theo diện tích đất kẹt hộ) phải nộp tiền theo mức giá thời gian quy định Đây giải pháp số địa phương tỉnh, thành phố khác áp dụng thành công, đáp ứng nguyện vọng người dân, đảm bảo cảnh quan khu vực khai thác tốt tiềm đất - Tiến hành xem xét việc cải tạo, chỉnh trang khu đô thị có; khu đất nhỏ lẻ, xen kẹt khu đô thị cần đầu tư cải tạo, nâng cấp thành quỹ đất công làm khu công viên, xanh, vườn hoa, khu vui chơi giải trí tạo cảnh quan môi trường khớp với hệ thống đô thị đại lập dự án đấu giá QSDĐ để đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước - Quan tâm tới công tác quản lý cán đấu giá: + Thường xuyên tạo điều kiện cho cán tham gia khóa đào tạo, tập huấn nâng cao trình độ chun mơn nghiệp vụ 103 + Có chế độ khen thưởng, kỷ luật rõ ràng để khuyến khích cán hăng say, nhiệt tình với công việc 3.3.2 Kiến nghị UBND thành phố Hải Phòng - Ban hành văn hướng dẫn cụ thể đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền quận, huyện; hướng dẫn biện pháp xử lý xung đột, khiếu nại tố cáo thu hồi đất xen kẹt trình đấu giá, đặc biệt phải thực cưỡng chế thu hồi đất xen kẹt với hộ dân liệt chống đối - Có văn đề xuất, kiến nghị với quan Trung ương ban hành luật đấu giá, văn hướng dẫn chi tiết đấu giá QSDĐ, khung pháp lý đấu giá QSDĐ xen kẹt… tạo sở tiền đề, nâng cao vai trị cơng tác đấu giá QSDĐ cơng tác quản lý đất đai nhà nước - Đẩy nhanh tiến độ phê duyệt danh mục vị trí đấu giá phê duyệt giá khởi điểm, tạo điều kiện cho thủ tục dự án đấu giá QSDĐ xen kẹt xử lý nhanh yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án - Thay đổi số phương thức định giá sàn đấu giá để đảm bảo công mở rộng đối tượng tham gia Với lẻ giá sàn vừa phải, cịn lơ giá sàn phải sát giá thị trường để chống tiêu cực - Tiến hành quy hoạch chỉnh trang đô thị để nâng cao hiệu sử dụng đất, thơng qua quy hoạch chỉnh trang thị thiết lập hệ thống sở hạ tầng đồng Tạo liên kết hạ tầng khu vực khác nhau, từ nâng cao giá trị QSDĐ - Ban hành quy định cho phép đầu tư sở hạ tầng trước đấu giá diện tích đất xen kẹt cần thiết, mặt để làm tăng giá trị đất đấu giá, mặt khác để sau trúng đấu giá người trúng đấu giá nộp tiền đầy đủ - Xem xét trao quyền tự chủ tài cho địa phương có đất đất 104 giá thành cơng, tăng tỷ lệ tiền thu từ đấu giá phân bổ ngân sách cho địa phương thực tế 30% tiền thu từ đấu giá nộp cho quỹ phát triển đất thành phố 50% số 70% lại nộp ngân sách UBND thành phố, thực tế số tiền thành phố thu từ đấu giá lớn số tiền phân bổ cho địa phương tái đầu tư sở hạ tầng Theo quy định hành quỹ phát triển đất thành phố đầu tư cho xây dựng sở hạ tầng địa phương đấu giá thực tế chưa có huyện xin nguồn kinh phí này, đa phần phải tự túc từ nguồn kinh phí lại để xây dựng sở hạ tầng - Có quy chế cho phép hướng dẫn chi tiết, rõ ràng, cụ thể cho việc trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư - UBND thành phố cần tăng cường công tác đạo, đôn đốc Sở ban ngành có liên quan tiến hành kiểm tra, giám sát, rà sốt lại cơng tác đấu giá QSDĐ địa bàn quận, huyện có chế tài xử lý kịp thời địa phương vi phạm, chưa thực nghiêm túc quy chế công tác đấu giá 3.3.3 Kiến nghị Trung ương Đề nghị quan Trung ương xem xét ban hành hệ thống chế sách, hành lang pháp lý dạng luật đấu giá cho hoạt động bán đấu giá tài sản, đặc biệt chi tiết đấu giá QSDĐ luật đấu giá, thông tư nghị định hướng dẫn chi tiết phải quán, tránh chồng chéo chế sách, hành lang pháp lý yếu tố cản trở việc nâng cao chất lượng công tác quản lý đấu giá QSDĐ địa bàn huyện, quận, thành phố Một hành lang pháp lý chưa hồn chỉnh, cịn nhiều sơ hở, khơng 105 qn, khơng ổn định gây khó khăn cho công tác quản lý, hệ thống sách, pháp luật đất đai chưa thực hoàn chỉnh; văn đấu giá chưa quy định thành luật, văn cao đấu giá tồn dạng nghị định có hàng loạt văn bản, thơng tư hướng dẫn cịn chưa quán, chồng chéo Ban hành văn thực thủ tục hành đấu giá QSDĐ, giảm thiểu thủ tục không cần thiết, đẩy nhanh thời gian thực công tác bán đấu giá QSDĐ chế quản lý rườm rà với nhiều thủ tục, nhiều cấp gây nên quản lý chồng chéo, tham ô, tham nhũng cơng tác đấu giá gây lãng phí, thất cho ngân sách nhà nước Quy định chi tiết luật đất đai văn hướng dẫn quy định đất xen kẹt phạm vi chung cho tất tỉnh thành nước, tránh tình trạng hiểu nhầm, hiểu sai đất xen kẹt với loại đất khác Xem xét điều chỉnh chế độ sách liên quan đến việc xác định giá đất, đưa khung giá đất Nhà nước sát với giá thị trường Thực tế triển khai xác định giá khởi điểm cho công tác đấu giá QSDĐ cho thấy việc chênh lệch giá đất khung giá Nhà nước với giá thị trường lớn, đặc biệt thị trường bất động sản sôi động, điều tạo xung đột quyền người dân Vì vậy, để hạn chế xung đột, nâng cao tính hiệu lực, hiệu thực cơng tác đấu giá QSDĐ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền xem xét việc điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế Tăng cường tiến hành công tác kiểm tra, giám sát thực hoạt động địa phương; gia tăng khung hình phạt gây thất tài sản vi phạm quy định đấu giá khung hình phạt xử lý vi phạm hoạt động đấu giá nhẹ mang tính chất răn đe 106 KẾT LUẬN Đấu giá QSDĐ thực chất hình thức chuyển nhượng QSDĐ đặc biệt, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường với tư cách bên đối tác giao dịch BĐS Điểm khác biệt hình thức đấu giá với hình thức chuyển nhượng QSDĐ thị trường không qua mặc mà thông qua chế đấu giá công khai để định giá bán Đây hình thức khai thác sử dụng đất đai cách hiệu quả, tiết kiệm, kinh tế, tạo cạnh tranh lành mạnh chủ đầu tư nhằm huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời loại bỏ chế “ xin – cho” tồn thời gian dài nhiều địa phương nước, thu hút nhiều thành phần kinh tế với nhiều nguồn vốn khác tham gia vào thị trường bất động sản Thực công tác quản lý đấu giá đất xen kẹt địa bàn quận, huyện có ý nghĩa quan trọng nghiệp phát triển KT-XH địa phương Việc nghiên cứu đề tài “ Quản lý quyền huyện Kiến Thụy thành phố Hải Phịng đấu giá QSDĐ địa bàn huyện” vừa có ý nghĩa lý luận, vừa có ý nghĩa thực tiễn sâu sắc Từ việc nghiên cứu khung lý thuyết quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt kết hợp với phân tích thực trạng quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện Kiến Thụy, tác giả xác định điểm mạnh, điểm yếu từ đề xuất số giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt địa bàn huyện Kiến Thụy Q trình phân tích giúp tác giả có nhìn tổng thể rút học cần thiết trình quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt địa bàn huyện Kiến Thụy nói riêng quản lý đấu giá QSDĐ nói chung Luận văn hoàn thành mục tiêu sau: - Đã xác định khung lý thuyết quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt 107 quyền huyện Đồng thời sở nghiên cứu kinh nghiệm số huyện địa bàn thành phố Hải Phịng để từ rút hoc kinh nghiệm cho quyền huyện Kiến Thụy - Phân tích thực trạng quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện Kiến Thụy nhằm xác định điểm mạnh, điểm yếu quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện giai đoạn 2011-2013 - Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện nói chung quyền huyện Kiến Thụy thành phố Hải Phịng nói riêng Đồng thời nêu lên số kiến nghị điều kiện để thực giải pháp Việc nghiên cứu đề tài giúp tác giả hoàn thiện lý luận tổng kết thực tiễn, từ giúp cơng việc thực tế ngày hiệu Là cán công tác Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy nên việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa tác giả Tuy nhiên, với địa phương, dự án đấu giá khác cần có thay đổi điều chỉnh, bổ sung cho phù hợp Vì vậy, giải pháp hoàn thiện quản lý đấu giá QSDĐ xen kẹt quyền huyện mà tác giả đưa hy vọng góp phần cung cấp thêm tài liệu cá nhân, tổ chức tham khảo nghiên cứu Do hiểu biết hạn chế, thời gian nghiên cứu có hạn, cố gắng hồn thiện chắn đề tài cịn nhiều thiếu sót Tơi mong nhận đóng góp ý kiến bảo thầy giáo cán làm công tác quản lý đấu giá QSDĐ Sự bảo góp ý người nguồn động viên lớn với em, giúp tơi hồn thành tốt đề tài Một lần tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành sâu sắc tới toàn thể thầy, cô giáo trường Đại học Kinh tế Quốc dân lãnh đạo UBND 108 huyện Kiến Thụy, Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Kiến Thụy đặc biệt TS Trần Tiến Dũng (Viện trưởng Viện Kinh tế xây dựng đô thị - Học viện Cán quản lý xây dựng đô thị - Bộ Xây dựng) nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ tơi hoàn thiện luận văn Xin trân trọng cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCNVN (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội Quốc hội nước CHXHCNVN (2005), Luật thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14/06/2005, Hà Nội Chính phủ nước CHXHCNVN ( 2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 Bộ Tư pháp Quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31/5/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội Bộ Tài (2012), Thơng tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm chế độ tài hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất, Hà Nội UBND thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 43/2008/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội UBND thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định trình tự thủ tục cho phép hộ gia đình, nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao liền kề đất nông nghiệp xen kẹt khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất địa bàn thành phố Hà Nội, Hà Nội 10 UBND thành phố Hải Phòng (2011), Quyết định số 1068/2011/QĐUBND ngày 15 tháng năm 2011 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 11 UBND thành phố Hải Phịng (2012), Thơng báo số 92/TB-UBND ngày 20/4/2012 giải pháp đẩy mạnh đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen cư, đất kẹt địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 12 UBND thành phố Hải Phòng (2012), Quyết định 1220/QĐ-UBND ngày 3/8/2012 việc triển khai nhiệm vụ đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen cư, đất kẹt địa bàn thành phố Hải Phòng, Hải Phòng 13 UBND thành phố Hải Phòng (2012), Kế hoạch số 5069/KH-TCT ngày 10/8/2012 việc triển khai nhiệm vụ đẩy nhanh tiến độ đấu giá quyền sử dụng đất khu đất xen cư, đất kẹt địa bàn thành phố theo định 1220/QĐ-UBND ngày 3/8/2012, Hải Phòng 14 Mai Văn Bưu (2008), Giáo trình hiệu quản lý dự án nhà nước, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 15 Đoàn Thị Thu Hà Nguyễn Thị Ngọc Huyền (2008), Giáo trình Khoa học quản lý tập I, II, Nhà xuất Khoa học kỹ thuật, Hà Nội 16 Nguyễn Thị Ngọc Huyền, Đoàn Thị Thu Hà Đỗ Thị Hải Hà (2012), Giáo trình Quản lý học, Nhà xuất Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 17 Đỗ Hồng Tồn Mai Văn Bưu (2005), Giáo trình quản lý nhà nước kinh tế, Nhà xuất Lao động xã hội, Hà Nội 18 Nguyễn Thị Lệ Thúy Bùi Thị Hồng Việt (2012), Giáo trình sách kinh tế - xã hội (chính sách cơng), Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 19 TS Lê Thu Hà (2011), Tập giảng đào tạo nghề đấu giá, Học viện tư pháp, Hà Nội 20 Khoa đào tạo chấp hành viên chức danh tư pháp khác (2012), Các văn pháp luật đấu giá 1,2, Học viện tư pháp, Hà Nội 21 Viện đào tạo Sau đại học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân (2013), Bài giảng môn phương pháp nghiên cứu khoa học thực Luận văn thạc sỹ, Hà Nội 22 Nguyễn Ngọc Hiếu (2010), Báo cáo tóm tắt đề tài khoa học cấp sở: Quản lý chuyển đổi đất kẹt đất ven dự án trình thị hóa (tình nghiên cứu Hà Nội), Học viện Hành Chính, Hà Nội