Chuyên đề thực tập: Vấn đề nhà ở xã hội tại Hà Nội: Thực trạng và giải pháp

Theo từ điển mở Wikipedia, “Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước có thể trung ương hoặc địa phương hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

Dé tai:

VAN DE NHA O XA HOI TAI HA NOI: THUC TRANG VA GIAI PHAP

Ho va tén sinh vién : Nguyén Thi Hoa

Lop : Kinh tế và Quản lý đô thị

Khóa : 58

Mã sinh viên : 11161891

Giảng viên hướng dẫn : 7S Nguyễn Thị Thanh Huyền

Hà Nội, tháng 5 năm 2020

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRUONG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DÂN KHOA MOI TRUONG, BIEN DOI KHÍ HẬU VA ĐÔ THỊ

CHUYEN DE THUC TAP

Dé tai:

VAN DE NHA O XA HOI TAI HA NOI: THUC TRANG VA GIAI PHAP

Ho va tén sinh vién : Nguyén Thi Hoa

Lop : Kinh tế và Quản lý đô thị

Khóa : 58

Mã sinh viên : 11161891

Giang viên hướng dẫn — : TS Nguyễn Thi Thanh Huyền

Hà Nội, tháng 5 năm 2020

LOI CAM DOAN

Tôi xin cam đoan chuyên dé thực tập “Vấn đề nhà ở xã hội tại Hà Nội: Thực trạng vàgiải pháp” là kết quả nghiên cứu trong quá trình học tập tại Trường Đại học Kinh tếQuốc dân và thực tập tại Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia của tôi Cácthông tin trong chuyên đề do tôi thu thập, phân tích và phản ánh phù hợp với tình

hình thực tế.

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hoa

LỜI CÁM ƠN

Tôi xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đối với cô giáo hướng dẫn TS NguyễnThị Thanh Huyền đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi về chuyên môn, truyền đạtkinh nghiệm quý báu cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành chuyên

đê này.

Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn sự hướng dẫn nhiệt tình của các thầy cô KhoaMôi trường, Biến đổi khí hậu và Đô thị - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân tạo điềukiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập cũng như nghiên cứu đề tài

Tôi cũng xin trân trọng cảm ơn Viện Quy hoạch đô thị và nông thôn Quốc gia đã

cung cấp số liệu, tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu vàthực hiện đề tài

Hà Nội, ngày 20 tháng 5 năm 2020

Sinh viên thực hiện

Nguyễn Thị Hoa

MỤC LỤC

BANG CÁC CHỮ VIET TAT - s°°°€EEEEAvedeeeeesrtErkkkddereoorrrrke

0.9 ):810/96:70 00011277 PHAN MỞ DAU ossssssssssssssssssssesssssssssssssssecssssssssssssssesssssssesesssssssssssssesssssssesessssseesssssses 1CHUONG 1: CƠ SO LY LUẬN VE NHÀ Ở XÃ HỘI s -2 4

1.1 Khai niệm về nhà Ở 222cc EEHHHH HH ưêu4

1.2 Khái niệm nhà ở xã hộỘIi - - - 5S +2 1S * 1E TH HH HH trệt 4

1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội - 2-2-2 2+ x+EE+2E£EEtExtrErrerrkerreee 41.4 Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội - 2 22+S++xt2z+erx+erxezrxrrrrees 51.5 Điều kiện được hưởng chính sách về nhà ở xã hội -s- - s+ssxvzszxcze2 51.6 Quy đất giành cho phát triển nhà ở xã hội - 2-2 ©5++cx++zxcszeex 61.7 Tiêu chuẩn nhà ở xã hội -s+©+++t2E+ktteEEktrttrkkrrrtrkrrrrrrrrrrrrrree 71.8 Các nhân tố ảnh hưởng đến nhà ở xã hội - 2 2 2 xz+£+cszcseez 81.8.1 Chính sách khuyến khích của nhà nước - 2 2 2+ +x+£x+z++£++zzz£zzsz 81.8.2 Nguồn vốn đầu tư cho nhà ở xã hội -2- 2 2 + £+E£+Ee£EerxeExerxrrsrrezex 81.8.3 Quỹ đất dành cho nhà ở xã hộii - - + E+EE+EE2E2EEEEEEErkerkerkrrkrrrrei 9

1.8.4 Gia bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hỘi - 5-5555 5++<<<* 10

1.9 Vai trò của nhà ở xã hỘIi - c 0 111111111111 1111111118111 1118111118111 re 10

1.9.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Dang và Nhà

1.9.2 Nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự án

đâu tư xây dựng nhà Ở - Ác TH HH HH HH TT TH HH Hà Hưng 11

1.9.3 Nhà ở xã hội góp phan tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình ồn thi

1.10 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại một số quốc gia trên thé gidi 121.10.1 Kinh nghiệm phát triển của Hàn Quốc ¿- ¿2 5+2cx2z++zx+srxs 12

1.10.2 Kinh nghiệm của Singapore và một số nước châu A - 131.10.3 Bai học rút ra cho Việt Nam về van đề nhà ở xã hội - 15

CHUONG 2: THUC TRANG NHA O XA HOI TAI THANH PHO HA NOI.18

2.1 Giới thiệu khái quát về Hà NOL eeceecceecseccsecseesseesseessesssesseessesssesseessesssessneess 182.1.1 Đặc điểm về tự nhiên 2¿- 2:22 22E‡2E2SEE2E122112711221 2112211221211 cre 182.1.2 Đặc điểm về kinh tế - xã hộii - 2-2-2 £+EE+EE+EEtEE2EESEEEEEEEEEEEkrrkerkrrex 20

2.2 Thực trạng nhà ở tại Hà NỘI - G S S111 HH TH ng ng 21

2.3 Một số chương trình phát triển nhà ở xã hội tại HA Nội - 232.4 Thực trạng về chất lượng nhà ở xã hội tại Hà Nội -5- 5-52 242.5 Cung - cầu về nhà ở xã hội tại Hà Nội - 2-2 2+ z+xerxerxerxrrssree 242.5.1 Cung về nhà ở xã hội tại Hà Nộii ¿St SEEEESESEEEESEEEEEkrkrrrrrrkrree 242.5.2 Cầu về nhà ở xã hội tại Hà Nội - ¿2-52 5SSEc2E2EEEEEeEErErrkerkerkrree 28

2.6 Nguyên nhân gây ra sự lệch pha cung — cầu - 2 2 z+s+£x+zs+zs+se2 31

2.7 Giá cả nhà ở xã hội tại Hà Nội 2- 2-5522 E212 E2 E121 EEEcrrrrree 33

2.8 Thực trạng tiêu thụ nha ở xã hội tại Hà NỘI 55555 <++<+ss2 34

2.9 Những van đề tồn tại về nhà ở xã hội tại Hà Nội :2 5 372.9.1 Về phía chính quyŠn 2-2 £++£+EE+EE£EE£+EEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrrrrer 372.9.2 Về phía nhà đầu tưr -2-©2¿©S¿+2++2E++EEESEE2EEE2EEEEEEEEEEEEEEEErkrrkrrrrees 38

CHUONG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIEN NHÀ Ở XÃ HOI TẠI THÀNH PHO

HÀ NỘI TRONG THOT GIAN TIẾP - 5° 5s ss©ssssseessesssessesse 39

3.1 Quan điểm, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội - 393.1.1 Quan điểm - ¿5c xxx E2 5 EEE12111215 1111111111111 11111E11 1.111 xe 39

E800: 0 — 39

3.2 Một số giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội -2- 5-52 413.2.1 Giải pháp về phía chính quyền địa phương - 2 2 2 s+cx+zs+zszse2 413.3.2 Giải pháp về phía nhà đầu tư -¿ 2¿ + 2++++2E++£E++EE++Exrzrxerkesrxrrrrres 420n — Ô.Ô,Ô 44

TÀI LIỆU THAM KHẢO

BANG CÁC CHU VIET TAT

STT | CHU VIET TAT NGUYEN NGHIA

6 NOTM Nhà ở thương mại

7 UBND Ủy ban nhân dân

8 TP Thanh phố

DANH MỤC BANGBảng 2.1 Dân số và mật độ dân số một số năm gần đây của Hà Nội 19Bảng 2.2 Mật độ dân số của Hà Nội từng năm và từng giai đoạn 20Bảng 2.3 Mật độ dân số của một số Quận của TP Hà Nội -5-5¿ 20

Bảng 2.4 Tỷ lệ hộ dân cư sống trong nhà thiếu kiên cố và đơn sơ của Hà Nội và một

số Thành phố lớn - ¿- 2 2£ E9EE+SE+EE+E£EE£EEEEESEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEETErrkrrkee 22Bảng 2.5 Diện tích sàn xây dựng nhà ở hoàn thành trong năm tại Thành phó Hà Nội

I0 177 Á 23

Bảng 2.7 Diện tích sàn nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội 25Bảng 2.8 Một số dự án tiêu biểu đã và đang triển khai xây dựng 25Bảng 2.9 Một số DA dự kiến triển khai trong giai đoạn 2018 — 2020 27

Bảng 2.10 Số lượng và tốc độ tăng số hộ giữa 2 kỳ Tổng điều tra phân theo khu vực

thành thi - nông thom - ó5 s1 E19 99 HH TH HH gi 29

Bảng 2.11 Dự báo nhu cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội 29Bang 2.12 Nhu cầu thực tế về NOXH tai Thành phó Hà Nội đến năm 2020 30Bảng 2.13 Giá một số NOXH năm 2020 - 2: ©2¿++222E£+2E+vEEEterxesrxrere 34Bang 2.14 Số căn hộ đã ban của một số DA NOXH tại Hà Nội - 35

PHẢN MỞ ĐẦU

1 Sự cần thiết của đề tài

Trong đời sống xã hội, cải thiện chỗ ở là việc làm thiết yếu dé nâng cao đời sống nhândân Việc có một chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản củacon người, là nguyện vọng chính đáng của mỗi hộ gia đình, là điều kiện cần thiết déphát triển nguồn nhân lực phục vụ sự phát triển của đất nước

Dé phát trién bền vững các đô thị luôn phải gắn liền với sự ôn định về an sinh xã hội,trong đó có nhu cầu cơ bản về nhà ở mà bắt kỳ người dân nào cũng cần Tuy nhiên,đối với những người dân thu nhập thấp, công nhân hay lao động phổ thông tai cáckhu đô thị hiện nay, một nơi an cư dé ôn định phát triển kinh tế, sự nghiệp van cònrất khó khăn Vấn đề giải quyết nhu cầu về nhà ở bằng hình thức phát triển nhà ở xãhội (NOXH) đã được đặt ra từ những năm gần đây và được sự quan tâm của toàn xãhội Tuy nhiên, nguồn cung thực tế vẫn còn chưa đáp ứng được nhu cầu của người

dân.

Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị lớn của cả nước nên số lượngdân tập trung rất đông, đa số là các lao động trẻ, họ là những thanh niên khởi nghiệpchưa nhiều tích lũy về kinh tế, nhưng lại luôn có nhu cầu “an cư lạc nghiệp”, vì vậynhu cau về nhà ở càng lớn hon Van dé phát trién NOXH được xác định là đã đi đúnghướng vào loại nhà ở có nhu cầu lớn nhất của thị trường và đã đóng góp một phầnquan trọng trong việc tái cau trúc thị trường bat động sản Trong thời gian qua, vớinhiều nỗ lực, chính sách khuyến khích, ưu đãi của Nhà nước nên loại hình NOXH đãgiúp rất nhiều cho những người thu nhập thấp có nhà ở, trong đó Hà Nội là địa phươngdẫn đầu cả nước Trong quá trình triển khai loại hình bất động sản này, bên cạnhnhững kết quả đạt được thì vẫn còn một số hạn chế gây ảnh hưởng đến thị trường bấtđộng sản nói chung Tình trạng NOXH vẫn còn gặp nhiều khó khăn do nhu cầu rấtlớn nên van đề hiện nay là nên giải quyết như thé nào dé hợp lý van đề NOXH chonhững người thuộc đối tượng được hưởng NOXH

Đề hiểu hơn về NOXH, thực trạng cũng như định hướng của Nhà nước và TP Hà Nội

về vấn đề NOXH trên địa bàn Thành phố Hà Nội em xin chọn chuyên đề: “Vấn đềnhà ở xã hội tại Hà Nội: Thực trang và giải pháp” dé nghiên cứu làm chuyên đềtốt nghiệp

2 Tổng quan nghiên cứu

Van dé NOXH là đề tài nóng của nhiều nước phát triển, ở Việt Nam, vấn dé này càngtrở nên cấp thiết hơn Bởi vậy, bên cạnh những nghị định, quy chế được ban hành cóliên quan, rất nhiều các tài liệu bao gồm sách, luận văn, bài viết trên các tạp chíchuyên ngành Dưới đây là tổng quan một số đầu sách, đề tài có liên quan đến nội

dung của luận văn:

- Hoàng Thị Mậu (2018) đã nêu lên thực trang NOXH tai Thành phố Hà Nội

và đưa ra một số giải pháp giúp phát triển NOXH Tuy nhiên, thực trạng chủ yếu chỉtập trung nêu đến vấn đề liên quan đến cung — cầu NOXH trên địa bàn Thành phố vàgiải pháp cũng chỉ tập trung tác động về phía cung — cầu

- Mai Hồng Thuận (2014) đã chỉ ra những lý thuyết về chính sách, thực trạng

về những chính sách đối với NOXH tại Hà Nội và những giải pháp về phía chínhsách Tuy nhiên, còn những vấn đề về thực tế hay những giải pháp từ phía nhà đầu tư

sẽ giúp làm rõ vấn đề về NOXH hơn

- Huỳnh Nguyên Da Quyên (2011) đã chi ra thực trạng nha ở va NOXH ở TP

Đà Nẵng đồng thời nêu ra các giải pháp, kiến nghị nhằm phát triển nhà ở xã hội tạiThành phó Đà Nẵng Tuy nhiên Hà Nội và Đà Nẵng có những điều kiện tự nhiên,kinh tế - xã hội khác nhau nên điều đó cũng tác động đến vấn đề NOXH khác biệt

nhau.

Vì vậy, việc chọn đề tài “Van đề nhà ớ xã hội tại Hà Nội: Thực trạng và giải

pháp” là việc cần thiết dé làm rõ thực trạng, những vấn đề thực tế còn tồn tại từ đó

kiến nghị một số giải pháp dé phát triền NOXH đạt hiệu quả tốt hơn tại Thành phố

Hà Nội.

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống lý thuyết và kinh nghiệm thực tiễn về phát trién NOXH dé hình thànhkhung nội dung nghiên cứu cho chuyên đề

- Tìm hiểu thực trạng NOXH tại Thành phố Hà Nội và chỉ ra những van dé tồntại trong NOXH tại Thành phô

- Đề xuất các giải pháp nhằm phát trién NOXH một cách có hiệu quả hơn tai Hà

Nội.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu:

- Van đề NOXH tai Thành phố Hà Nội

Pham vi nghiên cứu:

- Về không gian: Nghiên cứu trên địa ban Thành phố Hà Nội

- Về thời gian: 2015 — nay

5 Câu hỏi nghiên cứu

- Cung và cầu về NOXH tại Thành phố Hà Nội hiện nay như thế nào?

- Giải pháp nào dé phát triển NOXH một cách hiệu quả?

6 Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan

Kế thừa những công trình nghiên cứu của những người đi trước Đồng thời tìm ranhững khoảng trống trong đề tài của họ dé nghiên cứu

- Phương pháp thống kê, tổng hợp

Tìm kiếm, thu nhập những tài liệu liên quan đến đề tài sau đó tổng hợp lại dé làm tàiliệu nghiên cứu cho đề tài của mình

- Phuong phap phan tich

Từ những tài liệu, số liệu đã thống kê được, phân tích dé làm rõ vấn dé hơn

- Phương pháp so sánh

So sánh sự khác nhau giữa các địa phương, giữa các năm

7 Kết cau

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính của chuyên

đề được chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận về nhà ở xã hội

Chương 2: Thực trạng nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội

Chương 3: Giải pháp phát triển nhà ở xã hội tại Thành phố Hà Nội trong thời giantiếp

CHUONG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VE NHÀ Ở XÃ HOI1.1 Khái niệm về nhà ở

Theo Luật Nhà ở 2014, “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích dé ở và phục vu

các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.

1.2 Khai niệm nhà ở xã hội

Theo Điều 3 của Luật Nhà ở số 65/2014/QH13: “Nha ở xã hội (NOXH) là nhà ở có

sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở

theo quy định của Luật này”.

Theo từ điển mở Wikipedia, “Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của

cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các loại hình nhà được

sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mụcđích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như công

chức của nhà nước chưa có nhà ở Ôn định, người có thu nhập thấp và được cho thuê

hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường”.

Ở Việt Nam, “Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các

thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng được quy định của Luật Nhà ở

thuê hoặc thuê mua (người thuê nhà ở sau một thời gian quy định thì được mua và

được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó) theo quy chế do Nhà nước quy định” Đây

là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.

1.3 Đối tượng cung cấp nhà ở xã hội

Luật nhà ở 2005 quy định, đối tượng cung cấp nhà ở xã hội bao gồm:

“- Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước dé cho thuê, thuêmua trên địa bàn do UBND cấp tỉnh lựa chọn

- Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng thụ hưởng chính sáchnhà ở xã hội thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mìnhđầu tư

Cụ thê như sau:

() Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng băng nguồn vốn từ ngân sách Nhànước, vốn đầu tư phát triển của nhà nước thì do người có thâm quyền quyết định đầu

tư quyết định lựa chọn chủ đầu tư;

(ii) Đối với nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngânsách nhà nước, vốn đầu tư phát triển của Nhà nước trên diện tích đất được Nhà nướcgiao thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu (nếu có từ hai

nhà đầu tư trở lên đăng ký làm chủ đầu tư) hoặc chỉ định chủ đầu tư (nếu chỉ có mộtnhà đầu tư đăng ký làm chủ đầu tư).”

Nhu vậy, có thé hiểu, có hai dạng thức dau tư chính cho nhà ở xã hội bao gồm:

+ Nhà ở xã hội do nhà nước cung cấp trực tiếp thông qua các doanh nghiệp nhà nước+ Nhà ở xã hội do tư nhân cung cấp thông qua cơ chế đấu thầu nhưng vẫn phải có sự

giám sát của nhà nước.

1.4 - Đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội

Theo Điều 49 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, các đối tượng sau đây đáp ứng được đầy

đủ các điều kiện quy định sẽ được hưởng chính sách hỗ trợ:

“(i) Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có

công với cách mạng

(ii) Hộ gia đình nghèo va cận nghèo ở khu vực nông thôn.

(iii) Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên ảnh hưởng bởi thiên tai.

(iv) Nguoi thu nhap thap, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thi.

(v) Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công

nghiệp.

(v1) Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vi thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân.

(vii) Các cán bộ công chức, viên chức theo quy định pháp luật về công chức, viên

Theo Điều 51 Luật Nhà ở số 65/2014/QH1, các đối tượng quy định tại Điều 49 phải

đáp ứng được các điêu kiện sau:

*() Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hay thuê mua NOXH,chưa được hưởng chế độ hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh song, hoc

tập hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nha ở bình quân đầu người

trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định trong từng thời kỳ và từng khu vực.

(ii) Phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi cóNOXH, nếu không có thường trú thì phải đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh,thành phó đó (trừ trường hợp các đối tượng là học sinh, sinh viên)

(iii) Đối với người có thu nhập thấp, người lao động làm việc trong và ngoài khu côngnghiệp, sĩ quan, cán bộ công nhân viên chức thì phải thuộc diện không phải nộp thuếthu nhập cá nhân,còn đối với hộ nghèo, cận nghèo phải thuộc diện theo quy định của

pháp luật.”

1.6 Quỹ đất giành cho phát triển nhà ở xã hội

Tại Khoản 2, Điều 16, Luật Nhà ở 2014 quy định:

“Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà

ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệthống ha tang kỹ thuật dé xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ Đốivới các loại đô thị còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể củađịa phương dé yêu cầu chủ đầu tư phải đành một phan diện tích đất ở trong dự án đãđầu tư xây dựng hệ thống ha tang kỹ thuật dé xây dựng nhà ở xã hội.”

Theo Điều 5, Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

quy định:

“Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, khôngphân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xâydựng - chuyên giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyền giao (BOT)

tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải

dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chỉ tiết hoặc tổng mặt bằng

được cơ quan có thầm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống ha tang kỹ thuậtdành dé xây dựng nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị đó cótrách nhiệm trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên quỹ đất 20% (trừ trường hợpNhà nước thu hồi quỹ đất 20% dé đầu tư xây dựng nhà ở xã hội bằng nguồn vốn ngânsách và trường hợp chủ đầu tư không có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xãhội thì chuyên giao quỹ đất này cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án)

Trường hợp dự án phát trién nhà ở thương mai, dự án dau tư phát triển đô thị có quy

mô sử dụng đất đưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dànhquỹ dat 20% đề xây dựng nhà ở xã hội quy định tại Khoản 1 Điều này, hoặc chuyềngiao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tưthực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyên giao dé sử dụng làm nhà ở xãhội, hoặc nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư

thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nham bồ sung vào ngân sách địa phương dành dé

dau tư xây dựng nhà ở xã hội trên phạm vi dia bàn.”

1.7 Tiêu chuẩn nhà ở xã hội

Tiêu chuẩn nhà ở xã hội được quy định tại điều 7 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về

phát triển và quản lý nhà ở xã hội như sau:

“(i) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư thi căn hộ phải được thiết kế, xây dựng

theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tíchmỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 san, bảo đảm phù hợp với quyhoạch xây dựng do cơ quan nha nước có thâm quyền phê duyệt Chủ đầu tư dự ánđược điều chỉnh tăng mật độ xây dựng hoặc hệ SỐ SỬ dụng đất lên tối đa 1,5 lần sovới quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng hiện hành do cơ quan có thâm quyền ban hành;

Căn cứ vào tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được điều chỉnhtăng tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diệntích căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án xây dựng nhà ở xãhội có diện tích sàn trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự

z

an.

(ii) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở liền kề thấp tang thì tiêu chuẩn diện tích đất xâydựng của mỗi căn nhà không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0lần và phải bảo dam phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thầmquyên phê duyệt;

Trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch Ủyban nhân dân cấp tỉnh chấp thuận Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thịloại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiếnHội đồng nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư

(iii) Việc thiết kế nhà ở xã hội riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng phảibảo đảm chất lượng xây dựng, phù hợp với quy hoạch và điều kiện tối thiểu do cơquan nhà nước có thâm quyền ban hành Bộ Xây dựng hướng dẫn cụ thể về tiêu chuẩnthiết kế và ban hành quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ

Dự án xây dựng nhà ở xã hội đầu tư bằng nguôồn vốn ngân sách nhà nước phải ápdụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình do cơ quan có thâm quyền ban hành Trườnghợp chủ đầu tư dự án đề xuất được áp dụng mẫu thiết kế khác thì phải được cơ quanquyết định chủ trương đầu tư chấp thuận.”

1.8 Các nhân tố ảnh hưởng đến nhà ở xã hội

1.8.1 Chính sách khuyến khích của nhà nước

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, chủ đầu

tư xây dựng nhà ở xã hội sẽ được Nhà nước ưu đãi:

- Miễn tiền sử dụng đất;

- Miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp;

- Được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng:

- Được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệthống hạ tầng kỹ thuật;

- Được miễn thực hiện thủ tục thâm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án ápdụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NOXH do cơ quan có thâm quyền ban hành

Những chính sách ưu đãi này nhăm thu hút các nhà đầu tư về nhà ở xã hội, góp phầntăng nguồn cung NOXH, phát triển hơn nữa hình thức nhà ở này

1.8.2 Nguồn vốn đầu tư cho nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:

“Nguôn vôn phát triên nhà ở xã hội do Nhà nước đâu tư được huy động từ các nguôn

sau đây:

(i) Vốn đầu tư trực tiếp từ ngân sách trung ương; vốn trái phiếu Chính phủ (nếu có);quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòng được thànhlập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có); ngân sách địa phương hỗ trợhàng năm theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh; phát hành trái phiếu chínhquyền địa phương, công trái nhà ở; huy động từ các nguồn hợp pháp khác theo quy

(iii) Vốn tự có của chủ đầu tu du án hoặc của hộ gia đình, cá nhân;

(iv) Vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc từ các tổ chức tín dụng do

Nhà nước chỉ định theo quy định tại Chương III của Nghị định nay;

(v) Phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định của pháp luật về pháthành trái phiếu Chính phủ, trái phiếu chính quyền địa phương, trái phiếu của doanhnghiệp đầu tư;

(vi) Vay vốn thương mại của các tô chức tín dụng được thành lập và hoạt động theo

quy định của pháp luật;

(vii) Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), quỹ của Bộ Quốc phòngđược thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật (nếu có);

(viii) Các nguồn vốn huy động hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.”

Da dang hóa các nguồn vốn dau tu phát triển NOXH giúp tăng thêm nguồn vốn đầu

tư vào NOXH nhằm phát triển được nhiều dự án NOXH hơn nữa đáp ứng nhu cầu

của người dân.

1.8.3 Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội

Việc Nhà nước quy định dành 20% tông diện tích đất dé xây dựng NOXH đối với các

dự án NOTM nhằm tăng quỹ NOXH, tạo thêm được nhiều dự án NOXH hơn nữa déđáp ứng nhu cầu về nhà ở, giúp bình ổn thị trường BĐS, loại bỏ thé độc quyền của

loại hình NOTM, chung cư.

1.8.4 Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:

“(i) Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí

dé thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức củatoàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phi đầu tư; không tính các khoản ưu đãicủa Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá bán nhà ở xã hội

(ii) Giá thuê mua nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chiphí dé thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức củatoàn bộ dự án không vượt quá 15% tông chỉ phí đầu tư; không tính các khoản ưu đãicủa Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê mua nhà ở xã hội

(iii) Giá cho thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ chi phíbảo trì; chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận địnhmức của toàn bộ dự án không vượt quá 15% tông chỉ phí đầu tư; không tính các khoản

ưu đãi của Nhà nước quy định tại Điều 58 của Luật Nhà ở vào giá thuê nhà ở xã hội;thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 15 năm, ké từ ngày ký hợp đồng

(iiii) Đối với nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng dé cho thuê, chothuê mua hoặc bán do chủ đầu tư tự xác định giá nhưng không được cao hơn khunggiá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.”

Như vậy, giá bán, thuê, thuê mua NOXH tác động lớn đến cung - cầu về NOXH Giábán cần được tính toán chính xác, hợp ly dé người có nhu cầu về NOXH có thé mua,thuê bởi những người này là những người có thu nhập thấp, tài chính hạn hẹp Giábán hợp lý thì khi những dự án NOXH đưa ra thị trường mới có thể đáp ứng đượcnhu cầu của đối tượng đang mong muốn

1.9 Vai trò của nhà ở xã hội

1.9.1 Nhà ở xã hội góp phần đảm bảo chính sách an sinh xã hội của Đảng và

Nhà nước

Đa số những hộ gia đình gặp khó khăn về nhà ở họ đang sống trong những căn nhà

có diện tích chật chội, nhiêu thê hệ cùng sinh sông Việc thiêu điêu kiện sinh hoạt tôi

thiểu là có một nơi ở an toàn, phù hợp có thé làm gia tăng tệ nạn xã hội, làm cho

những nỗ lực của Chính phủ trong việc lành mạnh hoá xã hội thông qua các chính

sách xã hội không đạt hiệu quả cao NOXH sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu vềnhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở Mặt khác, nhữngquy định của Nhà nước về tiêu chuẩn thiết kế, xây dung NOXH sẽ góp phan cải thiện

điều kiện sống của các đối tượng thu nhập thấp, giúp họ có được một điều kiện sinh

hoạt tốt hơn trước Điều này có một ý nghĩa tích cực trong việc nâng cao điều kiệnsông dân cư, ồn định nơi ăn, chốn ở cho các đối tượng khó khăn trong xã hội và từngbước thực hiện tốt những mục tiêu trong chính sách an sinh xã hội của Nhà nước

1.9.2 Nhà ở xã hội góp phần kích cầu đầu tư thông qua việc triển khai các dự

án đầu tư xây dựng nhà ở

Theo quy định của “Luật Nhà ở”, những dự án đầu tư xây dựng NOXH sẽ được hưởngnhững ưu đãi, hỗ trợ nhất định từ phía Nhà nước Những hỗ trợ của Nhà nước có tácdụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH, cung cấpquỹ nhà ở cho những đối tượng thực sự có nhu cầu về nhà ở nhưng chưa thể tìm được

do gặp khó khăn về tài chính Mặt khác, phát trién các dự án NOXH góp phần kíchcầu một số lĩnh vực, ngành nghề khác như: ngành sản xuất vật liệu xây dựng, sảnpham gia dụng những ngành phục vụ cho xây dựng, góp phần giải quyết việc làmcho một bộ phận lao động trong các lĩnh vực đó, tạo điều kiện thúc đây tăng trưởngcủa các ngành kinh tế còn dư thừa nguồn cung

1.9.3 Nhà ở xã hội góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và bình 6nthị trường bat động sản

Đối với quỹ nhà ở do Nhà nước đầu tư dành dé cho thuê, trong quá trình khai thác,

sử dụng quỹ nhà ở này không bị mat di mà tài sản nhà đất thuộc sở hữu nha nước,vẫn đảm bảo khả năng thu hồi vốn dé tái đầu tư thông qua việc thu tiền cho thuê, thuêmua NOXH theo quy định của Luật Nhà ở theo nguyên tắc bảo toàn vén đầu tư Saumột quá trình khai thác tối thiểu từ 20 — 30 năm, nếu người thuê không còn nhu cầu

sử dụng thì Nhà nước sẽ cải tạo, xây dựng lại hoặc chuyên đôi mục đích sử dụng déđạt hiệu quả cao hon Tại thời điểm đó, quỹ nhà dat này van thuộc quyền sở hữu củaNhà nước và sẽ có giá trị kinh tế cao hơn nhiều so với thời điểm hiện nay Quy NOXH

sẽ góp phần cung cấp cho thị trường BĐS một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảmbớt sức nóng về nhu cầu nhà ở trên thị trường hiện nay Đồng thời, việc có thêm quỹnhà ở này tham gia vào thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thịtrường nhà ở — thị trường vốn được coi chỉ đành cho những người có thu nhập cao là

chủ yếu, sản phẩm được cung ứng trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều

Sự phong phú về sản phẩm cũng có những tác động tích cực làm giảm những cơn sốtgiá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tượng mua bán sẽ giúp tính cạnh tranh trênthị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc quyền của một số phân khúc thị trường nhà

ở như: phân khúc thị trường NOTM, thị trường nhà ở chung cư Từng bước đưa giá

cả trên thị trường về đúng thực chất của nó

1.10 Kinh nghiệm phát triển nhà ở xã hội tại một số quốc gia trên thế giới

1.10.1 Kinh nghiệm phát triển của Hàn Quốc

Hàn Quốc là quốc gia được đánh giá thành công trong việc xây dựng NOXH, môhình nhà ở này đã được Hàn Quốc triển khai từ những năm 70 của thé kỷ trước

Hàn Quốc có quỹ nhà ở và quỹ này có ngân sách từ Chính phủ Ngoài ra, một phầnquỹ này cũng xuất phát từ sự tiết kiệm của người dân bằng cách hàng tháng sẽ đónggóp một khoản tích góp cho quỹ nhà ở, có thé là 100 — 500 đô la Mỹ Theo quy địnhthì người dân muốn mua nhà ở bắt buộc phải đóng góp vào quỹ nhà ở Hàn Quốc chianhóm đối tượng mua NOXH thành 10 nhóm thu nhập từ thấp đến siêu giàu Các nhóm

sẽ hưởng chính sách khác nhau Ví dụ, nhóm thứ nhất là 1 và 2 sẽ được thuê với giá

rẻ hơn 30% so với giá thuê trên thị trường; nhóm 3, 4 thuê rẻ hơn 15%; nhóm 5, 6 tức

là nhóm có thu nhập khá hơn sẽ được mua với lãi suất rẻ từ quỹ tiết kiệm nhà ở Đối

với người thuê nhà, sau 10 năm, khi thu nhập của họ khá hơn thì sẽ bán cho người

dân dưới dạng NOXH, Chính phủ cũng sẽ hỗ trợ về tài chính cho đối tượng này

Ở Hàn Quốc, khi doanh nghiệp đầu tư xây dựng NOXH thì không quá quan tâm đếnmức lợi nhuận bởi khi nền kinh tế phát triển mạnh, doanh nghiệp coi việc xây dựngNOXH là trách nhiệm của họ Do vậy, rất khó đưa ra con số chính xác mức độ lợinhuận của doanh nghiệp khi đầu tư vào mảng này là bao nhiêu Song, thực sự làkhông nhiều Tuy nhiên, dé thành công trong phát trién NOXH thì Chính phủ HànQuốc đã áp dụng các chính sách can thiệp như bắt buộc đóng góp vào quỹ phát triểnnhà ở nếu người dân muốn mua nhà và có chính sách khuyến khích người dân tiếtkiệm cho quỹ nhà ở Chính phủ Hàn Quốc rất quan tâm đến việc xây dựng NOXH.Với loại nhà ở này không thé dé thị trường tự vận hành bởi vì nêu dé như vậy thì

người nghèo sẽ không bao giờ có thê tiêp cận nhà ở được.

Khi xây dựng NOXH thì doanh nghiệp cũng được Chính phủ có những ưu đãi khác

về von và tài chính dé phát triển các dự án của họ Ở Hàn Quốc, việc phát triển NOXHđược chia đều cho cả Nhà nước và doanh nghiệp Tuy nhiên, xét ở khía cạnh nhậtđịnh thì Chính phủ sẽ làm tốt hơn việc này

1.10.2 Kinh nghiệm của Singapore và một số nước châu Á

- Kinh nghiệm về cơ chế chính sách, doi trợng tham gia đầu tư xây dựng NOXH

Tại châu Á, Hồng Kông và Singapore là hai nước có lịch sử lâu đời về phát triển

NOXH Singapore là một trường hợp đặc biệt, tại đây chính sách nhà ở là một trong

những chính sách xã hội rộng lớn, phần lớn quỹ nhà ở của công dân là do nhà nướccung cấp Chính phủ của Singapore đã thực hiện rất thành công các chương trình nhà

ở lớn và vẫn tiếp tục đóng vai trò chủ chốt trong việc tổ chức thị trường nhà ở.

Từ một nước đại đa số người dân sống trong những khu 6 chuột, khu định cư lụp xụp,nhéch nhac, đến nay 91% người dân Singapore đã sở hữu nhà, trong đó có tới 83%người dân được sở hữu nhà ở giá thấp Dé có được kết quả này, từ những năm 1960,Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và pháttriển nhà ở giá thấp Singapore đã ban hành chính sách “người người có nhà ở” vàthực hiện chế độ “để dành tiền mua nhà” từ những năm 1960, các chính sách pháttriển nhà ở căn hộ đảm bảo chất lượng sống và môi trường sống ngày càng tốt hơn,diện tích lớn dan lên và tiện nghi nhiều hơn, chú trọng đến cơ sở hạ tang, không gian

và môi trường sống, phù hợp với sự phát triển của thực tế xã hội Singapore cũng banhành “Pháp lệnh về trưng dụng đất đai” nhằm bảo đảm có đủ quỹ dat dùng dé xâydựng nha ở, trong đó Nhà nước chịu trách nhiệm giải tỏa, di dời đối với các tô chức

và cá nhân có đất bị trưng dụng và ban hành Chính sách mua nhà ở công (nhà ở xãhội) thông qua Quỹ tiết kiệm Trung ương (CPF) “Quy CPF là quỹ tiền tiết kiệm bắtbuộc, trong đó người lao động phải đóng góp tiết kiệm tiền lương tháng cho CPF(người lao động, công chức thu nhập thấp phải nộp 20% thu nhập/tháng; người sử

dụng lao động nộp 14%/tháng), một trong những mục đích sử dụng của quỹ này là

để cho vay mua NOXH.”

Từ năm 1960, quốc gia này đã thành lập “Cơ quan Nhà ở và Phát triển” (HDB) chuyênphụ trách về quy hoạch quỹ đất, xây dựng và trợ cấp cho vay đối với người mua nhàgiá thấp Đây là tô chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phảichăng, vì vậy HDB phải đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu, nguồn nhân lực cho hoạt

động xây dựng, thực hiện từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xâydựng, phân phối, quản lý, bảo trì và thực hiện các nhiệm vụ liên quan đến loại nhà ởnày Ngoài ra, tại Singapore, các tô chức tư nhân tham gia vào xây dựng nhà ở chongười thu nhập thấp thường xuyên nhận được sự hỗ trợ của nhà nước và các thủ tục

hành chính rõ ràng và được thực hiện nhanh chóng.

- Kinh nghiệm về thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở

Quỹ tiết kiệm nhà ở một số nước trên thế giới áp dụng khá thành công như ởSingapore, Malaysia Tại Singapore, CPF được thành lập, đây là quỹ tiết kiệm xã hộicủa người lao động Singapore, quỹ này phụ trách chi đạo các tổ chức tuyển dụng lao

động đóng 13% và người lao động hàng tháng đóng góp lương 20% vào quỹ như một

khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng dé sử dụng mua nhà Mỗi người lao động sẽ

sở hữu 3 tài khoản tiết kiệm bao gồm: Tài khoản tiết kiệm thông thường: Tài khoản

đặc biệt; Tài khoản y tế Quỹ CPF được dùng cho 5 mục đích chính bao gồm: Sở hữu

nhà ở; Vấn đề hưu trí, Y tế, Quỹ bảo trợ gia đình, Đầu tư Người gửi tiền vào quỹ nàyđược hưởng lãi suất 2,5%/năm Trong 3 tài khoản trên, thì tài khoản Tiết kiệm thường

được dùng cho mục đích sở hữu nhà ở Cho tới tháng 3/2012, tài khoản của quỹ này

được sử dụng tối đa là 100% cho mục đích mua nhà

Cũng như Singapore, Chính phủ Malaysia đã thành lập “Quỹ tiết kiệm người laođộng” (EPF), với mục đích chính là đầu tư chứng khoán, tiền tệ, cho vay, trái phiếu,đầu tư tài sản Theo kế hoạch ngân sách năm 2012 đưa ra thì các công ty sử dụng

lao động của Malaysia phải tăng mức đóng góp thu nhập vào EPF từ 12% lên 13%

cho người lao động dưới 55 tuổi; khoản đóng góp của người làm thuê vẫn giữ ở mức11% Đối với nhân công 55 đến 75 tuổi, tỷ lệ đóng góp từ chủ lao động tăng lên 6,5%

từ tỷ lệ ban đầu là 6%, tức nhân công cao tuôi chỉ phải đóng góp vào quỹ 5,5% Điềunày giúp gia tăng khoản đóng góp vào quỹ của người chủ, thúc đây tạo một khoảntiết kiệm hỗ trợ cho nhân công làm thuê khi họ nghỉ hưu

Sau khi hình thành, EPF được chia làm hai phần: Một là, phần tài sản sử dụng lâu dài(chi trả lương hưu, bảo hiểm) chiếm 70%; Hai là, phan tài sản linh hoạt (trong đó, cókhoản mục người lao động có thé rút tiền dưới 100% dé mua nhà) chiếm 30% Ngườigửi tiền vào quỹ này được hưởng lãi suất 2,5%/năm, còn nếu rút tiền ra mua nhà thunhập thấp thì phải chịu lãi suất 6,5%/năm

- Kinh nghiệm về tỷ lệ NOXH trong các dự án phát triển nhà ở

Chính phủ một số nước thường quy định đầu ra của các dự án nhà ở nói chung thôngqua khống chế ty lệ % NOXH/téng số nhà ở phát triển trong từng dự án hay trongtừng khu vực Với việc quản lý theo đầu ra nhà ở thu nhập thấp, đã có một số nướcthực hiện thành công như Philippines, Malaysia và Hàn Quốc Chính phủ Philippines

đã ban hành “Luật Nhà ở” năm 1992 quy định các công ty phát triển dự án khu đô thịphải dành 20% quỹ đất hoặc 20% tổng chi phí của dự án dé xây dựng nhà ở vì mụcđích xã hội Malaysia thì quy định trong mỗi dự án phát triển nhà ở phải có ít nhất

30% nhà ở dành cho NOXH.

- Kinh nghiệm về chính sách giá ca đối với NOXH

Tùy theo từng nước có cách thức quản lý khác nhau Singapore đã ưu đãi giá thuê

nhà thông qua quy định trong điều kiện thuê Còn với bán nhà, Singapore thực hiện

cơ chế mua nhà ở ưu đãi cho người thu nhập thấp được áp dụng lần đầu tiên vào 2006,dùng dé hỗ trợ các công dân, hộ dân cư có thu nhập ôn định để mua căn hộ lần đầucủa HDB Đây là một cơ chế trợ cấp thêm ngoài các ưu đãi thông thường Cơ chế nàyđược cai thiện nhằm hỗ trợ nhiều hơn cho người thu nhập thấp bang việc tăng mứctrần thu nhập thấp, tăng số tiền trợ cấp giúp cho hộ gia đình sở hữu căn hộ đầu tiêncủa họ Nhìn chung, với việc bán nhà thu nhập thấp, hầu hết Chính phủ của các nướcđều có chính sách trợ giá thông qua việc bao cấp một phần giá nhà hay các ưu đãikhác dé việc hình thành giá nhà được thấp hơn (Singapore, Malaysia )

- Kinh nghiệm về thiết kế NOXH

Ở Hàn Quốc, Nhật Ban, Trung Quốc và Malaysia, nhà ở cho người thu nhập thấp đềuđược xây cao tầng (có thé đến 30-40 tang) nhằm giảm giá thành xây dựng Trongthiết kế, họ không chi quan tâm đến việc tối ưu hóa thiết kế mà còn quan tâm đến van

dé phát triển bền vững và tiết kiệm năng lượng Thiết kế thường là những cụm nhàcao tầng mỏng, dạng tắm tường, vách ngăn rất nhẹ, siêu bền dé tận dụng tối ưu vềthông gió và chiếu sáng, đồng thời giảm giá thành xây dựng Dạng nhà này còn cókhả năng tiết kiệm năng lượng do ứng dụng những công nghệ xây dựng và vật liệu

mới.

1.10.3 Bài học rút ra cho Việt Nam về vấn đề nhà ở xã hội

- Bài học kinh nghiệm về mô hình tổ chức quản lý phát triển NOXH: Nhà nước giữvai trò chủ đạo trong việc dé ra chiến lược, chương trình phát triển NOXH Dé quản

lý phát triển NOXH, Nhà nước cần thành lập một cơ quan quản lý nhà ở dé quản lý

tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bồ trí quỹ đất, tổ chức thựchiện các dự án NOXH, cũng như quá trình phân phối nhà ở và quản lý vận hành

NOXH sau khi hoàn thành dự án.

- Bài học kinh nghiệm về quy hoạch, kế hoạch và tạo nguồn quỹ đất phát triển nhà

ở xã hội: Chính sách phát trién NOXH và công tác quy hoạch đô thị cần phải đượcgan kết chặt chẽ với nhau và liên kết với chính sách phát triển của quốc gia và địaphương Trong đó, việc quy hoạch và bố trí quỹ đất dành dé phát triển NOXH phảiđược chỉ đạo thực hiện phù hợp với các chương trình, chiến lược, kế hoạch phát triểnNOXH Chính quyền đô thị đóng vai trò đặc biệt quan trọng trong việc lập quy hoạch,

kế hoạch, tạo nguồn quỹ dat dé phát triên NOXH

- Bài học kinh nghiệm về các định chế tài chính: Thành lập “Quỹ tiết kiệm nhà ở”;

hỗ trợ thuế phí, hỗ trợ vốn vay cho các chủ đầu tư xây dựng NOXH, hỗ trợ tín dụngcho người thuê, mua NOXH Trong đó Quỹ Tiết kiệm về NOXH ở trên thế giới phầnlớn thường không được thành lập riêng rẽ, mà nó chỉ xuất hiện là một nhánh nhỏtrong một quỹ chung có nhiều mục đích sử dụng như: Hưu trí, bảo hiểm, đầu tư chứngkhoán, BĐS Thông qua việc thành lập Quỹ Tiết kiệm nhà ở, có thể thấy các nướcrat quan tâm đến đối tượng có nhu cầu sử dụng NOXH; bằng việc đóng góp vào Quỹtiết kiệm nhà ở, những người thu nhập thấp đã chủ động và có trách nhiệm trong việctạo nguồn dé từng bước cải thiện điều kiện sống của mình; đồng thời gắn kết tráchnhiệm của xã hội, cộng đồng và từng người dân trong việc tạo lập quỹ NOXH

- Bài học kinh nghiệm về quy định tỷ lệ % số NOXH trong các dự án: Thực tê kinhnghiệm của các nước trên thế giới cho thấy, tỷ lệ này đao động trong khoảng từ 20%đến 30% Một số nước còn quy định diện tích tối thiểu khi triển khai các dự 4n NOXH

dé cho thuê, mua

- Bài học về chính sách giá cả đối với NOXH: Việc quản lý giá nhà cho thuê, muađối với các đối tượng thụ hưởng chủ yếu theo các cơ chế: Thời gian đầu các nướcthường tập trung vào việc Nhà nước hỗ trợ bao cấp một phần giá cả nhà thuê, muaNOXH dé hỗ trợ cho các đối tượng có nhu cầu Việc quan lý giá cả là khâu quantrọng, quyết định các yếu tố cau thành giá thuê, mua NOXH

- Bài học về thiết kế và công nghệ xây dựng: Thiết kế NOXH và công nghệ xây dựngNOXH là hai yếu tố quan trọng góp phần làm giảm giá thành NOXH Việc sử dụngcác thiết kế mẫu, sử dụng vật liệu địa phương, áp dụng các công nghệ xây dựng tiên

tiễn sẽ rút ngăn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí, hạ giá thành sản phẩm NOXH.Một số nguyên tắc khi thiết kế NOXH cần được tuân thủ dé giảm giá thành sản phẩmnhư sau: (i) Mật độ cao giúp tăng tối đa số căn hộ trên một diện tích đất; (ii) Tăngchiều cao công trình (số tang của công trình) dé tiết kiệm đất và giảm giá thành; (iii)Diện tích căn hộ nhỏ trong khoảng từ 30-70m2 (có thê thiết kế căn hộ có diện tíchnhỏ hơn 30 m2 cho đối tượng đơn thân); (iiii) Giảm chiều cao tang nhưng không làmảnh hưởng đến chất lượng căn hộ

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG NHÀ Ở XÃ HỘI TẠI THÀNH PHO HÀ NOI

2.1 Giới thiệu khái quát về Hà Nội

+ Phía Bắc giáp với Thái Nguyên, Vĩnh Phúc

+ Phía Tây giáp với Hòa Bình, Phú Thọ.

+ Phía Nam giáp với Hà Nam.

+ Phía Đông giáp với Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên

Hà Nội có địa hình thấp dần theo hướng từ Bắc xuống Nam và từ Tây sang Đông với

độ cao trung bình từ 5 đến 20 mét so với mực nước biển Nhờ phù sa bôi đắp, ba phần

tư diện tích tự nhiên của Hà Nội là đồng bang, năm ở hữu ngạn sông Đà, hai bên sông

Hồng và chi lưu các con sông khác Phan lớn, diện tích đồi núi thuộc các huyện Ba

Vì, Sóc Sơn, Mỹ Đức, Quốc Oai với các đỉnh núi cao như Ba Vi (1.281 m), Gia Dê

(707 m), Chân Chim (462 m), Thanh Lanh (427 m), Thiên Trù (378 m) Khu vực

nội thành có một số gò đôi thấp như gò Đống Đa, núi Nùng

- Diện tích

Từ ngày 01 tháng § năm 2008, sau hợp nhất, mở rộng địa giới hành chính, Hà Nộibao gồm: Thành phố Hà Nội, tinh Hà Tây, huyện Mê Linh - tinh Vĩnh Phúc và 4 xã

thuộc huyện Lương Sơn - tỉnh Hòa Bình Hà Nội sau khi mở rộng có diện tích tự

nhiên 334.470,02 ha, lớn gấp hơn 3 lần diện tích cũ và đứng vào top 17 Thủ đô trênthế giới có diện tích lớn nhất; gồm 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã và

577 xã, phường, thị tran

- Dan so