Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội – Thực trạng và giải pháp

BAO CAO TONG KET

DE TAI THAM GIA XET THUONG

“SINH VIEN NGHIEN CUU KHOA HOC”

CUA SINH VIÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUAT HA NỘI NĂM 2021

< CẢI TẠO, XÂY DUNG MỚI CÁC KHU CHUNG CƯ CU TREN DIA BAN THÀNH PHÓ HÀ NỘI - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP>

Thuộc nhóm ngành khoa học: Xã hội

MỞ ĐẦU - 1-5 52 5222221 21 215212112112112111111111 1111111101111 1111111111111 11 1.111 1c | 1 TINH CAP THIẾT CUA DE TÀI 2-2-5 5E2E£9E£2EE£EEEEEEEEEEEEEE1211211221271717121 1 xe | 2 TINH HÌNH NGHIÊN CỨU CUA DE TÀI - 2-2-2 ©©£+E£+E£2E£2EE£EE£EEEEEEEEEEErEErrkrrkeee 2 3 MỤC DICH NGHIÊN CUU CUA DE TÀII -¿- - 5% +k+EE+E£EEEEEEESEEEEEEEEEEEEEEerkererkrrerrers 2 4 PHAM VI NGHIÊN CUU CUA DE TÀI - +: 5t+E£EE+EEEE+EE+EEEE+EEEESEEEEEEEzEerkererxererree 3 5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CUA DE TÀII ¿22 2+S£+2E+EE+EE+EEtEEZEEzErrxerkees 3 6 KET CAU CUA DE TÀII - ¿22+SE+SE9EE9EE9EEE2112112115112717171121121121111111111.11 1111111 tr 3

CHƯƠNG 1: CÁC TIEN DE LÝ LUẬN VÀ THUC TIEN VE CẢI TẠO, XÂY DUNG

MỚI CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ -2- 2: ©2¿©5£2S£2SE£EE£EEEEEEEEEEEEEE2112112217171211 21121 4 1.1 Các tiền đề lý luận về chung cư cũ và sự cần thiết khách quan phải cải tạo, xây dựng mới ae KN Ce C0 Cle cone eso EEE 4 1.2 Sự cần thiết khách quan phải cai tao, xây dựng mới các khu chung cu cũ - 19 1.3 Điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ 24 1.4 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cu cũ và những kinh nghiệm gợi mở cho Việt Nam - 55225 + +2 £++++eeeeereeresereree 45 CHƯƠNG 2: THỰC TRANG PHÁP LUẬT VÀ THUC TIEN THUC THỊ PHAP LUAT VE CẢI TẠO, XÂY DUNG MỚI CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ TREN DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘI 5-2 SES<2E5 E215 19E1811211211111111111111111.1111 11011111111 He 58 2.1 Thực trạng pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ - 58 2.1.1 Điều kiện chung cư cũ dé được đưa vào cải tao, xây dựng TMỚIi -‹«++-<<+5+ 58 2.1.2 Chủ thé có trách nhiệm thực hiện cải tao, xây dựng mới các khu chung cư cũ 61 2.1.3 Các hình thức cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư CŨ -++5<<++<<>+<s2 64 2.1.4 Tài chính đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ 73 2.1.5.Cơ chế, chính sách ưu đãi mà Nhà nước dành cho nhà đầu tư và chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ thuộc diện nhà chung cư cũ phải phá dỡ 5 55+ + + £++t+seeeeeeeereeers 832.1.6 Trinh tự, thủ tục cai tạo, xây dựng mới các khu chung cư CŨ - 55-555 +<<<+s++ 85 2.2 Thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên dia ban thành phố

thành phố Hà Nội ¿2-2 SE SESE+EEEEEEEEEE2E1211211111112112111111111111111.111111 1111 1111 gre 93 2.2.2 Những bat cập, hạn chế và nguyên nhân 2 ¿2-2 SE E£E£E+EE+EE£EEzEEzErrerxers 101

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUA VE CẢI TẠO, XÂY DUNG MỚI CÁC KHU CHUNG CU CŨ TREN

DIA BAN THÀNH PHO HÀ NỘII G5521 2S 2E 2122112112112110212121211 211211 11c eg 117 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa

3.3.2 Tích cực phát triển mô hình liên hiệp, hiệp hội tại các chung cư -s- 155 KET LUẬN CHUNG Woo.cccccccccccccccsscssessesssessessesscsscsscsessssassussucssssesassstsuessestsatssssetssesesseseeaee 163 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO 0 cccccccccssssscssessssesessuecsssesssuesssscesssecssseessseeessvecs 164

MO DAU 1 TINH CAP THIET CUA DE TAI

Tại Nghị quyết đại hội đại biểu Dang bộ thành phố Hà Nội lần thứ XVIII, nhiệm ky 2020-2025 diễn ra vào ngày 13/10/2020 đã đánh giá, tông kết quá trình phát trién thủ đô giai đoạn 2015-2020 Theo đó, trong thời gian qua việc phát triển đô thị của thành phố đã đạt được nhiều kết quả đáng ghi nhận như tỷ lệ tăng trưởng kinh tế; môi trường đầu tư, kinh

doanh được cải thiện; điện mạo thủ đô có nhiều thay đôi, ngày càng xanh, sạch đẹp, văn minh,

hiện đại hơn; Bên cạnh những kết quả đạt được thì Đại hội cũng nhìn nhận, đánh giá những hạn chế, yếu kém vẫn còn tồn tại mà đáng chú ý trong nội dung này chính là công tác cải tạo chung cư cũ chưa đạt tiễn độ.

Tính đến năm 2014, Hà Nội có khoảng 1.155 nhà chung cư cũ cao từ 4-6 tang và 10 khu thấp từ 1-3 tầng Trong đó, có hơn 980 chung cư được xây dựng trước năm 1990 và tập trung tại các quận nội thành cũ Tổng diện tích các chung cu này lên tới 1,7 triệu m2 va cần được cải tạo xây dựng lại Ngoài ra còn các khu nhà tập thé đơn lẻ, quy mô nhỏ, khu nha do các cơ quan tự quản năm rải rác, xen kẽ trong các khu phố! Những chung cư này từng đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân thành phố đặc biệt là đội ngũ công nhân viên chức thời kỳ đất nước bắt đầu xây dựng chủ nghĩa xã hội Tuy nhiên qua thời dài sử dụng chất lượng của các khu chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống sinh hoạt và an toàn của các hộ dân Ngoài ra các khu chung cư ở Hà Nội đều nằm ở vị trí đắc địa, mang lại tiềm năng trong việc phát triển kinh tế dịch vụ nhưng hiện nay lại không thê khai thác Đặc biệt trong bối cảnh kinh tế - xã hội phát triển theo hướng công nghiệp hóa - hiện đại hóa thì các chung cư này đang trở thành bước cản trong mục tiêu xây dựng đô thị hiện đại, văn minh Do vây, xây dựng, cải tạo các khu chung cư cũ là yêu cầu cấp bách đặt ra hàng đầu Mặc dù vậy, việc xây dựng lại không đạt được như kỳ vọng khi các kế hoạch, mục tiêu cứ được đặt ra và rồi lại trì hoãn trong khi một bộ phận người dân hằng ngày phải sống trong lo sợ, còn hình ảnh của thủ đô ở nhiều nơi trở nên nhếch nháng, vô cùng lộn xộn Chính vì chính lý do trên chúng tôi xin được lựa chọn chủ đề: “Cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội - Thực trạng và giải pháp” Luận văn được tiếp cận dưới góc độ pháp lý đi từ các chính sách, chủ trương của Đảng và Nhà nước; các quy định của pháp luật đến thực tiễn thực thi nhăm tìm ra các nguyên nhân dé từ đó đưa ra các giải pháp nâng cao hiệu quả trong việc xây dựng, cải tạo các khu chung cư cũ.

! Nguyễn Trọng Ninh- Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2014 “Thực trạng và giải pháp cải tạo

và xây dựng chung cư cũ.”

https://www.hoixaydunghem.vn/quy-hoach-kien-truc/thuc-trang-va-giai-phap-cai-tao-xay-dung-chung-cu-cu.html

2 TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐÈ TÀI

Cải tạo, xây dựng các khu chung cư cũ là điều tất yếu cần thực hiện để thực hiện mục tiêu xây dựng diện mạo đô thị hiện đại và phù hợp với các mục tiêu mà Đảng và Nhà nước đặt ra khi xây dựng đường lối công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước trên nhiều bình diện Đối với nước ta, những năm gần đây đứng trước những khó khăn trong cơ chế chính sách, quá trình thực hiện tái thiết chung cư cũ đã có nhiều nhà khoa học đưa ra các phân tích, bình luận về van đề nay trên nhiều khía cạnh khác nhau dé từ đó đưa ra các giải pháp góp phan nâng cao hiệu quả thi hành trên thực tế Trong đó phải ké đến các đề tài sau:

Giáo trình Luật đất đai của trường Đại học Luật Hà Nội, nhà xuất bản công an nhân

Phạm Duy Bách, “Cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay.”, Luận văn thạc sĩ - Trường đại học kinh tế - Đại học quốc gia Hà Nội, 2015;

Nguyễn Thị Thanh Nhàn, “Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam.”, Luận văn thạc sĩ - Khoa luật Trường đại học Quốc gia Hà Nội, 2015;

Nguyễn Trọng Ninh- Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng thành phố Hồ Chi Minh, “Thực trạng và giải pháp cải tạo và xây dựng chung cư cũ.”, 2014;

Ngoài ra cải tạo, xây dựng chung cư cũ cũng được các báo đê cập thường xuyên như các số báo trên báo Nhân dân, báo Quy hoạch va Đô thị, Tap chí Xây dung, báo Tin tức,

Trên cơ sở phân tích lý luận và tình hình thực tiễn các công trình nghiên cứu kể trên và các đề tài khác đã giới thiệu, phân tích, đánh giá các vấn đề liên quan đến cải tạo, xây dựng chung cư cũ Đề tài “Cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội - Thực trạng và giải pháp” sẽ tiếp thu những đóng góp của các công trình nghiên cứu đồng thời nhóm sẽ đi sâu hơn trong việc phân tích các quy định của pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật và các vướng mắc, bat cập còn ton tại Từ đó đưa ra các giải pháp cụ thé nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành trên thực tiên.

3 MỤC ĐÍCH NGHIÊN CỨU CỦA ĐÈ TÀI

- Làm rõ cơ sở lý luận của pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ ; - Làm rõ các quy định của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ ;

- Phân tích những kết quả đạt được và hạn chế, nguyên nhân về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội;

- Định hướng và đưa ra giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

4 PHAM VI NGHIÊN CUU CUA DE TÀI

- Thời gian: Các van đề lý luận và thực tiễn trong dé tài được nghiên cứu từ đầu thế ky 19 cho đến nay.

- Không gian: Các số liệu thực tiễn, các vụ việc thực hiện pháp luật đối với một số quốc gia trên thế giới, ở Việt Nam và trọng tâm là địa bàn thành phố Hà Nội.

5 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU CỦA ĐÈ TÀI

- Luận văn sử dụng phương pháp khái quát hóa, phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê dé thực hiện nhiệm vu nghiên cứu và mục đích nghiên cứu Cụ thể:

- Phương pháp phân tích, so sánh và khái quát quá được sử dụng chủ yếu ở Chương I dé làm rõ các các van dé lý luận về khái niệm, đặc điểm của chung cư, chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội và van dé cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ; lý luận pháp luật điều chỉnh; so sánh với các quốc gia trên thế giới.

- Phương pháp phân tích, thống kê được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 dé làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi hành pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung

cu CŨ.

- Phương pháp tổng hợp được sử dụng chủ yếu ở Chương 3 nhằm định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trênđịa bàn thành phô Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung.

6 KET CÂU CUA DE TÀI

Báo cáo tong kết đề tài nghiên cứu gồm 3 chương chính:

- Chương 1: Các tiền đề lý luận và thực tiễn về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư

- Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội.

- Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả cải tạo,xây dựng mới các khu chung cư cũ.

CHƯƠNG 1

CÁC TIEN DE LÝ LUẬN VÀ THỰC TIEN VE CAI TẠO, XÂY DUNG MỚI

CÁC KHU CHUNG CƯ CŨ

1.1 Các tiền đề lý luận về chung cư cũ và sự cần thiết khách quan phải cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ

1.1.1 Khái niệm chung cư, chung cư cũ

Đô thị hóa kéo theo nhiều sự chuyền biến, thay đổi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở Nếu trước kia loại hình căn hộ chung cư khá mới mẻ với đại đa số người Việt thì ngày nay nó không còn xa lạ với bất kỳ ai Căn hộ chung cư ngày càng được nhiều người quan tâm, đặc biệt là giới trẻ, đồng thời đây cũng là kênh đầu tư tiềm năng luôn được giới đầu tư săn đón bởi giá trị từ thu nhập cho thuê, tiềm năng nâng cao giá trị sản phẩm Nhưng thực tế, không phải ai cũng hiểu rõ về loại hình sản phẩm này Vậy chung cư là gì? Có nhiều quan điểm, khái niệm được đưa ra, song có thể hiểu: “Chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thông công trình hạ tầng sử dụng chung Bên trong các căn hộ có thé có nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thé lựa chọn dé trang trí ngôi nhà của minh theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia dinh.”? Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị tran hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhàchung cư.

Ngày nay, căn hộ chung cư là xu hướng sống của cư dân đô thị, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và thị hiếu người tiêu dùng, các căn hộ chung cư thường được thiết kế tiện nghi, nhỏ gọn, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sống, nhu cầu làm việc cơ bản của người dùng, đồng thời có sự đảm bảo về mặt an ninh Căn hộ chung cư phù hợp với người độc thân, giới trẻ hoặc gia đình nhiều thế hệ Có nhiều loại hình căn hộ chung cư khác nhau, có thê kế đến như: căn hộ chung cư thông thường; căn hộ chung cư studio; căn hộ chung cư officetel; căn hộ chung cư shophouse; căn hộ chung cư cao cấp penthouse; căn hộ chung cư cao cấp duplex; căn hộ chung cư skivilla Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên tại Điều 70 Luật Nhà ở 2005, trước đó nhà chung cư gọi là nhà tập thê Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đưa ra khái niệm nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3, như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tâng trở lên, có nhiêu căn hộ, có lôi đi, câu thang chung, có phân sở hữu

** Chung cư”, 2020

https://v1.wikipedia.org/wIkl/Chung_c%C6%B0

riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục dich để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh.”

Chung cư bao gồm: chung cư độc lập và khu chung cư Theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chung cư độc lập được hiểu là một khối (block) nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch Còn khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

Qua quá trình sử dụng, nhà chung cư sẽ cũ đi, bị hao mòn và đến một thời điểm nào đó nó sẽ không còn giá trị sử dụng Các khu chung cư cũ đã và đang tồn tại rất nhiều ở các đô thị, đặc biệt là Hà Nội, đại đa số chúng có niên đại khá lâu, tiềm ấn nhiều nguy cơ cháy nổ, đồ sập đe dọa tính mạng, môi trường sống cũng như ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị Các khu nhà ở tập thể cũ hiện đang trở thành những “tàn tích” ở các đô thị Nhà tập thể cũ hay nhà chung cư cũ được hiểu như sau:“Chung cư cũ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, có phần sở hữu chung và hệ thông công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở va nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh đã qua sử dụng, không còn nguyên như trước hoặc vốn có từ lâu và nay không thích hợp nữa.”

Hiện nay, ở nước ta còn tôn tại khá nhiêu chung cư cũ và cũng ngày càng có nhiêuchung cư mới được xây dựng Chung cu cũ và chung cư hiện nay có những diém giông va khác nhau nhất định Đề làm rõ vấn đề này, có thé khai thác dưới các khía cạnh sau:

- Xét ở khía cạnh kỹ thuật, kết cấu:

Các khu chung cư cũ và mới có kết cau tương đồng: từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang, phan sở hữu riêng ( phần diện tích trong căn hộ, diện tích ban công gắn liền căn hộ đó ) và phần sở hữu chung ( phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phan diện tích được sở hữu riêng, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung cho nhà chung cư ), hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó Có thể nói chung cư cũ và chung cư hiện nay đều mang trong mình những nét đặc trưng cơ bản về kết cau, kỹ thuật của loại hình nhà chung cư nói chung.

Tuy nhiên, với các chung cư mới, hiện dai thì thiệt kê và kêt câu với kỹ thuật cao,

tinh tế và hiện đại hơn Quy mô mỗi căn hộ hoặc tổng thê rộng hơn Diện tích dành sử

dụng cho tiện ích chung rộng hơn và đặc biệt là đối với những khu chung cư hiện đại thường được thiết kế với mục đích hỗn hop, gan liền với các tiện ích vui chơi giải trí, dịch vụ thương mại, tiện ích văn phòng Ngược lại các chung cư cũ được xây dựng với thiết kế và kỹ thuật đơn giản, các khu tăm rửa, nhà vệ sinh được bố trí cho cả dãy hoặc một số hộ sử dụng chung vì thế tạo nên những bất tiện Bên cạnh đó, quy mô mỗi căn hộ hoặc tổng thể nhỏ hơn nhiều so với chung cư hiện nay Cơ sở hạ tầng và tiện ích bên trong, bên ngoài còn chưa đồng bộ, các chung cư cũ trước đây được thiết kế chỉ hướng đến đáp ứng nhu cầu ăn ở của người dân mà chưa có sự gắn kết với các mục đích khác như dịch vụ thương mại, khu vui chơi giải trí Chính vì vậy gây nên bat tiện trong sinh hoạt.

- Mục đích xây dựng:

Xuất phat từ chủ thé và nguồn vốn tiễn hành mà chung cư cũ và chung cư hiện nay được xây dựng với những mục đích khác nhau Chung cư cũ được nguồn ngân sách của Nhà nước chi trả xây dựng dé giải quyết nơi ở cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các cơ quan nhà nước và với mục đích duy nhất là để ở sống không với mục đích kinh doanh Ngược lại, các chung cư mới xây dựng đại đa số từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, được xây dựng dé ở cho mọi đối tượng trong xã hội có nhu cầu về nhà ở song VỚI mục đích kinh doanh.

- Về vị trí xây dựng:

Các chung cư cũ thường được xây dựng trong nội thành phó, nội đô thị nơi có nhiều cán bộ công nhân viên chức nhà nước và người lao động làm việc tại các cơ quan banngành, các công ty, nhà máy, xí nghiệp thuộc nhà nước Ngược lại, các chung cư mới,hiện đại hiện nay có xu hướng mở rộng ở khu vực cận trung tâm, thậm chí là khu vựcngoại 6, hoặc bat kỳ khu vực nào có nhu câu cao về nhà ở

- Về thời điêm tạo lập:

Các chung cư cũ được tạo lập từ những năm đâu của thời kỳ cải tạo và xây dựng chủnghĩa xã hội với, đặc biệt trong thời cơ chê bao câp Các chung cư mới và hiện đại hiệnnay được xây dựng và thịnh hành khi nên kinh tê mở cửa, chủ trương của Nhà nước xóa bỏ bao cấp về nhà đất và gắn chặt với nền kinh tế thị trường

- VỀ giá trị sử dụng:

Các khu chung cư cũ đa phần là xuống cấp, kém chất lượng và muốn duy trì cho mục đích đê ở thì phải cải tạo, gia cô hoặc xây dựng lại mới đảm bảo an toàn, vệ sinh môi

trường và an sinh xã hội Đối với chung cư mới: có xu hướng ngày càng quan tâm tới chất lượng công trình, tính năng sử dụng và tính đa tiện ích không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn các nhu câu khác như vui chơi, giáo dục, giải tri, mua sam

Ngày nay, khi đất nước phát triển, đổi thay, đời sống vật chất, tỉnh thần của con người ngày càng được quan tâm, chú trọng Nhu cầu và thị hiếu của con người về nhà ở cũng được thay đối theo nhịp độ đó Thay vì nhu cầu có nơi dé ở bằng nhu cau nơi ở phải đảm bảo về chất lượng, về môi trường, phù hợp với năng lực tài chính, với thị hiéu mỗi người và cao hơn phải đảm bảo đầy đủ các tiện ích, đồng bộ về hạ tầng Cao hơn nữa, nhà ở được tạo dựng ở những vi tri tốt, tiện lợi và được đầu tư xây dựng bởi những nhà đầu tư uy tín,

Điều này cho thấy, các khu chung cư cũ mat dan vai trò và ý nghĩa đối với người dân Chỉ còn tồn tại để phúc đáp điều kiện ăn ở đối với đa số các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp và khi họ không có hoặc hạn chế dé có thé tự mình thay đôi bởi một nhà ở khác Mặt khác, cũng còn một bộ phận do thói quen của sinh hoạt và sống lâu năm nên người dân không muốn thay đổi và sợ xáo trộn cuộc sống nên vẫn ở lại những nhà chung cư cũ.

1.1.2 Khái quát về quá trình hình thành các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Nguồn gốc sâu xa của nhà ở tập thê bắt nguồn từ nhà ở công cộng ở Pháp Ở mỗi quốc gia, nhà tập thé xuất hiện ở những thời điểm nhất định mang đặc thù của hoàn cảnh lich sử, chính trị, kinh tế của đất nước lúc bấy giờ Mô hình nhà tập thé từng xuất hiện như một biêu tượng của cuộc sông mới với tiện nghi khép kín hiện đại.

Ở Việt Nam, các khu nhà tập thé gắn liền với quá trình xây dựng đô thị ở miền bắc sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội và cả những năm sau khi đất nước thống nhất Các khu nha ở tập thé xuất hiện nhiều tại các đô thị như Hà Nội, Hải Phong, Vĩnh Thời ky này, nhà ở tập được coi là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa, là chuẩn mực của đời sống tiện nghi, niềm mơ ước của mỗi người dân Trong những năm trước năm 1991, thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở, cùng với quỹ nhà tiếp quản từ chế độ cũ, Nhà nước đã đầu tư xây dựng khoảng hơn 3 triệu m2 nhà ở chung

3 Nguyễn Trọng Ninh- Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, 2014 “Thực trạng và giải pháp cải

tạo và xây dựng chung cư cũ.”

https://www.hoixaydunghem.vn/quy-hoach-kien-truc/thuc-trang-va-giai-phap-cai-tao-xay-dung-chung-cu-cu.html

Bối cảnh lịch sử, tình hình chính trị-kinh tế-xã hội trước những năm 1960 vô cùng khó khăn và phức tạp, người dân nói chung và một bộ phận lớn công nhân viên chức nói riêng chỉ đơn giản mưu cau có nhà dé ở, an cư lập nghiệp, sống cuộc sống bình yên Từ đó, đặt ra yêu cầu đối với Nhà nước phải có chủ trương giải quyết vấn đề nhà ở (bao cấp nhà ở) Những yếu tố trên đã chi phối rất nhiều đặc trưng cả về hình thái không gian, chất lượng và môi trường sống, cơ chế cung ứng nhà ở cũng như các vấn đề bất cập nảy sinh ở những khu chung cư cũ trong đời sống đô thị hiện nay Cụ thé:

Do chiến tranh và nhu cầu sơ tán nên trước những năm 1954 nhà ở chưa được ưu tiên phát triển Đến năm 1954 Miền Bắc độc lập xây dựng Xã hội chủ nghĩa (XHCN) nhưng miền Nam vẫn diễn ra cuộc chiến tranh chống Mỹ ngụy, cho đến thăng lợi cuối

cùng mùa xuân năm 1975, đất nước thống nhất Trong giai đoạn lịch sử này, mặc dù kinh

tế miền Bắc gặp nhiều khó khăn do vừa phải phát triển kinh tế, vừa phải chi viện cho chiến trường lớn miền Nam nhưng một số thành phó lớn như Hà Nội, Thái Nguyên, Việt Trì vẫn được quy hoạch, xây dựng và phát triển Sau năm 1954, công tác quy hoạch xây dựng lại thành phố ở miền Bắc được chuyên gia các nước xã hội chủ nghĩa lúc bấy giờ như Liên Xô, Cu Ba, Trung Quốc tham gia Được sự giúp đỡ của các chuyên gia Liên Xô(cũ), một số phương án quy hoạch Thủ đô đã được Bộ Chính trị xem xét, góp ý Tại Nghị Quyết số 98 NQTW ngày 12/09/1959 Bộ chính trị đã thông qua định hướng quy hoạch đầu tiên của thủ đô Hà Nội sau giải phóng.

Đây là giai đoạn phát triển nhà ở với những tiêu chí không gian của đời sống tập thé, áp dụng lý thuyết quy hoạch của Liên Xô và các nước Xã hội chủ nghĩa khác Các mô hình khu tập thé này ra đời trên cơ sở đó có điều chỉnh phù hợp với các điều kiện đặc thù về khí hậu, kinh tế, tập quán và lối sống Việt nam, nên được coi là tương đối hoàn chỉnh Các KTT này có vai trò rất lớn trong việc cung cấp chỗ ở cho người dân ở các đô thị Miền Bắc nói chung và Hà Nội nói riêng lúc bấy giờ, đây là giải pháp phù hợp với giai đoạn kinh tế-xã hội thời kỳ bao cấp, giải quyết nhanh nhu cầu nhà ở của đông đảo thành phần cán bộ công nhân viên chức Thủ đô Các KTT ban đầu được nghiên cứu và xây dựng tại Hà Nội với quy mô nhỏ từ 3-15 ha, với các dãy nhà thấp tang từ 1-3 tang, phân bố chủ yếu tại vành đai 1 và 2 của Thành phố như các khu: Nguyễn Công Tri, Kim Liên Cấu trúc các khu ở này chưa hình thành các cặp, cụm, nhóm nhà ở rõ nét, trung tâm khu tập trung không định hình.

Trong giai đoạn này, nhiều khu chung cư đã ra đời, điển hình là các cụm, nhóm nhà ở tập thể ít tầng lần đầu tiên được xây dựng ở Hà Nội theo giải pháp quy hoạch tiểu khu với hình thức đơn giải chỉ từ 1-2 tang xếp thành dãy, hành lang bên, cầu thang đầu nhà, vệ sinh bố trí công cộng cho từng cụm, nhóm Khu Nguyễn Công Trứ khang trang hơn, gồm những dãy nhà song song cao 04 tầng, mỗi tầng có phòng riêng và nhà bếp, nhà tắm chung đúng tinh than tập thé- khởi đầu một giai đoạn mới: Hà Nội xây dựng nhà ở nhiều tầng và các khu chung cư.

e Giai đoạn 1960-1990:

Hầu hết các nhà chung cư cũ đều ra đời trong khoảng thời gian này Đây là giai đoạn phát triển đặc thù trong lịch sử Việt Nam, nước ta áp dụng mô hình kinh tế chính trị xã hội chủ nghĩa “chính thống” trên nên tảng đất nước nông nghiệp lạc hậu trong và sau chiến tranh.

* Giai đoạn 1960 — 1975:

Trong bối cảnh nền kinh tế Kế hoạch hóa tập trung bao cấp, nhà nước giữ vai trò chủ yêu trong mọi lĩnh vực Trong lĩnh vực nhà ở cho cán bộ công nhân viên hình thành cơ cau xin — cho từ kế hoạch Ngân sách Nhà nước Sự ra đời của các khu nhà ở giai đoạn

này chủ yếu là tạo nơi ở theo lỗi sống tập thé, phu thudc về nhiều mặt vào Nhà nước Do

đó trong giai đoạn này Nhà nước phải đầu tư một nguồn ngân sách rất lớn cho việc xây dựng các khu tập thé, một mặt dé đáp ứng nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân viên chức, mặt khác là do việc áp dụng công nghệ cũng như chỉ tiêu quy hoạch của các nước Xã hội chủ nghĩa buộc Nhà nước phải nhập các thiết bị, máy móc và vật liệu xây dựng (bê tông, sắt thép, ) thậm chí cả nhân công lao động (chuyên gia) nước ngoài với giá thành cao Nhà ở xây dựng trong giai đoạn này là kiêu nhà gạch, cơ cấu căn hộ không khép kín, tiêu biểu là khu Nguyễn Công Trứ, Kim Liên, hoặc kiêu nhà bê tông lắp ghép, cấu trúc căn hộ ở khép kín nhưng không độc lập tiêu biểu là khu Trung Tự hoặc Giảng Võ, Quy hoạch xây dựng các khu chung cư trong giai đoạn này bên cạnh dịch tích dé ở thì còn chú trọng đến các vấn đề liên quan như xây dựng các nhà trẻ, trường học, sân chơi, điện tích cây xanh, đảm bảo cuộc sông sinh hoạt cho người dân.

Trong giai đoạn này, các công trình chủ yếu là chung cư từ 2 - 4 tầng, sử dụng kết cấu tường gạch chịu lực, thi công bằng phương pháp thủ công Ở Hà Nội, đầu những năm 1960, các công trình, dãy nha cao từ 3-4 tầng kiên cô bắt đầu được xây dựng theo mô hình quy hoạch tiêu khu Tuy sử dụng chung khu phụ nhưng cũng được bố trí các công trình dịch vụ công cộng như nhà ăn, nhà trẻ, trạm điện áp dụng phương pháp thi công cơ giới

do chuyên gia Triều Tiên giúp đỡ Điển hình trong giai đoạn này là các khu: Nguyễn Công Trứ (1959), Kim Liên (1960-1970), Thọ Lão, Trần Quốc Toản

* Giai đoạn 1975 — 1986:

Trong bối cảnh nền kinh tế khủng hoảng do các yêu tô ảnh hưởng đặc biệt là an ninh chính trị (chiến tranh biên giới Tây Nam — Campuchia, phía Bắc với Trung Quốc), nguồn

ngân sách Nhà nước từ trợ giúp nước ngoài bi cắt giảm mạnh, các dịch vụ trong lĩnh vực

Nhà ở bị cắt giảm mạnh.

Sự xuất hiện của các khu nhà ở trong giai đoạn này phản ánh tình trạng quá tải trong nên kinh tế Kế hoạch hóa tập trung bao cấp và nảy sinh các yếu tổ mới Với nguồn ngân sách hạn hẹp, đa số các cơ quan xí nghiệp Nhà nước phải tự lo xây dựng nhà ở cho cán bộ công nhân viên Việc tận dụng vi trí thuận lợi tại các 6 đất còn trồng có sẵn cơ sở hạ tầng dé xay dung nha o da tro thanh pho biến, thậm chi xây dựng nhà ở tại một loại cơ sở đào tạo cơ bản như: trường Đại học Bách Khoa, Đại học Thủy lợi, học viện Nguyễn Ái Quôc,

Song hành với tình trạng xuống cấp của các công trình phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, trạm y tế, là biểu hiện xa rời các mục tiêu cơ bản của xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực văn hóa, giáo dục và đào tạo Các nhu cầu giao tiếp cộng đồng cũng bị giảm thiểu vì lý do kinh tế.

Về mô hình quy hoạch xây dựng cấu trúc quy hoạch các khu ở bị biến dạng bởi việc thay đổi chức năng sử dụng đất và công trình Nếu ở giai đoạn trước các trường học, nhà trẻ va công trình dịch vụ công cộng được đặt lên vi trí hàng đầu trong cơ cầu các đơn vị thì ở giai đoạn này các nhu cầu về nhà ở được đặt lên hàng đầu Không những vậy ở nhiều nơi tình trạng xây chen nhà ở vào các khu vực có sẵn cơ sở hạ tầng ví dụ khu Trung Tự, Bach Khoa, vân tiép diễn.

Kết quả là cũng có một số khu vực mới được Quy hoạch và xây dựng theo mô hình

đơn vị ở (tiêu khu) cũ với những cố gắng cải thiện về hình thức công trình, nhưng ở hau hết mọi nơi người ta phải chứng kiến sự xuống cấp nhanh chóng của các công trình kiến trúc, hạ tầng cơ sở và bộ mặt đô thị thé hiện sự chắp vá lộn xộn ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị.

Về công nghệ và vật liệu xây dựng: Nếu như ở các thời kỳ trước nguyên liệu chủ yếu được nhập khẩu từ nước ngoài như: Liên Xô hay Trung Quốc thì trong giai đoạn này, Nhà nước không có khả năng tiếp tục nhập các loại vật liệu xây dựng như sắt thép, xi

măng do vậy đa số các công trình nhà ở được xây dung bang các vật liệu truyền thống như gạch, ngói và một phần bê tông cốt thép với phương châm tiết kiệm tối đa dẫn đến chất lượng công trình nói chung là giảm sút Ngoài loại nhà ở chung cư với kết cấu tường gạch chịu lực đã phát triển thêm loại hình nhà ở chung cư với kết cau bê tông lắp ghép có chiều cao tối đa là 5 tầng Ở Hà Nội, tiêu chuẩn ban hành trong thời kỳ này là hai căn hộ nhỏ chung nhau một khu phụ Các khu chung cư được xây dựng trong giai đoạn này gồm có: Thanh Xuân Bắc, Bách Khoa, Lạc Trung, Phương Mai, Hào Nam, Khương Thượng, Ngã Tu Vọng, Ngọc Khanh và một phan tiểu khu nhà ở Nghĩa Đô.

* Giai đoạn 1986-1990:

Đất nước trong giai đoạn này chuyên nền kinh tế từ kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang nên kinh tế thị trường và chịu những tác động mạnh từ những biến động chính tri tai Đông Au (dẫn đến sự sụp đồ của hệ thống xã hội chủ nghĩa) Tuy gặp phải một số khó khăn lớn do sự cắt giảm viện trợ của Trung Quốc, Liên Xô cũ (1991) nhưng công cuộc cải cách kinh tế tại Việt Nam đã có những thích nghi hợp lý và đạt được những thành công nhất định.

Đường lối cải cách mở cửa dan hình thành những nhu cầu phát triển mới được biểu

hiện bởi nhịp độ nhanh, linh hoạt và bi chi phối bởi nhiều thành phần kinh tế Với việc

ban hành một loạt các chính sách về Nhà như Pháp lệnh về Nhà ở năm 1991; năm 1992 Chính phủ cho phép bán các loại nhà cấp 3, cấp 4 thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang sử dụng: Luật Dat đai 1993; Nghị định số 60-61/CP 1994 về nhà ở, đất ở và mua bán kinh doanh nhà ở, đặc biệt cuối năm 1992, Chính phủ quyết định xử lý khoản bao cấp gần như cuối cùng về nhà ở bằng cách “đưa tiền nhà vào tiền lương, đồng thời tăng giá thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước lên khoảng 45 lần so với giá cũ đã tác động lớn đến vấn đề chung cư ở nước ta lúc bấy giờ Một loạt các chức năng trong các khu ở cũ (công cộng, cây xanh, mặt nước ) bị chuyển đổi vì mục tiêu kinh tế Tại tang 1 (thậm chi cao hơn) xuất hiện thêm chức năng trao đôi dịch vụ, bán hàng hoặc cho thuê Song song với đó các diện tích sinh hoạt chung như các khu vui chơi, công viên cũng dần bị thu hẹp dé tận dụng vào mục đích kinh doanh với một loại các cửa hàng kinh doanh nhỏ lẻ mọc lên Do nguyên nhân cắt giảm bao cấp trong lĩnh vực nhà ở, mà nhu cầu ở ngày càng tăng lên nên hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành phố Hà nội đưa ra chủ trương giải quyết khó khăn cho công nhân viên bằng chính sách cấp đất Xét từ góc độ xã hội, chủ trương này đã góp phan giải quyết được một loạt các nhu cầu về nhà ở cho cán bộ nhân viên trong giai đoạn này Tuy nhiên, từ những tồn tại trong quản lý đất đai dẫn đến sự hình

thành của một loạt các khu nhà ở kiểu “chia lô” và đã phủ kin đa phân những khu dat ở

còn lại của thành phố có điều kiện về hạ tầng kỹ thuật Bên cạnh đó sự gia tăng đột biến của các phương tiện giao thông cơ giới cá nhân thay cho việc đi xe đạp và các phương tiện giao thông công cộng cũ trước đây khiến cho các khu vực có các khu chung cư được xây dựng trước đây bị quá tải và khó lưu thông, di chuyển Chính sự tác động của nhiều yếu tô đã khiến cho việc xây dựng nhà ở trong thời gian này trở nên lộn xộn, thiếu đồng bộ, các khu chung cư trước đây bị thay đổi quy hoạch, hiện trạng sử dụng kèm theo đó là những van đề mới phát sinh như: chất lượng xuống cấp, mat vệ sinh, hệ thong giao thông qua tai

Có thé thay rang sự ra đời va phát trién các khu tập thé trước đây đã mang lại nhiều tác động tích cực đến đời sống xã hội, đáp ứng và giải quyết nhu cầu về nhà ở cơ bản của người dân đặc biệt là đối tượng công nhân viên chức đây được xem là “nơi ở lý tưởng” nhất trong những năm bao cấp Khu tập thê cũ ra đời trong những năm tháng ấy được xem là biểu tượng thành công của sự nghiệp đi lên xã hội chủ nghĩa của nước ta Mặc dù chúng được thiết kế đơn giản, cơ sở, vật chất thô sơ nhưng nó phù hợp với nhu cầu và thị hiểu của người dân lúc bấy giờ, giúp họ an cư lạc nghiệp Xây dựng các khu tập thể cũ không chi thé hiện vai trò bao cấp nhà ở của nhà nước, phù hợp với đường lối chính tri ngày ấy, giải quyết vấn đề an sinh xã hội mà còn tranh thủ được sự hỗ trợ từ các nước bạn

xã hội chủ nghĩa bấy giờ như Liên Xô, Trung Quốc, Cuba Ngoài ra, nó còn thể hiện nét

văn hóa nhà ở trong thời kỳ đất nước ở giai đoạn đầu của thời kỳ phát triển và phù hợp với các mô hình nhà ở của một số nước có điều kiện tương đồng về kinh tế, chính trị và văn hóa Tuy nhiên ngày nay nhu cầu đời sống vật chất cũng như tinh thần của con người ngày một cao Các khu tập thê cũ trước kia vốn không còn phù hợp với bối cảnh bây giờ Theo năm tháng, chất lượng đã xuống cấp; thiết kế không còn phù hợp với nhu cầu và thị hiểu của người dân trong giai đoạn mới Nguy co đồ sập, cháy nô khiến tâm lý của đại đa số người dân không yên tâm; làm giảm chất lượng cuộc sống Ngoài ra, các khu tập thé cũ đa phần nằm ở vị trí trung tâm nhưng thiết kế trước đây chỉ nhằm mục đích để ở mà không có sự tích hợp với các mục đích khác như kinh doanh, giải trí, giáo dục cùng với số lượng căn hộ hạn chế đã làm lãng phí quỹ đất đô thi Sự xuống cấp của các khu tập thé cũ đã gây ra những ảnh hưởng xấu đến không gian, cảnh quan, mỹ quan đô thị cản trở quy hoạch đô thị Những hạn chế, bất cập trên đã đặt ra yêu cầu bức thiết hiện nay cần cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

4 La Hồng Sơn, “ Quá trình hình thành và phát triển các khu chung cư cũ tai Thành phố Hà Nội giai đoạn

1960-1990”, 2007.

1.1.3 Những tác động và ảnh hưởng của các khu chung cư cũ đối với đời sống kinh tế, văn hóa, xã hội

Chung cư cũ đã và đang tác động đến nhiều lĩnh vực của đời sống Tác động và ảnh

hưởng của chung cư cũ được xem xét ở ba lĩnh vực chính, bao gồm: kinh tế, xã hội, văn

e Lĩnh vực kinh tế:

- Chung cư cũ ảnh hưởng đến việc đánh giá trình độ phát triển kinh tế :

Nhà ở không chỉ là tài sản lớn của mỗi cá nhân, gia đình mà nó còn thé hiện trình độ phát triển kinh tế, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể của quốc gia đó Những căn nhà tập thể cũ, lâu đời, thiếu an toàn, cơi nới tạm bợ vô tình đã đem lại cái nhìn không chính xác về sự phát triển kinh tế của một đất nước nói chung và các đô thị nói riêng, nhiều người có thể chủ quan đánh giá quốc gia đó lạc hậu, kém phát triên qua hệ thông nhà tap thé cũ kỹ, luôn tiêm ân nhiêu nguy cơ mat an toan.

Ở nước ta chung cư cũ không phù hợp với trình độ phát triển kinh tế hiện tại: Trước kia nhà tập thé cũ chủ yêu được xây dựng bằng ngân sách nhà nước, chịu ảnh hưởng sâu sắc của chính sách tự cung tự cấp, nhu cầu thiết yếu của mỗi người đều được nhà nước cung cấp, chế độ bao cấp, tem phiếu (đa số những người sống trong khu chung cư cũ đều là công nhân viên chức) vì thế khi xây dựng họ không chú ý đến nhu cầu dịch vụ của người dân Ở hầu hết các nhà tập thể cũ thiếu các khu dịch vụ, ngày nay ở một số nơi xuất hiện chủ yếu do các hộ gia đình sống ở tang 1 tự mở để đáp ứng nhu cầu của người dân Việc mở hàng quán là hoàn toàn tự phát, mệnh ai nay làm, không có sự quy hoạch, điều chỉnh cụ thé, do đó chưa có sự kết nối giữa phát triển kinh tế với môi trường, cảnh quan đô thị từ đó dẫn đến việc phát triển kinh tế thiếu bền vững

Các chung cư cũ từ thập niên 60 — 90 của thế kỷ 20 dù chưa có các tiện nghi cao cấp (thang máy, điều hòa không khí trung tâm, hầm đậu xe ) nhưng đa số đều sở hữu vị trí đắc địa Khách hàng ghé lên quán xá, shop, spa, gallery nghệ thuật trên may chung cư cũ cũng vi vi trí, góc nhìn và sự tiện lợi thừa hưởng từ khu trung tâm xung quanh Tuy nhiên, người ta cũng hay than phiền vì những bat cập yếu kém như thiếu chỗ đậu xe, vệ sinh chung kém, không có thang máy, su khập khénh đến mức khó chịu về hình thức mà các hộ trong chung cư cũ khi kinh doanh không thể tự mình giải quyết được Ngoài ra, một số nơi không ủng hộ việc kinh doanh trong chung cư cũ vì lo ngại về an toàn, phòng cháy, tiếng ôn đây là những lo ngại chính đáng xuất phát từ thực tiễn phức tạp và thiếu kiểm soát Trong thời kỳ kinh tế thị trường thì nhu cầu về dịch vụ là không thê thiếu.

Chính vì vậy, các khu chung cư cũ trở nên lỗi thời, lạc hậu, không phù hợp với xu thế phát triển kinh tế hiện tại.

- Chung cư cũ gây lãng phí tài nguyên đất đô thị:

Các chung cư cũ phần lớn ton tại ở các vị trí trung tâm, tiềm lực sinh lợi cao Tuy nhiên, chỉ được xây dựng từ 1-5 tầng dẫn đến việc chưa tận dụng triệt dé quỹ đất Bên cạnh đó, với ưu thé địa lý thì các khu tập thé cũ không chỉ có vai trò để ở mà chúng cần được kết hợp với việc phát triển kinh tế đô thị Vì thế, với vị trí, vai trò quan trọng của đất đai thì việc tồn tại các tập thé cũ ở vị trí trung tâm như ngày nay là sự lãng phí tiền của rất lớn của Nhà nước và nhân dân.

Nếu xét ở khía cạnh kinh tế: sự tồn tại các khu chung cư ở những vị trí vàng trong nội đô cho thấy, vô cùng lãng phí đối với nguồn tài nguyên quý giá là đất đai trong điều kiện đất đô thị hạn hẹp, dân cư đông đúc, nhu cầu nhà ở lớn; không tận dụng hết được các công năng và tiện ích của nhà ở Theo đó, đất dé xây dựng nhà chung cư cũ chỉ với một chức năng đơn nhất là: để ở mà không tận dụng để khai thác đa dạng các mục đích như đất xây dựng các chung cư hiện đại ngày nay như dịch vụ thương mại, vui chơi giải trí ở tầm vĩ mô sẽ kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước; về vi mô sẽ cản trở các doanh nghiệp đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ cũng như đầu tư kinh doanh ở các đô thị (thiếu quỹ dat, ), đối với người sở hữu họ sẽ khó tận dung được vị trí vàng dé kinh doanh từ đó làm giảm tính hiệu quả của nguồn tài nguyên đất dai.

e Lĩnh vực xã hội:

- Chung cư cũ ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị:

Quy hoạch đô thị phù hợp với tình hình kinh tế, chính trị, xã hội là một yêu cau tat yếu Các khu tập thê cũ thường được xây dựng ở những vị trí đắc địa, tuy nhiên kiến trúc xây dựng, kết cấu hạ tang đã lỗi thời cùng với chất lượng xuống cấp và sự quy hoạch trước kia chưa phù hợp với sự phát triển đô thị ngày nay Vì thé, nhà tập thé cũ đang là bài toán nan giải cho việc quy hoạch đô thị Nó ảnh hưởng rất lớn đến kết nối giao thông, công trình công cộng, xây dựng các khu phức hợp thương mại, làm cảnh quan đô thị bịphá vỡ, làm chênh lệch mục tiêu xây dựng đô thị văn minh hiện đại.

Ngoài ra, do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao cho họ tiễn hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tính công khai, minh bach trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối

tài chính dự án; về phía các chủ đầu tu thi mong muốn có lợi nhuận tối da nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt từ đó ảnh hưởng đến quy hoạch mỹ quan đô thị.

- Chung cư cũ ảnh hưởng đến môi trường:

Hao mòn theo năm tháng cùng với việc buông lỏng quản lý và thiếu kinh phí bảo trì dẫn đến tình trạng chung cư cũ bị xuống cấp nghiêm trọng (cả phần diện tích chủ sở hữu lẫn cho thuê) Hầu hết quỹ nhà này đều xảy ra tình trạng quá tải Các căn hộ bị đục phá, thêm người ở, rò rỉ nước, tường nhà bị nứt và thắm nước, rơi gạch vữa, nên bị nún tiềm an nhiều nguy cơ cháy nô, dé dàng bị đồ sập trước tác động của thiên tai như động đất hay bão tố, ví dụ như Hà Nội có tới 1.579 chung cư cũ, tập trung ở 76 khu với 1.273 chung cư và 306 chung cư riêng lẻ với quy mô từ 2 - 5 tang Trong số đó có khoảng 42 chung cư ở 5 quận được đánh giá cấp độ nguy hiểm trong đó có 39 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ C, 1 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ B, 2 tòa nhà nguy hiểm ở mức độ D cần phải di dân gấp Nếu động dat với cường độ 4 — 5 richter có thé gây sụp đồ hàng loạt các chung cư cũ ° Bên cạnh đó, việc xây dựng thiếu hệ thống nhà vệ sinh từng căn hộ, việc cơi nới tự phát của người dân cùng với hạ tầng kỹ thuật bị hư hỏng nặng thường gây tắc, úng, vệ sinh môi trường bị ô nhiễm, đặc biệt là ô nhiễm nước thải gây ảnh hưởng đến sức khỏe và đời sống của người dân Hầu hết, các khu chung cư cũ đang trong tình trạng điều kiện môi trường, cảnh quan tồi tệ.

Quan sát từ phía ngoài, nhiều khu nhà ở như sắp “sụp đổ” bat cứ lúc nào Các khu nhà hết hạn sử dụng sẽ dẫn đến cơ sở hạ tầng xuống cấp cùng với mật độ dân cư cao còn gây ra hàng loạt hệ lụy khác về cháy nổ, ngập lụt, rác thải, giáo duc Các thiết bị dam bảo công tác phòng cháy chữa cháy gần như không có, hệ thống thoát nước kém khiến khu dân cư thường xuyên phải “lội nước” mỗi khi mưa lớn Vấn đề xử lý rác thải cũng không được chú trọng xử lý dẫn tới ô nhiễm môi trường Tắt cả các yếu tố đó đặt người

dân vào tinh thê “ngàn can treo sợi tóc”, bat an khi không biệt nhà sap lúc nào.

Ngoài ra, việc sử dụng sai chức năng không gian dẫn đến nhiều bất cập, ví dụ từ căn hộ có phòng ngủ chuyền đổi thành không gian café, hay chỗ vốn là bếp thì đập ra làm nơi bán đồ handmade, nếu không có bàn tay chuyên nghiệp xử lý thì dé gây cháy nổ, ngắm dột tác động tiêu cực đên môi trường sông.

5 Báo Môi trường và đô thị, 2018, “Cải tạo hơn 1500 chung cư ở Hà Nội không thé chờ vào ngân sách.”

https://www.moitruongvadothi.vn/do-thi/bat-dong-san/cai-tao-hon-1500-chung-cu-cu-o-ha-noi-khong-the-cho-vao-ngan-sach-a35391.html

- Chung cư cũ gây sức ép đến an sinh xã hội va quan lý trật tự cho chính quyền đô thi:

Đất dai có hạn nhưng dân số ngày một tăng, đặc biệt là sự gia tăng dân số cơ học do quá trình đô thị hóa, con người có xu hướng di chuyển từ nông thôn sang thành thị dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng theo Và nhà ở luôn là vấn đề an sinh nan giải đầu tiên đối với các chính quyền đô thi, đặc biệt là các đô thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh các khu chung cư cũ tồn tại trên quỹ đất lớn, nhưng lại được xây dựng với số tang hạn chế (từ 1 đến 5 tầng), chang hạn như Hà Nội có tổng diện tích các khu chung cư cũ ước tinh có 1.7 triệu m2 (2014) thế nhưng chúng mới chi đáp ứng nhu cầu nhà ở của một bộ phận người dân, chưa tận dụng triệt để quỹ đất cùng với với việc thiết kế đơn giản, chưa đầy đủ tiện nghi và chưa tận dụng hết công năng từ đó gây lãng phí quỹ nhà ở này.

Mặt khác, nhà chung cư ngoài mục dich dé ở còn là không gian nghỉ ngơi, phục hồi sức khỏe của con người và là nơi mọi người xây dựng những mối quan hệ gắn bó, mật thiết với nhau, hình thành ý thức xây dựng môi trường sống chung văn minh và bảo vệ môi trường Người dân luôn có tâm lý cao về độ an toàn và chất lượng cuộc sống Hiện nay, nhà tập thể cũ đã không còn phát huy hết vai trò của nó Theo tháng năm, chúng dần xuống cấp và không còn phù hợp với lối sống hiện tại Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu sống của con người ngày một tăng, nhà ở không chỉ là nơi che mưa, che nắng mà chúng còn phải tiện nghi, sạch sẽ, kết nối giao thông thuận lợi, có không gian bên ngoài rộng với cây côi, khu vui chơi, thé thao nơi mọi người gặp nhau trò chuyện, giải lao từ đó xây dựng tình cảm láng giềng khắng khít, bền chặt Những điều ấy, phần lớn nhà tập thé cũ không đáp ứng được, bên cạnh đó, trước kia việc xây dựng các nhà tập thé cũ chủ yếu do Nhà nước thực hiện băng ngân sách, xây dựng mang tính khuôn mẫu, cứng nhắc theo một thiết kế chung mà không phản ánh đúng nhu cầu của từng cá nhân Từ đó đặt ra van dé cải thiện chất lượng cuộc sông của người dân ở các khu tập thể cũ cho chính quyền đô thị.

Ngày nay, các khu chung cư mới được xây dựng thông thường sẽ tích hợp các khu dịch vụ, chỗ để xe đồng thời có hệ thống đảm bao an ninh, có đội ngũ bảo vệ, lao công-tạp vụ phụ trách những khu sở hữu chung của tòa nhà thì các khu tập thể cũ không có được điều này Khi bước chân vào các khu tập thé cũ không khó dé thấy các hoạt động

kinh doanh tự phát, hoạt cảnh diễn ra không tuân theo một quy định, quy hoạch nào từ đó

6 Nguyễn Trọng Ninh- Hội Khoa học kỹ thuật xây dựng thành phó Hồ Chí Minh, 2014 “Thực trạng và giải pháp cải

tạo và xây dựng chung cư cũ.”

https://www.hoixaydunghem.vn/quy-hoach-kien-truc/thuc-trang-va-giai-phap-cai-tao-xay-dung-chung-cu-cu.html

dẫn đến tình trạng khó quản lý cho chính quyền đô thị, đặc biệt về van đề vệ sinh thực phẩm, môi trường cũng như trật tự xã hội và việc truy thu thuế Sự bất hợp lý của các chung cư cũ chỉ chú trọng tới mục đích để ở cũng là hệ lụy cho những van dé phức tap khác phát sinh như: Các chung cư cũ không thiết kế nơi để xe nên người dân phải tận dụng các diện tích sân chung ít ỏi làm nơi trông giữ xe, vừa chiếm khoảng không vui chơi của người dân, vừa mất mĩ quan, vừa ảnh hưởng tới môi trường sống trong lành của người dân

Mặt khác, nhu cầu về nhà ở và đất ở tăng cao, tại nhiều khu chung cư cũ tình trạng người dân xây dựng trái phép diễn ra ngày một phổ biến và mang tính đồng loạt Vẫn đề giải tỏa các công trình này là công việc khó khăn cho chính quyền đô thị Các chung cư cũ xuống cấp do vướng cơ chế chính sách hoặc thiếu kinh phí mà chính quyền đô thị chưa thực hiện cải tạo, xây dựng lại được vì thế để đảm bảo an toàn và đáp ứng nhu cầu người dân tự cơi nới, xây dựng trái phép về lý phải tháo đỡ và xử phạt nhưng xét về tình thì chưa phù hợp Từ đây đặt ra yêu cầu xây dựng cơ chế linh hoạt trong quản lý các khu chung cư cũ.

Bên cạnh đó, người dân chưa nhận thức đầy đủ về quyền cũng như trách nhiệm của

mình trong việc cải tạo các khu chung cư cũ, còn có tình trạng trông chờ sự bao cấp, đòi

hỏi được đền bù vượt quá khả năng thực tế Nhiều trường hợp cho rằng cải tạo chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước, là công việc đem lại lợi nhuận cao cho các doanh nghiệp dé kiếm lời nên người dân thiếu sự hợp tác trong quá trình triển khai thực hiện Theo quy định các nhà đầu tư phải có trách nhiệm bó trí quỹ nha ở tạm cư khi cải tạo chung cu cũ Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư không bảo đảm được yêu cầu này Trong khi đó, các địa phương lại chưa có đủ quỹ nhà ở tái định cư hoặc chỉ mới cơ bản phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án trọng điêm phục vụ lợi ích quôc gia, lợi ích công cộng.

e Lĩnh vực văn hóa:

Nhà tập thể cũ mang trong mình giá trị văn hóa-lịch sử Chúng là minh chứng cho một thời phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa “chính thống” của nước ta và đồng thời những vết hăn, ngả màu theo năm tháng đã phản ánh phần nào quá trình phát triển của đất nước Nhà tập thé cũ không chỉ có giá trị vật chất mà chúng còn khoác lên mình một giá trị tinh thần lớn lao Từ nhà tập thể cũ có thê hình dung được cuộc sống trong thời kỳ trước, trong và sau chiên tranh, thời kỳ bao câp, thời kỳ đôi mới của đât nước.

Các đô thị lớn tại Việt Nam đang có tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt là 02 thành phố lớn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh Không gian đô thị ngày càng được mở rộng, chất lượng

đô thị ngày càng được nâng cao, bộ mặt kiến trúc cảnh quan đang thay đổi nhanh chóng theo hướng Xanh — Sạch — Dep — Hiện dai và Ban sắc” Nhà ở tập thé đã trở thành biéu tượng, bản sắc ở một số đô thị cần được lưu giữ, đặc biệt thủ đô Hà Nội Nhà ở tập thé đã trở thành biểu tượng của thủ đô Bức tranh những cây hoa sữa, căn nhà tập thê cũ già nua, hom hem, day buồn bã ở Ha Nội đã sớm đi vào thi ca Những bức tường vôi nham nhở, những chuông cop ti túng, những cau thang run ray, những hành lang nhéch nhac của các khu tập thé cũ bỗng hiện lên trong một dáng hình bay bổng đây chất thơ Nhà tho Phan Thị Thanh Nhàn đã viết trong Nhà cũ Thành Công:

“Căn phòng đã nhốt Những ngày trong veo

Mùa xuân còn mãiNơi mình buông neo.”

Các cụ gia tự hào khi kế cho con cháu nghe về căn nhà tập thé cũ như minh chứng vững chắc về một thời cống hiến cho tô quốc của họ (phan lớn các khu tập thé cũ trước đây được cấp cho cán bộ, công nhân viên chức ) Trong ký ức của rất nhiều người, kỷ niệm về Thủ đô Hà Nội không chỉ là góc phố, con ngõ hay các ngôi làng ven đô, mà còn có không gian của những khu tập thé cũ Với nhiều người, những khu tập thé cũ có thé chỉ là một mảng miếng mờ nhạt trong điện mạo thủ đô khang trang Nhưng với nhiều người còn lại, những khu tập thé cũ là một mảnh của tuổi thơ Nhà tập thé cũ lưu giữ tiến trình phát triển của đất nước, phản ánh văn hóa nhà ở một thời và lịch sử của nước ta Do đó, để lưu giữ những giá trị văn hóa-lịch sử trên, thì phải đánh giá giá trị văn hóa- lịch sử của từng khu nhà tập thé từ có các biện pháp cải tạo, xây dựng phù hợp, vừa đáp ứng nhu cầu thời đại vừa lưu giữ, bảo tồn các giá trị tỉnh thần

Qua phân tích các khía cạnh trên có thé thay rằng, chung cư cũ có những tác động tích cực và tiêu cực đối với từng lĩnh vực nhất định Vì thế, cần có sự đánh giá, phân loại dé lựa chọn hình thức cải tao hay xây dựng mới cho phù hợp, tránh gây lãng phí.

Theo đó, cần ghi nhận những tác động theo chiều hướng tích cực của các chung cư cũ và phân định đối với chung cư chưa xuống cấp nghiêm trọng thì đặt ra vấn đề Nhà nước cân có chủ trương, kê hoạch và lộ trình cải tạo mà chưa phải xây dựng mới Bởi,

7 Đô thị và phát triển, 2018, “Tổ chức không gian kiến trúc cảnh quan với hệ thống hạ tang đô thị tại các thành phố

lớn ở Việt Nam.”

https://dothiphattrien.vn/chuc-khong-gian-kien-truc-canh-quan-voi-thong-ha-tang-thi-tai-cac-thanh-pho-lon-o-viet-nam/

không thé ngay và luôn là có thé thay thé tat cả các khu chung cư cũ bang các khu chung cư mới, vì một số nguyên nhân khách quan lẫn chủ quan như sau: điều kiện kinh tế của Nhà nước chưa cho phép; van dé giải quyết việc làm, chỗ ở, quy hoạch đô thị, tâm lý và các van đề khác cho người dân trong khoảng thời gian xây dựng mới vì vậy, cải tạo đối với các khu chung cư cũ mà chưa xuông cap sẽ là giải pháp tôi ưu.

Đối với những tác động tiêu cực, hạn chế của các khu chung cư xuống cấp nghiêm trọng, tác động sâu rộng tới tất cả mọi mặt thì Nhà nước cần có quyết sách mạnh hơn, quyết liệt hơn và kịp thời triển khai việc xây dựng mới Thông qua các hiệu quả đạt được của việc xây dựng các chung cư mới từ những khu chung cu 6 chuột sẽ là tiền đề tốt dé Nhà nước có lộ trình thực hiện hợp lý hơn đối với các khu chung cư cải tạo trước đây vào việc xây dựng mới

1.2 Sự cần thiết khách quan phải cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ

1.2.1 Khái niệm và sự khác biệt của hai hình thức: cải tạo và xây dựng mới các khu

chung cư cũ

Trước hết để hiểu rõ về cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ là gì, chúng có gì giống và khác nhau cần hiểu rõ bản chất của cải tạo và xây dựng mới Theo từ điển Việt Việt, cải tạo có nghĩa là sửa đổi dé tốt lên; xây dựng mới là làm nên công trình kiến trúc theo một kế hoạch nhất định Từ đây, có thể hiểu: “Cải tạo chung cư cũ chính là những việc làm nham cải tiến chất lượng, điều chỉnh hoặc mở rộng không gian sống của chung cư cũ”.và “Xây dựng mới chung cư cũ là hoạt động thiết kế và thi công nên các khu chung cư mới.”

Sự khác nhau cơ bản giữa cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ nam ở sự tôn tại của căn hộ chung cư cũ trong từng hoạt động Cải tạo thì kết cấu ban đầu của chung cư cũ vẫn giữ nguyên, nó là bộ khung cơ bản, quan trọng cho hoạt động cải tạo diễn ra Đối với xây dựng mới thì các chung cư cũ sẽ bị phá bỏ hoàn toàn, được làm lại mới theo thiết kế riêng Xây dựng mới sẽ cần thủ tục phức tạp hon, chi phí cao hơn, thời gian dài hơn so với cải tạo, tuy nhiên xây dựng mới lại dé dang đáp ứng các yêu cầu thời đại cả về chất lượng cuộc sông và mỹ quan đô thị.

Cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ luôn là van đề được chú trọng tại các đô thị nước ta Chúng được thực hiện thông qua các dự án Dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự án phá dỡ một phần hoặc toàn bộ nhà chung cư cũ và công trình hiện trạng (nêu có) đê cải tạo, nâng câp mặt ngoài, kêt câu công trình, mở rộng diện tích, điêu

chỉnh cơ câu diện tích căn hộ của nhà chung cư đó hoặc xây dựng mới nhà chung cư và công trình kiến trúc, hạ tang theo quy hoạch do cơ quan có thầm quyền phê duyệt.

Cải tạo và xây dựng mới các khu chung cư cũ là hai hình thức có bản chất khác nhau,

mỗi hình thức có những phương thức thực hiện khác nhau Tùy thuộc vào từng trường

hợp cụ thể mà lựa chọn phương thức phù hợp e Cải tao chung cư cũ:

Do những tác động từ môi trường, thời gian sử dụng, quá trình sử dụng mà một số bộ phận kết cau, kiến trúc, hoặc nội that của chung cư cũ không đảm bảo được các yêu cầu kỹ thuật, an toàn, yếu tô thâm mỹ, vì thế, để khắc phục tình trạng trên thì phương án cải tạo chung cư cũ luôn được chú trọng Có nhiều hình thức cải tạo chung cư cũ, tùy thuộc vào nhu cầu và khả năng tài chính mà lựa chọn hình thức phù hợp Trên thực té, việc thi công cai tao chung cư cũ thường xuât hiện các phương thức sau:

- Cải tạo bằng phương thức nâng cấp mặt ngoài và giữ nguyên diện tích: Chung cư

cũ sau nhiều năm sử dụng sẽ xuống cấp, xuất hiện những van đề như: đột, phai màu, vết

nứt chân chim, hệ thống kỹ thuật rò rỉ, mất an toàn, lan can gi sét để khắc phục tình trạng trên, chủ sở hữu thường lựa chọn sơn lại toàn bộ căn hộ, gắn la phông, tô quét lại tường nhà, sửa chữa và thay mới hệ thống kỹ thuật chủ yếu cải tạo hình thức bên ngoài Theo đó, về mặt tổng thé kết cấu và diện tích căn hộ được giữ nguyên, chỉ làm mới và khắc phục các vấn đề xuống cấp trên cơ sở thiết kế ban đầu Phương thức này dễ thực hiện và tiết kiệm chi phí đồng thời đáp ứng được tính thẩm mỹ va an toàn Tuy nhiên, không gian sống không được mở rộng, hệ thống phòng ốc vẫn giữ nguyên do đó chưa đáp ứng được nhu cầu mở rộng không gian sống đối với một số chủ sở hữu, vì thế thường áp dụng cho hộ gia đình ít người.

- Cải tạo bằng phương thức sửa chữa nội thất, ngoại thất, nâng cấp chung cư cũ và giữ nguyên diện tích: Nhiều chủ sở hữu lựa chọn sửa chữa một vài không gian cá biệt trong căn hộ như phòng ngủ, phòng bếp hoặc sửa chữa toàn bộ không gian sống nhưng không thay đổi diện tích tổng thể căn nhà Theo đó, tùy thuộc vào nhu cầu sử dụng mà chủ sở hữu thiết kế mở rộng hoặc thu hẹp các phòng 6c trong căn hộ, ốp lại gạch, cải tạo hệ thống nội thất có công năng và diện tích phù hợp Phương thức này mang lại không gian sống tiện nghi hơn, đảm bảo tính bố trí phù hợp của căn hộ.

8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP VỀ cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ

- Cải tao bang phương thức coi nới giữ nguyên kết câu ban đầu: là hình thức cai tao phổ biến xuất hiện ở các chung cư cũ Đây là hạng mục khó xây dựng, đòi hỏi sự am hiểu kỹ thuật và tay nghề cao vì nó liên quan đến cấu trúc của căn hộ và sự an toàn của chủ sở hữu Trước khi coi nới cần chú trọng van đề khảo sát kỹ căn hộ va nắm rõ cấu trúc cũng như thiết kế dé tiết kiệm chi phi, đảm bảo an toàn Coi nới sẽ giải quyết van đề thâm mỹ và mở rộng không gian sống Tuy nhiên, ở các chung cư cũ nước ta việc cơi nới chưa thực sự được dau tư bài ban, đa phần hoạt động coi noi là tự phát, người dân tùy tiện thi công, thiết kế theo ý thích dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ, không mang tính thâm mỹ và tính an toàn.

Cải tạo chung cư cũ thường đặt ra khi: Dù chất lượng của nhà ở đã xuống cấp nhưng chưa trầm trọng, kết câu khung vẫn cho thay đảm bảo việc sử dụng trong một thời gian; việc cải tạo ở các hạng mục công trình của chung cư sẽ làm thay đổi diện mạo, khắc phục được phần nào những khiếm khuyết của chung cư cũ Ngoài ra, cải tạo đặt ra nhằm giải quyết về việc tiếp tục duy trì cuộc sống 6n định cho người dân tại chỗ khi chưa tim được phương án tối ưu trong thời gian trước mắt Ở khía cạnh khác, cải tạo cũng đặt ra trong trường hợp, toàn bộ người dân đồng tình ủng hộ phương án cải tạo mà không xây dựng

Nhìn chung, cải tao chung cư cũ là giải pháp tối ưu cho chủ sở hữu giúp tiết kiệm chi phí nhưng vẫn có một không gian sống mới mẻ, an toàn.

e Xây dựng mới khu chung cư cũ:

Chung cư cũ xuông câp nghiêm trọng, tiêm ân nguy cơ cháy nô, đô sập, không đápứng nhu câu sử dụng thì cân phải thực hiện việc dỡ bỏ và xây dựng lại mới Hiện nay, xâydựng mới chung cư cũ được được tính toán bởi các phương án chủ yêu sau:

- Xây dựng lại toàn bộ khu chung cư cũ: phương án này sẽ thực hiện qua dự án đầu tư Theo đó, toàn bộ khu chung cư cũ sẽ bị dỡ bỏ hoàn toàn và được xây dựng mang diện mạo mới, đồng bộ và tận dụng tối đa quỹ đất, đảm bảo mỹ quan đô thị Thông thường, khi xây dựng chủ đầu tư sẽ được quyền chuyển đổi một phần diện tích dé phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ của mình Đồng thời sẽ xây dựng một phần chung cư sử dụng cho việc tái định cư của người dân Hoạt động xây dựng lại toàn bộ khu chung cư cũ rất phức tạp nó cần sự đồng tình của người dân, nguồn tài chính lớn và nhà đầu tư uy tín, kinh nghiệm dé thực hiện Bên cạnh đó, hầu hết các chung cư cũ tập trung ở khu vực đông dân, nội thành nên khi tiễn hành xây dựng sẽ tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí di chuyên và hơn hết là bồ trí tạm cư, tái định cư và chính sách bồi thường Điều này không chỉ cần tới

các nhà đầu tư lớn mạnh về tài chính va sự đồng thuận của người dân mà cần phải có quyết sách của Nhà nước, của những thành phố có số lượng các chung cư cũ cần xây dựng mới quan tâm chú trọng, đưa ra những mục tiêu và chương trình hành động cụ thể; có quy hoạch rõ ràng và tiên độ thực hiện

- Xây dựng lại một hoặc một số dãy nhà trong khu chung cư cũ: phương án này sẽ tiến hành xây dựng lại các dãy nhà chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng nhất trong khu

chung cư, được xác định qua việc đánh giá, phân loại: A, B, C, D theo thứ tự giảm dần.

Theo đó, chủ đầu tư sẽ chỉ tiến hành phá dỡ các dãy nhà thuộc diện phá dỡ, rồi tiến hành xây dựng lại trên nền đất ban đầu, việc xây dựng phải mang tính đồng bộ và phù hợp với phan còn lại của khu chung cư Hình thức này, tiết kiệm chi phí, thời gian và sức lực hơn so với việc xây dựng lại toàn bộ khu chung cư, tuy nhiên nó không đáp ứng hết các yêu cầu về mỹ quan, chất lượng, không gian sống.

Điều này đòi hỏi khâu khảo sát, kiểm tra và đánh giá, phân loại là khâu vô cùng quan trọng Cùng với đó, phải có mục tiêu và lộ trình thực hiện một cách cụ thể, rõ ràng Không thể thực hiện một cách “nửa vời, bỏ lửng”, điều này đặc biệt đối với những khu chung cư qua khảo sát đã cho thay chúng thực sự xuống cấp Trong nhiều trường hợp cấp bách, không chỉ trông chờ vào các nhà đầu tư hoặc chờ đợi vào sự đồng thuận cao của người dân mà sự chủ động và quyết sách của Nhà nước, của chính quyền thành phố có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp cho việc xây dựng mới các khu chung cư cũ nhanhchóng được hiện thực hóa.

1.2.2 Vai trò của việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ e Lĩnh vực kinh tế:

- Cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế đô thị bền vững: Phát triển kinh tế bền vững là sự phát triển nhăm thỏa mãn những nhu cầu về kinh tế của thế hệ hiện tại mà không làm ảnh hưởng xấu đến khả năng đáp ứng những nhu cầu về kinh tế của thế hệ tương lai Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ góp phần khắc phục những vấn đề còn tồn đọng như đã nêu; nó giải quyết vẫn đề an cư, môi trường hài hòa với phát triển kinh tế Người dân trong các khu tập thể sẽ được quy hoạch, xây dựng lại những nơi kinh doanh phù hợp với điều kiện sống, đảm bảo vệ sinh và giữ gìn môi trường, cảnh quan Từ đó, phát triển nền kinh tế bền vững, lâu dài, ôn định.

- Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ góp phan tận dụng tối đa tài nguyên đất đô thị: Chung cư cũ sau khi cải tạo, xây dựng mới sẽ mở rộng diện tích ở, số tầng được tăng thêm từ đó tăng khả năng đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân Bên cạnh đó, khi xây

dựng lại chung cư cũ, việc chuyên đôi một phần diện tích phục vụ mục đích kinh doanh, dịch vụ sẽ góp phân tận dụng đối đa giá trị đất đai đô thị Đảm bảo hài hòa giữa phát triển kinh tế và an sinh xã hội.

- Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ kịp thời sẽ giảm thiểu thiệt hại kinh tế: Các chung cư cũ luôn tiềm ân nguy co mất an toàn, dễ đồ sập và cháy nổ Nếu không cải tạo, xây dựng lai kịp thời thì khi xảy ra sự cô thiệt hại về người và của rất lớn Chung cư cũ được xây dựng có thiết kế phụ thuộc, nối liền nhau nên khi một căn hộ cháy, sập, nún sẽ ảnh hưởng đến nhiều căn hộ khác, thậm chí cả dãy nhà Vì thế, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ kịp thời sẽ tránh được những thiệt hại đáng tiếc xảy ra, tiết kiệm tiền của cho Nhà nước nói chung và chủ sở hữu nói riêng.

- Đặc biệt khi xây dựng mới các chung cư cũ sẽ khai thác hiệu quả quỹ đất; nâng cao hệ số sử dụng đất; kết hợp vừa đảm bảo nhà ở, vừa kết hợp kinh doanh các loại hình dịch vụ khác, phát triển kinh tế hiệu quả; thuận lợi trong việc điều chỉnh phù hợp quy hoạch đô thị, kết nối giao thông

e Lĩnh vực xã hội:

- Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ góp phần xây dựng mỹ quan đô thị xanh-sạch-đẹp-hiện đại- bản sắc: Sau khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ mang trong mình diện mạo mới, đẹp và khang trang hơn, cùng với việc mở rộng không gian bên ngoài có cây xanh, dịch vụ, kết nối giao thông từ đó người dân được sống trong môi trường xanh, sạch, đẹp đồng thời đảm bảo mỹ quan đô thị Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được tiễn hành trên cơ sở quy hoạch đô thị nên giải quyết được các van dé bất cập về giao thông, điện, đường, trường, trạm góp phần thiết kế, tổ chức xây dựng các không gian đô thị đẹp mắt, phù hợp với thực tế.

- Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ sẽ cải thiện môi trường sống, góp phần bảo vệ

môi trường và giải quyết van đề an sinh xã hội: Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sẽ khắc

phục được những van đề về hệ thống nước, rác thải, nhà vệ sinh, cải thiện điều kiện sống

(độ an toàn và chất lượng cuộc sống) cho người dân Họ sẽ không phải chịu tình trạng tắc,

nghẽn hệ thống thoát nước, không gian bên ngoài bị bó hẹp và chiếm dụng Bên cạnh đó, cải tạo và xây dựng mới chung cư cũ góp phần cải thiện căn hộ tiện nghi, sạch sẽ, hiện đại hơn, đồng thời không gian sống được mở rộng, và trong trường hợp xây dựng mới số lượng căn hộ chung cư được xây dựng trên quỹ đất ban đầu sẽ lớn hơn vì thế giải quyết van dé nhà ở và nâng cao chat lượng cuộc sông cho người dân.

- Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ góp phần giảm sức ép cung cấp dịch vụ và quan lý trật tự xã hội cho chính quyền đô thị: sau khi cải tạo, xây dựng lại chung cu cũ, người dân sẽ có môi trường sống tiện nghi có sự kết hợp giữa không gian sống với hoạt động cung cấp dịch vụ như giáo dục, kinh doanh, bệnh viện, ngay tại khu chung cư nên đảm bảo sự thuận tiện và giảm sức ép cung cấp dịch vụ đô thị Ngoài ra, khi cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ sẽ có sự quy hoạch từng khu chức năng riêng, đảm bảo về an toàn và an ninh sống, giảm thiểu hoạt cảnh kinh doanh mất trật tự, chiếm dụng không gian công cộng từ đó giảm thiêu sức ép quan lý trật tự cho chính quyên đô thị.

- Thực hiện có hiệu quả về cải tạo và xây dựng mới các chung cư cũ cũng là minhchứng rõ ràng về vai trò Nhà nước trong việc quan tâm, chú trọng tới đời sông của ngườidân; chức năng xã hội của Nhà nước được ghi nhận băng niêm tin của nhân dân vê những thành quả mà họ được thụ thưởng một cách trực tiếp.

e Lĩnh vực văn hóa:

- Cải tạo, phục chỉnh chung cư cũ góp phần lưu giữ giá trị văn hóa-lịch sử, bản sắc đô thị: chung cư cũ mang trong mình những giá trị văn hóa-lịch sử không thể thay thế Cải tạo, phục chỉnh chung cư cũ sẽ đảm bảo biểu tượng này không bị mai một, xóa sỐ hoàn toàn Nếu không cải tạo, phục chỉnh chung cư cũ thì khi hết niên hạn sử dụng nó sẽ dễ sụp đồ và mat đi vĩnh viễn, sẽ không còn nơi lưu giữ những kỷ niệm tuổi thơ và ban sắc của một số đô thị Ứng xử với chung cư cũ phải luôn có sự trân trọng, chứ không phải là sự ái ngại vì nhếch nhac xuống cấp Nếu thay đổi phù hợp và kịp lúc thi chung cư cũ sẽ luôn có sức sông, có diện mao phù hợp và có thé “tái sinh” hiểu theo nghĩa là đẹp hơn, có ích hơn chứ không mòn mỏi chờ ngày đập bỏ Xa hơn, cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ gop phan quảng bá văn hóa và phát triển tiềm năng du lịch.

- Đối với xây dựng mới chung cư cũ cũng là điều kiện, cơ hội để Nhà nước quy hoạch lại các dự án đầu tư nhà ở một cách hop ly, gan với giải quyết nhu cầu nhà ở là các nhu cầu không thể thiếu của người dân về nâng cao cuộc sống văn hóa, tinh thần cho người dân Theo đó, việc thiết kế lại các khu chung cư cũ trong đó chú trọng tới các khu sinh hoạt, vui chơi tập trung của cộng đồng trong khu chung cư

1.3 Điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư

Các công trình tập thé, chung cư cũ ngày một xuống cấp, xập xệ khiến người dân lo lắng Nhiều căn hộ hiện trạng chất lượng dang ở tình trạng nguy hiểm, ton tại khuyết tật, hu hỏng có thé dẫn đến phá hủy kết cấu Nhu cầu cấp thiết đặt ra hiện tại là cần phải có

các chính sách, biện pháp cụ thé dé khắc phuc tinh trang trén Dam bao cudc sống an toàn, đầy đủ cho dân là trách nhiệm và nghĩa vụ của cả Nhà nước Vì vậy, Nhà nước cần phải tích cực, nhanh chóng vạch ra những hướng đi dé giải quyết tình trạng trên mà công cụ đắc lực chính là pháp luật Việc nghiên cứu để năm bắt, hiểu rõ pháp luật đối với hoạt động cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là cơ sở, tiền dé dé triển khai thực thi các biện pháp cai tạo, xây dựng chung cư mới một cách có khả thi, hợp ly và hiệu quả.

1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật điều chỉnh cải tạo, xây dựng mới các khu

chung cư cũ

Hiện nay, pháp luật được tiếp cận theo quan điểm của luật thực định, có tiếp thu những giá trị của quan điểm pháp luật tự nhiên Theo đó, pháp luật do Nhà nước ban hành phải phù hợp với thực tiễn của từng thời kỳ, phù hợp với quy luật vận động của đời sống, phù hợp với công lý, lẽ phải, quyền con người Từ đó, có thể hiểu pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội.

Trong điều kiện ngày nay, pháp luật đã trở thành một công cụ “thép”, là “hạt nhân”, “giữ vi trí trung tâm” dé điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, quản lý xã hội Vấn đề cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không chỉ là vấn đề về lợi ích kinh tế mà còn là giá trị về an sinh xã hội Nhà ở là nhu cầu thiết yêu cho cuộc sống, là tổ 4m của mỗi người, là nơi diễn ra cuộc sống sinh hoạt hằng ngày Có nhà ở, nhà ở an toàn, chất lượng luôn là mong muốn và mục tiêu mà ai cũng hướng đến Với vai trò là công cụ điều chỉnh các mỗi quan hệ xã hội, pháp luật đã có những chế định cụ thể để điều chỉnh vấn đề đang “cấp bách” này Pháp luật chính là phương tiện dé thé chế hóa đường lối, chính sách của Dang và Nhà nước về hướng đi đối với cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thành những quy tắc, quyền và nghĩa vụ đối với các chủ thé Pháp luật là công cụ dé dam bảo cho những chính sách, phương hướng của Nhà nước về cải tạo, xây dựng các chung cư mới được thực hiện hiệu quả trên quy mô toàn xã hội Thông qua pháp luật, Nhà nước có thể thực hiện sứ mệnh của mình là quản lý, kiểm tra, giám sát tình hình thực tiễn cũng như việc thực thi pháp luật trên thực tế của các chủ thé Pháp luật không phải là công cụ duy nhất dé điều chỉnh các quan hệ xã hội song với tính quyền lực, quyền uy, hiệu lực bắt buộc và khả năng thi hành băng sức mạnh của Nhà nước với cơ chế thực thi cụ thể và hiệu quả nên pháp luật trở thành công cụ hữu hiệu nhất điều chỉnh các quan hệ về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ đã trở thành “kim chỉ nam” cho hoạt động của các chủ thé tham gia phải tuân thủ, chấp hành và là cơ sở dé ràng

buộc trách nhiệm trước Nhà nước, ràng buộc lẫn nhau nhằm thực thi có hiệu quả việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên nên tảng của sự bình đăng, công bằng và minh bạch Dựa vào các quy định cụ thể của pháp luật dành cho các hoạt động về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, có thể đưa ra khái niệm về pháp luật cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ như sau: Là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, các chung cư đã xuống cấp, tồn tại nhiều khuyết tật thông qua một số phương thức nhất định mà pháp luật quy định Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước.

Với khái niệm nêu trên, có thê nhận diện rõ hơn bản chât của pháp luật điêu chỉnhquan hệ về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ thông qua một sô đặc điêm sau:

Thứ nhất, hình thức biểu hiện của pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là hệ thống các quan điểm, chủ trương, chính sách của Nhà nước được thể chế hóa trong các văn bản pháp luật thuộc nhiều cấp độ khác nhau, có mối quan hệ mật thiết với nhau tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ này Gồm: những quyết sách, chính sách, chủ trương của Nhà nước về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ; đề xuất, xem xét các dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ đồng thời tháo gỡ những “trói buộc”, “vướng mắc” trong pháp luật dé nhằm tạo ra một cơ chế thông thoáng cho việc triển khai thực hiện dự án trên; các chế định cụ thé về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trong Luật nhà ở 2014, Luật quy hoạch 2017 và các nghị định, thông tư hướng dẫn của Chính Phủ, Bộ Xây Dựng cũng như các nghị quyết, công văn chỉ đạo cụ thê.

Thứ hai, pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ được cau thành bởi nhiều chế định pháp luật có liên quan đến vấn đề chung cư nói chung về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ nói riêng, có cấu trúc theo từng nhóm quy phạm liên quan đến từng nội dung và khía cạnh của van đề này Cụ thể: nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ; chủ thể và các hình thức cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ; trình tự, thủ

tục thực hiện dự án phá dỡ dé xây dựng lại nha chung cu cũ; quyên, trách nhiệm của chủ

đầu tư, chủ sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khi thực hiện dự án xây dựng lại khu nhà chung cư cũ; một số cơ chế, chính sách áp dụng đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Bên cạnh đó, nhóm quy định về quy hoạch cũng là một trong những chế định quan trọng làm cơ sở, tiền đề dé thực hiện xây dựng, triển khai dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Hệ thống các quy phạm này tạo thành một chỉnh thê thống nhất nhăm đảm bảo cho các chủ thê tham gia quan hệ về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ

theo định hướng chung thống nhất, ôn định và phát triển chính quy, có hiệu quả và minh bạch, công khai hóa.

Thứ ba, pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ thiết lập các thiết chí nham đảm bảo thực thi trên thực tê đôi với cai tạo, xây dựng mới các chung cư cũ.

Đó là hệ thống cơ quan quyền lực công được phân định một cách minh bạch, rõ ràng về thứ bậc, về quyền lực dé cho phép các chủ thê thiết lập quan hệ; về trách nhiệm cung ứng các dich vụ và thực thi các quyên và nghĩa vụ cho các chủ thé tham gia Mặt khác, pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ cũng tạo ra cơ chế quyên lực, bắt buộc các chủ thể phải tuân thủ nghiêm minh các quy định đặt ra thông qua các yêu câu, các trình tự, thủ tục thực hiện và thực thi các biện pháp chế tài nếu vi phạm.

Pháp luật cũng quy định việc triển khai thực hiện phải phù hợp với đặc điểm, điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội, tự nhiên ở mỗi địa phương Pháp luật hoàn thiện là điều kiện cần nhưng việc triển khai công tác thực thi pháp luật hiệu quả mới là điều kiện đủ dé việc thực hiện các dự án về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên thực tế có hiệu quả, đảm bảo cuộc sông cho người dân.

Pháp luật quy định quy hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ phù hợp với pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về quy hoạch xây dựng nhăm hướng tới mục đích: tạo điều kiện tô chức tốt cuộc sống và mọi hoạt động hàng ngày của người dân đô thị, tạo cơ cau hợp lý trong việc phân bố dân cư và sử dụng đất đai đô thị, tổ chức việc xây dựng các khu nhà ở, khu trung tâm và các dịch vụ công cộng, khi nghỉ ngơi, giải trí cũng như việc đi lại giao tiếp của người dân đô thị Ngoài ra còn tạo môi trường sống trong sạch, an toàn tạo điều kiện hiện đại hóa cuộc song của người dan đô thị, phục vu con người phat triên một cách toàn diện.

Pháp luật đã có nhiều cơ chế, chính sách đối với những dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ thông qua cơ chế, chính sách về đất đai như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyên mục đích sử dụng đất; thông qua cơ chế, chính sách về huy động vốn dau tư như được vay từ tô chức tín dụng, tô chức tài chính, từ Quỹ phát triển nhà ở, và một số cơ chế, chính sách ưu đãi khác mà Nhà nước dành cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.

Pháp luật cũng quy định rõ quy trình, trình tự và thủ tục thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ dé dam bảo việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ được thực hiện đúng luật, đem lại hiệu quả tối đa nhất Tuy nhiên, hiện tại pháp luật về trình tự,

thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ bat cap va kéo dai dang la

“hòn đá cản đường” các nhà đầu tư thực hiện dự án này Hi vọng sắp tới, sửa đôi Nghị định 101/2015/NĐ-CP sẽ khắc phục được khó khăn, bất cập này để nhanh chóng đưa các dé án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ được triển khai và triển khai có hiệu quả trên thực tế.

1.3.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cải tạo, xây dựng mới các khu chung

cư cũ

Hiện nay, cải tạo, xây dựng chung cư cũ được quy định trong một số văn bản pháp luật như Luật nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP Nghị định quy định cải tạo, xâydựng lai nhà chung cư cũ (sau đây gọi là Nghị định 101/2015/NĐ-CP) thay cho Nghị quyết 34/2007/NQ-CP Nghị quyết về một số giải pháp dé thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (sau đây gọi là Nghị quyết 34/2007/NQ-CP); Thông tư 21/2016/TT-BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (sau đây gọi là Thông tư 21/2016/TT-BXD) Các văn bản pháp luật trên đang điều chỉnh mối quan hệ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, là hành lang pháp lý, là cơ sở cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án/đề án về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Từ những văn bản pháp luật trên và các văn bản pháp luật khác có liên quan, có thể khái quát cơ cau pháp về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thành một số nhóm điều khoản sau đây:

* Nhóm quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư:

Nguyên tắc là hệ thống các quan điểm, tư tưởng xuyên suốt toàn bộ hoặc một giai đoạn nhất định đòi hỏi các tô chức và cá nhân phải tuân theo Hầu hết, trong các bộ luật, luật đều dành một mục, một chương hay Ít nhất là một điều khoản để quy định về nguyên tắc Xuất phat từ vai trò, tam quan trong của nguyên tắc, chính là sự biểu hiện khái quát hóa tư tưởng, hướng đi, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với một quan hệ pháp lý nhất định Nguyên tắc giống như bộ khung định hình một quan hệ xã hội, thống nhất một quan hệ xã hội từ những quy định pháp luật còn ở trên trang giấy đến khi thực thi những quy định đó trên thực tế Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là một trong nhiều mối quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh và cần thiết phải có nhóm quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Nhóm quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ sẽ đảm bảo việc

cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ được thực hiện có quy trình, có sự thống nhất giữa các

chủ thê Nhà nước — Chủ sở hữu chung cư cũ — Nhà đâu tư về dự án cải tạo, xây dựng mới

chung cư cũ Đảm bảo thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ phù hợp với cảnh quan đô thị, kiến trúc, thiết kế đô thị, bảo vệ an toàn môi trường, đảm bảo cuộc sống cho người dân Các nguyên tắc đều hướng tới quyền lợi của chủ sở hữu chung cư cũ, người đang sử dụng chung cư cũ Đồng thời, khuyến khích, thu hút các nhà đầu tư đầu tư vào dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

* Nhóm quy định về về quy hoạch cai tạo, xây dựng mới chung cư cũ:

Nhà ở là nơi trú ngụ của con người, bảo vệ con người tránh khỏi những ảnh hưởng xâu của thiên nhiên, xã hội Là nơi đáp ứng các nhu cau về vật chất và văn hóa tinh thần của các thành viên trong gia đình Qua các giai đoạn phát triển lịch sử xã hội loài người, con người đã bắt đầu tìm kiếm những hang đá có mái che, lấy lá làm mái, dựng tre nứa để làm cọc nhà từ đó đã làm nảy sinh mối quan hệ mật thiết giữa nhà ở và con người Cùng với sự bùng nô của dân sé, phát triển mọi mặt về chính trị, kinh tế, xã hội nhu cầu về nhà ở, chất lượng nhà ở ngày càng tăng cao Ngoài ra, xuất phát từ những đặc thù như: nhà ở nói chung, chung cư/chung cư cũ nói riêng có liên quan, gắn liền với đất đai; là loại tài sản hình thành trong một thời gian dài và tốn kém về mặt tài chính; chung cư/chung cư cũ thường là nơi trú ngụ của nhiều chủ sử hữu/người sử dụng căn hộ, có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng Vì vậy, để đảm bảo cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ hiệu quả chúng ta cần phải có những biện pháp quy hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Bên cạnh đó, các “dự án treo” xuất hiện ngày càng nhiều và tình trạng chậm thực hiện dự án ảnh hưởng không chỉ đến nguồn vốn của Nhà nước, nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến đời sống nhân dân Thực tế, việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ có liên quan đến cảnh quan đô thị, liên quan đến tiêu chuẩn xây dựng, đến chất lượng cuộc sống của người dân, đến vẫn đề an sinh xã hội, đến mục tiêu xã hội hóa của Nhà nước nên không thé thực hiện dự án mà không có quy hoạch cụ thể, rõ ràng Vì vậy, lập quy hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là cân thiệt.

Việc lập quy hoạch có vai trò vô cùng quan trọng trong việc triển khai dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Căn cứ vào đặc điểm tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng, mỗi địa phương Chủ đầu tư sẽ lập ra một quy hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ phù hợp và đem lại hiệu quả cao cả về giá tri kinh tế cũng như giá tri về an sinh Đồng thời, quy hoạch dé nhằm đảm bảo trật tự, tránh tình trạng xáo trộn, han chế sự chồng chéo của các dự án Có quy hoạch, việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ sẽ được thực hiện thống nhất, quy củ, theo một trình tự, công khai, minh bạch rõ ràng.

* Nhóm quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ:

Xuất phát từ nguyên tắc việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện xây dựng lại đơn lẻ từng nhà trừ trường hợp nhà chung cư độc lập Thực tế hiện nay, cụm từ “dự án” được sử dụng rất pho bién khi muén nói đến công việc được các chủ thé đề xuất, lên kế hoạch, lập và triển khai công việc đó Và dé đáp ứng nhu cầu đầu tư ngày càng nhiều của chủ dau tư, nhiều hình thức đầu tư thực hiện dự án ra đời và dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ cũng không ngoại lệ.

Việc quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ để xác định các cơ sở pháp lý đúng đắn cho việc thực hiện dự án Hiện nay, theo Luật nhà ở 2014 quy định có hai hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư: Doanh nghiệp kinh doanh bat động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu có nhà chung cư để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; Nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn hoặc dau tư theo hình thức xây dựng — chuyền giao (BT) Tùy vào từng hình thức cụ thể mà sẽ có những quy chế pháp lý khác nhau về: chủ thể đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hay là Nhà nước; lựa chọn chủ đầu tư dự án đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ; trình tự, thủ tục dé thực hiện dự án; liên quan đến vốn; các cơ ché, chính sách mà Nhà nước dành cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

* Nhóm quy định về quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ:

Quyền là khái niệm khoa học pháp lí dùng để chỉ những điều mà pháp luật công nhận và đảm bảo thực hiện đối với cá nhân, tô chức dé theo đó cá nhân được hưởng, được làm, được đòi hỏi mà không ai được ngăn can, han chế Gắn liền với quyền là trách nhiệm,

nếu như đối với quyền, chủ thé có thé lựa chọn thực hiện hay không thực hiện thì trách

nhiệm là điều phải làm, phải gánh vác hoặc phải nhận lẫy về mình, là sự ràng buộc với lời nói, hành vi của mình, bảo đảm làm đúng đắn, nếu sai trái thì phải chịu phần hậu quả.

Đầu tư cũng giống như mối quan hệ “cho đi — nhận lại”, mối quan hệ trao đôi trên thị

trường Một chủ thể khi đã bỏ vốn, thời gian, công sức của mình vào đầu tư một dự án ắt han chủ đầu tư phải có những quyền nhất định được pháp luật công nhận Nhưng bên cạnh các quyền là nghĩa vụ, trách nhiệm bắt buộc các chủ đầu tư phải tuân thủ khi thực hiện dự án đầu tư của mình Bên cạnh đó, dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là dự án không chỉ liên quan đên lợi ich cua chủ đâu tư mà hơn hét nó trực tiép liên quan đên

lợi ích, cuộc sống của người dân Vi vậy, pháp luật đã quy định cụ thé quyền va trách nhiệm của chủ đâu tư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

Quy định về quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ sẽ giúp cho các chủ đầu tư hình dung được quyền và trách nhiệm của mình một cách rõ ràng Biết được mình được làm những gì, không được làm những gì hay phải làm những gì khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cu cũ Việc tuân thủ đúng pháp luật của chủ đầu tư là một trong những yếu tố quan trọng góp phần cho việc thực hiện hiệu quả dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

* Nhóm quy định về cơ chế, chính sách áp dụng đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng chung cư cũ:

Xuất phát từ van dé an sinh xã hội đảm bảo nâng cao chất lượng cuộc sống tốt nhất cho người dân Xuất phát từ khả năng thu hút các nhà đầu tư đến với những dự án này có tỷ lệ thấp hơn so với các dự án khác như xây dựng căn hộ chung cư cao cấp, các phân khúc bất động sản du lịch như officetell, housetell, resort villa, Vì vậy dé thu hút sự đầu tư của các nhà đầu tư đầu tư vào dự án này, Nhà nước đã cụ thê hóa thành những quy định pháp luật những chính sách, cơ chê ưu đãi đôi với các nhà đâu tư.

* Nhóm quy định về cơ chế, chính sách áp dụng đối với nhà đầu tư xây dựng mới chung cư cũ gôm một sô quy định sau:

Quy định có chế, chính sách về đất đai như được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyên mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong ham vi du an.

Quy định co chế, chính sách về huy động vốn đầu tu như quy định về nguồn huy động vốn, quy định về một số quyền lợi dành cho chủ dau tư.

Quy định các cơ chế, chính sách ưu đãi khác như: chủ đầu tư được phép điều chỉnh hệ sô sử dụng dat, tăng chiêu cao công trình; được cung cap miên phí các thiệt kê mau

* Nhóm quy phạm quy định về trình tự, thủ tục và thâm quyền cho phép cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ:

Cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ muốn khoa học, theo trình tự hợp lý cần phải có quy định về quy trình, thủ tục, thẩm quyền cho phép cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Chỉ khi đưa vẫn đề cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ vào sự khuôn khổ của pháp luật, đặt dưới sự quản lý của các cơ quan nhà nước mới tạo nên sự hiệu quả tối đa lợi ích trong quá trình xây dựng Các bộ, ngành gồm Bộ Xây dựng; Các Bộ ngành có liên quan trong

phạm vi chức nang, nhiệm vụ được giao; Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm phối hợp với nhau để hướng dẫn, phổ biến về quy trình, thủ tục và thâm quyên cho cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Vì vậy, việc quy định trình tự, thủ tục và thâm quyên cho phép cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không thể thiếu có có vai trò quan trọng đảm bảo tính khả thi, minh bạch, thống nhất trong cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

Như vậy, nhìn chung Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không đạt tiêu chuẩn được sửa chữa, xây dựng lại hợp tiêu chuẩn, quy chuẩn đảm bảo chất lượng an toàn nơi ở cho người dân Từ đó, cải thiện bộ mặt mỹ quan đô thị và giảm thiểu tác động xấu đến môi trường Mặc dù, Nhà nước đã đề xuất, triển khai nhiều đề án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ nhưng số đề án, dự án được tiễn hành trên thực tế còn ít, chậm tiến độ và kém hiệu quả Các văn bản pháp luật đã có những quy định cụ thể về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ nhưng vẫn còn nhiều bất cấp, hạn chế, “rối như tơ vò” khiến cho các nhà đầu tư còn “ngại” khi có dự định thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

1.3.3 Các yếu tô tác động, ảnh hưởng tới pháp luật về cải tạo, xây dung mới các khu

chung cư cũ

Nghiên cứu các yếu tố tác động, ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ có vai trò vô cùng quan trọng trong việc nhận diện được một cách khách quan, trung thực và chính xác nhất mức độ của sự phù hợp và khả thi của chính sách pháp luật hiện hành và dự báo những nhu cầu khách quan của vấn đề cải tạo, xây dựng mới trong tương lai Qua đó, làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung và điều chỉnh pháp

luật kịp thời cho phù hợp với nhu cầu của cuộc sống Theo đó, các yếu tô tác động và ảnh

hưởng tới pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ được biểu hiện ở những phương diện cụ thê như sau:

* Thứ nhất, chủ trương, chính sách của Nhà nước tác động, ảnh hưởng tới pháp luật vê cải tạo, xây dựng mới chung cu cũ:

Do các đô thị trên cả nước có nhiều nhà chung cư được xây dựng từ trước những năm 1990 đang bị hư hỏng hoặc xuống cấp nghiêm trọng cần được cải tạo, xây dựng lại Chủ trương về cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ lâu nay được Đảng, Chính phủ đặc biệt quan tâm Nhiều cơ chế, chính sách được đưa ra nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, giúp người dân từng bước đảm bảo các điều kiện an sinh xã hội Năm 2000, Hà Nội đã từng bước triên khai, làm thí điêm việc cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ như ở các

khu: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương Tuy nhiên, trên thực tế việc cải tạo vẫn còn triển khai rất chậm Vì thế, tại phiên họp ngày 03 và 04 tháng 5 năm 2007, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP Nghị quyết về một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp Theo đó, Chính phủ đã đặt ra những mục tiêu, yêu câu sau:

Thống nhất chủ trương triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp nhăm tạo ra các khu nhà ở mới có chất lượng tốt hơn, góp phan cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh, hiện đại Việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ phải được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, khai thác lợi ích từ dự án cân đối về tài chính và đáp ứng đủ quỹ nhà ở để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hòa lợi ích của người sử dụng nhà ở, lợi ích của nhà đầu tư Nhà nước lay loi ich chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội làm chủ đạo Đảm bảo cho các hộ dân được tái định cư phải tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống Chính quyền các địa phương can xây dựng lộ trình, kế hoạch cụ thé trong việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trên địa bàn theo nguyên tắc ưu tiên triển khai trước đối với các chung cư bị hư hỏng nặng, môi trường sống không dam bảo Phan đấu đạt mục tiêu đến năm 2015 hoàn thành việc cải tạo, xây dựng các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp hoặc đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước Công tác cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cần phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch — kiến trúc hợp lý.

Ngoài ra, cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ còn nhằm đảm bảo an sinh xã hội, mục

tiêu xã hội hóa, cải thiện, nâng cao chất lượng sống và chất lượng đô thị Văn kiện Đại

hội XII của Dang khăng định: “An sinh xã hội cơ bản được bảo đảm, phúc lợi xã hội và

đời sống nhân dân tiếp tục được cải thiện”9 Công cuộc đôi mới đất nước đã đem lại nhiều thành tựu quan trọng về kinh tế và xã hội, trong đó có việc củng cô và hoàn thiện hệ thống chính sách về an sinh xã hội Ngày từ khi thành lập nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, Đảng và Nhà nước ta đặt quyết tâm phát triển hệ thống an sinh xã hội bảo đảm thực hiện ngày càng tốt hơn các quyền cơ bản của người dân, phù hợp với trình độ phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và tiếp cận dần với chuẩn mực quốc tế Bảo đảm an sinh xã hội là điều kiện để bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa cho sự phát triển của nền kinh tế thị trường, phản ánh bản chất tốt đẹp của chế độ ta Một trong những nội dung quan trọng của an sinh xã hội là tăng cường tiêp cận của người dân đên hệ thông dịch vụ xã hội cơ° Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII, Văn phòng Trung Ương Đảng, Hà Nội, 2016, tr.238.

bản có y tê, giáo dục, nước sạch, vệ sinh môi trường, thông tin và trong đó có nhà ở từ đó,thúc đây xã hội hóa Đảm bảo ai cũng có nhà dé ở, chat lượng nha ở tot, an toàn chính là một trong những yếu tô quan trọng trong hệ thống an sinh xã hội.

Đề day nhanh chủ trương cải tạo chung cư cũ, năm 2014, Bộ Xây dựng trình Quốc hội thông qua Luật Nha ở năm 2014 Trong đó, có sửa đồi, bố sung nhiều nội dung quan trọng về chính sách cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Năm 2015, Bộ Xây dựng tiếp tục trình Chính phủ ban hành Nghị định 101/2015/ND-CP và ban hành Thông tư 21/2016/TT-BXD Dù vậy, sau các cuộc khảo sát, kiểm tra tình hình việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ, tiễn độ của việc cải tạo, xây dựng mới còn quá chậm, chưa đảm bảo mục tiêu dé ra nên Bộ Xây Dựng đang đề xuất, kiến nghị sửa đôi Nghị định

Như vậy, pháp luật đã cụ thé hóa các chủ trương, chính sách, định hướng của Nhà nước về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thành những chương, mục, điều khoản cụ thể dé các chủ thé dé dàng áp dụng pháp luật vào thực tiễn Các quy định của pháp luật luôn được quy định dựa trên nền tảng tư tưởng của Nhà nước, diễn giải cho ý định, mong muốn, mục đích mà Nhà nước hướng tới Cho nên, các chủ trương của Đảng, Nhà nước về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ luôn là nhân tố đầu tiên ảnh hưởng đến pháp luật điêu chỉnh cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

* Thứ hai, tình hình thực tế của các chung cư cũ ảnh hưởng trực tiếp tới những quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ:

Cả nước hiện có hơn 2500 chung cư cũ với hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng trướcnăm 1994 Theo báo cáo của các địa phương, nay có hơn 100 nghìn hộ dân dang sinh sống trong các nhà chung cư cũ được xây dựng gần 30 năm Dẫn đầu danh sách các chung cư cũ là Hà Nội với 1579 nhà chung cư, Thành phố Hồ Chi Minh 570, Hải Phòng 205, Quang Ninh 60, Phú Thọ 23, Nghệ An 22, Thanh Hóa 17 và Cần Thơ có 10 nhà chung cư Tính đến thời điểm hiện nay, cơ quan chức năng đã rà soát, thực hiện việc kiểm định được 600/2500 nhà chung cư hỏng nặng, nguy hiểm cấp C, D chiếm khoảng 25% tập trung chủ yếu tại hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh với con số lần lượt tương ứng là 179 và 130 nha chung cu10.

Thông qua những sô liệu trên, xét thây răng sô nhà chung cư cũ đang ở mức hưhỏng nặng, nguy hiêm đang chiêm con sô lớn và đang đe dọa, ảnh hưởng đên cuộc sông

!9 Thu Hang — Báo tin tức, 2020 “Cải tạo chung cư cũ: Gặp khó từ chính sách”.

https://cafef.vn/cai-tao-chung-cu-cu-go-kho-tu-chinh-sach-20200816204428403.chn

của người dân Từ đó, việc cải tạo, xây dựng mới đang là vấn đề cấp bách mà Đảng và Nhà nước cần quan tâm Không chỉ quan tâm mà cần phải đưa ra những quyết sách, biện pháp cải thiện, khắc phục tình trạng trên Chính vi vậy, dé cải tạo, xây dựng mới chung cu cũ được thực hiện và có hiệu quả, pháp luật đã quy định vẻ hình thức cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ; quy định về việc lập quy hoạch, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ; quy định trình tự, thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thống

nhất, công khai và minh bạch Tình hình thực tế chính là nguồn tư liệu tốt nhất để cụ thé

hóa thành những quy định pháp luật có tính khả thi khi áp dụng trên thực tế.

* Thứ ba, xu hướng đầu tư thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến các quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ

Sắp tới, thị trường sẽ chứng kiến sự thanh lọc các chủ đầu tư về năng lực phát triển sản phẩm nghỉ dưỡng Vì vậy, thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dòng tiền hướng

tới các sản phẩm nhà ở xã hội, chung cư bảo đảm chất lượng và tiện ích Bên cạnh đó, các

phân khúc thị trường nhà chung cư và nghỉ dưỡng sẽ có sức hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư Từ đó, có thể nhận thấy rằng xu hướng đầu tư của các nhà đầu tư bất động sản thường tập trung vào những dự án mang lại lợi nhuận cao, theo xu hướng, nhu cầu và mức sông của đại đa sô bộ phận dân cư.

Đối với dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ đang gặp nhiều yếu tố khó khăn can trở dé thu hút, hap dan các nhà dau tư bat động sản dau tư vào dự án này Không chỉ do dự an cải tạo, xây dung mới chung cư cũ không đem lại lợi nhuận cao như thị trường

bat động san khác ma còn do cơ chế, chính sách, quy định pháp luật về cải tạo, xây dựng

mới chung cư cũ còn nhiều hạn chế, bất cập như thiếu kế hoạch đồng bộ trong cải tạo chung cư cũ; thiếu chế tài và công tác tuyên truyền, vận động người dân của chính quyền địa phương; trình tự, thủ tục chuẩn bị đầu tư còn kéo dai; công tác giải phóng mặt băng còn gặp nhiều khó khăn Đây là những rào cản trong việc đảm bảo quyền lợi chung của người dân, của nhà nước và của doanh nghiệp khiến cho nguồn vốn đầu tư vào phân khúc này còn hạn chế trong khi nhu cầu ngày càng cấp bách và ngân sách địa phương không thé kham nồi.

Chính những lợi ích kinh tế cũng như lợi ích về mặt pháp lý như phân tích trên mà xu hướng thị trường bat động sản hấp dẫn các nhà dau tư đầu tư vào không phải là các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Vì vậy, để khuyến khích các nhà đầu tư, Nhà nước đã có quy định cụ thể về cơ chế, chính sách ưu đãi dành cho các nhà đầu tư khi đầu tư vào dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ.

* Thu tư, tài chính của quốc gia, nguồn vốn huy động dé hiện thực hóa dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ:

Tài chính luôn là yếu tố được tất cả các nhà đầu tư quan tâm khi đầu tư thực hiện bat kỳ một dự án nào, đặc biệt lại là dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ cần một khoản kinh phí lớn từ chi phí kiểm định chất lượng nhà chung cư, chi phi di dời dan cư, bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người dân đến chỉ phí dé hoàn thành việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ Việc cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không phải là trách nhiệm của riêng Nhà nước, của riêng nhà đầu tư hay của người dân mà là trách nhiệm của cả Nhà nước — nhà đầu tư — người dân cùng chung tay, chung sức dé cải thiện, nâng cao chất lượng đời sống và cảnh quan đô thị.

Dé đảm bảo có nguồn kinh phí để lập dự án, thực hiện dự án va có đủ kinh phi dé hoàn thành dự án, tránh trường hợp dự án không thể hoàn thành hoặc không thể hoàn thành kịp tiến độ Nhà nước đã có những quy định về điều kiện năng lực tài chính đối với một nhà đầu tư muốn thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ Ngoài ra, pháp luật còn quy định khả năng huy động vốn của nhà đầu tư và những chính sách, ưu đãi về tài chính mà Nhà nước dành cho nhà đầu tư khi đầu tư thực hiện dự án này Hơn nữa, đối với từng hình thức thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ mà pháp luật quy định nguồn vốn chủ yếu mà nhà đầu tư cần huy động dé có chi phí thực hiện dự án Nếu nhà đầu tư là Nhà nước thì nguồn vốn chủ yêu mà nhà đầu tư sử dụng là nguồn tài chính quốc gia Nếu nhà đầu tư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nguồn vốn chủ yếu mà nhà đầu tư sử dụng là nguồn vốn hiện có cũng như các vốn vay mà nhà đầu tư huy động được đề thực hiện dự án.

* Thứ năm, nhận thức, tâm lý của người dân sống ở các khu chung cũ là một trong những nhân t6 quan trong ảnh hưởng đến pháp luật cải tạo, xây dựng mới các khu chung

Cư CŨ:

Cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ liên quan trực tiếp đến quyền lợi của người dân sống ở các khu chung cư cũ nên ý kiến, nhận thức, tâm lý của người dân có ảnh hưởng đến các quy định của pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ Sinh sống ở một nơi an toàn, chất lượng cuộc sống được cải thiện, nâng cao luôn là mong muốn của người dân nên họ cũng hi vọng các khu chung cư cũ ngày càng xuống cấp, xập xệ, hư hỏng nghiêm trọng được cải tạo, xây dựng mới dé đảm bảo cuộc song an toan cho ho Tuy nhiên, trên thực tế việc đảm bảo hài hòa hóa lợi ích của cả ba chủ thể Nhà nước — nhà đâu tư — người dân luôn là bài toán khó giải, mâu thuân lợi ích giữa ba chủ thê luôn

được bộc lộ khi mỗi dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ được đề xuất Người dân luôn muốn có những phương án mà quyên lợi cao nhất thuộc về mình, hơn nữa, dân thì mỗi người mỗi ý dé thống nhất 100% ý kiến của người dân về van dé này không phải là điều dễ dàng Chính điều này khiến cho các dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ diễn ra chậm chạp Nhưng vì liên quan đến lợi ích cuộc sống của họ, tranh thủ thăm dò, hỏi ý kiến, lắng nghe, giải trình trước người dân là một trong những thủ tục bắt buộc trước khi thực hiện dự án bởi chỉ khi có sự hợp tác của người dân thì dự án mới thuận lợi triển khai thực hiện Cho nên, pháp luật đã quy định Hội nghị nhà chung cư được tổ chức để lay ý kiến của người dân Đồng thời, quy định những chính sách, cơ chế ưu đãi cho người dân sinh sống ở chung cư cũ mà thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ.

* Thứ sáu, những kinh nghiệm đã triển khai trong thực tế được tông kết, đánh giá và những bài học kinh nghiệm được rút ra ảnh hưởng đến pháp luật cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ:

Ngày 05 tháng 8 năm 2005, HĐND Thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND về việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cu cũ, xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội dé thống nhất chủ trường tiễn hành cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ xuống cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội và khẳng định đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm, cần sự quan tâm đặc biệt trong giai đoạn 2006 — 2015 Tuy nhiên, thời điểm này chưa có văn bản pháp luật quy định chỉ tiết về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Các quy định dé thực hiện cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ nằm rải rác trong một số điều trong Luật Nhà ở 2013 Vì vậy, cơ sở pháp lý để thực hiện hầu như chưa có một sự thống nhất và rõ ràng khiến cho các nhà đầu tư không dam đầu tư vào dự án này Cho nên, Nghị quyết 34/2007/ NQ-CP Nghị quyết về một số giải pháp để thực hiện việ cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp là bước khởi đầu quan trọng dé nhà đầu tư có cơ sở pháp lý đầu tư thực hiện dự án Tuy nhiên, sau một thời

gian thực hiện, Nghị quyết 34/2007/NQ-CP đã bộc lộ nhiều hạn chế, việc cải tạo, xây

dựng mới các khu chung cư cũ vẫn rất chậm trễ, thậm chí là chưa thấy có kết quả Đề tháo gỡ những vướng mắc, hạn chế trong Nghị quyết 34/2007/NQ-CP đã nhanh chóng ban hành Nghị định 101/2015/NĐ-CP Tổng kết kinh nghiệm và rút ra bài học từ trên thực tế là một yêu tô rất quan trọng, xem xét trên thực tế pháp luật đã phát huy những điểm mạnh nào và còn có những hạn ché, bat cập gi dé từ đó thay đổi các quy định pháp luật dé phù hợp với tình hình thực tiễn Những kinh nghiệm triển khai trên thực tế sẽ giúp cho các văn bản pháp luật hoàn thiện hơn và dat tính khả thi cao khi thực hiện các dự án sau Bên cạnh