Các tiền đề lý luận về chung cư cũ và sự cần thiết khách quan phải cải tạo, xây dựng mới
dựng mới các khu chung cư cũ
1.1.1 Khái niệm chung cư, chung cư cũ Đô thị hóa kéo theo nhiều sự chuyền biến, thay đổi trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở Nếu trước kia loại hình căn hộ chung cư khá mới mẻ với đại đa số người Việt thì ngày nay nó không còn xa lạ với bất kỳ ai Căn hộ chung cư ngày càng được nhiều người quan tâm, đặc biệt là giới trẻ, đồng thời đây cũng là kênh đầu tư tiềm năng luôn được giới đầu tư săn đón bởi giá trị từ thu nhập cho thuê, tiềm năng nâng cao giá trị sản phẩm Nhưng thực tế, không phải ai cũng hiểu rõ về loại hình sản phẩm này Vậy chung cư là gì? Có nhiều quan điểm, khái niệm được đưa ra, song có thể hiểu: “Chung cư hay khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong các căn hộ, có hệ thông công trình hạ tầng sử dụng chung Bên trong các căn hộ có thé có nội thất đầy đủ hoặc chưa có đồ và gia chủ có thé lựa chọn dé trang trí ngôi nhà của minh theo đúng ý tưởng của các thành viên trong gia dinh.”? Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị tran hay các khu công nghiệp Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư.
Ngày nay, căn hộ chung cư là xu hướng sống của cư dân đô thị, nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường và thị hiếu người tiêu dùng, các căn hộ chung cư thường được thiết kế tiện nghi, nhỏ gọn, đáp ứng đầy đủ các nhu cầu sống, nhu cầu làm việc cơ bản của người dùng, đồng thời có sự đảm bảo về mặt an ninh Căn hộ chung cư phù hợp với người độc thân, giới trẻ hoặc gia đình nhiều thế hệ Có nhiều loại hình căn hộ chung cư khác nhau, có thê kế đến như: căn hộ chung cư thông thường; căn hộ chung cư studio; căn hộ chung cư officetel; căn hộ chung cư shophouse; căn hộ chung cư cao cấp penthouse; căn hộ chung cư cao cấp duplex; căn hộ chung cư skivilla Khái niệm nhà chung cư được nhắc đến lần đầu tiên tại Điều 70 Luật Nhà ở 2005, trước đó nhà chung cư gọi là nhà tập thê Hiện nay, Luật Nhà ở 2014 đưa ra khái niệm nhà chung cư tại khoản 3 Điều 3, như sau: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tâng trở lên, có nhiêu căn hộ, có lôi đi, câu thang chung, có phân sở hữu
** Chung cư”, 2020 https://v1.wikipedia.org/wIkl/Chung_c%C6%B0 riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục dich để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp dé ở và kinh doanh.”
Chung cư bao gồm: chung cư độc lập và khu chung cư Theo Nghị định 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thì chung cư độc lập được hiểu là một khối (block) nhà chung cư (có một hoặc một số đơn nguyên) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch Còn khu chung cư là khu có từ 02 khối (block) nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
Qua quá trình sử dụng, nhà chung cư sẽ cũ đi, bị hao mòn và đến một thời điểm nào đó nó sẽ không còn giá trị sử dụng Các khu chung cư cũ đã và đang tồn tại rất nhiều ở các đô thị, đặc biệt là Hà Nội, đại đa số chúng có niên đại khá lâu, tiềm ấn nhiều nguy cơ cháy nổ, đồ sập đe dọa tính mạng, môi trường sống cũng như ảnh hưởng đến mỹ quan đô thị Các khu nhà ở tập thể cũ hiện đang trở thành những “tàn tích” ở các đô thị Nhà tập thể cũ hay nhà chung cư cũ được hiểu như sau:“Chung cư cũ là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, có phần sở hữu chung và hệ thông công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tô chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở va nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh đã qua sử dụng, không còn nguyên như trước hoặc vốn có từ lâu và nay không thích hợp nữa.”
Hiện nay, ở nước ta còn tôn tại khá nhiêu chung cư cũ và cũng ngày càng có nhiêu chung cư mới được xây dựng Chung cu cũ và chung cư hiện nay có những diém giông va khác nhau nhất định Đề làm rõ vấn đề này, có thé khai thác dưới các khía cạnh sau:
- Xét ở khía cạnh kỹ thuật, kết cấu:
Các khu chung cư cũ và mới có kết cau tương đồng: từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang, phan sở hữu riêng ( phần diện tích trong căn hộ, diện tích ban công gắn liền căn hộ đó ) và phần sở hữu chung ( phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phan diện tích được sở hữu riêng, không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung cho nhà chung cư ), hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó Có thể nói chung cư cũ và chung cư hiện nay đều mang trong mình những nét đặc trưng cơ bản về kết cau, kỹ thuật của loại hình nhà chung cư nói chung.
Tuy nhiên, với các chung cư mới, hiện dai thì thiệt kê và kêt câu với kỹ thuật cao, tinh tế và hiện đại hơn Quy mô mỗi căn hộ hoặc tổng thê rộng hơn Diện tích dành sử
6 dụng cho tiện ích chung rộng hơn và đặc biệt là đối với những khu chung cư hiện đại thường được thiết kế với mục đích hỗn hop, gan liền với các tiện ích vui chơi giải trí, dịch vụ thương mại, tiện ích văn phòng Ngược lại các chung cư cũ được xây dựng với thiết kế và kỹ thuật đơn giản, các khu tăm rửa, nhà vệ sinh được bố trí cho cả dãy hoặc một số hộ sử dụng chung vì thế tạo nên những bất tiện Bên cạnh đó, quy mô mỗi căn hộ hoặc tổng thể nhỏ hơn nhiều so với chung cư hiện nay Cơ sở hạ tầng và tiện ích bên trong, bên ngoài còn chưa đồng bộ, các chung cư cũ trước đây được thiết kế chỉ hướng đến đáp ứng nhu cầu ăn ở của người dân mà chưa có sự gắn kết với các mục đích khác như dịch vụ thương mại, khu vui chơi giải trí Chính vì vậy gây nên bat tiện trong sinh hoạt.
Xuất phat từ chủ thé và nguồn vốn tiễn hành mà chung cư cũ và chung cư hiện nay được xây dựng với những mục đích khác nhau Chung cư cũ được nguồn ngân sách của Nhà nước chi trả xây dựng dé giải quyết nơi ở cho cán bộ công nhân viên làm việc trong các cơ quan nhà nước và với mục đích duy nhất là để ở sống không với mục đích kinh doanh Ngược lại, các chung cư mới xây dựng đại đa số từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân, được xây dựng dé ở cho mọi đối tượng trong xã hội có nhu cầu về nhà ở song VỚI mục đích kinh doanh.
- Về vị trí xây dựng:
Các chung cư cũ thường được xây dựng trong nội thành phó, nội đô thị nơi có nhiều cán bộ công nhân viên chức nhà nước và người lao động làm việc tại các cơ quan ban ngành, các công ty, nhà máy, xí nghiệp thuộc nhà nước Ngược lại, các chung cư mới, hiện đại hiện nay có xu hướng mở rộng ở khu vực cận trung tâm, thậm chí là khu vực ngoại 6, hoặc bat kỳ khu vực nào có nhu câu cao về nhà ở
- Về thời điêm tạo lập:
Các chung cư cũ được tạo lập từ những năm đâu của thời kỳ cải tạo và xây dựng chủ nghĩa xã hội với, đặc biệt trong thời cơ chê bao câp Các chung cư mới và hiện đại hiện nay được xây dựng và thịnh hành khi nên kinh tê mở cửa, chủ trương của Nhà nước xóa bỏ bao cấp về nhà đất và gắn chặt với nền kinh tế thị trường
- VỀ giá trị sử dụng:
Các khu chung cư cũ đa phần là xuống cấp, kém chất lượng và muốn duy trì cho mục đích đê ở thì phải cải tạo, gia cô hoặc xây dựng lại mới đảm bảo an toàn, vệ sinh môi trường và an sinh xã hội Đối với chung cư mới: có xu hướng ngày càng quan tâm tới chất lượng công trình, tính năng sử dụng và tính đa tiện ích không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà còn các nhu câu khác như vui chơi, giáo dục, giải tri, mua sam
Ngày nay, khi đất nước phát triển, đổi thay, đời sống vật chất, tỉnh thần của con người ngày càng được quan tâm, chú trọng Nhu cầu và thị hiếu của con người về nhà ở cũng được thay đối theo nhịp độ đó Thay vì nhu cầu có nơi dé ở bằng nhu cau nơi ở phải đảm bảo về chất lượng, về môi trường, phù hợp với năng lực tài chính, với thị hiéu mỗi người và cao hơn phải đảm bảo đầy đủ các tiện ích, đồng bộ về hạ tầng Cao hơn nữa, nhà ở được tạo dựng ở những vi tri tốt, tiện lợi và được đầu tư xây dựng bởi những nhà đầu tư uy tín, Điều này cho thấy, các khu chung cư cũ mat dan vai trò và ý nghĩa đối với người dân Chỉ còn tồn tại để phúc đáp điều kiện ăn ở đối với đa số các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp và khi họ không có hoặc hạn chế dé có thé tự mình thay đôi bởi một nhà ở khác Mặt khác, cũng còn một bộ phận do thói quen của sinh hoạt và sống lâu năm nên người dân không muốn thay đổi và sợ xáo trộn cuộc sống nên vẫn ở lại những nhà chung cư cũ.
1.1.2 Khái quát về quá trình hình thành các khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội
Nguồn gốc sâu xa của nhà ở tập thê bắt nguồn từ nhà ở công cộng ở Pháp Ở mỗi quốc gia, nhà tập thé xuất hiện ở những thời điểm nhất định mang đặc thù của hoàn cảnh lich sử, chính trị, kinh tế của đất nước lúc bấy giờ Mô hình nhà tập thé từng xuất hiện như một biêu tượng của cuộc sông mới với tiện nghi khép kín hiện đại. Ở Việt Nam, các khu nhà tập thé gắn liền với quá trình xây dựng đô thị ở miền bắc sau năm 1954, trong thời kỳ xây dựng chủ nghĩa xã hội và cả những năm sau khi đất nước thống nhất Các khu nha ở tập thé xuất hiện nhiều tại các đô thị như Hà Nội, Hải Phong, Vĩnh Thời ky này, nhà ở tập được coi là niềm tự hào của sự nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa, là chuẩn mực của đời sống tiện nghi, niềm mơ ước của mỗi người dân Trong những năm trước năm 1991, thực hiện chính sách bao cấp về nhà ở, cùng với quỹ nhà tiếp quản từ chế độ cũ, Nhà nước đã đầu tư xây dựng khoảng hơn 3 triệu m2 nhà ở chung cư.
Điều chỉnh pháp luật đối với hoạt động cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ
Các công trình tập thé, chung cư cũ ngày một xuống cấp, xập xệ khiến người dân lo lắng Nhiều căn hộ hiện trạng chất lượng dang ở tình trạng nguy hiểm, ton tại khuyết tật, hu hỏng có thé dẫn đến phá hủy kết cấu Nhu cầu cấp thiết đặt ra hiện tại là cần phải có các chính sách, biện pháp cụ thé dé khắc phuc tinh trang trén Dam bao cudc sống an toàn, đầy đủ cho dân là trách nhiệm và nghĩa vụ của cả Nhà nước Vì vậy, Nhà nước cần phải tích cực, nhanh chóng vạch ra những hướng đi dé giải quyết tình trạng trên mà công cụ đắc lực chính là pháp luật Việc nghiên cứu để năm bắt, hiểu rõ pháp luật đối với hoạt động cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là cơ sở, tiền dé dé triển khai thực thi các biện pháp cai tạo, xây dựng chung cư mới một cách có khả thi, hợp ly và hiệu quả.
1.3.1 Khái niệm, đặc điểm của pháp luật điều chỉnh cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ
Hiện nay, pháp luật được tiếp cận theo quan điểm của luật thực định, có tiếp thu những giá trị của quan điểm pháp luật tự nhiên Theo đó, pháp luật do Nhà nước ban hành phải phù hợp với thực tiễn của từng thời kỳ, phù hợp với quy luật vận động của đời sống, phù hợp với công lý, lẽ phải, quyền con người Từ đó, có thể hiểu pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước ban hành hoặc thừa nhận nhằm điều chỉnh các quan hệ xã hội, phục vụ và bảo vệ quyền lợi của các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Trong điều kiện ngày nay, pháp luật đã trở thành một công cụ “thép”, là “hạt nhân”,
“giữ vi trí trung tâm” dé điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, quản lý xã hội Vấn đề cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ không chỉ là vấn đề về lợi ích kinh tế mà còn là giá trị về an sinh xã hội Nhà ở là nhu cầu thiết yêu cho cuộc sống, là tổ 4m của mỗi người, là nơi diễn ra cuộc sống sinh hoạt hằng ngày Có nhà ở, nhà ở an toàn, chất lượng luôn là mong muốn và mục tiêu mà ai cũng hướng đến Với vai trò là công cụ điều chỉnh các mỗi quan hệ xã hội, pháp luật đã có những chế định cụ thể để điều chỉnh vấn đề đang “cấp bách” này Pháp luật chính là phương tiện dé thé chế hóa đường lối, chính sách của Dang vàNhà nước về hướng đi đối với cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thành những quy tắc,quyền và nghĩa vụ đối với các chủ thé Pháp luật là công cụ dé dam bảo cho những chính sách, phương hướng của Nhà nước về cải tạo, xây dựng các chung cư mới được thực hiện hiệu quả trên quy mô toàn xã hội Thông qua pháp luật, Nhà nước có thể thực hiện sứ mệnh của mình là quản lý, kiểm tra, giám sát tình hình thực tiễn cũng như việc thực thi pháp luật trên thực tế của các chủ thé Pháp luật không phải là công cụ duy nhất dé điều chỉnh các quan hệ xã hội song với tính quyền lực, quyền uy, hiệu lực bắt buộc và khả năng thi hành băng sức mạnh của Nhà nước với cơ chế thực thi cụ thể và hiệu quả nên pháp luật trở thành công cụ hữu hiệu nhất điều chỉnh các quan hệ về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ đã trở thành “kim chỉ nam” cho hoạt động của các chủ thé tham gia phải tuân thủ, chấp hành và là cơ sở dé ràng
26 buộc trách nhiệm trước Nhà nước, ràng buộc lẫn nhau nhằm thực thi có hiệu quả việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên nên tảng của sự bình đăng, công bằng và minh bạch Dựa vào các quy định cụ thể của pháp luật dành cho các hoạt động về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, có thể đưa ra khái niệm về pháp luật cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ như sau: Là tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm thiết lập quan hệ về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ, các chung cư đã xuống cấp, tồn tại nhiều khuyết tật thông qua một số phương thức nhất định mà pháp luật quy định Các quy định đó được đảm bảo thực thi bởi các thiết chế của Nhà nước.
Với khái niệm nêu trên, có thê nhận diện rõ hơn bản chât của pháp luật điêu chỉnh quan hệ về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ thông qua một sô đặc điêm sau:
Thứ nhất, hình thức biểu hiện của pháp luật về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ là hệ thống các quan điểm, chủ trương, chính sách của Nhà nước được thể chế hóa trong các văn bản pháp luật thuộc nhiều cấp độ khác nhau, có mối quan hệ mật thiết với nhau tạo thành hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ này Gồm: những quyết sách, chính sách, chủ trương của Nhà nước về việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ; đề xuất, xem xét các dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ đồng thời tháo gỡ những
“trói buộc”, “vướng mắc” trong pháp luật dé nhằm tạo ra một cơ chế thông thoáng cho việc triển khai thực hiện dự án trên; các chế định cụ thé về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trong Luật nhà ở 2014, Luật quy hoạch 2017 và các nghị định, thông tư hướng dẫn của Chính Phủ, Bộ Xây Dựng cũng như các nghị quyết, công văn chỉ đạo cụ thê.
Thứ hai, pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ được cau thành bởi nhiều chế định pháp luật có liên quan đến vấn đề chung cư nói chung về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ nói riêng, có cấu trúc theo từng nhóm quy phạm liên quan đến từng nội dung và khía cạnh của van đề này Cụ thể: nguyên tắc thực hiện cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ; chủ thể và các hình thức cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ; trình tự, thủ tục thực hiện dự án phá dỡ dé xây dựng lại nha chung cu cũ; quyên, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu nhà ở và công trình xây dựng khi thực hiện dự án xây dựng lại khu nhà chung cư cũ; một số cơ chế, chính sách áp dụng đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Bên cạnh đó, nhóm quy định về quy hoạch cũng là một trong những chế định quan trọng làm cơ sở, tiền đề dé thực hiện xây dựng, triển khai dự án cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Hệ thống các quy phạm này tạo thành một chỉnh thê thống nhất nhăm đảm bảo cho các chủ thê tham gia quan hệ về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ theo định hướng chung thống nhất, ôn định và phát triển chính quy, có hiệu quả và minh bạch, công khai hóa.
Thứ ba, pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ thiết lập các thiết chí nham đảm bảo thực thi trên thực tê đôi với cai tạo, xây dựng mới các chung cư cũ. Đó là hệ thống cơ quan quyền lực công được phân định một cách minh bạch, rõ ràng về thứ bậc, về quyền lực dé cho phép các chủ thê thiết lập quan hệ; về trách nhiệm cung ứng các dich vụ và thực thi các quyên và nghĩa vụ cho các chủ thé tham gia Mặt khác, pháp luật về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ cũng tạo ra cơ chế quyên lực, bắt buộc các chủ thể phải tuân thủ nghiêm minh các quy định đặt ra thông qua các yêu câu, các trình tự, thủ tục thực hiện và thực thi các biện pháp chế tài nếu vi phạm.
Pháp luật cũng quy định việc triển khai thực hiện phải phù hợp với đặc điểm, điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội, tự nhiên ở mỗi địa phương Pháp luật hoàn thiện là điều kiện cần nhưng việc triển khai công tác thực thi pháp luật hiệu quả mới là điều kiện đủ dé việc thực hiện các dự án về cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ trên thực tế có hiệu quả, đảm bảo cuộc sông cho người dân.
Pháp luật quy định quy hoạch cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ phù hợp với pháp luật về quy hoạch đô thị và pháp luật về quy hoạch xây dựng nhăm hướng tới mục đích: tạo điều kiện tô chức tốt cuộc sống và mọi hoạt động hàng ngày của người dân đô thị, tạo cơ cau hợp lý trong việc phân bố dân cư và sử dụng đất đai đô thị, tổ chức việc xây dựng các khu nhà ở, khu trung tâm và các dịch vụ công cộng, khi nghỉ ngơi, giải trí cũng như việc đi lại giao tiếp của người dân đô thị Ngoài ra còn tạo môi trường sống trong sạch, an toàn tạo điều kiện hiện đại hóa cuộc song của người dan đô thị, phục vu con người phat triên một cách toàn diện.
Pháp luật đã có nhiều cơ chế, chính sách đối với những dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ thông qua cơ chế, chính sách về đất đai như miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyên mục đích sử dụng đất; thông qua cơ chế, chính sách về huy động vốn dau tư như được vay từ tô chức tín dụng, tô chức tài chính, từ Quỹ phát triển nhà ở, và một số cơ chế, chính sách ưu đãi khác mà Nhà nước dành cho các chủ đầu tư thực hiện dự án.
Pháp luật cũng quy định rõ quy trình, trình tự và thủ tục thực hiện việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ dé dam bảo việc cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ được thực hiện đúng luật, đem lại hiệu quả tối đa nhất Tuy nhiên, hiện tại pháp luật về trình tự,thủ tục thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ bat cap va kéo dai dang la
“hòn đá cản đường” các nhà đầu tư thực hiện dự án này Hi vọng sắp tới, sửa đôi Nghị định 101/2015/NĐ-CP sẽ khắc phục được khó khăn, bất cập này để nhanh chóng đưa các dé án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ được triển khai và triển khai có hiệu quả trên thực tế.
1.3.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ
Hiện nay, cải tạo, xây dựng chung cư cũ được quy định trong một số văn bản pháp luật như Luật nhà ở 2014, Nghị định 101/2015/NĐ-CP Nghị định quy định cải tạo, xây dựng lai nhà chung cư cũ (sau đây gọi là Nghị định 101/2015/NĐ-CP) thay cho Nghị quyết 34/2007/NQ-CP Nghị quyết về một số giải pháp dé thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp (sau đây gọi là Nghị quyết 34/2007/NQ-CP); Thông tư 21/2016/TT-BXD Thông tư hướng dẫn thực hiện một số nội dung của nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ (sau đây gọi là Thông tư 21/2016/TT-BXD) Các văn bản pháp luật trên đang điều chỉnh mối quan hệ cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, là hành lang pháp lý, là cơ sở cho các chủ đầu tư thực hiện các dự án/đề án về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ Từ những văn bản pháp luật trên và các văn bản pháp luật khác có liên quan, có thể khái quát cơ cau pháp về cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ thành một số nhóm điều khoản sau đây:
* Nhóm quy định về nguyên tắc cải tạo, xây dựng mới nhà chung cư:
Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới về cải tạo, xây dựng mới các khu chung
Các hình thức cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư CŨ -++5<<++<<>+<s2 64 2.1.4 Tài chính đối với dự án đầu tư cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ
Cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ là vấn đề kinh tế - xã hội nên không thể tự do tùy ý thực hiện Ở Nghị Quyết 34/2007/NQ-CP chỉ quy định giải pháp thu hút chủ đầu tư, nêu chung chung đối với khái niệm “chủ đầu tư” mà không quy định rõ ràng các hình thức cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ Điều này dẫn đến việc sẽ có rất nhiều “chủ đầu tư” ở tất cả mọi ngành, nghề, lĩnh vực khác nhau đều có thé đăng ký tham gia lựa chọn nhà đầu tư đồng thời việc khảo sát, đánh giá dé lựa chọn chủ đầu tư sẽ mat nhiều thời gian hơn Theo quy định như ở Nghị Quyết này, hình thức cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ chỉ có một hình thức dẫn đến việc trình tự, thủ tục pháp lý thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ của chủ đầu tư là doanh nghiệp tư hay của chủ đầu tư là Nhà nước sẽ thực hiện như nhau Như vậy, liệu có hợp lý khi một bên nguồn vốn là của tư nhân, một bên nguồn vốn là từ Ngân sách Nhà nước Hành lang pháp ly không rõ ràng, không đảm bảo được lợi ích của các chủ đầu tư thì rất khó để thu hút các nhà đâu tư đâu tư vào dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ. Đề khắc phục thiếu sót trên, Điều 113 Luật Nhà ở 2014 đã quy định về các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư Xét quy định của Điều 113 Luật Nhà ở 2014, có 2 hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ Bao gồm:
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng chủ sở hữu nhà chung cư dé thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ;
- Nhà nước thực hiện đâu tư cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ.
Các hình thức cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ được hướng dẫn tại Điều
110 Luật Nhà ở 2014 được cụ thé hóa tại Điều 5 Nghị định 101/2015/NĐ-CP Như đã phân tích, chủ sở hữu nhà chung cư và Nhà nước là hai chủ thể có trách nhiệm trong việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ Với mỗi chủ thể thì hình thức cải tạo, xây dựng nhà chung cư sẽ có sự khác nhau
- Thứ nhất, đối với các chủ sở hữu Nhà chung cư:
Khoản 1 Điều 5 Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định như sau:
“1 Các chủ sở hữu của nha chung cư thuộc diện phải phá dỡ dé cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở lựa chọn doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và có chức năng kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) tham gia đầu tư vốn hoặc góp vôn thực hiện việc phá dỡ đê cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó”.
Theo đó, nhà đầu tư ở đây là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phá dỡ dé cải tạo, xây dựng lại lựa chọn trong danh mục các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản mà Sở Xây dựng đã lập hoặc các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản khác trực tiếp đăng ký với các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá đỡ để cải tạo, xây dựng lại Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong hình thức này gồm: doanh nghiệp, hợp tác xã được thành lập, hoạt động theo quy định của pháp luật và có chức năng kinh doanh bat động sản Doanh nghiệp là tổ chức có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch, được đăng ký thành lập theo quy định của pháp luật nhằm mục đích kinh doanh21 Chủ sở hữu nha chung cu ở quy định này không phải là mọi chủ sở hữu nhà chung cư, mà chỉ những chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ dé cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở mới có quyền lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bat động sản cải tạo, xây dựng mới khu chung cư cũ.
Có 2 trường hợp cụ thê xảy ra trong hình thức này:
21 Khoản 7 Điều 4 Luật Doanh nghiệp 2014
Truong hợp 1: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản dau tư vốn: Nghia là doanh nghiệp kinh doanh bat động san sé tự minh chiu trách nhiệm dau tư toàn bộ số vốn trong việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ;
Trường hợp 2: Doanh nghiệp kinh doanh bat động sản góp vốn cùng với các chủ sở hữu của nhà chung cư thuộc diện phá dỡ dé cải tạo, xây dựng mới chung cư cũ: Nghĩa là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sẽ cùng với các chủ sở hữu của nhà chung cư góp vốn dé thực hiện cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ Đối với trường hợp này, chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp thỏa thuận về đơn vị làm chủ đầu tư và đề nghị cơ quan quản lý Nhà nước cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh chấp thuận.
Khi các chủ sở hữu cải tạo, xây dựng chung cư cũ họ sẽ có quyên chủ động có thê xem xét, lựa chọn, đánh giá nhà đầu tư có tiềm năng về tài chính, năng lực và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của doanh nghiệp có lợi nhất Bên cạnh đó sự thống nhất, hợp tác của người dân làm cho việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng mới các chung cư cũ sẽ được thực hiện thuận lợi, dễ dàng và tiết kiệm thời gian hơn Nhà đầu tư trong hình thức này là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp sẽ trực tiếp lên kế hoạch cho dự án, lập phương án hỗ trợ, bồi thường, tái định cư, trực tiếp bỏ vốn đầu tư hoặc góp vốn và triển khai thực hiện dự án Vì đây là dự án liên quan đến đầu tư, lợi nhuận kinh doanh của doanh nghiệp nên doanh nghiệp sẽ tận dụng tối da tài chính, thời gian dé triển khai, thực hiện kế hoạch một cách hiệu quả nhất, tôi đa hóa lợi nhuận Hơn nữa, nếu nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đăng ký, dé được lựa chọn các doanh nghiệp sẽ phải nỗ lực để lập ra một dự án đạt lợi ích chung cao nhất cho cả doanh nghiệp và các chủ sở hữu nhà chung cư.
Tuy nhiên, việc thống nhất ý kiến không phải lúc nào cũng dé dang, sẽ có trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư phản đối dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư. Nếu như Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định đối với trường hợp chỉ có một doanh nghiệp đăng ký tham gia thì phải đạt được tỷ lệ từ 51% trở lên tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư đó đồng ý; đối với trường hợp có hơn 1 doanh nghiệp thì chọn doanh nghiệp có tỷ lệ đồng ý cao nhất; đối với trường hợp có hơn 3 doanh nghiệp thì lựa chọn tối đa 3 doanh nghiệp dé Báo cáo hội nghị chung cư xem xét, lựa chọn nhà đầu tư Việc quy định thêm trường hợp có hơn 3 doanh nghiệp đăng ký tham gia là không hợp lý và trở nên thừa thai, không cần thiết khi đã có quy định đối với trường hợp hơn 1 doanh nghiệp trở nên đăng ký Trong Dự thảo Nghị định Sửa đôi, bô sung một số điều của Nghị định SỐ101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (sau đây gọi là Dự thảo Nghị định) đã nâng tỷ lệ đồng ý từ 51% lên 70% trở lên tổng số chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư Việc nâng tỷ lệ này lên đồng nghĩa với việc nâng cao sự đồng lòng, thống nhất của các các chủ sở hữu nhà chung cư đối với việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ Đồng thời, Dự thảo
Nghị định đã bỏ trường hợp có hơn 3 doanh nghiệp tham gia đăng ký là hợp lý Tuy nhiên, cần phải cân nhắc tính khả thi của Dự thảo bởi trên thực tế khi đưa ra tỉ lệ 51% sự đồng thuận của người dân đã là vấn đề khó, thực tiễn thời gian qua cho thấy, việc trông chờ vào sự đồng thuận của người dân là vấn đề không phải dễ dàng: nhất là những chung cư ở trung tâm, ở khu vực thuận lợi cho giao thông, buôn bán, ở những vi trí đắc lợi Vì vậy, cần cân nhắc về cách thức triển khai dé có được sự chấp nhận của người dân Vấn đề mẫu chốt là một quyết sách khả thi từ phía Nhà nước, băng tiềm lực tài chính, bằng vai trò và trách nhiệm “của dân” phải lựa chọn một tỷ lệ cũng như các biện pháp thực hiện phù hợp và khả thi Nếu không, việc chậm trễ, thậm chí không thể thực hiện là điều có thể nhìn trước.
Ngoài ra, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng có thể phải đối mặt với những trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư cũ không đồng ý phá đỡ, chống đối, không hợp tác thực hiện khiến cho dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ chậm được triển khai thực hiện Điều này gây thất thoát tài chính, lãng phí thời gian của doanh nghiệp Mà doanh nghiệp chính là một trong những chủ đầu tư tiềm năng góp phan thực hiện cải tạo xã hội, cảnh quan đô thi Nếu muốn lộ trình này được đưa vào thực hiện mang tính khải thi, nhanh chóng, kịp thời thay vì trông chờ vào nguồn vốn của Nhà nước và người dân nhât thiệt phải có sự đâu tư của các chủ đâu tư, Bởi lẽ:
- Họ là những nhà kinh doanh BĐS: Có kinh nghiệm, có tiềm lực tài chính, có phương thức huy động vốn linh hoạt, có nguồn nhân lực vật lực đủ mạnh dé lập và triển khai dự án.
- Đầu tư phải đi kèm với lợi nhuận, chính vì thế các doanh nghiệp sẽ có những cách thức tổ chức và vận hành dự án đảm bảo phù hợp trên cơ sở kết hợp linh hoạt giữa giải quyết vẫn đề nhà ở cho dân trong quá trình xây dựng công trình cho đến khi hoàn thành công trình thực hiện bé trí tái định cư cho người dân với van đề kinh doanh của nhà đầu tư Từ đó vừa đảm bảo được cuộc sống cho người dân vừa đảm bảo được lợi ích cho nhà đầu tư.
- Tận dụng được tối đa quỹ đất trong giới hạn chật hẹp của không gian đô thị cho sự kết hợp giải quyết van đề nhà ở và các van dé an sinh, xã hội khác Theo đó, chung cư mới không chỉ phục vụ cho chức năng đơn nhat là dé ở cho người dân như các chung cư
68 cũ được thiệt kê hiện nay ma còn phục vu cho các mục đích khác nhau, cùng với đó, cảnh quan, kiên trúc, môi trường được nâng tâm giá trị Điêu này là hoàn toàn nam trong tâm tay của các các doanh nghiệp kinh doanh BĐS.