Luận án tiến sĩ quản lý công quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ nghiên cứu trường hợp thành phố hà nội

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN 1.1.CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRÊN THẾ GIỚI

Nhóm công trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị

1.1.1.1 Các nghiên cứu về khái niệm

Tái thiết đô thị là một chủ đề thu hút sự chú ý của cả nhà hoạt động thực tiễn lẫn nhà nghiên cứu, nhờ vào tính phức tạp và ảnh hưởng sâu rộng của nó đối với đời sống xã hội Cách hiểu về tái thiết đô thị có sự khác biệt rõ rệt giữa các quốc gia và theo từng thời điểm lịch sử Theo Li Rui trong luận văn thạc sỹ, sự đa dạng trong cách tiếp cận này phản ánh những thách thức và cơ hội mà các đô thị phải đối mặt.

“Urban renewal at neighborhood level, A case study of Huangjiadun neighbourhood in

Luận án Quản lý công

Bài viết "Tái thiết đô thị ở cấp độ khu nhà ở - Trường hợp nghiên cứu khu nhà ở Huangjiadun tại thành phố Vũ Hán" trình bày khái niệm tái thiết đô thị từ ba góc độ cơ bản.

Tái thiết đô thị, theo góc nhìn hẹp của quy hoạch, tập trung vào việc cải tạo không gian vật thể và nâng cấp tiêu chuẩn sống trong các khu vực cũ Theo nghiên cứu của Buissink trong bài viết “Những khía cạnh của tái thiết đô thị”, tái thiết đô thị được định nghĩa là tập hợp các hoạt động xây dựng nhằm phục hồi các yếu tố không gian vật thể đã xuống cấp, giúp chúng hoạt động trở lại theo tiêu chuẩn hiện đại.

Tái thiết đô thị không chỉ đơn thuần là cải tạo vật chất mà còn bao gồm sự thay đổi về kinh tế và xã hội của khu vực Theo Chris Couch trong cuốn “Tái thiết đô thị - lý thuyết và thực hành”, quá trình này bao gồm việc nâng cấp và tái phát triển, chuyển đổi mục đích sử dụng sang các hình thức có lợi hơn, điều chỉnh mật độ sử dụng đất và công trình, đồng thời xem xét tác động của các yếu tố kinh tế, xã hội đến các khu vực đô thị.

Cách hiểu thứ ba về tái thiết đô thị mở rộng tiếp cận từ mục tiêu đơn lẻ sang mục tiêu tích hợp trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội và phát triển bền vững Nghiên cứu "Chính sách tái thiết đô thị trong viễn cảnh Châu Âu: Phân tích so sánh quốc tế" của Hugo Priemus và Metseela nhấn mạnh rằng tái thiết đô thị không chỉ là quy hoạch không gian vật thể hay xây dựng lại các toà nhà đơn lẻ, mà cần có sự liên kết nền tảng trong khu vực và hợp tác giữa nhà nước, cộng đồng và khu vực tư nhân để tạo ra môi trường sống tốt Đồng thời, tái thiết đô thị còn được xem là quá trình tái phân bổ lợi ích cho các nhóm xã hội như chính phủ, nhà phát triển, chủ sở hữu đất đai và cộng đồng, nhằm phân bổ lợi ích giữa khu vực, địa phương và cá nhân Do đó, tái thiết đô thị không chỉ đơn thuần là phá bỏ công trình cũ và xây dựng mới.

15 công trình mới không chỉ cải thiện không gian vật thể mà còn thay đổi chức năng đô thị, điều tiết lợi ích kinh tế và xã hội giữa các bên liên quan Sự hợp tác giữa các bên tham gia là yếu tố then chốt nhằm hướng tới một môi trường sống tốt hơn cho cộng đồng.

Tái thiết đô thị là một phương thức quan trọng trong cải tạo đô thị, thường được áp dụng khi các biện pháp cải tạo khác không mang lại hiệu quả Khi một khu vực đô thị rơi vào tình trạng xuống cấp, việc lựa chọn tái thiết cần được cân nhắc kỹ lưỡng Cải tạo đô thị có thể được phân chia thành bốn mức độ khác nhau, mỗi mức độ phản ánh sự cần thiết và tính chất của các biện pháp cải tạo.

Phục hồi (Rehabilitation) là quá trình cải tạo các công trình hoặc khu vực công cộng còn khả năng sử dụng, nhằm cải thiện điều kiện môi trường đang xuống cấp Hoạt động phục hồi bao gồm xây dựng lại, nâng cấp, đổi mới thiết bị và bổ sung tiện ích công cộng, với mục tiêu ngăn ngừa sự xuống cấp về kết cấu công trình và nâng cao chất lượng sống cho cư dân trong khu vực.

Bảo tồn là quá trình bảo vệ các công trình trong khu vực đô thị có giá trị lịch sử, văn hóa hoặc kiến trúc, đảm bảo rằng những công trình này vẫn còn khả năng sử dụng.

Tái thiết (Renewal - Redevelopment) là quá trình cải tạo toàn diện các khu vực đô thị, bao gồm việc phá dỡ các tòa nhà và khu vực công cộng hư hỏng nghiêm trọng để quy hoạch và xây dựng mới Trong quá trình này, đất đai sẽ được mở rộng chức năng, quy mô xây dựng và các tiêu chuẩn cũng sẽ được điều chỉnh để phù hợp với nhu cầu phát triển.

Tái sinh đô thị là một công cụ linh hoạt giúp cải tạo các khu vực đô thị đang xuống cấp do kinh tế hoặc xã hội Phương pháp này cải thiện môi trường sống thông qua việc chỉnh trang và làm đẹp cảnh quan đường phố, mang lại năng lượng mới và động lực phát triển cho khu vực cũ Sự kết hợp giữa yếu tố mới và cũ tạo ra nét văn hóa độc đáo, đồng thời gia tăng giá trị bất động sản, khuyến khích chủ nhà nâng cao giá trị tài sản và cải thiện chất lượng sống Bên cạnh đó, tái thiết khu chung cư cũng cần được nhìn nhận rộng rãi, là quá trình thay đổi không gian vật thể và chức năng nhằm phát triển kinh tế, xã hội, môi trường, đồng thời đảm bảo hài hòa lợi ích của tất cả các bên liên quan.

1.1.1.2.Các nghiên cứu về quy hoạch khu chung cư

Nhóm nghiên cứu tập trung vào quy hoạch khu chung cư, đề xuất các mô hình quy hoạch và giải pháp cơ bản nhằm cải thiện không gian vật thể, kiến trúc và cảnh quan khu vực, từ đó nâng cao chất lượng môi trường sống cho cư dân.

Có 2 cách thức cải tạo khu chung cư, đó là phá huỷ để xây dựng lại (tái thiết) hoặc cải tạo phục hồi khả năng đáp ứng của khu nhà Trong những năm 1930-1970, quá trình tái thiết đô thị ở các nước phương Tây thường tiến hành theo cách phá huỷ khu nhà ở cũ để xây dựng mới Hiện nay cách thức này là giải pháp lựa chọn của các nước đang phát triển, tuỳ thuộc đặc điểm của từng khu, nếu khu vực đó có mật độ dân cư tập trung cao thường có xu hướng chủ đạo là phát triển nhà cao tầng để tiết kiệm đất đai Mỗi cách thức đều có ưu và nhược điểm

Một số học giả cho rằng tái thiết là hoạt động cải tạo toàn diện nhất, đặc biệt khi khu chung cư đô thị bị xuống cấp nghiêm trọng Quá trình này bao gồm việc phá dỡ hoàn toàn để quy hoạch và xây dựng mới, mở rộng chức năng đất đai và điều chỉnh quy mô xây dựng cũng như tiêu chuẩn quy hoạch Ưu điểm của phương pháp này là cải thiện môi trường sống theo tiêu chuẩn mới và tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất Tuy nhiên, nhược điểm là nó có thể phá vỡ cấu trúc xã hội truyền thống, làm mất đi các đặc trưng văn hóa và bản sắc kiến trúc của khu vực.

Để đảm bảo hiệu quả cho các dự án tái thiết và giảm thiểu tác động tiêu cực, cần nghiên cứu các giải pháp quy hoạch hợp lý nhằm hỗ trợ các nhà quản lý trong việc giải quyết vấn đề này.

Nhóm công trình nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị…

Các nghiên cứu trong phần này sẽ sắp xếp thành các hướng tiếp cận chính như sau:

1.1.2.1.Các nghiên cứu về vai trò nhà nước

Trong dự án tái thiết khu chung cư, có sự tham gia của nhiều bên như Nhà nước, Nhà đầu tư và cộng đồng cư dân Mỗi chủ thể tham gia với mục đích và động lực riêng, có thể là vì lợi nhuận kinh tế, phát triển xã hội hoặc khẳng định uy tín của chính mình.

Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong quá trình tái thiết đô thị, ảnh hưởng đến các bên liên quan để đạt được mục tiêu dự án Theo nghiên cứu của Helen Wei Zheng, Nhà nước tác động mạnh mẽ đến hoạt động tái thiết thông qua chiến lược và công cụ quản lý Mối quan hệ hợp tác giữa Nhà nước, nhà đầu tư và cộng đồng quyết định tính hiệu quả của các dự án Tương tự, Zhigang Zhou nhấn mạnh rằng quan điểm của Nhà nước và hệ thống quy định tương tác giữa các chủ thể ảnh hưởng lớn đến sự thành công của các dự án tái thiết và sự phát triển đô thị tổng thể.

Luận văn thạc sỹ quản lý công của trường đại học Hong Kong “Urban renewal in

Tái thiết đô thị ở Hong Kong đòi hỏi sự kết hợp hiệu quả giữa quản trị và các công cụ chính sách Chan Kabik nhấn mạnh rằng việc áp dụng các chiến lược quản lý phù hợp là yếu tố then chốt để đạt được thành công trong quá trình này Hơn nữa, sự tham gia của cộng đồng và các bên liên quan cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình các chính sách phát triển bền vững cho thành phố.

Dự án tái thiết đô thị là một nhiệm vụ phức tạp mà khu vực tư nhân khó có thể thực hiện mà không có sự can thiệp của Chính Phủ Do đó, Chính Phủ cần tham gia tích cực vào quá trình này bằng cách cải cách bộ máy quản lý và nâng cao các công cụ chính sách pháp luật Tại Hongkong, mô hình quản lý tái thiết đô thị đã chuyển từ tư nhân tự quản sang Chính phủ dẫn dắt, với sự ra đời của cơ quan quản lý tái thiết đô thị chuyên biệt, URA (Urban Renewal Authority) Luận văn này sẽ phân tích những khó khăn và thách thức của mô hình quản lý hiện tại, đồng thời đề xuất bổ sung nguồn lực và thẩm quyền pháp lý để nâng cao hiệu quả quản lý.

1.1.2.2 Các nghiên cứu về phương thức thực hiện tái thiết

Trong nghiên cứu “Đổi mới cách tiếp cận tái thiết đô thị ở Hong Kong” của Edmond C.M Ho, một số mô hình hợp tác tái thiết đô thị được phân tích Tại Hong Kong, mô hình Chính phủ dẫn dắt (Government-led) được áp dụng, trong đó chính phủ quyết định và thực hiện quy hoạch cũng như triển khai các hoạt động tái thiết theo cách thức từ trên xuống (top-down) Ngược lại, Singapore áp dụng mô hình Tư nhân thực hiện (Private-led), cho phép các nhà phát triển tư nhân mua lại các khu dân cư có sở hữu tư nhân để thực hiện tái thiết.

Mô hình Hợp tác công tư (PPP) tại Nhật Bản cho phép Chính phủ và khu vực tư nhân hợp tác thực hiện các dự án phát triển, trong đó khu vực tư chịu trách nhiệm quy hoạch và xây dựng với sự hỗ trợ từ Chính phủ Quy hoạch đóng vai trò điều tiết lợi ích của các bên liên quan, và chính quyền địa phương giám sát để bảo vệ quyền lợi của họ Cách thức này không chỉ tăng cường sự tham gia của người dân mà còn tiết kiệm chi phí công cho các hoạt động phát triển khác Tại Hàn Quốc, mô hình Cộng đồng thực hiện được áp dụng, trong đó hoạt động tái thiết diễn ra từ dưới lên, với các chủ sở hữu đất thành lập hiệp hội và lựa chọn công ty xây dựng thực hiện dự án.

* Các nghiên cứu về mô hình hợp tác công - tư trong tái thiết khu chung cư

Mô hình đối tác công - tư trong tái thiết khu chung cư đang thu hút sự quan tâm lớn từ cả các quốc gia phát triển và đang phát triển, trở thành xu thế phát triển hiện nay Tuy nhiên, thực tế cho thấy mô hình này chưa đạt được nhiều thành công Khi nguồn lực tài chính của Chính phủ không đủ để tái thiết các khu nhà ở chung cư, đặc biệt là cho người nghèo, việc huy động khu vực tư nhân tham gia để chia sẻ gánh nặng tài chính là cần thiết Tuy vậy, không có một phương thức chung nào cho tất cả các quốc gia để đảm bảo thành công trong hợp tác này.

Nghiên cứu "Những yếu tố làm nên thành công cho sự hợp tác công tư trong tái thiết đô thị tại Jakarta" của tác giả Hary Aguss Rahardjo & S.T Trikariarstoto tập trung vào một khu chung cư cho người nghèo Tác giả chỉ ra rằng sự thất bại của hợp tác công - tư trong tái thiết khu nhà này xuất phát từ việc Chính phủ và doanh nghiệp quá chú trọng vào lợi ích cá nhân mà bỏ qua nhu cầu của cư dân Mâu thuẫn giữa lợi nhuận doanh nghiệp và chất lượng dịch vụ cho người dân dẫn đến những xung đột không đáng có Mặc dù cư dân có thể được sống trong nhà mới, nhưng cơ hội kiếm sống của họ lại bị ảnh hưởng nghiêm trọng Để đảm bảo thành công cho mô hình này, tác giả đề xuất các giải pháp như tăng cường hệ thống pháp lý về hợp tác công - tư, quản trị hiệu quả, hướng tới tính công bằng và bình đẳng lợi ích cho tất cả các bên liên quan.

Nghiên cứu "Hợp tác trong tái thiết đô thị - chủ sở hữu có thực sự tham gia? Trường hợp nghiên cứu Hong Kong" của Ling Hin Li chỉ ra rằng mô hình hợp tác công - tư trong các dự án tái thiết chung cư đang gặp nhiều chỉ trích do quá chú trọng vào lợi nhuận của nhà đầu tư, trong khi các mục tiêu xã hội và quyền lợi của con người chưa được xem xét đầy đủ Sự phân bổ quyền lực không đồng đều giữa các bên tham gia và ảnh hưởng của quyền lực chính trị khiến nhiều chủ sở hữu nhà ở, mặc dù nắm quyền sở hữu hợp pháp, không muốn tham gia Nghiên cứu tại Hong Kong cho thấy hợp tác giữa Nhà nước và khu vực tư nhân chỉ thành công khi có sự tham gia hiệu quả của các đối tác và khi lợi ích của họ được tối đa hóa.

Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phân tích và đánh giá khả năng áp dụng các mô hình hợp tác công - tư trong việc tái thiết khu nhà ở Nghiên cứu của tác giả LiXin trong luận án tiến sĩ sẽ được xem xét để đề xuất các giải pháp hiệu quả cho việc thực hiện mô hình này trong thực tiễn.

Bài viết "Hợp tác trong tái thiết làng đô thị ở Trung Quốc - Trường hợp Thẩm Quyến" nghiên cứu mối quan hệ hợp tác giữa các bên liên quan trong tái thiết khu nhà ở đô thị, tập trung vào ba tình huống cụ thể tại Thẩm Quyến Nghiên cứu chỉ ra rằng chính quyền địa phương là đối tác quan trọng nhất trong quá trình tái thiết, với quyền quyết định về mục tiêu phát triển và phân bổ lợi nhuận Cộng đồng cư dân giữ vai trò thứ hai, trong khi nhà phát triển tư nhân đứng thứ ba Tuy vai trò của cộng đồng cư dân có thể thay đổi tùy theo tình huống, nhưng không bao giờ vượt qua ảnh hưởng của chính quyền Sự phân định quyền lực giữa các bên phụ thuộc vào vị trí khu vực tái thiết, quy mô đất đai và khả năng lãnh đạo Nghiên cứu của Xiaodan Li về "Hợp tác công tư trong tái thiết khu chung cư: Trường hợp Pittsburgh" cho thấy tái thiết mang lại hiệu quả kinh tế cao hơn so với cải tạo từng phần Tuy nhiên, thực hiện dự án tái thiết rất phức tạp, với ba yếu tố chính tác động đến quá trình này.

Sự thành công của một dự án tái thiết khu chung cư phụ thuộc vào ba yếu tố chính: đầu tiên, cần có sự đồng thuận giữa Nhà nước và nhà đầu tư tư nhân; thứ hai, hình thức sở hữu đất đai phải rõ ràng; và cuối cùng, cần thiết lập một thể chế đầy đủ để đảm bảo sự tham gia của cộng đồng.

Trong quá trình phát triển, các quốc gia sẽ áp dụng những phương thức hợp tác khác nhau giữa nhà nước và các bên liên quan, tùy thuộc vào sự biến đổi của các yếu tố chính trị, kinh tế, xã hội và văn hóa Việc tìm kiếm phương thức phù hợp cho việc tái thiết khu chung cư là một vấn đề cần được nghiên cứu và làm rõ hơn nữa.

* Các nghiên cứu về sự tham gia của cộng đồng

Sự tham gia của cộng đồng trong tái thiết đô thị là lựa chọn quan trọng trong nghiên cứu phát triển bền vững và mở rộng tính dân chủ Mặc dù đã được thể chế hoá ở nhiều quốc gia, việc triển khai vẫn gặp khó khăn Các nghiên cứu hiện đang tìm hiểu cơ chế thúc đẩy sự tham gia của cộng đồng và cách tăng cường sự tham gia này.

Mức độ tham dự của cộng đồng có ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả của dự án tái thiết, theo nhận định của tác giả Aron Hendrix trong luận văn thạc sĩ “Tái thiết đô thị bằng sự quản trị của cộng đồng, trường hợp nghiên cứu hai khu nhà ở của Berlin” Nghiên cứu so sánh hai khu nhà ở Reuter-Kiez và Graefe-Kiez tại Berlin, một khu áp dụng mô hình tái thiết từ trên xuống và một khu thực hiện từ dưới lên với sự tham gia chặt chẽ của cộng đồng Kết quả cho thấy, tái thiết theo chiều từ dưới lên mang lại hiệu quả cao hơn và tạo ra khu dân cư bền vững hơn, vì khi người dân tự thiết lập chương trình phát triển, họ sẽ có niềm tin và cam kết thực hiện dự án.

CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU Ở VIỆT NAM

1.2.1 Nhóm công trình nghiên cứu về tái thiết đô thị và khu chung cư trong đô thị

1.2.1.1 Các nghiên cứu về tái thiết đô thị Ở Việt Nam, thuật ngữ “Tái thiết đô thị” mới được chính thức luật hóa gần đây, trong nghị định 11/NĐ-CP/2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị Theo nghị định này:

Khu vực tái thiết đô thị là nơi phát triển mới được xây dựng trên nền tảng các công trình cũ đã bị phá bỏ, tuy nhiên khái niệm này chưa phản ánh đầy đủ bản chất của tái thiết đô thị Theo một số chuyên gia, tái thiết khu chung cư cũ không chỉ đơn thuần là xây dựng lại công trình mới, mà còn liên quan đến kinh tế học phát triển và xã hội học Mục tiêu của tái thiết không chỉ là cải thiện chất lượng chỗ ở cho người dân, mà còn hướng tới việc tạo ra không gian đô thị sống tốt hơn, phát triển nguồn vốn xã hội, nâng cao năng lực cạnh tranh của đô thị và ứng phó với biến đổi khí hậu.

Trong bài viết “Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ”, TS Phạm Sỹ Liêm chỉ ra những yếu kém trong công tác cải tạo và tái thiết đô thị Việt Nam, bao gồm việc cấy quá nhiều công trình cao tầng vào khu vực hẹp, dẫn đến quá tải đô thị; không gian công cộng bị suy giảm; thiếu định hướng rõ ràng trong việc di chuyển trường học và bệnh viện ra ngoài trung tâm; thiếu chính sách bảo tồn đô thị; và phương thức thực hiện kém hiệu quả gây ra nhiều tranh chấp.

Nghiên cứu mô hình tái thiết đô thị trong bài viết của Nguyễn Hoàng Việt nhấn mạnh rằng quá trình tái thiết đô thị cần phải mang bản sắc riêng và đảm bảo tính bền vững Điều này bao gồm việc xây dựng hạ tầng cơ sở kỹ thuật và xã hội phù hợp với hiện tại và tương lai, cũng như khả năng kết nối hệ thống hạ tầng của khu vực tái thiết với toàn bộ đô thị Bên cạnh đó, cần giữ gìn bản sắc khu vực và bảo vệ cảnh quan môi trường tự nhiên, đồng thời nâng cao năng lực cạnh tranh cho khu vực đô thị.

1.2.1.2.Các nghiên cứu về quy hoạch kiến trúc khu chung cư cũ

Nghiên cứu cải tạo chung cư cũ ở Việt Nam đã bắt đầu từ những khía cạnh kỹ thuật liên quan đến quy hoạch và kiến trúc Mục tiêu chính của các công trình này là cải thiện không gian sống và nâng cao điều kiện sống cho cư dân trong các khu vực chung cư cũ.

Luận án tiến sĩ của Vũ An Khánh đã phân tích thực trạng các khu chung cư xây dựng từ 1960-1990 tại Hà Nội và đề xuất giải pháp cải tạo, nâng cấp không gian Tương tự, luận văn thạc sỹ của Hoàng Đức Vinh nghiên cứu cải tạo không gian kiến trúc khu chung cư thấp tầng xây dựng năm 1986, trong khi Dương Đức Tuấn đề xuất phương án cải tạo và mở rộng khu chung cư giai đoạn 1970-1980, nhằm phát triển dịch vụ và hạ tầng xã hội.

Nghiên cứu về tổ chức không gian công cộng, không gian cây xanh, và không gian giao thông là những khía cạnh chuyên ngành sâu, bên cạnh việc phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường khu chung cư Luận án tiến sỹ kiến trúc của Đàm Thu Trang mang tên “Tổ chức kiến trúc cảnh quan” đóng góp quan trọng vào lĩnh vực này.

Nghiên cứu về cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội nhằm nâng cao chất lượng sống đô thị đã đề xuất nhiều giải pháp tổ chức cảnh quan và tăng cường tiện nghi cho cư dân Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Anh Vũ tập trung vào việc cải tạo chung cư theo xu hướng thân thiện với môi trường, ứng dụng các nguyên tắc sinh thái như thông gió tự nhiên và năng lượng tái tạo Sự xuống cấp của nhiều chung cư cũ đã thúc đẩy sự thay đổi trong phương thức quy hoạch, với các nghiên cứu gần đây đề xuất phá bỏ nhà cũ để xây dựng mới nhằm tối đa hóa hiệu quả sử dụng đất và cải thiện điều kiện sống Tác giả Dương Đức Tuấn đã tổng kết các mô hình cải tạo bao gồm sửa chữa, nâng cấp và tái phát triển nhà ở Ông khẳng định rằng việc quy hoạch lại các khu chung cư cũ là cần thiết nhưng gặp nhiều khó khăn, đòi hỏi giải pháp về tài chính và quản lý đất đai Nghiên cứu này nhấn mạnh việc phát triển mô hình khu nhà ở mới để đáp ứng nhu cầu tái định cư cho cư dân, khai thác tối đa giá trị quyền sử dụng đất.

Đề tài nghiên cứu cấp thành phố Hà Nội mang tên “Nghiên cứu quy hoạch và quản lý quy hoạch cho cải tạo các khu chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội” do TS Lê Thị Bích Thuận từ Viện Kiến trúc thực hiện, nhằm mục tiêu phá bỏ các khu nhà chung cư cũ và xây dựng nhà mới Nghiên cứu này không chỉ tập trung vào quy hoạch mà còn chú trọng đến việc quản lý quy hoạch, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân tại Hà Nội.

Quy hoạch đô thị và nông thôn đã đề xuất các giải pháp cải tạo khu chung cư cũ đồng bộ theo tiêu chuẩn đô thị mới, tránh việc cải tạo manh mún từng nhà Đề tài kiến nghị phát triển các tòa nhà cao tầng phù hợp, nhằm giảm mật độ xây dựng từ 70-75% xuống còn khoảng 35-60%, tạo lập không gian kiến trúc cảnh quan hài hòa và hiện đại.

27 tăng tiện nghi sử dụng, bổ sung không gian công cộng nhưng không tăng dân cư, thậm chí cân đối giảm bớt có lượng cư dân hiện có [58]

Giải pháp quy hoạch không chỉ là phương tiện để tái thiết không gian công cộng mà còn là chìa khóa giải quyết vấn đề tái thiết khu chung cư cũ Theo KTS Trần Huy Ánh, việc cải thiện không gian công cộng không chỉ gia tăng giá trị bất động sản mà còn giúp giải thoát những bế tắc trong các dự án tái thiết.

Hầu hết các dự án tái thiết khu chung cư cũ (KCCC) tại Hà Nội không thành công do chủ đầu tư vẫn áp dụng tư duy và phương thức cũ, ưu tiên lợi ích kinh tế Trên toàn cầu, việc cung cấp dịch vụ tiện ích tốt và quy hoạch không gian công cộng chất lượng đã chứng minh là yếu tố quan trọng giúp gia tăng giá trị bất động sản và sức sống cho khu chung cư Đổi mới phương pháp quy hoạch là cần thiết để đảm bảo hiệu quả của các dự án tái thiết KCCC KTS Vũ Hiệp đã chỉ ra rằng phương pháp quy hoạch tổng thể hiện tại có những hạn chế về tính cứng nhắc và khó điều chỉnh, khiến nhà đầu tư không mặn mà tham gia Để khắc phục, tác giả đề xuất áp dụng phương pháp quy hoạch chiến lược, đã được sử dụng thành công trong nhiều dự án tái thiết đô thị trên thế giới, với ưu điểm linh hoạt, phản biện và dân chủ, phù hợp cho các dự án cải tạo KCCC.

KTS Nguyễn Trọng Hòa trong bài viết “Thực trạng quy hoạch cải tạo, chỉnh trang khu đô thị cũ của thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất một số giải pháp đổi mới phương pháp quy hoạch” nhấn mạnh rằng việc quy hoạch chưa hiệu quả đã dẫn đến tình trạng phát triển lộn xộn, khiến các đô thị phải “trả giá” và đánh mất bản sắc văn hóa Do đó, cần áp dụng những giải pháp đổi mới trong quy hoạch để cải thiện tình hình này.

Trong nhiều năm qua, các tác cải tạo khu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh gặp nhiều vướng mắc, dẫn đến sự chuyển biến chậm chạp Quy hoạch đô thị thường không theo kịp với đầu tư phát triển, không đáp ứng được nhu cầu quản lý cần thiết Để đổi mới phương pháp quy hoạch, cần thay đổi tư duy trong công tác quản lý, từ khâu lên ý tưởng cho đến nghiên cứu, phê duyệt và thực thi quy hoạch.

Quy hoạch tái thiết KCCC là một quá trình phức tạp với nhiều khía cạnh khác nhau Nhiều công trình nghiên cứu đã cung cấp các giải pháp kỹ thuật đa dạng và thông tin quý giá, hỗ trợ nhà quản lý trong việc đưa ra quyết định phê duyệt quy hoạch hiệu quả.

VẤN ĐỀ LUẬN ÁN CẦN GIẢI QUYẾT

Trên cơ sở những “khoảng trống” của các nghiên cứu trước, luận án sẽ tiếp tục nghiên cứu các vấn đề sau:

Tái thiết KCCC được hiểu là một quá trình toàn diện, xem xét từ nhiều khía cạnh như kinh tế, xã hội và môi trường Điều này đảm bảo rằng lợi ích của tất cả các chủ thể liên quan được tôn trọng và sự công bằng được duy trì trong từng bước thực hiện.

2 Cụ thể hóa mục tiêu phát triển bền vững trong tái thiết khu chung cư cũ

3 Xây dựng cơ sở lý luận và thực tiễn cho hoạt động quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC, trong đó làm rõ vai trò của nhà nước, các yếu tố tác động đến quản lý, nội dung quản lý đối với chung cư cũ

4 Phân tích những khó khăn, vướng mắc trong quy trình quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC Cụ thể luận án sẽ tập trung nghiên cứu những vấn đề chủ yếu sau:

- Vướng mắc về pháp lý (cơ chế, chính sách thu hút đầu tư)

- Tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về tái thiết KCCC

- Tổ chức thực hiện quản lý tái thiết KCCC

5 Quản lý, điều tiết sự xung đột lợi ích giữa các chủ thể tham gia

6 Đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết KCCC

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Đề tài “Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ – Nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội” mang đến một cách tiếp cận mới trong lĩnh vực quản lý công, khác biệt so với các nghiên cứu trước đây Nghiên cứu này tập trung vào việc cải thiện hiệu quả quản lý nhà nước trong quá trình tái thiết các khu chung cư cũ, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân và phát triển đô thị bền vững tại Hà Nội.

Trong chương 1 của luận án, tác giả tiến hành tổng quan các nghiên cứu liên quan đến tái thiết đô thị và khu chung cư cũ cả trong và ngoài nước Qua việc tổng hợp các trường phái nghiên cứu, tác giả đã xác định được "khoảng trống" trong các nghiên cứu trước đó và từ đó xác định vấn đề nghiên cứu chính của luận án.

Các vấn đề cần giải quyết trong luận án bao gồm: làm rõ khái niệm tái thiết KCCC, cụ thể hóa mục tiêu tái thiết KCCC theo hướng phát triển bền vững; xây dựng cơ sở khoa học cho quản lý nhà nước đối với tái thiết chung cư cũ; và phân tích, đánh giá hoạt động quản lý nhà nước để xác định các "rào cản", từ đó đề xuất các giải pháp quản lý hiệu quả cho khu chung cư cũ.

CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT

Khu chung cư cũ

2.1.1.1 Các khái niệm Đô thị: Ở Việt Nam, trên góc độ quản lý nhà nước, đô thị là một không gian lãnh thổ hành chính có tên gọi là thành phố, thị xã, thị trấn được cấp có thẩm quyền quyết định công nhận Bên cạnh đó phải đạt được 05 tiêu chí và tiêu chuẩn như sau (Theo Nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13):

1.Vị trí, chức năng, vai trò, cơ cấu và trình độ phát triển kinh tế - xã hội

2 Quy mô dân số toàn đô thị đạt từ 4.000 người trở lên

3 Mật độ dân số toàn đô thị đạt từ 1.000 người/km2 trở lên; mật độ dân số tính trên diện tích đất xây dựng đô thị đạt từ 5.000 người/km2 trở lên

4 Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp toàn đô thị đạt từ 55% trở lên

5 Trình độ phát triển cơ sở hạ tầng và kiến trúc, cảnh quan đô thị đạt các tiêu chuẩn quy định [100]

Theo nghị quyết số 1210/2016/UBTVQH13 ngày 25/5/2016, hệ thống đô thị Việt Nam được phân thành 6 loại: đặc biệt, loại I, II, III, IV và V, dựa trên mức độ đạt được các tiêu chuẩn quy định Đô thị lớn bao gồm đô thị loại đặc biệt và loại I.

Căn hộ chung cư là không gian sống dành cho một gia đình hoặc nhóm người, bao gồm các phòng ở và các tiện ích phụ trợ theo tiêu chuẩn quy định Diện tích và số lượng phòng trong căn hộ được trang bị phù hợp với mức độ tiện nghi, phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày.

Nhà chung cư là loại hình nhà ở bao gồm nhiều căn hộ được tổ chức theo một cấu trúc không gian nhất định Đặc điểm nổi bật của nhà chung cư là sự hiện diện của nhiều không gian chung như cầu thang, hệ thống giao thông đến các căn hộ, và các tiện ích hạ tầng kỹ thuật được sử dụng chung.

Nhà chung cư tại Việt Nam được quy định theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005, định nghĩa là loại hình nhà ở có từ hai tầng trở lên, đi kèm với lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng.

Nhà chung cư gồm 36 tầng, phục vụ cho nhiều hộ gia đình và cá nhân Mỗi hộ gia đình, cá nhân có phần sở hữu riêng, đồng thời cũng chia sẻ phần sở hữu chung với tất cả các hộ khác trong tòa nhà.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả ban công và lôgia liên kết; các diện tích khác được pháp luật công nhận là sở hữu riêng; và hệ thống trang thiết bị kỹ thuật gắn liền với căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm diện tích còn lại ngoài phần sở hữu riêng, cùng với không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung như khung, cột, tường chịu lực, tường bao, tường phân chia căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, và các hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa Ngoài ra, hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài cũng được tính là phần sở hữu chung nếu được kết nối với nhà chung cư.

Khu chung cư là một khu vực dân cư bao gồm từ hai khối nhà chung cư trở lên, được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định rằng khu chung cư là tập hợp nhiều nhà hoặc nhóm nhà được xây dựng trong một khu vực xác định, liên kết với nhau thông qua các công trình hạ tầng xã hội thiết yếu như trường tiểu học, cơ sở văn hóa và thể thao.

Khu chung cư cũ: Là khái niệm chỉ các khu chung cư có một trong hai điều kiện sau hoặc có cả hai điều kiện :

Các công trình xây dựng tại các đô thị đã được thiết kế và sử dụng trong thời gian dài, hiện đã vượt qua niên hạn sử dụng theo tiêu chuẩn quốc gia, cụ thể là 50 năm đối với công trình cấp 2.

Khu chung cư hiện nay không còn đáp ứng được giá trị sử dụng cần thiết, thể hiện qua nhiều khía cạnh như thiết kế quy hoạch kiến trúc kém, kết cấu công trình không đảm bảo, tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật thấp, tiện nghi sử dụng hạn chế và môi trường sống không lý tưởng.

KCCC cần tái thiết sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm định chất lượng và ban hành quyết định đầu tư xây dựng

2.1.1.2 Phân loại khu chung cư cũ

Các khu công nghiệp, chế xuất (KCCC) tại Việt Nam có sự đa dạng rõ rệt về quy mô diện tích, dân số, vị trí địa lý, mô hình quy hoạch, kiến trúc và kết cấu xây dựng Theo Nghị định số 02/2006/NĐ-CP, việc phát triển các KCCC này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy nền kinh tế và tạo ra nhiều cơ hội việc làm cho người lao động.

Theo CP ngày 05/01/2006 của Chính phủ, quy mô khu đô thị mới phải đạt tối thiểu 20ha Để đảm bảo quy hoạch tái thiết KCCC thành một khu ở mới đầy đủ chức năng và dịch vụ, đáp ứng nhu cầu của người dân trong khu vực cũng như khả năng mở rộng cho các khu dân cư lân cận, luận án đã sử dụng tiêu chuẩn 20ha làm cơ sở phân loại KCCC.

Tái thiết khu chung cư cũ

Tái thiết đô thị là khái niệm được các học giả quốc tế định nghĩa từ nhiều góc độ khác nhau, bao gồm chính trị, quy hoạch, văn hóa và xã hội.

Tái thiết đô thị, theo quan điểm quy hoạch, tập trung vào việc cải tạo không gian vật thể, được định nghĩa bởi tác giả Buissink là tập hợp các hoạt động xây dựng nhằm phục hồi các yếu tố không gian vật thể đã xuống cấp và lỗi thời, giúp chúng hoạt động trở lại theo tiêu chuẩn hiện đại Quá trình này bao gồm việc phá bỏ các công trình cũ không có khả năng khôi phục giá trị và xây dựng các công trình mới, thay đổi chức năng và quy hoạch của khu vực để đáp ứng các điều kiện tiêu chuẩn hiện đại.

Chris Couch định nghĩa tái thiết đô thị là một quá trình bao gồm các thay đổi vật chất như cải tạo và tái phát triển, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang những hình thức có lợi hơn, cùng với việc điều chỉnh mật độ sử dụng đất và công trình Quá trình này cũng xem xét tác động của các yếu tố kinh tế và xã hội đến các khu vực đô thị.

Peter Rober, một học giả nổi tiếng trong lĩnh vực phát triển bền vững, đã định nghĩa rằng tái thiết đô thị là quá trình tích hợp toàn diện giữa tầm nhìn và hành động nhằm giải quyết các vấn đề đô thị Mục tiêu của tái thiết đô thị là cải thiện lâu dài các điều kiện vật chất, kinh tế, xã hội và môi trường cho một khu vực đô thị.

Tái thiết đô thị là quá trình phân bổ lại lợi ích cho các nhóm xã hội như Chính phủ, nhà phát triển, chủ sở hữu đất đai và cộng đồng Quá trình này liên quan đến việc phân chia lợi ích giữa các khu vực, địa phương và cá nhân, thể hiện sự phức tạp trong việc quản lý và tối ưu hóa nguồn lực đô thị.

Quy trình tái thiết đô thị là một quá trình điều chỉnh các mối quan hệ xã hội, bởi vì nó thường chứa đựng nhiều sự xung đột và mâu thuẫn.

Tái thiết đô thị được hiểu là quá trình không chỉ đơn thuần là phá bỏ các công trình cũ mà còn bao gồm việc cải thiện chức năng đô thị, điều tiết lợi ích kinh tế và xã hội giữa các bên liên quan, nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân Theo nghị định 11/2013/NĐ-CP của Việt Nam, khu vực tái thiết đô thị là những khu vực được đầu tư xây dựng mới trên nền tảng của các công trình cũ đã bị phá bỏ trong đô thị hiện hữu.

Theo nghị định 11/2013/NĐ-CP, định nghĩa về tái thiết đô thị chưa đầy đủ Do đó, trong nghiên cứu này, tác giả sẽ sử dụng một định nghĩa thống nhất cho khái niệm tái thiết đô thị.

Tái thiết đô thị là quá trình loại bỏ các công trình cũ không còn giá trị sử dụng, xây dựng các công trình mới đáp ứng tiêu chuẩn hiện đại, và cải thiện chức năng đô thị Quá trình này điều tiết lợi ích giữa các bên liên quan, giữa khu vực và tổng thể đô thị, nhằm nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Tái thiết khu chung cư cũ là quá trình phá bỏ các nhà chung cư không còn khả năng khôi phục giá trị và xây dựng các công trình mới đạt tiêu chuẩn hiện đại Mục tiêu của quá trình này là cải thiện tổng thể chức năng của khu nhà, điều tiết lợi ích giữa các bên liên quan và tạo sự hài hòa giữa khu nhà tái thiết với tổng thể đô thị, từ đó nâng cao chất lượng sống cho cư dân.

Mục tiêu tái thiết khu chung cư cũ là phát triển bền vững, chuyển đổi các khu chung cư không còn khả năng sử dụng hoặc chất lượng kém thành những khu mới với chất lượng sống tốt hơn Việc này không chỉ cải thiện cấu trúc không gian mà còn nâng cao sức sống của khu vực về mặt kinh tế, xã hội và môi trường Khu chung cư cũ được coi là một tế bào của đô thị, do đó, tái thiết cần phù hợp với mục tiêu phát triển bền vững chung của toàn đô thị.

2.1.3 Tái thiết khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững

2.1.3.1 Khái quát về phát triển bền vững

Khái niệm “Phát triển bền vững” lần đầu tiên được đề cập tại Hội nghị thượng đỉnh Stockholm, Thụy Điển năm 1972 qua tác phẩm “Chiến lược Bảo tồn thế giới” Năm 1987, Ủy ban thế giới về Môi trường và Phát triển (WCED) đã công bố định nghĩa phát triển bền vững trong báo cáo Brundtland, nhấn mạnh rằng "Sự phát triển đáp ứng nhu cầu hiện tại mà không làm tổn hại đến khả năng đáp ứng nhu cầu của thế hệ tương lai." Kể từ sau báo cáo này, khái niệm phát triển bền vững ngày càng trở nên phổ biến trong các nghiên cứu chuyên ngành và báo cáo của chính phủ các quốc gia.

Quan niệm mới về phát triển bền vững (PTBV) được Soubboutina thể hiện trong cuốn

Phát triển bền vững không chỉ đơn thuần là tăng trưởng kinh tế mà còn bao gồm sự bình đẳng và cân đối giữa các nhóm người trong cùng một thế hệ Để duy trì sự phát triển lâu dài, cần phải cân bằng lợi ích trên ba lĩnh vực quan trọng: kinh tế, xã hội và môi trường, vì chúng có mối quan hệ tương tác với nhau.

Tính bền vững về kinh tế liên quan đến khả năng tạo ra thị trường mới và phát triển thương mại dịch vụ, đồng thời giảm chi phí sản xuất, bao gồm cả chi phí môi trường và xã hội Điều này đạt được thông qua việc nâng cao hiệu suất sản xuất, cải thiện hiệu quả, cắt giảm tiêu thụ năng lượng và tối ưu hóa việc sử dụng nguyên liệu thô.

Tính bền vững về xã hội nhấn mạnh sự phát triển công bằng và văn minh, chú trọng đến an toàn và sức khỏe của cộng đồng Điều này bao gồm việc duy trì và phát triển các giá trị văn hóa truyền thống, đồng thời chăm sóc các đối tượng xã hội để đảm bảo quyền lợi và một tương lai tốt đẹp hơn cho mọi người.

LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ

2.2.1 Khái niệm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ

Khái niệm quản lý có nhiều cách tiếp cận khác nhau Theo GS.Phan Huy Đường:

“Quản lý là sự tác động của chủ thể lên đối tượng nhằm đạt được mục tiêu của tổ chức trong điều kiện biến động của môi trường” [14]

Trong hoạt động quản lý, có bốn yếu tố cấu thành chính: chủ thể quản lý, khách thể quản lý, đối tượng quản lý và mục tiêu quản lý Chủ thể quản lý đóng vai trò là những tác nhân chính trong quá trình này, ảnh hưởng đến hiệu quả và kết quả của quản lý.

Quản lý là quá trình mà chủ thể có quyền lực tác động đến đối tượng quản lý nhằm đạt được mục tiêu đã xác định Chủ thể sử dụng các công cụ và phương thức quản lý phù hợp để ảnh hưởng đến khách thể, là những yếu tố tiếp nhận sự tác động Đối tượng quản lý bao gồm cá nhân và nguồn lực dưới sự điều phối của chủ thể Mục tiêu quản lý được xác định là đích cần đạt trong tương lai, được thống nhất giữa chủ thể và khách thể.

Quản lý nhà nước (QLNN) là hoạt động quản lý cao nhất trong xã hội, mang tính quyền lực đặc biệt và sử dụng công cụ pháp luật cùng chính sách để điều chỉnh hành vi của cá nhân và tổ chức Các cơ quan nhà nước thực hiện QLNN nhằm phục vụ nhân dân, duy trì ổn định và phát triển xã hội.

QLNN, hay Quản lý Nhà nước, bao gồm toàn bộ hoạt động của bộ máy nhà nước như lập pháp, hành pháp và tư pháp Trong nghĩa hẹp, QLNN chỉ đề cập đến các cơ quan thực thi quyền hành pháp Hoạt động này được thực hiện bởi hệ thống cơ quan hành chính nhà nước, do Chính phủ lãnh đạo và bao gồm cả chính quyền địa phương.

Luận án tiếp cận QLNN theo nghĩa hẹp, nội hàm của khái niệm này có thể hiểu:

Quản lý nhà nước (QLNN) là quá trình điều chỉnh và tác động của bộ máy quản lý nhà nước đối với các hoạt động xã hội và hành vi của con người thông qua quyền lực pháp luật, nhằm đạt được các mục tiêu xác định Nội dung của QLNN bao gồm việc điều chỉnh hành vi xã hội và cá nhân bằng các quyết định của cơ quan nhà nước dưới dạng văn bản quy phạm pháp luật Các văn bản này quy định chặt chẽ các nguyên tắc, quy tắc và tiêu chuẩn, đảm bảo sự phù hợp giữa chủ thể và khách thể quản lý, góp phần vào sự phát triển bền vững của xã hội.

Quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ được định nghĩa là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền sử dụng bộ máy, cán bộ và công cụ của mình để quản lý hoạt động tái thiết Mục tiêu là tạo ra các khu chung cư mới với chất lượng tốt hơn, góp phần vào sự phát triển của đô thị văn minh, hiện đại và bền vững.

Theo đó, QLNN đối với tái thiết KCCC bao gồm : a, Chủ thể của Quản lý nhà nước đối với khu chung cư cũ

Các cá nhân và tổ chức trong hệ thống hành pháp có vai trò quan trọng trong việc quản lý theo quy định của pháp luật Họ thực hiện các chức năng, nhiệm vụ và thẩm quyền cần thiết để tác động đến đối tượng quản lý một cách hiệu quả.

Hệ thống quản lý nhà nước về tái thiết khu chung cư cũ được tổ chức thành hai cấp: Trung Ương và địa phương Ở cấp Trung Ương, Chính phủ và Thủ Tướng Chính phủ cùng các cơ quan chuyên môn sẽ tham mưu và thực hiện quản lý Tại cấp địa phương, UBND các cấp và các cơ quan chuyên môn của UBND sẽ chịu trách nhiệm quản lý Hệ thống này có đầy đủ quy định pháp lý về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và đội ngũ công chức, cùng cơ sở vật chất kỹ thuật tương ứng, nhằm đạt được mục tiêu tái thiết hiệu quả.

Các khu chung cư cũ đang thu hút sự quan tâm của các tổ chức và cá nhân đầu tư, xây dựng và phát triển Đối tượng quản lý nhà nước liên quan đến việc tái thiết các khu chung cư cũ bao gồm các nhà đầu tư, cơ quan chức năng và cộng đồng dân cư.

Khu chung cư cũ bao gồm các thành phần vật chất như đất đai, công trình nhà chung cư, các công trình phụ trợ phục vụ cư dân và hệ thống cơ sở hạ tầng.

Chủ đầu tư là cá nhân hoặc tổ chức chịu trách nhiệm tài chính cho việc thực hiện dự án, có thể là cơ quan nhà nước hoặc các tổ chức, cá nhân sở hữu vốn Họ cũng có thể là những người được giao nhiệm vụ quản lý và sử dụng vốn để thực hiện đầu tư xây dựng và tái thiết các công trình cơ sở hạ tầng.

- Các đơn vị tư vấn lập quy hoạch, thiết kế kiến trúc Các nhà thầu thi công xây dựng, xây lắp, cung cấp trang thiết bị cho công trình

Cộng đồng dân cư trong khu chung cư bao gồm những cư dân là chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp các căn hộ Mục tiêu của quản lý nhà nước là tái thiết khu chung cư cũ nhằm nâng cao chất lượng sống và cải thiện hạ tầng cho cư dân.

Nhà nước quản lý hoạt động tái thiết KCCC nhằm đảm bảo rằng quá trình này diễn ra đúng theo định hướng, tuân thủ pháp luật và các quy hoạch, kế hoạch đã đề ra, đồng thời đạt được các mục tiêu đã xác định.

Mục tiêu của việc tái thiết khu chung cư cũ thể hiện tính hiệu lực của quản lý nhà nước, với vai trò định hướng và xác định mục tiêu cho quá trình này Nhà nước sử dụng các công cụ quyền lực như pháp luật, quy hoạch và kế hoạch để đảm bảo các bên liên quan thực hiện đúng mục tiêu Đồng thời, chất lượng của các khu chung cư mới phải được đảm bảo, hướng tới phát triển bền vững và tạo ra môi trường sống tốt cho cư dân, phát triển cân đối trên ba khía cạnh kinh tế, xã hội và môi trường.

Để nâng cao giá trị thẩm mỹ và phát triển đô thị, các khu chung cư mới cần được xây dựng với quy hoạch và kiến trúc hợp lý Trong quá trình tái thiết KCCC, cần bảo vệ quyền lợi hợp pháp của tất cả các bên liên quan, bao gồm nhà đầu tư và người dân Nhà đầu tư mong muốn đạt hiệu quả đầu tư, trong khi người dân cần có chỗ ở tốt hơn Nhà nước sẽ đảm bảo rằng các bên đạt được lợi ích một cách hài hòa thông qua các quy định rõ ràng về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm Khi có mâu thuẫn, Nhà nước sẽ can thiệp để bảo vệ lợi ích hợp pháp của các bên theo quy định của pháp luật.

2.2.2 Tính tất yếu của quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ

- Đảm bảo cho người dân có chỗ ở an toàn là trách nhiệm của Nhà nước

KINH NGHIỆM THẾ GIỚI

2.3.1 Kinh nghiệm quốc tế về quản lý tái thiết khu chung cư cũ

Các quốc gia trên thế giới áp dụng nhiều phương thức tái thiết đô thị khác nhau, với những đặc thù riêng biệt Xu hướng chung là khuyến khích sự chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà Nhiều quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Nhật Bản và Hàn Quốc đã thực hiện thành công các chiến lược này Bên cạnh đó, một số quốc gia châu Á như Trung Quốc, Hong Kong, Hàn Quốc và Nhật Bản cũng đã có những kinh nghiệm đáng chú ý trong lĩnh vực tái thiết đô thị Luận án này sẽ tập trung phân tích những kinh nghiệm của các quốc gia này.

Bài viết này tập trung vào 70 nước trong việc tổ chức bộ máy quản lý, quy hoạch và phương thức hợp tác ba bên giữa Nhà nước, Nhà đầu tư và Cư dân trong quá trình tái thiết KCCC Sự hợp tác này đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao hiệu quả quản lý và phát triển bền vững, đảm bảo quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

2.3.1.1 Kinh nghiệm của Hong Kong

Hồng Kông, với mật độ dân số cao nhất châu Á và giá đất đắt đỏ nhất thế giới, đang đối mặt với thách thức trong việc cải tạo và tái thiết đô thị do môi trường xây dựng bão hòa từ cuối thế kỷ 20 Hiện có khoảng 15.500 chung cư trên 50 tuổi, được xây dựng từ những năm 1950-1960, cần được phá bỏ để xây dựng mới nhằm cải thiện điều kiện sống và cơ sở vật chất đang xuống cấp Tuy nhiên, việc tái thiết khu chung cư gặp khó khăn do khan hiếm quỹ đất và các vấn đề liên quan đến hệ thống thể chế và phương thức thực hiện.

- Về tổ chức bộ máy quản lý tái thiết

Các dự án tái thiết đô thị tại Hong Kong được quản lý bởi Chính quyền, bắt đầu từ quy hoạch đến triển khai thông qua Tổng công ty phát triển đất LDC, được thành lập vào năm 1988 Sau này, LDC đã được thay thế bởi Ủy ban tái thiết đô thị URA, được thành lập vào năm 2001, là cơ quan chuyên trách trong việc quản lý các hoạt động tái thiết đô thị.

- Về phương thức thực hiện tái thiết khu chung cư

+ Phương thức Chính phủ chỉ đạo (Goverment - led):

Trong giai đoạn đầu, Hong Kong thực hiện các dự án tái thiết theo mô hình Chính phủ chỉ đạo, với phương thức quản lý từ trên xuống và hầu như không có sự tham gia của người dân Chính quyền giao cho nhà đầu tư tư nhân thực hiện dự án, trong khi chủ sở hữu chỉ tham gia vào quá trình đàm phán bồi thường giá trị quyền tài sản Tuy nhiên, việc đạt được sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và chủ sở hữu rất khó khăn, do chủ tài sản thường yêu cầu mức giá bồi thường cao theo kỳ vọng phát triển của họ Để giải quyết vấn đề này, chính quyền Hong Kong đứng ra đàm phán với chủ tài sản nhằm mua lại quyền sở hữu với mức giá hợp lý Trong suốt quá trình tái thiết, người dân chỉ tham gia một lần duy nhất khi chính quyền thỏa thuận về giá bồi thường, và họ phải chấp nhận mức giá này mặc dù có thể không đạt được kỳ vọng của mình.

Chính quyền Hong Kong chọn mô hình tái thiết đô thị theo chiều từ trên xuống mà không lấy ý kiến người dân do điều kiện đặc thù của thành phố, bao gồm mật độ dân số cao và sự đa dạng chủ sở hữu trong các tòa nhà Điều này khiến việc đạt được sự đồng thuận trở nên khó khăn, do đó, quyết định mang tính áp đặt của chính quyền nhằm đảm bảo tiến độ thực hiện dự án.

Phương thức tái thiết ở Hong Kong đã cho thấy hiệu quả trong việc cải thiện thời gian thực hiện các dự án Tuy nhiên, nhược điểm lớn của nó là không chú trọng đến nhu cầu của người dân Do đó, chính quyền Hong Kong đã điều chỉnh phương thức này theo hướng hợp tác hơn để đáp ứng tốt hơn những mong muốn của cộng đồng.

Dự án tái thiết khu chung cư cũ Kwun Tong là một ví dụ điển hình về sự hợp tác có sự tham gia của người dân, thể hiện vai trò quan trọng của cộng đồng trong quá trình tái thiết.

Kwun Tong là khu chung cư cũ với diện tích 57.000m2, nơi sinh sống của khoảng 5.000 người và có khoảng 1.635 căn hộ chủ yếu là nhà thấp tầng, được xây dựng từ những năm 1960 Thiết kế công trình đã lỗi thời, không đáp ứng được yêu cầu phát triển hiện tại, với sự thiếu hụt về dịch vụ tiện ích, cây xanh, cơ sở hạ tầng, môi trường ô nhiễm và giao thông hỗn loạn Năm 2007, chính quyền quyết định tái thiết toàn bộ khu vực Kwun Tong để giải quyết triệt để các vấn đề này, chuyển đổi thành khu nhà ở kết hợp trung tâm thương mại với đầy đủ dịch vụ tiện ích cho cộng đồng, với tổng chi phí tái thiết khoảng 30 tỷ USD.

Chính quyền HongKong đã ủy quyền cho Ủy ban tái thiết đô thị (URA) tiến hành mua lại quyền tài sản của các hộ dân với giá thị trường cộng thêm hệ số theo chính sách của URA Để đảm bảo tính minh bạch và công bằng, một tổ chức giám định độc lập sẽ thực hiện việc định giá lại quyền tài sản Sau khi hoàn tất việc mua lại toàn bộ diện tích đất của dự án, URA sẽ tổ chức đấu giá và tìm kiếm nhà đầu tư để thực hiện dự án.

Việc lấy ý kiến cư dân sẽ được thực hiện công khai nhằm đảm bảo rằng dự án nhận được sự đồng thuận từ đa số Tập trung vào các vấn đề gây tranh cãi như thiết kế quy hoạch và bồi thường quyền tài sản, quá trình này sẽ giúp giải quyết những mối quan tâm của cộng đồng.

2.3.1.2.Kinh nghiệm của Hàn Quốc

Sau chiến tranh thế giới thứ 2, Seoul trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, với dân số tăng từ 900.000 lên 2,45 triệu vào năm 1960, và đạt 9,64 triệu vào năm 1985.

Sự gia tăng dân số tại Seoul đã tạo ra áp lực lớn đối với chính quyền thành phố, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở Hơn 50% cư dân sống trong các chung cư cao tầng, với khoảng 400.000 căn hộ mới được xây dựng mỗi năm Ngoài ra, nhiều căn hộ cũng được hình thành từ các dự án tái thiết KCCC, nhằm nâng cao điều kiện sống cho cư dân và tăng giá trị tài sản của các chung cư.

- Về tổ chức bộ máy quản lý

Hàn Quốc không có cơ quan quốc gia chuyên trách về quản lý tái thiết đô thị, mà trách nhiệm này hoàn toàn thuộc về chính quyền đô thị Các dự án tái thiết được giao cho các cơ quan chuyên môn quản lý đất đai và hạ tầng giao thông để thực hiện.

- Về phương thức thực hiện tái thiết khu ở

Vào năm 1983, Hàn Quốc đã giới thiệu mô hình Hapdong cho việc tái thiết khu chung cư cũ, đánh dấu một bước tiến quan trọng sau nhiều lần thay đổi chính sách trong lĩnh vực tái thiết nhà ở đô thị Mô hình này tương đương với khái niệm Partnership trong tiếng Anh, nhằm cải thiện chất lượng sống và nâng cao cơ sở hạ tầng đô thị.

Nội dung trọng tâm của chương 2 luận án nghiên cứu về cơ sở khoa học cho việc tái thiết KCCC, kết quả nghiên cứu tóm tắt như sau:

Luận án đã xác định rõ khái niệm tái thiết KCCC, định nghĩa quá trình này là sự cải thiện tổng thể không gian vật thể, thay đổi chức năng khu nhà và điều tiết hài hòa lợi ích của các chủ thể tham gia Mục tiêu cuối cùng là tạo ra một môi trường sống bền vững và phát triển.

Thứ hai, Luận án đã xây dựng được cơ sở lý luận cho QLNN đối với tái thiết KCCC

Các nội dung quản lý nhà nước đối với công tác cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ bao gồm: (1) xây dựng và ban hành các văn bản pháp luật liên quan; (2) tổ chức bộ máy quản lý nhà nước; (3) quản lý việc thực hiện tái thiết khu chung cư cũ; và (4) tiến hành thanh tra, kiểm tra và xử lý các vi phạm Luận án áp dụng lý thuyết phát triển bền vững cùng với lý thuyết quản trị xung đột lợi ích để giải quyết các câu hỏi nghiên cứu đã đề ra.

Thứ ba, Luận án nghiên cứu kinh nghiệm của một số nước Hàn Quốc, Singapore,

Nhật Bản và Trung Quốc có những khác biệt rõ rệt về tổ chức bộ máy, quản lý quy hoạch và phương thức hợp tác giữa các bên liên quan trong quá trình tái thiết Bài viết này rút ra những bài học quý giá từ hai quốc gia này, nhằm cung cấp cơ sở tham khảo cho Việt Nam trong việc cải thiện quy trình phát triển và tái thiết đất nước.

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU

PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT

3.2.1 Thực trạng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ

3.2.1.1 Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Trung Ương

Khung pháp luật cho việc cải tạo nhà chung cư cũ đã được thiết lập từ Luật nhà ở năm 2005 và Luật Thủ đô Theo quy định tại Điều 5 của Luật nhà ở số 65/2014/QH13, các quy định liên quan đến cải tạo chung cư cũ được cụ thể hóa, tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động cải tạo và nâng cấp các công trình này.

Theo quy định tại Điều 6 của Nghị định 94 ngày 25/11/2014, Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở của các chủ sở hữu, đồng thời nghiêm cấm mọi hành vi xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của hộ gia đình và cá nhân Bên cạnh đó, Luật Thủ đô 25/2012/QH13 ngày 21/11/2012, tại Điều 16, quy định rằng các khu chung cư cũ và nhà ở xuống cấp cần được cải tạo và xây dựng lại để đảm bảo an toàn cho người sử dụng cũng như mỹ quan đô thị, đồng thời phải tuân thủ quy định về độ cao, mật độ dân cư và mật độ xây dựng theo quy hoạch.

Nghị quyết 34/2007/NQ-CP và Nghị định 101/2015/NĐ-CP là hai văn bản quan trọng nhất trong hoạt động tái thiết KCCC, thiết lập các chủ trương và nguyên tắc cơ bản cho quá trình này.

- Về chủ trương, Chính phủ xác định việc triển khai việc cải tạo, xây dựng lại các

KCCC bị hư hỏng, xuống cấp là cần thiết

Công tác cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ cần được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, với quy hoạch - kiến trúc hợp lý và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ Điều này nhằm đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng hiện đại, phục vụ nhu cầu sống đô thị hiện tại và tương lai, đồng thời tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ.

CP): “ Việc cải tạo lại nhà chung cư phải được triển khai theo dự án, không xây dựng đơn lẻ từng nhà” ( Điều 4, mục 1, NĐ101/2015/NĐ-CP)

Tái thiết KCCC sẽ được thực hiện theo phương thức xã hội hóa, trong đó Nhà nước hỗ trợ công tác chuẩn bị đầu tư và một số công trình hạ tầng thiết yếu Các hạng mục còn lại sẽ được khuyến khích sự tham gia của các chủ thể ngoài nhà nước.

- Về lợi ích, thực hiện dự án tái thiết KCCC phải đảm bảo kết hợp hài hòa được lợi ích của Nhà nước - Người dân - Chủ đầu tư

Nghị định 101/2015/NĐ-CP, ban hành ngày 20/10/2015, là văn bản pháp quy toàn diện nhất hướng dẫn cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ Nghị định này không chỉ tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, và Luật Thủ đô, mà còn bổ sung nhiều quy định mới và cụ thể liên quan đến các nội dung cải tạo chung cư.

- Về nguồn vốn: Quy định chỉ sử dụng nguồn vốn nhà nước trong các trường hợp đặc biệt

Dự án sẽ được thực hiện bởi chủ sở hữu chung cư, trong trường hợp chủ sở hữu không tìm được nhà đầu tư, Nhà nước sẽ can thiệp và thực hiện dự án.

- Trình tự, thủ tục thực hiện dự án đã được quy định rõ ràng (từ Điều 6 đến Điều 10):

Tổ chức điều tra và khảo sát chất lượng nhà chung cư cũ là bước đầu tiên trong quá trình cải tạo Sau đó, xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo chung cư cũ sẽ được thực hiện Tiếp theo, chủ đầu tư dự án sẽ được lựa chọn thông qua hội nghị nhà chung cư Chủ đầu tư sau đó sẽ lập quy hoạch cho dự án Cuối cùng, nghiên cứu, lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án sẽ được tiến hành.

Quy định về quyền và trách nhiệm của Nhà đầu tư và cộng đồng cư dân được xác định rõ ràng Theo Điều 13, chủ sở hữu căn hộ chung cư có quyền tham gia lựa chọn chủ đầu tư và góp vốn thực hiện dự án Họ cũng được phép lựa chọn hình thức bồi thường và tái định cư, đồng thời có quyền giám sát quá trình triển khai dự án theo quy định của pháp luật.

- Các quy định về thực hiện dự án đã có quy định từ khâu bồi thường, cưỡng chế di dời, phá dỡ nhà chung cư nguy hiểm

Hệ thống văn bản pháp luật của Trung Ương đã được cải thiện và hoàn thiện, tạo ra khung pháp lý cho việc tái thiết KCCC Tuy nhiên, hiện tại, các quy định chủ yếu áp dụng cho việc tái thiết từng chung cư riêng lẻ, chưa đáp ứng được yêu cầu tái thiết tổng thể toàn khu theo nghị quyết 34/2007/NQ-CP.

- Mục tiêu tái thiết KCCC theo hướng PTBV chưa được đề cập trong văn bản quy phạm pháp luật

Luật Xây dựng hiện tại chưa quy định về cải tạo đô thị và tái thiết khu chung cư cũ, trong khi Luật nhà ở chỉ đề cập đến cải tạo nhà ở mà không có điều khoản cụ thể cho việc tái thiết các khu chung cư cũ.

Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định rõ ràng về nguyên tắc cải tạo và xây dựng lại nhà chung cư, nhấn mạnh rằng việc này phải được thực hiện theo dự án tổng thể, không được phép xây dựng lại từng nhà riêng lẻ, trừ những trường hợp chung cư độc lập Tuy nhiên, hiện tại vẫn còn nhiều bất cập trong việc xác định trình tự thực hiện tái thiết khu chung cư, khi mà nhiều quy định chỉ áp dụng cho từng nhà chung cư mà không phù hợp với việc áp dụng cho toàn khu.

Cộng đồng cư dân có quyền lựa chọn chủ đầu tư thông qua Hội nghị chung cư tại mỗi tòa nhà Tuy nhiên, trong các khu vực có nhiều tòa nhà như khu Kim Liên với 62 tòa chung cư, việc chọn nhiều chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc thực hiện.

Nhà đầu tư cần chuẩn bị hồ sơ đề xuất đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án, bao gồm phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để đảm bảo tuân thủ quy định về trình tự thực hiện dự án.

Việc 96 chủ sở hữu nhà chung cư lựa chọn trước khi lập quy hoạch chi tiết dự án để trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là không khả thi, vì khi quy hoạch chưa được phê duyệt, nhà đầu tư không thể xác định các chỉ tiêu quy hoạch và kiến trúc cần thiết để đề xuất phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Quy định về mức bồi thường, tái định cư, tạm cư và giải phóng mặt bằng còn nhiều vấn đề phát sinh mà chưa có quy định pháp luật điều chỉnh, như diện tích cơi nới trái phép và lấn chiếm Điều này gây khó khăn trong quá trình bồi thường, vì chủ đầu tư không có căn cứ pháp lý để giải quyết các vướng mắc.

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI KHU CHUNG CƯ CŨ

Qua phân tích thực trạng cho thấy nhứng kết quả nổi bật của QLNN đối với tái thiết KCCC như sau :

Sự thống nhất từ Trung Ương đến địa phương về chủ trương tái thiết KCCC thể hiện quyết tâm chính trị rõ ràng của chính quyền qua các văn bản pháp lý như nghị quyết 34/2007/NQ-CP và nghị quyết 07/2005/NQ-HĐND của Hà Nội Các văn bản này nhấn mạnh việc tái thiết KCCC phải tuân thủ quy hoạch tổng thể, tránh tình trạng manh mún Việc tái thiết KCCC cần được ưu tiên và huy động nguồn lực xã hội để nhanh chóng xây dựng mới, nhằm đảm bảo cho người dân có chỗ ở đạt tiêu chuẩn sống hiện đại.

Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, bao gồm các Luật, Nghị định của Chính phủ và quyết định của UBND Thành phố Hà Nội, đã thiết lập một khung pháp lý tương đối đầy đủ cho việc tái thiết Khoa học Công nghệ và Chất lượng (KCCC), góp phần quan trọng vào kết quả cải tạo KCCC tại đô thị.

Bộ máy quản lý nhà nước về tái thiết KCCC được tích hợp trong hệ thống quản lý nhà ở, với cấu trúc từ Trung Ương đến địa phương Để giải quyết khó khăn và thúc đẩy triển khai, UBND thành phố đã thành lập các Ban chỉ đạo nhà ở và thị trường bất động sản ở cả cấp Trung Ương và địa phương.

Nhiều chung cư hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ đã được xây dựng lại, mang đến cho người dân chỗ ở mới an toàn, văn minh và hiện đại hơn Điều này không chỉ cải thiện đáng kể chất lượng cuộc sống của cư dân mà còn góp phần nâng cao bộ mặt mỹ quan của thành phố.

3.3.2 Những hạn chế và nguyên nhân

Mặc dù đã đạt được một số kết quả, nhưng phân tích cho thấy Hà Nội vẫn chưa có dự án tái thiết KCCC nào thành công Công tác quản lý nhà nước về tái thiết KCCC còn nhiều hạn chế cần được khắc phục.

Số lượng khu chung cư được tái thiết hiện nay rất hạn chế, chỉ có 04 trên tổng số 76 khu chung cư cũ được triển khai, cho thấy sự thiếu hụt nghiêm trọng so với nhu cầu thực tế.

Tái thiết 127 tòa chung cư mới chỉ tập trung vào việc cải thiện cơ sở vật chất của từng tòa nhà mà chưa chú trọng đến sự kết nối tổng thể trong khu vực, theo quy định tại nghị quyết 34/2007/NĐ-CP và nghị định 101/2015/NĐ-CP Đánh giá về chất lượng chung cư tái thiết dựa trên ba khía cạnh phát triển bền vững: kinh tế, xã hội và môi trường cho thấy yếu tố kinh tế được người dân đánh giá cao nhất, với tỷ lệ hài lòng về mức chi trả cho căn hộ đạt 82,7% tại khu Kim Liên, 73,8% tại khu Nguyễn Công Trứ, 80,8% tại khu Giảng Võ và 75% tại khu Thành Công Về khía cạnh xã hội, người dân hài lòng với chất lượng dịch vụ tiện ích ở mức độ khá, trong khi mức độ hài lòng về chất lượng môi trường khu chung cư chỉ đạt mức trung bình.

Hệ thống văn bản pháp luật về tái thiết chung cư cũ hiện chưa đầy đủ và nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế Nghị định 101/2015/NĐ-CP là văn bản cụ thể nhất nhưng còn nhiều bất cập, đặc biệt về quy trình lựa chọn nhà đầu tư, thực hiện dự án xây dựng, mức bồi thường và tỷ lệ đồng thuận của chủ sở hữu nhà chung cư trong việc phá dỡ Đối với các khu chung cư cũ cần cải tạo toàn diện, hiện chưa có quy định cụ thể để thực hiện phương thức này.

Cơ chế và chính sách hiện nay còn nhiều bất cập, gây khó khăn trong việc thu hút doanh nghiệp và người dân đầu tư Một trong những vấn đề lớn nhất là sự chồng chéo và xung đột giữa các chính sách, như giữa chính sách đất đai và quy hoạch Cụ thể, Nghị định 101/2015/NĐ-CP cho phép chủ đầu tư điều chỉnh hệ số sử dụng đất, nhưng lại bị hạn chế bởi Quyết định 1259/QĐ-TTg và Quy chế quản lý nhà cao tầng Nhiều chính sách cũng không khả thi do không phù hợp với thực tế, chẳng hạn như chính sách hỗ trợ vay vốn cho doanh nghiệp, khi các tổ chức cho vay yêu cầu tài sản thế chấp mà doanh nghiệp khó đáp ứng 100% doanh nghiệp và cán bộ quản lý nhà nước được phỏng vấn đều cho rằng cơ chế và chính sách hiện tại là rào cản lớn nhất đối với việc tham gia tái thiết KCCC.

Bốn là, Bộ máy quản lý nhà nước chưa có đơn vị quản lý chuyên trách về tái thiết

Số lượng cán bộ công chức đảm nhận công việc quản lý tái thiết KCCC còn hạn chế, thường kiêm nhiệm với quản lý nhà ở, và thiếu đội ngũ chuyên trách Quy trình tái thiết KCCC, mặc dù có những đặc điểm chung, thường phức tạp hơn nhiều so với các dự án xây dựng mới do ảnh hưởng của các yếu tố thực trạng như quy mô.

Dân số đông, sự đa dạng trong hình thức sở hữu và mức thu nhập không cao đã dẫn đến nhiều vấn đề phức tạp trong quản lý nhà ở Việc kiểm định chất lượng nhà cũ, bồi thường, giải phóng mặt bằng, cũng như tính toán phương án tạm cư và tái định cư cho cư dân trở nên khó khăn hơn Hiện tại, các đơn vị quản lý không đáp ứng đủ về số lượng và chất lượng cán bộ công chức, đặc biệt khi triển khai KCCC theo phương thức toàn khu.

Tính đến năm 2020, Hà Nội vẫn chưa ban hành kế hoạch tái thiết các khu chung cư cũ (KCCC) do thiếu cơ sở lập kế hoạch Theo nghị định 101/2015/NĐ-CP, việc lập kế hoạch phải dựa trên kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư và quy hoạch chi tiết 1/500, nhưng cả hai công việc này vẫn chưa hoàn thành Quy trình lập và phê duyệt quy hoạch chi tiết tái thiết KCCC đang gặp nhiều vướng mắc, dẫn đến chậm trễ Hiện tại, Hà Nội có 76 KCCC với nhiều loại hình khác nhau, nhưng đến năm 2019, chỉ có duy nhất khu Nguyễn Công Trứ có quy hoạch cải tạo chi tiết 1/500 được phê duyệt, trong khi 28 khu còn lại đang được thực hiện theo phương thức xã hội hóa mà chưa được phê duyệt.

Phương thức thực hiện dự án tái thiết khu chung cư cũ hiện nay chưa phù hợp, khi mà tại 04 khu khảo sát, chủ đầu tư đều được chỉ định bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền Người dân chỉ tham gia ở giai đoạn thỏa thuận bồi thường và giải phóng mặt bằng Mặc dù Luật Nhà ở 2014 và Nghị định 101/NĐ-CP/2015 quy định cư dân có quyền lựa chọn chủ đầu tư, nhưng đến nay chưa có KCCC nào thực hiện thành công theo quy định này.

Nhà nước chưa thực hiện tốt vai trò điều tiết xung đột giữa chủ đầu tư và cộng đồng cư dân trong quá trình tái thiết khu chung cư cũ, dẫn đến nhiều mâu thuẫn liên quan đến lợi ích kinh tế và xã hội Kết quả khảo sát cho thấy người dân rất quan tâm đến chất lượng dịch vụ tiện ích, nhưng điều này chưa được coi là ưu tiên của chủ đầu tư Trong mối quan hệ giữa Nhà nước, cộng đồng cư dân và doanh nghiệp, Nhà nước cần đóng vai trò trọng tài để hỗ trợ điều tiết lợi ích thông qua chính sách pháp luật Tuy nhiên, hiện tại, Nhà nước chưa có biện pháp hiệu quả để giải quyết các xung đột, gây ra tình trạng ách tắc kéo dài cho các dự án.

Công tác thanh tra và xử lý vi phạm trong dự án tái thiết khu chung cư cũ hiện vẫn chưa nghiêm túc Mặc dù 100% chủ đầu tư được phỏng vấn đều đồng ý rằng công tác thanh tra và kiểm tra được thực hiện đúng quy trình và quy định pháp luật, nhưng thực tế vẫn cho thấy cần nâng cao tính nghiêm khắc trong việc thực hiện các biện pháp này.

QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ 4.1 QUAN ĐIỂM VÀ PHƯƠNG HƯỚNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI TÁI THIẾT KHU CHUNG CƯ CŨ

Quan điểm quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ

- Quan điểm 1:Tái thiết khu chung cư cũ là cần thiết và cấp bách mang ý nghĩa xã hội và chính trị

Quyền có chỗ ở được ghi nhận trong Hiến pháp, và việc giải quyết chỗ ở cho hàng triệu người dân sống tại các khu chung cư cũ là nhiệm vụ chính trị quan trọng của Chính phủ và chính quyền đô thị Các khu chung cư cũ tại Việt Nam đang xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa đến an toàn và cuộc sống của cư dân Do đó, việc cải tạo và tái thiết các khu chung cư cũ là nhu cầu cấp bách, nhằm đảm bảo an toàn cho người sử dụng và nâng cao mỹ quan đô thị theo hướng văn minh, hiện đại.

- Quan điểm 2: Tái thiết khu chung cư cũ đồng bộ theo quy hoạch tổng thể toàn khu

Quan điểm về cải tạo và xây dựng lại các khu chung cư cũ đã được thể hiện rõ trong nhiều văn bản pháp luật, phù hợp với xu thế phát triển và bài học kinh nghiệm thực tiễn Công tác này cần được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, với quy hoạch - kiến trúc hợp lý và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội đồng bộ, đáp ứng tiêu chuẩn xây dựng hiện đại và mục tiêu phát triển bền vững Mỗi dự án tái thiết cần nằm trong quy hoạch tổng thể của đô thị, đảm bảo các chỉ tiêu theo quy hoạch thành phố Quy hoạch chi tiết cho từng khu cần được lập và thực hiện theo từng bước cụ thể, nhằm tránh tình trạng triển khai manh mún Tái thiết khu chung cư cũ chính là xây dựng một khu đô thị hiện đại, đồng bộ hạ tầng xã hội và kỹ thuật, hướng tới phát triển bền vững.

- Quan điểm 3: Thực hiện tái thiết khu chung cư cũ theo phương thức xã hội hóa

Cải tạo và xây dựng lại các chung cư cũ cần khai thác lợi ích từ dự án để đảm bảo tự cân đối tài chính Đồng thời, việc này cũng phải đáp ứng đủ quỹ nhà ở phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ, nhằm hạn chế những bất cập trong việc di dời cư dân.

Việc tái thiết KCCC cần thực hiện theo phương thức hợp tác ba bên, với vai trò và lợi ích của mỗi bên được xác định rõ ràng Nhà nước đóng vai trò hỗ trợ, tạo điều kiện thuận lợi cho sự tham gia bình đẳng và công bằng giữa các bên, thông qua các quy định về cơ chế, chính sách, phê duyệt quy hoạch, phát triển hạ tầng, quỹ đất đai, lãi suất vay vốn và tài chính, đồng thời phải gắn với cơ chế thị trường Nhà đầu tư tham gia nhằm phát triển dự án vì lợi nhuận, trong khi CĐCD có quyền và trách nhiệm đối với tài sản của mình, với mục tiêu cuối cùng là nâng cao chất lượng sống của cộng đồng.

- Quan điểm 4:Đảm bảo cân đối lợi ích giữa các bên tham gia

Tái thiết KCCC là việc phân định lợi ích hài hòa giữa cộng đồng cư dân, doanh nghiệp và Nhà nước, trong đó lợi ích của người dân là hạt nhân Cần áp dụng nguyên tắc cơ chế thị trường để xử lý mối quan hệ lợi ích giữa doanh nghiệp và người dân, cũng như giữa người dân với nhau Để duy trì mối quan hệ hài hòa, nghĩa vụ và quyền lợi của mỗi bên cần được xác định tương ứng và phù hợp.

Quan điểm của luận án về quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ

- Quan điểm 5: Tái thiết khu chung cư cũ phải đảm bảo mục tiêu phát triển bền vững

Phát triển bền vững là một chủ trương quan trọng của Đảng và Nhà nước Việt Nam, thể hiện qua các chương trình như Chương trình nghị sự 21 (2004), Chiến lược phát triển bền vững giai đoạn 2011 - 2020 và Kế hoạch hành động quốc gia thực hiện Chương trình nghị sự 2030 với 17 mục tiêu phát triển bền vững Chính phủ đã xác định phát triển đô thị bền vững là một nội dung thiết yếu trong chương trình nghị sự quốc gia, được nêu rõ trong quyết định 1659/QĐ-TTg Các địa phương cần xây dựng chương trình phát triển đô thị, kết hợp với các kế hoạch khác nhằm đảm bảo tính bền vững Tái thiết KCCC cũng cần tuân thủ các mục tiêu phát triển bền vững đã được phê duyệt.

Dựa trên phân tích quan điểm tái thiết đô thị phát triển bền vững từ các tác giả quốc tế, luận án khẳng định sự đồng thuận trong cách tiếp cận tái thiết các khu chung cư.

Việc tái thiết khu chung cư cũ không chỉ phục hồi cơ sở vật chất mà còn tái tạo môi trường sống, nâng cao chất lượng cuộc sống và phát triển bền vững trên ba khía cạnh: kinh tế, xã hội và môi trường Sau khi tái thiết, khu chung cư cần trở thành một đô thị mới, thúc đẩy hoạt động kinh tế, mang lại lợi ích cho nhà đầu tư và tăng giá trị bất động sản Đồng thời, cần đảm bảo môi trường sống tốt với đầy đủ tiện ích xã hội và không gian xanh, sạch đẹp, hướng tới lợi ích chung của xã hội, hiện đại hóa đô thị và nâng cao tính cạnh tranh cho khu vực.

Tái thiết khu chung cư cần được thực hiện trong bối cảnh phát triển bền vững của toàn đô thị, chú trọng đến các yếu tố nội tại của khu vực để đảm bảo sự cân bằng về dân cư và sử dụng đất, đồng thời hạn chế ô nhiễm môi trường Ngoài ra, việc tái thiết cũng cần đảm bảo tính đồng bộ của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, gắn kết hài hòa với các khu vực lân cận, tránh tình trạng thu hút dân số quá đông dẫn đến quá tải hạ tầng và phá vỡ cấu trúc đô thị.

- Quan điểm 6: Tái thiết khu chung cư cũ không chỉ là trách nhiệm của riêng Nhà nước mà còn là trách nhiệm của cộng đồng cư dân

Nhà nước có trách nhiệm trong việc cải tạo và tái thiết khu chung cư cũ, nhưng không phải là đơn vị đầu tư và gánh toàn bộ chi phí xây dựng mới Mục tiêu là chuyển đổi các nhà chung cư xuống cấp thành khu vực sống hoàn chỉnh, mang lại môi trường sống tốt cho cư dân Do đó, người dân cũng cần có trách nhiệm đối với nơi ở của mình.

Người dân sống tại các khu chung cư cao cấp (KCCC) chưa hoàn toàn nhận thức được trách nhiệm của mình, thường chú trọng vào quyền lợi hơn là nghĩa vụ Họ vẫn có tư tưởng trông chờ vào sự hỗ trợ từ Nhà nước, điều này gây cản trở lớn đến tiến độ thực hiện dự án Để quá trình tái thiết KCCC đạt hiệu quả, cộng đồng cư dân cần có nhận thức đúng đắn, sẵn sàng tham gia, hợp tác và đóng góp nguồn lực cùng với chính quyền.

- Quan điểm 7: Đảm bảo sự hợp tác của cộng đồng cư dân trong quá trình tái thiết khu chung cư cũ

Phát triển bền vững cần đặt con người ở vị trí trung tâm, coi cư dân là chủ thể chính của khu chung cư Họ không chỉ là những người hưởng thụ dự án mà còn có quyền tham gia vào quá trình phát triển, từ đó góp phần tạo dựng môi trường sống tốt đẹp cho bản thân và cộng đồng.

Nhà nước cần thiết lập các quy định rõ ràng để phân định quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu chung cư, giúp người dân thực hiện quyền làm chủ theo pháp luật Cư dân chung cư không chỉ tham gia mà còn cần đóng vai trò hợp tác với doanh nghiệp trong việc thực hiện dự án.

- Quan điểm 8: Đảm bảo tính công khai và minh bạch trong thực hiện tái thiết khu chung cư cũ

Công khai và minh bạch là nguyên tắc thiết yếu để giải quyết các mâu thuẫn và khác biệt quan điểm giữa các bên liên quan Nguyên tắc này yêu cầu cơ quan quản lý phải thực hiện các biện pháp nhằm đảm bảo rằng tất cả các bên đều cung cấp thông tin đầy đủ trong suốt quá trình thực hiện.

Phương hướng hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội

Dựa trên quan điểm phát triển đô thị Việt Nam, chiến lược phát triển nhà ở quốc gia và quy hoạch chung của thành phố Hà Nội, luận án đề xuất một số phương hướng nhằm hoàn thiện quản lý nhà nước đối với tái thiết kiến trúc cảnh quan của Hà Nội.

- Tiếp tục hoàn thiện cơ chế chính sách thu hút nhà đầu tư tham gia tái thiết KCCC

Bổ sung, chỉnh sửa các quy định pháp luật để đẩy nhanh tiến độ tái thiết KCCC

Cần hoàn thiện bộ máy quản lý tái thiết KCCC theo hướng chuyên môn hóa, đồng thời đẩy mạnh cải cách hành chính liên quan đến dự án này Điều này bao gồm việc tối giản hóa các thủ tục cấp phép đầu tư, giải phóng mặt bằng và cấp phép xây dựng, nhằm rút ngắn thời gian thực hiện dự án và giảm chi phí.

Để đảm bảo mỹ quan đô thị và thuận lợi cho công tác quản lý, cần tuân thủ nguyên tắc quy hoạch cải tạo đồng bộ toàn khu, tránh xây dựng các chung cư riêng lẻ gây lộn xộn.

Nâng cao chất lượng quy hoạch tái thiết khu chung cư (KCCC) cần đảm bảo phù hợp với quy hoạch chung của thành phố, không làm gia tăng áp lực về dân số và cơ sở hạ tầng tại khu vực nội đô Cần cải thiện điều kiện sống của người dân thông qua việc tăng diện tích ở, nâng cao chất lượng nhà ở, phát triển hệ thống công viên, cải thiện khả năng tiếp cận và chất lượng dịch vụ công cộng, cũng như nâng cao chất lượng hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng nhu cầu đa dạng và đặc thù của từng khu vực.

Để triển khai phát triển nhà ở tại các KCCC, cần huy động nguồn lực từ nhiều phía, không chỉ từ chính quyền địa phương hay một tổ chức tài chính đơn lẻ Sự kết hợp chặt chẽ, linh hoạt và năng động giữa chính quyền thành phố và các tổ chức tài chính trung gian, cùng với vai trò của hệ thống ngân hàng, là yếu tố then chốt cho sự thành công trong việc cung cấp nguồn vốn cho phát triển nhà ở.

- Chính quyền có các biện pháp quyết liệt để bảo đảm quyền và trách nhiệm của các bên liên quan khi tham gia dự án

Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của người dân là yếu tố quan trọng giúp họ hiểu rõ và thực hiện đúng các quy định pháp luật liên quan đến cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư Việc giáo dục cộng đồng về các quy định này không chỉ đảm bảo tính hợp pháp mà còn góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống và an toàn cho cư dân.

CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TÁI THIẾT CHUNG CƯ CŨ

Phát triển bền vững là xu hướng tất yếu mà các quốc gia đang theo đuổi, thể hiện rõ trong các chiến lược và chương trình quốc gia cũng như định hướng phát triển đô thị Mục tiêu tái thiết cơ sở hạ tầng theo hướng phát triển bền vững được các nhà quản lý đồng thuận cao Trong một cuộc phỏng vấn sâu với 08 nhà quản lý cấp Bộ và cấp Sở về việc cải tạo khu chung cư cũ theo hướng phát triển bền vững, 100% nhà quản lý đều khẳng định sự cần thiết của vấn đề này.

Dựa trên nhu cầu thực tiễn, luận án này nghiên cứu và phát triển bộ tiêu chí đánh giá tái thiết công trình cứu hỏa và cứu nạn (KCCC) theo hướng phát triển bền vững (PTBV), nhằm hỗ trợ cho công tác quản lý nhà nước (QLNN).

+ Sử dụng định nghĩa về PTBV đã được thừa nhận rộng rãi đó là sự phát triển cân đối giữa 3 nhóm: Kinh tế - Xã hội - Môi trường

+ Trên cơ sở phân tích quan điểm tái thiết đô thị theo hướng phát triển bền vững của các tác giả quốc tế

Dựa trên khảo sát và đánh giá quá trình quản lý tái thiết KCCC từ khi được pháp lý hóa, bài viết tổng hợp ý kiến từ các chuyên gia và nhà quản lý trong lĩnh vực quản lý nhà ở đô thị để đưa ra những nhận định sâu sắc về hiệu quả và thách thức trong công tác này.

Dựa trên các tiêu chí đánh giá tái thiết khu đô thị theo hướng phát triển bền vững từ các học giả quốc tế, luận án đã chọn lọc và áp dụng phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam.

Theo luận án, cải thiện môi trường sống là yếu tố quan trọng nhất trong tái thiết KCCC, tiếp theo là các yếu tố xã hội và kinh tế Các tiêu chí đánh giá được sắp xếp theo thứ tự mức độ quan trọng và được chấm theo thang điểm 100 Để đạt yêu cầu tái thiết KCCC, mục tiêu cần đạt từ 75 điểm trở lên, đồng thời không có nhóm tiêu chí nào thấp hơn 50% tổng số điểm, như thể hiện trong bảng 4.1.

Bảng 4.1: Đề xuất Bộ tiêu chí với các chỉ tiêu đánh giá tái thiết khu chung cư cũ

Các tiêu chí chi tiết Các chỉ tiêu đánh giá Điểm

Thiết kế kiến trúc, quy hoạch tái thiết

KCCC theo hướng phát triển bền vững

- Quy hoạch chi tiết KCCC đảm bảo đồng bộ với quy hoạch chung, quy hoạch phân khu của thành phố

(2) Hệ số sử dụng đất (lần) (3).Tỷ lệ diện tích đất dành cho không gian công cộng so với diện tích đất toàn khu (%)

-Thiết kế công trình theo hướng hiện đại và xanh

(4).Tỷ lệ công trình có thiết kế tiết kiệm năng lượng (%)

2 Chất lượng môi trường của khu

-Thu gom rác thải (5).Tỷ lệ rác thải được thu gom, xử lý (100%) -Hệ thống thoát nước 15 không gây ô nhiễm môi trường

(6) Tỷ lệ thoát nước có xử lý (%)

- Không gian xanh (7).Tỷ lệ không gian cây xanh so với tổng diện tích toàn khu (%)

-Sử dụng năng lượng thân thiện môi trường

(8).Tỷ lệ hộ gia đình có sử dụng năng lượng tái tạo (%)

4 Chất lượng công trình sau xây dựng lại

- Công trình xây dựng phù hợp tiêu chuẩn hiện tại

(9).Diện tích căn hộ bình quân trên người (m2/ng)

5 Tiến độ thực hiện dự án tái thiết KCCC

-Thời gian thực hiện dự án đúng theo kế hoạch phê duyệt

Cơ sở hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, và bền vững

-Mạng lưới đường giao thông không bị quá tải, kết nối thuận tiện

(12).Tỷ lệ đất dành cho đường giao thông (%)

(13) Khoảng cách từ chung cư đến bến xe công cộng (km)

-Đảm bảo cung cấp nước sạch

(14)Số lít nước/người/ngày theo tiêu chuẩn

- Đảm bảo chiếu sáng công cộng

(15).Hệ thống chiếu sáng đường phố theo tiêu chuẩn

7 Dịch vụ tiện ích và các cơ sở phúc lợi xã hội trong khu vực phù hợp

-Khả năng tiếp cận các dịch vụ văn hóa, giáo dục, y tế,thương mại, vui chơi, giải trí của cư dân

(16).Khoảng cách từ nơi ở đến các công trình công cộng như y tế, giáo dục, thương mại…dịch vụ phù hợp với tiêu chuẩn quy hoạch (km)

8 Duy trì các mối quan hệ cộng đồng của khu ở

-Quan hệ láng giềng gắn kết

(17).Người dân gắn bó với nơi ở (số năm)

(18) Liên kết giữa các thành viên trong cộng đồng (số lần tham gia các buổi hội họp)

9 Cải thiện an ninh khu vực

-An ninh trong khu chung cư tốt hơn sau cải tạo

(19).Số vụ tội phạm, gây rối mất trật tự công cộng so với trước khi cải tạo ( số vụ)

Bảo tồn giá trị đặc trưng của khu vực

- Gìn giữ cảnh quan thiên nhiên đặc trưng

(20).Tỷ lệ diện tích khu vực được giữ lại (%) 3

11 Thúc đẩy sự tham gia và hợp tác của cộng đồng

-Lấy ý kiến cộng đồng cư dân theo các quy trình của dự án

(21).Số buổi lấy ý kiến theo quy trình đã quy định (số buổi)

(22).Số người phản đối, không đồng thuận với nhà đầu tư, với chính quyền ( %)

12 Quy trình tái thiết KCCC diễn ra công khai,minh bạch

Minh bạch thông tin về chủ đầu tư, về quy hoạch, về mức bồi thường…

(23) Số lượng hộ dân cư được lấy ý kiến về quy hoạch tái thiết KCCC (Tỷ lệ %) (24).Số hộ được tham gia lựa chọn chủ đầu tư

13 Sự hài lòng của người dân Ít xảy ra xung đột và tranh chấp lợi ích

(25).Số lượng các vụ khiếu nại, tố cáo (số vụ)

(26).Tỷ lệ người dân ủng hộ việc tái thiết (%)

14 Khai thác tối đa giá trị của khu vực tái thiết để đem lại hiệu quả kinh tế

-Tích hợp các mục tiêu sử dụng đất (Đất ở, đất thương mại, vui chơi giải trí)

(27).Tỷ lệ phân bổ đất đai theo chức năng sử dụng (%)

(28) Quy mô dân số của khu (số dân)

15 Đáp ứng lợi ích kinh tế cho người dân

-Mức giá phù hợp với người dân

(29) Mức bồi thường hợp lý theo thị trường ( hệ số bồi thường k)

(30) Chi trả hàng tháng của người dân cho các dịch vụ trong khu (triệu đồng/m2)

Gia tăng giá trị nhà ở (31) Giá nhà ở của khu chung cư (triệu đồng/m2)

-Đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho nhà đầu tư, thu hồi vốn nhanh

(32) Tỷ lệ diện tích công trình dịch vụ, thương mại so với diện tích toàn khu (%)

139 Đáp ứng lợi nhuận cho nhà đầu tư

-Có không gian dịch vụ tạo nguồn thu đảm bảo bù đắp chi phí

(33) Tỷ lệ lấp đầy các dịch vụ tiện ích của khu (%)

4.2.2 Nhóm giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách về tái thiết khu chung cư cũ

4.2.2.1.Hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật

Quy định pháp luật cần đầy đủ, đồng bộ và ổn định để thu hút nhà đầu tư vào cải tạo, tái thiết KCCC Việc hoàn thiện pháp luật về tái thiết KCCC nên tập trung vào việc tinh gọn thủ tục hành chính, đảm bảo quy trình thực hiện rõ ràng, phân định rõ quyền lợi và trách nhiệm của các bên liên quan, cùng với cơ chế giám sát minh bạch và chế tài xử phạt nghiêm khắc.

Nghiên cứu chỉ ra rằng Nghị định 101/2015/NĐ-CP hiện là văn bản pháp lý đầy đủ nhất hướng dẫn tái thiết KCCC, nhưng trong quá trình áp dụng, nhiều quy định chưa phù hợp với thực tế, chủ yếu chỉ điều chỉnh hoạt động tái thiết cho từng chung cư riêng lẻ Để thực hiện tái thiết KCCC một cách hiệu quả, cần có sự rà soát và nghiên cứu bổ sung từ các cơ quan quản lý, với các quy định hướng dẫn thực hiện theo hình thức tổng thể.

* Với văn bản quy phạm pháp luật ở cấp Trung Ương

Cần tích hợp nội dung cải tạo đô thị vào Luật Xây dựng, xác định rõ mục tiêu để đảm bảo sự kết nối giữa các dự án tái thiết và quy hoạch chung của thành phố.

Các cơ quan chức năng đang nghiên cứu và ban hành bộ tiêu chí đánh giá tái thiết công trình cứu hỏa và cứu nạn (KCCC) dựa trên mục tiêu phát triển bền vững (PTBV) Bộ tiêu chí này sẽ làm cơ sở cho các hoạt động thiết kế quy hoạch, kiến trúc và đầu tư liên quan đến KCCC.

Nghị định của Chính phủ về quản lý cải tạo và tái thiết KCCC cần được bổ sung quy định liên quan đến tái thiết KCCC theo toàn khu, bao gồm quy trình thực hiện tái thiết và phương thức lựa chọn nhà đầu tư.

Dựa trên những vướng mắc thực tế trong quá trình thực hiện, Chính phủ đang nghiên cứu chỉnh sửa nghị định để tập trung giải quyết các vấn đề quan trọng như lập kế hoạch, quy hoạch và bồi thường giải phóng mặt bằng.

- Về kiểm định chất lượng chung cư và lập kế hoạch tái thiết KCCC Điều 6 và 7

Nghị định 101/2015/NĐ-CP quy định rằng kế hoạch tái thiết công trình cấp cứu cháy nổ (KCCC) phải được lập sau khi kiểm định chất lượng nhà chung cư Tuy nhiên, tại các địa phương như Hà Nội, nơi có nhiều nhà chung cư cũ và tình trạng sở hữu phức tạp, việc thực hiện quy định này gặp nhiều khó khăn Do đó, cần có sự thay đổi để giải quyết vấn đề này hiệu quả hơn.

140 quy định này theo hướng xây dựng 1 bộ tiêu chí đánh giá về mức độ xuống cấp để làm căn cứ xây dựng kế hoạch cải tạo

Công tác lập quy hoạch cho phép điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch mà không làm thay đổi tổng chỉ tiêu dân số của khu vực, phù hợp với quy hoạch chung và quy hoạch phân khu.

Chính phủ đã ban hành quy định khung bồi thường nhằm ngăn chặn tình trạng tranh chấp giữa các bên mà không có cơ sở giải quyết rõ ràng Điều này đặc biệt quan trọng để đảm bảo tất cả các đối tượng chịu sự điều chỉnh của quy định được xem xét đầy đủ.

Để đảm bảo sự tham gia của cộng đồng cư dân trong dự án tái thiết khu chung cư cũ, cần bổ sung các quy định về quyền tham gia của cộng đồng dân cư Cần quy định rõ quy trình lấy ý kiến và tiếp thu ý kiến đóng góp từ cư dân nơi có dự án cải tạo Đồng thời, cần xác định cụ thể những nội dung mà người dân có quyền giám sát trong quá trình xây dựng lại các chung cư cũ.

- Bổ sung quy định về các hình thức công khai thông tin dự án, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin minh bạch cho người dân

* Bổ sung các nội dung mới đối với văn bản pháp quy ở cấp đô thị

MỘT SỐ KIẾN NGHỊ

Dựa trên lý luận, thực tiễn và kinh nghiệm quốc tế, luận án đã phân tích thực trạng công tác quản lý nhà nước (QLNN) trong tái thiết công trình chống cháy chữa cháy (KCCC) và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác này tại các đô thị lớn Việt Nam Để đảm bảo các giải pháp phát huy hiệu quả, luận án cũng đưa ra một số kiến nghị với các cấp có thẩm quyền.

Trao quyền chủ động cho chính quyền đô thị là một bước quan trọng trong việc nâng cao vai trò của chính quyền địa phương trong hoạt động tái thiết Chính phủ và Bộ Xây dựng cần xem xét việc trao quyền tự chủ cho chính quyền đô thị, giúp họ giải quyết hiệu quả các vấn đề địa phương, đồng thời vẫn đảm bảo phù hợp với định hướng chung.

Dự án tái thiết khu chung cư cũ tại các đô thị có tính chất đặc thù, đòi hỏi cơ chế ưu đãi và chính sách hỗ trợ đặc biệt trong toàn bộ quy trình thực hiện, từ lập kế hoạch, quy hoạch đến lựa chọn chủ đầu tư, nhằm đảm bảo tính cấp thiết và tính xã hội của dự án.

Áp dụng cơ chế đặc thù cho các đô thị lớn, Hà Nội và Hồ Chí Minh có quyền chủ động trong quy hoạch và điều chỉnh chiều cao công trình Tuy nhiên, việc điều chỉnh này phải tuân thủ nguyên tắc không làm phá vỡ quy hoạch chung về hạ tầng kỹ thuật và xã hội của thành phố.

4.3.2 Với Chính quyền đô thị

Để nâng cao vai trò và sức mạnh của chính quyền đô thị trong việc thực thi tái thiết đô thị, các cấp ủy đảng và chính quyền địa phương, đặc biệt là cấp Quận và Phường, cần đóng vai trò quan trọng trong công tác tái thiết KCCC Đây là những cấp chính quyền cần khởi xướng và đề xuất các chương trình, dự án xây dựng lại KCCC để đảm bảo hiệu quả trong quá trình tái thiết đô thị.

Doanh nghiệp nào hiểu rõ địa bàn, đặc điểm và nguyện vọng của cộng đồng cư dân cùng với sự hỗ trợ từ chính quyền địa phương sẽ có lợi thế hơn Nếu Nhà nước chỉ giao quyền cho doanh nghiệp thỏa thuận bồi thường với cư dân mà không có sự tham gia của cấp hành chính gần dân, thì khả năng thành công sẽ rất thấp Sự quan tâm và chỉ đạo quyết liệt của chính quyền, cũng như sự phối hợp chặt chẽ với người dân và nhà đầu tư, là yếu tố quan trọng giúp công tác tái thiết KCCC đạt kết quả tích cực.

Chương 4 nghiên cứu về các quan điểm và đề xuất các giải pháp QLNN đối với tái thiết KCCC dựa trên cơ sở các phát hiện đã tìm ra

Thứ nhất, quan điểm hoàn thiện công tác QLNN đối với tái thiết KCCC bao gồm:

Tái thiết KCCC là một nhiệm vụ cấp bách, mang tính xã hội và chính trị quan trọng Quá trình này cần được thực hiện theo hướng phát triển bền vững và đồng bộ với quy hoạch toàn khu Việc áp dụng phương thức xã hội hóa trong tái thiết KCCC sẽ giúp đảm bảo sự cân đối lợi ích giữa các bên tham gia.

Hai là, Đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN đối với tái thiết KCCC bao gồm:

Xác lập hệ thống tiêu chí tái thiết KCCC theo hướng phát triển bền vững và hoàn thiện văn bản pháp luật là cần thiết Cần xây dựng cơ chế, chính sách để khuyến khích sự tham gia của các bên vào tái thiết KCCC, đồng thời nâng cao năng lực cán bộ công chức và hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước Việc xây dựng kế hoạch tái thiết KCCC phải đảm bảo số lượng và chất lượng quy hoạch, cùng với phương thức lựa chọn chủ đầu tư và hợp tác Ngoài ra, cần giải quyết xung đột lợi ích và hoàn thiện công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát để đảm bảo hiệu quả trong quá trình thực hiện.

Dựa trên nghiên cứu lý luận và thực tiễn, luận án đề xuất các kiến nghị cho các cấp có thẩm quyền nhằm nâng cao hiệu quả và hiệu lực trong công tác quản lý nhà nước đối với việc tái thiết hệ thống chữa cháy trong đô thị.

Trong bối cảnh đô thị hóa tại Việt Nam, sự xuống cấp nhanh chóng của các khu chung cư cũ ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng cuộc sống, an toàn cư dân và mỹ quan đô thị Nghiên cứu về quản lý tái thiết khu chung cư cũ là cần thiết và cấp bách, góp phần thúc đẩy tiến độ và chất lượng tái thiết Luận án đã hoàn thành nhiệm vụ nghiên cứu với những kết quả đáng chú ý.

1 Luận án đã làm rõ bản chất của tái thiết khu chung cư cũ là quá trình cải thiện tổng thể về chức năng của toàn khu, điều tiết lợi ích giữa các chủ thể liên quan, giữa khu nhà tái thiết với tổng thể đô thị nhằm tạo ra môi trường có chất lượng sống tốt, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững

2 Khẳng định Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất trong quá trình tái thiết KCCC vì là chủ thể thiết lập nguyên tắc pháp lý và tác động trực tiếp đến hành động của các bên còn lại Mục tiêu của QLNN là khu chung cư sau khi tái thiết đảm bảo phát triển bền vững, cân đối trên 3 khía cạnh kinh tế - xã hội - môi trường

3 Cơ sở lý luận của luận án đã xây dựng bộ khung tiêu chí đánh giá tái thiết khu chung cư cũ theo mục tiêu phát triển bền vững trên 3 khía cạnh kinh tế - xã hội - môi trường với 16 nhóm tiêu chí ( gồm 21 tiêu chí cụ thể); Xác định 04 nội dung quản lý nhà nước và

02 nhóm yếu tố (07 yếu tố) tác động đến QLNN đối với tái thiết khu chung cư cũ

4 Luận án khảo sát, đánh giá thực tiễn hoạt động tái thiết khu chung cư cũ và hoạt động QLNN đối với tái thiết khu chung cư cũ thông qua 04 tình huống nghiên cứu điển hình tại thành phố Hà Nội Khẳng định mặt được của quản lý tái thiết KCCC, chỉ ra các

Rào cản trong quản lý nhà nước đối với tái thiết khu chung cư cũ bao gồm việc thiếu văn bản pháp luật và cơ chế chính sách phù hợp để thu hút nhà đầu tư Bên cạnh đó, chưa có đơn vị quản lý nhà nước chuyên trách cho vấn đề này, cùng với việc thiếu quy hoạch và kế hoạch cụ thể Phương thức thực hiện dự án tái thiết cũng chưa đáp ứng yêu cầu, trong khi nhà nước chưa thể điều tiết lợi ích của các bên tham gia Cuối cùng, công tác thanh tra và xử lý vi phạm còn chưa nghiêm túc, gây khó khăn cho quá trình tái thiết.

5 Luận án tìm ra các nguyên nhân dẫn đến hạn chế của quản lý và đưa ra các luận điểm cho giải quyết vấn đề Đối với sự xung đột giữa nhà đầu tư và cư dân, nguyên nhân được xác định là do có sự khác biệt về cách nhìn nhận vấn đề của các bên, thiếu niềm tin và thiếu sự công khai minh bạch Luận án đưa ra luận điểm là các bên cần sẵn sàng điều chỉnh ưu tiên và cách tư duy để tiến gần hơn tới với đối tác khác, Nhà nước cần có các quy

163 định pháp lý để tác động vào mỗi bên, buộc họ phải thay đổi hành vi để cộng tác bình đẳng và đồng thuận

6 Luận án đưa ra 06 quan điểm và đề xuất 04 nhóm giải pháp hoàn thiện công tác quản lý nhà nước nhằm đẩy nhanh tiến độ và chất lượng tái thiết KCCC Trên cơ sở 16 nhóm tiêu chí đã xây dựng ở chương cơ sở khoa học, luận án đề xuất 33 chỉ tiêu đánh giá theo thang điểm 100 để định hướng quản lý tái thiết khu chung cư theo mục tiêu phát triển bền vững Thêm vào đó là giải pháp về hoàn thiện văn bản pháp luật, cơ chế chính sách; Hình thành phòng quản lý chuyên trách về cải tạo, tái thiết đô thị ở cấp đô thị gắn với Sở Xây dựng; Đảm bảo số lượng và chất lượng quy hoạch tái thiết khu chung cư cũ; Đổi mới phương thức tái thiết khu chung cư cũ theo hướng nâng cao vai trò của cộng đồng cư dân, đảm bảo sự hợp tác của họ trong toàn bộ quy trình tái thiết; Nhà nước cần có các quy định pháp lý, biện pháp tác động vào các chủ thể tham gia, buộc họ phải thay đổi hành vi để cộng tác bình đẳng, công khai, minh bạch và đồng thuận; Xử lý nghiêm vi phạm trong quá trình thực hiện tái thiết khu chung cư cũ

DANH MỤC CÔNG TRÌNH ĐÃ CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ

Trong bài viết của Thiều Thị Thu Hương (2020), tác giả trình bày về việc tổ chức lấy ý kiến cộng đồng trong quy hoạch đô thị, đồng thời chia sẻ những kinh nghiệm từ một số quốc gia trên thế giới Bài viết được đăng tải trên Tạp chí Quản lý nhà nước vào tháng 3/2020, nhấn mạnh tầm quan trọng của sự tham gia của cộng đồng trong quá trình lập quy hoạch đô thị nhằm nâng cao tính hiệu quả và bền vững của các dự án phát triển.

2.Thiều Thị Thu Hương (2019), Hệ thống công cụ đánh giá đô thị phát triển bền vững, Tạp chí Người Xây dựng, tháng 9&10/2019

Thiều Thị Thu Hương (2019) đã trình bày về việc tích hợp hệ thống tiêu chí phát triển bền vững trong thực hiện các dự án tái thiết đô thị Bài viết được đăng trên Tạp chí Người Xây dựng vào tháng 7 và 8 năm 2019, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc áp dụng các tiêu chí bền vững nhằm nâng cao hiệu quả và tính khả thi của các dự án đô thị.

4.Thiều Thị Thu Hương (2018), Mô hình hợp tác trong tái thiết khu chung cư cũ -

Kinh nghiệm của một số nước châu Á”, Tạp chí Người Xây dựng, tháng 10/2018

5 Thiều Thị Thu Hương (2014), “Khoảng trống” trong quản lý các khu đô thị mới, Tạp chí Kiến trúc, số tháng 8/2014

1 Trần Hoài Anh (2014), Ý tưởng quy hoạch đô thị bền vững và các khu đô thị mới ở

Hà Nội, Tuyển tập nghiên cứu trường Đại học Lund, Thụy Điển

2 GS.Nguyễn Thế Bá (2005), Quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, Nhà Xuất bản

Vũ Đức Bảo (2016) đã đưa ra những nhận định quan trọng về việc thu hút vốn đầu tư vào các khu chung cư cũ tại Hà Nội trong kỷ yếu hội thảo "Cơ chế, chính sách thu hút đầu tư xây dựng, cải tạo chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội" Những nhận định này nhấn mạnh tầm quan trọng của các chính sách và cơ chế nhằm cải thiện tình hình đầu tư, góp phần nâng cao chất lượng sống cho cư dân tại các khu chung cư cũ.

4 Phạm Hùng Cường (2011), Cải tạo chung cư cũ gắn với quá trình tái phát triển cấu trúc đô thị, Hội thảo khoa học Xây dựng chính sách cải tạo Khu đô thị cũ.

5 TS.Võ Kim Cương (2006), Chính sách đô thị, Nhà xuất bản Xây dựng, Hà Nội

Tiêu đề	Quản Lý Nhà Nước Đối Với Tái Thiết Khu Chung Cư Cũ - Nghiên Cứu Trường Hợp Thành Phố Hà Nội
Tác giả	Thiều Thị Thu Hương
Người hướng dẫn	PGS.TS. Nguyễn Thị Phượng, TS. Lê Thị Bích Thuận
Trường học	Học viện hành chính quốc gia
Chuyên ngành	Quản lý công
Thể loại	luận án
Năm xuất bản	2021
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	195
Dung lượng	3,01 MB