bài tập nhóm định giá tài sản công ty thẩm định giá hhmt house

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá: Bất động sản.Khách hàng yêu cầu: Ông Đinh Hồng MinhĐịa chỉ liên lạc : Số 3 Nại Nghĩa 1, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Mục đích

Trang 1

TRƯNG ĐẠI HỌC KINH TÊKHOA NGÂN HÀNG

-BÀI TẬP NHÓMĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

GVHD: Hà Thị Xuân ThuỳLớp: 44K24

Thành viên nhóm HHMT HOUSE:1 Trần Lê Minh

2 Phan Thị Thanh Thiện3 Võ Phương Quỳnh Hương4 Trương Thị Thanh Huyền

Đà Nẵng, tháng 05 năm 2021

Trang 2

4.PH L C 4: Ụ ỤƯỚC TÍNH CÔNG TRÌNH XẤY D NGỰ 20

5.PH L C 5:Ụ Ụ HÌNH NH CHI TIỀẤT VỀỀ BÁT Đ NG S N CẤỀN TH M Đ NH GIÁ VÀ CÁC TÀI S N ẢỘẢẨỊẢSO SÁNH 21

Trang 3

I GIỚI THIỆU CÔNG TY

Tên công ty : Công ty thẩm định giá HHMT HOUSE.

Trụ sở chính : 71 Ngũ Hành Sơn, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng.Điện thoại : 0945 232323

FAX : (+84) 0873622091Email : hhmthouse@gmail.com

Thành viên :

Giám đốc : Trần Lê Minh

Thẩm định viên : Võ Phương Quỳnh Hương

Trợ lý thẩm định viên : Trương Thị Thanh Huyền

Chuyên viên kiểm soát : Phan Thị Thanh Thiện

Trang 4

Công ty thẩm định giá HHMT HOUSE

II CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Tài sản thẩm định giá: Bất động sản.Khách hàng yêu cầu: Ông Đinh Hồng Minh

Địa chỉ liên lạc : Số 3 Nại Nghĩa 1, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà

Mục đích thẩm định giá: Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm cơ sở xem

xét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng BIDV.

Thời điểm thẩm định giá: 03/05/2021.

CÔNG TY TĐGHHMT HOUSE

Kính gửi : Ông Đinh Hồng Minh

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số 099 ngày 03/05/2021 ký kết giữa Công ty Thẩm

định giá HHMT HOUSE và Ông Đinh Hồng Minh.

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số 089/TĐG ngày 03/05/2021 của Công ty

Thẩm định giá HHMT HOUSE.

Công ty Thẩm định giá HHMT HOUSE cung cấp Chứng thư thẩm định giá số CRC

312 ngày 03/05/2021 với các nội dung sau đây:

1 Khách hàng thẩm định giá

- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt) : Ông Đinh Hồng Minh

- Địa chỉ : Số 3 Nại Nghĩa 1, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.- Số điện thoại : 0901 950 060.

- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật : Ông Đinh Hồng Minh, số CMND số:201530177

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

your phone? Save

to read later onyour computer

Save to a Studylist

Trang 5

Tài sản Thẩm định giá : Là nhà ở.

Bất động sản bao gồm : Quyền sử dụng đất và công trình trên đất của Ông Đinh Hồng Minh

Địa chỉ : Số 3 Nại Nghĩa 1, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng

Đặc điểm pháp lý : tốt, đất toàn quyền.

Số phát hành GCNQQSDĐ : CT 485912.Số vào sổ cấp giấy : CTs 199076.

Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật

- Diện tích khuôn viên : 44,3 m2

- Loại đất : Đất ở tại đô thị.

- Tình trạng : Hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí - giao thông khá thuận lợi, dân trí cao, an ninh tốt.

- Hình dáng : Chữ nhật.

Đặc điểm bất động sản

- Mặt tiền đường 4 m.- Loại đường : Đường nhựa.- Loại nhà ở : Nhà ở riêng lẻ.- Diện tích xây dựng : 40,3 m2- Diện tích sàn: 139,3 m2- Hình thức sở hữu : Sở hữu riêng.

3 Thời điểm thẩm định giá : Ngày 03 tháng 05 năm 2021.4 Mục đích thẩm định giá

Tư vấn giá trị bất động sản để ông Đinh Hồng Minh làm cơ sở xem xét, quyết định thếchấp tại ngân hàng BIDV theo quy định hiện hành.

5 Căn cứ pháp lý : Thẩm định giá Bất động sản

Xem tại Phụ lục 1.

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá : Giá trị thị trường.

7 Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

- Cách tiếp cận :

+ Tiếp cận thị trường đối với đất.

Trang 6

+ Tiếp cận chi phí đối với nhà trên đất.- Phương pháp thẩm định :

+ Phương pháp so sánh đối với đất.+ Phương pháp chi phí đối với nhà trên đất.

8 Kết quả thẩm định giá

Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu do ông Đinh Hồng Minh cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường, với phương pháp thẩm định giá so sánh trực tiếp được áp dụng trong tính

toán, công ty Thẩm định giá HHMT HOUSE thông báo kết quả thẩm định giá tại thời

điểm 03/05/2021 như sau :

Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất và nhà của ông Đinh Hồng Minh ở quận SơnTrà (chi tiết phụ lục đính kèm) là :

Giá đất : 2.832.542.000 đồng.Giá nhà : 410.240.000 đồng.

9 Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá

- Khó khăn trong việc xác định yếu tố “giá thị trường trong điều kiện bình thường thời điểm năm 2021 giá đất tăng rất nhiều so với năm 2010 Thông tin thị trường trong báo

cáo được khảo sát vào thời điểm thẩm định giá hiện nay

- Phương pháp so sánh được thực hiện dựa trên số liệu khảo sát thị trường tại thời điểm thẩm định giá, trên cơ sở các giao dịch thực tế trong điều kiện thương mại bình thường Trong trường hợp thị trường bất động sản có biến động lớn về giá thì cần phải có điều chỉnh, cập nhật phù hợp theo quy định hiện hành.

10 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá- Chứng thư có hiệu lực trong thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký.11 Các tài liệu kèm theo

- Báo cáo kết quả thẩm định giá- Các phụ lục kèm theo :

+ Thông tin về đặc điểm của tài sản thẩm định giá (xem Phụ lục 01)

Trang 7

+ Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục 02 của Tiêu chuẩn này)

Chứng thư thẩm định giá được phát hành 02 bản chính bằng Tiếng Việt tại Công ty

thẩm định giá HHMT HOUSE, chi nhánh Đà Nẵng Công ty thẩm định giá HHMT HOUSE giữ 01 bản, khách hàng thẩm định giá giữ 01 bản Mỗi bản có giá trị như

nhau

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản

của Công ty thẩm định giá HHMT HOUSE đều là hành vi vi phạm pháp luật.

Thẩm định viên Chuyên viên kiểm soát Giám đốcVõ Phương Quỳnh Hương Phan Thị Thanh Thiện Trần Lê Minh

Trang 8

III BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

CÔNG TY HHMTHOUSE

BÁO CÁO KÊT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số 15-TTBL ngày 03 tháng 05 năm 2021)

1 Các thông tin về chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá- Công ty Thẩm định giá HHMT HOUSE.

- Địa chỉ trụ sở chính : 71 Ngũ Hành Sơn, phường Mỹ An, quận Ngũ Hành Sơn, TP Đà Nẵng.

- Thành phần công ty :

+ Giám đốc công ty : Trần Lê Minh+ Thẩm định viên : Võ Phương Quỳnh Hương+ Trợ lý thẩm định viên : Trương Thị Thanh Huyền+ Chuyên viên kiểm soát : Phan Thị Thanh Thiện- Số điện thoại : 0945 232323.

- Fax : (+84) 0873622091.

2 Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

- Tên khách hàng : Ông Đinh Hồng Minh.

- Số hợp đồng thẩm định giá : 099 thẩm định giá ngày 03/05/2021.

- Tên tài sản thẩm định giá : Quyền sử dụng đất và công trình gắn liền với đất, thửa đấtsố 377, số 43, số 03 Nại Nghĩa 1, phường Nại Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.- Mục đích thẩm định giá : Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm cơ sở xemxét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng BIDV theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá : GCN quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trang 9

- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá (Phụ lục 01)

3 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Cơ sở giá trị thị trường.

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là một người mua sẵn sàng mua và một bênlà người bán, trong một giao dịch mua bán khách quan độc lập, trong điều kiện thươngmại bình thường”

4 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng:

- Đối với tài sản là đất: Tiếp cận trên cơ sở thị trường với việc sử dụng phương pháp sosánh.

- Đối với tài sản là nhà: Tiếp cận trên cơ sở sử dụng phương pháp chi phíb) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá:

7 Chi tiết về bất động sản: Chi tiết xem các phụ lục (đính kèm)

Bằng chữBa tỷ hai trăm bốn mươi hai triệu bảy trăm tám mươi hai nghìn đồng.

9 Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

Kết quả thẩm định giá có hiệu lực từ ngày 03 tháng 05 năm 2021.

10 Những điều khoản loại trừ và hạn chế

- Người định giá không có trách nhiệm phải đi thẩm tra lại việc cung cấp thông tin của

khách hàng.

- Những thông tin được cung cấp từ những nghiên cứu khác là đáng tin cậy.- Tỷ lệ phân phối giữa đất và công trình trong tổng giá trị BĐS chỉ được áp dụng cho BĐS này, không sử dụng cho bất động sản khác.

- Khách hàng chỉ được sử dụng báo cáo này vào mục đích đã yêu cầu.

Trang 10

- Tất cả hoặc bất kỳ phần nào của báo cáo cũng không được sử dụng rộng rãi và khôngdùng để quảng cáo.

Thẩm định viên Chuyên viên kiếm soátGiám đốcVõ Phương Quỳnh HươngPhan Thị Thanh Thiện Trần Lê Minh

Trang 11

IV PHỤ LỤC

1 PHỤ LỤC 1: Hệ thống văn bản pháp luật liên quanBộ Luật và Luật do Quốc hội Ban hành

Bộ Luật dân sự 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015

Hướng dẫn thi hành Luật giá

Số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/08/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật giá về

thẩm định giá

Số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật giá

Hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai.

Số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất.

Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.

Hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản

Số 76/2015/NĐ-CP, ngày 10/09/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật kinhdoanh bất động sản

Hướng dẫn thi hành Luật xây dựng

Số 32/2015/NĐ-CP, ngày 25/03/2015 Quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng.Số 37/2015/NĐ-CP, ngày 22/04/2015 Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựngSố 46/2015/NĐ-CP, ngày 12/05/2015 Quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công

trình xây dựng.

Số 59/2015/NĐ-CP, ngày 18/06/2015 Quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Văn bản quy phạm pháp luật của Trung Ương

Bộ Tài chính

Trang 12

Thông tư Số 205/2014/TT-BTC,ngày 24/12/2014

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số127/2012/TT-BTC

Thông tư

Số 127/2012/TT-BTC,ngày 8/8/2012

Hướng dẫn về tiêu chuẩn, điều kiện và quy trình thủ tục công nhận tổ chức cung cấp dịch vụ xác định giá trị doanh nghiệp.

Thông báo Số 19/TB-BTC, ngày08/01/2016

DN và TĐV về giá đủ điều kiện 2016

Hướng dẫn thực hiện Nghị định 177/201/NĐ-CPngày 14.11.2013

Hướng dẫn một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ- CP ngày 06 tháng 8 năm 2013

Thông tư số 158/2014/TT-BTC,ngày 27/10/2014

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04.

Thông tư số 28/2015/TT-BTC, ngày 06/03/2015

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Thông tư số 126/2015/TT-BTC,ngày 20/08/2015

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08, 09 và 10.

Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11

Thông tư

Số 162/2014/TT-BTCngày 06/11/2014

Quy định chế độ quản lý, tính hao mòn tài sản cố định trong các cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách Nhà nước.

Bộ Tài nguyên và môi trường

Thông tư

Số BTNMT,ngày 30/06/2014

36/2014/TT-Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thểvà tư vấn xác định giá đất.

Thông tư Số BTNMT,ngày 30/06/2014

37/2014/TT-Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Bộ Xây dựng

Thông tư Số 03/2016/TT-BXD,ngày 10/03/2016

Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động đầu tư xây dựng

Quyết định

Số 1161/QĐ-BXD, Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình vàgiá

Trang 13

ngày 15/10/2015 xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2014.

Quy chuẩnSố

QCVN03:2012/BXD, ngày 28/12/2012

Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phânloại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị

Văn bản quy phạm pháp luật của Thành phốST

Tên vănbản

Số, ngày banhành

01 Quyết định

Số UBND, ngày 20/12/2016

46/2016/QĐ-UBND TP Đà Nẵng Quy định giá các loại đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

1 PHỤ LỤC 2 : PHÁP LÝ, VỊ TRÍ VÀ ĐẶC ĐIỂM1 Hồ sơ pháp lý

Giấy chứng nhận QSDĐ và CTXD trên đất

CT 485192

Sở TN và MT Đà Nẵng

31/12/2019 Cấp cho ông Đinh Hồng Minh

2 Vị trí và đặc điểm bất động sảna Vị trí

Mô tả chi tiết vị trí Thửa đất số 377, tờ bản đồ số 43, Số 3 Nại Nghĩa 1, phường Nại

Hiên Đông, quận Sơn Trà, TP Đà Nẵng.

Tên đường trục chính

Nại Nghĩa 1 Tên đường tiếp giáp Nguyễn Sĩ Cố

Trang 14

chính (m)Vị trí theo quy định nhà nước

b Đặc điểm

Diện tích trên GCN (m2) 44,3Diện tích thực tế (m2) 44,3

Diện tích sử dụng riêng (m )2

40,3 Diện tích sử dụng chung (m2) 40,3

Mục đích sử dụng/ thời hạn

Đất ở tại đô thị/ lâu dài

Diện tích(m ): đất ở tại đô thị2 44,3

Hình dạng thửa đất Chữ nhật Kích thước mặt tiếp giáp (m) 4

Số mặt tiền tiếp giáp 1 Kích thước chiều dài (m)

Trang 15

Phường/ xã Nại Hiên

Đông Nại Hiên Đông Nại Hiên Đông Nại Hiên Đông

Võ Phương Quỳnh Hương

Tài sảnso sánh 2

Tài sảnso sánh 3

Tổng diện tích(m2)

4Tình trạng

5Lợi thế kinh doanh

Nhà 1 mặt tiền4m

Nhà 1 mặttiền 4m

Nhà 1 mặttiền 5m, 1 mặt

ngõ 10m

6Cơ sở hạ tầng

Điện ổn định,cấp nước vàthoát nước tốt

8Cảnh quan Nhìn ra khu

đông dân cư

Nhìn ra khuđông dân cư

9Điều kiện thanh toán

Thanh toán 1lần ngay khi

Thanh toán 2lần: 60%ngay khi mua,

40% sau đó 1

Thanh toán 1lần ngay khi

mua

Trang 16

Diện tích sàn xây dựng (m^2)

15Giá xây

Hệ số điều chỉnh giữa giá BĐS so sánh và BĐS định giá:

Qua điều tra thị trường còn thu thập được các thông tin sau:Tương quan về giá đất liên quan đến mặt ngõ:

Giá đất mặt tiền 4m: 100%

Giá đất 1 mặt tiền 5m và 1 mặt ngõ 10m: 130%.Giá đất nhìn ra công viên cao hơn giá đất nhìn ra khu dân cư 5%.

Giá đất khu vực có cơ sở hạ tầng tốt cao hơn khu có cơ sở hạ tầng kém là 10%.Tương quan về giá đất liên quan đến hướng:

Tây Nam: 95%Đông Bắc: 100%

Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn 1 năm là 11%/năm.

Yếu tố sosánh

Tài sản cầnthầm định giá

Tài sản sosánh số 1

Trang 17

BTổng diện tích

D1 Điều kiện

thanh toán

Trả ngay Thanh toán 2 lần: 60% ngay khi mua,40% sau đó 1 năm

Trả ngay Trả ngay

Tỷ lệ điều chỉnh

Trang 18

D7 Cảnh quan Nhìn ra khu đông dân cư

Nhìn ra khu đông dân cư

-E Số lần điều chỉnh

Tổng tỷ lệ điều chỉnh

Mức giá sau điều chỉnh

61,14 triệu/m2 64,58 triệu/m2 66,11 triệu/m2

Đơn giá đất/m ước tính cho tài sản thẩm định là: 2

(61.140.000+64.580.000+66.110.000)/3 = 63.940.000 đ/m 2

Giá trị trường của lô đất cần thẩm định giá là: 63.940.000 x 44.3 = 2.832.542.000 đLàm tròn 2.832.542.000 đồng (Hai tỷ tám trăm ba mươi hai triệu năm trăm bốn mươi hai nghìn).

Giá công trình trên đất của BĐS cần định giá là (Phụ lục 4): 410.240.000 đồngGiá bất động sản là: 410.240.000 + 2.832.542.000 = 3.242.782.000 đồng.

3 PHỤ LỤC 4: ƯỚC TÍNH CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG

1 XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH

Theo phương pháp khấu hao tài sản

Trang 19

CẤP CÔNGTRÌNH

NIÊN HẠN SỬDỤNG (năm)

ĐÁ SỬ DỤNG(năm)

CHẤT LƯỢNG CÒNLẠI (%)

2 ƯỚC TÍNH GIÁ TRỊ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRÊN ĐẤT

DIỆN TÍCH SÀNXD (m )2

ĐƠN GIÁ XD(đ/m )2

CHẤT LƯỢNG CÒNLẠI (%)

GIÁ TRỊ CTXD(đ)

Hệ số điều chỉnh: Khấu hao

4 PHỤ LỤC 5: HÌNH ẢNH CHI TIÊT VỀ BÁT ĐỘNG SẢN CẦN THẨM ĐỊNH GIÁ VÀ CÁC TÀI SẢN SO SÁNH

HÌNH ẢNH TÀI SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ

Trang 21

HÌNH ẢNH SỔ ĐỎ CỦA TÀI SẢN CẦN ĐỊNH GIÁ

HÌNH ẢNH TÀI SẢN SO SÁNH

Trang 22

Tài sản so sánh 1

Tài sản so sánh 2