Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất và thực tiễn thực thi

năng của người sử dụng đất được mỡ rộng đến mức tối đa gân như trùng khớp với quyển sở hữu, người sử dụng đất không bi hạn chế quyên trong khi tham.gia các giao dich dân sư, kinh tế, ma

BỘ TƯ PHAP BO GIÁO DUC VÀ ĐÀO TẠO

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHẠM LÊ VIỆT

453323

IPHAP LUẬT VE TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG]

pAT VÀ THUC TIEN THỰC THI

Khoa: Pháp luật Kinh tế B6 mon: Luật Dat dai

KHOA LUAN TOT NGHIEP

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌC

TS PHAM THU THUY

Ha Nội - 2023

LỜI CAM DOAN

Tôi zin cam đoan để tải khóa luận là kết quả của quá trình học tập,

nghiên cứa của riéng tối.

Các số liện được sử dụng trong khóa luận hoàn toàn được thu thập từ thực

tế, chin sắc, đáng fin

quan, chưa từng được ai công bổ 6 đầu va trong bắt kỹ công tình nao khác.

, có nguôn gốc rõ rang, được xử lý trung thực khách

Tae giả khóa luận.

PHAMLÊ VIET

LỜI CẢM ON

Khóa luân tốt nghiệp với Bé tai “Pháp lật về ing cho quyén sử dựng.

đấy và thực tién thee thi” là kết qua của quả trinh cô gắng không ngừng nghĩ

của ban thân va được sự giúp đổ tân tinh, đồng viên khích lệ cia thấy cô, bạn

bẻ và người thân Qua đây, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến những người đã giúp đỡ em trong thời gian học tập, nghiên cứu vừa qua

Em xin gũi lời căm ơn chân thành nhát đến Giang viên, TS Phạm Thi Thu Thủy Sư chỉ bảo và hướng dẫn tận tinh cia cô trong suốt quả trình nghiên

cứu và thực hiện khóa luân đã tạo điều kiện thuận lợi để em có được công

trình nghiên cứu hoàn thiện như ngày hôm nay Em xin trên trọng cảm ơn cô

Em cũng xin được gửi lời cảm on đến các thay cô đang giảng day, công tác tại Trường Đại học Luật hà Nội Nhữ những kiến thức mà các thay cô

truyền đạt trong suốt quá trình học tập mả em có nên tăng kiến thức để hoànthánh khóa luận tốt nghiệp

Em cũng sản git lời cảm ơn đến những người thôn trong gia din, bạn bè

đã tạo điển kiện tốt nhất cho em trong suốt quả tình nghiên cứu và hoán thiên

khóa luận.

ầm xin chân thành cảm ơn!

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TÁT

BLDS: BéLuétDén sr

QSDB: Quyên st dung đất

MỤC LỤC

Trang Trang phụ bìa

Lời cam đoan.

Lời cam ơn.

MỞĐÀU 1 CHUONG 1: NHUNG VAN DE LY LUAN VE TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG BAT VÀ LÝ LUẬN V PHAP LUAT TANG CHO QUYỀN SỬ DỤNG BAT 10

11 Khái quát chung về tặng cho quyền sử dung đất 10

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về quyền sử dung đất 101.1.2 Khai niệm, đặc điểm của tăng cho quyén sử dung đất 11.1.3 Vai trỏ của tăng cho quyền sử dung đất 16

1.2 Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất 18

1.2.1 Khái niêm va đặc điểm pháp luật Việt Nam về tăng cho quyên sử dụng đất 18 1.1.2 Co câu nội dung pháp luật tăng cho QSDB 30

1.1.3 Các yếu tổ chỉ phối tới pháp luật về tăng cho quyên sử dung đất 231.24 Pháp luật của một số nước vẻ tặng cho quyền sử dung đất +TIỂU KÉT CHƯƠNG 1 31

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VE TANG CHO QUYEN

SỬ DỤNG DAT Ở VIỆT NAM 3 2.1 Quy định pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử dung đất 3

2.1.1 Quy định pháp luật vé chủ thể tăng cho quyên sử dung đất 3

2.1.2 Quy đính pháp luật vé quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan

hệ tăng cho quyền sử dụng đất 36 2.1.3 Quy định pháp luật hiện hành đốt đối tương và điều kiên giao dich tặng cho quyển sử dụng đất 40 3.14 Quy đính pháp luật hiện hành vẻ hợp đồng tăng cho quyển sử dụng đất 4 3.1.5 Quy định pháp luật hiện hành vẻ trình tự và thủ tục tăng cho quyền.

sử dụng đất 50

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về tặng cho quyền sử dung đất tại

Việt Nam.

2.2.1 Thực tiễn thực thi liên quan đền chủ thé tăng cho quyền sử dụng đắt 5°

2.2.2 Thực tiễn thí bảnh pháp luật liên quan đến hợp đồng tăng cho

quyền sử dụng, 56

TIỂU KET CHƯƠNG 2 59

CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIEN PHÁP LUAT VE

TANG CHO QUYEN SỬ DỤNG DAT TẠI VIỆT NAM Error! Bookmark not defi

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật, bão đảm hiệu quả việc thực

hiện tặng cho quyền sử dụng đất tại Việt Nam 60

3.1.1 Hoan thiện pháp luật phai căn cử vào chủ trương, chính sách của Bang 60

3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phải dm bảo tính thống nhất, đồng bộ trong

hệ thống các văn ban pháp luật 60

3.1.3, Hoan thiện pháp luật phải gắn liên với việc thi hanh pháp luật 2

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật va bảo đảm hiệu quả việc thực

hign tặng cho quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện nay 62

3.21 Giải pháp hoàn thiên pháp luật vẻ tăng cho QSDB tại Việt Nam

hiện nay 2

3.2.2 Giải pháp bao dam hiện qua thực thi pháp luật vẻ tng cho quyển

sử dụng đất tại Việt Nam hiện nay 64

1 Tính cấp thiết của dé tài

Luật dat đai được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 khẳng định đấtdai thuộc sỡ hữu toán dân do Nha nước đại điện chủ sở hữu Nhưng điểm

đáng chú ÿ của bô Luật lẫn may quy định hộ gia đính, cá nhân là chủ sử dụng

đất có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,tặng cho quyên sử dụng dat, thé chap, bảo lãnh vả góp von bằng giá trị quyền

sử dụng đất “Người sử dung đất được thực hiện các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kể, tăng cho quyền sử dung dat,thể chấp bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dung đắt ” (Điểu 106 Luật dat đainăm 2003) Như vậy, Luât it đai năm 2003 tiép tục khẳng định Nha nướcvấn lả người đại diện chủ sở hữu duy nhất Gi với đất đai, nhưng các quyền

năng của người sử dụng đất được mỡ rộng đến mức tối đa gân như trùng khớp

với quyển sở hữu, người sử dụng đất không bi hạn chế quyên trong khi tham.gia các giao dich dân sư, kinh tế, ma ho chỉ bị han chế so với chủ sỡ hữu vẻcác điều kiến khác như điều kiến chủ thể, đổi tương sử dụng đối với từng loạiđất, trong các quyền năng của người sử dụng dat đó, lần đầu tiên quyền tăng,cho quyền sử dụng đất được ghi nhận va hưởng dẫn thực hiện Theo đó, tang

cho quyển sit dụng đất là mốt loại tăng cho tải sản, Nhà nước không thừa nhận quyển sở hữu tư nhân vé đất đai, nhưng Nha nước công nhận cho người

sử dung đất có quyển sử dụng đất bao gém quyển chuyển đổi, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lai, thé chấp, bảo lãnh, góp vốn, tăng cho, thừa kếTrong đó, tăng cho quyền sử dung đất được pháp luật thửa nhận lả sự thỏathuận về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bên tăng cho và bến được tăngcho, theo đó bên tang cho giao quyển sử dung dat của minh cho bên đượctặng cho ma không yêu cầu dén bu, con bên được tặng cho dong ý nhận quyền

sử dụng đất theo đúng quy định cia Bộ luật dan sự vả pháp luật vẻ đất đai

Theo tinh thân của Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ 6 Ban

Chấp hành Trung ương Đăng Khóa XI, ngày 20/11/2013 Quốc hội đã thông

qua Luật đất dai năm 2013 Một trong những nội dung đỗi mới quan trong laquy định một cách cụ thể hơn quyền vả trách nhiệm Nhả nước, những bảo.đảm của Nhà nước đổi với người sử dụng dat, các quyên, nghĩa vụ của người

sử dụng đất phù hop với từng đổi tượng, từng hình thức sử dụng đất và điềukiên để thực hiền các quyén liên quan đến ting cho sử dung đất

‘Voi ý nghĩa đó, trên thực tế, việc tặng cho QSDĐ có thể diễn ra rat dadang từ chủ thể tặng cho như: những người có quan hệ huyết thông (cha me,con cái), người thân quen, cho đến các tổ chức, công đồng dan cư hoặc Nhanước QSDĐ là đối tượng được tăng cho cũng rất đa dạng QSDĐ nôngnghiệp có dat trồng cây hàng năm, đất trằng cây lâu năm, đất lâm nghiệp đểtrằng rừng, đất nuôi trồng thủy săn va các loại đất nông nghiệp khác QSDBphi nông nghiệp có loại đắt phi nông nghiệp là đất ở va đất phi nông nghiệp

không phải là đất ở Cơ sở pháp lý của tải sẵn tăng cho cũng vô cùng phức

tap: có loại QSDĐ đã đây đủ cơ sỡ pháp lý, song cũng có loại đất chưa đây ai

cơ sở pháp lý, có loại QSDĐ thuộc quyền sử dụng hợp pháp duy nhất củangười tặng cho, song có loại QSDĐ thuộc quyển sử dung của nhiều chủ thé

‘ma trong đó có chủ thể không đẳng tinh tăng cho QSDĐ ấy Sự phức tạp ấy

đột hội can phải được nghiên cứu một cách thầu da h hông pháp luật không

chi là pháp luật dan sự về tặng cho tài sản, pháp luật đất đai vẻ tăng cho

QSDĐ mà cén pháp luật khác có liên quan như pháp luật vé hôn nhân va gia đính, pháp luật về công chứng, chứng thực, pháp luật vẻ đăng ký.

Trong diéu kiện của chúng ta hiển nay, khi nén kinh tế thị trường định.

hướng xã hội chủ nghĩa đã vả đang phát triển với những biểu hiện tích cực,

nhưng cũng đã bộc 16 những mất trải của nó, trong đỏ dat dai đã được coi lả

đổi tượng đặc biệt trong giao dịch dân sự, kinh tế, chiu anh hưởng mạnh mẽcủa quy luật giá trị, khi thấy giá trị QSDĐ biển đông với mức cao hơn NSDD

đã ting cho lại dai lai QSDĐ, đồng thời, ý thức chấp hảnh pháp luật của

'NSDĐ chưa cao, nên khi pháp luật đã có quy định về tăng cho QSDĐ, nhưng

'NSDĐ van tăng cho QSDĐ tủy tiện không tuân thủ ding các quy định của

pháp luật Bên cạnh đó, chính sách pháp luật vé đất đai của Viết Nam chưa

đẳng bô, đặc biết các quy định vé việc chuyển dịch QSDĐ chưa theo kip vớicuộc sống đã và đang làm cho việc chuyển dịch bất động sản nói chung, đất

đai nói riêng ngày cảng bộc 16 nhiễu bắt cập

2 Tình hình nghiên cứu

Các công trình nghiên cửu ở nước ngoài về tăng cho đất dai hay QSDB

theo tìm hiểu của tác giả cho thấy không nhiễu, lại cảng thiếu vắng những

công trình nghiên cứu chuyên sâu vẻ tăng cho đối với QSDĐ Nhìn một cách

tổng quan, các công trình nghiên cứu chủ yếu được thé hiện trong các Bộ luật

hay các Luật quy định về tăng cho tai sản nói chung va tăng cho bắt động sản.

nói riếng Xuất phát từ sự thừa nhân quyển tư hữu về đất dai là chủ yêu ciacác quốc gia trên thé giới nên các công trình nghiên cứu phan lớn đều coi ting

cho QSDĐ hay tăng cho đốt dai như tăng cho các tài sản thông thường khác

Ở trong nước, một số các công trình nghiên cứu về tặng cho tải sản nói

chung, ting cho QSDĐ đất nói riêng ỡ các cấp đô nghiên cứu khác nhau trong thời gian qua như: luân án, luận văn, khỏa luân, các bai viết được đăng tải trên các tạp chi chuyên ngành, các hội thảo khoa học, các giáo trình, sách chuyên khảo, các sách tham khảo chuyên về bình luận khoa học các chế định

trong Bồ luật Dân sự cũng dành những thời lượng thích đáng để nghiên cửu

vé vẫn đ tặng co tạ sn, tăng cho QSDB, hop đồng ng co ti săn

Tình hình nghiên cứu cụ thể vé vẫn để nêu trên sẽ

tiết trong Phan Tổng quan tinh hình nghiên cứu tại Khóa luận nay va chuyên

é hiện cụ thể,

sâu về vân dé tăng cho QSDĐ một cách toản diện, ting thé trong môi liên hệ

giữa pháp luật chung va pháp luật chuyên ngành và pháp luật khác có liên

đáo quan, cũng chưa có công trình nghiên cứu nảo nghiên cửu một cách

mỗi liên hệ giữa pháp luật thực định với những van dé phát sinh trong thực

tiễn thông qua các án kiện, các tranh chấp phát sinh trong thực tế, cảng thiếu

vắng những công trình nghiền cứu chuyên biệt vé tặng cho QSDĐ - một loại

‘bat đông sin có giá tri và hữu ich bậc nhất doi với mỗi người, nó vừa manggiá trì văn hóa, nhân văn và truyền thống đạo lý, song nó lại hết sức sốngđộng và có giá trị kinh tế to lớn đối với người tặng cho cũng như người được.

tặng cho Theo dối giao dich phát sinh trong thực tế thời gian qua vẻ tăng cho

QSDB và những tranh chấp phát sinh tại Tòa án thi NCS cũng nhận thấyrang, sự vướng mắc, phức tạp va phát sinh tranh chấp nhiêu nhất chủ yếu lại

1a tặng cho QSDB, trong khi đó, hiện chưa có bắt kỳ công trình nâo nghiên.

cứu trực tiếp vé ting cho loại QSDĐ nay Hơn nữa, trong béi cảnh Luật Datđai đang trong thời kỳ nghiên cứu để sửa đổi, bổ sung thi việc nghiên cửu

tặng cho QSDĐ là rat én thiết, góp phin quan trọng trong việc hoan thiện

'pháp luật về van dé nay trong thời gian tới nhằm thay thé “không gian chật

hẹp" về tăng cho QSDĐ trong pháp luật hiện hành, hướng tới sự đẳng bô cia pháp luật về tăng cho QSDĐ trên nên tang của pháp luật vẻ dân su, pháp luật

vẻ đất đai, pháp luật về hôn nhân va gia đính, pháp luật vé công chứng, chứng

thực và pháp luật khác có liên quan.

Trong bồi cảnh Luật Dat đai đang trong thời kỷ nghiên cứu để sửa đổi,

‘bd sung thì việc nghiên cứu tăng cho QSDĐ là rất cân thiết, góp phan quantrong trong việc hoản thiện pháp luật về van dé nảy trong thời gian tới nhằm.thay thể “không gian chật hep” về tặng cho QSDĐ trong pháp luật hiện hành,hướng tới sự đồng bô của pháp luật vé tăng cho QSDĐ trên nên tăng của pháp

Tuật về dân sự, pháp luật vẻ đất đai, pháp luật vé hôn nhân va gia định, pháp uất về công chứng, chứng thực vả pháp luật khác có liên quan.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mie dich nghiên cin

"Mục tiêu tổng quất của việc nghiên cứu để ti là làm sing t những vẫn để

ý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng tăng cho quyén sử dụng đất của

hộ gia dinh Phân tích, đánh giá các nội dung lý luận liên quan tới các quy định của pháp luật đất đai, B6 luật Dân sự Đồng thời luận văn còn để xuất các định hướng va giải pháp hoán thiện pháp luật về hợp đồng tặng cho quyển sử dụng

đất của hộ gia định, gop phản và nâng cao hiệu quả việc quản lý đất đai theođúng quy định pháp luật, giúp cho cơ quan quan lý nhà nước, tổ chức hành nghề

công ching, người dân có căn cứ pháp lý thực hiện các hợp đồng tăng cho

quyền sử dung dat của hộ gia đính được để dang vả đúng quy định

“hiện vụ nghiên cit

Để thực hiện được những muc đích đất ra néu trên, nhiệm vụ nghiên

cứu cia khóa luận tập trung những vẫn dé cơ bản sau đây:

Một lả, nghiên cửu xêy dựng va làm rõ các khái niệm khoa học vẻ QSDB, tăng cho QSDB, pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ Cùng với đó, phân tích

và làm sâu sắc hơn tính đặc thủ vẻ phương điện ly luân đối với tăng cho QSDD ở Việt Nam trên cơ sở phân tích các yếu tổ tác động và chỉ phối tới

pháp luật về tăng cho QSDĐ, xây dựng các tiêu chi đánh giá mức độ phù hopcủa pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ va từ đó đặt ra yêu cầu của việc xây dựng

"hoán thiện pháp luật về tăng cho QSDB.

Hai là, nghiên cứu phân tích thực trang các quy định pháp luật hiện

‘hanh về chủ thé, đối tượng, hình thức, diéu kiên, quyền va ngiĩa vụ của các

"bên trong quan hé tăng cho QSDD Trên cơ sỡ thực tiễn tranh chấp, giải quyếttranh chấp vẻ tăng cho QSDĐ, khóa luận chỉ rõ những han ch, vướng mắccủa pháp luật hiện hành và những khó khăn trong thực tiễn sét xử các tranhchap vẻ tăng cho QSDĐ trên cơ sở tìm hiểu rõ nguyên nhân dan đến thực

trạng này làm cơ sở cho việc để xuất những giãi pháp phù hop để khắc phục

Ba lá, trên cơ sở lý luôn, dé xuất định hướng, giải pháp về việc sửa đỗi,

‘bd sung và đặc biệt là hướng dẫn thực hiến quy định của pháp luật vẻ tăngcho QSDĐ nhằm hoàn thiện pháp luật vé tặng cho QSDĐ trong bối cảnh nên.kinh tế thị trường va xu thé hội nhập quốc tế

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu.

di tượng nghiên cian

a

Dé tai Khóa luận nghiên cứu các van để ly luận va thực tiễn về pháp luật

tăng cho QSDĐ Việt Nam hiện nay Theo đó Khda luận chi tập trừng nghiền cửa:

pháp luất vẻ tăng cho QSDĐ, Không gian nghiên cứu la Việt Nam và thời gian.

nghiên cứu là thời điểm hiện nay Mặc di vậy ở chừng mực nhất định, NCScũng nghiên cứu lịch sử phát triển của các quy định pháp luật Việt Nam về tang

cho QSDB, đặt trong mồi quan hệ với tăng cho quyền sử dung các loại dat khác, với các tai sin Khác cửu các quy định của pháp luật một số nước trên thể giới vé tăng cho tai sn nói chung và bat động sin la đất dai nói riếng

b Phạm vi nghiên cứu

= Nghiên cửu các quy định trong Hiến pháp 2013, Bộ luật Dân sự.

2015, Luật Dat đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Bộ luất Dân sự

2015 va Luật Dat đai 2013 về tặng cho tai sản va ting cho QSDĐ, một số chế

định cia các ngành luật khác được sử dụng với dụng ý phân tích, so sánh, đối

chiếu để lam ré hon van dé nghiên cứu,

~ Tim hiểu các văn ban pháp luật của các thời kỳ trước quy định về

tặng cho bat động sin nói chung và QSDĐ nói riêng để đổi chiếu, so sánh với

pháp luật hiện hành về tăng cho QSDB.

~_ Tim hiểu thực tiễn tranh chấp vẻ tặng cho QSDĐ trong các năm tro

lại đây.

Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

Để thực hiện Khóa luận nay, NCS dựa trên cơ sở phương pháp luận va các phương pháp nghiền cứu sau đây.

Cơ sở phương pháp luận nghiên cứu của để tải la lý luận chủ nghĩa Mac

- Lê nin, từ tưởng Hỗ Chí Minh vẻ nhà nước và pháp luật, chủ ngiĩa duy vat

biển chứng và chủ nghĩa duy vat lich sử, phép biến chứng duy vat va quan

điểm Gia Đăng: Dũng sin: Vick Nama vê (phaip ‘nat VỀ iat Gal’ 03 ting tho

QSDB Khóa luân cũng diva trên những thành tựu của các chuyên ngành khoa học pháp lý như Luét Dat đai, Lịch sử Nhà nước và pháp luật, Ly luân vẻ

"Nhà nước và Pháp luật, Xã hội học pháp luật, Luật Hành chính, Luật Hình sự,

Luật Dan sư, Những luân điểm khoa học trong các công trình nghiên cứu,

sách chuyên khảo và các bai viết đăng trên các tap chí chuyến ngành liên quan đến tăng cho QSDĐ, pháp luật vé tăng cho QSDB.

Phương pháp luân chủ ngiĩa Mác -Lé nin va từ tưởng Hồ Chí Minh

được sử dung trong nghiên cứu mỗi quan hệ biên chứng giữa chuyển QSDĐ

với tăng cho QSDĐ, mới quan hệ giữa tăng cho QSDĐ với nhu cầu điều chỉnh quan hệ nay bằng pháp luật,

Các phương pháp nghiên cứu cu thể được sử dung trong Khóa luận làphương pháp phân tích - tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp quynap, diễn dịch, Đảng thời Khóa luận còn dua vào những số liệu thông kê,tổng kết hàng năm trong các báo cáo của Bộ Tải nguyên vả mồi trường, Tòa

án nhân dan tôi cao và các địa phương cũng như những thông tin trên mang

Internet Cụ thể

~ Chương 1, tác gia sử dung phương pháp phân tích, tổng hợp, diễndịch, quy nạp để đánh giá các nghiên cứu vẻ khái niệm, đặc điểm của phápluật về tăng cho QSDĐ, so sánh để nhận dién đặc điểm đặc tha vẻ tặng choQSD với quyền tăng cho tải sin, ting cho QSDĐ nói chung Ngoài ra,phương pháp này cũng nhằm nhân diện rõ nét các yếu tổ tac đông, anh hưởng

tới pháp luật về tăng cho QSDĐ và xây dựng các tiêu chí điều chỉnh pháp

uật, nội dung điều chỉnh pháp luật vẻ tặng cho QSDĐ,,

- Chương 2, tác gã sử đụng phương pháp thống kê, phân tích, đảnh giá những quy đính pháp luật hiện hành vẻ tăng cho QSDĐ Với việc sử dụng phương

pháp thu thập, thông kế và tổng hợp từ những số liêu thực té, tac gã thực hiện việc

đãnh giá thực trạng, chi rổ những bất cập, hạn chế, thiểu sót trong quy đính của

pháp luật hiền hành và thực tia thực thi pháp uất về tăng cho QSDB

- Chương 3, tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp để đưa

za định hướng, giải pháp hoản thiện chỉnh sách, pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ.

Việt Nam, đồng thời du bảo xu hướng phát triển của pháp luật vẻ tăng cho

QSDB trong tương lai gin Cùng với đó là những giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu qua thực hiên pháp luật về tăng cho QSDĐ trong thực tế

6 Những điểm mới của Khóa luận.

Để tai Khóa luân dự kiến có một số đóng gop mới như sau:

"Thứ nhất: Khóa luận làm sảng t8 vả sâu sic thêm một số vẫn để lý luận.

vẻ QSDĐ, tăng cho QSDĐ và pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ Trên cơ sở đó, đưa ra một số khái niêm va những kết luân mang tính khoa học vẻ QSDB,

tăng cho QSDĐ, gúp phân hoàn thiện lý luận và là cơ sở để xây dựng va thực

thì pháp luật về tặng cho QSDB.

"Thứ hai: Khóa luận đánh giá thực trang pháp luật vé tăng cho QSDĐ va

thực trạng hoạt động tặng cho QSDĐ diễn ra tại Việt Nam Qua đó, tổng hợp,

phân tích và luận giải các quy định của pháp luật về tăng cho QSDĐ, tỉnh

hình áp dung pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ; từ dé chi ra những điểm phủ hop

và những điểm chưa phù hop của pháp luật vé tăng cho QSDĐ

‘Thi ba: Khóa luận nghiên cứu thực tiễn tranh chấp về tặng cho QSDĐ, tim

a các nguyên nhân của loại tranh chấp này, từ đó kiến nghỉ phương hướng và giải

pháp hoàn thiên pháp luật vẻ giai quyết tranh chấp tăng cho QSDB.

Thứ từ Khóa luân để xuất phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiên.

'pháp luật về tăng cho QSDD Dé xuất một số giải pháp nhằm tháo gỡ các khó.khăn, bat cập vé tăng cho QSDĐ đã diễn ra trước đây

7 Ý nghĩa khoa hoc

Kết quả nghiên cứu của để tai khóa luận sẽ 1a nên tăng kiến thức quan

trong, sâu sắc vé tăng cho QSDĐ Theo đó, việc xây dựng các khải niệm, chỉ

rõ những đặc điểm của QSDĐ, ting cho QSDĐ sé là cơ sở tiên để để làm

sảng td và sâu sắc hơn tính đặc thù của pháp luật vé tăng cho QSDĐ so với tặng cho các loại đất khác và các tai sản khác, cũng như các yêu tổ đặc thù chỉ phối tới pháp luật điều chỉnh tăng cho QSDB.

Thực trạng pháp luật và thực tiễn phát sinh vướng mắc, hạn chế, batcập được phân tích sâu sắc và chủ trong riêng đổi với tặng cho QSDĐ - mộttài sản có giá trị đối với người sử dung ở cả khia cạnh kinh tế, văn hóa 2 hội,lịch sử vả truyền thống đạo lý Đông thời, giá tn của Khóa luận cũng được thể

hiên ở việc chuyển tải thông điệp tới giới nghiên cứu khoa hoc rằng, nghiên

cứu vé tăng cho QSDĐ không chỉ dừng lại trong khuôn khổ chỉ "QSDĐ” ma

các yêu tổ khác luôn được đất ra va cần thiết phải được nghiên cửu không thể

tách rời đó 1a: các tải sản gắn lién với đất như nhà ở, công trình xây dựng với tính cách lê khối bat động sản không thé tach rời

8 Bố cục của khóa luận.

Khóa luận ngoài các mục Lời cam đoan, Lời cảm ơn, Bang từ viet tắt,

Mỡ đâu, Mục lục, Danh mục tải liêu tham khảo, Các phụ lục, nội dung chính

của khóa luận được kết cầu thành 03 chương

Chương 1: Lý luận vé tặng cho quyển sử dụng đất vả pháp luật tăng cho quyền sử dung đất

Chương 2: Thực trang pháp luật về tăng cho quyền sử dung đất ở Viet Nam hiện nay

Cñương 3: Định hướng, yêu cầu và giãi pháp hoán thiên pháp luật, nângcao hiệu quả thực thi pháp luật vẻ tăng cho quyền sử dụng đất ở Việt Nam

LÝ LUẬN VE TANG CHO QUYEN SU DUNG DAT VÀ PHÁP LUAT

TANG CHO QUYEN SU DỤNG BAT

quát chung về tặng cho quyền sử dung đất.

1.1.1 Khái niệm, đặc diém về quyên sứ dung dat

Quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam la một khi niệm đa diện

‘va cực kỷ quan trọng, phan ánh cách thức ma Nha nước va cá nhân, tổ chức.tương tác với tải nguyên đất đai Trong bối cảnh pháp luật Việt Nam, quyền

sử dung đất không chỉ là một khái niệm pháp lý ma còn lả một phan quan

trọng của chiến lược phát triển quốc gia No đòi hỏi sự cân nhắc giữa quyền.lợi cá nhên, lợi ich công đồng, và mục tiêu phát triển bén vững, Sự cân đổinày không chỉ phản ánh trong các quy định pháp luật ma còn trong thực tiễn

áp dụng và thực thi các quy định nay.

Hiện nay, có rất nhiều quan điểm vẻ khái niệm quyền sử dung đất ởnước ta hiên nay Trong cuốn sách: “Sự hình thành và phat trién thị trường batđộng sản trong công cuộc đỗi mới ở Việt Nam”, tác giả Lê Xuan Ba xác định:

“Quyên sử dung đất là bộ phân cầu thành của quyển sở hữu đất, ngoái quyền thì người sử dụng đất còn có các ngiấa vụ theo quy đính cia pháp luật”

Trong khí, các tác giã khác đều cho ring Quyển sử dụng đất là quyền khaithác, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất Chẳng hạn như Tác giả củacuốn từ điển Luật học, Nha xuất bản Từ điển bách khoa va Nhà xuất bản Twpháp, năm 2006 xác định: “Quyển sử dụng dat là quyền của các chủ thể được

khai thắc công dung, hưởng hoa lợi, lợi ich tử việc sử dung đất được nhà nước.

giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác thông qua việc

|, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thửa kế, tặng cho từnhững chủ thể khác có quyền sử dụng đắt”, trong Luận văn Thạc si Luật hoc:

chuyé

“Một số van dé về quyển sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Viet

nam” năm 2004, Đại học Luật Ha Nội của tác giả Nguyễn Thi Thu Thủy xác

định: “Quyên sử dung đất là quyển khai thắc công dụng, hưởng hoa lợi, Loi tức từ đất đai va bao gồm các quyển năng trong những giới han nhất định ma

Nhà nước đã quy định đổi với từng loại dat, từng loại chủ thể được chuyển.giao quyên

Vé quyển sử dung đất, do sư khác biệt về sở hữu đất đai ở Việt Nam nên QSDĐ không chỉ đơn nhất 1a một trong ba quyên cia chủ sở hữu đại diện

1 Nhà nước, mà QSDĐ côn tách ra khỏi quyên sỡ hữu va trở thánh quyền sở hữu từ của người có QSDB.

Vi vậy, cling một điện tích đất được xác định sẽ có hai chủ sở hữu là

chủ sở hữu đất đai (Nba nước) và chủ sở hữu QSDĐ (người sử dung đấu,QSDD tên tại theo một trong hai trạng thái: trong trạng thái lả một quyển

trong nội dung quyền sỡ hữu thì QSDĐ chính là quyển được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất, trong trang thái là một loại tải sản thì QSDD bao ham cả các quyển chiếm hữu, sử dung va định đoạt Người sở hữu.

vẻ QSDD có day di các quyền năng của một chủ sở hữu, trong đó có các giao dich về QSDĐ - quyền tài sẵn Quyển nay với nguồn gốc phát sinh từ chủ sỡ

"hữu 1a Nha nước nên luôn bi rang buộc va chỉ phối bởi Nhà nước.

'V ban chất, quyển sử dung dat 1a một loại tài sản gắn lién với tải sản khác là đất dai Đây 14 một loại tai sản đặc thù, không giống như những loại

tai sản khác Quyển sở hữu

quyền sử dung đất lại không bối vì: người sử dung đất không có đây đủ quyềnnăng như Nha nước với tư cách là chủ sở hữu, không có quyển sử dung đất

at 14 một loại quyển nguyên ven, day đủ còn

độc lap ma quyển sử dụng đất luôn gắn liên va được thiết lập đưa trên một điện tích nhất định.

Tới góc độ pháp Lý, quyển sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nha nước ban hảnh trong đó quy định việc bao vệ các quyền va ngiãa

vụ của của các tổ chức, cá nhân được Nha nước giao dat sử dung Theo do,quyển sử đụng dat 1a một quyền năng ma Nha nước trao cho người sử dụng.đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội Người sử

"

dụng đất không có toàn bô quyền năng như quyền sử dung tài sản khác như quyển cho mươn, tiêu hủy tài sản nhưng có một số quyển năng nhất định

(Quyên chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thu lại, thừa kế, tăng cho,

thể chấp, góp vốn quyền sử đụng dat) theo quy định tai Luật Bat dai 2013.

"Như vậy, có thể hiểu vé quyển sử dung đắt một cách tổng quát như sau:

“Quyẩn sử ding đất là quyền của các chủ thé được khai thác côngdung, hưởng hoa lot, lợi tức từ việc sử dung đất được Nhà nước giao, chothu’ hoặc duoc chuyển giao từ nhiững cini thé khác thông qua việc cimyễn đổichuyển nhượng, cho thn, cho thuê lại, thừa Xổ, tặng cho từ những cha thékhác có quyên sử dung đất ”

1.12 Khái niệm, đặc điểm của tặng cho quyên sử dụng dit

Pháp luật hiên hành không có khái niêm vẻ ting cho QSDB Khai niệm của tăng cho QSDĐ chỉ được để cập trong Giáo trình Luất Dat dai của

Trường Đại học Luật Ha nội, theo đó “tăng cho QSDĐ thực chất cũng chỉ làmột dang đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ, nhưng việc chuyển nhượng nay

có giá trị thanh toán bằng không” Tặng cho quyển sử dung đắt 1a việc chuyển.quyển sử đụng đất tử chủ thể nảy sang chủ thể khác ma không có sự đến bủ

pháp lý của hành vi chuyển giao trong hai trường hợp nêu trên cũng đều dẫn đến

Ja Chấm đứt QSDĐ của người chuyển giao và xác lập QSDĐ cho chủ thể mới

1 chủ thé nhân chuyển giao trên cơ sở được pháp luật cho phép Tuy nhiên, tínhkhác biệt của hai phương thức giao dich nảy thể hiện ở chỗ trong quan hệchuyển nhượng thi sự chuyển giao đó có dén bu một khoản lợi ích vật chất trên

cơ sỡ théa thuận của các bên va tủy thuộc vio thị trường vé quyền sử dụng đấttại thời điểm chuyển nhượng ma giá trị dén bù đó cao hay thấp Trong khi đó,

"Thị Mah Ting co quần siding it vo phập hit Vit Nen hện nợ, bận tins 2030

trong quan hệ tặng cho, việc chuyển giao đó không được tiểu hiện bang bắt kỷ:

một giá tri vật chất nào, mà chỉ la sư tự nguyện của người có QSDĐ trao QSDĐ.

đó cho một người khác ma họ mong nmuễn và được chủ thể nảy chấp nhân Bởivây, quan hệ tăng cho QSDĐ diễn ra cũng không phụ thuộc vả chỉ phối bối tinhtình thị trường QSDĐ diễn ra như thé nao tại thời điểm thực hiện quyền nay.Đây chính là sự khác biệt căn bản của hai giao dich chuyển QSDĐ: chuyển

nhượng và tăng cho Dưới góc đô pháp luật đất dai, tăng cho QSDB là các quy pham pháp luật của Nhà nước ban hảnh nhằm điểu chỉnh quan hệ tăng cho phát

sinh trong quá trình dịch chuyển QSDĐ giữa các chủ thé với nhau Đó la các quy

dinh về điều kiện, nội dung, hình thức của hợp ding tăng cho QSDĐ giữa bên tống cho va bên được ting cho.

Dui góc đô pháp luật dân sự, ting cho QSDB là một giao dich dân sự,

trong đó các bên tự trao đổi, thỏa thuận với nhau về việc tăng cho QSDĐ đểlâm phát sinh các quyển và nghĩa vu dân sự nhất định nhằm théa mãn các nhủ

cầu sử dung đất Sự thỏa thuận vẻ việc tống cho quyển sử dụng đất nay là sự thống nhất ý chí giữa bền tăng cho va bên được tăng cho Theo đó, bên tăng

cho chuyển giao QSDĐ của mình cho bên được tăng cho mà không yêu cầu

‘bén được tăng cho trả cho minh bat ky lợi ich vật chất nào, còn bên được ting

cho đồng ý nhận quyền sử dụng đất ma bên kia cho tăng Nếu tăng cho QSDB

đười góc đô dân sự hưởng tới việc định ngiấa nó như một quan hệ tăng cho tải sản hình thành từ sự thỏa thuận giữa các bên nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng đất thi ting cho quyển sử dụng dưới góc đô pháp luật đất dai là sự quy

đính va yêu cầu của Nhà nước đối với người sử dụng đất khi thực hiện quyền

tặng cho đổi với quyển sử dụng đât

‘Tir những lý do trên, khái niém tặng cho QSDĐ có thé được hiểu như sau:

“Tang cho QSDĐ lả quyền của chủ thé sử dung đắt, theo đó chủ thé sử dụng đất

(bên tăng cho) có quyền thỏa thuân giao quyển sử dụng đất thuộc sở hữu của

‘minh cho một chủ thể khác (bên được tăng cho) mà không yêu cấu đến bủ, thông,

—=—=—=— ” tang cho-qays d

stacy Quy tànghúc cua beng charm tty cap ao ngy HH

13

qua một hợp đồng dân sự được ap bằng văn ban có sự đồng ý của bên được tăng cho theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luất đất đai”

Dựa trên khái niệm, tăng cho quyên sử dung dat có một số đặc điểm

đặc trưng như sau:

Thứ nhất, Cũng như các hợp đồng tăng cho tải sản khác,

quyển sử dung đất là hợp dong thực tế, đặc điểm thực tế của hợp đồng được.thể hiện Khi bên được ting cho nhận được quyền sử dụng đất từ bên tặng cho

Đối với hợp đồng tăng cho tải sin thông thường, khí bên được tăng cho

nhận tài sản thì hợp đồng có hiéu lực ngay Còn đổi với hợp đồng tăng choquyển sử dụng đất, thi trên thực tế, nhiễu khi bên tăng cho mặc dù đã lập văn

‘ban ting cho quyền sử dung đất va đã giao đất đó cho bên được tặng cho khaithác, sử dụng nhưng chưa đăng ký tại cơ quan nha nước có thẩm quyển thihợp đẳng ting cho quyền sử dụng đất nay vẫn chưa có hiệu lực Trong trường

‘hop nay, tuy bến được tang cho đã nhận đắt, đã khai thác sử dụng dat, nhưng,

theo quy định của pháp luật thi việc tăng cho này chưa hoàn thành về mất thủ

tục, nén chưa làm phát sinh quyển của bên được tăng cho va chua được Nhànước công nhân quyển sử dung đất đối với bên được tăng cho, nên bên tăngcho vẫn có quyển đòi lại quyền sử dung đất đã giao Có thể nói tặng, choquyển sử dung đất mang tính chất hợp đông thực tế tương đổi, ma không,

mang tính chất thực té tuyệt đối như hợp đồng tăng cho tai sin thông thường

vả mang tính chất hợp đồng ưng thuận

Thi hai, có những giao dich tăng cho QSDĐ được thiết lập hợp pháp,

tuân thủ đây di các quy định của pháp luật dat đai, pháp luật dân sự và pháp

luật khác có liên quan song chúng được biểu hiện ở hai loại tặng cho khác

nhau: đó 1a, ting cho QSDB thông thường va tăng cho QSDĐ có điều kiên

Cụ thể

- Tăng cho QSDĐ thông thường được thực hiện trong trường hợp bên.

tặng cho và bên nhân tặng cho dap ứng đủ điều kiện chung về của pháp luậtđất đại về điều kiên chuyển QSDĐ, vé hình thức va hiệu lực của hop ding

tăng cho QSDĐ quy định trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự và pháp luật khác có liên quan thi quan hệ tặng cho QSDĐ la quan hệ hợp pháp, được

'pháp luật thừa nhân và bảo vệ?

- Tăng cho QSDĐ có điểu kiến được thực biện trong trưởng hợp mà

ân thân người có QSDĐ hợp pháp với tư cách la người tăng cho vả cả người được ting cho phải đáp ứng các diéu kiện nghiêm ngặt của pháp luật Đó là QSDB được quy hoạch nằm trong các địa bản, khu vực được Nha nước bao

vệ nghiêm ngặt như trong phân khu bảo vệ rừng phòng hô, rừng đặc dụng,

hay người nhận tăng cho 1a những chủ thể mà theo pháp luật hiện hành đang

bi hạn chế về QSDĐ, quyền sỡ hữu nba ở tại Việt Nam như: người Việt Nam

đính cư ở nước ngoài, cá nhân người nước ngoài sở hữu nhà 6 gắn liên với

QSDD tại Việt Nam Bên cạnh đó, tăng cho có điều kiện còn đốt ra trong

trường hợp: QSDĐ khí đang là quyển sử dụng hợp pháp người tăng cho thì

chúng là QSDĐ, song một số chủ thể nhân tăng cho đấc biệt như Nhà nước, công đồng dân cư thi liệu các chủ thể này sau khi tống cho có bất buộc phải

sử dung đất vào mục đích để ở hay không? *Thực tế cho thay, việc giữ nguyên

Khai

ny đưới khía cạnh pháp luật và thực tiễn:

-Hồ môn Trồng Hop đồ từng đo qui stig td tuo pip tana bến itn ấm 2017

4 Đàn Thị Men Tg do quần stdin để tuo hi Vt Nm hện mỹ in nti đ 2010,

S Ngyẫn Ngoc Điền, Một rô say neh inked tong Lait Din sự Việt Nuc, Sa trang 157

15

Thứ ba, ting cho quyền sử đụng đất chịu su giám sát và bảo đăm thee

ig Nhà medic Nhà nước thừa nhân người sử dụng đất hợp pháp có quyển tăng cho người khác quyên sử dụng đất của mình, nhưng phải tuân theo đúng các quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai hiện hành, nếu các bền đã lập hợp đồng và hoàn tắt các thủ tục vẻ tăng cho quyền str Hiện b

dụng đất theo đúng quy định của pháp luất, thì hop đồng tặng cho quyền sử

dụng đất có hiệu lực, bên được tăng cho có quyển sử dụng đất Ngược lại, nếucác bên chưa tién hành hoàn tắt thủ tục hop đồng tặng cho quyển sir dụng đấttheo quy định của pháp luất, thì quyển sử dung đất đó chưa được chuyển giao

cho bên được ting cho, nên bên được tăng cho chưa được Nhà nước công

nhận quyển sử dung đất 5

Đông thời, sự chuyển quyển sử dụng đất thông qua hợp đẳng tặng cho

quyển sử dụng đất được pháp luật quy đính tương đồi chất chế vẻ điểu kiện, nồi

dung và hình thức của hợp đẳng ting cho quyển sử dụng đắt, thông qua đó, Nhanước giám sát được sự chuyển quyền sử dụng dat của các chủ thể tặng cho, sự.giám sát nảy thể hiện ở chỗ việc tăng cho quyên sử dung đất giữa các chủ thể

phải được lêp thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực va phải được đăng

ký tại cơ quan nha nước có thẩm quyên, cũng thông qua sự giám sát nay, Nharước theo dối, kiểm soát được các biển đồng vẻ việc sử dụng đất, từ đó có các

biển pháp quản lý đất dai một cách chất chế,

1.13 Vai trò của tặng cho quyên sứ dụng dat

lên quả hơn

"Thử nhất, tăng cho quyển sử dung đất có vai trò quan trong trong việc

tái phân bé tải nguyên dat dai Khi một cá nhân hoặc tổ chức quyết định tăng.quyền sử dung dat của minh, họ không chi đơn thuần chuyển giao một tai sản,

ma còn thúc day việc sử dung đất đai một cách hiệu quả và phù hợp hơn Điềunay đặc biệt quan trong trong bồi cảnh đất dai hạn ché va niu câu sử dụng đất

tăng cao Tặng cho quyền sử dụng đất cũng giúp cai thiến cơ hội kinh tế cho những người không cỏ khả năng mua đất, đồng thoi góp phan vảo việc giảm.

ˆ Hồ xu Ting Họp đtg ông đo quần sông đất to pip tiny, bận tn đi im 2007

thất bình đẳng trong sở hữu đất đai Đây là một hình thức hợp pháp, minh bạch

để chuyển giao tai nguyên từ người không cân sử dụng dén người có nhu cầu

thực sự, từ đó góp phân vào việc phát triển kinh tế va xã hội bén vững,

Thứ hai, việc tăng cho quyển sử dung đất thưởng xuất phát từ mong

muôn hố trợ kinh tế cho người thân trong gia đính hoặc công đồng Tặngcho QSDĐ cũng ngày cảng trở nên phổ biến, đặc biệt là đối với những

người thân, ông bà với các cháu, cha mẹ với con cải, anh chị em với nhau,

vợ với chồng va cả những người thân để thể hiện tinh cảm, mối quan hệtên chặt, gắn bó khống khít, sự sẽ chia, bù đắp và cao hơn, chúng còn thể

hiên niém tin vào những mỗi quan hệ ma minh ting cho Đây là một

phương thức quan trong để chuyển giao tài sin, giúp người nhận có cơ hộicải thiện điều kiện sống va nâng cao kha năng phát triển kinh tế của mình

Trong một số trường hop, việc tăng cho đất nông nghiệp còn giúp các hồ gia định mỡ rông hoạt đông sản xuất, tăng thu nhập và cải thiện đời sống.

Đôi với công đông, hành động nảy không chi thể hiện sự đoản kết va tươngtrợ lẫn nhau, ma còn góp phan vào việc phát triển kinh tế địa phương, tạođiều kiên cho việc phát triển các hoạt đông kinh tế nông thôn, từ đó gópphan vào sựphát triển kinh tế chung của cA khu vực

Thử ba, việc tăng cho quyển sử dụng đất cũng là một giãi pháp hiệuquả để giảm thiểu xung đột gia định liên quan đến tải sản vả quyền thừa kế

Quá trình nảy giúp làm rõ rang phân chia tai sn, từ đó ngăn chặn các tranh chấp phát sinh trong tương lai Việc tăng cho đất dai thường được thực hiện khi người sỡ hữu còn sống, giúp ho chia sẽ tai sin một cách công bằng và minh bach,

‘ho Điều nảy không chỉ giúp duy tri mỗi quan hệ hỏa thuận trong gia đình ma

con gop pl

việc chuyển giao tai sản trong thời gian người sở hữu còn sống cũng giúp

giảm bớt gánh năng pháp lý và thủ tục hảnh chính liên quan đến quyền thừa

kế sau khi họ qua đời

ing thời dam bao ring tải sản được chuyển giao theo ý muén của

ào việc tao dưng sự tin tưởng và đoàn kết gia định Ngoài ra,

Là

1.2 Lý luận pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

12.1 Khái niệm và đặc điểm pháp luật Việt Nam về tặng cho quyên

sử dung đất

Trong bat kỳ một lĩnh vực hoặc quan hệ sã hội nào xuất hiện trong đời, sự can thiệp của pháp luật là vô củng quan trong để lam nênting,'hướng dẫn cho sự phát triển va tôn tại của các quan hệ xã hội đó một cách có trật

sống thực

tự và phù hop với ý đồ của nhà lam luật Điểu nay cũng được áp dụng trong quản lý đất đai và các giao dich dân sự, thương mai liên quan đến quyên sử dụng đất Những lĩnh vực nảy cần phải được quản ly bởi một hệ thông pháp lý chi tiết,

đây đủ và toan diện để hướng dẫn các bên liên quan, cũng nhu các cơ quan chính.quyển có thẩm quyển trong việc kiểm tra và giám sát, dam bảo rằng mọi quan hệdiễn ra theo đúng quy định chung, duy trì tật tự vả an ninh, hiệu quả, cũng như

cũng cổ hệ thông pháp luật trong lính vực này.

Tir quá trình tổng hop, nghiên cứu, đánh giá hệ thống các văn bản quy.pham pháp luật có liên quan và tổng kết kinh nghiệm từ thực iẫn áp dụngpháp luật, có thể định nghĩa một cách khái quát pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ.như sau: Pháp luật về tăng cho QSDĐ lả tổng thể các quy pham pháp luật do

đối tượng, quyền và.Nhà nước ban hảnh, trong đó quy định cụ thể về chủ

thủ tục mà cơ quan nha nước có t

bằng các thiết chế của nha nước để dim bao giao dich tăng cho QSDĐ được

quyển phải thực hiên và sự dim bảo

thực hiện trên thực tế

‘Thi nhất, pháp luật tăng cho QSDĐ là hệ thống các quy định để điềuchỉnh trực tiếp hảnh vi của các chủ thể tham gia quan hệ tăng cho Sự điềuchỉnh nảy được thé hiện bằng việc quy định về điều kiên để người có tai sẵn

la QSDĐ được thực hiện tăng cho, chủ thé được nhân tăng cho QSDĐ, cácquyển và nghĩa vu của các bên trong quan hệ tăng cho va sự đảm bảo của Nha

nước để hoạt đông tặng cho được vận động trong hành lang pháp lý an toàn

được pháp luật bảo vệ khi quyễn va lợi ich hợp pháp của một trong các bên bị

xâm hai Đồng thời, có những chế định, chế tai đổi với các lợi đụng quyền tặng cho dé thực hiện các hành vi trái pháp luật nhằm tấu tán QSDĐ, tron

tránh việc thực hiện nghĩa vụ tai sẵn”

Thứ hai, pháp luật vé tăng cho QSDĐ mang tính én định tương đổitrong một khoảng thời gian nhất định và chúng thay đổi theo sự van đồng vàphát triển của nên kinh tế sã hội, nhu cầu của thực tiễn va thâm chỉ la sự thay

đổi cia hình thức sở hữu đổi với đất đai Tăng cho tài sin nói chung đã được

hi nhân rất sớm trong pháp luật dân sw tuy nhiên pháp luật đất đai lai tổ ra có

đô trễ dai trong việc ghi nhân quyển này Trải qua các Luật Cai cách ruộng

đất 1953, Luật Bat đai 1987, đến Luật Dat đai 1993 đều không hé dé cập tớiquyền này, trong khi nhu câu trên thực tế là vô cùng lớn Vi vay, để hợp thức

hóa quyển tăng cho QSDB trong béi cénh Luật Dat đai chưa ghi nhận, các

chủ thể muốn tặng cho đều phải áp dụng pháp luật vẻ tặng cho tai sản nóichung trong Bộ luật Dân sự hoặc thực chất ting cho QSDĐ nhưng lại ẩn bai

tên goi khác như tăng cho nhà ở, công tình Hệ luy cho việc tăng cho QSDĐ.

nhả nước không kiểm soát được, không kích thích được quyển nay phat triển

và quy định cụ th

đáp những nhu cầu va đồi héi khách quan của thực tế

"Thứ ba pháp luật vẻ tặng cho QSDĐ mang tính bắt buộc đối với các chủ

thể tham gia phải tuân thủ va chấp hành Để tham gia quá trình tặng cho quyền

sử dung đất cho nhau, các bên phải tuân thi day đủ các quy định pháp luật vẻ đáđai, bao gồm điều kiện về chủ thé, đổi tượng, quy tình, thi tục và thẩm quyển

‘Bat kỳ hảnh vi không tuân thủ hoặc vi phạm các quy định nay đều có thé bị cơ

, đây đủ hơn, hợp lý từ các bô luật tiễn nhiệm nhằm giải

quan quản lý nha nước vẻ đất đai từ chối, không thực hiện được giao dich, quyền.định đoạt của các chủ thể sử dụng đất sẽ không được tôn trong

”m==ererenm." sud dat agpx, uy cp vio ngiy 1 thing tina 207

yin Ta Mah Ting do qujn sng dế tưonhấp hit Vt Nem hện hy, hin nin sf 2020,

* Ding Th Thy Hing Hip Gngtng ho guy ng dic hthisin dang cin git, invites 2018

19

12.2 Cơ câu nội dung pháp luật ting cho QSDD

Co câu pháp luật là tổng hop của các thành tổ, ma mỗi thành tổ lả mốt

‘hom những quy pham cùng quy định vẻ một vân dé trong finh vực đó, vi du hom các quy đính vẻ nguyên tắc, nhóm quy pham quy định vẻ chủ thể, đối tương quyển và nghĩa vụ, nhóm quy đính vẻ thẩm quyển, nhóm các quy định vẻ trình tự, thủ tục, nhóm các quy định vẻ biển pháp bảo dim thực hiện Thực tiễn

cho thấy, cơ câu pháp luật nói chung pháp luật về tặng cho QSDĐ cảng rõ rangchuẩn sác về nội hàm, để thuộc, dé hiển minh bạch vẻ thành phân hỗ sơ, yêu cầu

điều kiện thực hiện, thời gian thực hiện quyền va nghĩa vụ của các bên là nhân

tổ quan trong để đổi tương phải thi hành pháp luật nắm bắt nhanh chóng nhận

thức đây đủ, tử đó có hành vi xử sự phù hop '° Mặc da vây, pháp luật nói chung

và pháp luật vẻ tăng cho QSDĐ có được thực thi trong cuộc sống một cách có

‘hiéu quả hay không còn chi phối bởi các yếu tổ khác

Thứ nhất, nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh chủ thé của quan hệ

Tặng cho QSDB.

Chủ thể tham gia quan hệ tăng cho QSDĐ là các bên trong quan hệ

tặng cho, bao gdm: bên tăng cho và bên nhận tặng cho Đôi với bên tăng cho

QSDB: Phải là chủ thể

nguyện vọng chuyển giao QSDĐ hợp pháp của mình cho một chủ thể khác và

không yêu câu phía bên kia phải trả khoăn tiễn nào cho mình Đây cũng là

điểm khác biệt của chủ thể tặng cho so với các chủ thể khác trong quan hệchuyển QSDĐ như chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thể chấp, góp

‘vén chúng đều có sự trao đổi lại cho bên chuyển QSDĐ một dai lượng vậtchất nhất định sau khi đắt được chuyển giao cho bên nhận QSDB"

Đối với bên nhận tăng cho QSDĐ Lé di nhiên la chủ thể mà được bêntặng cho muốn nhắm tới, ân định trước để chuyển giao QSDĐ đỏ cho mình.Chủ thé nảy cỏ thé lả hộ gia đình, ca nhân trong nước, người Việt Nam định

6 QSDĐ hợp pháp vả chủ thể nay có mong muốn va

BBD Thing Hap itl tng đo quyền Ông đ rà te tổn ông tiễn Lạ Sen hận win rệt

bee 2030

` Bing Ti Thiy Hing Hop đồngũng do ann sing it ñ in dung ca ga th Xà ne 2010

cử ỡ nước ngoài, cá nhân người nước ngoài nhưng phải di điểu kiên dé được xác lap QSD tai Việt Nam hoặc quyển si hữu nha ở gin liên với QSDD những chi thể được tăng cho được bên kia nhấm tới chỉnh la những người có quan hệ thân thuộc như: huyết thống, ho hang thân thích hoặc những người có mỗi quan hệ đặc biết déi với ho Theo đó, việc thể hiện sự đẳng ý, ưng thuận của việc chuyển giao đó phải trên cơ sở tự nguyện, không có bat kỳ su ring buộc, ép buộc nào để bên nhận tăng cho họ cảm thấy được thoải mái vả họ

xứng dang được nhên QSDĐ - tải sin có giá trị lớn trong đời sống xã hội?

Thứ hai, nhóm quy pham guy đinh về quyền và nghĩa vụ của các bên

trong giao dich tăng cho quyền sử dung đắt

Pháp luật định rổ quyển và nghĩa vụ của người tăng và người nhận.

Người tăng cho phải chứng minh minh có quyền sử dung đất hợp pháp vathực hiện các thủ tục như thông báo cho cơ quan có thẩm quyền vả thanh toáncác khoăn thuế liên quan Đối với người nhân, họ phải đảm bảo rằng họ diđiểu kiên để nhận quyển sử dụng đất vả thực hiện các thủ tục cẩn thiết déđăng ký quyền sử dụng đất Nghia vụ của người nhận cũng bao gồm việc tuân

thủ các quy định liên quan đến việc sử dung đất sau khi nhân, bảo đăm ring

việc sử dụng dat phù hợp với quy hoạch va không vi pham pháp luật

Tint ba, nhóm quy phạm về di tượng và điều kiện của giao dich tặng.cho quyền sử dung đất

Nhóm quy phạm nay bao gầm các quy đính hướng tới việc làm rổ các

yêu cầu của pháp luật về timg loại tải sản đủ điều kiện để thiết lập quan hệtặng cho Cụ thể: (i) Điều kiên đối với QSDĐ được phép tặng cho; (ii) Điềukiện đối với nha ở, công trình trên

1ä một thể thông nhất không,

t, tài sin gắn liên với đất ở với tinh cách

ch rời với QSDB; Gi) Đối tượng của

loại đất giao địch tặng cho là quyên sử dung đất Pháp luật quy đính cụ th

no có thể được tặng cho vả các diéu kiện can thiết để thực hiện giao địch

‘Din Tu Mak Ting do quần sing dt to híp hit Vit Nn hôn uy hậnántên 2020,

ˆ Duong Ah Sơ" bin dấu bíp ý cũ bợp dng ng ho isin trọ dh anc vp Bt, sổ 020,

50-56

Các điều kiên này thường liên quan đến tính chất của đất, việc đất đó không

‘bj hạn chế trong việc chuyển nhượng theo quy hoạch hoặc các quy định khác,

và việc dat không nằm trong các trưởng hợp cấm chuyển nhượng Điểu nay giúp bao đảm rằng giao dịch tăng cho được thực hiên trong khuôn khổ pháp

ut và không vi pham quyên lợi của công đồng hoặc các chủ thể khác

Thứ tức nhóm guy pham về hình thức và hiệu lực của giao dich tăng

như một chứng cứ bão về quyển lợi cho các bên liên quan trong giao địch

trước các bên thứ ba Đông thời, day cũng la cơ sở quan trong để các cơ quanchức năng nhà nước quản lý vả giám sát sự đi chuyển của tai sản trong xã hội,gop phan vào việc dim bảo sự ổn định của nên kinh tế !* Cơ ban, việc tangcho quyển sử dung đất là một loai giao dich dân su, thông qua việc ký kết hợpđông, nhằm chuyển quyền sử dụng dat từ người tặng cho sang người đượctặng Hợp đồng ting cho phải được lập thảnh văn bản và có sự công chứng

hoặc chứng thực Điểu nay giúp dam bão tính pháp lý vả rõ rằng trong giao

dich, từ đó giảm thiểu khả năng tranh chấp va xung đột Hop đẳng có hiệu lựcpháp lý từ thời điể:

hoàn tắt, dm bảo rằng quyền sử đụng đất chính thức được chuyển từ người

nó được đăng ký và các thủ tục pháp lý liên quan được

tăng sang người nhân một cách hợp pháp

Thứ năm, nhóm quy phạm quy dinh về trình tục thui tục thực hiện giao

dich tặng cho QSDĐ

Trinh tự và thủ tục của giao dịch tăng cho quyển sử dụng đất được quyđịnh chỉ tiết trong pháp luật, Biéu nay bao gồm các bước từ việc lập hợpđẳng, công chứng, đăng ký giao dịch tại cơ quan có thẩm quyển, đến việc

nn MaMa Ting do quần sử ngất heophip hit Vật Nha hộn nu, hận nhển 2020,

hoàn thành các nghĩa vụ tải chính và pháp lý liền quan Cũng thông qua các thủ tục hành chính ma Nha nước bên canh việc định hướng giao dich tuân thủ

‘rat tự chung, còn có vai trỏ kiểm tra, sảng lọc nhằm ngăn ngửa các giao dịch trai pháp luật Quy định nay giúp dim bão rằng moi giao dich được thực hiển một cách minh bạch và theo đúng trình tự pháp lý, từ đó giúp bao về quyền.

lợi của các bên và dim bao tinh hop pháp của giao dịch '5

1.2.3 Các yếu tố chi phối tới pháp luật 1g cho quyên sử dụng dat

“Một là: Chế độ số sở hits toàn dân đối với đất đai

‘Dé hoản thiện pháp luật vẻ tặng cho quyền sử dung dat trước hết cần

phải tiép tục làm rõ nội hm khái niệm chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, từ

đồ xác định cơ chế pháp Lý, các quy định và chính sách cụ thé vé đất đai

Hau hết các quốc gia trên thể giới déu thừa nhận chế độ đa sở hữu đổi với dat đai Trong đó sở hữu tư nhân có vai trò quan trọng chỉ phối đến quan

hệ khác Chính vi vay, ở những nước da si hữu đất đai thì chỉ có luật quản lý

đất đai, không có đạo luật vừa chứa đưng quy phạm hành chính vừa chứa

đựng quy pham dân sự, thương mại như Luật Dat đai Việt Nam Chế độ sỡ

"hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lin đâu trong Hiển pháp năm 1980 vàtiếp tục được khẳng định trong Hiền pháp năm 1992, Hiển pháp năm 2013 ma

Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu, chỉnh quyền các cấp thực hiện quyền.

di muc đích sử dụng va thu hồi dat theo hướng tao thuận lợi vẻ phía

chủ sở hữu !6

Chế độ sỡ hữu toàn dân đối với đất dai chỉ phối đến pháp luất vẻ tăng,

“ Dung A Sơn" VỀ tên đt i ý cũnhựp đồng ng oi

0-56

TỔ Rù Hằng Nhung, "CH độ số ến toàn din Ề đất di wong Luật Bit dai năm 2013 - thục rạng vi ain

"3 hoi tiện”, haps stom nna eta S7527/Che- doo ha toun- dave ki rong Lua Dat da

um 2013 ne tang va ang ou thin ial gay muy ep: 19/122073

23

‘tap ki Nbanc pip it số 102001.

"hình thức tăng cho quyên sử dụng đất Hình thức ting cho quyền sử dung dat giữa Nha nước và người sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng tăng cho quyền sử dụng đắt dựa trên cơ sở quyết đính tặng cho quyén sử dụng đất Tăng cho quyển sử dụng là quyền của chủ sở hữu do Nhà nước đại diện thực hiện Tay thuộc vào mục đích sử dung đất, điều kiện ting cho quyển sử dung

đất mà bên có nhu câu tặng cho quyền sử dụng đất được tặng cho dat vả phải

nộp tiễn khi tiến hành tặng cho đất

Thứ hai, ché đô sỡ hữu toàn dân đối với đất dai cho phép Nha nước lập

kế hoạch, quy hoach sử dụng đất, điều tiết các nguôn lợi từ đất đai thông qua chính sách tài chỉnh đất dai Quy đính nay đã tác động đến giới hạn cia chủ

thể tặng cho quyển sử dụng dat (tức ai được tặng cho đất hay thuê đất với các.tiêu chí do cơ quan quan lý nha nước quyết đính), mục đích sử dụng đất (vớicác phân định rất chi tiết về các loại đắt va hình thức pháp lý để có đất phụ

thuộc vào mục đích sử dụng), quyên liên quan đến việc sử dụng (vi du quyền.

tặng cho quyền sử dụng dat ), thời han sử dung đất (được quy định phổ biển

14 50 năm, trữ dat ở dân sinh), và thủ tục hành chính năng né va phức tạp đểchuyển dich vả chuyển đổi quyển sử dung đắt, quyển sở hữu của người sử

dụng dat thuê (trong trường hợp Nha nước điểu chỉnh quy hoạch, kế hoạch st

dụng dat, thu hồi dat, bồi thường, hỗ trợ khi thu hỗi đất, xác định giá đất) Dovậy, khi tiền hảnh giao dich tăng cho quyền sử dụng dat thông qua hợp dongthuê đất này vẫn có thé thay rằng các “yếu tô hanh chính” được coi trọng vathực hiện triệt dé hơn các “yếu tô dân su”

Heat là: Quan điểm, đường lỗi của Đăng và Nhà nước về phát triễn nénkinh tế thi trường, thị trường bắt động sẵn và thị trường quyền sit dụng đất

Đường lỗi, chính sách của Đăng là những quan điểm, phương hướng cótính chiến lược đổi với sự phát triển của đất nước trên tat cả lĩnh vực Trongquan hệ với pháp luật, đường lồi, chính sách của Đăng giữ vai trò chủ dao,quyết định nội dung của pháp luật Pháp luật là sự thể chế đường lối, chính.sách của Dang trong từng lĩnh vực cụ thể, Vi t `, trong qua trình xây dựng và

thực thi pháp luật phải thể hiện day đủ đường Idi, chính sách của Bang

Chủ trương, đường lối phát triển vẻ nên kinh té thị trường và hồi nhập

quốc tế đã được Đăng ta ghi nhân trong các văn kiện của Đăng và văn bản pháp

luật của Nhà nước Cương linh xy dựng đắt nước trong thời kỹ quá đô lên chit

ngiữa x4 hội (bd sung, phát triển năm 201 1 tại Dai hội Đại biểu toàn quốc lần

thứ XI của Đăng đã ghi sé: “Phat triển nên lánh tế thi trường đính hướng xã hội chủ nghĩa với nhiễu hình thức sỡ hữu, nhiêu thành phản kinh tế, hình thức tổ

chức kinh doanh va hình thức phân phối Các thành phân kinh tế hoạt độngtheo pháp luật déu là bô phân hợp thành quan trong của nén kinh tế, bình đẳng

trước pháp luật, cùng phát triển lâu dai, hợp tác và cạnh tranh lành manh”

Nếu như trong Cương lĩnh năm 1991, Bang ta đã xác định "zã hội chủ nghĩa mà nhân dân ta xây dung là một zã hội: Dân giảu, nước manh, dân chủ,

công bằng, văn minh; do nhân dén lam chủ, có một nên kinh tế phát triển cao

dựa trên lực lượng sản xuất hiện đại và chế độ công hữu vé các tư liệu sin

xuất chủ yếu” thì đến Cương lĩnh 2011, Đăng đã bổ sung bằng "Có nên kinh

tế phát triển cao dựa trên lực lượng sản xuất hiện đại va quan hệ sản xuất tiền

bộ phù hợp” Điều này 1a cần thiết va đúng dn Bởi 1é, theo quan niềm của chủ nghĩa Mác - Lénin, quy luật về mồi quan hé biên chứng giữa lực lượng

sản xuất và quan hệ sản xuất la xương sống của mọi hình thái kinh tế ~ xã hộiQuan hệ sở hữu chế độ công hữu không đồng nhất với quan hệ sản xuất Dùđồng vai trò hết sức quan trong, song quan hệ sỡ hữu cũng chỉ là một trong 3yếu tô (quan hệ sở hữu, quan hệ quản lý va quan hệ phân phối) cầu thảnh

quan hệ sản xuất Như vậy, Đại hội lin thứ XI của Đăng Công sản Việt Nam

đã rút ra một trong những bai hoc quan trọng vé sự phù hợp của quan hệ sin xuất với trình độ phát triển của lực lương sẵn xuất

Để zây dựng nén kinh tế thi trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

đôi hi phải hoan thiện các yêu tổ kinh tế thi trường Pháp luất vé tăng cho

quyền sử dụng đất phải thé ché hóa đường lối chính sách của Bang trong lĩnhvực đất đai Pháp luật đất đai phải phủ hợp với đường lối chinh sách của

ang Dựa vào căn cứ này, việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật vé tăng cho

35

quyền sử dung đất giữa Nha nước va người sử dụng phải hướng vào việc bão đâm các quyển sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất thuê

Ba là: Sự thẳng nhất gitta các ngành iuật điều chinh quan hệ tăng choquyền sử dung đất

Ngoài Luật Bat đai, hoạt động tăng cho quyển sử dụng đất còn do nhiều ngành luật khác điều chỉnh như Luật Dân sự, Luât Doanh nghiệp,

Mỗi đạo luật được ban hảnh có muc đích và nhiệm vụ khác nhau, Vì thé, sự

không thống nhất giữa các dao luật điều chỉnh tặng cho quyên sử dụng đất là điều không thể tránh khôi Nếu những quy pham nằm trong đạo luật chuyên

‘biét không mâu thuẫn với những quy phạm củng tính chất nằm trong đạo luậtkhác thì không ảnh hưởng còn néu không thông nhất thậm chí mâu thuẫn séảnh hưởng đến tính hiệu quả thực thi Luật Dat đai quy định về hình thức tăng

cho QSDD, điều kiên tăng cho QSDĐ, các quyển của người sử dung đất, trình

tự, thi tục, Bộ luật Dân sự lại quy định về giao dịch và các diéu kiện của hợp đẳng thuê khoán tải sẵn trong đó có dat đai, hợp đồng cho thuê lại quyển sử

dụng đất Trong Luật Đất đai, hau hết những quy pham (mang) tính chấthành, trong khi đó Bồ Luật Dân sự điểu chỉnh quan hệ tăng cho quyển sit

dụng đất bằng các quy phạm mang tính dân sự Đây 1a yêu tổ ảnh hưởng đến pháp luật về tăng cho quyên sử dụng đất vi có sự chẳng chéo, mau th không đồng

tượng Vi vay, để pháp luật tặng cho quyền sử dụng dat được thực thi có hiệu

ất giữa hai quy phạm pháp luật cùng điều chỉnh về một đối

quả đôi hdi sự thống nhất giữa những quy pham điều chỉnh quan hệ tăng choquyền sử đụng đất

1993, 2001, 2003, 2013 được ban hành Thực tế từ sau khi Đăng, Nhà nước

thực hiện chính sách đổi mới, đẩy mạnh thu hút đầu tư phát triển kinh tế - xã

hội, việc tăng cho quyền sử dụng đất trở thành vẫn để được người có đất bị thu hồi, nhà đầu từ và sã hội đặc biệt quan têm Sự bat cấp của hệ thống pháp

luật, của việc tổ chức thi hành pháp luật là một trong những nguyên nhân dẫn

đến các hậu qua sấu trong quản lí đất đai trên nhiễu mặt đôi hoi phải giãi

quyết hang loạt vẫn để về quyển han, trách nhiệm của các cấp chỉnh quyểnnhả nước (bộ máy thực thi quyền của chủ sỡ hữu toán dân vẻ đất dai) va pháp

uất ting cho QSDB.

1.2.4 Pháp luật của một sô nước vê tặng cho quyên sit dung datThat nhất: Phúp luật Pháp (phải chui thích nguén sơ cấp hay thie cấp nhé!)

Hop đồng tăng cho QSDĐ là 1 loại hợp đồng quan trọng trong BLDS

Pháp Theo Bộ luật Dân sử Pháp, việc tăng cho cũng có thể kèm theo các diéukiện đổi với bên được tăng cho: “Néu trong chứng thư tăng cho có các điều kiệnkhông thể thực hiền được, các điều kiên trái pháp luật hoặc trái dao đức zã hồithì coi như không có các điều kiện đó” (Điều 900 Bộ luật Dân sự Pháp), dingthời, "Người được hưỡng tai sản theo chứng thư tăng cho có thể yêu cầu Téa ánxem xét lại những điều kiện vả nghĩa vụ kèm theo ma họ đã chấp nhận nếu dohoàn cảnh thay đỗi việc thực hiện các điều kiến va nghĩa vụ đó trở nên đặc biệt

khó khăn hoặc gây thiệt hai cho họ” (Điều 900 - 2 Bộ luật Dân sự Pháp) Trước

hết, các điểu kiện đổi với bên được tăng cho trải pháp luật vả đạo đức thi không

có giá tr thực hiện Sau đó, các điều kiện nảy làm ảnh hưỡng hoặc gây thiết hại thì bên được tăng cho có quyển yêu cầu hủy bé điều kiện

"Về hiệu lực của hợp đồng ting cho tải sản, Bộ luật Dân sư Pháp quy định về hiệu lực của việc tặng cho như sau: “Một chứng thư tặng cho phai được lập trước công chứng viên, theo hình thức thông thường cla hop đồng và được công chứng viên lưu ban chính Nếu không tuân thủ các quy định nay, chứng thư tăng cho sẽ vô hiểu" (Điều 931 Bộ luật Dân sự Pháp), "việc tống cho coi

nihữ được hoan tắt ngay sau khi có sự đẳng ý của hai bên; quyển si hữu tải sin

by

tặng cho được chuyển cho người được ting cho ma không cần phải chuyển.

giao tải sin trên thực tế” (Điều 038 B6 luật Dân sự Pháp) Như trên đã nói, ting

cho theo Bộ luật Dân sự Pháp bắt buộc phải lập hợp đẳng Thời điểm phát sinhhiệu lực là thời điểm bên được tăng cho đồng ý nhận tài sin, trùng với thờiđiển giao kết hop dong, la một hợp dong ưng thuận tuyệt đối, không cân xácđịnh bên được tăng cho khi nao được nhên tai sin trên thực tế

Thứ hai: Pháp luật Nhật Ban (Nguôn?)

Bộ luật Dân sự Nhật Bản xc định rổ việc tăng cho tai sản là một loại hop

đồng, hợp đồng tặng cho được ký kết thể hiện ý chí của bên tăng cho chuyểngiao quyển sỡ hữu tải sản ma không lây một khoăn tién nào cia bên được tăngcho và được su đồng ý của bên đó: “Hop đẳng có hiệu lực, khi một bên tuyên bổchuyển giao không hoàn lại tài sin của minh cho bên kia và bên kia đồng ý nhậnnó" (Điểu 540 Bộ luật Dân sự Nht Bản), Đây là mét loại hợp đồng đặc thùkhông có thanh toán và đơn phương, mặc đủ việc chuyển giao vật cùng với

quyển sở hữu không buộc bên nhân tai sẵn phải thanh toán giá trị tai sẵn

Bộ luật Dân sư Nhật Bản cũng quy định hợp đồng tăng cho có điểu

kiên là việc áp đất các nghĩa vụ đối với bên được tống cho Theo

‘XacaVacamum và ToriAritdumi trong “Binh luận khoa học Bộ luật Dân sự Nhật Bản" về vấn để này, các tác giả đã cho ring đây là loại nghĩa vụ lựa chọn mã “Nghĩa vụ lựa chon là ngiĩa vụ trong đó cho phép lựa chọn một số các để nghĩ đáp ứng” va "thực hiện quyển lựa chọn nghĩa lả một bên phải phụ

thuộc vào sư thể hiện ý chi của bén kia” Hop đồng tăng cho kèm theo ngiãa

‘vu của người được tăng cho, được pháp luật Nhật Ban ác đính lả loại hợp đẳng song phương, vi nó phát sinh nghĩa vụ của cả đôi bén người tăng cho cũng như người được tăng cho: “Cac quy định liên quan tới hợp đồng song

phương được ap dung đối với việc tặng cho do bổn phan để bé sung cho các

quy định của mục này” (Điều 553 Bộ luật Dân sự Nhật Bản) Điều đó cũng có nghĩa la người được tặng cho thực hiên nghĩa vụ cia minh sé dẫn đền quyền.

của người đó đổi với việc yêu cầu người tăng cho thuc hiến hợp đồng,

Theo Điều 549 Bộ luật Dân sự Nhật Bản thi hợp đồng tăng cho QSDD có hiệu lực khi một bên tuyên bổ chuyển giao không hoàn lại tai sản của mình cho bên kia va bên kia đồng ý nhân nó, có nghĩa là việc ký kết hợp đồng tng cho không phải tuân theo hình thức nhất định Song,

néu việc tăng cho không phải bằng văn bản thì phân nghĩa vụ chưa đượcthực hiện có thể bị hủy b6 đổi với các bên: "Các bên đều có thể rút luikhõi hop đồng tăng cho, nếu hợp đồng nay không được lập thành vẫn ban.Điểu này không được áp dung đối với phén tài sản đã được tăng cho”

(Điều 550 Bộ luật Dân sự Nhật Bản) Việc tăng cho không nhất thiết phải

lập hợp đồng còn thể hiện ở chỗ, người tặng cho có thể thể hiện ý định

‘bang văn bản, còn người được tăng cho có thé chấp nhân bằng miệng

(không nhất thiết người được tăng cho phải ký vào hợp đẳng) Trường

hop hợp đồng tăng cho có hình thức bằng văn bản hay không bằng văn

‘ban thi việc kết thúc thực hiện cũng không bị hủy bỏ Riêng tăng cho bất

đông sản, tuy pháp luật không quy định cụ thé buộc phải bằng văn ban

những trường hợp tăng cho bất động sản vi liên quan đến thuế, đăng ky,niên coi như hình thành hop đông mua bán Trong trường hợp tăng cho batđông sẵn thi việc kết thúc thực hiện la việc chuyển giao vat tăng cho

Ở một số quốc gia khác, khi tặng cho tải sin la đất, người nhận đượchưởng day đủ ba quyền cơ bản: chiếm hữu, sử dụng va định đoạt Điều nay cónghĩa lả người nhận không chỉ có quyền sử dụng dat, ma còn có quyển quyếtđịnh về việc ban, chuyển nhượng, hoặc sử dụng dat cho các mục đích khácnhau ma không can sự dong ý của người khác Tuy nhiên, tai Việt Nam, quyđịnh về tăng cho tải sin là dat có một số hạn chế đặc thù Khi một người được

tặng cho quyền sử dung đất, ho chỉ nhân được quyển sử dụng dat, không kèm theo quyển chiếm hữu hay định đoạt đổi với đất đó Trong bồi cảnh pháp lý

ru đất đai thuộc vẻ toàn dân, va Nha nước là đại điện

‘Viet Nam, quyền sở

chủ sở hữu Do đó, người dân chỉ có quyền sử dung đất chứ không sở hữu đất.

29

Ho không có quyên tư do chuyển nhượng hoặc sử dung dat theo ý muốn cá

nhân ma phai tuân thủ các quy định của pháp luật Sư khác biết nảy phan anh cách tiếp cân và quản lý đất đai khác nhau giữa Việt Nam và các quốc gia

khác, và có anh hưởng đáng ké dé quyển lợi và nghĩa vu của người dân trong,

các giao dịch tăng cho quyền sử dụng đất!”

TIỂU KET CHUONG1

Chương I đã đưa ra một cải nhìn tổng quan và sâu sắc về các van dé ly

luận liên quan đến tăng cho quyển sử dung đất (QSDĐ) va lý luân pháp luật

tặng cho QSDD Qua chương này, chúng ta hiểu rõ hơn về bản chat, đặc điểm.vva ý nghĩa của việc tăng cho QSDĐ trong bồi cảnh pháp lý và 28 hội hiện đại

Ly luận về tăng cho QSDĐ không chỉ giới hạn ở việc chuyển giao quyền sử:

dụng đất ma còn bao gồm cả những yếu tổ pháp lý, kinh tế va sã hội Chúng

ta đã xem xét cach thức ma quyển sử dung đất được định ngiĩa, các chủ thétham gia và các quy định pháp lý diéu chỉnh Điều này giúp làm rõ mục tiêu

‘va tâm quan trong của quyền sử dụng đắt trong ca việc phát triển kinh tế va

bão về quyển lợi người dân Phân lý luận pháp luật tăng cho QSDB đã khám phá sâu vào khung pháp lý điễu chỉnh, bao gồm các quy dinh vẻ quyển va nghĩa vụ của các bên liên quan, các yêu câu v hình thức và thũ tục pháp lý, cũng như tác động va vai trò của pháp luật trong việc điều chỉnh các giao dich

tăng cho QSDĐ Điều nay không chỉ giúp đảm bảo tính công bằng và minh

‘bach trong các giao dich ma còn thúc day sự dn định và phát triển bản vững.trong quan lý dat đai Chương nảy cung cấp một nên tang vững chắc để hiểu

rõ hơn về pháp luật và thực tiễn liên quan đền việc tặng cho QSDĐ, từ đó mở

đường cho các bản luận chỉ tiết hơn trong các chương tiép theo cia cuốn sách: hay nghiên cứu nay.

31

CHUONG 2

THUC TRANG PHAP LUAT VE TANG CHO QUYEN SU DUNG BAT

Ở VIỆT NAM Quy định pháp luật hiện hành về tặng cho quyền sử dung đất

3.1.1 Quy định pháp luật về chui thé tặng cho quyên sứ dung đắt

Do quan hé tăng cho QSDB là quan hệ pháp luật dân sự nên bản thân

các chủ thé khi tham gia quan hệ phải dap ứng các điều kiên chung về chủ thétham gia giao dịch dân sự, cụ thể bao gồm:

Thứ nhất, chủ thể tham gia hợp đồng tăng cho tăng cho QSDĐ phải có

năng lực pháp luật dân sự vả năng lực hành vi dân sự phủ hop Đôi với pháp

nhân (tổ chức kinh tế) khi tham gia quan hệ tăng cho QSDĐ phải thỏa mắn.điều kiện vẻ chủ thể pháp nhân bao gồm: được thành lập hợp pháp, cỏ cơ cầu

tổ chức chất chế theo quy định, có tải sản độc lêp với cả nhân, pháp nhân

khác và tự chiu trách nhiệm bằng tài sản đó, nhân danh minh tham gia quan

hệ pháp luật một cảch độc lập!*

Thứ hai, chủ thể tham gia giao dịch phải hoàn toàn tự nguyện Yêu tố

tự nguyện phải được thể hiên ở sư thống nhất giữa ý chí va bây tỏ ý chi củacác bên trong việc giao kết hop đồng, pháp luật đã quy định một số trường.hợp người tham gia giao dich không hoàn toàn tw nguyện như bị nhằm lấn, bị

lita di, đe doa, cưỡng bức thì hop đồng sẽ bị coi la vô hiệu hoặc trường hợp

các bên lợi dung hợp đông tăng cho để che gidu mét hợp đẳng khác nhằm đạt

mục dich khác thi cũng bi coi là vô hiệu Sự tự nguyên trong giao dich tăng cho QSDĐ như đã phân tích ở Chương 2 vẻ bản chất của tăng cho QSDĐ.

được biểu hiện bằng su tự nguyên chuyển giao QSDĐ của người có QSDĐ ở.hợp pháp và được phía bên kia đồng ý, chap thuân việc được tăng cho

* Hộ gia đính, cả nhân được Nha nước giao đất có thu tin sử dụng đất,

được Nha nước công nhận QSDĐ hợp pháp, được nhân chuyển QSDĐ hợppháp thông qua nhân chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tăng cho thì được

° Bần aM Ting do quần sừng ất eo híp hit Vật Nha hộn nu, hận nến 2000,

tặng cho QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân trong nước, đỗi với người Việt

Nam định cư ở nước ngoài được quyển mua va sỡ hữu nha 6 tại Việt Nam Hộ gia đình, cá nhân không được nhận ting cho QSDĐ trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bao vệ nghiêm ngặt, phên khu phục héi sinh thái thuộc rừng đặc dung, néu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.

* Đôi với tổ chức kinh tế, pháp luật quy định như sau:

Té chức được Nha nước giao dat có thu tiên sử dụng đất để đâu tư kinh

doanh nhà ở thì được tăng cho nha tình nghĩa gin lién với đất theo quy định

của pháp luật (Điểm c khoăn 2 Điển 174 Luật Dat dai năm 2013),

~ Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyển sử dụng đắt có nguồn gốc

do được Nha nước giao có thu tiễn sử dung đất hoặc Nha nước cho thuê đất trả trước tiên một lẫn cho cả thời gian thuê ma tiễn sử dụng đất, tiễn thuê đất

đã trả không có nguôn gốc từ ngân sách nha nước thì cũng được phép tăngcho như trường hợp tổ chức được Nha nước giao đất có thu tiên sử dụng dat,

tức là được tăng cho nha tình nghĩa gắn liễn với QSDĐ.(khoăn 2 Điểu 176 Luật Đất dai năm 2013)

- Tổ chức kinh tế sử dung đất được cơ quan nha nước có thẩm quyển

at từ đất không thu tiễn sử đụng đất sang.cho phép chuyển mục dich sử dung

chức kinh tế nhận góp vốn bằng QSDĐ của hé gia đính, cá nhân,

tổ chức lanh tế khác ma đất góp vốn của tổ chức kinh tế gop von có nguồn.gốc do được Nha nước giao có thu tiền sử dung đất, do nhận chuyển nhượng,QSDD hoặc đất gớp vốn của hộ gia đình, cả nhân góp vốn mei không phải la

đất được Nhà nước cho thuê trả tiến thuê đắt hàng năm thi được phép tăng cho dưới dạng nha tỉnh nghĩa gắn liễn với QSDB (khoản 1 Điều 177 Luật đất dai năm 2013);

* Đôi với chủ thé có tổ nước ngoài

33