Luận văn thạc sĩ Luật học: Hoàn thiện chế định pháp luật về quyền sử dụng và quyền cho thuê đất trong luật đất đai Việt Nam

* Quyền và nghĩa vụ các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tạiViệt nam * Một vài quan niệm không đúng về quyền sử dụng đất, quyềncho thuê 1.2/ VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA CHẾ ĐINH PHÁP LUẬT VỀ

TRUNG TAM KHOA HỌC XÃ HỘI VÀ NHÂN VĂN QUỐC GIA VIÊN

NGHIÊN CỨU NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT

NGUYÊN THỌ PHÚ

HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN

SỬ DỤNG VÀ QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT TRONG

LUẬT DAT DAI VIỆT NAM

CHUYÊN NGÀNH PHAP LUẬT - DAN SỰ - KINH TẾ - LAO ĐỘNG: MÃ SỐ 50515

LUẬN ÁN CAO HỌC LUẬT

_ THƯ VIENTRUONG ĐẠI HỌC LUATHA NỘI

Ì PHÒNG ĐOC _„2ÿ3_—

Người hướng dẫn khoa học:PTS.

Trần Ngọc Đường

Hà nội - 1997

Đề tài: HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ

DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT TRONG

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

6 ý nghĩa lý luận và thực tiễn

7 Kết cấu của luận án

8 Tài liệu tham khảo

PHẦN B: NỘI DUNG

CHƯNG I.

NỘI DUNG PHÁP LÝ VÀ VAI TRÒ CUA CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYEN SỨ DỤNG VA QUYEN CHO THUÊ ĐẤT

TRONG LUAT DAT DAI O VIET NAM.

1.1/ NỘI DUNG PHAP LY CUA CHE ĐỊNH PHAP LUAT VE QUYEN SUDUNG VA

QUYEN CHO THUE DAT.

11.1 Dat đai - Co sở xác lập quyền sở hữu:

a) Đất đai ?

* Khái niệm chiếm hữu - Sở hữu

* Một số đặc điểm của chế độ sở hữu đất đai của Việt nam trong

lịch sử

* Cơ sở xác lập quyền sở hữu đất đai ở nước ta.

1.1.2/ Nội dung pháp lý về quyền sử dụng đất.

* Nội dung pháp lý về quyền sử dụng đất

* Quyền của người sử dụng đất

* Thủ tục, nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất

* Các quyền năng cụ thể:

- Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

- Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Quyền thế chấp quyền sử dụng đất

- Quyền thừa kế quyền sử dụng đất

- Quyền cho thuê quyền sử dụng đất

- Nghĩa vụ của người sử dụng đất

1.1.3/ Nội dung pháp lý về quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

a) Cơ sở xác lập quyền cho thuê quyền sử dụng đất.

b) Nội dung pháp lý về quyền cho thuê quyên sử dụng đất

* Điều kiện cho thuê

* Nội dung, hình thức hợp đồng cho thuê

* Quyền và nghĩa vụ người cho thuê

* Quyền và nghĩa vụ người thuê

* Quyền và nghĩa vụ các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại

Việt nam

* Một vài quan niệm không đúng về quyền sử dụng đất, quyềncho thuê

1.2/ VỊ TRÍ, VAI TRÒ CỦA CHẾ ĐINH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN

SỬ DỤNG DAT VA QUYEN CHO THUÊ ĐẤT TRONG LUAT ĐẤT

DAI VIỆT NAM

12.1 Vị trí:

a) Trong luật đất đai

b) Đối với một số ngành luật khác

- Luật dân sự

- Luật đầu tư

- Luật hành chính

12.2/ Vai trò

a) Trong công tác quan lý đất

b) Trong giao lưu dân sự

CHƯƠNG II

PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHẾ ĐỊNH

PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ QUYỀN CHO

THUÊ ĐẤT Ở VIỆT NAM

2.1/ Những tôn tài và đòi hỏi khách quan tiếp tục hoàn

thiện chế định pháp luật về quyền sử dụng và quyền chothuê đất trong pháp luật đất đai nước ta hiện nay

2.11) Những tồn tại

2.1- 2/ Những căn cứ khách quan để tiếp tục hoàn thiện Pháp luát£nói chung, Pháp luật đất đai về chuyển quyền sử

dung và quyền cho thuê quyền sử dụngđất nói riêng

2.2/ Phương hướng và giải pháp tiếp tục hoàn thiện chế

định pháp luật về quyền sử dụng và quyền cho thuê đất

2.2-1) Phương hướng chung

2-2-2) Những giải pháp cụ thể nhằm tiếp tục hoàn thiện chế

định pháp luật về quyền sử dụng và quyền cho thuê đất ở

nước ta

2.2.3) Những kiến nghị, đề xuất

PHẦN C: KẾT LUẬN

PHẦN A LỜI NÓI ĐẦU

1/Tinh cấp thiết cua đề tài:

Theo số liệu thống kê của Tổng cục Thống kê 1989

nước ta có tổng diện tíchV1iền là 330.362 km2, với trên 33,1triệu ha ruộng đất (với 7 triệu ha đất nông nghiệp) số dânnước ta hiện nay gần 80 triệu người, gần 14 triệu hộ giađình Trong đó 5/6 là hộ nông thôn, 1/6 hộ sống ở các đôthị, thị xã, thị trấn, diện tích ruộng đất bình quân đầu ngườixếp vào loại trung bình trên thế giới Nước ta hiện nay trong

xu hướng dân số ngày một tăng nhanh và diện tích đất canh

tác (bao gồm cả đất nông, lâm, ngư nghiệp và đất ở) ngày

một thu hẹp, bình quân diện tích đất đai trên, đầu người ngàymột thấp

Hơn nữa trong những năm gần đây tình hình đô thị hóa

ngày một phát triển, việc biến đổi đất canh tác sang đất ở

ngày một nhiều do dân số tăng hàng năm vẫn còn cao (trên

2%), dẫn đến tình hình nảy sinh những cơn sốt về đất trên

phạm vi cả nước; đỉnh cao là những năm 1994, 1995, có nơi

giá đất tới 5 - 10 lượng vàng/m2 như ở trung tâm đô thị Hà

nội - Thành phố Hồ Chí Mình giá đất nhìn chung tăng 5 - 7

lần so với những năm trước 90

Theo điều 17 và 18 hiến pháp 1992 và điều 1 luật đấtđai năm 1993 đã xác định rõ quyền sở hữu đất đai là sở hữu

toàn dân, những tập thể và công dân có quyền sử dụng, luật

đã xác định 6 loại đất (đất nông nghiệp - đất lâm nghiệp, đấtkhu dân cư nông thôn, đất đo thị, đất chuyên dùng, đất chưa

sử dụng, điều 11 Luật đất đai 1993) và quyền sử dụng đất đai

thể hiện trong 5 quyền cụ thể trong đó có quyền thuê đất.

Từ sau đại hội đảng VI (1986) xu hướng đổi mới củaĐảng và Nhà nước ta được thẻ hiện trên tất cả các lĩnh vựccủa đời sống xã hội- quyền và nghĩa vụ của công dân được décao, hiến pháp 1992 đã thể hiện rõ trong toàn bộ chương Vmột trong những quyền thiếng liêng của người công dân là

quyền sử dụng đất và đã được cụ thể hóa thành luật.

" Nhà nước thống nhất quan lý toàn bộ đất dai theo quyhoạch và Pháp luật

- Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn

định, lâu dài

- Tổ chức và cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác

hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyên quyền sử dụng đấtđược Nhà nước giao theo quy định của Pháp luật" Điều 18hiến pháp 1992

Trong lĩnh vực nông nghiệp cũng thể hiện rõ xu hướng đổi mới: Tinh trạng ruộng đất chia nhỏ, manh min , nhiều thửa thể hiện sự canh tác thủ công của người tiểu nông, của

xuất công nghiệp Trong nông nghiệp, việc sản xuất tập trung,chuyên canh trong trồng trọt đã dần dần hình thành nhằm tạo

ra những vùng có năng xuất cao phục vụ cho đời sống và xuất

khẩu, thể hiện tính ưu việt của công tác quản lý, sử dụng đất

đai trong công cuộc công nghiệp hóa

Luật đất đai năm 1993 đã cụ thể hóa quyền sở hữu,quyền sử dụng các loại đất đối với người lao động qua đó thể

hiện hệ thống quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và cácloại đất, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất Ở nói riêngngày một hoàn thiện

Trong các quyền thì quyền cho thuê quyền sử dụng đất

là một trong những quyền quan trọng, nó không những đáp

ứng nhu cầu của con người trong cuộc sống hàng ngày, mà

còn phản ánh xu hướng phát triển của xã hội, thể hiện Nhà

nước tôn trọng quyền của công dân về quyền sử dụng đất vàquyền cho thuê đất, nhằm tạo ra ngày càng nhiều của cải

phục vụ cho đời sống của con người và của toàn xã hội

Quyền sử dụng đất và quyền cho thuê quyền sử dụng đất

là những quyền năng quan trọng nó khẳng định rõ vai trò của chủ thể đất đai sau khi xác định quyền sở hữu, một đặc trưng

mang tính đặc thù,Sau khi xác định sở hữu Nhà nước về đấtđai thì quyền sử dụng không chỉ riêng Nhà nước, Nhà nước

giao cho các tổ chức , cá nhân công dân sử dụng nó, khai thác

nó để mang lại lợi ích cho cả Nhà nước và cá nhân và các tổ

qui định biện pháp khai thác, cadithttc sử dụng đối với các

hạng đất loại đất được giao.

- Về mặt pháp lý cũng còn nhiều thiếu sót trong diéu

kiện hiện tại để sớm đưa luật đất đai đi väò cuộc sống, còn

nhiều điều luật phản ánh chung chung, phải chờ nhiều nhữngvăn bản dưới luật hướng dẫn thi hành nhiều điều luật trongluật đất dai còn ghi "chờ "hoặc"theo” qui định của Chính phủ

như những điều 44,47,50,57,58,60,61 nên đã hạn chế, chậmché trong việc thực thi luật

- Luật đất dai của chúng ta ra đời trong sự nghiệp công ©nghiệp hoá đang sâu rộng trong cả nước; việc xây dựng nhữngkhu công nghiệp, những cơ sở phục vụ cho công nghiệp hoá

như đường xá, bến bãi, cầu đường song trong luật cũng

chưa có qui định cụ thể và việc giao đất chuyên dùng cho mục

đích kinh tế cho công nghiệp hoá vv

- Trong giao lưu dân sự hiện nay thường xuyên đề cấp

đến quyền sử dụng đất, quyền cho thuê đất song để thực hiện

sự giao lưu đó được tốt trong xã hội, luật pháp nói chung và

luật đất đai nói riêng cần cụ thể; phải tạo ra những điều kiện

để người dân thực hiện quyền được tốt: Như việc xác định và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chẳng hạn

Nghiên cứu về quyền sử dụng đất và quyền cho thuê đất

nhằm góp phần cho pháp luật đất đai sớm mang tính khả thi

mới của sự nghiệp công nghiệp hoá là cần thiết nhằm phản

ánh bản chất của pháp luật Việt nam nói chung và pháp luậtđất đai nói riêng

Qua 4 năm thi hành luật đất đai (7/1993-7-1997) luật đã

đi vào cuộc sống song cũng còn những vấn đề cần phải nghiêncứu, làm rõ qua từng chế định pháp lý cả về luật pháp cũng

như những chính sách, cơ chế Việc tổ chức quản lý phân cấp,

phân loại đất đai như thế nào cho phù hợp để người sử dụng

đất thực sự là người chủ của mảnh đất đó Nhà nước tạo ra

những điều kiện thuận lợi bằng những chính sách về đất, để

người lao động thực hiện các quyền đã được luật pháp ghinhận đặc biệt là quyền sử dụng, quyền cho thuê đất như thế

nào cho đúng với bản chất của Nhà nước, nhằm khắc phục

tình trạng phát canh thu tô như các chúa đất trong Nhà nước

phong kiến, cũng không thể là những đại điền chủ, đại tư bản

về đất nhằm bóc lột giá trị thặng dư của người lao động như

trong Nhà nước Tư Sản

2) Tình hình nghiên cứu

Bàn về quyền sở hữu đất đai đã có nhiều người nghiêncứu, đề cập đến nó, như giáo sư Đỗ Thế Hùng, giáo sư PhạmVăn Kỷ: Song quyền sử dụng và quyền cho thuê đất là những

quyền năng cụ thể của con người về đất còn ít được đề cập.

Tác giả Phan Hữu Nghị cũng chỉ đề cập ở nét khái quát quyền

cho thuê quyển sử dụng đất có ảnh hưởng tới sự phát triển

như thế nào? có phù hợp với cơ cấu kinh tế nhiều thành phầnkhông? Nó phản ánh hướng cơ cấu xã hội kiểu nào? Tuynhiên những chế định pháp lý đó đã hoàn thiện, đầy đủ chưa?

Còn gì khiếm khuyết, bổ xung để làm rõ vai trò của nó trong nền kinh tế -xã hội mà luật đất đai cũng như các luật khác

phan ánh thì chưa được nghiên cứu Vì thế chế định quyền sử

dụng đất và quyền cho thuê đất là công việc còn mới mẻ

3 Mục dich:

- Làm rõ cơ sở lý luận của việc tiếp tục đổi mới và hoàn

thiện chế định pháp lý về quyền sử dụng và quyền cho thuêđất

- Phân tích thực trạng và những đòi hỏi khách quan cần

tiếp tục đổi mới và hoàn thiện chế định pháp lý về quyền sử

dụng và cho thuê đất

- Tìm kiếm phương hướng và giải pháp tiếp tục hoànthiện chế định pháp lý về quyền sử dụng và quyền cho thuêđất ở nước ta hiện nay

4 Phạm vi nghiên cứu dé tài:

Đề tài này chi dé cập đến quyền sử dụng vàquyền cho thuê đất- một loại quyền trong luật đất đai Việt

nam Song để làm rõ được chế định này luận án cũng điểm lại những nét cơ bản, những quan điểm chủ yếu về quyển này

Hiến pháp đầu tiên 1946 - quyền đó được thể hiện trong 4Hiến pháp như thế nào®+::¿ các hiến pháp 1959 ; 1980, 1992

để từ đó dé xuất những phương hướng và giải pháp cụ thể.

tiếp tục hoàn thiện pháp luật trong việc thực hiện quyền này

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Để tiến hành nghiên cứu để tài này, luận án dựa trên quan điểm của Chủ nghĩa Mác Lê Nin về đất đai thuộc sở

hữu toàn dân và đường lối chính sách của Đảng cộng sản

Việt nam về đất đai, về quyền và nghĩa vụ của công dân và

về quyền sử dụng đất trong đó có quyền cho thuê quyền sử

dụng đất Đồng thời luận án coi trọng phương pháp phân tíchthực tiễn công tác quản lý, sử dụng, cho thuê quyền sử dụngđất của Nhà nước và của nhân dân ta trong những năm qua

Từ đó sử dụng phương pháp tổng hợp, khái quát để dé xuất phương hướng và giải pháp sát thực nhằm đổi mới hoàn thiện

pháp luật về quyến sử dụng và quyền cho thuê đất

6 ý nghĩa lý luận và thực tiễn:

Các kết luận và đề xuất của luận án góp phần củng cố nhận

thức lý luận và làm rõ các căn cứ thực tiễn chỉ đạo hoạt

độngtiếp tục đổi mới và hoàn thiện pháp luật về quyền sử

dụng và quyền cho thuê đất ỏ nước ta hiện nay

Luận án còn là tài liệu tham khảo nghiên cứu giảng dạy

7, Kết cấu của luận án:gồm lời nói đều hai chương, và kếtluận.

PHẦN B: NỘI DUNG:

CHƯƠNG I.

NỘI DUNG PHÁP LÝVÀ VAI TRÒ CỦA CHẾ ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG VÀ QUYỀN CHO THUÊ ĐẤT

TRONG LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM

1.1/ Nội dung pháp lý của chế định pháp luật về

quyền sử dụng và quyền cho thuê đất trong luật

đất đai Việt nam.

1.1.1/ Đất đai cơ sở xác lập quyền sở hữu:

a Đất đai:

Để xác lập nên quyền sở hữu đất đai trước hết ta cần

hiểu đất đai như thế nào? nó có vai trò to lớn như thế nào

trong đời sống kinh tế - xã hội của đất nước

Đất đai là tài sản quan trong của mỗi Quốc gia, nó là bộ

phận tạo nên lãnh thổ và luôn gắn liền với chủ quyền của mỗi

nước Các cuộc đấu tranh chống xâm phạm đất đai của mỗi

nước là đấu tranh bảo vệ lãnh thổ, bảo vệ chủ quyền quốc gia mình Đấu tranh đòi chủ quyền toàn vẹn lãnh thổ cứñng là

mục tiêu của các cuộc cách mạng dân tộc dân chủ

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quí giá, đất là

tư liệu sản xuất chính của một số ngành chủ yếu như nôngnghiệp, lâm nghiệp, là nguyên liệu chính làm ra vật liệu xây

dựng, mỹ nghệ, là địa điểm để đặt máy móc, kho tàng, nơi

xây dựng, bến bãi, nhà xưởng để tiến hành sản xuất, tạo ra

của cải vật chất cho xã hội nhằm nuôi sống con người và thúc

đẩy xã hội không ngừng phát triển, để cập vai trò kinh tế của

đất - Mác đã viết "Đất là mẹ, lao động là cha, sản sinh ra mọi

của cải vật chất"(9-1) (CMác-Ph.Ănggen tuyển tập, tập 23

trang 189, NXB ST, Hà nội, 1970)

- Đối với đời sống hàng ngày của con người, đất là nơixây dựng nhà cửa để ở, các công trình văn hóa, giao thôngcông cộng, tiến hành hoạt động văn hóa, là nơi phân bố các

khu kinh tế, các khu dân cư, là cơ sở phát triển các hệ sinh

thái, tạo nên môi trường sống của con người và duy trì sựsống nói chung Hội nghị các Bộ trưởng các nước năm 1993họp ở Anh đã đánh giá "Đất đai là một trong những tài sảnquý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống củathực vật, động vật và con người trên mặt đất.( (20-1)Trích

những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất)

- Đất đai là một bất động sản, là tài sản đặc biệt của tất

cả các quốc gia trên thế giới, nó có vai trò hết sức quan trọngtrong lĩnh vực kinh tế, lĩnh vực chính trị, trong đời sống mỗicon người và từng dân tộc cũng như trên thế giới vì vậy nó là

mục tiêu, là đối tượng, nhiệm vụ hàng đầu cần phải giải quyếtcủa tất cả các cuộc cách mạng trong lịch sử.

b/ Cơ sở xác lập quyền sở hữu toàn dân về đất đai:

* Để xác lập quyền sở hữu đất đai - trước hết làm rõ khái

niệm chiếm hữu: với một lẽ thông thường, cố chiếm hữu thìmới có sở hữu

Luật dân sự cho rằng: "quyền chiếm hữu là quyền được

giữ vat sở hữu trong tay, vật sở hữu nằm trong tay ai một cáchhợp pháp thì người đó có quyền chiếm hữu" Như vậy, đã là

chủ sở hữu thì được quyền chiếm hữu, và trái lại có chiếm

hữu thì sở hữu mới thành thực sự

Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước chiếm hữu

bằng cách: giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân

sở hữu tư nhân và sở hữu tập thể Còn đa số các nước đất đai

là sở hữu tư nhân, vì thế các quan hệ đất đai được điều chỉnh

MÀ

bởi các quy phạm pháp luật dân sự O nước ta quan hệ đất đai

có những đặc thù nhất định: Do lịch sử để lại, với hàng ngàn

năm Bắc thuộc, hàng ngàn năm dưới triều đại phong kiến với

nhà nước quân chủ chuyên chế tập trung, dân tộc ta lại phảitiến hành kháng chiến chống dé quốc Pháp, Nhat, Mỹ kéo dài

Việc thực hiện cải cath ruộng đất sau cách mạng thành công

và đi lên xây dựng chế độ mới XHCN - trong đó nhiệm vụ cơban của Dang và Chính phủ về giải quyết chính sách ruộngđất là vô cùng quan trọng nên việc hình thành chế độ sở hữuruộng đất cho phù hợp lich sử cách mang là cần thiết

Lịch sử hàng nghìn năm dưới chế độ phong kiến Việt

nam luôn tồn tại 2 thiết chế về ruộng đất là sở hữu ruộng

công va sở hữu ruộng tư, đó là | đặc thù Việt nam Sự tồn tại

lâu dài chế độ ruộng công trong sự phát triển của chế độ

VN

phong kiénw la 1 chế độ tư hữu điển hình

ớt các tén got:

làuộng công:

- Cong điển, công thổ (đất công làng xã)

Sở hữu nhà nước (vua, quan)

- Tịch điển

- Quan điền, quan trại

Sở hữu tư nhân (địa chủ)

- Tư điền

- Đồn điền

- Tam bảo

- Ruộng đất tư

Thời kỳ nhà nguyễn - đầu thế ky XIX, có các loại:

— SO hữu Nha nước Phong kiến

2 Sở hữu làng xã

3 Sở hữu địa chủ

4 So hữu nhỏ tự canh

Gọi là sở hữu tư nhân nói chung

Nhận xét ruộng đất trong thời kỳ này về nông dan Việtnam với chế độ ruộng đất :”ruộng đất chia rất nhỏ, những giađình không có ruộng nhiều, nông dân vo sản, thật nghiệp

nhiều Không có chế độ thuê ruộng đất mà chỉ thấy chế độ

cấy rẽ, lĩnh canh với các tá điền (trang 57 - chế độ ruộng đấtViệt nam đầu thế ky XIX)

- Thời kỳ trước cách mạng tháng 8, nhà nước thực dânphong kiến Việt nam hình thành 6 hình thức sở hữu chủ yếu

về đất đai:

- So hữu ruộng đất của thực dân Pháp

- Sở hữu của địa chủ THU VIEN |

| | TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUÂT HÀ NỘI,

- Sở hữu của nhà chung PHÒNG noc 214

- Sở hữu của chùa, làng

- Sở hữu cửa tầng lớp tư sản, tư san nông thôn( địa chủ)

- Trong thời kỳ cải cách ruộng đất - Luật cải cách ruộng đấtban hành 4.12.1953 Nhà nước thừa nhận còn hai hình thức sởhữu chủ yếu về đất đai là: Sở hữu Nhà nước và Sở hữu củangười nông dân.

- Hiến pháp 1960 (D3) xác định " các hình thức sở hữuTLSX" chủ yếu là:

1 Hình thức sở hữu của Nha nước (tức là Sở hữu toàn

dan)

2 Hình thức so hữu của Hop tác xã (tức là sở hữu tap

thể của Nhân dân lao động)

3 Hình thức sở hữu riêng lẻ của người lao động (tức sở

hữu tư nhân)

4 Hình thức sở hữu của Nhà tư sản dân tộc (tức sở hữu

tư nhân)

- Hiến pháp 80 và 92 nói về Sở hữu toàn dân về đất đai ( Điều

19 Hiến pháp 80 và điều 17 hiến pháp 92) Điều 1: "Đất dai

thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý"(Luật

đất đai)

* Cơ sở xác lập quyền sở hữu đất đai của nước ta

- Học thuyết Mác Lê nin về quốc hữu hóa đất đai chỉ rõ tính

giai cấp trong sở hữu ruộng đất dưới xã hội tư bản Để bảo vệ

quyền lợi cho giai cấp tu sdn - với moi thủ đoạn giai cấp tư

hituvé đất dai, nên người lao động không thể trông chờ nghị

viện vì những nghị viện là những ông chủ đất - nên giai cấp

không thể trông chờ Nhà nước càng không thể trông chờ vào

các ông chu của họ

Mác nhận xét: " Sở hữu ruộng đất nguồn gốc đầu tiên của moi

của cải đã trở thành vấn đề lớn mà việc giải quyết sẽ quyết

định tương lai của giai cấp công nhân"(9-2) Mác - Ăng ghen

tuyển tập trang 202 sự thật Hà nội - năm 1970) và Mác khẳng

định:

- “Các nhà tư bản, các chủ trang trại không bao giờ từ bỏ

dorquyền sở hitu’véi đất đai, không chối bỏ địa tô chênh lệch và

địa tô tuyệt đối”

- “Việc tập trung đất đai, áp dụng hình thức lao động tập thể

và ấp dụng những thành tựu khoa học mới trong quá trìnhcanh tác là cần thiết”.Và Mác kết luận: "Chính vì thế sẽ làmcho việc quốc hữu hóa ruộng đất ngày càng trở thành một tấtyếu xã hội, mà chống lại nó, mọi lý lẽ về quyền sở hữu đềubất luc" (sách đã dẫn trang 202)(9-3)

Lê nin đã khẳng định tính đúng dan trong học thuyết

Mác về quốc hữu hóa ruộng đất trong tác phẩm " Sơ khảo để

‹cương và vấn đề ruộng dat" Tuy nhiên

Lê nin cũng chỉ ra rằng, không phải sau khi Cách mạng'vô sản giành thắng lợi quốc hữu hóa đất đai là một yêu cầu

bắt buộc mà tùy điều kiện hoàn cảnh cụ thể mỗi nước có thể

thực hiện ngay hoặc muộn hơn

I.12/Nội dung pháp lý về quyền sử dụngđất

a)Cơ sở xác lập quyền sử dụng đất:

Việc dé cao quyền làm chủ của người lao động đã được

lý luận Mác - Lê nin đề cập đến việc có để cho người laođộng, người nông dân phải tự suy nghĩ trên luống cày của họhay không? Họ làm cho mình hay chỉ là người làm thuê (thựcchất hay hình thức) là quan trong Có vậy mới huy động được

nhân, vật lực cho sản xuất, để tạo ra của cải Thực tế từ sau

1980 chúng ta quy định chỉ có Nhà nước mới có quyền sở hữu

đất đai, còn mọi tổ chức và cá nhân, công dân chỉ là người sử

dụng đất

Vai trò của Nhà nước chưa được phát huy, một khái niệm

"Ông chủ sở hữu" là Nhà nước có tính chất trìu tượng chung

chung, khiến cho người đại diện cho Nhà nước quản lý đất đai

(Địa chính - Uy ban Nhân dân các cấp) cứ tưởng rang minh làchủ sở hữu đất đai có mọi quyền cấp, phát, ban ơn đất đai cho

các tổ chức và cá nhân Vì vậy diéu vô cùng quan trọng là

phải xác định cho được người chủ cụ thể của đất đai đó chính

là những người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất

Bài học sâu sắc cho chúng ta là: Một thời gian khá dài ta

đã đồng nhất giữa cái chủ nghĩa xã hội giản đơn với chế độ sở

hữu Nhà nước (với sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể) lấy

phương tiện làm mục tiêu mà không thấy rằng: Sở hữu không

có mục đích tự thân, sở hữu chỉ có ý nghĩa khi nó thực sựmang lại lợi ích thiết thực cho người chủ của nó Đó chính là

quyền sử dụng để tạo ra của cải hàng ngày, bằng không sẽ vô

nghĩa Bài học trong kinh tế hợp tác xã và Nhà nước mấy chụcnăm qua là một minh chứng Người xã viên hợp tác xã thấy

rằng: họ là chủ mảnh đất chỉ là hư ảo không mang lại một lợi

ích kinh tế tương xứng nào mà đúng ra họ chỉ là người làm

thuê với giá ca, ngày công thấp kém, có nơi chi 1 vài lạngthóc, vì vậy họ đã thờ ơ, lạnh lùng, không gắn bó với mảnhđất mình đang sử dụng, dang làm chủ, cảnh "Chân ngoài dai

hơn chân trong" là phổ biến, họ thờ ơ với cái toàn thể, chỉ

quan tâm đến một bộ phận ít oi, nhỏ bé là đất 5%, xã viênnông dân không còn coi “ruộng đất là thiêng liêng” nữa maghê lạnh nó, cho, bỏ nó và có nơi đòi trả ruộng Nhà nước

Tình trạng đó đã dẫn đến kinh tế kém phát triển, năng suất

thấp kém dần không đủ thóc ăn

Việc dé ra nghị quyết 10 ngày 5/4/1988 của Bộ chính trị

và khoán 100 ngày 13/1/1991 của Ban Bí thu Trung ương

dang, là sự biến đổi to lớn về quan niệm sở hữu va sử dung đất trong việc chuyển đổi cơ chế quản lý tập trung bao cấp

:sang kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước

Thực chất của quyền sử dụng đất là xác định rõ mối quan

hệ về sở hữu đất đai, hiện nay giữa Nhà nước và nông dân để

làm rõ quyền năng của Nhà nước và quyền của người sử dụng

là đơn vị kinh tế tập thể, hộ nông đân và từng cá nhân, mối quan hệ này phải là một thể thống nhất giữa quyền năng tối

cao của Nhà nước (Chủ sở hữu) với những quyền cu thể cuangười sử dụng mà luật đất đai 93 ghi nhận là: Chuyển đổi,

chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng

đất

Vai trò của người sử dụng đất ngày một được đề cao

nhằm xoá bỏ tình trạng vô chủ trong quan hệ đất dai Quan

điểm đó xuất phát từ đường lối của Dang, (từ Đại hội VI) dé

cao lợi ích cá nhân của người lao động

b) Nội dung pháp lý về quyền sử dụng đất:

Chủ thể quyền sử dụng đất bao gôm cả Nhà nước, tập thể

và hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất

* Chủ sở hữu Nhà nước cũng thể hiện quyền sử dung đất:

Theo luật dân su: guyền sử dung là khả năng pháp lý được

thực hiện những hành vì nhất định để sử dụng phải khai thác

những mặt có ích cua đối tượng sử dụng Đây là quyền nang

quan trọng của quyền sở hữu, việc khai thác lợi ích vật chất

của đối tượng sử dụng chính là mục đích của chủ sở hữu Vì

đất là khách thể đặc biệt nên quyền sử dung đất cũng có

những điểm khác biệt so với các loại tài sản thông thường

khác

Nhà nước sử dụng đất đai ở bất cứ đâu trên toàn lãnh

thổ, quốc gia nhưng Nhà nước không sử dụng trực tiếp mà

giao cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng

* Các tổ chức, cá nhân là chủ thể sử dụng ruộng đất

Quyền sử dụng là một thành phần của quyển sở hữu

nhưng là quyền năng độc lập, nó có thể bị hạn chế, thu hồi

theo một thủ tục, trình tự mà pháp luật, qui định nếu có viphạm

* Tránh quan điểm J:

Nếu quan niệm rằng: Khi Nhà nước giao đất cho người sử

dụng để khai thác là Nhà nước đã mất đi quyền sử dung là

một sai lầm vì quyền sử dụng của người sử dụng đất hoàn

toàn phụ thuộc vào Nhà nước, Nhà nước có thể hạn chế hoặc

tước bỏ toàn bộ quyền sử dụng đất của người này (nếu vi

phạm) và chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo một

trình tự pháp luật

Quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền sử dụng đất

‘cua các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân khác nhau cả nội

(dung kinh tế và pháp lý

Quyền sử dụng đất của Nhà nước với tư cách là một

quyền năng của người sở hữu toàn bộ đất đai trên phạm vi

lãnh thổ Nhà nước đề ra những chủ trương những chính sách, định hướng để người sử dụng trực tiếp tuân theo Theo yêu

cầu, mục đích Nhà nước định ra

Còn quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và

cá nhân được thực hiện ở phạm vi hẹp, rất cụ thể trên những

mảnh đất cụ thể, được Nhà nước giao cho mà thôi.

* Tránh quan điểm 2:

Cho rằng khi Nhà nước giao cho người sử dụng 5 quyên: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế và thế chấp

theo luật đất đai 1993 Về nguyên tắc dân sự là chủ sở hữu

đất mới có quyền đó Nay người sử dung lại có 5 quyền đó

phải chăng quyền sở hữu đã đồng nhất quyền sử dụng; sự thực

không phải vậy, Vì:

- Chủ thể của các quyền này hoàn toàn khác nhau, Nhà nước

là chủ sở hữu nhưng không phải trực tiếp sử dụng đất đai, còn

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân là chủ sử dụng cụ thể đối với

đất đai nhưng họ không phải là chủ sở hữu

- Quyền sở hữu là một quyền nguyên thuỷ đối với mọi của

‘cai, nó luôn là chứng cứ ban đầu và là một quyền năng độclập Trong khi đó quyền sử dụng phát sinh từ quyền sở hữu là

bộ phận của quyền sở hữu và chỉ là quyền năng độc lập tương

đối, có nội dung hạn chế hơn nhiều so với quyền sở hữu

- Đối với sử dụng đất, các quyền và nghĩa vụ phát sinh sau

khi được Nhà nước giao cho đất để sử dụng Người sử dụng

không phải tự mình tuỳ ý thực hiện quyền và nghĩa vụ màphải tự giác tuân theo những quy định của pháp luật

Các quyền mà Nhà nước giao cho các tổ chức, gia đình,

cá nhân sử dụng luôn bị hạn chế như: trường hợp người sử

dụng đất có quyền chuyển nhượng; Người sử dụng đất phải sử

dụng đúng mục đích, đúng thời hạn được giao, khi chuyển

nhượng phải tiến hành đầy đủ các thủ tục; Người được sửdụng phải đúng phạm vi ranh giới chiếm hữu; Người sử dụng

nếu cần thay đổi vào mục đích khác phải có giấy xin phép;

Nếu vi phạm bị Nhà nước thu hồi

- Quyền sử dung đất (ở đây muốn dé cập tớiquyền sử dụngtrực tiếp đất)

là quyền của tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao cho sử

dụng đất - hình thành từ khi được xác lập quyền_chiếm hữu

bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay nhận

khai thác những nguồn lợi từ đất mà có, để phục vụ con

người (trước hết chủ sử dụng) và toan xã hội

* Tính chất: quyền sử dụng đất được thể hiện trên những

tính chát

- La một trong ba quyền quan trọng của quyền sở hữu (chiếmhữu, suv dụng, định đoạt ).Quyén chiếm hữu là quyền cơ bản,riêng có của chủ sở hữu (la Nhà nước).

- Quyền sử dụng đất phụ thuộc vào chế độ sử dụng đất màchế độ đó được xây dựng và phát triển trên cơ sở chế độ sởhữu đất đai của Nhà nước

- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, Nhà nước ban hành luật nênNhà nước xây dựng toàn bộ qui phạm pháp luật nhằm điều

chỉnh các quan hệ đất đai nói chung, quan hệ sử dụng đất nói

riêng

- Quyền sử dụng đất vừa mang tính tự nguyện song vừa mang

tính bắt buộc: Việc sử dụng hay không sử dụng là tuỳ thuộc

bản thânđối tượng được giao sử dụngđất Song khi đã được

giao đất và xác lập được quyền thì phải tuân theo những quiđịnh hiện hành của pháp luật về đất đai và pháp luật nói

chung Không thể có sự tuỳ tiện sử dụng trái mục đích sử

dụng đất

* Chủ thể quyền sử dụng đất:

Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi tắt là chủ sử dụng ) được Nhà nước giao đất hoặc Nhà nước cho thuê đất để sử dụng.

Cần phán biệt đối tượng được Nhà nước giao đất với chủ thể sử dụng đất.

+ Đối tượng được nhà nước giao đất bao gồm:

- Các tổ chức kinh tế

- Don vi vũ trang nhân dân

- Cơ quan Nhà nước

- Các tổ chức chính trị - xã hội

- Hộ gia đình và cá nhân

+ Đối tượng được Nhà nước cho thuê đất gồm:

- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước

+ Có nhu cầu sử dụng đất để xây dựng trụ sở, nơi sản

xuất kinh doanh

- Đối với hộ gia đình:

Hộ gia đình là đơn vị kinh tế tự chủ gồm các thànhviên trong gia đình mà chủ hộ là đại diện hợp pháp củagia đình đó, các thành viên của gia đình phải chịu trách

nhiệm liên đới về các hành vi pháp lý do chủ hộ thực

hiện

- Đối với cá nhân:

+ Có ý chí độc lập, có quyền hành độc lập trong việc sửdụng đất cũng như khả năng thực hiện các quyền ấy

+ Có nhu cầu sử dụng đất để phục vụ các mục đích như

* Tính đặc thù của quyền sử dụng đất được thể hiện ở chỗ:

- Người sử dụng đất không có toàn bộ các quyền năng nhưcác chủ sở hữu tài sản khác (không có quyền tặng cho, cho

mượn, tiêu huỷ tài sản)

- Hình thức, thủ tục, điều kiện thực hiện các quyền năng củangười su dung đất được pháp luật quy định chặt chẽ hơn,

nhiều so với các chủ thể có quyền khác như:

+ Về hình thúc:

Nhất thiết phải thông qua hợp đồng bằng văn bản được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chứng thực và đăng ký.

+ Về điều kiện:

Tuỳ theo tính chất của từng hình thức chuyển quyền mà mức độ chặt chẽ, cụ thể của các điều kiện chuyển quyển được quy định khác nhau Quy định điều kiện cụ thể cho cả 2 bên: Bên chuyển quyển và bên nhận quyền.

+ Về thời hạn thực hiện quyền:

Người sử dụng đất chỉ được Nhà nước giao đất để sử

dụng trong thời hạn do luật pháp quy định với từng loại đất,

vì vay họ không thể thực hiện các quyền ấy một cách vô han

mà chỉ được thực hiện trong thời hạn nhất định mà thôi

+ Về nội dung trong hợp đồng uy quyền:

Nói chung là do 2 bên thoả thuận quy định song khôngphải tất cả do bên người có quyền sử dụng đất quy định mà dopháp luật quy định buộc họ phải tuân theo (như vấn đề khung

giá chuyển quyền sử dụng đất).

* Nội dung pháp ly cua quyền su dung đất:

* Nội dung của chế độ sử dụng đất bao gồm các quyền và

nghĩa vụ của các chủ thể sử dụng đất.

- Quyéncua người su dụng đất

Tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai các tổ chức

và cá nhân trở thành chủ thể có quyền và nghĩa vụ pháp lý Quyền và nghĩa vụ của họ được pháp luật quy định cụ thể,

chặt chế và được coi là chuẩn mực để dam bảo sự đúng dantrong các mối quan hệ giữa Nha nước với người sử dung đất

và giữa những người sử dụng đất với nhau, đồng thời được coi

là cơ sở pháp lý để xác định trách nhiệm của người sử dụng

đất trong việc thực hiện pháp luật đất đai

- Điều 73 luật đất dai 1993 ghi rõ:

Thứ nhát: Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đó là chứng thực pháp lý xác nhận quyền sử dụng đấthợp pháp của người sử dụng

Đây là một trong những quyền rất quan trọng được người

sử dụng đặc biệt quan tâm Thông qua giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Nhà nước xác lập mối quan hệ pháp lý giữa Nhà

nước với người sử dụng

Mặt khác: giấy chứng nhận còn có ý nghĩa xác định phạm vi,

giới hạn quyền và nghĩa vụ mà mỗi người sử dụng đất được

phép thực hiện thời hạn và mục đích sử dụng

Tổ chức và cá nhân sử dụng đất hợp pháp thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất Còn xét và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng

đất én định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận phù hợp với qui hoạch sử dung đất dai đã được cấp có thẩm quyền

phê duyệt Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn bao gồm

cả nội dung pháp lý và nội dung kinh tế - là cơ sở cho việc

chuyển dịch quyền sử dụng.

Thứ 2: Được hưởng thành quả lao động và kết quả đầu tư

trên đất được giao:

Thành quả lao động, kết quả đầu tư là những sản phẩmlao động hoặc đầu tư của người sử dụng đất bao gồm:

- Tài sản gắn liền với đất như: Nhà cửa, vật kiến trúc, cây

trồng trên đất đó.

- Khả năng sinh lời, lợi thế được tạo nên trong quá trình sửdụng đất như cải tạo khai phá, san lấp, tôn tạo

- Sản phẩm thu hoạch từ cây trồng, vật nuôi, người sử dụng

được pháp luật bảo hộ, quyền hưởng một cách tuyệt đối tất cảcác thành quả lao động và đầu tư trên đất được giao

Thứ 3: Dược chuyển quyền sử dụng đất đai theo quy định của

pháp luật:

Thực chất của việc chuyển quyền sử dụng là Nhà nước

thông qua việc công nhận tính hợp pháp của các hành vi tự

điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng để xác lập nên

quyền sử dụng đất cho chủ thể mới mà không cần thiết phải

thông qua các thủ tục, trình tự thu hồi đất của người này giaocho người kia

Việc chuyển quyển sử dung đất được dé cập trong: luật

đất đai năm 1988 chỉ giới hạn trong các trường hợp (3 trường

hợp):

- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất,inông nghiệp, lâm nghiệp

- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân

thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất.

- Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết

mà thành viên trong hội của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đấtđai

Do các quy định trên không đáp ứng được đòi hỏi phát

sinh từ thực tế cuộc sống, đó là nhu cầu của việc chuyển dịch

đất đai ngày một nhiều Nhà nước chỉ có thể duy trì được chế

độ sở hữu toàn dân đối với đất đai mà vẫn đạt hiệu quả kinh

tế từ việc sử dụng đất Khi mở rộng các quyền năng cho người

sử dụng đất của luật đất đai 1993, trong đó có quyền chuyểnnhượng, quyền sử dụng đất (bao gồm quyển chuyển đổi,

chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê),Nhà nước cho

phép người sử dụng được chuyển quyền sử dụng đất có ý

nghĩa to lớn:

Một la: Khắc phục được tình trang đất đai bị phân tán manh

mún của nền sản xuất tự cấp, tự túc, thuần nông để xây dựng

một nên sản xuất hàng hoá Quy định đó góp phần đẩy nhanh

quá trình tích tụ, tập trung đất đai vào những người có khả

năng, có điều kiện để khai thác đất đai có hiệu quả (là những

người có vốn, có nhân lực, có kinh nghiệm, có khoa học trong

sản xuất), góp phần vào việc phân công lại lao động trong

nông thôn một cach hợp lý

Hai là: Quy định đó đã đơn giản thủ tục hành chính, không

tính đúng đắn của pháp luật khi điều chỉnh các quan hệ về đấtđai, về cả thủ tục và nguyên tắc cu thể là:

- Về thủ tục:

+ Thủ tục chuyển đổi quyên sử dụng đất ở nông thôn làm tại

Uỷ ban nhân dân xã, ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện,quận, thị xã thuộc tỉnh

+ Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm

tai Uy ban nhân dân huyện, ở đô thi làm tại Uỷ ban nhân dântỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Sở dĩ có quy định phân cấp như trên và tính chất phứctạp của đất đô thị, đất có khả năng sinh lời cao, điện tích đất

ít trong khi nhu cầu sử dung lại lớn, việc quy định chặt chẽ

Jhon nhằm chống tiêu cực là việc cần thiết và phù hợp thực tế

- Về nguyên tắc: (khi điều chỉnh các quan hệ về đất đai).

Thứ nhất: Dam bao quyền lợi chính đáng của người sử dụng

(đất đồng thời khuyến khích ho đầu tư công sức, vật tư tiêu

wốn vào việc sử dụng đất đai có hiệu qua Quản lý chặt chẽ va

than chế việc chuyển đất nông nghiệp vào các mục đích khác.

1Thứ hai: Đất giao sử dụng vào mục đích nào người được nhận

chuyển vẫn phải sử dụng vào mục đích đó, trong thời hạn nào

thhi người nhận chuyển trong thời hạn đó

Thứ tư: Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện

trên cơ sở giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi của đất để giảiquyết lợi ích vật chất giữa 2 bên

* Nhà nước còn quy định những trường hợp không được

chuyển quyền sử dụng:

- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp

- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không

được chuyển quyển sử dụng (của lực lượng vũ trang, để xây

dựng tru so)

- Đất dang có tranh chấp

* Các quyền năng cụ thể:

- Quyền chuyển đổi: (điều 74 luật đất đai).

"Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trong rừng, đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống được chuyển đổi quyển sử dụng đất và phải sử dụng đất đó

theo đúng mục đích, thời hạn được giao"

Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là phương thức đơn giản

¡nhất của việc chuyển quyền sử dụng, đó là việc đất đổi đấtqgiữa các chủ hộ và cá nhân được Nhà nước giao đất để sử

dụng nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phùhợp với từng chủ sử dụng đất và khắc phục sự manh min,phân tán về đất.

- Quyền chuyển nhượng: (điều 75 luật đất đai)

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm

nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng quyển sử dụng đất

trong các trường hợp sau:

- Chuyển đi nơi khác

- Chuyển sang làm nghề khác

- Không có khả năng trực tiếp lao động

- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được, chuyển nhượng quyển

sử dụng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển quyền

sử dụng cho người khác trên cơ sở có giá, trong đó ngườinhận đất phải trả cho người chuyển quyền một khoản tiền

tương ứng đối với mọi chỉ phí mà họ đã bỏ ra để có được

quyền sử dụng đất cũng như những chi phí đầu tự khác làm

tăng giá trị của đất Nó khác việc mua bán đất ở chỗ:

+ Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dan và việc chuyển quyển

được thực hiện trong thời hạn mà nhà nước đã giao quyền sử

dụng cũng như trong phạm vi hạn mức mà pháp luật quy định(hạn mức cho từng gia đình, Chính phủ sẽ quy định cho từngđịa phương: hạn mức nông nghiệp trồng cây hàng năm khôngquá 3 ha (điều 44 luật đất đai) đất ở nông thôn không quá 400

m2 Điều 54 luật đất đai).Đối với những nơi đất ở có tập quán

nhiều hộ sống chung hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt thìmức đất ở cao hơn nhưng tối đa không quá hai lần mức quiđịnh đối với vùng đó

+ Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch, thông qua

việc thu thuế chuyển quyền, thuế sử dụng đất, tiền thuế sử dụng đất khi chuyển đất nông nghiệp sang mục đích khác.

sự thoả thuận giữa các bên: bên thế chấp dùng quyền sở hữu

đất của minh thế chấp cho bên kia để lấy tiền hoặc một tài

sản khác nhằm thoả mãn yêu cầu của mình trong một thời

gian nhất định song phải tuân theo điều kiện nội dung, hình

thức chuyển quyền sử dụng đất bằng thế chấp quyền sử dụng

đất được pháp luật quy định

- Điều kiện duy nhất dé thế chấp quyền sử dung đất điều 728

Bộ luật dân sự quy định đó là: Hộ gia đình và cá nhân đó phải

được co quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

- Hình thức: Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải lập thành

văn bản và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền

Khi thế chấp: Bên thế chấp chỉ thế chấp quyền sử dụngđất mà không thế chấp tài sản gắn liên với đất mà họ đang sửdụng, mà không có hợp đồng chặt chẽ, khi sử lý quyền sửdụng đất phải triệt phá, gỡ bỏ những cây cối lâu năm hoặcnhà cửa, vật kiến trúc thì sẽ sử lý khó khăn, phức tạp (có thể

phải bồi thường)

- Khi hết thời hạn thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhậnthế chấp mà bên thế chấp không thực hiện (không chịu nhận

lại) thì tài sản thế chấp có thể bị bán đấu giá, việc bán đấu

giá những tài sản thông thương tương đối thuận lợi nhưng đối

với tài sản là quyền sử dụng đất thì hết sức phức tạp vì đất

đai là sở hữu nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân không có quyền

bán, và không được bán cả quyền sử dụng (chỉ có 5 quyền)

* Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp quyền sử dụng đất:

4) Quyền:

1 Được su dụng đất trong thời gian thé chấp

2 Được nhận tiền vay do thế chấp quyền sử dụng đấttheo phương thức đã thoả thuận

3 Hưởng hoa lợi thu được (trường hợp hoa lợi cũngthuộc loại tài sản thế chấp)

4 Nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi

đã thực hiện song nghĩa vụ thế chấp

b) Nghĩa vu: