MỤC LỤC
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quí giá, đất là tư liệu sản xuất chính của một số ngành chủ yếu như nông nghiệp, lâm nghiệp, là nguyên liệu chính làm ra vật liệu xây dựng, mỹ nghệ, là địa điểm để đặt máy móc, kho tàng, nơi xây dựng, bến bãi, nhà xưởng. Hội nghị các Bộ trưởng các nước năm 1993 họp ở Anh đã đánh giá "Đất đai là một trong những tài sản quý nhất của loài người, nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và con người trên mặt đất.( (20-1)Trích những quy định về quản lý và sử dụng ruộng đất).
- Trong thời kỳ cải cách ruộng đất - Luật cải cách ruộng đất ban hành 4.12.1953 Nhà nước thừa nhận còn hai hình thức sở hữu chủ yếu về đất đai là: Sở hữu Nhà nước và Sở hữu của người nông dân. - “Các nhà tư bản, các chủ trang trại không bao giờ từ bỏ quyền sở hitu’véi đất đai, không chối bỏ địa tô chênh lệch vàdor.
Bài học sâu sắc cho chúng ta là: Một thời gian khá dài ta đã đồng nhất giữa cái chủ nghĩa xã hội giản đơn với chế độ sở hữu Nhà nước (với sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể) lấy phương tiện làm mục tiêu mà không thấy rằng: Sở hữu không có mục đích tự thân, sở hữu chỉ có ý nghĩa khi nó thực sự mang lại lợi ích thiết thực cho người chủ của nó. Thực chất của quyền sử dụng đất là xỏc định rừ mối quan hệ về sở hữu đất đai, hiện nay giữa Nhà nước và nông dân để làm rừ quyền năng của Nhà nước và quyền của người sử dụng là đơn vị kinh tế tập thể, hộ nông đân và từng cá nhân, mối quan hệ này phải là một thể thống nhất giữa quyền năng tối cao của Nhà nước (Chủ sở hữu) với những quyền cu thể cua người sử dụng mà luật đất đai 93 ghi nhận là: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.
Là khoản nộp cho cơ quan nhà nước khi cơ quan nhà nước là cơ sở địa chính (Phòng - Ban địa chính địa phương) tiến hành ảo đất, lập bản đồ đất, trích lục hồ sơ, cấp giấy chứng nhận, cấp đăng ký quyền su dụng đất vv.. "6! Nộp tiền sử dụng đất khi được giao đất theo quy định của pháp luật. Tiên su dụng đất là khoản tiền mà người được nhà nước giao đất cho su dụng khi được giao". Giao lại đất khi nhà nước có quyền quyết định thu hồi khi thời hạn giao đã hết, hoặc nhà nước cần phải thu hồi để phục vụ cho quốc phòng hoặc vì lợi ích dân sinh khác lớn. 1.1.3NOI DUNG CUA CHẾ ĐỊNH PHÁP LUAT VỀ QUYỀN CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM:. a) Cơ sở xác lập quyền cho thuê:. Do nhu cầu của người lao động trong việc sử dung đất người cần cho thuê và người cần thuê. Do hoàn cảnh điều kiện kinh tế - xã hội chưa có sự đồng đều về kinh tế về đất đai. Kinh tế nước ta đang biến đổi theo nền kinh tế thị trường 4. truyền thống, lịch sử sử dụng đất ở nước ta việc thuê đất đã xẩy ra qua lịch sử. b) Nội dung Pháp lý về quyền cho thuê quyền sử dụng đất. Giao lưu dân sự là giao lưu rộng lớn, bao trên tất cả, nó rất quan trọng trong đó có giao lưu dân sự về ruộng đất, việc hợp động mua bán tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển nhượng..được diễn ra hàng ngày ở khắp mọi nơi, việc luật phỏp làm rừ quyền năng phỏp lý của từng quyền là cần thiết để việc giao lưu làm cơ sở thực hiện, giảm bớt, tránh được những tranh chấp lớn về đất đai.song trên lĩnh vực này pháp luật đã dé cập song vẫn còn nhiều vẫn đề phải bàn tiếp để khắc phục tình trạng tranh chấp, kiên tụng hiện nay về đất đai còn rất nhiều, nhằm giải quyết tranh chấp hợp đồng về chuyển.
Thực tế có những cây trồng, vật nuôi trên đất nếu 3 năm có thể chưa thu hoạch hoặc chưa hết thời hạn thu hoạch (chung ta hiểu hàng năm không thể năm nào cũng trồng, trừ một số cây ngô, lúa khoai còn cây ăn quả - song không phải cây lâu năm, cây lấy gỗ không phải là hàng năm ) nên có thể gia hạn dai hơn mức đó - có thể 5 năm chẳng hạn để họ có thể gối vụ để tránh sự khai thác cạn kiệt đất của những người thuê đất. Việc cho thuê quyền sử dụng đất cũng có những quy định chặt chẽ: Những người sử dung đất để trồng cây hàng năm nuôi trồng thủy sản do hoàn cảnh gia đình khó khăn do phải chuyển sang nghề khác hoặc thiếu sức lao động mới được cho người khác thuê đất và với thời hạn không quá 3 năm ( điều78 luật đất đai) hoặc người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích phải nộp thuế sử dụng, không được lấn chiếm làm ảnh hưởng môi trường và người canh tác xung quanh.
- Quá trình công nghiệp hóa diễn ra một cách quá chậm chạp ở nông thôn, nhất là các tỉnh vùng sâu, vùng xa giao thông gặp nhiều khó khăn nên không đủ sức tạo ra cơ hội môi trường để giải phóng người lao động trong nông nghiệp một số người chuyển sang ngành nghề khác mang tính phục vụ, chế biến song còn nhỏ, hẹp không vững chắc như nghề xay sát, chế biến thức ăn gia súc. - Tình trạng cho thuê đất giữa các cá nhân các tổ chức với nhau cũng còn diễn ra phức tạp, việc cho các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt nam thuê đất chưa được tính toán chặt chẽ về lợi ích kinh tế - xã hội dẫn đến tình trạng bù lỗ cho dân để giải phóng đất cao hơn nhiều so với từ thu được do nước ngoài thuê đất (như ở trung tâm công nghiệp - biên hòa đồng nai).
Nó là căn cứ pháp lý tạo điều kiện chonhững nông dân nghèo, ít vốn, được vay vốn ở ngân hang, Việc | dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp tạingân hàng để vay vốn kinh doanh sản xuất nông nghiệp là một yêu cầu. Một yêucầu trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng phải đúng, chính xác tình trạng một diện tích đất cấp cho hai người, đã xẩy ra dẫn đến tình trạng tranh chấp phức tạp, như vụ: Đỡnh Lợi ở huyện Vừ Nhai, tỉnh Thỏi Nguyờn.
Cần phải thống nhất vì công tac xét xử các cấp, các ngành kiểm sát, toà án và giữa toà án và chính quyền các cấp theo thẩm quyền của điều 38 luật đát đai 1993 để giải quyết dứt điểm nhứng vụ kiện đòi quyền sử dụng đất, thuê mướn đất.kéo dài qua nhiều cấp xét xử. Cần xử phạt nghiêm minh đối với nhứng cá nhân tập thể vi phạm pháp luật về đất đai nói chung về việc chuyển quyền cho thuê quyền sử dụng đất nói riêng (hiện tượng khai man đất, lấn chiếm đất công thành tư.).
Một thời gian dai, nhiều nơi phòng địa chính sát nhập vào phòng nông nghiệp, ở xã chỉ có một người làm kiêm nhiệm trong khi công việc nhiều, nắm không chắc tình hình diễn biến đất vì vậy: Cần đầu tư cho việc đào tạo bổ sung, cho công tác địa chính từ xã đến Trung ương cả về vật chất và con người cho tương xứng với nhiệm vụ được giao là cần thiết. Do đó muốn xác định ai là người có quyền sử dụng đất hợp pháp cần phải căn cứ vào qui định của pháp luật về đất đai, (chưa đủ) đồng thời phải xem xét nguồn gốc đất, diễn biến của quá trình sử dụng đất, trên quan điểm lịch sử, cụ thể đồng thời phải đảm bảo nguyên tắc: “Nhà nước không thừa. nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác SỬ dune trong. quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước”. * Những căn cứ xác định: Người sử dụng đất hợp pháp. Để xác định quyền sử dụng đất. Đối với những người đang sử dụng đất, có tên trong số địa. chính và có một trong những giấy tờ sau thì được toà xác định. là người sử dung đất hợp pháp. Nếu có người khác tranh chấp thì bác yêu cầu tranh chấp của họ, nếu có người khác chiếm dụng trái phép thì buộc họ phải trả. Trừ những trường hợp: Người chiếm trái phép song đã làm nhà ở kiên cố và họ không có chỗ ở nào khác, người có quyền sử dụng lại có chỗ ở ổn định thì buộc họ phải thanh toán giá trị quyền sử dung đất đó bằng tiền cho người có quyền sử dụng đất hợp pháp. b) Có nguồn gốc đất do khai hoang, phục hoá,chiếm dụng đất mà Nhà nước chưa giao cho ai sử dụng nhưng việc sử dụng đó của họ phù hợp với qui hoạch không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng, các hành lang bảo vệ các công trình di tích lịch sử, văn hoá, và đã được Nhà nước công nhận. c) Đất có nguồn gốc là các tổ chức tôn giáo đã được các tổ chức đó ở Miền bắc giao cho sử dụng trước ngày 7/7/1962 hoặc đã được các tổ chức đó ở Miền nam giao cho sử dụng.
+ Đối với những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng được xác lập trước ngày 1/7/1980 hoặc sau ngày15/10/1993 mà ngườu chuyển nhượng tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng theo qui định của luật đất đai 1993 nhưng được xác định là người sử dụng đất hợp pháp hoặc hợp lệ và hợp đồng đã được chính quyền địa phương xác nhận nếu có tranh chấp tài san gắn liền với việc sử dung đất thi Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng đó. - Là tài san đồng sở hữu - đồng thừa kế -mà không có sự đồng ý của những người có quyền lợi về đất đó ( trường hợp rừ biết mà khụng cú ý kiến gỡ cũng coi là đồng ý). - Hợp đồng mua bán nhà cửa trên đất công mà khi làm nhà không được phép của chính quyền và chưa đ “uc hợp thức hoá quyền sử dụng đất. +Hợp đồng trong thời gian 13 năm và có tranh chấp trong thời gian đó thì giải quyết như hợp đồng vô hiệu. - Giải quyết hợp đồng cho thuê, mượn, cầm cố đất. “Nguyên tắc xoá bỏ chế độ chiếm hữu đất cho thuê ở nội thành, nội thị - Nhà nước trực tiếp quản lý sử dụng các loại đất này. Người sử dụng đất không phải trả tién thuê đất cho nhà nước ma chỉ phải nộp thuế thổ trạch hay thú nông nghiệp. Tại quyết định số 188/CP ngày 25/10/1976 của Hội đồng Chính phủ về chính sách xoá triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các chiếm hữu bóc lột thực dân phong kiến ở Miền nam Việt nam “qui định” ở phần III điểm 1:. “ Kể từ ngày công bố quyết định này việc phát canh thu tô phải được chấm dứt,nợ tô cũ còn lại được xoá luôn những gia đình liệt sĩ, thương bình, già cả neo đơn có ít ruộng cho. người khác làm để lấy hoa lợi sinh sống không coi bóc lột địa. Đường lối giải quyết:. a) Đường lối đất cho thuê:. Đối với Miền bắc:. khoảng 100 nai sử dụng đất thuê thì TT sử dung không phải. trả chủ cũ).
Bằng những văn bản pháp luật Nhà nước quản lý, sử dụng, điều chỉnh..Những quan hệ dân sự về đất đai cho phù hợp là cần thiết. Trong quá trình thực hiện công việc ấy cần tránh thái độ: Từ việc xác định, sở hữu về đất đai chưa hết mà hạn chế, tước bỏ quyền của công dan về sử dụng đất, trái lại cũng không vì mục đích kinh tế trước mắt mà thả.