Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Trường: Xây dựng nội dung và phương pháp giảng dạy môn Luật Kinh doanh bất động sản

dé tài có bố cục cụ thé như sau:Phan 1 - Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng nội dung và phương pháp giang dạy môn LKDBĐS - Chuyên dé 1: Cơ sở lý luận va thực tiễn của việc xây

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘIKHOA PHÁP LUẬT KINH TẾ

DE TÀI NGHIÊN CUU KHOA HOC CAP TRUONG

XÂY DỰNG NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHAP GIẢNG DAY

MÔN LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Mã số: LH-08-11/DHL

HÀ NỘI - 2009

PHAN |

MO DAU

1 Tinh cấp thiết của dé tài

1 Luật kinh doanh bat động sản (LKDBĐS) đã được Quốc hội khóa XI, kỳ

họp thứ 9 thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thị hành từ ngày 1/1/2007 là một

văn bản pháp lý quan trọng góp phần đưa hoạt động của thị trường BĐS ở nước ta

đi dần vào quỹ đạo quản lý của Nhà nước Việc nghiên cứu, tìm hiểu, tuyên truyền.giáo dục LKDBDS tới đông đảo các tang lớp nhân dân nói chung và sinh viên luậtnói riêng nham đưa Đạo luật này nhanh chóng di vào cuộc sống là một việc làm rấtcần thiết ở nước ta hiện nay

2 Thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm qua hoạt động rất sôi nồi

đã làm thay đổi căn bản bộ mặt các đô thị ở nước ta và góp phan giải quyết nhu cầu

về chỗ ở, xây dựng cơ sở sản xuất - kinh doanh (sản xuất - kinh doanh) của ngườidân và của các doanh nghiệp Tuy vậy, thị trường này hoạt động thất thường, xuấthiện những hiện tượng “sốt nóng” hoặc "sốt lạnh" về nhà, dat tác động tiêu cực đến

sự phát triển của nền kinh tế và gây tâm lý hoang mang trong xã hội Một trongnhững nguyên nhân lý giải cho tồn tại này là hoạt động kinh doanh BĐS thiếu tínhchuyên nghiệp, bài bản: các chủ thể kinh doanh BĐS thiếu sự hiểu biết cần thiết vềlĩnh vực pháp luật kinh doanh BĐS Hơn nữa, nước ta còn thiếu đội ngũ luật sư,chuyên gia pháp lý am hiểu sâu về pháp luật kinh doanh BĐS để giúp đỡ, hỗ trợ cácdoanh nghiệp tham gia giao dịch BĐS trên thị trường Để bảo toàn nguồn vốn đầu

tư, giảm thiểu tối đa rủi ro trong hoạt động kinh doanh BĐS các doanh nghiệp đang

rat cần sử dụng một đội ngũ chuyên gia pháp lý am hiểu pháp luật về lĩnh vực này

3 Trong chương trình đào tạo cử nhân luật của Trường Đại học Luật Hà Nội

cũng như các cơ sở đào tạo luật khác trong cả nước như Đại học Luật thành phố HồChí Minh, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa luật - Đại học Huế, Khoaluật - Viện Đại học mở Hà Nội v.v mới chỉ giảng dạy một số môn luật có liên

quan đến BĐS như Luật đất đai, Luật dân sự Tiếp cận các môn học nay, sinh viên

mới chỉ được trang bị những kiến thức pháp luật về quản lý hành chính nhà nước về

dat dai, cơ sở pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của người sử dụng dat (SDD),nội dung quyên và nghĩa vụ của người SDD, chế độ sử dụng các loại dat: căn cứ pháp

lý phân loại tài sản thành động sản và BĐS: hình thức pháp lý của các giao dịch liên

quan đến BĐS và các quyên cua cá nhân đối với BĐS v.v mà chưa được trang bị mộtcách có hệ thống chuyên sâu các kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS Điều nàychưa đáp ứng được đòi hỏi của các đơn vị sử dụng san phâm “dau ra” là sinh viên tốt

nghiệp của trường Dai học Luật Hà Nội và các cơ sở dao tạo luật khác.

4 Trường Đại học Luật Hà Nội là trung tâm đảo tạo, nghiên cứu và truyền bákhoa học pháp lý lớn nhất ở Việt Nam, trải qua 30 năm xây dựng và trưởng thành,nhà trường đã dao tạo và cung cấp cho dat nước một đội ngũ cán bộ pháp lý lên đếnhàng vạn người đang hoạt động trên tất cả các lĩnh vực của đời sống xã hội Tuynhiên đứng trước yêu cầu của công cuộc phát triển đất nước trong thời kỳ đây mạnhcông nghiệp hóa hiện đại hóa và hội nhập quốc tế nhà trường phải không ngừng đổimới nội dung chương trình đào tạo cải tiền phương pháp giảng day và “gan lý luậnvới thực tiễn” dé giữ vững vai trò là “con chim đầu đàn” là trường trọng điểm trong

hệ thong các cơ sở dao tạo luật của đất nước Việc đưa các nội dung môn hoc phápluật mới (trong đó có môn học pháp luật về kinh doanh BĐS) vào giảng dạy là một

trong những việc làm nhăm đáp ứng mục tiêu này Tuy nhiên dé đưa môn học pháp

luật về kinh doanh BĐS vào giảng dạy cần phải có những nghiên cứu, luận giải thấu

đáo về cơ sở lý luận và thực tiễn cũng như xuất phát từ đòi hỏi của cuộc sống.

Xuất phát từ những lý do chủ yếu trên day, nghiên cứu Dé tài “Xây dựng nộidung và phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS” là việc làm có ý nghĩa về mặt lý

luận và thực tiễn nhằm sớm đưa môn LKDBĐS vào giảng dạy cho sinh viên thuộccác hệ đào tạo của Trường Đại học Luật Hà Nội.

2 Tình hình nghiên cứu

Nghiên cứu thị trường BDS về mặt lý luận và thực tiễn trên các khía cạnh

chính sách, pháp luật kinh tế đã có nhiều công trình khoa học trong và ngoài

nước được công bố Có thé kể đến những công trình khoa học tiêu biểu như Bí âncủa vốn của De Soto (Pêru) chuyên đề về BĐS của Tạp chí Dân chủ và Pháp luật(Bộ Tư pháp), Hà Nội - năm 2006, ky yếu hội thảo Pháp luật và chính sách về kinh

doanh BĐS do Trung tâm Thông tin, thư viện và Nghiên cứu Khoa học (Văn phòng

Quốc hội) và Viện Friedrich Ebert Stiftung (CHLB Đức) tổ chức Nxb Tư pháp Ha

Nội - 2005, Thị trường BDS - Những vấn dé lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của

PGS.TS Thái Bá Can & ThS Trần Nguyên Nam, Nxb Tài chính Hà Nội - 2003.PGS TSKH Lê Đình Thăng (Chủ biên): Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất.Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội - 2000, Hoàn thiện chính sách đất đai để phát triểnthị trường BĐS - Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) Hà Ndi,

tháng 8 - 2008 v.v.

Tuy nhiên, nghiên cứu về van dé: “Xây dựng nội dung và phương pháp giảng

day môn LKDBDS” thì dường như chưa có một công trình nào đề cập tìm hiểu

Đây có lẽ là công trình đầu tiên ở nước ta nghiên cứu một cách trực diện, có hệ

thong va toan dién vé co so lý luận và thực tiễn của việc xây dựng nội dung va

phương pháp giảng dạy môn học LKDBDS, xác định nhận diện những van dé cụ

thể của nội dung môn học này

3 Mục đích nghiên cứu của đề tài

Dé tài được nghiên cứu nhằm đạt được các mục đích chủ yếu sau đây:

1 Xác lập hệ thống cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng nội dung vàphương pháp giảng dạy môn LKDBDS;

2 Xây dung, nhận diện các nội dung chi tiết của môn học LKDBDS;

3 Xác định các phương pháp phù hợp cho việc giảng dạy môn LKDBDS;

4 Phương pháp nghiên cứu

Để giải quyết các yêu cầu của đề tài, nhóm tác giả sử dụng các phương pháp

nghiên cứu cụ thể sau:

1 Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lich

sử của Chủ nghĩa Mác - Lénin; quan diém, đường lối của Đảng về cải cách giáo

dục, nâng cao chất lượng đào tạo đại học;

2 Phương pháp so sánh luật học đánh giá phân tích;

3 Phương pháp tong hợp, quy nap;

4 Phương pháp lập bang, biéu:

5 Phương pháp chuyên gia, trao ddi ;

5 Pham vi nghiên cứu đề tai

Tiong khuôn khô của một đề tài nghiên cứu khoa hoc cap trường Dé tài

“Xây dựng nội dung và phương pháp giảng dạy môn LKDBDS” có phạm vi nghiên cứu cụ thê như sau:

1 Nghiên cứu nội dung LKDBDS và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan;

2 Nghiên cứu đánh giá nội dung chương trình đào tạo của Trường Dat hoc Luật Hà Nội và các cơ sở đào tạo luật khác:

3 Nghiên cứu kinh nghiệm giảng dạy môn LKDBDS cua nước ngoài;

4 Nghiên cứu nhu câu của xã hội và nhu cầu của sinh viên về sự cần thiết

phải đưa môn học LKDBDS vào giảng dạy trong Trường Dai học Luật Hà Nội;

6 Bo cục của đề tài

Ngoài phần mục lục, lời nói dau phụ lục dé tài có bố cục cụ thé như sau:Phan 1 - Cơ sở lý luận và thực tiễn của việc xây dựng nội dung và phương

pháp giang dạy môn LKDBĐS

- Chuyên dé 1: Cơ sở lý luận va thực tiễn của việc xây dựng nội dung vàphương pháp giảng dạy môn LKDBDS;

- Chuyên đề 2: Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới trong việc nghiêncứu; giảng dạy môn LKDBĐS

Phan 2 - Xây dung nội dung và phương pháp giảng dạy môn LKDBĐS

- Chuyên dé ]: Khái niệm chung về môn LKDBĐS

- Chuyên đề 2: Khái quát về thị trường BĐS

- Chuyên đề 3: Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS

- Chuyên dé 4: Các quy định chung về hoạt động kinh doanh BĐS

- Chuyên đề 5: Pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng

- Chuyên dé 6: Pháp luật về kinh doanh quyền SDD

- Chuyên đề 7: Pháp luật về kinh doanh dich vụ BĐS

- Chuyên đề §: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh BĐS

- Chuyên dé 9: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS

- Chuyên dé 10: Xây dung phương pháp giảng day môn LKDBDS

PHẢN IIBAO CÁO PHÚC TRÌNH

DE TÀI “XÂY DỰNG NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHAP GIANG DẠY

MÔN LUAT KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN”

A CO SO LY LUAN VA THUC TIEN CUA VIEC XAY DUNG NOI DUNG

VA PHUONG PHAP GIANG DAY MON LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN

I CƠ SỞ LÝ LUẬN CUA VIỆC XÂY DUNG NOI DUNG VA PHƯƠNGPHAP GIANG DAY MON HỌC PHÁP LUẬT VE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

Hiện nay, trong chương trình đào tạo của trường Dai học Luật Hà Nội, cácmôn học liên quan đến pháp luật về BĐS: bao gồm: môn Luật Đất đai, môn Luật

Dân sự được đưa vào giảng dạy cho sinh viên ở tất cả các loại hình đào tạo (hệ

chính quy, hệ tại chức, hệ văn bằng 2) Các môn học này cung cấp những kiến thức

pháp lý về BĐS trên các khía cạnh chủ yếu sau đây:

Thứ nhất, môn Luật Đất đai cung cấp cho sinh viên các chế định cơ bản vềđất dai như chế định sở hữu toàn dân về dat dai; chế định quan lý nhà nước về đấtđai; chế định sử dụng các loại đất và chế định về quyền và nghĩa vụ của người SDĐ.Như vậy, môn học này mới chỉ đề cập đến những kiến thức pháp luật về quản lý đấtđai dưới góc độ quản lý hành chính nhà nước và cơ sở làm phát sinh quyền và nghĩa

vụ của người SDD Các quy định về kinh doanh quyền SDD được giáo viên lồng

ghép trong việc giảng dạy nội dung các chế định về sở hữu, quản ly va SDD đai.Hay nói cách khác, van dé kinh doanh quyền SDD chi được dé cập dưới góc độ

quản lý nhà nước về đất đai găn với các quy định của Luật đất đai: nên chúng không

được phân tích giảng day một cách toàn diện va day du;

Thứ: hai, môn Luật Dân sự giảng dạy những kiến thức pháp lý liên quan đến

việc phân loại tài sản thành BĐS va động san; vấn đề xác lập quyền sở hữu BĐS:các chế định về quyền của người dân đối với BĐS và hình thức pháp lý của việcchuyển dịch BĐS trong giao lưu dân sự Van đề kinh doanh BĐS dường như chưađược dé cập một cách trực diện đậm nét và có tính hệ thong, toàn diện dưới góc độkinh doanh và đặt trong mối quan hệ hữu cơ với hoạt động của các loại thị trường

có liên quan mật thiết như thị trường vốn thị trường sức lao động thị trường khoa

hoc, công nghệ v.v.;

Thứ ba, chuyên đề pháp luật về thị trường quyền SDD mặc dù dé cập trựctiếp đến lĩnh vực kinh doanh song việc giảng dạy chuyên để này vẫn bộc lộ một sốbất cập cơ bản sau:

- Đây là một chuyên đề tự chọn (song mang tính bắt buộc) chỉ được giảng

dạy cho sinh viên năm cuối (năm thứ 4) thuộc Khoa Pháp luật Kinh tế mà sinh viên

ở các khoa khác trong trường không được tiếp nhận cập nhất kiến thức cho dù cónhu cầu: bởi lẽ Chuyên đề này được quan niệm là chuyên đề tự chọn của chuyên

ngành Luật kinh tế;

- Việc phân chuyên ngành học trong Trường Đại học Luật Hà Nội chỉ mang

tính chất tương đối và có tính “ước lệ”; bởi lẽ: (¡) Hệ thống pháp luật là một théthống nhất có mối quan hệ gắn bó chặt chẽ với nhau; giữa các mang pháp luật có

những vùng “giao thoa” Hơn nữa trong cuộc sống hiện đại, các mối quan hệ xã hội

nảy sinh có sự găn kết rất chặt chẽ, khăng khít và phức tạp; nên để điều chỉnh cácmối quan hệ này phải sử dụng nhiều mảng pháp luật khác nhau có liên quan Đặc

biệt ranh giới giữa lĩnh vực thương mại với lĩnh vực dân sự đang ngày càng bị thu

hẹp va có sự chồng lan Do vay trong đào tạo không thể tách bạch rạch ròi việctrang bị các kiến thức pháp luật dân sự với việc trang bị các kiến thức pháp luật

thương mại: (ii) Do thực tiễn sử dụng sinh viên sau khi ra trường của xã hội hiệnnay không theo đúng chuyên ngành đã được đào tạo Có sinh viên học chuyên ngành Luật hành chính hoặc chuyên ngành Luật hình sự, sau khi ra trường lại làm

việc ở các cơ sở sản xuất - kinh doanh về thương mại, dịch vụ v.v và ngược lại

Như vậy trong trường hợp này, sinh viên sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong quá trình

công tác tại các cơ sở kinh tế do việc không được trang bị đầy đủ những kiến thứcchuyên ngành hẹp của pháp luật kinh tế, thương mại (trong đó có kiến thức phápluật về kinh doanh BĐS);

- Chuyên đề pháp luật vẻ thị trường quyền SDD đang được giảng dạy chosinh viên năm thứ 4 của Khoa Pháp luật Kinh tế chủ yếu đề cập đến những kiếnthức pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh quyên SDĐ Những kiến thức củaChuyên đề này trang bị cho sinh viên là chưa đủ: Bởi lẽ mặc dù đất đai là một bộ

phận rất quan trong của BDS nhưng kinh doanh BDS không chi bao gồm kinh

doanh quyền SDD mà còn có các hoạt động kinh doanh nhà, công trình xây dựngkhác và các tài sản gan liền với nhà dat Trong khi đó các quy định của pháp luật vềkinh doanh nhà, công trình xây dựng khác và các tài sản gắn liền với nhà đất lạichưa được trang bị cho sinh viên;

Thứ ne, trong điều kiện kinh tế thị trường hệ thống pháp luật dân sự thươngmại có vai trò đặc biệt quan trọng tạo cơ sở pháp lý cho Nhà nước quản lý và địnhhướng hoạt động của thị trường Mảng hệ thống pháp luật này luôn luôn biến động

và được sửa đổi, bd sung và hoàn thiện nhằm đáp ứng đòi hỏi của thực tiễn Déhoàn thiện đồng bộ thé chế kinh tế thị trường, Nhà nước phải xây dựng và quản lýtốt các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất - kinh doanh; bao gồm:

thị trường von, thị trường sức lao động thị trường khoa học - công nghệ và thị trườngBĐS Các mảng pháp luật điều chỉnh trực tiếp hoạt động của từng loại thị trường nàylần lượt được ra đời: Luật chứng khoán, Luật khoa học - công nghệ Bộ luật lao động

và LKDBĐS Pháp luật về chứng khoán pháp luật về thị trường lao động đã được

đưa vào giảng dạy cho sinh viên của Khoa Pháp luật Kinh tế nhằm đáp ứng mục tiêu

và nguyên lý đào tạo là “găn lý luận với thực tiễn” giảng dạy những kiến thức, nộidung mà xã hội đang đòi hỏi Vì vậy thiết nghĩ đây cũng là thời điểm chín mudi để

đưa nội dung pháp luật kinh doanh BĐS vào giảng day trong trường Dai học Luật Ha

Nội góp phan hoàn thiện quá trình đào tạo nhằm cung cấp một đội ngũ cán bộ pháp lý

có đủ năng luc, trình độ đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp phát triển đất nước trong giai

đoạn đây mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay;

Thứ năm, kinh doanh BĐS là một lĩnh vực kinh doanh thu hút được sự quantâm đặc biệt của xã hội và của giới đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài bởi

tính hấp dẫn vẻ lợi nhuận do hoạt động kinh doanh này mang lại Hơn nữa hoạt độngkinh doanh BĐS lại có quan hệ rất chặt chẽ với hoạt động tài chính - tín dụng; bởi lẽ,

thông qua hoạt động kinh doanh BĐS ngân hàng, các tô chức tín dụng sẽ mở rộngđược địa bàn cho vay vốn mở rộng phạm vi kinh doanh Ngược lai, hoạt động kinhdoanh BĐS rất cần đến nguồn vốn cho vay của ngân hàng Băng nguồn vốn này, cácchủ đầu tư sẽ tiền hành triển khai hoạt động đầu tư xây dựng dự án nhà 6, khu thươngmại, công trình công nghiệp v.v đáp ứng nhu câu của xã hội Mặt khác hoạt động

kinh doanh BĐS còn có mỗi quan hệ khang khít với các lĩnh vực xây dung kiến trúc.quy hoạch v.v BĐS là tài sản có giá trị rất lớn: do vậy kinh doanh BĐS luôn là van

đề nhạy cảm Những rủi ro của hoạt động kinh doanh BĐS sẽ gây ra thiệt hại vô cùng

to lớn cho người dân và xã hội trên nhiều phương diện kinh tế, xã hội; thậm chí cónguy cơ gây mất ôn định xã hội Đề giảm thiểu các rủi ro do hoạt động kinh doanh

BĐS gây ra và hướng dẫn điều chỉnh hoạt động nay di đúng "quỹ đạo” minh bạch

lành mạnh pháp luật về kinh doanh BĐS được từng bước xây dựng và hoàn thiện.Việc trang bị cho sinh viên cua Truong Đại học Luật Ha Nội những kiến thức pháp luật

về kinh doanh BĐS là rat cần thiết Điều này sẽ giúp các em sau khi ra trường có điềukiện tham gia tích cực vào các hoạt động tuyên truyền tư vấn, trợ giúp pháp lý và giảiquyết các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đáp ứng nhu cầu của xã hội;

Thứ sáu, giáo dục va đào tạo trong điều kiện hội nhập toàn cầu hóa về kinh

tế không thể “dong khung” trong mối quan hệ giữa các cơ sở đào tạo luật trong

phạm vi quốc gia mà phải mở rộng mối quan hệ hợp tác với những trường đại họcluật danh tiếng hàng đầu trên thế giới Điều này lại càng là yêu cầu bức thiết đối với

Việt Nam - một quốc gia đang phát triển có trình độ giáo dục đại học nói chung và

giáo dục đào tạo luật học nói riêng ở trình độ thấp kém lạc hậu; bởi lẽ, chỉ có thôngqua việc mở rộng mối quan hệ hợp tác với các trường đào tạo luật hàng dau của thégiới, trường Đại học Luật Hà Nội mới có cơ hội dé giao lưu hoc tập kinh nghiệm vatiếp cận với những phương thức giảng dạy, đào tạo mới về luật học Trên cơ sở đó,nhà trường mới có điều kiện đổi mới nội dung và cải tiến phương pháp giảng dạy,

đào tạo nhằm cung cấp cho đất nước một đội ngũ các chuyên gia pháp lý có đủ năng

lực đáp ứng đòi hỏi của sự nghiệp xây dựng đất nước trong điều kiện hội nhập quốc

tế Tuy nhiên dé tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình mở rộng mối quan hệ, hợp tácđào tạo luật học với các trường đại học tiễn tiến trên thé giới thì nội dung, chươngtrình đào tạo của trường Đại học Luật Hà Nội cần phải từng bước được đổi mới băng

việc xây dựng và đưa vào chương trình giảng dạy các chuyên ngành đào tạo mới của

kinh tế thị trường như các chuyên ngành pháp luật về chứng khoán bảo hiểm.thương mại quốc tế v.v; trong đó có chuyên ngành pháp luật về kinh doanh BĐS:

Thứ bay, hiện nay trường Dai học Luật Ha Nội đang xây dựng dé án về đối

mới toàn điện dé trở thành trường trọng diém về đào tạo luật học của dat nước theo

đúng tính thần của Nehi quyết số 42/NQ - BCT của Bộ Chính trị về cai cách tư

pháp Dé án này đang được eửi xin ý kiến góp ý của các Bộ ngành trước khi trình

Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề trường Đại học Luật Hà Nội trở thành trườngtrọng điểm về đào tạo luật học của đất nước thì một trong những giải pháp cơ ban là

đổi mới nội dung chương trình giảng dạy cải tiến phương pháp giảng dạy: xây

dựng thêm nhiều môn học mới nhiều chuyên ngành mới (trong đó có môn học pháp

luật về kinh doanh BĐS) Có như vậy thì nội dung đào tạo của nhà trường mới

không bị “xo cứng” lạc hậu với thực tiễn và đáp ứng sự kỳ vọng của xã hội.

II CƠ SỞ THUC TIEN CUA VIỆC XÂY DỰNG NOI DUNG VÀ PHƯƠNGPHAP GIẢNG DẠY MON HỌC PHÁP LUẬT VE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

Xây dựng nội dung và phương pháp giảng day môn học pháp luật về kinh

doanh BĐS trong trường Đại học Luật Hà Nội được dựa trên những cơ sở thực tiễn

chủ yếu sau đây:

Thứ nhát, hiện nay ở nước ta có các cơ sở đào tạo luật học lớn, bao gồm:Trường Đại học Luật Hà Nội, trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh Khoa

Luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội, Khoa Luật trực thuộc Đại học Huế.Ngoài ra còn có các cơ sở đào tạo luật khác như Khoa Luật - Đại học Cân Thơ,Khoa Luật - Đại học Đà Lạt Bộ Môn Luật Kinh tế - Đại học Kinh tế Quốc Dân Hà

Nội, Khoa Luật - Viện Dai hoc Mở Hà Nội Qua khảo sát nội dung, chương trình

đào tạo của các cơ sở đảo tạo luật lớn ở nước ta cho thấy các cơ sở này chưa đưamôn học pháp luật về kinh doanh BĐS vào chương trình giảng dạy chuyên ngành

Luật kinh tế Nội dung chương trình giảng dạy chuyên ngành Luật Kinh tế hiện nay

chủ yếu van là những môn học truyền thống được xây dựng và giảng day từ thời ky

nên kinh tế nước ta được quản lý bằng cơ chế tập trung quan liêu bao cấp, kế hoạch

hóa cao độ như: Luật Kinh tế, Luật Lao động Luật Tài chính - Ngân hàng, Luật datđai, Luật Môi trường (Xem Phụ luc 1) Hiện nay khi nên kinh tế chuyển đổi sangnên kinh tế thị trường thực tế sống động của hoạt động sản xuất - kinh doanh trong

cơ chế mới đòi hỏi các cơ sở đào tạo luật (trong đó có trường Đại học Luật Hà Nội)

phải nhanh chóng xây dựng và đưa vào giảng dạy các môn học mới như pháp luật

về kinh doanh chứng khoán pháp luật về kinh doanh bảo hiểm, pháp luật về kinhdoanh BĐS, pháp luật về kinh doanh hàng hải v.v Việc "thiểu văng” các môn học

mới này sé tạo ra một "lỗ hong” kiến thức lớn cho sinh viên về pháp luật kinhdoanh Điều này không chi sây khó khăn cho sinh viên sau khi ra trường trong tìmkiếm việc làm mà còn khiến các đơn vị sử dung nguồn nhân lực “quay lưng” vớisản phâm do các cơ sở luật học đào tao ra;

Thứ hai, xây dung và quan ly hiệu quả thị trường BĐS dang là một đòi hỏicấp bách trong việc hoàn thiện đồng bộ thé chế kinh tế thị trường ở nước ta hiệnnay Đề thực hiện đòi hỏi này, một trong những giải pháp là phải đào tạo được một

đội ngũ chuyên gia tư vấn pháp lý có đủ kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về pháp

luật kinh doanh BDS nhăm hỗ trợ sự phát triển của thị trường BĐS Hơn nữa hiện

nay nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS đang rất thiếu những luật

sư, chuyên gia pháp lý giỏi về pháp luật về BĐS Trong rất nhiều trường hợp khi

phải đối mặt giải quyết các khó khăn về thủ tục pháp lý trong thuê đất, thu hồi dat,

mua bán tài sản là BDS hình thành trong tương lai chuyển nhượng một phần hoặc

toàn bộ dự án khu đô thị v.v, các nhà đầu tư, chủ doanh nghiệp gặp rất nhiều lúngtúng do họ không có những sự tư vấn, trợ giúp từ các chuyên gia pháp lý tinh thông

về van dé này Chính vì vậy các doanh nghiệp đang có nhu câu tuyển dụng chuyêngia pháp lý am hiểu về lĩnh vực pháp luật về kinh doanh BĐS:

Thứ ba, qua trao đổi tiếp xúc với những cựu sinh viên của trường Dai học Hà

Nội đang công tác tại các công ty luật, văn phòng luật su, văn phòng tư vấn pháp luật

cho thấy phan lớn các vụ việc yêu cầu tư van, tranh chấp của khách hàng đều liên quan

đến những mâu thuẫn tranh chấp về quyền, lợi ích hợp pháp liên quan đến các giaodịch nhà đất và các BĐS khác Để giải quyết nhanh chóng, có hiệu quả các tranh chấp

này, họ phải sử dụng chủ yếu kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS Tuy nhiên,

mảng kiến thức pháp luật về lĩnh vực này lại không được trang bị một cách bài bản, có

hệ thống trong thời gian học tập tại trường đại học: vì vậy, những luật sư này phải tracứu, tự nghiên cứu, tìm hiểu rất vất vả và tốn kém nhiều thời gian Họ đều có chungkiến nghị răng cần nhanh chóng đưa nội dung pháp luật về kinh doanh BĐS vào nộidung chương trình giảng dạy của trường Đại học Luật Hà Nội dễ trang bị những kiếnthức pháp luật cần thiết cho việc hành nghề luật của sinh viên trong tương lai:

Thư tv, trong lĩnh vực dao tạo luật học trường Đại học Luật Hà Nội mặc du

là cơ sở đào tạo luật học lớn nhat ca nước có bê dày kinh nghiệm 30 năm và đạt

10

được những thành tích đáng tự hào song trong điều kiện hội nhập và canh trạnh

với các cơ so dao tạo luật học Khác: nhà trường phai không ngừng đổi mới nộidung phương pháp giảng dạy và nâng cao chất lượng đào tạo Có như vậy,trường Đại học Luật Hà Nội mới giữ vững được vi trí là "con chim đầu đàn”trong hệ thống đào tạo luật học ở nước ta và từng bước khăng định uy tín, vị trí

trong hệ thống các trường đại học luật trong khu vực Chính vì vậy việc đưa cácmôn học mới (trong đó có môn học kinh doanh BDS) vào chương trình giảng

dạy của trường Đại học Luật Hà Nội là một trong những hướng đi đúng dan dé

dat duoc ky vong nay;

Thứ năm, không phải bat cứ một đạo luật nào sau khi được ban hành cũng

được đưa vào giảng dạy thành một môn học trong các cơ sở đảo tạo luật Việc xây

dựng một môn học dé giảng day cho sinh viên phải xuất phát từ vị trí, vai trò củalĩnh vực pháp luật đó đối với sự phát triển của đời sống xã hội, tính cấp thiết, nhucầu của thực tiễn cũng như nguyên lý, phương châm, mục tiêu giáo dục Tiếp cậntheo khía cạnh nhận thức này thì việc xây dựng nội dung môn học pháp luật về kinhdoanh BĐS là rất cần thiết, vì kinh doanh BĐS là một mảng kinh doanh được xã hộiđặc biệt quan tâm; thị trường BĐS là một loại thị trường không thé thiếu được củanền kinh tế thị trường Hơn nữa việc hoàn thiện hệ thống pháp luật vẻ thị trườngBĐS đang là một đòi hỏi cấp thiết nhằm giúp Nhà nước quản lý có hiệu quả thịtrường BĐS Mặt khác số lượng các tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh BĐSngày cảng tăng không chỉ về số lượng giá tri tài sản mà còn cả vẻ tính chất và mức

độ phức tạp Do đó, nhu cầu của xã hội đang đặt ra áp lực đối với các cơ sở đào tao

luật nói chung và trường Đại học Luật Hà Nội nói riêng phải nhanh chóng xây dựng

và đưa nội dung môn học pháp luật về kinh doanh BĐS vào chương trình giảng dạycho sinh viên ở tat cả các hệ đào tao;

Thứ sáu, nầng cao chất lượng đào tạo là mục tiêu “sống còn” không chỉ đốivới trường Đại học Luật Hà Nội mà còn là của tất cả các cơ sở đào tạo luật học kháctrong cả nước Chất lượng đào tạo của các trường đại học được kiểm chứng ở nănglực, trình độ chuyên môn, phương pháp tiếp cận và khả năng giải quyết các van déthực tiễn nảy sinh của sinh viên sau khi ra trường Một cơ sở có chất lượng đào tạo

tot là một cơ sở mà sinh viên sau Khi ra trường nhanh chóng thích nghị và từng

bước khang định được năng lực tài nang trong các vị trí công tác: đồng thời sinh

viên của cơ sở đào tạo đó được các đơn vị sử dung “san đón” đặt hàng khi họ ra

trường với chế độ đãi ngộ đặc biệt hấp dẫn Đề làm được việc này cơ sở đào tạophải luôn trau đồi suy nghĩ tìm tòi đôi mới quy trình dao tạo cải tiễn nội dung.phương pháp giảng dạy: kịp thời cập nhật những kiến thức pháp luật mới chosinh viên Việc xây dựng nội dung và đưa môn học pháp luật về kinh doanh BĐS

vào chương trình giảng dạy của trường Đại học Luật Hà Nội là một trong những việc làm đi theo đúng định hướng này;

Thứ bay, trao đỗi ý kiến với các cơ sở sử dụng sinh viên tốt nghiệp trườngĐại học Luật Hà Nội cho thấy sự thích nghĩ với công việc thực tiễn liên quan đến

lĩnh vực kinh doanh BĐS có sự khác nhau giữa các sinh viên Số sinh viên nắm bắt

nhanh và có thể đảm đương được công việc sau một thời gian ngăn vào làm việcchiếm số lượng thấp Da số sinh viên thích nghỉ với công việc sau từ I- 3 nam làm

việc; cá biệt có sinh viên thời gian thích nghĩ với công việc còn kéo dài hơn Trong

giải quyết các công viên liên quan đến lĩnh vực kinh doanh BĐS dưới khía cạnhpháp lý, sinh viên sau khi ra trường còn gặp rất nhiều lúng túng chất lượng và hiệuquả thấp Điều này có nguyên nhân do họ chưa được trang bị một cách có hệ thốngkiến thức, trình độ chuyên môn về lĩnh vực pháp luật về kinh doanh BĐS trong thời

gian học tại trường Đại học Luật Hà Nội;

Thứ tám, dé thực hiện nguyên ly giáo dục “ly luận gắn với thực tiễn”, “nhà

trường gan voi xa hoi”; đồng thời giữ vững vị thé của trường Đại học Luật Hà Nội

đặt trong mối quan hệ với các cơ sở đào tạo luật học khác ở Việt Nam thì việc

không ngừng đổi mới nội dung chương trình đào tạo có ý nghĩa đặc biệt quan

trọng Với việc xây dựng và đưa vào giảng dạy nhiều môn học mới đáp ứng đòi hỏicủa kinh tế thị trường (trong đó có môn học pháp luật về kinh doanh BĐS) khôngchỉ làm tăng tính hứng thú cho sinh viên hệ chính quy mà còn nâng cao tính hấp dẫn

đối với cán bộ công chức hiện đang công tác, làm việc ở các cơ quan nhà nước các

doanh nghiệp có nhu cầu được trang bị một cách có hệ thống kiến thức pháp luật

để nâng cao chất lượng và hiệu quả công việc Đây cũng là điều chúng ta đáng lưutâm trong bối cảnh lĩnh vực dao tạo luật học đang có sự cạnh tranh gay gắt về thị

phân giữa các cơ sở đào tạo:

12

Il NỌI DUNG CHƯƠNG TRINH MON HỌC PHÁP LUAT VE KINH DOANH BAT DONG SAN

1 Mục tiêu của môn học pháp luật về kinh doanh bat động san

Tiếp cận tìm hiểu môn học pháp luật về kinh doanh BĐS sinh viên sẽ lĩnh

hội được những vấn đề cơ bản sau:

- Trang bị hệ thống cơ sở lý luận và thực tiền của việc xuất hiện thị trườngBĐS ở nước ta: những đặc trưng cơ ban của thị trường BDS: vai trò và ý nghĩa cua thị tường BĐS: các loại hình kinh doanh BĐS:

- Trang bị hệ thống kiến thức pháp luật về kinh đoanh BĐS như sự cần thiết

phải điều chính hoạt động kinh doanh BĐS bang pháp luật; những đặc trưng cơ bảncủa pháp luật về kinh doanh BĐS; hệ thống các văn bản pháp luật về kinh doanhBĐS: các nguyên tắc kinh doanh BĐS; cơ chế điều chỉnh của pháp luật đối với các

hoạt động kinh doanh BĐS: các chế định cơ ban của pháp luật về kinh doanh BĐS:Ché định pháp luật về kinh doanh nhà và công trình xây dựng: chế định pháp luật vềkinh doanh quyên SDD; chế định pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS; chế địnhpháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BDS;

- Nâng cao năng lực phân tích và đánh giá những thành công và hạn chế của

hệ thống pháp luật hiện hành vẻ kinh doanh BĐS;

_- Nâng cao năng lực dé xuất các giải pháp hoàn thiện hệ thống pháp luật về

học (30 tiết giảng lý thuyết 15 tiết thảo luận; tương đương với 2 đơn vị tín chỉ)

được giảng dạy cho sinh viên thuộc tất cả các hệ đào tạo của trường Đại học Luật

Hà Nội (hệ đại học chính quy: hệ đại học chính quy văn bằng 2; hệ đại học tại chức

văn bang 2; hệ đại học tai chức; hệ trung cấp luật: hệ bồi dưỡng ngăn hạn):

Môn học này dược giảng dạy cho sinh viên năm thứ 4 sau khi họ đã được

trang bị kiến thức pháp luật có liên quan của các môn học Luật dân sự Luật thương

mại, Luật đầu tư Luật đất dai, Luật tài chính v.v;

Tài liệu giảng dạy môn học pháp luật kinh doanh BĐS bao gồm: giáo trìnhLKDBĐS: sách dé cương môn học pháp luật kinh doanh BĐS: sách bình luận giải

quyết các tình huống nay sinh trong lĩnh vực kinh doanh BDS: các văn bản quy phạm

pháp luật về kinh doanh BĐS và các tài liệu sách báo nghiên cứu về kinh doanh BĐS:

Phương pháp giảng dạy: kết hợp giữa phương pháp giảng dạy độc thoại

truyền thống với phương pháp đối thoại, trao đổi với sinh viên phương pháp tình

huồng phương pháp nêu van dé phân tích diễn giải, phương pháp thảo luận nhóm,

phương pháp sinh viên thuyết trình, phương pháp tham quan, kiến tập thực tế để

truyền tải nội dung kiến thức của môn học pháp luật về kinh doanh BDS

3 Nội dung của môn học pháp luật về kinh doanh bat động sản

Nội dung môn học pháp luật kinh doanh BĐS bao gồm 9 chương cụ thể như sau:

- Chương |: Khái niệm chung về môn LKDBDS

- Chương 2: Khái quát về thị trường BĐS

- Chương 3: Quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS

- Chương 4: Các quy định chung về hoạt động kinh doanh BĐS

- Chương 5: Pháp luật về kinh doanh nhà, công trình xây dựng

- Chương 6: Pháp luật về kinh doanh quyền SDD

- Chương 7: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ BĐS

- Chương 8: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh BĐS

- Chương 9: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS

IV KINH NGHIỆM MOT SO NƯỚC TREN THE GIỚI VE GIANG DẠY PHAP LUAT VE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

1 Kinh nghiém giang day phap luat vé kinh doanh bat động san tại Hoa KyTheo tài liệu nghiên cứu “Phap luật về hoạt động kinh doanh bất động sản”

của Thạc sỹ Nguyễn Thị Nga: Ở Mỹ, “khoảng 50 bang đều có những đạo luật công

nhận sự hợp pháp của những người bán và những người môi giới việc mua bán BĐS (broker) Thông thường, việc mua bán BĐS được thực hiện bởi những đại

ly” Hiện tại, thị trường BĐS của Mỹ có xấp xi 50.000 doanh nghiệp môi giới

BĐS, trong đó có khoảng 90% các nhà môi giới tốt nghiệp trung học, 45% có băng

cử nhân Nghề môi giới BĐS ở Mỹ được quản lý rat chặt ch* Các quy định vé quan

(1) Theo diaoc.online (ngày 15/05/2005), Kinn doanh bat động san ở Mỹ tr 1.

14

lý và phạm vi hoạt động cua các doanh nghiệp môi giới BĐS được hội đồng các

thành wién- những người được thống đốc bang bô nhiệm trực tiếp soạn thảo, trong đó

chứa đựng rất nhiều các quy định bám sát với các nguyên tắc hoạt động của NAR(Hiệp hội kinh doanh BĐS quốc gia Mỹ) Đó là những chuân mực dé người môi giớithi hành Bên cạnh đó, hầu hết các nhà lập pháp của bang thông qua các đạo luật bôsung, sửa đổi về người hành nghé kinh doanh dich vụ BĐS; nhiều bang không có đạo

luật này, "luật chung” được chính quyền dùng làm căn cứ pháp lý cho việc thực hiện;

Để có thể hành nghề kinh doanh BĐS, các tô chức, cá nhân phải có giấyphép BĐS do chính quyền bang cấp, đặc biệt đối với dịch vụ định giá BĐS họ phải

có giây phép hành nghề do chính quyên liên bang cấp, sau đó được chính quyềnbang giám sát Đề có được giấy này, họ phải trải qua một kỳ thi và trả phí cấp phép.Chăng hạn, để có được giấy phép hành nghề môi giới BDS, người hành nghề trong

lĩnh vực này phải trải qua kỳ thi viết đầu tiên Nếu ứng viên thi đỗ sẽ được cấp phép

bởi cơ quan DRE (Department of Real Estate) Người được cấp phép phải đảm bảocác điều kiện nghiêm ngặt của bang như: phải từ 18 tuổi trở lên; người ở bang nàothì giấy phép do bang đó cấp; phải trung thực, thật thà, không có tiền án tiền sự;phải có tối thiểu 02 năm kinh nghiệm làm full- time cho những người bán BĐS

được cấp phép; ứng viên phải hoàn thành 8 môn học, trong đó có 05 môn học bắt

buộc (hành nghề BĐS, luật pháp về BĐS, tài chính về BĐS định giá BĐS, kinh tếBĐS và kế toán) và 03 môn học được phép lựa chọn trong các môn học (các nguyêntắc BĐS, Luật Kinh doanh, Quản lý BĐS, Escrows (khế ước- giao kèo), quản lý văn

phòng BĐS, môi giới vay và cho vay thế chấp BĐS, Luật BDS nâng cao, tài chính

BĐS nâng cao, định giá BĐS nâng cao, tin học BĐS và phát triển lợi ích chung) Dé

giúp cho những người môi giới BĐS hành nghề có hiệu quả, các thành phố lớn ở

Mỹ déu có một hiệp hội (Multiple Listing Service) dé giúp họ trong quá trình hànhnghề như cung cấp day đủ mọi thông tin chi tiết về tình trạng mua bán BĐS trong

khu vực khi những thông tin này được sử dụng thành công Những người môi giớiphải chia một phần thù lao cho nơi đã cung cấp thông tin gốc

2 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại

Thụy Điển

Vào năm 1984, Thuy Điền bắt đầu thực hiện việc đăng ký hành nghé cho các

nhà môi giới BDS Mục đích của quy định này là bảo vệ quyền lợi của khách hàng

thông qua những dịch vụ môi giới chuyên nghiệp Một mục tiêu khác mà Thuy Điềnmong đợi là thông qua quy định trên sẽ khơi thông, đây mạnh vòng quay của thị

trường nhà ở thông qua việc đơn giản hoá, tiết kiệm thời gian trong việc giải quyết,hoạch định các nguồn cung nhà ở;

Vào thời điểm đó Chính quyền yêu cầu các hoạt động môi giới BĐS phảiđược đăng ký tại các Trung tâm của Chính quyền cấp tỉnh Những quy định về hệthông đăng ký này được ghi rõ trong Luật môi giới BĐS Để được hành nghề môigiới BĐS vào thời điểm đó, các ứng viên phải đạt được những tiêu chuẩn sau dây:

- Tốt nghiệp từ trung học trở lên;

- Nộp một khoản tiền bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp tối thiểu (khoảng

10.000 USD);

- Có quyết định cho phép hành nghé của cơ quan có thầm quyền (Chứng chihành nghề);

Trong Luật môi giới BĐS có các quy định điều chỉnh các hành vi thuộc lĩnh

vực dân sự - pháp lý, về quá trình thực hiện các yêu cầu môi giới của khách hàng,cách xác định khoản tiền hoa hồng cho nhà môi giới;

Sau 10 năm thực hiện, đến năm 1995, Thuy Điển đã có những điều chỉnh vềLuật môi giới BĐS, trong đó có 4 vấn dé chính được điều chỉnh là:

- Những điều kiện bắt buộc dé đăng ký hành nghề;

- Kiểm tra và theo đõi việc hành nghẻ của những người đã được đăng ky;

- Vai trò của nhà môi giới với các bên khách hàng;

- Điều chỉnh các quy định cho phù hợp với môi trường chung của Châu Âu;Cho đến thời điểm hiện nay, so với năm 1984 thì Luật Môi giới BĐS củaThuy Điền đã được sửa đổi cơ bản Một trong những điểm sửa đổi cơ bản nhất là

việc xác định nhà môi giới như là một chuyên gia hoạt động độc lập, cho dù tính

chất của các thương vụ môi giới có thay đổi đa dạng thế nào đi nữa thì họ vẫn là

những người có khả năng thực hiện trọn vẹn nhất

3 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại Ba LanLĩnh vực kinh tế BĐS là lĩnh vực mới tại Ba Lan với việc hình thành chỉ hơn

15 năm nay Để cho thị trường này hoạt động đúng hướng, có hiệu quả, một lĩnh

16

vực dao tạo mới bat đầu được hình thành tại Ba Lan vào khoảng những năm

1994-1995 của thé kỷ trước: lĩnh vực dao tạo các nhà môi giới, định giá và quản lý BĐS:

Các cơ sơ đào tạo thực hiện việc đào tạo bồi dưỡng ở bậc đại học, thạc sỹ và

tiến sỹ Dé có được chứng chỉ hành nghề môi giới chuyên nghiệp, từ năm 1992, thísinh cần phải:

- Trải qua một quá trình thực hành nửa năm trong các công ty BDS;

- Phải trực tiếp tiến hành các nghiệp vụ môi giới tối thiêu (ít nhất là 15thương vụ);

- Sau khi đã hội đủ các điều kiện trên, thí sinh phải trải qua một kỳ thi quốcgia được tổ chức bởi Hội đồng Giám định Quốc gia trong lĩnh vực hành nghềchuyên nghiệp Kỳ thi được tổ chức theo hình thức thi viết và thi vấn đáp;

- Dé được tham dự kỳ thi trên, thí sinh phải có trình độ văn hoá thích hợp(thấp nhất là đại học) và phải trình chứng chỉ tốt nghiệp những khoá đào tạo sau đạihọc hoặc chuyên ngành với chương trình đào tạo phù hợp với yêu cầu của Sở Nhàđất và Phát triển đô thị;

Khoá đào tạo chuyên ngành môi giới BĐS kéo dài 6 tháng, kết thúc băng kỳ thi.Sau khi vượt qua kỳ thi, để hành nghé chuyên nghiệp thí sinh cần phải trải qua đợt thựchành 6 tháng trong các Công ty môi giới và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương

vụ môi giới chính thức và vượt qua kỳ thi quốc gia như phan trên đã dé cập;

Tại Ba Lan, để hành nghề môi giới BĐS cần phải có chứng chỉ hành nghề

Dé có được Chứng chỉ hành nghè môi giới BĐS, các ứng viên phải trải qua một quatrình đào tạo và thực hành nghiêm túc như nêu ở phan trên Dé có được Chứng chỉhành nghề môi giới BĐS chuyên nghiệp, các ứng viên phải nộp bộ hồ sơ gồmnhững giấy to sau:

1) Don dé nghị cho phép tiên hành các thủ tục chuyên môn;

2) Đơn đề nghị cấp Chứng chi nghé nghiệp;

3) Đơn đề nghị cấp chứng chỉ dưới dạng quy định tại Điều 232 khoản 1,điểm 1 của Luật kinh tế BDS;

4) Các giấy tờ về mức học van (bản gốc hoặc ban sao có Công chứng);

5) Giấy chứng nhận không tội phạm;

6) Giây chứng nhận về năng lực đối với các hành vi pháp lý;

THƯV:EN

7) Giấy xác nhận của người đã trực tiếp được nhà môi giới cung cấp dịch vụmôi giới BĐS, trong đó phải nêu rõ thời gian thực hiện và trình bay rõ từng bước quá trình thực hiện;

8) Giấy tờ chứng nhận đã tốt nghiệp đại học những chuyên ngành liên quan

đến kinh tế BDS/ hoặc tốt nghiệp sau đại học chuyên ngành môi giới BDS/ hoặc tot

nghiệp những khoá học chuyên môn trong lĩnh vực môi giới (ban chính hoặc bản sao có công chứng);

9) Số nhật ký thực tập và nhận xét của cơ sở thực tập;

10) Ba thương vụ đã thực hiện hoặc 3 thương vụ giả định được mô phỏng day du;

11) Ban tường trình quá trình thực hiện công việc chuyên môn cho đến thời

điểm hiện tại;

12) Bản thu hoạch sau khi tham gia thực hành nghề nghiệp;

13) Giấy chứng nhận về đăng ký hoạt động kinh doanh (bản gốc hoặc bảnsao có công chứng)

14) Giấy xác nhận nơi công tác hoặc hợp đồng lao động:

15) Nhận xét của thủ trưởng đơn vị về phạm vi trách nhiệm của nhân viên;16) Ban dang ky kinh doanh trong đó có xác nhận dang ký về dịch vụ môi

giới BĐS của tô chức nơi người xin cấp Chứng chỉ công tác;

17) Giấy xác nhận đã nộp tiền phí cho kỳ thi (bản sao);

18) 02 ảnh;

19) Những giấy tờ khác có liên quan;

20) Giấy đồng ý cho phép sử dụng tư liệu cá nhân;

21) Đơn đề nghị trả lại những chỉ phí chưa dùng đến;

Chứng chi được cấp có số chứng chứng chỉ Khách hang có thé kiểm tra về

tư cách, quá trình hoạt động của nhà môi giới thông qua mang INTERNET tại trang

WEB của Bộ Hạ tầng CƠ SỞ;

Chương trình đào tạo sau đại học của trường Đại học Kinh tế BDS tại Vasava

- Ba Lan "Thạc sỹ chuyên ngành môi giới BĐS" gồm 15 chuyên đề với 130 tiết:

1) Những thông tin cơ bản trong lĩnh vực môi giới BĐS (5 tiết);

2) Tô chức, cơ cau bộ máy nhà nước và chính quyền (2 tiết);

3) Khái niệm và định nghĩa BĐS (4 tiết);

18

4) Luật Tài san (4 tiết);

5) Quan hệ dân sự - Luật (10 tiét);

6) Kinh té BDS (10 tiét);

7) kinh tế không gian (4 tiết);

8) Nguồn thông tin về BDS (6 tiết);

9) Cơ sở kinh tế của thị trường BĐS (12 tiết);

10) Thực hiện môi giới trên thị trường BDS (12 tiết);

11) Vai trò của Công chứng viên trong thị trường BĐS (7 tiết);

12) Nghiệp vụ của nhà môi giới trong thị trường BDS (20 tiết);

13) Tổ chức và quản lý Văn phòng môi giới — Luật thương mai (8 tiết);

14) Quan trị Kinh doanh BĐS - một số van dé cơ bản (5 tiết);

15) Toán học cơ bản trong định giá (8 tiết);

16) Kiến thức cơ bản về xây dựng (5 tiết);

17) Định giá BDS - một số van dé cơ ban (8 tiết)

4 Kinh nghiệm giảng dạy pháp luật về kinh doanh bất động sản tại

Thượng Hải (Trung Quốc)

Theo tài liệu về đào tao, bồi dưỡng về kinh doanh BĐS của Cục Quản lý nhà

và thị trường BĐS (Bộ Xây dung) ấn hành tháng 5 năm 2008 cho thấy từ lúc thực

hiện đường lối cải cách mở cửa, áp dụng cơ chế thị trường thì thị trường BĐSTrung Quốc mới bắt đầu hình thành;

Để day mạnh phát triển kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, thành phốThượng Hải căn cứ vào quy định của pháp luật pháp quy có liên quan kết hợp vớitình hình thực tế đã ban hành nhiều thông tư quy định hành vi của nhà môi giới, bảo

vệ lợi ích hợp pháp của đương sự Về lĩnh vực đào tạo, thành phố đã ban hành một

số quy định déi với người muốn có chứng chỉ môi giới BĐS: cụ thể:

- Người đủ 18 tuổi, có hộ khẩu thường trú tại thành phó, trình độ văn hóa tốtnghiệp phố thông trung học đã trải qua lớp tập huấn do Cục Quản lý nhà đất tổ chức

thì được cấp giấy chứng nhận tư cách người môi giới nhà đất thì mới được hoạtđộng môi giới BĐS;

- Đối với người xin hoạt động môi giới BĐS phải qua các lớp huấn luyện vàsát hạch thống nhất trước khi hành nghề Cục Quản lý nhà đất thành phố phụ trách

việc định kỳ biên soạn tài liệu giảng day, đề cương sát hạch dé thi thống nhất, thâmtra và cấp phép cho tô chức huấn luyện, sát hạch về giấy chứng nhận tu cách cho

người đã thi đỗ;

- Người đã qua huấn luyện, đã tốt nghiệp nhưng vì nguyên nhân nào đó mà 2năm không nhận được giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS hoặc sau khinhận giấy chứng nhận tư cách người môi giới BĐS 2 năm mà chưa hành nghề trong

tô chức môi giới BĐS hoặc tự hành nghề (hành nghề độc lập) thì phải sát hạch lại.Giấy tốt nghiệp hoặc chứng nhận tư cách người môi giới BĐS da cấp mặc nhiên

không còn giá trị;

- Cứ 2 năm | lần phải kiểm chứng lại các nhân viên đã có giấy chứng nhận

tư cách người môi giới BĐS Công tác kiểm chứng được các cơ quan quản lý giaodich BDS khu, huyện, Cục quy hoạch dat đai tiền hành theo tô chức thống nhất củaCục quản lý nhà đất thành phố;

- Nếu kiểm tra thấy giấy chứng nhận tư cách không hợp quy cách hoặc ngườikhông tham gia kiểm chứng không có lý do thì bị cắm hoạt động môi giới BĐS;

V KINH NGHIỆM NƯỚC NGOÀI ĐÓI VỚI VIỆT NAM TRONG XÂYDUNG VA GIẢNG DẠY PHÁP LUAT VE KINH DOANH BAT DONG SAN

Qua nghiên cứu kinh nghiệm nước ngoài vẻ đào tạo BĐS có thể rút ra một sôbài học bố ích cho Việt Nam trong quá trình xây dựng và giảng day môn học pháp

luật về kinh doanh BĐS: cụ thé:

Thủ nhất, các nước có nền kinh tế thị trường phát triển đều nhận thức sâu sắcthị trường BĐS là thị trường không thé thiếu được trong nền kinh tế thị trường; kinhdoanh BĐS là một loại hình kinh doanh phổ biến và quan trọng góp phan thúc đây

sự tăng trưởng kinh tế Do vậy, ở Mỹ, Thụy Điển Ba Lan Trung Quốc đều rấtchú trọng đến việc đào tạo kiến thức pháp luật và kỹ năng về kinh doanh BĐS;

Thứ hai, mặc dù với cách thức và quy mô đào tạo có thể có sự khác nhausong ở tắt cả các nước này việc đào tạo kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐSđược thực hiện một cách rất quy củ bài bản thông qua một quy trình giảng dạy, họctập và thi cử rất chặt chẽ nham tạo ra sản phẩm là đội ngũ các nhà môi giới chuyênnghiệp đáp ứng nhu cầu của xã hội;

Thứ ba việc giảng day kiến thức pháp luật về kinh doanh BĐS nham trang bị

20

cho các nhà môi giới tương lai hệ thống cơ sở lý luận những nội dung cơ bản củapháp luật thực dịnh về BĐS dé ho có du kha năng giải quyết những van dé phátsinh trong thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS quá trình hoàn thiện kiến thức phápluật về kinh doanh BĐS là một chuỗi các hoạt động dao tạo liên tục không có sự

“đứt quãng” dựa trên cơ sở nên tảng là sự tự giác học tập của các nhà môi giới;

Thứ tu, ở các nước Mỹ, Thụy Điền Ba Lan, Trung Quốc việc giảng daypháp luật về kinh doanh BDS do các tổ chức chuyên môn có uy tin đảm nhiệm hoặc

do các trường đại học chuyên ngành về BĐS thực hiện với những yêu cầu, tiêuchuẩn rất khắt khe được đặt ra cho những người theo học nhằm đảm bảo chất lượng

của quá trình đào tạo;

Thứ năm, qua kinh nghiệm đào tạo về môi giới BĐS nói chung và giảng dạy

pháp luật về kinh doanh BĐS ở các nước Mỹ Thụy Điền Ba Lan, Trung Quốc cho thấy muốn xây dựng thị trường BĐS chuyên nghiệp thì một trong những biện

pháp là phải tạo ra các tố chức hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS mang tinh

chuyên nghiệp Việc này được thực hiện bắt đầu ngay từ khâu đào tạo các chuyên

gia dia ốc hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh BĐS Sự thiếu chuyên nghiệp, bài

bản hoặc không quan tâm đến quá trình dao tạo kinh doanh BĐS nói chung va daotạo pháp luật về kinh doanh BĐS nói riêng sẽ là một trong những trở ngại lớn cho

việc xây dựng thị trường BĐS có tổ chức;

Thứ sáu, các nước đã xây dựng và đưa chuyên ngành dao tạo về BDS ở cấp

độ đại học và sau đại học vào giảng dạy trong các trường chuyên về BĐS hoặc các

cơ sở đào tạo chính thức của Nhà nước Điều này giúp cho các nước tạo ra đượcmột đội ngũ nguôn nhân lực có đủ trình độ để thúc đây sự phát triển thị trường BĐS

theo hướng công khai minh bạch và lành mạnh.

B XÂY DUNG NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHAP GIẢNG DẠY MÔNLUAT KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

I KHÁI NIEM LUAT KINH DOANH BAT DONG SAN

1 Đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh bat động sản

a Kinh doanh bat động sản

Xét trên bình điện chung nhất thì kinh doanh là việc thực hiện một số hoặc

tât cả các céng đoạn của quá trinh đâu tư, từ sản xuât, trao đôi - phân phôi hàng

hoá đến các hoạt động cung ứng dịch vụ trên thị trường nhăm mục đích lợi nhuận.

Kinh doanh BĐS là một lĩnh vực cụ thể của hoạt động kinh doanh nói chung, bởivậy một hành vi được xác định là hành vi kinh doanh BĐS cũng phải thoả mãn

các dấu hiệu sau đây:

Thứ nhát, hành vi đó phải mang tính chất nghề nghiệp Điều đó có nghĩa làchủ thể của hành vi kinh doanh BĐS phải sống bằng nghề kinh doanh BĐS mộtcách thường xuyên, liên tục, 6n định, lâu dai và xác định được đó là nghề nghiệp

chính cua mình Sự xác định này được pháp luật thừa nhận và bảo hộ:

Thứ hai, hành vi kinh doanh BĐS phải diễn ra trên thị trường Nếu quanniệm thị trường là nơi diễn ra các hoạt động mua bán và các giao dịch khác về BDS

thì không phải bat kỳ hoạt động mua va ban nao cũng được coi là thị trường Vềmặt pháp lý, thị tường BDS được quy định theo thời gian, không gian và theo từng

loại sản phẩm nhất định, với quy mô, số lượng, chất lượng và chung loại tài sảnkhác nhau như: thị trường cơ sở hạ tầng, khu công nghiệp, thị trường đất đô thị, thịtrường nhà ở, khách sạn, văn phòng, thị trường mặt bang sản xuat ;

Thứ ba: Mục đích của kinh doanh BĐS là lợi nhuận;

Khi kinh doanh BĐS trở thành một nghé trong xã hội Tức là những chủ thékinh doanh BĐS tham gia vào thị trường theo nguyên tac phân công lao động xã

hội, có mục dich theo đuổi là tìm kiếm lợi nhuận trong hoạt động của mình Đây là

dau hiệu quan trọng nhất dé phân biệt hành vi kinh doanh nói chung và hành vi kinh

doanh BĐS nói riêng với các hoạt động khác như hoạt động công ích, hoạt động từ thiện, hoạt động quản ly Nhà nước ;

Như vậy, kinh doanh BĐS là một lĩnh vực cụ thể trong hoạt động kinhdoanh, vì thế các hành vi được xác định là hành vi kinh doanh BĐS cũng phải thoả

mãn những dấu hiệu cơ bản của hành vi kinh doanh Do đó các chủ thể thực hiệnhành vi kinh doanh BĐS phải coi hoạt động kinh doanh BĐS là hoạt động cơ bảnmang tính chuyên nghiệp Điều này tạo nên sự khác biệt giữa kinh doanh BĐS với

kinh doanh trong các lĩnh vực khác Với ý nghĩa đó: Kinh doanh BĐS được hiểu làviệc bỏ vốn dau tư, tạo lập, mua, nhận, chuyến nhượng cho thuê, cho thuê lại, cho

thuê mua nhăm mục dich sinh lợi.

232

b Những quan hệ xã hội là đối tượng điều chỉnh của Luật kinh doanh bắt

động sản

Đối tượng của LKDBDS là những quan hệ xa hội hình thành trong lĩnh vựckinh doanh BĐS Có thê bóc tách đối tượng điều chính của LKDBĐS ra thành ba

nhóm quan hệ chính sau đây:

- Nhóm quan hệ xã hội trong lĩnh vực kinh doanh BĐS.

- Nhóm quan hệ kinh doanh dịch vụ BĐS.

- Nhóm quan hệ quan ly Nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS

* Về nhóm quan hệ thứ nhất: Quan hệ kinh doanh BĐS có một số đặc điểmsau đây:

- Dối tượng kinh doanh: là BĐS nhưng không phải bất cứ loại BĐS nào cũng

được phép kinh doanh mà thường được giới hạn theo những quy định của pháp luật.

Chang hạn đối với dat đai: Trong chế độ sở hữu toàn dân thì đất đai không thé là đốitượng được mang ra trao đổi giao dịch trên thị trường Bởi vậy Luật đất đai đã thiết lậpmột cơ chế đảm bảo quyên lợi cho người SDĐ băng cách tách rời quyền sở hữu vàquyền sử dụng Theo đó quyền sở hữu dat đai thuộc về toàn dan, nhưng quyền SDDđược trao cho người SDD, cho phép người SDD được chuyền quyền SDD Và do đóquyền SDD cũng trở thành hang hoá, là đối tượng của hoạt động kinh doanh BĐS;

- Hình thức kinh doanh BĐS nhất thiết phải được thực hiện thông qua hợpđồng Hợp đồng đó phải được xác lập thành văn bản, có chứng thực của cơ quanNhà nước có thẩm quyền;

* Nhóm thứ hai: Nhóm quan hệ trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ BĐS là cáchoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ mdi giới

BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS và quản lý BĐS;

* Nhóm thứ ba: Nhóm quan hệ, phát sinh trong lĩnh vực quan ly Nhà nước đốivới hoạt động kinh doanh BĐS, thể hiện qua việc Nhà nước xây dựng và ban hành

các văn bản pháp luật quy định việc kinh doanh BĐS và những lĩnh vực có liên quanđến hoạt động kinh doanh Cac văn bản quy định nhiệm vụ, quyền hạn và tráchnhiệm của từng cơ quan Nhà nước trong việc thực hiện pháp luật về kinh doanh BĐS;

- Xây dựng chính sách, chế độ, quản lý hoạt động kinh doanh BDS;

- Tổ chức thu thập, xử lý để cung cấp thông tin cho hoạt động kinh doanh

BĐS, tạo ra môi trường thuận lợi cho các hoạt động kinh doanh:

- Cấp, gia hạn và thu hồi các loại giấy phép kinh doanh BDS, chứng chỉ hànhnghé các loại dịch vụ như dich vu môi giới BDS, dich vu định giá BĐS giấychứng nhận đủ điều kiện kinh đoanh cho các doanh nghiệp hoặc hợp tác xa;

- Thực hiện việc kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh BĐS và kinhdoanh dịch vụ BĐS của các doanh nghiệp.

2 Phương pháp điều chỉnh

a Phương pháp thoa thuận

Cơ sở của phương pháp này trước hết năm ngay trong tính chất, đặc điểm củacác quan hệ xã hội thuộc đối điều chỉnh của LKDBĐS mà yếu tổ quan trọng cho việc

xác lập các quan hệ xã hội đó là hợp đồng Hợp đồng kinh doanh BĐS được lập theoquy định của LKDBDS và các quy định khác của pháp luật có liên quan Sự thoả

thuận trong hợp đồng được pháp luật xác định và bảo đảm thực hiện;

Trong hoạt động kinh doanh BĐS thì phương pháp thoả thuận được sử dụng

một cách phổ biến cho hầu hết các mối quan hệ Điều này là phù hợp với cách thứcđiều tiết của Nhà nước ta là đảm bảo quyền tự do kinh doanh cho các chủ thể có hành

vi kinh doanh nhăm thoả mãn những nhu cầu mà xã hội đặt ra và có mục đích sinh lợi

b Phương pháp mệnh lệnh

Phương pháp mệnh lệnh thé hiện ở việc sử dụng quyền uy, phục tùng Cơ sởcủa phương pháp mệnh lệnh nằm ngay trong chức năng xã hội của Nhà nước Là

người đại diện cho toàn xã hội, Nhà nước có chức năng quản lý mọi lĩnh vực trong

đời sống xã hội, trong đó có lĩnh vực kinh doanh BDS;

Thông qua công cụ luật pháp, Nhà nước cụ thể hoá những chính sách đầu tưkinh doanh BĐS thành các quy định về quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên

tham gia và đảm bảo thực hiện chúng Việc đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân thuộcmọi thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh BĐS, phù hợp với các mục tiêu phát triển

kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ và từng khu vực địa bàn; thực hiện chính sách hỗtrợ tố chức cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư, tạo lập quỹ nhà ở để bán trả chậm, trảdần Với những người có công, người nghèo, người thu nhập thấp; Thực hiện

miễn, giảm tiền sử dụng, tiền thuê đất để xây dựng công trình hạ tầng chuyền g1ao

cho Nha nước; Tô chức tín dụng Nha nước cho vay ưu đãi đâu tư đôi với các dự án

24

xây dựng nhà ở đê cho thuê, cho thuê mua bán cho người có công, người nghèo Đặc biệt là chính sách bình ôn thị trường BĐS khi có biến động, bảo đảm lợi ích

cho nhà đầu tư và khách hàng:

Đề thực hiện tất cả các công việc nói trên, Nhà nước không thể không sửdụng biện pháp quyên uy trong lĩnh vực kinh doanh BĐS;

Tuy nhiên, việc phân chia hai phương pháp điều chính của LKDBĐS cũngchỉ mang tính chất tương đối Đối tượng của LKDBDS là những quan hệ xã hội

trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nhưng lại bao gồm nhiều nhóm khác nhau Bởi vậy

đề điều chính pháp luật một cách phù hợp, đạt hiệu quả, có thể tuy theo từng loại

quan hệ mà sử dụng các phương pháp thật thích hợp và linh hoạt.

Từ sự phân tích đối tượng điều chinh và phương pháp điều chỉnh củaLKDBĐS, có thể đưa ra định nghĩa về LKDBĐS như sau:

Luật kinh doanh bắt động sản là tổng hop các quy phạm pháp luật do Nhànước ban hành, điều chỉnh các quan hệ xã hội hình thành trong lĩnh vực kinh doanh

bat dong san, kinh doanh dich vu bat động san va quan lý Nhà nước trong lĩnh vựckinh doanh bất động san, nhăm đảm báo hiệu qua cho hoạt động kinh doanh bất

động san, bao dam lợi ích cho nha dau tur va khách hang

3 Các nguyên tắc hoạt động kinh doanh bat động san

a Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bat động sản bình đẳng trước

pháp luật

Là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động kinh doanh BĐS - quá trình

xây dựng và thực hiện pháp luật kinh doanh BĐS phải mở ra cơ hội ngang cho các

chủ thể thuộc mọi thành phần kinh tế Sự bình đăng ở đây được hiểu là bình đăngtrong cơ hội đầu tư và trong quá trình kinh doanh Yếu tố bình dang không phân

biệt đối xử trong kinh doanh BĐS đã mở ra một giai đoạn mới cho các tô chức, cánhân nước ngoài tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam làm phong

phú thêm chủng loại hàng hoá cho thị trường BĐS va đa dang nét văn hoá thé hiệntrong việc xây dựng, tôn tạo các BĐS Qua đó, kích thích sự phát triển của thị

trường BDS, kích thích sự tăng trưởng kinh tế;

Tuy nhiên, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của các tô chức cá nhân vẫn

có sự khác nhau Theo quy định tại khoản | Điều 9 và khoản | Điều 10 LKDBĐS

thì tổ chuc, cá nhân trong nước được dau tư tạo lập nhà, công trình xây dựng débán, cho thuê, cho thuê mua, thuê nha, công trình xây dựng dé cho thuê lại; đầu tư

cải tạo nhà đất và đầu tư các công trình ha tầng trên đất thuê dé cho thuê dat đã có

hạ tầng Nhận chuyên nhượng quyền SDD, đầu tư công trình hạ tang dé chuyên

nhượng cho thuê: thué quyén SDD đã có cơ sở ha tang cho thuê lại Trong khi tổchức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được đầu tưtạo lập nhà công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; đầu tư cải tạo đất

và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê dé cho thuê đất đã có ha tầng Van dé

này đòi hỏi pháp luật về kinh doanh BĐS cần phải có sự tháo gỡ dé hoạt động kinh

doanh BĐS hoàn toàn thoả mãn nguyên tắc: mọi tổ chức cá nhân hoạt động kinhdoanh BĐS đều bình đăng trước pháp luật

b Té chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bat động sản được tự do thoả

thuận trên cơ sở tôn trọng quyên và lợi ích họp pháp của các bên tham gia thôngqua hợp đồng, không trái với các quy định cua pháp luật

Giốn; như mọi hoạt động kinh doanh khác, hoạt động kinh doanh BĐS cómục tiêu huyng tới là lợi nhuận trong việc mua bán, chuyên nhượng, cho thuê BĐS

và các hoạt động dịch vụ liên quan đến BĐS;

Sử ding công cụ quan trọng cho các mối quan hệ đó là hợp đồng Các tổ

chức, cá nhín kinh doanh BĐS được tự do thoả thuận với các bên liên quan về tất

cả các nội ding mà họ thấy cần thiết, sao cho sự thoả thuận đó là đảm bảo sự tôn

trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia;

Trong Chương V- LKDBDS quy định các loại hợp đồng kinh doanh BĐS và

kinh doanh lịch vụ BĐS, chỉ mang tính định hướng cho các bên tham gia Trên cơ

Sở đó các bé được quyền lựa chọn, thoả thuận về nội dung cho các điều khoản của

hợp đồng Eay là hành lang pháp lý khá thông thoáng cho hoạt động kinh doanhBĐS van hath một cách phù hợp với quy luật của thị trường.

c Ba động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định

của pháp luit

Day li nguyên tắc tối cần thiết, nham đảm bảo điều kiện cho một thị trườngBĐS công kiai, minh bach;

Đối vi BDS là nha, công trình xây dựng dua vào kinh doanh phải có đủ các

điêu kiện sau

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Đối với nha, công trình xây dựng mới phải dam bao chất lượng theo quy

định của pháp luật về xây dựng, đổi với nhà công trình xây dựng đã qua sử dụng thìyêu câu vé chất lượng do các bên thoả thuận trong hợp đồng;

- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

- Không bị kê biên đề thi hành án hoặc dé chấp hành quyết định hành chính

của cơ quan Nhà nước có thầm quyền;

- Không năm trong khu vực cắm xây dựng theo quy định của pháp luật về

xây dựng;

- Có hồ sơ bao gồm: giấy chứng nhận quyên sở hữu nhà, công trình xây dựng

và quyền SDĐ hoặc có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụngtheo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng đã có sẵn; giấy phépxây dựng hoặc hồ so dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã được phê duyệt đối với

nhà công trình đang xây dung, thiết kế bản vẽ thi công, hồ sơ hoàn công và biên bảnnghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối với nhà, công trình xây dựng thuộc dự ánkhu đô thị mới, dự an khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chưa có

giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng, hồ sơ dự án thiết kế bản vẽ thi công

và tiến độ xây dựng nhà, công trình đã được phê duyệt đối với nhà công trình xây

đựng hình thành trong tương lai;

Đối với quyền SDD đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện:

- Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;

- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền SDD theo quy định của pháp luật:

d Hoạt động kinh doanh bat động sản phải công khai, minh bạch

Nguyên tắc này nhằm đảm bảo cho thị trường BĐS diễn ra một cách lành mạnh;Tinh công khai minh bạch của hoạt động kinh doanh BĐS được thể hiện trên

tất ca các khâu cua quá trình kinh doanh từ tạo lập, mua bán, chuyên nhượng cho

thuê đối với BĐS;

Diều 11 LKDBDS quy định: Tổ chức cá nhân kinh doanh BĐS có trách

nhiệm công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh Thông tin về BĐS có thểđược công khai tại sàn giao dịch BĐS hoặc trên các phương tiện thông tin đạichúng Nội dung thông tin về BĐS bao gồm: loại BĐS; vị trí BĐS; thông tin về quy

hoạch có liên quan đến BĐS; quy mô, điện tích của BĐS; đặc điểm, tính chất, công

năng SDD, chất lượng của BĐS: thực trạng của các công trình xây dựng cơ sở hạ

tầng, các dịch vụ về kỹ thuật và xã hội có liên quan đến BĐS, tình trạng pháp lý của

BĐS và giấy tờ có liên quan đến việc tạo lập BĐS Các hạn chế về quyên sở hữu,

quyền sử dụng BĐS (nếu có); giới hạn chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS, quyền

và lợi ích của người thứ ba có liên quan và các thông tin khác.

3 Nguồn của Luật kinh doanh bắt động sản

a Các văn bản pháp luật

- Hiến pháp 1992;

- Pháp lệnh thuế nhà đất ngày 31.7.1992:

- Luật thuế sử đụng đất Nhà nước ngày 10.7.1903:

- Luật đất đai 26.11.2003 có hiệu lực ngày 1.7.2004

- Luật xây dựng 26.11.2003 có hiệu lực ngày 1.7.2004

- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 3.12.2004 của Chính phủ về thu tiền SDD;

- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16.11.2004 của chính phủ về phương

pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Luật thương mại ngày 14.6.2005 có hiệu lực ngày 1.10.2005;

- Nghị định 96/2005/NĐ-CP ngày 15.7.2005 về cấp giấy chứng nhận quyên

sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng;

- Luật nhà ở ngày 29.11.2005 có hiệu lực ngày 1.7.2006;

- Luật doanh nghiệp ngày 1.2.2005 có hiệu lực ngày 1.7.2006;

- Bộ luật dan sự năm 2005 ngày 14.6.2005 và có hiệu lực ngày 01.01.2006;

- Luật kinh doanh bất động sản 29.6.2006 có hiệu lực 1.1.2007;

- Luật phá sản doanh nghiệp có hiệu lực ngày 1.1.2009;

- Luật thuế thu nhập doanh nghiệp có hiệu lực 1.1.2009;

- Các thông tư, chỉ thị của các Bộ ngành có liên quan

28

b Các điêu ước quốc tế

Theo cam kết của Việt Nam khi gia nhập Tổ chức thương mại thế giới(WTO), các cam kết quốc tế của Việt Nam với tô chức này sẽ có hiệu lực trực tiếp.Nghị quyết số 71/2006 QH11 ngày 29.11.2006 của Quốc hội phê chuẩn Nghị định

thư gia nhập Hiệp định thành lập WTO của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt

Nam quy định: “áp dụng trực tiếp các cam kết của Việt Nam được ghi tại phụ lụcđính kèm Nghị quyết này và các cam kết khác của Việt Nam với tổ chức thươngmại thé giới được quy định đủ, rõ, chi tiết trong Nghị định thư, các phụ lục đính

kèm báo cáo của Ban công tác về Việt Nam gia nhập Hiệp định thành lập tổ chức

thương mại thế giới” (Điều 2) Như vậy, với quy định này các cam kết quốc tẾ sẽ cóhiệu lực trực tiếp mà không phải chờ cơ quan Nhà nước có thâm quyền của Việt

Nam ban hành văn bản quy phạm pháp luật để “nội luật hoá” Điều này là phù hợp

với quy định về áp dụng pháp luật của các văn bản luật hiện hành Tại khoản 3 Điều

3 LKDBDS quy định: “Trường hợp điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩaViệt Nam là thành viên có quy định khác với quan điểm của luật này thì áp dụngquy định của điều ước quốc tế đó”

4 Mối quan hệ giữa Luật kinh doanh bất động sản với một số ngành

luật khác

a Quan hệ với Luật dan sự

Quan hệ giữa Luật dân sự và LKDBĐS là quan hệ giữa luật chung - luật

riêng Day là van dé đã trở thành nguyên tắt cơ bản để giải thích pháp luật từ thờiLuật La mã nhăm hạn chế sự tiêu cực từ sự không thong nhat phap luat Trong linhvực hop đồng, Bộ luật dân sự quy định những van dé có tính chat nguyên tat như:chủ thé của hợp đồng, giao kết hợp déng, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng Bộ

luật dân sự là luật chung và LKDBĐS là luật riêng;

Giao dịch BĐS gồm hai trường hợp:

Thứ nhất: Giao dịch mà các chủ thể tham gia không có đăng ký hoạt động

công trình xây dựng, chuyên nhượng quyền sử dụng, tất cả những giao dịch chỉ

mang tính chat dân sự thì do Bộ luật dân sự điều chinh;

Ở trường hợp thứ hai: Giao dich mà ít nhất một bên chủ thê tham gia có đăng

ký kinh doanh BDS và mục tiêu chính mà họ theo đuôi là tạo ra lợi nhuận Bởi vậy,lợi nhuận là yếu tố cơ bản nhất dé xác định cho quan hệ đó là quan hệ kinh doanh

BĐS hay là giao dịch BDS thuần tuý mang tính chất dân sự:

Như vậy, giao dịch BĐS nhăm mục dich kinh doanh hoặc có liên quan đến

kinh doanh BĐS được thực hiện bởi chủ thé có đăng ký kinh doanh BDS thì do

LKDBDS điều chỉnh

b Quan hệ với Luật thương mai

Trong mỗi quan hệ giữa LKDBDS và Luật thương mại, thì Luật thương mại

là luật chung và LKDBĐS được xác định là luật riêng Trong đó Luật thương mại

điều chỉnh tất cả các hoạt động thương mại Hàng hoá trong Luật thương mại baogồm tất cả các loại động sản, BĐS mà hành vi kinh doanh BĐS cũng là một quan

hệ cụ thể của hoạt động thương mại Tuy nhiên xét trong mối quan hệ giữa luật

chung và luật riêng thì những nội dung được LKDBDS quy định sé được ưu tiên ap

dụng Những nội dung không được quy định trong LKDBDS thì sẽ áp dụng quyđịnh của Luật thương mại về những nội dung đó

c Quan hệ với Luật đất dai, Luật xây dựng, Luật nhà ở

Quan hệ giữa LKDBĐS với Luật đất đai, Luật xây dựng, Luật nhà ở làquan hệ giữa những quy định mang tính chất đặc thù, điều chỉnh đối với các

BĐS Truong hợp LKDBDS và các luật này có quy định khác nhau hoặc các luật

đó có quy định cụ thê thì sẽ ưu tiên áp dụng các quy định đặc thù đó Luật đất

dai năm 2003 quy định về quyền SDD trong thị trường BĐS và các giao dịch vềquyền SDD như quyền chuyên nhượng cho thuê thừa kế thế chấp nhưng không

quy định hoạt động kinh doanh quyền SDĐ Bởi vậy hoạt động kinh doanh

quyền SDD sẽ do LKDBDS điều chỉnh Tương tu, các hành vi kinh doanh nhà,công trrint xây dung cũng sẽ do LKDBDS điều chỉnh

II KHÁI QUÁT VE THỊ TRUONG BAT DONG SAN

1 Khái niệm, đặc diém của bat động san

30

a Khái niệm bat động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từluật cô La Mã Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong bộ luật dân sự(BLDS) ở nhiều nước trên thế giới Theo đó, BDS không chỉ là đất đai mà còn bao

gồm của cải trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ratrên mảnh đất đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và những tàisản liên quan đến dat dai, gắn liền với đất Việc quan niệm BDS dựa trên những tiêu

chí cơ bản sau đây:

- Các BDS được xác định theo bản chất tự nhiên, theo giá trị sử dụng và bởi

đối tượng trên BĐS;

- Coi đất dai và những tài sản có liên quan tới dat là BĐS;

- Coi đất đai và những gi liên quan đến đất đai là BĐS;

Quy định về BĐS trong Bộ luật dân sự Việt Nam đã tiếp cận theo cách thứ ba

Với phương thức này, quan niệm về BĐS đã có những thay đổi so với sự liệt kê thuần

tuý theo quan niệm truyền thống về những tai sản nào được coi là BĐS chuyển sangviệc quy định những điều kiện đặc trưng chung Theo quy định tại điều 174 Bộ luậtdân sự Việt Nam thì BĐS bao gồm: (i) Dat đai; (ii) Những công trình xây dựng gan

liền với đất đai, kể cả các tài sản gan liền với nhà, công trình xây dựng đó; (iii) Các

tài sản khác gan liền với dat đai; (iv) Các tài sản khác do pháp luật quy định;

Quy định về BĐS nói trên là một khái niệm rất mở Trước hết BĐS là tài sảnkhông di dời được BDS có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như đất đai hoặc

khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất mà không thể di doi

được trong không gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tài sản đó

Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật, danh mục về các tài sản khác gain

lién voi dat va những “tài sản khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định mộtcách cụ thể hơn;

b Đặc điểm của bat động sản

Thứ nhát, BĐS có vị trí cỗ định và không di đời được Đặc điểm này do BĐSluôn gan liền với đất đai, mà việc SDD dai luôn gan voi tinh trang cô định về dia

điểm, hạn chế về không gian nhưng vô hạn vẻ thời gian sử dụng Vì thế giá trị và lợiích của BĐS gan liên với từng vi trí cụ thé nên BĐS chịu sự tác động của yêu tô

vùng va khu vực sâu sắc;

Thứ hai, BĐS là loại tài sản có tính lâu bền; Đặc điểm này gan liền với tinh

vô hạn về thời gian sử dụng của đất đai, nếu con người biết sử dụng một cách đúngdan và thông minh Bên cạnh đó các công trình kiến trúc thường có tuôi thọ cao.Một số BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu đài;

Thứ ba, BĐS mang tinh cá biệt, khan hiểm; đặc điểm này do tính giới hạn

về điện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng từng thửa đất Vì thế quan hệ cung

- cầu về BĐS luôn đối ngược nhau theo hướng cung có giới hạn, còn cầu thì không

ngừng tăng lên;

Thứ tu, tính cá biệt của BĐS Mỗi BĐS là một tài sản riêng biệt, do sự khác

nhau về vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, khác nhau về hướng ;

Thứ năm, BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý Do nhu cau

về BĐS chịu ảnh hưởng bởi những yếu tổ tâm lý, thị hiểu nên BĐS ở mỗi vùng, mỗi

khu vực mỗi quốc gia đều có sự khác nhau;

Thứ sáu, BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, mỗi người dân nên các giao

dịch về BDS thường tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xãhội, và dé tăng cường vai trò của mình, duy trì sự dn định khai thác có hiệu quảBĐS, Nh¿ nước phải thực hiện việc quản lý thị trường BĐS bang chủ trương, chính

sách, bằng hệ thống các văn bản pháp luật

2 Khái niệm và những đặc điểm cơ bản của thị trường bất động sản

a Khái niệm thị trưòng bất động sản

Theo các nhà kinh tế học thì thị trường BĐS là tập hợp các sự thoả thuận,qua đó m: người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hoá và dịch

vụ Từ đó có thể hiểu thị trường BĐS hình thành các quyết định về việc ai tiếp cậnđược với BDS và BDS đó được sử dụng như thé nào;

Treo nghĩa hep thị trường BĐS bao gồm các hoạt động có liên quan đếngiao dịch 3DS như: mua bán, cho thuê, thé chap BĐS;

Th:o nghĩa rộng: thị trường BĐS không chỉ bao gồm các hoạt động có liên

quan đến ziao dịch BĐS mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tao

lập BĐS;

Xé một cách khái quát: thị trường BDS là tổng thé các giao dịch về BĐS

dựa trên cic quan hệ hàng hoá, tiên tệ diễn ra trong một khoảng thời øian và không

32

gian nhất định;

Do đó, một thị trường BDS hoàn chính phải là nơi diễn ra các giao dịch va

mua bán BĐS và các giao dịch có liên quan đến BDS như cho thuê, thé chấp, baohiểm, chuyên dịch quyền sử dụng BĐS:

b Đặc điểm của thị trường bất động sản

- BDS là loại hàng hoá dac biệt, nên thị trường BĐS không phải là thị trường

giao dịch bản thân BĐS mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng

trong các BĐS Đặc điểm này do đặc điểm của dat đai quy định Nên khi xem xétgia ca dat dai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng

hoá thông thường khác mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai vàkhả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai;

- Thị trường BDS là thị trường không hoàn hảo:

Sự không hoàn hảo của thị trường này được xác định khi đem ra so sánh với

thị trường hàng hoá tiêu dùng và thị trường của các tư liệu sản xuất khác Do sự sosánh giữa các BĐS cùng loại chỉ mang tính tương đối Trong nhiều trường hợp,người bán có lợi thé về sự độc quyền mà giá cả dộc quyền luôn mang lại lợi ích cao

cho người chủ sở hữu BĐS đó;

- Trên thị trường BĐS cung về hàng hoá BĐS thường biến động chậm hơn sovới sự biến động về cầu và giá cả BĐS, bởi việc tạo ra hàng hoá BĐS cần nhiều thời

gian Bat dau từ tìm hiểu, thông tin về đất dai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng,

thiết kể thi công Sự phản ứng cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá

cả đòi hỏi Nhà nước phải có những can thiệp nhất định để bình 6n thị trường BĐS:

- Tính phức tạp của quá trình giao dịch BĐS do đặc thù của loại hàng hoánày thường có giá trị lớn nên việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như

các loại hang hoá khác, vì vậy, giao dịch BĐS can nhiều thời gian và chi phí chocác dịch vụ như cung cấp thông tin, tư van, kiểm định, thanh toán;

- Thị trường BĐS rất nhạy cảm, dễ biến động khi có sự biến động của cácyếu tô kinh tế, chính trị và xã hội Thực tế cho thấy, những cơn sốt nóng, lạnh đãxây ra theo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nên kinh tế Những tác động vềchính tri, văn hoá xã hội, môi trường, phong tục tập quán đều có ảnh hưởng đến

hành wi mua bán trên thị trường;

- Thị trường BĐS chịu sự chỉ phối của yếu tổ pháp luật:

3 Các chú thé tham gia thị trường bat động sản

Các chủ thé tham gia vào thị trường BĐS bao gồm:

- Các cá nhân: Là loại chủ thê chiếm tỷ lệ lớn nhất tham gia trên thị trường

BĐS với tư cách người ban, người cho thuê hoặc với tư cách là người mua, người đi

thuê người nhận góp vốn liên doanh ;

- Các tô chức kinh tế: Tham gia vào thị trường BĐS ở hai góc độ: Người tiêu

dùng và người kinh doanh BĐS;

- Nhà nước: Tham gia vào thị trường với tư cách là người tố chức, quản lý vĩ

mô đối với thị trường BĐS, thông qua hệ thống chính sách, pháp luật và các công

cụ như quy hoạch, kế hoạch SDD là cơ sở cho sự phát triển toàn bộ nền kinh tế;

Bên cạnh đó Nhà nước cũng đóng vai trò là người bán, người mua trong một

số trường hợp Tuy hoạt động mua bán của Nhà nước không thường xuyên nhưnglại ảnh hưởng lớn đến giá cả và những biến động hàng hoá trên thị trường:

- Các tổ chức môi giới và tư vấn;

Mot thị trường BĐS phát triển, không thé thiếu vắng sự tham gia của các tổchức môi giới, tư vấn, ngay từ những giai đoạn đâu tiên như: tư vấn xây dựng, khảo

sát thiết kế, định giá, môi giới về mua bán, cho thuê Trong thực tế, nhu cầu cần

có một bén trung gian để cung cấp các dịch vụ và kiến thức cơ bản về BĐS cũng

như thực ¬iện đàm phản các giao dịch BĐS luôn là một phan rat quan trong cua thi

trường BĐS;

- Các tô chức tài chính: Khi thị trường BĐS phát triển thì cần một lượng vốn

lớn ngay từ khi tạo lập hàng hoá cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường

Vì thế troag hầu hết các hoạt động trên thị trường không thể dựa vào vốn của mỗi

cá nhân hay tổ chức mà cần huy động từ nhiều chủ thể khác nhau, chủ yếu là từ các

tổ chức ti chính, như các ngân hàng thương mại, công ty tài chính, công ty bảo

hiểm, qu$ đầu tư Sự tham gia của các tổ chức này là một trong những tiêu chíquan trọn; phán ánh sự phát triển của thị trường BĐS; Các tổ chức tài chính tácđộng vào hi trường trong hai lĩnh vực cơ bản: (i) Cho vay vốn dé thực hiện các giao

dịch mua,bán BĐS nhăm kích cầu cho thị trường BĐS; (11) Cho vay vốn nhằm mục

đích phát triển các hàng hoá BĐS như: xây dựng nhà ở, văn phòng, BĐS thương

34

mại nhm tăng cung cho thị trường BDS.

4 Phân loại thị trường bất động sản

Có nhiều tiêu chí khác nhau dé phân loại thị trường BĐS Nếu căn cứ vào

loại hình giao dịch thị trường BĐS được phân thành:

- Phị trường mua bản, chuyên dịch BDS;

- Thi trường giao dịch các BĐS cho thuê:

- Thị trường giao dịch các BĐS dùng làm tài sản thế chấp, bảo lãnh hoặc gópvốn liên doanh;

Căn cứ vào tính chất, thị trường BĐS dược phân chia thành hai cấp: thị

trường sơ cấp và thị trường thứ cap;

- Thị trường sơ cấp: Là thị trường chuyển giao hoặc cho thuê đất để đầu tư

xây dựng các khu đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng cho thuê, khách san ;

- Thị trường thứ cấp: Được hình thành do thực hiện quá trình, giao dịch(Mua, ban, cho thuê, thé chấp, góp vốn ) BĐS;

Cả hai loại thị trường này có mối quan hệ hữu cơ và tác động qua lại lẫn nhau;

- Căn cứ vào mục đích sử dụng có thị trường địa ốc (thị trường nhà và đất):

Là thị trường giao dịch các BĐS chủ yếu là nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ Vàthị trường các BĐS khác Đang là bộ phận thị trường giao dịch BĐS, nhằm mục

đích sản xuất - kinh doanh như nhà xưởng, mặt bang các khu công nghiệp, khách

sạn, văn phòng cho thuê.

5 Vai trò của thị trường bat động sản

Thị trường BĐS gan liền với nền sản xuất hàng hoá và là một bộ phận khôngthé tách rời của nền kinh tế hàng hoá;

Trong đời sống kinh tế - xã hội, BĐS vừa là một tư liệu sinh hoạt, vừa là mộtyếu tổ tư liệu sản xuất quan trọng Nó là một yếu tô đầu vào không thể thiếu được của

mọi quá trình sản xuất Việc coi BĐS là một loại hàng hoá và đảm bảo sự lưu thôngcủa nó trên thị trường như những hàng hoá thông thường khác là phù hợp với quyluật khách quan của thị trường, góp phần thúc day nền kinh tế hang hoá phát triển;

- Thị trường BDS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả các tài nguyên

dat và các BĐS trên dat, thúc đây việc sử dụng tiệt kiệm trong sản xuât - kinh

doanh, đặc biệt là người có nhu cầu sử dụng BĐS phải cân nhac dé dam bảo chi phí

về BĐS tối thiểu nhất trong tông chi phí sản xuất - kinh doanh, qua đó góp phan

nâng cao hiệu quả chung của toàn xã hội trong việc phân bô và sử dụng BDS;

- Thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất Trên thị

trường BĐS, các nhà kinh doanh BĐS và những người tiêu dùng gặp gỡ nhau vàthực hiện hành vi mua bán nhờ đó giúp cho việc chuyển hoá vốn từ hình thái hiệnvật sang hình thái giá trị Sự biến động của thị trường BĐS sẽ ảnh hưởng trực tiếp

đến tốc độ chu chuyên vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và ảnh hưởng đến sự tồn

tại của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS;

- Tao ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất dai, nhà xưởng vàqua đó tác động tới sự tăng trưởng kinh tế;

- Tạo ra sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùnglãnh thé thông qua việc dau tư, SDD dai và các BĐS khác;

- Tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài chính góp phần huyđộng vốn cho đầu tư phát triển;

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao sẽ gây sức ép về cầu BĐS nóichung và nhà ở nói riêng Việc phát triển thị trường BĐS sẽ tạo động cơ phan dau

và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng với giá cả chấp nhận được;

- Việc phát triển thị trường BĐS một cách thông thoảng sẽ tạo điều kiện cho

việc hình thành giá cả BĐS một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chỉ phí

sản xuất Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đăng trong nênkinh tế Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.Hơn nữa, thực trạng về tình hình tài chính của một quốc gia còn được phản ánh trongnhững chỉ số của thị trường BDS như lượng giao dịch, chỉ số giá cả, vòng quay

BĐS Các đàng thái nói trên có mối quan hệ trực tiếp với tỉnh hình của các loại thi

trường hoạt đóng, thị trường vốn, thị trường lao động tạo sự phát triển đồng bộ chocác loại thị trường, đáp ứng yêu cầu khách quan, nội tại của nền kinh tế hàng hoá

6 Các yếu tổ tác động đến thị trường bat động sản

a Nhóm các nhân tô tự nhiên

Nhóm aay bao gồm các yếu tố về địa hình, thé nhưỡng, vị trí địa lý và điều

kiện khai thác Nhìn chung, nêu lãnh thô của một quốc gia được thiên nhiên uu đãi về

36

địa hink (như chủ yếu là đồng băng, thuận tiện di lại, thuận tiện cho việc xây dung )thì sẽ c một lượng lớn đất dai tham gia vào thị trường BDS và do đó quy mô nóichung của thị trường BDS sẽ mở rộng Ngược lại, nếu đa phần lãnh thé là đồi núi cao

hoặc sa mạc khó khai thác thì ty trọng đất đai tham gia thị trường BĐS sẽ giảm Cũng

như thế đất đai ở các trung tâm kinh tế, thương mại thường trở thành hàng hoá vì dễlưu động hơn đất đai ở các vùng xa xôi hẻo lánh Sự giàu có trong lòng đất (như độ

màu mỡ, các mỏ trong lòng đất ) cũng làm cho đất đai dễ trở thành hàng hoá và có

giá cao hon Như vậy là đất dai và đi cùng với nó là các tài sản cỗ định trên đất dai,

dù về tiêm năng đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường BDS, nhưng

để tiềm năng đó trở thành hiện thực thì các điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn

b Nhóm các nhân tô chính trị

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết định đến việc đất đainói riêng, BĐS nói chung có trở thành hàng hoá hay không Chăng hạn, dưới chế độ

phong kiến, dat đai thuộc về nhà vua dé cấp cho quý tộc, nên cơ ban ít được dem

mua bán, trao đổi Nhà vua có thể cắt đất của người này cấp cho người khác mà

không ph¿i đền bù Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu đất đai được dâyđến mức cao hơn và do đó thị trường BĐS cũng có tiềm năng mở ra đến những giới

hạn rộng ¬ơn, hoàn thiện hơn Dưới chế độ quốc hữu hoá ruộng đất xã hội chủnghĩa, đất đai tham gia vào thị trường BĐS có những giới hạn nhất định như thị

trường đất đai thực sự không được pháp luật cho phép mà chỉ có thị trường quyềnSDĐ, khu vực đất công không đi vào thị trường BĐS kha lớn và có điều kiện mở

rộng thudr lợi, chính sách khống chế về mục đích SDD làm cho việc chuyển dịchlẫn nhau giữa các chủng loại hàng hoá BĐS không dễ dàng ;

Ngoai ra, các nhân tổ chính trị còn ảnh hưởng đến thị trường BĐS dưới khía

cạnh quản lý của Nhà nước đối với các giao dịch BĐS Có những nước quy định thủtục giao dch hợp pháp khá phức tap, chi phí lớn, làm cho kha năng phát triển của

thị trường BĐS bị giảm Những nước khác có chi phí về thủ tục thấp hơn và khuyếnkhích duaBDS vào giao dich ;

c Nhóm các nhân tô kinh tế

Trith độ phat triển kinh tế, đặc biệt là trình độ phát triển kinh tế thị trường

nói chung.quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường BĐS:

Khi nền kinh tế phát triên ở trình độ cao, mục đích và kỹ nang SDD đai hếtsức da dang, thì chủng loại hàng hoá BDS sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyên dich

BĐS giữa các chủ thé kinh tế trong xã hội ngày càng nhiêu và linh hoạt hơn Mặtkhác sự xuất hiện các ngành mới, các doanh nghiệp mdi, các kỹ thuật xây dựng mới

cũng đòi hỏi phải đổi mới và chuyên giao BĐS giữa các chủ thê và các ngành kinh

tế Do đó, cùng với xu hướng công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh tế, thị

trường BDS cũng có động lực và vi trí để phát triển;

Mặt khác, bản thân sự phát triển của các dang thị trường khác vừa là tiền đềvừa đòi hỏi thị trường BDS phát triển, nhất là thị trường tài chính BĐS từ ché làvật đảm bảo, thé chấp, trở thành hang hoá khi con nợ không có khả năng trả nợ

Như vậy, sự phát triên của thị trường tin dụng đã tạo điều kiện và thúc day thịtrường BĐS ra đời Các doanh nghiệp phát hành cổ phiếu dé gọi vốn đầu tư đã đưaquyền SDD tham gia vào thị trường chứng khoán, thúc day thị trường chứng khoánphát triển; ngược lại chỉ khi thị trường BĐS đã tồn tại khá phát triển, sự giao lưuvốn trên thị trường chứng khoán dưới dạng cé phiếu và trái phiếu có đảm bảo mới

có cơ sở thực tế đề tính toán giá trị doanh nghiệp, từ đó mà tính toán gia tri céphiếu, trái phiếu trên thị trường chứng khoán;

Thị trường BĐS cũng chịu ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh trongnền kinh tế thị trường Ở thời điểm khủng hoảng kinh tế, thị trường BĐS thường thuhẹp cả về quy mô giao dịch và tông giá trị giao dich Ở giai đoạn phén vinh, thị

trường BĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu cơ

d Nhóm các nhân tô xã hội

Sự phát triển dân số làm tăng nhanh các nhu cầu về lương thực, nhà ở, hạ tầng

kỹ thuật như đường giao thông, điện nước, thông tin liên lạc và hạ tang xã hội nhưtrường học, bệnh viện, khu vui chơi qua đó làm tăng cầu về BĐS Thói quen, phong

tục tập quan của người dan trong việc lựa chọn vi trí nhà ở, hướng nhà, kích thước ngôinhà đã có tác động trực tiếp đến đặc diém và chủng loại hàng hoá trên thị trường BĐS

3 Sự ra đời của thị trường bất động sản ở Việt Nam

a Khái niệm và đặc điểm của thị trường bat động sản ở Việt Nam

Thực chất thị trường BĐS là một lĩnh vực trao đối mua bán và dịch vụ vềBĐS, trong đó, người mua, người bán thoả thuận với nhau về khôi lượng, chung

38

loại, chit lượng và giá ca hàng hoá BĐS:

“rên bình diện chung đó thị trường BDS ở Việt Nam là nơi diễn ra các hoạt

động trao đổi, mua bán quyền SDD, nhà ở, công trình xã hội và các tài sản khác gắnliền vớ dat đai, các hoạt động giao dich cho thuê nhà, thé chấp quyền SDD cũng

như các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài sản đó;

- Đặc điểm quan trọng dau tiên và chi phối tới toàn bộ các yếu tố tạo ra sự

nhận điện cho thị trường BĐS ở Việt Nam là: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng

quyền SDD và các tài san gan liền với đất thuộc sở hữu tư nhân Bởi vậy chủng loại

hàng hoá, trong thị trường BĐS là quyền SDD và các tài sản gan liền với đất đãtạo nên những nét đặc thù cho thị trường BDS ở Việt Nam;

- Thị trường BĐS ở nước ta về cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy Sựsong hành ton tại của hai loại thị trường: thị trường BĐS chính thức và thị trường

BĐS không chính thức (thị trường ngầm) Một bộ phận các chủ sở hữu BDS không

có điều kiện pháp lý đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự Bởi vậy thị trườngngầm vẫn hoạt động với những mức độ khác nhau;

- Hệ thống thông tin cho thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và ratkhó tiếp cận;

- Thịtrường BĐS ở Việt Nam hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp;

Sự tên tại của hiện tượng các doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo kiểu cơhội, thời vụ manh mún là sự minh chứng cho điều đó;

Xét mot cách tông thé thì hoạt động kinh doanh BĐS ở nước ta còn thiếu

một chiến lược kinh doanh dài hạn, phương thức kinh doanh không mang tính bài

bản, chuyên nghiệp, quan hệ cung - cầu và giá cả BĐS là không hoàn toàn phản ánhđúng giá trị thực tế BĐS Do vậy thường xảy ra những cơn sốt nóng, sốt lạnh đòihỏi phải có sự can thiệp và kiểm soát kịp thời của Nhà nước

b Phân loại thị trường bat động sản ở Việt Nam

Về cc bản thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay được phân thành các loại sau: