Nội dung và Phương pháp Giảng dạy Môn Luật Kinh doanh Bất động sản

XÂY DUNG NOI DUNG VÀ PHƯƠNG PHAP GIẢNG DẠY MÔN LUAT KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

- Có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền SDD theo quy định của pháp luật (giấy chứng nhận quyền SDD, và các giấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật đất dai);. - Không có tranh chấp;. - Không bị kê biên dé thi hành án hoặc dé chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyên;. - Trường hợp chuyển nhượng, cho thuê quyền SDD thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có công trình hạ tầng tuong ứng với nội dung và tiễn độ của dự án đã được phê duyệt. Điều kiện về chủ thé kinh doanh bat động san a. Điều kiện đối với chủ thể kinh doanh bắt động sản. Bên cạnh những điều kiện về năng lực pháp ly và năng lực hành vi của chủ thé kinh doanh theo quy định của pháp luật dân sự, thì tổ chức, cá nhân kinh doanh. - Th¿nh lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã;. - Đăm ký kinh doanh BDS theo quy định của pháp luật;. Ditu kiện đỗi với chủ thê kinh doanh dịch vụ bất động sản. - Tổ chức, cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo các quy. định của phí luật:. - Phải đăng ky kinh doanh dich vụ BDS theo quy dinh;. Đ)ồng thời tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS phải có ít nhất. (i\) Tìm hiểu thông tin BDS và tham gia giao dịch BĐS thông qua Sở giao dịch và trisn lãm BĐS (San giao dịch BDS);. - Kinh doanh dịch vụ BĐS ở một số quốc gia khác. Từ năm 1992 đến nay ở Ba Lan, 43 có thể được cap chứng chỉ hành nghề BĐS chuyên nghiệp, thí sinh phải trải qua nột quá trình đảo tạo chuyên ngành môi giới BDS kéo dài 06 tháng, kết thúc bằng một kỳ thi. Kỳ thi này được tô chức ở phạm vi cấp quốc gia do Hội đồng giám định quốc gia trong lĩnh vực hành nghề chuyên nghiệp đánh giá. Thí sinh tham dự kỳ thi thấp nhất phải có băng Đại học mới được thi. Sau khi vượt qua ky thi, để hàrh nghề chuyên nghiệp cần phải trải qua đợt thực hành 06 tháng trong các công ty mii giới chuyên nghiệp và phải trực tiếp thực hiện ít nhất 15 thương vu môi giới chínhthức. Việc có được chứng chỉ môi giới BĐS mới chỉ là bước đầu tiên trên. con đường hoạt động chuyên nghiệp của nhà môi giới BĐS.;. Ha: ở Phi-líp-pin, kinh doanh dịch vụ BĐS được phân định ở các cấp bậc khác nhau và được quản lý, kiểm soát bởi Cục Quản lý thương mại và Bảo vệ khách hàng thuộc Bộ Thuong mại và Công nghiệp. Chang hạn, đối với nghề môi giới BĐS. thi người inh doanh được xác định là nhà môi giới- người đóng vai trò đại diện cho một người khác trong việc chao bán, quảng cáo, lên danh sách, quảng ba, đàm phan. hoặc tác dìng đến sự nhất trí giữa các bên về việc bán, trao đổi. mua bán, thế chấp hay cho thiê hoặc bất kỳ một hợp tác nào khác có liên quan đến giao dịch BĐS với mong mud thu về cho minh một khoản phí. Nếu người nào hoặc tổ chức nào có 10 năm môi gới BĐS sẽ trở thành nhà tư vấn BĐS. linh doanh dich vụ bất động sản ở Việt nam a. Mái niệm kinh doanh dich vu bat động sản. The từ dién Tiéng Việt của Viện Ngôn ngữ học: “Dich vụ là công việc phục vu. trực tiếp cho những nhu cau nhát định cua số đồng, có tô chức và được tra cong”. Từ khái niệm nêu trên có thé hiểu. dịch vụ trong lĩnh vực BĐS: “Tong hop những công việc có tô chức, phục vụ trực tiếp cho nhu cau nhất định của các cả nhân, tổ chức trong quá trình quan lý, sw dụng và khai thác BĐS trên cơ so có thu. phí hoặc nhận các khoản thu lao từ việc cung ứng các dich vụ đó `). Khoản 3 Điều 4 LKDBDS định nghĩa: “Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BDS, bao gom các dich vụ môi giới BĐS, định gia BĐS. san giao dịch BĐS, tr vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS”. Đặc điểm của kinh doanh dich vụ bat động sản. Kinh doanh dịch vụ BĐS có một số những đặc điểm cơ bản sau:. - Không có sự tham gia của cơ quan nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ;. - Không thực hiện chức năng quản lý nhà nước;. - Không sử dụng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước;. - Kinh doanh nhằm mục đích thu lợi nhuận. Vai trò của kinh doanh dich vu bất động sản. - Tạo sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nước và khu vực tư nhân. trong việc curg ứng các loại hình dịch vụ về BĐS;. - Là céu nỗi giữa cung và cầu, đáp ứng sự tìm kiếm của chủ thể kinh doanh BĐS khi có niu cầu;. - Thúc đây thị trường BĐS phát triển sôi động và có hiệu quả hơn, chính. quy và lành mạnh hơn;. - Góp phần hạn chế tình trạng hành chính quan liêu, cửa quyền và sách nhiễu của một bộ plan cán bộ nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dich vụ công;. Quy định của pháp luật về các hình thức kinh doanh dich vụ bat động sản a. Các quy định chung mang tính nguyên tắc doi với hoạt động kinh doanh dich ve bat động sản. - Thứ shat, việc cung cấp các dịch vụ BĐS được thực hiện thông qua hợp đồng bang var bản;. Viện Ngôn ngi hoc, Từ điền Tiếng Việt. cua doanh nghiệp. các giao dịch về BDS nói chung và các giao dịch về việc cung ứng các dich vụ về BDS nói riêng đều được pháp luật quy định phải được thực hiện thông qua hợp đồng băng văn bản. Khoản 3 Điều 67 LKDBDS quy định: “Hop dong kinh doanh dịch vụ BĐS phái được thiết lập bằng van ban `”. - Thứ hai, được tô chức và hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và phải tiền hành đăng ký kinh doanh;. Khoản 2 Điều 8 LKDBĐS quy định: “7ô chứe, cd nhân khi kinh doanh dịch. vụ BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác x4, trừ trường hop quy định tại. Như vậy, Luật quy định rừ cỏc chu thể khi kinh doanh dịch vụ BĐS cần phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và quan trọng hơn là phải đăng ký. - Thí ba, thù lao, phí dich vụ hoặc hoa hồng do các bên cung và cầu các dịch. vụ BĐS thoa thuận;. Các điều kiện và yêu cầu cụ thé của pháp luật đối với các hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản. * Quy định của pháp luật về dịch vụ môi giới BĐS. Hoạt động môi giới BĐS của các chuyên gia, các tổ chức chuyên nghiệp sẽ là cầu nối giúp cho người mua, người bán gặp nhau. Có thé khang định rằng, có các nhà môi giớ, con đường tìm đến với nhau của các bên trong giao dịch sẽ rút ngăn lại rất nhiều BĐS sẽ được đưa đến cho người có nhu cầu sử dụng, hơn nữa việc. thực hiện cá: giao dịch sẽ theo đúng quy định của pháp luật hơn;. Điều 44 LKDBĐS quy định cu thể về nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS, bao gồm: cli được thực hiện hoạt động môi giới, làm trung gian trong việc dam phán, ký kếthợp đồng khi có đủ điều kiện quy định tại khoản 2,3 Điều 8 LKDBĐS;. hoạt động nôi giới phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật; không được. đồng thời vva là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao. dịch kinh doinh BĐS;. Với chức nang là “môi giới BDS”, nghĩa là dong vai trò là trung gian giới thiệu và cung cấp nguén hàng hoá BDS cho bên cầu nên nội dung hoạt động môi giới BDS được pháp luật quy định rất cụ thê, bao gồm: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán. ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS. Đề thực hiện được các nội dung nêu trên đối với một thương vụ môi giới, đòi hỏi người môi giới phải được pháp luật trao cho những quyền nhất định để họ có điều kiện thực thi tốt nhiệm vụ của mỡnh. Diều 48 LKDBĐS quy định rừ: thực hiện quyền môi giới BĐS theo quy định của pháp luật; yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến BĐS: hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới BĐS đã ký với khách hàng: thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới BDS trong phạm vi hợp đồng môi giới BĐS với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới; thu thập thông tin về chính sách pháp luật về kinh doanh BĐS; đơn phương cham dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới BĐS khi khách hang vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật; lựa chọn tham gia sàn giao dịch BĐS; khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới BĐS:. các quyền khác theo quy định của pháp luật. Bên cạnh được trao rất nhiều quyền nêu trên, tô chức, cá nhân môi giới BĐS cũng phải tuân thủ đầy đủ các nghĩa vụ trước Nhà nước, cũng như đối với bên được môi giới. Cụ thể: thực hiện đúng hợp đồng môi giới đã ký; cung cấp thông tin BĐS được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin đó; hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyên nhượng, thuê, thuê mua BĐS; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyên; bồi thường thiệt hại do lỗi của minh gây ra; thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật và các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Hoạt động môi giới BĐS đòi hỏi yếu tố con người phải được đặt lên hàng. Tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ dù có cơ sơ vật chất tốt đến đâu cũng không thê bỏ qua được trình độ cụ thé mà pháp luật quy định ở bản thân họ. Môi giới là hoạt động lao động trí tuệ điển hình, đặc biệt môi giới BDS thi yêu cầu lượng chất xám kết tinh cao hơn han. Chính vi vậy, LKDBDS đã quy dinh điều kiện cần thiết của người hành nghề môi giới. Theo đó, Điều 50 LKDBĐS và từ Điều 14 đến Điều 21 ND số 153/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành LKDBDS đã quy định cụ thé về điều kiện dé được cấp chứng chỉ môi giới, điều kiện của cơ sở dao tạo nghề môi giới, quy trình dao tao, cấp mới, cấp lại và thu hồi chứng chỉ môi giới và quản lý nhà nước về hành nghề môi giới BĐS. * Quy định cua pháp luật về định giá BĐS. Thị trường BĐS ở Việt nam trong những năm qua trải qua những biến động. “nóng, lạnh” thất thường, giá cả BDS lên xuống liên tục đã khiến nhiều nhà kinh doanh BĐS không tránh khỏi lao dao, mat định hướng trong kinh doanh. Vì vậy, định giá BĐS phục vụ tư van cho các giao dịch của thị trường BĐS, phục vụ cho việc giải quyết các tranh chấp về BĐS, quản lý thị trường BĐS của nhà nước là một loại hình kinh doanh dịch vụ quan trọng được pháp luật KDBĐS thừa nhận. Theo đó, Điều 55 LKDBDS quy định về nguyên tắc hoạt động của tổ chức định giá BĐS trên cơ sở đáp ứng điều kiện tại khoản 2 Điều 8 LKDBDS, các tổ chức, cá nhân hoạt động dịch vụ định giá BĐS còn phải hoạt động dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của BDS và giá thị trường tại thời điểm định giá; việc định giá. BĐS phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Dé việc cung ứng dịch vụ định giá đảm bảo đủ căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua. BĐS, trong clứng thư định giá BĐS phải hàm chứa được các nội dung cơ bản như:. BĐS được định gia; vi trí, quy mô của BDS; tính chất và thực trạng của BĐS; tình trạng pháp lý của BĐS; các hạn chế của BĐS; phương pháp định giá BĐS: thời điểm định giá BĐS; giá của BĐS và các nội dung khác nếu cần thiết.Chứng thư này. phải được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau, 02 bản giao cho khách. hàng và 01 bản lưu tại tô chức, cá nhân định giá BĐS. Khi thịc hiện hoạt động định giá, tổ chức, cá nhân có quyền yêu cầu cung cấp thông tin, tài liệu làm cơ sở cho việc định giá: tự mình thu thập thông tin về. chính saci, pháp luật vẻ Kinh doanh BDS; yêu cầu khách hàng tra tiền dịch vụ: có thể thuê t) chức, cá nhân định giá khác và chịu trách nhiệm về kết qua đó; có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huy bỏ hợp đồng nếu khách hang vi phạm và các quyền khác thec cuy định của pháp luật (Diéu 53 LKDBDS).

CÁC CHUYEN DE NGHIÊN CỨU