Luận án tiến sĩ quản lý đất đai: Nghiên cứu địa tô phục vụ quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường

Về mặt nguyên lý, lý thuyết địa tô sẽ cung cấp cơ sở lý luận quan trọng cho việc đềxuất các phương pháp định giá đất phù hợp, các chính sách giá đất nhằm giải quyếtmỗi quan hệ giữa các c

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

Bùi Thị Cẩm Ngọc

LUẬN AN TIEN SĨ QUAN LÍ DAT DAI

Hà Nội, 2021

Bùi Thị Cẩm Ngọc

NGHIÊN CỨU ĐỊA TÔ PHỤC VỤ QUẢN LÝ GIÁ ĐÁT

TRONG NEN KINH TE THỊ TRUONG

Chuyén nganh: Quan ly dat dai

Mã số: 9850103.01

LUẬN AN TIEN SĨ QUAN LÍ DAT DAI

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HOC:

GS.TSKH Đặng Hùng Võ

TS Thái Thị Quỳnh Như

XÁC NHẬN NCS ĐÃ CHỈNH SỬA THEO QUYÉT NGHỊ

CUA HỘI DONG DANH GIÁ LUẬN AN

Người hướng dẫn khoa hoc Chủ tịch hội đồng đánh giá

Luận án Tiên sĩ

GS.TSKH Đặng Hùng Võ PGS.TS Trần Văn Tuấn

Hà Nội, 2021

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận án là công trình nghiên cứu của riêng tôi Những sốliệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa

từng được ai công bồ trong bat kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này

đã được cám ơn và các thông tin trích dân trong luận án đêu được chỉ rõ nguôn gôc.

Tác giả luận án

Bùi Thị Cam Ngọc

LOI CAM ON

Luan án này được thực hiện và hoàn thành tai khoa Dia lý, trường Đại hoc

Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội.

Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án này, tôi xin bày tỏ lòng

biết ơn sâu sắc nhất tới GS.TSKH Đặng Hùng Võ và TS Thái Thị Quỳnh Như,

người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ và định hướng giúp tôi trưởng thành

trong công tác nghiên cứu và hoàn thiện luận án.

Tôi xin chân thành cám ơn sự giúp đỡ quý báu từ phía Ban Lãnh đạo Khoa

Địa lý, các thầy, cô giáo bộ môn Quản lý đất đai, bộ môn Công nghệ và Thông tin đất

đai, khoa Dia lý, Ban Giám Hiệu, Phong Dao tạo - Trường Dai học Khoa học Tự

nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập,

nghiên cứu và hoàn thành luận án này.

Trong thời gian học tập và nghiên cứu, tôi cũng nhận được sự hỗ trợ và giúp

đỡ tận tình từ Lãnh đạo Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Khoa

Quản lý đất đai đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và động viên tinh thần giúp

đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án Tôi xin trân trọng cám ơn.

Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới bạn bè và người thân đã luôn kịpthời động viên, chia sẻ và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu vàhoàn thành luận án.

Một lần nữa, tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các thầy cô, tập thể,

bạn bè, đồng nghiệp và người thân đã giúp đỡ tôi hoàn thành luận án này

Tác giả luận án

Bùi Thị Cam Ngọc

Chương 1 CO SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CUU 7

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan - 2s s ++zs+zs+s+2 7

1.1.1 Những công trình nghiên CỨU Ở HHỚC TOÀÌÏ cĂẶSĂSSàSssissseeesee 7 1.1.2 Các nghiÊH CUU trONG HHƯỚC SH TH HH Hư 91.1.3 Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu có liên quan - 14

1.1.4 Những khoảng trồng luận án cần tiếp tục nghiên cứu -. -: 14

1.2 Cơ sở lý luận về địa tô và giá đất - + s2 EEE1221 2112112111121 crxee 15

1.2.1 Một số thuật ngữ - + c5 ềEEEKEEEE E111 1111121111111 terye 151.2.2 Các vấn dé chung về đất đai và sở hữu đất Adi eeceeceeccscesceseeseeseesseseeseeees 17

1.2.3 Các luận điểm khoa học về địa tÔ ccsc-cccctcccveirrrrtrrrrrtrrerrreed 23

1.2.4 Giá trị đất dai và giá trị đất đai tăng thÊHm ©5252 ccccceceesesrsee 301.2.5 Quan I) Cid AGL nnnnn nan 351.2.6 Chính sách điều tiết địa tô trong nén kinh té thi trường ở Việt Nam 43

1.3 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về điều tiết địa tô

và quản lý giá đất -¿s++Ek+Ex2E2112712712112112111111121111 1111.1111.111 45

1.3.1 Kinh nghiệm của một số nước về quản lý giá đất -:©5s55+: 45

1.3.2 Kinh nghiệm một số nước trên thé giới về thu từ dat và điều tiết giá trịđất đai tăng thÊNH 5-5: 52SE*EEEÉEEỀEEEEE211212122111112112121.T1 1111.111 e 481.4 Quan điểm và phương pháp nghiên cứu - 2 + x+z++z++£+zzzxzxees 50

1.4.1 Quan điểm nghién COU - ©5525 SE EE‡EE2EEEEEEEEEEEEEEEEErkerkrrrrrrree 501.4.2, Quy trình nghiÊH CỨU cv kg kg vn 50 1.4.3 Phương pháp nghién CUU cv tk HH kết 5]Tiểu kết chwØïng Ì 5-52 5< St E212 EEEEE2121121121121121121101111.1.1 re 56Chương 2 ÁP DỤNG LÝ THUYET DIA TÔ PHAN TÍCH CƠ CHE

DIEU TIẾT GIA TRI DAT DAI TANG THÊM PHUC VU QUAN LÝ

GIÁ DAT TẠI VIET NAM 2 s<s<©ssEsseEssSvseEsserseersetsserssersserseose 572.1 Áp dụng lý thuyết địa tô vào xác định giá trị đất đai tăng thêm

do đầu tư mang lại - 2 2 SsSE2E£2EE£EE£EEEEE2E1E71711211211717111111 11111 e xe 57

2.1.1 Phân biệt các loại địa tơ đất nơng nghiệp và đất phi nơng nghiệp 57

2.1.2 Các nhân tố anh hưởng đến địa tơ đất phi nơng nghiệp 592.1.3 Tinh giá tri bat dong san duoc 017 602.1.4 Vấn đề địa tơ và quan hệ lợi ích kinh tế - xã hội của các chủ thể

trong quan hệ đất đai 5+ c5 SE+EE‡EEEEEEEEEEEEE1E112112112112111 11111111211 612.2 Đánh giá thực trạng điều tiết giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư

dưới gĩc nhìn của lý thuyết địa tƠ -2- 2£ 2+Sk+EE+2E2EE£EEEEEEEEEEEEEEEEErrkrrrrrrkee 62

2.2.1 Đánh giá chung về tình hình đầu tư các dự án phát triển hạ tang,

bat động sản và khu cơng nghiệp trong Cả HƯỚC :- c©5c+ceckeEeEsEsEerterterxee 62

2.2.2 Thực trạng quy định pháp luật cĩ lIÊH QUđH «<< vx+ssx2 662.2.3 Đánh giá thực trạng điều tiết địa tơ khi nhà nước dau tư phát triển

ha tầng, thay đổi quy hoạCH 2-55 St +E‡EEéEEEEEEE2112171111111.112121 11x 68

2.2.4 Đánh giá thực trạng điều tiết địa tơ khi chuyển đổi mục đíchJ1 TNRREERESEESESEREhEh.e.e 70

2.3 Đánh giá thực trang quản lý giá đất dưới gĩc nhìn của lý thuyết địa tơ 71

2.3.1 Các quy định pháp luật cĩ lIÊH Quan - S55 S+svskkseerseesske 71

2.3.2 Đánh giá thực trang áp dụng các phương pháp định giá đất 73

2.4 Đánh giá thực trạng nguồn thu từ đất dưới gĩc nhìn của lý thuyết địa tơ 74

2.4.1 Thực trạng quy định pháp luật cĩ liên quan đến thu từ đất 74

2.4.2 Đánh giá thực trạng nguồn thu từ AGteccceccccccecceccessesscesesessesssesseesessessen 782.4.3 Đánh giá thực trạng nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm &1

2.5 Tính tốn thử nghiệm điều tiết địa tơ tại một số dự án đầu tư tại Hà Nội

và thành phố H6 Chí Minh - 2-2 ¿+22 E+EE+EE£+E£+EE£EE£EEEEE2EEEEEEEEerEerrrrrxee 82

2.5.1 Khái quát về dia bàn tính tốn thử nghiệm -. -2- 2 s+ccesce+csse: 82

2.5.2 Thực trạng thay đổi giá đất khi thực hiện quy hoạch -:-‹- 65

2.5.3 Thực trạng thay đổi giá đất khi chuyển mục đích sử dung đất 88

2.5.4 Lượng hĩa địa tơ tại một số dự án dau tu phát triển hạ tang

BUCO NON oeeececcscccessceerscessecescecencecsnecesneceseeessecesaeceseeceeeceaeceseceseeseaeeseaeceeeceieeseaeeenaeees 90

2.5.5 Lượng hĩa địa tơ tai dự án dau tư bat động SẲH « «c2 962.5.6 Thực trạng thay đổi giá đất dau tư kết cấu hạ tang khu cơng nghiệp 1032.6 Đánh giá chung về những tơn tại trong điều tiết địa tơ và quản lý giá 108

2.6.1 18.1, 1.1 na ẽẽeẽaaậa 108

2.6.2 Những ton tại trong điều tiẾt địa tƠ +-©5c©c2+E+EeEerEerrrrserxee 108

2.6.3 Những tơn tại trong quản ly giá đất 5c- 55c ccctereEererrrerree 1102.6.4 Những tơn tại trong chính sách thu từ đất - 5c 5sc5cscsscs+csse2 112

2.6.5 Nguyên nhân của những LOM N8.181.2/NENEN Ga 113

Tiểu kết ChWONG 2 vocceccecsccscccscsscesvessessssesseesesssssessssscsseseesessessessessestssessessessessessesseaees 114

1

Chương 3 ĐÈ XUẤT GIẢI PHÁP DIEU TIẾT DIA TÔ PHỤC VU QUAN LÝ

GIA DAT TRONG NEN KINH TE THỊ TRƯỜNG TAI VIỆT NAM 1153.1 Dinh hướng phát triển thi trường quyền sử dụng đất trong nền kinh tế

thị trường ở Việt Nam - + kESn * 11119 11H TH HH TH HH Hệ 115

3.1.1 Định hướng phát triển nên kinh tế thị trưởng tại Việt Nam 1153.1.2 Định hướng phát triển thị trường quyên sử dụng đất - 1193.2 Quan điểm về điều tiết địa tô đối với Nhà nước, nhà đầu tư va người sử dung

đất trong các dự án đầu tư -¿-2- s+2x+2E2E12EEEEE21121127121711211111121 1 cryeg 120

3.2.1 Việc giải quyết van dé phân chia lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư

và người có đất bị thu hôi phải đứng trên quan điểm phát triển tổng thể

kinh tẾ - xã hội c5ccctEEhthtthETh HH HH ga 120

3.2.2 Tuân thủ quy luật khách quan của sự phát triển, quy luật giá trị,quy luật cung - cau trong nên kinh tế thị trường tại Việt Nam -: 121

3.2.3 Nhà nước phải điều tiết từ quá trình chuyển đổi công năng, mục đích

chuyển quyên sử dụng đất và địa tô chênh lệch phát sinh 2-2 25+ 121

3.2.4 Lấy mục tiêu con người làm trong tâm trong quá trình thị trường hóa,kinh tẾ hóa đất đđi - cv tt tt gu 121

3.2.5 Công khai, minh bạch và thực hiện day du nghia vu đối với Nhà nước,quyển và lợi ích của người bị thu hồi dat và tổ chức kinh tế thực hiện dự án dau tu 122

3.2.6 Da dạng hoá cơ chế chuyển dich đất đai 55c ScccecsEztstered 122

3.2.7 Dam bao hài hòa lợi ích cua Nha nước, tổ chức kinh tế và người dân

trong hoạt động thu hồi dat, chuyển nhượng, cho thuê quyên sử dung đất 124

3.2.8 Thực hiện hình thức đấu giá quyên sử dung dat và dau thâu dự án

có sử dung dat dé giao dat, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế dau tư

xây dựng kết cấu ha tang dé chuyển nhượng, cho thuê - 5- 5s 5scs+cs+ccssz 125

3.3 Đề xuất điều tiết địa tô chênh lệch đối với dat phi nông nghiệp 125

3.3.1 Những giải pháp liên quan đến điều tiết địa tô chênh lệch 125

3.3.2 Dé xuất những giải pháp liên quan đến chính sách thu từ đất 1303.4 Đề xuất các giải pháp quản lý giá đất -¿©2¿+2+c+cxcerxerkrerxrerkerreee 131

3.4.1 Về khung gid đất và bảng giá Mbe.ceccecccccccsccsscsssessessessesessessessessesseseseeses 1313.4.2 Về phương pháp định giá AAt cecceccccccccscsesesessessesesessesessesseesessessessesseaes 1323.4.3 Dé xuất day nhanh giải pháp xây dung bản đồ vùng giá trị dé quản lý

GIG AA 8E he 133

3.4.4 Dé xuất xác định thời điển đúng dé định giá đất cụ thể 134

3.4.5 Đề xuất giải pháp tăng cường dau giá đất và dau thâu dự án

có sử dụng đấL 5-5 tt EEEEE21221121121122121.T1 2111.11.11.11 errde 134

3.4.6 Dé xuất giải pháp quản lý giá đất bằng công nghệ thông tỉn 135

ili

3.5 Đề xuất một số mô hình trong các dự án đầu Ư c.cccctctersteExskerksrrrxrree 136

3.5.1 Mô hình “Biên Chinh ÍTđHỢ ” cty 136 3.5.2 Mô hình tái phân 16 cecceccecscsscesssessesssesssesssesssessesssesssecssessesssecssessusssessseesees 137

3.5.3 Mô hình “Người dân góp vốn bằng giá trị quyên sử dung đát” 138

Tid Ket HUONG 3 8NWNAnếớgớ:: 140KET LUAN 0201277 141

1 KẾ ain e.ccecceccccccccccsesssessessessessusssessessessussusssessessussssssessessussusssessessessusssessessessneeseess 141

2 Kiến nghi.c.ccccccecccsssesssesssessssssscsssssessscssecssecssessesssesssecsusssecssecssessusesesssecssessesssecsses 142

DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC CUA TÁC GIÁ

LIEN QUAN DEN LUẬN ÁN s- 5< 2< cecsseEseEssEssEssersrrssessersrrsrre 143

TÀI LIEU THAM KHẢO e- 2° s<s<©e£Ss2SssEssevseevssevsseezssers 144

):19800 00225 - ,Ô 151

DANH MỤC PHU LUC se 2-2 s° s2 SsSsSsEssEssEssesseEsstssesserserssre 152

iv

DANH MỤC VIET TAT

MDSDD Mục dich sử dung dat

NCS Nghiên cứu sinh

GTrTT Giá tri tang thêm

GTrĐĐTT Giá trị đất đai tăng thêm

SHTD Sở hữu toàn dân

TNMT Tài nguyên và môi trường

TT Thông tư

TTBĐS Thị trường bất động sản

TW Trung ương

XHCN Xã hội chủ nghĩa

DANH MỤC BANG

Bang 2.1 Bang so sánh các loại địa tô đối với đất nông nghiệp

và phi nông nghiỆp - - - c3 13210113311 11911 131119111 1111 91 11 HH ệp 57

Bang 2.2 Tổng số dự án BĐS vào thời điểm tháng 12/2017 - 5+: 63Bang 2.3 Quá trình đổi mới cơ chế giá đất tại Việt Nam - 2-55: 72Bang 2.4 Ty trong thu từ tiền sử dụng đất so với tong thu NSNN, thu nội địa

và NSĐP giai đoạn 2012 - 2017 - - - 1 111331111911 1191111911 1 1 1H ng ng nhện 78

Bảng 2.5 Tỷ trọng thu từ tiền thuê đất so với tông thu NSNN, thu nội địa

gial tei02000920 00001888 e 79Bang 2.6 Tỷ trong thu từ thuế SDĐPNN so với tổng thu NSNN, thu nội địa

gial tei02002920 0010118 e 79

Bảng 2.7 Ty trọng thu Thuế TNCN từ chuyên nhượng BĐS so với tổng thu

NSNN, thu nội địa và NSDP giai đoạn 2012 - 20 1ƒ7 2c 32c sssssserrsseres 80

Bảng 2.8 Quan hệ vị trí và mức giá đất đô thị từ trung tâm ra ngoại thành phố

Hà Nội và TP Hồ Chí Minh (vùng giá trị theo cấp Quận có giá đất cao nhất

của thành phố tính bang 100%, từ đó theo tỉ lệ giảm dần ra ngoại thành): 86

Bang 2.9 Giá đất ở và quan hệ tỉ lệ giá đất giữa các vi trí đất nội thành phố

(Quận Ba Đình) và ngoại thành (Huyện cũ và huyện mới sát nhập) TP Hà Nội 87

Bảng 2.10 Bảng so sánh giá đất ODT, đất SXKD phi NoN và giá đất thương mại

dịch vụ của Hà Nội, TP HCM (Giá cao nhất) 2 2-52 2s2E22£2£Ee£xzxzrxersee 89

Bảng 2.11 Bảng so sánh tốc độ tăng giá giữa giá nhà nước và giá thị trường

tại đường Nguyễn Văn Huyén (Dự án đường giao thông nối từ Bảo tàng

dân tộc học đến đường 32 Quận Cau Giấáy TP Hà Nội

-Đường Nguyễn Văn Huyén - Doan 2(V'T4-VTT I)) ¿- 2+s+5++£e£++Eczxerrxerszed 92

Bảng 2.12 Bảng tổng hợp giá đất thị trường, giá đất nhà nước và thuế

tại Đường Nguyễn Văn Huyên - Quận Cầu Giấy (V'T) s- s+cz+cz+sz+xee: 92Bảng 2.13 Bảng tóm tắt khảo sát sự phân chia lợi ích giữa 3 đối tượng

trong dự án đầu tư kết cau hạ tang giao thông đoạn Nguyễn Văn Huyên 93

Bang 2.14 Tổng thu và chi của dự án đường Nguyễn Hữu Thọ - huyện Nhà Bè 94

Bảng 2.15 Bảng so sánh tốc độ tăng giá giữa giá nhà nước và giá thị trường

tại đường Nguyễn Hữu Thọ - Huyện Nhà Bè - 2 25+ ©scxvc++z+ezvzzvzsves 96

Bang 2.16 Bảng tong hợp giá đất thị trường, giá đất nhà nước và thuế

tại Đường Nguyễn Hữu Thọ - Huyện Nhà Bè 2 +55 5++c++c+czvzzvzsve2 97

Bang 2.17 Bang tóm tắt khảo sát sự phân chia lợi ich giữa các đối tượng

trong dự án đầu tư kết cau hạ tang giao thông đô thị đường Nguyễn Hữu Thọ 97

VI

Bang 2.18 Diện tích các loại đất trong dự án 360 Giải Phóng - 99Bang 2.19 Bang về 6 giai đoạn tăng giá từ (G0 đến GS) wees 101Bang 2.20 Kết quả phân tích dit liệu tai dự án Imperial Plaza - 101

Bảng 2.21 Bang tông hợp phân phối lợi nhuận giữa nha nước và nhà đầu tư

tại dự án 360 Giải Phóng - quận Thanh Xuân - Hà Nội - : - 103

Bảng 2.22 Bảng tổng hợp giá NN cho thuê đất thô và giá cho thuê lại đất

năm 2018 tại địa bàn nghiên cứu (tính trung bình theo số KƠN) ccccce 103Bảng 2.23 Bảng giá cho thuê đất CN tại các KCN TP Hồ Chí Minh

v3; 0067102010007 4 104

Bang 2.24 Bảng điều tiết GIrDDTT theo chính sách tài chính đất đai 105Bang 2.25 Điều tiết địa tô giữa NN, nhà đầu tư và người SDĐ: 106Bang 2.26 Ti lệ và biéu đồ điều tiết GTrĐĐTT giữa NN, nhà đầu tư và người SDD

trong các trường hợp thu hồi đất 2 bên (TH2B) đường, không thu hồi dat 2 bên

(Ko TH2B) đường thuộc dự án giao thông đô thị, dự án đầu tư BĐS, KCN (%): 106Bang 3.1 Tỷ lệ điều tiết địa tô chênh lệch giữa các chủ thé quan hệ đất dai 127

Vil

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1: Diện tích cho thuê và tỷ lệ lap day, giá thuê của các KCN miền Bắc 64Hình 2.2: Diện tích cho thuê và tỷ lệ lap day, giá thuê của các KCN miễn nam 65

Hình 2.3: Ty lệ các loại dự án ĐTPTĐT tại Hà Nội - 55 Scsssseeecee 83

Hình 2.4: Tỷ lệ các loại hình giao thông thực hiện trong thời gian 2016 - 2050 84

Hình 2.5: Đồ thị về quan hệ vị trí và mức giá đất đô thị giữa các quận huyện 86

Hình 2.6: Tỷ trọng thu từ thuế SDĐPNoN so với tổng thu NSNN, thu nội địa

Hình 2.11: Vị trí 50 điểm điều tra tại đường Nguyễn Hữu Thọ

-Huyện Nhà Bè - Thành phố Hồ Chí Minh - 2: 22 5222x22++£S++zxzzxrzseee 96Hình 2.12: Sơ đồ vị trí dự án 360 Giải Phóng 2-©5¿©2+++zz+cxvrxrzrrrrreee 98

Hình 2.13 : Khu đô thị Imperial Plaza 360 Giải Phóng

-Quận Thanh Xuân - Hà Nội - ( cG 2211111112223 11 1111195211111 11822111 e2 100

Hình 2.14: Sơ đồ mặt bang của khu đô thị Imperial Plaza - 100Hình 2.15: Biéu đồ tỷ lệ % phân phối giá trị đất đai tăng thêm - 107Hình 3.1: Tỷ lệ và tốc độ đô thị hóa hàng năm giai đoạn 2021-2030 (%) 119Hình 3.2: Sơ đồ quy trình điều tiết địa tô chênh lệch 2: 2-5525z552 126Hình 3.3 Quy trình xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất 135

Vili

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của vấn đề nghiên cứu

Giá đất đóng một vai trò vô cùng quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất

đai, là công cụ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của

thị trường BĐS nói chung, thị trường QSDĐ nói riêng Giá đất và địa tô có mối

quan hệ mật thiết với nhau Địa tô là căn nguyên của giá đất, việc tính đúng, tính đủ

giá trị địa tô sẽ góp phần minh bạch giá đất, tạo nguồn lực tài chính từ đất Hiệnnay, NN thực hiện QH, chuyên MĐSDĐ, đầu tư cơ sở hạ tang, lam GTrDDTT(địa tô chênh lệch) cao tuy nhiên với co chế hiện nay, chưa có giải pháp cụ thể trong

việc điều tiết giá trị địa tô đó Giá trị địa tô chênh lệch là nguồn gốc tạo ra GIrDDTT

mà giá trị này thường cao hơn lợi nhuận từ kinh doanh đầu tư trên đất Địa tô chênhlệch 1 là phần lợi nhuận thu được từ SDĐ do lợi thế tự nhiên mang lại và địa tô chênhlệch 2 là phần lợi nhuận thu được từ SDĐ do đầu tư của người SDD mang lại Nhànước đang không thu được địa tô chênh lệch không phải do đầu tư của người SDDmang lại Đó chính là nguồn gốc của rủi ro tham nhũng trong quản lý đất đai, tranhchấp lợi ích từ SDĐ, không hiệu quả trong vốn hóa đất đai Khi phân tích và tách biệt

được giá tri vốn hóa của địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2, có thể đưa ra

những chính sách phù hợp hơn về thu từ giá trị đất đai cho ngân sách nhà nước, vừa

khuyến khích đầu tư, vừa chia sẻ lợi ích hợp lý, vừa quản lý được rủi ro tham những

và làm cho xã hội đồng thuận hơn Khi xác định được địa tô tuyệt đối, có thé đề xuất

những chính sách về xác định tiền thuê đất của nhà nước phù hợp với từng dự án,

cũng như giải quyết đúng đắn chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước

thu hồi đất Vì vậy, việc xác định giá trị địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch 1 và địa tôchênh lệch 2 là thực sự cần thiết tại các nước đang đô thị hóa mạnh nói chung, cũng

như tại Việt Nam nói riêng.

Việc xác định địa tô phụ thuộc vào độ chính xác của các phương pháp định giá

đất Tuy nhiên, hiện nay giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố ban hành thường thấphơn so với giá giao dịch trên thị trường, các phương pháp định giá đất chưa phù hợpdẫn tới việc tính toán giá trị địa tô chưa đúng và chưa đủ, gây ra thất thu cho nhà

nước, người SDĐ hợp pháp không hài lòng về tiền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước

thu hồi đất, gây bất công bằng trong xã hội Vì vậy, việc tính toán địa tô trong giá đất

sẽ góp phần giải quyết các mâu thuẫn hiện nay trong việc phân chia lợi ích giữa nhà

nước, nhà đầu tư và người SDĐ, góp phần xác định được phần nhà nước cần thu,cách thu và phan dé lại cho nhà đầu tư, người đang SDD Tất cả nhằm mục đích tạo

công bằng về mặt kinh tế và xã hội, khuyến khích đầu tư và tăng nguồn thu từ đất cho

ngân sách nhà nước, đông thời đây mạnh hiệu quả của vôn hóa đât đai.

Hiện nay, các chính sách quản lý giá đất, chính sách tài chính đất đai và chínhsách điều tiết GTrDDTT liên tục được thay đổi và hoàn thiện Các chính sách này

có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó chính sách quản lý giá đất là chính sáchtrung tâm chi phối các hoạt động tài chính và điều tiết GTrĐĐTT Tuy nhiên, chínhsách quản lý giá đất hiện nay chưa thực hiện được vai trò của giá cả là thước đo giátrị đất đai, phản ánh GTrDDTT và là công cụ “dẫn truyền” trong điều tiết phầnGTrĐĐTT Hiện nay, Việt Nam chưa có giải pháp cụ thé nào được luật hóa dé thuGTrDDTT, chưa tạo được giải pháp hiệu quả trong vốn hóa đất đai Như vậy, trongquá trình triển khai các chính sách, cần có sự quan tâm đến vấn đề giá trị đất đai,

các mức giá dat được hình thành các giao dịch cu thé và các phương pháp định giá

dat dé thiết kế các chính sách quản lý giá đất cho phù hợp Bên cạnh đó, trong quátrình đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội, các hoạt động QH, chuyên MĐSDĐ vàđầu tư phát triển KCHT đã tác động làm tăng giá trị của đất lên rất lớn, nhưng việcđiều tiết lợi ích giữa các chủ thể liên quan (Nhà nước, chủ đầu tư và người đangSDĐ) còn chưa hiệu quả và thiếu công bằng

Tóm lại, nhìn từ góc độ quan hệ và cơ chế thị trường, đất đai là một yếu tố đầuvào của nền kinh tế nên cần nghiên cứu và xem xét dưới lý luận địa tô dé đảm bảo

quyền và lợi ích của các bên trong quan hệ kinh tế, xã hội trong các quan hệ đất đai

Về mặt nguyên lý, lý thuyết địa tô sẽ cung cấp cơ sở lý luận quan trọng cho việc đềxuất các phương pháp định giá đất phù hợp, các chính sách giá đất nhằm giải quyếtmỗi quan hệ giữa các chủ thể trong quá trình quản lý và SDĐ để phù hợp với yêu

cầu vận hành chế độ sở hữu toàn dân về đất đai trong cơ chế thị trường định hướng

xã hội chủ nghĩa.

Từ những lý do trên, dé tài “NGHIÊN CUU DIA TÔ PHỤC VU QUAN

LÝ GIA DAT TRONG NEN KINH TE THỊ TRUONG?” là hết sức cần thiết,

khang định vai trò quan trong của Nhà nước trong điều tiết quan hệ lợi ích giữacác chủ thé trong quan hệ đất dai, tăng thu cho ngân sách nhà nước và góp phanhoàn thiện, đổi mới chính sách quan lý giá đất trong nền kinh tế thị trường định

hướng xã hội chủ nghĩa.

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu cơ sở khoa học về địa tô đối với đất phi nông nghiệp trong nền kinh

tế thị trường và đề xuất những giải pháp nhằm điều tiết hợp lý giá trị địa tô chênhlệch (GTrDDTT), cũng như quản lý giá đất tại khu vực đô thị ở nước ta

3 Câu hỏi nghiên cứu

- Các luận cứ khoa học nào đề hình thành chính sách điều tiết địa tô, chính sách thu

từ dat và quản lý giá đất phù hợp với nền kinh tế thị trường tại Việt Nam hiện nay?

2

- Áp dụng lý thuyết địa tô đối với đất phi nông nghiệp phù hợp với nền kinh tế thị

trường như thế nào?

- Cấu trúc địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2 và địa tô tuyệt đối đối với đất phinông nghiệp khi thực hiện các dự án đầu tư phát triển KCHT, KCN và dau tư BĐStại địa bàn tính toán thử nghiệm như thế nào?

- Dé điều tiết địa tô phục vụ quan lý giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt

Nam cần có những giải pháp nào?

4 Phạm vỉ nghiên cứu

4.1 Phạm vi nội dung khoa học

Đề tài luận án nghiên cứu địa tô, điều tiết địa tô do QH, chuyền MDSDD, đầu

tư phát triển hạ tầng, đầu tư dự án BĐS va KCN nhằm hoàn thiện các chính sáchđiều tiết địa tô (điều tiết GTrDDTT) và quản lý giá đất tại khu vực đô thị ở nước ta

4.2 Phạm vi không gian tính toán thử nghiệm

Lựa chọn tính toán thử nghiệm tại một số dự an phát triển cơ sở hạ tầng, đầu

tư BĐS dé kinh doanh nhà ở và trung tâm thương mại, KCN tại Hà Nội và thànhphố Hồ Chí Minh với những lý do sau:

(1) Hai địa bàn thành phố Ha Nội và Thành phố Hồ Chí Minh là những đô thị

lớn của Việt Nam, tốc độ đô thị hóa cao, tại đây các dự án đầu tư luôn được quantâm, vì vậy đây sẽ là những địa bàn thuận lợi cho việc nghiên cứu, điều tra, phân

tích số liệu giá trị địa tô trong các dự án đầu tư phát triển Trong 2 thành phó, dé

thực hiện các nội dung của luận án, lựa chọn nghiên cứu điểm các dự án đầu tư tậptrung tại một số quận nội thành mang tính đại diện, nơi có tốc độ đô thị hóa cao và

có nhiều dự án đầu tư (quận Cau Giấy, quận Thanh Xuân tại thành phố Ha Nội và

huyện Nhà Bè tại Thành phố Hồ Chí Minh)

(2) Hiện nay tại Việt Nam, trong các dự án đầu tư KCHT giao thông đang tồn

tại 2 dạng thức đầu tư: không thu hồi đất hai bên đường và có thu hồi đất hai bênđường đ tạo nguồn thu Hà Nội đang thực hiện chính sách không thu hồi đất hai

bên đường và Thành phố Hồ Chi Minh dang áp dụng hình thức có thu hồi hai bênđường gan với tái định cư tại chỗ Lựa chọn 2 dia bàn Hà Nội và Thành phố Hồ ChíMinh sẽ giúp nghiên cứu đầy đủ các dạng dự án có thể tính toán đưa ra cách điềutiết địa tô giữa các chủ thé nhà nước, nhà đầu tư và người đang SDD dé từ đó đưa racác khuyến nghị trong việc xác định giá trị đất đai cũng như quản lý giá đất phù hợpvới nền kinh tế thị trường

4.3 Pham vi về thời gian thực hiện các nghiên cứu điểm

Các số liệu thứ cấp chủ yếu trong giai đoạn 2007 - 2019; các số liệu địnhhướng phát triển giai đoạn 2021-2030;

Các số liệu điều tra sơ cấp thực hiện năm 2019

5 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu các loại địa tô gồm có địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch 1 và địa

tô chênh lệch 2 đối với đất phi nông nghiệp, công tác quản lý giá đất trong nền kinh

tế thị trường tại Việt Nam

6 Nội dung nghiên cứu

Đề đạt được các mục tiêu nêu trên, luận án tiễn hành thực hiện các nội dungnghiên cứu như sau:

1 Tổng quan những công trình nghiên cứu khoa học liên quan đến địa tô, chế

độ sở hữu đất đai, chính sách quản lý giá đất, chính sách thu từ đất và điều tiếtGTrĐĐTT, điều tiết địa tô chênh lệch nhằm định vị luận án trên bức tranh chungcủa vấn đề cần nghiên cứu

2 Áp dụng lý thuyết địa tô nghiên cứu GTrDDTT trong các dự án phát triểnkết cầu hạ tầng, đầu tư BĐS va KCN tại Việt Nam, bao gom các nội dung cu thé:

- Nghiên cứu các loại dia tô đối với đất phi nông nghiệp;

- Các nhân tố ảnh hưởng đến địa tô của đất phi nông nghiệp;

- Mối quan hệ giữa dia tô, GTrĐĐTT và giá đất;

- Công thức tính giá trị BĐS được đầu tư;

- Vấn đề địa tô và quan hệ lợi ích kinh tế, xã hội của các chủ thể trong quan hệđất đai tại các dự án phát triển kết cấu hạ tầng, đầu tư BĐS

3 Phân tích số liệu thực tế về các loại địa tô và điều tiết địa tô tại một số dự ánđầu tư phát triển BĐS tại địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh

4 Đề xuất các luận cứ khoa học đề hình thành chính sách điều tiết địa tô, chínhsách thu từ đất và quản lý giá đất phù hợp với nền kinh tế thị trường tại Việt Nam

- Đề xuất các giải pháp liên quan đến điều tiết GTrĐĐTT khi nhà nước thực hiện

QH, chuyền MĐSDĐ, dau tư phát triển ha tang giao thông, đầu tư BĐS nhà ở và KCN;

- Đề xuất các giải pháp liên quan đến chính sách thu từ đất, đặc biệt là các đềxuất liên quan đến thuế trên GTrDDTT;

- Khuyến nghị giải pháp về quản lý giá đất phù hợp với nền kinh tế thị trường

7 Kết quả đạt được

Phân tích được cấu trúc địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2 và địa tô tuyệtđối đối với đất phi nông nghiệp tại các dự án đầu tư phát triển BĐS; phân tíchGTrDDTT đã được điều tiết qua các chính sách tài chính đất đai

Áp dụng lý luận địa tô để phân tích các loại địa tô chênh lệch và địa tô tuyệt

đối của đất phi nông nghiệp đối với một số dự án tại thành phố Hà Nội và Thànhphố Hồ Chí Minh dé thay được những bất cập hiện nay trong việc điều tiếtGTrDDTT tại các dự án đầu tư

Đề xuất các khuyến nghị liên quan đến chính sách quản lý giá đất, chính sáchthu từ đất, chính sách điều tiết địa tô giữa các bên khi thực hiện các dự án đầu tư.

8 Ý nghĩa luận án

8.1 Ý nghĩa khoa học

Góp phần làm rõ cơ sở lý luận về địa tô, điều tiết địa tô đối với đất phi nông

nghiệp trong cơ chế thị trường hiện nay Khái quát hóa và mô tả GTrDDTT do QH,

chuyên MĐSDĐ, đầu tư phát triển BĐS; phân tích GIrDDTT đã được điều tiết quacác chính sách tài chính đất đai

9 Luận điểm bảo vệ

Luận điểm 1: Trong nên kinh tế thị trường ở Việt Nam, việc phân biệt và làm

rõ câu trúc 3 loại địa tô đối với dat phi nông nghiệp gồm địa tô chênh lệch 1, địa tôchênh lệch 2 và địa tô tuyệt đối, làm cơ sở dé Nhà nước điều tiết GIrDDTT va quan

lý giá đất phù hợp với nền kinh tế thị trường

Luận điểm 2: Áp dụng lý thuyết địa tô vào nghiên cứu GTrDDTT trong các

dự án đầu tư phi nông nghiệp (tính toán thử nghiệm tại một số dự án tại thành phố

Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh) nhằm đề xuất các giải pháp góp phần hoàn

thiện chính sách điều tiết địa tô, điều tiết GTrĐĐTT và quản lý giá đất tại khu vực

đô thị ở nước ta, vừa đảm bảo công bằng, vừa bảo đảm khuyến khích đầu tư

10 Đóng góp mới của luận án

Góp phần hoàn thiện những đặc thù của địa tô đối với đất phi nông nghiệp trongđiều kiện của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam

Phân tích được cấu trúc địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2 và địa tô tuyệtđối đối với đất phi nông nghiệp trong cơ chế thị trường hiện nay Khái quát hóa và

mô tả GTrĐĐTT do QH, chuyển MĐSDĐ, dau tư phát triển BĐS; phân tíchGTrDDTT đã được điều tiết qua các chính sách tài chính đất đai

Đưa ra các khuyến nghị liên quan đến chính sách điều tiết địa tô, chính sáchthu từ đất, phân chia lợi ích giữa các bên và tăng cường nguồn thu từ đất, đổi mới

hệ thống thuế đất, các khuyến nghị về quản lý giá đất phù hợp với nền kinh tế thị

trường tại Việt Nam.

11 Phương pháp tiếp cận

- Từ lý luận đến thực tế: Luận án tiến hành nghiên cứu cơ sở khoa học vềkinh tế đất, các chính sách và công cụ quản lý nhà nước về kinh tế đất và khai thác

nguôn thu từ đất phục vụ cho phát triên kinh tế - xã hội ở nước ta; nghiên cứu kinhnghiệm các nước trên thé giới về quản lý kinh tế đất, điều tiết GTrĐĐTT và khaithác nguồn thu từ đất, từ đó tìm ra được các luận cứ khoa học về địa tô, điều tiết địa

tô và GTrDDTT.

- Lay thực tiễn dé kiểm định lý thuyết (sử dụng các bằng chứng thực tiễn dékiêm nghiệm sự thích ứng, sự phù hợp của cơ sở lý thuyết): Luận án khảo sát điềutra dé thu thập số liệu thực tế, so sánh số liệu thực tế với cơ sở lý thuyết dé xem xéttính phù hợp cũng như xem xét những điều kiện của Việt Nam đề có thể vận dụngnhững giải pháp tăng cường quản lý giá đất phù hợp với nền kinh tế thị trường

- Từ tổng quát đến chỉ tiết: Đó là phương thức tiếp cận nghiên cứu từ tổng quátcác van đề dựa trên cơ sở lý thuyết, các số liệu, dữ liệu, các bằng chứng thực tế dé đề

xuất các kiến nghị, các giải pháp trong quản lý giá đất phù hợp với địa phương

12 Cơ sở dữ liệu

- Dữ liệu nghiên cứu sinh điều tra sơ cấp năm 2019: 150 phiếu điều tra giá đất

tại 03 dự án (50 phiếu tại dự án mở đường Nguyễn Văn Huyên, quận Cầu Giấy, Hà

Nội; 50 phiếu điều tra tại dự án mở rộng đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè,

TP Hồ Chí Minh; 50 phiếu điều tra tại dự án xây dựng khu dân cư mới tại 360 Giải

Phóng, quận Thanh Xuân, Hà Nội).

- Dữ liệu thứ cấp: Luận án sử dụng số liệu điều tra thứ cấp tổng hợp của BộTài Nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Sở Tài nguyên

và Môi trường TP H6 Chí Minh, Bộ Tài Chính, số liệu tai dé tài của Phan Văn Tho

13 Cấu trúc của luận án

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, tài liệu tham khảo; luận án được

trình bày trong 3 chương gồm 150 trang, 18 hình vẽ, 32 bảng biểu

- Chương 1: Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu.

- Chương 2: Áp dụng lý thuyết địa tô phân tích cơ chế điều tiết giá trị đất đaităng thêm phục vụ quản lý giá đất tại Việt Nam

- Chương 3: Đề xuất giải pháp điều tiết địa tô phục vụ quản lý giá đất trongnên kinh tế thị trường tại Việt Nam

Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan

1.1.1 Những công trình nghiên cứu ở nước ngoài

1.1.1.1 Các công trình nghiên cứu về địa tô và giá trị đất đai tăng thêm của các

nhà kinh tế - chính trị học (cổ điển và tân cổ điển)

Trường phái kinh tế học cô điển nửa cuối Thế kỷ 19 với hai đại diện điển hình

là Adam Smith và David Ricardo đã đưa ra luận thuyết về đất đai và tài nguyênthiên nhiên là nguồn lực co ban dé tạo nên sự thịnh vượng của mỗi quốc gia Cáchọc giả này đã chỉ ra cách thức đưa đất công vào thị trường và thuế đất là cách thức

tích luỹ tư bản ban đầu đề thực hiện công nghiệp hoá Hoàn thiện hơn về lý luận địa

tô là quan điểm của Karl Marx (1818 - 1883), K Marx coi giá tri đất là “địa tô tưbản hoá“, đất đai khi chưa được con người đầu tư không phải là hàng hoá vì chưa

được tích luỹ lao động của con người Luận điểm cơ bản về địa tô được Marx đề

cập là: "địa tô tư bản chủ nghĩa là phan giá tri thang dư còn lại sau khi đã khấu trừ

đi phần lợi nhuận bình quân phải nộp cho chủ đất" (phần phải nộp cho chủ đất chính

là địa tô tuyệt đồi)

Trường phái nghiên cứu tân cổ điển đã đưa nghiên cứu lý luận địa tô trong lĩnh

vực đô thị Nồi bật là các nghiên cứu của Johann Heinrich Vôn Thunen, Alonso

Theo Johann Heinrich Vôn Thunen (1826), ông nghiên cứu lý thuyết địa tô

trong lĩnh vực đô thị bang mô hình chuông (Thunen’s rings model) Ông cho rằng

“canh tác các loại sản phẩm nông nghiệp chỉ trong khoảng cách có thể tới thitrường, ngoài khu vực trên do chỉ phí vận chuyên sản phẩm tới thị trường quá đắt,

chính vì vậy việc canh tác không đem lại lợi nhuận Trong những trường hợp này

lợi nhuận bằng không”

Nghiên cứu của Alonso (1964) [62] cho rằng địa tô hay còn gọi là tiền thuê đất

được coi là khoản thanh toán trả cho việc SDD - chính xác hơn là trả cho không

gian đất đô thị, tức là địa tô chi được hiểu theo nghĩa địa tô tuyệt đối.

Mô hình địa tô đối với đất đai nông nghiệp tại đô thị của Alonso được mô tảbằng công thức:

Thu nhập = Đầu tư vào đất + Chi phí giao thông + Chi vào các hàng hoá dịch

vụ khác [62].

Trong đó, đầu tư vào đất đai là hàm số của giá dat P(t) và số lượng đất q; chi

phí giao thông là hàm số của cự ly đến trung tâm thành phố t, tiền chỉ cho các hàng

hoá khác được xác định bằng số lượng hàng hoá Z và đơn giá của nó Pz; từ đó, có

thé thành lập công thức tính thu nhập từ SDD (Y) như sau:

Y = (Pz x Z) + (P(t) x q) + K(t)

7

Qua phân tích mối quan hệ giữa số lượng đất q, số hang hoá khác Z và cự lycách trung tâm (t) với nhau, Alonso đã tìm ra điểm cân bằng vi trí khu dat đượcquyết định bởi tỷ lệ giữa 3 điều kiện là (q, z, t) để thoả mãn ở mức cao nhất ý muốncủa người muốn có đất, nhưng bị ràng buộc bởi thu nhập; và từ thu nhập quan hệgiữa q, z, t sẽ chọn vi trí có độ mong muốn cao nhất có được mà Alonso gọi là sự

cân bằng về vị trí

Alonso đã lấy không gian làm một trung tâm của van đề địa tô dé tiến hành

xem xét, và lần đầu tiên đưa ra khái niệm của chủ nghĩa tân cô điển về cân bằngphân vùng (Locationa Leguilibrium), đây là khái niệm mới đồng thời đã giải quyếtmột cách thành công vấn đề phương pháp luận tính toán địa tô đô thị [62]

Ngoài ra, các nhà khoa học hiện nay đang tập trung nghiên cứu về địa tô đất

đô thị như: nghiên cứu của Smith (1979, 1982) [74,75] đưa ra ly thuyết khoảngtrống địa tô (The rent gap theory), ông đặc biệt đi vào phân tích cơ chế của quá trìnhphân khu - tái thiết, chỉnh trang đô thị, các nhà nghiên cứu như King (1987) [71],Lipietz (1985) [74], Park (2014) [75] tập trung phân tích vào đất đô thị hay như

Csaba Deask (1985) [67] đưa ra lý thuyết địa tô và phân tích mối quan hệ với giáđất đô thị Khái quát lại, những nghiên cứu này chỉ tập trung vào nghiên cứu địa tô

tuyệt đối (tiền thuê đất) liên quan tới các cấu trúc đô thị, từ đó đưa ra cách thức địnhgiá đất đô thị

1.1.1.2 Các công trình nghiên cứu trong giai đoạn hiện nay

Nghiên cứu của Hernando De Soto [72] (Peru) đã đã chỉ ra rằng tất cả cácnước phát triển đạt được thành công trong công nghiệp hoá đều phải biết cách sửdụng nguồn vốn tiềm ân trong đất đai dé đầu tư phát triển Học giả này đã chỉ ra các

cách tạo giá trị tăng thêm của đất tại các nước đang phát triển để vốn hoá đất đai,tạo nguồn lực tài chính cho đầu tư phát triển Theo cách này, khá nhiều quốc gia

đang phát triển đã trở thành các nước công nghiệp mới Các phương thức làm tăng

giá trị đất đai trong quá trình đầu tư phát triển như hoàn thiện tính pháp lý của thửa

đất, đơn giản hóa thủ tục hành chính về đất đai, phương án quy hoạch tạo đượcGTrDDTT, phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng liên quan đến đất đai, làm cho

giá trị đất công cũng như thuế đối với SDĐ trong khu vực tư nhân tăng lên Đây là

quá trình thu GTrDDTT (betterment levies capture) không phải do đầu tư của ngườigiữ đất mang lại Có thể khái quát đó là việc khai thác giá trị đất đai hay thực hiệnvốn hóa đất đai để tạo lập nguồn vốn tài chính cho đầu tư phát triển tại các nướcdang phát triển Hernando De Soto gọi đó là sự bí ân của nguồn vốn tiềm an trongđất đai Lý thuyết này là chỗ dựa để nhiều nước công nghiệp mới đã thành côngtrong quá trình công nghiệp hóa vì sử dung được nguồn vốn ẩn trong dat, Hàn Quốc

là một ví dụ điển hình

Theo A Myrick Freeman (2014) [76], có hai cách tiếp cận chính trong việc đolường giá trị kinh tế của đất đai hay BĐS là cách tiếp cận lý thuyết địa tô (Theory ofRents) và tiếp cận lý thuyết giá hưởng thụ (Hedonic Theory) Callum Ward andManuel B Aalbers (2016) của Đại học Tổng hợp Thiên chúa giáo Leuven, Vươngquốc Bi có viết bài báo “Virtual special issue editorial essay: The Shitty rent

business, What s the point of land rent theory” (xã luận của số báo chuyên biệt ảo:

Kinh doanh cho thuê tôi tệ, Lý thuyết địa tô là gì) của Tạp chí nghiên cứu đô thị

Bài báo nay đã đưa ra những lập luận và phân tích về việc thuê đất theo lý thuyết cô

điển và theo lý thuyết hiện đại Theo bài báo, thực chất địa tô chênh lệch chính làtiền thuê đất

Nghiên cứu của Nicolaus Tideman (2007) [54], bài báo trên Tuổi trẻ Chủ nhật

“Đưa giá dat Việt Nam xuống bang 0” đã đưa ra đề xuất của Tideman về đổi mới hệthống thuế đất cho Việt Nam khi ông làm tư vấn cho Ngân hàng thé giới tại Việt Nam.Ông đề xuất mô hình đất không có giá, nhà nước giao đất không thu tiền và tăng thu

thuế đất hàng năm (mức thuế tương đương với giá thuê đất) Mô hình này phù hợp vớichế độ sở hữu toàn dan về đất đai ở Việt Nam Trên thực tế, Việt Nam ngay từ khi đôimới đã không áp dụng mô hình giá đất bằng "0" dé vận hành thị trường quyền SDD mà

lại lựa chọn mô hình đất đai có giá để đưa chế độ công hữu đất đai vào cơ chế thịtrường Đến nay, muốn quay lại mô hình do Tideman đề xuất cũng sẽ gặp khó khăntrong giải quyết bài toán "giá trị đất đai đang rất cao trở thành bằng 0"

Như vậy, theo thời gian, lý luận địa tô đã có những thay đổi đáng kể, bổ sungphát triển từ địa tô đối với đất nông nghiệp sang địa tô đối với đất phi nông nghiệp,chuyên từ địa tô mang lại chỉ do sản xuất trên đất sang khả năng sinh lợi từ ước

lượng địa tô trong tương lai do đầu tư phát triển mang lại Điều quan trọng hơn làgiá tri đất đai không chỉ do khả năng tạo lợi ích từ canh tác trên đất, mà còn manglại chủ yếu từ đầu tư tài sản BĐS trên đất gắn với các lợi ích do phát triển công

nghiệp, dịch vụ trong hoàn cảnh phải bảo đảm bền vững về xã hội và môi trường

1.1.2 Các nghién cứu trong nước

1.1.2.1 Các nghiên cứu tập trung vào van dé sở hữu dat dai tại Việt Nam

Nghiên cứu Mai Xuân Yến và cộng sự (1992) [60] đã nghiên cứu tổng hợp các

van đề cơ bản liên quan đến chế độ hữu toàn dân về đất đai và QSDĐ dai, phân tíchcác bối cảnh ra đời pháp luật đất đai và khái quát các quy định chính sách liên quan

đến đất đai qua các chế độ xã hội ở Việt Nam Nghiên cứu khẳng định vai trò của

nhà nước trong quản lý đất đai.

Tài liệu “Ly luận về địa chính hiện đại” của Tôn Gia Huyên (2002), đã tập

hợp các nghiên cứu của các nhà khoa học Đài Loan, đây là một trong những công

trình nghiên cứu của nước ngoài đề cập đến sở hữu đất đai

9

Nghiên cứu của Tran Tú Cường và các cộng sự (2012) [21] trong đề tàinghiên cứu khoa học cấp Bộ “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về quyển sởhữu, quyền sử dụng dat dai của một số quốc gia trên thé giới, rút ra những kinhnghiệm cho Việt Nam” đã thực hiện nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về quyền

sở hữu, QSDĐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho

Việt Nam Nghiên cứu đã chỉ ra rằng, dù ở thể chế chính trị nào, van đề sở hữu datđai luôn gắn với an ninh quốc gia và toàn vẹn lãnh thổ, hình thức sở hữu đất đai đều

là không tuyệt đối, trong bất kỳ mô hình sở hữu đất đai nào, nhà nước đều có quyềnđịnh đoạt tối cao

Mở rộng thêm phạm vi nghiên cứu chế độ sở hữu trong nền kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa, các tác giả Nguyễn Văn Thạo và Nguyễn Hữu Đạt

(2004) [44], Nguyễn Đình Kháng (2008) [22], Nguyễn Kế Tuấn và các cộng sự(2010) [50] đã khái quát hóa những van dé lý luận cơ bản về sở hữu nói chung, đánhgiá thực trạng vấn đề sở hữu, các thành phần kinh tế và các loại hình doanh nghiệp

trong quá trình đổi mới kinh tế ở Việt Nam Đáng chú ý, các phân tích trong nghiêncứu đánh giá rằng, quyền sở hữu toàn dân về đất đai còn nhiều hạn chế, thiếu nộidung cụ thé, cơ chế thực hiện quyền này còn lỏng lẻo Những bat cập về sở hữu đất

đai ở Việt Nam vẫn chưa thực sự được giải quyết thỏa đáng; đồng thời thực tiễn lại

làm nảy sinh thêm các mâu thuẫn mới khi phân chia lợi ích liên quan đến đất đai

Nghiên cứu của Vũ Văn Phúc và các cộng sự (2017) [39] đã phân tích được

thực trạng sở hữu, quản lý và SDĐ trong những năm đổi mới ở Việt Nam và đánhgiá tác động của sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong những năm đổi mới chođến nay Dua ra giải pháp hoàn thiện về sở hữu, quản lý và sử dung đất đai ở ViệtNam như: phân chia lợi ích từ chênh lệch giá trị đất đai khi nhà nước đầu tư kết cầu

hạ tầng: đảm bảo quyền lợi cho người SDĐ nông nghiệp; chống thất thu ngân sáchnhà nước trong quá trình thu hồi đất, chuyển MĐSDĐ từ nông nghiệp sang phi

nông nghiệp; đôi mới cơ chế định giá đất và tài chính đất đai; đa dạng hóa các hìnhthức vốn hóa đất dai; cdc cứ xác định thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượngđất đai và BĐS

1.1.2.2 Các nghiên cứu về quản lý đất đai

Nghiên cứu của Chu Văn Thỉnh và các cộng sự (2000) [45] trong đề tài cấp

nhà nước “Cơ sở khoa học của việc hoạch định các chính sách và sử dụng hợp lý

quỹ đất đai ” Đề tài đã phân tích các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đề racác chính sách và sử dụng hợp lý quỹ đất Nhóm tác giả đã đưa ra nguyên tắc quản

ly đất đai tốt là phải đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thé quan hệ

đất đai, bảo đảm thị trường đất đai phát triển lành mạnh, đưa ra các giải phải về

đăng ký quyền SDD, định giá đất, các quy định về nguồn thu từ đất

10

Nghiên cứu của Tôn Gia Huyén và Nguyễn Đình Bong (2007) [27] trong tácphẩm “Quan ly đất đai và thị trường BĐS” đã phân tích và lý giải trong nền kinh tếthi trường, quyền SDD cũng có gia trị như một tài sản, khi cho mượn, cho thuê đấtđai, quyền năng nội tại của sở hữu đất đai sẽ chuyển sang người thuê đất.

Nghiên cứu của Nguyễn Đình Bông và các cộng sự [9, 10] đã đánh giá tông

quan được các vấn đề về quản lý đất đai và thị trường BĐS, đánh giá được thựctrạng và cơ sở hình thành phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam cũng như đề xuất

một số chính sách kinh tế, tài chính đất đai trong thị trường BĐS Đây là nghiên cứu

đề cập đến các vấn đề trong quản lý đất đai một cách đầy đủ

Nghiên cứu của Nguyễn Đình Kháng (2008) [22] trong sách chuyên khảo “Cơ

sở lý luận và thực tiễn tiếp tục hoàn thiện chính sách đất đai ở Việt Nam hiện nay” đã

phân tích các mối quan hệ đất đai đồng thời đề xuất hoàn thiện Luật đất đai 2003

Nghiên cứu của Nguyễn Thế Chỉnh và các cộng sự (2014) [14] trong đề tài cấp

bộ “Nghiên cứu anh hưởng của cơ chế hai giá đất đối với việc giao đất, cho thuê dat,

thu hồi đất và đề xuất giải pháp dé giá dat do Nhà nước quy định phù hợp với giá thịtrường ” đã phân tích đánh giá rat cụ thé và cung cấp cơ sở lý luận, kinh nghiệm quốc

tế và thực tiễn trong nước về cơ chế hai giá đất, ảnh hưởng của cơ chế hai giá đất đến

công tác quản lý đất đai, làm tiền đề cho việc đề xuất những biện pháp nhằm điều tiết

sao cho giá đất do nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường

Nghiên cứu của Nguyễn Phi Sơn (2015) [41] thuộc đề tài NCKH cấp Bộ

“Nghiên cứu phương pháp xây dựng bản do vùng giá trị đất khu vực đất phi nôngnghiệp ở đô thị bằng mô hình thong kê va công nghệ GIS” nghiên cứu ứng dụng

mô hình thống kê và công nghệ GIS trong xây dựng vùng giá trị đất phi nôngnghiệp đối với khu vực đô thị Trong đó, vùng giá tri đất được coi là một phạm trù

kinh tế, được ứng dụng trong các bài toán liên quan đến quy hoạch, đánh giá tiềm

năng khu vực, dự báo kinh tế Nghiên cứu đề cập với lý thuyết, cách tiếp cận vàđưa ra những quan điểm làm sáng tỏ khái niệm giá trị đất góp phần giải quyết cácmối quan hệ cơ bản trong định giá BĐS, tạo nền tảng cho việc định giá đất đếntừng thửa Các kết quả nghiên cứu bao gồm xây dựng quy trình tự động thành lậpbản đồ vùng giá trị đất, khu vực đất phi nông nghiệp ở đô thị bằng mô hình thống

kê và công nghệ GIS.

1.1.2.3 Các nghiên cứu liên quan đến quản lý tài chính đất đai

Nghiên cứu cua Hoàng Van Cuong (2006, 2008, 2018) [17, 18, 19] đã luận

giải cơ sở về tài chính, kinh tế đất dé phục vụ đề xuất các chính sách quản ly gia đất

ở Việt Nam.

Nghiên cứu của nhóm tác giả Phùng Văn Nghệ và các cộng sự (2005) [34]

“Những vấn đề kinh tế đất trong thị trường BĐS”, thuộc đề tài độc lập cấp nhà

11

nước, đã tập trung nghiên cứu về các van dé: giá đất, thuế, phí và lệ phí, bồi thường,thế chấp đất đai và sự tác động của các yêu tố quản lý kinh tế đến thị trường BĐS.

Nghiên cứu của Đặng Hùng Võ (2012) [55] đã đề cập đến với những bất cậphiện hữu trong các cơ chế, chính sách về thuế đất hiện hành, vai trò của các chínhsách thuế và thu từ đất không chỉ có ý nghĩa trong huy động nguồn lực đất đai mà

có ý nghĩa trong quá trình điều tiết, quan lý thị trường quyền SDD và BĐS Nghiên

cứu cho răng, điểm căn ban quan trọng cần quan tâm trước hết là phải đổi mới hệthống quản lý giá dat

Bài báo của Đặng Hùng Võ (2009) [118] “Thuế Nhà - Dat cho Việt Nam canxây dựng theo hướng nào? ” đã đề cập đến van dé cải cách thuê SDD trên thế giới,đồng thời bàn luận về hiện trạng hệ thống thuế nhà đất ở Việt Nam Từ đó, đưa ra

đề xuất những điều chỉnh cần thiết trong Luật thuế nhà đất

Nghiên cứu của Nguyễn Hồ Phi Hà và Nguyễn Thị Hà (2018) [25] trong đề tàinghiên cứu khoa học cấp Bộ đã đề cập đến van đề khai thác nguồn lực tài chính từ

đất đai ở Việt Nam hiện nay Từ việc đánh giá thực trạng nguồn lực tài chính từ đấtđai ở Việt Nam còn thấp, chưa tương xứng với tiềm năng dé đưa ra những giải pháp

nâng cao kha năng khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai như các dé xuất về thuế,các đề xuất về hệ thống chính sách pháp luật và các giải pháp về tô chức

Nhu vậy, có thé thay rằng các nghiên cứu lý luận đã dé cập đến van đề quản lýtài chính đất tại Việt Nam như các chính sách về thuế đất, vốn hóa đất đai, xác địnhgiá trị đất đai Day sẽ là căn cứ quan trọng dé luận án nghiên cứu đề xuất phươngpháp quản lý giá đất cho phù hợp với bối cảnh Việt Nam

1.1.2.4 Nhóm các nghiên cứu về điều tiết giá trị đất đai tăng thêm

Nghiên cứu của Phan Văn Thọ các các cộng sự (2012) [46] đã mô tả và đề xuấtmột số cơ chế, chính sách điều tiết GTrĐĐTT do quy hoạch, chuyên MĐSDĐ, đầu tư

phát triển kết câu hạ tầng Tuy nhiên, trong nghiên cứu chưa đề cập đến các luận cứ

kinh tế cho việc điều tiết địa tô Đây sẽ là khoảng trồng cần tiếp tục nghiên cứu

Nghiên cứu của Ngô Thị Phương Thảo và các cộng sự (2016) [43] cho thấy,

giá trị gia tăng từ dat trong quá trình đô thị hóa chưa được phân bồ hợp lý giữa nhà

nước, nhà đầu tư và người SDĐ Cơ chế điều tiết được thực hiện thông qua các

chính sách về tài chính (thuế, tiền thu SDĐ ) và các chính sách bồi thường, giảiphóng mặt băng và cơ chế điều tiết tự nhiên của thị trường Mặc dù đã có rất nhiềuthay đổi trong quá trình thực hiện, các cơ chế chính sách nhăm hướng tới sự điềutiết phần giá trị tăng thêm này đã có những chuyền biến, và đảm bảo hài hòa lợi íchgiữa các bên Tuy nhiên, với các dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, phần lợi ích này chưa

được điều tiết một cách hợp lý, dẫn đến thất thu cho ngân sách nhà nước và nảy sinh

tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

12

Ngoài ra, các một số lượng lớn các công trình nghiên cứu khác có liên quanđến nội dung tài chính đất đai, kinh tế đất và nguồn thu từ đất dưới các góc nhìnkhác nhau Ví dụ như Nguyễn Thé Chinh và các cộng sự (2014) [14], hoặc HoàngVăn Cường (2006) [17] có đưa ra giá đất, công tác định giá đất trong bôi thường,giải phóng mặt bằng, các chính sách liên quan đến thu tiền sử dung SDD, tiền thuê

đất và các cơ chế tạo quỹ đắt, v.v

1.1.2.5 Nhóm bài báo liên quan đến kinh tế đất đai tại Hội thảo khoa học quốc gia

“Khuyến nghị sửa đổi những van dé kinh tế trong Luật dat dai 2013”

- Bài báo của Đặng Hùng Võ “Dat dai - Nguôn lực chính dé phát triển” [54]

đã chỉ ra rang thu từ đất dai bao gồm 3 nguồn thu: (1) thu từ giá trị đất công khi đưa

vào thị trường dé sử dụng trong khu vực tư nhân; (2) thu từ thuế và phí liên quan

đến quản lý và sử dụng đất đai; (3) thu từ GTrDDTT mà không do đầu tư của người

có đất thực hiện Tất cả các nguồn thu này đều phụ thuộc vào công cụ định giá đất.Yêu cầu của công cụ này là xác định giá đất sao cho phù hợp với giá trị trung bình

trên thị trường Đồng thời, tác giả đã đưa ra những khuyến nghị liên quan đến đổi

mới luật thuế SDĐ phi nông nghiệp, chế độ thu từ giá trị đất công khi đưa đất công

vào thị trường, thu từ GTrDDTT không do đầu tư của chủ SDD mang lại

- Bài báo “Một số kiến nghị sửa đổi trong những vấn dé kinh tế trong luật đất

dai 2013” của Hoàng Văn Cường, Nguyễn Thị Hải Yến, Nguyễn Thanh Lân [20] đã

đưa ra một số đề xuất giải pháp để tăng cường quản lý kinh tế đất theo cơ chế thịtrường nhăm khai thác sử dụng hợp lý nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế xãhội của đất nước

- Bài báo “Bàn về lợi ích giữa nhà dau tư và nhà nước, người dân trong các

dự án đầu tw BĐS" của Vũ Dang Hải Yến [61] đã đưa ra những lợi ích của nhà đầu

tư, nhà nước và người dân; đồng thời đưa ra những giải pháp trong việc điều tiết lợiích giữa các bên có liên quan.

- Bài báo “Cơ chế chính sách điều tiết giá trị đất đai tăng thêm khi nhà nước

dau tư phát triển ha tang” của Vũ Dinh Ánh [8] đã đưa ra giải pháp cụ thể hóa Điều

19, Luật đất đai 2013 có nội dung nhà nước quyết định chính sách thu, chỉ tài chính

về đất đai và điều tiết phan GTrDDTT mà không do dau tư của người SDD mang lạithông qua chính sách thuế, tiền SDĐ, tiền thuê đất, kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng vàchính sách hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi

- Bài báo “Nguyên nhân thất bại của cơ chế chính sách điều tiết giá trị giatăng đất dai tại Việt Nam” của Hoàng Kim Huyện, Nguyễn Thi Ngọc Hà [29] đãđưa ra thực trạng giá trị gia tăng của đất và cơ chế điều tiết giá trị gia tăng của đấtđai cũng như phân tích những nguyên nhân thất bại của cơ chế chính sách điều tiết

GTrDDTT.

13

- Bài báo “Tôn tai, bắt cập trong định giá đất, định hướng hoàn thiện”, NgôTrí Long [33] đã đánh giá những tồn tại bat cập trong công tác định giá đất, đó cũngchính là một trong những nguyên nhân gây ra thất thoát nguồn thu Từ đó đề xuấtđịnh hướng hoàn thiện công tác định giá đất.

- Bài báo “Bước đầu xây dựng hệ thống chỉ tiêu đánh giá kinh tế sử dụng đất

đô thị - Ví dụ: phường Mai Dịch, quận Cầu Giấy, Hà Noi” của Trần Văn Tuấn,

Nguyễn Đức Kha [51] đã xây dựng được hệ thống các chỉ tiêu chung dùng dé đánh

giá mức độ phù hợp của chuyền dich cơ cấu đất đai đối với chuyên cơ cấu kinh tế

trên khu vực đô thị và các chỉ tiêu riêng phản ảnh hiệu quả kinh tế của từng loại

hình SDD đô thị.

1.1.3 Đánh giá chung về các công trình nghiên cứu có liên quan

Liên quan đến nội dung nghiên cứu của luận án, đã có một SỐ lượng lớn cáccông trình, tạp chí, sách, báo, đề tài, bài viết, v.v trong và ngoài nước đã nghiên cứu

và xuất bản Những công trình này đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạngthực thi chính sách tài chính đất đai hoặc có đề cập gián tiếp cũng như trực tiếp đếnnội dung GTrDDTT Hau hết các công trình cũng đã dé cập đến nguồn gốc của giá

đất chính là địa tô Các nghiên cứu đã tiến hành phân tích rất rõ về chế độ sở hữu,

chính sách thu từ đất, từ GTrĐĐTT

Đặc biệt nhóm các bài báo của các nhà nghiên cứu trong hội thảo khoa học

quốc gia “Khuyến nghị sửa đổi những van dé kinh tế trong luật đất dai 2013” đãđưa ra những tồn tại và các giải pháp khuyến nghị trong kinh tế đất nói chung vàđiều tiết GTrĐĐTT nói riêng Tuy nhiên, dé điều tiết GTrĐĐTT một cách triệt dé,cần phân tích, lượng hóa cụ thé giá tri các loại dia tô đối với đất phi nông nghiệp

cũng như nguyên tắc tính các loại địa tô đất phi nông khi áp dụng vào các dự ánphát triển cơ sở hạ tầng, dự án đầu tư BĐS Từ đó có thé phân tích, đánh giá nhữngvan đề có liên quan đến địa tô (GTrDDTT, nguồn thu từ đất) Chính vì vậy, luận án

thực hiện theo hướng phân tích cụ thé tình hình thực tế các giá trị địa tô đối với datphi nông nghiệp dé từ đó đưa ra những khuyến nghị nhằm phục vụ quan lý giá đấtphù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

1.1.4 Những khoảng trong luận án can tiếp tục nghiên cứu

Qua những công trình nghiên cứu trong và ngoài nước, có thé nhìn rõ bứctranh chung về lý luận địa tô và giá trị đất đai từ các lý thuyết kinh tế học Từ đây

có thé xác định nội dung nghiên cứu của luận án theo hướng áp dung lý thuyết địa

tô vào quản lý giá đất phi nông nghiệp trong hoạt động đầu tư phát triển Nhữngkhoảng trống của luận án cần tiếp tục nghiên cứu bao gồm:

Thứ nhất, nghiên cứu lý thuyết địa tô nhằm cung cấp cơ sở lý luận quan

trọng cho việc đề xuất những chính sách trong giải quyết mối quan hệ giữa các chủ

14

thể trong quá trình điều tiết lại GTrĐĐTT Luận án có thé đặt van dé nghiên cứu địa

tô chênh lệch theo nghĩa giá trị địa tô chênh lệch của một dự án đầu tư ké từ khiđược nhận đất cho tới khi tạo lập được hàng hoá BĐS giao dịch được trên thịtrường Có thể gọi đây là địa tô chênh lệch theo chuỗi thời gian gắn với hoạt độngdau tư trên đất, sử dụng rất phù hợp cho quản lý GTrDDTT do dau tư của chủ đầu

tư dự án mang lại và đầu tư không do chủ đầu tư dự án tạo ra

Thứ hai, cần phân tích được cau trúc của các loại địa tô chênh lệch 1, địa tô

chênh lệch 2 và địa tô tuyệt đối đối với đất phi nông nghiệp khi nhà nước thực hiện

QH, chuyền MĐSDĐ trong các dự án dau tư phát triển kết cấu hạ tang, đầu tư BĐS,KCN để từ đó có thể đưa ra những đề xuất quản lý giá đất tại Việt Nam Những

nghiên cứu về địa tô đối với đất phi nông nghiệp chưa nhiều và chưa thành một hệ

thống Luận án có thê tập trung vào nghiên cứu sâu hơn đối với địa tô của đất phinông nghiệp, phù hợp với mục tiêu đề xuất các chính sách đất đai gắn với đầu tư

công nghiệp hoá, đô thị hoá.

Thứ ba, cần đánh giá được thực trạng điều tiết địa tô do QH, chuyểnMĐSDĐ, đầu tư phát triển trong các dự án đầu tư phát triển KCHT, dự án đầu tư

BĐS, KCN nhằm khái quát hóa và mô tả GTrĐĐTT do QH, chuyền MĐSDĐ, dau

tư phát triển mang lại

Thứ tw, cần nghiên cứu đề xuất các chính sách điều tiết địa tô (GTrDDTT) vàquản lý giá đất, đưa ra các khuyến nghị liên quan đến chính sách thu từ dat, phân bélợi ích giữa các bên và tăng cường nguồn thu từ đất khi thu hồi đất, đổi mới hệ thốngthuế đất đặc biệt là thu thuế SDĐ tăng theo sự gia tăng giá trị mảnh đất do nhà nướcđầu tư phát triển cơ sở hạ tầng dé điều tiết giá trị địa tô chênh lệch 1 mang lại

1.2 Cơ sở lý luận về địa tô và giá đất

1.2.1 Một số thuật ngữ

a Địa tô:

Dia tô là một bộ phận giá tri thang dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư

bản (nhà đầu tư) thuê đất đai của người sở hữu đất đai để sử dụng Về mặt bản chất,giá trị đất đai chính là địa tô vốn hóa [66]

Địa tô đối với đất phi nông nghiệp có giá trị vốn hóa được đo bằng lượng củacải vật chất được tạo ra do SDĐ

b Địa tô chênh lệch 1

Địa tô chênh lệch 1 là phần lợi nhuận thu được từ SDĐ do lợi thế điều kiện tự

nhiên mang lại [66].

Địa tô chênh lệch 1 đối với đất phi nông nghiệp là phần lợi nhuận không phải

do chủ SDD tạo ra, là giá trị địa tô vốn hóa do chuyên MĐSDĐ, do thuận lợi về vị

trí địa lý tự nhiên và do thuận lợi về vị trí địa lý kinh tế - xã hội

15

c Địa tô chênh lệch 2

Địa tô chênh lệch 2 là phần lợi nhuận thu được từ SDĐ do đầu tư của người

SDD mang lại [66].

Địa tô chênh lệch 2 đối với đất phi nông nghiệp là lợi ích mang lại từ SDĐ, dochuỗi những người SDD, ké từ khi đất dai bắt đầu được sử dụng, biết cách đầu tư sử

dụng hợp lý tạo ra

d Địa tô tuyệt đối

Địa tô tuyệt đối tức số tiền phải trả để có quyền SDĐ (tiền thuê đất hoặc tiền

SDD khi nhà nước giao đất), được hình thành từ địa tô chênh lệch 1 tại thời điểmbắt đầu SDĐ và một phần giá trị của địa tô chênh lệch 2 tạo ra của người sử dụng

trước mà có lợi trong quá trình tiếp tục SDĐ

e Giá cả

Là biểu hiện bằng tiền của giá trị hàng hóa, đồng thời đó là biểu hiện tổng hợpcủa các quan hệ kinh tế như cung - cầu hàng hóa trên thị trường, tích lũy và tiêu

dùng, trong nước va nước ngoài [48].

g Giá cả thị trường cua QSDĐ

Là giá mua bán, trao đổi giữa người mua và người bán thoả thuận với nhau khi

mua bán, trao đổi quyền SDD trên thị trường Giá cả thị trường của QSDĐ phụthuộc vào giá tri thị trường của loại đất đó và yêu tố cá nhân riêng của người mua

và người bán khi thực hiện giao dịch về QSDD [48]

h Giá tri QSDĐ

Giá trị QSDĐ là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích đất

xác định trong thời hạn SDD xác định va theo MDSDD được phép [7].

i Giá trị thị trưởng cua quyên SDD

La mức giá tri được xác định dựa trên các yếu tố thị trường cầu thành giá triđất đai (như kha năng sinh lợi, vị trí, kích thước, MDSDD, quan hệ cung - cầu vàgiá cả giao dịch phô biến về loại đất đó trên thị trường trong điều kiện bình thường).Giá trị đất tăng lên khi nhu cầu đất vượt quá nguồn cung đất có sẵn hoặc khi mộtmảnh dat cụ thể có giá trị nội tại lớn hơn các khu vực lân cận [48]

k Giá dat

Là giá trị của quyền SDD tính trên một đơn vị diện tích dat [7]

16

l Giá trị tăng thêm

Giá trị tăng thêm dùng dé chi quá trình đóng góp của các nhân tố sản xuất nhưđất đai, lao động, vốn vào quá trình tăng thêm giá trị của một sản phầm và tươngứng với thu nhập có được của người chủ sở hữu những nhân tố này [46]

m Giá trị đất đai tăng thêm

Là giá trị quyền SDĐ tăng thêm, tức là phần chênh lệch giữa giá trị hiện tại so

với giá tri ban đầu của đất mà do những thay đôi về vị thế của đất đai hoặc do sự tác

động cua con người trong quá trình quan lý va SDD Khi đó GTrDDTT chính là giá

trị địa tô vốn hóa được đánh giá ở các thời điểm khác nhau với sự tác động của yếu

Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên cần cho con người, không bị tiêu

hao trong quá trình sử dụng, một loại tư liệu sản xuất trong nông nghiệp (nông, lâm,

ngư, diém nghiệp) bao gồm cả mặt đất và mặt nước trên bề mặt đất; là địa bàn cầnthiết cho đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp và là nơi để con người cư trú

và sinh hoạt.

Trong nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dan(SHTD) và giao cho mọi người có nhu cầu sử dụng; đất đai phục vụ sản xuất đượcgiao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu và đất đai

làm nơi ở được giao cho từng hộ gia đình, cá nhân Trong cơ chế kinh tế thị trường,đất đai là một trong 3 nguồn lực đầu vào gồm đất đai và tài nguyên thiên nhiên, lao

động, tài chính mà mỗi nguồn lực đều có thị trường riêng để cung nguồn lực chosản xuất, kinh doanh hàng hoá Với ý nghĩa đặc biệt của đất đai như vậy, mỗi quốcgia có cách xác lập chế độ sở hữu riêng, phù hợp với ngữ cảnh của từng đất nước

1.2.2.2 Đặc tính của đất đai

Đất đai có đặc tính tự nhiên, xã hội và môi trường:

- Về đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vi trí, không thé di chuyền

Sự hữu hạn về diện tích (số lượng), sự không đồng nhất về chất lượng và giá tri sửdụng; có thể sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài mà không phải

“khấu hao” [49].

- Về đặc tính xã hội, đặc tính này chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và

con người, trong đó có hai đặc tính quan trong là tính có thé thay d6i về vị trí kinh

tế xã hội và tính khu vực của đất đai cùng tài sản gắn với đất [49]

17

- Về đặc tính môi trường, đất đai là nền tảng của đa dạng hóa sinh vật gắn vớiđất thông qua việc cung cấp môi trường sông cho sinh vật và con người ở trên vàbên dưới mặt đất [49].

Đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc trưng kinh tế

đáng chú ý của đất đai Đó là tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tántương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức

SDD; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư Hậu quả của việc sửdụng đất đai lại mang tính xã hội sâu sắc nên việc quản lý đất đai, sử dụng đất đaitrở nên rất quan trọng trong quá trình phát trién

1.2.2.3 Vai trò của đất đai

Như trên đã giới thiệu, đất đai có vai trò quan trọng trong mọi hoạt động củamột quốc gia, cả về chính trị, kinh tế, xã hội và môi trường

Thứ nhất, dat đai là tư liệu sản xuắt, tư liệu lao động đặc biệt Karl Marx đã viết:

“Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”,

còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho công nhân

chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động” [28]

Thứ hai, dat đai là một trong các yêu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bốdân cư lao động và môi trường sống cho con người [28]

Thứ ba, đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực tài chính, nguồnthu ổn định, lâu dai và có xu hướng tăng lên cho ngân sách nhà nước (NSNN).Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất

dai là “hang hóa đặc biệt”, là BĐS có giá tri lớn [28].

Giá trị đất đai có thê góp vốn sản xuất kinh doanh (SXKD), góp vốn mà tài sản

không mat đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vàonhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Ngoài phần vốn bằng giá trịQSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đíchnào đó như làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn Hết thời hạn liên doanh, ngườiSDD lại tiếp tục có QSDD và tiếp tục được giao dịch trên thị trường BĐS Giá tri đấtđai là nguồn thế chấp, cầm có ra đời sớm nhất của xã hội loài người từ khi đất dai

được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm có, thế chấp, bão

lãnh Khi thế chấp, bão lãnh đất đai không bị cầm giữ, mà người mang đất đai thếchấp thì sau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình

Tóm lại, việc xác định được vai trò nêu trên của đất đai giúp các chuyên gia,các nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đờisông con người, giữ một vi trí độc tôn va cốt lõi trong xã hội, chính tri và kinh tế và

là nguồn lực tài chính

18

1.2.2.4 Các công cụ quản lý đất đai

a Công cụ chính sách và pháp luật

Pháp luật là công cụ quản lý không thể thiếu được của một Nhà nước Từ xưađến nay, Nhà nước nào cũng luôn thực hiện quyền của mình trước hết bằng phápluật Nhà nước dùng pháp luật tác động vào ý chí con người để điều chỉnh hành vi

cua con n8ười.

Theo Nguyễn Đình Bồng và các cộng sự (2012) [10], pháp luật có những vaitrò chủ yếu đối với công tác quản lý đất đai như pháp luật là công cụ duy trì trật tự

an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai Trong hoạt động xã hội, đất đai luôn gắn chặtvới lợi ích vật chất và tinh thần của mọi chủ thể SDĐ nên dễ nảy sinh nhiều mâu

thuẫn Trong các mâu thuẫn đó có những mâu thuẫn phải dùng đến pháp luật mới

Pháp luật là công cụ mà qua đó Nhà nước bảo đảm sự bình đắng, công bằnggiữa những người SDĐ Nhờ những quy định về các chính sách miễn, giảm,thưởng, phạt, Nhà nước thực hiện được sự bình đăng cũng như giải quyết tốt mốiquan hệ về lợi ich trong lĩnh vực đất đai giữa những người SDD

Pháp luật là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chế độ,

chính sách của Nhà nước được thực hiện có hiệu quả hơn.

Hệ thống pháp luật của nước ta có các văn bản quy phạm pháp luật do nhiềucấp có thâm quyền khác nhau ban hành như Hiến pháp, Luật Đất đai, Bộ luật Dân

sự, các pháp lệnh, các nghị định, các quyết định, các thông tư, các nghị quyết Tham

quyén ban hành thuộc Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ, các Bộ,

Cơ quan ngang Bộ, Uỷ ban nhân dân cấp có thâm quyền

b Công cụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, công cụ quy hoạch, kế hoạchSDĐ là công cụ quản lý quan trọng và là một nội dung không thẻ thiếu được trongcông tác quan lý nhà nước về đất đai Vì vậy, Hiến pháp 1992 và Luật Dat đai 2003quy định "Nhà nước quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật"[7] Quy hoạch, kế

hoạch SDĐ có 2 chức năng: một là chuẩn bị quỹ đất nhằm bảo đảm nhu cầu sử

dụng trong quá trình phát triển và hai là tạo sơ sở thực hiện việc Nhà nước giao đất,

cho thuê dat, công nhận quyền sử dụng đối với người đang sử dụng, thu hồi dat, cho

phép chuyên MĐSDĐ, gia hạn SDĐ

19

c Công cụ tài chính

Công cụ tài chính trong quan ly đất đai được hiéu là công cụ chủ yếu dé vốnhoá đất đai nhằm tạo lập kênh nỗi giữa nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính;đồng thời là công cụ điều tiết lợi ích thu được từ SDĐ giữa các bên có liên quan.Đối với người SDD, một phan lợi ích phải trả lại cho nhà nước thông qua việc

thực hiện nghĩa vụ tài chính Tài chính là công cụ mà Nhà nước thông qua nó tác

động đến các đối tượng SDD làm cho họ thay được nghĩa vụ và trách nhiệm của

họ trong việc sử dụng đất đai Các đối tượng SDĐ đều phải có trách nhiệm và

nghĩa vụ nộp thuế, phí, tiền SDĐ, tiền thuê đất cho Nhà nước [47].

Mặt khác, tài chính còn là công cụ quản lý quan trọng cho phép thực hiện quyền

bình đăng giữa các đối tượng SDĐ và kết hợp hài hoà giữa các lợi ích Nguồn thu tài

chính từ đất đai cũng là công cụ cơ ban dé Nhà nước tăng nguồn thu ngân sách

d Công cụ hành chính

Một công cụ mà trước đây và hiện nay vẫn hay sử dụng là “địa chính”, đó là

thuật ngữ nói tắt theo âm Hán - Việt của nội dụng “hành chính đất đai” Công cụ

hành chính là cách thức cơ quan quản lý đất đai yêu cầu những người đang nắm giữ

đất thực hiện đăng lý đất đai lần đầu để đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địachính, cấp giấy chứng nhận về dat đai và đăng ký dat đai các lần tiếp theo mỗi khithực hiện giao dịch về đất đai như chuyền đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế,cho thuê, thế chấp, góp vốn Hồ sơ địa chính là kết quả của công cụ hành chính đấtđai, tạo dựng được một hệ thống thông tin đất đai có giá tri cao

Hệ thống thông tin đất đai được cập nhật thường xuyên luôn phản ảnh đúnghiện trang SDD trên thực tế, giá trị của hệ thống thông tin này trở nên rất cao vìkhông chỉ sử dụng dé quan ly dat đai, mà còn được sử dụng vào nhiều mục đíchkhác nữa như quản lý thuế đất, quản lý các dịch vụ cung cấp tới hộ gia đình và quản

lý thế chấp Người ta gọi là hệ thống thông tin đất đai đa mục tiêu

1.2.2.5 Sở hữu đất đai

Lịch sử loài người cho đến hiện nay đã từng chứng kiến các chế độ sở hữu đấtđai gồm: (1) Chế độ công hữu về đất đai, (2) Chế độ tư hữu về đất đai, (3) Chế độ

đa sở hữu về đất đai, (4) Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai [10]

Quan hệ sở hữu đất đai ở mỗi nước tùy thuộc vào quan hệ sản xuat, quan hé

chính trị của nước đó trong từng thời kỳ lich sử Dat đai có thể thuộc sở hữu

riêng của từng thành viên hoặc từng nhóm thành viên và cũng có thể là sở hữu

chung của tất cả các thành viên trong một cộng đồng Ở hầu hết các nước tư bản,đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà nước Ở Việt Nam dat đai thuộc sở

hữu toàn dân.

20

Quyền sở hữu và quyền sử dụng nói chung được quy định trong Hiến pháp,

Bộ luật Dân sự và các luật về sở hữu trong công nghiệp

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạtcủa chủ sở hữu theo quy định của pháp luật [7]; chủ sở hữu là người có đủ 3 quyềnnày Quyền sử dụng là một trong 3 quyền của chủ sở hữu, đó là quyền khai thác

công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản Trong một số trường hợp, quyền sử

dụng có thê tách rời với quyền sở hữu

Theo quy định của pháp luật Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà

nước thống nhất quản lý; mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chỉ có QSDĐ Nhà nước

có quyền đại điện cho chủ sở hữu toàn dân về dat đai, thực hiện quyền quyết định

về đất đai bao gồm quyết định về pháp luật, quyết định về quy hoạch, quyết định về

tài chính và quyết định về công nhận quyền SDD, giao đất, cho thuê dat, thu hồi dat,cho phép chuyên MĐSDĐ, gia han SDD Người SDD được Nhà nước giao đất hoặccho thuê đất có quyền khai thác theo mục đích do Nhà nước quy định; đảm bảoSDD hiệu quả, tiết kiệm và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước, trong đó

khu vực và không gian trao đôi hàng hoá [9].

Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thitrường Thị trường đất đai được hiểu bao gồm các hoạt động có liên quan đến giaodịch về đất đai như chuyên đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế, thế

chấp, góp vốn [9]

b Thị trường quyên sử dụng đất ở Việt Nam

* Thị trường QSDĐ sơ cấpThị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tưcách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và những người có nhu cầu SDDthông qua việc giao đất, cho thuê dat, công nhận quyền SDD đối với người dang sửdụng, thu hồi đất Thị trường quyền SDĐ sơ cấp là thị trường cung đất vào thịtrường thứ cấp được trình bày dưới đây, do Nhà nước quản lý và thực hiện bằng cácquyết định hành chính Những đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, côngnhận quyền SDD gọi là người SDD (hình 1.1) [9]

21

* Thị trường QSDĐ thứ cấpĐây là thị trường giao dịch quyền SDĐ giữa những người SDĐ được pháp

luật qui định như chuyên đôi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê

lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền SDD (hình 1.2) Thị trường này, về mặt pháp lý

đã được công nhận, tuy nhiên qui mô của thị trường này phụ thuộc rất nhiều vào thị

trường sơ cấp, tức là khả năng cung về đất cho thị trường [9]

Giao đất nông Giao

NHA NUOC

đất có Công nhận quyền

nghiệp không thu tiền SDD đổi với người

thu tiên SDD SDD dang SD

N GUOI SU DUNG DAT

Hình 1.1 Thi trường quyền sử dung dat sơ cấp

22

nhân danh mình tham gia các quan hệ pháp luật Chủ thé thị trường bao gồm các tôchức kinh tế, cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức sự nghiệp, xã hội được phép hạch toánnhư tô chức kinh tế.

Khách thé thị trường: là sản phâm hữu hình hoặc vô hình được trao đổi thông quathị trường (hàng hoá vật thê hoặc hàng hoá dịch vụ), sản pham có thé ton tai trên thực

tế hoặc được hình thành trong tương lai

Giới trung gian thị trường: là các môi giới, cầu nỗi hữu hình hoặc vô hình liên

kết giữa các chủ thé thị trường Trong nền kinh tế thị trường, thông tin thị trường,

người trung gian giao dịch, trọng tài giao dịch, văn phòng tư vấn đều là giới trung gian

thị trường [9].

* Vai trò của thị trường quyền sử dụng dat

Hoạt động của thị trường quyền SDD góp phan phân bổ và sử dụng có hiệu quamột trong những yếu tô đầu vào của sản xuất xã hội, đó là đất đai

Thị trường QSDĐ hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi

đầu tư vào đất đai, kéo theo chuyên dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ vàchuyên dịch vốn đầu tư hướng tới tạo điều kiện tốt cho chuyên dịch cơ cấu kinh tế [9]

Thị trường QSDĐ có tác động trực tiếp tới phát triển thị trường tài chính Việc

chuyên giá trị đất đai thành vốn tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nềnkinh tế [9]

Phát triển thị trường QSDĐ một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hìnhthành giá trị đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sảnxuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu BĐS nói chung

và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường QSDĐ thông thoáng sẽ tạo cơ hội phát

triển mạnh thị trường BĐS, vừa cung cấp nguồn lực cho phát triển kinh tế, vừa giảiquyết tốt nhà ở cho đại đa số người lao động có thu nhập không cao [9] Ở các nước

phát triển, người ta có nhiều chính sách dé hạn chế sự phát triển của thị trường đất

đai chưa có tài sản được đầu tư trên đất (ta vẫn gọi là đất “thô”) vì người ta muốn

phát triển thị trường dau tư tài sản trên đất gan với mục dich thu lợi từ đầu tư, khônghướng tới thu lợi từ GTrĐĐTT Ở Việt Nam, người có đất và giữ đất “thô” cònnhiều, chờ đất đai tăng gía để bán nhằm thu lợi Hiện tượng này không mang lạihiệu quả SDĐ cho phát triển kinh tế

1.2.3 Các luận điểm khoa học về địa tô

1.2.3.1 Quan điểm về địa tô của Adam Smith

Adam Smith (1723-1790) đại biểu chủ yếu của trường phái kinh tế chính trịhọc cô điển Anh, người sáng lập hệ thống lý luận kinh tế chính trị học trong tácphẩm “sy giàu có của các quốc gia”, Ong đã trình bày và phân tích một cách có hệ

23

thống sớm nhất lý luận về địa tô Ông cho rằng, trong xã hội tư bản có ba giai cấp

cơ bản: giai cấp công nhân, giai cấp tư sản và giai cấp địa chủ (chiếm hữu ruộngđất); đồng thời ông phân chia ba loại thu nhập: tiền công, lợi nhuận và địa tô [27]

Theo Adam Smith, địa tô là phạm trù kinh tế xuất hiện sau khi nay sinh quyền

sở hữu ruộng đất, là thu nhập của giai cấp địa chủ trong xã hội tư bản chủ nghĩa

Ông cho rằng, địa tô ra đời cùng với quyền chiếm hữu ruộng đất, là giá cả chỉ trả

cho việc sử dụng ruộng đất, là việc giai cấp địa chủ dựa vào quyền chiếm hữu ruộng

đất mà chiếm không một bộ phận thành quả lao động, là thu nhập không phải lao

động mà có Đồng thời, ông còn liên hệ giữa địa tô với sự độc quyền của quyền

chiếm hữu ruộng đất, coi địa tô là loại giá cả độc quyên Như vậy, trên thực tế

Adam Smith đã tiến rat gần đến lý luận về địa tô tuyệt đối Đó la Ly luận thứ nhấtcủa ông về địa tô [27]

Tuy nhiên, khi phát triển lý luận để lý giải về nguồn gốc của địa tô, AdamSmith lại cho rang, địa tô là sản phẩm của sức tw nhiên, là một bộ phận của chi phí

sản xuất Sự sản sinh địa tô là kết quả của sức tu nhiên tham gia vdo sản xuấtnông nghiệp, nó là thù lao mà người sở hữu ruộng đất thu được nhờ việc nhà tưbản nông nghiệp sử dụng sức tự nhiên và ông cho răng, địa tô là một trong những

nguồn gốc của giá tri, là bộ phận cau thành giá trị sản pham Đó /à I) luận thứ hai

của ông về địa tô [27]

1.2.3.2 Quan điểm về địa tô của David Ricardo

David Ricardo (1772-1823) nhà kinh tế chính trị học tư sản cổ điển của giaicấp tư sản, cũng là đại biểu chủ yếu của trường phái kinh tế chính trị học cô điểnAnh Trên cơ sở lý luận về giá trị của Adam Smith, ông tiếp thu và phát triển mặtchính xác của lý luận giá trị của Adam Smith; kế thừa sự phân biệt giữa giá trị traođổi với giá trị sử dụng của Adam Smith Theo ông giá trị là do hao phí sức lao động

sản xuất sáng tạo ra và ông bác bỏ luận điểm sai lầm của Adam Smith về giá trị do

ba yếu tô thu nhập cấu thành Về địa tô, ông xây dựng lý luận dựa trên cơ sở lý luận

giá trị lao động, từ đó ông cho rằng địa tô phát sinh trên cơ sở quyền tư hữu vềruộng đất, địa tô tồn tại do hai điều kiện:

- Tính có hạn của diện tích đất đai;

- Tính khác nhau giữa vi trí và độ màu mỡ của đất đai

Vì địa tô có đặc tính như trên nên giá trị của nông sản là do lượng lao động

trong sản xuất nông sản trên mảnh đất loại xấu nhất quyết định [27]

Theo David Ricardo có 2 hình thức của địa tô chênh lệch:

Thứ nhất, địa tô được tạo ra trên cơ sở một diện tích đất như nhau, nhưng độ

màu mỡ và vị trí khác nhau, đầu tư lao động và tư bản như nhau, sỐ lượng nông sản

thu được sẽ khác nhau;

24

Thứ hai, địa tô được tạo ra trên cùng một mảnh đất, liên tục được đầu tư lượng

tư bản và lao động như nhau, nhưng năng suất khác nhau, nghĩa là mỗi lần đầu tưthì thu được số sản phẩm khác nhau

Ông cho rằng, do tác dụng màu mỡ của đất đai ngày càng giảm trên cùng một

mảnh đất, liên tục tăng đầu tư tư bản và lao động như nhau, sản lượng tăng thêmvẫn dần dần ít đi Do vậy, đầu tư ban đầu trên mảnh đất này thu được lợi nhuận siêu

ngạch và hình thành dia tô.

Lý luận địa tô của Ricardo được xây dựng trên cơ sở lý luận giá trị lao động.

Theo ông, địa tô là do lợi nhuận siêu ngạch chuyển hóa thành và cũng chỉ rõ haihình thái địa tô chênh lệch, từ đó xây dựng hệ thống lý luận địa tô Nhưng lý luậnđịa tô của ông vẫn còn nhiều sai lầm, thiếu sót:

Thứ: nhất, tuy ông nhận thức được rằng địa tô sản sinh ra từ sở hữu đất đai,nhưng chính ông lại coi nhẹ quyền tư hữu đất đai, không phân biệt rõ sự khác nhaugiữa địa tô phong kiến với địa tô tư bản chủ nghĩa

Thứ hai, ông đã coi điều kiện hình thành địa tô cũng là nguyên nhân hình

thành nên nó.

Thứ ba, ông đã gắn địa tô chênh lệch với sự canh tác trên những thửa đất tốt,

xâu và đưa ra “quy luật màu mỡ của đất đai ngày càng giảm” là không chính xác

Thứ tu, trong lý luận địa tô, tuy ông không thừa nhận hoàn toàn luận thuyết về

giá trị hàng hoá đất đai được cấu thành từ địa tô, tiền công và lợi nhuận của Adam

Smith nhưng ông lại cho răng không có khái niệm địa tô tuyệt đối và không thừanhận có địa tô tuyệt đối Đây la hạn chế lớn nhất trong lý thuyết địa tô của Ricardo.1.2.3.3 Quan điểm về địa tô của Karl Marx

Karl Marx (1818-1883), trên cơ sở chat lọc cái nhân hợp lý trong lý luận địa tôcủa Adam Smith và David Ricardo, Karl Marx đã kế thừa, phát triển và hoàn thiện

lý luận địa tô của mình Ông cho rằng người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữuđất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, khoản thu nhập đó gọi là địa tô;nói cách khác, địa tô là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Theo ôngtrong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thăng dư, bịngười sở hữu đất đai chiếm không Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội cótính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau Trong xã hội phong kiến, địa

tô tồn tại dưới các hình thức địa tô lao dịch, địa tô hiện vật, địa tô tiền Trong xã hội

tư bản, địa tô là một bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà

tư bản thuê đất đai của người sở hữu đất đai dé sử dụng Có hai loại địa tô là địa tôchênh lệch và địa tô tuyệt đối

a Địa tô chênh lệch

Điều kiện tự nhiên thuận lợi của ruộng đất và sự độc quyền kinh doanh ruộng

đất là cơ sở phát sinh địa tô chênh lệch

25

Karl Marx viết: "Địa tô chênh lệch là kết quả của năng suất khác nhau giữahai tư bản ngang nhau, bỏ vào đất đai có diện tích ngang nhau, nhưng mức độ phì

nhiêu khác nhau, cho nên địa tô chênh lệch trên đây là do sự chênh lệch giữa sản

pham của tư bản bỏ vào loại đất xấu nhất không đem lại địa tô và sản phẩm của tưbản bỏ vào một loại đất tốt hơn quyết định" [66]

Quyền sở hữu ruộng dat là nguyên nhân làm cho lợi nhuận siêu ngạch chuyền

hóa thành địa tô lọt vào tay địa chủ Điều này cũng có nghĩa là dù không ton tại chế

độ tư hữu ruộng đất, song nếu có nông nghiệp sản xuất hàng hóa thì vẫn có hiện

tượng địa tô chênh lệch.

- Địa tô chênh lệch 1 Dia tô chênh lệch 1 là địa tô thu được do có tư bản ngang nhau, lao động

ngang nhau, diện tích đất đai ngang nhau trên những mảnh ruộng khác nhau, có kếtquả sản phâm khác nhau Nó là phần lợi nhuận siêu ngạch trên những mảnh ruộng

có điều kiện tự nhiên thuận lợi hơn [66]

Hai nguyên nhân chính dẫn đến kết quả khác nhau đó là: độ phì nhiêu tự nhiên

và vị trí thuận lợi khác nhau của các mảnh đất

- Địa tô chênh lệch 2

Mỗi lần đầu tư mới đều có nghĩa là mở rộng hơn nữa việc canh tác đất đai.Địa tô chênh lệch 2 là kết quả khác nhau của những lần đầu tư tư bản nối tiếp nhautrên một diện tích Nó là do sự chênh lệch sản phẩm giữa những lần đầu tư khác

nhau trên cũng diện tích của một mảnh ruộng [66].

Như vậy, nếu như đầu tư rải ra hay song song cùng một lúc trên các khoảnhđất khác nhau có diện tích băng nhau dé có địa tô chênh lệch | thì việc đầu tư tập

trung, liên tiếp, nối tiếp nhau trên một khoảnh đất mang lại địa tô chênh lệch 2

- Mối quan hệ giữa địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2:

Xét về mặt lịch sử cũng như sự vận động của chúng ở mỗi thời kỳ nhất địnhthì địa tô chênh lệch 1 là cơ sở và điểm xuất phát của địa tô chênh lệch 2 Dia tôchênh lệch 1 xuất hiện trước, địa tô chênh lệch 2 chỉ vận động trên cơ sở những ruộngđất đã canh tác, đã có địa tô chênh lệch 1 (quảng canh đi trước thâm canh) [66]

Về mặt logic, do những quy luật tự nhiên chi phối khi canh tác đạt đến mộttrình độ nhất định, đất đai đã bạc màu thì việc đầu tư tập trung tư liệu sản xuất trở

thành yếu tố quyết định (thâm canh) Trong địa tô chênh lệch 2 có một yếu tố

không thể hiện ra trong bản thân địa tô chênh lệch 1, đó là trong trường hợp nhà tu

bản có tư bản lớn bỏ ra dé thuê tiếp đám dat đó dé tiến hành thâm canh, thì lợinhuận siêu ngạch cũng không rơi vào túi địa chủ ngay trong thời kỳ còn hợp đồng

thuê dat.

26

- Y nghia của việc nghiên cứu dia tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2:

Địa tô chênh lệch 1 tương ứng với quảng canh, mở rộng diện tích Tuy rằng

năng suất ruộng dat, hiệu suất đầu tư của tư bản và địa tô trên đơn vị diện tích

không thay đôi Nhưng tong sản phẩm, tổng địa tô tăng lên

Địa tô chênh lệch 2 chính là do thâm canh mà có; đồng thời tăng mùa vụ cải

thiện được độ phì thì cũng có ý nghĩa như thâm canh Nói chung, với địa tô chênh

lệch 2 do thâm canh mà có thì vấn đề cơ bản là: năng suất trồng trọt cũng là năngsuất ruộng đất, làm sản lượng trên một đơn vị ruộng đất tăng lên Điều này có ýnghĩa đối với tất cả các nước, các giai đoạn phát triển Thâm canh, tăng vụ, mở rộngdiện tích là phương hướng phát triển nông nghiệp ở mọi nơi

Lý luận địa tô chênh lệch 1, địa tô chênh lệch 2 là cơ sở lý luận phươnghướng sử dụng có hiệu quả đất đai trong nền nông nghiệp hàng hóa vận động theo

cơ chế thị trường

b Địa tô tuyệt đối

Trong qua trình nghiên cứu, Karl Marx đều giả định phần lớn loại ruộng đất

xấu nhất không có tô Song, giả thiết ruộng xấu nhất không có tô chang qua là gác

lại vấn đề độc quyền tư hữu ruộng đất để xác định vấn đề độc quyền kinh doanhruộng đất ảnh hưởng đến tô chênh lệch mà thôi [66]

Cần khảo sát sự tồn tại khách quan của tô ngay trên mọi thứ ruộng đất, phântích rõ mối liên hệ của địa tô với quy luật giá trị thông qua một số vấn đề sau:

Cấu trúc theo tỷ lệ giữa chi phí sản xuất (C) trên chi phí lao động (V), tức là

C/V, của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn trong công nghiệp do tính chất lạc hậutương đối của nông nghiệp tư bản chủ nghĩa so với công nghiệp về trình độ phát

triển lực lượng sản xuất, về năng suất lao động Điều đó có nghĩa là: cùng mộtlượng tư bản đầu tư bằng nhau, nhưng đầu tư vào nông nghiệp sẽ tạo ra giá trị thang

dư vượt quá mức bình quân chiếm địa vị thống trị trong toàn bộ nền sản xuất tư bảnchủ nghĩa Vì vậy, giá trị thị trường của nông phẩm cao hon giá cả sản xuất chungcủa nó Trong khi đó, sự độc quyền tư hữu ruộng đất trở thành điều kiện cơ bảnngăn cản sự bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận diễn ra trong nông nghiệp Sự chênhlệch giữa giá trị thị trường và giá cả sản xuất xã hội của nông phẩm tạo nên địa tôtuyệt đối và nó thuộc về những kẻ tư hữu ruộng đất [66]

Như vậy, địa tô tuyệt đối gan liền với quyền sở hữu tư nhân về ruộng dat, với

tính chất lạc hậu tương đối của sản xuất nông nghiệp so với sản xuất công nghiệp

Karl Marx đã đưa ra đề xuất là loại bỏ địa tô tuyệt đối sẽ làm cho giá cả hànghoá sản xuất ra giảm đi Muốn loại bỏ địa tô tuyệt đối thì chỉ có một giải pháp duy

nhât là xoá bỏ chê độ độc quyên chiêm hữu đât đai của tư nhân, tức là xoá bỏ chê

27

độ sở hữu tư nhân về đất đai nông nghiệp Theo lý luận này, Nhà nước Việt Nam đãquyết định chỉ một hình thức sở hữu toàn dân về đất đai và nhà nước giao đất nôngnghiệp không thu tiền SDD cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp(Nhà nước không thu địa tô tuyệt đối).

- Công thức tính giá trị hàng hóa sản xuất:

Theo Karl Marx, công thức tính giá trị xuất xưởng của hàng hoá sản xuất là:

W=C+V+m () Trong đó:

+ W là giá trị hàng hoá xuất xưởng (sau sản xuất mà chưa đưa ra thị trường);

+ C là chi phí nguyên, nhiên, vật liệu, vốn, đất đai, trang thiết bị sử dụng vàosản xuất (trừ công lao động);

+ V là công lao động sống của người lao động trong sản xuất;

+ m là giá trị thặng dư, Karl Marx cho rằng giá trị thặng dư m là do giới chủ

bóc lột thêm công lao động.

Từ các kết quả nghiên cứu về địa tô, Karl Marx đã chỉ ra hạn chế của AdamSmith khi cho rằng địa tô là một bộ phận cấu thành giá tri đất dai, đã chỉ ra sai lầm

lớn nhất của Ricardo khi cho răng không có sự tôn tại của địa tô tuyệt đối trong xã

hội tư bản chủ nghĩa Karl Marx đã khẳng định một cách dứt khoát rằng: dia td

không phải là một bộ phận cấu thành giá trị đất dai, rằng đất dai là loại vật chat tựnhiên và là sản phẩm phi lao động

1.2.3.4 Quan điển của Henry George

Henry George (1839 - 1897) đã xem xét quan hệ giữa thuế và địa tô khi mứccung dat bị cô định, dẫn tới một hệ quả quan trọng khi quan sát đồ thị dưới đây

400

300

thị có mức cung cố định Chủ

200 kK, ow Tà ` ¬ tA k

dat sé lam gi ngoai viéc chap

100 nhận mức thu nhập thap hon?

Mức thuế này không làm thay

lò 7 đổi mức dia tô mà người sử

Lượng đất ¬ ge ged

dung phải trả tai điêm E nhưng

Đồ thị minh họa về tiền cho thuê đất sẽ làm giảm phân địa tô mà chủ

và lượng đất dat được hưởng xuống diém E'.

28