Nghiên cứu điều tiết địa tô phục vụ quản lý giá đất trong nền kinh tế thị trường tại Việt Nam

Hạ tầng hoàn chỉnh, nỗi kết, dân cư rải rác

Thứ tu, trong quản lý giỏ đất, việc quy định giỏ đất cú nhiều đối mới và rừ ràng theo 3 loại là khung giá đất do Chính phủ ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh; bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành chỉ áp dụng cho một số trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đắt, tính thuế sử dung dat, tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chinh..; giá đất cụ thé được sử dụng dé tính tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phan hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thé. (2) Người SDĐ bị thu hồi làm CSHT mặc dù chỉ được bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá đất trước khi có CSHT nhưng cũng lên tới nhiều tỷ đồng đối với mỗi công trình xây dựng CSHT, theo đó, chi phí xây dựng CSHT đội lên rất cao nên thu hồi GIrDDTT do Nhà nước xây dựng CSHT còn là nguồn dé trang trải khoản bồi thường giải phóng mặt bằng, đồng thời đảm bảo công bằng xã hội;. Việc chuyên đôi này bên cạnh việc thay đôi về thủ tục hành chính (tên chủ sử dụng,. mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng..) còn một vấn đề rất quan trọng là giá tri kinh tế của BĐS (hay giá trị của tài sản) được tính khi tiến hành thay đôi và giá được tinh vào thời điểm nào: thời điểm nhận chuyền giao từ các cơ quan nhà nước hay tại thời điểm chuyển nhượng (thoái vốn) cho các doanh nghiệp dé chuyển sang mục dich.

- Qua việc áp dụng lý thuyết địa tô đất phi nông nghiệp cũng như tính toán hiệu địa tô chênh lệch đối với một dự án ké từ khi nhận đất đến khi có hàng hóa cung cấp ra thị trường cho thấy cần phải chú ý phân tách các loại địa tô chênh lệch theo mốc thời gian, cú như thế mới giải quyết được vấn đề cốt lừi của việc điều tiết GTrĐĐTT không do dau tư và do đầu tư của chủ đầu tư tạo nên.

ĐÈ XUẤT GIẢI PHAP DIEU TIẾT DIA TÔ PHUC VỤ QUAN LY GIA DAT TRONG NEN KINH TE THỊ TRƯỜNG TẠI VIỆT NAM

Hiện tại, Việt Nam chỉ áp dụng 2 phương thức chuyền dịch đất đai: một là chuyển dịch đất đai bắt buộc theo quyết định thu hồi đất của nhà nước và nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà việc bôi thường về đất dựa trên nguyên tắc bồi thường bằng đất cùng loại hoặc bằng tiền tương ứng với giá trị đất đai; hai là chuyên dịch đất đai tự nguyện dựa trên đồng thuận của nhà đầu tư dự án với 100% người đang SDD. Theo quy định thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau: (1) dau giá quyên sử dụng dat được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đăng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia; (2) việc đấu giá quyên sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về dat dai và pháp luật về đấu giá tài sản.”. Mặt khác, việc đầu giá đất cũng chỉ có các quy định chung mà chưa có các quy định cụ thê gắn quy trình cụ thể về đấu giá đất, trong đó có nội dung lựa chọn nhà đầu tư cũng như dự án đầu tư. Bên cạnh đó, Luật Đấu thầu 2013 còn quy định hình thức đấu thầu dự án có SDĐ, được Chính phủ hướng dẫn áp dụng cho cả các dự án đầu tư tư. Về nguyên tắc, phương thức dau thầu chỉ áp dung cho các dự án đầu tư công và phương thức dau giá đất áp dụng cho các dự án đầu tư tư. Đây là các quy định làm phát sinh xung đột pháp luật giữa Luật Đất đai 2013 và Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu 2013. Hiện nay, Nghị định hiện hành quy định về dau thầu dự án có SDD có quy định là cơ chế này được áp dụng khi không thực hiện đấu giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Sự thực, đấu thầu dự án có SDD chi áp dụng cho đầu tư công hoặc đầu tư đối tác công - tư. Trường hợp đầu tư tư, cơ chế này có thể áp dụng chỉ trong trường hợp giá trị đất đai nhiều hơn giá trị tài sản đầu tư trên đất. Nhược điểm hiện nay là quy trình đấu giá đất không gắn với các tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Đấu thầu dự ỏn cú SDĐ cụng khụng làm rừ cỏc tiờu chớ vai trũ của đất đai đối với dự án đầu tư tư. Đây là những nhược điểm cần xem xét loại bỏ trong cơ chế đưa đất công vào thị trường. Đề xuất giải pháp quản lý giá đất bằng công nghệ thông tin. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai, đưa thông tin giá đất và thuế đất vào hệ thống cơ sở đữ liệu đất đai, thực hiện cập nhật hang nam cho từng thửa dat, NCS dé xuất quy trình xây dung, cập nhật quan lý và khai thác sử dung cơ sở dit liệu giá đất nhằm quản lý giá đất ngày càng hiệu quả hơn như sau:. QUY TRÌNH XÂY DỰNG, CẬP NHẬT, QUAN LÝ VA KHAI THÁC SỬ DỤNG CSDL GIÁ DAT. XÂY DỰNG CSDL GIÁ ĐẤT CAP NHẬT, QUAN LÝ VA KHAI THAC CSDL GIÁ ĐẮT. Công tác chuân bị. Can bộ quản lý. Thu thập tài liệu, đữ liệu. Ra soát, đánh giá, phan loại. MangIntemet le) œ@ œ@. Mô hình sẽ tạo ra một quỹ đất dự trữ ở hai bên đường, phần diện tích hai bên đường sẽ được chia lô dé thực hiện bán đấu giá (hoặc giao đất có thu tiền SDD, cho thuê đất) hoặc tái định cư tại chỗ qua đó tạo ra nguồn kinh phí bù đắp một phần nguồn vốn do Nhà nước bỏ ra đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho những người bị giải tỏa 100% diện tích đất, đồng thời cũng tạo ra được một quỹ đất cần thiết dé tái định cư tại chỗ cho những người bị di dời chỗ ở hay sử dụng cho các chương trình nhà ở xã hội.

Qua kinh nghiệm triển khai dự án tái phân lô cho thấy, việc điều tiết giá trị đất đai tăng trong tiến trình đô thị hóa mở rộng thành phố đã được nhiều quốc gia áp dụng, nhằm đảm bảo có đủ nguồn lực dé thực hiện tái chỉnh trang theo ý đồ quy họach, trong khi nguồn vốn vẫn có thể trang trải, nhiều con đường được hình thành từ nguồn vốn nhờ bán một số khu đất dành riêng sau khi có hạ tầng hoàn chỉnh.

Cơ quan chai quan đõu nd ơ— mm HAI csetetsesevessees "

+ Doanh nghiệp: ử; Doanh nghiệp trong nước: r1; Doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài: r1ty. IU/ Hộ gia đình, cá nhân bị ảnh hưởng do dự án đầu tw phát triển ha tang không mở rộng. - Hình thể thửa đất: hình chữ nhật =, hình bình hành a, hình vuông ©, hình thang xuôi a, hình thang.

Phê duyệt điều chỉnh giá đất ở làm căn cứ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư để thực hiện Dự án xây dựng tuyến đường nối từ nhà Văn hóa

Dự án xây dựng tuyến đường nối từ nhà Văn hóa phường Dịch Vọng đến. — 2ÿ Khi áp dụng mức giá quy định tại khoản 1 điều này, giá bán nhà tái định cư thực hiện theo chính sách giá do Sở Tài chính quyết định áp dụng.

Chánh Văn phòng UBND Thanh pho; Trưởng Ban chỉ đạo Giải

TT Tên đường phố Đoạn đường Giá đất ở Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.