Đề tài sinh viên nghiên cứu khoa học: Gia tăng bảo hộ quyền tài sản gắn với đất đai trong xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Vì lí do đó, nhóm tác giả đã lựa chọn chủđề: “Gia tăng bảo hộ quyễn tài sẵn gắn với đất dai trong xây dựng nền kinh tễ thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, nhằm đóng góp thêm một góc

CONG TRINH DU THI GIẢI THƯỞNG SINH VIÊN NGHIÊN CỨU KHOA HOC EUREKA

DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẤT

TÊN BÀI 1 TÓM TẤT 1

MỜ ĐẦU 2

2 Tình hình nghiên cứu để tài 2

3 Đối tượng và phạm wi nghiên cứu để tài 3

4 Kết cầu của để tài 4

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU s KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 6

1 KHAILUGC VE VAN BE DATBAITRONG CÔNG CUỘC XÂY DỰNG NEN KINH TẾ THỊ TRUONG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA Ờ VIETNAM, 61.1 Khái niệm đất đai va va trò của đất đai với đời sông con người 61.2 Lý thuyết chung về chính sách đất dai trong nên kính tế thị trường 81.3 Chính sách dat dai ở Việt Nam trong công cuộc xây dựng nên kinh tế thị

1.4 Tiếp cận dưới góc độ quyền tài sân - Cách giải quyết mâu thuẫn giữa quyền so

hữu toàn dan và quyền tài sản tư đối với đất dai 14

2 KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ XÂY DỰNG VÀ THỰC THỊ PHÁP LUẬT ĐẶT ĐẠI TRONG

QUA TRÌNH CHUYỂN ĐỒI SANG NÊN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG 18

2.1 Trường hợp nước Nga và các nước Đông Âu hậu Xô viết 182.2 Trường hợp thành công của Trung Quốc 192.3, Trường hợp Peru a

2.4 Tiêu kết chương 2 24

3 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG BẢO HỘ QUYEN TÀI SAN GAN VỚI

ĐẤT ĐẠI 25

HO QUYỄN TÀI SAN GAN VỚI ĐẤT ĐẠI Ờ VIỆT NAM TRONG XÂY DỰNG NEN KIN TẾ

4.1 Định hướng chung về sửa đồi pháp luật đất đai trong nén kính tễ thị trường,

định hướng xã hội chủ nghĩa 62

4.2 Một sé kiên nghị cụ thé trong xây dựng và thực thi pháp luật dé gia tăng bio

hô quyền tài sản gin với dat đại ở Việt Nam trong xây dựng nền kinh tế thị trườngđịnh hướng xã hội chủ nghĩa 63

43, Tiêu kết chương 4 64

KẾT LUẬN 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO.

TREC | ASEAN Economic Community Công đồng inh tế ASEAN

FAO | Food and Agriculture Organization of | Tổ chức Nông- Lượng Liên Hop Quốc

the United Nations

FDI | Foreign Direct Investment Von đầu tư trực tiếp nước ngoài

trường định hướng xã hội chủ nghĩa”

TÓM TAT

‘Bat dai là một nguồn tài nguyên khống lồ, được đánh di bằng muôn vàn máu.

xương của nhãn dân ta trong hàng ngàn năm dựng nước và giữ nước, với nhiều

cuộc kháng chiễn trường kì Nhưng nguồn tài nguyên dy vẫn đang chưa được khai thác đúng mức, bởi những rào cần cơ chế vẫn còn tôn tại Giải quyết bài toán đất

đại cũng chính là giải quyét bài toán mau chốt trong việc xác lập khái niệm kinh tễthị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Vì lí do đó, nhóm tác giả đã lựa chọn chủđề: “Gia tăng bảo hộ quyễn tài sẵn gắn với đất dai trong xây dựng nền kinh tễ thị

trường định hướng xã hội chủ nghĩa”, nhằm đóng góp thêm một góc nhìn mới và

một số kiên giải cho van dé hoàn thiên pháp luật dat dai ở Việt Nam hiện nay,

88 đạt được các mục đích nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên

cứu, dé tài đã bám sát phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biên chứng,

và duy vat lich sử của chủ nghĩa Marx - Lenin; Bên cạnh đó, dé tài còn sử dụng một:

sẽ phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp lịch sử, phương pháp nghiên cứu lí luận kết hợp với thực tiễn đề phan tích, so sánh, đôi chiêu, tông hop.

"Trên cơ sở tham khảo lý luận kinh tễ học và kinh nghiệm quốc tế, để tài đã

khảo sát một số quy định nổi bật của pháp luật dat dai Việt Nam trong dam bảo.

quyén tài sin gin với đất dai cho người sử dụng dat, từ đó đề xuất những kiên nghị

xác đáng cho quá trình sửa đổi pháp luật ở Việt Nam Để tài để xuất phương án giải quyết mâu thuẫn giữa đồi hỏi về tự do kinh tễ với quan điểm về sở hữu toàn dân.

đối với đất đai, đó là cách tiếp cận theo hướng quyễn tài sản Do vậy, pháp luật đấtdai Việt Nam cần phải gia tăng bảo hộ quyên tài sản gin vớt đất đai, trong khighi nhận đất dai thuộc sở hữu toàn dẫn, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.

Kế từ Đại hội VI năm 1986 đền nay, trong suốt hơn ba thập kỉ, Đăng Cộng sản Việt Nam đã dẫn dat nhân dân Việt Nam kiên định trên con đường Đối Mới Mục

tiêu được xác định là xây dựng nén kinh tế thi trường định hướng xã hội chủ nghĩa,như một nền kinh tễ vận hành theo quy luật thị trường, được thừa nhận rộng rãi bởicông đồng thé giới

Trong công cuộc dựng xây dat nước của thé ki XXI, thực tiễn Việt Nam đòi hỏi phải huy động tỗi da sức người, sức của, phải “đánh thức tiém lực còn ngủ yên"! đề

phục vụ cho sự nghiệp "dân giàu, nước manh, dân chủ, công bing vẫn minh” Trong,

boi cảnh đó, đất đại là một nguồn tài nguyên không lồ, được đánh đối bằng muôn

van máu xương của nhân dân ta trong hàng ngàn năm dựng nước và giữ nước, với

nhiều cuộc kháng chiên trường ki Nhưng nguồn tài nguyên ay vẫn đang chưa được khai thác đúng mức, bởi những rào cân cơ chễ vẫn còn tồn tại

Giải quyết bài toán đất dai cũng chính là giải quyết bài toán mẫu chốt trong.Việc xác lập khái niệm kính tễ thị trường định hướng x3 hội chủ nghĩa Bài toán đó có

cốt lõi là mâu thuẫn giữa những quy luật thị trường, với con đường xây dựng chủ

nghĩa xã hội của cả dân tộc

Vili do đó, nhóm tác già đã lựa chọn chủ đề: “Gia tăng bdo hộ quyền tài sản

gắn với đất dai trong xây dựng nền kinh tê thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa”,

nhằm đóng góp thêm một góc nhìn mới và một số kiên giải cho van để hoàn thiện.pháp luật dat đại ở Việt Nam hiện nay,

2 Tình hình nghiên cứu để tài

Vẻ văn dé sửa đổi quy định của pháp luật đất đai đã được nghiên cứu rất nhiều Đặc biệt, trong thời điểm xây dựng Luật Đất đai mớt theo quan điểm của Hiễn pháp 2018, đã có rất nhiều tác phẩm nghiên cứu về van dé nay Tại Trường Đại học Luật Hà Nội - nơi tập thé tác giả đang học tập - vào năm 2014 đã cho phát hành.

một số Đặc san của Tạp chí Luật học, chỉ bao gồm các bài viét vẽ Luật Đặt đai, tiêu

! Lêithơ của nhà thơ Nguyễn Duy

pháp luật về dat đại" của tác già Trần Quang Huy, “Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

hi Nhà nước thu hồi đất theo Luật dat đi năm 2013” của tác giả Phạm Thu Thủy,

“Quả trình hình thành, phát triển và nội dung quản lí nhà nước về định giá dat theo +uật dat dai nẫm 2013” của tác gia Đỗ Xuân Trọng, “Quy định mới về giao dat, cho thuê dat, chuyển mục dich sử dụng dét trong Luật dat dai năm 2013 và các vẫn bin hướng dẫn thi hành” của tác già Nguyễn Xuân Trong, và "Những sửa đổi, bỗ sung về

sở hữu dat dai trong Luật đất dai nim 2018” của tác gia Nguyễn Quang Tuyển.

Trong khuôn khổ của để tài, khó có thể thông kê được day đủ các bài viết nghiên cứu vẽ sửa đôi pháp luật dat đai Tuy nhiên, những nghiên cứu ké trên có thé xem như tiêu biểu, tương đối đầy đủ và cập nhật những van đề cặp bách trong

xây dựng pháp luật dit đai ở Việt Nam hôm nay

Về hướng tiếp cận pháp luật đất dai theo con đường kinh tễ học pháp luật của

để tài, tính đền thời điểm tháng 03/2018, chỉ mới có những công trình sơ bộ giới

thiệu vé kính tế học pháp luật, như cuỗn “V8 trường phái kinh té học pháp luật” củaViện khoa học pháp lý, Bộ Tư pháp biên soan năm 2012, hay cuỗn “Kinh té Luật” của

“Tiên sỹ- Luật sự Lê Nét suặt bản năm 2006, cuỗn “Giáo trình Luật Kinh tễ” của

PGS-TS Phạm Duy Nghĩa xuất bản năm 2015 có đành một dung lượng nhất định đề cập.đền cách tiếp cận pháp luật tài sản nói chung, pháp luật dat dai nói riêng theo

hướng nghiên cứu kinh tê luật Có thể nói, để tài của nhóm tác giả là một công trình

hiểm hoi tiếp cận trực diện pháp luật dat đại dưới góc nhìn kính tế học pháp luật

3, Đôi tượng và phạm ví nghiên cứu để tài

Mục tiêu của dé tài, là thông qua khảo sát những tri thức lí luận và kính

nghiêm thực tiễn quốc tê, kết hợp so sánh với điều kiện Việt Nam, từ đó rút ra những kết luận vé van đề sửa đồi pháp luật dat đai trong thời kì mới.

CCuthé, dé tài giải quyết những câu hỏi chính như sau:

= Gia tăng bao hộ quyền tài sản gin với dat đai có phải là biện pháp để khai

thác nguồn lực dat đai trong nên kinh tế thi trường định hướng xã hội chủ nghĩa?

~ Những van dé thực tiễn của pháp luật đất dai Việt Nam trong bảo hộ quyền

tài sin gin với đất dai, và phương hướng giải quyết?

Đôi tượng nghiên cứu được sác định là các nghiên cứu lý thuyết về vai trò của

pháp luật tài sản di với phát triển kinh t&, kinh nghiệm cải tổ pháp luật đắt dai của một số quốc gia trong giai đoạn chuyên đối, cũng như quy định pháp luật và thực tiễn Việt Nam về van để này.

Kết cầu của để tài

Ngoài phan mỡ đầu, kết luận, nội dung để tài gồm 4 phn:

1 Khái lược về vẫn dé đất đai trong công cuộc xây dựng nên kinh tễ thị trường,định hướng x8 hội chủ nghĩa ở Việt Nam;

2 Kinh nghiệm quốc tễ về xây dựng và thực thi pháp luật dat dai trong quá

trình chuyên đối sang nên kinh tế thị trường,

3 Thực trang pháp luật Việt Nam trong bảo hộ quyén tài sản gin với dat dai,

4, Một số kién nghị vẽ xây dựng và thực hiện pháp luật để gia ting bảo hộ.

quyén tài sẵn gén với đất đai ở Việt Nam trong xây dựng nên kinh tế thị trường định.hướng xã hội chủ nghĩa

5 Những kết quả nghiên cứu mới của để tài

“Trong quá trình thực hiện để tài, đã rút ra được nhiều kết luận có tính nguyêntắc về van đề gia tăng bio hô quyén tài sin gin với dat đai trong nên kinh té thitrường định hướng xã hội chủ nghĩa Trên cơ sở tham khảo lý luận kính tế học và

kinh nghiêm quốc tê, dé tài đã khảo sát một sở quy định nối bat của pháp luật đất

dai Việt Nam trong đâm bao quyền tài sản gắn với dat dai cho người sử dụng dat, từ

đó đề xuất những kiên nghị xác đáng cho quá trình sửa đối pháp luật ở Việt Nam.

cứu, dé tài đã bám sát phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng,

và duy vật lich sử của chủ nghĩa Marx - Lenin;

Bên cạnh đó, đề tài còn sử dụng một sẽ phương pháp nghiên cứu cụ thể như phương pháp lich sử, phương pháp nghiên cứu í luận kết hợp với thực tiễn đề phân tích, so sánh, đôi chiêu, tông hợp Đặc biệt, dé tài nổi bật ở vide tiép cận theo hướng kinh tế học pháp luật, sử dụng các công cụ kinh tễ dé đánh giá hiệu quả của

chính sách, cũng như đề xuất chính sách mới, thay cho cách tiếp cận có hướng siêuhình triết học, coi luật là luật”, “luật là công lý”

"THỊ TRƯỜNG ĐỊNH HƯỚNG XÃ HỘI CHỦ NGHĨA Ở VIỆT NAM.

1.1 Khái niệm đất đai và vai trò của đất dai với đời sống con người

‘Theo định nghĩa khoa học môi trường, dat dai được hiểu là “một diện tích cụ thể của bé mắt trái dat, bao gồm tat cé các cầu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ và dưới bễ mặt đó bao gồm: khí hấu, bé mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình,

mặt nước (ho, sông, suỗi, đảm lay ), các lớp tram tích sát bẽ mặt cùng với nước.ngắm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trang thái định

cử của con người, những kết quả nhân tạo trong quá khứ và hiện tại đề lại (san nên,

hỗ chứa nước hay hệ thông tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa "2 Dưới góc độipháp lý, Luật Đặt dai của Việt Nam không đưa ra định nghĩa có tính pháp lý về “đấtdai’, hầm ý thừa nhận định nghĩa khoa học chung

it dai có một số đặc trưng quan trong:

“Thứ nhật, có tính cỗ định vị trí, không thé di chuyên được Tính cỗ định vé vịtrí

quyết định tính giới hạn về quy mô theo không gian của đất dai, cũng như khiễn đấtđại chịu sự chi phối của các yêu td môi trường nơi có đất [bao gồm các yêu tổ bên.trên bé mặt đất như khí hậu, công trình, thảm thực vật hay bên trong lòng đấtnhư khoáng sản]

"Thứ hai, đắt đai có tính hữu han, không thé sân sinh ra được.

“Thứ ba, đất đai không bị hao mòn theo thời gian

"Thứ tư, đất dai có tính đa dang Điều kiện địa lý, môi trường, khí hậu, đông vật,thực vật sẽ khién mỗi loại đất đai phù hợp với một mục đích sử dụng khác nhau,như đất ở, dat nông nghiệp, lam nghiệp Trong sử dung đất, căn chú ý dén đặc

điểm của đất đai, đề khai thác có hiệu quả nhất, tạo ra giá trị kính tế cao.

“Thứ năm, giá trị đất dai có xu hưởng tăng lên theo thời gian Đây là một đặc

điểm có tính hệ qua, do các đặc diém trên quy định Song, như đã trình bày, do tính

cỗ định ve vị trí của đất dai, cũng như do đắt đai chịu sự anh hưởng của các yêu td

` Nguyễn Lin, Đại từ điễn Ting Viit, Nob Văn hóa - Thing tin, Hà Nội, 2003

dat dai ở đồng bằng thường sẽ có giá trị hơn ở vùng núi, đất dai ở gin đường giao.thông, có đủ ha tổng điện, nước sẽ có giá trị hơn ở vùng sâu, vùng xa Đặc biệt,trong trường hợp Việt Nam, khi mà việc sử dung đất không chỉ phải tuân thủ phápluật, mà còn phải phù hợp với quy hoạch dat đai, thì giá tri đất còn phụ thuộc vào.

chính sách đất dai cửa Nhà nước Ví dụ điền hình nhất là các trường hợp thu hồi đất nông nghiệp đề chuyên mục đích sử dụng thành đất ở, giao cho doanh nghiệp xây

dựng khu đô thi Không hiém trường hop giá bán dat lên dén hàng chục triệu đồng

mỗi me, trong khi giá đến bù cho dân khi thu hoi chỉ khoảng vài chục ngàn đồng mỗi

mề Những trường hợp như vậy gây ra bắt bình lớn trong nhân dân, và là một thực

tiễn nghiên cứu sinh động, căn được quan tâm.

Với những đặc điêm như trên, dat đai giữ một vai trò rat quan trong với con người, Theo nghiên cứu năm 1995 Tô chức Nông lương Liên Hợp Quốc (Food and

Agriculture Organization - FAO), thi đất dai có 10 chức năng chính: (i) sản xuất, (i)mãi trường cho sự sông, [ii] điều chỉnh khí hậu, (iv) cân bằng sinh thái, (v) tồn trữ vàcung cấp nguồn nước, (vi) dự trữ tài nguyên khoáng sản, [vi] không gian cho sự

song, (vil) bao tn lich sử, (ix) vật mang sự sống va (x) phân dị lãnh thé.

Dướt góc độ kính tê học, dat dai là tai sản quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yêu,

đất là đôi tượng lao động, đồng thời cũng là sản phẩm của lao đồng Đắt dai là

không gian cho sự sông của con người và các loài động, thực vật, do đó cũng là mặt

bằng cho các hoạt động kinh tê quốc dân Karl Marx (1818 - 1883) khẳng định: “Đất đại là tài sản mãi mỗi vớt loài người, là điều kiện đề sinh tồn, là điều kiện không thé thiêu được đề sin suất, là tu liêu sẵn xuất cơ bàn trong nông, lâm nghiệp”.

Với vai trò quan trong như trên, cũng như do những tinh chat đặc biệt của đấtđại, trong nên kinh t thị trường, các quan hệ dat đai trở nên phong phú hơn rất

nhiều Quyền sử dụng đất được trao đổi, mua bán, chuyên nhượng và hình thành.

một thị trường dat đai Lúc này, dat đai được coi như là một hàng hoá và là mộthàng hoá đặc biệt Thị trường đất dai có liên quan đền nhiều thị trường khác và

Chính vi vai trò quan trong và hat sức đặc biệt của dat dai, mà mỗi quốc gia, bat kế khu vực, điều kiện địa lý, chẽ độ chính trị hay ý thức hệ đều rất coi trọng

Việc xây dựng chính sách đất dai, Đôi vớt Việt Nam, diện tích đất dai còn là thành.quả của đầu tranh cách mang, của nhiễu cuộc kháng chién chang ngoại xâm trường:

kì trong lịch sử, là kết tinh xương máu của các liệt sỹ Đó là một vén quí, là nguồn.lực lớn vào bậc nhat của nhà nước Neu như có một chính sách đắt dai phù hợp, sẽ

kích thích, thúc đầy được tăng trưởng kinh tễ, cai thiên được đời song dân sinh.

1.2 Lý thuyết chung về chính sách đất đại trong nén kinh tế thị trường

La một tài sản đặc biệt, la không gian sinh tốn gin với chủ quyễn quốc gia, nên.đất dai trở thành đối tượng điều chỉnh quan trọng của pháp luật Xây dựng pháp.luật về đất đai ở Việt Nam nói riêng, cũng như trên toàn thé giới nói chung, rat cănxem xét đền khía cạnh kinh tế của pháp luật Ngoại trừ chủ nghĩa Mars - Lenin nêu

quan diém coi pháp luật là kién trúc thượng tang, chịu sự quyết định của hạ tang

kinh tế - xã hội, các nhà kinh tế chính trị đều có chung nhân định: Chính sách pháp.luật phù hợp sẽ thúc đầy tăng trưởng kinh t& © day, cần giải thích thêm về quan.

điểm của chủ nghĩa Mars: Karl Marx cho rằng các lí thuyết về pháp luật thúc đầy

tăng trường sẽ chỉ đúng trong cơ sở kinh tễ- 13 hội của chủ nghĩa tu bản, còn về sau

sẽ trở nên không còn phù hợp,

Về tông thể, nghiên cứu kính té chính trị vẻ khía cạnh kinh tễ của luật pháp.

được chia làm hai trường phái: (i) Trường phát vĩ mô của Max Weber va (i) Trường

phái vi mô của Ronald Coase?

12.1 Trường phái Vĩ mô của Max Weber về ty do có nhân thú ddy phát triển kinh tế: Trường hep pháp luật đắt đai

Max Weber (1864 - 1920} là một nhà kinh té cl trị người Đức Trong quátrình nghiên cứu vai trò của pháp luật trong sự hình thành chủ nghĩa tư bản ở châu

Âu, Weber đã đặt câu hỏi: Tại sao chủ nghĩa tư bản chỉ xuất hiện ở chau Âu, mà

"Pham Duy Ngộ, Giáo rùh Laden ef Công anon dân, Hà Nội 2015 0141

nhà nước vào kính té là có thể dự đoán được Nói cách khác, hoạt đông sản xuất, kinh doanh của mỗi cá nhân đều có thé đề phòng những biễn cõ trong chính sách.

(nêu có xây ra] Trên cơ sở đó, Max Weber đưa ra kết luận: Ba trụ cột cho sự ra đờicửa tiên tư bản chủ nghĩa là (i) sở hữu tư nhân, (il) tự do hop đồng và [ii] tự đo lập,hội kinh doanh* Càng phát trién, xã hội tư bản chủ nghĩa sẽ lại càng đời hải thêm.

những quy định pháp luật khác đề đảm bảo tự do cạnh tranh.

Soi chiêu lý thuyết của Weber vào trường hop của dat đai - với tư cách một

leại tài sản, có thé đặt ra ba vẫn đề:

“Thứ nhật, đất đai phải được đặt dướt chẽ đô sở hữu tư nhân, với sự bao hộ

cao của nhà nước Việc xắc lập sở hữu tư nhân cụ thé với từng thửa dat, sẽ khuyên khích hoạt động dau tư vào dat đai, thúc đầy khai thác tiêm năng của đất dai đề

mang lại lợi ích kinh tễ cao nhất

Thứ hai, đất đai phải được tự do chuyên nhượng dưới hình thức các thỏa

thuận (hợp đồng] Việc này giúp cho các tài sản có giá tri lớn là đất đại được tự dolưu thông trong đời sing giao lưu dan sự, tạo ra hiệu quả kinh tễ cao Với mục dich

đó, chức năng của pháp luật hợp déng, suy cho cùng là tạo ra sự tự do cho các bên

định đoạt và cơ chẽ hỗ trợ đề sự tự định đoạt của các bên được tuân thủ, góp phan

biễn các thỏa ước giữa các bên (hop đỏng) trở thành luật của các bên tham gia thỏathuan’.

“Thứ ba, dat dai phải được tự do góp van vào các doanh nghiệp Doanh nghiệp

- hay “hội kinh doanh” như cách sử dụng ngôn ngữ thời kì trước - chính là các mô

hình kinh doanh, đời hỏi quy mỡ võn ở mức độ nhất định để tạo ra lof nhuận cao.

"rong bôi cảnh đó, cin có sự tập trung von của nhiều cá nhân, tô chức trong một tổ

chức doanh nghiệp, cũng như tách biệt giữa người điều hành và chủ sở hữu (nhiều

‘grid down chữ: tn gọi các đụng thúc Họ đồng nhân sóc nghềo và vấn Góc của) đ đ vo

‘enh dom, sương đương với cae dowh nghifp nghy sy

“ Ai Seidman (al), Maing Development Work Legilave Rgora for butintonal Tenuformation ud Good Govemenee,Khrer Lat tanutinal, Th Hage, London, ñoasn, 1900

* Pạm Duy Nei, sh 46

người chủ i sản góp von cho doanh nghiệp, và cử ra những viên chức điều hành.chuyên nghiệp, có chuyên môn, nghiệp vụ và khả năng điều hành việc kinh doanh).

Nau như đất đai có thé được định giá, được thé chap với giá sắt vớ thị trường, được.

tự do góp van vào các doanh nghiệp, thi sẽ khiễn cho các doanh nghiệp có thé tận dụng tôi đa tiém năng từ nguén von góp bằng tài sản dé phát triển việc kinh doanh.

“Tám lại, lí thuyết của Max Weber đối với trường hợp đất dai - cũng như cáclại tài sản khác - gối gon lại trong việc đầm bảo tự do cá nhân ở mức tôi da: tự do

trong sở hữu, tự do chuyên nhượng, tự do thé chấp, góp vin bing tài sản là đất

đại

1.2.2, Trường phái vi mô của Ronald Coase về vai trò tiết giảm chỉ phí giao dịch của pháp luật: Trường hep pháp luật đất dal

Ronald Coase (1910 - 2013) là một nhà kinh tế chính tri người Anh, nỗi tiễng

với học thuyết nghiên cứu về lý thuyết chi phí giao dịch Trong nữa đầu thê kỹ XX,những nghiên cứu của Ronald Coase không được chú ý nhiễu, song đền nấm 1991,khi được trao giải Nobel kinh tê, ông đã trở thành người di tiên phong với nhữngnghiên cứu của mình

Khác với trường phái V mổ của Max Weber, Ronald Coase quan tâm đến hành

vi cụ thể cửa người kính doanh Ong cho rằng: Khi thực hi n giao dịch, doanh nhân.phải bỏ chi phí cho các quá trình: (i) nghiên cứu và tìm kiếm thông tin, (ii) thương,

thảo hợp đồng va ra quyết định, [ii] triển khai thực hiện Nêu như hệ thông pháp luật của nhà nước có thé giảm các chi phí giao dich, giảm rủi ro kính doanh, thi giao lưu kính tê sẽ tăng, thúc đầy phát triển Kế từ khi Ronald Coase công thức hóa hoc

thuyết chi phí giao dịch, một trào lưu nghiên cứu khía cạnh kinh té của pháp luật đãđược mỡ ra và trở nên sôi động trong ngành nghiên cứu khoa học pháp lý châu Âu”.Các mô hình kính doanh, các quy định vẻ pháp luật hop đồng hay sở hữu đều.được nghiên cứu xây dựng theo hướng giảm chỉ phí giao dịch

Vi trường hop pháp luật đắt đai, để thực sự có một thị trường bat động sin,

để đất đại với tư cách một tài sản đặc biệt giá tri- được đưa vào đời sông giao lưu,

Thưa Dy Ngũ, sd 53

dân sự và có thé luân chuyén một cách linh hoạt, sẽ cần có một sẽ điều kiện như

“Thứ nhật, phải có một cơ sở dữ liệu vẽ đăng kí dat đại rõ ràng, xác định được

rõ chủ sở hữu và những chủ thể có quyễn với dat đai.

“Thứ hai, phãi có một hành lang pháp lý thông thoáng, thuận tiên với mức độ

bảo dim cao cho việc chuyên nhượng, giao dịch, thé chap, góp võn bằng đất đai

“Thứ ba, phải có hệ thăng tư pháp va thi hành án có hiệu quả cao, dé các chủ thể có thể tự bio vệ quyền lợi của mình với thời gian và chi phí hop lý, khi quyền lot

gắn với đất đại bi âm phạm,

“Từ lí thuyết của Ronald Coase, PGS-TS Pham Duy Nghĩa nêu ra một ví dụ điện

hình trong pháp luật đất đai - nhà ở: Giả sử A muỗn mua của B mật “căn hộ hopđồng”, tức một căn hộ mà B dang thuê của nhà nước Theo thời gian, A sẽ phải thực

hiện các công việc: (i) tìm hiểu quyễn của B, xem liệu 8 có quyền bán căn hộ đó hay không?, [i] tim hiểu các thủ tục hành chính cần thišt cho việc sang tên, đổi chủ căn.

hộ, [ii] tìm hiểu cách thức giao kết hợp đồng, giá cả thị trường của căn hộ, cách thức chuyên nhượng căn hộ và thương thảo hợp đồng, (iv) các rủi ro có thé xảy ra

và cách thức đề bảo vệ quyền lợi tránh khỏi các rùi ro khi mua bán căn hộ Trong:

quá trình đó, chỉ phí càng cao thì cơ hội diễn ra giao dich càng giảm, và hệ quả là thị

trường ít sôi động, kinh té kém phát triển Ngược lai, chi phí giao dịch giảm, thi cơ.

hôi giao dịch gia tăng, khi đó mua bán trở nên nhộn nhịp, kinh té từ đó mà tingtrườngŠ

‘Theo nghiên cứu năm 2002 của Hansmann và Kraakman, vai trò của pháp luậttài sản (bao gồm pháp luật đất dai) là làm rõ những quyén do pháp luật mặc định

‘ma chủ tài sản có thé có® Khi mỗi bên đều rõ rang về quyền lof của minh và doi tác, chỉ phí giao dịch sẽ giảm đề thúc đầy kinh tê phát triển.

Kết lại các đánh giá sơ bộ vẻ hai trường phát nghiên cứu khía cạnh kinh te của

pháp luật, bao gồm pháp luật tài sản như luật đất đai, có thé đưa ra nhận định:

Thun Duy Ngũ z4, 103

Avie igs, New Yufk School Law ng 180372002

"rong một nến kinh tế thị trường, pháp luật đắt đai - dưới khía cạnh một ngành luật

tài sản - phải tạo ra được hành lang pháp lý đề thúc đầy tự do sở hữu, tự do chuyên

nhượng tiết giảm chỉ phí giao dịch

1.3 Chính sách đất đai ở Việt Nam trong công cuộc sây dựng nén kính tễ thị

trường định hướng x8 hội chủ nghĩa

Trong bai cảnh chuyên đồi nền kinh tế từ ké hoạch hóa tập trung, bao cắp

sang nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, một vẫn dé đặt ra đôi vớiViệt Nam, đó là giải quyết mâu thuẫn giữa những đòi hỏi tự do hóa của kinh tễ thị

trường, với những quan điểm có tính nên tang và nguyên lý của chủ nghĩa Marx Lenin vẽ công hữu tu liệu sản xuất Vé khía cạnh tài sản, sự đổi mới tư duy từ Đại

-hội VI của Đảng Công sản Việt Nam năm 1986 đã mở ra sự tự do rộng rãi cho các

động sản Nhưng cho đến nay, Luật Đắt dai 2013 vẫn ghi nhận sở hữu toàn dân đôi

mô vẫn cho hiệu quả kính t cao hơn canh tác tiêu nông, manh min,

“Thứ hơi, dưới góc độ nguồn gốc phát sinh, chủ nghĩa Mars cho rằng: Bat daikhông do bắt cứ ai tao ra, có trước con người và là "tặng vật" của thiên nhiên chung,cho con người Do đó, không ai có quyền tư hữu đất đai Karl Mars việt: “Quyển tu hữu ruộng đất là hoàn toàn vô li Nới đên quyền tư hữu ruộng dat chẳng khác gì nói

én quyền sở hữu cá nhân đôi với đồng loại mình Trong ché độ tư hữu về tư liễu sản

xuất thì tư hữu về ruộng dat là vô lí nhat’ Ong cho rằng: “Toàn thé xã hội, một

tước, thậm chi tắt thdy các xã hội cùng sông trong một thời đại hợp lại, cũng không phải là kể sở hữu dat dai, Họ chỉ là những người có dat dai dy, ho chi được phép sử.

dung đắt dai dy và phải truyền lại cho các thé hệ tương loi sau khi đã làm cho đắt dy tốt lên như những người cha hiễn vậy”.

"Thứ ba, dưới góc độ phương thức sản xuat, chủ nghĩa Marx cho rằng chủ nị

tự bản tìm kiềm hiệu quả kính tế dựa trên sự khai thác tôi đa đền mức kiệt qué hóa

đất đại Cụ thể, trong khi chủ đất tìm mọi cách rứt ngén thời hạn cho thuê và ting

giá thuê, thì nhà tư bản nông nghiệp tìm mọi cách khai thác tôi đa dat đai, giảm tôi

da các chi phí cải tao, bối dưỡng dat dai, cũng như sử dung dat đại như một công cu

để bóc lột người lao động Tước bỏ tư hữu vẽ đất đai là tước bỏ cách sử dụng quyền.

từ hữu đất dai dé bóc lột người khác,

"Thứ tu, quốc hữu hóa đặt dai do giai cấp vô sản thực hiện là văn đề có tínhtiên quyết, gắn liên với van dé giành chính quyễn và thiét lập chuyên chính vô sản

Các quan điểm nêu trên của Karl Marx đã được VI Lenin, cùng nhiễu nhà cách.

mạng khác thực hiện và áp dụng trong các nhà nước xã hội chủ nghĩa trên khẩp thé

giới O Việt Nam, chẽ độ công hữu vẻ tư liệu sản xuất không chỉ có nên tảng là lí

luân Marais, mà còn có những cơ sở thực tiễn sinh động:

“Thứ nhật, vẻ mặt chính trị, dat đai của Tô quốc là thành quả của đầu tranh

cách mang là xương máu của các liệt sỹ, là mb hôi, công sức và cả xương mầu củalớp lớp thé hệ người Việt xây đắp nên Do đó, dat đai không thuộc vé một cá nhân.nào, mà thuộc sở hữu toàn dân,

"Thứ hai, về phương diện lich sử, ché độ công hữu về đắt dai đã xuất hiện tirsớm trong lịch sử Việt Nam Sự xuất hiện của chẽ độ công hữu dat dai xuất phát tirnhu cầu tập trung các nguồn lực phục vụ kháng chién chang ngoại xâm và làm thủylợi phục vụ nông nghiệp Văn hóa Việt Nam von trong cái chung, dé cao tính công,đồng Theo PGS-TS Pham Duy Nghĩa, sở hữu đất dai không chỉ bị hạn chẽ bởi nhànước và công đồng, mà còn chủ yêu nằm trong tay các gia đình, dòng tộc! Một

ĐC Sức và 7h đùg ghen tàn ấp, Nhh Chế tị que ga, BH Nội, 1004 244-245

"Bam Dạy N@hb, 2443-48

mặt khác, chính sách hạn điền đã được các triéu đại phong kiễn Việt Nam áp dung

từ khá sớm, đề ngăn chặn việc thâu tóm đất đai

"Thứ ba, chề độ sở hiru toàn dân về đất đai ở Việt Nam còn tạo điều kiện cho

Nhà nước có thé thông nhất, tập trung quản lý dat dai, đặc biệt là các dién tích đất

dai côn hoang hóa, chưa được sử dụng,

“Trong bôi cảnh hội nhập kinh t& quốc tễ, xây dựng nên kinh tễ thị trường định

được Việt Nam kiênhướng sẽ hội chủ nghĩa, chẽ đô sở hữu toàn dân về đất đai

trìtheo đuổi Điều này đặt ra câu hỏi lớn: Liệu chẽ độ sở hữu toàn dân ở Việt Nam

có mẫu thuẫn với những nguyên tắc có tính nên tang của kinh té thi trường haykhông?

1.4 Tlép cận dưới góc độ quyền tài sản - Cách giải quyết mâu thuẫn giữa quyền sởhữu toàn dân và quyên tài sin tư đối vớ đất đại

Kế từ Đại hội VI năm 1986, trong quá trình tiên hành công cuộc Đôi Mi, các lý

thuyết gia của Đăng Công sản Việt Nam đã từng bước xắc lập và hoàn thiên những,nhận thức có tính chat nên tảng về “nên kinh t@ thị trường định hướng x8 hội chủnghĩa” Lý luận của Đăng Cộng sản Việt Nam về kinh tễ thị trường định hướng x8 hội

chủ nghĩa liên tục được bổ sung trong hơn 30 nấm qua Nghị quyết Hội nghị lần ther

5 Bạn Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI xắc định: “Nễn kink tế thi trường định hướng xã hội chủ nghĩa mà nước ta xây dựng là nền kinh té vận hành đầy đủ, đồng

bộ theo cúc quy luật của kinh tê thi trường, đồng thời bảo đểm định hướng xã hội chủ ngiĩa phù hep với từng giai đoạn phát triển của dat nước; là nền kinh tễ thi trường hiện đại và hội nhập quốc tê; cósự quổn lý của Nhà nước phúp quyền xã hội chủ nghĩa, do Đẳng Công sản Việt Nam lãnh dao, nhằm mục tiêu “dén giàu, nước

“mạnh, dân chỗ, công bằng, vẫn minh”.

Như vậy, Đảng ta xắc định ưu tiên cao nhất trong xây dựng nén kinh tế thitrường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam là đảm bảo nên kinh tế vận hànhđây đủ, đồng bộ theo các quy luật của kinh tê thị trường Tuy nhiên, như đã trìnhbày ở trên, một nên kinh tê thị trường đầy đủ sẽ đòi hỏi tự do hóa cao độ trong sở

hữu và chuyên nhương tài sản, đặc biệt là loại tu liệu sản xuất đặc biệt như dat đại Điều này liệu có mâu thuẫn với quan điểm Marxist về công hữu dat dai?

‘88 trả lời được câu hỏi này không phải là điều dé dàng Nhân thức quan điểm của chủ nghĩa Marx - Lenin đồi hỏi phải gin liên với thực tiễn sinh động của đời

song Trong quá trình hiện thực hóa, luật hóa nghị quyết của Đảng vào pháp luậtcửa Nhà nước, các luật gia Việt Nam để xuắt cách tiễp cận vẫn để theo hướng quyền

tài sản, thay vì quyền sở hữu Quyến tài sản ở đây căn được hiểu theo nghĩa rộng

hơn so với khái niêm quyền tài sản quy định tại điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, nghĩa

là không chỉ một loại tài sản, mà còn là những quyền phát sinh từ tài sàn Luật sư

Nguyễn Tiên Lập khái quát cách tiép cận này bằng một số ví dụ cụ thé

Ds: Một cá nhân, không sở hữu tài sản cụ thé nào cả, nhưng lại có rat nhiều tiến Vớt số tiên này, anh ta vẫn có thé tạo lập các quyền tài sản đề làm tắt cả những

gì mình muốn như có nhà đề ở, có xe dé đi, có du thuyén để giải trí, có quyền chỉ đạo, chi phỏi các công ty, tô chức và cá nhân khác

VD¿: Một cụ già đứng tên trong “số hỗng” [Giễy chứng nhận quyền sở hữu nhà 6) một căn nhà lớn mặt phd Nhưng do tuổi cao, sức yêu, cụ giao toàn quyền quản.

lý cho anh con trai sung sức và có tài Anh ta đưa căn nhà vào kính doanh và làm ranhiều cửa cải, tiêng tắm và quyền lực mà không cần là chủ sở hữu!"

‘88 định nghĩa, quyền tài sản thông thường được phân thành ban nhóm chính: (i) sử dụng tài sản, (i) hưởng thu nhập từ tài sản, li] chuyển giao quyền sử dung

cho người khác và (iv) bào vệ quyễn tài sản bằng pháp luật Trong các quyền tài sinthì quyền đồi với đất dai hay bat động sin bao giờ cũng có ý nghĩa quan trong nhất

bởi tính thiết yêu của nó với đời song, được xác định một cách rõ rang, cụ thể, cũng

như luôn luôn là vật bao đâm chắc chin và an toàn

Cũng theo Luật sư Nguyễn Tiên Lập: Trong một thời gian dài, khung pháp luật

và văn hóa chính tri- hành chính ở Việt Nam đều chỉ coi trọng quyền sở hữu, mà it

1 Tr iphững vin Thờtbío Kant Sti Gin thing 070017

‘ana thm: Mỹ Là, Ch sóc mới về đ# đa cân lu 8 quy Šn số lu và nin vài sân, Th bio Enh lễ

Bà Bạn

chú trong đến quyén tai sản Đây là lỗi ty duy cũ, đặt nặng quyền kiểm soát của Nhà

nước và hạn chẽ các quyền tự do của công dân

Văn đề ở chỗ đang có mu thuẫn khá lớn về quan điểm và cách tiệp cận giữa

Luật Bat dai với các luật khác như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Xây dựng,Luật Bảo vệ môi trường, Luật Khoáng sẵn và cả Bộ luật Dan sự Trong khi các luật

khác vẽ cơ bản khuyên khích người dân tự do kính doanh, phát triển kinh tễ và dé ra các biện phép bảo hộ tài sin đầu tư thi Luật Đặt đai vẫn luôn luôn giữ quan điểm kiếm soát chặt chẽ về mục dich sử dụng đất, phân loại dat, thời han sử dụng và giá đất Luật sơ Nguyễn Tiên Lập nhận định: Cách kiểm soát như vậy chẳng khác nào.

“phát canh thu tô” trên mức độ toàn quốc, nó làm cho người dân, đặc biệt ngườidân làm nông nghiệp ở nông thôn, ngày cang bị trói buộc chặt chẽ hơn vào Nhànước, thông qua các cắp chính quyền

‘Ted lại với nguyên lý quyền tài sin là thiết yêu và là xương sống cho tự do và

phát triển, néu Luật Đặt đai giữ quyền thu hồi dat của Nhà nước theo cách như.hiện nay thì chính nó sẽ phá vỡ các quyền tài sản của người dan đã được hình thành

và tích tụ qua quá trình lao động

PGS-TS Pham Duy Nghĩa đưa ra cách tiếp cận với khái niệm quyền tài sản, như

là cách ứng xử của con người đối với nhau liên quan đền những nguồn tài nguyên

khan hiém#, Nói cách khác, quyền tài sản đề cập dén quan hệ giữa con người với

nhau đối với tài nguyên khan hiêm, chứ không phải quan hệ giữa người với tài sân

Bản chat của quyén tài sản được xác định là sự phân chia gist hạn kiểm soát tài

nguyên khan hiém như đất đai Bản chất của quyền tài sản là sự phân chia giới han

kiếm soát tài nguyên khan hiém, hàm ý tập trung quyền kiếm soát cho người này, và

giới han hay loại trừ quyền với người khác

Cũng tương tự như luật sư Nguyễn Tiên Lập, PGS-TS Pham Duy Nghĩa bằng các

phân tích có tinh lịch sử, cũng đi đến kết luận: Quan niệm vé sở hữu tài sản là quan

niệm sơ khai của thời kì cổ luật, tổ ra không phù hợp với xã hội hiện dai, với sự phát triên rộng rãi của quyền tài sin Với trường hợp của Luật Dat dai, PGS- TS Phạm Duy

Rm Day Neh, 99

Nghĩa kết luận: Trong khi khoa học luật Việt Nam ngắn ngại trước những vẫn đề nhạycảm về chính trị (y thức hệ tư tưởng 13 hội chủ nghĩa dựa trên học thuyết công hóa tưliệu sản xuất, từ đó tăng phúc lot cho toàn xã hội và hạn ché bóc lột), các nhà tư bảnphương Tây vớ đội ngũ luật sư day dạn kinh nghiệm, đã từng bước giành lay quyền tàisản đối với đất đại và nhà xưởng ở Việt Nam, chủ yêu từ tay doanh nghiệp nhà nước vanông dân! Như vậy, quyền sở hữu toàn dân thất ra không mâu thuẫn với quyền tài

sản tư nhân, Mặc dù dit dai có thể thuộc sở hữu toàn dân, song néu như có đủ hành lang pháp lý cho các quyền tài sẵn, thì hoàn toàn có thé đưa dat đại tham gia một cách linh hoạt vào thị trường giao lưu dân sự, thúc đầy phát triển kinh tế.

Lời giải cho bài toán đất đai của Việt Nam, gối gon lại bing một phương châm:Duy trì chẽ độ sở hữu toàn dan với đất đai, nhưng tài sản hóa quyền sử dụng đất, giatăng tôi da mức độ bảo hộ của Nhà nước với đất đại

15 Tiêu kết chương 1

“Trong phạm vi chương 1, để tài đã trình bày những van để có tính chat If luậnchung về dit đại, cũng như vai trò của dat đại trong đời song con người và nên kinh tếTrên cơ sở đó, chương 1 của dé tài đã trình bay những í thuyết của Max Weber và

Ronald Coase về vai trò dim bảo tự do sở hữu, tự do chuyển nhượng và giảm chi phí giao dich của pháp luật tài sản (bao gồm pháp luật dat đai) đồi với phát triển kinh tế Những í thuyết này nhìn qua có về mâu thuẫn với lí luận của chủ nghĩa Marx - Lenin về

chẽ đô công hữa tư liệu sản xuất nói chung, cũng như chẽ đồ sở hữu toàn dân vé datdai n ang, song có thé được giải quyết bằng biện pháp thay đổi cách tiép cận, chuyến từ quyền sở hữu sang quyền tài sản Trên một diện tích dat đai thuộc sở hữu, toàn dân, có thé phát triển nhiều quyền tài sản có gi trị cao, có ý nghĩa kính tê Tuy

nhiên, những quyền tài sản này đang thiêu sự đảm bảo pháp lý, cũng như những cam

kết bảo hộ từ Nhà nước Do vậy muỗn đi vào thực tiễn, những quyền tài sản này rất căn có những thay đối trong chính sách pháp luật, theo hướng gia tăng sự bảo hộ, đảm bảo quyền được sử dụng dat một cách ồn định, lầu d j,Ítrũi ro cho người sử dụng đặt.

"Ram Duy Neh, 240/5 10%

2 KINH NGHIỆM QUỐC TE VỀ XÂY DỰNG VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT ĐẤT ĐẠI

Vẽ lí thuyết, vệc thúc đầy tự do sở hữu nói riêng, và các quyễn tự đo kinh tế khác nói chung trong nén kinh tế cắn phải được tiên hành để dim bảo thi trường,

vn hành một cách đúng quy luật Song thực t, do nhiều tác động khác nhau, mang

màu sắc chính tri, mà quả trình chuyên đổi này có nơi, có lúc đã diễn ra một cách ö

a, thiêu kiểm soát.

"rong khối các nước xã hội chủ nghĩa tru ớc đây, sau sự tan rã của Liên bangX6 viết năm 1991, một cuộc tư nhân hóa toàn diện đã diễn ra ở Đông Âu và cácnước thuộc Liên Xô cũ như một biện pháp đánh gục hoàn toàn tư duy công hữu tưliệu sản xuất và tái thiết lập cơ sở kinh tê bến vững của chủ nghĩa tu bản Mộtnghiên cứu của Ngân hàng Thé git năm 2002 đã gọi quá trình này “mười nămchuyển đối đầy thành công và bi kịch 5

2.1 Trường hợp nước Nga va các nước Đông Âu hậu Xô viết

“Trước thời điểm tông thông Viadimir Putin lên cầm quyến, quá trình chuyễn đối hậu Xô viết của nên kinh té Nga trong sẵn một thập ki đã diễn ra một cách vội

vàng Những tư tưởng kinh tế tự do Tây Phương đã được áp dung 6 at vào một xãhội Nga hầu Xô viet, đã hơn 70 năm quen với kinh tê kẽ hoạch Liêu pháp sốc đượcthực hiện mà không cân nhắc đến các yêu tô chính trị, văn hóa, xã hội đã gây ra hậuqu’ khôn lường Nghiên cứu của Murrel năm 2001 chỉra rằng: Kinh tế Nga vẫn chưalay lại được mức độ tăng trưởng trong thời kì xuất phát, đa số người dân trở nênnghèo túng'Ê,

Tinh trạng tương tu cũng diễn ra ở các nước Đông Âu Với chiêu bài tư nhân

hóa, một lượng lớn tài sản nhà nước, đắc biệtlà đất dai đã được chuyền giao cho tư nhân một cách thiêu cân nhắc, dẫn dén sự thua thiệt khủng khiếp về mất kinh tễ Những din tích đắt dành cho nhà máy hay công nghiêp, đã được chuyển giao cho các nhà kinh doanh dịch vụ dé thỏa mãn những nhu cầu cap thời vẽ kinh te Một ví

` WAd Bak, Pretton dhe fitter veers: Anais endless for aster Buvope ane the former Soviet hen, WWeddngten DC, 7002

dụ điền hình gin gũi với người Việt Nam: ty phú đương thời của Việt Nam - ông

Pham Nhật Vương~ cũng đã khởi đầu sự nghiệp của mình từ việc thuê mua lại diện.tích đất của nhà máy xe tăng Malyshev và nhà máy Ucrelektromash (Ukraine) Dĩnhiên, những người làm giàu được trong quá trình tư nhân hóa này chỉ là số ít, và

người Việt Nam cũng có thé cảm nhận phan nào tinh trạng nước Nga những năm

1990 qua một số thương vụ cỗ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước ở Việt Nam,

khi mà những doanh nghiệp với diện tích “đất vàng" được định giá rẻ mat".

“Thực tễ cho thay, khi thiêu di một hệ thông pháp quyền day đủ, thì tự do kinh

tế, từ nhân hóa đất dai sẽ dẫn tới một trật tự xã hội như giai đoạn thô sơ của chủ

nghĩa tư bản đầu thê ki XVII, một trật tự xã hội mà “từ đầu đến ngón chân đều vaymáu” như cách gọi của Karl Marx

2.2 Trường hợp thành công của Trung Quéc

Khác với nước Nga, Trung Quốc đã lựa chọn con đường cải cách một cách.chậm rãi, đi từng bước Con đường của người Trung Quốc vẽ cơ bản được dựa vào.hai nên tảng: (i) sự khuêch trương tinh thần dân tộc, (i) sự cải cách từng bước pháp

luật tài sản phù hợp vớt cầu trúc xã hội, thực trạng tổ chức các thiết chẽ hiện hành.

và thối quen kinh doanh của người Trung Hoa

‘88 giải quyết được mau thuẫn giữa chê độ công hữu tài sản va phát triển kinh

tế, cũng như thực hiện được quá trình chuyên đối sang nên kinh tễ thị trường mà

không gây ra các bién động xã hội lớn, người Trung Quốc chủ yêu sử dụng một sẽbiện pháp như sau

“Thứ nht là liên tục phi tập trung hóa quyền quản lý tài sản: Để tránh tình trang “cha chung không ai khóc” đôi với khi tài sản không lỏ của nhà nước (mà một phan lén là đắt dail, Trung Quốc đã đi từ chỗ tập trung quyền quản lýtài sản vào tay

chính phủ trung ương như thời kì kinh tế chỉ huy quan liêu bao cấp, đã mạnh dạn.phân quyền Trong vòng 20 năm cải cách kinh tê, việc phân quyễn quản lý tài sản đã

TPG TS Phạm Dey NG Geng đn rà một s viêt do th rụng ny, har Em ing Tên don,

gập có qin ng L400 m3 dit vừng ta thỏ Tring Din Giá No) d được deh gi 32 tỷ đừng hề

cổ tôn Công Buh Vân nộ Tey ws lung me) et bimbo De Phấn sử Bộ Ty orga 850 vệ đồng ly Fisch sn Tế 0a ngự ben bo Hồ Gum mực ah øí 35 đồng

“Xem tim: Tụ lận găng dạy chương rạh hd RuBrtg

được thực hiện ở nhiều cap độ: (i) từ chính quyền trung wong suõng các tỉnh, va cáccắp hành chính thấp hơn, (i] từ cơ quan quần lý nhà nước xuống các doanh nghiệpnhà nước, (i) từ doanh nghiệp nhà nước xuõng tư nhân và hộ gia đình, (iv) từdoanh nghiệp xuông các giám đốc và nhân viên điều hành.

“Thứ hai la thông qua quả trình phân quyền quản lý tài sản, Trung Quỗc đã hìnhthành một trật tự sở hữu mới lạ, rắt khó định nghĩa với giới hoc giả phương Tây: Có

nhà nghiên cứu định danh hệ thông này là “sở hữu ẩn”, “sở hữu phi công công” ~

một hình thức sở hữu không phải công hữu, nhưng cũng chưa phải sở hữu tư nhân

Sở di gọi là “sở hữu ẩn”, vì dưới vỏ bọc công hữu, bản chất sở hữu công của Trung

Quốc đã không còn giỗng như công hữu theo hoc thuyết chính trị - pháp lý Sovietnhư trước đây, mà quyễn tài sản đã được trai réng: Cơ quan nhà nước giữ quyền

kiếm soát và điều hành, tư nhân được phần quyền sử dụng và khai thác lợi tức.

‘Theo nghiên cứu năm 1996 của David D.Li vẽ van để tài sẵn trong một nén kính tễ

chuyển đối (sang nên kinh tế thị trường), thì “Trung Quốc đã liên tục tư hóa quyền.

sử dụng tài sản công, mà không căn tư nhân hóa” 1#

“Thứ ba, là song song với phi tập trung hóa quyễn quản lý tài sản, Trung Quốccũng phi tập trung hóa các nguồn thu chi ngân sách của các địa phương Một khi cácđịa phương trên khắp dat nước Trung Hoa rông lớn có được sự tư do chỉ tiêu tàichính, chính quyền địa phương sẽ có động cơ khuyên khích kinh doanh trên địa ban

cửa mình Đây là điềm có sự khác biệt lớn với Việt Nam Vào thời điểm năm 2002,

đã có nhà nghiên cứu nhân định: Về khía cạnh chính sách thuê, Trung Hoa đã trởthành một quốc gia có yêu tb của nhà nước liên bang [federal - state)!°

“Thứ tu là đầy mạnh hop tắc công - tu, dưới vỏ bọc là các doanh nghiệp hương

tran hay “công ty mũ đỏ” Các công ty dang này là sự liên kết giữa doanh nghiệp và

chính quyên địa phương để kinh doanh: Tư nhân góp von và tổ chức kinh doanh,

chính quyền hỗ trợ bằng van vay hoặc tài sản công như đất đai Giữa hai bên hình

thành théa thuận về cách thức kiếm toán, kiểm soát việc kinh doanh và phân chia

David D Li, 4 Decry of enbipuons propery right x mension economy: Tecate of Chinese ơn ctor, To Wiis Devon Ra, Univers ay of Michigan usness School thing 0671996

`" Ymgÿi Qua, How Reform worked Chana, WOT hing 06/2002

lợi nhuận Điều này tao ra đồng lực cho công chức nhà nước trong việc đảm bảo tur

do kinh doanh cho doanh nghiệp Cả nước Trung Quốc đã có hơn 15 triệu doanh

nghiệp hương trần với 52 triệu lao động, đồng góp đáng kế vào phát triển kinh tễ và

đồ thị hóa nông thôn,

2.3 Trường hợp Peru

Nếu như trường hợp nước Nga, Đồng Âu hay Trung Quéc là những thành công,

hay that bại của một nền kính tế chuyên đối từ không gian Xổ viết sang kinh té thị trường, thi trường hop Peru lại là một quốc gia đang phát triển di lên xây dựng kinh

tế thị trường, mà không có sự ảnh hưởng của quan điểm Marxist

Peru cũng có may mắn là quê hương của nhà kinh tễ học Hernando de Soto.Ông là một trong những nhà kính tễ có anh hưởng nhiều nhất về chính sách trao.

quyền tài sản dat dai cho người dân ở các nước đang phát triển Với trường hop Peru, de Soto đã theo dõi sự phát trién của đặt nước mình, và rit ra nhiều nhận.

định

(83 từ lâu các nhà kinh tê nhãn mạnh tầm quan trọng có tính quyết định của

quyền tài sản đôi với tăng trưởng và phát triển kinh tễ Trong các tác phẩm của de

Soto, cũng như các đồng nghiệp của ông như Douglass North, Barry Weingast, haygắn đây hon là Daron Acemoglu và James Robinson đều chứng minh rằng khi quyền.tài sản của người dân được minh định rõ rang và được pháp luật bảo vệ thi chủ tài

sản sẽ có động cơ đầu tư nhiều hơn, dai hạn hơn, và quan trong nhất là có thé “Von

hóa” các tài sản này, nhờ đó tạo nên tăng trưởng kinh tễ dung hợp va bên lâu

Tuy nhiên, từ thực té Peru, quê hương ông, cũng như từ các nước châu Mỹ:Latinh, de Soto quan sát thay người nghéo thực ra có nhiều tài sản kính tê hơn honghĩ, chỉ có điều phan lớn các tài sản này ton tại dưới dang “van chết” do dat daikhông được sở hữu và hoạt động kinh doanh không được đăng ký chính thức Vì

tính “phi chính thức” của tài sản nên chúng không thé chuyên thành “von song” dé

có thể sử dụng trong các giao dich chính thức Hệ quả là người din thì đối nghèo và nên kinh tế thì tri trệ Thông điệp chính sách hiển nhiên từ những quan sắt này ~ được trình bày trong cuén sách nhan đề Bí én của vẫn - là đề đào ngược tình trạng

đối nghèo và tri trệ thì nhà nước phải xác lập và bảo vệ quyén tài sản cho người dẫn.một cách chắc chắn"?

“Trên thực t&, chính sách này đã được áp dụng một cách mạnh mẽ ở Peru và &

nhiều quốc gia đang phát triển khác, với sự hậu thuẫn không chỉ của nhà nước sở tại

mà còn của Ngân hàng Thé giới (World Bank) Tuy nhiên, kết quả đền thời điểm nay

là mặc dù có một số cải thiên về mức dau tư và von hóa, song mức độ thành công

của chính sách thua xa kỳ vọng ban đầu Nguyên nhãn cơ bản nŸm ở chỗ quyền tài

sản không phải là quyền tuyệt đối, trái lại nó bị chẽ định và được chẽ tài bởi nhiều

uy định pháp luật và môi trường kinh t& chinh trị nói chung TS Vũ Thành Tự Anh,Giám đốc Chương trình Giảng dạy Kinh tễ Fulbright tại TP HCM đã trình bày 4 rào

căn khiên cho quyền tài sản gn với đất dai khó có thé phát huy giá trị của mình:

“rong trường hợp của Peru, và điều này cũng đúng ở rất nhiều quốc gia đang

phát triển khác, ràø cẩn thứ nhất chính là thời han sử dụng dat ngắn và không chic chẩn cũng như nguy cơ bị trục xuất hay thu hồi đất luôn luôn là nỗi sợ hãi dai ding

và thường trực của người dân Những rủi ro và bat định này làm suy giảm đông cơđấu tư đài hạn, tinh thần doanh nhấn, cũng như ý định “von hóa” đất đại của người

dân “Van chat’, vì vậy, không được hỗi sinh đề trở thành đầu vào quan trọng cho

hoạt động sản xuất kinh doanh của người đân

Rao cản thứ hai đồi với việc biên “van chết” thành “von sông” năm ở hệ thông, ngân hàng Chẳng hạn khi chiên dich đăng ký quyên tài sin được triên khai rắm rộ ở'

Argentina vào thập niên 2000, các ngân hàng tư nhân thường chỉ cap tín dụng cho

những người có mức lương cao và công việc ôn định Vì vậy, dù có quyền tài sản hay không thì những người nông dân nghèo cũng chỉ có thé tiếp nhận tín dụng từ các ngân hàng chính sách chứ không thé tiếp cận được tín dụng từ các ngân hàng tư nhân Hơn nữa, các ngân hàng thường dé ra những tiêu chuẩn phức tạp về hồ sơ và

hạn mức tín dụng làm nàn lòng những người dân tuy chí thú làm ăn nhưng chỉ quen.dau tắt mặt ti hay chân lam tay bùn,

‘Nim thảm: Hơngsệo ức Soto, Sí Ấn cũ tu, Nob, Chih trị qc ga — Shit, HA Nột,2016

Những quy định liên quan đền việc the chap tài sin đề vay võn cũng là một rào.

căn quan trọng đổi với việc võn hóa dat đai Về phía người dân, những điều khoản

phức tạp và khó hiểu trong hợp đồng thé chấp vay van làm ho nan chí và sợ mắt tài

sản khi không đáp ứng được các điều khoản của hop đồng, đặc biệt là trong boicảnh kính tễ bap bênh Đôi với các ngần hàng, họ luôn e ngại rằng trong khi lot

nhuận tài chính thu được từ tín dụng cho người nghèo chẳng đáng là bao thì rủi ro trong việc thực thí quyền vẽ tài sin thé chấp của mình lại không chắc chin Có thé

nồi quyền tài sản của người di vay tiễn cũng như quyền của ngần hàng đối với cáctài sản thể chap quan trọng ngang nhau — và khi cả hai quyền này cùng không chắc

chắn thi “von hóa” không thé xây ra như kỳ vọng lý thuyết?!

Rao cần thứ bo là hạn điễn Chính sách han điễn - cùng với việc thiêu ving thị

trường đất dai thứ cắp - sẽ cần trở việc tích tu ruộng đất, khả năng áp dung cơ giớihóa và tiên bộ khoa học kỹ thuật cũng như tim năng khai thác lợi ích kinh tế nhờquy mô.

“ào cin thứ tư là quy hoạch dat (va đi đôi với nó là khả năng chuyên đối công,

năng sử dung của dit) Chính sách quy hoạch dat ngăn cn việc sử dụng đất dai cho

những mục đích sinh lời cao nhất Điều này không khó đề kiêm chứng ở Việt Nam, với ví dụ điễn hình là nghị quyết giữ 3,8 triệu héc ta đất trồng lúa của Quốc hội Nghĩ quyết này, cùng với những quy định nghiêm ngặt vé chuyển đổi công năng sử dung

dat vô hình trung đã trói chặt chấn người nông dan vào ruộng lúa, trong khi dé thu

nhập từ trồng lúa vừa thấp, vừa bap bênh, không những thé lại tiêm ẩn nguy cơ

nghiêm trong vé ô nhiễm đắt do sử dung quá mức phân bón và thuốc trừ sâu”:

“Trong những điều kiên này, ngay cả khi đất đã trở thành “tài sản” thực thụ thi

người nông dân vẫn không có nhiều cơ hội dé cải thiên cuộc sing do tài sản của ho hoặc không thé chuyên đổi sang công năng khác, hoặc mức độ sinh lờt rat han chẽ

và không ồn định

SVR ame Anh, On từ an về đếm: nt cẩn nhang chưa đi, Thời bio Xanh tỉ Sử Gần số

170017 rangiy 21943017

2 Re Anh, ti

Đất đai, ở mọi nơi và trong mọi lúc, luôn luôn là nguồn tài sản quan trọng,thậm chí là quan trong nhất đối với da sẽ người dân Chính vi tắm quan trọng như.

‘vay mà đất đai thường cũng là nguồn cơn của những xung đột gay gắt nhất trong xã

hội, đặc biệt là ở các quốc gia đang phát triển not quyền sở hữu chưa được xác lập.

một cách rõ rang và bio vệ một cách an toàn Việc thiết lập quyén tài sản về đất

đại, vi vậy, phải là một wu tiên hàng dau ở các quốc gia này, vừa dé hiện thực hóa giá trị tài sản cho người dân, vừa đề tháo bớt ngồi nỗ xung đột trong xã hội

‘Tuy nhiên, đề “von chết” thực sự trở thành “von sống” thì việc xác lập quyén

tài sản mới chỉ là điều kiện cắn song chưa phải là điều kiện đủ Thiêu những luật

định và chính sách hợp lý về thời han sử dụng đất, thu hỏi và chuyển quyền sử dụng dit, the chấp đất đề vay vẫn từ ngân hang, đảm bảo công bằng giữa đất đô thị và nông thôn sẽ ngăn cin người dân phát huy triệt đề quyền tài sản để kiên tạo co

hội kinh tê cho mình và sự phn vinh cho đất nước

2.4, Tiêu kết chương 2

“Trong phạm vi chương 2, dé tài đã tập trung phần tích một sé trường hợp điện

hình của những nén kinh tễ trong gi đoạn chuyên đối, bao gỗm that bại của Nga

và các nước Đông Âu, sự thành công của Trung Quốc, cũng như trường hợp của

Peru, một quốc gia không phải trải qua thời ki kinh tê tập trung chi huy kiểu Xô viết, song cũng vap phải những van dé khi chuyên sang kính ta thị trường Trên cơ sở đó,

để tài đã chỉ rõ những kinh nghiệm về mặt cách thức, phương pháp, cũng nhưnhững rào cin gặp phải trong quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật tài sin

trong nên kinh tễ chuyên đồi của các quốc gla được nghiên cứu Những kinh nghiệm

như vậy là bài học quý giá dành cho Việt Nam trong lộ trình gia tăng bảo hộ quyềntài sin gin với đất đại trong nên kinh tễ thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

3, THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRONG BẢO HỘ QUYEN TÀI SAN GAN VỚI ĐẤTĐAI

Trong phần trước, dé tài đã sử dụng các lý thuyết kinh tễ học cia cúc nhà kinh điễn như Max Weber, Ronald Coase hay Hernando de Soto, dé đi dén kết luân về su cần thiết phải tài sản hóa quyền sử dung dat, như một cách giải quyết bài toán thúc day nền kinh tễ Tiêp cân dat đai dưới góc độ quyền tài sdn thay vì quyền sở hữu sẽ cho phép giải quyết được mâu thuẫn giữa ché độ sở hữu toàn dân về dat đai, với nhu cầu khai thắc tôi đa tiềm năng của dat dai, trong một nền kinh t thi trường.

định hướng xỗ hội chủ nghĩa.

Tuy nhiên, như phân tích của TS Vũ Thành Tự Anh ở trên, bên cạnh việc xác.

định rõ quyền tài sản gắn với đất đai của người dân, dé đất dai thực sự phát huy tiém nẵng trong nén kinh tễ thị trường, rất cần một hành lang pháp lý dé tăng cường bảo hộ quyễn tài sản gắn với dat dai trong 4 lĩnh vực: (i) thu hồi dat đai, (i)

quy hoạch dat dai, (ii) han điền, và (iv) tin dụng Phần tiếp theo của đề tài sẽ phân.

tích các quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam về những vẫn đề này, cũng như thực tiễn áp dụng các quy định đó trên thực tiễn Những phân tích sé sử dụng nhiễu công cụ kinh tê học, dé từ đó đề xuôt những sida đôi cin thiết:

3.1 Quy định và thực tiễn áp dụng pháp luật tại Việt Nam về thu hỗi đất

Trong một nên kinh té thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, dat đai thuộc

Về sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thông nhất quản lý”, Do

đó, Nhà nước có quyền thu hỏi đắt trong một số trường hợp nhất định Tuy nhiên,khi quyền năng thu hối dat được giao cho nhà nước, sẽ đặt ra những nghĩ ngại vé sur

lam dung Mặt khác, di kèm với thu hồi đất phải là sự dén bù, hỗ trợ thỏa đáng cho

người bị thu hồi Bản thân gánh năng đền bù khi thu hồi dat cũng sẽ là một rào cân.cho việc lạm dụng thu hồi đất

‘Theo TS, LS Lê Nét, dưới góc nhìn kinh tễ hoc pháp luật, việc thu hoi đất đặt ra

ba vẫn để can nghiên cứu

“Thứ nhật, trong những trường hợp nào thi Nhà nước được phép thu hôi dat?

bền, Trật ít 12013

“Thứ hai, khithu hải đất thì nên đến bù cho dn như thé nào cho hop lý?

"Thứ ba, làm thé nào đề người dân sử dụng dat có hiệu quả và không sợ bị ra

quyết định thu hai?

3.1.1 Về cúc trường hợp Nhà nước được thu hồi đắt.

“Theo định nghĩa tại điều 3 Luật Đất dai 2013, Nhà nước thu hoi đất là việc Nhànước quyết định thu lại quyén sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyén sửdụng dat hoặc thu lại đắt của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đại

“Trước hết, thu hồi dat là một công cụ có tính chất cưỡng chẽ Nhà nước, đối

lập vớt cơ chẽ thỏa thuận hợp đồng Để tránh can thiệp một cách thô bạo vào thị

trường, căn xác lập một nguyên tắc: Việc thu hỗi đất chỉ được phục vụ mục đíchcông công, đồng thời chỉ được xem như giải pháp cuỗi cùng Nói cách khác, cần hạn.chẽ tối da các trường hợp phải thu hồi đất Đồng thời, chỉ nên tiên hành thu hồi đất

khi tông chi phí lot ích kính tế xã hội bỏ ra cho việc thu hổi nhỏ hơn so với lợi ich

ma việc thu hai đất đó mang lai?

‘Theo quy định tại điều 16 Luật Đất dai 2013, các trường hợp thu hỗi đất bao

gồm (i thu hồi đất vi mục đích quốc phòng, an nính; phát triển kinh tễ- sã hội v lợi

Ích quốc gia, công công; (i) thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; và ii] thuhồi đất do chăm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy

cơ đe dọa tính mang con người, Trong đó, trường hợp đáng lưu ý là việc thu hai đất

vì mục đích quốc phòng an ninh”, cũng như thu hỏi đất đề phát trién kinh tê - xã

hội, vì lợi ích quốc gia, công công5, bởi những trường hợp thu hỗi đất này chiêm tỉ

lê đáng kẽ, cũng như có thé tạo ra những anh hưởng kinh tễ- x8 hội to lớn Ví du: Đi kèm với vide thu hồi dat trồng lúa ở một địa phương, sé kèm theo sự thay đổi nghề

nghiệp, sinh kẽ của hàng ngàn, hàng van gia đình nông dan Theo thông kê của Bội

Nông nghiệp va phát triển nông thôn, cứ mỗi ha dat bi thu hồi sẽ làm 10 lao động

3 NÀ, Rand bab, Tete, Thin phổ Hồ Chí Meh, 2006, 126

© Quy dah cited độn] Lake Đ đụ 2013

© Qay deh tốt dru? Lut Dt du 2013

nông thôn mat việc làm Mỗi năm có khoảng 73,3 ngàn ha dat nông nghiệp bi thuhồi, nghĩa là chừng 70 van lao động nông nghiệp phải thay đối việc làm”

Quan điểm xem coi việc thu hồi dat như một giải pháp cuỗi cùng cho van đề,

và chỉ được dành cho những mục dich công công nhằm tránh sự can thiệp có yêu tổcưỡng ché Nhà nước vào thị trường bất động sản Về nguyên tắc, những dự án

không thuộc mục dich công cộng, mà là để kinh doanh tìm kiém lợi nhuận, sẽ phải thương lượng dân sự với chủ sử dung đất Thực tiễn that kì 10 năm thi hành Luật

‘Bat dai 2003 trước đây đã cho thay một thực tiễn đáng buỗn: Do không cụ thé hóa các trường hop nhà nước được thu héi đất, nên đã diễn ra việc thu hỏi tran lan, đặc biệt là thu hối đất nông nghiệp đề phục vụ các dự án khu đô thị, khu công nghiệp.

hay sân golf Ngay sau khi đất được thu hối {với mức bối thường đành cho giá đất

nông nghiệp), lập tức được chuyên đối mục dich sử dụng và tăng giá gấp nhiễu lần,

gây thiệt thai cho người bị thu hồi dat và tạo ra bức xúc trong nhân dân

Dưới góc nhìn mang tính đạo lý của nhân dân - những người không am hiểu.

sâu vé phép luật đất đai tính hop lý của quyết định thu hai đắt chủ yêu nim ở mục

địch: Cha ông ta đã đồ xương máu dé giành lại độc lập, đã đỡ nhà dé sửa đường cho

xe ra mặt trận Mang sng còn không tiếc cho Tổ quốc, có lề nào lại tiếc dat? Neu như nhà nước thu hồi đất đề xây dựng các công trình công công, v lợi ích quốc gia,

lot ích công đồng như trường học, bệnh viện, nghĩa trang, doanh trại bộ đội thì

người dân sẵn sàng chấp hành quyết định thu hồi, sàng nhận tiễn đền bù theo

khung giá nhà nước Nhưng néu như nhà nước thu hỏi đất dé giao cho doanh.

nghiệp xây dựng khu đô thị, nhà chung cư thi người dân phải được đến bù theo

giá thỏa thuận với doanh nghiệp Nhà nước chỉ có thé đứng ra làm trung gian dam phán, chứ không thé dùng quyền lực nhà nước đề áp đất, gây thiệt thỏi cho người

dân

So với Luật Đặt dai 2003, Luật Dat đại 2013 đã cụ thé hóa khá rõ rang các

trường hợp Nhà nước được thu hỏi đất, đặc biệt là quy định về các trường hợp

được thu hỏi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tê - xã hội vì lợi

> Baum Tin “ấy, NHững tấn a đ na dục tẾn áp dưng phíp udev? ti ade ning ngihếp, Tp ch Dân.

hủ và Pháp hit 030014

ich quốc gia, công công Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đăng,

Hùng Võ đã đúc kết sự thay đối này bằng một nhận định: “Nhà nước không còn thy

hi dat cho các đại gia"2" Điểm tiên bộ, theo ông Đăng Hùng Võ, là dù có thu hồi đề

phát triển kinh tễ- xã hội thì cũng đều phải có mũ chung là “dì lợi ích quốc gia, công, công” Điểm này tương đối khác biệt với tiêu chí trước đó của Luật Bat đai 2003 là

“Nhà nước thu hồi dat do tổ chức, cá nhãn đang sử dung trong trường hop thật cần.

thiết do luật định vi mục đích quốc phòng, an ninh, lot ích quốc gia, lọt ích công cộng

va phát triển kính tê, 13 hội” Như vậy, Luật Đặt đai 2013 đã chi tiết hóa được tiêu chí đề xác nhân "trường hop thật cin thiết” Điều đó có nghĩa, Nhà nước không ra

quyết định thy hối đất cho nhóm dự án có võn được đầu tư lớn thuộc nhóm A va dự

ấn có 100% vin đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI) Như vậy, Nhà nước chỉ thu hỗitheo tính chất dự án chứ không theo phân loại đầu tư - tức là không thu hồi cho các

“đại gia” Đồi mới như vậy còn có ý nghĩa tạo bình đẳng trong tiép cận dat đai giữa doanh nghiệp nhỏ và lớn; bảo đảm sự bình đẳng giữa các nhà đầu tư trong và ngoài

nước

Nhìn rông ra, thi các quy định về căn cứ thụ hỏi dat của Luật Đặt đai 2013 - dù

đã thu hep nhiều so với Luật Bat dai 2003 - vẫn đang ghi nhận nhiều chủ thé có thẩm quyền thu hỏi dat, cũng như nhiễu trường hợp thu hai đất, đặc biệt là thu hi đất 68 phục vụ phát triển kinh tê Khi nhìn lại những tranh chấp đắt đai nóng bồng trong thời gian vừa qua, không thê không thay sự cần thiết phải có một sự sửa đối

lại các quy định về căn cứ thu hối đất của Luật Bat dai 2013, theo hướng han chế,

tiên tet chim đứt việc thu hồi đất để thực hiện dự án phục vụ mục đích lợi nhuận

kinh tế - nguyên nhân chính dẫn đền đa số các tranh chấp về đất đại giữa ngườinông dân với nhà nước

.3.12 Về vẫn đề đền bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đắt.

Sau khi đã làm rõ về các trường hợp Nhà nước được thu hai đất, vẫn đề tiếptheo đặt ra, đó là cơ chẽ đến bù, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất Khoa học kinh tễ

” Nggễn Himg, Mở mớc Không còn th ĐỔI đế cho các “dat gia”, bio din Se VusgmterIps Janaspressnwttin tc Rho sua noc thong conto at cho-ca da ga 2932263 16ml, cp nhật

ắc 15340 nghy 0301/2014

luật dit ra tình hudng về sự “độc quyền” của người dân khi thu hối dat Theo đĩ, khi

Nhà nước ra quyết định thu hỏi dat thì người dân trong khu vực bị thu hồi dat bỗng,

nhiên rơi vào vị trí độc quyễn, gây khĩ khăn cho Nhà nước trong việc quyết địnhđến bù giải toả Luật sư Lê Nat nêu gid định: Giả sử 1000 hộ rơi vào diện phải giảito’, 900 hộ đã đồng ý với phương án đến bù, song 100 hộ cịn lại chưa đồng ý DoNhà nước đã trả tiễn đến bù cho 900 hộ và đã lên phương án giải to’ nên “bằng giá

nào” cũng phải giải to’ cho được 100 hơ cịn lại Khi đĩ, 100 hộ cịn lại cĩ thé nhân.

cớ này mà địi ting giá tiên đến bù"

Như vậy là phải cưỡng chẽ gii tồ đối với những hé “chây VY’ Tuy nhiên vẫn

để đến bù vẫn cịn đĩ Phải đến bù các hộ dn như thé nào? Đơi với vin dé này cĩ.

ba giải pháp: (i) đến bù theo giá thị trường, (i) đền bù bằng cách cung cap cho các

hơ dân những căn hộ “tái định cư, và ii] chỉ đến bù một phần, và sš cĩ mức phạt

để càng chậm trễ trong việc tuân thủ giải tộ thi chi phí đến bù sẽ càng thắp.

Đơi với phương án thứ nhật, điêu khĩ khăn sẽ là làm sao xác định đúng giá thị

trường, và làm sao cĩ đủ tiến để trả theo đúng giá thị trường? Giá cả thi trường thì thay đổi từng ngày Mặt khác, ngay khí cĩ quyết định giải tồ, giá nhà đất xung

quanh khu vực giả tồ đã tầng và sẽ tăng liên tục Người được đến bù sớm nhất sẽ

là người chịu thiệt hại nhiễu nhất Đối với những người được đến bù sau thì họ địi

giá quá cao so với mức Nhà nước cĩ thể trả

Ngồi ra, trong nhiều trường hợp người dẫn cĩ lợi từ việc thu hỗi Ví dụ một

căn nhà trong ngõ bỗng nhiên trở thành nhà mặt tiền một đại lộ lớn do việc mở rơng đường Nguyễn Hữu Cảnh Néu đến bù thiệt hại theo đúng giá thị trường, thì

trên thực tế chủ nhà được lợi chứ khơng bị thiệt hại gì cả Do vậy, việc đánh giá đến

bù phải căn cứ vào những lợi ích và thiệt hai của người bị thu hai dat Như vậy, việcđến bù theo đúng giá thị trường là khơng hiệu quả

‘861 vớiphương án thứ hai, ệc cung cap những căn hộ tái định cư trên nguyên.tắc là phương án tốt, song câu hỏi đặt ra là những căn hộ đĩ cĩ tương đương vớinhững căn nhà bị giải to’ hay khơng Ví dụ, một người cĩ căn nhà cấp 4 cĩ diện tích

‘50m? và một người có căn nhà cặp 3 có diện tích 75m thì khi nhận căn hộ tái định.

cư nên được xử lý như thê nào? Đây là điều căn phải xem xét Tuy nhiên, phương,

pháp này có một diém lợi là có thé so sánh trị giá của hai căn nhà: một cần nhà cũ

(giá trị trước khi công bỗ quyết định giải to’) và một căn nhà mới (căn hộ tái định cur

theo mức định giá của thị trường bắt động sin) Từ đó, các bên có thể thống nhất được giá cé bối thường, cũng như khoản tiễn mè Nhà nước có thé hỗ trợ cho người dân để di chuyên địa điểm tái định cur

Đôi với phương án thứ ba - kết hợp tiễn bỗi thường, tái định cư và thời gian

giải to’, đầy có thé là phương pháp có hiệu qua cho Nhà nước, có quan điểm lo ngai rng song các cơ quan Nhà nước có thé lợi dụng phương pháp này để ép dân phải di dời với chi phí thắp Vì vậy, khi thực hiện phương pháp này phải có cách đề định giá

tài sản khi di dt một cách hiệu quả Như đã nói ở trên, phương pháp định giá phải

nêu được điểm lợi cũng như điềm bắt lot cửa ngôi nhà cỡ [trước khí giả toà] và ngôi

nhà mới (sau khi giả toa) Trên nguyên tắc, phải cung cấp cho người dan ích lợi của

Việc giải toa bing cách hỗ trợ chi phí chuyển đổi trước khi áp dụng biên phép cưỡng,

chẽ giải toa

CChia khóa giải quyết vẫn để thu hồi đất - chính là cơ chẽ định giá đất Đây cũng

là một vẫn đề nóng bỏng, nhức nhỗi trong suốt mười nấm thi hành Luật Đất đai

2003, nhất là trong định giá những diện tích đất nông nghiệp rộng lớn được thu hỏi

va chuyên đổi mục đích sử dụng Bởi lẽ, giá dat cụ thé được xác định theo quy định.

cửa Luật Bat đại, bên cạnh việc dùng lam căn cứ xác định mức thụ tiễn giao đặt, tiênthuê đất, tiền công nhận quyền sử dụng dat, thuê, phí, lệ phí liên quan đến đất, còn

có một chức năng quan trọng, đó là xác định mức bai thường khi nhà nước thu héiđất Chính cơ chẽ định giá đất chưa phù hợp đã góp phan tạo ra nhiều bat cập trong,thu hai đất, đặc biệt là dat nông nghiệp

So với Luật Bat dai năm 2003, các quy định vẻ định giá dat của Luật Bat đai

năm 2018 đã có nhiễu sửa đổi quan trong:

“Thứ nhốt, đã bỗ sung diéu 112 quy định vé các nguyên tắc định giá đất: (i) theo mục dich sử dụng dat hợp pháp tại thời điểm định giá, (i) theo thời han sử.

dụng đất; ii] phù hợp với giá đất phổ bién trên thị trường của loại dat có cùng mục địch sử dụng đã chuyên nhượng, giá trúng dau giá quyền sử dung dat dai với những

nơi có đầu giá quyền sử dụng đắt hoặc thu nhập từ việc sử dung dit; (iv) cùng một

thời điểm, các thửa dat liên ké nhau có cùng mục dich sử dụng, khả năng sinh lợi,

thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Chính

phủ quy định cụ thé các phương pháp định giá đất như phương pháp so sánh,

phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thăng dư, phương, pháp hệ số điều chỉnh và hoàn cảnh áp dụng các phương pháp.

"Thứ hai, bô sung quy định tại điều 118 về khung giá đắt Khung giá đất được

Chính phủ ban hành định kỳ 05 năm một lẫn đối với từng loại đất, theo từng vùng,

“Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá dat phổ bién trên thị trường tăng tir 20% trở lên so với giá tôi đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tỗi thiêu trong,

khung giá đất thi Chính phủ điều chỉnh khung giá dat cho phù hợp

“Thứ bo, sửa đồi quy định về xây dựng bang giá đất tại điều 114 Luật Đất dai

2013: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá dat và khung giá đất, Ủy ban nhân.dân cap tinh xây dựng và trình Hội đồng nhãn dân cùng cấp thông qua bảng giá đấttrước khi ban hành Bang giá dat được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bỗcông khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ” Căn nói thêm rằng, khi xây dựng:các phương án quy định vé trường hợp điều chỉnh bằng giá đất, đã có hai phương,

ấn được nêu ra: (i) điều chỉnh khi giá thị trường có biên động nhất định trong thời

gian nhất định (thay đối trên 20% so với bảng giá dat và thời gian thay đối trên 60

ngày); (i) điều chỉnh theo một khoảng thời gian nhất định (05 năm) Cuỗi cùng,phương án thứ hai đã được lựa chọn

Cách định giá dat theo Luật Đất dai 2013 dù đã có nhiều sự cải thiện, song

nhìn tổng thé vẫn chưa thé bám sát diễn biễn của thị trường Trước hết, thị trường dat nông nghiệp hoạt động rat èo ust và chưa có tổ chức nên hau như không thể

thu thập được thông tin tin cậy vẽ giá dat, ngoại trừ cách lay giá quy định từ bằnggiá dat của UBND tinh, Mặt khác, quản lý nhà nước cũng chưa ngăn chặn được tình.trang đầu cơ, đặc biệt là đầu cơ đất nông nghiệp ở những khu vực sắp được thụ hỏi

để xây dựng khu đô thị, khu công nghiệp đẫn đền tình trang bong bóng bắt động sản, giá đất bị đầy lên quá cao so với giá trị thực Vẫn cần tiép tục cải tiên cơ chẽ định giá đất, đề từ đó có căn cứ sắc định và bảo dim quyền lot cho người bị thu hồi

đất

3.1.3, Giải quyết vin đề tâm If cho người bj thu hồi đắt.

Ngay cả khi có cơ chẽ định giá dat sắt với thực tế th trường, vẫn còn một hiện.

tượng cần được nghiên cứu trong quá trình thu hai đất, tạm goi là tâm lí "tiếc của”(endowment effects) Lí thuyết vẽ tâm í “tiếc của” hay “con cá mắt là con cá to”

được trình bày như một hiện tượng xây ra khi một người sẵn sang bán một vật với

giá cao hơn giá mà họ muốn mua nó (nều ho không sở hữu vật này] |Kshneman,Knetsch và Thaler, 1991 - trong đó Kahneman được giải Nobel năm 2002 về cáccông trình đưa yêu tô tâm lý học vào kính t& học] Nồi cách khác, mọi người thườngthich cái mình có, hơn là có bằng được cái mình thích Điều này càng đặc biệt đúng

ở ệt Nam, khi người dân có tâm lý “an cư lạc nghiệp” Nhà ở Việt Nam thường

được xây kiên cõ, lầu bên theo quan điểm “nhà cao cửa rồng” Như vậy, ngay cả khí

được đến bù hợp lý, cũng chưa chắc người dân đã đồng thuận việc bị thu hỗi đất

‘Theo Luật sư Lê Nét: Li thuyết về tâm lí “tiếc của” có nhiều ứng dụng trongcuộc song, đặc biệt là trong vẫn đề thu hổi đất: thí dụ như những người đòi đến bùigiải tỏa thường thích được bai thường giá trị nhiều hơn giá thị trường, hay những cơ.

sở sản xuất trong thành phô rat ngại di đời ra ngoại thành, mặc dù sau khi di đời

năng suất lao động có thé cao hơn Để giải quyết vẫn dé này, phải lam giảm chi phí

rời bỏ tài sản cũ cho chủ đang có tài sản (switching costs) Thi dụ, thông qua cơ chẽ

hỗ trợ chỉ phí di đời, tạo công an việc làm cho người di dés, xây căn hộ tái định cư

cho họ, thay và bồi thường một khoản tiến nhất định Hơn nữa, khi lựa chọn một kẽhoạch, cũng không nên chỉ dựa vào phân tích chi phí lợi ích, mà phải phân tích.thêm các chi phí phát sinh khi chuyên đối, gọi là giá chuyên đối"?

Do vậy, trong quá trình thu hỏi đất, cũng căn đặc bit chú ý dén chuyền đối

việc làm và tái định cư cho người bị thu hồi đất, đặc biệt là đối vớt người nông dân

oer)