đề tài nghiên cứu khoa học của sinh viên tham gia xét giải thưởng tài năng khoa học trẻ việt nam năm 2022 2023

Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam2.2.1 Thực trạng tạo lập môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tổ chức thực thi luật pháp 2.2.1.1 Khung khổ pháp lý về

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH

BÁO CÁO TỔNG KẾT

ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN THAM GIA XÉT GIẢI THƯỞNG TÀI NĂNG KHOA HỌC TRẺ

VIỆT NAM NĂM 2022 - 2023

QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT

NAM - THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

<Mã số đề tài>

Thuộc nhóm ngành khoa học: Kinh doanh và quản lý 2 (KD2)

Hà Nội, 03/2023

DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng

Trang

Bảng 1.1: Chế độ sở hữu đất đai tại Singapore 28

Bảng 1.2: Bảng giá bán cho thuê các loại căn hộ 31

Bảng 2.1: Tồn kho bất động sản tháng 11 năm 2014 38

Bảng 2.2: Một số dự án bất động sản được mua bán trong năm 2014 39

Bảng 2.3 : Chỉ tiêu Kế hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm 2021 - 2025 50

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài

3 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

5 Kết cấu của đề tài

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

1.1.2.3 Chủ thể tham gia thị trường BĐS

1.2 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.2.2 Các hình thức quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sảnQuản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản có những hình thức sau:1.2.3 Nội dung của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

1.2.3.1 Tạo dựng môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất độngsản

1.2.3.2 Tổ chức thực thi luật pháp và chính sách đối với thị trường bất độngsản

1.2.3.3 Nhà nước định hướng hoạt động của thị trường bất động sản thông qua hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1.2.3.4 Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản

1.2.3.5 Cung cấp dịch vụ công trên thị trường bất động sản

1.2.3.6 Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện trên thị trường bất động sản

1.3 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở một số nước và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở một số nước

1.3.1.1 Kinh nghiệm từ Hàn Quốc

1.3.1.2 Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản từ Nhật Bản1.3.1.3 Kinh nghiệm của Singapore

1.3.2 Bài học rút ra cho Việt Nam:

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM

2.1 Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam

2.1.1 Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam

2.2.1 Thực trạng tạo lập môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản và tổ chức thực thi luật pháp

2.2.1.1 Khung khổ pháp lý về thành lập doanh nghiệp và hoạt động của doanh nghiệp trên thị trường bất động sản

2.2.1.2 Quy định về giao dịch bất động sản

2.2.1.3 Quy định về đăng ký bất động sản

2.2.1.4 Bộ máy quản lí Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam2.2.2 Định hướng của Nhà nước đối với hoạt động trên thị trường bất động sản2.2.2.1 Nhà nước định hướng thị trường qua công tác quy hoạch, kế hoạch

sử dụng đất, tạo nguồn cung cho thị trường

2.2.2.2 Nhà nước định hướng thị trường thông qua chính sách khuyến khích xây dựng bất động sản ở một số lĩnh vực

2.2.3 Thực trạng nhà nước điều tiết thị trường bất động sản

2.2.3.1 Điều tiết thông qua thuế

2.2.3.2 Điều tiết bằng chính sách tín dụng bất động sản

2.2.3.3 Điều tiết bằng các quy định mang tính hành chính

2.2.4 Thực trạng xây dựng hệ thống thông tin và tổ chức hỗ trợ cho thị trường bất động sản

2.2.5 Thực trạng thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trên thị trường BĐS

2.3 Đánh giá về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam

3.2 Các giải pháp chủ yếu để hoàn thiện quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam

3.2.1 Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật tạo điều kiện vận hành hiệu quả

và khuyến khích phát triển thị trường bất động sản Việt Nam

3.2.2 Hoàn thiện công tác quy hoạch

3.2.3 Giải pháp chính sách để điều tiết thị trường bất động sản

3.2.4 Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra và giải quyết các tranh chấp trên thị trường bất động sản

3.2.5 Nâng cao năng lực bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

3.2.5.1 Kiện toàn mô hình tổ chức bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

3.2.5.2 Tích cực đào tạo, sử dụng cán bộ quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

3.2.5.3 Cải cách thủ tục hành chính trong quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

3.2.6 Hoàn thiện hệ thống hỗ trợ cho thị trường bất động sản

3.2.6.1 Hoàn thiện hệ thống thông tin cho thị trường bất động sản

3.2.6.2 Xây dựng hoàn thiện chỉ số đánh giá thị trường bất động sản3.2.6.3 Tăng cường năng lực các dịch vụ khác hỗ trợ thị trường

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3

KẾT LUẬN

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI CAM ĐOAN

Chúng tôi xin cam đoan bản Luận án với đề tài: “Quản Lý Nhà Nước Đối Với Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam - Thực Trạng Và Giải Pháp” là công trình

nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nêu cứu trong luận án là trung thực và cónguồn gốc rõ ràng

Tác giả

Trần Phương Anh Nguyễn Thị Thu Hà Ngô Thu Thảo Bùi Gia Khánh Nguyễn Bích Ngọc

LỜI MỞ ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài nghiên cứu.

Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan trọng trongnền kinh tế thị trường Sự ra đời và phát triển thị trường bất động sản đã có nhữngđóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia, trong đó cóViệt Nam Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn thiếu tính chuyên nghiệp, cónhững diễn biến phức tạp, hoạt động không ổn định và đang phải đối mặt với nhiềuthách thức Để thị trường bất động sản ngày một phát triển ổn định, lành mạnh, bềnvững, góp phần đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, cần có các giải pháp đồng

bộ nhằm quản lý thị trường bất động sản Mặc dù quản lý nhà nước đối với thị trườngbất động sản thời gian qua đã đạt được những thành tựu nhất định nhưng sự quản lý ấyvẫn còn nhiều hạn chế do cả nguyên nhân khách quan và chủ quan như: hệ thống vănbản pháp lý chưa hoàn chỉnh, đồng bộ; cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý nhà nước đốivới thị trường BĐS còn yếu; công tác quản lý phát triển đô thị còn bất cập… Quanghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS, nhóm tác giả nhận thấy cácnghiên cứu đã cung cấp nhiều luận cứ khoa học cho các cơ quan quản lý nhà nước.Tuy nhiên, các nghiên cứu về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ViệtNam vẫn còn nhiều hạn chế, trong đó có một số hạn chế lớn như: một số vấn đề lýluận còn chưa được làm rõ và mang tính hệ thống, chưa đưa ra được các giải pháp cụthể về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay Chính vìvậy, nhóm tác giả đã lựa chọn đề tài “Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất độngsản Việt Nam Thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu

2 Tổng quan về tình hình nghiên cứu đề tài.

Nghiên cứu các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản và quản lý nhànước đối với phát triển thị trường bất động sản là đề tài được nhiều tác giả trong vàngoài nước nghiên cứu thực hiện

Nghiên cứu khái quát về thị trường bất động sản, một số tác giả nước ngoài nhưtác giả W.B.Brueggeman, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính vàđầu tư bất động sản” (Real estate finance and investments) (1997) đã nêu ra những vấn

đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư bất động sản ở nước Mỹ, cũng như đềcập khái quát tới thị trường vốn và an toàn trong kinh doanh bất động sản Trong khi

đó cuốn “Triển vọng của bất động sản” (Real estate perspectives: An introduction toreal estate) (2001) của các tác giả John B Corgel, David C Ling, Halbert C Smith lạiđưa ra các khái niệm đánh giá căn bản về vấn đề đầu tư vào thị trường bất động sản,các vấn đề về thuế thu nhập, chủ sở hữu, rủi ro trong đầu tư bất động sản, quản lý bấtđộng sản, triển vọng về thị trường bất động sản, cầm cố bất động sản…Để thống nhấtchính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sáchtài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ởtại các quốc gia chuyển đổi - Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing finance systems forcountries in transition - principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệthống tài chính nhà ở và chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà

ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn

thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiệncho mình…

Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về bấtđộng sản, thị trường bất động sản và một số khái quát về các mảng hoạt động của thịtrường bất động sản, chưa đi vào phân tích cụ thể về các nội dung của quản lý Nhànước Các tác giả trên đã nghiên cứu các giải pháp trong việc phát triển thị trường bấtđộng sản, tuy nhiên các nghiên cứu đó chưa hệ thống và chưa đầy đủ, chỉ đề cập đếnmột số ít hàng hóa trên thị trường bất động sản Ngoài ra việc nghiên cứu hướng nhiềusang các hoạt động kinh doanh bất động sản hơn là việc phát triển ở tầm vĩ mô đối vớimảng thị trường này Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá - xãhội cho nên hiện có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đốivới một số mảng của thị trường bất động sản giữa Việt Nam và một số nước phát triểntrên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai,cũng như về các yếu tố nền tảng cho một thị trường bất động sản phát triển Mặc dùvậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo,học tập kinh nghiệm trong quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản Việt Nam.Đối với Việt Nam, quản lý Nhà nước để phát triển thị trường bất động sản luôn làmột yêu cầu cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế Trongnhững năm vừa qua, Chính phủ, cũng như các Bộ, ngành đã dành nhiều thời gian vàcông sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển thị trường bất độngsản và trên thực tế cũng đã thu được nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất làkinh tế Tuy nhiên, các nghiên cứu về quản lý Nhà nước nhằm tìm ra những giải phápthực tiễn để phát triển thị trường bất động sản trong điều kiện nền kinh tế hội nhập sâu,rộng như hiện nay còn chưa mang tính hệ thống và toàn diện

Trong thời gian qua ở Việt Nam đã có không ít các cuộc hội thảo khoa học cũngnhư các công trình nghiên cứu khoa học như: Hội thảo: “Thị trường bất động sản:Thực trạng và nguyên nhân” do Viện Nghiên cứu Địa chính và Viện Nghiên cứu Khoahọc Thị trường giá cả tổ chức (2006); “ Kinh tế và quản lý bất động sản” do Đại họcxây dựng tổ chức (2007); “ Phương hướng và giải pháp phát triển các loại hình thịtrường ở Việt Nam” do Viện Quản lý kinh tế trung ương tổ chức (2008); Hội thảo “Thịtrường bất động sản ở Việt Nam hiện nay” do trường Đại học Kinh tế Quốc dân đãphối hợp với Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam tổ chức (2014); Bộ Xây dựng và BộĐất đai, Hạ tầng, Giao thông và Du lịch Nhật Bản (MLIT) đã phối hợp tổ chức "Hộithảo Việt - Nhật về nhà ở và thị trường bất động sản" (2014); Hội thảo “Tìm kiếmnguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” do Báo Lao Động phối hợp vớiHiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức (2016); Hội thảo “Triển vọng thị trường bấtđộng sản 2017 - tác động chính sách” (2016) do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phốihợp với Báo Đầu tư, Tạp chí Nhà đầu tư tổ chức Hội thảo “Thị trường Bất động sảnnăm 2019 – cái nhìn của người tại cuộc” – gặp mặt công ty CP phát triển Bất động sảnPhát Đạt (2019).Hội thảo “Thị trường bất động sản trong xu thế chuyển đổi số” doBáo Công Thương phối hợp với Hội Môi giới bất động sản Việt Nam tổ chức (2022).Các bài tham luận tại các cuộc hội thảo đã tập trung nghiên cứu những nguyên nhân,hạn chế của thị trường qua các năm, nguyên nhân và đồng thời cũng đưa ra định

hướng phát triển, đề xuất những giải pháp để khắc phục hạn chế và phát triển lànhmạnh thị trường bất động sản.

Đề tài khoa học cấp Bộ:‘‘Chính sách phát triển thị trường bất động sản ViệtNam” (2011) của TS Đinh Văn Ân, nội dung chủ yếu của đề tài là làm rõ những vấn

đề lý luận về sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản, làm rõ đặc trưng củathị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường hiện đại, đánh giá thực trạng vànhững vấn đề bức xúc của thị trường bất động sản Việt Nam và đề xuất phương hướng

và giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 Đề tài chưađưa nghiên cứu và đưa ra các giải pháp cụ thể từng chính sách tác động đến thị trườngbất động sản Các chính sách liên quan đến giá cả với đề tài nghiên cứu cấp Bộ:

“Nghiên cứu các yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất cơ sở khoa học củacác chính sách quản lý thị trường BĐS nhà đất” Bộ xây dựng thực hiện năm 2006 Các luận án gần đây đã tiếp tục nghiên cứu các vấn đề liên quan đến thị trườngbất động sản như: quản lý nhà nước trên thị trường bất động sản, hiện tượng bongbóng bất động sản, xây dựng các chỉ số nghiên cứu thị trường, phát triển các sản phẩmtài chính cho thị trường bất động sản Việt Nam

“Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”(2011) của nghiên cứu sinh Nguyễn Văn Điển, luận án đã làm rõ cơ sở lý thuyết vàthực tiễn của hoạt động QLNN đối với thị trường BĐS trên địa bàn thành phố Hồ ChíMinh Luận án đã hệ thống hoá và bổ sung một số cơ sở lý thuyết của QLNN đối vớithị trường BĐS như khái niệm, đặc điểm, sự cần thiết của QLNN Bằng việc nghiêncứu kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS của một số chính quyền địa phương nhưBerlin - Đức, Thâm Quyến - Trung Quốc, Singapore và Đà Nẵng, luận án đã rút ranhững điểm thành công, những hạn chế, nguyên nhân dẫn đến hạn chế trong hoạt độngQLNN để từ đó đề xuất nhóm giải pháp đổi mới QLNN đối với thị trường BĐS trênđịa bàn thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn sắp tới Luận án này chủ yếu nghiêncứu các vấn đề về quản lý Nhà nước trong phạm vi thành phố Hồ Chí Minh, nên tươngđối hạn hẹp

Luận án tiến sĩ kinh tế của nghiên cứu sinh Lê Văn Huy: “Thị trường nhà đất trênđịa bàn Hà Nội” (Học viện chính trị quốc gia Hồ Chí Minh 2015) trên cơ sở làm rõnhững vấn đề lý luận về thị trường nhà đất, luận án phân tích, đánh giá thực trạng trênthị trường nhà đất trên địa bàn thành phố Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm, và giảipháp thúc đẩy phát triển hiệu quả, lành mạnh thị trường bất động sản Luận án chưachỉ ra được những sự thay đổi rõ nét của thị trường dưới tác động của quản lý Nhànước thông qua các chính sách và một số giải pháp chưa có tính khái quát cao, đồngthời chưa nêu được tầm quan trọng của quản lý Nhà nước về thị trường nhà đất.Luận án tiến sĩ kinh tế của nghiên cứu sinh Phạm Văn Bái: “ Cơ cấu lại thịtrường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội” ( Học viện chính trị quốc gia Hà Nội2020) trên cơ sở cơ cấu lại TTNƠ, nhằm khai thác có hiệu quả các nguồn lực, lợi íchcác chủ thể tham gia thị trường được đảm bảo, cơ cấu thị trường cân đối, hợp lý đểTTNƠ Thành phố phát triển nhanh và bền vững, góp phần thúc đẩy KT-XH của Thànhphố đáp ứng yêu cầu xây dựng Thủ đô văn minh, hiện đại

Luận án tiến sĩ kinh tế “Phát triển thị trường bất động sản Hà Nội theo hướng bềnvững” (2022) của Lê Hoài Nam đã tổng hợp những kết quả đạt được của các côngtrình, đề tài khoa học nghiên cứu trong nước và nước ngoài liên quan đến bất độngsản, thị trường bất động sản và phát triển thị trường bất động sản theo hướng bềnvững Các kết quả nghiên cứu đã cung cấp một cách nhìn tương đối toàn diện dưới góc

độ lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững ởViệt Nam nói chung và thành phố Hà Nội nói riêng Luận án đã luận giải và bổ sungmột số vấn đề lý luận cơ bản về khái niệm thị trường bất động sản, Phát triển thịtrường BĐS; Phân loại thị trường bất động sản theo các cấp của thị trường, theo đốitượng của thị trường, theo mục đích sử dụng, theo khu vực; Nội dung phát triển thịtrường BĐS; Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS; Một số tiêu chíđịnh tính và định lượng đánh giá phát triển thị trường BĐS; Kinh nghiệm Quốc tế vàmột số thành phố lớn trong nước về phát triển thị trường bất động sản, qua đó rút rabài học cho thành phố Hà Nội về phát triển bền vững thị trường bất động sản.Gần đây, có một số đề tài đề cập chính sách thuế bất động sản Luận án tiến sĩcủa Lê Xuân Trường với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lựccạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam” (Học viện tài chính 2006);luận án tiến sĩ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thuế đánhvào tài sản ở Việt Nam” (Học viện tài chính 2008); luận án tiến sĩ của Nguyễn ThủyChung với đề tài: “Hoàn thiện chính sách thu ở Việt Nam” (Học viện tài chính 2009);

Có thể thấy các nghiên cứu đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản về chínhsách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung Ngoài nghiên cứu trên, vấn đề thuế nhà ở, đất

ở còn được đề cập tới trong các văn bản pháp lý của nhà nước như Pháp lệnh lệ phítrước bạ, Pháp lệnh thuế nhà đất, Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế sử dụng đấtphi nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn Đây là những nghiên cứu tương đối côngphu, nhưng lại chưa đầy đủ toàn diện về chính sách thuế bất động sản, chưa làm rõnguyên nhân ảnh hưởng đến chính sách, chưa có cơ sở vững chắc để lý giải rõ tại saocần đánh thuế vào bất động sản, cũng như căn cứ nào để xác định căn cứ tính thuế, cácsắc thuế bất động sản thay đổi, bổ sung ra sao trong tình hình thị trường bất động sảnbiến động

Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài nướcliên quan tới việc phát triển thị trường bất động sản đã phần nào giúp hoàn thiện hơn

hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn thị trường bất động sản ở Việt Nam Các côngtrình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như nguyên nhântồn tại trong hoạt động chưa hiệu quả thị trường bất động sản Tuy nhiên các nghiêncứu chưa đề cập trực tiếp và đưa ra các giải pháp cụ thể đối với công tác quản lý Nhànước đối với thị trường bất động sản Trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập vàphát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn đối với quản

lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường bất động sản là xu thế tất yếu hiện nay

3 Đối tượng, mục tiêu và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là quản lý nhà nước đối với thị trường bất độngsản Việt Nam

- Mục tiêu nghiên cứu đề tài:

+ Hệ thống hoá cơ sở lý luận về thị trường bất động sản và quản lý nhà nước đốivới thị trường bất động sản

+ Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ViệtNam, từ đó đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân.+ Đề xuất các định hướng, giải pháp để hoàn thiện quản lý nhà nước đối với thịtrường bất động sản Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Đề tài rất rộng và phức tạp; do khuôn khổ có hạn nên đềtài chỉ chủ yếu tập trung nghiên cứu công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường bấtđộng sản Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2013 đến nay Đây là hai thịtrường bất động sản lớn, có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản cả nước

4 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Đề tài vận dụng lý luận và phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng,duy vật lịch sử, phương pháp tiếp cận hệ thống, phương pháp thống kê, phương pháp

so sánh Đề tài sử dụng nguồn số liệu thứ cấp, chủ yếu khai thác từ các báo cáo và cácthông tin qua các nguồn chính thức của các cơ quan quản lý Nhà nước (Bộ tài chính,

Bộ xây dựng, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầu tư…), các công trình nghiên cứukhoa học, sách, giáo trình, các tạp chí, các trang thông tin điện tử, các công ty uy tínnhư: CBRE, Savill…Cụ thể:

- Phương pháp trừu tượng hóa khoa học và phương pháp phân tích hệ thống: việcnghiên cứu thị trường bất động sản, quản lý Nhà nước trên thị trường bất động sảnnhằm phát triển thị trường bất động sản được thực hiện một cách đồng bộ, gắn vớitừng giai đoạn, từng hoàn cảnh lịch sử cụ thể ở Việt Nam

- Phương pháp thống kê, thu thập thông tin: đề tài đã sử dụng các số liệu, tài liệuthống kê thích hợp để phục vụ cho việc phân tích, đánh giá toàn diện nội dung nhiệm

vụ và kết quả của quản lý Nhà nước nhằm phát triển thị trường bất động sản Các sốliệu, tài liệu sử dụng được khai thác chủ yếu từ các nguồn chính thức của Bộ tài chính,

Bộ xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục thống kê, Bộ kế hoạch và đầutư… Ngoài ra, một số nguồn số liệu được cập nhật từ nguồn chính thức của các công

ty bất động sản và các phương tiện thông tin đại chúng Các số liệu đều được kiểm tra,

so sánh đối chiếu kĩ lưỡng để đảm bảo độ chuẩn xác tin cậy

- Phương pháp chuyên khảo, đối chiếu so sánh: đề tài tiến hành nghiên cứu một

số vấn đề chuyên sâu về quản lý Nhà nước để phát triển thị trường bất động sản, đượcxem xét đánh giá trên cơ sở so sánh đối chiếu với một số nước trên thế giới nhằm rút

ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

- Phương pháp suy luận, diễn giải: dựa trên cơ sở xử lý những số liệu và tài liệuthực tế thu thập được, tác giả đã tiến hành phân tích, từ đó rút ra thành công cũng nhưhạn chế đồng thời chỉ ra vai trò cũng như tác động của quản lý Nhà nước đến sự pháttriển của thị trường bất động sản trong thời gian qua Trên cơ sở đó đề tài sẽ đưa ra

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ

TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản

1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản

về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Phápquy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứtkhỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở LuậtDân sự Nhật Bản Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và nhữngvật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luậtdân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất

Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ Luật Dân sự (1995), trong hệ thống phápluật, cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít sử dụng thuật ngữBĐS và động sản và động sản mà chủ yếu sử dụng thuật ngữ tài sản cố định và tài sảnlưu động Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiêncủa các tài sản và tài sản có thể di dời được hay không Bộ Luật Dân sự nước Cộnghoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 đã phân chia tài sản thành BĐS vàđộng sản Trong đó BĐS là những tài sản bao gồm:

a, Đất đai

b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền vớinhà ở, công trình xây dựng đó;

c, Các tài sản gắn liền với đất;

d, Các tài sản khác do pháp luật quy định

1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản.

Hàng hóa BĐS là một hàng hoá đặc biệt, vì vậy ngoài những đặc điểm chungcủa hàng hoá thông thường, hàng hóa BĐS còn có những đặc điểm riêng như:Thứ nhất: BĐS có tính cố định về vị trí

Do các BĐS như nhà ở, công trình xây dựng và vật kiến trúc gắn liền với đấtđai nên cũng cố định về vị trí Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên nên

có hạn và bị giới hạn về không gian Đặc điểm này có ảnh hưởng rất lớn đối với thịtrường BĐS, đến hoạt động kinh doanh BĐS Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọngđối với giá trị của BĐS Vị trí của hàng hóa BĐS bao gồm các yếu tố như: địa điểm cụthể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, môi trường cảnh quan, kết cấu hạ tầngkhu vực có địa điểm của hàng hóa BĐS

Thứ hai: BĐS có tính bền vững

Đất đai được xem như không bị huỷ hoại, trừ trường hợp có thiên tai như

xói lở, vùi lấp Vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục đến hàng trăm năm Cầnphân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lý của BĐS Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khitrong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụngBĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó Tuổi thọ vật lý thường dài hơn sovới tuổi thọ kinh tế, thường chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hưhỏng, không thể tiếp tục đảm bảo cho việc an toàn sử dụng.

Thứ ba: Hàng hoá BĐS mang tính khác biệt và khan hiếm

Tính cá biệt của BĐS còn thể hiện trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai mảnhđất cạnh nhau đều cũng có những yếu tố không giống nhau và giá trị của chúng có thểcũng rất khác nhau Không có hai BĐS nào hoàn toàn giống nhau vì chúng khác nhau

về vị trí không gian, về kết cấu kiến trúc, về quyền đối với BĐS, về hướng và các vậtngoại cảnh.Ngoài ra cũng cần chú ý đến ý muốn của người đầu tư, người sử dụng, kể

cả kiến trúc sư, mỗi người đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn kháchhàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân Do vậy hàng hóa BĐS không hoàn toàn giốngnhau như các hàng hoá khác

Sự khan hiếm BĐS xuất phát từ đặc tính của đất đai chịu sự quy định của điềukiện tự nhiên là có giới hạn của diện tích bề mặt trái đất, cũng như của từng vùng, từngđịa phương, từng khu vực, từng mảnh đất BĐS là dạng tài sản có giới hạn về quy môquỹ đất dành cho mỗi hoạt động, mục đích nên khó có thể mở rộng Hơn nữa, BĐS lại

có tính khác biệt, cố định về vị trí…Quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đốitheo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu nên thường dẫn đến tình trạng đầu cơ về BĐS GiáBĐS trong nhiều trường hợp là mức giá bong bóng, là nguy cơ dẫn tới khủng hoảngkinh tế Những bong bóng nhà đất có thể trở thành tâm điểm thúc đẩy cả những đợt đilên và đi xuống của nhu cầu kinh tế và khi chúng vỡ tung có thể kéo theo suy thoái,thất nghiệp tăng và thu nhập giảm Trong những trường hợp xấu nhất, sự sụp đổ củabong bóng nhà đất làm cho cả hệ thống tài chính cũng trở nên bất ổn Vì vậy, nhà nướccần có chính sách chống đầu cơ BĐS, chống tình trạng giá ảo, ngăn ngừa nguy cơ cóthể dẫn tới khủng hoảng kinh tế

Thứ năm: BĐS có tính ảnh hưởng lẫn nhau

Các BĐS thường có tác động qua lại lẫn nhau về mặt vật lý và kinh tế, ảnhhưởng tới các hoạt động kinh tế - xã hội Giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởiBĐS khác Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kếtcấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và nâng cao giátrị của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xâydựng các công trình BĐS phải tính đến những ảnh hưởng tới các công trình khác làhiện tượng khá phổ biến, vì vậy nhà nước cần phải thống nhất quản lý về BĐS Khiđầu tư xây dựng các công trình BĐS phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như có cáccông trình BĐS khác ra đời

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường BĐS

Thị trường BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hoá Như vậy, ở đâu vàlúc nào, BĐS chưa từng trở thành hàng hoá, thì ở đó, lúc đó, chưa thể có thị trườngBĐS Khác với sản xuất tự cung, tự cấp, sản xuất hàng hoá là sản xuất để bán Tuynhiên, không hẳn là cứ có mua bán, trao đổi là có kinh tế thị trường Như vậy, thịtrường BĐS là sự mua, bán và trao đổi BĐS phát triển ở mức độ cao, đó chính là thịtrường mua bán, trao đổi đất đai và các công trình, vật kiến trúc gắn liền với đất đai

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường, nên có một sốquan điểm khác nhau về thị trường BĐS:

Thị trường BĐS là thị trường đất đai vì tài sản là nhà, công trình xây dựng phảigắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó, đất đai bản thân nó là BĐS, đồng thời

nó là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trên thực tế thị trường đấtđai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ là một loại và mộtphần của hàng hoá BĐS

Thị trường BĐS là thị trường nhà, đất (thị trường địa ốc) Quan niệm này kháphổ biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới được mang ra mua bán, chuyểnnhượng trên thị trường BĐS nhà, đất giữ vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế, xãhội, quốc phòng an ninh của đất nước; nhà, đất là BĐS chủ yếu cả về khối lượng vàgiá trị Cũng giống như quan niệm trên, BĐS nhà, đất chỉ là một bộ phận quan trọngcủa hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy, quan niệm này là không đầy đủ

Thị trường BĐS là hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịchquyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhànước Ý kiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết cácnước đều được điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc bằng pháp luật đất đai và chịu

sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước

Thị trường BĐS là tổng hòa các giao dịch dân sự về BĐS tại một địa bàn nhấtđịnh, trong một thời gian nhất định Khái niệm này đã lột tả đầy đủ phạm vi và nộidung của thị trường BĐS, gắn các giao dịch với thời gian và không gian nhất định.Nhưng khái niệm này lại mang tính trừu tượng và không thể hiện rõ yếu tố kinh tếtrong thị trường

Từ những phân tích trên, có thể thấy cần phải đưa ra một khái niệm tổng quan

về thị trường BĐS như sau:

Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS được thực hiện thông quaquan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.Thông qua các giao dịch, người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau đểxác định giá cả và số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS được giao dịch

1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS có một số đặc điểm chủ yếu sau:

Thứ nhất: Có sự tách biệt giữa hàng hoá và địa điểm giao dịch

BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được, nên các chủ thể thị trường cũngkhông thể đem hàng hóa BĐS của mình đến địa điểm giao dịch Hơn nữa, các tổ chứctrung gian tham gia vào thị trường rất phân tán và không có một mẫu hình nhất định,không có một địa điểm nhất định Vì vậy, khác với những thị trường khác là có các thịtrường trung tâm, thị trường BĐS không có thị trường trung tâm Việc không có thịtrường trung tâm được thể hiện không chỉ về địa điểm, loại hình mà còn cả về chủ thể

Không thể nói được thị trường BĐS ở địa điểm nào là trung tâm, quyết định các thịtrường khác, cũng không thể nói được loại hình sản phẩm nào, nhóm chủ thể nào làtrung tâm của thị trường BĐS BĐS thường là những tài sản có giá trị lớn nên quan hệgiao dịch BĐS thường khó có khả năng kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phảitrải qua ít nhất ba khâu chủ yếu: đàm phán tại địa điểm giao dịch - kiểm tra thực địa -đăng ký pháp lý và cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối Chính điều này làm cho quan

hệ giao dịch BĐS thường kéo dài, các động thái thị trường cũng như các yếu tố tâm lý

có nhiều cơ hội phát sinh trong quá trình đàm phán, dễ gặp các biến động (thay đổigiá, thay đổi pháp lý hay thay đổi điều kiện môi trường….)

Thứ hai: Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực

Do đặc điểm cố định về vị trí của BĐS, sự dư cung hay dư cầu về BĐs ở nơi nàykhông thể bù đắp được bằng cách chuyển BĐS từ nơi khác để cân bằng, do vậy thịtrường BĐS mang tính chất địa phương Bên cạnh đó, BĐS gắn liền với những điềukiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực Thị trường BĐSthường được tạo ra từ hàng loạt thị trường nhỏ mang tính chất địa phương với quy mô

và trình độ khác nhau Điều này xuất phát từ sự phát triển không đồng đều giữa cácvùng, các miền về điều kiện tự nhiên cũng như trình độ về phát triển kinh tế - văn hoá

- xã hội Quan hệ cung cầu, giá cả BĐS thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng,địa phương nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến các vùng, địaphương khác Vì vậy, khi nghiên cứu, xem xét quan hệ cung cầu, giá cả BĐS phải gắnvới các điều kiện kinh tế - văn hoá - xã hội của một vùng, khu vực cụ thể

Thứ ba: Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo do sự không đồng nhất

về thông tin và các yếu tố cấu thành Điều này xuất phát từ những lý do: Thứ nhất, cácthông tin về hàng hóa BĐS và thị trường BĐS không đầy đủ và phổ biến như các loạihàng hoá khác, hoặc chậm được công khai Môi trường thông tin không hoàn hảo nếuthiếu sự kiểm soát, dễ tạo điều kiện cho hoạt động đầu cơ phát triển theo hướng không

có lợi cho sự phát triển bền vững của thị trường BĐS cũng như cho sự ổn định của xãhội Ở nhiều quốc gia, đất đai trên thị trường sơ cấp còn phụ thuộc vào quyết định củanhà nước, do đó thị trường BĐS càng mang đặc điểm của thị trường cạnh tranh khônghoàn hảo Ở các thị trường chưa phát triển, hệ thống thông tin trên thị trường BĐSthường không minh bạch, các giao dịch ngầm diễn ra phổ biến, các sản phẩm hàng hoáthường không đủ tiêu chuẩn về chất lượng cũng như chưa hoàn chỉnh về thủ tục pháp

lý vẫn được đem ra giao dịch Thực trạng này vừa gây khó khăn cho hoạt động quản lýcủa nhà nước, vừa tạo nhiều rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường Thứ hai, cáctiêu chí đánh giá BĐS chỉ có thể được đo lường một cách tương đối (các kết cấu côngtrình, vị trí… đều được đo lường một cách tương đối) Thứ ba, các hàng hoá BĐSkhông sẵn có các sản phẩm cùng loại để so sánh một cách đầy đủ Thứ tư, trên thịtrường chỉ có một số lượng nhỏ người tham gia cung và cầu về mỗi BĐS Đặc điểmnày dẫn đến những vấn đề sau:

+ Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cạnh tranh và được so sánh một cách bìnhđẳng trên thị trường, mà là giá của sản phẩm đơn chiếc, trong đó, một bên có lợi thếđộc quyền và khi giá BĐS biến động theo chiều hướng tăng, thì yếu tố độc quyền củangười bán càng tăng

+ Việc thâm nhập thị trường này cũng không hoàn toàn dễ hàng đối với cả ngườimua và người bán, nên để tiến hành giao dịch thuận lợi cần có người môi giới chuyênnghiệp, hội tụ đủ các điều kiện để người mua và người bán tin cậy

Thứ tư: Cung BĐS chậm co giãn khi giá cả thay đổi

Giống như các hàng hoá khác giá cả BĐS chịu ảnh hưởng bởi quan hệ cungcầu Tuy nhiên, quan hệ cung cầu về BĐS thường mất cân đối theo hướng cung nhỏhơn cầu Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn

ra theo quy luật chung là: Khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cânbằng với cầu và kéo giá quay trở lại mức cân bằng Những nhà cung cấp mới gia nhậpthị trường, hoặc các nhà cung cấp cũ tăng sản lượng nhằm tăng lượng cung trong thịtrường Tuy nhiên, đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung về BĐS không hề phảnứng một cách nhanh chóng và tương ứng với sự thay đổi của cầu Mặc dù giá tăngnhưng cũng lại gần như không co giãn Việc tăng cung BĐS với mục đích cụ thể nào

đó thường mất nhiều thời gian, đó là thời gian dành cho việc cải tạo nguồn cung chothị trường như mua đất, xin cấp giấy phép xây dựng, đền bù giải phóng mặt bằng, thựchiện dự án…dẫn đến tác động kích thích tăng hoặc giảm cung BĐS luôn có một độ trễlớn hơn so với các mặt hàng khác Tuy nhiên trong ngắn hạn, cung của một loại BĐS

cụ thể có thể tăng lên bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sửdụng khác Do đó, khi xem xét thị trường BĐS cần chú ý:

+ Những nhân tố làm tăng cầu đột ngột sẽ tiềm ẩn các cơn sốt giá BĐS Việcchống các cơn sốt giá BĐS bằng cách tăng cung là rất hạn chế

+ Đối với việc QLNN cần phải có các chính sách ổn định dài hạn thị trường BĐS

và đặc biệt phải công khai các chính sách này một cách rộng rãi Cụ thể, nhà nước phảităng khả năng cung cấp hàng hoá cho thị trường BĐS, đặc biệt là nhà ở, bảo đảm chủđộng bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu Nhà nước cần mở rộng các hình thức

“cung” của thị trường BĐS nhà ở bao gồm: nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần để vừatăng nguồn cung, vừa phù hợp với đối tượng của thị trường; xúc tiến thành lập quỹphát triển nhà ở tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương: sớm thành lập các tổchức phát triển quỹ đất nhằm chủ động điều tiết thị trường BĐS; giải quyết ách tắctrong thủ tục đầu tư, đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức các hình thức khai thácquỹ đất…để khơi thông nguồn cung hàng hóa cho thị trường BĐS

Thứ năm: Hoạt động của thị trường BĐS chịu sự kiểm soát chặt chẽ của nhànước

BĐS trong đó chủ yếu là đất đai - là một loại tài nguyên quý giá Mặt khác, thịtrường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả Vì vậy, sựcan thiệp của nhà nước là cần thiết, nhằm giảm thiểu những ảnh hưởng bất lợi đến cácmục tiêu kinh tế vĩ mô Nhà nước là một trong các lực lượng tham gia vào hoạt độngcủa thị trường BĐS Sự tham gia của Nhà nước chủ yếu với vai trò là người quản lýthống nhất các hoạt động của thị trường này Để thị trường BĐS vận hành hiệu quả ,nhà nước phải đảm bảo tính pháp lý cho các hàng hoá BĐS giao dịch Mọi BĐS đềuđược nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng…Đó

là những điều kiện quan trọng để BĐS có thể được giao dịch, mua bán một cách côngkhai minh bạch Nhà nước tiến hành kiểm soát các giao dịch trên thị trường BĐS, đảmbảo cho thị trường hoạt động một cách lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùngphát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích hợp pháp cho các nhà đầu tư Hơn nữa,thông qua kiểm soát thị trường BĐS, nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế,

lệ phí đối với việc đăng ký BĐS và đối với giao dịch BĐS

Thứ sáu: Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn

Hàng hóa trong thị trường BĐS chính là các BĐS Các BĐS lại có đặc trưng làgiá trị lớn, chính vì vậy mọi giao dịch liên quan đến BĐS thường cần một lượng vốn

tương đối lớn so với các giao dịch hàng hoá thông thường khác Ngoại trừ việc giaodịch BĐS bằng nguồn tiết kiệm và nhàn rỗi, thì hầu hết lượng vốn cần cho giao dịchphải được huy động từ thị trường vốn Do đó, thị trường BĐS chỉ có thể phát triển khinơi đó có một thị trường vốn lành mạnh và sôi động Thị trường vốn là một kênh quantrọng cung ứng nguồn tài chính cần thiết cho phát triển thị trường BĐS Sự tác độngcủa thị trường vốn đến thị trường BĐS diễn ra cả trong ngắn hạn và dài hạn.

Ngược lại, thị trường BĐS cũng có những tác động nhất định với thị trường vốn.Khi thị trường BĐS suy thoái dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, từ đó sẽ kéotheo sự suy giảm và bất ổn của thị trường vốn Thực tế cũng đã chứng minh, nhữngcuộc khủng hoảng tài chính tiền tệ gần đây trên thế giới phần nhiều nguyên nhân đến

từ sự suy thoái của thị trường BĐS

1.1.2.3 Chủ thể tham gia thị trường BĐS

Tham gia vào giao dịch trên thị trường BĐS có nhiều chủ thể khác nhau baogồm: các cá nhân, các doanh nghiệp và các tổ chức sự nghiệp, nhà đầu tư tài chính vàngười môi giới Mỗi chủ thể đóng vai trò nhất định trên thị trường BĐS

Cá nhân: Các cá nhân sở hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) thamgia vào thị trường với tư cách là người bán, người cho thuê, người đem BĐS là tài sảnthế chấp, vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh… Ngược lại, một số cá nhân cónhu cầu sử dụng BĐS vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng với mục đích sảnxuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trường với tư cách là người đi mua, đithuê…Các cá nhân tham gia vào bên bán trên thị trường BĐS gồm đủ mọi thành phần,mọi ngành nghề, từ những người muốn mua đi bán lại BĐS để kiếm lời đến nhữngngười muốn tham gia kinh doanh đến những người muốn cung cấp các dịch vụ hỗ trợhoạt động giao dịch trên thị trường

Doanh nghiệp và tổ chức kinh doanh BĐS: Các doanh nghiệp này được tổ chứctheo nhiều loại với nhiều chức năng khác nhau như doanh nghiệp kinh doanh và pháttriển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất…đây là các doanh nghiệp tạo ra hàng hóa BĐS

Nhà nước: Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ

mô đối với hoạt động của thị trường BĐS Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạokhuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS Đồng thời, Nhà nước cũng thựchiện các biện pháp kinh tế, tài chính thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiệnquản lý và giám sát, cung cấp hệ thống thông tin về BĐS Bên cạnh đó, Nhà nước còncung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trường BĐS Sự tham gia của Nhànước mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trường BĐS được thể hiện chủ yếu trên 2 mặt:thông qua công cụ quy hoạch (công cụ có vai trò quan trọng) và kế hoạch cùng cácđòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trường, thông qua việc quản lý thị trường để có biệnpháp điều tiết quan hệ cung, cầu, giá cả Nhà nước còn tham gia giao dịch trên thịtrường BĐS như các chủ thể khác nhằm đáp ứng nhu cầu về BĐS trong việc thực hiệncác chức năng QLNN Nhà nước giám sát theo dõi quá trình thực thi các quy định củaNhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối

sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao

Nhà thầu xây dựng: Nhà thầu xây dựng là chủ thể trực tiếp tạo ra các công trìnhxây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ, để tạo ra hàng hóaBĐS Họ là những người chuyển đổi các bản thiết kế thành các công trình thựctế.Người kinh doanh BĐS cần nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình

Người môi giới BĐS: Người môi giới BĐS đóng vai trò chất xúc tác hay chấtkích thích cho thị trường BĐS, được nhận tiền hoa hồng khi người mua và người bán.BĐS gặp nhau trên thị trường Người môi giới luôn được nghĩ đến đầu tiên khi

đề cập các nghề liên quan đến BĐS bởi vì tính quan trọng của nó Với sự hiểu biết củamình họ giúp cho người mua,người bán tiết kiệm được thời gian và tiền bạc

- Chuyên gia định giá BĐS: Nhiệm vụ của các chuyên gia này là đưa ra ý kiến vềgiá thị trường của BĐS Việc định giá BĐS rất quan trọng các hoạt động mua bánBĐS, đền bù thiệt hại Các chuyên gia này thường phải có những kỹ năng chuyênnghiệp trong việc xử lý thu thập dữ liệu BĐS trên thị trường

- Các tổ chức tài chính: Thị trường BĐS phát triển không thể là một thị trườngmanh mún, nhỏ lẻ mà các giao dịch trên thị trường BĐS khá đa dạng với một lượngvốn tham gia lớn Lượng vốn của thị trường BĐS được thể hiện ngay từ khi tạo lậphàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS Vì thế, vốn tronghầu hết các hoạt động trên thị trường BĐS không chỉ dựa vào nguồn vốn tự do của mỗi

cá nhân hay tổ chức mà là vốn huy động từ các tổ chức tài chính hoạt động trên thịtrường vốn, trong đó chủ yếu là các ngân hàng

1.2 Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết của quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

- Khái niệm quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản:

Hiện nay đang tồn tại nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm quản lý nhà nước(QLNN) đối với thị trường BĐS, nhưng nhìn chung QLNN đối với thị trường BĐSthường được hiểu như sau:

“Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS là quá trình sử dụng các công cụ, cácphương pháp nhằm thực hiện các nội dung quản lý bao gồm hoạch định, tổ chức thựchiện và kiểm soát các hoạt động của thị trường BĐS để hướng tới đạt được mục tiêuchung của đất nước”

Như vậy, chủ thể quản lý đối với thị trường BĐS chính là các cơ quan nhà nướctheo thẩm quyền; đối tượng quản lý là các tổ chức, cá nhân hoạt động liên quan đến thịtrường BĐS

- Sự cần thiết quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS:

Thị trường BĐS là thị trường kém hiệu quả, vẫn còn tồn tại nhiều mặt tiêu cực

Do đó, việc quản lý của Nhà nước đối với thị trường BĐS là hết sức cần thiết nhằmgiúp thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh từ đó góp phần làm phát triển cácthị trường khác của nền kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế đất nước tăng trưởng hơn nữa Sựcần thiết của QLNN đối với thị trường BĐS được thể hiện qua các khía cạnh sau: Thứnhất: Tính chất không hoàn hảo của thị trường BĐS đòi hỏi sự can thiệp của Nhànước

Thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo cả về phương diện độcquyền cung, hàng hóa không đồng nhất, thông tin bất cân xứng Do thị trường BĐS tự

nó không đem lại hiệu quả nên Nhà nước phải can thiệp vào thị trường

Nhà nước cung cấp các dịch vụ bổ sung để BĐS trở thành hàng hóa Nhà nước là

tổ chức thích hợp cung cấp các dịch vụ công để BĐS có thể trở thành hàng hóa như:cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, đo, vẽ bản đồ đất đai, cung cấp thuận tiện vớichi phí thấp các dữ liệu trích lục bản đồ, đăng ký, lưu giữ và cung cấp các thông tin vềBĐS Các dịch vụ này rất cần thiết, là bằng chứng pháp lý chứng minh quyền sở hữucủa các chủ thể trong các giao dịch trên thị trường BĐS

Các chính sách do Nhà nước đề ra nhằm bảo vệ những quyền lợi hợp pháp, hạnchế rủi ro của người mua và người bán trên thị trường BĐS Chạy theo lợi nhuận, cácchủ đầu tư có thể lạm dụng đất đai dẫn đến làm tổn hại đất đai hoặc phá hoại môitrường, cảnh quan Vì vậy, Nhà nước cần can thiệp để đề ra các quy chế về sử dụngđất, các tiêu chuẩn về xây dựng an toàn, về cảnh quan văn hóa đảm bảo cho sự pháttriển hài hòa thống nhất giữa các khu vực, khuyến khích các dự án BĐS có lợi cho xãhội, giảm thiểu các công trình không có lợi cho xã hội

Thứ hai: Nhà nước chủ động điều tiết thị trường BĐS phù hợp với các mục tiêukinh tế- xã hội:

Mục tiêu cuối cùng mà mọi Nhà nước theo đuổi đó chính là đảm bảo phân phốicông bằng Đặc biệt, đối với Nhà nước xã hội chủ nghĩa thì mục tiêu này càng đượccoi trọng Việc phân phối BĐS không công bằng, luôn có hiện tượng người đầu cơ sởhữu BĐS nhưng không sử dụng chờ lên giá, người tiêu dùng không có nhà ở, nhất làngười có thu nhập thấp, người sản xuất không có mặt bằng kinh doanh Để phòngchống đầu cơ, lũng đoạn giá trên thị trường cần sự can thiệp của Nhà nước Đầu cơ làhoạt động khó triệt tiêu trên thị trường nhưng đầu cơ đến mức lũng đoạn thị trường thìcần phải có những biện pháp ngăn chặn vì nó gây ra tác hại cho người tiêu dùng, chocác doanh nghiệp kinh doanh BĐS

Nhà nước can thiệp vào thị trường BĐS còn nhằm mục tiêu ổn định thị trường.Nếu thị trường này có nhiều bất ổn, sẽ từng bước ảnh hưởng đến thị trường tài chính,khiến nền kinh tế lâm vào tình trạng khó khăn Nhà nước có thể thực hiện các biệnpháp ổn định như hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thị trường đóng băng, thihành các chính sách tài chính và tiền để hạ nhiệt thị trường

Ngoài ra, Nhà nước hỗ trợ thị trường BĐS hoạt động hiệu quả thông qua các hoạtđộng kiểm tra, giám sát, tạo dựng hạ tầng cơ sở nhằm khuyến khích dân cư sử dụngđất hiệu quả, góp phần tăng trưởng kinh tế, tạo việc làm và tăng thu nhập

Thứ ba: Vị trí quan trọng của đất đai và yêu cầu Nhà nước quản lý thống nhất đấtđai phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN, quản lý của Nhà nước đối vớiThị trường BĐS mang tính tất yếu, thể hiện qua những giác độ sau:

Nhà nước thay mặt chủ sở hữu toàn dân quản lý thống nhất đất đai trong cả nước.Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và theo pháp luật, bảođảm sử dụng đúng mục đích và hiệu quả

QLNN đối với thị trường BĐS phải hỗ trợ và tương hợp với nền kinh tế thịtrường, trong đó thị trường BĐS được Nhà nước thừa nhận và tạo điều kiện phát triển.Mức độ điều tiết hạn chế của thị trường BĐS tương hợp với mở rộng vai trò can thiệpcủa Nhà nước Để thị trường BĐS có thể vận hành một cách thuận lợi, Nhà nước phải

có những quy định về mặt pháp lý phân định rõ quyền và trách nhiệm giữa các bên

trên thị trường BĐS, bảo hộ lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch nhưcung cấp cơ quan và chế tài xử lý tranh chấp Thị trường BĐS ổn định và minh bạch sẽ

hỗ trợ Nhà nước rất nhiều trong ổn định vĩ mô nền kinh tế

1.2.2 Các hình thức quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản

Quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản có những hình thức sau:

- Hình thức quản lý trực tiếp: Đây là hình thức quản lý mà theo đó nhà nước canthiệp trực tiếp vào các hoạt động của thị trường BĐS, như: nhà nước trực tiếp tác độngđến việc cung cấp BĐS, hay tiêu dùng BĐS; nhà nước tham gia vào việc trực tiếp địnhgiá và quyết định mức giá của BĐS, quy định mức giá giới hạn (khung giá, giá tối đa,giá tối thiểu); Nhà nước sử dụng các công cụ can thiệp trực tiếp vào thị trường BĐS

- Hình thức quản lý gián tiếp: Theo hình thức này, Nhà nước không trực tiếptham gia can thiệp trực tiếp vào thị trường BĐS mà chỉ tác động một cách gián tiếpthông qua các chính sách của nhà nước Việc quản lý theo hình thức này chủ yếu đượcthực hiện thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô của nhà nước, như: chính sách tiền

tệ, chính sách tài khóa, chính sách thu nhập Trong hình thức này, các tác động quản

lý thông qua các chính sách như đã nêu cũng chính là những công cụ quan trọng trongquản lý vĩ mô nền kinh tế và như vậy nó không tác động trực tiếp mà tác động thôngqua việc điều tiết quan hệ cung câu

Mỗi hình thức nêu trên đều có những ưu và nhược điểm Chính vì vậy, các nhàquản lý phải tùy theo bối cảnh, điều kiện và mục tiêu cụ thể của từng giai đoạn để lựachọn hình thức quản lý phù hợp, hoặc kết hợp hai hình thức quản lý trên với nhau theomột liều lượng hợp lý

1.2.3 Nội dung của quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS

1.2.3.1 Tạo dựng môi trường pháp lý cho hoạt động của thị trường bất động sản

Nhà nước tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển trước hết thểhiện ở việc Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khung khổ pháp lý cho hoạtđộng của thị trường BĐS Khung khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường BĐS baogồm hệ thống các luật, các chính sách điều chỉnh hành vi của các chủ thể hoạt độngtrong lĩnh vực này

Thị trường BĐS chỉ có thể phát triển nếu có khung khổ pháp lý hoàn thiện vàđồng bộ Khung khổ pháp lý phải bao quát được hoạt động của bên cung, cầu, cáctrung gian trên thị trường Bên cạnh các chủ thể chính tham gia trên thị trường, còn

có các chủ thể khác tham gia trên thị trường như cơ quan quản lý xây dựng, tài chính,

cơ quan quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS Vì thế, cần xây dựng khung khổpháp lý cho hoạt động của các chủ thể này

Đối với thị trường BĐS, yếu tố pháp luật có tính chất quy định sự hình thành vàphát triển của thị trường Hệ thống pháp luật quy định điều kiện thực hiện, phạm vi,nội dung của các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê BĐS Đồng thời hệthống pháp luật còn hướng dẫn thực hiện những giao dịch đó; quy định về hợp đồngchuyển nhượng, hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê ; quy định về thế chấp, góp vốn cùng với quy định các phương tiện, công cụ thực hiện các giao dịch đó Rõ ràng, Nhànước vừa tạo lập môi trường khuôn khổ pháp lý cho thị trường BĐS vừa hướng dẫncác biện pháp thực hiện các giao dịch của thị trường BĐS

Nhà nước ban hành và hoàn thiện các chính sách quản lý hoạt động của thịtrường BĐS, như:

+ Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐSnhư: tư vấn, môi giới, quản lý, giao dịch BĐS

+ Ban hành các chính sách thuế đối với đăng ký BĐS, giao dịch BĐS

+ Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằngtrong thu hồi đất

sån

1.2.3.2 Tổ chức thực thi luật pháp và chính sách đối với thị trường bất động sản

Các quy định pháp lý và chính sách kích thích dù tốt đến đâu, nếu không đượcthực hiện nghiêm túc, cũng sẽ trở nên vô ích Có thể nói, việc tổ chức thực hiện sẽquyết định hơn một nửa thành công của QLNN nói chung, quản lý thị trường BĐS nóiriêng Để tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách cần thiết lập hệ thống các cơ quannhà nước có đủ thẩm quyền, năng lực và bổ nhiệm công chức có trình độ và đạo đứcthích hợp

Thứ nhất: Thiết lập bộ máy QLNN đối với thị trường BĐS

Trong nền kinh tế thị trường mỗi loại thị trường đều có cơ quan nhà nước đảmtrách vai trò quản lý Thị trường hàng hóa hữu hình do Cơ quan thương mại phụ trách;thị trường tiền tệ, tín dụng do Ngân hàng Trung ương phụ trách, thị trường Chứngkhoán do Ủy ban chứng khoán phụ trách Thị trường BĐS liên quan chủ yếu đến đấtđai và công trình xây dựng nên có thể do Cơ quan QLNN về đất đai và xây dựng quảnlý

Như mọi cơ quan hành pháp khác của Nhà nước, cơ quan quản lý thị trường BĐS

có chức năng tổ chức thực hiện luật pháp và chính sách công trên thị trường BĐS Vềđại thể, bộ máy cơ quan nhà nước khi tiến hành quản lý thị trường BĐS có nhữngthẩm quyền sau:

- Chỉ đạo thực hiện các chiến lược, chính sách phát triển và quản lý thị trườngBĐS sau khi được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

- Chủ trì, phối hợp với các cơ quan trung ương và địa phương trong việc giám sáttheo luật hoạt động tạo dựng và giao dịch BĐS, nhất là các quy định về chất lượngBĐS và môi trường cạnh tranh, bình đẳng, công khai trên thị trường

- Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về điều kiệnnăng lực của các chủ thể giao dịch trên thị trường

- Giám sát các hoạt động cung ứng dịch vụ trên thị trường BĐS theo pháp luậtCho đến nay, có một số mô hình cơ quan quản lý các giao dịch BĐS sau:

- Cơ quan hành chính địa phương giám sát các giao dịch BĐS: với mô hình này,việc mua bán BĐS diễn ra công khai ở tòa nhà thị chính Để phục vụ hoạt động giaodịch BĐS, ở mỗi địa phương đều có Hội đồng tư vấn về giá và quy hoạch để hỗ trợ cácbên giao dịch

- Cơ quan đăng ký BĐS giám sát các giao dịch BĐS Theo mô hình này, người

có BĐS cần bán phải đăng ký tại Cơ quan đăng ký BĐS Thông tin cần bán BĐS được

cơ quan đăng ký BĐS đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương

Người có nhu cầu mua tiếp cận thông tin và liên hệ với cơ quan quản lý BĐS đểnghiên cứu hồ sơ, quan sát thực địa, gặp người bán thỏa thuận giá cả và các điều kiệnkhác Sau khi nhất trí bên mua và bên bán ký hợp đồng tại Cơ quan quản lý BĐS vàtiến hành thanh toán tiền trực tiếp hoặc qua ngân hàng.

- Không có cơ quan quản lý chuyên trách giám sát các hoạt động giao dịch: trong

mô hình này các giao dịch BĐS diễn ra tại các sàn giao dịch hoạt động theo luật doanhnghiệp Sau khi giao dịch thành công, chủ sở hữu mới phải đăng ký thay đổi tại Cơquan đăng ký của Nhà nước

Ngoài ra, do thị trường BĐS mang tính địa phương nên chức năng quản lý thịtrường BĐS thường được phân cấp rộng rãi cho chính quyền địa phương

Thứ hai: Nguồn nhân lực làm nhiệm vụ QLNN đối với thị trường BĐS Dịch vụQLNN có thể do các cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, cũng có thể ủy thác chocông ty tư nhân thực hiện theo quy chế Nếu theo phương thức cơ quan nhà nước trựctiếp thực hiện thi biên chế công chức khá lớn, vấn đề quản lý và đãi ngộ gặp khó khăn.Nếu giao cho doanh nghiệp tư nhân đảm nhiệm thì việc kiểm soát chất lượng dịch vụcung cấp là khâu khó khăn Dù theo phương thức nào thì quản lý thị trường BĐS cũngđòi hỏi nhân lực có trình độ chuyên môn cao, có sự am hiểu sâu sắc không chỉ luậtpháp, mà còn am hiểu về xây dựng, kinh tế, có đạo đức liêm khiết và công tâm, nhất làcác nhân viên thẩm định chất lượng công trình, nhân viên định giá BĐS Chống thamnhũng trong lĩnh vực quản lý thị trường BĐS nói chung, quản lý đất đai nói riêng làmột trong những khâu quan trọng của Nhà nước

1.2.3.3 Nhà nước định hướng hoạt động của thị trường bất động sản thông qua

hệ thống quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ quan trọng cho việc xây dựng kế hoạch sử dụngđất đai và xây dựng nhà ở Trên cơ sở quy hoạch đất dành cho công trình kinh tế, giaothông, nhà ở, cây xanh Nhà nước sẽ cụ thể hóa thành kế hoạch sử dụng đất cho từngthời kỳ phát triển Quy hoạch càng khoa học, càng chính xác và cụ thể bao nhiêu thì kếhoạch sử dụng đất càng có điều kiện để thực hiện tốt

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý quan trọng và là nội dungkhông thể thiếu được trong QLNN đối với thị trường BĐS Quy hoạch quy định mụcđích sử dụng cho từng diện tích đất xác định Kế hoạch sử dụng đất phản ánh chínhsách ưu tiên của nhà nước trong khuyến khích, phân bổ đất cho các mục đích sử dụngkhác nhau theo thời gian Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xâydựng, Nhà nước thực hiện ý đồ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội; bảo vệ môi sinh,môi trường; điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng ngăn chặn những tiêu cựctrong sử dụng đất đai và trong xây dựng hình thành các BĐS Căn cứ vào chiến lượcphát triển kinh tế- xã hội, căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, Nhànước xây dựng quy hoạch sử dụng đất gắn với quy hoạch xây dựng và ngược lại gắnquy hoạch xây dựng với quy hoạch sử dụng đất; chỉ ra tổng thể đất sử dụng vào xâydựng đô thị, đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi íchquốc gia, quốc phòng, an ninh, đất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho pháttriển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục, thể thao Tiếp đó làquy hoạch cụ thể từng khu đất, từng lô đất của từng vùng, từng đô thị, từng khu dân cưnông thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ Trên cơ sở quy hoạchxây dựng, quy hoạch sử dụng đất, các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộ gia đình

cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất triển khai thực hiện phát triển BĐSphù hợp với quy hoạch và quy chuẩn xây dựng Như vậy bằng việc thực hiện quyhoạch đã phân bố các BĐS phù hợp với sự phát triển kinh tế- xã hội và phân bố dân cưcủa từng địa phương và trong phạm vi cả nước, hình thành sự phân bố thị trườngBĐS

1.2.3.4 Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản

Để điều tiết thị trường, Nhà nước có thể sử dụng một số công cụ như điều tiếtqua thuế, chính sách tín dụng, các quy định mang tính hành chính

- Điều tiết thị trường bất động sản qua chính sách thuế:

Đối với tất cả các quốc gia, thuế là công cụ tạo lập nguồn thu cho ngân sách nhànước, đồng thời là công cụ để điều tiết của nhà nước đối với nền kinh tế Chính sách

và pháp luật về thuế trong lĩnh vực BĐS là một trong những công cụ hiệu quả để điềutiết thị trường BĐS

Nhà nước có thể thu nhiều loại thuế khác nhau trên thị trường BĐS: thuế chuyểnnhượng BĐS, thuế giá trị gia tăng trên đất do chủ sở hữu đầu tư Chính sách thuếđánh vào BĐS vừa là công cụ huy động tài chính cho ngân sách nhà nước, vừa là công

cụ điều tiết lợi ích của các chủ thể sử dụng đất theo hướng công bằng, hạn chế cáchành vi đầu cơ vụ lợi không cần thiết

- Điều tiết qua chính sách tín dụng:

Ngày nay ở các nước kinh tế thị trường phát triển, tín dụng thế chấp BĐS như thếchấp lại, bảo lãnh bằng BĐS, chứng khoán hóa các hợp đồng tín dụng thế chấp bằngBĐS Nhờ có các hình thức này mà cả thị trường tài chính và thị trường BĐS đều cóđược hình thái phát triển mới Tuy nhiên, tín dụng thế chấp BĐS luôn tiềm ẩn nhữngrủi ro lớn, vì thế, Nhà nước cần phải có những quy chế, chính sách và phát triển vừa cóthể kiểm soát các hoạt động này duy trì chúng trong phạm vi an toàn

- Chính sách định giá nhà, đất

Nhìn chung giá cả trên thị trường bất động sản do cung và cầu quyết định Tuynhiên, trong một số trường hợp, khi Nhà nước tham gia thị trường bất động sản thịviệc Nhà nước tiến hành định giá là cần thiết Những trường hợp cần định giá Nhànước là khi Nhà nước thu thuế từ đất và thu hồi đất

1.2.3.5 Cung cấp dịch vụ công trên thị trường bất động sản

- Cung cấp thông tin thị trường

BĐS là hàng hóa đặc biệt, rất khó xác định chính xác công năng và chủ sở hữuhợp pháp nếu thiếu thông tin liên quan đến nhiều góc độ khác nhau như: cơ chế, chínhsách, quy hoạch về đất đai, nhà ở; chính sách kinh tế, tài chính liên quan đến BĐS; chế

độ sở hữu đất đai, tài sản; chính sách ưu đãi của Nhà nước Một trong những cáchthức tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động hiệu quả là Nhà nước thu thập vàcung cấp các thông tin này cho các chủ thể tham gia thị trường Các thông tin mà Nhànước cần cung cấp là:

+ Thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thông tin về BĐS: chủ sở hữu,quyền của chủ sở hữu, điều kiện giao dịch, vị trí, ranh giới, đặc tính của BĐS + Thông tin về giá BĐS: Nhà nước thành lập các cơ quan định giá và hệ thốngthông tin về giá nhằm cung cấp giá tham chiếu cho các bên giao dịch

+ Thông tin về chính sách, quy định của Nhà nước đối với thị trường BĐS.+ Cung cấp dịch vụ công về quản lý địa chính, đất đai

BĐS gắn liền với đất đai Một phần giá trị của BĐS liên quan đến quyền sử dụngđất Bản thân các thửa đất chỉ có thể được phân biệt với nhau bằng cách định vị trênbản đồ Chính vì vậy, thông qua việc xác lập các bản đồ về đất đai và cung cấp chúngcho các chủ sở hữu BĐS với mức phí hợp lý, Nhà nước đã tạo điều kiện phân lập đượcBĐS để đưa chúng vào giao dịch Những thông tin định vị về đất càng đầy đủ, càng dễtiếp cận, BĐS càng có điều kiện thuận lợi để trở thành hàng hóa - Cung cấp dịch vụđăng ký BĐS

Đăng ký BĐS là hình thức bảo hộ quyền của chủ sở hữu BĐS, là cách thức giảmthiểu tranh chấp thị trường và cũng là cách thức quản lý tài sản xã hội của Nhà nước.Nếu công tác này được thực hiện tốt thì không những tạo điều kiện để chủ sở hữu cócăn cứ pháp lý chứng minh tính hợp pháp của BĐS trong giao dịch mà còn tạo điềukiện phát triển các giao dịch công khai, dễ kiểm soát, hạn chế hành vi gian lận, đầu cơtrục lợi phi pháp

- Cung cấp các hỗ trợ khác cho thị trường BĐS

Nhà nước xây dựng hạ tầng cơ sở về giao thông, điện, nước ở những địa bàn khókhăn để đưa các BĐS định vị trên địa bàn đó vào giao dịch Nhà nước có thể hỗ trợthiết lập hệ thống định giá, xây dựng các sàn giao dịch công khai, hỗ trợ hệ thống báogiá công khai Nhà nước cũng có thể hỗ trợ thành lập các trung tâm đào tạo nguồnnhân lực cho thị trường BĐS

1.2.3.6 Thanh tra, kiểm tra và giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện trên thị trường bất động sản

Thanh tra, kiểm tra là hoạt động rất quan trọng của hoạt động QLNN đối với thịtrường Thông qua thanh tra, kiểm tra, giám sát quá trình thực thi các chính sách củanhà nước, nhà nước có thể kịp thời định hướng và điều chỉnh để thị trường vận độngđúng hướng, giảm thiểu các rủi ro, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên tham gia thịtrường Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có một vai trò rất quan trọng trong sự tồn tại

và phát triển của loài người, tác động trực tiếp đến đời sống và hoạt động sản xuất củangười dân Việc giải quyết tốt các tranh chấp đất đai của các cấp chính quyền từ Trungương đến địa phương sẽ góp phần rất lớn trong việc giải quyết những bức xúc, bảo vệquyền và lợi ích chính dáng cho người dân, đảm bảo sự công bằng trong xã hội; đồngthời góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương

Nhà nước thực hiện sự kiểm tra, giám sát thông qua các cơ quan chuyên ngànhnhư thanh tra đất đai, thanh tra xây dựng, thanh tra thị trường Nếu buông lỏng kiểmtra, thì hiệu lực, hiệu quả QLNN đối với thị trường BĐS sẽ rất thấp

Nhà nước thành lập các tổ chức làm chức năng trọng tài, hòa giải, Tòa án để giảiquyết tranh chấp trên thị trường BĐS Bởi vì, BĐS là những hàng hóa có giá trị lớn,giao dịch phức tạp, vì lòng tham và thiếu hiểu biết, khi giao dịch dễ nảy sinh tranhchấp, khiếu kiện giữa các chủ thể với nhau, thậm chí với cả cơ quan nhà nước Cơquan nhà nước có vị thế thuận lợi đảm đương vai trò này do có khả năng xử lý vấn đềcông tâm và có cơ chế thực thi hiệu quả hơn các tác nhân khác

1.3 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở một số nước và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

1.3.1 Kinh nghiệm quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản ở một số nước

Trên thế giới có rất nhiều nước đã từng đối mặt với những sóng gió của thịtrường BĐS Sự biến động, phát triển của thị trường BĐS theo chu kỳ, có thuận lợi, rồigặp khó khăn, rồi lại vượt qua là một hiện thực phổ biến Cái chính là sức khoẻ củanền kinh tế, của môi trường kinh doanh BĐS và sự đúng đắn của các giải pháp tháo

gỡ Trên thực tế, Nhật Bản và Hàn Quốc - hai nền kinh tế đạt được sự phát triển thần

kỳ bậc nhất thế giới cũng từng phải đối mặt với những vấn đề nan giải trong việc pháttriển và quản lý thị trường BĐS Thị trường BĐS có mối quan hệ sâu rộng với mọi cánhân, mọi tổ chức trong xã hội, ảnh hưởng lâu dài tới cuộc sống và sự phát triển củađông đảo cộng đồng dân cư, doanh nghiệp và nền kinh tế của đất nước Trên thế giới

đã có nhiều ví dụ minh hoạ cho thấy tính tác động đa chiều của các giải pháp quản lýthị trường BĐS

1.3.1.1 Kinh nghiệm từ Hàn Quốc

Chúng ta đều biết rằng cũng giống như Nhật Bản, Hàn Quốc là một đất nướckhông có nguyên liệu thô trừ nguồn nước, chỉ có khoảng 4 đất đai có thể sử dụngđược Nhật Bản, Hàn Quốc phụ thuộc vào các quốc gia khác về nguồn tài nguyên thiênnhiên như dầu lửa, quặng sắt, đồng cùng nhiều tài nguyên khác rất cần thiết cho quátrình công nghiệp hoá Vào những năm 1950, Hàn Quốc là một trong những quốc gianghèo nhất trên thế giới Thu nhập bình quân đầu người của Hàn Quốc cuối nhữngnăm 1950 thấp hơn nhiều so với các nước láng giềng Tuy nhiên tình hình đất nước đãđổi thay nhanh chóng khi Hàn Quốc bắt đầu thực hiện kế hoạch 5 năm lần thứ nhấtvào năm 1962 và sau đó đã bước lên bậc thang phát triển một cách nhanh chóng Đếnnăm 1995, tổng sản phẩm quốc dân bình quân đầu người (GNP) của Hàn Quốc vượt10.000 đô la Mỹ, xuất khẩu đạt 10 tỷ đô la Mỹ Hàn Quốc trở thành quốc gia đangphát triển lớn thứ ba sau Trung Quốc, Braxin nếu tính theo quy mô kinh tế GDP Lĩnhvực thị trường BĐS nhà ở của Hàn Quốc cũng thu được nhiều kết quả đáng ghi nhận.Tuy nhiên, trong suốt mấy chục năm qua, Hàn Quốc luôn phải đối mặt với nhiều tháchthức lớn trong lĩnh vực phát triển BĐS nhà ở, trong mỗi giai đoạn mới lại xuất hiệnnhững thách thức mới Tình hình quản lý thị trường BĐS nhà ở Hàn Quốc trong nhữngnăm gần đây có thể tóm lược như sau: Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách nhằm

ổn định thị trường BĐS Bên cạnh kết quả đạt được thì giá đất trên thị trường ngàycàng tăng Ví dụ ở Giang Nam - nơi cư ngụ của những người giàu - giá đất tăng gấpđôi Một căn hộ 120m2 tại một chung cư cao cấp ở đây được bán với giá 1,2 triệu –cao gấp 4 lần so với cách đây bốn năm Chính phủ Hàn Quốc đã đề ra những biệnpháp kiểm soát gắt gao kiềm chế giá nhà đất Cuối năm 2003, Chính phủ Hàn Quốc đã

đề ra chính sách thuế thu nhập trong kinh doanh BĐS với mức thuế suất lên đến 60%trên lợi nhuận như đối với khu vực ngoại ô phía Nam Seoul Chính phủ Hàn Quốc cònyêu cầu nhà đầu tư hạn chế việc xây dựng chung cư cao cấp cho người có thu nhập cao

và tăng số chung cư cho thuê với giá rẻ cho người nghèo Riêng trong lĩnh vực nhà ở,trong năm nay Chính phủ Hàn Quốc sẽ cho phép xây dựng 520.000 căn nhà để ổn địnhgiá BĐS, đồng thời sẽ tăng kinh phí tài chính cho những người nghèo mua nhà ở.Trong số nhà ở trên sẽ có 370.000 ngôi nhà xây để bán 150.000 ngôi nhà sẽ đượcdành cho thuê Chính phủ giành khoảng 54,45 km2 đất cho xây dựng nhà và để đạt

mục tiêu này và dự định sẽ chi hơn 10.130 tỷ Won (khoảng 10 tỷ USD) Chính phủcam kết ổn định giá nhà ở bằng cách tăng cung và tăng cường ngăn chặn nạn đầu cơnhà Một trong những giải pháp nhằm kiểm soát chặt chẽ nạn là tăng mức thuế sở hữunhà ở (từ 58,9% ở năm 2001 lên 63% năm 2004) Trên thực tế, các chính sách trên đãthu được kết quả rất đáng quan tâm Các căn hộ bán tăng 45% so với năm 2004 Cácđơn đặt hàng xây dựng cũng tăng 15% so với trung bình 3 năm gần đây, đạt 52.000 tỷWon (khoảng 5 tỷ USD) Tuy nhiên, các giải pháp quản lý Chính phủ Hàn Quốc đã cótác động theo chiều ngược lại Hiện tại nợ dân cư (tức nợ của các gia đình Hàn Quốc)tăng gấp đôi so với năm 2000, lên đến 450 tỷ USD, trong đó có hơn 50% là các khoảnvay để mua nhà Vì thế tiêu dùng nói chung đã giảm, ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh

tế Ngoài ra, các chính sách của chính phủ Hàn Quốc trong quản lý thị trường BĐSnhà ở đã làm tăng giá BĐS nói chung, đặc biệt tăng nhanh tại những khu vực sinhsống của người có thu nhập cao Việc này dẫn đến hậu quả lớn là người giàu đã giàucàng giàu nhanh - tăng thêm khoảng cách giàu nghèo

Tất nhiên không phải điều gì xảy ra ở một nước này sẽ xảy ra ở một nước khácsong chắc chắn là các giải pháp điều tiết vĩ mô - đặc biệt trong lĩnh vực BĐS nhà ởluôn có sự tác động đa chiều Từ thực tiễn nghiên cứu công tác QLNN thị trường BĐScủa Hàn Quốc, có thể rút ra một nhận xét cơ bản sau:

Thứ nhất, thị trường nhà đất được hình thành và phát triển tùy thuộc vào đặcđiểm và tình hình cụ thể của mỗi nước, trong đó, pháp lý về nhà đất là yếu tố ban đầu

và là yếu tố không thể thiếu

Thứ hai, công tác quy hoạch được đặc biệt chú trọng, tạo sự phát triển bền vữngcủa thị trường nhà đất Việc xây dựng quy hoạch được tiến hành từng bước, khoa học,thận trọng và trước khi công bố công khai phải có ý kiến đóng góp rộng rãi của ngườidân Thứ ba, Nhà nước vừa tạo dựng môi trường pháp lý, môi trường kinh tế - xã hộicho thị trường nhà đất, vừa là “bà đỡ” cho thị trường nhà đất Trong một số trườnghợp, Nhà nước cần can thiệp sâu và tích cực vào thị trường nhà đất, đặc biệt là thựchiện chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho hầu hết người dân có nhà ở thích hợp

và hạn chế việc mua đi bán lại

Thứ tư, để phát triển quỹ nhà ở, Chính quyền chịu trách nhiệm thu hồi đất, sau đócung cấp cho các đơn vị để thực hiện dự án theo quy hoạch (bán hoặc cho thuê), tránhtình trạng đối đầu giữa nhà đầu tư và chủ đất trong quá trình đền bù giải phóng mặtbằng Không có hiện tượng tư nhân thương lượng với người dân để mua lại đất xâydựng các công trình nhà ở, cơ sở thương mại để kinh doanh

Thứ năm, vấn đề tài chính và các chính sách tài chính của Nhà nước cùng gópphần thúc đẩy sự hình thành và phát triển của thị trường nhà đất

1.3.1.2 Kinh nghiệm quản lý thị trường bất động sản từ Nhật Bản

Những kinh nghiệm về quản lý thị trường BĐS để tránh rơi vào tình trạng “bongbóng” giá BĐS đã được các chuyên gia chia sẻ tại hội thảo “Quản lý thị trường BĐS

và vai trò của các định chế tài chính: Kinh nghiệm của Nhật Bản và gợi ý chính sáchcho Việt Nam” do Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam và Ngân hàngSuMi Trust Nhật Bản tổ chức tại Hà Nội ngày 06/08/2014

Là nền kinh tế lớn thứ ba thế giới và đến bây giờ người ta vẫn còn nhắc đến “sựthần kỳ Nhật Bản” trong phát triển kinh tế Tuy vậy, vào đầu những năm 1990, NhậtBản đã từng trải qua giai đoạn bong bóng giá BĐS khiến cả thập kỷ sau đó, nền kinh tế

Nhật Bản lâm vào tình trạng trì trệ, nợ xấu tăng cao và gây ra nhiều hệ lụy khác Kinhnghiệm của Nhật Bản đối với việc giảm thiểu tác động tiêu cực của nền kinh tế bongbóng BĐS, cũng như phát huy vai trò của các định chế tài chính đối với quá trình pháttriển thị trường BĐS là những bài học kinh nghiệm rất quý báu đối với Việt Nam.Nhìn lại các nguyên nhân gây ra bong bóng BĐS và khiến nền kinh tế khủnghoảng kéo dài sau khi xảy ra đổ vỡ trên thị trường BĐS của Nhật Bản, trên cả bìnhdiện vi mô lẫn bình diện vĩ mô, các chuyên gia Nhật Bản chia sẻ những giải pháp vàđịnh hướng chính sách sắp tới, vai trò của các định chế tài chính trên thị trường và đặcbiệt là trao đổi về kinh nghiệm của Nhật Bản trong việc giảm thiểu tác động tiêu cựccủa nền kinh tế bong bóng BĐS cùng kinh nghiệm xử lý nợ xấu phát sinh trong thời

kỳ này, qua đó, góp phần tư vấn chính sách quản lý thị trường BĐS cho Chính phủViệt Nam:

Một là, cần hiểu về đặc tính của bong bóng BĐS: Đã là bong bóng thì không thểtồn tại được lâu, trước sau gì cũng sẽ vỡ Hiểu được điều này để tránh tâm lý lạc quanthái quá, tin rằng thị trường luôn luôn đi lên dẫn tới người đi vay thì vay quá nhiều với

hy vọng giá tiếp tục tăng sẽ mang lại lợi nhuận cho mình, còn người cho vay thì địnhgiá BĐS quá cao với niềm tin rằng giá đó còn cao hơn nữa

Hai là, việc đánh giá tình hình kinh tế trên quan điểm vĩ mô và trung lập là đặcbiệt quan trọng: Khi đang ở giữa thời kỳ bong bóng thì mọi người thường khó nhận ra

đó là bong bóng Vì thế cần có những đánh giá ở tầm vĩ mô và trung lập thì mới cónhiều khả năng phát hiện để điều chỉnh kịp thời Cần đánh giá chính xác về dòng tiền

từ hoạt động kinh doanh Đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền

Ba là, xác lập cơ chế cho việc phá sản ngân hàng: Nhật Bản đã từng thực hiệnnguyên tắc không phá sản ngân hàng khiến không ai nghĩ tới chuyện ngân hàng phásản và do đó không có chuẩn bị Để thực hiện việc cho phá sản những ngân hàng yếukém thì cần hoàn thiện khung pháp lý và tăng cường vai trò của các cơ quan liên quannhư bảo hiểm tiền gửi, cơ quan thu hồi và xử lý nợ

Bốn là, tái cơ cấu bên đi vay là một biện pháp xử lý nợ xấu phát sinh sau khi vỡbong bóng BĐS: Cần có kế hoạch tái cơ cấu khả thi và rõ ràng, có cơ chế phá sản đểtái cơ cấu lại bên đi vay, tăng cường chức năng của các tổ chức liên quan trọng quátrình tái cơ cấu này (cơ quan thu hồi và xử lý nợ)

1.3.1.3 Kinh nghiệm của Singapore

Singapore hiện rất thành công trong việc quản lý, điều tiết thị trường BĐS Họđang quảng bá để xuất khẩu công nghệ quản lý “chính quyền đô thị” văn minh, hiệnđại và hiệu quả ra thế giới Singapore có nhiều điểm khá tương đồng để nghiên cứu,vận dụng bài học kinh nghiệm

Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân

về đất đai Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do

tư nhân chiếm hữu nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sửdụng đất do Nhà nước quy định Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặccăn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuêvới Nhà nước trong thời hạn cụ thể

Bảng 1.1: Chế độ sở hữu đất đai tại Singapore

Mục đích sử dụng đất Thời hạn sử dụng (năm)

2. Đất sử dụng cho thương mại 99

3. Đất sử dụng cho nông nghiệp 60

6. Đất dùng cho phúc lợi xã hội 30

a, Kinh nghiệm trong xây dựng và thực hiện quy hoạch đô thị:

Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển

ổn định thị trường BĐS Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản Họ

có ba loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước như sau:

- Quy hoạch định hướng (còn gọi là quy hoạch ý tưởng - Concept plan): địnhhướng phát triển các khu chức năng, trong đó có xem xét các yếu tố như hướng pháttriển, cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng (còn gọi là quy hoạch

cơ cấu) Quy hoạch định hướng có giá trị trong vòng 10 năm

- Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 5 năm, dựa trênquy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụmdân cư theo các tỷ lệ khác nhau Gọi là quy hoạch tổng thể (bao gồm cả nội dung quyhoạch kinh tế - xã hội), nhưng đây thực chất là quy hoạch chi tiết Quy hoạch tổng thểđược công bố công khai, rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý kiến chỉnh sửa vàsau đó công bố chính thức để thực hiện

Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch dự án, các chủ đầu tư lập dự ánthể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình cơ quan tái phát triển đô thị (URA)xem xét phê duyệt Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý Chínhphủ Singapore tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch bảo đảm đạt chất lượng cao

và ít phải điều chỉnh Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng ýtưởng đến chi tiết Quy hoạch được triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vựcchưa quy hoạch, còn để trống phải đề rõ: “Khu vực đang nghiên cứu”

Xây dựng quy hoạch mang tính dân chủ công khai, bảo đảm mọi người dân vàcác cơ quan chức năng, doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủtrên các phương tiện thông tin đại chúng Sau khi nội dung quy hoạch đã được công

bố, giá trị pháp lý của nó được bảo đảm, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cánhân hoặc cơ quan nào Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực

hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo Việc quản lýxây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọngnào về giấy phép xây dựng phải xử phạt.

Quy hoạch của Singapore không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo cácphân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và thực hiện quy hoạch rất thống nhất Nhànước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn

đề trong quy hoạch đô thị Sau khi có quy hoạch, Nhà nước thu hồi đất và giao đất,bán hoặc cho thuê đối với các công ty (Nhà nước hoặc tư nhân) để thực hiện đúng quyhoạch chi tiết

Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 - 3 năm, sau khi nhà đầu tư đượcgiao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn).Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại mảnh đất được giao, trừ một sốtrường hợp đặc biệt

- Kinh nghiệm thu hồi, đền bù đất và tái định cư cho người dân bị thu hồi đất:Singapore có Luật về thu hồi đất (Land Acquisition Act) Quá trình thu hồi đất dựatrên các nguyên tắc sau:

+ Thu hồi đất bắt buộc phải phục vụ cho việc phát triển hạ tầng cơ sở, phúc lợi

xã hội và chỉnh trang đô thị

+ Hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết

+ Việc thu hồi đất phải được sự cho phép của Chính phủ và các thành viên trongNội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng

Quá trình thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thông báotrước cho người dân từ 2 - 3 năm Nếu người dân không chịu di dời để Nhà nước thuhồi đất Nhà nước sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất công(State land Encroachment Act) Mức đền bù thiệt hại khi thu hồi đất căn cứ vào: giá trịBĐS của chủ sở hữu; các chi phí như tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tưthay thế; thuế sử dụng nhà mới Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thểthuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí đó do Nhà nước chịu Kinhnghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù với giá thấp hơn giáhiện tại vì giá BĐS hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do Nhà nước đầu tư hạ tầng, do

đó Nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư Nhà nước không đền bù theo giátrong tương lai

Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù giá trị BĐS gia tăng

do công trình công cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại, công trìnhcông cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngoài có thểnhìn vào nhà ), thì Nhà nước sẽ tăng đền bù; Nhà nước cũng tài trợ chi phí để hoàntất thủ tục cho mảnh đất còn lại

Những yếu tố không được chấp nhận khi tính mức đền bù là: đòi được thưởng để

di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thườngphần đầu tư thêm vào căn nhà sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi nhà quá tệ, cầnphải được sơn, sửa lại; trong vòng 2 năm công bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà đẹp,lớn hơn để đòi đền bù đòi đền bù theo giá đã mua (từ ý định đầu cơ đất); hoạt độngkinh doanh nhưng không có giấy phép, không có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá

nhân sử dụng BĐS bất hợp pháp Sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do phát triểncủa hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.

Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việctháo dỡ, phần còn lại trả khi đã hoàn tất việc di dời Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấpbách về nhà ở, sẽ được thu xếp cho thuê với giá thuê phù hợp

Ngoài ra, Nhà nước Singapore còn có các chính sách hỗ trợ khác bảo đảm quyềnlợi của chủ BĐS phải di dời:

+ Trong quá trình đền bù, chủ BĐS có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù Hộiđồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện Nếu chủBĐS vẫn không đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tòa Thượng thẩm

+ Nhà nước có chính sách hỗ trợ tối đa về thiệt hại và tạo công ăn việc làm chongười nông dân khi chuyển thành thị dân (chủ yếu trong thời gian cách đây 20 đến 30năm) Tuy nhiên, số lượng nông dân Singapore không nhiều nên chính sách này khônggây sức ép cho ngân sách Đối với các hộ kinh doanh thương mại hoặc cơ sở côngnghiệp, đền bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó

+ Đối với các cơ sở tôn giáo như chùa chiền, nhà thờ khi giải tỏa được bố trí xâydựng mới trên địa điểm và diện tích khu đất phù hợp (thường rộng rãi hơn) nhằm phục

vụ khu dân cư mới

+ Việc giải tỏa di dời ít làm xáo trộn công ăn việc làm của người dân (do đấtnước Singapore quá nhỏ nên việc đi lại thuận lợi)

+ Không cho phép người nông dân tự chuyển nhượng đất cho nhà đầu tư để xâydựng các khu dân cư Mọi việc chuyển nhượng làm thay đổi mục đích sử dụng phảithông qua cơ quan nhà nước Nhà nước đóng vai trò trung gian giữa người sử dụng đất

và chủ đầu tư, tránh những tiêu cực trong việc đền bù giải tỏa và không để ảnh hưởngxấu đến việc thực hiện dự án theo quy hoạch nói riêng và tới phát triển kinh tế nóichung

Bình quân tiền đền bù chỉ chiếm khoảng 9% tổng giá trị đầu tư một dự án Việckiểm soát tốt giá đền bù là một trong những lý do giúp chương trình phát triển hạ tầng

và phúc lợi công cộng tại Singapore thành công

Chính sách tái định cư gắn liền với bố trí nhà ở công là loại nhà do Nhà nước xâydựng và cung cấp với giá rẻ kèm theo một số điều kiện Đây là một điểm đặc thù và rấtđộc đáo của thị trường BĐS tại Singapore Nước này còn thiết lập một cơ quan chuyêntrách thực hiện việc cung cấp nhà ở công cho người dân, trong đó chủ yếu phục vụ táiđịnh cư, đó là Cục Phát triển nhà ở (HDB) Được thành lập từ năm 1960, cho đến nay

có khoảng 8.000 nhân viên, HDB đã cung cấp nhà cho 85% dân số Singapore, trong

đó có 2% là diện thuê căn hộ

Để chuẩn bị cho tái định cư, các nhân viên của HDB tiến hành điều tra xã hộihọc kỹ lưỡng về hộ gia đình, trong đó lưu ý các chi tiết về số thành viên trong giađình, kể cả con cái; nguồn thu nhập; nghề nghiệp; nơi làm việc; tình trạng pháp lý củaBĐS, v.v Các đơn vị, tổ chức khác như cơ quan, nhà thờ, cơ sở công nghiệp thươngmại,v.v đều được điều tra tỉ mỉ và đưa vào danh sách tái định cư Việc điều tra tỉ mỉ,thận trọng tạo cơ sở chắc chắn cho việc hỗ trợ tái định cư chính xác và công bằng

Điều kiện để được tái định cư tại các căn hộ do HDB cung cấp là phải được cơquan quản lý đất Singapore (viết tắt SLA) bảo lãnh và làm thủ tục giới thiệu Các hộthuộc diện tái định cư được mua hoặc thuê nhà của Trung tâm phát triển nhà HDB vớicác điều khoản ưu đãi về thủ tục mua, thuê, hoặc miễn thế chấp, v.v Chính sách cungcấp nhà ở công của HDB có phân biệt từng trường hợp cụ thể, trong đó ưu đãi chocông dân Singapore Nếu không sử dụng nhà do HDB cung cấp sẽ được Nhà nước hỗtrợ thêm tiền (khoảng 1.200 đô la Singapore).

Chính phủ Singapore cung ứng nhiều loại nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng củangười dân HDB chủ yếu cung cấp các căn hộ trong các tòa nhà cao tầng Có năm loạicăn hộ cơ bản sau:

Bảng 1.2: Bảng giá bán cho thuê các loại căn hộ

Loại căn hộ Diện tích chuẩn (m2) Giá bán hoặc cho thuê (*)

Nhìn chung, chính sách đền bù, tái định cư được tiến hành thận trọng (nhất là đấtcủa tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi khi thực hiện.Chính sách đền bù công bằng, tái định cư có chuẩn bị chu tất đối với mọi tổ chức, cánhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một phầnkhông đáng kể, thường dưới 1%

Cung cấp nhà ở công với giá ưu đãi là một đặc điểm riêng của Singapore, do đóNhà nước có chính sách tài chính tương ứng để hỗ trợ chương trình này Có haiphương thức chủ yếu là: (i) HDB vay Nhà nước hoặc các ngân hàng,hay phát hànhtrái phiếu để phát triển các khu dân cư bán cho người dân và thu hồi vốn để hoàn trảnguồn vay (ii) Chính phủ hỗ trợ vốn cho người dân mua nhà trả góp của HDB (có thếchấp nhà), thông qua phát hành trái phiếu kho bạc từ Quỹ tiết kiệm trung ương Ngoài

ra, HDB còn vay mượn từ thị trường vốn (trái phiếu trung hạn) và các thể chế tài chínhkhác

c, Kinh nghiệm xử lý đất công:

Nhà nước Singapore chuyển giao đất công cho các đơn vị phát triển BĐS chủyếu theo ba hình thức:

- Đấu giá hoặc đấu thầu: Đây là phương thức bán đất cho khu vực tư nhân theogiá thị trường, tạo cơ hội bình đẳng cho người mua và tăng nguồn thu cho ngân sách.Nguyên tắc cơ bản trong phương thức này là công khai và minh bạch về nội dung quyhoạch khu đất; điều kiện được mua; giá khởi điểm, V.V., trên các phương tiện thôngtin đại chúng và internet Chính phủ cam kết không thay đổi nội dung đưa ra đấu giáhoặc đấu thầu Các đối tượng được tham gia rộng rãi sẽ hạn chế việc khống chế giá.Giá khởi điểm do quan chức Trưởng thẩm định giá (Chief Value - thuộc Bộ Tài chính)phối hợp với Cơ quan quản lý đất đai (SLA) xác định.

- Bán trực tiếp: Mục đích là bán đất cho các đơn vị phát triển nhà ở công nhưHDB, cho các công ty phát triển công nghiệp như “Jurong Town Corporation” (JTC)hay các cơ quan Chính phủ theo chức năng luật định Giá bán này dựa vào tư vấn quanchức Trưởng thẩm định giá quyết định theo giá thị trường Trong trường hợp đặc biệt,khi bán cho các tổ chức phúc lợi hoặc từ thiện thì giá do Chính phủ quy định Hìnhthức bán trực tiếp cho tư nhân còn áp dụng đối với một số mảnh đất nhỏ hẹp mà muốnphát triển phải kết nối với các miếng đất khác Hến kề

- Đấu thầu hạn chế: Trong trường hợp miếng đất của Nhà nước nằm lọt giữa cácmảnh đất của tư nhân thì ưu tiên bán cho các chủ đất liền kề

Khi bán đất công, Chính phủ Singapore áp dụng các mức giá khác nhau cho cácmục đích sử dụng đất khác nhau Nhà nước cung cấp đất miễn phí để phát triển trườngtiểu học, trung học, còn các trường đại học, kỹ thuật , thì phải mua đất Đất xây dựngcác cơ sở thương mại, công nghiệp bán theo giá thị trường Đất phát triển nhà ở công

do quan chức Trưởng thẩm định giá quy định

Khi bán đất, Nhà nước luôn kèm theo các điều kiện cần thiết để xây dựng côngtrình trên mảnh đất đó Về cơ bản, Nhà nước không cho phép nhà đầu tư mua đi bánlại mảnh đất đã mua

Nhà nước còn điều tiết thị trường bằng việc điều chỉnh lượng đất bán ra phủ hợp.Năm 1997, khi có khủng hoảng kinh tế, Nhà nước ngưng bán đất cho tư nhân Khi thịtrường phát triển quá nóng, Nhà nước tăng lượng bán ra Do Nhà nước chủ động điềutiết thị trường và có những quy định nghiêm ngặt trong việc sử dụng đất có hiệu quảnên không có hiện tượng găm giữ hoặc đầu cơ đất tại Singapore

1.3.2 Bài học rút ra cho Việt Nam:

Hình thành từ đầu những năm 1990, thị trường BĐS Việt Nam đã đạt được một

số kết quả đáng khích lệ Theo đó, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt độngcủa thị trường BĐS đã từng bước được hoàn thiện; Hàng hóa trên thị trường BĐS ngàycàng đa dạng (nhất là phân khúc nhà ở); Giá cả BĐS và phương thức giao dịch BĐSdần được thực hiện theo cơ chế thị trường; Từng bước hình thành chủ thể tham gia thịtrường BĐS Tuy nhiên thị trường bất động sản vẫn còn thiếu ổn định như khi thì pháttriển quá "nóng", lúc thì "đóng băng", đầu tư BĐS còn mang tính tự phát, theo phongtrào và thiếu minh bạch, thiếu chuyên nghiệp Hạn chế này xuất phát từ nhiều nguyênnhân trong đó có yếu tố quản lý thị trường khâu quản lý, kiểm soát và quy hoạch thịtrường BĐS còn yếu, khiến cung-cầu mất cân đối Từ những bài học kinh nghiệm củacác nước, đối với quản lý thị trường bất động sản Việt Nam có thể rút ra những bài họcsau:

Thứ nhất: Cần ban hành hệ thống văn bản pháp lý toàn diện, đồng bộ, hiệu quảnhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hình thành, vận động và phát triển hiệuquả Từ đó, hoàn thiện khuôn khổ thể chế cho thị trường BĐS (luật Nhà ở sửa đổi, luậtkinh doanh BĐS sửa đổi )

Thứ hai: Nâng cao chất lượng và tuân thủ quy hoạch Công tác xây dựng quyhoạch phải khoa học, phù hợp đồng thời đảm bảo tính công khai trên các phương tiệnthông tin đại chúng Trước khi quy hoạch phải lấy ý kiến rộng rãi của người dân.Thứ ba: Tại Việt Nam, nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu đến từ ngân hàng,trong khi các nguồn vốn từ các định chế khác (các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, công ty bảohiểm ) còn hạn chế vì vậy cần xây dựng cơ chế chính sách tài chính phù hợp quản lýtrên thị trường bất động sản Chú trọng hoàn thiện cơ chế, định chế, tổ chức hỗ trợ chothị trường bất động sản sản phẩm tài chính BĐS phát triển: Quỹ tín thác BĐS – REIT;

cơ quan cho vay tài sản thế chấp nhà ở ; chứng khoán hóa các dự án đầu tư kinh doanhBĐS, hình thành hệ thống và tạo điều kiện để các định chế tài chính,

Thứ tư: Thành lập công ty/trung tâm định giá tài sản độc lập (gồm cả BĐS);trung tâm thông tin và dự báo thị trường BĐS; cải thiện mạnh mẽ môi trường đầu tư,thủ tục hành chính cho nhà đầu tư nước ngoài, kể cả lĩnh vực BĐS

Thứ năm: Quản lý thị trường BĐS chuyên nghiệp hơn qua các công cụ thuế, phí

và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường Bên cạnh đó, Việt Nam có thểnghiên cứu và áp dụng phương thức quản lý thị trường và phát triển tài chính BĐS củaNhật Bản hiện nay

Thứ ba: Quản lý Nhà nước trên thị trường BĐS Việt Nam đóng vai trò vô cùngquan trọng đối với sự phát triển đúng hướng, minh bạch của thị trường

Thứ tư: Sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường BĐS Việt Nam gópphần làm phát triển các thị trường khác của nền kinh tế, thúc đẩy nền kinh tế tăngtrưởng hơn nữa Ý nghĩa về mặt xã hội, thị trường BĐS phát triển ổn định lành mạnhgóp phần giảm bớt sự giàu nghèo từ đất đai, đời sống xã hội ổn định, ngày càng đượcnâng cao hơn

Thứ năm: Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến quản lý Nhà nước trên thị trườngBĐS Việc nghiên cứu từ vấn đề lý luận liên quan và những kinh nghiệm từ một sốnước trên thế giới như Nhật Bản, Singapore về quản lý Nhà nước trên thị trườngBĐS, đề tài đã rút ra một số kinh nghiệm có giá trị tham khảo, có thể áp dụng trên thịtrường BĐS Việt Nam.

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 2.1 Khái quát về thị trường bất động sản Việt Nam

2.1.1 Đặc điểm thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản Việt Nam có những nét đặc trưng sau :

Thứ nhất: Giá cả hàng hóa BĐS, nhất là giá nhà ở luôn đứng ở mức cao, diễnbiến phức tạp, khó kiểm soát đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường,cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp Sự diễn biến củagiá vô cùng phức tạp, không còn đơn thuần phụ thuộc vào quan hệ cung cầu như cácloại hàng hóa khác, mà giá bị đẩy lên nhờ tâm lý đầu tư đám đông, sự biến động tỷ giángoại tệ, chính sách bơm và hút tiền về của ngân hàng nhà nước

Thứ hai: Thị trường BĐS đã có những bước phát triển cả về số lượng, chấtlượng, quy mô, phạm vi Các phân khúc thị trường BĐS hoạt động ngày càng sôiđộng, trong đó, phân khúc thị trường nhà khu đô thị mới, căn hộ chung cư, văn phòngcho thuê là một bộ phận thấy rõ nhất, sôi động nhất trong những năm vừa qua.Thứ ba: Thị trường BĐS ngày càng chiếm một vị trí quan trọng trong nền kinh tếvới các dự án đầu tư có số lượng và chất lượng ngày càng tăng Theo thống kê của Bộxây dựng tổng dự án khu đô thị, nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội gồm cả dự án cóchủ trương đến dự án đang thực hiện là 573 dự án, với tổng diện tích đất quy hoạch làhơn 21.600 ha Cụ thể phân theo từng giai đoạn đầu tư như sau: Dự án đã giao đấthoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 397, với tổng diện tích quy hoạch9.442 ha; dự án đã được cho phép đầu tư, hoặc cấp giấy chứng nhận đầu tư, chấp nhậnđầu tư là 76 ha, với tổng diện tích 4.079 ha; trong khi số dự án được phê duyệt quyhoạch chi tiết là 80, với diện tích hơn 4.200 ha; dự án mới chấp thuận chủ trương đầu

tư hoặc giao chủ đầu tư là 30, với diện tích là 4.014 ha

Thứ tư: cơ cấu thị trường BĐS chưa hoàn chỉnh, nhiều yếu tố thị trường còn hìnhthành tự phát (như thị trường thế chấp, trái phiếu BĐS…) Cung cầu trên thị trườngluôn trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và số lượng, cộng thêm tìnhtrạng đầu cơ khá phổ biến đã làm tăng nhu cầu ảo đẩy giá BĐS ở nhiều khu vực caohơn thực tế; các giao dịch “ngầm” còn chiếm tỉ trọng lớn Tình trạng này của thịtrường BĐS không chỉ gây thất thu thuế cho nhà nước mà còn góp phần hạn chế sốlượng giao dịch thành công Ngoài ra, thông tin về BĐS không đầy đủ, thiếu minhbạch và khó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải qua nhiềukhâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao Quyền và nghĩa vụ của cácbên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinhdoanh và dịch vụ môi giới BĐS

Thứ năm: Có rất nhiều dự án nhà ở trong thời gian qua chỉ dừng lại ở mức đầu tư

cơ sở hạ tầng rồi bán nền nhà để người mua tự xây dựng; đối tượng mua thường lànhững người mua đi bán lại để kiếm lời hoặc những những người có tiền dư mua nhà

để dành Nhiều dự án được giao đất trên 05 năm nhưng vẫn chưa có người xây nhà để

ở Như các dự án Khu đô thị Văn Phú, An Hưng, Hyundai Hill Stare ( Hà Đông, HàNội), Khu đô thị công viên thiên đường Bảo Sơn, Khu đô thị mới Lê Trọng Tấn –Geleximco, Khu đô thị Lideco ( Hoài Đức, Hà Nội) đã có thể hình dung con số thực

tế lớn hơn nhiều so với báo cáo Thậm chí, những dự án trong nội đô đã hoàn thiệnxong vẫn còn rất nhiều căn hộ chưa có người ở như Chung cư Golden Land ( số 275Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân), Hapulico Complex ( số 1 Nguyễn Huy Tưởng, quậnThanh Xuân), Mipec Tower ( số 229 Tây Sơn, quận Đống Đa)

Thứ sáu: Nhà ở cho các đối tượng xã hội đã hình thành Các khu nhà ở cho sinhviên, các khu nhà ở cho người lao động trong các khu công nghiệp, Nhà ở cho các đốitượng có thu nhập tốt đã và đang được triển khai Đối với thành phố Hồ Chí Minh hiệntrạng quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 gồm: 19 dự án donhà nước quản lý, quy mô hơn 15.000 căn hộ và 1 dự án chưa thống kê Ngoài ra, hiệntoàn TP có 70 dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất tueg 10 ha trở lên, mỗi

dự án sẽ dành 20% diện tích để xây dựng nhà ở xã hội, dự kiến xây hơn 162.000 căn

hộ

Thứ bảy: Năm 2021, thị trường bất động sản trải qua một năm nhiều thách thức

và biến động: “Sốt đất” trên diện rộng; nở rộ trái phiếu doanh nghiệp; sôi động thịtrường M&A và là năm khủng hoảng của nhiều doanh nghiệp, nhà thầu, … Tuy nhiên,thị trường được dự đoán sẽ sớm bình ổn và khởi sắc trong năm 2022 Có thể nhận thấythị trường bất động sản (BĐS) năm 2021 khá đặc biệt: cực kỳ sôi động vào nửa đầunăm, trầm lắng giai đoạn làn sóng covid thứ 4 bùng phát và có tín hiệu phục hồi nhanhsau giãn cách Ngay từ đầu năm 2021, thị trường đón nhận hàng loạt cơn “sốt đất” trêndiện rộng toàn quốc, từ thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM đến các tỉnh như QuảngNinh, Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Phước, Đồng Nai… Có nơi giá đất tăng gấp đôichỉ sau vài tháng và chỉ tạm lắng xuống khi các Bộ, ngành, địa phương vào cuộc.Cùng với “sốt đất” trên phạm vi cả nước, 2021 cũng là năm chứng kiến số lượng cácnhà đầu tư BĐS tham gia thị trường tăng cao chưa từng có, tỷ lệ thuận với số lượngcác nhà đầu tư tham gia vào thị trường chứng khoán 2021 cũng là năm nở rộ tráiphiếu doanh nghiệp Theo thống kê của công ty chứng khoán SSI, chỉ trong 11 thángđầu năm khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp đạt trên 495.000 tỷ đồng, trong

đó phát hành riêng lẻ chiếm 94,5% Doanh nghiệp BĐS chiếm tới 27,7% tổng khốilượng phát hành Đây cũng là năm sôi động của thị trường M&A tại Việt Nam, đặcbiệt là lĩnh vực BĐS với hàng loạt thương vụ giá trị từ Vingroup, NovaGroup, DatXanh Group,… Năm 2021, thị trường BĐS Việt Nam cũng đã chứng kiến khoảng70%-80% sàn giao dịch BĐS đóng cửa hoặc dừng hoạt động do ảnh hưởng của dịch.Đây cũng là năm thị phần được phân chia lại rất nhanh, đến cuối năm, gần như thịphần của các công ty nhỏ lẻ bị đuối sức đã dịch chuyển về các công ty lớn có nguồnvốn tích lũy qua nhiều năm trước đây Về triển vọng của thị trường bất động sản,chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực phân tích, năm 2021, nguồn vốn đổ vào bất động sảnvẫn khả quan Trong đó, nguồn vốn tín dụng trong quý III-2021 tăng khoảng 6% sovới cuối năm 2020; tổng dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 2 triệu tỷ đồng Trong 11tháng năm 2021, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký mới vào bất động sảnđạt gần 2 tỷ USD (chiếm khoảng 11%)… Cùng với việc nước ta đang đẩy mạnh đầu tư

công, hàng loạt dự án hạ tầng quy mô được triển khai sẽ tạo động lực giúp thị trườngbất động sản tăng trưởng mạnh trong năm 2022 Năm 2022, Bộ Xây dựng tiếp tục đẩymạnh phát triển nhà ở, nhất là nhà ở xã hội, đồng thời tăng cường quản lý, bảo đảm thịtrường bất động sản phát triển ổn định Bộ cũng sẽ tập trung sửa đổi Luật Nhà ở vàLuật Kinh doanh bất động sản; đôn đốc các bộ, ngành, địa phương triển khai Chiếnlược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2030 và có chính sách tháo gỡ khó khăn đểphát triển nhà ở xã hội, nhà ở phân khúc thu nhập thấp và trung bình, khắc phục việcmất cân đối cơ cấu sản phẩm nhà ở.

2.1.2 Khái quát diễn biến của thị trường bất động sản từ năm 2013 đến nay

* Giai đoạn năm 2013 đến 2014

Số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn, và Tp.HCM khoảng 18.000căn Trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, như vậy, theo con số này thì số vốn

“chôn” trong BĐS ở mức khoảng 86.000 tỷ Còn theo con số thống kê đến hết quý 2năm 2012, từ 70 DN BĐS đang niêm yết trên thị trường chứng khoán, giá trị hàng tồnkho lên đến 72.405 tỷ đồng tương đương khoảng 3,1 tỷ USD Có 18/72 doanh nghiệp

có giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng Năm 2013 chính phủ đã cụ thể hóa Nghịquyết 02 của Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước bắt tung ra gói cho vay hỗ trợ nhà ở từ1/6/2013, có giá trị trong 3 năm, với lãi suất được ấn định là 6% Một sự hỗ trợ “khôngthể tốt hơn” là nhận định của không ít chuyên gia, giới đầu tư vào thời điểm gói tíndụng chính thức có hiệu lực Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến giữatháng 12/2013, giá trị giải ngân gói 30.000 tỷ mới chỉ đạt 555 tỷ đồng, chiếm chưa đầy2% tổng giá trị Sự thất vọng cũng đã ít nhiều thể hiện ra rằng không chỉ với các đốitượng hưởng thụ mà ngay cả chính những người làm chính sách và các ngân hàngtham gia chương trình khi tốc độ giải ngân quá ì ạch Ngày 29/11/2013, Quốc hội đãthông qua Luật Đất đai (sửa đổi), gồm 14 chương, 212 điều, có hiệu lực thi hành từngày 1/7/2014 Bên cạnh những sửa đổi bổ sung về thu hồi, trưng dụng, quy hoạch sửdụng đất, khung giá đất… Luật đất đai ( sửa đổi) vẫn tiếp tục khẳng định việc thu hồiđất thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng Cùngvới việc triển khai gói 30.000 tỷ đồng cho người thu nhập thấp vay mua, thuê nhà, cuốitháng 11/2013, Chính phủ đã ban hành nghị định 188/CP về phát triển nhà ở xã hội vớinhiều nội dung đáng chú ý theo hướng có lợi cho người có thu nhập thấp đã và đang sởhữu nhà ở xã hội Trong một báo cáo gửi tới quốc hội vào tháng 11/2012, theo khảosát của các cơ quan chức năng, giá nhà ở đã giảm nhiều so với thời điểm sốt giá giaiđoạn 2008-2010, nhiều dự án giá giảm tới 50% trở về giá tương đương thời điểm

2006 Có thể thấy, những chính sách quyết liệt áp dụng đối với thị trường BĐS năm

2013 đã phần nào giải quyết những mâu thuẫn đã kéo dài nhiều năm qua

Nguyên nhân “đóng băng” từ giữa năm 2008 đến năm 2013 là: Khó khăn của nềnkinh tế vĩ mô, dẫn đến nguồn tiền đầu tư vào BĐS bị hạn chế, thậm chí nhiều người đãphải bán BĐS để lấy tiền trang trải, giải quyết khó khăn cho các lĩnh vực kinh doanhkhác; thị trường thiếu thông tin, kém minh bạch ở tất cả các khâu: chính vì thiếu thôngtin không minh bạch nên thị trường bị méo mó và dẫn tới tình trạng đầu tư theo phongtrào; giá BĐS quá cao: đặc biệt là giá nhà ở tại các khu đô thị lớn quá cao so với mặtbằng thu nhập của người dân, cũng như ,mức độ phát triển của kinh tế Trong nhiềunăm qua, tình trạng đầu cơ, đầu tư theo phong trào, hiệu ứng dây chuyền… đã khiếngiá nhà đất bị đẩy lên cao; cơ cấu chủng loại BĐS chưa cân đối giữa các phân khúc vàcác khu vực nên không đáp ứng được nhu cầu của xã hội, kiến cho chênh lệch cung-

cầu ngày càng gia tăng; niềm tin vào thị trường BĐS đang bị giảm sút; Công tác quản

lý thị trường BĐS yếu kém

* Giai đoạn năm 2014 đến nay

Thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc trên nhiều phân khúc Lượng giao dịch khá,trong đó có nhiều giao dịch ở các dự án từng tồn kho lớn, qua đó góp phần giảm lượnghàng tồn, tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp Giá nhà đang dần ổn định, cũng có tácđộng tích cực, tạo thêm niềm tin của khách hàng vào thị trường Trong đó, giao dịchtăng cao tại những dự án nhà ở thương mại có giá bán phù hợp, diện tích nhỏ, giaothông thuận lợi, đã bàn giao hoặc đang hoàn thiện… Thị trường BĐS đang chuyểnđộng và dần ấm lên Đồng thời, xu hướng đầu tư của khối ngoại, nổi bật là các nhà đầu

tư Châu Á từ Malaysia, Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore đã và đang đổ vốn vào thịtrường: đây được xem là một tín hiệu tích cực, giúp nâng cao chất lượng sản phẩm trênthị trường Nhìn tổng quan thị trường BĐS năm 2014 có thể nói đã có những chuyểnbiến đáng kể, những “chùm sáng” đã xuất hiện rõ rệt vào những tháng cuối năm Đâycũng là thời kì mà nhiều người cần nhà ở và các nhà đầu tư đã mạnh dạn mua nhàkhiến số giao dịch thành công tăng lên Trên địa bàn TP Hà Nội, tính đến tháng 11năm 2014 tổng giá trị hàng tồn kho BĐS khoảng 9,686 tỷ đồng (so với quý I/2013giảm 7.374 tỷ đồng (giảm 43,22%); so với tháng 12/2013 giảm 3.284 tỷ đồng (giảm25,32%); so với thời gian 20/10/2014 giảm 225 tỷ đồng) Tồn kho căn hộ chung cư:1.911 căn (tương đương 2.136 tỷ đồng); tồn kho nhà thấp tầng: 2.582 căn (tươngđương 7.550 tỷ đồng)

Chỉ tiêu Chung cư(căn) Giá trị

(tỷ đồng)

Nhà thấptầng (căn)

Giá trị(tỷ đồng)

Tồn khoBĐS giảm

so với tháng12/2013

Cả nước 15.774 24.114 13.058 21.344 17.62%

Bảng 2.1: Tồn kho bất động sản tháng 11 năm 2014- Bộ xây dựng

Năm 2014 được đánh giá là năm hoạt động mua bán và sáp nhập trong lĩnh vựcBĐS sôi động nhất từ trước đến nơi Hàng chục thương vụ mua bán, chuyển nhượng

dự án, mua bán sát nhập công ty, hợp tác đầu tư được giao dịch thành công Trong đó,nổi bật là những tập đoàn, công ty lớn đều thâu tóm thành công nhiều dự án nhưNovaland, Vingroup, FLC Group, Him Lam… Bên cạnh đó, các tập đoàn lớn nướcngoài cũng không ngoài cuộc như Daibiru và Creed của Nhật, Beerli Jucker của TháiLan

Dự án Bên mua Bên bán Địa chỉ Quy mô Giá trịMetro

15 tầng (mualại phần vănphòng)

60.1 triệuUSDThành

phố xanh Vingroup Hồng Ngân Mỹ Đình 1 17.6 ha 1.286 tỷION

Complex FLC Hải Phát

36 PhạmHùng

5000m2, 500căn 198 tỷThe

Lanvender FLC Falcon

QuangTrung- LêTrọng Tấn,

Hà Đông

41 tầng nổi, 4tầng hầm N/A

2 tòa 25 tầng 285 tỷ

Bảng 2.2: Một số dự án bất động sản được mua bán trong năm 2014- Nguồn: Bộ

xây dựng

Nguyên nhân phục hồi của thị trường trong giai đoạn này là: tình hình kinh tế vĩ

mô đã dần được cải thiện, hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp bắt đầu

có dấu hiệu phục hồi, số lượng các doanh nghiệp thua lỗ giảm; lạm phát, lãi suất ngânhàng thấp góp phần chuyển dòng vốn vào trong thị trường BĐS; Chính phủ đã cónhững biện pháp tác động tích cực tới thị trường, như: nới lỏng các quy định pháp lý,thực hiện các gói hỗ trợ; niềm tin vào thị trường BĐS đang phục hồi Đồng thời,những chuyển biến tích cực trên là các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường theoNghị quyết 02 của Chính phủ gắn với việc thực hiện chiến lược phát triển nhà quốc gia

đã phát huy tác dụng Bên cạnh đó, niềm tin của khách hàng đối với thị trường đã dầnđược khôi phục, nhiều người có nhu cầu không còn tâm lý chờ đợi giá tiếp mà đãquyết định mua nhà

Trong 6 tháng đầu năm 2015 nhà đầu tư nước ngoài đã rót thêm hơn 465 triệuUSD vào lĩnh vực BĐS với 11 dự án đăng ký mới và 7 lượt dự án tăng vốn nhiềuchuyên gia nhận định năm 2015 dòng tiền từ nước ngoài đổ vào bất động sản sẽ tăngnhanh do nhiều chính sách pháp luật cởi mở, đặc biệt là việc mở cửa cho người nướcngoài tại Việt Nam Theo Cục Đầu tư nước ngoài, năm 2015 cũng là năm nhiều chínhsách kinh tế mới theo hướng thông thoáng, cởi mở hơn chính thức có hiệu lực, nhất làviệc sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Doanhnghiệp… Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản thì Tp Hồ Chí Minh là tỉnh thu hútđược nhiều vốn FDI nhất trong lĩnh vực này với hơn 190 dự án và 13,4 tỷ USD vốnđầu tư Hà Nội đứng thứ hai với 92 dự án và 8 tỷ USD vốn đầu tư Bà Rịa- Vũng Tàu,đứng thứ ba với 10 dự án và 6,1 tỷ USD vốn đầu tư Các tỉnh tiếp theo là Bình Dương,Quảng Nam, Đồng Nai, Hải Phòng… Trong tháng 12/2015, Hà Nội có khoảng 1.600giao dịch thành công, tương đương với cùng kỳ 2014 nhưng tăng khoảng 3% so vớitháng trước TP Hồ Chí Minh có khoảng 1.650 giao dịch thành công, tăng khoảng 3%

so với tháng trước và tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2014 Theo đó, cả năm

2015, Hà Nội đạt khoảng 19.300 giao dịch thành công, tăng khoảng 70% so với cùngthời điểm năm 2014 TP Hồ Chí Minh đạt khoảng 18.550 giao dịch thành công khoảng

82% so với cùng thời điểm năm 2014 Trong khoảng thời gian từ năm 2018 – 2020,loại hình căn hộ hạng A sẽ bàn giao khoảng 4.000 căn, căn hộ hạng B sẽ chiếm tỷtrọng lớn nhất khi bàn giao đến khoảng 15.000 căn, còn căn hộ hạng C bàn giao khôngnhiều Trong tầm nhìn 3 năm nữa, khu vực triển vọng nhất được Savills gọi tên làLong Biên, Hoài Đức và Đông Anh.

Biểu đồ 2.1: Báo cáo thị trường bất động sản căn hộ TP Hồ Chí Minh quý I 2022- Nguồn Nghiên cứu và tư vấn Savills

Trong Q1/2022, nguồn cung sơ cấp đạt 4.050 căn, giảm -48% theo quý và -18% theonăm Hạng C chiếm 74% nguồn cung sơ cấp, theo sau là Hạng B với 23% Tỷ lệ hấpthụ toàn thị trường đạt 75%, cao nhất trong 5 quý gần đây và nguồn cung mới đạt tỷ lệhấp thụ 83% Trong Q1/2022, giá bán trung bình giảm -14% theo quý xuống 2.730USD/m2 thông thủy do việc tạm ngưng phân phối của các dự án phân khúc cao cấp.Các chủ đầu tư bất động sản đang đối mặt với những khó khăn trong việc tiếp cậnnguồn vốn thông qua trái phiếu doanh nghiệp và các khoản vay ngân hàng do Chínhphủ đang đẩy mạnh hoạt động hạn chế và giám sát nguồn vốn Báo cáo mới nhất củaSavills về phân khúc căn hộ TP.HCM quý 4/2022 cho thấy, nguồn cung sơ cấp khoảng21.000 căn, tăng 84% theo năm Nguồn cung mới chiếm 86%; trong đó, 80% nguồncung mới đã ra mắt trong nửa đầu năm 2022 Trong quý 4/2022, nguồn cung sơ cấp8.000 căn tăng 20% theo quý và 2% theo năm; hàng tồn kho chiếm 80% và nguồncung mới giảm 22% theo quý và 72% theo năm Các chủ đầu tư đang khó khăn trongviệc huy động vốn và các thủ tục pháp lý phức tạp, trong khi lạm phát và lãi suất tăng

đã ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua Trong năm 2022, tổng giao dịch đạt14.600 căn, tăng 55% theo năm Tỷ lệ hấp thụ đạt 69%, mức thấp nhất trong 5 nămgần đây Giá bán trung bình đạt 107 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng 43% theo năm.Trong quý 4/2022, giá bán trung bình đạt 125 triệu đồng/m2 thông thủy, mặc dù ổn