Tài liệu hướng dẫn học tập môn Luật kinh doanh bất động sản

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

TÀI LIỆU HƯỚNG DẪN HỌC TẬP

MÔN HỌC: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHỦ BIÊN: PGS.TS GVCC.HỒ XUÂN THẮNG ĐƠN VỊ: KHOA LUẬT KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP HỒ CHÍ MINH

TÀI LIỆU HƯỚNG DẪN HỌC TẬP

MÔN HỌC: LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

CHỦ BIÊN: PGS.TS GVCC.HỒ XUÂN THẮNG

ĐƠN VỊ: KHOA LUẬT KINH TẾ

TP HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023

MỤC LỤC

I Giới thiệu môn học ……….……….………7

II Hướng dẫn phương pháp, nghiên cứu……… … 7

Chương 1 Khái quát về pháp luật kinh doanh bất động sản ……… 8

1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản ……… 8

1.2.3 Các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản……… 13

1.3 Pháp luật về kinh doanh bất động sản……….16

1.3.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản 16

1.3.2 Nguồn của pháp luật kinh doanh bất động sản……….17

1.3.3 Vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản………20

1.3.4 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh và công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh……….21

1.3.5 Chính sách của Nhà nước về đầu tư và các hành vi bị cấm khi kinh doanh Bất động sản……… ………22

1.4 Nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh bất động sản………24

1.4.1 Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản có sẵn……… 24

1.4.2 Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai……… 24

1.4.3 Nhóm nội dung kinh doanh dịch vụ bất động sản……… 24

1.4.4 Nội dung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản………25

Câu hỏi ôn tập chương 1……… 25

Chương 2: Pháp luật về kinh doanh bất động sản sẵn có……… 26

2.1 Những quy định chung về kinh doanh bất động sản sẵn có ……… 27

2.1.1 Khái niệm về bất động sản có sẵn……….28

2.1.2 Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh………27

2.1.3 Điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản……… ……… 29

2.1.4 Dự án đầu tư và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản………31

2.1.5.Mua, bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thanh toán trong kinh doanh bất động sản………32

2.2 Mua bán nhà, công trình xây dựng……… 33

2.2.1 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng và bảo hành nhà, công trình xây dựng 34

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng……… 35

2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng……… 36

2.3 Cho thuê nhà, công trình xây dựng……… 37

2.3.1 Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng và việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng……….37

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng………38

2.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng………39

2.4 Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng………40

2.4.1 Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng……… 40

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng……….40

2.4.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng……….41

2.4.4 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng………43

2.5 Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất……… 46

2.5.1 Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất………… 46

2.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất………46

2.5.3 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất………47

2.5.4 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất………48

2.5.5 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất……… 49

2.5.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất…………50

2.6 Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản……… 50

2.6.1 Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản……… 50

2.6.2 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản……….52

2.6.3 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản………58

Câu hỏi ôn tập chương 2……… 59

Chương 3: Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai……….61

3.1 Khái niệm, đặc điểm, các loại bất động sản hình thành trong tương lai……… 62

3.1.1 Khái niệm……… ……… 62

3.1.2 Đặc điểm……… 62

3.1.3 Các loại bất động sản hình thành trong tương lai……… 63

3.2 Những quy định về Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai………70

3.2.1 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai……….70

3.2.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh….71 3.2.3 Bảo lãnh, thanh toán và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai……… ……….71

3.2.4 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai……73

3.3 Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại và các loại bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở ……… 74

3.3.1 Khái niệm……… ……… 74

3.3.2 Đặc điểm……… 75

3.3.3 Các loại bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở………75

3.4 Những quy định về kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở thương mại…….77

3.4.1 Mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở……… 77

3.4.2 Thuê nhà ở và cho thuê mua nhà ở thương mại……… 80

Câu hỏi ôn tập chương 3……… ……… 85

Chương 4: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản……… 87

4.1 Những quy định chung kinh doanh dịch vụ bất động sản……… 87

4.1.1 Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản………87

4.1.2 Các điều kiện và hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản………89

4.2 Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản……….…… 90

4.2.1 Những vấn đề chung về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản……… 90

4.2.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản…………92

4.2.3 Nội dung, thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản……… 92

4.2.3.1 Nội dung môi giới bất động sản……… 92

4.2.3.2 Thù lao môi giới bất động sản………92

4.2.3.3 Hoa hồng môi giới bất động sản……….93

4.2.4 Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS……….93

4.2.5 Chứng chỉ môi giới bất động sản……… 94

4.3 Kinh doanh Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản………97

4.3.1.Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản……… 97

4.3.2 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản……….97

4.3.3 Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS……… 98

4.3.4 Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS……… 98

4.4 Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản……… 99

4.4.1 Dịch vụ tư vấn bất động sản……… 99

4.4.2 Dịch vụ quản lý bất động sản……… 100

Câu hỏi ôn tập chương 4……….101

Chương 5: Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản ……… 102

5.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản………103

5.1.1 Khái niệm……… ………103

5.1.2 Đặc điểm……….103

5.2 Hình thức, nội dung và hiệu lực của Hợp đồng kinh doanh bất động sản………….104

5.2.1 Hình thức, nội dung của Hợp đồng kinh doanh bất động sản……….104

5.2.2 Hiệu lực của Hợp đồng kinh doanh bất động sản………106

5.3 Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản……….……106

5.3.1 Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng………107

5.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất……… 107

5.3.3 Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản……….108

Câu hỏi ôn tập chương 5……… ………… 109

Đề thi và đáp án đề thi mẫu……… ……… 109

Tài liệu tham khảo……… ……… ……… 135

I GIỚI THIỆU MÔN HỌC

Môn học Pháp luật kinh doanh bất động sản, bao gồm 5 chương nhằm cung cấp cung cấp kiến thức pháp lý về hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Sinh viên sẽ được tiếp cận các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở thương mại Trong đó, nghiên cứu ba nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản Bao gồm: kinh doanh bất động sản sẵn có; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; kinh doanh dịch vụ bất động sản Trên cơ sở phân tích rõ các điều kiện áp dụng cho kinh doanh bất động sản như mua bán nhà, công trình xây dựng và kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, các dịch vụ bất động sản khác như tư vấn, quản lý bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, sinh viên sẽ được tiếp cận các tình huống thực tiễn liên quan đến nội dung của môn học

II HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP, NGHIÊN CỨU

Triết lý giáo dục “mở - linh hoạt – thực tiễn” được phổ biến và vận dụng vào hoạt

động giảng dạy, theo đó, kết quả học tập mong đợi dự kiến đạt được thông qua các phương pháp dạy và học:

Người giảng dạy lý thuyết: Giảng viên giải thích các khái niệm, đặc điểm, phân

tích và lập luận các nội dung quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Nêu và giải quyết vấn đề thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, trên cơ sở đó trả lời các câu hỏi của sinh viên cũng như tóm tắt bài học một cách phù hợp với khoa học pháp lý

- Đối với thảo luận nhóm và thuyết trình: giảng viên tổ chức từng nhóm thảo luận, đặt vấn đề, nêu yêu cầu và hướng dẫn sinh viên thảo luận Sinh viên thảo luận và chia sẻ các ý kiến để giải quyết vấn đề, sắp xếp và phối hợp để hoàn thành bài thuyết trình

- Đối với bài thực hành theo nhóm: giảng viên tổ chức các nhóm, gợi mở, đặt vấn đề và yêu cầu sinh viên thực hiện một báo cáo các nội dung liên quan đến bài học Sinh viên xây dựng kế hoạch, sắp xếp và phối hợp giữa các thành viên trong nhóm để thực hiện các công việc thu thập thông tin, xử lý, đánh giá, phân tích thông tin, viết báo cáo liên nội dung bài học

- Đối với bài tập cá nhân: giảng viên giao các bài tập cá nhân để sinh viên thực hiện trên lớp và ở nhà Giảng viên dành khoảng 20 phút cuối mỗi buổi học để giải đáp các thắc mắc của sinh viên về lý thuyết và bài tập

- Quy định về hình thức giảng dạy: Giảng viên có thể chủ động lựa chọn hình thức giảng dạy là trực tuyến (online) kết hợp trực tiếp (offline), đảm bảo tổng thời gian giảng dạy trực tuyến không vượt quá 30% thời gian giảng dạy của cả môn học

Đối với Người học: Sinh viên tự nghiên cứu bài học, tài liệu ở nhà theo đúng quy

định về đào tạo theo hệ thống tín chỉ liên quan đến nội dung môn học Đặt câu hỏi liên quan đến chuyên đề bài giảng để Giảng viên trả lời trực tiếp trên lớp Nghiêm túc hoàn thành tất cả bài tập cá nhân và bài tập nhóm, bài thuyết trình của Giảng viên đưa ra

CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN A MỤC TIÊU HỌC TẬP CHUNG

- Hiểu được các quy định của pháp luật hiện hành về kinh doanh bất động sản, nhận diện được các khái niệm, đặc điểm của bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản

- Biết được đối tượng, phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các loại hình bất động sản đươc phép kinh doanh trong thị trường bất động sản,

- Có kỹ năng phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản của các chủ thể kinh doanh, nhất là phân tích sâu nguồn và vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta

- Có thái độ nghiêm túc để triển khai học tập tiếp các chế định của môn học này cũng như góp phần nâng cao ý thức định hướng học tập và ứng dụng kiến thức đã học vào thực tiễn sau khi kết thúc học môn này

B MÔ TẢ VẮN TẮT NỘI DUNG CHƯƠNG

Nội dung chương này nhằm giới thiệu khái quát những vấn đề chung về pháp luật kinh doanh bất động sản để người học hiểu biết được nội dung cơ bản về bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản Trong đó đi sâu về những khái niệm, đặc điểm cũng như phạm vi, đối tượng áp dụng của pháp luật kinh doanh bất động sản Từ đó hướng đến việc nhận diện các chủ thể và điều kiện kinh doanh bất động sản mà pháp luật điều chỉnh Mặt khác nội dung chương hướng đến việc cung cấp các thông tin cơ bản chung nhất về nguyên tắc, các hành vi bị cấm kinh doanh trong hoạt động kinh doanh bất động sản Cuối cùng, nội dung chương thống nhất giới thiệu nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh bất động sản, như: Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản có sẵn; Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Nhóm nội dung kinh doanh dịch vụ bất động sản; Nội dung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các nội dung cụ thể trong chương này được thể hiện như sau: 1.1 Khái niệm và phân loại bất động sản

1.1.1 Khái niệm

Ở nước ta, Bất động sản được hiểu thống nhất chung trong quy định tại khoản 1 điều 107 Bộ Luật Dân sự năm 2015: Bất động sản bao gồm:

i) Đất đai;

ii) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy không có khái niệm chung để thống nhất trong cách hiểu như thế nào là bất động sản mà chỉ liệt kê các loại tài sản hiện hữu trong đời sống kinh tế, xã hội mà thôi

Ở trên thế giới, cũng không có khái niệm riêng về bất động sản, cách hiểu về bất động sản được gộp chung trong khái niệm tài sản Một trong những cách phân loại tài sản được xem là chính thống, quan trọng nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới là tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản, trong đó Việt Nam không phải là một ngoại lệ Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các Bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó

Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được" Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa Đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là bất động sản Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các

đối tượng đó Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng) Những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch ) thì các tài sản này lại trở thành động sản

Ở nước ta, ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là bất động sản, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là bất động sản Bất động sản có thể là đối tượng thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

Tóm lại, ở nước ta không có khái niệm riêng về bất động sản mà liệt kê các loại tài sản tuộc nhóm bất động sản để thống nhất chung trong cách hiểu

1.1.2 Phân loại bất động sản

- Cách phân loại để xác định bất động sản

Căn cứ vào định nghĩa về tài sản là bất động sản và động sàn tương đối phổ biến và được ghi nhận trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn dựa theo nguyên tắc của hệ thống pháp luật La Mã cổ đại) Chịu sự ảnh hưởng của dân luật các nước phương Tây, trực tiếp là Bộ dân luật Pháp, các bộ luật dân sự như: Bộ dân luật Bắc Kì năm 1931, Bộ Hoàng Việt Trung Kì hộ luật năm 1936, Bộ dân luật của chế độ Việt Nam Cộng hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây:

+ Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự nhiên

như: Điền địa; nhà cửa kiên cố; tường rào; hàng rào; ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng, núi và cây cối mọc liền trên đất; mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái

+ Loại thứ hai là bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem

như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sàn xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh

tác nông nghiệp; cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất

+Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động

sản như: Quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương Ngoài các quyền trên còn có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản

- Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật

Về động sản các bộ dân luật trên cũng quy định: Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản; những cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền trong một giao dịch dân sự, tiền các loại

Trước ngày ban hành BLDS, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm bất động sản và động sản Trong pháp luật kinh tế, chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt với tài sản lưu động Tài sản lưu động là những tài sản dùng trong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần

Theo thông lệ và tập quán quốc tế, BLDS đã chia tài sản thành bất động sản và động sản trên cơ sở của phương pháp loại trừ Để phân biệt hai loại tài sản chủ yếu trong luật dân sự, BLDS dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản là có thể chuyển dịch bằng cơ học hay không trên cơ sở nguyên tắc này Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản như sau:

1 Bất động sản bao gồm: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;

- Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật

2 Động sản là những tài sản không phải là bất động sản, tức là không phải: - Đất đai; - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; - Tài sản khác gan liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; - Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Tóm lại: Với cách phân loại trên đã đáp ứng được các yêu cầu của thực tiễn Bất động

các tài sản gắn liền với đất đai Theo quy định của BLDS thì đây là loại tài sản cần được đăng kí Dựa vào thuộc tính tự nhiên của tài sản, luật quy định như vậy nhằm bảo đảm quyền kiểm tra, giám sát của những cơ quan nhà nước có thẩm quyền BLDS còn có những quy chế pháp lí riêng đối với mỗi loại tài sản trong một số trường hợp

1.2 Khái niệm kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,

nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

(Cơ sở pháp lý: Khoản 1 điều 4 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản) Có thể hiểu đây là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư vốn Vậy vốn được hiểu là tiền, tài sản, quyền tài sản trị giá được thành tiền có thể sử dụng trong kinh doanh Khả năng sử dụng được trong kinh doanh là tiêu chí cơ bản để đánh giá tiền, tài sản, quyển tài sản trị giá được thành tiền có giá trị là vốn

Vốn đầu tư trong kinh doanh bất động sản để thực hiện theo các hình thức cụ thể

hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản Nhằm mục đích sinh lời, vậy sinh lời được hiểu là hoạt động kinh doanh nhằm tạo ra lợi nhuận của các tổ chức/cá nhân thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản “Sinh lợi” có tính bao quát, rộng hơn, “sinh lợi” không chỉ là lợi nhuận, mà còn cả bao gồm các lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội khác theo hướng tích cực

- Căn cứ vào thực tế thị trường bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản được chia thành nhiều loại khác nhau:

+ Hoạt động xây dựng;

+ Mua, nhận chuyển nhượng để bán;

+ Chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; + Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; + Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Quản lý bất động sản

1.2.3 Các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản

- Chủ thể tham gia thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: chủ thể cung, chủ thể

cầu và trung gian làm cầu nối giữa cung và cầu trong các hoạt động thị trường Mỗi chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường bất động sản, họ còn có thể được gọi là các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản

a Chủ thể cung bất động sản

Theo tài liệu của Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, Chủ thể tham gia thị trường bất động sản còn gọi là chủ thể cung bất động sản: Bao gồm tất cả những người có quyền đưa bất động sản tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…bất động sản theo các quy định cụ thể của quốc gia đó

Ở nước ta, Chủ thể tham gia vào cung bất động sản có thể là tổ chức, cá nhân Tổ chức là một tổ chức tập thể đóng vai trò cung bất động sản có thể là một doanh nghiệp xây dựng; một tập đoàn phát triển bất động sản; hoặc các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản

Tham gia vào cung bất động sản không chỉ có doanh nghiệp san ủi, tạo lập mặt bằng, mà còn có doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng: nước, điện, đường, trường, trạm; doanh nghiệp xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác: công viên, khu vui chơi giải trí công cộng Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, lập kiến trúc cũng dần được tổ chức theo loại hình kinh doanh thích hợp Nhà nước cũng có thể là nhà cung ứng lớn nhất về đất đai thông

Cùng một chủ thể vừa tham gia vào cầu loại hàng hóa này nhưng lại vừa tham gia vào cung hàng hóa bất động sản khác, đó chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản thì mỗi chủ thể chỉ có thể đóng vai là cầu hoặc cung trên thị trường Sẽ không có thị trường nếu không có doanh nghiệp kinh doanh như hộ gia đình, hợp tác xã, công ty, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do pháp luật quy định Các tổ chức tài chính, tín dụng và ngân hàng cũng có thể là nhà đầu tư, cung cấp, kinh doanh bất động sản trên thị trường thông qua việc hình thành các bộ phận trực thuộc ngân hàng để chuyên doanh các dự án bất động sản

c Chủ thể là các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản

Chủ thể là các tổ chức trung gian trong thị trường bất động là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc trao đổi phải trải qua quá trình phức tạp nên các tổ chức trung gian luôn luôn cần thiết và có cơ hội phát triển mạnh mẽ Bản thân thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, khó tham gia và khó thâm nhập nên các tổ chức trung gian là một bộ phận không thể thiếu trong các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Các tổ chức trung gian tham gia vào các hoạt động thị trường bao gồm:

1 Theo Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, thành viên Liên chi hội đào tạo bất động sản Việt Nam

Thứ nhất: Các tổ chức cung cấp thông tin

Các tổ chức cung cấp thông tin trên thị trường là Chủ thể tham gia thị trường bất động sản khá đa dạng, bao gồm:

i) Các cơ quan quản lý nhà nước: có trách nhiệm cung cấp thông tin về luật pháp, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch…

ii) Các cơ quan truyền thông: cung cấp thông tin và giá cả, diễn biến thị trường bất động sản

Để đáp ứng nhu cầu về thông tin và phân tích thông tin thị trường, sản phẩm hoặc các dự báo xu hướng thị trường làm cơ sở cho các quyết định đầu tư, tham gia vào thị trường bất động sản còn có các công ty chuyên kinh doanh dịch vụ cung cấp thông tin và phân tích thị trường, tư vấn đầu tư bất động sản

iii) Các tổ chức môi giới trên thị trường bất động sản cũng là người thực hiện chức năng cung cấp thông tin trong quá trình môi giới bất động sản

Thứ ba: Các tổ chức môi giới

Trong chủ thể tham gia thị trường bất động sản, tổ chức môi giới không chỉ dừng lại ở việc tư vấn mà còn trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với các bên tham gia giao dịch để thực hiện nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để các bên đi đến quyết định cuối cùng, góp phần hoàn thành giao dịch Các tổ chức môi giới có thể hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp môi giới hoặc các sàn cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ tư: Các tổ chức hỗ trợ tài chính và cung cấp dịch vụ tài chính

Giao dịch hàng hoá bất động sản có giá trị lớn nên hoạt động mua bán thường được thực hiện thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo tính an toàn của giao dịch Hơn thế nữa, các tổ chức tài chính tín dụng là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, hỗ trợ vốn cho các bên tham gia giao dịch

Các hình thức tài trợ vốn cho bất động sản thường sử dụng chính bất động sản để thế chấp đảm bảo cho vốn cung cấp Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, ngân hàng sẽ phát mại bất động sản để thu hồi tiền cho vay của mình Lúc này ngân hàng không còn là tổ chức trung gian nữa mà tham gia trực tiếp vào nguồn cung thứ cấp về bất động sản trên thị trường

Ngoài ngân hàng, các tổ chức tài chính khác nhau công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu tư… cũng có thể vừa tham gia đầu tư kinh doanh, vừa đóng vai trò trung gian tài trợ, cho vay trong các giao dịch bất động sản Đây cũng là một trong các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Thứ năm: Các tổ chức định giá

Tổ chức định giá hình thành và hoạt động tại vùng có thị trường bất động sản Các tổ chức này thực hiện việc xác định giá trị bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định giá mua bán, giá cho thuê, giá phát mại bất động sản…

Hoạt động chủ yếu của các tổ chức định giá là cung cấp thông tin về các loại bất động sản và các thông tin có liên đến giao dịch bất động sản làm cơ sở cho các giao dịch trên phạm vi thị trường Các tổ chức này cũng triển khai hoạt động thống kê giá cả bất động sản, đưa ra căn cứ khoa học để dự báo giá cả, công bố giá cả làm cơ sở cho các giao dịch bất động sản Với chức năng đó, các tổ chức này góp phần phát hiện những trường hợp rửa tiền do mức giá mua bán không hợp lý

Thứ sáu: Các tổ chức quản lý bất động sản

Các tổ chức này hoạt động dưới sự uỷ quyền quản lý của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản nhằm cung cấp các dịch vụ đảm bảo vận hành, duy trì hoạt động bình thường của bất động sản

Các dịch vụ bao gồm: bảo trì, sửa chữa bất động sản; quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng; đại diện chủ sở hữu, chủ sử dụng trong việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê một phần hoặc toàn bộ bất động sản; thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, nhà nước theo uỷ quyền

1.3 Pháp luật về kinh doanh bất động sản

1.3.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản

a Phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản

- Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về: + Kinh doanh bất động sản;

+Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản + Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

(Cơ sở pháp lý: Điều 1 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản)

b Đối tượng điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, đó là:

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

+ Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

1.3.2 Nguồn của pháp luật kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Văn bản do cơ quan Quốc hội ban hành

- Quy định chung: + Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020 + Luật Kinh doanh Bất động sản tiếng Anh - Law on real estate trading - Nguồn Tham khảo thêm

+ Hiến pháp năm 2013 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai năm 2018 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất

+ Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở 2020 và văn bản hướng dẫn hiện hành mới nhất + Luật xây dựng và văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất

Thứ hai: Văn bản của cơ quan hành pháp là Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn chung

+ Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

+ Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

+ Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

+ Nghị định 30/2021/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

+ Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng

+ Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

+ Thông tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định và công bố chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

+ Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị

+ Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị

+ Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014

+ Công văn 30/BXD-QLN năm 2017 hướng dẫn thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản

- Hướng dẫn cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

+ Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

+ Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

+ Quyết định 378/QĐ-BXD về việc công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Chính sách thuế đối với thu nhập của doanh nghiệp từ hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, hợp nhất các Luật sau:

+ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008

+ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 (Hiệu lực 01/01/2015)

+ Văn bản hợp nhất 11/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật quản lý thuế và Luật quản lý thuế sửa đổi

+ Văn bản hợp nhất 12/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Văn bản hợp nhất 13/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật

+ Văn bản hợp nhất 26/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Thông tư hướng dẫn Nghị định 218/2013/NĐ-CP và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

- Chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân, hợp nhất các Luật sau:

+ Luật Thuế thu nhập cá nhân

+ Luật sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012 + Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014

+ Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi

+ Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi

- Chính sách của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Nghị quyết 105/NQ-CP năm 2021 về hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã và hộ gia đình trong bối cảnh dịch Covid-19

+ Nghị quyết 02/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu

+ Chỉ thị 01/2008/CT-TTg về giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản

+ Nghị quyết 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

+ Chỉ thị 13/2022/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

- Xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây

dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

+ Nghị định 88/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng

- Quy định về phòng chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản; kinh doanh sàn giao dịch bất động sản + Luật phòng, chống rửa tiền năm 2022

+ Nghị định 116/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật phòng, chống rửa tiền

+ Nghị định 87/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 116/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng, chống rửa tiền

+ Quyết định 20/2013/QĐ-TTg quy định mức giá trị của giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo

1.3.3 Vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản

Pháp luật kinh doanh là tổng thể các văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân nhằm mục đích sinh lời trong nền kinh tế thị trường ở nước ta Cho nên, Pháp luật kinh doanh bất động sản có những vai trò cơ bản sau đây:

i Tạo khuôn khổ hành lang pháp lý nâng cao hiệu quả việc quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần gia tăng lũy kế về tài sản sinh lời của chủ thể kinh doanh và kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước

ii Làm quy tắc xử sự chung điều chỉnh các quan hệ xã hội quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân

iii Cung cấp nguồn tin cho các chủ thể tham gia hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản thống nhất chung từ trung ương đến địa phương nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động kinh doanh bất động sản

iv Góp phần bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.3.4 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh và công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

Tại điều 4 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 các nhà làm luật đã thống nhất đưa ra những nguyên tắc kinh doanh bất động sản cơ bản:

i Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật

ii Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này

iii Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

iv Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Thứ hai: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Tại điều 5 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được các nhà làm luật đã thống nhất, như sau:

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm:

i Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân;

ii Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; iii Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh;

iv Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

Thứ ba: Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

Tại điều 6 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 các nhà làm luật đã thống nhất xây dựng 2 khoản riêng biệt điều chỉnh việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh, cụ thể là:

i Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây:

a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;

b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản

ii Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

1.3.5 Chính sách của Nhà nước về đầu tư và các hành vi bị cấm khi kinh doanh Bất động sản

Theo hiến pháp hiện hành, mọi công dân có quyền tự do kinh doanh tất cả những ngành nghề mà pháp luật không cấm Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng, tại điều 7 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 đưa ra những thông điệp khẳng định chính sách nhất quán của Nhà nước ta đối với đầu tư kinh doanh bất động sản Cũng như điều 8 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 đưa ra những hành vi bị cầm làm quy tắc xử sự áp dụng chung thống nhất trong phạm vi toàn quốc đối với các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản như sau:

Thứ nhất: Chính sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản

a Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn

b Nhà nước khuyến khích và có chính sách miễn, giảm thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tín dụng ưu đãi cho tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án được ưu đãi đầu tư

c Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào của dự án; hỗ trợ đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào đối với dự án được ưu đãi đầu tư

d Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

đ Nhà nước có cơ chế, chính sách bình ổn thị trường bất động sản khi có biến động, bảo đảm lợi ích cho nhà đầu tư và khách hàng

Thứ hai: Các hành vi bị cấm

a Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này

b Quyết định việc đầu tư dự án bất động sản không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

c Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản

d Gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản

đ Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết

e Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước f Cấp và sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của Luật này

g Thu phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy

định của pháp luật

1.4 Nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh bất động sản

1.4.1 Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản có sẵn

Căn cứ quy định tại chương 2 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nhóm kinh doanh bất động sản có sẵn được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Quy định chung về kinh doanh bất động sản có sẵn Thứ hai: Mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn

Thứ ba: Cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn Thứ tư: Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Thứ năm: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Thứ sáu: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có sẵn

1.4.2 Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ quy định tại chương 3 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nhóm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Quy định về quyền kinh doanh và điều kiện của bất động sản được phép đưa vào hoạt động knh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Thứ hai: Bảo lãnh trong kinh doanh bất động hình thành trong tương lai Thứ ba: Thanh toán trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Thứ tư: Chuyển nhượng hơn đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và các hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai khác

Thứ năm Quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.4.3 Nhóm nội dung kinh doanh dịch vụ bất động sản

Căn cứ quy định tại chương 4 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nhóm kinh doanh dịch vụ bất động sản được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Những quy định chung về kinh doanh dịch vụ bất động sản Thứ hai: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ ba: Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản Thứ tư: Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản

Căn cứ các nhóm kinh doanh bất động sản quy định tại Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản có sẵn

Thứ hai: Nhóm hợp động trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Thứ ba: Nhóm hợp đồng trong kinh doanh dịch vụ bất động sản

C CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1

1 Phân tích khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản 2 Hãy nêu khái niệm kinh doanh bất động sản

3 Trình bày các hình thức kinh doanh bất động sản 4 Nêu các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản

5 Trình bày đối tượng, phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản

6 Nêu nguồn của pháp luật kinh doanh bất động sản

7 Hãy trình bày vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản 8 Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản

9 Trình bày nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh bất động sản

10 Hãy nêu các chính sách của Nhà nước và các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG 2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SẴN CÓ A MỤC TIÊU HỌC TẬP CHUNG

- Biết rõ được các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhận diện được các khái niệm, đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai là nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai

- Hiểu sâu được đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành Nắm bắt được các hình thức kinh doanh của các chủ thể kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là nhà công trình chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng

- Có kỹ năng phân tích các quy định của pháp luật về việc kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để biết cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

- Có thái độ nghiêm túc để triển khai học tập tiếp các chế định của môn học này cũng như góp phần nâng cao ý thức định hướng học tập và ứng dụng kiến thức đã học vào thực tiễn sau khi kết thúc học môn này

B MÔ TẢ VẮN TẮT NỘI DUNG CHƯƠNG

Nội dung chương này nhằm giới thiệu đến người học các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn để người học nắm bắt được kiến thức cơ bản về bất động sản là nhà ,công trình xây dựng có quyền giao dịch trong thị trường bất động sản

Cụ thể như:

- Những quy định chung về kinh doanh bất động sản sẵn có, trong đó quy định về Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh; Điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Dự án đầu tư và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; Mua, bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thanh toán trong kinh doanh bất động sản

- Mua bán nhà, công trình xây dựng, trong đó có quy định về nguyên tắc mua bán

nhà, công trình xây dựng và bảo hành nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây

- Cho Thuê nhà, công trình xây dựng, trong đó có quy định về nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

- Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng, trong đó óc quy định về nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng; Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

- Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, trong đó có nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Quyền và Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất; Quyền và Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất; Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, trong đó có nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất

động sản

Các nội dung cụ thể trong chương này được thể hiện như sau: 2.1 Những quy định chung về kinh doanh bất động sản sẵn có 2.1.1 Khái niệm về bất động sản có sẵn:

Từ khái niệm tài sản là động sản và bất động sản quy định trong Bộ Luật dân sự, chúng ta có thể hiểu trong bất động sản có loại bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai Bất động sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, tài sản đó trong bất động sản được thừa nhận đó là nhà, công trình xây dựng Trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có khái niệm bất động sản có sẵn, bởi vì các khái niệm về tài sản khẳng định rõ nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai của chủ sở hữu quyền sử dụng đất trong thực tiễn đời sống xã hội Tại khoản 3 điều 3 văn bản hợp nhất kinh doanh bất động sản hiện hành có đưa ra khái niệm “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là

nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” Điều này khẳng định nhà, công trình xây dựng có sẵn bắt nguồn từ bất động sản có sẵn

Mặt khác, tại điểm a khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xác

định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương thì: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản

nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy;

Từ những khái niệm ghép phân tích trên đây, có thể thống nhất trong cách hiểu bất động sản hình thành trong tương lai chính là nhà, công trình xây dựng có sẵn đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng

2.1.2 Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Khi nghiên cứu đến vấn đề điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh, tại điều 9 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định riêng biệt hai loại bất động sản để điều chỉnh điều kiện của bất động sản, đó là: bất động sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và loại bất động sản là quyền sử dụng đất được phép kinh doanh với hai khoản riêng biệt, như sau:

Thứ nhất: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện

sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Thứ hai: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2.1.3 Điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh

bất động sản

Thứ nhất: Điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất

động sản được quy định tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành:

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

+ Chính phủ quy định chi tiết Điều này Thực hiện nhiệm vụ của Quốc hội giao, Chính phủ đã hướng dân chi tiết tại điều 7 Nghị định 02/2022 ngày 06 tháng 01 năm 2022, như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:

1 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật

2 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

3 Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

6 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật

Thứ hai: Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người

Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được quy định như sau:

Một là: Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà,

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó

Hai là: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới

các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

c) Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

Ba là: Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này; b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

2.1.4 Dự án đầu tư và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Những yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh, tại điều

12 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định:

1 Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

2 Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan

3 Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng

Thứ hai: Tại Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về trách

nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản, như sau:

1 Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật

2 Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được phê duyệt 3 Chỉ được phép bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi đã hoàn thành xong việc xây dựng nhà, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; trường hợp bàn giao nhà, công trình xây dựng thô thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài của nhà, công trình xây dựng đó

4 Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

5 Không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản

2.1.5 Mua, bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thanh toán trong kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Đối tượng được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được quy định tại điều 14 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành:

a Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản

b Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó

c Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định tại Điều 11 của Luật kinh doanh bất động sản

Thứ hai: Tại Điều 15, quy định về giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê

mua bất động sản thì áp dụng:

Một là: Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do các

bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng

Hai là: Trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo

quy định đó

Thứ ba: Tại Điều 16 Luật kinh doanh bất động sản quy định về việc thanh toán

trong giao dịch bất động sản, như sau:

1 Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán

2 Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng

2.2 Mua bán nhà, công trình xây dựng

2.2.1 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng và bảo hành nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn phải thực

hiện theo các Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng cơ bản, như sau:

1 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

2 Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;

b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất

3 Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng

5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

(Cơ sở pháp lý: điều 19 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

Thứ hai: Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

1 Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng

2 Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận

(Cơ sở pháp lý: điều 20 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng

1 Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận

4 Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

5 Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra 6 Các quyền khác trong hợp đồng

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1 Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có)

2 Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua

3 Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

4 Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

5 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này

6 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

7 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật 8 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

(Cơ sở pháp lý: điều 21 và Điều 22, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1 Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này

4 Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng

5 Các quyền khác trong hợp đồng

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

1 Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

2 Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng

3 Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

4 Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực

5 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra 6 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

(Cơ sở pháp lý: điều 23 và Điều 24, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

2.3 Cho Thuê nhà, công trình xây dựng

2.3.1 Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng và việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

- Tại điều 25 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 thống nhất

chung nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng đối với các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, như sau:

Thứ nhất: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường

Thứ hai: Các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng

- Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng, tại điều

30 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 thống nhất chung đối với các tổ chức, cá nhân tham gia, như sau:

1 Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê;

b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê;

d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản

2 Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý;

c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba 3 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng, bao gồm:

1 Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng

4 Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra

5 Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê

6 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này

7 Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng

8 Các quyền khác trong hợp đồng

Thứ hai: Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có các nghĩa vụ như:

1 Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế

2 Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê