Tài liệu hướng dẫn học tập môn Luật kinh doanh bất động sản

Giới thiệu môn học

Môn học Pháp luật kinh doanh bất động sản, bao gồm 5 chương nhằm cung cấp cung cấp kiến thức pháp lý về hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Sinh viên sẽ được tiếp cận các nguyên tắc cơ bản trong hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở thương mại Trong đó, nghiên cứu ba nhóm hoạt động kinh doanh bất động sản Bao gồm: kinh doanh bất động sản sẵn có; kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; kinh doanh dịch vụ bất động sản Trên cơ sở phân tích rõ các điều kiện áp dụng cho kinh doanh bất động sản như mua bán nhà, công trình xây dựng và kinh doanh dịch vụ bất động sản như môi giới, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, các dịch vụ bất động sản khác như tư vấn, quản lý bất động sản và hợp đồng kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, sinh viên sẽ được tiếp cận các tình huống thực tiễn liên quan đến nội dung của môn học

Hướng dẫn phương pháp, nghiên cứu

Triết lý giáo dục “mở - linh hoạt – thực tiễn ” được phổ biến và vận dụng vào hoạt động giảng dạy, theo đó, kết quả học tập mong đợi dự kiến đạt được thông qua các phương pháp dạy và học:

Người giảng dạy lý thuyết: Giảng viên giải thích các khái niệm, đặc điểm, phân tích và lập luận các nội dung quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Nêu và giải quyết vấn đề thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về lĩnh vực kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở Việt Nam, trên cơ sở đó trả lời các câu hỏi của sinh viên cũng như tóm tắt bài học một cách phù hợp với khoa học pháp lý

- Đối với thảo luận nhóm và thuyết trình: giảng viên tổ chức từng nhóm thảo luận, đặt vấn đề, nêu yêu cầu và hướng dẫn sinh viên thảo luận Sinh viên thảo luận và chia sẻ các ý kiến để giải quyết vấn đề, sắp xếp và phối hợp để hoàn thành bài thuyết trình

- Đối với bài thực hành theo nhóm: giảng viên tổ chức các nhóm, gợi mở, đặt vấn đề và yêu cầu sinh viên thực hiện một báo cáo các nội dung liên quan đến bài học Sinh viên xây dựng kế hoạch, sắp xếp và phối hợp giữa các thành viên trong nhóm để thực hiện các công việc thu thập thông tin, xử lý, đánh giá, phân tích thông tin, viết báo cáo liên nội dung bài học

- Đối với bài tập cá nhân: giảng viên giao các bài tập cá nhân để sinh viên thực hiện trên lớp và ở nhà Giảng viên dành khoảng 20 phút cuối mỗi buổi học để giải đáp các thắc mắc của sinh viên về lý thuyết và bài tập

- Quy định về hình thức giảng dạy: Giảng viên có thể chủ động lựa chọn hình thức giảng dạy là trực tuyến (online) kết hợp trực tiếp (offline), đảm bảo tổng thời gian giảng dạy trực tuyến không vượt quá 30% thời gian giảng dạy của cả môn học Đối với Người học: Sinh viên tự nghiên cứu bài học, tài liệu ở nhà theo đúng quy định về đào tạo theo hệ thống tín chỉ liên quan đến nội dung môn học Đặt câu hỏi liên quan đến chuyên đề bài giảng để Giảng viên trả lời trực tiếp trên lớp Nghiêm túc hoàn thành tất cả bài tập cá nhân và bài tập nhóm, bài thuyết trình của Giảng viên đưa ra

Khái quát về pháp luật kinh doanh bất động sản

Khái niệm và phân loại bất động sản

1.1.1 Khái niệm Ở nước ta, Bất động sản được hiểu thống nhất chung trong quy định tại khoản 1 điều

107 Bộ Luật Dân sự năm 2015: Bất động sản bao gồm:

10 i) Đất đai; ii) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; iii) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; iv) Tài sản khác theo quy định của pháp luật

Như vậy không có khái niệm chung để thống nhất trong cách hiểu như thế nào là bất động sản mà chỉ liệt kê các loại tài sản hiện hữu trong đời sống kinh tế, xã hội mà thôi Ở trên thế giới, cũng không có khái niệm riêng về bất động sản, cách hiểu về bất động sản được gộp chung trong khái niệm tài sản Một trong những cách phân loại tài sản được xem là chính thống, quan trọng nhất cũng bắt nguồn từ cổ luật La Mã và cho đến nay vẫn được ghi nhận trong các Bộ luật dân sự của nhiều nước trên thế giới là tài sản được phân chia thành động sản và bất động sản, trong đó Việt Nam không phải là một ngoại lệ Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại trong các Bộ luật dân sự của các nước có những điểm khác nhau, dẫn đến những tài sản nào được coi là bất động sản, động sản cũng khác nhau

Việc phân loại tài sản thành động sản và bất động sản được hình thành trong quá trình lịch sử do giá trị đặc biệt của đất đai về kinh tế, xã hội cùng với vị trí tự nhiên của nó

Xét về phương diện vật lí, chỉ đất đai mới là tài sản “không di, dời được" Tuy nhiên đất đai được quy định ở đây phải được hiểu là từng mảnh đất riêng biệt, gắn với nó là quyền sử dụng mảnh đất đó theo quy định của pháp luật Việt Nam, chúng được xác định trên bản đồ, cũng như trên thực địa Đất đai (mảnh đất) với tư cách là bất động sản phải bao gồm mảnh đất cùng khoảng không trên mặt đất và khối chiều sâu dưới mặt đất

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng

Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai được coi là bất động sản phái sinh từ bất động sản ban đầu là đất đai, bởi trên đó tọa lạc nhà ở và các công trình xây dựng.Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đều coi là bất động sản Việc gắn một động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải có mục đích nhằm hoàn chỉnh các

11 đối tượng đó Việc gắn động sản vào nhà ở, công trình xây dựng phải do người có quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng đó thực hiện

Các tài sản khác gắn liền với đất đai là những tài sản do tự nhiên tạo ra (hầm, mỏ) hoặc do con người tạo lập nhưng sống nhờ vào đất (cây trồng) Những tài sản này chỉ được coi là bất động sản khi nó "gắn liền" với đất do vị trí tự nhiên, nếu tách ra khỏi đất đai (khai thác quặng hoặc cây đã bị đốn, mùa màng đã thu hoạch ) thì các tài sản này lại trở thành động sản Ở nước ta, ngoài những tài sản được quy định trong Bộ luật dân sự được coi là bất động sản, các văn bản pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành có thể quy định tài sản này hay tài sản khác là bất động sản Bất động sản có thể là đối tượng thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

Tóm lại, ở nước ta không có khái niệm riêng về bất động sản mà liệt kê các loại tài sản tuộc nhóm bất động sản để thống nhất chung trong cách hiểu

1.1.2 Phân loại bất động sản

- Cách phân loại để xác định bất động sản

Căn cứ vào định nghĩa về tài sản là bất động sản và động sàn tương đối phổ biến và được ghi nhận trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật thành văn dựa theo nguyên tắc của hệ thống pháp luật La Mã cổ đại) Chịu sự ảnh hưởng của dân luật các nước phương Tây, trực tiếp là Bộ dân luật Pháp, các bộ luật dân sự như: Bộ dân luật Bắc Kì năm 1931,

Bộ Hoàng Việt Trung Kì hộ luật năm 1936, Bộ dân luật của chế độ Việt Nam Cộng hòa ban hành năm 1972 ghi nhận bất động sản có ba loại sau đây:

+ Loại thứ nhất gồm những vật dụng không thể chuyển dời do bản chất tự nhiên như: Điền địa; nhà cửa kiên cố; tường rào; hàng rào; ao, hồ, hào, rãnh, sông đào và lòng sông; đê, đập và các công trình xây đắp khác để chắn nước; rừng, núi và cây cối mọc liền trên đất; mỏ và những khoáng sản chưa đào lấy lên; hoa lợi, mùa màng đã chín mà chưa gặt hái

+ Loại thứ hai là bất động sản vì công dụng riêng, đó là những động sản được xem như là bất động sản nhằm mục đích làm tăng giá trị cho bất động sản như: Gia súc để cày bừa, tư liệu dùng để sàn xuất nông nghiệp, công nghiệp; hạt giống, phân tro dùng để canh

12 tác nông nghiệp; cá trong ao, ong trong tổ, chim trong chuồng; những trang thiết bị gắn liền với nhà, xưởng và những đồ trang trí nội thất

+Loại thứ ba gồm các quyền đối với bất động sản, trong đó có các vật quyền bất động sản như: Quyền sở hữu; quyền dụng ích; quyền cư ngụ và hành dụng; quyền thuê trường kì; quyền địa dịch; quyền thế chấp; quyền để đương Ngoài các quyền trên còn có các tố quyền nhằm truy sách một vật quyền trên bất động sản

- Phân biệt bất động sản và động sản theo quy định pháp luật

Về động sản các bộ dân luật trên cũng quy định: Động sản là tất cả những tài sản không phải là bất động sản bao gồm những quyền có được với động sản và những quyền truy sách trên một động sản; những cổ phần trong một doanh nghiệp; những trái quyền trong một giao dịch dân sự, tiền các loại

Trước ngày ban hành BLDS, trong hệ thống pháp luật của chúng ta rất ít khi sử dụng khái niệm bất động sản và động sản Trong pháp luật kinh tế, chúng ta chỉ sử dụng khái niệm tài sản cố định để phân biệt với tài sản lưu động Tài sản lưu động là những tài sản dùng trong quá trình sản xuất được chuyển toàn bộ giá trị của nó vào thành phẩm trong một lần

Khái niệm kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

(Cơ sở pháp lý: Khoản 1 điều 4 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản)

Có thể hiểu đây là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản đầu tư vốn Vậy vốn được hiểu là tiền, tài sản, quyền tài sản trị giá được thành tiền có thể sử dụng trong kinh doanh Khả năng sử dụng được trong kinh doanh là tiêu chí cơ bản để đánh giá tiền, tài sản, quyển tài sản trị giá được thành tiền có giá trị là vốn

Vốn đầu tư trong kinh doanh bất động sản để thực hiện theo các hình thức cụ thể hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản Nhằm mục đích sinh lời, vậy sinh lời được hiểu là hoạt động kinh doanh nhằm tạo ra lợi nhuận của các tổ chức/cá nhân thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản “Sinh lợi” có tính bao quát, rộng hơn, “sinh lợi” không chỉ là lợi nhuận, mà còn cả bao gồm các lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội khác theo hướng tích cực

1.2.2 Các hình thức kinh doanh bất động sản

- Căn cứ theo nhóm kinh doanh bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản được chia thành ba nhóm cơ bản

1 Kinh doanh bất động sản có sẵn

2 Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

3 Kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Căn cứ vào thực tế thị trường bất động sản, hình thức kinh doanh bất động sản được chia thành nhiều loại khác nhau:

+ Mua, nhận chuyển nhượng để bán;

+ Chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

+ Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản;

+ Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;

+ Dịch vụ tư vấn bất động sản;

+ Quản lý bất động sản

1.2.3 Các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản

- Chủ thể tham gia thị trường bất động sản hiện nay bao gồm: chủ thể cung, chủ thể cầu và trung gian làm cầu nối giữa cung và cầu trong các hoạt động thị trường Mỗi chủ thể đóng một vai trò nhất định trên thị trường bất động sản, họ còn có thể được gọi là các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản a Chủ thể cung bất động sản

Theo tài liệu của Viện nghiên cứu và đào tạo bất động sản, Chủ thể tham gia thị trường bất động sản còn gọi là chủ thể cung bất động sản: Bao gồm tất cả những người có quyền đưa bất động sản tham gia vào các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp…bất động sản theo các quy định cụ thể của quốc gia đó Ở nước ta, Chủ thể tham gia vào cung bất động sản có thể là tổ chức, cá nhân Tổ chức là một tổ chức tập thể đóng vai trò cung bất động sản có thể là một doanh nghiệp xây dựng; một tập đoàn phát triển bất động sản; hoặc các công ty đầu tư, kinh doanh bất động sản

Tham gia vào cung bất động sản không chỉ có doanh nghiệp san ủi, tạo lập mặt bằng, mà còn có doanh nghiệp xây dựng cơ sở hạ tầng: nước, điện, đường, trường, trạm; doanh nghiệp xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác: công viên, khu vui chơi giải trí công cộng Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, lập kiến trúc cũng dần được tổ chức theo loại hình kinh doanh thích hợp Nhà nước cũng có thể là nhà cung ứng lớn nhất về đất đai thông qua công tác giao quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất trên thị trường

15 b Chủ thể cầu bất động sản

Chủ thể tham gia thị trường bất động sản thứ hai là chủ thể cầu bất động sản là những đối tượng có nhu cầu về bất động sản và có khả năng thanh toán cho nhu cầu của mình 1 Những người tham gia vào cầu bất động sản có thể là những người muốn mua bất động sản để sử dụng vào các mục đích tiêu dùng cá nhân của mình như để ở hoặc phục vụ cho các hoạt động sản xuất kinh doanh của người mua Ngoài ra, cầu bất động sản còn bao gồm một lượng những người mua bất động sản chỉ nhằm để tích trữ tài sản hoặc chờ tăng giá bán lại kiếm lời

Cùng một chủ thể vừa tham gia vào cầu loại hàng hóa này nhưng lại vừa tham gia vào cung hàng hóa bất động sản khác, đó chính là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản thì mỗi chủ thể chỉ có thể đóng vai là cầu hoặc cung trên thị trường Sẽ không có thị trường nếu không có doanh nghiệp kinh doanh như hộ gia đình, hợp tác xã, công ty, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp nhà nước được tổ chức và hoạt động dưới các hình thức cụ thể do pháp luật quy định Các tổ chức tài chính, tín dụng và ngân hàng cũng có thể là nhà đầu tư, cung cấp, kinh doanh bất động sản trên thị trường thông qua việc hình thành các bộ phận trực thuộc ngân hàng để chuyên doanh các dự án bất động sản c Chủ thể là các tổ chức trung gian trong thị trường bất động sản

Chủ thể là các tổ chức trung gian trong thị trường bất động là cầu nối hữu hình hoặc vô hình liên kết các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, việc trao đổi phải trải qua quá trình phức tạp nên các tổ chức trung gian luôn luôn cần thiết và có cơ hội phát triển mạnh mẽ Bản thân thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, khó tham gia và khó thâm nhập nên các tổ chức trung gian là một bộ phận không thể thiếu trong các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Các tổ chức trung gian tham gia vào các hoạt động thị trường bao gồm:

1 Theo Viện Nghiên cứu và Đào tạo Bất động sản, thành viên Liên chi hội đào tạo bất động sản Việt Nam

Thứ nhất: Các tổ chức cung cấp thông tin

Các tổ chức cung cấp thông tin trên thị trường là Chủ thể tham gia thị trường bất động sản khá đa dạng, bao gồm: i) Các cơ quan quản lý nhà nước: có trách nhiệm cung cấp thông tin về luật pháp, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch… ii) Các cơ quan truyền thông: cung cấp thông tin và giá cả, diễn biến thị trường bất động sản Để đáp ứng nhu cầu về thông tin và phân tích thông tin thị trường, sản phẩm hoặc các dự báo xu hướng thị trường làm cơ sở cho các quyết định đầu tư, tham gia vào thị trường bất động sản còn có các công ty chuyên kinh doanh dịch vụ cung cấp thông tin và phân tích thị trường, tư vấn đầu tư bất động sản iii) Các tổ chức môi giới trên thị trường bất động sản cũng là người thực hiện chức năng cung cấp thông tin trong quá trình môi giới bất động sản

Thứ hai: Các tổ chức dịch vụ tư vấn

Các tổ chức này giúp bên mua và bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp lý; thể thức giao dịch; cách thức mở đầu và kết thúc một quá trình mua bán, giao dịch bất động sản

Nội dung dịch vụ tư vấn bao gồm: i) Tư vấn pháp lý về bất động sản; ii) Tư vấn về đầu tư tạo lập kinh doanh bất động sản; iii) Tư vấn tài chính về bất động sản; iv) Tư vấn về hợp đồng trong các giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị bất động sản

Thứ ba: Các tổ chức môi giới

Trong chủ thể tham gia thị trường bất động sản, tổ chức môi giới không chỉ dừng lại ở việc tư vấn mà còn trực tiếp đảm nhiệm việc tiếp cận với các bên tham gia giao dịch để thực hiện nội dung giao dịch, chuẩn bị các căn cứ cần thiết để các bên đi đến quyết định cuối cùng, góp phần hoàn thành giao dịch Các tổ chức môi giới có thể hoạt động dưới hình thức doanh nghiệp môi giới hoặc các sàn cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ tư: Các tổ chức hỗ trợ tài chính và cung cấp dịch vụ tài chính

Giao dịch hàng hoá bất động sản có giá trị lớn nên hoạt động mua bán thường được thực hiện thanh toán qua ngân hàng để đảm bảo tính an toàn của giao dịch Hơn thế nữa, các tổ chức tài chính tín dụng là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản, hỗ trợ vốn cho các bên tham gia giao dịch

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

1.3.1 Phạm vi điều chỉnh, đối tượng điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản a Phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản

- Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về:

+ Kinh doanh bất động sản;

+Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

+ Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

(Cơ sở pháp lý: Điều 1 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản) b Đối tượng điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản , đó là:

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

+ Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

1.3.2 Nguồn của pháp luật kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Văn bản do cơ quan Quốc hội ban hành

- Quy định chung: + Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020

+ Luật Kinh doanh Bất động sản tiếng Anh - Law on real estate trading

+ Hiến pháp năm 2013 Văn bản hợp nhất Luật Đất đai năm 2018 và các văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất

+ Văn bản hợp nhất Luật Nhà ở 2020 và văn bản hướng dẫn hiện hành mới nhất

+ Luật xây dựng và văn bản hướng dẫn thi hành mới nhất

Thứ hai: Văn bản của cơ quan hành pháp là Nghị định, Thông tư, văn bản hướng dẫn chung

+ Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

+ Nghị định 117/2015/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

+ Nghị định 44/2022/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản

+ Nghị định 30/2021/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở

+ Thông tư 07/2015/TT-NHNN Quy định về bảo lãnh ngân hàng

+ Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng

+ Thông tư 20/2010/TT-BXD hướng dẫn thí điểm xác định và công bố chỉ số đánh giá thị trường bất động sản

+ Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị

+ Thông tư 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị

+ Công văn 1436/BXD-QLN năm 2015 thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014

+ Công văn 30/BXD-QLN năm 2017 hướng dẫn thực hiện Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản

- Hướng dẫn cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

+ Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản; việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

+ Thông tư 28/2016/TT-BXD sửa đổi Thông tư 11/2015/TT-BXD quy định việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản, việc thành lập và tổ chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

+ Quyết định 378/QĐ-BXD về việc công nhận cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Chính sách thuế đối với thu nhập của doanh nghiệp từ hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập doanh nghiệp, hợp nhất các Luật sau:

+ Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008

+ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014 (Hiệu lực 01/01/2015)

+ Văn bản hợp nhất 11/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật quản lý thuế và Luật quản lý thuế sửa đổi

+ Văn bản hợp nhất 12/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp

+ Văn bản hợp nhất 13/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Thuế giá trị gia tăng

+ Văn bản hợp nhất 26/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Thông tư hướng dẫn Nghị định 218/2013/NĐ-CP và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp

- Chính sách thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Văn bản hợp nhất 15/VBHN-VPQH 2014 hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân, hợp nhất các Luật sau:

+ Luật Thuế thu nhập cá nhân

+ Luật sửa đổi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2012

+ Luật sửa đổi các Luật về thuế 2014

+ Văn bản hợp nhất 14/VBHN-BTC năm 2015 hợp nhất Nghị định hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi

+ Văn bản hợp nhất 05/VBHN-BTC năm 2016 hướng dẫn thực hiện Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và Nghị định 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi

- Chính sách của Nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Nghị quyết 105/NQ-CP năm 2021 về hỗ trợ doanh nghiệp, hợp tác xã và hộ gia đình trong bối cảnh dịch Covid-19

+ Nghị quyết 02/NQ-CP giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu

+ Chỉ thị 01/2008/CT-TTg về giải pháp đẩy mạnh phát triển và quản lý thị trường bất động sản

+ Nghị quyết 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

+ Chỉ thị 13/2022/CT-TTg về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững

- Xử lý vi phạm pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản

+ Văn bản hợp nhất số 08/VBHN-BXD về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây

22 dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở

+ Nghị định 88/2019/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực tiền tệ và ngân hàng

- Quy định về phòng chống rửa tiền trong hoạt động kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, dịch vụ môi giới bất động sản; kinh doanh sàn giao dịch bất động sản + Luật phòng, chống rửa tiền năm 2022

+ Nghị định 116/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật phòng, chống rửa tiền

+ Nghị định 87/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 116/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Phòng, chống rửa tiền

+ Quyết định 20/2013/QĐ-TTg quy định mức giá trị của giao dịch có giá trị lớn phải báo cáo

1.3.3 Vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản

Pháp luật kinh doanh là tổng thể các văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản của các tổ chức, cá nhân nhằm mục đích sinh lời trong nền kinh tế thị trường ở nước ta Cho nên, Pháp luật kinh doanh bất động sản có những vai trò cơ bản sau đây: i Tạo khuôn khổ hành lang pháp lý nâng cao hiệu quả việc quản lý tốt thị trường bất động sản góp phần gia tăng lũy kế về tài sản sinh lời của chủ thể kinh doanh và kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách nhà nước ii Làm quy tắc xử sự chung điều chỉnh các quan hệ xã hội quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân iii Cung cấp nguồn tin cho các chủ thể tham gia hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản thống nhất chung từ trung ương đến địa phương nhằm nâng cao hiệu quả trong hoạt động kinh doanh bất động sản iv Góp phần bảo đảm trật tự an toàn xã hội trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.3.4 Nguyên tắc kinh doanh bất động sản, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh và công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

Thứ nhất: Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Tại điều 4 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 các nhà làm luật đã thống nhất đưa ra những nguyên tắc kinh doanh bất động sản cơ bản: i Bình đẳng trước pháp luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không trái quy định của pháp luật ii Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật này iii Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch iv Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Thứ hai: Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh

Tại điều 5 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 các loại bất động sản đưa vào kinh doanh được các nhà làm luật đã thống nhất, như sau:

Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này (sau đây gọi là bất động sản) bao gồm: i Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; ii Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; iii Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; iv Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

Thứ ba: Công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh

Tại điều 6 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 các nhà làm luật đã thống nhất xây dựng 2 khoản riêng biệt điều chỉnh việc công khai thông tin bất động sản đưa vào kinh doanh, cụ thể là: i Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản theo các hình thức sau đây: a) Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; b) Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản;

24 c) Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản ii Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: a) Loại bất động sản; b) Vị trí bất động sản; c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; d) Quy mô của bất động sản; đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng loại mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư; e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản; g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có); i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

1.3.5 Chính sách của Nhà nước về đầu tư và các hành vi bị cấm khi kinh doanh Bất động sản

Nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh bất động sản

1.4.1 Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản có sẵn

Căn cứ quy định tại chương 2 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nhóm kinh doanh bất động sản có sẵn được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Quy định chung về kinh doanh bất động sản có sẵn

Thứ hai: Mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn

Thứ ba: Cho thuê nhà, công trình xây dựng có sẵn

Thứ tư: Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn

Thứ năm: Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Thứ sáu: Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có sẵn

1.4.2 Nhóm nội dung kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Căn cứ quy định tại chương 3 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nhóm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Quy định về quyền kinh doanh và điều kiện của bất động sản được phép đưa vào hoạt động knh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Thứ hai: Bảo lãnh trong kinh doanh bất động hình thành trong tương lai

Thứ ba: Thanh toán trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Thứ tư: Chuyển nhượng hơn đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và các hình thức kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai khác

Thứ năm Quyền và nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1.4.3 Nhóm nội dung kinh doanh dịch vụ bất động sản

Căn cứ quy định tại chương 4 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, nhóm kinh doanh dịch vụ bất động sản được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Những quy định chung về kinh doanh dịch vụ bất động sản

Thứ hai: Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ ba: Kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

Thứ tư: Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản

1.4.4 Nội dung quy định về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Căn cứ các nhóm kinh doanh bất động sản quy định tại Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, hợp đồng trong kinh doanh bất động sản được bao quát bới các nội dung cơ bản sau đây:

Thứ nhất: Nhóm hợp đồng kinh doanh bất động sản có sẵn

Thứ hai: Nhóm hợp động trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Thứ ba: Nhóm hợp đồng trong kinh doanh dịch vụ bất động sản

C CÂU HỎI ÔN TẬP CHƯƠNG 1

1 Phân tích khái niệm bất động sản và phân loại bất động sản

2 Hãy nêu khái niệm kinh doanh bất động sản

3 Trình bày các hình thức kinh doanh bất động sản

4 Nêu các chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản

5 Trình bày đối tượng, phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản

6 Nêu nguồn của pháp luật kinh doanh bất động sản

7 Hãy trình bày vai trò của pháp luật kinh doanh bất động sản

8 Phân tích các nguyên tắc kinh doanh bất động sản

9 Trình bày nội dung chủ yếu của pháp luật kinh doanh bất động sản

10 Hãy nêu các chính sách của Nhà nước và các hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản

CHƯƠNG 2 KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN SẴN CÓ

A MỤC TIÊU HỌC TẬP CHUNG

- Biết rõ được các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhận diện được các khái niệm, đặc điểm của bất động sản hình thành trong tương lai là nhà công trình xây dựng hình thành trong tương lai

- Hiểu sâu được đối tượng, phạm vi kinh doanh bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành Nắm bắt được các hình thức kinh doanh của các chủ thể kinh doanh đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai như mua bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là nhà công trình chưa được nghiệm thu và đưa vào sử dụng

- Có kỹ năng phân tích các quy định của pháp luật về việc kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai để biết cụ thể hơn quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia vào kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

- Có thái độ nghiêm túc để triển khai học tập tiếp các chế định của môn học này cũng như góp phần nâng cao ý thức định hướng học tập và ứng dụng kiến thức đã học vào thực tiễn sau khi kết thúc học môn này

B MÔ TẢ VẮN TẮT NỘI DUNG CHƯƠNG

Nội dung chương này nhằm giới thiệu đến người học các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản có sẵn để người học nắm bắt được kiến thức cơ bản về bất động sản là nhà ,công trình xây dựng có quyền giao dịch trong thị trường bất động sản

- Những quy định chung về kinh doanh bất động sản sẵn có, trong đó quy định về Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh; Điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản; Dự án đầu tư và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; Mua, bán, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và thanh toán trong kinh doanh bất động sản

- Mua bán nhà, công trình xây dựng, trong đó có quy định về nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng và bảo hành nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng; Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

Pháp luật về kinh doanh bất động sản sẵn có

Những quy định chung về kinh doanh bất động sản sẵn có

2.1.1 Khái niệm về bất động sản có sẵn:

Từ khái niệm tài sản là động sản và bất động sản quy định trong Bộ Luật dân sự, chúng ta có thể hiểu trong bất động sản có loại bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai Bất động sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất, tài sản đó trong bất động sản được thừa nhận đó là nhà, công trình xây dựng Trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có khái niệm bất động sản có sẵn, bởi vì các khái niệm về tài sản khẳng định rõ nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai của chủ sở hữu quyền sử dụng đất trong thực tiễn đời sống xã hội Tại khoản 3 điều 3 văn bản hợp nhất kinh doanh bất động sản hiện hành có đưa ra khái niệm “Nhà, công trình xây dựng có sẵn là

30 nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng” Điều này khẳng định nhà, công trình xây dựng có sẵn bắt nguồn từ bất động sản có sẵn

Mặt khác, tại điểm a khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương thì: Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy;

Từ những khái niệm ghép phân tích trên đây, có thể thống nhất trong cách hiểu bất động sản hình thành trong tương lai chính là nhà, công trình xây dựng có sẵn đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng

2.1.2 Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Khi nghiên cứu đến vấn đề điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh, tại điều

9 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định riêng biệt hai loại bất động sản để điều chỉnh điều kiện của bất động sản, đó là: bất động sản là nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và loại bất động sản là quyền sử dụng đất được phép kinh doanh với hai khoản riêng biệt, như sau:

Thứ nhất: Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

Thứ hai: Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

31 a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

2.1.3 Điều kiện, phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Điều kiện kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được quy định tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành:

+ Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này

+ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật

+ Chính phủ quy định chi tiết Điều này Thực hiện nhiệm vụ của Quốc hội giao, Chính phủ đã hướng dân chi tiết tại điều 7 Nghị định 02/2022 ngày 06 tháng 01 năm 2022, như sau: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải có các điều kiện quy định tại Điều 4 của Nghị định này bao gồm:

1 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật

2 Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật

3 Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật

4 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo

5 Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình

Mua bán nhà, công trình xây dựng

2.2.1 Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng và bảo hành nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn phải thực hiện theo các Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng cơ bản, như sau:

1 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

2 Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây: a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu; b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất

3 Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4 Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng

5 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

(Cơ sở pháp lý: điều 19 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

Thứ hai: Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán

1 Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng đang trong thời hạn bảo hành thì bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành theo quy định của pháp luật về xây dựng

2 Thời hạn bảo hành nhà, công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở; trường hợp đã hết thời hạn bảo hành thì do các bên thỏa thuận

(Cơ sở pháp lý: điều 20 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng

1 Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Yêu cầu bên mua phối hợp thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận

4 Không bàn giao nhà, công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

5 Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên mua gây ra

6 Các quyền khác trong hợp đồng

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1 Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có)

2 Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua

3 Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

4 Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

5 Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này

6 Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

7 Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật

8 Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

(Cơ sở pháp lý: điều 21 và Điều 22, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

2.2.3 Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1 Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này

4 Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng

1 Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

2 Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng

3 Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

4 Trong trường hợp mua nhà, công trình xây dựng đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực

Cho thuê nhà, công trình xây dựng

2.3.1 Nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng và việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng

- Tại điều 25 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 thống nhất chung nguyên tắc cho thuê nhà, công trình xây dựng đối với các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản, như sau:

Thứ nhất: Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường

Thứ hai: Các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng

- Việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng, tại điều

30 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 thống nhất chung đối với các tổ chức, cá nhân tham gia, như sau:

1 Bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Thanh toán tiền thuê nhà, công trình xây dựng chậm 03 tháng trở lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự chấp thuận của bên cho thuê; b) Sử dụng nhà, công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; c) Cố ý gây hư hỏng nghiêm trọng nhà, công trình xây dựng thuê; d) Sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, đổi hoặc cho thuê lại nhà, công trình xây dựng đang thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản

2 Bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây: a) Không sửa chữa nhà, công trình xây dựng khi nhà, công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê;

40 b) Tăng giá thuê nhà, công trình xây dựng bất hợp lý; c) Quyền sử dụng nhà, công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba

3 Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà, công trình xây dựng phải báo cho bên kia biết trước 01 tháng nếu không có thỏa thuận khác

2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên cho thuê nhà, công trình xây dựng, bao gồm:

1 Yêu cầu bên thuê nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng

4 Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra

5 Cải tạo, nâng cấp nhà, công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê

6 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này

7 Yêu cầu bên thuê giao lại nhà, công trình xây dựng khi hết thời hạn thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà, công trình xây dựng sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng

Thứ hai: Bên cho thuê nhà, công trình xây dựng có các nghĩa vụ như:

1 Giao nhà, công trình xây dựng cho bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng và hướng dẫn bên thuê sử dụng nhà, công trình xây dựng theo đúng công năng, thiết kế

2 Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê

3 Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường

4 Không được đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng, trừ trường hợp được bên thuê đồng ý chấm dứt hợp đồng

2.3.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Bên thuê nhà, công trình xây dựng có các quyền sau đây:

1 Yêu cầu bên cho thuê giao nhà, công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng

3 Được đổi nhà, công trình xây dựng đang thuê với người thuê khác nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản

4 Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản

5 Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu

6 Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa nhà, công trình xây dựng trong trường hợp nhà, công trình xây dựng bị hư hỏng không phải do lỗi của mình gây ra

7 Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra

8 Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng:

1 Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng

2 Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

3 Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra

4 Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng

5 Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê

(Cơ sở pháp lý: điều 28 và Điều 29 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

Cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

2.4.1 Nguyên tắc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

1 Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng

2 Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất

3 Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký

(Cơ sở pháp lý: điều 31, Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020)

2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất : Quyền của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

1 Yêu cầu bên thuê mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên thuê mua thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên thuê mua phối hợp thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

4 Yêu cầu bên thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê mua gây ra

5 Được bảo lưu quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng khi bên thuê mua chưa thanh toán đủ tiền thuê mua

6 Yêu cầu bên thuê mua bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua theo thỏa thuận trong hợp đồng

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

1 Thông báo cho bên thuê mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có)

2 Thực hiện thủ tục thuê mua nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật

3 Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã cho thuê mua trong thời gian chưa bàn giao cho bên thuê mua Bảo trì, sửa chữa nhà, công trình xây dựng theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng

4 Giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan cho bên thuê mua theo đúng tiến độ, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng

5 Làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và giao cho bên thuê mua khi kết thúc thời hạn thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua có văn bản đề nghị được tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

6 Bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này

9 Tạo điều kiện cho bên thuê mua chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

2.4.3 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

Thứ nhất: Quyền của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

1 Yêu cầu bên cho thuê mua cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà, công trình xây dựng

2 Yêu cầu bên cho thuê mua giao nhà, công trình xây dựng và hồ sơ liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng; làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi kết thúc thời hạn thuê mua

3 Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

4 Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra

5 Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê mua gây ra

6 Có quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán đủ tiền cho bên cho thuê mua

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng

1 Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng mục đích theo thỏa thuận trong hợp đồng

2 Thanh toán tiền thuê mua theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

3 Phối hợp với bên cho thuê mua thực hiện các thủ tục thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

4 Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua

5 Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua

7 Thông báo cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà, công trình xây dựng; việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

2.4.4 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

Theo Điều 36 Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện như sau:

1 Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng

2 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà, công trình xây dựng với bên cho thuê mua Bên cho thuê mua có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng

3 Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai

4 Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

5 Chính phủ quy định chi tiết Điều này Ngày 08/01/2022 Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2022 hướng dẫn chi tiết một số điều của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được hướng dẫn như sau:

1 Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội

2 Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

46 a) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6 của Nghị định này; trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì phải có hợp đồng đã ký kết; b) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận); c) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện; d) Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý

3 Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng Trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này

Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

2.5.1 Nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Tại điều 38, văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định thống nhất chung nguyên tắc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất:

1 Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật này

2 Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai

2.5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thanh toán tiền theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận đất theo đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên nhận chuyển nhượng gây ra

4 Không bàn giao đất khi chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

2 Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận

2.5.3 Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Yêu cầu bên chuyển nhượng cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất chuyển nhượng

2 Yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

4 Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất bồi thường thiệt hại do lỗi của bên chuyển nhượng gây ra

5 Có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm nhận bàn giao đất từ bên chuyển nhượng

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1 Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

2 Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất chuyển nhượng

2.5.4 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

1 Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng

2 Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng

3 Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại

4 Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng

5 Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

1 Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp

2 Chuyển giao đất cho bên thuê đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Đăng ký việc cho thuê quyền sử dụng đất

4 Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích

6 Thông báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê

2.5.5 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

Thứ nhất: Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

1 Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất được cho thuê

2 Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đúng diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

3 Được sử dụng đất thuê theo thời hạn trong hợp đồng

4 Khai thác, sử dụng đất thuê và hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất thuê

5 Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra

Thứ hai: Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

1 Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê

2 Không được hủy hoại đất

3 Thanh toán đủ tiền thuê quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng

4 Tuân theo quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh

5 Trả lại đất đúng thời hạn và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng

2.5.6 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc cho thuê lại quyền sử dụng đất

Tại điều 46 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020 quy định về quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê lại, bên thuê lại quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các Điều 42, 43, 44 và 45 của Luật kinh doanh bất động sản hiện hành

Tức là thực hiện theo như quy định về:

- Quyền và Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

- Quyền và Nghĩa vụ của bên thuê quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

2.6.1 Nguyên tắc và điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Thứ nhất: Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản tại điều 48 văn bản hợp nhất luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định cụ thể:

1 Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh

2 Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây: a) Không làm thay đổi mục tiêu của dự án; b) Không làm thay đổi nội dung của dự án; c) Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan

3 Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

53 và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

4 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án

Bên cạnh đó, tại điều 9 Nghị định 02/2022 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản hướng dẫn chi tiết Nguyên tắc thực hiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1 Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được thực hiện khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 49 của Luật Kinh doanh bất động sản và được áp dụng trong trường hợp dự án đang triển khai thực hiện theo tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt

2 Đối với dự án bất động sản quy định dưới đây thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đầu tư: a) Dự án bất động sản được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020; b) Dự án bất động sản được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020

3 Đối với dự án bất động sản không thuộc diện quy định tại khoản 2 Điều này thì thực hiện chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định này

Thứ hai: Tại điều 49 văn bản hợp nhất luật kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1 Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây: a) Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt; b) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết

54 cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt; c) Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; d) Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt

2 Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng

3 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án

2.6.2 Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng và thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

Thứ nhất: Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng, tại Điều 50 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản hiện hành, quy định về thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, như sau:

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Khái niệm, đặc điểm, các loại bất động sản hình thành trong tương lai

Trên thị trường bất động sản có rất nhiều loại hình bất động sản thu hút nhà đầu tư như: đất nền, nhà phố thương mại, căn hộ chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng Song với nhà đầu tư các loại hình trên thời điểm vàng để rót tiền đầu tư là khi dự án đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện pháp lý Đây được xem là loại hình bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm: (a) Tài sản chưa hình thành và (b) Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch Đây cũng là hai yếu tố cần và đủ để xác định loại tài sản này có phải là bất động sản hình thành trong tương lai hay không Theo quy định của pháp luật, tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành, “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng” Trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có khái niệm để hiểu chung như thế nào là bất động sản hình thành trong tương lai Tuy nhiên, khái niệm về tài sản là đất động sản trong đó có bất động sản hình thành trong tương lai, đó chính là những bất động sản gồm nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng Như phân tích trên đây, có hiểu: Bất động sản hình thành trong tương lai là nhà

,công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng

Bất động sản hình thành trong tương lai có những đặc điểm cơ bản sau đây:

- Nhà ở hình thành trong tương lai

- Công trình xây dựng hình thành trong tương lai

- Do chủ đầu tư là tổ chức, cá nhân triển khai thực hiện theo luật định

- Chưa hoàn thiện và chưa nghiệm thu đưa vào sử dụng

3.1.3 Các loại bất động sản hình thành trong tương lai

3.1.3.1 Nhà ở hình thành trong tương lai

+ Bất động sản là nhà hình thành trong tương lai

Căn cứ vào Luật nhà ở Việt Nam Hiện nay, ở Việt Nam gồm có 6 loại hình nhà ở

1 Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở riêng lẻ nhà mô hình bất động sản được xây dựng trên một lô đất biệt lập Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của một người, một tổ chức hoặc một hộ gia đình Bao gồm: Nhà ở độc lập, nhà liền kề, biệt thự

2 Nhà ở thương mại: Là một trong các loại nhà ở Việt Nam được xây dựng với mục đích đầu tư, kinh doanh và chuyển nhượng quyền sở hữu

3 Nhà ở chung cư: Là loại hình bất động sản có nhiều căn hộ trong cùng một tòa nhà Được chia thành chung cư dùng để ở hoặc chung cư hỗn hợp Có khu vực phục vụ mục đích ở và có khu vực phục vụ mục đích kinh doanh

4 Nhà ở xã hội: Là loại nhà ở Việt Nam thuộc quyền sở hữu và quản lý của cơ quan chức năng có thẩm quyền Được xây dựng với mục đích an sinh xã hội Phục vụ cho các đối tượng được ưu tiên Ví dụ như những công dân, hộ gia đình có thu nhập thấp

5 Nhà ở công vụ: Nhà ở công vụ là một trong các loại nhà ở Việt Nam được xây dựng với mục đích phục vụ cho cá nhân công tác trong các tổ chức chính phủ Đang đảm nhiệm các chức vụ được giao phó Là nơi ở, tiếp khách, phục vụ cho các công việc khác với những người đang đương nhiệm

6 Nhà ở tái định cư: Là mô hình nhà ở được sử dụng với mục đích ổn định chỗ ở mới cho các cá nhân, hộ gia đình nằm trong diện tái định cư Khi nhà ở cũ của họ thuộc khu vực giải tỏa, thu hồi theo quy định của pháp luật

Cách phân biệt các loại nhà ở Việt Nam

1 Nhà tạm: Là loại nhà được sử dụng trong thời gian ngắn

+ Khung chịu lực khá đơn giản, chịu lực kém (gỗ, tre, ván…)

+ Thường được lợp bằng các vật liệu thô sơ như: Lá cọ, rơm, lá dừa,

+ Điều kiện sinh hoạt ở mức thấp

2 Nhà ở cấp 4: Là loại nhà ở được thiết kế 1 tầng với diện tích nhỏ (dưới 100m 2 ) Thời gian sử dụng thấp

+ Khung chịu lực là gạch hoặc gỗ

+ Vật liệu ở mức trung bình Thường là tường bao xi măng, mái ngói

+ Đời sống trung bình thấp

3 Nhà cấp 3: Nhà cấp 3 có kết cấu tương tự nhà cấp 4 Tuy nhiên, vật liệu được sử dụng để xây dựng loại nhà ở này tốt hơn nhà cấp 4 Thời hạn sử dụng khoảng 40 năm

+ Vật liệu xây dựng thường là: Xi măng, sắt, thép, đá, cát, gạch nung,

+ Khung chịu lực là bê tông cốt thép và gạch nung

+ Được xây tối đa là 2 tầng

+ Tiện nghi, nội thất phục vụ cuộc sống ở mức trung bình

4 Nhà ở cấp 2: Là mô hình nhà ở được xây dựng tương đối kiên cố Tuổi thọ của các căn nhà này có thể đạt đến hơn 70 năm Không hạn chế về số tầng quy hoạch Kết cấu nhà ở khá chắc chắn

+ Khung chịu lực tốt Với kết cấu bê tông cốt thép

+ Sử dụng gạch, bê tông cốt thép để xây dựng tương bao và vách ngăn

+ Mái bằng, đổ cốt thép hoặc lợp ngói, tôn lạnh,

5 Nhà cấp 1 là nhà có kết cấu khá giống với nhà cấp 2 Tuy nhiên, chất lượng vật liệu của nhà cấp 1 cao hơn rất nhiều Giá trị sử dụng có thể được gọi là vĩnh viễn

+ Khung chịu lực tốt Vật liệu chất lượng cao

+ Vách ngăn và tường bao được đổ bê tông, cốt thép kiên cố

+ Mái ngói hoặc mái bê tông cốt thép

+ Hệ thống cách nhiệt tốt

+ Không cố định số tầng trong thiết kế xây dựng

6 Biệt thự: Biệt thự là một trong các loại nhà ở Việt Nam thuộc dòng bất động sản cao cấp Thiết kế sang trọng và đẳng cấp Tất cả vật liệu xây dựng được chọn lọc kỹ càng

67 với chất lượng tốt Tạo ra một không gian sống biệt lập, thể hiện sự giàu có, thành đạt của chủ sở hữu

3.1.3.2 Công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Công trình xây dựng hình thành trong tương lai là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, có thể bao gồm:

- Theo tính chất kết cấu, công trình được phân thành các loại gồm: nhà kết cấu dạng nhà; cầu, đường, hầm, cảng; trụ, tháp, bể chứa, silô, tường chắn, đê, đập, kè; kết cấu dạng đường ống; các kết cấu khác;

- Theo công năng sử dụng, công trình được phân thành các loại gồm: công trình sử dụng cho mục đích dân dụng; công trình sử dụng cho mục đích sản xuất công nghiệp; công trình cung cấp các cơ sở, tiện ích hạ tầng kỹ thuật; công trình phục vụ giao thông vận tải; công trình phục vụ sản xuất nông nghiệp và phát triển nông thôn; công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh và được quy định chi tiết tại Phụ lục I Nghị định này 2

+ Công trình dân dụng là công trình xây dựng bao gồm các loại nhà, nhà ở và các loại công trình công cộng

+ Công trình công nghiệp là thông thường thì công trình công nghiệp bao gồm có các nhà xưởng sản xuất, các nhà điều hành phục vụ sản xuất, các công trình phục vụ sản xuất như là các nhà ăn, bộ phận y tế, sinh hoạt, nghỉ ngơi, giải trí, học tập, văn hóa, dịch vụ, kho tang, giao thông… và các công trình kỹ thuật như về phòng cháy chữa cháy, xử lý chất thải, thông gió, cấp thoát nước sinh hoạt và nước thải , điện…

+ Công trình giao thông bao gồm các công trình đường bộ, đường sắt, đường hàng không…

+ Công trình nông nghiệp và phát triển nông thôn bao gồm công trình đê điều, thủy lợi, công trình chăn nuôi…

+ Công trình hạ tầng kỹ thuật thông thường là các cơ sở hạ tầng phục vụ dịch vụ công cộng như điện nước, thông tin liên lạc…

2 Nghị định 06/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng, thi công xây dựng và bảo trì công trình xây dựng

Những quy định về Kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

3.2.1 Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Quyền kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, quy định tại điều 54 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản như sau:

1 Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

2 Việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện theo quy định của Chương này, các quy định tương ứng trong Chương

II và các quy định khác có liên quan của Luật này

3.2.2 Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh:

1 Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án;

Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

2 Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do

(Cơ sở pháp lý: điều 55 Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020)

3.2.3 Bảo lãnh, thanh toán và quyền, nghĩa vụ của các bên trong bán, cho thuê mua nhà ở trong tương lai

Thứ nhất: Đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật quy định bảo lãnh ngân hàng, như sau:

1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

2 Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua

3 Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

4 Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh

(cơ sở pháp lý: điều 56 Văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020)

Thứ hai: Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

1 Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng

2 Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua

3 Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết

Thứ ba: Quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Ngoài các quyền và nghĩa vụ của các bên trong mua bán, thuê mua bất động sản quy định tại Chương II của Luật này, các bên còn có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

1 Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

Khái niệm, đặc điểm nhà ở thương mại và các loại bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở

Nhà ở thương mại là nhà ở do các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng với mục đích để bán lại hay cho thuê Dành cho tất cả mọi người và các đối tượng khác nhau

Nhà ở thương mại được chia thành nhiều phân khúc từ thấp – trung đến cao cấp và được quyền sang nhượng sở hữu một cách tự do Diện tích xây dựng tự do, không bị giới hạn Theo khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở hiện hành, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường

Như vậy, căn cứ theo quy định của Luật nhà ở hiện hành Nhà ở thương mại được định nghĩa khá rõ ràng và khoa học Theo đó, nhà ở thương mại được hiểu là nhà ở do các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng với mục đích để bán lại hay cho thuê Dành cho tất cả mọi người và các đối tượng khác nhau trong xã hội, không phân biệt đẳng cấp, giới tính và trình độ trong xã hội

Mặt khác, cách hiểu về nhà ở thương mại phù hợp với thực trạng phát triển kinh tế xã hội của nước ta Khi mà Nhà ở thương mại được chia thành nhiều phân khúc từ thấp – trung đến cao cấp và được quyền sang nhượng sở hữu một cách tự do Trong đó, diện tích xây dựng tự do theo khả năng của từng chủ thể sở hữu nhà ở và không bị giới hạn về diện tích nhà ở thương mại

- Nhà ở thương mại hay chung cư thương mại là những căn hộ, nhà ở do các tổ chức, hoặc cá nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau đầu tư xây dựng nhằm mục đích bán hoặc cho thuê lâu dài

- Nhà ở, chung cư thương mại thường được hiểu là những căn hộ hướng tới khách hàng mục tiêu là những người có thu nhập ổn định

- Nhà ở, chung cư thương mại, tùy vào chính sách của các ngân hàng mà người mua sẽ được hỗ trợ vay vốn lên đến 70 % giá trị căn hộ và được trả trong một khoảng thời gian nhất định

- Mua, bán nhà, chung cư thương mại không giới hạn đối tượng người mua, tùy theo nhu cầu và túi tiền Chính vì giá thành hợp lý và chính sách ngân hàng linh hoạt mà nhà ở thương mại, chung cư thương mại luôn là sự lựa chọn cho nhiều hộ gia đình

3.3.3 Các loại bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở

Các loại nhà ở Việt Nam được phân thành 6 loại theo Luật Nhà Ở Việt Nam về các loại nhà ở theo đặc điểm và mục đích sử dụng Bao gồm:

Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở riêng lẻ được xây dựng trên khu đất mà gia chủ có quyền sử dụng Đây là một khu đất riêng biệt, bao gồm: nhà độc lập, nhà liền kề, nhà biệt thự

Nhà chung cư: Nhà chung cư là loại nhà được nhiều người lựa chọn thuê/ mua bởi nhiều ưu điểm

Theo Luật Nhà Ở thì nhà chung cư bao gồm các đặc điểm sau: Có ít nhất từ 2 tầng trở lên.; Có nhiều căn hộ, mỗi hộ gia đình sinh sống trong một căn hộ riêng lẻ; Các căn hộ trong cùng một tòa chung cư sử dụng chung lối đi, hạ tầng dùng chung; Nhà chung cư có hai loại: Nhà chung cư để ở và nhà chung cư để kinh doanh

Nhà ở thương mại: Nhà ở thương mại là nhà ở do các cá nhân, tổ chức đầu tư xây dựng với mục đích để bán lại hay cho thuê Dành cho tất cả mọi người và các đối tượng khác nhau

Nhà ở thương mại được chia thành nhiều phân khúc từ thấp – trung đến cao cấp và được quyền sang nhượng sở hữu một cách tự do Diện tích xây dựng tự do, không bị giới hạn

Nhà ở công vụ: Nhà ở công vụ là nhà ở được xây dựng dành riêng cho các đối tượng được phép ở nhà ở công vụ, là người trong thời gian công tác hay đảm nhiệm các chức vụ được giao phó Để phục vụ vào mục đích ở, tiếp khách hoặc một số chức năng khác để phục vụ công việc

Công trình này có các môi trường sinh hoạt và làm việc tương ứng với chức vụ và nhiệm vụ của người được giao phó Khu vực này sẽ có an ninh đảm bảo nghiêm ngặt

Nhà ở phục vụ tái định cư: Nhà ở phục vụ tái định cư dùng để bố trí chỗ ở cho các cá nhân, hộ gia đình thuộc diện tái định cư Các đối tượng này sở hữu khu vực đất ở bị Nhà nước giải tỏa hoặc thu hồi theo các quy định của pháp luật

Nhà ở xã hội: Nhà ở xã hội là nhà dành cho đối tượng có thu nhập thấp Loại hình nhà này thuộc quyền sở hữu và chịu sự quản lý của các cơ quan Nhà nước Đây là công trình

Những quy định về kinh doanh bất động sản thuộc lĩnh vực nhà ở thương mại

Thứ nhất: Quy định về mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, như sau:

Căn cứ theo quy định tại điều 123 Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại luật nhà ở 2014 quy định cụ thể như sau:

1 Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật nhà ở hiện hành Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ

2 Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng, nội dung và mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở được thực hiện theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; bên chuyển nhượng hợp đồng phải nộp thuế, lệ phí theo quy định của pháp luật về thuế, lệ phí

Căn cứ theo quy định của Luật nhà ở hiện hành thì hiện nay được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cho bên thứ ba nếu đã ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai nhưng chưa được chủ đầu tư giao căn hộ hoặc đã được giao căn hộ nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được lập thành văn bản và

80 có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD

Trên thực tế có thể thấy điểm khác biệt so với chuyển nhượng nhà ở thông thường ví dụ như nhà ở xã hội thì người mua phải thông qua hội đồng xét duyệt và phải thực hiện theo các thủ tục lằng nhằng nhất là bị hạn chế sang nhượng thì nhà ở thương mại lại rất linh hoạt cả trong thủ tục đến phương thức mua bán Theo đó không chỉ những người mua nhà ở xã hội được ưu đãi thuế giá trị gia tăng, khách hàng mua nhà ở thương mại có giá bán dưới 15 triệu đồng đối với một mét vuông và có diện tích căn hộ dưới 70 mét vuông cũng được miễn 50% tiền thuế VAT theo quy định của pháp luật Bên cạnh đó, nhiều dự án nhà ở thương mại bên cạnh giá cả và tận dụng chính sách còn hứa hẹn cho người mua nhà gói nội thất hay có thể là tặng cả chục năm phí quản lý chung cư… Đây là những lí do vì sao hiện nay, rất nhiều người lựa chọn hình thức nhà ở này Thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà ở thương mại rất linh hoạt, tuy nhiên, để có thể chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại cần đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD quy định

Thứ hai: thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

– Chuyển nhượng nhừ ở thương mại cần có văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết về nhà ở được lập thành sáu bản trong đó sẽ có ba bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, một bản nộp cho cơ quan thuế, một bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, một bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu

– Về hình thức theo quy định đối với loại văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng và phải được chứng thực, thường thì sẽ có các trường hợp như bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản Như vậy thực hiện hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định + Để có thể công chứ chứng thực cần có bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển

81 nhượng liền kề trước đó và trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

+ Bản sao có chứng thực hay có thể thay thế bằng bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ như chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó theo quy định của pháp luật

Thứ ba: Trình tự chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

Bước 1: Thực hiện để nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng: được thực hiện sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định:

Bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng; hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

– Cần phả có 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng theo quy định

– Theo quy định thì phải có bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại và không thể thiếu đó chính là biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế

Ngoài ra còn các loại giấy tờ như bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng như chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hay có thể là hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân, trong trường hợp nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó theo quy định Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, thời gian được

82 tính kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ như trên còn về phía chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản

Những quy định chung kinh doanh dịch vụ bất động sản

4.1.1 Chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản

Chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm:

- Tổ chức, cá nhân trong nước

Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

- Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

- Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

- Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

* Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

- Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài;

* Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

- Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất

(Điều 11 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020)

4.1.2 Các điều kiện và hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản

4.1.2.1.Các điều kiện chủ thể tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Chủ thể là tổ chức khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có các điều kiện sau đây:

+ Phải thành lập doanh nghiệp

+ Phải có ít nhất hai người trong công ty có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

- Chủ thể là cá nhân tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản không cần thành lập doanh nghiệp nhưng vẫn phải đăng ký kê khai thuế và bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

4.1.2.2 Các hình thức kinh doanh dịch vụ bất động sản

Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

4.2.1 Những vấn đề chung về kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản

Thứ nhất: Môi giới bất động sản là gì?

Theo khoản 2 điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có đưa ra khái niệm: Môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

Môi giới bất động sản khác nhân viên bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua Còn người kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua

Thứ hai: Vai trò của dịch vụ môi giới bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta, dịch vụ kinh doanh môi giới bất động sản có những vai trò cơ bản sau đây:

- Dịch vụ môi giới bất động sản cung cấp nguồn thông tin đầy đủ chính xác Dịch vụ môi giới bất động sản sẽ cung cấp toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản như luật pháp, vị trí bất động sản, môi trường, chính sách đất đai, kế hoạch sử dụng, nhu cầu… Đến các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân hay hộ gia đình quan tâm đến bất động sản

Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản

Nhờ dịch vụ môi giới bất động sản trở thành cầu nối cung – cầu giúp các hoạt động mua bán, kinh doanh trở nên nhanh chóng và hiệu quả Từ đó thúc đẩy quá trình phát triển và giúp thị trường bất động sản trở nên ổn định và công khai hơn

-Môi giới giúp thị trường bất động sản minh bạch và công khai

Thông qua dịch vụ môi giới bất động sản – nơi mà các tổ chức, cá nhân được thông qua đào tạo có kinh nghiệm, am hiểu về pháp luật sẽ giúp việc giao dịch bất động sản phát triển tốt Việc đầu tư bất động sản của các tổ chức, cá nhân sẽ minh bạch và đáng tin cậy hơn, tránh việc mua bán tự phát đẩy giá “ảo” trên thị trường

-Hoàn thiện quản lý, tăng ngân sách cho nhà nước

Nhờ vào các công ty bất động sản, môi giới bất động sản giúp hoàn thiện pháp lý cho các hoạt động pháp lý của nhà nước về bất động sản Từ đó, các công ty muốn kinh doanh giao dịch bất động sản phải đăng ký mã số thuế hoạt động và đem đến nguồn thu cho nhà nước

Thứ ba: Nguyên tắc hoạt động của dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ môi giới bất động sản hoạt động cần dựa trên các nguyên tắc sau:

– Các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định của Luật kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản được làm trung gian trong việc đàm phán, ký kết các hợp đồng bất động sản và được hưởng mức hoa hồng, thù lao theo hợp đồng môi giới

– Các hoạt động môi giới bất độn sản phải được công khai, trung thực, minh bạch và tuân thủ đúng pháp luật

– Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

4.2.2 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Điều kiện để cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Để có thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì chủ thể kinh doanh (bao gồm cá nhân và tổ chức) cần đảm bảo các yếu tố sau:

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đăng ký thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 và có ít nhất 2 thành viên có chứng chỉ hành nghề về môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản hiện hành

– Cá nhân kinh doanh môi giới bất động sản động lập phải có chứng chỉ hành nghề môi giới và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản

4.2.3 Nội dung, thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản

4.2.3.1 Nội dung môi giới bất động sản Điều 63 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau:

1.Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để đàm phán và ký kết hợp đồng

2 Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

3 Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

4.2.3.2 Thù lao trong hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản

Vấn đề thù lao môi giới bất động sản trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản là một quy phạm pháp luật cho phép các chủ thể được quyền thực hiện Tại Điều 64 văn bản hợp nhất luật kinh doanh bất động sản hiện hành quy định như sau:

Kinh doanh Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản

4.3.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Thứ nhất: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp

Thứ hai: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Thứ ba: Sàn giao dịch bất động sản phải có quy chế hoạt động, tên, địa chỉ, cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động

(Cơ sở pháp lý: Điều 69 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản)

4.3.2 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Tại Điều 70 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành có quy định cụ thể về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, như sau:

1 Thực hiện việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

2 Tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;

- Giới thiệu, niêm yết, cung cấp công khai thông tin về bất động sản cho các bên tham gia có nhu cầu giao dịch

Kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch;

Làm trung gian cho các bên trao đổi, đàm phán và ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản

4.3.3 Quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS

Một là: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có các quyền cơ bản sau đây:

1 Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản

2 Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh

3 Được thu phí dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản

4 Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra

Hai là: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ:

1 Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện được giao dịch

2 Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp

3 Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

4 Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

5 Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật

4.3.4 Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản, như sau:

Thứ nhất: Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây: a) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản; b) Ký hợp đồng với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản để mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; c) Yêu cầu doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra; d) Các quyền khác trong hợp đồng

Thứ hai: Tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây: a) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; b) Trả phí dịch vụ cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra; d) Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng

(Cơ sở pháp lý: Điều 73 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành)

Kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản

4.4.1 Dịch vụ tư vấn bất động sản

- Khái niệm: Tư vấn bất động sản là hoạt động trợ giúp về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các bên

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải thành lập doanh nghiệp

- Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm: a) Tư vấn pháp luật về bất động sản; b) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản; c) Tư vấn về tài chính bất động sản; d) Tư vấn về giá bất động sản; đ) Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản

- Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, phí dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

4.4.2 Dịch vụ quản lý bất động sản

Khái niệm: Quản lý bất động sản là việc thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.1 Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất; b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản; c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động sản; d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng hợp đồng; đ) Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất

- Nội dung, thời gian, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng

- Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra

1 Nêu phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

2 Trình bày các loại hợp đồng dịch vụ bất động sản

3 Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản và Nội dung, thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản

4 Trình bày quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới BĐS

5 Chứng chỉ môi giới bất động sản được quy định như thế nào?

6 Trình bày điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản và nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản?

7 Nêu quyền, nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch BĐS?

8 Nêu quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch BĐS?

9 Trình bày quy định về dịch vụ tư vấn bất động sản?

10 Nêu quy định về dịch vụ quản lý bất động sản?

CHƯƠNG 5 HỢP ĐỒNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

A MỤC TIÊU HỌC TẬP CHUNG

- Biết rõ được các quy định của pháp luật về hợp đông kinh doanh bất động sản, nhận diện được các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản có sẵn, bất động sản hình thành trong tương lai và hợp đồng dịch vụ bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành điều chỉnh

- Hiểu sâu được đối tượng, phạm vi, chủ thể và nội của hợp đồng kinh doanh bất động sản trong hoạt động kinh doanh bất động sản có sẵn, hình thành trong tương lai và dich vụ bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành Nắm bắt được các quy định bắt buộc về hình thức hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng trong trường hợp có ghi rõ tính hiệu lực trong hợp đồng bằng việc công chứng, chứng thực hoặc không ghi rõ để thống nhất chung trong cách áp dụng quy định của pháp luật

- Có kỹ năng phân tích các quy định của pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản có sẵn, hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai và hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản

- Có thái độ nghiêm túc để tổng hợp các kiến thức đã học về môn học này cũng như góp phần nâng cao ý thức định hướng học tập, nghiên cứu và ứng dụng kiến thức đã học vào thực tiễn sau khi kết thúc học môn này

B MÔ TẢ VẮN TẮT NỘI DUNG CHƯƠNG

Nội dung chương này nhằm giới thiệu đến người học các quy định của pháp luật hợp đồng trong kinh doanh bất động sản để người học nắm bắt được kiến thức cơ bản, cụ thể là:

- Khái niệm, đặc điểm, Hợp đồng kinh doanh bất động sản

- Hình thức, nội dung và hiệu lực của Hợp đồng kinh doanh bất động sản

- Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản, như: + Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng; + Hợp đồng thuê mua bán nhà, công trình xây dựng; + Hợp đồng chuyển

Pháp luật về hợp đồng kinh doanh bất động sản

Khái niệm, đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản

Hợp đồng kinh doanh hàng hóa Bất động sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên về mua bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng nhằm mục đích kiếm lời

Trong luật kinh doanh bất động sản hiện hành không có khái niệm về hợp đồng kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, đặc trưng của thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ kinh doanh thương mại thì được hiểu chung như hợp đồng kinh doanh, thương mại mà nó bắt nguồn từ chế định hợp đồng trong Bộ Luật dân sự năm 2015 Tức là trong kinh doanh thương mại nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng đều thống nhất áp dụng chung về hợp đồng theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 về khái niệm hợp đồng: Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

Hợp đồng kinh doanh bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau đây:

Chủ thể tham gia hợp đồng:

+ Các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản rất đa dạng (bao gồm: nhà đầu tư tạo lập bất động sản tiến hành giao dịch với người có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh hoặc phục vụ cho mục đích tiêu dùng)

+ Người không đầu tư tạp lập bất động sản nhưng đang sở hữu hoặc có quyền sử dụng bất động sản với các tư cách khác nhau là các chủ thể kinh doanh cung cấp nhà ở, công trình xây dựng thông qua các giao dịch nhằm tìm kiếm lợi nhuận

+ Các bên tham gia các giao dịch không nhằm mục đích kinh doanh

- Đối tượng giao dịch trong hợp đồng kinh doanh bất động sản: là quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng và phải đủ điều kiện được cho phép đưa vào kinh doanh

- Hình thức hợp đồng phải được xác lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định

- Sự thể hiện với mức độ hạn chế của nguyên tắc tự do, bình đẳng, thỏa thuận

- Mục đích trong hợp đồng kinh doanh bất động sản là lợi nhuận.

Hình thức, nội dung và hiệu lực của Hợp đồng kinh doanh bất động sản

5.2.1 Hình thức, nội dung của Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Thứ nhất: Về hình thức hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này; b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên; c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự; d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã

Thứ hai: Về nội dung của hợp đồng:

+ Tên địa chỉ của các bên: bên bán (phải có tên Doanh nghiệp, mã số Doanh nghiệp người đại diện, chức vụ của người đại diện, địa chỉ công ty, văn phòng giao dịch, số điện thoại và số tài khoản), bên mua (người đại diện phải có văn bản ủy quyền, chứng minh nhân dân, hộ khẩu thường trú, địa chỉ, số điện thoại, số tài khoản, mã số thuế nếu có)

+ Đối với bên bán: nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất; cần xem xét đến yếu tố đáp ứng yêu cầu về vốn; nếu chuyển nhượng dự

107 án bất động sản thì phải được nhà nước cho phép; không được ủy quyền cho các bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện kí hợp đồng mua bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản

+ Đối với bên mua: Về chủ thể được thực hiện giao dịch, quy định tại Điều 69 Luật Đất đai 2013) Đối với cá nhân: phải đáp ứng đủ năng lực, độ tuổi quy định tại Điều 19 Bộ luật Dân sự Ngoài ra cần quan tâm đến thời hạn ủy quyền, phạm vi ủy quyền (Điều 212,

+ Đối với người đại diện của doanh nghiệp (được quy định tại Luật Doanh nghiệp 2020)

- Thông tin về bất động sản: + Đối với quyền sử dụng đất: đáp ứng điều kiện chung trong điều 9 Luật kinh doanh Bất động sản

1 Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án

2 Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất

+ Giá cả của hợp đồng: giá đất và giá chuyển nhượng có giá trị khác nhau; giá hợp đồng là giá cố định hoặc giá biến động

- Phương thức và thời hạn thanh toán

- Phương tiện thanh toán là Việt Nam đồng và không được sử dụng vàng hoặc ngoại tệ để thanh toán trong hợp đồng kinh doanh bất động sản

- Thời điểm thanh toán: thỏa thuận thanh toán một lần hoặc theo đợt

+ tuân thủ quy định về tiến độ thanh toán bất động sản hình thành trong tương lai

+ thanh toán theo hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng chính

5.2.2 Hiệu lực của Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Căn cứ Khoản 3 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng kinh doanh bất động sản, như sau:

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực

- Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng

Như vậy, còn tùy vào từng trường hợp cụ thể thì thời điểm có hiệu lực khác nhau, ví dụ hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực chứ không phụ thuộc vào hai bên ký kết.

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản

Phân loại hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

- Căn cứ vào nhu cầu sử dụng, khai thác, sử dụng bất động sản

- Căn cứ vào đối tượng giao dịch là nhà ở, công trình xây dựng hay quyền sử dụng đất

- Căn cứ vào năng lực tài chính của các bên thì hợp đồng trong kinh doanh hàng hóa bất động sản được chia thành 5 loại

+ Hợp đồng mua bán nhà và công trình xây dựng: theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua và bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận trong hợp đồng

+ Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng

+ Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

+ Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư kinh doanh Bất động sản

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán thuê mua nhà, công trình xây dựng mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy mô nhỏ không thường xuyên, không phải thành lập doanh nghiệp => phải công chứng chứng thực

5.3.1 Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng

Nội dung hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

1 Tên, địa chỉ của các bên;

2 Các thông tin về bất động sản;

3 Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua;

4 Phương thức và thời hạn thanh toán;

5 Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

7 Quyền và nghĩa vụ của các bên;

8 Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

9 Phạt vi phạm hợp đồng;

10 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý;

12 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

5.3.2 Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Nội dung hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải có các nội dung chính sau đây:

2 Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

3 Thời hạn sử dụng đất;

4 Giá chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại bao gồm cả tài sản gắn liền với đất (nếu có);

6 Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;

8 Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);

11 Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

13 Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý

5.3.3 Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản

Nội dung hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:

2 Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;

3 Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng;

6 Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ sơ kèm theo;

8 Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;

12 Các trường hợp chấm dứt thực hiện hợp đồng và các biện pháp xử lý;

13 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng

- Mẫu của hợp đồng: được quy định tại phụ lục của Nghị định 02/2022

1 Trình bày Khái niệm, đặc điểm hợp đồng kinh doanh bất động sản?

2 Nêu hình thức, nội dung của Hợp đồng kinh doanh bất động sản

3 Trình bày hiệu lực của Hợp đồng kinh doanh bất động sản

4 Phân tích quy định của Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng

5 Hợp đồng thuê mua bán nhà, công trình xây dựng có sẵn được pháp luật kinh doanh bất động sản quy định như thế nào?

6 Nêu quy định của pháp luật về Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

7 Hãy soạn một bản hợp đồng kinh doanh bất động sản mà Anh/Chị quan tâm nhất

8 Phân tích sự giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng kinh doanh bất động sản có sẵn với hợp đồng kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

9 Phân tích những nội dung vô hiệu của hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có tranh chấp mà Anh/Chị đã gặp trong thực tiễn

10 Anh chị có nhận xét gì về hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành

112 ĐỀ THI VÀ ĐÁP ÁN MẪU ĐỀ THI TRẮC NGHIỆM KHÁCH QUAN

Môn học: Luật Kinh doanh bất động sản Đơn vị: Khoa Luật Kinh tế

(A) Câu hỏi và Đáp án câu hỏi

1 Đáp án nào sau đây là đúng về phạm vi điều chỉnh của luật kinh doanh bất động sản hiện hành?

Kinh doanh bất động sản

Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản

X Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương File đính kèm Hình thức thể hiện

2 Đáp án nào sau đây là đúng về đối tượng áp dụng của Luật kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt Nam và cơ quan, cá nhân có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương

Thời gian làm bài Hình thức thể hiện

Hãy chọn đáp án nào sau đây là đúng về khái niệm kinh doanh bất động sản?

Là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng

Cho thuê, cho thuê mua bất động sản và thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản

Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản và dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi

Tất cả đều đúng X Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương File đính kèm Hình thức thể hiện

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản hiện hành, hãy xác định nguyên tắc kinh doanh bất động sản nào sau đây là đúng?

Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản

Kinh doanh bất động sản phải trung thực, công khai, minh bạch

Lựa chọn 1 và lựa chọn 2 là đúng X

Lựa chọn 1 và lựa chọn 2 là sai X Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương File đính kèm Hình thức thể hiện

5 Đáp nào sau đây là đáp án đúng về khái niệm nhà, công trình xây dựng có sẵn?

Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng

Là nhà, công trình xây dựng chưa hoàn thành việc xây dựng và đưa vào sử dụng

Là nhà, công trình xây dựng chuẩn bị hoàn thành việc xây dựng và sẽ đưa vào sử dụng

Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và chuẩn bị bàn giao đưa vào sử dụng Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương File đính kèm Hình thức thể hiện

Tình và Sơn dự định thành lập công ty TNHH hai thành viên trở lên để hoạt động kinh doanh bất động sản ở thành phố Cần thơ nhưng cả hai còn rất băn khoăn việc pháp luật quy định về bất động sản được phép kinh doanh theo quy định của Luật kinh doanh

115 bất đông sản hiện hành Anh/Chị hãy giúp hai bạn xác định đáp án nào dưới đây không thuộc loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh?

Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân và nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân

Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất

Nhà, công trình xây dựng là tài sản công đang chờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt cho phép đưa vào kinh doanh

Công ty Cổ phần kinh doanh Bất động sản Quốc tế Lê Anh mới thành lập tháng 4 năm

2022, TGĐ công ty này có chia sẻ rằng: bộ phận pháp chế chưa được thành lập, việc triển khai kinh doanh bất động sản vẫn phải diễn ra không trái với luật định Là Luật sưu trong tương lai, Anh/Chị giúp công ty này xác định hình thức nào sau đây không phải là trách nhiệm công khai thông tin về bất động sản của Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Tại trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Tại trụ sở Ban Quản lý dự án đối với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản

Tại sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dịch bất động sản

Tại trụ sở chính hoặc chi nhánh công ty X Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương File đính kèm Hình thức thể hiện

Theo quy định của Luật kinh doanh bất đông sản hiện hành, hãy xác định đáp án nào sau đây là hình vi bị cấm trong hoạt động kinh doanh bất động sản?

Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật Thương mại 2005

Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh, thương mại

Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật kinh doanh chứng khoán

Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật này (Luật kinh doanh bất động sản hiện hành)

Cơ quan có liên quan đến kinh doanh bất động sản tại Việt Nam nào sau đây thuộc đối tượng áp dụng của luật kinh doanh bất động sản hiện hành?

Bộ Tài nguyên và môi trường

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam X

117 Đáp án Điểm Mức độ Thuộc chương File đính kèm Hình thức thể hiện

10 Đáp án nào sau đây là đáp án đúng về hành vi bị cấm trong kinh doanh bất động sản? Lựa chọn

Công khai thiếu hoặc công khai không trung thực thông tin về bất động sản

Không công khai sơ sài hoặc công khai không đầy đủ thông tin về bất động sản

Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, không chính xác thông tin về bất động sản

Không công khai hoặc công khai không đầy đủ, trung thực thông tin về bất động sản

Định dạng
Số trang	139
Dung lượng	1,42 MB