THÔNG TIN TÀI LIỆU
Học viện Ngân Hàng Khoa luật Bài tập lớn môn: Luật kinh doanh bất động sản Chủ đề: Phân tích nội dung quy định pháp luật hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản? Bình luận chế tài xử lí vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản? Hãy đưa giải pháp hồn thiện xử lí vi phạm pháp luật tring kinh doanh bất động sản liên hệ thực tế? Mục lục: Lời nói đầu………………………………………………………………………… Nội dung…………………………………………………………………………… I Quy định pháp luật hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản…………………………………………………………………………………… Những hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản…………………………… Bình luận chế tài xử lí hành vi vi phạm pháp luật KD BĐS……………… II Liên hệ thực tế…………………………………………………………………… III Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật……………………………… Lời kết……………………………………………………………………………… Danh mục tài liệu tham khảo……………………………………………………… Lời nói đầu Kinh doanh bất động sản hoạt động diễn sôi động thị trường Mặc dù địi hỏi nguồn vốn lớn có sức hút mạnh mẽ với nhà đầu tư Hoạt động mang lại nguồn lợi nhuận khổng lồ ẩn chứa nhiều rủi ro Hoạt động kinh doanh bất động sản đem lại nhiều lợi nhuận nên nhà đầu tư đua tìm đến thị trường bất động sản Điều khiến thih trường kinh doanh bất động sản trở nên hỗn loạn nhiều không kiểm soát Để thu lợi nhuận cao, nhà kinh doanh bất động sản thực hành vi bị cấm hay gọi hành vi pham pháp kinh doanh bất động sản để thu đc lượi nhuận cao Mặc dù pháp luật đưa nhiều chế tài hạn chế hành vi vi phạm hạn chế phần I Quy định pháp luật hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản: Những hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản Mọi tổ chức nhân tham gia hoạt động bất động sản phải bình đẳng trước pháp luật, tự thỏa thuận sở tôn trọng quyền lợi ích hợp pháp bên không trái quy định pháp luật Trong hoạt đông kinh doanh bất động sản nhà kinh doanh ln tìm đủ cách để nhằm cạnh tranh kiếm lời, điều gây lũng loạn thị trường xâm hại nghiêm trọng đến khách hàng Để hạn chế việc cạnh tranh không lành mạnh hoạt đơng KD BĐS nhà làm luật đưa điều luật quy định hành vi bị cấm KDBĐS Cụ thể: Theo điều luật KDBĐS 2014 có quy định hành vi bị cấm: 1.1 Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định luật Pháp luật có quy định loại bất động sản đưa vào kinh doanh Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014, cụ thể gồm loại sau: - Nhà, cơng trình xây dựng có sẵn tổ chức, cá nhân; - Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tổ chức, cá nhân; - Nhà, công trình xây dựng tài sản cơng quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; - Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất 1.1 Quyết định việc đầu tư dự án BĐS không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Trên thực tế, có nhiều tổ chức, cá nhân lợi dụng chức quyền để lách luật, định cho phép đầu tư không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch quan nhà nước phê duyệt So với Luật Kinh doanh bất động sản 2006, quy định hành vi bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản Nhà nước đưa cụ thể hơn, chi tiết hơn, điều góp phần nâng cao tính răn đe hành vi trái pháp luật cá nhân, tổ chức có thẩm quyền, thể quyền lực Nhà nước đảm bảo cân lợi ích chủ thể xã hội 1.3.Không công khai công khai không đầy đủ, trung thực thông tin BĐS Xét tình hình thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch "ngầm" chiếm tỷ lệ lớn, tình trạng đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, thơng tin bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch; quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch không bảo đảm, Nhà nước ban hành quy định Để góp phần bảo đảm cơng khai, minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản, bảo vệ quyền lợi hợp pháp tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin bất động sản sàn giao dịch Thông tin bất động sản bao gồm: vị trí, quy mơ, tính chất, cơng năng, thực trạng tình trạng pháp lý bất động sản 1.4.Gian lận, lừa dối KDBĐS Trước đây, thị trường bất động sản bắt đầu khởi sắc, nhà đầu tư thường lợi dụng tin, thiếu kiến thức pháp luật người mua bất động sản để sử dụng thủ thuật che mắt khiến người mua chịu lép vế giao dịch bất động sản Luật Kinh doanh bất động sản đưa trường hợp vào hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản thể trọng nhà nước việc đảm bảo lợi ích bên mua tham gia giao dịch thị trường bất động sản 1.4 Huy động, chiếm dụng vốn trái phép, sử dung vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết Theo K2- Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước khách hàng theo mục đích cam kết Như vậy, để chủ động cho việc chi thi cơng nhà hình thành tương lai, bên bán luật cho phép đứng thu tiền bên mua, tùy lần, tùy giai đoạn tùy đối tượng luật quy định cụ thể mức thu nêu Để đảm bảo lợi ích bên mua trình giao dịch với nhà đầu tư, Nhà nước quy định hành vi huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản 1.6.Không thực thực khồn đầy đủ nghĩa vụ tài với Nhà nước Nghĩa vụ tài quy định phần nghĩa vụ bên bán nhà, cơng trình xây dựng khoản Điều 22; nghĩa vụ bên cho thuê nhà, công trình xây dựng khoản Điều 27; nghĩa vụ bên cho th mua nhà, cơng trình xây dựng khoản Điều 33; nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản Điều 39; nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khoản Điều 41; nghĩa vụ bên cho thuê quyền sử dụng đất khoản Điều 43; nghĩa vụ bên chuyển nhượng toàn phần dự án bất động sản Điều 52 Luật Kinh Doanh bất động sản 2014 Quy định không đảm bảo việc thực nghĩa vụ tài chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản mà giúp Nhà nước quản lí hoạt động kinh doanh bất động họ 1.7.Cấp sử dụng chứng hành nghề môi giới bất động sản không quy định Luật Theo quy định người hoạt động mơi giới bất động sản phải có chứng hành nghề Người muốn cấp chứng hành nghề phải theo học sở đào tạo Bộ Xây dựng công nhận sở đủ điều kiện đào tạo Sau có tín đào tạo sở đào tạo cấp, người xin cấp chứng hành nghề làm hồ sơ tới Sở Xây dựng để tham dự kỳ thi sát hạch, đạt điểm thi theo quy định Sở Xây dựng cấp chứng hành nghề môi giới bất động sản Chứng có giá trị sử dụng phạm vi nước thời hạn năm kể từ ngày cấp, chứng hết hạn muốn cấp lại chứng phải thi sát hạch theo quy định Quy định không buộc người hành nghề môi giới bất động sản phải thực quy định pháp luật mà tổ chức, cá nhân có thẩm quyền cấp chứng hành nghề nằm phạm vi điều chỉnh pháp luật 1.8.Thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật Việc đưa hành vi vào nhóm hành vi bị cấm kinh doanh bất động sản nhằm hạn chế khả tổ chức, cá nhân lạm dụng chức quyền để thu lợi cho thân, thu phí, lệ phí khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản cách trái phép Bình luận chế tài xử lí hành vi vi phạm pháp luật KD BĐS 2.1 Chế tài hành Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10 15 triệu đồng hành vi: Kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập mà khơng có chứng hành nghề chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định Phạt tiền từ 30 - 40 triệu đồng hành vi: Kinh doanh môi giới BĐS mà không thành lập DN theo quy định, không đủ số người có chứng hành nghề mơi giới BĐS theo quy định chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định; không lập hợp đồng hợp đồng môi giới BĐS không đầy đủ nội dung quy định Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS Theo tài liệu hội thảo, khoảng 300.000 môi giới BĐS hoạt động Việt Nam, có 27.000 người có chứng hành nghề theo luật cũ, 8.000 người có chứng hành nghề theo luật Nhà môi giới Việt Nam nhìn chung “thờ ơ” bỏ qua quy định pháp luật hành nghề Khi rào cản pháp luật vơ hình chung khơng có nhiều “giá trị” với người làm nghề mơi giới, việc trông đợi nhà môi giới tuân thủ đạo đức nghề nghiệp, đóng góp cho phát triển minh bạch thị trường BĐS điều không đơn giản, 2.2Chế tài dân Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, chế tài dân chủ yếu áp dụng hợp đồng kinh doanh bất động sản Hợp đồng lĩnh vực bất động sản nói chung vô hiệu nguyên nhân dẫn đến hợp đồng vô hiệu hợp đồng dân Hậu hợp đồng dân vô hiệu là: + Hợp đồng dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm xác lập + Khi hợp đồng dân vơ hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận; khơng hồn trả vật phải hồn trả tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu bị tịch thu theo quy định pháp luật Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường Và Tồ án cơng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng có đầy đủ điều kiện sau đây: - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có lực hành vi dân sự; - Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hồn tồn tự nguyện; - Mục đích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội; - Đất chuyển nhượng quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003; - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện nhận chuyển nhượng theo qui định pháp luật; - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập thành văn có chứng nhận Cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền 2.3Chế tài hình Luật hình đề cập tới xử lý tội vi phạm quy định quản lý đất đai: “1 Người lợi dụng lạm dụng chức vụ, quyền hạn giao đất, thu hồi, cho thuê, cho phép chuyển quyền sử dụng, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trái pháp luật, bị xử lý kỷ luật hành vi mà vi phạm, bị phạt cải tạo khơng giam giữ đến ba năm phạt tù từ sáu tháng đến ba năm Phạm tội thuộc trường hợp sau đây, bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm: a) Đất có diện tích lớn có giá trị lớn; b) Gây hậu nghiêm trọng Người phạm tội cịn bị phạt tiền từ năm triệu đồng đến năm mươi triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề làm công việc định từ năm đến năm năm.” Có thể thấy, chế tài xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản chủ yếu chế tài hành Các quy định dân hình cịn chưa cụ thể Việc gây nhiều bất lợi cho quan xử lí vi phạm hoạt động kinh doanh bất động sản II Liên hệ thực tế a Tình thực tế Dự án Binh đồn 12 Đại Mỗ Cơng ty Cổ phần Kiến trúc đô thị Nam Thăng Long làm chủ thầu xây dựng, Công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ (Công ty Thế Kỷ - thành viên CEN Group) đơn vị ký hợp đồng huy động vốn từ khách hàng Mặc dù, Công ty Thế Kỷ thực việc huy động vốn khách hàng năm qua đến khách hàng dự án Binh Đoàn 12 Đại Mỗ chưa thể ký hợp đồng mua bán Theo thông tin từ dư luận, Cơng ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ sử dụng vốn huy động sai mục đích, dùng tiền huy động khách để đầu tư vào dự án khác Hàng trăm khách hàng góp vốn vào dự án ngồi đống lửa nhìn hàng tỷ đồng bị ngâm nhiều năm, cịn dự án có nguy khó thực bối cảnh Nhiều khách hàng định làm đơn đề nghị Công ty Thế Kỷ hồn trả lại số tiền góp vốn, song điều khó mà giải nhanh chóng Như vậy, việc làm công ty TNHH Quản lý BĐS Thế Kỷ quy vào hành vi bị cấm khoản 5, điều Luật kinh doanh Bất động sản 2014 (Huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết) b Tình thực tế (vẫn vi phạm khoản điều 8) Tại dự án chung cư Văn Phú - Victoria (Hà Đông, Hà Nội) xảy tình trạng số cơng ty thứ cấp sau thu tiền từ khách hàng mua nhà khơng nộp đủ cho chủ đầu tư Ơng Nguyễn Văn Hương, khách hàng mua nhà dự án Văn Phú - Victoria cho biết sau gần năm chờ đợi đến thời điểm nhận nhà, ông tá hỏa biết toàn số tiền gần tỷ đồng tương ứng 80% giá trị hợp đồng ông nộp cho Cơng ty cổ phần tập đồn ĐTP, nhà đầu tư thứ cấp dự án, cơng ty chuyển cho chủ đầu tư có 45% Như ông Hương nhận nhà thời hạn chưa nộp đủ tiền cịn cơng ty thứ cấp chiếm dụng vốn trái phép người dân thời gian dài III Đề xuất giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật Một số giải pháp nâng cao cơng tác xử lí VPPL KDBĐS : - Luật hình cần có quy định cụ thể vuệc xử lí vi phạm KDBĐS bao gồm tội phạm vi phạm , hinhg thức xử lí mức độ xử lí - Nhà nước sớm xây dựng ban hành quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới BĐS, tổ chức tư vấn BĐS, tổ chức định giá BĐS, tổ chức quản lí sàn giao dịch BĐS, Tổ chức quản lí BĐS - Sớm sửa đổi, bổ sung quy định giải mâu thuẩn Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đất đai, Luật bảo vệ va phát triển rừng…đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS - Đẩy mạnh công tác tuyên truyền cho người dân pháp luật kinh doanh nâng cao hiểu biết người dân kinh doanh bất động sản - Hoàn thiện hệ thống sở liệu, thông tin BĐS nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, tìm kiếm thơng tin trước đến định có đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hay không Kết luận: Hệ thống pháp luật bất động sản vào thực tiễn có ưu điểm định, nhiên bên cạnh có nhược điểm cẩn sửa đổi Đặc biệt vấn đề xử lí vi phạm pháp luật , hoạt động kinh doanh bất động sản Đây hoạt động kinh doanh có nhiều biến động thị trường kinh doanh Các nhà làm luật cần có nhữn biện pháp xử lí triệt để có hình thức xử lí mạnh hành vi vi phạm Tuy nhiên pháp luật hoạt động kinh doanh bất động sản cịn có nhiều mâu thuẫn thiếu sót việc ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản cịn có nhiều mâu thuẫn thiếu xót việc ban hành pháp luật kinh doanh bất động sản bước phát triển ngành luật Việt Nam năm kinh tế phát triển góp phần hoàn thiện pháp luật Việt Nam Danh mục tài liệu tham khảo - Luật Kinh doanh bất động sản 2014 - Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lí cơng trình hạ tầng kĩ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lí sử dụng nhà công sở - Bộ luật Dân 2015 - Bộ luật Hình 2015
Ngày đăng: 25/07/2023, 05:30
Xem thêm: