Thông tin tài liệu
LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Câu hỏi : Bình luận quy định kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng Việt Nam Liên hệ thực tế? Mục lục: I, Khái quát kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng 1, Khái niệm quyền sử dụng đất 2, Đặc điểm quyền sử dụng đất 3, Bình luận quy định kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng 3.1 Các trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất 3.2 Các giao dịch quyền sử dụng đất 3.3 Đầu tư, cải tạo đất xây dựng cơng trình 4.Nội dung quy định kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng 4.1 Các điều kiện Pháp luật quy định 4.2 Đánh giá II, Liên hệ thực tế Việt Nam Thành tựu Hạn chế Giải pháp I Khái quát kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng Khái niệm Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Quyền sử dụng đất nước ta có nội hàm rộng quyền sử dụng thơng thƣờng Nó vượt khỏi khn khổ “chật hẹp” quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản để tham gia vào giao dịch dân thị trường Nó sử dụng làm tài sản bảo đảm quan hệ chấp, bảo lãnh vay vốn ngân hàng, tổ chức tín dụng; Được sử dụng làm vốn góp liên doanh bất động sản – kinh doanh Đặc điểm - Quyền sử dụng đất loại quyền tài sản xác định giá trị phép chuyển đổi thị trường - Do tính chất đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai nước ta nên quyền sử dụng đất hình thành sở quyền sở hữu toàn dân đất đai Điều có nghĩa người sử dụng đất có quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài Tuy nhiên, pháp luật cho phép người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất (bao gồm quyền năng: quyền chuyển đổi, quyền tặng cho, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền cho thuê lại, quyền thừa kế quyền sử dụng đất; quyền chấp, quyền bảo lãnh quyền góp vốn quyền sử dụng đất) nên quyền sử dụng đất tách khỏi quyền sở hữu đất đai trở thành loại quyền tương đối độc lập so với quyền sở hữu Bình luận quy định kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng: Điều kiện quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh: - Quyền sử dụng đất thuộc loại phép giao dịch - Thỏa mãn điều kiện giao dịch quyền sử dụng đất khoản điều 188 Luật Đất đai 2013 Khoản điều 188 quy định điều kiện thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất, cụ thể là: người sử dụng đất thực quyền nêu có Giấy chứng nhận, đất khơng có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án phải thời hạn sử dụng đất; thực quyền phải đắng ký văn phịng đăng ký giao dịch thực có hiệu lực kể từ ngày đăng ký vào sổ địa 3.1 Các trường hợp kinh doanh quyền sử dụng đất: - Chuyển nhượng dự án nhà quyền sử dụng đất gắn liền với dự án quy định điều 194 Luật Đất đai 2013 Điều 194 quy định điều kiện chuyện nhượng quyền sử đất dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyện nhương cho thuê - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ, kinh doanh hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa Được quy định điều 11 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, khoản điều 55 Luật Đất đai 2013 điều 41 NĐ 43/2014 NĐ-CP Điều 11 Luật KDBĐS quy định phạm vi kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Thì khoản điều 55 Luật Đất đai 2013 quy định tổ chức kinh tế Nhà nước giao đất thực dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng thuộc trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất - Kinh doanh quyền sử dụng đất khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế: + Chủ thể kinh doanh gồm: tổ chức kinh tế nước, ngồi ngước, có vốn đầu tư nước người Việt Nam định cư nước Được quy định điều 11 Luật KDBĐS 2014 điều 149, 150, 151 Luật Đất đai 2013 Với điều 11 Luật KDBĐS 2014 quy định phạm vi kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân nước, người Việt Nam định cư nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi Đối với điều 149 150, 151 Luật Đất đai 2013 quy định khu công nghiệp, khu chế xuất, làng nghề phải đồng thời lập khu nhà ở, cơng trình cơng cộng ngồi khu công nghiệp để phục vụ đời sống người lao động Nhà nước cho thuê đất tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư nước để đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, phần diện tích thuê đất trả tiền th đất hàng năm có quyền cho th lại Đi đôi với quyền kinh doanh sử dụng đất đối tượng phải thực nghĩa vụ tương ứng quy định với trả tiền thuê đất năm trả tiền lần cho thời gian thuê đất Ngoài quy định cụ thể khu chức khu kinh tế khu giả trí, khu du lịch, khu đô thị,… Quy định thêm đất cảng hàng không, sân bay dân dụng Các quy định tạo nên nhiều ý nghĩ to lớn người sử dụng quyền sử dụng kinh doanh đất khắc phục tình trạng dân cư phân tán lẻ tẻ, không đồng sở hạ tầng Tạo điều kiện đảm bảo chất lượng cho sống người dân phát triển tốt Việc quy định thiết lập bình đẳng việc tiếp cận đất đai nhà đầu tư nước Đồng thời nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đất 3.2 Các giao dịch quyền sử dụng đất: Nguyên tắc giao dịch theo quy định pháp luật nêu điều từ 37-47 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện theo quy định khoản điều Luật KDBĐS 2014 phải tuân theo quy định pháp luật Đất đai mục đích sử dụng đăng ký đất đai Các quy định điều luật cung cấp cho rõ nguyên tắc, quyền nghĩa vụ bên cho thuê, nhượng lại bên nhận chuyển nhượng, nhận thuê quyền sử dụng đất Quy định quyền nghĩa vụ bên việc cho thuê lại quyền sử dụng đất Ví dụ: Khoản điều 37 Luật KDBĐS quy định “ Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất phải đáp ứng điều kiện quy định khoản Điều Luật này” Ở khoản nguyên tắc tiên thiếu giao dịch quyền sử dụng đất cần có phải thỏa mãn quy định nêu luật có đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tranh chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án,… Nếu khơng đáp ứng điều kiện giao dịch diễn có liên quan k có hiệu lực pháp lý Việc đưa điều luật quy định để cá nhân, tổ chức có nguồn để áp dụng theo nhằm giúp cho giao dịch nhanh chóng quy định nhà nước, góp phần thúc đầy tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân 3.3 Đầu tư, cải tạo đất xây dựng cơng trình: Các cá nhân, tổ chức kinh doanh Bất động sản đầu tư, cải tạo xây dựng cơng trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho th nhiều hình thức khác như: đầu tư xây dựng cơng trình hạ tầng chuyển nhượng cho thuê; Nhận chuyển nhương; Để thực hình thức kinh doanh phải đáp ứng điều kiện phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch xây dựng mà Nhà nước cho phép Việc chuyển nhương, cho thuê quyền sử dụng đất hình thức thỏa thuận bên đấu giá quyền sử dụng đất 4.Nội dung quy định kinh doanh nhà, cơng trình xây dựng 4.1 Các điều kiện Pháp luật quy định: -Thuộc đối tượng pháp luật cho phép kinh doanh, -Đảm bảo chất lượng nhà cơng trình xây dựng qua sử dụng - Khơng có tranh chấp quyền sở hữu - Không bị biên kê thi hành án - Không nằm khu vực cấm xây dựng - Có hồ sơ theo quy định Pháp luật: + Đối với với nhà, cơng trình xây dựng có sẵn phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu + Nhà, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án thiết kế vẽ thi công phê duyệt 4.2 Đánh giá: Với quy định Nhà nước đưa có tính đồng bộ, thống vấn đề Là quan trọng để cá nhân, tổ chức, người Việt Nam sinh sống nước ngoài, dựa vào áp dụng thực giúp đơn giản hóa các bước thực thủ tục hành nhanh gọn xác Tạo sở cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất có quản lý chặt chẽ pháp luật II Liên hệ thực tế Việt Nam Thành tựu: - Ở nước ta vấn đề kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng cá nhân, hộ gia đình tổ chức thực có bước phát triển tích cực theo quy định pháp luật đưa - Các mặt tích cực đạt người dân sử dụng đất mục đích giao, sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng an tồn cho mơi trường - Việc quản lý cho th, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bước đưa quỹ đất vào tầm kiểm sốt nhà nước, góp phần quản lý đất đai ngày chặt chẽ thuận lợi - Nhà nước đưa sở pháp lý quản lý đất đai thống toàn quốc đảm bảo tính cơng xã hội thực quyền chuyển nhương sử dụng đất 2.Hạn chế: -Một số quy định pháp luật chưa phù hợp với thực tế, khơng hợp lý thiếu tính khả thi - Trong q trình tổ chức thực cịn bộc lộ số tồn chuyển nhượng quyền sử dụng không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền - Sự hiểu biết thủ tục, trình tự kinh doanh quyền sử dụng đất, nhà cơng trình xây dựng người dân số cán hạn chế; nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) tồn với việc mua bán trao tay nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước - Các chế bảo đảm thực quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân thực theo quy định Nhà nước đề yếu kém, nhiều lỗ hổng - Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng lúc tuân theo quy định pháp luật, thực tế việc chuyển nhượng diễn phức tạp gây khó khan cho cơng tác quản lý - - - - Giải pháp Hoàn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai nguyên tắc tiếp tục trì chế độ sở hữu tồn dân đất đai, tạo mơi trường pháp lý thuận lợi cho đất đai tham gia thị trường bất động sản; khai thác hiệu tiềm đất; đảm bảo dân chủ, công xã hội phát triển bền vững Hoàn thiện hệ thống điều tra, đánh giá tài nguyên đất, đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin, tư liệu số lượng, chất lượng, tiềm môi trường đất phục vụ cho việc hoạch định sách ban hành định quan nhà nước lĩnh vực quản lý sử dụng đất Xây dựng hệ thống đăng ký đất đai đại với quy trình, thủ tục tự động hóa cơng nghệ số; triển khai thống nước hệ thống hồ sơ địa dạng số chỉnh lý biến động thường xuyên đầy đủ, kịp thời; đó, hồn thành việc xây dựng vận hành hệ thống hồ sơ địa dạng số số tỉnh thành phố Hoàn thiện hệ thống cơng cụ tài chính, kinh tế đất để điều tiết quan hệ đất đai quản lý thị trường bất động sản Trong đó, hệ thống định giá đất đảm bảo yêu cầu định giá đất phục mục địch khác quản lý, sử dụng giao dịch quyền sử dụng đất; hệ thống phát triển quỹ đất hoàn thiện mặt quy trình chun mơn, chế tiềm lực tài hợp lý, đáp ứng nhu cầu tạo quỹ đất phục vụ phát triển kinh tế, xã hội - Tăng cường hiệu lực, hiệu công tác tra, kiểm tra, kiểm sốt nhằm đưa cơng tác quản lý, sử dụng đất theo pháp luật
Ngày đăng: 25/07/2023, 05:25
Xem thêm:
