Tài liệu tham khảo: Thẩm định giá tài sản - Nguyễn Hoàng Vĩnh Lộc

Chương 1TỔNG QUAN

THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

Giới thiệu

Chương này nhằm cung cấp cho người đọc có những kiến thức cơ bản về hoạt động thẩm định giá tài sản của các tổ chức thẩm định giá Do đó sau khi đọc xong chương này, người đọc sẽ có thể biết và hiểu được:

 Định nghĩa tài sản và thẩm định giá tài sản;

 Các định nghĩa khác có liên quan;

 Đối tượng của thẩm định giá;

 Mục đích của thẩm định giá;

 Cơ sở giá trị và các tiền đề giá trị;

 Các cách tiếp cận chính của thẩm định giá;

 Các nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá;

 Báo cáo thẩm định giá

1-1 Định Nghĩa Tài Sản

Thẩm định giá là cách nói tắt của thuật ngữ “thẩm định giá tài sản” Nói cụ thể hơn, tài sản là đối tượng thông thường của hoạt động thẩm định giá và là thuật ngữ cần được định nghĩa một cách rõ ràng trước khi chuyển sang các định nghĩa khác có liên quan Thực tế hiện nay cho thấy có khá nhiều định nghĩa khác nhau về tài sản Chẳng hạn như

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì “tài sản” và “nhóm tài sản” thường dùng để chỉ các mặt hàng có thể được thẩm định giá Trừ khi có quy định khác trong tiêu

lý, nhóm nợ phải trả hoặc nhóm tài sản và nợ phải trả”

Theo Chuẩn mực kế toán Việt Nam số 01 (VAS 01) thì tài sản được định nghĩa là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát và có thể thu được lợi ích kinh tế trong tương lai.Lợi ích kinh tế trong tương lai của một tài sản là tiềm năng làm tăng nguồn tiền và các khoản tương đương tiền của doanh nghiệp hoặc làm giảm bớt các khoản tiền mà doanh nghiệp phải chi ra

Tài sản được biểu hiện dưới hình thái vật chất như nhà xưởng, máy móc, thiết bị, vật tư, hàng hoá hoặc không thể hiện dưới hình thái vật chất như bản quyền, bằng sáng chế nhưng phải thu được lợi ích kinh tế trong tương lai và thuộc quyền kiểm soát của doanh nghiệp

Tài sản của doanh nghiệp còn bao gồm các tài sản không thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp nhưng doanh nghiệp kiểm soát được và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai, như tài sản thuê tài chính; hoặc có những tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp và thu được lợi ích kinh tế trong tương lai nhưng có thể không kiểm soát được về mặt pháp lý, như bí quyết kỹ thuật thu được từ hoạt động triển khai có thể thỏa mãn các điều kiện trong định nghĩa về tài sản khi các bí quyết đó còn giữ được bí mật và doanh nghiệp còn thu được lợi ích kinh tế

Như vậy, định nghĩa về tài sản theo quan điểm kế toán cho thấy tài sản có thể là loại tài sản hữu hình biểu hiện bằng hình thái vật chất hoặc tài sản vô hình như bản quyền, bằng sáng chế, bí quyết kỹ thuật

Tài sản trên bảng cân đối của doanh nghiệp thường được phân loại theo tính dễ chuyển đổi thành tiền và được được chia thành:

 Tài sản ngắn hạn (tiền mặt và các tài sản có tính lỏng khác);

 Tài sản dài hạn (bất động sản, nhà máy, thiết bị);

 Tài sản trả trước và trả chậm (chi tiêu cho các khoản chi phí trong tương lai như bảo hiểm, tiền thuê, lãi); và

 Tài sản vô hình (thương hiệu, bằng sáng chế, bản quyền, lợi thế thương mại)

Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam quy định tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản Trong đó quyền tài sản được hiểu là quyền trị giá được bằng

và các quyền tài sản khác

Như vậy, theo quy định của Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam thì tài sản bao gồm

tài sản hữu hình (vật), tài sản tài chính (tiền, giấy tờ có giá) và các quyền tài sản (quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác)

Nói tóm lại có thể hiểu tài sản là một thứ gì mang hình thái vật chất hoặc vô hình mang lại lợi ích cho người sở hữu hoặc người sử dụng

Về phân loại tài sản, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (2015) phân loại tài sản theo khả năng di dời hoặc theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị

Theo tiêu thức phân loại về khả năng di dời, tài sản được chia thành bất động sản (tài sản không di dời được) và động sản (những tài sản không phải là bất động sản) Theo

tiêu thức đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành tài sản

hữu hình (tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình), tài sản vô hình (tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế), tài sản tài chính (có thể là trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác)

1-2 Định Nghĩa Thẩm Định Giá Tài Sản

“Thẩm định giá tài sản” hay nói đầy đủ là “Thẩm định giá trị tài sản” xuất phát từ

thuật ngữ tiếng Anh là “Asset/Property Valuation” hay “Asset/Property Appraisal”

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế phiên bản 2020 (IVS 2020) của Ủy ban tiêu

chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) thì thẩm định giá đề cập đến hành động hoặc quá trình xác định giá trị ước tính của tài sản hoặc nợ phải trả bằng cách áp dụng Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVS)

Ở Việt Nam, theo quy định của Luật giá (2012), thẩm định giá được giải thích là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

“định giá tài sản”, chẳng hạn như “định giá bất động sản”, “định giá tài sản thế chấp” hay “định giá chứng khoán” Cách nói như vậy hoàn toàn đồng nhất hoạt động “thẩm định giá” với hoạt động “định giá tài sản” Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý thì có sự khác nhau giữa hoạt động “thẩm định giá” với hoạt động “định giá tài sản”

Cụ thể, Luật giá (2012) của Việt Nam giải thích thẩm định giá tài sản là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản trong khi định giá lại được giải thích là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá cho hàng hóa, dịch vụ

Nếu để ý một chút chúng ta sẽ thấy rằng cách giải thích thuật ngữ “thẩm định giá” trong Luật giá (2012) của Việt Nam có khác một chút so với định nghĩa “thẩm định

giá” của IVSC Theo đó, IVSC định nghĩa thẩm định giá là sự xác định mức giá ước

tính (của tài sản), còn Luật giá (2012) của Việt Nam thì giải thích thẩm định giá là sự xác định giá trị bằng tiền (của tài sản) Rõ ràng là định nghĩa thẩm định giá của

IVSC đã cho thấy rõ ràng bản chất của hoạt động thẩm định giá là sự ước tính giá trị

của tài sản được thẩm định Trong khi Luật giá (2012) của Việt Nam chỉ giải thích

thẩm định giá là việc xác định giá trị bằng tiền của tài sản mà không nói rõ đó là mức giá ước tính của tài sản được thẩm định

Mặt khác, ở Việt Nam hiện vẫn còn tồn tại hai thuật ngữ có nghĩa đồng nhất với nhau về bản chất của hoạt động ước tính giá trị của tài sản là thẩm định giá tài sản hay là định giá tài sản Tuy nhiên, đứng ở góc độ pháp lý thì có sự phân biệt rõ ràng giữa hoạt động thẩm định giá tài sản và hoạt động định giá Theo đó thẩm định giá được

hiểu là việc xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản do các doanh nghiệp thẩm

định giá hay các hội đồng thẩm định giá của Nhà nước thực hiện Trong khi định giá

được hiểu là việc xác định giá cả của các hàng hóa, dịch vụ do các cơ quan nhà

nước quyền độc quyền định giá hay do các tổ chức, cá nhân sản xuất kinh doanh được quyền tự do định giá

Nói tóm lại có thể hiểu thẩm định giá là quá trình ước tính giá trị của một tài sản phù hợp với thị trường tại một thời điểm và một địa điểm trên cơ sở tuân thủ tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia hay quốc tế

1-3 Các Định Nghĩa Khác Có Liên Quan

Các định nghĩa khác có liên quan là các định nghĩa nhằm giúp cho thẩm định viên vận dụng được các cách tiếp cận khác nhau trong hoạt động thẩm định giá phù hợp với mục đích và đặc điểm của tài sản thẩm định Các định nghĩa này bao gồm

 Giá cả là số tiền yêu cầu, đề nghị hoặc trả tiền cho một tài sản Do khả

năng tài chính, động lực hay lợi ích đặc biệt của một người mua hoặc người bán nào đó, giá thanh toán có thể khác với giá trị có thể được gán cho các tài sản bởi những người khác (IVS, 2013)

 Chi phí là số tiền cần để mua hoặc tạo ra các tài sản Khi nào

tài sản đã được mua hoặc tạo ra, chi phí của nó là thực tế Giá cả liên quan đến chi phí bởi vì giá thanh toán cho một tài sản sẽ trở thành chi phí của tài sản đối với người mua (IVS, 2013)

 Thu nhập hoạt động ròng bằng toàn bộ doanh thu từ tài sản trừ đi tất cả

các khoản chi phí điều hành hợp lý cần thiết Ngoài tiền thuê, bất động sản cũng có thể tạo ra doanh thu từ bãi đậu xe và dịch vụ phí, như bán hàng tự động và máy giặt Chi phí hoạt động là những chi phí được yêu cầu để kinh doanh và duy trì hoạt động, chẳng hạn như bảo hiểm, chi phí quản lý tài sản, điện nước, thuế tài sản, sửa chữa và phí wifi Các khoản chi phí sau đây không được tính là chi phí hoạt động: các khoản thanh toán gốc và lãi vay, chi phí vốn, thuế thu nhập, khấu hao hữu hình và vô hình (Investopedia)

 Giá trị không phải thực tế mà là một ý kiến về hoặc là: (a) giá thanh toán

có thể xảy ra nhất cho một tài sản trong một cuộc trao đổi, hoặc là (b) những lợi ích kinh tế của việc sở hữu một tài sản Giá trị trong trao đổi là giá cả giả thuyết và các giả thuyết mà dựa vào đó giá trị được ước tính sẽ được xác định bởi mục đích của thẩm định giá Giá trị đối với người sở hữu là một ước tính về những lợi ích đối với bên có quyền sở hữu cụ thể (IVS, 2013)

Từ các định nghĩa về giá cả, chi phí, thu nhập và giá trị cho thấy trong thực tế, thẩm định viên có thể sử dụng ba cách tiếp cận chính sau đây để ước tính giá trị của một tài

thẩm định giá

1-4 Đối Tượng của Thẩm Định Giá

Trong hoạt động thẩm định giá, tùy theo yêu cầu của khách hàng mà thẩm định viên có thể thực hiện hoạt động thẩm định giá của mình cho các đối tượng thẩm định giá bao gồm:

Quyền bất động sản bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi và lợi ích liên quan

đến quyền sở hữu bất động sản, kể cả các quyền, quyền lợi hay lợi ích âm (chẳng hạn như nghĩa vụ hay nợ phải trả) có liên quan đến lợi ích được thẩm định giá;

Quyền động sản là một khái niệm pháp lý liên quan đến tất cả các quyền,

quyền lợi, và các lợi ích liên quan đến các tài sản không phải bất động sản Các động sản có thể là hữu hình, chẳng hạn như máy móc thiết bị, hoặc vô hình, chẳng hạn như bản quyền Các động sản hữu hình không gắn liền vĩnh viễn với bất động sản và thường có thể di chuyển

Các lợi ích sở hữu trong doanh nghiệp Các lợi ích sở hữu trong doanh

nghiệp có thể không được chia, hoặc được chia cho các cổ đông, và/hoặc bao gồm lợi ích đa số và lợi ích thiểu số Thẩm định giá doanh nghiệp có thể bao gồm toàn bộ hoặc các lợi ích của doanh nghiệp

Các lợi ích tài chính được tạo ra từ i) cầm cố thế chấp tài sản để đảm bảo

nghĩa vụ tài chính hay một trách nhiệm trên tài sản; hoặc ii) biểu hiện lợi ích sở hữu tài sản của người chủ sở hữu Các lợi ích tài chính cũng có thể phát sinh từ việc phân chia mang tính pháp lý về các lợi ích sở hữu trong các doanh nghiệp và quyền tài sản bất động sản, hoặc từ khoản tiền lời theo hợp đồng chọn mua hoặc bán một tài sản với mức giá đã xác định trong một giai đoạn xác định, hoặc từ các công cụ đầu tư được bảo đảm

1-5 Mục Đích Thẩm Định Giá

Giá trị ước tính của tài sản thẩm định phụ thuộc vào mục đích thẩm định giá Do đó, thẩm định viên cần phải xác định được mục đích của thẩm định giá trước khi bắt đầu tiến trình thẩm định giá Từ mục đích thẩm định giá được yêu cầu thẩm định viên sẽ

định giá được sử dụng cũng như các điều tra khảo sát và thông tin thu thập được yêu cầu Các mục đích thẩm định giá thường được khách hàng yêu cầu trong thực tế bao gồm:

1-6 Cơ Sở Giá Trị Của Thẩm Định Giá

Cơ sở giá trị (đôi khi được gọi là tiêu chuẩn giá trị) mô tả tiền đề cơ bản mà dựa vào đó thẩm định viên sẽ ước tính giá trị của tài sản thẩm định Cần lưu ý là cơ sở giá trị phải phù hợp với mục đích của thẩm định giá Cơ sở giá trị giúp cho thẩm định viên lựa chọn được cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá phù hợp, đầu vào và các giả định cũng như quan điểm cuối cùng về giá trị của tài sản thẩm định Thẩm định viên phải trích dẫn hoặc giải thích định nghĩa cơ sở giá trị trong báo cáo thẩm định giá

Mặc dù có nhiều cơ sở giá trị khác nhau được sử dụng để thẩm định giá nhưng hầu hết các cơ sở giá trị này đều có các yếu tố chung, đó là: một giao dịch giả định, một ngày giao dịch giả định và các bên được giả định trong giao dịch

ngày 31/01/2020 thì thẩm định viên có thể sử dụng các cơ sở giá trị sau để thẩm định giá:

Giá trị thị trường; Giá thuê thị trường; Giá trị công bằng; Giá trị đầu tư; Giá trị tổng hợp; Giá trị thanh lý; và Các cơ sở giá trị khác

Giá trị thị trường là việc ước tính số tiền mà tài sản hoặc nợ phải trả sẽ được trao

đổi vào ngày thẩm định giá giữa một bên mua sẵn sàng mua và bên bán sẵn sàng bán trong một giao dịch độc lập, sau quá trình tiếp thị thích hợp và ở đó các bên đã có hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

Định nghĩa về giá trị thị trường phải được áp dụng phù hợp với khuôn khổ khái niệm như sau:

(a) “số tiền ước tính” là số tiền có khả năng thanh toán cho một tài sản trong

một giao dịch thị trường độc lập Giá trị thị trường là giá hợp lý có khả năng đạt được nhất trên thị trường vào ngày thẩm định giá Đó là mức giá hợp lý đạt được tốt nhất bởi người bán Mức giá ước tính này không bao gồm mức giá ước tính đã bị thổi phồng hay đã bị ép giá bởi các điều khoản hoặc các trường hợp đặc biệt như hợp đồng bán và thuê lại tài sản, tặng thưởng hoặc trợ cấp ưu đãi đặc biệt bởi bất kỳ người nào có liên quan đến việc bán tài sản, hoặc bất kỳ yếu tố nào của giá trị đặc biệt;

(b) “một tài sản hoặc nợ sẽ được trao đổi” giá trị của tài sản là một số tiền

ước tính hơn là số tiền được xác định trước hoặc là giá bán thực tế;

(c) “vào ngày thẩm định giá” là thời gian cụ thể;

(d) “người mua sẵn sàng mua” là người mua có động lực mua, nhưng không

bắt buộc phải mua Người mua này không phải là người quá hăng hái mua cũng không phải quyết tâm mua bằng mọi giá Người mua này cũng là một trong những người mua phù hợp với thực tế của thị trường hiện tại và với

ảo hay thị trường giả thuyết không thể chứng minh được hoặc dự kiến tồn tại Người mua được giả định sẽ không trả một mức giá cao hơn so với thị trường yêu cầu Chủ sở hữu hiện tại là một trong số những người đã tạo nên "thị trường";

(e) "và một người bán sẵn sàng bán" không phải là một người bán quá háo

hức cũng không phải là người bán bị buộc phải bán ở bất cứ giá nào, cũng không phải là người chuẩn bị đưa ra một mức giá không được xem là hợp lý trong thị trường hiện tại Người bán sẵn sàng bán có động cơ bán tài sản tại các điều kiện thị trường để đạt được mức giá tốt nhất trên thị trường mở sau khi tiếp thị đúng đắn, với bất cứ mức giá nào có thể được Các hoàn cảnh thực tế của các chủ sở hữu thực tế không phải là một một vấn đề cần quan tâm bởi vì người bán sẵn sàng bán là một người sở hữu giả thuyết;

(f) "trong một giao dịch độc lập" là một trong các bên không có mối quan hệ

rõ ràng hay đặc biệt nào, ví dụ như công ty mẹ và công ty con hoặc chủ nhà và người thuê nhà, mà có thể làm cho mức giá không phải là điển hình của thị trường hoặc đã bị thổi phồng vì một yếu tố của giá trị đặc biệt Các giao dịch có giá trị thị trường là giao dịch giữa các bên không có liên quan, mỗi bên hành động một cách độc lập;

(g) "sau khi tiếp thị đúng đắn" có nghĩa là các tài sản sẽ được tiếp cận với thị

trường bằng một phương thức thích hợp nhất để đạt được mức giá tốt nhất một cách hợp lý Phương thức bán hàng được coi là thích hợp nhất để có thể được mức giá tốt nhất trên thị trường là phương thức mà người bán đã tiếp cận Khoảng thời gian tiếp cận không phải là một khoảng thời gian cố định mà sẽ thay đổi tùy theo loại tài sản và các điều kiện thị trường Tiêu chí duy nhất là phải có đủ thời gian để cho phép tài sản được mua có đủ số lượng các bên tham gia thị trường để ý đến Giai đoạn tiếp cận thị trường xảy ra trước ngày thẩm định giá;

(h) "ở đó mỗi bên hành động một cách có hiểu biết, thận trọng" giả định

rằng cả hai bên mua sẵn sàng (mua) và bên bán sẵn sàng (bán) đã có được thông tin hợp lý về tính chất và đặc điểm của tài sản, sử dụng thực tế và

Mỗi bên được giả định là sử dụng sự hiểu biết một cách thận trọng để tìm kiếm các mức giá thuận lợi nhất cho vị trí của mình trong giao dịch Sự cẩn trọng được đánh giá bằng cách đề cập đến tình trạng của thị trường tại thời điểm thẩm định giá, chứ không phải bằng lợi ích của sự nhận thức muộn vào một ngày sau đó Ví dụ, đối với người bán, cần thiết phải thận trọng để bán tài sản trong một thị trường giá đang giảm với mức giá thấp hơn so với các mức giá của thị trường trước đó Trong những trường hợp như vậy, người mua hoặc người bán thận trọng sẽ hành động phù hợp với các thông tin thị trường tốt nhất có sẵn tại thời điểm đó;

(i) "và không bị ép buộc" xác nhận rằng mỗi bên có động cơ để thực hiện giao

dịch, nhưng không phải là bắt buộc hay ép buộc mua bán tài sản quá đáng Khái niệm giá trị thị trường giả định một mức giá được thương lượng trong một thị trường mở và cạnh tranh là thị trường mà các bên tham gia được tự do hành động Thị trường cho một tài sản có thể là thị trường quốc tế hoặc thị trường địa phương Thị trường có thể bao gồm nhiều người mua và người bán, hoặc có thể bị hạn chế số lượng các thành phần tham gia thị trường Thị trường mà tài sản được bán là thị trường trao đổi thông thường

Giá trị thị trường của một tài sản phản ánh sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản Sử dụng cao nhất và tốt nhất là sử dụng một tài sản cao nhất về hiệu suất, phù hợp về pháp lý và khả thi về tài chính

Giá trị thị trường không phản ánh các thuộc tính của tài sản có giá trị đối với chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể Những lợi thế như vậy đối với chủ sở hữu hoặc người mua cụ thể có thể là các đặc điểm vật lý, địa lý, kinh tế hoặc pháp lý của tài sản Giá trị thị trường chỉ giả định rằng có một người mua sẵn sàng mua chứ không phải một người mua cụ thể sẵn sàng mua

Giá thuê thị trường là số tiền ước tính về lợi ích của quyền cho thuê bất động sản

vào ngày thẩm định giá giữa một người cho thuê sẵn sàng cho thuê và một người thuê sẵn sàng thuê trong một giao dịch độc lập, sau quá trình tiếp thị thích hợp và ở đó các bên đã có hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc

đồng thuê hoặc một lợi ích do hợp đồng thuê tạo ra Khi đó, thẩm định viên cần phải xem xét sự khác nhau giữa giá thuê theo hợp đồng và giá thuê thị trường

Giá thuê theo hợp đồng là tiền thuê phải trả theo các điều kiện của một hợp đồng thuê thực tế Tiền thuê theo hợp đồng có thể được cố định trong suốt thời gian thuê hoặc có thể thay đổi Thời điểm và tần suất thay đổi tiền thuê sẽ được quy định cụ thể trong hợp đồng thuê để xác định tổng lợi ích cho bên cho thuê

Giá thuê thị trường không phải là giá thuê theo hợp đồng mà là giá thuê theo các điều khoản và điều kiện giả định được thỏa thuận trên thị trường giữa những người tham gia thị trường cho một loại bất động sản vào ngày thẩm định giá

Giá trị công bằng là giá ước tính cho việc chuyển giao một tài sản hoặc khoản nợ

giữa các bên có hiểu biết và sẵn sàng phản ánh lợi ích tương ứng của các bên tham gia

Giá trị công bằng yêu cầu đánh giá mức giá hợp lý giữa hai bên cụ thể có xét đến những lợi thế hoặc bất lợi mà mỗi bên sẽ thu được từ giao dịch Ngược lại, giá trị thị trường không tính đến bất kỳ lợi thế hoặc bất lợi nào mà những người tham gia thị trường nói chung nhận được từ giao dịch

Giá trị công bằng có thể được sử dụng để xác định mức giá công bằng cho những người nắm giữ cổ phần của công ty chưa niêm yết với mức giá khác với giá có thể giao dịch được trên thị trường chính thức, hoặc xác định mức giá công bằng giữa bên cho thuê và bên thuê đối với việc chuyển nhượng vĩnh viễn tài sản thuê hoặc hủy bỏ trách nhiệm thuê

Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một chủ sở hữu cụ thể hoặc chủ sở hữu

tiềm năng cho các mục tiêu hoạt động hoặc đầu tư riêng lẻ

Giá trị đầu tư là cơ sở giá trị thực thể - cụ thể Cơ sở giá trị đầu tư phản ánh những lợi ích nhận được bởi một thực thể từ việc nắm giữ tài sản và, do đó, không nhất thiết phải là một trao đổi mang tính giả thuyết

Giá trị đầu tư phản ánh giá trị được thực thể tạo ra Cơ sở giá trị này thường được sử dụng để đo lường hiệu quả đầu tư

Giá trị tổng hợp là kết quả của sự kết hợp của hai hoặc nhiều tài sản hoặc lợi ích

trong đó giá trị tổng hợp lớn hơn tổng các giá trị riêng lẻ Nếu sự kết hợp chỉ có giá trị

tổng hợp phản ánh các thuộc tính cụ thể của một tài sản chỉ có giá trị đối với một người mua cụ thể

Giá trị thanh lý là số tiền thu được khi một tài sản hoặc nhóm tài sản được bán trên

cơ sở từng phần Giá trị thanh lý phải tính đến các chi phí thanh lý Giá trị thanh lý có thể được xác định theo hai tiền đề giá trị là: (a) giao dịch công khai với một thời gian tiếp thị thông thường, hoặc (b) một giao dịch bắt buộc với thời gian tiếp thị rút ngắn

Các cơ sở giá trị khác như

 Giá trị hợp lý (Chuẩn mực Báo cáo Tài chính Quốc tế - IFRS) là giá nhận được để bán tài sản hoặc trả để chuyển giao một khoản nợ trong một giao dịch có trật tự giữa những người tham gia thị trường vào ngày đo lường;

 Giá trị thị trường công bằng (Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế - OECD) là giá mà người mua sẵn sàng trả cho người bán sẵn sàng trong một giao dịch trên thị trường mở;

 Giá trị thị trường hợp lý (Sở thuế vụ Hoa Kỳ) là giá tại đó tài sản sẽ được trao tay giữa người mua sẵn sàng và người bán sẵn sàng, không bị ép buộc mua hoặc bán và cả hai đều có kiến thức hợp lý về các sự kiện có liên quan;

 Giá trị hợp lý (Luật kế toán Việt Nam) là giá trị được xác định phù hợp với giá thị trường, có thể nhận được khi bán một tài sản hoặc chuyển nhượng một khoản nợ phải trả tại thời điểm xác định giá trị;

 Giá trị hợp lý theo quy định của luật pháp ở các khu vực pháp lý, cơ quan nhà nước, nhà nước và địa phương khác nhau

Ở Việt Nam, theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (2014) và tiêu chuẩn thẩm định giá số 03 năm (2014) của Bộ tài chính thì cơ sở giá trị thẩm định giá được chia thành giá trị thị trường và giá trị phi thị trường bao gồm giá trị bắt buộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư và trị tính thuế làm cơ sở cho hoạt động thẩm định giá

1-7 Tiền đề giá trị

Tiền đề giá trị là cách thức một tài sản hay một khoản nợ được sử dụng Các cơ sở giá trị khác nhau có thể yêu cầu một tiền đề giá trị cụ thể hoặc phải xem xét nhiều tiền đề giá trị Một số tiền đề giá trị phổ biến trong thẩm định giá là:

(b) sử dụng hiện tại; (c) thanh lý công khai; và (d) bắt buộc phải bán

Sử dụng cao nhất và tốt nhất là việc sử dụng, theo quan điểm của một người tham

gia, sẽ tạo ra giá trị cao nhất cho một tài sản Sử dụng cao nhất và tốt nhất phải phù hợp về mặt vật lý (nếu có), khả thi về mặt tài chính, được phép về mặt pháp lý và mang lại giá trị cao nhất

Sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể là mức sử dụng hiện tại khi tài sản đó đang được sử dụng một cách tối ưu Sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản đứng độc lập có thể khác với sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là một bộ phận của một nhóm tài sản

Để xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần xem xét: (a) liệu việc sử dụng có khả thi về mặt vật lý hay không, (b) có được cho phép về mặt pháp lý hay có bất kỳ hạn chế pháp lý nào đối với việc sử dụng tài sản không, và (c) việc sử dụng có khả thi về mặt tài chính hay không

Sử dụng hiện tại là cách thức sử dụng hiện tại của một tài sản, một khoản nợ, một

nhóm tài sản hoặc nhóm nợ phải trả Sử dụng hiện tại của tài sản có thể là mức sử dụng cao nhất và tốt nhất hoặc không nhất thiết phải là mức sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản

Thanh lý công khai là việc người bán bị buộc phải bán thanh lý một nhóm tài sản

theo nguyên trạng trong một khoảng thời gian hợp lý để tìm được người mua (hoặc những người) mua theo nguyên trạng của tài sản thanh lý Khoảng thời gian hợp lý để tìm người mua có thể thay đổi theo loại tài sản và điều kiện thị trường

Bắt buộc phải bán thường được sử dụng trong trường hợp người bán bị ép buộc phải

bán và do đó, không thể thực hiện được thời gian tiếp thị thích hợp và người mua có thể không thực hiện thẩm định đầy đủ Giá có thể đạt được trong những trường hợp này sẽ phụ thuộc vào tính chất của áp lực buộc bán đối với người bán Nó cũng có thể phản ánh hậu quả của việc người bán không bán được tài sản trong khoảng thời gian có được Thường không thể ước tính được mức giá thực tế khi bị ép buộc bán cho nên giá mà người bán chấp nhận phản ánh hoàn cảnh cụ thể của họ chứ không phải là giá

không phải là một cơ sở giá trị riêng biệt

1-8 Cách Tiếp Cận Thẩm Định Giá

Để đạt được ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá, thẩm định viên có thể sử dụng một hoặc nhiều hơn một cách tiếp cận thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thích hợp Thông thường, thẩm định viên có thể sử dụng ba cách tiếp cận chính dưới đây để thẩm định giá tài sản Tất cả các cách tiếp cận này đều được dựa trên nguyên tắc kinh tế về giá cả cân bằng, dự báo lợi ích tương lai và thay thế Các cách tiếp cận chính của thẩm định giá là:

(a) cách tiếp cận thị trường; (b) cách tiếp cận thu nhập; và (c) cách tiếp cận chi phí

Mỗi cách tiếp cận có các phương pháp thẩm định giá khác nhau Thẩm định viên cần tìm ra phương pháp thẩm định giá thích hợp nhất cho từng loại tài sản thẩm định cụ thể Không có một phương pháp nào là hoàn toàn phù hợp cho mọi loại tài sản thẩm định, tuy nhiên, thẩm định viên cần căn cứ vào mục đích của thẩm định giá, cơ sở giá trị và các tiền đề của giá trị, ưu nhược điểm của từng phương pháp và cách tiếp cận, sự phù hợp của từng phương pháp với bản chất của tài sản, sự sẵn có của thông tin đáng tin cậy cần thiết để áp dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp

Thẩm định viên không bắt buộc phải sử dụng nhiều hơn một phương pháp để thẩm định giá tài sản khi mà thẩm định viên rất tin tưởng vào tính chính xác và độ tin cậy của một phương pháp dựa trên thực tế và hoàn cảnh của hợp đồng thẩm định giá Tuy nhiên, các thẩm định viên nên xem xét việc sử dụng nhiều cách tiếp cận và nhiều phương pháp để có được dấu hiệu về giá trị, đặc biệt khi không có đủ thông tin đầu vào cho một phương pháp duy nhất để đưa ra kết luận đáng tin cậy

Khi sử dụng nhiều hơn một cách tiếp cận và một phương pháp hoặc thậm chí nhiều phương pháp trong một cách tiếp cận duy nhất thì kết luận về giá trị tài sản thẩm định dựa trên nhiều cách tiếp cận và/hoặc phương pháp đó phải hợp lý Thẩm định viên phải phân tích và đối chiếu các giá trị khác nhau dựa trên các cách tiếp cận và phương

trung bình giá trị dựa trên các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá khác nhau

Tiếp cận thị trường cung cấp chỉ dẫn về giá trị bằng cách so sánh tài sản thẩm định

giá với các tài sản giống hệt hay tương đồng có sẵn thông tin giá cả

Cách tiếp cận thị trường nên được ưu tiên áp dụng và trong các trường hợp sau:

(a) tài sản thẩm định đã được bán gần đây trong một giao dịch thích hợp;

(b) tài sản thẩm định hoặc các tài sản tương tự về cơ bản được giao dịch công khai sôi động; và/hoặc

(c) có các giao dịch thường xuyên gần đây của các tài sản tương tự

Ngoài các trường hợp nêu trên, thẩm định viên thể sử dụng cách tiếp cận thị trường để thẩm định giá tài sản cho các trường hợp bổ sung thêm dưới đây Tuy nhiên, thẩm định viên nên xem xét liệu có thể áp dụng bất kỳ cách tiếp cận nào khác hay không:

(a) Các giao dịch gần đây liên quan đến tài sản thẩm định hoặc các tài sản tương tự về cơ bản là không đủ nếu xét theo mức độ biến động và hoạt động trên thị trường;

(b) Tài sản hoặc tài sản tương tự về cơ bản được giao dịch công khai nhưng không sôi động;

(c) Có sẵn thông tin về các giao dịch thị trường, nhưng các tài sản có thể so sánh được có sự khác biệt đáng kể với tài sản thẩm định, có khả năng cần điều chỉnh chủ quan;

(d) Thông tin về các giao dịch gần đây không đáng tin cậy (ví dụ: tin đồn, thông tin còn thiếu, v.v.)

(e) Yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị của tài sản là giá mà nó đạt được trên thị trường chứ không phải là chi phí tái sản xuất hoặc khả năng tạo ra thu nhập của nó

Khi so sánh thông tin thị trường, thẩm định viên phải thực hiện phân tích so sánh về những điểm giống và khác nhau về định tính và định lượng giữa tài sản có thể so sánh và tài sản thẩm định Thông thường thẩm định viên sẽ cần phải thực hiện các điều chỉnh dựa trên phân tích các thông tin so sánh này Những điều chỉnh đó phải hợp lý và thẩm định viên phải ghi lại lý do điều chỉnh và cách tính các mức điều chỉnh

giao dịch có thể so sánh hoặc phương pháp có thể so sánh được giao dịch công khai

Phương pháp giao dịch có thể so sánh là phương pháp sử dụng thông tin về các giao

dịch liên quan đến các tài sản giống hoặc tương tự với tài sản thẩm định để đưa ra dấu hiệu về giá trị của tài sản thẩm định

Trình tự các bước chính trong phương pháp giao dịch có khả năng so sánh là:

(1) Xác định các đơn vị so sánh được sử dụng bởi những người tham gia trên thị trường;

(2) Xác định các giao dịch có khả năng so sánh có liên quan và tính toán các chỉ số thẩm định giá chính cho các giao dịch đó;

(3) Thực hiện phân tích so sánh về những điểm giống và khác nhau về định tính và định lượng giữa các tài sản có khả năng so sánh và tài sản thẩm định;

(4) Thực hiện các điều chỉnh cần thiết (nếu có) đối với các chỉ số thẩm định giá để phản ánh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định và tài sản có thể so sánh;

(5) Áp dụng các chỉ số thẩm định giá đã điều chỉnh cho tài sản thẩm định;

(6) Nếu nhiều chỉ số thẩm định giá bội số được sử dụng, cần tính trọng số các dấu hiệu về giá trị

Thẩm định viên cần chọn các giao dịch có khả năng so sánh trong đáp ứng các tiêu chuẩn sau:

 Bằng chứng về một số giao dịch thông thường thích hợp hơn một giao dịch đơn lẻ,

 Bằng chứng từ các giao dịch của các tài sản rất tương tự (lý tưởng là giống hệt nhau) cung cấp dấu hiệu giá trị tốt hơn so với các tài sản mà giá giao dịch yêu cầu điều chỉnh đáng kể,

 Các giao dịch xảy ra gần ngày thẩm định giá hơn sẽ đại diện cho thị trường tại thời điểm đó hơn so với các giao dịch cũ hơn, đặc biệt là trong các thị trường biến động,

 Các giao dịch phải là “giao dịch” giữa các bên không liên quan đối với hầu hết các cơ sở giá trị,

 Có sẵn thông tin đầy đủ về giao dịch để cho phép thẩm định viên hiểu rõ hơn về tài sản có thể so sánh và đánh giá các chỉ số thẩm định giá và bằng chứng có thể so sánh được,

 Thông tin về các giao dịch có khả năng so sánh phải từ một nguồn xác thực và đáng tin, và

 Các giao dịch thực tế cung cấp bằng chứng thẩm định giá tốt hơn các giao dịch dự định

Thẩm định viên cần phải phân tích và thực hiện các điều chỉnh cho bất kỳ sự khác biệt trọng yếu nào giữa các giao dịch có thể so sánh và tài sản thẩm Những khác biệt chung cần điều chỉnh bao gồm:

 Đặc điểm tài sản (tuổi, kích thước, thông số kỹ thuật, v.v.);

 Các hạn chế liên quan đối với tài sản thẩm định hoặc tài sản có thể so sánh được;

 Vị trí địa lý (vị trí của tài sản và/hoặc vị trí nơi khoản tiền có thể được giao dịch/sử dụng) và các môi trường kinh tế và quy định liên quan;

 Khả năng sinh lời hoặc tạo ra lợi nhuận của tài sản;

 Tăng trưởng lịch sử và dự kiến;

 Lãi suất/lợi suất;

 Các loại tài sản thế chấp;

 Các điều khoản bất thường trong các giao dịch có thể so sánh;

 Sự khác biệt liên quan đến khả năng thị trường và các đặc điểm kiểm soát của tài sản có thể so sánh và tài sản thẩm định; và

 Đặc điểm sở hữu (hình thức sở hữu hợp pháp, tỷ lệ phần trăm nắm giữ, v.v)

Phương pháp giao dịch công khai hướng dẫn là phương pháp sử dụng thông tin về

các tài sản so sánh được giao dịch công khai giống hoặc tương tự với tài sản thẩm định giá để đi đến dấu hiệu về giá trị của tài sản thẩm định

Phương pháp này tương tự như phương pháp giao dịch so sánh, tuy nhiên, có một số khác biệt như:

 Các chỉ số định giá /bằng chứng có thể so sánh có sẵn ở ngày định giá;

 Thông tin chi tiết về giao dịch có thể so sánh có sẵn trong các tài liệu công khai; và

 Thông tin trong tài liệu công khai được trình bày theo các chuẩn mực kế toán được biết đến rộng rãi

Phương pháp giao dịch công hướng dẫn chỉ được sử dụng khi tài sản thẩm định tương đồng hoàn toàn với các tài sản so sánh được giao dịch công khai Các bước chủ yếu của phương pháp này là:

người tham gia trên thị trường liên quan sử dụng;

 Xác định các giao dịch có thể so sánh được trên giao dịch công khai và tính toán các chỉ số định giá chính cho các giao dịch đó;

 Phân tích những điểm tương đồng và khác biệt về định tính và định lượng giữa các tài sản có thể so sánh được giao dịch công khai và tài sản thẩm định;

 Thực hiện các điều chỉnh cần thiết (nếu có) đối với các chỉ số thẩm định giá để phản ánh sự khác biệt giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh được giao dịch công khai;

 Áp dụng các chỉ số thẩm định giá đã điều chỉnh cho tài sản thẩ định; và

 Nếu sử dụng nhiều chỉ số thẩm định giá thì cần tính trọng số cho các dấu hiệu giá trị

 Thẩm định giá cần tuân thủ các tiêu chuẩn dưới đây khi chọn các tài sản so sánh được giao dịch công khai:

 Ưu tiên bội số của các tài sản có thể so sánh được giao dịch công khai hơn việc bội số của một tài sản so sánh duy nhất;

 Bằng chứng từ các tài sản có thể so sánh được giao dịch công khai tương tự (chẳng hạn như phân khúc thị trường tương tự, khu vực địa lý, quy mô doanh thu và/hoặc tài sản, tốc độ tăng trưởng, biên lợi nhuận, đòn bẩy, tính thanh khoản và đa dạng hóa) cung cấp dấu hiệu giá trị tốt hơn so với các tìa sản so sánh cần phải những điều chỉnh đáng kể; và

 Chứng khoán được giao dịch sôi động cung cấp bằng chứng có ý nghĩa hơn so với chứng khoán được giao dịch ít

trong tương lai thành giá trị hiện tại Dòng tiền trong cách tiếp cận thu nhập có thể là dòng thu nhập, dòng tiền hoặc chi phí tiết kiệm được tạo ra bởi tài sản

Cách tiếp cận thu nhập nên được thẩm định viên ưu tiên sử dụng trong các trường

Ngoài các trường hợp nêu trên, thẩm định viên có thể sử dụng cách tiếp cận thu nhập

để thẩm định giá tài sản cho các trường hợp bổ sung thêm dưới đây Tuy nhiên, thẩm

định viên nên xem xét liệu có thể áp dụng bất kỳ cách tiếp cận nào khác hay không: (a) Khả năng tạo ra thu nhập của tài sản thẩm định chỉ là một trong số các yếu tố

ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định từ góc độ của người tham gia; (b) Có sự không chắc chắn đáng kể về số tiền và thời điểm tạo ra thu nhập trong

tương lai của tài sản thẩm định;

(c) Thiếu khả năng đánh giá thông tin liên quan đến tài sản thẩm định;

(d) Tài sản thẩm định chưa bắt đầu tạo ra thu nhập nhưng dự kiến sẽ sẽ tạo ra thu nhập

Mặc dù có nhiều phương pháp để thực hiện theo cách tiếp cận thu nhập, nhưng nhìn chung các phương pháp này đều là các biến thể của phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF) Phương pháp DCF là phương pháp chiết khấu dòng tiền dự báo về ngày thẩm định giá thông qua lãi suất chiết khấu

Đối với các tài sản tồn tại lâu dài hoặc tồn tại vô thời hạn, DCF có thể bao gồm giá trị cuối kỳ dự báo Trong một số trường hợp, giá trị của một tài sản có thể là giá trị vốn hóa Phương pháp này được gọi là phương pháp vốn hóa thu nhập

Các bước tiếp cận chính trong phương pháp DCF là:

(a) Chọn loại dòng tiền thích hợp nhất với bản chất của tài sản thẩm định; (b) Xác định khoảng thời gian dự báo rõ ràng thích hợp nhất;

(c) Dự báo dòng tiền cho giai đoạn dự báo;

(d) Xác định giá trị cuối kỳ dự báo phù hợp với tài sản thẩm định;

(f) Chiết khấu dòng tiền dự báo trong tương lai bao gồm cả giá trị cuối kỳ (nếu có)

Các loại dòng tiền trong phương pháp DCF có thể là: (i) Dòng tiền cho của toàn bộ tài sản hay lợi ích từng phần, chẳng hạn như dòng tiền của toàn bộ doanh nghiệp hay dòng tiền đối với các chủ sở hữu; (ii) Dòng tiền có thể là trước thuế hoặc sau thuế, chẳng hạn như dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu cho bất động sản thường được phát triển trên cơ sở trước thuế trong khi dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu cho các doanh nghiệp thường được phát triển trên cơ sở sau thuế; và (iii) Dòng tiền danh nghĩa hay dòng tiền thực Dòng tiền danh nghĩa bao gồm lạm phát kỳ vọng trong khi dòng tiền thực không tính đến lạm phát Nếu dòng tiền kỳ vọng kết hợp với tỷ lệ lạm phát kỳ vọng thì tỷ lệ chiết khấu cũng phải bao gồm cả sự điều chỉnh đối với lạm phát kỳ vọng

Các tiêu chí lựa chọn thời gian dự báo phụ thuộc vào mục đích của thẩm định giá, bản chất của tài sản, thông tin có sẵn và cơ sở giá trị của thẩm định giá Thẩm định viên cần phải xem xét các yếu tố sau đây khi chọn khoảng thời gian dự báo:

 Tuổi thọ của tài sản;

 Dữ liệu đáng tin cậy về khoảng thời gian dự báo hợp lý sẵn có,

 Khoảng thời gian dự báo rõ ràng tối thiểu phải đủ cho tài sản đạt được mức tăng trưởng và lợi nhuận ổn định;

 Thẩm định giá các tài sản có tính chu kỳ, giai đoạn dự báo cụ thể phải bao gồm toàn bộ chu kỳ của tài sản; và

 Đối với các tài sản có thời hạn sử dụng hữu hạn (chẳng hạn như các công cụ tài chính) dòng tiền thường sẽ được dự báo cho toàn bộ vòng đời của tài sản Khoảng thời gian nắm giữ dự định của một nhà đầu tư không phải là yếu tố duy nhất được xem xét trong việc lựa chọn thời kỳ dự báo rõ ràng Tuy nhiên, khoảng thời gian mà tài sản dự định nắm giữ có thể được xem xét khi xác định khoảng thời gian dự báo rõ ràng nếu mục đích của thẩm định giá là xác định giá trị đầu tư của nhà đầu tư cụ thể Đối với phương pháp vốn hóa thu nhập, thẩm định viên không cần phải xác định thời gian dự báo

tiền có khả năng xảy ra nhất, dòng tiền dự báo theo xác suất, dòng tiền dự báo theo các kịch bản

Dòng tiền dự báo phải phù hợp với cơ sở giá trị và tỷ suất chiết khấu Dòng tiền có thể được dự báo hàng tuần, hàng tháng, hàng quý hoặc hàng năm tùy thuộc vào bản chất của tài sản, mô hình dòng tiền, dữ liệu có sẵn và độ dài của giai đoạn dự báo Thẩm định viên cần phải tính đến tính thời vụ và tính chu kỳ của tài sản thẩm định trong dòng tiền dự báo

Để xác định giá trị cuối kỳ dự báo thẩm định viên cần xem xét những vấn đề sau:

 Tài sản đang xuống cấp, tồn tại hữu hạn hay vô hạn vì sẽ ảnh hưởng đến phương pháp được sử dụng để tính toán giá trị cuối kỳ dự báo;

 Tài sản có tiềm năng tăng trưởng trong tương lai sau khoảng thời gian dự báo rõ ràng hay không;

 Có xác định trước một khoản vốn cố định dự kiến sẽ nhận được vào cuối giai đoạn dự báo hay không;

 Tính được mức độ rủi ro dự kiến của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo hay không;

 Đối với các tài sản có tính chu kỳ, giá trị cuối kỳ dự báo cần tính đến tính chu kỳ của tài sản; và

 Các loại thuế tài sản vào cuối giai đoạn dự báo (nếu có) và liệu các loại thuế đó có tiếp tục tồn tại lâu dài hay không

Thẩm định viên có thể áp dụng ba phương pháp được sử dụng phổ biến nhất để tính giá trị cuối kỳ dự báo là:

Mô hình tăng trưởng Gordon hay Mô hình tăng trưởng không đổi giả định rằng

dòng tiền của tài sản sau giai đoạn dự báo tăng (hoặc giảm) với tốc độ không đổi vĩnh viễn Mô hình này chỉ thích hợp cho tài sản có đời sống vô hạn

Tiếp cận thị trường để tính giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm cuối kỳ dự báo

Thẩm định viên có thể thực hiện theo một số cách khác nhau, tuy nhiên, cách phổ biến để tính giá trị cuối kỳ dự báo theo phương pháp này là áp dụng hệ số vốn hóa dựa trên bằng chứng thị trường hoặc bội số thị trường Mặt khác, khi sử dụng cách tiếp cận thị trường, các thẩm định viên cũng nên xem xét các điều kiện thị trường dự kiến vào

thích hợp cho các tài sản đang xuống cấp, tuổi thọ hữu hạn hoặc vô hạn

Giá trị thu hồi là giá trị cuối kỳ dự báo của một số tài sản có thể có ít hoặc không có

mối quan hệ nào với dòng tiền trước đó, chẳng hạn như quặng mỏ hoặc giếng dầu Trong những trường hợp như vậy, giá trị cuối kỳ dự báo thường được tính là giá trị còn lại của tài sản trừ đi chi phí để xử lý tài sản Trong trường hợp chi phí vượt quá giá trị còn lại, giá trị cuối kỳ dự báo là số âm Phương pháp này chỉ thích hợp đối với những tài sản đang xuống cấp hoặc tài sản có đời sống hữu hạn

Thẩm định viên có thể sử dụng bất kỳ phương pháp hợp lý nào để xác định tỷ lệ chiết khấu thích hợp với từng loại dòng tiền Tuy nhiên các phương pháp phổ biến mà thẩm định viên có thể sử dụng bao gồm: (i) mô hình định giá tài sản vốn (CAPM), (ii) chi phí vốn bình quân gia quyền (WACC), và (iii) tỷ suất hoặc lợi suất quan sát hoặc suy luận được

Tiếp cận chi phí cung cấp một dấu hiệu giá trị bằng cách sử dụng nguyên tắc kinh tế

là người mua sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn so với chi phí để có được một tài sản có tiện ích tương đương, cho dù bằng cách mua hay bằng cách xây dựng, trừ khi có sự chẩm trễ, sự bất tiện, rủi ro hoặc các yếu tố khác Cách tiếp cận chi phí cung cấp một dấu hiệu về giá trị bằng cách tính toán chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo ở hiện tại của một tài sản và thực hiện các khoản khấu trừ cho hao mòn vật lý và tất cả các dạng hao mòn liên quan khác

Thẩm định viên nên ưu tiên sử dụng cách tiếp cận chi phí trong các trường hợp sau: (a) Người tham gia sẽ có thể tái tạo một tài sản về cơ bản có cùng tiện ích với tài sản thẩm định mà không có các hạn chế về quy định hoặc pháp lý và tài sản có thể được tái tạo đủ nhanh để người tham gia không phải trả một khoản phí đáng kể cho khả năng sử dụng tài sản thẩm định ngay lập tức;

(b) Tài sản không trực tiếp tạo ra thu nhập và việc sử dụng phương pháp tiếp cận thu nhập hoặc phương pháp tiếp cận thị trường là không khả thi với bản chất của tài sản; và/hoặc

(c) Cơ sở giá trị đang được sử dụng về cơ bản dựa trên chi phí thay thế, chẳng hạn như giá trị thay thế

thẩm định giá tài sản cho các trường hợp bổ sung thêm dưới đây Tuy nhiên, thẩm định viên nên xem xét liệu có thể áp dụng bất kỳ cách tiếp cận nào khác hay không:

(a) Những người tham gia có thể xem xét việc tạo lại một tài sản có tính hữu ích tương tự nhưng có những trở ngại về pháp lý hoặc quy định hoặc có thời gian đáng kể để tạo lại tài sản;

(b) Khi cách tiếp cận chi phí đang được sử dụng như một biện pháp kiểm tra tính hợp lý đối với các cách tiếp cận khác (ví dụ như sử dụng cách tiếp cận chi phí để xác nhận liệu một doanh nghiệp được thẩm định giá trên cơ sở giá trị hoạt động liên tục có thể có giá trị cao hơn cơ sở giá trị thanh lý hay không) và/hoặc

(c) Tài sản được tạo ra gần đây

Trong cách tiếp cận chi phí thẩm định viên có thể sử dụng có ba phương pháp tiếp cận chi phí là: (i) phương pháp chi phí thay thế; (ii) phương pháp chi phí tái tạo; và (iii) phương pháp tổng hợp

Phương pháp chi phí thay thế là phương pháp chỉ ra giá trị bằng cách tính giá của

một tài sản tương tự có tính hữu ích tương đương Nói chung, chi phí thay thế là chi phí mà một người tham gia sẽ trả cho việc tái tạo tiện ích của tài sản chứ không phải là các thuộc tính vật lý của tài sản Chi phí thay thế nói chung là chi phí của một tài sản tương đương hiện đại, cung cấp chức năng tương tự và tiện ích tương đương với tài sản đang được thẩm định giá nhưng có thiết kế hiện tại và được xây dựng hoặc làm bằng vật liệu và kỹ thuật hiệu quả Thông thường, chi phí thay thế được điều chỉnh theo tình trạng hao mòn vật lý và tất cả các dạng hao mòn khác của tài sản Chi phí thay thế đã điều chỉnh này có thể được gọi là chi phí thay thế đã khấu hao

Các bước tiếp cận chính trong phương pháp chi phí thay thế là:

(a) Tính toán tất cả các chi phí mà một người tham gia điển hình sẽ phải chịu để tạo ra hoặc có được một tài sản có hữu ích tương đương;

(b) Xác định xem có bất kỳ sự hao mòn nào về vật lý, chức năng và ngoại vi liên quan đến tài sản được thẩm định hay không; và

(c) Trừ tổng hao mòn với tổng chi phí thay thế để có được giá trị của tài sản thẩm định

chi phí để tái tạo một tài sản giống hệt tài sản thẩm định Chi phí tái tạo đặc biệt thích hợp trong các trường hợp như sau:

(a) Chi phí của một tài sản tương đương hiện đại lớn hơn chi phí tái tạo một tài sản giống tài sản thẩm định; hoặc

(b) Tiện ích được cung cấp bởi tài sản thẩm định chỉ có thể được cung cấp bởi tài sản giống hệt chứ không phải tài sản tương đương hiện đại

Các bước tiếp cận chính trong phương pháp chi phí tái tạo là:

(a) Tính toán tất cả các chi phí mà một người tham gia điển hình sẽ phải chịu để tạo ra hoặc có được một tài sản giống hệt tài sản thẩm định;

(b) Xác định xem có bất kỳ sự hao mòn nào về vật lý, chức năng và ngoại vi liên quan đến tài sản được thẩm định hay không; và

(c) Trừ tổng hao mòn với tổng chi phí thay thế để có được giá trị của tài sản thẩm định

Phương pháp tổng hợp còn được gọi là phương pháp dựa trên tài sản là phương

pháp tính giá trị của tài sản bằng cách cộng các giá trị riêng biệt của các bộ phận cấu thành của tài sản thẩm định Phương pháp này thường được sử dụng cho các công ty đầu tư hoặc các loại tài sản hoặc tổ chức khác mà yếu tố giá trị là chủ yếu đối với những người sở hữu

Các bước tiếp cận chính trong phương pháp tổng hợp là:

(a) Thẩm định giá từng tài sản thành phần của tài sản thẩm định bằng cách sử dụng các cách tiếp cận và các phương pháp thẩm định giá thích hợp, và

(b) Cộng giá trị của các tài sản thành thành với nhau để có được giá trị của tài sản thẩm định

Thẩm định viên cần phải tính toán được tất cả các chi phí thay thế hay tái tạo mà một người tham gia điển hình phải chịu Các yếu tố chi phí này có thể khác nhau tùy thuộc vào loại tài sản nhưng thường bao gồm chi phí trực tiếp và gián tiếp cần thiết để thay thế/tái tạo tài sản tính đến ngày thẩm định giá Chi phí trực tiếp bao gồm chi phí nguyên vật liệu và lao động Chi phí gián tiếp bao gồm chi phí vận chuyển, chi phí lắp đặt, chi phí tư vấn (thiết kế, giấy phép, kiến trúc, pháp lý, v.v.), chi phí khác (hoa

nhuận cho người tạo ra tài sản

Khi cơ sở giá trị được dựa trên cơ sở giao dịch giả thuyết thì tỷ suất lợi nhuận cho người tạo ra tài sản có thể được biểu thị dưới dạng lợi nhuận mục tiêu, tổng hợp hoặc tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trên chi phí hoặc giá trị Tuy nhiên, chi phí tài chính (nếu có) có thể đã phản ánh tỷ suất sinh lời trên vốn của người tham gia, do đó, thẩm định viên cần thận trọng khi tính chi phí tài chính và tỷ suất lợi nhuận của người tham gia

Khi chi phí được tính từ giá thực tế, báo giá hoặc giá ước tính của nhà cung cấp hoặc nhà thầu bên thứ ba thì những chi phí này đã bao gồm mức lợi nhuận mong muốn của bên thứ ba

Chi phí thực tế phát sinh tạo ra tài sản thẩm định có thể có sẵn Tuy nhiên, thẩm định viên có thể cần phải điều chỉnh cho biến động chi phí giữa ngày phát sinh chi phí này và ngày thẩm định giá hay bất kỳ chi phí đặc biệt hoặc khoản tiết kiệm chi phí nào không phát sinh khi tạo ra một tài sản tương tự

Điều chỉnh khấu hao của tài sản thẩm định cho các loại hao mòn sau đây:

Hao mòn vật lý là bất kỳ tổn thất nào về tiện ích do sự suy giảm về vật chất của tài

sản hoặc các thành phần của tài sản do tuổi tác và cách sử dụng tài sản

Hao mòn chức năng là bất kỳ tổn thất nào về tiện ích do tài sản thẩm định kém hiệu

quả hơn so với tài sản thay thế về thiết kế, đặc điểm kỹ thuật hay công nghệ đã lỗi thời

Hao mòn ngoại vi hoặc kinh tế là bất kỳ tổn thất nào nào về tiện ích gây ra bởi các

yếu tố kinh tế hoặc địa điểm bên ngoài tài sản Hao mòn này có thể là tạm thời hoặc vĩnh viễn

Hao mòn vật lý bao gồm hao mòn vật lý có thể sửa chữa được đo lường bằng chi phí để sửa chữa hao mòn và hao mòn vật lý không thể chữa được đo lường bằng độ tuổi

của tài sản, tuổi thọ dự kiến và tuổi thọ còn lại của tài sản trong đó mức điều chỉnh cho hao mòn vật lý Tuổi thọ dự kiến có thể được thể hiện theo năm, số km, đơn vị sản xuất, v.v

Hao mòn vật lý có thể được tính theo tuổi thọ vật lý của tài sản Tuổi thọ vật lý là khoảng thời gian mà tài sản có thể sử dụng trước khi bị hao mòn hết hoặc không thể

năng tân trang hoặc tái xây dựng tài sản

Hao mòn chức năng bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn tăng thêm xảy ra do

thay đổi thiết kế, vật liệu xây dựng, công nghệ hoặc kỹ thuật sản xuất dẫn đến các tài

sản tương đương hiện đại với chi phí vốn thấp hơn tài sản thẩm định và hao mòn chức năng do chi phí vận hành tăng thêm xảy ra do cải tiến thiết kế hoặc dư thừa công suất

dẫn đến tài sản tương đương hiện đại có chi phí hoạt động thấp hơn tài sản thẩm định Hao mòn về kinh tế có thể phát sinh khi các yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến một tài sản riêng lẻ hoặc tất cả các tài sản được sử dụng trong một doanh nghiệp

Hao mòn kinh tế xảy ra khi có những thay đổi bất lợi đối với nhu cầu về các sản phẩm hoặc dịch vụ do tài sản tạo ra, cung vượt cầu trên thị trường đối với tài sản, sự gián đoạn hoặc mất nguồn cung cấp lao động hoặc nguyên liệu thô

Hao mòn kinh tế có thể được tính theo tuổi thọ kinh tế của tài sản Tuổi thọ kinh tế là thời gian dự kiến tài sản có thể tạo ra thu nhập tài chính hoặc lợi ích phi tài chính trong quá trình sử dụng của tài sản Tuổi thọ kinh tế sẽ bị ảnh hưởng bởi mức độ hao mòn về chức năng hoặc kinh tế của tài sản

Ngoại trừ một số loại hao mòn kinh tế hoặc ngoại vi, hầu hết các loại hao mòn được đo lường bằng cách so sánh giữa tài sản thẩm định và chi phí thay thế hay tái tạo của tài sản giả thuyết Tuy nhiên, khi có bằng chứng thị trường về ảnh hưởng của hao mòn đối với giá trị thì bằng chứng thị trường đó cần được tính đến

1-9 Nguyên Tắc Kinh Tế của Thẩm Định Giá

Các nguyên tắc kinh tế tạo nền tảng cho hoạt động thẩm định giá Khi thực hiện thẩm định giá tài sản, tùy theo bản chất của tài sản, cơ sở giá trị, cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được sử dụng mà thẩm định viên sẽ sử dụng một số trong các nguyên tắc kinh tế sau đây:

Dự đoán

Nguyên tắc này nói rằng giá trị phát sinh từ các lợi ích được dự đoán trong tương lai (tiền hoặc tiện ích) Nguyên tắc này xuất phát từ quan niệm cho rằng giá trị được tạo ra bởi sự kỳ vọng về lợi ích nhận được trong tương lai

sử của tài sản hoặc các chi phí tạo ra tài sản, mà được dựa trên nhận thức của các bên tham gia thị trường về những lợi ích tương lai nhận được từ việc mua lại các tài sản Giá trị tài sản được nắm giữ bởi chủ sở hữu chủ yếu được dựa trên kỳ vọng trong tương lai về những thuận lợi, tiện nghi, sự thỏa mãn về quyền sở hữu và năng suất của tài sản Giá trị của tài sản đang tạo ra thu nhập được dựa trên thu nhập của tài sản phát sinh trong tương lai Do đó, thẩm định viên phải chú ý đến xu hướng biến động của tài sản tại địa phương, khu vực và quốc gia có ảnh hưởng đến nhận thức của người mua và người bán và những dự đoán của họ về tương lai

Thay đổi

Thay đổi là quy luật nhân quả Nó là kết quả của mối quan hệ nhân quả giữa các lực lượng có ảnh hưởng đến giá trị tài sản Mặc dù sự thay đổi là không thể tránh khỏi và diễn ra liên tục, quá trình này có thể diễn ra từ từ và không dễ dàng thấy rõ Trong những thị trường sôi động, sự thay đổi có thể xảy ra nhanh chóng Sự thay đổi cũng có thể xảy ra đột ngột do các nhà máy bị đóng cửa, sửa đổi pháp luật về thuế hay bắt đầu đưa vào sử dụng các tài sản mới

Sự thay đổi hiện rõ trong thị trường tài sản sôi động, nơi mà các nhân tố xã hội, kinh tế, chính phủ và vật chất có ảnh hưởng đến tài sản đang trong quá trình chuyển đổi Sự thay đổi của những nhân tố này ảnh hưởng đến cung và cầu của tài sản, và do đó, ảnh hưởng giá trị tài sản Thẩm định viên cố gắng xác định những thay đổi hiện tại hoặc dự đoán của thị trường có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản ở hiện tại Tuy nhiên, sự thay đổi là không thể tránh khỏi, vì vậy ước tính giá trị thẩm định chỉ có giá trị cho những ngày được xác định trong báo cáo thẩm định giá

Tính tất yếu của sự thay đổi cũng thể hiện rõ nhất khi quan sát các tài sản đã sử dụng qua các năm bị hao mòn về vật lý, chức năng và kinh tế Hao mòn tạo ra khấu hao và được định nghĩa là sự giảm sút trong tiện ích, và do đó, giảm sút giá trị cho dù bất cứ nguyên nhân nào.

Khấu hao có thể được xem là sự khác biệt giữa chi phí để tái tạo hoặc thay thế một tài sản và giá trị hiện tại của nó Nói chung, thiệt hại về giá trị tài sản được gây ra bởi các yếu tố vật lý, chức năng hoặc bên ngoài

Trong lý thuyết kinh tế, nguyên tắc cung cầu cho rằng giá của một mặt hàng, hàng hóa, hay dịch vụ khác nhau một cách trực tiếp, nhưng không nhất thiết phải tỷ lệ với cầu, và ngược lại, không nhất thiết phải tỷ lệ với cung Như vậy, tăng cung của một mặt hàng hoặc giảm cầu đối với một mặt hàng có xu hướng giảm giá cân bằng đạt được trên thị trường Điều ngược lại cũng đúng Mối quan hệ giữa cung và cầu có thể không tỷ lệ một cách trực tiếp với nhau, nhưng sự tương tác của các lực lượng này là nền tảng cho lý thuyết kinh tế Sự tương tác của bên cung và bên cầu, hay người bán và người mua, tạo nên thị trường

Thông thường, giá trị tài sản thay đổi tỷ lệ nghịch với những thay đổi trong cung Nếu tài sản sử dụng riêng biệt trở nên phong phú hơn so với quá khứ, giá trị của chúng sẽ giảm Ngược lại, nếu tài sản trở nên khan hiếm hơn, giá trị của chúng sẽ tăng lên Cung và cầu hàng hóa luôn có xu hướng cân bằng Tại thời điểm lý thuyết này, giá trị thị trường, giá cả và chi phí bằng nhau

Thông thường, có nhiều mặt hàng sẽ được cung cấp ở một mức giá cao hơn và có ít mặt hàng được cung ở một mức giá thấp hơn Do đó, cung ứng một mặt hàng ở một mức giá cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, và trong một địa điểm cụ thể chỉ ra sự khan hiếm tương đối của mặt hàng đó, là một yếu tố cơ bản của giá trị

Trong một thị trường cụ thể, khi nhu cầu tăng, việc cung ứng tài sản mới sẽ tăng lên khiến giá tài sản tăng Tăng năng suất lao động và hiệu suất công nghệ góp phần làm giảm chi phí sản xuất Một sự bùng nổ xây dựng do những kỳ vọng về gia tăng lợi nhuận từ phía các các nhà phát triển bất động sản có thể dẫn đến một tình trạng thừa cung bất động sản

Nguồn cung tài sản bao gồm cả chất lượng và số lượng tài sản được cung cấp Có thể thực hiện so sánh giữa các thuộc tính tương tự cả về chất và lượng Chất lượng của tài sản có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản còn nhiều hơn số lượng tài sản Chất lượng là một chức năng của các thuộc tính hữu hình của một tài sản, chẳng hạn như kích thước, hình dáng, điều kiện, các thuộc tính vô hình hay các tiện ích của nó Khi cung ứng

cũng như các tài sản mới lần đầu tiên gia nhập thị trường

Cầu là những mong muốn và khả năng mua tài sản Thông thường, có ít tài sản được yêu cầu ở một mức giá cao hơn, và có nhiều tài sản sẽ được yêu cầu ở một mức giá thấp hơn Giá trị tài sản có xu hướng thay đổi trực tiếp với những thay đổi trong cầu Giá có xu hướng tăng nếu nhu cầu tăng và các yếu tố khác không thay đổi Thông thường, mối quan hệ giữa nhu cầu và giá cả là không cố định Mối quan hệ thay đổi này được mô tả là tính co dãn của cầu so với giá

Thông thường, có một mối quan hệ trực tiếp, nhưng không tỷ lệ thuận, giữa nhu cầu và giá cả Nếu nhu cầu tăng và nguồn cung vẫn không đổi, giá cả có xu hướng tăng; nếu nhu cầu giảm, giá có xu hướng giảm Thẩm định viên phải giải thích hành vi thị trường để xác định mối quan hệ hiện tại giữa cung và cầu loại tài sản đang được thẩm định

Cạnh tranh

Cạnh tranh là nhu cầu hoạt động của hai hoặc nhiều người tham gia thị trường cung cấp một mặt hàng trong ngắn hạn Sự cạnh tranh giữa những người mua hoặc người thuê đại diện cho những nỗ lực tương tác của hai hay nhiều người mua tiềm năng hoặc người thuê để bán được hàng hay đảm bảo một hợp đồng thuê Cạnh tranh giữa người bán (hay chủ nhà) đại diện cho những nỗ lực tương tác của hai hoặc nhiều người bán tiềm năng để thực hiện bán hoặc cho thuê một tài sản Cạnh tranh là nền tảng cho sự năng động của cung và cầu trong một nền kinh tế tự do mà ở đó các doanh nghiệp đang tìm cách tối đa hóa lợi nhuận

Bởi vì sự cạnh tranh gây ra sự thay đổi liên tục các mức độ khác nhau của các mặt hàng đang có, do đó cạnh tranh ảnh hưởng đến các mức độ nhu cầu đối với những mặt hàng này Người mua và người bán bất động sản đang hoạt động trong một môi trường cạnh tranh Mỗi tài sản cạnh tranh với tất cả các tài sản mà nó phù hợp cho một mục đích sử dụng giống nhau Ví dụ, một nhà trọ mang lại lợi nhuận phải đối mặt với cạnh tranh từ các nhà nghỉ mới hơn gần đó, khu dân cư hiện tại cạnh tranh với các khu

ô

Theo thời gian, các lực lượng thị trường cạnh tranh có xu hướng giảm lợi nhuận cao bất thường hoặc siêu ngạch Lợi nhuận khuyến khích cạnh tranh, nhưng lợi nhuận siêu ngạch có xu hướng triệt tiêu cạnh tranh Ví dụ, các cửa hàng bán lẻ mở cửa đầu tiên trong một khu vực mới và khu vực mở rộng kiếm được lợi nhuận nhiều hơn so với các doanh nghiệp bán lẻ ở các khu vực khác Nếu các doanh nghiệp bán lẻ tương tự khác tập trung đến khu vực này cạnh tranh để kiếm lợi nhuận siêu ngạch thì cuối cùng có thể không có đủ doanh nghiệp cung cấp cho các nhà bán lẻ Một vài cửa hàng có thể kiếm được lợi nhuận bình thường, nhưng những cửa hàng khác sẽ thất bại Những tác động của cạnh tranh và xu hướng về các mức lợi nhuận thị trường là đặc biệt quan trọng đối với thẩm định viên khi dự tính thu nhập để ước tính giá trị tài sản bằng các phương pháp thu nhập

Thay thế

Nguyên tắc của sự thay thế cho rằng khi có nhiều mặt hàng, hàng hóa hay dịch vụ tương tự thì một mức giá thấp nhất sẽ thu hút nhu cầu lớn nhất và phân phối được nhiều nhất Nguyên tắc này giả định hợp lý rằng một hành vi thị trường thận trọng sẽ không trả chi phí không đáng có do sự chậm trễ Theo nguyên tắc của sự thay thế, một người mua sẽ không trả cho một tài sản nhiều hơn một tài sản khác không kém phần hữu ích tương tự

Giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi các chi phí của việc mua một tài sản thay thế có tính hữu ích như nhau Nguyên tắc thay thế công nhận rằng người mua và người bán tài sản có nhiều lựa chọn Việc thay thế một tài sản khác có thể được xem xét về mục đích sử dụng, thiết kế kết cấu, hoặc thu nhập Chi phí mua sắm một tài sản có thể là chi phí để mua một vị trí tương tự và xây dựng một tòa nhà có tiện ích tương đương (giả sử không có chi phí không đáng có do sự chậm trễ) Đây là cơ sở của cách tiếp cận chi phí Mặt khác, chi phí mua sắm một tài sản có thể là giá cả của việc mua sắm một tài sản có tiện ích như nhau (giả sử không có chi phí không đáng có do sự chậm trễ) Đây là cơ sở của phương pháp so sánh trực tiếp

tính tiện nghi của nó và các tài sản có khả năng tạo thu nhập Tài sản nhà ở có thể được mua vì thiết kế hoàn hảo, chất lượng tay nghề hoặc vật liệu xây dựng cao cấp Đối với bất động sản tạo thu nhập, nguyên tắc thay thế ám chỉ các tài sản đầu tư thay thế sinh ra lợi nhuận đầu tư tương đương với nguy cơ rủi ro Các giới hạn về giá cả tài sản, giá thuê, và lãi suất sẽ có xu hướng được thiết lập bởi trần giá cả, giá thuê và lãi suất hiện hành của các tài sản thay thế hữu ích như nhau Nguyên tắc của sự thay thế là nền tảng cho cả ba cách tiếp cận chính để thẩm định giá là so sánh trực tiếp, thu nhập và chi phí

Chi phí cơ hội

Chi phí cơ hội là sự hy sinh những cơ hội không được lựa chọn, hoặc chi phí chọn lựa bị bỏ qua Một nhà đầu tư lựa chọn một loại hình đầu tư sẽ từ bỏ cơ cơ hội đầu tư vào các khoản đầu tư sẵn có khác Một nhà đầu tư có đủ thông tin sẽ chọn một khoản đầu tư có khả năng mang lại tỷ lệ sinh lợi cao nhất ở mức rủi ro thấp nhất Sự thiếu hụt thanh khoản mà nhà đầu tư phải chịu trong suốt thời hạn đầu tư đặt ra một chi phí cơ hội tiềm năng nếu khoản đầu tư thay thế có mức độ rủi ro tương tự tốt hơn khoản đầu tư được lựa chọn

Khái niệm chi phí cơ hội có liên quan đến nguyên tắc thay thế Chi phí cơ hội đặc biệt quan trọng trong việc ước tính tỷ lệ lợi nhuận cần thiết để thu hồi vốn Bằng cách phân tích và so sánh các tỷ suất sinh lời tiềm năng được cung cấp bởi các cơ hội đầu tư thay thế, thẩm định viên có thể ước tính tỷ lệ lợi nhuận cần tính trên thị trường tài sản đang được thẩm định Phỏng vấn các nhà đầu tư về những tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của họ và giả định về lạm phát và tốc độ tăng trưởng của thị trường có thể hỗ trợ cho các ước tính lợi suất tài sản hiện tại

Đóng góp

Nguyên tắc đóng góp cho rằng giá trị của một thành tố sản xuất hoặc của một bộ phận cấu thành một tài sản phụ thuộc hoặc là đóng góp bao nhiêu vào giá trị của toàn bộ tài sản, hoặc là sự vắng mặt của nó làm giảm đi bao nhiêu giá trị tài sản Chi phí của một tài sản không nhất thiết phải bằng giá trị của nó Một bể bơi có giá lắp đặt 500 triệu

vào đó, đóng góp tính bằng đơn vị tiền tệ của hồ bơi vào giá trị được đo bằng lợi ích hay tiện ích có giá trị trên thị trường là bao nhiêu Đóng góp vào giá trị có thể thấp hơn hoặc cao hơn so với chi phí của nó Như vậy, trong một số trường hợp, giá trị thị trường của tài sản có thể không tăng mặc dù các tài sản đã có nhiều thay đổi, biến đổi, hoặc phục hồi chức năng sử dụng

Năng suất thặng dư

Năng suất thặng dư là thu nhập ròng còn lại sau khi toàn bộ chi phí hoạt động cần thiết đã được trang trải và vốn đầu tư cho sự phát triển đã được thu hồi Thặng dư là do đất đai tạo ra Nguyên tắc năng suất thặng dư là cơ sở cho kỹ thuật thẩm định giá bằng phương pháp thặng dư

Đối với tài sản hoạt động tạo ra thu nhập, có ba mức độ yêu cầu lợi nhuận là lao động, quản lý điều hành và vốn và mức độ thứ tư là đất đai Bốn mức độ này được gọi là "các yếu tố sản xuất" và phải được thỏa mãn theo một thứ tự nhất định: lao động, quản lý điều hành, vốn và đất đai (các nguồn tài nguyên thiên nhiên)

Phù hợp

Nguyên tắc thẩm định giá phù hợp cho rằng giá trị tài sản được tạo ra và duy trì khi các đặc điểm của một tài sản phù hợp với nhu cầu của thị trường Các loại và các mục đích sử dụng của các tài sản trong một khu vực có thể phù hợp vì nhiều lý do, bao gồm cả lực lượng kinh tế; sở thích chung của các chủ sở hữu đối với một số loại kết cấu, tiện ích và dịch vụ

Bằng văn bản quy hoạch dưới luật, chính phủ khuyến khích sự phù hợp bằng cách hạn chế sử dụng đất Chuẩn mực về sự phù hợp được thiết lập bởi thị trường và do đó có thể thay đổi Văn bản quy hoạch dưới luật có xu hướng thiết lập sự phù hợp về đặc tính cơ bản của tài sản bao gồm kích thước, kiểu dáng và thiết kế Một thị trường cụ thể cũng đặt ra tiêu chuẩn về sự phù hợp, đặc biệt là về giá cả Thông thường, giá trị của một tài sản được phát triển quá mức sẽ suy giảm hoặc suy thoái và có xu hướng về mức giá trị của xung quanh mức giá phù hợp Ngược lại giá trị của một tài sản dưới

hành

Cân bằng

Nguyên tắc cân bằng cho rằng giá trị được tạo ra và duy trì khi các yếu tố tương tác đang ở trong một trạng thái cân bằng Nguyên tắc này khẳng định rằng một kết hợp kinh tế thích hợp về loại và địa điểm sử dụng đất trong một khu vực tạo ra và duy trì giá trị, và áp dụng cho các mối quan hệ giữa các thành tố tài sản khác cũng như mối quan hệ giữa chi phí sản xuất và năng suất của tài sản

Lao động, quản lý điều hành, vốn và đất đai là những tác nhân của sản xuất Nhưng đối với hầu hết bất động sản quan trọng nhất là sự kết hợp giữa đất đai và những cải thiện Điểm cân bằng kinh tế đạt được khi kết hợp giữa đất đai và cải thiện là tối ưu, tức là, khi không có lợi ích cận biên hay tiện ích có thể đạt được bằng cách thêm vào một đơn vị vốn Quy luật gia tăng lợi nhuận cho rằng gia tăng lượng lớn các thành tố sản xuất thu nhập ròng tăng lên đến một điểm nhất định Tại thời điểm này, giá trị phát triển lớn nhất Bất kỳ khoản tăng chi phí nào sẽ không tạo ra được lợi nhuận tương xứng với đầu tư tăng thêm, theo quy luật lợi nhuận giảm dần Khái niệm này cũng còn được gọi như là nguyên tắc sản lượng biên giảm dần hoặc quy luật lợi nhuận giảm dần

Một ví dụ cụ thể về bất động sản minh họa cho nguyên tắc này Hãy xem xét một nhà phát triển bất động sản xác định có bao nhiêu phòng ngủ trong một ngôi nhà của một gia đình đơn thân trên thị trường nhà ở dân cư Nếu ngôi nhà của gia đình đơn thân tiêu biểu trên thị trường nhà ở dân cư này chỉ có ba phòng ngủ, mà lại gồm phòng ngủ thứ tư có thể xem như là có quy luật lợi nhuận giảm dần Xây dựng một phòng ngủ thứ tư sẽ không khả thi về mặt kinh tế nếu chi phí của nó vượt quá giá trị gia tăng đối với tài sản

Nguyên tắc cân bằng cũng áp dụng cho mối quan hệ giữa một tài sản và môi trường của nó Cân bằng cho rằng một kết hợp kinh tế thích hợp của nhiều loại hình và địa điểm sử dụng đất trong một khu vực sẽ tạo ra và duy trì giá trị

thuộc lẫn nhau và rất quan trọng trong việc ước tính sử dụng cao nhất và tốt nhất và giá trị thị trường Những nguyên tắc này hình thành nền tảng lý thuyết cho việc ước tính tất cả các hình thức khấu hao trong cách tiếp cận chi phí, điều chỉnh trong cách tiếp cận thị trường và tính toán lợi nhuận dự kiến trong phương pháp thu nhập

Ngoại vi

Nguyên tắc ngoại vi cho rằng các yếu tố kinh tế hoặc phi kinh tế bên ngoài xuất phát từ hàng hoá, sản phẩm hoặc điều kiện có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến người khác hơn so với những người sản xuất hoặc sở hữu hàng hóa hoặc sản phẩm, hoặc những người tạo ra điều kiện này Đối với bất động sản, nguyên tắc ngoại vi cho rằng các yếu tố kinh tế bên ngoài một tài sản có tác động tích cực đến giá trị của nó trong khi các yếu tố phi kinh tế bên ngoài của một tài sản có tác động tiêu cực đến giá trị của tài sản

Bất động sản chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố bên ngoài nhiều hơn bất kỳ sản phẩm, dịch vụ hoặc hàng hóa kinh tế nào khác Bởi vì nó bất động về vật chất, nên nó chịu nhiều loại ảnh hưởng từ bên ngoài Các yếu tố ngoại vi có thể là việc sử dụng các tài sản gần bất động sản thẩm định giá hoặc các thuộc tính vật lý của các tài sản này Các yếu tố ngoại vi cũng có thể thiết lập các điều kiện kinh tế có ảnh hưởng đến thị trường, trong đó bất động sản thẩm định giá cạnh tranh Ví dụ một sự gia tăng sức mua của các hộ gia đình tạo thành khu vực thương mại cho các cửa hàng bán lẻ rất có thể sẽ ảnh hưởng đến doanh số bán hàng tiềm năng của bất động sản

Các ảnh hưởng ngoại vi có thể ở xuất phát từ phạm vi quốc tế hoặc quốc gia hoặc có thể phát xuất từ các khu vực, cộng đồng, hoặc khu phố Các yếu tố ngoại vi có thể rộng lớn như giá tiền tệ và giá vàng quốc tế hoặc là hẹp như là tiêu chuẩn bảo vệ môi trường Các thẩm định viên phải quan sát và phân tích các ảnh hưởng bên ngoài tác động như thế nào đến các thửa đất đang được thẩm định

Ở cấp độ quốc gia và quốc tế, chính sách thương mại, hiệu quả sản xuất, lãi suất và các ưu tiên kinh tế xã hội có thể ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản

các chính sách của chính phủ và chính quyền địa phương, thuế tài sản, tăng trưởng kinh tế và thái độ xã hội Xu hướng giá trị tài sản khác nhau thường được ghi nhận trong các cộng đồng trong cùng khu vực và giữa các khu vực lân cận trong cùng một cộng đồng Thẩm định viên phải làm quen với các sự kiện bên ngoài ở tất cả các cấp độ và có thể đánh giá tác động của chúng đến giá trị của các tài sản riêng lẻ

Các nguyên tắc thẩm định giá về cung và cầu, thay thế, cân bằng, và các yếu tố ngoại vi hình thành các nguyên tắc kinh tế nói chung của thẩm định giá tài sản Các nguyên tắc này có thể được áp dụng đối với một tài sản cụ thể có các đặc tính vật lý và pháp lý cụ thể Khi những nguyên tắc này là phù hợp, chúng cho thấy mức giá cao nhất và tốt nhất, một nguyên tắc có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định tài sản

1-10 Báo Cáo Thẩm Định Giá

Báo cáo thẩm định giá phải cung cấp những thông tin cần thiết để người sử dụng hiểu đúng về việc thẩm định giá của thẩm định viên Để cung cấp được các thông tin hữu ích cho người sử dụng, báo cáo thẩm định giá phải mô tả rõ ràng và chính xác về phạm vi công việc, mục đích và mục đích sử dụng báo cáo thẩm định giá, những hạn chế đối với việc sử dụng báo cáo thẩm định giá, các giả định và giả định đặc biệt, sự không chắc chắn đáng kể nào trong báo cáo thẩm định giá hoặc các điều kiện hạn nào chế ảnh hưởng trực tiếp đến việc thẩm định giá

Báo cáo thẩm định giá phải thể hiện tối thiểu những điều sau: (a) Phạm vi công việc được thực hiện;

(b) Mục đích sử dụng;

(c) Cách tiếp cận hoặc các cách tiếp cận được áp dụng; (d) Phương pháp hoặc các phương pháp được áp dụng; (e) Các dữ liệu đầu vào chính được sử dụng;

(f) Các giả định được đưa ra,

(g) Các kết luận có giá trị và lý do chính cho bất kỳ kết luận nào; (h) Ngày báo cáo (có thể khác ngày định giá)

Tóm Tắt

Tài sản được định nghĩa theo nhiều quan điểm khác nhau, nhưng dù được định nghĩa theo quan điểm nào thì tài sản cũng bao gồm tài sản hữu hình và tài sản vô hình Trong đó tài sản hữu hình bao gồm bất động sản và động sản, tài sản vô hình bao gồm tài sản tài chính các quyền về tài sản

Cũng tương tự như các định nghĩa về tài sản, hiện cũng có nhiều định nghĩa về thẩm định giá Tuy nhiên, theo IVSC, thẩm định giá được hiểu là việc ước tính giá trị bằng tiền của các loại tài sản, còn theo quy định của Luật giá (2012) của Việt Nam thì thẩm định giá được giải thích là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản

Dựa trên định nghĩa và phân loại tài sản cho thấy đối tượng của thẩm định giá bao gồm quyền bất dộng sản, quyền động sản, các lợi ích trong doanh nghiệp và các tài sản tài chính

Các tài sản được thẩm định giá có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như mua bán tài sản, thế chấp hay vay vốn, bảo hiểm, hạch toán; tính thuế; bồi thường, cổ phần hóa, giải thể hay thanh lý và các mục đích khác

Để ước tính mức giá phù hợp với phương pháp và mục đích thẩm định giá, thẩm định viên phải thiết lập cơ sở giá trị và các tiền đề của giá trị Cơ sở giá trị bao gồm giá trị thị trường, giá trị thuê thị trường, giá trị đầu tư, giá trị tổng hợp, giá trị thanh lý và cơ sở giá trị khác Ở Việt Nam, cơ sở giá trị của thẩm định giá được chia thành cơ sở giá trị thị trường và cơ sở giá trị phi thị trường Trong đó cơ sở giá trị phi thị trường bao gồm: đầu tư, đặc biệt, thanh lý, bắt buộc phải bán, v.v

Các tiền đề giá trị bao gồm sử dụng cao nhất và tốt nhất, sử dụng hiện tại, thanh lý công khai và bắt buộc phải bán

Để thẩm định giá tài sản, thẩm định viên có thể tiếp cận theo ba cách chính là tiếp cận thị trường, tiếp cận thu nhập và tiếp cận chi phí Tiếp cận thị trường có nghĩa là thẩm định viên sẽ so sánh tài sản thuộc đối tượng thẩm định giá với các tài sản giống hệt hay tương đồng có sẵn thông tin giá cả Tiếp cận thu nhập bằng cách chuyển đổi các dòng tiền tương lai về giá trị vốn hiện tại duy nhất Tiếp cận chi phí bằng cách sử dụng nguyên tắc kinh tế là một người mua không trả cho một tài sản nhiều hơn chi phí để có được một tài sản có tính hữu ích tương tự thông qua mua sắm hay xây dựng

tuân thủ các nguyên tắc kinh tế bao gồm: dự đoán, thay đổi, cung cầu, cạnh tranh, cân bằng, thay thế, đóng góp, chi phí cơ hội, năng suất thặng dư, phù hợp, ngoại vi Việc áp dụng nguyên tắc nào là tùy thuộc vào cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được sử dụng Trong đó, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất là nền tảng căn bản của mọi hoạt động thẩm định giá

Câu Hỏi Ôn Tập

1-1 Định nghĩa tài sản theo Ủy Ban tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc Tế (IVSC) và

theo giải thích trong Bộ Luật dân sự (2015) của Việt Nam có khác nhau không? Sự khác nhau đó là như thế nào?

1-2 Tài sản tài chính loại tài sản hữu hình hay vô hình?

1-3 Mục đích của việc nghiên cứu các định nghĩa khác có liên quan về giá trị, giá

cả, chi phí và thu nhập trong thẩm định giá?

1-4 Ngoài ba cách tiếp cận chính của thẩm định giá như đã biết, theo bạn, còn có

cách tiếp cận thẩm định giá nào nữa hay không?;

1-5 Phân biệt quyền tài sản với quyền bất động sản, quyền động sản, các lợi ích

trong doanh nghiệp và các tài sản tài chính;

1-6 Ngoài các mục đích thẩm định giá như đã đề cập trong chương này, theo bạn,

còn có các mục đích thẩm định giá nào khác?;

1-7 Tại sao khi mua bảo hiểm hoặc cho thuê tài sản có thể cần phải thẩm định giá? 1-8 Cơ sở giá trị thị trường khác biệt căn bản với các cơ sở giá trị khác ở những đặc

điểm nào?

1-9 Cơ sở giá trị công bằng, đầu tư, tổng hợp, thanh lý và cơ sở giá trị khác thường

được thiết lập để thẩm định giá trị tài sản cho những mục đích nào?

1-10 Tiền đề giá trị khác với cơ sở giá trị như thế nào? Các tiền đề giá trị như sử

dụng cao nhất và tốt nhất, sử dụng hiện tại, thanh lý công khai và bắt buộc phải bán được vận dụng trong các cơ sở giá trị như thế nào?

1-11 Thẩm định giá tài sản mục đích thế chấp vay vốn phải được thực hiện trên cơ

sở giá trị nào? Giải thích

của một tài sản hay không? Dựa vào đâu để thẩm định viên vận dụng cụ thể từng nguyên tắc kinh tế của thẩm định giá?

1-13 Sử dụng cao nhất và tốt nhất là một tiền tệ giá trị hay một nguyên tắc kinh tế

của thẩm định giá?

1-14 Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam

có bị điều chỉnh bởi quy định về thẩm định giá trong luật giá (2012) của Việt Nam hay không?

Bài Tập Tình Huống

1-01 Công ty cổ phần thẩm định giá 3 miền vừa nhận được đề nghị thẩm định giá

thửa đất thuê trong khu công nghiệp cho mục đích chuyển nhượng hợp đồng thuê Thửa đất thẩm định giá có diện tích 2000m2 có thời hạn thuê 20 năm Thời hạn thuê đất còn lại là 15 năm Giá thuê theo hợp đồng là 50 USD/m2/năm Tiền thuê đất đã trả hết 1 lần ngay khi ký hợp đồng cho thuê Giá thuê hiện tại trên thị trường cho hình thức thuê đất trả tiền thuê 1 lần ngay khi ký hợp đồng đã lên đến 100 USD/m2/năm cho thời hạn 20 năm

Giả sử anh/chị là thẩm định viên về giá của công ty cổ phần thẩm định giá 3 miền được phân công thẩm định giá tài sản nói trên, hãy:

a Lập kế hoạch thẩm định giá;

b Cho biết những thông tin cần phải thu thập? c Phân tích thông tin thu thập được

1-02 Ông Nguyễn là chủ sở hữu căn nhà số 01 đường Đại Lộ Phường Lớn Nhất Quận

Trung Tâm Thành phố Cao Nguyên Căn nhà có kết cấu 5 tầng đang được ông Nguyễn sử dụng vào mục đích cho thuê tạo thu nhập hàng tháng là 5.000 USD Theo hợp đồng cho thuê nhà, tiền thuê tăng mỗi năm không quá 5%

Ngày 19/08/202x (thứ hai), Ông Nguyễn đã ký hợp đồng thẩm định giá số 999/HĐTĐG với công ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên để thẩm định giá trị căn nhà nói trên cho mục đích thế chấp vay vốn ngân hàng Thời gian hiệu lực của chứng thư thẩm định giá theo yêu cầu của ông Nguyễn là 6 tháng

Đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá như sau:

02/1/201x do UBND Quận Trung Tâm cấp - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản a) Đất:

b) Tài sản gắn liền với đất:

d Lập chứng thư thẩm định giá biết rằng:

- Kết quả thẩm định giá trị căn nhà của ông Nguyễn là 10.000.000.000 đồng; - Thời gian hoàn thành báo cáo thẩm định giá là 3 ngày làm việc kể từ ngày

ký hợp đồng thẩm định giá

PHỤ LỤC 1A

QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ

(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)

1 Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin Bước 4 Phân tích thông tin

Bước 5 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

2 Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá

Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá