Chuyên đề thực tập: Hoàn thiện công tác thẩm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA

Thâm định giá đóng vai trò rất quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, vànhờ có quá trình thâm định giá mà đã góp phần giúp cho thị trường được minh bạch.Bên cạnh đó, công tác thẩm định g

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TE QUOC DAN KHOA BAT DONG SAN VA KINH TE TAI NGUYEN

Trang 2

Chuyên đề thực tập i GVHD: Ths Tran Mai Huong

Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam

Độc lập — Tự do — Hạnh phúc

LỜI CAM ĐOAN

Họ và tên sinh viên: Phạm Đức Thắng

Ngày tháng năm sinh: 18/06/1999

Mã sinh viên: 11174194

Lớp: Kinh tế tài nguyên 59

Em xin cam đoan đề tài “Hoàn thiện công tác thấm định giá đất tại Công ty tráchnhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA” là công trình nghiên cứu của bản thân

em đưới sự hướng dẫn của Ths Trần Mai Hương Các số liệu và kết quả nghiên cứu

là hoàn toàn trung thực, được thực hiện tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán

và Định giá VAA, ngoài ra trong bài có sử dụng một số tài liệu tham khảo khác đềuđược trích dẫn và chú thích nguồn gốc rõ ràng

Em xin chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu có bất kỳ vấn đề gì xảy ra

Hà Nội, ngày 24 tháng 11 năm 2020

Sinh viên thực hiện

Phạm Đức Thắng

SVTH: Pham Đức Thang Lớp: Kinh tế tài nguyên 59

Trang 3

Chuyên đề thực tập ii GVHD: Ths Trần Mai Hương

Mục lục

i01 li

Danh mục chữ viẾt tat c.cccccssccsscssececsssesececscsececsvsversavsvsusessvsececevssecavsvsesavavsecacavaveneens VDanh mục bảng biỀU 2-52 c 5cSSSS9EE9EEEEEEEE2E12E2171717121111211215 211111111 cxe viLOU 161 GU eee 1

1 Tính cấp thiết của đề tai ccecececccccscsscsscssessesssscssessessessesscsscssesssessesstssesseseessease 1

2 Mục tiêu nghiên cứu đề tài - cssessessesscscsecsessessesuessesscsessessessesseseeaeeaee 1

3 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu đề tài 2-2-5 scx+£xzcezrxzxzes 2

4 Kết cấu của đề tài -c- 5c 2c 2t 2212211211211211121121121111111211211 011 xe 2Chương 1: Tổng quan về công tác thầm định giá đất -: -:-5+2cx++cs+¿ 4

1.1 Cơ sở lý thuyẾT -¿- S5 22 E12 EEEE211211211271111211211 1111211111111 4

1.1.1 Khái quát chung về đất - 2 s¿+cx+2+++EE++EE+SExeEExerkkerkrrrkerrrea 4

1.1.1.1 Khái niệm về đất 2-2 5¿+2+22++Ex+£EEtSEEEEEEEEESEEEEEEerkrrrkerrree 4

1.1.1.2 Phân loại đất ¿- + + x2S£22E2EEEEEE2E122127171211211211 7121121 rcre 5SEN? do ca 51.1.1.4 Vai trò của đất ccckcct c2 Hg22121211 01121121121 1e 71.1.2 Khái quát chung về giá trị đất - ¿+ s+Sk+E++EE+E£EeEEerkerkerkrrkrreee 9

1.1.2.1 Quan điểm về giá đất -¿- ¿c2 2112112112171 11 1111 ce.91.1.2.2 Cách xác định giá đất ¿- 2: 2++2x+22kt2EEEEEEEEEEEEerkrerkrrrree 91.1.2.3 Yếu tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường đất đai - - 101.1.3 Khái quát về thâm định giá đất -2- 22 5¿©2+2x++£xzrxerrxerxeerxee 11

1.1.3.1 Quan niệm về thâm định giá đất - 2 scs+cez+zz+rssrxerxee 111.1.3.2 Sự cần thiết của thấm định giá đất - 2 sccz+cz+cscrxersee 11

1.1.3.3 Nguyên tắc thâm định giá dat 0 ccccccessesesessessesesseeseeseeseesessens 12

1.1.3.4 Quy trình thâm định giá đất - 2: 52+cz+£xerxerEzresrxrrxerree 14

1.1.3.5 Phương pháp thâm định giá dat - 2-2-5252 cscxczxerxerssree 151.2 Cơ sở pháp ly của thẩm định giá đất - ¿-2¿©2¿+c+++cxtzxxerxesrxesrxeee l6

Trang 4

Chuyên đề thực tập iii GVHD: Ths Tran Mai Huong

1.2.1 Luật giá 2012 coecccecccccccsessesssessessesssessessessesssessessessusssessessessusssessessssnseseeseess 16

1.2.2 Hệ thống các tiêu chuẩn tham định giá ở Việt Nam . 17

1.2.2.1 Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 17

1.2.2.2 Tiêu chuan thâm định giá Việt Nam số 05, 06 ,07 19

1.2.2.3 Tiêu chuân thâm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 20

1.2.2.4 Tiêu chuân thâm định giá Việt Nam số I1 -: 21

1.3 Co 0i 8n 22

Chương 2 Thực trang công tác thâm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA 2- 2222 22x221221127121122112711211211 111.112 tre 24 2.1 Giới thiệu về Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Dinh giá VAA 24

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triỀn - 2-2 2 2 2+£££xe£xerxerxzrsee 24 2.1.2 Các dịch vụ chính của công ty -. + c1 tt vn ng re 26 2.1.3 CO non nail 28

2.1.3.1 Cơ cấu tô chức nhân sự của công ty - ¿ccccecxscxcrersses 28 2.1.3.2 Hồ sơ nhân sự chủ chốt 2- 2 + ©++++E£+£Et£xezxzrezrxerxersee 29 2.1.4 Kết quả hoạt động và phương hướng nhiệm vụ trong thời gian sắp tới 32

2.2 Thực trạng công tác thâm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Dinh giá VÀ A c1 HH1 TH HH HH rưy 35 2.2.1 Công tác thâm định giá đất của công ty .: -¿-¿¿©s++cx+zxvrxesres 35 2.2.2 Thực trạng công tác thâm định giá đất của công ty trong thực tế 37

2.3 Đánh giá công tác thâm định giá đất - 2c 5z+ce+cx+rxerEerrxsrxerxerree 59 2.3.1 Kết quả đạt được ¿5s x22 2 2212211211211211211211211 1111 exeee 59 2.3.2 Hạn chế còn tồn tai sseseccssseescessseeesesssneecessssecessssecesssneeesssneseesnneeessees 61 2.3.3 NQUYEM NAN «000 eee 5 62

Chương 3 Dé xuất giải pháp hoàn thiện công tác tham định giá dat tai Công ty trách nhiệm hữu han Kiêm toán và Dinh giá VAA - S- S2 HH ng re, 64 3.1 C00101 64

SVTH: Pham Đức Thang Lớp: Kinh tế tai nguyên 59

Trang 5

Chuyên đề thực tập iv GVHD: Ths Tran Mai Huong

Trang 6

Chuyên đề thực tập M GVHD: Ths Trần Mai Hương

Trang 7

Chuyên đề thực tập vi GVHD: Ths Trần Mai Hương

Danh mục bảng biêu

Bảng 1 Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2019 của Công ty Tráchnhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA -25-©522cxcccxcerxerrecree 32Bảng 2 Ví dụ về kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin thẩm định giá dat

ở tại đô thị 5 5c c2 ng 122121121121 1 1 11111 errey 39

Bang 3 Ví dụ về bảng điều chỉnh các tiêu chí giữa tài sản thẩm định va tài sản

so sánh với mục dich sử dung là dat ở tại đô thị, - ¿5c 5ccccccrscee 44Bang 4 Ví dụ về kết quả thẫm định giá dat ở tại đô thị 5- 48Bang 5 Ví dụ về kết quả khảo sát, thu thập và xử lý thông tin tham định giá đất

rừng sản XuẤT - 2-52 Ss SE 112E1271271121127111 1121121111111 11 1111111 rre 50Bang 6 Vi dụ về bảng điều chỉnh các tiêu chí giữa tài sản tham định và tài sản

so sánh với mục đích sử dụng là đất rừng sản xuất 2- 2 scccccsz 53Bang 7 Ví dụ về kết qua tham định giá đất rừng sản xuẤt - 58

Trang 8

Chuyên đề thực tập 1 GVHD: Ths Trần Mai Hương

Lời nói đầu

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tài chính là một trong những công cụ rất quan trọng nhằm điều tiết sự phát triển củanền kinh tế Trong quá trình phát triển, các cơ quan ban ngành, các đơn vị kinh tếthuộc mọi thành phần nhận ra rằng họ cần một công cụ hỗ trợ nhằm xác định giá tri

cũng như các van đề về quan lý giá, đồng thời đưa ra thước đo nhằm biểu hiện đúng

giá trị tài sản trên thị trường Cho nên ngành thâm định giá ra đời nhằm giải quyết bàitoán này Thâm định giá đóng vai trò rất quan trọng trong hầu hết các lĩnh vực, vànhờ có quá trình thâm định giá mà đã góp phần giúp cho thị trường được minh bạch.Bên cạnh đó, công tác thẩm định giá cũng có mối quan hệ mật thiết tới tài nguyênthiên nhiên, ví dụ như trong lĩnh vực thấm định giá bat động sản có bao gồm thầmđịnh giá trị đất đai.

Tại Việt Nam, tuy ngành thâm định giá ra đời muộn hơn so với nhiều nước khác trênthé giới nhưng dan dan đã phát triển rất nhanh và cho tới thời điểm hiện tại đang hìnhthành rộng khắp tại các tỉnh, thành trong cả nước Trong dòng chảy đó, Công ty tráchnhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA được thành lập với phương châm lay su

uy tín và chân thành làm tiêu chí phat triển, tập trung vào chuyên môn về thâm định

giá, ngoài ra còn có dau giá và tu van tài chính doanh nghiệp, tư vân dự án.

Với việc phù hợp với chuyên ngành, đồng thời thấy được tiềm năng phát triển tới từlĩnh vực thẩm định giá này cho nên em đã quyết định lựa chọn Công ty trách nhiệmhữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA làm cơ sở thực tập Trải qua thời gian thực tập,

em nhận thấy rằng hoạt động thẩm định giá đất của công ty dù đã đạt được nhiều

thành tựu nhất định và được nhiều cơ quan và doanh nghiệp đánh giá cao, tuy nhiên

do nhiều nguyên nhân cho nên vẫn còn nhiều điểm chưa phù hợp và thiếu sót Nhận

thấy tầm quan trọng của việc điều chỉnh, do đó em quyết định lựa chọn đề tài “Hoànthiện công tác thấm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Dinh

giá VAA” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp của mình

2 Mục tiêu nghiên cứu dé tài

Dé tài của em hướng vào ba mục tiêu chính bao gôm:

- Thứ nhất là hệ thống hóa cơ sở khoa học liên quan tới vấn đề nghiên cứu

Trang 9

- Xuất phát từ cơ sở trên, mục tiêu thứ hai của đề tài đó chính là phân tích thực trạnghoạt động thâm định giá đất của Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giáVAA, từ đó chỉ ra một số hạn chế và nguyên nhân trong công tác thâm định giá đất

và cung cấp dịch vụ này cho thị trường

- Ngoài ra, mục tiêu thứ ba của đề tài là đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện vàphát triển công tác thẩm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và

Định giá VAA.

3 Đối tượng và phương pháp nghiên cứu đề tài

Đối tượng nghiên cứu của đề tài là công tác thâm định giá đất tại Công ty trách nhiệmhữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA, bao gồm thực trạng về quy trình, cách thức,phương pháp thực hiện và ứng dụng của thẩm định giá dat trong thực tế

Để thu thập, xử lí và tìm hiểu ý nghĩa của những thông tin cần thiết, phương pháp

nghiên cứu được sử dụng chủ yếu là phương pháp thu thập thông tin và phương pháp

phân tích Đầu tiên, thông tin được thu thập thông qua quá trình thực tập trực tiếp của

chỉ nhánh, phỏng vấn các cán bộ của Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định

giá VAA, ngoài ra sử dụng thêm các nguồn thông tin thứ cấp liên quan Từ đó, em sửdụng phương pháp phân tích nhằm tổng hợp, xử lý nguồn thông tin này, từ đó hoànthiện chuyên đề về công tác thâm định giá tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiếm

toán và Định giá VAA.

4 Kết cầu của đề tài

Kết quả nghiên cứu được tô chức theo ba chương chính:

Chương 1 Tổng quan về công tác thâm định giá đất

Chương 2 Thực trạng công tác thâm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạnKiểm toán và Định giá VAA

Chương 3 Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác tham định giá đất tại Công ty trách

nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA.

Em xin chân thành cảm ơn Ths Trần Mai Hương và các cán bộ, nhân viên của công

ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA, đặc biệt là anh Nguyễn VănTùng, Chủ tịch Hội đồng Thành viên kiêm Tổng giám đốc Công ty trách nhiệm hữuhạn Kiểm toán và Định giá VAA đã giúp đỡ và hướng dẫn em một cách tận tình để

Trang 10

em có thê hoàn thiện được bản báo cáo thực tập này Do còn nhiều hạn chế, cùng vớithời gian thực tập tổng hợp khá ngắn ngủi cho nên nội dung của bản báo cáo thực tậpkhông thé tránh khỏi những thiếu sót Tuy nhiên trong thời gian tới, em sẽ cố gắng

hơn nữa để thực hiện chuyên đề thực tập tốt nghiệp một cách đầy đủ, chin chu va

hoàn thiện nhất

Trang 11

Chương 1: Tổng quan về công tác thẩm định giá đất

1.1 Cơ sở lý thuyết

1.1.1 Khái quát chung về đất

1.1.1.1 Khái niệm về dat

Có rất nhiều khái niệm về đất

Theo bách khoa toàn thư mở Wikipedia, đất trong thuật ngữ chung “là các vật chấtnằm trên bề mặt Trái Đất, có khả năng hỗ trợ sự sinh trưởng của thực vật và phục vụnhư là môi trường sinh sống của các dạng sự sống động vật từ các vi sinh vat tới các

loài động vật nhỏ”.

Còn theo V.V.Dokuchaev (1846 — 1903), nhà địa chất học lỗi lạc người Nga, đượccoi là một trong những người tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất, với những côngtrình nghiên cứu đã xây dựng nền tảng cơ sở liên quan tới tài nguyên đất thì cho rằng

“đất như là một thực thé tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thé

với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó”.

Còn ở Việt Nam, trong những văn bản pháp luật hiện hành thì Thông tư

14/2012/TT-BTNMT về Quy định kỹ thuật điều tra thoái hóa đất đã đưa ra được một khái niệmday đủ và cụ thé nhất về dat Theo khoản 2 Điều 4 của Thông tư này thì đất được hiểu

là “tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng tạo ra sản phẩm cây trồng”, còn dat đai

được hiểu là “một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thê và có các thuộc tính

tương đối ôn định hoặc thay đôi nhưng có tính chu kỳ, có thê dự đoán được, có ảnh

hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại va tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế

— xã hội như: thé nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật,động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.” Ngoài ra, theo khoản 1 Điều

54 của Hiến pháp 2013 cũng khang định rang “Dat dai là tài nguyên đặc biệt của quốcgia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật.”

Tổng hợp từ những thông tin trên, có thể kết luận răng đất là các vật chất tự nhiêngan liền với bề mặt của vỏ Trái Dat, được hình thành từ lâu với quá trình hoạt động,

phát triển phức tạp và đa dạng, qua đó tạo ra tầng mặt tơi xốp của lục địa có khả năng

hỗ trợ, cung cấp chất dinh dưỡng cho sự phát triển của các sinh vật, đồng thời còn lànơi cư trú của các dạng sự sống động vật Còn đất đai được hiểu theo nghĩa rộng hơn,

có quy định pháp lý rõ ràng, chỉ tiết, ngoài ra còn là tài nguyên vô cùng quý giá của

Trang 12

không chỉ riêng mỗi quôc gia, môi dân tộc mà còn là của từng cá nhân, là tư liệu sản xuât đặc biệt góp phân cho quá trình tôn tại và phát triên của loài người và các loài sinh vật khác trên hành tinh.

1.1.1.2 Phân loại đất

Theo Điều 10 Luật Dat dai 2013 thi đất dai được phân loại dựa trên mục đích sử dungcủa từng loại, bao gồm nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhómđất chưa sử dụng

Về nhóm đất nông nghiệp được chia thành các loại đất như đất trồng cây (được chiadựa trên thời gian gieo trồng, sinh trưởng và thu hoạch, bao gồm đất trồng cây hàngnăm và đất trồng cây lâu năm), đất rừng (được chia thành ba loại dựa trên mục đích

sử dụng rừng bao gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng),ngoài ra đất nông nghiệp còn bao gồm các loại đất được phân chia theo mục đích sửdụng chỉ tiết như đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối và các loại đất nông nghiệpkhác Bên cạnh đó, về nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất ở; đấtchuyên dùng; đất tín ngưỡng, tôn giáo; đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhàhỏa táng và đất phi nông nghiệp khác Cuối cùng, nhóm đất chưa sử dụng, như têngọi của chúng thì bao gồm các loại đất chưa có đủ điều kiện hoặc chưa xác định đượcmục đích sử dụng, chưa có kế hoạch khai hoang, cải tạo hoặc phục hóa

1.1.1.3 Đặc điểm của đất

Thứ nhất, đất đai có tính cố định Tính cố định ở đây được biểu hiện rõ nhất là cóđịnh về mặt vị trí, khi mà đất đai không thé di chuyển được, và chính tính cô định đógây ra sự giới hạn về quy mô theo không gian và theo sự chi phối của các yếu tô tựnhiên xung quanh đất đai như yếu tố thời tiết, yêu tố môi trường Chính vì vậy mà đấtđai là có hạn, không thể sản sinh được Tuy nhiên, đất đai lại có khả năng tái tạo, SỞ

di vì một trong những yếu tố biểu thị chất lượng của đất chính là độ phì nhiêu Độphì nhiêu của đất là một đặc trưng về chat của dat, thé hiện ở khả năng cung cấp nước,

oxi và chất đinh dưỡng cần thiết cho quá trình sinh trưởng và phát triển của cây trồngnhằm đem lại sản phẩm đạt chất lượng cao, đồng thời không hàm chứa các yếu tố độchại gây cản trở quá trình đó Vì vậy, việc phục hồi, tái tạo chất lượng đất đai cũngbao gồm việc phục hồi, tái tạo độ phì nhiêu của đất, thông qua các hoạt động nhưcung cấp chat cải tạo đất, gồm phân bón hữu cơ, than sinh học, bã cà phê và một sốchất sinh học khác nhằm khiến cho đất màu mỡ trở lại Tuy vậy, việc lạm dụng chất

Trang 13

cải tạo đất cũng sẽ mang lại những điều tiêu cực, vì vậy giải pháp tốt nhất dé tái tao

và cải thiện đất chính là nâng cao ý thức của con người, thé hiện qua những hànhđộng ví dụ như đây mạnh phát triển nông nghiệp hữu cơ nhằm bảo vệ nguồn tài

nguyên quý giá này.

Thứ hai, giá trị của đất tại các vị trí khác nhau cũng sẽ khác nhau, và giá trị của đấtdai có xu hướng đi lên theo thời gian Ví dụ dé dang nhất mà ta có thé nhận thấy ở

nước ta là đất đai ở khu vực đô thị sẽ có giá chênh lệch so với đất đai ở khu vực nôngthôn, còn đi sâu hơn ở khu vực đô thị thì đất đai ở khu vực quận nội thành sẽ có giátrị cao hơn so với đất đai ở khu vực ngoại thành VỊ trí, điều kiện đất đai có ảnh hưởngrất lớn tới kinh tế của một công ty, một doanh nghiệp và xa hơn là một quốc gia Tất

nhiên là chúng ta không thé thay đổi vị trí của đất đai, tuy nhiên chúng ta có thé thayđổi được phan nao đó giá trị của chúng thông qua việc nâng cao điều kiện xung quanh,như xây dựng cơ sở hạ tầng, thu hút đầu tư từ các doanh nghiệp trong và ngoài nước

Ví dụ điển hình là ở quận Long Biên, khi mà giá trị dat đai ở quận Long Biên đã tăngđáng kề thông qua việc xây dựng các khu thương mại như AEON Tuy vậy, có nhữngyếu tô tự nhiên không thê thay đổi được, ví dụ như nước ta giáp biển, có các cảngquốc tế, rất thuận lợi cho việc trao đổi, buôn bán với nước bạn, và điều này thì cácnước không giáp biển như Lào sẽ không có được.

Thứ ba, đất đai có tính đa dang và phong phú, xuất phát từ việc đất đai có tính cóđịnh, đồng thời từng vùng lãnh thổ, vùng địa lý nhất định thì đặc tính tự nhiên của

đất sẽ khác nhau, mặt khác thì mục đích sử dụng đất giữa các khu vực cũng có sự

khác biệt, cho nên đất đai rất đa dang và phong phú Điều này được hiền thị rõ ở trên

khi mà đất đai được phân loại rõ ràng dựa trên mục đích sử dụng, mỗi một mục đích

sử dụng khác nhau sẽ có các loại đất thích hợp tương ứng Ngoài ra có những loại đấtchỉ phù hợp với từng loại mục đích nhất định, ví dụ như khi trồng các loại cây có củthì thích hợp với đất cát nhưng không thích hợp với đất sét Vì vậy, trong việc sửdụng đất thì con người phải biết khai thác triệt để ưu điểm của từng loại đất và khắc

phục các nhược điêm nhăm mang lại hiệu quả tôi đa.

Thứ tư, đất đai là một loại tư liệu sản xuất đặc biệt, gắn liền với hoạt động của loài

người Từ thời xa xưa, bằng nhiều phương thức khác nhau, con người đã tác độngvào đất đai nhằm thu được các sản phẩm dé phục vụ nhu cau cá nhân Tác động này

có thê trực tiếp hoặc gián tiếp, nhăm làm thay đổi tính chất sử dụng của đất hoặc

Trang 14

chuyên mục đích sử dụng đất, khiến đất xấu trở thành đất tốt hoặc đất hoang trở thànhđất sử dụng được Những tác động này đã biến đất đai từ một sản phẩm của tự nhiêntrở thành một sản phẩm phục vụ cho quá trình lao động Điều đó được chứng minhqua mọi thời kỳ Trong giai đoạn tư bản chủ nghĩa, việc đầu tư vào ruộng đất đã khiến

ruộng đất trở thành tư bản và từ đó đã tạo nên sợi dây liên kết giữa ruộng đất với mối

quan hệ kinh tế xã hội Còn trong xã hội phân chia giai cấp, mối quan hệ này càngphát triển khi mâu thuẫn trong xã hội phát sinh, ví dụ như giữa địa chủ và nông dân.Tiến tới nền kinh tế thị trường hiện nay, các mỗi quan hệ đã trở nên đa dạng, phongphú và phức tạp hơn so với thời kỳ trước Dat đai trở thành đối tượng được mua bán,trao đôi, chuyên nhượng và dần dần thị trường đất được hình thành Ở Việt Nam, việcphát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tác động lớn tới hình

thức sử dụng đất, va tất yếu là Hiến pháp 1992 đã thừa nhận đất đai là hàng hóa có

giá trị kinh tế đặc biệt, đồng thời cá nhân, hộ gia đình đã có thé thực hiện các quyềnkhai thác, sử dụng, cho thuê, chuyển nhượng, chuyên đổi và thừa kế quyền sử dụngđất, từ đó tạo tiền đề cơ sở cho Luật Đất đai 1993 Ngoài ra, việc hình thành thị trườngđất đai là cực kỳ quan trọng bởi vì thị trường đất đai có ảnh hưởng sâu rộng tới nhữngthị trường khác và những biến động đó sẽ tác động trực tiếp tới đời sống của người

dân.

1.1.1.4 Vai trò của đất

Như đã đề cập ở phần trước, trải qua dòng chảy thời gian thì con người đã tác độngvào dat đai, biến đất đai từ sản phẩm của tự nhiên trở thành san phâm của lao động,mang trong mình sức lao động của xã hội Dan dan con người và dat đai có sự đanxen lẫn nhau, càng ngày càng gắn bó với nhau sâu sắc và từ đó đất đai trở thành thànhphần quan trọng hàng đầu trong đời sống của con người, đồng thời là yếu tố quyết

định đối với sự tồn tại và phát triển của xã hội bởi vì nếu không tôn tại đất đai thì con

người sẽ mat di môi trường sống, và xa hơn thì sẽ không có ngành sản xuất nào được

ra đời, thêm nữa là sẽ không có quá trình lao động nào được tiễn hành dé sản xuất

của cải vật chất được diễn ra Bên cạnh đó, với mỗi lĩnh vực thì vai trò của đất đai

cũng có những nét riêng.

Về vai trò của đất đai đối với xã hội, như đã nói sơ qua ở trên, đất đai là địa bàn, làkhông gian và là môi trường để con người có thê sinh sống ở trên chúng Và khôngchỉ riêng loài người mà đây cũng là nơi mà các loài sinh vật tồn tại và phát triển Cứthử tưởng tượng xem, nếu không có đất đai thì Trái Đất sẽ bị ngập chìm trong nước

Trang 15

Chuyên đề thực tập 8 GVHD: Ths Tran Mai Huong

biên, do đó sẽ không có sự tiên hóa nao được diễn ra, va đương nhiên thi sẽ không có

nên văn minh của loài người xuât hiện.

Tiếp đến, về vai trò của đất đai đối với kinh tế, tùy vào từng ngành cụ thể của nền

kinh tế mà đất đai sẽ đóng vai trò khác nhau Trước hết, đối với ngành công nghiệpchế biến, chế tạo thì đất đai đóng vai trò là nền tang, cơ sở và vi tri dé thực hiện quátrình xây dựng, sản xuất và vận chuyền Còn đối với ngành công nghiệp khai khoáng

thì đất đai được ví như chiếc hộp kho báu mà ân chứa trong chiếc hòm ấy là nguồntài nguyên khoáng sản cực kỳ quý giá và có lẽ khỏi phải bàn về tầm quan trọng củachúng tới đời sống của con người Trong ngành nông nghiệp thì đất đai còn có vị tríđặc biệt quan trọng hơn nữa, khi ở đây thì đất đai vừa là tư liệu sản xuất đặc biệt, vừa

là đối tượng và cũng đồng thời vừa là công cụ sản xuất Đất đai ở đây có thê ví nhưmột người mẹ cung cấp nơi ở, nơi sinh hoạt mà còn cung cấp cả nguồn dinh dưỡngcho cây trồng, và xa hơn là từ việc trồng trọt sẽ đem lại nguồn thức ăn cho quá trìnhchăn nuôi Còn trong ngành dịch vụ thì đất đai là tài sản cố định, đóng vai trò làm cơ

sở không gian và vị trí để hoàn thiện quá trình tao ra các sản phẩm nhằm thỏa mãnnhu cầu vật chất và tinh thần của loài người, qua đó phát triển thị trường đất nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung Ví dụ như một mảnh đất nằm ở trung tâm thủ

đô Hà Nội sẽ có giá trị hơn han so với mảnh đất ở khu vực ngoại thành, và việc cómột mảnh đất như vậy sẽ đem lại lợi ích kinh tế lớn cho chủ đất nhằm tiến hành các

hoạt động mua bán hoặc cho thuê Đồng thời việc có một mảnh đất ở khu vực trung

tâm đề mở các dịch vụ như khách sạn, nhà hàng sẽ thu hút được nhiều lượt khách hơn

so với ở địa diém ngoại 6.

Cuối cùng, đất đai cũng đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực chính trị Trải qua

quá trình lịch sử, từ điểm xuất phát là sản phẩm của tự nhiên, con người đã khai pha,chiếm hữu thành tài sản chung của bộ lạc, cộng đồng, dân tộc và dần dần là của quốcgia Sở dĩ trong lịch sử có rất nhiều cuộc chiến đẫm máu đã diễn ra đề tranh giànhtừng mảnh đất bởi vì đất đai sẽ mang lại rất nhiều của cải cho người nắm giữ chúng,không chỉ về dia bàn, vị trí, nguồn tài nguyên nằm trong lòng đất mà còn là thé hiệnđược sức mạnh của quốc gia đó Ở nước ta, với việc có đường biên rat dài, cùng với

việc vi trí của chúng ta là cửa ngõ cực ki quan trọng cho việc buôn ban, giao thương

cho nên từ xa xưa đã có rất nhiều cuộc xâm lược đến từ các nước ngoại bang nhằmchiếm được lãnh thé của Việt Nam, Đại Việt và xa hơn là Văn Lang Và vốn đất quý

Trang 16

giá ây đã được ông cha ta tôn bao nhiêu công sức, xương máu đê có thê giữ gìn được

cho đến ngày nay, vì vậy con dân Việt Nam phải biết trân trọng từng tắc đất một

Từ những thông tin trên, có thé thấy được rằng quả thật là đất đai đóng vai trò rấtquan trọng trong mọi lĩnh vực Vì vậy, chúng ta phải biết cách sử dụng chúng mộtcách hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và tiến tới việc phát triển bền vững đất đai bằng cách

cải tạo chúng thường xuyên.

1.1.2 Khái quát chung về giá trị đất

1.1.2.1 Quan điểm về giá đất

Có hai quan điêm chính vé gia dat là quan điêm cô điên và quan điêm thị trường.

Quan điểm cổ điền cho răng giá dat là do chi phí lao động kết tinh trong đất, gồm cácchi phí như chi phí cải tạo, khai hoang và các chi phi đầu tư trên đất Bên cạnh đó giáđất được sử dụng trong các giao dịch phi thị trường, ví dụ như trong trường hợp bồithường giải phóng mặt băng, đấu giá hoặc thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quantới đất đai

Quan điểm thị trường về giá đất thì cho răng giá đất là do luồng thu nhập từ sử dụng

đất đai đem lại Luồng thu nhập từ việc sử dụng đất có thể đến từ thu nhập hiện tạihoặc thu nhập kỳ vọng trong thời điểm tương lai Quan điểm này phù hợp trong cáctrường hợp như khi sử dụng giá đất trong các giao dịch thị trường liên quan như muabán, cho thuê, thế chap hoặc góp vốn liên doanh

1.1.2.2 Cách xác định giá đất

Hiện nay ở nước ta, giá đất được quy định chính tại mục 2 Luật Đất đai 2013 Theo

đó, định ky 05 năm Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất đối với từng loại dat cụ thêtương ứng với vị trí địa lý khác nhau Căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giáđất và khung giá đất được Chính phủ ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xâydựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp nhằm thông qua bảng giá đất trước khi

ban hành, do vậy giá đất của từng địa phương hiện nay là khác biệt Ví dụ, ở Hà Nội,

tính tới thời diém hiện nay thì giá dat được quy định trong Quyết định số UBND ngày 31/12/2019 của Uy ban nhân dân thành phố Hà Nội, theo đó bảng giáđất được chia theo các loại như bảng giá đất nông nghiệp, bảng giá đất nội thành,bảng giá đất khu vực giáp ranh, bảng giá đất ven trục giao thông chính và bảng giáđất khu vực nông thôn, ngoải ra trong mỗi bảng thì lại tiếp tục chia nhỏ ra thành các

30/2019/QD-SVTH: Pham Đức Thang Lớp: Kinh tế tài nguyên 59

Trang 17

khu phố trong quận, huyện khác nhau, thậm chí trong một đường thì đầu đường sẽ cógiá khác so với cuối đường Sở đĩ có sự khác biệt như vậy vì có rất nhiều yếu tố khácnhau ảnh hưởng tới giá cả thị trường đất đai, được nêu ở dưới đây

1.1.2.3 Yếu tố ảnh hướng tới giá cả thị trường dat đai

Dưới đây là một số yếu tố được cho là gây ảnh hưởng tới giá cả thị trường dat đai

Thứ nhất, giá cả đất đai sẽ bị ảnh hưởng bởi sự cân bằng cung cầu trên thị trường đấtđai và bất động sản Ví dụ, cung bất động sản nói chung và đất đai nói riêng có thêtăng do các yếu tố như việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệpthành đất xây dựng, do đó khiến cho cân bằng cung cầu trên thị trường sẽ thay đối

Thứ hai, giá cả đất đai cũng bị ảnh hưởng bởi tính chất cạnh tranh của thị trường, ví

dụ như một mảnh đất có hai mặt tiền và nằm ở ngã tư của quận nội thành sẽ thu hút

và được đây giá lên cao hơn so với các mảnh đất xung quanh do vị trí đắc địa này sẽthu hút được nhiều người hơn, hay nói cách khác thì một mảnh đất có vị trí như vậykhông phải là một điều phổ biến trong khu vực đó

Yếu tổ thứ ba tác động tới giá cả thị trưởng đất dai đó là các yếu tố phi thị trườngtrong giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, ví dụ như việc bắt

buộc phải bán một mảnh đất do bị siết nợ sẽ khiến cho giá trị của mảnh đất đó bị giảm

đi.

Thứ tư, tâm lý khi quyết định mua sẽ có tác động không nhỏ tới giá cả đất đai Cácyếu t6 tâm lý có thé là các quan niệm xã hội, ví dụ như nếu mảnh dat đó hợp phongthủy, hợp tuổi thì sẽ được người mua yêu thích và có thể sẵn sàng trả giá cao hơn.Bên cạnh đó, yếu tổ lich sử của thửa dat cũng không thé không nhắc tới, ví dụ nhưmảnh đất năm dưới ngôi nhà từng là bãi tha ma thì sẽ khiến cho người mua phải đắn

đo không nhỏ khi muốn sở hữu ngôi nhà đó Không chỉ vậy, sở thích cá nhân cũng sẽphan nào đó tác động, chang hạn như người mua là một người thích đi dao xungquanh hồ thì họ sẽ tìm những mảnh đất ở gần hồ nước dé có thé thỏa mãn nhu cầucủa bản thân Ngoài ra không thể không nhắc tới tâm lý đám đông, ví dụ như một khu

vực mới xây và có nhiều người mong muốn sở hữu sẽ gây kích thích và khiến những

người ưa chuộng sự hào nhoáng sẽ cô găng sở hữu cho mình thứ mình muôn.

Trang 18

Chuyên đề thực tập 11 GVHD: Ths Tran Mai Huong

1.1.3 Khai quat vé tham dinh gia dat

1.1.3.1 Quan niệm về tham định giá dat

Có nhiều định nghĩa khác nhau được đưa ra về thầm định giá:

Theo từ điển Oxford thì “Thâm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật,

của một tài sản” và “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”.

Theo ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, Uc thì “Thâm định

giá là việc xác định giá tri của bat động san tai một thoi điểm có tinh đến ban chất

của bất động sản và mục đích của thâm định giá Do vậy, thâm định giá là áp dụngcác dữ liệu của thị trường so sánh mà các thâm định viên thu thập được và phân tíchchúng, sau đó so sánh với tai sản được yêu cầu thấm định giá dé hình thành giá trị

của chúng”.

Ở Việt Nam, theo khoản 15 Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13 thì “Thâm định giá làviệc cơ quan, tổ chức có chức năng thâm định giá xác định giá trị bằng tiền của các

loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa

điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thâm định

Hé.

giá”.

Vậy tổng kết lại, đối với đất, có thé hiểu rằng thẩm định giá đất là việc các cơ quan,

tổ chức có chức năng ước tính giá trị hiện hành bằng tiền của đất đai cho mục đíchnhất định tại một không gian, thời gian xác định tuân theo quy định của Pháp luật

1.1.3.2 Sự cần thiết của thấm định giá đất

Có thé thay được vai trò lớn nhất và là sự cần thiết của thâm định giá nói chung vàthẩm định giá dat đai nói riêng đó chính là xác định đúng giá trị của tài sản được thâmđịnh trên thị trường Đối với thâm định giá đất, việc xác định đúng giá trị của mộtmảnh đất nhất định sẽ góp phần làm minh bạch thị trường, tránh gây ra sự xung đột,mâu thuẫn vì giá và đồng thời giảm thiểu rủi ro cho các nhà dau tư Từ tiền đề trên,

các nhà đầu tư sẽ yên tâm hơn dé đầu tư vào mảnh đất họ mong muốn, qua đó thi

trường đất đai đã được thâm định giá chính xác sẽ tạo được uy tín và khiến cho nhiềungười muốn đầu tư vào tiếp Ngoài ra, thẩm định giá đất đai sẽ giúp bảo vệ quyền vàlợi ích hợp pháp của các cá nhân tham gia vào các giao dịch về đất, vì hiện nay trong

hệ thống văn bản pháp luật hiện hành ở Việt Nam đã quy định rất rõ những thông tincần thiết liên quan tới ngành thâm định giá

Trang 19

1.1.3.3 Nguyên tắc thẫm định giá đất

Các nguyên tắc chi phối quá trình thâm định giá nói chung và thâm định giá đất nóiriêng được quy định rất rõ ràng trong Tiêu chuẩn số 04 được ban hành kèm theoThông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài

chính Theo đó, có 11 nguyên tắc được đưa ra, được tóm lược và phân tích dưới góc

độ về đất đai ở dưới đây

Nguyên tắc thứ nhất là nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Theo đó, một

mảnh đất được coi là sử dụng tốt nhất, đồng thời có hiệu quả nhất khi đạt được mứchữu dụng tối đa có thé cho phép, đem lại thu nhập ròng lớn nhất và kéo dai liên tục

trong hiện tại và tương lai, đồng thời phù hợp trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hộithực tế phù hợp, và quan trọng nhất là phải phù hợp về mặt pháp lý

Nguyên tắc thứ hai là nguyên tắc cung - cầu Đối với đất đai thì giá trị của chúng làkết quả của cân bằng cung cầu trên thị trường, theo đó giá trị của đất đai tỷ lệ thuậnvới cầu và tỷ lệ nghịch với cung Sở dĩ phải lay thời điểm cung cau cân bang dé cóthể thâm định giá đất đai chính xác bởi vì nếu giá trị trường biến động thì sẽ khôngphản ảnh chính xác được giá trị thật của mảnh đất đem lại Ngược lại thì chính giá tricủa một mảnh đất nhất định cũng sẽ phần nào đó tác động tới cung và cầu của thịtrường đất đai trong tông thể

Nguyên tắc thứ ba được nói tới đó là nguyên tắc thay đôi Có nghĩa là, giá trị của đất

đai luôn thay đôi, không cố định và sở dĩ có sự biến động như vậy là do những yếu

tố ảnh hưởng tới giá trị đất đai đã được phân tích ở phan 1.1.2.3 Cũng chính vì lẽ đó

mà hiện nay ở nước ta, khung giá đất được thay đổi theo định kỳ 5 năm và thậm chi

có nhiều ý kiến cho rằng nên bãi bỏ khung giá đất vi do giá đất liên tục thay đối chonên bảng giá đất của các địa phương hầu như sẽ thấp hơn so với giá trị thực tế trên

thị trường tương ứng Do đó, trong quá trình thấm định giá đất đai, các thâm định

viên phải năm chắc được các mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ảnh hưởng tớigiá đất, đồng thời phải phân tích và dự báo được các thay đổi nhăm xác định mức sửdụng đất đai tốt nhất và có hiệu quả nhất

Nguyên tắc thứ tư là nguyên tắc thay thế Yếu tố thay thế được sử dụng trong quátrình tham định giá một mảnh đất nhất định khi có tính tương đồng và có thé thay thélẫn nhau xuất hiện ở các mảnh đất xung quanh, và khi đó thì thì giá trị của mảnh đất

Trang 20

đó được xác định bởi sự tác động qua lại giữa những mảnh đất có sự tương đồng trongcùng một thị trường và một thời điểm

Nguyên tắc thứ năm là nguyên tắc cân bằng Theo đó, khi các yếu tố cau thành của

đất đai đạt được sự cân bằng thì khi đó sẽ đạt được khả năng sinh lời tối đa, hay nói

cách khác là góp phần thỏa mãn được mức sử dụng tốt nhât và có hiệu quả nhất của

tài sản đât đai được nhắc tới.

Nguyên tắc thứ sáu là nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm Theo đó, tổng thu nhậptrên khoản đầu tư của đất đai sẽ tăng lên tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù quátrình đầu tư vẫn diễn ra tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dan.Hay nói cách khác, nguyên tắc thu nhập trên sẽ tuân theo quy luật ích lợi cận biên

giám dân.

Nguyên tắc thứ bảy là nguyên tắc phân phối thu nhập Giả thiết rằng nếu việc phânphối được thực hiện theo nguyên tắc thì phần tông thu nhập còn lại sau khi đã phânphối cho các yếu tô của quá trình sản xuất là vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giátrị của đất đai

Nguyên tắc thứ tám là nguyên tắc đóng góp Có thể hiểu rang giá trị của đất đai biéuthị mức độ đóng góp của mỗi bộ phận cau thành Day được xem là nguyên tắc cơ bản

trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào đất đai sau khi thâm định

viên đã xác định được mức sử dụng tài sản tôt nhât và có hiệu quả nhât.

Nguyên tắc thứ chín là nguyên tắc phù hợp Theo đó, tài sản đất đai cần phải phù hợpvới các yêu tố bên ngoài như hạ tang, môi trường, đồng thời phù hop với các quanniệm và tập quản sử dụng nhăm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng caonhất Do đó, trong quá trình thâm định giá đất thì thẩm định viên phải phân tích xem

liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài

sản tot nhat và có hiệu quả nhật.

Nguyên tắc thứ mười là nguyên tắc cạnh tranh Đối với đất đai, tính chất cạnh tranh

của thị trường sẽ làm giảm tính độc quyền, ngoài ra thì sự cạnh tranh về mục đích sửdụng và các lợi thế đặc biệt có liên quan sẽ làm tăng giá trị của chúng Vì vậy, khitiễn hành thẩm định giá thì thâm định viên cần xem xét, đánh giá tác động chỉ tiết của

các yếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ

Trang 21

thu nhập được đề cập trong Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 10 dé xác định giá

Bước đầu tiên là xác định tổng quát về loại đất cần thâm định giá và xác định giá trịthị trường hoặc phi thị trường nhằm làm cơ sở thâm định giá Các yếu tô tổng quátcần được xác định đó là các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật; đối tượng

sử dụng kết quả thâm định giá; mục đích, thời điểm, cơ sở giá trị thẩm định giá vàcác giả thiết, giả thiết đặc biệt có liên quan

Bước thứ hai là lập kế hoạch thâm định giá Nội dung bản kế hoạch bao gồm một sốthông tin cần thiết nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc va tiễn độ thực hiện

của toàn bộ cuộc thâm định giá.

Bước thứ ba là khảo sát thực tế, thu thập thông tin Sau khi thu thập các thông tin có

liên quan thì thẩm định viên có trách nhiệm nhằm kiểm chứng thông tin dé đảm bảo

độ tin cậy trước khi phân tích những thông tin đó dựa trên các cách tiếp cận và phươngpháp thâm định giá Đối với đất đai, các thông tin cần thu thập có thê là số liệu về vịtrí thực tế, diện tích của mảnh đất và vị trí thực tế, diện tích của các mảnh đất khác

đê đưa vào so sánh trong cùng khu vực.

Bước thứ tư là phân tích thông tin Sau khi thu thập xong thông tin thì thâm định viên

sẽ phân tích nhằm đánh giá tác động các yếu tố liên quan như đặc điểm pháp lý, kinh

tế kỹ thuật, cung — cầu của mảnh đất được thâm định giá nhằm đưa ra kết quả thẩm

định giá cuôi cùng

Bước thứ năm là xác định giá trị mảnh đât cân thâm định giá Căn cứ vào các cách

tiếp cận thầm định giá bao gồm thị trường, thu nhập và chi phí thì thẩm định viên sẽ

Trang 22

lựa chọn phương pháp phù hợp với mục đích thấm định giá dé đi đến kết luận cuối

cùng.

Bước thứ sáu là lập báo cáo kết quả thâm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi

cho khách hàng, các bên liên quan Chứng thư và báo cáo kết quả thâm định giá đượclập theo mẫu tại Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 06, có thời hạn hiệu lực khôngquá 06 tháng ké từ thời điểm chứng thư thấm định giá có hiệu lực nhằm đảm bảo sự

chính xác.

1.1.3.5 Phương pháp thẫm định giá dat

Các phương pháp áp dụng tiêu chuẩn thẩm định giá bat động sản là đất được quy địnhtrong điểm 5 Mục II Tiêu chuẩn thâm định giá số 11 ban hành kèm theo Thông tư số

145/2016/TT-BTC ngày 06 thang 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính Nội

dung cụ thé của từng phương pháp được quy định trong các Tiêu chuan thâm định

giá khác nhau từ 08 tới 11, dựa trên cách tiếp cận thâm định giá Theo đó, có nămphương pháp được áp dụng trong quá trình thâm định giá đất, được miêu tả ở dưới

Thứ hai, phương pháp chiết trừ được áp dụng dé xác định giá trị quyền sử dụng đất

của thửa đất khi không có các giao dịch phô biến trên thị trường của các thửa đấttương tự mà chỉ có thông tin giao dịch của thửa đất có tài sản gắn liền với đất có đặcđiểm tương đồng với thửa đất thâm định giá

Thứ ba, phương pháp vốn hóa trực tiếp được áp dụng trong cách tiếp cận từ thu nhập,trong trường hợp thu nhập của thửa dat mang lại là ôn định, có nghĩa là không đổihoặc thay đổi theo một tỷ lệ nhất định trong suốt thời gian sử dụng hữu ích còn lạicủa thửa đất đó hoặc vĩnh viễn, từ đó phương pháp được áp dụng sẽ xác định giá trị

quyền sử dụng đất của thửa đất tạo ra thu nhập cho cá nhân sử dụng

Thứ tư, phương pháp dòng tiền chiết khấu cũng được áp dụng trong cách tiếp cận từ

thu nhập, trong trường hợp thu nhập từ mảnh dat là không ôn định, có nghĩa là biến

Trang 23

thiên qua các giai đoạn khác nhau, từ ấy phương pháp được sử dụng cũng sẽ xác địnhgiá trị quyên sử dụng đất của thửa đất mang lại thu nhập cho cá nhân sở hữu

Thứ năm, phương pháp thặng dư thường được áp dụng với mảnh đất có tiềm năngphát triển, dựa trên giá trị do tổng doanh thu ước tính phát triển giả định trừ đi tổngchi phí dự kiến phát sinh, nhằm dé sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất thửa dat đó

1.2 Cơ sở pháp lý của thẩm định gia đất

Lĩnh vực thấm định giá bắt đầu nhen nhóm ở nước ta từ thập niên 90, khi mà nênkinh tế quốc dân chuyên từ cơ chế kinh tế hóa tập trung sang cơ chế kinh tế thị trường

định hướng xã hội chủ nghĩa, và việc cơ chế mới ra đời đã làm cho nhu cầu về thâmđịnh giá ngày càng gia tăng Trong tiến trình hoạt động, ngành thâm định giá đã chứngminh được sự cần thiết, đồng thời đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong ngành tài

chính Tuy nhiên, trong quá trình mới thành lập, vì chưa có những quy định pháp luật

rõ ràng nên đã xuất hiện những vướng mắc không đáng có Dé giải quyết nhữngvướng mắc trên, vào ngày 26 tháng 04 năm 2002, Ủy ban thường vụ quốc hội đãthông qua Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQHI0 về giá, và việc ra đời này đã phầnnào đánh dấu việc hoạt động thâm định giá đã được pháp luật thừa nhận Việc Pháp

lệnh giá ra đời đồng thời đã thé chế hóa được đường lối của Dang trong việc tập trungđiều hành và quản lý giá trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

Ngoài ra, hệ thống pháp luật về giá cũng đã góp phần mở đường cho việc chuyên từ

cơ chế giá hành chính áp đặt sang cơ chế giá thị trường có sự kiếm soát của Nhà nước.Tới năm 2012 thì Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội ban hành nhằm thay thếcho Pháp lệnh về giá 2002 Bên cạnh đó, từ năm 2005 thì hệ thống tiêu chuẩn thâmđịnh giá Việt Nam đã bắt đầu được xây dựng và cho đến nay, sau những quá trình bốsung, sửa đổi dé phù hợp với nền kinh tế của nước ta cũng như dé thống nhất vớingành thâm định giá trên thé giới thì tính tới hiện nay đã có tổng cộng 13 tiêu chuanthấm định giá được Bộ Tài chính ban hành và có thé đáp ứng được nhiều lĩnh vực

thâm định giá khác nhau như thâm định giá bat động hoặc tai san vô hình.

Với lĩnh vực thâm định giá đất, dưới đây là một số văn bản pháp luật liên quan cóảnh hưởng tới quá trình thâm định giá đất hiện hành

Trang 24

phục những vướng mắc để việc quản lý giá phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường,cùng với việc bảo đảm khuyến khích cạnh tranh về giá và nâng cao vai trò của giá cảthì Luật giá được ra đời Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội ban hành vào

ngày 20 tháng 06 năm 2012 và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 thang 01 năm 2013.

Luật giá 2012 đã quy định rõ quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan là tô chức, cánhân và người tiêu dùng trong lĩnh vực giá, đồng thời bảo đảm được sự điều tiết, quản

lý về giá của Nhà nước về giá nhằm bình ồn giá thị trường Ngoài việc đưa ra các quyđịnh mới nhằm dé phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa

thì Luật giá 2012 cũng đã bảo đảm được tính thống nhất, đồng bộ với các văn bản

pháp luật liên quan và là cơ sở cho việc thực hiện các hoạt động thâm định giá nhằm

hiện nay.

1.2.2 Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá ở Việt Nam

1.2.2.1 Tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04

Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 01, 02, 03, 04 được ban hành kèm theo Thông

tư số 158/2014/TT-BTC vào ngày 27 tháng 10 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài chính,

có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 Mỗi tiêu chuẩn sẽ có nội dung vàphạm vi điều chỉnh riêng biệt

Thứ nhất, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 đề cập tới những quy tắc đạo đứchành nghề thâm định giá, bao gồm 8 tiêu chuẩn dao đức được quy định tại điểm 3Mục II Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 01 bao gồm độc lập; chính trực; khách

quan; bảo mật; công khai, minh bạch; năng lực chuyên môn và tính thận trọng; tư

cách nghề nghiệp và tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn Trong lĩnh vực thâm định giáđất, những quy tắc này lại càng đóng vai trò quan trọng hơn, ví dụ như cần năng lựcchuyên môn và tính thận trọng bởi vì đất là một tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể

thay thê nêu so với các hàng hóa khác, vi vậy thâm định viên cân phải có hiệu biệt

Trang 25

sâu rộng về đất đai cũng như các chính sách, luật pháp liên quan nhằm có thé thâm

dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có

hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” Có nghĩa là, ngoài việc đáp ứng các quy

tắc đạo đức đã đề cập ở trên thì mức giá trị thị trường phải ứng với thời điểm giaodịch, đồng thời người bán có sở hữu tài sản cần bán còn người mua có đủ khả năng

mua, ngoài ra việc giao dịch phải đáp ứng được những yếu tố ví dụ như minh bạch,

tự nguyện và hợp pháp Việc đưa ra tiêu chuẩn liên quan tới giá trị thị trường là rấtcần thiết, không chỉ riêng thâm định giá về đất mà tất cả các công tác thâm định giákhác đều cần dé làm cơ sở nhằm thống nhất giữa các quy trình liên quan, đồng thờitạo ra sự cạnh tranh, tránh gây ra các yếu tố không lành mạnh như độc quyên

Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 03 đề cập về giá trị phi thị trường làm cơ sở

cho thâm định giá Giá trị phi thị trường theo điểm 2 Mục II Tiêu chuẩn thâm địnhgiá Việt Nam số 03 là “mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩmđịnh giá, không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật,

chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình

sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều

kiện hạn chế, giá trỊ đối với một số mục đích thâm định giá đặc biệt và các giá trịkhông phản ánh giá trị thị trường khác” và “bao gồm: giá trị tài sản bắt buộc phảibán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị dé tính thuế hoặc các giá trị khác” Việc đềcập tới giá trị phi thị trường cũng rất cần thiết trong công tác thâm định giá đất nóiriêng và công tác thâm định giá nói chung bởi vì đôi khi không thê căn cứ vào thịtrường dé có thé xác định được giá trị mà phải biết tìm hiểu, quan sát và vận dunglinh hoạt các yếu tố khác dé có thé đưa ra được kết quả thâm định chính xác

Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 04 nói tới những nguyên tắc kinh tế chi phối

hoạt động thâm định giá Tiêu chuẩn này bao gồm 11 nguyên tắc, được quy định rõtại Mục II Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 04 bao gồm nguyên tắc sử dụng tốtnhất và có hiệu quả nhất, nguyên tắc cung - cầu, nguyên tắc thay đổi, nguyên tắc thay

Trang 26

thé, nguyên tắc cân bằng, nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm, nguyên tắc phân phốithu nhập, nguyên tắc đóng góp, nguyên tắc phù hợp, nguyên tắc cạnh tranh và nguyêntắc dự tính tương lai, đồng thời trong tiêu chuẩn cũng viết rất rõ về từng nguyên tắc

một Những nguyên tắc này đóng vai trò rất quan trọng và phải được nêu trong chứngthư thâm định giá dé khách hàng được biết Đặc biệt, trong việc thâm định gia đất thì

các nguyên tắc này càng phải được các thâm định viên năm rõ bởi vì giá trị đất đailuôn ở trang thái động do bị chi phối bởi vị trí, điều kiện, thị trường và nhiều yếu tốkhác, đồng thời khả năng sinh lời trong tương lai của đất đai cũng phức tạp hơn so

với những hàng hóa khác.

1.2.2.2 Tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam số 05, 06 ,07

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06, 07 được ban hành kém theo Thông tư

số 28/2015/TT-BTC vào ngày 06 tháng 03 năm 2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lựcthi hành từ ngày 20 tháng 04 năm 2015 Các tiêu chuẩn này đã bắt đầu di sâu hơn vàoquá trình thâm định giá, bao gồm những nội dung dưới đây

Thứ nhất, tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 05 đề cập tới quy trình thâm địnhgiá Quy trình thâm định giá theo điểm 1 Mục II Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam

số 05 bao gồm 6 bước gồm xác định tông quát về tài sản cần thấm định giá và xácđịnh giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thâm định giá; lập kế hoạch thẩmđịnh giá; khảo sát thực tế, thu thập thông tin; phân tích thông tin, xác định giá trị tài

sản cần thâm định giá và lập báo cáo kết quả thấm định giá, chứng thư thẩm định giá

và gửi cho khách hàng, các bên liên quan Trong tiêu chuẩn cũng hướng dẫn rat chitiết các hoạt động trong từng bước đề các doanh nghiệp, tổ chức và cá nhân liên quan

có thể nắm rõ được và sử dụng nó làm quy chuẩn Không chỉ riêng hoạt động thâm

định giá đất mà tat cả các hoạt động thẩm định giá đều cần phải thực hiện đầy đủ quytrình này, ngoài ra thì khách hàng sử dụng dịch vụ thâm định giá cũng cần phải nắmđược dé có thé hợp tác với bên thâm định giá trong quá trình thực hiện

Thứ hai, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 đề cập về báo cáo kết quả thâmđịnh giá, chứng thư thâm định giá và hồ sơ thẩm định giá Trong này quy định về cácthông tin, nội dung cơ bản về kết quả thẩm định giá, chứng thư thâm định giá, hồ sơthâm định giá theo quy định của pháp luật cũng như đi kèm với tiêu chuẩn là phụ lục

về những điều mà doanh nghiệp thâm định giá cần biết như đặc điểm của một số tàisản cần định giá, mẫu báo cáo kết quả thâm định giá, mẫu chứng thư thẩm định giá

Trang 27

nhằm tạo ra “kim chi nam” dé các doanh nghiệp, cá nhân trong lĩnh vực thâm địnhgiá có thé áp dụng theo Bat kì chứng thư thâm định giá nào, không chỉ riêng về đấtthì đều cần phải theo mẫu mà Bộ đưa ra dé đảm bảo trình tự theo đúng quy định của

Pháp luật.

Thứ ba, tiêu chuẩn thầm định giá Việt Nam số 07 đề cập đến việc phân loại tài sảntrong thâm định giá Tiêu chuẩn này quy định về các cách phân chia tài sản, đồngthời hướng dẫn các doanh nghiệp và cá nhân trong lĩnh vực thâm định giá để có thểphân loại tài sản một cách chính xác theo quy định của Pháp luật Theo điểm 2 Mục

II của tiêu chuẩn này thì tài sản được phân loại theo hai cách là theo khả năng di dời(bat động sản và động sản) và theo đặc tinh vật chat và hình thức mang giá tri (tài sản

hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính), ngoài ra ở các điều mục đưới thì tiêuchuẩn còn đi sâu vào định nghĩa và các đặc điểm liên quan tới các tài sản được nêu ởtrên Việc đưa ra cách phân loại chính thức này không chỉ giúp các thâm định viêntrong quá trình thâm định giá đất đai mà sẽ là trợ thủ đắc lực cho họ trong quá trìnhthâm định giá chung dé có thé đưa ra được kết quả thâm định giá chính xác dựa trên

cách phân chia này.

1.2.2.3 Tiêu chuẩn tham định giá Việt Nam số 08, 09, 10

Tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam số 08, 09, 10 được ban hành kèm theo Thông tu

số 126/2015/TT-BTC ngày 20/8/2015 của Bộ Tài chính, có hiệu lực thi hành kể từ

ngày 01 tháng 01 năm 2016 Các tiêu chuẩn này đề cập tới các cách tiếp cận từ thị

trường, chi phí và thu nhập trong quá trình thâm định giá tài san.

Thứ nhất, tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 08 đề cập tới cách tiếp cận từ thịtrường trong quá trình thâm định giá tài sản Cách tiếp cận từ thị trường được sử dụng

để xác định giá trị tài sản thâm định giá theo giá trị thị trường hoặc phi thị trường

được quy định tại Tiêu chuẩn thấm định giá Việt Nam số 02, 03 Ở đây, phương pháp

so sánh thường được áp dụng dé thẩm định giá tài sản có giao dịch phô biến trên thị

trường, bao gồm cả thâm định giá đất Quá trình thâm định giá theo cách tiếp cận từthị trường cũng được thực hiện theo Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 05, tuynhiên có một số lưu ý liên quan tới quá trình tiếp cận từ thị trường nói riêng được giảithích rõ ràng ở các mục bên dưới tiêu chuẩn này Ngoài ra, có một số Phụ lục được

ban hành kèm theo Tiêu chuân này, bao gôm các yêu tô so sánh cơ bản liên quan tới

Trang 28

một sô tài sản, các ví dụ vê điêu chinh các yêu tô so sánh và về cách tiêp cận từ thị trường.

Thứ hai, tiêu chuẩn thầm định giá Việt Nam số 09 dé cập tới cách tiếp cận từ chi phí

trong quá trình thâm định giá tài sản Cách tiếp cận từ chi phí cũng được sử dụng déxác định giá trị tài sản thâm định giá theo cơ sở giá thị trường hoặc phi thị trườngtheo quy định tại Tiêu chuẩn thâm định giá số 02, 03 đã được tóm lược ở phan 1.2.2.1

Trong đây đưa ra hai công thức được sử dụng nhằm xác định giá trị đối với tất cả cáctài sản cần thâm định giá theo cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chi phí tái tạo

và chi phí thay thé Không những vậy, ở điểm 4 mục II cũng đưa ra các bước được

sử dụng dé xác định giá tri tài sản là bat động san, bao gom cả tai sản đất dai theo

phương pháp chi phi sau khi phân tích các thông tin đã được thu thập Ngoài ra, trong

Tiêu chuẩn đang được đề cập cũng đưa ra cách tính giá trị hao mòn của tài sản ở điểm

9 mục II bằng một số phương pháp nhất định Bên cạnh đó, phần phụ lục của Tiêuchuẩn cũng nêu một số ví dụ về ước tính chi phí tái tạo, chi phí thay thé; ví dụ về cách

áp dụng cách tiếp cận từ chi phí được minh họa cụ thé và ví dụ về các phương pháp

xác định tỷ lệ hao mòn liên quan tới bât động sản nói chung và đât đai nói riêng.

Thứ ba, tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 10 đề cập tới cách tiếp cận từ thu nhậptrong quá trình thâm định giá tài sản Cách tiếp cận thu nhập được áp dụng theo haiphương pháp chính là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết

khấu, và trong Tiêu chuẩn này thi hai phương pháp đã được phân tích rất rõ lần lượt

ở điểm 3,6 mục II Ngoải ra, trong đây còn có một số nội dung liên quan tới việc xácđịnh thu nhập thuần từ tài sản và xác định tỷ suất vốn hóa trong quá trình thẩm định

giá nói chung và thẩm định giá đất đai nói riêng Bên cạnh đó, trong phần phụ lụckèm theo của Tiêu chuẩn cũng đưa ra một số ví dụ liên quan về xác định tỷ suất chiếtkhấu, tỷ suất vốn hóa và ví dụ về cách áp dụng cách tiếp cận bằng thu nhập trong quátrình thẩm định giá

Việc đưa ra ba cách tiếp cận khác nhau sẽ giúp cho các thâm định viên có cái nhìn đa

chiều về tài sản, từ đó giúp cho họ lựa chọn cách tiếp cận phù hợp dé có thé thâmđịnh giá tất cả các loại tài sản, bao gồm cả đất đai một cách chính xác nhất

1.2.2.4 Tiêu chuẩn thẳm định giá Việt Nam số 11

Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 được ban hành kèm theo Thông tư số

145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, có hiệu

Trang 29

lực thi hành ké từ ngày 01 tháng 01 năm 2017 Tiêu chuẩn này quy định và hướngdẫn các nội dung liên quan tới quá trình thẩm định giá bất động sản nói chung, ngoài

ra còn bao gôm một sô mục liên quan tới thâm định giá đât nói riêng.

Theo đó, tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 11 đưa ra định nghĩa, đồng thời hướngdẫn các bước tiến hành chỉ tiết và các công thức tính toán liên quan tới việc thẩm địnhgiá bất động sản sử dụng phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư, được xây

dựng dựa trên các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí và thu nhập đã được giới thiệu

ở phần 1.2.2.3 Không chỉ vậy, ở phụ lục đính kèm với Tiêu chuẩn trên còn đưa ra

các ví dụ cụ thể cho việc sử dụng hai phương pháp trên trong thực tế, cùng với một

phụ lục riêng đề cập tới phiếu thu thập thông tin bat động sản dé các cá nhân và doanhnghiệp liên quan tới thâm định giá có thé tham khảo Bên cạnh đó, điểm 5 Mục II củaTiêu chuẩn này còn đề cập rõ ràng về các phương pháp áp dụng và trường hợp ápdung khi thẩm định bất động sản là đất Việc quy định cho từng hoạt động liên quantới quá trình thâm định giá đất nói riêng và thầm định giá bat động sản nói chung nhưtrên sẽ như ngọn đèn hải đăng để giúp cho các thâm định viên không đi chệch hướngtrong quá trình thâm định giá các tài sản liên quan tới bất động sản bao gồm đất đai

1.3 Cơ sở thực tiễn

Như đã đề cập ở trên, lĩnh vực thâm định giá ở nước ta bắt đầu xuất hiện từ thập niên

90, xuất phát từ việc cơ chế mới ra đời đã thúc đây nhu cầu về thâm định giá Lầnlượt vào tháng 02/1998 và tháng 09/1999, Trung tâm tư vấn dịch vụ kiểm định giá và

Trung tâm thông tin và kiểm định giá Việt Nam được thành lập, qua đó đánh dấu cộtmốc quan trọng đánh dấu sự xuất hiện chính thức của nghề thâm định giá Đây là haitrung tâm thực hiện nhiệm vụ thâm định giá trên cả nước, và đã tạo tiền đề dé cho cáctrung tâm thâm định giá khác ra đời Và cho đến hết tháng 10 năm 2019, có khoảng

306 doanh nghiệp được Nhà nước cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch

vụ thấm định giá, với số lượng công ty cô phan và công ty trách nhiệm hữu hạn lần

lượt chiếm tỷ lệ là 52,3% và 47,7% Ngoài ra tính tới thời điểm trên đã có 2.108 thâmđịnh viên về giá được cấp thẻ hoạt động trong lĩnh vực thâm định giá

Trong tiến trình hoạt động, ngành thâm định giá đã chứng minh được sự quan trong

và cần thiết của mình khi giúp cho thị trường được minh bạch, đồng thời bảo vệ quyềnlợi chính đáng, hợp pháp của các cá nhân liên quan tới hoạt động thâm định giá, đồng

Trang 30

thời góp phần quan trọng khi báo cáo, chứng thư thấm định giá sẽ giúp cho kháchhàng có những quyết định hợp lý và chính xác

Bên cạnh đó, như đã đề cập ở phần 1.2, nghề thâm định giá đã được pháp luật thừanhận từng bước khi Chính phủ ban hành Pháp lệnh số 40/2002/PL-UBTVQHI0 vềgiá vào năm 2012 và đến năm 2013 thì được Quốc Hội luật hoá theo Luật số11/2012/QH13 Ngoài ra, cho đến nay đã có 13 Tiêu chuẩn thẩm định giá được banhành, góp phần giúp cho hệ thống pháp luật về thầm định giá thêm vững chắc và đáng

tin cậy.

Hiện nay các lĩnh vực thâm định giá trên thị trường có thé kế đến đó là thẩm định giá

về bat động sản; máy, thiết bị; doanh nghiệp; dự án đầu tư và tài sản vô hình Tham

định giá đất được coi là một bộ phận trong thầm định giá bất động sản, ngoài ra còn

được Pháp luật thừa nhận trong Tiêu chuẩn thâm định giá Việt Nam số 11 Tuy chỉ

được coi là một bộ phận trong lĩnh vực thâm định giá bat động sản, tuy nhiên thầm

định giá đất có vai trò rất quan trọng với ý nghĩa giúp xác định quyền sử dụng đất, và

là tiền đề cho các quá trình thấm định giá tài sản khác gan liền trên mảnh dat đó Vậy

thì quá trình thâm định giá đất trong thực tế được thực hiện như nao? Chương 2 sẽ

đưa ra cái nhìn tổng quan về thực trạng công tác thâm định giá đất tại Công ty tráchnhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA, một trong những địa chỉ uy tín và cóthâm niên trong lĩnh vực thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hà Nội

Trang 31

Chương 2 Thực trang công tác thẩm định giá dat tại Công

ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA

2.1 Giới thiệu về Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và

Định giá VAA

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển

Dưới đây là một số thông tin liên quan tới Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán

và Định giá VAA:

- Tên Công ty: Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA

- Đại diện pháp luật: Nguyễn Văn Tùng

- Ngày thành lập công ty: 08/01/2018

- Ngày phê duyệt trên mạng đấu thầu quốc gia: 04/05/2019

- Trụ sở chính: Số 11A, ngõ 7 Phố Lụa, phường Vạn Phúc, quận Hà Đông, thành phố

- Email: tungnv.vaa@ gmail.com

- Văn phòng đại diện tại Ha Nội: Tầng 4, Tòa nhà Ruby Plaza, 44 Lê Ngọc Hân,

phường Pham Đình Hỏ, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội

- Số điện thoại: 0904910268

Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA được thành lập trên cơ sở

kế thừa và phát triển của Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán Tư vẫn Quốc tếUHY ACA được thành lập vào năm 2007 Đến năm 2017, do nhu cầu về ngành thầmđịnh giá phát triển mạnh mẽ và trong dòng chảy đó, phía ban lãnh đạo cảm thấy răngđây là thời gian chín mudi đề phát triển bản thân cho nên công ty quyết định tách ra

là một đơn vị độc lập, bên cạnh đó công ty hoạt động và kinh doanh dựa trên phương

Trang 32

châm lấy sự uy tín và sự chân thành làm tiêu chí phát triển Tiếp đó, công ty đã được

Bộ Tài chính Việt Nam và Sở Kế hoạch va Dau tư Hà Nội cấp giấy phép hành nghé,giấy phép thành lập và hoạt động theo mô hình Công ty trách nhiệm hữu hạn 2 thànhviên trở lên trong lĩnh vực thâm định giá, bán đấu giá tài sản, tư vấn đấu thầu, tư vấntài chính doanh nghiệp, dự án tại Việt Nam Trong quá trình hình thành và phát triển,công ty đã tạo dựng được thương hiệu của mình, với phương châm đúng đắn đem lại

sư uy tín và tin cậy cho khách hàng thì công ty đã cung cấp rất nhiều dịch vụ chonhiều khách hàng với chất lượng cao, đồng thời chiếm được sự tín nhiệm của cácdoanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế và đã dần khang định được nang lực củamình Tính tới thời điểm hiện nay, Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Địnhgiá VAA là một trong số ít đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành Thâm định giá có

Không chỉ vậy, để cung cấp dịch vụ thâm định giá chính xác, thuận lợi và hiệu quả,

công ty đã tập hợp được cơ sở dữ liệu về giá đa dạng trong nhiều năm Bên cạnh đó,

ngay từ những ngày mới thành lập, công ty đã xác định rằng trong thời đại 4.0, côngnghệ thông tin sẽ đóng vai trò vô cùng quan trọng do đó đã tập trung phát triển và

tích cực ứng dụng công nghệ thông tin trong công tác thẩm định giá, với nhiều phan

mềm ứng dụng được đưa vào sử dụng trong quá trình thâm định giá tài sản nói chung

và đất đai nói riêng như phần mềm giá máy móc thiết bị, phần mềm giá bất động sản,bản đồ giá đất, Hơn nữa, dé bảo đảm chuẩn mực thâm định giá quốc tế và ViệtNam, Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Dinh giá VAA đã tuyên chọn, daotạo đội ngũ chuyên viên trong lĩnh vực thâm định giá dày đặn kinh nghiệm và thôngthạo nhiều lĩnh vực ngành nghề như xây dựng, điện, cơ khí, kinh té, tài chính, luật, đồng thời kết hợp đội ngũ cộng tác viên là những tiến sĩ, thạc sĩ, thâm định viên,

kiểm toán viên và các chuyên gia tài chính, ngân hàng dày dặn kinh nghiệm nhằm cóthể hỗ trợ cho quá trình thâm định giá tất cả tài sản, bao gồm đất đai một cách hoàn

hảo nhất

Trang 33

Ngoài ra, thấu hiểu được vai trò và sức mạnh của trí tuệ tổng hợp, đồng thời hiểuđược tầm quan trọng của việc xây dựng mạng lưới quan hệ, công ty cũng đã nhanhchóng hòa nhập và cộng tác cùng phát triển với nhiều công ty thẩm định giá và công

ty kiểm toán, công ty tư vấn khác để cùng nhau mang lại các giá trị giúp cho đôi bên

cùng phát triển Thêm vào đó, không chỉ chú trọng xây dựng mạng lưới quan hệ trong

nước, công ty còn hợp tác và trao đối kinh nghiệm về thâm định giá nói riêng và tư

vấn tài chính nói chung với nhiều cơ quan thâm định giá của các nước phát triển trênthế giới và trong khu vực Đông Nam Á như: Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Kếthợp cùng với thế mạnh của các thành viên trong công ty như đã phân tích ở trên,Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA sẽ có thể cung cấp dịch

vụ thâm định giá nói chung, bao gồm thâm định giá đất và các dịch vụ đi kèm khác

một cách chuyên nghiệp.

2.1.2 Các dịch vụ chính của công ty

Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định gid VAA cung cấp dich vụ thẩm

định giá, đâu giá tài sản và tư vân trong nhiêu lĩnh vực.

Thâm định giá tài sản

Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định gid VAA cung cấp dich vụ thẩmđịnh giá trị tài sản gồm giá trị bất động sản (trong đó có bao gồm đất đai), giá trị máymóc thiết bị, phương tiện vận tải và xác định giá trị doanh nghiệp cho các mục đích

sau:

- Lam cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà nước

- Lập dự toán, duyệt dự toán các dự án, công trình

- Thế chấp vay vốn ngân hàng

- Mua, bán xử lý nợ, xử lý tài sản thế chấp, tài sản tồn đọng

- Bán đấu giá tài sản

- Góp vốn, liên doanh, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp

- Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các dự án

- Hạch toán kế toán tính thuế

- Xác định giá trị được bảo hiểm

Trang 34

- Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế

- Làm cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi giao đất

- Cô phần hóa doanh nghiệp

Bán đấu giá tài sản

Thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ ban hànhthay thế Nghị định số 05/2005/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản và Thông tư số23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy định chỉ tiết và hướng dẫnthực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ về bán đấugiá tài sản, công ty cung cấp dịch vụ bán đấu giá tài sản với cam kết cung cấp dịch

vụ với chất lượng cao nhất đáp ứng những yêu cầu của khách hàng

Cung cấp thông tin về giá

Với cơ sở dữ liệu giá được xây dựng và lưu trữ đầy đủ bằng hệ thống công nghệ thông

tin hiện đại, Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA luôn đáp ứng

được yêu cầu về cung cấp thông tin về giá của tài sản cho khách hàng nhanh chóng

và hiệu quả ứng với nhiều mục đích như làm cơ sở cho quyết định giá mua, bán tàisản; lập dự toán; kiểm tra số liệu quyết toán; xét thầu các dự án;

Tư vấn tài chính doanh nghiệp

Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA cung cấp các dịch vụ tưvấn tài chính doanh nghiệp đa dạng và toàn diện theo các lĩnh vực:

- Soát xét hoạt động và soát xét tài chính

- Tư vấn chia tách, mua bán, sáp nhập, giải thể doanh nghiệp

- Tư van tái cau trúc doanh nghiệp

- Tư van Cổ phan hóa

Tư vấn đầu tư

- Đánh giá môi trường đầu tư

- Nghiên cứu khả thì

- Lập dự án đầu tư

Trang 35

- Đăng ký kế hoạch đầu tư

- Thiết lập quan hệ kinh doanh

Tư vấn đấu thầu

- Tư vấn trình tự thực hiện đấu thầu, phương thức đấu thầu

- Tư van và xử lý tình huống phát sinh trong quá trình dau thầu

- Tư vấn lập và đánh giá hồ sơ cho bên mời thầu

- Tư vấn lập hồ sơ dự thầu cho nhà thầu

- Tư vấn hỗ trợ đăng tin và cung cấp thông tin dau thầu

Đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp

Bên cạnh các công cụ xác định giá trị doanh nghiệp dé thé hiện được giá tri băng tiền

của doanh nghiệp, công ty còn có hệ thống đánh giá tín nhiệm doanh nghiệp đượcxây dựng chỉ tiết theo từng chỉ tiêu tài chính và phi tài chính nhằm giúp chính doanh

nghiệp hoặc các bên liên quan hiểu được giá trị không bang tiền và vị thế của doanh

nghiệp cũng như chiên lược cộng tác của các đôi tác với doanh nghiệp.

Trang 36

- Giám đốc thâm định có trách nhiệm quản lý chung toàn bộ công việc, và trao đôithường xuyên với ban điều hành công ty dé giải quyết kịp thời những vấn dé phátsinh trong quá trình tư vấn, thâm định giá

- Giám đốc thầm định chịu trách nhiệm soát xét chất lượng toàn bộ các chứng thư

- Tông giám doc sẽ hỗ trợ các phó giám doc trong việc soát xét và kiêm soát chat

lượng cũng như giải quyết các vấn đề phát sinh

- Người phụ trách dự án sẽ chịu trách nhiệm tông hợp, quản lý và phân công côngviệc cụ thê cho các thành viên trong nhóm tư vẫn Người phụ trách đồng thời sẽ phốihợp chặt chẽ với các cán bộ của ngân hàng dé đảm bao công việc được thực hiện

đúng tiến độ

- Trưởng nhóm tư van có trách nhiệm phối hợp các thành viên trong nhóm và tônghợp chứng thư của các đơn vị thành viên riêng lẻ thành chứng thư tổng hợp của công

ty.

- Các chuyên viên tu vân cao cap và các chuyên gia tư vân khác sẽ chịu trách nhiệm

trực tiếp thực hiện các phần hành công việc được phân công

2.1.3.2 Hồ sơ nhân sự chủ chốt

Nhân sự chính của công ty bao gồm 8 người, bao gồm 1 Tổng giám đốc, 2 Phó Tổnggiám đốc, 2 Phó Giám đốc và 3 Trưởng phòng Tất cả đều có thẻ thâm định viên vềgiá do Bộ Tài chính cấp, ngoài ra còn có các chứng chỉ liên quan như chứng chỉ hànhnghề đấu giá do Bộ Tư pháp cấp, chứng chỉ kiểm toán viên về giá do Bộ Tài chínhcấp, chứng chỉ bồi dưỡng nghiệp vụ đấu thầu va các chứng nhận qua các khóa bồidưỡng, đào tạo nâng cao kiến thức về thâm định giá, tài chính, kỹ năng mềm, Thôntin chi tiết hơn về các nhân sự chủ chốt được thé hiện dưới đây:

1) Nguyễn Văn Tùng

- Chức vụ: Chủ tịch Hội đồng Thành viên kiêm Tổng giám đốc

- Chuyên môn: Kiểm toán viên — Thâm định viên

- Công việc phụ trách:

+ Phát triển khách hàng có yêu cầu cung cấp dịch vụ thâm định giá, đấu giá tài sản,

tư vân đầu thâu

Trang 37

+ Chịu trách nhiệm giám sát các dịch vụ cung cấp tới khách hàng của toàn công ty và

xây dựng các mục tiêu dịch vụ khách hàng

+ Lập và triển khai các chiến lược hoạt động tong thé và giám sát quy trình cung cấp

các dịch vụ chuyên nghiệp tới khách hàng.

2) Phạm Huy Thông

- Chức vụ: Phó Tổng giám đốc

- Chuyên môn: Thạc sỹ Kế toán — Tham định viên

- Công việc phụ trách

+ Phát triển khách hàng có yêu cầu cung cấp dich vụ thâm định giá, dau giá tài sản,

tư vân dau thâu

+ Phát triển khách hàng có yêu cầu cung cấp dịch vụ thâm định giá, đấu giá tài sản,

tư vân dau thâu

+ Tham định giá tri tai sản là bat động sản phục vụ cho các mục đích bao gồm mua

bán, chuyên nhượng, thé chấp, góp vốn dau tư

Tiêu đề	Hoàn thiện công tác thẩm định giá đất tại Công ty trách nhiệm hữu hạn Kiểm toán và Định giá VAA
Tác giả	Phạm Đức Thắng
Người hướng dẫn	Ths. Trần Mai Hương
Trường học	Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên
Chuyên ngành	Kinh tế tài nguyên
Thể loại	Chuyên đề thực tập
Năm xuất bản	2020
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	75
Dung lượng	18,8 MB