Thẩm định giá tài sản theo nguyên tắc kinh tế - Vĩnh Lộc Nguyễn Hoàng

1-7. Tiền đề giá trị

Để xác định sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản thẩm định, thẩm định viên cần xem xét: (a) liệu việc sử dụng có khả thi về mặt vật lý hay không, (b) có được cho phép về mặt pháp lý hay có bất kỳ hạn chế pháp lý nào đối với việc sử dụng tài sản không, và (c) việc sử dụng có khả thi về mặt tài chính hay không. Thanh lý công khai là việc người bán bị buộc phải bán thanh lý một nhóm tài sản theo nguyên trạng trong một khoảng thời gian hợp lý để tìm được người mua (hoặc những người) mua theo nguyên trạng của tài sản thanh lý.

1-8. Cách Tiếp Cận Thẩm Định Giá

 Bằng chứng từ các tài sản có thể so sánh được giao dịch công khai tương tự (chẳng hạn như phân khúc thị trường tương tự, khu vực địa lý, quy mô doanh thu và/hoặc tài sản, tốc độ tăng trưởng, biên lợi nhuận, đòn bẩy, tính thanh khoản và đa dạng hóa) cung cấp dấu hiệu giá trị tốt hơn so với các tìa sản so sánh cần phải những điều chỉnh đáng kể; và. Các loại dòng tiền trong phương pháp DCF có thể là: (i) Dòng tiền cho của toàn bộ tài sản hay lợi ích từng phần, chẳng hạn như dòng tiền của toàn bộ doanh nghiệp hay dòng tiền đối với các chủ sở hữu; (ii) Dòng tiền có thể là trước thuế hoặc sau thuế, chẳng hạn như dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu cho bất động sản thường được phát triển trên cơ sở trước thuế trong khi dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu cho các doanh nghiệp thường được phát triển trên cơ sở sau thuế; và (iii) Dòng tiền danh nghĩa hay dòng tiền thực.

1-9. Nguyên Tắc Kinh Tế của Thẩm Định Giá

Hao mòn chức năng bao gồm hao mòn chức năng do chi phí vốn tăng thêm xảy ra do thay đổi thiết kế, vật liệu xây dựng, công nghệ hoặc kỹ thuật sản xuất dẫn đến các tài sản tương đương hiện đại với chi phí vốn thấp hơn tài sản thẩm định và hao mòn chức năng do chi phí vận hành tăng thêm xảy ra do cải tiến thiết kế hoặc dư thừa công suất dẫn đến tài sản tương đương hiện đại có chi phí hoạt động thấp hơn tài sản thẩm định. Nguyên tắc ngoại vi cho rằng các yếu tố kinh tế hoặc phi kinh tế bên ngoài xuất phát từ hàng hoá, sản phẩm hoặc điều kiện có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến người khác hơn so với những người sản xuất hoặc sở hữu hàng hóa hoặc sản phẩm, hoặc những người tạo ra điều kiện này.

1-10. Báo Cáo Thẩm Định Giá

Ở cấp độ cộng đồng và khu phố, giá trị tài sản bị ảnh hưởng bởi luật pháp địa phương, các chính sách của chính phủ và chính quyền địa phương, thuế tài sản, tăng trưởng kinh tế và thái độ xã hội. Các nguyên tắc thẩm định giá về cung và cầu, thay thế, cân bằng, và các yếu tố ngoại vi hình thành các nguyên tắc kinh tế nói chung của thẩm định giá tài sản.

Bài Tập Tình Huống

Hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam có bị điều chỉnh bởi quy định về thẩm định giá trong luật giá (2012) của Việt Nam hay không?. - Đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản a) Đất:. - Mục đích sử dụng đất: Đất ở đô thị - Hình thức sử dụng đất: Sử dụng riêng - Thời hạn sử dụng đất: Lâu dài. Giả sử anh/chị là thẩm định viên về giá của công ty cổ phần thẩm định giá Cao Nguyên được phân công thẩm định giá tài sản nói trên, hãy:. Thiết lập cơ sở giá trị và tiền đề giá trị của thẩm định giá cho mục đích thế chấp;. Chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản;. Vận dụng các nguyên tắc thẩm định giá phù hợp để ước tính giá trị cho tài sản thẩm định giá;. Lập chứng thư thẩm định giá biết rằng:. - Thời gian hoàn thành báo cáo thẩm định giá là 3 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng thẩm định giá. PHỤ LỤC 1A. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá. Lập kế hoạch thẩm định giá. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Phân tích thông tin. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan. Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:. a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giỏ. Trường hợp cú những hạn chế trong việc xỏc định cỏc đặc điểm này, cần nờu rừ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giỏ và thời điểm thẩm định giỏ phải được ghi rừ trong hợp đồng thẩm định giỏ, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá. Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá. d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá. Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản. Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giỏ trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giỏ để cú lập luận rừ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá. e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt. - Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác).

2-1. Bất Động Sản Định nghĩa

 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản;.  Các đặc điểm của thị trường bất động sản;.  Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản;.  Các cách tiếp cận thẩm định giá bất động sản. Bất Động Sản. nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;. đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.  Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm: a) Đất ở (tại nông thôn và đô thị); b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan; c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác; đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác; g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng; h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất, đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở. Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở tạm, công trình xây dựng tạm thời, các công trình phụ trợ ngoài phạm vi công trình chính (như: lán trại, nhà để xe, nhà bếp, nhà vệ sinh) làm bằng các vật liệu tạm thời (tranh, tre, nứa, lá, đất), các công trình phụ trợ khác như: giếng nước, bể nước, sân, tường rào, đường nội bộ.

Phân loại bất động sản

Các công trình xây dựng được phân cấp căn cứ vào quy mô, mục đích, tầm quan trọng, thời hạn sử dụng, vật liệu sử dụng và yêu cầu kỹ thuật xây dựng công trình và được phân thành cấp đặc biệt, cấp I, cấp II, cấp III, cấp IV và các cấp khác theo quy định của chỉnh phủ. Theo tiêu thức kinh doanh, Luật kinh doanh bất động sản (2014) của Việt Nam chia bất động sản thành: a) Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân; b) Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân; c) Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh; d).

Đặc điểm của bất động sản

Chính đặc điểm khan hiếm này đòi hỏi các thẩm định viên phải hết sức thận trọng trong việc thu thập, đánh giá và phân tích thông tin, đặc biệt là thông tin về giá bán và thu nhập tạo ra từ các bất động sản thẩm định giá và bất động sản tương tự, để ước tính mức giá phù hợp với tình trạng của bất động sản, đặc biệt là các bất động sản cao cấp, được thiết kế một cách đặc biệt dành cho các đối tượng khách hàng đặc biệt. Chính vì đặc điểm này của bất động sản, cho nên trong bước phân tích của quy trình thẩm định giá, các thẩm định viên cần vận dụng tiền đề giá trị tốt nhất và cao nhất trong mục đích sử dụng của tài sản, đặc biệt đối với các tài sản có tiềm năng phát triển như những thửa đất trống hoặc công trình xây dựng trên đất có thể được cải tạo hay phát triển phù hợp với quy hoạch, nhu cầu và chính sách đầu tư hạ tầng của chính phủ hay chính quyền địa phương.

2-2. Thị Trường Bất Động Sản Định nghĩa

Chẳng hạn như thị hiếu ưa thích đầu tư hay mua nhà ở riêng lẻ chứ không thích nhà ở chung cư cũng góp phần làm cho giá bất động sản của nhà ở riêng lẻ tăng nhanh hơn nhà ở chung cư. Chẳng hạn như tâm lý không thích mua nhà ở gần đình, chùa, am, miếu, tự, gần hay được xây dựng trên đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà có người tự tử, nhà bị cháy có người chết, hay gần nhà xác, nhà tang lễ cũng khiến cho việc chuyển nhượng những căn nhà này trong thực tế khá khó khăn.

Phân loại thị trường bất động sản

Ngoài hai tiêu thức phân loại nói trên, thị trường bất động sản còn có thể được phân loại dựa vào nhiều tiêu thức khác, chẳng hạn như dựa vào địa phương, thị trường bất động sản được chia thành thị trường bất động sản đô thị, ngoại ô và nông thôn; dựa vào nhân khẩu học thị trường bất động sản được chia thành thị trường giá thấp, thị trường giá trung bình và thị trường giá cao; dựa vào yếu tố kinh tế xã hội (thị trường lớn và thị trường nhỏ); dựa vào tâm lý (thị trường mới và thị trường cũ); dựa vào sản phẩm (thị trường thiết kế tốt và thị trường thiết kế nghèo nàn); dựa vào loại người mua và người bán (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp); dựa vào quy trình bán (thị trường cho thuê và thị trường đấu giá), thậm chí thị trường bất động sản có thể được chia nhỏ thành từng loại thị trường như thị trường văn phòng, thị trường bán lẻ, thị trường căn hộ chung cư, thị trường khách sạn, thị trường nghỉ dưỡng, thị trường căn hộ dịch vụ, v.v hay lớn hơn là thị trường bất động sản địa phương, thị trường bất động sản khu vực, thị trường bất động sản toàn quốc, thị trường bất động sản toàn cầu.

Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản

Các chủ sở hữu và người thuê nhà hình thành nên cầu của thị trường trong khi các nhà phát triển hình thành nên cung của thị trường. Các lực lượng này tương tác với nhau để hình thành nên giá cả bất động sản.

Các đặc điểm của thị trường bất động sản

Các chi phí giao dịch bất động sản bao gồm chi phí tìm kiếm, lệ phí bất động sản, chi phí di chuyển, chi phí pháp lý, thuế chuyển nhượng đất và lệ phí trước bạ;. Quá trình điều chỉnh của thị trường phụ thuộc vào thời gian cần thiết cho việc tài trợ, thiết kế, xây dựng và cung cấp sản phẩm mới cũng như do sự thay đổi chậm của nhu cầu.

2-3. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Bất Động Sản

Các yếu tố vật lý có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản bao gồm các điều kiện khí hậu như lượng mưa, nhiệt độ và độ ẩm, địa hình và thổ nhưỡng, mức độ ô nhiễm, các yếu tố tự nhiên như biển, sông, núi, hồ; hệ thống giao thông như đường cao tốc, đường sắt, sân bay và đường thủy. Tùy thuộc vào từng khu vực và từng loại bất động sản mà thẩm định viên có thể điều tra khả năng tiếp cận của bất động sản tới các phương tiện đi lại, trường học, cửa hàng, cơ sở dịch vụ, công viên, cơ sở giải trí và văn hóa, nơi thờ tự, thị trường việc làm, thị trường sản phẩm, nhà cung cấp.

2-4. Cách Tiếp Cận Thẩm Định Giá Bất Động Sản

Yếu tố vật lý do con người và tự nhiên tạo ra đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Vị trí là yếu tố có ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cụ thể được đo bằng thời gian và khoảng cách đến các trung tâm bằng các loại hình vận chuyển thông dụng nhất.

Tiếp cận thị trường

Ở bước 1, các thông tin về bất động sản so sánh mà thẩm định viên cần thu thập bao gồm thông tin về giá cả giao dịch của bất động sản so sánh và các yếu tố so sánh như đặc điểm pháp lý của bất động sản, các điều khoản về tài chính của các giao dịch, chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua, giá trị tài sản không phải bất động sản, điều kiện thị trường lúc giao dịch, vị trí, địa điểm, các đặc điểm tự nhiên của bất động sản (hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng, cảnh quan, v.v), quy hoạch, đặc điểm tài sản trên đất, v.v. Tiếp cận thị trường để thẩm định giá bằng phương pháp so sánh có ưu điểm là nó rất thích hợp với những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường, tuy nhiên, nhược điểm của cách tiếp cận này là nó tùy thuộc vào chất lượng thông tin mà thẩm định viên thu thập được cũng như có thể phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên trong việc lựa chọn phương pháp tính mức giá đại diện chung.

Tiếp cận thu nhập

Tuy nhiên dòng thu nhập thuần trong phương pháp chiết khấu dòng tiền có thể: (i) ổn định hoặc không ổn định trong giai đoạn dự báo nên có thể chiết khấu về hiện tại; (2) ổn định hoặc không ổn định trong giai đoạn dự báo nhưng sau giai đoạn dự báo phải ổn định hoặc tăng trưởng ổn định để có thể chiết khấu về hiện tại. Trong trường hợp bất động sản được tài trợ bằng vốn chủ sở hữu, lãi suất chiết khấu có thể được ước tính bằng tỷ suất sinh lời trung bình (ROI) của các loại bất động sản tương tự trên thị trường nếu cơ sở giá trị của thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường, hoặc có thể là tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu (ROE) của một nhà đầu tư cụ thể.

Tiếp cận chi phí

Thẩm định giá bất động sản bằng cách tiếp cận chi phí thường được thẩm định viên sử dụng trong các trường hợp: (a) bất động sản thẩm định có thể được xây dựng nhanh chóng mà không bị hạn chế về pháp lý để có thể được sử dụng ngay lập tức; (b) bất động sản không trực tiếp tạo ra thu nhập hoặc bất động sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường nên việc áp dụng cách tiếp cận thị trường và cách tiếp cận thu nhập để thẩm định giá là không khả thi; (c) cơ sở giá trị của thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị bồi thường hay cơ sở giá trị thay thế; (d) bất động sản mới được hoàn thành xây dựng gần đây; (e) khi phương pháp tiếp cận chi phí được sử dụng như một biện pháp kiểm tra tính hợp lý đối với các phương pháp tiếp cận khác. Trường hợp sử dụng phải nờu rừ lý do trong Chứng thư thẩm định giỏ và Bỏo cáo kết quả thẩm định giá, đồng thời phải phản ánh đầy đủ các chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng (bao gồm cả chi phí cơ hội) đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của tài sản khi thực hiện điều chỉnh. b) Các điều khoản về tài chính của các giao dịch. Các điều khoản tài chính không giống nhau thường gặp là: Trả tiền một lần hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất vay thế chấp,.. c) Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua. Nếu có chi phí này phát sinh thì phải cộng vào mức giá giao dịch thành công. d) Giá trị tài sản không phải bất động sản. Trong trường hợp phát sinh việc bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì phải xem xét loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán tùy thuộc vào trường hợp tài sản bán kèm này thuộc tài sản so sánh hay tài sản thẩm định giá. đ) Điều kiện thị trường lúc giao dịch. Tình hình thị trường lúc giao dịch của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh phải tương tự nhau. Nếu có biến động giá phải thực hiện việc điều chỉnh. Tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phải căn cứ vào điều tra trên thị trường. Đặc điểm vị trí của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh: thuộc trung tâm thành phố, khu ngoại ô, khu vực nông thôn,..; khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bệnh viện, công viên, bến xe bus, khu dân cư.. đặc điểm về giao thông, đường xá,.. Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố địa điểm này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. g) Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng.. Việc điều chỉnh yếu tố này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh để khắc phục điểm bất lợi, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường. Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản thẩm định giá với các bất động sản đối chiếu so sánh có tương tự với nhau về mặt quy hoạch của khu vực hay không. i) Đặc điểm tài sản trên đất.

MÁY MểC THIẾT BỊ

Ghi chú: Kết cấu 1 và 2, ngoài các tiêu chuẩn trên còn phải căn cứ vào diện tích bị hư hỏng để đánh giá.

3-1. Máy Móc Thiết Bị Định nghĩa

Cũng theo Quyết định số 18/2019/QĐ-TTg của Thủ tướng chính phủ và thông tư 23/2015/TT-BKHCN của Bộ Khoa học và Công nghệ thì dây chuyền công nghệ là hệ thống các máy móc, thiết bị, công cụ, phương tiện được bố trí lắp đặt, kết nối liên hoàn tại một địa điểm nhất định theo sơ đồ, quy trình công nghệ đã thiết kế, bảo đảm vận hành đồng bộ để sản xuất. Nói tóm lại có thể hiểu máy móc thiết bị là một tài sản được cấu tạo từ nhiều bộ phận có chức năng nhất định để sử dụng vào mục đích được thiết kế.

Phân loại máy móc thiết bị

 Máy móc thiết bị trong ngành vận tải là những phương tiện vận tải đường bộ, đường thủy, đường sắt hay đường hàng không, phương tiện bốc dỡ, nâng đỡ và vận chuyển hàng hóa,….

Đặc điểm của máy móc thiết bị

Chất lượng, độ tin cậy và tuổi thọ của máy móc thiết bị phụ thuộc nhiều yếu tố như nhà sản xuất, vật liệu sản xuất hay chế tạo, mức độ khai thác công suất, chế độ bảo dưỡng và sửa chữa, thay thế phụ tùng, môi trường hoạt động, vệ sinh công nghiệp. Khác với bất động sản có tuổi thọ kinh tế dài hoặc vĩnh viễn nên có thể áp dụng cách tiếp cận thu nhập bằng phương pháp vốn hóa thu nhập hay chiết khấu dòng tiền để thẩm định giá, máy móc thiết bị đa phần có tuổi đời kinh tế hữu hạn và ngắn hơn nên chỉ có thể áp dụng cách tiếp cận thu nhập bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền để thẩm định giá.

3-2. Thị Trường Máy Móc Thiết Bị Định nghĩa

Thẩm định viên cần phải nhận diện và phân tích đầy đủ sự khác biệt này để thực hiện so sánh và điều chỉnh trong cách tiếp cận thị trường hoặc trong cách tiếp cận chi phí bằng phương pháp chi phí thay thế hay chi phí tái tạo. Mặt khác, cũng như bất động sản, tuổi đời kinh tế còn lại của máy móc thiết bị cũng tùy thuộc rất nhiều vào mức độ khai thác và sử dụng, chế độ bảo dưỡng, sửa chữa và thay thế phụ tùng của người sở hữu hay người sử dụng.

Phân loại thị trường máy móc thiết bị

 Thị trường máy móc thiết bị chuyên dùng là nơi giao dịch mua bán các máy móc thiết bị chuyên dùng cho một mục đích hoặc một đối tượng nhất định như máy móc thiết bị xây dựng, y tế, bóc dỡ, nâng hàng, điện ảnh, giáo dục, v.v. Đây là thị trường cung cấp các loại máy móc, thiết bị, dây chuyền sản xuất, chuyền công nghệ mới được sản xuất, chế tạo hay lắp đặt dựa trên những cải tiến, phát minh, sáng chế hay thành tựu mới của khoa học kỹ thuật.

3-3. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Máy Móc Thiết Bị

Các yếu tố kinh tế về phía cầu của máy móc thiết bị cần được xem xét bao gồm tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập, số lượng doanh nghiệp được thành lập mới, chính sách tín dụng của các ngân hàng thương mại, giá cả và chi phí mua sắm máy móc thiết bị, v.v. Các yếu tố kinh tế về phía cung của máy móc thiết bị bao gồm số lượng máy móc thiết bị tồn kho hoặc trưng bày của các nhà sản xuất, các thương nhân và đại lý, giá bán và chi phí sản xuất hay chế tạo máy móc thiết bị.

3-4. Các cách Tiếp Cận Thẩm Định Giá Máy Móc Thiết Bị

Cũng như thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh, để thẩm định giá máy móc thiết bị bằng phương pháp giao dịch có thể so sánh, thẩm định viên có thể chọn mức giá đại diện chung bằng một trong ba cách sau: (i) mức giá chỉ dẫn trung bình của các tài sản so sánh để làm mức giá đại diện chung; (ii) mức giá chỉ dẫn bình quân trọng số của các tài sản so sánh làm mức giá đại diện chung và; (iii) chọn ra một mức giá chỉ dẫn trong số các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh để làm mức giá đại diện chung. Cũng như phương pháp giao dịch có thể so sánh thuộc cách tiếp cận thị trường trong thẩm định giá bất động sản, tiếp cận thị trường để thẩm định giá máy móc thiết bị bằng phương pháp giao dịch có thể so sánh cũng có ưu điểm là nó rất thích hợp với những tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường, tuy nhiên, nhược điểm của cách tiếp cận này là nó tùy thuộc vào chất lượng thông tin mà thẩm định viên thu thập được cũng như có thể phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của thẩm định viên trong việc lựa chọn phương pháp tính mức giá đại diện chung.

Phân loại doanh nghiệp

 Các cách tiếp cận thẩm định giá doanh nghiệp. chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp.  Công ty cổ phần là doanh nghiệp, trong đó: a) Vốn điều lệ được chia thành nhiều phần bằng nhau gọi là cổ phần; b) Cổ đông có thể là tổ chức, cá nhân; số lượng cổ đông tối thiểu là 03 và không hạn chế số lượng tối đa; và c) Cổ đông chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của doanh nghiệp trong phạm vi số vốn đã góp vào doanh nghiệp.  Công ty hợp danh là doanh nghiệp, trong đó: a) Phải có ít nhất 02 thành viên là chủ sở hữu chung của công ty, cùng nhau kinh doanh dưới một tên chung được gọi là thành viên hợp danh. Ngoài các thành viên hợp danh, công ty có thể có thêm thành viên góp vốn; b) Thành viên hợp danh phải là cá nhân, chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình về các nghĩa vụ của công ty; và c) Thành viên góp vốn là tổ chức, cá nhân và chỉ chịu trách nhiệm về các khoản nợ của công ty trong phạm vi số vốn đã cam kết góp vào công ty.  Doanh nghiệp trong nước là các doanh nghiệp được thành lập từ 100% vốn đầu tư của các nhà đầu tư trong nước dưới hình thức doanh nghiệp nhà nước, công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần, công ty hợp danh và doanh nghiệp tư nhân.

Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp

 Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài là các doanh nghiệp được thành lập từ vốn đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và công ty hợp danh.  Doanh nghiệp liên doanh là các doanh nghiệp được thành lập từ vốn đầu tư của các nhà đầu tư trong nước và vốn đầu tư của các nhà đầu tư nước ngoài dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần và công ty hợp danh.

4-2. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Trị Doanh Nghiệp

Đối với những doanh nghiệp có nhiều sản phẩm đạt được chất lượng quốc gia hay quốc tế, thị trường tiêu thụ rộng lớn và một chiến lược kinh doanh đúng đắn sẽ mang lại cho doanh nghiệp một dòng tiền lớn và có xu hướng tăng trưởng bền vững. Một doanh nghiệp có tình hình tài chính lành mạnh thể hiện thông qua tỷ số khả năng thanh toán được đảm bảo, hiệu quả hoạt động cao, tỷ số đòn bẩy tài chính thấp, tỷ suất sinh lời hấp dẫn thường được nhà đầu tư đánh giá cao giá trị doanh nghiệp và giá trị vốn chủ sở hữu trên thị trường.

4-4. Cơ Sở Giá Trị

Khi thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị tổng hợp, thẩm định viên cần phản ánh giá trị tổng hợp dựa trên cơ sở giá trị thị trường hay giá trị tổng hợp phản ánh các thuộc tính cụ thể của một tài sản chỉ có giá trị đối với một người mua cụ thể. Thẩm định viên cần xem xét môi trường vĩ mô, môi trường ngành và môi trường bên trong của doanh nghiệp để dự báo thời gian hoạt động của doanh nghiệp, tình trạng giao dịch (thực tế hoặc giả thuyết) sau thời điểm thẩm định giá.

4-5. Cách Tiếp Cận Thẩm Định Giá Doanh Nghiệp