Thực trạng thẩm định giá bằng phương pháp so sánh trong thẩm định giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT

Phương pháp nghiên cứu Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là: - Phương pháp điều tra, khảo cứu tai liệu - Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các thôn

DE TAI:

THUC TRANG AP DUNG THAM DINH GIA BANG PHUONG PHAP SO

SANH TRONG THAM DINH GIA BDS TAI CONG TY TNHH DICH VU

KIEM TOAN, KE TOAN VA TU VAN THUE AAT

Ho và tên sinh viên : Lê Thi Minh Phuong

Mã sinh viên : 11194214

Lớp : BĐS61B

Giáo viên hướng dẫn : TS- Giảng viên Nguyễn Thị Hai Yến

Hà Nội - 2023

MỤC LỤC

DANH MỤC BẢNG -2s-22s<2eSESsEEESEEEESEEEESEEEEESEEESEEEEEseEEEseerssecsssee 97

DANH MỤC HÌNH

DANH MỤC VIET TAT

PHAN I: LỜI MỞ DAU

1.1 Những vấn đề chung về thẩm định giá bất động sản - 4

1.1.1 Khái niệm bat động sản :-.¿¿¿222¿222+2222222222222S+s22Scee 4

1.1.2 Khái niệm thâm định giá bất động sản - - -. 9

1.1.3 Vai trò của thâm định giá bất động sản - :-5: 10

1.1.4 Các phương pháp thâm định giá BĐS: -.2: u

sánh - -.-:-5-¿-1.3.1 Các yếu tố khách quan 251.3.2 Các yếu té chủ quan

CHƯƠNG II: THUC TRANG AP DỤNG PHƯƠNG PHÁP THAM ĐỊNHGIÁ BẢNG PHƯƠNG PHAP SO SÁNH TRONG THÁM ĐỊNH GIÁ

BĐSTẠI CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ KE TOÁN KIÊM TOÁN VÀ TƯ VẤN

định giá BDStai Công ty TNHH Dich vụ Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn thuế

2.2.2 Quy trình thâm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh tại Công ty

TNHH Dịch vụ Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT 362.2.3 Thực trạng vận dụng phương pháp so sánh trong thâm định giá BĐS tạiCông ty TNHH Dịch vụ Kế toán, Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT 4I

2.3 Đánh gia thực trạng việc sử dụng phương pháp so sánh trong thấm thâm địnhgiá BĐS ở Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT67

2.3.1 Những kết quả đạt được -¿¿22¿+222s+222sscszcscssscsee 67

2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân ¿¿-22¿¿22:¿¿222+222+222zzzczs: 68CHUONG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHAM HOÀN THIỆN PHƯƠNGPHAP SO SÁNH DE XÁC THÂM ĐỊNH GIÁ TRI BĐS TẠI CÔNG TY

TNHH DỊCH VỤ KE TOÁN KIEM TOÁN VÀ TU VAN THUE AAT 7274

3.1 Một số mục tiêu và định hướng phát triển của Công ty TNHH Dich vu Kế

toán Kiém toán và Tư vấn thuế AAT trong lĩnh vực thâm định giá trong thời gian

toi 127L

3.1.1 Định hướng phát triên chung

3.1.2 Định hướng phát triển sử dung phương pháp so sánh trong tham định giá

BĐS iu, 7372

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh đề xác thâm định

giá trị BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT

“ 1423

3.2.1 Một số vấn đề đặt ra ccccccSEEEEEEEEEEEEEELEoeeriee 743

3.2.2 Giải pháp L CĐ g g HH HT He, 1423

3.3 Một số kiến nghị 8180

3.3.1 Hoàn thiện khung pháp lý về thâm định giá 8180

3.3.2 Thanh lập co quan chuyên môn làm tham mưu về thâm định giá đất

3.3.4 Xây dựng hệ thống thông tin, ngân hàng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt

động thấm định giá -¿ -¿¿522+222¿222222223+22232222322222222222e2 8483

3.3.5 Can có các biện pháp quản lý nhằm dam bảo thị trường BĐS phát triển

lành mạnh : ¿2c 2: 211221221121 1511511511911511251 2512111111811 E 2 2y 8584

3.3.6 Một số kiến nghị khác -.¿-2:¿¿222z2222z2222+2223E2222z22zsce2 8584

PHAN HI: KET LUAN ssssssssscsssscsnsscsnsccsnscssnssssnssssnscssnsccssscsssssssnssssssssssssssees 8796

TÀI LIEU THAM KHAO wessscsssssssssssssssssscssssnsssssssssnssssssssnssssssssnnsssssssnnsssesses 8887

ĐANH MỤC HÌNH ẢNH

Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold

~| Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

~| Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

_~| Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

-| Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

~| Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

-| Formatted: Default Paragraph Font

-| Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

CHUONG -H: THỰC FRANG ÁP DENG PHUONG PHÁP THẢM ĐỊNH: -| Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold

nee T crrrccrrrrrrrrrrrrTTTTTTTTTSTTTTTTTTTETTTTTTTTTTTTT7TT7TTTTTT7TT7TTTTTTTT7TTTTTTTTTmTTTTTrTTErTrrrrrrrrn 28

Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold

PHAP SO SÁNH ĐÉ XÁC THÁM ĐỊNH GIÁ TRI BĐS TẠI CÔNG TY

TNHH DỊCH: VỤ KẾ TOÁN KÉM TOÁN VÀ TỰ VĂN THUẾ AAT 26

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

| Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font Formatted: Default Paragraph Font

—| Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

Formatted: Default Paragraph Font

_—| Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold

FFA ECHEU-FHAM_KAHA 0 corns nnn | Formatted: Default Paragraph Font, Font: Bold

^ °

DANH MỤC HÌNH

Hình 2.1 Logo nhận diện thương hiệu - ¿5+ 5252 2S ++£+exexsereererrve 3029

Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức của A AT -2-©2sc22k222k2221222122112221221 21122 3130

DANH MỤC VIET TAT

Công ty TNHH Dich vụ Kế toán, Kiểm toán va Tư vấn

thuế AAT

Tài sản so sánh

Tài sản thâm định

«———| Formatted Table

Luôn muốn biết được giá trị và biến động giá trị đối với tài sản đang nắm giữ

là nhu cầu của hầu hết chủ sở hữu, đặc biệt khi hiện nay một nhà đầu tư hầu như sở

hữu cả danh mục tài sản Điều đó càng cho thấy sự quan trọng của việc thâm định

giá- công cụ hỗ trợ đắc lực trong quản lý, đưa ra các nhận định và kịp thời có các

quyết định liên quan đến việc sở hữu, quản lý, mua bán, tính thuế, bảo hiểm, cho

thuê, cam cố, thé chap và kinh doanh BĐS đối với tài sản đang nắm giữ dé đạt được

giá trị tối ưu nhất Có thể nói quy trình và phương pháp thẩm định giá BĐS là yếu

tố quan trọng quyết định kết quả, chất lượng hoạt động thâm định giá bất động sản

Trong đó, phương pháp so sánh trong thầm định giá BĐS được sử dụng khá rộng rãi

trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhất trong thực tế thẩm định giá các tài

sản khác nhau Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định, mà dựa

vào thông tin của các giao dich thị trường dé thâm định giá Không thé phủ nhận

tính thực tế và hiệu quả của phương pháp so sánh trong thâm định giá bất động sản,

tuy nhiên, do thâm định giá BĐS là lĩnh vực còn mới phát triển ở Việt Nam, hệ

thống văn bản pháp lý về thẩm định giá BĐS còn chưa đầy đủ, thông tin còn thiếu

tính minh bạch đặc biệt là quy trình và phương pháp thâm định giá BĐS bằngphương pháp so sánh được ban hành trong hệ thống tiêu chuẩn thâm định giá ViệtNam và tại các doanh nghiệp cũng còn nhiều điểm bat cập, chưa phù hợp nên chấtlượng thâm định giá BĐS nhìn chung còn thấp, chưa đáp ứng được yêu cầu của thịtrường và kỳ vọng của xã hội Vì vậy, xuất phát từ những lý do đó mà em đã lựachọn đề tài “Thực trạng thâm định giá bằng phương pháp so sánh trong thâm định

giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT” làm

đề tài chuyên đề tốt nghiệp của mình.

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở khoa học về thấm định giá bất động sản

- Đánh giá thực trạng thâm định giá bằng phương pháp so sánh trong thâm

định giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế

AAT.

- Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh để xác thâm

định giá trị BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT

- Thời gian nghiên cứu từ năm 2017 đến nay

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng đó là:

- Phương pháp điều tra, khảo cứu tai liệu

- Phương pháp thu thập thông tin: thu thập các thông tin từ các báo cáo thâm

định giá tại công ty AAT, phỏng vấn sâu các nhân sự và lãnh đạo của AAT

- Phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh dé làm rõ các vấn đề thấm định

giá BĐS.

5 Kết cấu nội dung của đề tài

Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dungcủa chuyên dé chia thành 3 chương:

Chương 1: Cơ sở lý luận chung về thâm định giá bằng phương pháp so sánh trong thấm định giá bat động sản

Chương 2 : Thực trạng sử dụng phương pháp thâm định giá bằng phươngpháp so sánh trong thâm định giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểmtoán và Tư vấn thuế AAT

Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh dé xác

thấm định giá trị BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn

thuế AAT

các anh, chị tại Phòng thâm định giá đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho em

trong quá trình thực tập tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn

thuế AAT

PHAN II: NỘI DUNG

CHUONG I CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VE THAM ĐỊNH GIÁ BANG PHƯƠNG PHAP SO SANH TRONG THÁM ĐỊNH GIA BAT ĐỘNG SAN

1.1 Những van dé chung về thẩm định giá bat động sản

1.1.1 Khái niệm bất động sản

a) Khái niệm bất động sản

BĐS là một trong những tài sản của cải vật chất tham gia trực tiếp vào quá trình sản

xuất và tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ thể hiện quyền tài sản

và giấy tờ trị giá được bằng tiền Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo tiêu thức

phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý va sử dụng Hiện nay, hầu hết các quốc giatrên Thế giới đều có cách phân loại tài sản theo luật cô La Mã: Phân loại tài sảnthành “Bất động sản” và “Động sản” BĐS thực tế đề cập những tài sản không thể

di chuyển được như đất đai và những tài sản khác gắn liền với đất, các quyền sở

hữu đi cùng với bất động sản

Theo William L.Ventolo, Jr va Martha R.William (2001) “BĐS là đất đai và tat cả

những gì gắn liền với nó, bao gồm: đất đai; các công trình gắn liền với đất ; bất kì

tai sản phụ gắn liền với đất có lợi cho chủ sở hữu như quyền đi qua dé sử dụng conđường bên cạnh để đến BĐS của bạn; bất cứ thứ gì được xem là không di dời được(một phan của bat động sản) theo pháp luật, ngoại trừ cây trồng hang năm (được gọi

là hoa lợi) và những thứ có thể di dời được mà chúng được bán theo quy định luật

thương mại”

Điều 107, Bộ luật dân sự 2015 của Việt Nam quy định, BĐS bao gồm:

- Đất dai;

- Nhà, công trình xây dung gắn liền với dat đai;

- Tai sản khác gan liền với đất dai, nhà, công trình xây dung;

- Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Mặc dù tồn tại nhiều quan điểm khác nhau, các quan niệm về BĐS thường bao gồmcác yêu tô đất đai và tài sản gắn liền với đất

b) Đặc điểm của bất động sản

sản xuất điều này dựa trên nguồn thông tin duy nhất từ nhà sản xuất

- Mỗi BĐS gắn liền với vị trí nhất định: Mỗi BĐS đều gắn liền với một vị trí

nhất định mà ở đó có các yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, xã hội gắn liền Chínhcác yếu tố này tạo nên các giá trị cho một BĐS tọa lạc ở đó Do vậy, vị trị là yếu tốtạo nên giá trị và quyết thấm định giá trị gia tăng của một bất động sản Một BĐSđược coi là có vi trí tốt nếu nó gắn liền với các yêu tố phát triển của khu vực đó nhưđiều kiện kinh tế, xã hội, môi trường và khả năng tiếp cận thuận lợi Do vậy, vị trí

địa lý của BĐS thì có định nhưng yếu té vị trí tương đối là môi trường xung quanh

tạo nên vị trí của hàng hóa thì luôn thay đồi Điều đó nói lên rằng, việc tạo lập vị trícho BĐS là giải pháp căn bản gia tăng giá trị của bất động sản

- Tính lâu bền: Tính lâu bền của BĐS được thé hiện qua 2 góc độ vật ly và kinh

tế của bất động sản Tuổi tho vật lý của BĐS tùy thuộc chủ yếu vào những yếu tốbên trong nội tại của BĐS như vật liệu xây dựng, trình độ sử dụng, thiết kế, thicông, sửa chữa, cải tạo bất động sản Tuôi thọ kinh tế của BĐS là thời gian BĐSphát huy công dụng mang lại các nguồn kinh tế phụ thuộc vào các yếu tố khách

quan bên ngoai như tình hình thị trường, trình độ khai thác bất động sản, khả năng

quản lý, Thông thường, đối với BĐS do có đặc tính lâu bền nên tuổi thọ vật lý kéodài hơn tuôi thọ kinh tế

- — Tính dj biệt: Tinh di biệt của BĐS cho thấy rang không thé có hai BĐS hoàn

toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên địa cầu, đã tạo nên tính đị

biệt của bat động san.

- _ Tính anh hướng: BĐS là loại tài sản có ảnh hưởng rất mạnh đến các BĐS liền

kề cũng như ảnh hưởng đến các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan Hàng hóa

BĐS còn chịu ảnh hưởng của sự phát triển các hoạt động kinh tế xã hội có liên quanđến việc khai thác và sử dụng bất động sản Chính vì đặc điểm ảnh hưởng lẫn nhau

của BĐS và các hoạt động kinh tế, xã hội có liên quan mà nhà nước phải giữ vai trò quản lý, điều tiết thị trường BĐS giảm các tác động tiêu cực, tăng cường và điều tiết

các ảnh hưởng tích cực của các công trình bat động sản

- _ Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bao toàn giá trị: BĐS là loại tài sản

có giá trị lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên BĐS là đất đai và công trình mà

giá trị của đất đai cao cộng thêm chỉ phí đầu tư xây dựng lớn

- Tinh khan hiếm: BĐS là một loại hàng hóa có tinh khan hiếm tương đối Sự

khan hiểm trước hết phụ thuộc vào tính có hạn của diện tích bề mặt Trái đất cũng

như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng vị trí thửa đất Sự khan

hiếm về sản phẩm BĐS thực tế chỉ xảy ra ở những vùng kinh tế phát triển do cầu về

BĐS ở những nơi này liên tục tăng lên trong khi cung có giới hạn.

- Đánh giá của người tiêu dùng về hàng hóa BĐS bị chi phối bởi yếu tố tập

quán, thị hiếu va tâm lý: Yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý tác động đến mọi loại

hàng hóa tiêu dùng trên thị trường nhưng hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố

này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác Các phong cách kiến trúc BĐS

khác nhau đối với những người dan nằm ở khu vực khác nhau chủ yếu do tính thẩm

mỹ, thị hiếu và thói quen của người dân sinh sống ở đó

- Kha năng khai thác BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quan lý: BĐS là tài

sản có giá trị lớn, tinh di biệt cao nên việc quản lý chúng cũng tương đối phức tạp.

Năng lực quản lý sẽ quyết thâm định giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản

- BDS chịu sự quản lý trực tiếp của nhà nước: BĐS là tài sản quan trọng của

mỗi gia đình và của cả quốc gia Các giao dịch về BĐS có sự tác động mạnh đến

hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội do đó, các van đề về BĐS chịu sự chi phối và

điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống văn bản pháp luật về đất đai và bất động sản Đây

cũng là đặc trưng riêng có của tài sản BĐS so với các tài sản cá nhân khác.

c) Các yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất, có thé chia thành 4 nhóm chính- — (Formatted: Indent: First line: 0.39"sau: Nhóm yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn pháp

ly của quyền sử dụng đất ; nhóm yếu tổ liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết

và cơ sở hạ tầng bên ngoài của thửa đất; nhóm yếu tố tâm lý, xã hội và môi trường;

nhóm yếu tổ liên quan đến thị trường

‹

% Nhom yếu tố liên quan trực tiếp đến đặc điểm tự nhiên của đất và an toàn

pháp lý của quyền sử dụng đất

nó đóng vai trò quyết định đối với mỗi giá của mỗi đơn vị diện tích đất tại đô thị.Tiêu chí để xác định ưu thế của vị trí này so với vị trí khác là khả năng sinh lợi vàcác tiện ích trong đời sống mà vị trí có thể đem lại Yếu tố vị trí không phải chỉ xácđịnh bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếubởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình như

thương mại, văn hoá, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Thường

những mảnh đất ở vị trí đẹp, trung tâm thành phố có giá cao hơn ở những mảnh đất

có vị trí ở ngoại thành, xa các trục giao thông chính.

- Thứ hai: Quy mô kích thước diện tích thửa đất Chúng ta thấy rõ sự ảnh

hưởng của diện tích thửa đất đến giá đất Thường thì mảnh đất nào có diện tích lớnhơn sẽ có giá cao hơn (xét trong cùng một điều kiện và vị trí gần giống nhau) Tuy

nhiên điều này còn phải phụ thuộc vào vị trí của mảnh đất đó, bởi lẽ có những mảnh

đất điện tích bé nhưng có một vị trí đẹp, thuận lợi thì giá của nó sẽ cao hơn

- Thứ ba: Hình dạng mảnh đất Một mảnh đất thường có hình dạng như: hìnhchữ nhật, hình thang, hình vuông, hình bình hành, hình đa giác Thường mảnh đất

có hình dạng hình chữ nhật là có giá cao nhất, tiếp đến là hình vuông, hình bình hành, hình thang, hình đa giác Ngoài ra còn phải tính đến cả mặt tiền của mảnh dat.

Mặt tiền rộng, hẹp, đẹp, nhiều mặt tiền hơn đều tác động đến giá của mảnh đất

- Thứ tư: Loại đất Trong các loại đất thì đất đô thị có giá cao nhất so với các

loại đất khác như đất nông nghiệp, đất ở khu vực nông thôn.

- Thứ năm: An toàn pháp lý của quyền sử dụng dat An toàn pháp lý của quyền sử dụng đất là một phạm trù dé chỉ những bảo đảm của Nhà nước đối với

người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: quyền chuyên đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp

vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Một mảnh đất nếu có đầy đủ giấy tờ hợp pháp

của pháp luật thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn.

& Nhóm yếu tố liên quan đến quy hoạch sử dụng đất chỉ tiết và cơ sở hạ tầngbên ngoài mảnh đất

- Thứ nhất, quy hoạch sử dung đất chi tiết Nó góp phan làm giảm thiêu sự

mất cân đối trong quan hệ cung cầu về đất đai trong vùng quy hoạch, khi cung cầu

được cân đối thì giá cả sẽ được ôn định hơn; ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất chỉ

tiết không chỉ đối với giá của từng thửa đất cụ thé trong vùng quy hoạch mà chúng

ảnh hưởng đến giá của tất cả những thửa đất thuộc vùng đó Trong một số trường

hợp, quy hoạch sử dụng đất chi tiết của vùng này có thé ảnh hưởng làm tăng hoặc

giảm đất của các vùng khác.

- Thứ hai, Co sở ha tang bên ngoài mảnh đất Cơ sở ha tang bên ngoài mảnh

đất bao gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội, chúng bao gồm hệ

thống giao thông, điện nước, thông tin liên lạc, cơ sở y tế, trường học, trung tâm

thương mại Khi các bộ phận cấu thành cơ sở hạ tang được xây dựng day đủ, đồng

bộ và phủ hợp với trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của vùng thì hiệu quả

ma chúng đem lại sẽ rất lớn Như vậy, việc một mảnh đất có cơ sở hạ tầng bên

ngoài đầy đủ, thuận lợi, tốt thì giá trị của mảnh đất sẽ cao hơn rất nhiều.

RY

+ Nhóm yếu tố tam lý, xã hội và môi trường

Một mảnh đất được bán với giá cao hơn hoặc thấp hơn giá thị trường do quan“ [Formatted: Indent: Firstline: 0.39"

niệm, nhận thức, tập quán, tâm lý, điều kiện sống của bên bán hoặc bên mua về một

đặc điểm nào đó gắn với mảnh đất, gắn với quyền sử dụng đất Chẳng hạn như, một

mảnh đất thuộc một khu vực bị ô nhiễm về môi trường (nước, không khí, tiếng

ồn ) thì giá của mảnh đất ấy không thể cao hơn một mảnh đất thuộc khu vực có

môi trường tốt Đối với yếu tố tâm lý xã hội thì do quan điểm, nhận thức của từng

người khác nhau Có người cho rằng mảnh đất này là đẹp, có giá trị nhưng có người

lại không thấy như thế Vậy, đối với yếu tố xã hội, môi trường, mức độ ảnh hưởng

của chúng đối với giá đất chỉ giới hạn trong phạm vi nhất định Đối với yếu tố tâm

lý, mức độ ảnh hưởng của loại yếu tố này là rất thất thường và chỉ giới hạn đối với

từng mảnh đất nhất định

” Nhóm yếu tổ liên quan đến thị trường

- Thứ nhất: Cung — cầu Khi tổng cung tăng nhưng tổng cầu không tăng thì

giá thị trường sẽ giảm còn khi tổng cung giảm mà tổng cầu không tăng thì giá thị

trường sẽ tăng Nếu tổng cung và tông cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng

hoặc giảm tùy theo tốc độ tăng, giảm của tổng cung và tổng cầu; giá tăng khi tốc độ

tăng của tổng cầu lớn hơn tốc độ của tổng cung và ngược lại

- Thứ hai: Chính sách pháp luật về đất đai Chính sách tài chính về đất đai,

chính sách tín dụng và đầu tư đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản,

chính sách hưởng lợi áp dụng đối với người sử dụng đất, chính sách thuế đối với

hướng tích cực và én định, thi truong quyén su dung đất phát triển, ngược lại sẽ làm

cho giá đất rối loạn, thị trường quyền sử dụng đất bị đóng băng.

1.1.2 Khái niệm thẩm định giá bắt động sản

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế, BĐS bao gồm đất đai và những vật tu: —— (Formatted: Indent: First line: 0.39"nhiên khác gắn liền với đất như cây cối, khoáng sản, công trình trên đất như các tòa

nhà, công trình xây dựng Do đó, BĐS là một phần chủ yếu của của cải vật chất trên

thế giới, và các hoạt động của thị trường BĐS là dựa trên việc thâm định giá đáng

tin cậy Điều đó có nghĩa là giá trị của các hàng hoá BĐS trên thị trường phải được

xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của từng loại

Có nhiều khái niệm về thâm định giá BĐS trên thế giới, ở đây ta đề cập đếncác khái niệm phổ biến nhất như sau:

Theo Giáo sư A.F Winglington - chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đấtđai, trường Hawkesbury, New South Wales: "Thâm định giá có thể được định nghĩa

là nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm

cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS tại một thời điểm cụ thể, Đây cũng là giai

đoạn người thấm định giá đưa ra ý kiến của minh trong các mô hình toán học, tìm

kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích của BĐS và các lĩnh vực liên quan,

xem xét tât cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điêm cá nhân”

Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội thấm định giá tài sản quốc tế

và giám đốc công ty thâm định giá tài sản Singapore: “Thẩm định giá giá trị BĐS là

một nghệ thuật hoặc khoa học về xác định giá trị của BĐS cho mục đích cụ thé ở

một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của BĐS và các nhân tố kinh tế

tiềm ẩn tương ứng thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

- Tính khoa học: là việc phân tích dữ liệu, tính toán về mặt toán học các giá trị

BĐS.

- _ Tính nghệ thuật: là những kỹ năng nắm được thông tin, đưa ra các đánh giá và

hình thành các quan điểm riêng.”

Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS của Việt Nam: “Tham định giá BĐS là hoat+ — (Formatted: Indent: First line: 0.39"

động tư vấn, xác định giá của một BĐS cụ thé tại một thời điểm xác định”

Thâm định giá BĐS là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Tham định giá

BĐS thực chất là thâm định giá đất và thâm định giá các tài sản gắn liền với đất

(nếu có) Trong trường hợp bao gồm cả việc thâm định giá các tài sản gan liền với

đất, thì cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một

đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích

sử dụng Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn

luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng

của mỗi yếu tố đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng

loại BĐS, từng vị trí của BĐS Vì vậy, việc xác định các quyền đối với BĐS, những

yếu tô và mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá trị của BĐS là rất khó khăn, phức

tạp và đó cũng chính là công việc của người thẩm định giá cần giải quyết

1.1.3 Vai trò của thấm định giá bất động sản

Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống các loại thị trường, thị trường BĐS

phát triển là nhân tố thúc đây việc hình thành đồng bộ các loại thị trường, điều này có

ý nghĩa quan trọng trong việc hình thành và phát triển cơ chế thị trường, phát triển

nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà

nước định hướng xã hội chủ nghĩa là một định hướng lớn của Đảng và nhà nước ta.

Mà thị trường BĐS chỉ phát triển được khi các giao dịch này trở nên phố biến và dễ

dàng Điều này có nghĩa là các giá trị của hàng hóa trong thị trường BĐS phải được

xác định một cách chuẩn xác, phù hợp với tính năng sử dụng của mỗi loại tài sản Do

vậy phải tiến hành công việc thâm định giá BĐS là rất cần thiết khi ta đưa ra một

quyết định liên quan đến tài sản BĐS Các bên tham gia thị trường BĐS phải biết giá

trị của BĐS để tiến hành trao đổi, giúp cho người bán có thể chấp nhận, quyết định

giá mua bán có thể chấp nhận được và người mua quyết định giá mua BĐS; nhà đầu

tư kinh doanh cũng cần thấm định giá dé biết được giá trị cua BĐS trong trường hợp

cổ phần hóa doanh nghiệp, giúp cho xác thẩm định giá trị trong công bố tài chính

hang năm của công ty; thấm định giá BĐS còn giúp cho việc trả tiền thuê tài sản, thé

chấp hoặc bảo hiểm BĐS, không những thế đây còn là cơ sở để Nhà nước quản lý và

phát triển BĐS đảm bảo ích nước lợi dân.

Nói tom lại vai trò quan trọng của công tác thẩm định giá BĐS có thé đúc két+— Í Formatted: Indent: First line: 0.39"

như sau:

- Thứ nhất: sé làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá trên

thị trường Từ hoạt động thâm định giá, việc tư vấn đặc biệt là tư vấn về giá đất sẽ

diễn ra thuận tiện với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng sẽ

giúp đảm bảo lợi ích của các bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất sẽ giúp thực

hiện các chủ trương, chính sách của Nhà nước như: cổ phần hoá, bán, khoán, cho

thuê các doanh nghiệp Nhà nước được thuận lợi và trung thực hơn.

- Thứ hai: Tham định giá và tư van về giá đất có tác dung nhằm công khai

minh bạch về giá đất, đảm bảo thông tin đến với người có nhu cầu là chính xác và

khách quan.

- Thứ ba: Thông qua hoạt động này, Nha nước tăng cường sức mạnh vô hình

của minh bằng việc bảo đảm các nguồn thu cho Ngân sách nhà nước đủ, 6n định

dưới các hình thức thuế, lệ phí mà người sở hữu, chuyển nhượng đất và BĐS phải

nộp theo quy định của pháp luật.

1.1.4 Các phương pháp thấm định giá BĐS:

> 1.1.4.1 Phương pháp so sánh (trình bày cụ thể ở phan 1.2)

> 1.1.4.2 Phuong phap chi phi

Phương pháp chi phí là phương pháp xác thẩm định gia trị BĐS dựa trên việc

tính toán chỉ phí xây dựng trừ đi các phần giảm giá như hao mòn hữu hình và vô

hình, hỏng hóc và các thiệt hại khác đã xảy ra đối với BĐS đang thâm định giá, sau

đó cộng với giá đất để thành giá BĐS Có thể biểu diễn phương pháp này bằng công

thức sau:

Giá BĐS = Giá đất + ( Chi phí xây dựng công trình - Giảm giá)

Dựa trên “nguyên tắc thay thế”, phương pháp chi phí hay còn gọi là phương

pháp giá thành giả định rằng, giá trị của BĐS mục tiêu có giá trị tương đương với

chỉ phí tạo ra một BĐS giống như vậy và coi đây là một vật thay thế Vì vậy, khi có

đầy đủ thông tin hợp lý thì người mua sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn

hơn chỉ phí mua đất và xây dựng công trình có lợi ích tương tự

Phương pháp chi phí thường được sử dụng cho mục đích thâm định giá BĐS

để tính thu, thuế suất theo giá trị và vị trí của nó Đôi khi phương pháp này còn

định giá chính được áp dụng.

Việc thâm định giá BĐS theo phương pháp này thường được dùng để đốichiếu với kết quả thâm định giá theo phương pháp khác

Phương pháp giá thành căn cứ vào chi phí dé ước tính giá trị BĐS, vì thể-thế

dé kết quả thâm định giá có độ chính xác cao, thì việc xác định, tính toán chi phímột cách chính xác là một yêu cầu không thể thiếu được đối với phương pháp này.Điều này cũng đặt ra yêu cầu đối với người thâm định giá, đó là phải nắm vữngđược những quy định hiện hành về đơn giá xây dung; đồng thời cũng phải tìm hiểuthêm giá trị thị trường của từng loại vật liệu xây dựng công trình gắn liền với đất

Khi sử dung phương pháp này cần phân biệt giữa giá đất và giá trị công trìnhtrên đất, bởi vì chỉ có công trình trên đất mới bị khấu hao Mặt khác, không thểdùng phương pháp chi phí để xác thâm định giá đất, do vậy dé tính được giá trịmảnh đất thì phải dùng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp so sánh

Phương pháp chỉ phí đòi hỏi người thâm định giá phải thông thạo về kỹ thuật

xây dựng và phải có kinh nghiệm.

> 1.1.4.3 Phương pháp thu nhập (phương pháp đều nợ)

Phương pháp thu nhập (phương pháp vốn hoá hay phương pháp đầu tư) là

phương pháp thầm định giá BĐS dựa vào tổng nguồn thu nhập mang lại từ BĐS đó

trong suốt thời gian khai thác, sử dụng Bản chất của phương pháp này là tiền hànhchuyên hóa các luồng thu nhập tương lai về hiện tại của vốn đầu tư, đó cũng là giátrị của BĐS Phương pháp đầu tư được xây dựng chủ yếu dựa vào nguyên tắc dự

báo lợi ích tương lai Theo nguyên tắc này, người ta cho rằng, giá trị thị trường hiện

hành của một BĐS phụ thuộc vào giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập

tương lai có thể thu được từ BĐS đó Như vậy, có thể xác định được giá trị của một

BĐS nếu biết trước thu nhập hàng năm được tạo ra từ BĐS đó

Một trong những hạn chế của phương pháp này là các tham số dé tính giá tri

BĐS đòi hỏi phải có độ chính xác cao, trong khi đó việc xác định chúng lại tiếnhành trong điều kiện dự kiến trước.Việc dự báo nhiều khi không chính xác dokhông thể dự báo trước được những biến động, những rủi ro có thể xảy ra Điều;điều này làm cho độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế Tuy vậy, cóthé khắc phục bang cách sử dụng các phương pháp thẩm định giá khác dé kiểm tra,trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương

pháp thâm định giá khác dé tính toán.

Khi phân tích các thương-vgtrường hợp tương tự, cần phải điều chỉnh nhiều

mặt: tuổi thọ, chất lượng, thời hạn thuê, những thay đổi về tiền thuê trong tương lai

Ngoài ra, kết quả thấm định giá có độ nhạy lớn trước sự thay đổi của tham số tính

toán cũng là một hạn chế của phương pháp này

> 1.1.4.4 Phuong phap thang du

Phương pháp thang dư (phương pháp phát triển lý thuyết) là phương pháp xácthấm định giá trị của BĐS bằng cách phát triển đa dạng BĐS thành nhiều công

trình, đạt được mục tiêu phát triển cao nhất, tốt nhất và sẽ tương ứng một giá trị của

công trình cao nhất, Sau khi trừ đi chi phí đầu tư, phát triển có được giá trị của

BĐS.

Giá trị còn lại = Giá trị công trình sau khi phát triển - Chi phí phát triển

Là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư đòi hỏi

phải quán-triệthồng nhất đầy đủ các nguyên tắc thâm định giá Tuy nhiên, nguyên

tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất giữ vai trò quan trọng nhất Theo nguyên tắc này, giá

trị của một BĐS được xác định trên cơ sở việc sử dụng BĐS phải đạt được mức sử

dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội thực tế phù hợp về mặt kỹ thuật,

pháp lý, tài chính Phương pháp thang du được các nhà thầu xây dựng, các công ty

kinh doanh BĐS sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá khả năng và các cơ

hội đầu tư vào BĐS (nghĩa là, phương pháp này được sử dụng để thẩm định giá

những BĐS có sự phát triển hoặc có tiềm năng dé phát triển) Ngoài ra, nó còn được

sử dụng khi các phương pháp thấm định giá khác không thực hiện được đầy đủ và

hoàn chỉnh.

Khi sử dụng phương pháp giá trị còn lại đòi hỏi người thâm định giá phải xem

xét và quyết định hình thức sử dụng cao nhất, tốt nhất dé tăng giá trị một BĐS, dự

báo giá trị của BĐS sau khi nó hoàn thành Đây là một công việc hết sức khó khăn

và để thực hiện công việc đó người thấm định giá phải có kiến thức - kỹ năng và

kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai dé xác định đúng cơ hội sử dụng cao

nhất và hiệu quả nhất

Gặp khó khăn trong việc xác định sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS đang

tồn tại, những ước tính về chi phí bán va giá bán có thé bị thay đổi tùy theo điều

kiện của thị trường, phương pháp này tính đến kỳ vọng tương lai nhưng lại không

tính đến giá trị thời gian của tiền nên đã giả định tất cả các dòng tiền đều xảy ra tại

một thời điểm làm cho phương pháp trở nên-phức tạpeệag-kènh, chứa đựng nhiều

biến số

> 1.1.4.5 Phuong pháp lợi nhuận

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi

ước tính của việc sử dụng BĐS, trừ đi các khoản chi phí hoạt động kinh doanh còn

lại một khoản dư ra là thu nhập thực hàng năm của BĐS sau đó chuyên hóa thành

vốn theo phương pháp đầu tư

Phương pháp lợi nhuận được xây dựng chủ yếu dựa vào giả thiết tự bản thân

BĐS cho một luồng thu nhập, và thu nhập đó được coi như lợi nhuận thu được của

kinh doanh, từ đồ-tạo nên giá trị của BĐS Nguyên tắc đóng góp là nguyên tắc quan

trọng nhất của phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng trong trường hợp không thể áp dụng đượcphương so sánh và có mức độ độc quyền nhất định về BĐS Độc quyền này có thể

từ BĐS ở một khu vực nhất định Hoặc độc quyền tự nhiên do sự cản trở của điều

kiện tự nhiên con người không thê xây dựng được.

Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng đối với những BĐS mà hoạt động của nó

tạo ra lợi nhuận, Phương pháp này đòi hỏi người thâm định giá phải có kiến thức về

kinh doanh.

1.2 Phương pháp so sánh

1.2.1 Khái niệm, ý nghĩa của phương pháp

a) Khái niệm.

so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu cần thâm định giá với BĐS tương tự đã bán trên thị

trường dé ước tính giá trị thực của BĐS mục tiêu từ giá bán của các BĐS so sánh.

b) Ý nghĩa

- Phương pháp thẩm định giá này dựa trên cơ sở giá cả của các BĐS đã giao

dịch trên thị trường, vì vậy nó phản ánh khá chính xác giá trị do thị trường đánh giá

và đễ được khách hàng và cơ quan pháp lý chấp nhận

- Đây là phương pháp thâm định giá đơn giản, ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật

do không phải tính toán nhiều

- Là phương pháp cơ sở, hay là đầu vào của các phương pháp khác

1.2.2 Cơ sở khoa học

Phương pháp so sánh dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một tài

sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của tài sản tương tự có thể so sánh được đã

được mua bán trên thị trường.

Phương pháp so sánh đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên

thị trường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng cần thâm định giá.

Tiến hành phân tích giá bán/cho thuê của các tài sản có thé so sánh được và làm

những điều chỉnh thích hợp dé phân ánh bắt kỳ sự khác nhau nao giữa chúng và tải

sản mục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần thâm định giá

1.2.3 Các nguyên tắc thấm định giá BĐSbằng phương pháp so sánh

Jìnxãẽẻẽ i2 Í II ad + | Formatted: Not Highlight

, v ` Í Formatted: Indent: First line: 0" Day là nguyên tac nên tang của phương pháp so sánh Í Formatted: Not Highlight

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một BĐS chủ thể có khuynh (Formatted: Not Highlight

hướng bị áp đặt bởi giá bán một BĐS thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện

dụng so với BĐS chủ thé, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận

giá cả và thanh toán.

b) | Formatted: Not Highlight

~ Formatted: Indent: First line: 0"

_—— | Formatted: Not Highlight

cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi

lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên,

khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc cùng giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm

tùy theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn

cung và ngược lại.

c) NeuyénticcAnd6i—ssS———“‘i‘ésSCSCCC tf | F@rmatted: Not Highlight

, > | Formatted: Indent: First line: 0”

Cân đôi trong thị trường BĐS được hiéu, đó là sự dau tư hợp lý giữa các yÊu [rormatted: Not Highlight

tố ảnh hưởng tới giá thị trường một BĐS hoặc các BĐS trong cùng một khu vực,

một vùng xác định, dé giá trị thu được từ chúng đạt tới mức cao nhất (Formatted: Not Highlight

Nguyên tắc cân đối có ý nghĩa kép

- Khi áp dụng đối với một BĐS riêng biệt: Nguyên tắc này cho rằng giá thị

trường tối đa đạt tới khi các yếu tố tạo ra BĐS đạt tới trạng thái cân đối

-_ Khi áp đụng vào một vùng hay một khu vực cụ thé, nguyên tắc cân đối chi

ra rằng giá thị trường tối đa của một BĐS có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc

xây dựng BĐS đó được sử dụng hợp lý

Nguyên tắc cân đối khi áp dụng cho một vùng hay một khu vực cụ thể nào đóthường có sự kết hợp với nguyên tắc cạnh tranh

d) Nguyén tac ngoại ứng «| Formatted: Not Highlight

| Formatted: Indent: First line: 0”

Tăng, giảm giá trị BĐS do tác động bởi những BĐS khác trong thâm định giá

BĐS được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của BĐS chủ thé (Formatted: Not Highlight

được đầu tư so với các BĐS so sánh trong cùng một vùng giá trị _ (Formatted: Not Highlight

Giá trị thị trường của những BĐS có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ

sự hội nhập với các BĐS khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng

có giá trị cao hơn nhiều lần

Những BĐS có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những BĐS ở đó

chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các BĐS có giá trị

cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó

% Các trường hợp sử dụng phương pháp so sánh: «—— | Formatted: Indent: First line: 0"

Thứ nhất là các BĐS tương đối phổ biến, có nhiều trên thị trường, có tính

tương đồng như: các căn hộ, chung cư, các khu nhà xây dựng cùng kiểu, các nhóm

văn phòng và các nhóm cửa hiệu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt;

Thứ hai là các mảnh đất trống có cùng mục đích sử dụng đã được quy định rõ.

Phương pháp so sánh tỏ ra có nhiều ưu điểm dé thấm định giá các mảnh đất trống

bởi mức độ tương đồng về vị trí, hình thé, các điều kiện về cơ sở hạ tầng, môi

trường xung quanh và xác suất giao dịch rất lớn trên thị trường;

Thứ ba, phương pháp so sánh nhằm xác thẩm định giá trị thị trường của BĐS

nên được áp dụng trong các mục đích thâm định giá mua, bán, thế chấp BĐS

1.2.4 Quy trình thâm định giá của phương pháp

Khi sử dụng phương pháp so sánh người thâm định giá BĐS đã dựa trên cơ sở

phân tích các giá bán hoặc giá cho thuê của BĐS tương tự có thể so sánh được đã

giao dich trên thị trường trong cùng hoặc gan với thời điểm thâm định giá và họ gia

thâm định giá trị của BĐS cần thâm định giá gần bằng với giá trị của BĐS tương tự

dùng dé so sánh, Tuy nhiên không có các BĐS giống nhau hoàn toàn nên thẩm định

giá phương.pháp này, người thâm định giá can phải thực hiện các bước:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin từ các BĐS đã bán thành công thời giangần nhất | Formatted: Not Highlight

dé đối chiếu với những BĐS cần thâm định giá Khi áp dung phương pháp trên

người thâm định giá thu thập các thông tin càng nhiều, những thông tin của những

BĐS đã bán thành công sát với thời điểm thâm định giá và các thông tin càng cần

luôn được sàng lọc và cập nhật để có độ tin cậy cao, đặc biệt trong điều kiện thị

trường liên tục có những thay đổi hoặc biến động các thông tin trên là rất cần đối

với TDV.

- Bước 2: Tiến hành kiêm tra thông tin của các BĐS có thé so sánh được dé xác

thấm định giá của chúng và đảm bảo rằng những BĐS này là có thể so sánh được

- Bước 3: Lựa chọn ra các BĐS có thé so sánh phù hợp nhất (3- 6 BĐS)

- Bước 4: Phân tích định lượng các yếu tố so sánh Phân tích giá bán và nhữngđiểm giống nhau của các BĐS dé so sánh với BĐS mục tiêu và so sánh sự khác

nhau của những BĐS này theo BĐS mục tiêu Nhiều BĐS trông có vẻ giống nhau

nhưng xét kĩ thì chúng cũng có những điểm khác nhau, do đó người thẩm định giá

cũng phải lượng hoá được những điểm khác biệt này

_| Formatted: Not Highlight

| Formatted: Not Highlight

_| Formatted: Not Highlight

| Formatted: Not Highlight

dé rút ra giá trị BĐS mục tiêu Theo phương pháp trên, giá thị trường là căn cứ cho

thấm định giá và là minh chứng chính xác nhất cho giá trị của các BĐS, nhưng số

lượng của những BĐS đã giao dịch, mua bán trong năm thường không 6n định va

phân bố không đều do đó chúng thường không hoàn toàn giống nhau, do đó giá bán

của BĐS được sử dụng trong so sánh cần phải điều chỉnh nhằm bù đắp cho sự

chênh nhau của chúng với BĐS đã-đang thấm định giá Những yếu thế người thâm

định giá cần lưu ý dé điều chỉnh trong thị trường là: sự trượt giá theo thời gian, khác

biệt về điện tích đất lớn, cùng một diện tích đất tương đương nhau nếu BĐS có mặt

tiền lớn hơn thì giá sẽ cao hơn, khác biệt về kích thước hình học của mảnh đất, khác

biệt về chất lượng công trình và thời gian

Khi thị trường ổn định, phương pháp này rất thích hợp, còn khi thị trường có

nhiều biến động thì người thẩm định giá phải tính đến tất cả các trường hợp và tinh

huống có thê xảy ra như: hạn chế thông tin, thông tin không đo lường được Trong

trường hợp này nếu người thấm định giá đặt quá nhiều sự tin tưởng vào các thông

tin trên thị trường thì khả năng xảy ra sai sót là không thể tránh khỏi, giá BĐS

không phản ánh đúng giá thị trường trong những hoan cảnh nhất định.

oe

ở Các yêu tô cân điêu chỉnh *

Tham định giá BĐS là một khoa học và nghệ thuật về ước thâm định giá tri

BĐS, do BĐS mang tính dị biệt và tính đặc thù riêng, không có BĐS nào giống hệt

nhau hoàn toàn, vì thế khi thực hiện thấm định giá BĐS phải tiến hành điều chỉnh

các đặc điểm như: Hình dáng kích thước; vi trí tọa lạc; pháp lý; các yếu tố của công

trình; điều kiện thị trường; qua đó ta xác định được hệ số điều chỉnh giữa BĐS so

sánh và BĐS mục tiêu, từ đó kết quả thâm định giá BĐS đưa ra sẽ chính xác hơn

- Ta phải tiến hành điều chỉnh các yếu tố sau của mặt bang lô đất: Kích thước

của lô đất, hình dang lô đất, quy mô lô dat

- Vị trí địa điểm sẽ quyết định đến khả năng tiếp cận của lô đất có thuận lợihay không, vị trí địa điểm sẽ tác động đến môi trường tự nhiên, môi trường xã hội,

liên quan đến yếu tố kinh tế của BĐS: ảnh hưởng chủ yếu đến khả năng sinh lời của

BĐS tức là ảnh hưởng đến luồng thu nhập mang lại cho BĐS đó.

- Về yếu tố pháp lý bao gồm các chi phí cho việc nhận các giấy tờ pháp lý

như lệ phí, chỉ phí, tiền sử dụng đất; các quyền năng hạn chế: Sở hữu vĩnh viễn, sở

hữu hợp đồng

_-| Formatted: Not Highlight

1 Formatted: Indent: First line: 0"

| Formatted: Not Highlight

- Các yếu tố kinh tế liên quan đến BĐS: chế độ bảo đưỡng, sửa chữa; những

chi phí cần thiết bỏ ra ngay sau khi mua; tinh trạng hợp đồng của BĐS nếu BĐS đó

đang cho thuê; các tài sản cá nhân khác gắn liền với BĐS được bán kèm với BĐS

- Các yếu tố của công trình BĐS bao gồm: Kết cấu công trình, quy mô của

công trình, tuổi thọ, thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật; mỹ thuật, kiến trúc,

kiểu đáag dáng công trình

- Về điều kiện thị trường, chúng ta phải xem xét nền tảng kinh tế của thịtrường BĐS nơi diễn ra các giao dịch thu gom được; xem xét bản chất của quan hệgiao dịch để xem giá thị trường có được đảm bảo hay không: giao dịch gia đình, ép

giá, chu kỳ kinh doanh; các phương thức thanh toán: loại tiền, vàng hoặc phương

thức thanh toán bằng ngoại tệ; thời hạn thanh toán trả trước hay trả sau; thời giangiao dịch: giá tín dụng cố định, giảm theo lạm phát

s* Phương pháp xác định hệ số điều chỉnh

Có hai cách xác định hệ số điều chỉnh: phương pháp định lượng và phương

pháp định tính.

- Thứ nhất: Cách tiếp cận định lượng là tính toán sai số mọi yếu tố làm thay

đổi giá trị của bất động sản, so với BĐS mục tiêu Phương pháp này có thể thực

hiện thông qua so sánh từng cặp; so sánh nhóm, trên cơ sở các nhóm giống nhau dé

lấy nhân tố so sánh; thông qua thống kê, tìm dãy số liệu, từ đó tìm ra số liệu tiêu

biểu nhất; sử dụng phương pháp phân tích xu hướng; sử dụng phương pháp thay thế

các phương pháp định lượng.

- Thứ hai: Cách tiếp cận định tính là cách đánh giá cho thấy đối tượng so sánhtốt hơn, kém hơn hoặc tương đương giữa thuộc tính so sánh và thuộc tính đích: tốt

hơn, tệ hơn hoặc tương đương Giá trị BDSva giá BDSsau đó được xác định trong

khoảng giữa giá cao nhất của nhóm BDSkém hơn và giá thấp nhất của nhóm BĐS

tôt hơn.

> Phuong phap phan tich dinh luong : «———— | Formatted: Indent: First line: 0"

- Phân tích số liệu theo cặp : So sánh và đo lường sự khác biệt từng cặp BĐS

giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh.

- Phân tích số liệu theo nhóm : tìm sự khác nhau giữa những nhóm BĐStương đồng, lượng hóa điểm khác biệt đó rồi điều chỉnh BĐS mục tiêu

- Phân tích độ nhạy: Chi ra sự khác biệt trong các yếu tố tạo giá BĐS Thay

nó thay đổi như thế nào, tức là ảnh hưởng của các yếu tố tạo giá sẽ mạnh hay yếu

đến giá khi chúng thay đồi.

- Phân tích xu hướng : Sử dụng khi không tìm được BĐS tương tự Khi đó, ta

phân tích thị trường BĐS

- Phân tích chi phí : Rút ra giá BĐS mục tiêu thông qua các bước điều chỉnh

đánh giá, so sánh với BĐS dùng chi phí dé thẩm định giá Ví dụ như tính giá xây

dựng thêm phòng ngủ, nhà vệ sinh, cai tạo lại hay mua thêm nội thất

- Phân tích số liệu thứ cấp: Phân tích dựa trên các số liệu đã được xác thực uy

tín để tìm ra con số lượng hoá cho các yếu tố.

- Phân tích sự khác biệt trong tiền thuê: Quy định về sự khác nhau của vốn

thông qua phân tích sự khác nhau trong tiền thuê (yếu tô đại điện cho giá BĐS)

> Phuong phap phan tich dinh tinh : «| Formatted: Indent: First line: 0"

- Phân tích so sánh tương đối: chỉ ra sự tốt hơn, kém hơn của các yếu tố so

sánh.

- Phân tích xếp hạng: Tổng hợp, do lường, phân tích tương đối dé đưa ra day

sắp xếp đồng hạng, từ đó xác định khoảng giá/giá đơn vị cho BĐS cần thâm định

- Những yếu tố của tài sản so sánh kém thuận lợi hơn so với BĐS mục tiêu

thì điều chỉnh tăng mức giá hoặc giá theo đơn vị của BĐS so sánh (cộng).

- Những yếu tổ của tài sản so sánh thuận lợi hơn so với BĐS cần thâm địnhgiá thì điều chỉnh giảm mức giá hoặc giá theo đơn vị của BĐS so sánh (trừ)

- Những yếu tố của tài sản so sánh tương tự với BĐS cần thấm định giá thìgiữ nguyên mức giá của tài sản so sánh (không điều chỉnh)

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so

sánh có thé lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị

nội thất,

- Điều chỉnh theo ty lệ phan trăm: áp dung đối với chênh lệch các yếu tố so

sánh không thê lượng hóa thành tiền như: lợi thế hình dáng, lợi thế kinh doanh, điều

kiện hạ tang, vị tri,

° Trình tự điều chính «| Formatted: Indent: Left: 0", First line: 0"

Khi xác định thứ tự điều chỉnh cần chú ý thứ tự điều chỉnh trước — sau, vì hệ

số điều chỉnh hệ số nhân và hệ số điều chỉnh tăng giảm sẽ cho kết quả khác nhau

nếu các hệ số điều chỉnh khác thứ tự Thông thường, các yếu tố có tác động mang

tính tổng thé sẽ được điều chỉnh trước (quyền sử dụng đất, phương thức thanh toán,

điều kiện bán hàng và thị trường, v.v.) và sau đó là các yếu tố cục bộ (vị trí và đặc

Tổng giá trị điều chỉnh thuần

Tổng giá trị điều chỉnh gộp

ufos HA

trước, định tính sau

1.2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp so sánh

Day là phương pháp thường được chuyên viên thâm định giá sử dụng, đôi khi

-nó không được sử dụng như một phương pháp riêng biệt mà chi là sử dụng bé sung

trong một công đoạn nào đó của phương pháp khác Đây là phương pháp có nhiều

thuận tiện nếu có trình độ và thâm niên trong nghề và ngay cả với người mới vào

nghề thì đây cũng là phương pháp được sử dụng trước tiên do những ưu điểm dễ sử

dụng, không yêu cầu quá nhiều kỹ năng tính toán Tuy nhiên người thâm định giá

cũng phải chú ý đến những hạn chế của phương pháp này Trước hết, dé có thé so

sánh các BĐS với nhau thì chuyên viên thâm định giá phải có những thông tin về

những BĐS tương tự đã được giao dịch trên thị trường.- Nếu không thì phương

| Formatted: Not Highlight

pháp này sẽ không sử dụng được, tiếp đến là các thông tín dữ liệu thu thập được về

các BĐS đã giao dịch chỉ mang tính thời điểm Trong điều kiện thị trường biến đổi

thì những thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu Vì vậy dé sử dụng phương pháp so _ Í Formatted: Not Highlight

sánh thì cần phải có các điều kiện sau:

- Chất lượng thông tin thu thập được phải cao, thông tin phải phù hợp, kịp ‘Formatted: Not Highlight

thời, chính xác, đầy đủ, có thé kiểm tra được, nếu có nhiều thông tin về các cuộc

giao dịch có thể so sánh được nhưng lại không giống nhau vì tính chất đặc biệt cần

thấm định giá thì điều này cũng ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp

- Thi trường cần phải ổn định, tức là du các đối tượng so sánh có tính chất _- [Formatted: Not Highlight

giống về mọi mặt nhưng nếu thị trường có biến động thì phương pháp so sánh khó

có thể áp dụng

1.2.6 Hạn chế cia phương pháp

Day là phương pháp đơn giản nhưng nhiều cam bẫy, nếu người thấm định giá

đặt quá nhiều sự tin tưởng vào bằng chứng thị trường nhưng đã quên mất bằng

chứng đó phản ánh điều gì đã xảy ra trong thị trường Phương pháp này chỉ sử dung [Formatted: Not Highlight

ở những nơi thị trường phát triển hoặc đang phát triển, khi thị trường yếu, “đóng

băng” thì số lượng các giao dịch trong thị trường không đủ thì việc áp dụng phương

pháp này hạn chế, không những khó khăn mà kết quả thu được không có cơ sở vững

chắc và thiếu sức thuyết phục

Phương pháp này sử dụng những giá bán được thực hiện trước đó dé làm cơ sở

cho giá ước tính hiện tại, nói cách khác đã coi thị trường BĐS là thị trường tĩnh,

không phải là một thị trường động Do đó khi thị trường có biến động mạnh thì (Formatted: Not Highlight

,Việc phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập là rất khó khăn nên sử dụng — | Formatted: Not Highlight

phương pháp là rất khó khăn.

Với BĐS lần đầu được đổi mới trong khu vực hoặc những BĐS chuyên dùng

cụ thể sẽ không có số liệu dé so sánh

Cần cân thận với thông tin không đáng tin cậy hoặc do một người nào đó

không tham gia dịch vụ cung cấp dẫn đến kết luận không chính xác.

Các điều kiện kinh tế - pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực

tiễn của phương pháp

Người thấm định giá phải xác định và phân tích điểm mạnh điểm yếu của số

liệu đã thu thập và sử dụng trong phân tích so sánh Tất cả những yếu tố và quan

điểm phù hợp phải được đưa ra trong báo cáo thâm định giá

Mặc dù cân thận trong việc sử dụng phương pháp so sánh và thường xuyên

thiếu vắng những bằng chứng so sánh được, nhưng đây là phương pháp thường

xuyên được sử dụng và cho kết quả đáng tin cậy nếu sử dụng nó hợp lý và trong

những hoàn cảnh phù hợp.

1.3 Các yếu tố anh huénglién-quan-dén thẩm định giá BĐS bằng phương pháp

so sánh

1.3.1 Các yếu tố khách quan

{ Formatted: Not Highlight

Thị trường BĐS là tổng hòa các quan hệ trao đổi hàng hóa BĐS Thị trường

BĐS có đặc điểm như: Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch, thị

trường không hoàn hảo nên thông tin về hàng hóa BĐS không đầy đủ và phổ biến

rộng rãi như các loại hàng hóa khác Sự so sánh giữa các BĐS khó chính xác vì các

tiêu chí đánh giá BĐS không chính xác như các hàng hóa khác Hơn nữa, thị trường

BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc, là thị trường khó thâm nhập, việc

tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường đều là vấn đề khó khăn, phức tạp, cần có nhiều

thời gian.

Thị trường là yếu tố ảnh hưởng đặc biệt quan trọng tới việc thâm định giá Banthân giá trị được hình thành do tác động cân bằng cung cầu Hơn nữa, phần lớn

thông tin thu thập được dé áp dung trong phương pháp so sánh là dựa vào cuộc mua

bán diễn ra trên thị trường nên các diễn biến thị trường có ảnh hưởng rất lớn đến

việc thâm định giá Khi thị trường ổn định thì người thâm định giá có thé lựa chọn

nhiều BĐS so sánh giao dịch trong thời gian dài Ngược lại, nếu thị trường có nhiều

biến động thì dé đảm bảo tính chính xác, người thấm định giá cần lựa chọn so sánh

BĐS mục tiêu với các BĐS được giao dịch trong thời gian sát với thời điểm thâm

định giá.

- Tht hai, các quy định của Nhà nước: | Formatted: Not Highlight

Bat kỳ lĩnh vực nào của đời sống kinh tế xã hội đều chịu ảnh hưởng bởi các

quy định của nhà nước Đó chính là hệ thống chính sách pháp luật quy định của Nhà

nước Một hệ thống chính sách pháp luật đầy đủ, minh bạch sẽ giúp cho lĩnh vực đó

vận hành và phát triển một cách thuận lợi, ngược lại nếu có nhiều lỗ hồng, lỏng lẻo

sẽ tạo điều kiện cho những hoạt động không chính thức sẽ có cơ hội được thực hiện

và làm ảnh hưởng xấu đến lĩnh vực đó Hoạt động của thị trường BĐS phụ thuộc

vào sự kiểm soát của Nhà nước Sự kiểm soát đó được thé hiện qua các chính sách

cụ thể về BĐS như phân loại giá thị trường, Nhà nước đảm bao tính pháp ly cho

các BĐS dé chúng có thé được giao địch công khai trên thị trường, qua đó kiểm soát

các giao dịch BĐS trên thị trường, đảm bảo cho thị trường BĐS hoạt động một cách

lành mạnh Sự kiểm soát của Nhà nước mang tính trực tiếp, do vậy các chính sách

về BĐS tại thời điểm định sẽ tác động đến phương pháp thẩm định giá Dé đánh giá

một cách hợp lý giá trị của BĐS, TĐV cần hiểu cơ chế, chính sách của Nhà nước

đối với BĐS

Tham định giá tài sản dam bảo là BĐS là một hoạt động liên quan đến nhiều ˆ

lĩnh vực như đất đai, tín dụng, ngân hàng, khách hàng càng phải có một hệ thống

chính sách pháp luật toàn diện Thâm định giá BĐS là một công việc thường ngày

tại mỗi NHTM, trong bối cảnh cạnh tranh tín dụng với lĩnh vực việc điều chỉnh các

khác biệt giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu Hay giá trị của BĐS sẽ tăng khi khu

vực đó có mật độ dân số tăng cao đột biénbién

Các yếu tố về chat lượng dịch vụ y tế, giáo đục, trình độ dan trí, an ninh củangười dân trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS Bên cạnh đó còn có

các yếu té xã hội như tâm linh, sở thích, phong tục tập quán cũng có ảnh hưởng

không nhỏ tới giá của BĐS, chính là nguồn thông tin so sánh quan trọng từ đó ảnh

hưởng tới kết quả thâm định giá

1.3.2 Các yếu tô chủ quan

Thứ nhất quan điểm của các lãnh đạo về công tác thẩm định giá _

ee

| Formatted: Not Highlight

| Formatted: Not Highlight

Quan điểm của các nhà lãnh đạo, những người quyết định về quy trình

-chính sách áp dụng trong hệ thống có ảnh hưởng rất nhiều đến thâm định giá BĐS

cũng như việc lựa chọn các phương pháp thâm định giá Ảnh hưởng tới các mặt

như: công tác tô chức thâm định giá, quy trình thấm định giá xây đựng có chặt chẽ

hay không.

Thứ hai, Năng lực và trách nhiệm của cán bộ thẩm định giá _—| Formatted: Not Highlight

Thực tế cho thấy rằng TPV về giá luôn phải đảm nhận khối lượng công việc

rất lớn phục vụ cho hoạt động xác thâm định giá và luôn chịu rất nhiều áp lực về

phía khách hàng Mặt khác, chất lượng nguồn nhân lực và việc đào tạo các TDV

phục vụ công tác thâm định giá chưa thực sự được các cơ quan thâm định giá quan

tâm đúng mức Do vậy, TDV phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chuyên môn

và kinh nghiệm đảm bảo có thé lựa chọn và áp dụng đúng phương pháp thẩm định

giá Nắm vững những nguyên lý căn bản về lý thuyết và thực tế, áp dụng linh hoạt

các phương pháp thầm định giá là một yêu cau tối thiêu hành nghề của TDV Nếu

không có day đủ các yếu tố đạo đức, năng lực và kinh nghiệm, TDV có thé vấp phải

các sai lầm trong việc phân tích, lựa chọn phương pháp thâm định giá hoặc tiến

hành sai nội dung phương pháp, thiếu sót, chủ quan, dẫn đến kết quả thâm định

giá không phản ánh đúng giá trị thị trường của BĐS.

- Về đạo đức: Một TDV cần phải có chính kiến độc lập, chính trực, kháchquan, biết giữ bí mật, nhưng cũng phải công khai, minh bạch Có nghĩa là: TDV

phải thực sự không dé bản thân bị chi phối hoặc bị ảnh hưởng bởi bat kỳ lợi ich vật

chất hoặc tinh thần nào tác động đến sự trung thực, khách quan của việc thâm định

giá; phải thắng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố

tác động khi thấm định giá; tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị

trong việc thu thập tài liệu và sử dung tài liệu dé phân tích các yếu tố tác động đến

giá; không tiết lộ những thông tin, dữ liệu thực tế liên quan đến đối tượng thâm định

giá cho một bên không liên quan; phải công khai những điều kiện hạn chế của đối

tượng thâm định giá

- Về năng lực: TDV phải thực hiện công việc thâm định giá với đầy đủ năng

lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ

liệu thu thập được, phải thực hiện công việc thâm định giá theo những kỹ thuật và

tiêu chuân chuyên môn trước khi đưa ra kết quả thâm định giá

- Về kinh nghiệm: TDV phải luôn luôn trau đồi kinh nghiệm bản thân dé có

được khả năng nhận thức đầy đủ các nguồn lực về chính trị, kinh tế và xã hội tác

động đến giá trị BĐS.

Thứ ba, cơ sở vật chat kỹ thuật phục vụ công tác thẩm định giá ` | Formatted: Not Highlight

Cơ sở dữ liệu và hệ thống thông tin phục vụ công tác thẩm định giá hiện naycòn rat hạn chế Chưa có một cơ sở dit liệu và hệ thống thông tin về thẩm định giá

thống nhất trong toàn hệ thống Vì việc thâm định giá đòi hỏi phải thu thập một

khối lượng dữ liệu rất lớn đặc biệt là đối với phương pháp so sánh thì thông tin thị

trường là những bằng chứng hết sức quan trọng quyết định đền giá trị của BĐS

thấm định giá

CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP

THAM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG

THẢM ĐỊNH GIÁ BĐSTẠI CÔNG TY TNHH DỊCH VỤ KÉ

TOÁN KIEM TOÁN VÀ TƯ VAN THUÊ AAT

2.1 Khái quát về Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế

AAT

2.1.1 Sự ra dòiQuá trình hình thành và phát triển của doanh nghiệp

Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT (AAT) được

thành lập từ năm 2019 AAT là Công ty hoạt động chuyên ngành về kiểm toán,

thâm định giá, kế toán và tư vấn tài chính AAT cung cấp địch vụ Kiểm toán, thẩm

định giá, Kế toán và Tư vấn tải chính cho nhiều khách hàng phạm vi toàn quốc trên

mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế

Try sở chính của công ty tại Số 66, Ngõ 117 Phố Thái Hà, phường Trung Liệt,

-quận Đống Đa, thành phó Hà Nội, hoạt động chủ yếu về mảng kế toán, kiểm toán“ — ÍFormatted: Indent: First line: 0', Space Before: 0 pt

và đào tạo nhân lực Văn phòng tại Tố Hữu, Bắc Hà là nơi làm việc của phòng

thâm định giá tài sản Ngoài ra, sau nhiều năm hoạt động, công ty còn mở rộng quy

mô tại các tỉnh thành khác ngoài thủ đô như Chi nhánh tại thành phố Hồ Chí Minh,

Lạng Sơn, Lào Cai,

Nam 2017, với vốn điều lệ 5 tỷ đồng, Công ty TNHH Dich vụ Kiểm toán, Kế

toán và Tư vấn Thuế AAT được thành lập với:

Tên công ty: Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn Thuế AATTên công ty viết bằng tiếng nước ngoài: AAT AUDITING, ACCOUNTING

AND TAX ADVISORY SERVICES COMPANY LIMITED

Tên công ty viết tat: AAT SERVICES Co., Ltd

Ma số thuế: 0108668561

_ _-| Formatted: Font color: Text 1, Not Highlight

| Formatted: Not Highlight

-| Formatted: Not Highlight

AAT SERVICES CO., LTD.

Hình 2.1 Logo nhận diện thương hiệu

2.1.2 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

Hình 2.2 Sơ đồ tổ chức của AAT

Khi mới thành lập Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán, Kiểm toán và Dịch vụ -| Formatted: Not Highlight

thuế AAT chi có 4 thành viên ban lãnh đạo, 1 trưởng phòng ban kiểm soát chất

lượng, 1 trưởng ban phát triển dịch vụ, 3 trưởng phòng nghiệp vụ, 2 trưởng phòng

thẩm định giá, trong đó đặc biệt phải ké đến :

- Tổng giám đốc — Người đại diện Nguyễn Xuân Hòa Ong Hoà có hơn 20

năm kinh nghiệm làm việc trong lĩnh vực tài chính, kế toán, kiểm toán và thâm

định giá Trước khi được bé nhiệm làm Tổng Giám đốc tại Công ty TNHH Dịch vụ

Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn Thuế AAT, Ông Hoà đã có hơn 5 năm làm việc tại

Công ty TNHH Hãng kiểm toán AASC, 5 năm làm Phó Giám đốc tại Công ty

TNHH Kiểm toán Đông Á (AEA), 5 năm làm Phó Giám đốc tại Công ty TNHH

Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn Thuế (AAT), 5 năm làm Phó Tổng giám đốc

nghiệp vu tại Công ty TNHH PKF Việt Nam.

- Phó tổng giám đốc - Vũ Kim Hồng: Với gần 15 năm trong lĩnh vực kiém_ _-| Formatted: Not Highlight

toán, kế toán, thâm định giá, xác thâm định giá trị doanh nghiệp, ông Hồng đã từng

có 09 năm làm Trợ lý kiểm toán viên, Kiểm toán viên Công ty TNHH Kiểm toán

VACO và 06 năm làm Giám đốc Công ty TNHH Kiểm toán và Thâm định giá

Thăng Long — T.D.K - chi nhánh miền Bắc, Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần định

và Đầu tư tài chính Hoa Sen

Trong quá trình hành nghề dịch vụ và điều hành công ty, ông đã được đảo tạoqua rất nhiều khóa nghiệp vụ chuyên ngành, ông đã chủ trì nhiều cuộc kiểm toán,

thấm định giá; thẩm định giá dự án; thẩm định giá trị doanh nghiệp dé cổ phần

hóa, thoái vốn cho SCIC và các Tập đoàn, Tổng công ty lớn ở Việt Nam

2.1.3 Hoạt động kinh doanh

Cũng như các doanh nghiệp kế toán, kiểm toán, thấm định giá khác, Công ty _ ÍFormatted: Not HighlightTNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn Thuế AAT hoạt động kinh doanh các

hoạt động sau:

| Formatted: Not Highlight

Kia+ Kiểm toán báo cáo tài chính;

« Kiểm toán hoạt động;

+ Kiểm toán tuân thủ;

+ Kiểm toán nội bộ;

« Kiểm toán quyết toán dự án hoàn thành;

« Kiểm toán báo cáo tài chính vì mục đích thuế;

« Các công việc kiểm toán khác

e Dịch vụ soát xét

e Soát xét báo cáo tài chính;

e Soát xét thông tin tài chính và dịch vụ dam bảo theo thủ tục thỏa thuận trước;

e Các dịch vụ soát xét khác.

Dich vụ Kế toán | Formatted: Not Highlight

« Hướng dẫn áp dụng chế độ kế toán - tai chính;

« Xây dựng các mô hình tổ chức bộ máy - tô chức công tác kế toán;

« Mở, ghi số kế toán và lập các Báo cáo tài chính;