Trên cơ sở nghiên cứu thực trạng sử dụng phương pháp so sánh trong thâm định giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT Việt Nam, kết hợp với xem xét định hướng phát triển của công ty trong thời gian tới, chương ba của chuyên đề sẽ đề cập đến một số giải pháp cơ bản nhằm khắc phục những hạn chế gặp phải trong quá trình thâm định giá BĐS ở công ty, góp phần hoàn thành mục tiêu phát triển của công ty.
3.1. Một số mục tiêu và định hướng phát triển của Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế AAT trong lĩnh vực tham định giá trong thời
gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển chung
Xuất phát điểm là một công ty chuyên về dịch vụ Kiểm toán, kế toán, tham vọng mở rộng thêm dịch vụ Thâm định giá một cách chuyên nghiệp với đội ngũ nhân viên được đào tạo bài bản về định giá, thâm định giá bất động sản,... Công ty
đặt ra những mục tiêu, định hướng tương lai như sau:
- Mở rộng hơn nữa các văn phòng đại diện ở các tỉnh, mở rộng công ty theo
chiều ngang.
- Tổ chức mở rộng cơ cấu phòng ban một cách hợp lý hơn nữa.
- Tuyén thêm nhân sự có trình độ chuyên môn, nang lực và kinh nghiệm cao
vào các vị trí khác nhau.
- Cử các cán bộ nhân viên trong Công ty đi đào tạo nâng cao nghiệp vụ.
- Tiếp tục mở rộng quy mô hoạt động và phát triển thêm các Chi nhánh tại các
tỉnh thành trên cả nước.
- Tiếp tục mở rộng chức năng và các loại hình dịch vụ khác như: Tư van trái phiếu doanh nghiệp; Tư vấn đầu tư, kinh doanh mua bán tai sản,...
73
- Tổ chức các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ về kinh tế, thị trường giá ca, thâm định giá, kinh tế tài chính, kế toán, kiểm toán...
- Yêu cầu các nhân viên hoạt động chuyên nghiệp, đảm bảo chất lượng nghiệp vụ chuyên môn, lấy chữ "Tín" là tôn chỉ hoạt động hàng đầu của Công ty và toàn thể các cán bộ nhân viên trong Công ty.
- Công ty luôn nêu cao tỉnh thần chất lượng dịch vụ thâm định giá và thái độ phục vụ là yếu tố cốt yếu dẫn đến thành công, đi kèm là những hành động để thực hiện tỉnh thần đó là luôn không ngừng nâng cao nghiệp vụ cán bộ nhân viên, trau dồi kỹ năng chuyên môn, kỹ năng ứng xử và thái độ cầu thị, giữ mối quan hệ tốt với khách hàng. Để đáp ứng được yêu cầu phát triển của mình, AAT đã đề ra định hướng và cam kết "Cung cấp các dịch vụ một cách chuyên nghiệp". Do vậy việc tập trung đầu tư nâng cao năng lực hoạt động của Công ty, nâng cao kiến thức năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, nhân viên; trang bị cơ sở vật chất làm việc; mở rộng mạng lưới hoạt động... sẽ là những mong muốn thường trực của AAT trong
giai đoạn tới.
3.1.2 Định hướng phát triển sử dụng phương pháp so sánh trong thẩm định giá
BĐS.
Thâm định giá nói chung va thâm định giá BĐS nói riêng là một lĩnh vực hoạt động chủ yếu và quan trong của công ty. Theo định hướng phát triển chung của công ty hoạt động thâm định giá BĐS sẽ giữ vai trò là dịch vụ chủ đạo.
Công ty sẽ không ngừng nâng cao chất lượng thâm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh, trở thành đơn vị thẩm định giá hàng đầu, đồng thời tìm hiểu khai thác thị trường thâm định giá trong các lĩnh vực mới, bởi:
- Đây là phương pháp hữu ích, kết quả của nó có ý nghĩa to lớn trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất (là những BĐS tiềm năng phát triển).
- Công tác thu thập thông tin cần được đây mạnh đề đảm bảo tính chính xác của thông tin thu thập tốt hơn.
- Khi phân tích, tính toán cần phải diễn giải rõ ràng trong báo cáo, chứng thư về tại sao lại lấy giá trị đó, phân tích rõ những điều kiện kinh tế - xã hội như lạm phát, tỷ giá, các yếu tố liên quan đến ngành như phân tích về điều kiện thị trường
bat động sản.
74
- Về đội ngũ nhân lực: Day là phương pháp dé áp dụng va áp dụng thường xuyên, tuy nhiên cần đòi hỏi ở các TĐV kỹ năng thu thập thông tin và điều chỉnh các tài sản so sánh một cách hợp lý. TĐV cần học hỏi, trau dồi kinh nghiệm của anh chị làm việc dé hoàn thiện bản thân, giúp ich cho sự thành công trong từng hợp đồng nói riêng và uy tín của công ty nói chung.
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh để xác thắm định giá trị BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kế toán Kiểm toán và Tư vấn thuế
AAT
3.2.1. Một số vấn đề đặt ra
Thâm định giá nói chung và thâm định giá BĐS nói riêng là những lĩnh vực phức tap, đòi hỏi kinh nghiệm chuyên môn cao. Tham định giá BĐS bằng phương pháp so sánh đơn giản, đễ áp dụng nhất tuy nhiên để có kết quả thâm định giá chính xác cần sự kết hợp của rất nhiều yếu tố:
- Trình độ chuyên môn, đạo đức của TDV thâm định giá bất động sản đòi hỏi có trình độ chuyên môn cao. Dé đưa ra mức giá hợp lý TĐV cần phải nắm vững kiến thức thâm định giá và có kỹ năng, kinh nghiệm thực tế.
- Trình độ quan trị của tổ chức, đơn vị thẩm định giá: Đó là trình độ lập kế hoạch thấm định giá, trình độ quản trị nguồn thông tin, dir liệu và quan tri nguồn
nhân lực...
- Số lượng và chất lượng của các căn cứ thâm định giá: Số lượng và chất
lượng thông tin thu thập, các văn bản pháp lý áp dụng phải đảm bảo tính minh bạch
và có thể kiểm chứng...
- Sự kết hợp giữa khách hàng và tổ chức thâm định giá: Đó là việc tạo điều kiện dé cho cuộc thâm định giá thực hiện đúng thời gian, khả năng cung cấp thông tin cần thiết cho bên thâm định.
- Uy tín của nhà dịch vụ và cam kết, bảo mật thông tin.
3.2.2. Giải pháp
Từ nghiên cứu tình hình hoạt động của công ty AAT, để nâng cao chất lượng thấm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh em xin đưa ra một số giải pháp cơ bản theo quan điểm cá nhân.
75
> 3.2.2.1. Hoàn thiện phương pháp so sánh
Kết quả thâm định giá BĐS phụ thuộc vào việc lựa chọn phương pháp thâm định giá phù hợp. Phương pháp xác định giá trị BĐS được coi là phù hợp nếu nó chỉ ra được những lợi ích thực sự mà BĐS mang lại cho chủ sở hữu nó, cho nhà đầu tư, đồng thời cho phép người ta có cơ sở thực tiễn để lượng hóa những lợi ích đó. Có nghĩa là nó được người yêu cầu thâm định sử dụng với mục đích tham khảo, nhưng
có cơ sở rõ ràng, sát với giá giao dịch trên thị trường trong việc thực hiện mục đích
của họ. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn phương pháp có thê liệt kê bao
gồm: mục đích, quy mô, đặc điểm của BĐS cần thẩm định giá.
Theo đó chỉ nên lựa chọn phương pháp so sánh trong trường hợp có đầy đủ thông tin chất lượng cao, phù hợp, đáng tin cậy và có thể kiểm tra được trong điều kiện thị trường tương đối ôn định, thường để thâm định giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế chấp và dùng trong hầu hết các trường hợp. Kết quả cuối cùng của một cuộc thâm định giá BĐS là đưa ra được giá trị thực của bất động sản.
Nhưng để đưa ra được kết luận về giá trị BĐS cần phải trải qua một quá trình rất phức tạp. Trong quá trình đó việc xây dựng phương pháp thẩm định giá tác động rất lớn tới hiệu quả của hoạt động thâm định. Do vậy việc xây dựng phương pháp thẩm định giá là yếu tố rất quan trọng đối với một tổ chức thâm định giá. Theo em, để mang lại hiệu quả cao trong thấm định giá theo phương pháp so sánh cần phải được xây dựng theo các bước, trình tự rõ ràng, mang tính khoa học, dễ hiểu, dễ thực hiện và phải phù hợp với BĐS cần thâm định. Mỗi phương pháp thấm định được áp dụng trong điều kiện cụ thể và có ưu, nhược điểm riêng. Sử dụng theo các phương pháp khác nhau có thể đem lại kết quả khác nhau. Do vậy, không có phương pháp thấm định giá nào được coi là chính xác nhất với từng loại BĐS, nguồn thông tin thu thập được và mục đích thâm định giá. Vì vậy, nên kết hợp phương pháp so sánh với các phương pháp khác nhằm kiểm chứng kết quả, tạo cơ sở tin cậy hơn đối với kết quả cuối cùng.
> 3.2.2.2. Hoàn thiện cơ sở và điều kiện thẩm định giá bat động sản.
Nếu có một cơ sở thâm định giá rõ ràng thì kết quả thẩm định sẽ đáng tin cậy hơn. Cơ sở và điều kiện thâm định giá được đề cập tới ở đây bao gồm: Hệ thống văn bản pháp luật; hệ thống thông tin; trình độ chuyên gia thẩm định giá. Hiện nay, ở Việt Nam cơ sở và điều kiện TDG van còn nhiều bat cập. Dé nâng cao hiệu qua
76
hoạt động thẩm định giá BĐS bằng phương pháp so sánh tại AAT em xin đưa ra một số giải pháp sau:
a) Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin đữ liệu về BĐS làm cơ sở cho
công tác tra cứu thông tin so sánh.
Trong hoạt động thâm định giá BĐS, thông tin về TSSS là rất quan trọng bởi chính những thông tin này góp phần quyết định giá trị BĐS cần thâm định giá. Vì vậy, để có được kết quả thâm định giá có độ tin cậy cao cần phải có nguồn thông tin so sánh chất lượng nhất. Chất lượng các thông tin thể hiện qua tính đầy đủ, rõ ràng, kịp thời, phù hợp và có thể kiểm tra được. Thông thường, trong quá trình thẩm định giá, công ty chỉ dừng ở việc tìm ra 3 tài sản so sánh, vậy, dé đảm bảo tính chính xác,
công ty nên sử dụng từ 3-6 TSSS. Như vậy, đơn giá xác định được sẽ mang tính khách quan và phù hợp với giá thị trường hơn.
Thực tế việc tìm ra BĐS tương đồng với BĐS mục tiêu, đặc biệt với những lô đất có điện tích lớn, nằm trong khu vực đô thị là điều không phải dễ đàng. Do đó, công ty cần xây dựng mạng lưới thông tin thu thập ở từng địa bàn cụ thé trên cơ sở tổ chức phân vùng thu thập thông tin. Điều này phù hợp với định hướng phát triển
trong tương lai đó là mở rộng chi nhánh công ty sang các tỉnh thành trong nước. Từ
đó, công ty có thé xây dựng được một cơ sở dit liệu về BĐS của riêng minh. Day sẽ là nguồn thông tin rất có ý nghĩa đối với hoạt động thấm định giá, thâm định giá của công ty đặc biệt đối với hoạt động thẩm định giá bằng phương pháp so sánh, giúp cho các thông tin về các BĐS cân được thu thập ngày càng phong phú hơn.
Tuy nhiên, để cơ sở dữ liệu này thực sự phát huy được hiệu quả của nó thì cắn bộ thực hiện cần phải liên tục cập nhật các thông tin về đơn giá trong tương lai, đây là
một công việc khá khó khăn, đòi hỏi công ty phải bỏ ra một lượng chi phí khá lớn
cũng như thời gian thu thập, sắp xếp và quản lý thông tin một cách chặt chẽ, hiệu
quả.
Việc vận dụng phương pháp so sánh trong thâm định giá BĐS tại Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT còn có hạn chế cũng là do công tác thu thập thông tin còn chưa tốt. Đề hoàn thiện công tác này, có thể sử dụng một số giải pháp sau:
77
Thứ nhất, trước khi tiến hành thu thập thông tin, các TDV cần xác định được những thông tin cần thu thập, đồng thời cần phải phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thông tin thứ yếu.
Các thông tin cần thu thập bao gồm:
- Thông tin về tài sản mục tiêu, TSSS.
- Thông tin về các giao dich thị trường làm căn cứ dé so sánh, phân tích, điều
chỉnh,...
- Thông tin về các văn ban pháp lý của nhà nước và của chính quyền dia phương có ảnh hưởng đến quyền khai thác các lợi ích của BĐS.
- Thong tin vé diéu kién ha tang kinh té, ha tang ky thuat, ha tang xã hội của BĐS cần thẩm định giá và BĐS so sánh.
Xác định chính xác các thông tin cần thu thập sẽ giúp cho TDV tránh được khả năng bỏ sót các thông tin, nhất là những thông tin quan trọng.
Trong mỗi loại thông tin, TĐV cũng cần phải liệt kê các thông tin chỉ tiết, phân biệt được nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu để có cơ sở đánh giá giá tri
BĐS.
Để thuận lợi cho việc đánh giá và điều chỉnh sau này, trong quá trình thu thập thông tin, các TDV nên vẽ lại so đồ vị trí BĐS toa lạc và vị trí các TSSS với BĐS mục tiêu. TDV cũng nên lập một biểu mẫu chung bao gồm danh mục chỉ tiết các thông tin cần thu thập để điều tra, thu thập thông tin cho tất cả các BĐS.
Thứ hai, ngoài thu thập thông tin, công việc xử lý, đánh giá thông tin cũng vô
cùng quan trọng, quyết định trực tiếp đến kết quả cuối cùng của quá trình thâm định. Kỹ thuật xử lý, đánh giá thông tin phụ thuộc nhiều vào trình độ chuyên môn của TĐV, quyết định đến thành công của các phương pháp thâm định. Do vậy khi đưa ra lập luận dé đưa ra kết quả, TDV cần phải xem xét thật tỉ mi các yếu tố liên quan đến thị trường, đồng thời cũng nên ứng dụng các phần mềm hỗ trợ, phân tích:
phần mềm thống kê, phân tích tài liệu...
b) _ Nâng cao việc dao tạo, bồi dưỡng các chuyên gia thâm định giá
Thẩm định giá là công việc vừa mang tính khoa học vừa mang tính nghệ thuật.
Dé làm tốt công tác thấm định giá đòi hỏi TDV phải có tính chuyên nghiệp rất cao.
Tính chuyên nghiệp của TDV thể hiện ở năng lực chuyên môn nghiệp vụ, đạo đức,
78
đồng thời để hành nghề phải dựa trên những nguyên tắc, chuẩn mực và phương pháp thống nhất. Cụ thé khi xác định giá trị BĐS TDV phải xác định theo một trình tự chặt chẽ, đễ hiểu, công khai không gây ra hiểu nhằm; cung cấp thông tin đầy đủ để mọi người đọc và hiểu rõ số liệu, nguyên nhân và hiểu rõ các phân tích và kết luận rút ra trong báo cáo thẩm định giá; Diễn giải các giả thiết và điều kiện mà thẩm định viên dùng làm căn cứ; các kết luận được rút ra... Hơn nữa tổ chức thâm định giá BĐS nhất thiết phải là những người có trình độ chuyên môn nhất định và có những kinh nghiệm nghề nghiệp dé phân tích tong hợp, đưa ra các nhận định chính xác về tình hình và xu thé biến động của thị trường. Những tổ chức thẩm định giá phải đảm bảo đủ những tiêu chuẩn đó thì việc thâm định giá mới chất lượng, hiệu
quả và có độ tin cậy cao.
Nhìn chung đội ngũ nhân viên ở Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT có trình độ năng lực những doanh nghiệp ngành thẩm định giá mới bắt đầu được dao tạo tại các trường đại học, cao đăng nên phần lớn họ chưa được đào tạo từ chuyên ngành thâm định giá chính quy, do vậy Công ty TNHH Dịch vụ Kiểm toán, Kế toán và Tư vấn thuế AAT cần tiếp tục nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ nhân viên của mình, đồng thời cần mở rộng quy mô phòng, bé sung 2 đến 3 chuyên viên thấm định giá có chuyên môn và đầy đặn kinh nghiệm nhằm mục đích đáp ứng tiến độ công việc. Việc nâng cao chất lượng đội ngũ TDV có thể được
thực hiện thông qua các hình thức sau:
- Tổ chức, tham gia các hội thảo về thắm định giá với các doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá khác nhằm giúp các nhân viên học hỏi và tiếp thu kinh nghiệm.
- Phối hợp với các trung tâm đào tạo thâm định giá dé5 tổ chức các buổi học cho nhân viên hoặc tô chức các buổi nói chuyện, mời các giảng viên, chuyên gia, những người hành nghề lâu năm có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực thâm định giá tới giảng, trao đổi kinh nghiệm sau giờ làm việc hoặc ngày nghỉ, nhằm tạo điều kiện tối đa cho nhân viên mà không ảnh hưởng tới công việc.
- Tiép tuc tao diéu kién cho nhan vién hoc tập, nâng cao năng lực chuyên môn, khuyến khích các nhân viên thi thẻ TDV.
Ban thân các TDV cần:
- Chủ động học tập, nâng cao năng lực chuyên môn.