Đề tài nghiên cứu khoa học: Tác động của phát triển thị trường chứng khoán, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản tại Việt Nam

BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

TÁC ĐỘNG CỦA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM MÃ SỐ: CT-2101-166

CHỦ NHIỆM ĐỀ TÀI ThS LÊ THỊ HÂN

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC

TÁC ĐỘNG CỦA PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

TẠI VIỆT NAM MÃ SỐ: CT-2101-166

Chủ nhiệm đề tài : ThS Lê Thị Hân Thư ký đề tài : TS Nguyễn Thế Bính Thành viên tham gia :

1.Ths Ngô Sỹ Nam

2 TS Lê Thị Thanh Huyền

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2023

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1.2 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 2

1.3 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI 4

1.4 ĐIỂM MỚI CỦA NGHIÊN CỨU 9

1.5 MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, PHƯƠNG PHÁP , PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 9

1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ LỢI ÍCH CỦA ĐỀ TÀI 11

1.7 KẾT CẤU ĐỀ TÀI 13

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 14

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VỀ TÁC ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 15

2.1 Cơ sở lý thuyết về phát triển thị trường chứng khoán 15

2.1.1 Tổng quan về thị trường chứng khoán 15

2.1.1.1 Khái niệm thị trường chứng khoán 15

2.1.1.2 Khái niệm phát triển thị trường chứng khoán 17

2.1.2.3 Đo lường phát triển thị trường chứng khoán 18

2.2 Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản 20

2.2.1 Khái niệm bất động sản 20

2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản 21

2.2.3 Đo lường phát triển thị trường bất động sản 21

2.3 Tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường BĐS 24

2.3.1 Tác động của phát triển TTCK đến thị trường BĐS 24

2.3.2 Tác động của các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS 25

3.1 Khoảng trống nghiên cứu về tác động phát triển thị trường chứng khoán, các

nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản 56

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 57

CHƯƠNG 3: MÔ HÌNH, PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 58

3.2 Cơ sở dữ liệu 58

3.2 Mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu 61

3.2.2 Phương pháp nghiên cứu 62

3.2.2.1 Phương pháp nghiên cứu định tính 62

3.2.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 62

3.3 Quy trình nghiên cứu 65

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 66

CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TTCK, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM 67

4.1 Tổng quan thực trạng về mối quan hệ giữa Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam 67

4.2 Kết quả phân tích phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới TT BĐS Việt Nam 74 4.2.1 Mối quan hệ giữa Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam 74

4.3.2 Kết quả kiểm định và ước lượng mô hình VAR đa biến 83

KẾT LUẬN CHƯƠNG 4 93

CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ CÁC HÀM Ý CHÍNH SÁCH 94

5.1 Kết luận về những phát hiện chính của đề tài 94

5.2 Hàm ý chính sách nhằm phát triển TTCK và phát triển thị trường BĐS 95

5.2.1 Hàm ý chính sách đối với phát triển TTCK nhằm phát triển thị trường BĐS 95

5.2.2 Hàm ý chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm phát triển thị trường chứng khoán 96

5.2.3 Hàm ý chính sách đối với các yếu tố vĩ mô đối với TTCK và TTBĐS` 97

5.3 Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo 97

KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 98

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt Nguyên nghĩa Tiếng Việt Nguyên nghĩa Tiếng Anh

SXCN (IM) Sản xuất Công nghiệp Industrial manufacturing

FDI %

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Tổng hợp các nghiên cứu ……….44

Bảng 3.1: Mô tả các biến trong mô hình vector tự hồi quy đa biến VAR 62

Bảng 4.1: Thống kê mô tả các biến 79

Bảng 4.2: Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests……… …90

Bảng 4.3: Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests sai phân bậc 1…… …97

Bảng 4.4: Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests sai phân bậc 2……… 99

Bảng 4.5: Kết quả kiểm định nhân quả Granger của TD (Toda-Dolado)……….……….103

Bảng 4.6: Kết quả phân rã phương sai D(REALESTATE_GROWTH) 104

Bảng 4.7: Kết quả phân rã phương sai D(QUYMO_TTCK,2) 104

Bảng 4.8: Kết quả phân rã phương sai D(TTCungtien M1, 2) 105

Bảng 4.9: Kết quả phân rã phương sai D(THANHKHOAN_TTCK,2) 105

DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH

Sơ đồ 3.1: Quy trình nghiên cứu 67

Hình 3.1: Các biến tác động lên thị trường BĐS 65

Hình 4 2: Phản ứng đẩy của biến REAESTATE trước các cú sốc của các biến trong mô hình………102

Biểu đồ 4.1: Tăng trưởng BĐS 2007-2021 75

Biểu đồ 4.2: Quy mô thị trường chứng khoán (Vốn hóa thị trường/GDP) 76

Biểu đồ 4.3: Thanh khoản thị trường chứng khoán (CTGD/GDP) 77

Biểu đồ 4.4: Biến động VNINDEX 77

Biểu đồ 4.5: Mối quan hệ giữa VNIndex và TT BĐS 80

Biểu đồ 4.6: Mối quan hệ giữa CPI và TT BĐS 80

Biểu đồ 4.7: Mối quan hệ giữa TT GDP và TT BĐS 80

Biểu đồ 4.8: Mối quan hệ giữa GDP per capita và TT BĐS 81

Biểu đồ 4.9: Mối quan hệ giữa IM và TT BĐS 81

Biểu đồ 4.10: Mối quan hệ giữa LSCV và TT BĐS 82

Biểu đồ 4.11: Mối quan hệ giữa TT cung tiền M1 và TT BĐS 82

Biểu đồ 4.12: Mối quan hệ giữa Tỷ giá và TT BĐS 83

Biểu đồ 4.13: Phản ứng đẩy của biến REAESTATE trước các cú sốc của các biến trong mô hình 91

TÓM TẮT

Đề tài nghiên cứu này, nhóm tập trung nghiên cứu tác động phát triển thị trường chứng khoán (TTCK), các yếu tố kinh tế vĩ mô tới thị trường bất động sản (TTBĐS) Việt Nam Đây là vấn đề nghiên cứu thú vị, còn nhiều khoảng trống cần khám phá và mang lại giá trị thiết thực đối với Việt Nam Dữ liệu nghiên cứu được tác giả thu thập theo quý, trong giai đoạn từ quý 1 năm 2007 đến quý 4 năm 2021 Nghiên cứu được thực hiện với mục tiêu phân tích tác động của phát triển thị trường chứng khoán (thông qua quy mô, thanh khoàn của thị trường), các nhân tố vĩ mô bên trong và bên ngoài quốc gia ảnh hưởng đến tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam Nghiên cứu sử dụng mô hình vector tự hồi quy (VAR) với những ràng buộc trong ngắn hạn, trung và dài hạn để xem xét tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS tại Việt Nam Kết quả nghiên cứu cho thấy tăng trưởng GDP, lãi suất cho vay, tăng trưởng cung tiền M1 có hệ số tác động khá cao lên VNIndex trên TTCK VN so với các biến số khác Mặt khác, Tăng trưởng BĐS tại Việt Nam chịu ảnh hưởng của VNIndex và CPI, lãi suất cho vay, lãi suất tiền gửi là các biến có hệ số tác động khá cao lên tăng trưởng thị trường bất động sản trong giai đoạn nghiên cứu.Thêm vào đó, kết quả phân tích phân rã phương sai chỉ ra rằng trong trung hạn tác động các nhân tố kinh tế vĩ mô và TTCK (VNIndex, TT cung tiền, LSCV, LSTG) lên TT BĐS là cao nhất Nghiên cứu cũng đề xuất một số gợi ý chính sách và giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường chứng khoán và tăng trưởng thị trường bất động sản Đồng thời đề xuất một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro thị trường chứng khoán và tăng trưởng thị trường bất động sản và một số hàm ý chính sách kinh tế vĩ mô trong tương lai, nhất là trong giai đoạn cả Việt Nam và thế giới đang phải đối mặt với tình trạng phức tạp giữa cuộc chiến thanh khoản và khủng hoảng năng lượng từ cuộc chiến tranh Nga và Ukraina trong giai đoạn hiện nay

Từ khoá: phát triển thị trường chứng khoán, kinh tế vĩ mô, tăng trưởng thị trường

bất động sản.

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Dựa trên số liệu thống kê của OECD năm 2022, giá bất động sản của Việt Nam thuộc hàng đắt đỏ nhất thế giới khi Chỉ số giá bất động sản = 34,5 (Trung bình một người phải làm việc 34,5 năm và không chi tiêu gì mới có đủ tiền mua nhà) Chính phủ Việt Nam đang nỗ lực thực hiện nhiều chiến lược thay thế để giảm giá nhà nhằm đáp ứng nhu cầu sinh sống và làm việc của người dân Để đạt được mục tiêu này, Chính phủ phải thiết lập một thị trường bất động sản ổn định và có tổ chức để thu hút đầu tư vào ngành này và giảm giá thành nhà ở Ngoài ra, Chính phủ cũng phải nhận thức rõ mối quan hệ sâu sắc giữa thị trường chứng khoán, các yếu tố vĩ mô và thị trường bất động sản để ban hành các chính sách phù hợp

Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành của một hệ thống liên kết với nhau bao gồm tất cả các loại thị trường Thị trường này có mối liên hệ với hàng loạt các thị trường khác, bao gồm thị trường tài chính, lao động, dịch vụ và hàng hóa Văn phòng, mặt bằng và nhà kho được cung cấp cụ thể bởi thị trường bất động sản như là đầu vào cho các doanh nghiệp sản xuất hàng hóa Ngược lại, các công ty đầu tư vào phát triển các dự án bất động sản nhận nguyên liệu thô từ thị trường hàng hóa.Nhờ đó, thị trường vốn, tiền tệ, chứng khoán đáp ứng được yêu cầu về vốn của các chủ thể trong nền kinh tế, bao gồm cả các nhà đầu tư bất động sản và khách hàng có nhu cầu mua bất động sản Sự tăng trưởng của thị trường tài chính có ảnh hưởng đáng kể đến cách thức phát triển của thị trường bất động sản

Như vậy, thị trường vốn, tiền tệ và thị trường chứng khoán thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh Bất động sản và những người có nhu cầu vốn để mua Bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường bất động sản phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường bất động sản, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho

các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã vay để đầu cơ đất đai để kiếm lời Thị trường bất động sản mà phát triển mạnh mẽ sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển

Chong và Goh (2003) chỉ ra cung cấp thông tin đúng đắn về giá cổ phiếu giúp nhà đầu tư giảm mức độ đe dọa và tăng tối đa hóa lợi nhuận Theo Fama (1970), thị trường được phát biểu một cách giả thuyết rằng cổ phiếu phải chứa giá cả và tất cả các thông tin liên quan chứa thông tin công khai có thể truy cập được Các chỉ số thị trường được sử dụng để đánh giá mọi chức năng của danh mục đầu tư và cũng đưa ra dấu hiệu về xu hướng sắp tới của thị trường

1.2 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI

Ý tưởng rằng phát triển tài chính thúc đẩy tăng trưởng kinh tế đã có từ thời các công trình của Bagehot (1873) và Schumpeter (1912) Sau những lập luận ban đầu, nghiên cứu tiên phong đã mở đường về mô hình hóa vai trò của phát triển tài chính đối với tăng trưởng kinh tế của Gurley và Shaw (1955), Goldsmith (1969), Gần đây hơn, các nghiên cứu thực nghiệm đã ủng hộ giả thuyết rằng hệ thống tài chính tăng trưởng các hoạt động kinh tế (Levine và Zervos, 1998a, 1996; Rousseau và Wachtel, 2000) Thị trường chứng khoán nằm ở trung tâm của hệ thống tài chính bằng cách huy động vốn và thúc đẩy tiết kiệm trong nước và nâng cao số lượng và chất lượng đầu tư Với nền kinh tế ngày càng đổi mới phát triển thì thị trường chứng khoán phản ánh một bức tranh toàn cảnh của nền kinh tế một cách rõ nét nhất

Như vậy, thị trường vốn, tiền tệ và thị trường chứng khoán thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các chủ thể trong nền kinh tế trong đó có chủ đầu tư kinh doanh Bất động sản và những người có nhu cầu vốn để mua Bất động sản Sự phát triển của thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của thị trường tài chính, ngược lại thị trường bất động sản phát triển quá mức sẽ gây tổn hại cho thị trường tài chính Việc quản lý tốt thị trường tài chính sẽ góp phần làm mạnh thị trường bất động sản, bởi lẽ nếu các ngân hàng và các tổ chức tín dụng quản lý và giám sát chặt chẽ việc sử dụng các khoản tiền đã cho các doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản vay thì họ không thể sử dụng khoản tiền đã

vay để đầu cơ đất đai để kiếm lời Thị trường bất động sản mà phát triển mạnh mẽ sẽ làm tốc độ chu chuyển vốn nhanh và hiệu quả đồng vốn sẽ tăng cao thúc đẩy các thị trường cùng phát triển

Đặc biệt, zeckhauser và silverman (1983) quan sát thấy rằng 25 phần trăm giá trị của một tập đoàn có liên quan chặt chẽ với thị trường bất động sản các nghiên cứu gần đây của okunev và wilson (1997), lizieri và satchell (1997) và quan và titman (1999) điều tra mối quan hệ giữa thị trường bất động sản chỉ số và chỉ số s&p 500 tại Mỹ Phân tích thực nghiệm của họ, thông qua các bài kiểm tra nhân quả tuyến tính và phi tuyến tính, cho thấy tồn tại những phát hiện hỗn hợp Đặc biệt, nhân quả tuyến tính kiểm tra cho thấy thị trường bất động sản cung cấp nội dung thông tin ngắn hạn để giải thích và dự đoán hành vi của thị trường chứng khoán

Theo Kamada và cộng sự (2007), xu hướng giá bất động sản thông thường sẽ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố: (1) Các yếu tố cơ bản của nền kinh tế như: dân số, thu nhập tính trên đầu người; (2) Các yếu tố tài chính như: lãi suất cho vay, hạn mức tín dụng; (3) Xu hướng giá của các tài sản tài chính; (4) Mối tương quan giữa giá nhà và yếu tố không gian; (5) Bong bóng thị trường BĐS

Mặt khác, khi phân tích TTCK, Theo Schirm và Aggarwal (1992): Việc sửa đổi

cơ bản cấu trúc kinh tế vĩ mô và chính sách kinh tế đóng vai trò quan trọng trong việc đạt được độ tin cậy về tài chính đối với thị trường chứng khoán đang phát triển mới của đất nước Thị trường chứng khoán hỗ trợ khi một doanh nghiệp (bên thứ ba) tổ chức chuyển tài sản từ người sở hữu cổ phiếu sang nhà đầu tư để đổi lấy cổ phiếu sở hữu là một phần thiết yếu của nền kinh tế thị trường mở

Từ đó cho thấy Mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản là một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm của các nhà nghiên cứu với nhiều cách tiếp cận và phạm vi khác nhau Wisniewski (2020) nghiên cứu về khủng hoảng kinh tế tài chính của các nước Châu Âu tác động đến thị trường BĐS nhà ở Trong khi đó, một số nghiên cứu của Gathuru (2012) đã điều tra tác động của các biến số kinh tế vĩ mô đến

giá trị nguồn cung bất động sản ở Kenya Chu (2014) điều tra nguồn cung cho thuê, thế chấp và thị trường trái phiếu

Vì vậy nhóm nghiên cứu đã lựa chọn “Tác động của Phát triển TTCK, các

nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu

1.3 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản là một trong những vấn đề đã được nhiều nhà nghiên cứu trong và ngoài nước quan tâm bằng nhiều cách tiếp cận với các phạm vi và phương pháp khác nhau Một số nghiên cứu trước đây tập trung vào một khía cạnh cơ bản trong yếu tố kinh tế vĩ mô tác động lên thị trường chứng khoán, có thể kể đến như nghiên cứu của Winiewski (2008) sử dụng Các mô hình cho thấy nền kinh tế và tình hình tài chính của các nước Châu Âu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà ở Thị trường bất động sản nhà ở được kết nối với nhau, mặc dù thực tế là chúng nằm ở các khu vực khác nhau của Châu Âu Cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính của các quốc gia có ảnh hưởng khác nhau đến giá bất động sản

Trong khi đó, một số nghiên cứu của Gathuru (2012) đã điều tra tác động lên các biến số kinh tế vĩ mô lên giá trị của nguồn cung bất động sản ở Kenya Dữ liệu thứ cấp hàng tháng trong khoảng thời gian các năm từ 2009 đến 2013 được thu thập từ các ấn phẩm của chính phủ và ngành bất động sản Các hồi quy mô tả cũng như hồi quy đã được chạy bằng SPSS phiên bản 21.0 Mô hình hồi quy đa biến cho thấy mối quan hệ giữa giá bất động sản nhà ở và các biến số khác nhau đã được kiểm tra Các biến là Tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ GDP, tỷ lệ tăng việc làm, tỷ lệ tăng dân số, chi phí Xây dựng và Tỷ lệ nợ vay Kết quả cho thấy đã có mối quan hệ tích cực với GDP và giá trị của bất động sản được cung cấp, tác động là đáng kể, tiếp theo là Lạm phát, Chi phí xây dựng và Tỷ lệ nợ vay Dữ liệu về Tỷ lệ tăng dân số và Tỷ lệ việc làm là hằng số không đổi và mối quan hệ của của chúng do đó không thể được thiết lập Giá trị nguồn cung bất động sản có cho thấy một xu hướng đi lên theo thời gian, do đó thị trường bất động sản ở Kenya dự kiến sẽ tiếp tục phát triển Ngay cả khi không có những thay đổi đáng kể trong các biến, ảnh hưởng của thời gian sẽ khiến giá trị cung bất động sản đó tiếp tục tăng

Điều này cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản ổn định đáng kể và sẽ tiếp tục chịu tác động lớn của tăng trưởng kinh tế của đất nước

Theo như, Chu (2014) giả định rằng nguồn cung cho thuê nhà ở và việc cung cấp nhà ở do chủ sở hữu sử dụng được cố định riêng biệt và không thể chuyển đổi vào nhau Do đó, các ràng buộc về tài sản thế chấp được nới lỏng hơn có tác động lớn hơn đến giá nhà Đặc biệt, giá trị của nhà ở cho chủ sở hữu đánh giá cao hơn so với nhà cho thuê Các thị trường trái phiếu trong mô hình rõ ràng; Các cú sốc thu nhập được cho là sẽ biến động nhiều hơn trong năm 2005, giữ lãi suất cân bằng không đổi theo thời gian (thay vì khớp với lãi suất thấp hơn tỷ lệ quan sát được trong dữ liệu)

Landvoigt (2015) khuyến khích cung cấp các khoản thế chấp trong mô hình kinh tế khép kín với các ngân hàng và có rủi ro tổng hợp Các hộ gia đình khác nhau ở mức độ không thích rủi ro của họ Các ràng buộc về tài sản thế chấp nới lỏng hơn làm tăng nhu cầu về vay mua nhà và thế chấp, nhưng tăng tỷ lệ thế chấp - trái ngược với những gì tác giả đã quan sát trong dữ liệu Landvoigt giới thiệu chứng khoán hóa, cho phép các ngân hàng bán các khoản thế chấp trực tiếp cho những người tiết kiệm chấp nhận rủi ro Sự bùng nổ bắt đầu khi các ngân hàng đánh giá thấp mức độ rủi ro của những người đi vay trong đầu những năm 2000 và các ràng buộc về tài sản thế chấp được nới lỏng

Ouma (2015) đưa ra nghiên cứu cũng kết luận rằng có một sự tích cực mạnh mẽ mối quan hệ giữa giá bất động sản với mức cung tiền và lạm phát Đây là bởi vì cung tiền tăng lên dẫn đến lạm phát không chắc chắn và điều này có tác động xấu đến thị trường bất động sản do đó làm tăng giá Nghiên cứu khuyến nghị rằng; chính phủ Kenya thông qua ngân hàng trung ương nên điều chỉnh lãi suất và tăng trưởng lạm phát thông qua các chính sách tiền tệ khác nhau Chính phủ thông qua bộ xây dựng và kho bạc sẽ nhanh chóng theo dõi sự sẵn có của nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng tốt cho phần lớn dân số Kenya

Chính phủ Kenya thông qua Ngân hàng Trung ương nên kiểm soát mức tiền cung ứng trong nền kinh tế để giảm thiểu biến động giá quá mức, và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Theo dõi cung tiền cũng sẽ bảo vệ chống lại lạm phát và đảm bảo ổn định giá cả, lãi suất

và tỷ giá hối đoái Điều này bảo vệ việc mua hàng sức mạnh của đồng shilling Kenya và thúc đẩy đầu tư và tăng trưởng kinh tế Bằng cách làm điều này sẽ khuyến khích tăng cường đầu tư vào bất động sản, điều này làm giảm giá

Điều quan trọng cần lưu ý là thiệt hại đáng kể đối với lĩnh vực xây dựng và thị trường xây dựng có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát lớn hơn (chi tiêu tài chính lớn hơn), do đó nhu cầu về bất động sản giảm và ảnh hưởng đến giá cả được sản xuất (Golob, và cộng sự, 2012; Srovnalikova, 2015)

Kinh tế vĩ mô và kinh tế phát triển ảnh hưởng đến bất động sản trên thị trường ở nhiều khía cạnh khác nhau Do sự gia tăng của nhu cầu nước ngoài và nội địa, số lượng các tòa nhà BĐS đã phát triển Sự phát triển của thị trường bất động sản và môi trường kinh tế vĩ mô cũng quyết định tỷ lệ thuê và lợi nhuận của các nhà kinh doanh bất động sản (Kauškale, Geipele, 2014)

Mặc dù sự hình thành của giá BĐS thực là một quá trình phức tạp, trong quá trình phân tích tài liệu các yếu tố sau đây ảnh hưởng đến giá nhà ở có thể được liệt kê đơn lẻ (Ting Xu, 2017; Belas, et al., 2016):

Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng đã được điều tra bởi Psunder (2009) Tác giả đã thiết lập các yếu tố tác động đồng hành với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hoặc giảm thị trường bất động sản có thể được liệt kê như sau (Golob, et al., 2012; Srovnalikova, Karbach, 2016):

Ở các quốc gia và các nền kinh tế chuyển đổi như Lithuania: các yếu tố bổ sung cũng xuất hiện, “sự gia tăng của quyền sở hữu, quy định của thị trường đất đai, kỳ vọng của người tiêu dùng (cả hợp lý và không hợp lý), sự gia tăng khối lượng các khoản vay và những khoản khác “(Skackauskiene, et al, 2015; Cohen và Karpavičiūtė, 2016)

Việc giảm tính hấp dẫn đầu tư của bất động sản (do giảm dòng tiền khả thi, rủi ro tăng trưởng, giảm thanh khoản) là yếu tố chính được mô tả bằng nhiều yếu tố vĩ mô và các yếu tố vi môi khác nhau (Simanavičienė, et al., 2012; Raslanas, và cộng sự, 2005; Zubrecovas, 2010; Virglerova, và cộng sự, 2016; Reilly, 2013 và cộng sự) Phân tích nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố vi mô cho phép thiết lập ảnh hưởng của các yếu tố này đối với giá bất động sản

Glaeser (2019) cho thấy một sự can thiệp lãi suất là sự gia tăng giá trị của hệ số chiết khấu, β Việc giảm lãi suất sẽ làm tăng giá trị nhà ở và thúc đẩy số lượng xây dựng Hơn nữa, tác động của lãi suất thấp hơn lên giá sẽ cao hơn ở những nơi mà nguồn cung nhà ở kém co giãn hơn Tác động của lãi suất thấp hơn đối với việc làm trong ngành xây dựng sẽ cao hơn ở những nơi có nguồn cung nhà ở co giãn hơn

Các nghiên cứu có liên quan ở Việt Nam hiện nay không có nhiều nghiên cứu về mối tương quan giữa TTCK và TTBĐS, hầu hết các nghiên cứu chỉ nghiên cứu độc lập về TTCK hoặc TTBĐS

Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn (2008) “ Sự liên thông bất động sản –vốn- tiền tệ” nghiên cứu vè sự liên thông giữa các thị trường và cho rằng Việt Nam cũng xuất hiện sự liên thông, nhưng mới ở trạng thái một chiều, tức là việc tạo nguồn cho việc hình thành bất động sản

Trần Quốc Tuấn và cộng sự (2008) nghiên cứu “Nghiên cứu mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS- Các chính sách điều chỉnh” sử dụng phương pháp thu thập số liệu,

phân tích tổng hợp, khảo sát thực tế và tham gia các hội thảo từ đó đưa ra các chính sách và giải pháp phù hợp cho các nhà hoạch định điều chỉnh góp phần phát triển kinh tế Việt Nam

Ngô Xuân Thanh (2012)” Nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản” nghiên cứu đã đưa ra những cơ sở lý luận về mối quan hệ giữa TTTC và TTBĐS nghiên cứu thực trạng của TTTC và TTBĐS Việt Nam, trong đó có học hỏi kinh nghiệm phát triển TTBĐS của một số nước trên thế giới để đưa ra các giải pháp phát triển mối quan hệ giữa hai thị trường Tuy nhiên tác giả chỉ mới dừng lại nghiên cứu mối quan hệ một cách đơn thuần, chưa xây dựng được mô hình kiểm định mối tương quan giữa hai thị trường

Phan Thị Bích Nguyệt và cộng sự (2016) trong bài “Mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS Việt Nam Trường hợp tại TP.HCM” Nghiên cứu được thực hiện phương pháp kiểm định mối tương quan giữa thị trường chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản (TTBĐS) VN qua trường hợp điển hình tại TP.HCM giai đoạn từ quý 1/2009 đến quý 3/2014 Khảo sát ý kiến chuyên gia cho thấy các nhân tố kinh tế vĩ mô bao gồm: GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, các quy định pháp luật liên quan đến TTCK, dòng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ có tác động TTCK và TTBĐS, và bản thân hai thị trường này cũng tác động hai chiều lẫn nhau Trong đó, chính sách kiểm soát đối với nhà đầu tư nước ngoài là nhân tố tác động mạnh nhất tới sự dịch chuyển vốn giữa hai thị trường Ngoài ra, khi phân tích bằng mô hình TECM trên dữ liệu về chỉ số giá bất động sản tại thị trường TP.HCM và chỉ số VN-Index tác giả tìm thấy hai thị trường này thể hiện quan hệ hai chiều, tương quan dương trong dài hạn

Phạm Hữu Hồng Thái và Hồ Thị Lam (2016) nghiên cứu về mối quan hệ giữa TTCK , chính sách tín dụng với TTBĐS tại TP.HCM đo lường thông qua chỉ số giá nhà ở tại TP.HCM do tập đoàn Savills công bố

Nguyễn Thị Mỹ Linh và Bùi Ngọc Toản (2020) nghiên cứu sự phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam trong trường hợp khủng hoảng tài chính toàn cầu, bài viết sử dụng chuỗi thời gian từ năm 2004 đến năm 2018, sử dụng độ trễ phân tán tự động

phục hồi, phân tích tác động của phát triển tài chính thông qua khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán sử dụng REM kết quả tác động TTCK và TTBĐS trong ngắn hạn và dài hạn, tác động chủ yếu tích cực Đồng thời phát hiện ra trong giai đoạn khủng hoảng tài chính toán cầu tác động tiêu cực đối với sự phát triển của hệ thống tài chính

1.4 ĐIỂM MỚI CỦA NGHIÊN CỨU

Điểm nổi bật của nghiên cứu này là xác định biến của phát triển thị trường chứng khoán tác động đến tăng trưởng thị trường bất động sản Và xem xét hai thành phần quan trọng riêng biệt bao gồm các biến vĩ mô bên trong (CPI, tăng trưởng GDP, LSTG, LSCV, …) và các biến vĩ mô có yếu tố nước ngoài (tỷ giá, FDI theo % GDP) trong mô hình tác động tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam Thêm vào đó, nghiên cứu có xét đến các kiểm định riêng biệt, và mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các biến qua kết quả phân rã phương sai và phản ứng đẩy ảnh hưởng đến 2 thị trường này và mô hình vector tự hồi quy đa biến (VAR) được sử dụng để xem xét đầy đủ phản ứng của các biến độc lập lên các biến phụ thuộc trong mô hình nghiên cứu ở Việt Nam

1.5 MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, PHƯƠNG PHÁP , PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU

Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu của bài viết này là xem xét tác động của sự

phát triển thị trường chứng khoán, các yếu tố vĩ mô bên trong và bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua ước lượng mô hình VAR đa biến (sử dụng phương

pháp Toda-Dolado) từ năm 2007 đến năm 2021

Mục tiêu cụ thể: Để giải quyết mục tiêu tổng quát trên, các mục tiêu cụ thể mà nghiên cứu sẽ tập trung giải quyết gồm:

1 Kiểm tra mức độ tác động của phát triển TTCK, các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua ước lượng mô hình VAR đa biến;

2 Đánh giá thực trạng phát triển thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam;

3 Làm rõ mối liên hệ giữa kinh tế vĩ mô với thị trường chứng khoán và bất động sản

* Phương pháp nghiên cứu

- Phương pháp nghiên cứu định tính: giải thích, so sánh, quy nạp, tổng hợp kết quả tính toán với các hệ số ước lượng trong giai đoạn 2007-2021

- Phương pháp nghiên cứu định lượng: sử dụng mô hình vector tự hồi quy đa nhân tố VAR (sử dụng phương pháp Toda-Dolado) với phần mềm Eview sẽ ra kết quả tối ưu

2 Câu hỏi nghiên cứu

Câu hỏi thứ nhất: Đánh giá tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị

trường bất động sản Việt Nam ra sao?

Kinh tế vĩ mô có mối quan hệ như thế nào với TTCK và thị trường bất động sản?

Câu hỏi thứ hai: Thực trạng về phát triển thị trường thị trường chứng khoán và thị

trường bất động sản Việt Nam như thế nào?

Câu hỏi thứ ba: Kinh tế vĩ mô có mối quan hệ như thế nào với TTCK và thị trường bất

động sản Việt Nam?

3 Dữ liệu nghiên cứu

Dữ liệu nghiên cứu: được nhóm thu thập dưới dạng chuỗi thời gian theo quý từ quý 1 năm 2007 đến quý 4 năm 2021 Từ nguồn của Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO),

tác giả thu thập dữ liệu tăng trưởng của TTBĐS và dữ liệu các biến kiểm soát đại diện cho kinh tế vĩ mô (tăng trưởng kinh tế và chỉ số giá tiêu dùng) Dữ liệu về phát triển tài chính của khu vực ngân hàng được tác giả lấy từ nguồn của IFS (IMF – Quỹ Tiền tệ quốc tế) Dữ liệu về phát triển tài chính của TTCK được tác giả thu thập từ nguồn của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) Ngoài ra, tác giả còn sử dụng thêm dữ liệu của World Bank, báo cáo thường niên của Ngân hàng Nhà nước và báo cáo tài chính của các NHTM để phân tích thực trạng, qua đó sẽ làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu

Đồng thời kế thừa các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm đã được đề cập và để phù hợp với dữ liệu tại VN nên đã chọn các biến về yếu tố vĩ mô sau để xem xét tương quan với sự phát triển TTCK và TT BĐS từ năm 2007 đến 2021

1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ LỢI ÍCH CỦA ĐỀ TÀI

Kết quả từ mô hình kinh tế lượng cho thấy các nhân tố kinh tế vĩ mô bao gồm GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, dòng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ có tác động TTBĐS

1.6.1 Ý nghĩa đối với Bộ tài chính, cơ quan quản lý nhà nước liên quan

Những phát hiện thực nghiệm có ý nghĩa đáng kể không chỉ đối với việc quản lý tài sản bất động sản trong ngành công nghiệp quỹ có liên quan và cho hiệu quả định giá trong thị trường bất động sản mà còn cho các nhà hoạch định chính sách về an toàn kinh tế Từ kết quả này sẽ giúp cho Bộ Tài chính có cơ sở đưa ra những quy định điều tiết giúp cho mối quan hệ giữa các thị trường có sự tương tác tích cực hơn

Đối với TTBĐS, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây

dựng, kinh doanh bất động sản và nhà ở; tạo cơ sở pháp lí thống nhất cho TTBĐS phát triển ổn định, cho hàng hóa bất động sản được giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch Chính phủ thực hiện quản lí thị trường bằng công cụ pháp luật, chủ động điều tiết TTBĐS với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế Tái cơ cấu TTBĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở phù hợp với nhu câu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trong phát triển nhà ở Thu hút vốn đầu từ FDI cho TTBĐS và nâng

cao hiệu quả sử dụng vốn FDI Hình thành hệ thống TTBĐS đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị trường khác đặc biệt là TTCK

Cần sớm ban hành bộ dữ liệu thông tin cơ sở về TTBĐS để phân tích thật rõ các yếu tố về nguồn cung - cầu, có thu thập rõ các số liệu về nguồn cung ở từng phân khúc từ bình dân đến cao cấp và cả thị trường nhà ở cho thuê Từ đó, giúp định hình được quá trình phát triển của thị trường Các quy định về giá BĐS cũng cần được hoạch định sao cho phù hợp với quy luật về giá trị đất, quy luật cạnh tranh và cung - cầu trên thị trường Tăng cường vai trò quản lí của cơ quan nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả

nguồn lực đất đai, kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc

giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như chủ động điều tiết giá bất động san thông qua các cơ chế định giá, thuế, phí và lệ phí liên quan đến bất động sản

1.6.2 Ý nghĩa đối với NHNN, UBCKNN, NHTM và DN niêm yết trên TTCK VN:

Đối với NHNN, UBCK, NHNM dựa vào kết quả nghiên cứu có thể đưa ra được biện pháp và phòng ngừa sự rủi ro do tác động của chính sách lãi suất, chính sách công khai số liệu thống kê ảnh hưởng không tốt đến nguồn cung thị trường bất động sản

Đối với các doanh nghiệp niêm yết trên TTCK VN khi có được kết quả phân tích điều tra sẽ hiểu được tầm quan trọng của mối tương quan giữa các yếu tố vĩ mô của thị trường chứng khoán với thị trường bất động sản Số liệu của một số mẫu phụ thuộc vào số liệu cung cấp của doanh nghiệp Khi chỉ số VNIDEX tăng giảm sẽ ảnh hưởng đến giá trị của doanh nghiệp trên thị trường

Nghiên cứu này khẳng định sự tồn tại mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa hai thị trường cũng có ý nghĩa lớn đối với các thành viên tham gia ở cả hai thị trường Nhà đầu tư tham gia dù trên thị trường nào cũng cần các công cụ để nhận diện, đánh giá tình hình thị trường qua các kênh thông tin khi đưa ra quyết định đầu tư Một sự thay đổi ở thị trường này có thể là tín hiệu để đánh giá thị trường kia và ngược lại Cần hoàn thiện cơ cấu tổ chức và nâng cao năng lực các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản, hệ thống môi giới, định giá bất động sản và sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm thị trường hoạt động một cách lành mạnh và chuyên nghiệp

1.7 KẾT CẤU ĐỀ TÀI

Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước về Tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam

Chương 3: Cơ sở dữ liệu, mô hình và phương pháp nghiên cứu

Chương 4: Kết quả nghiên cứu thực nghiệm Chương 5: Kết luận và hàm ý chính sách

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Chương 1 đã tóm lược bối cảnh nghiên cứu, lý do nghiên cứu và tổng quát hóa đối tượng cũng như phạm vi nghiên cứu Ngoài ra, chương 1 cũng làm rõ mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích tác động của phát triển thị trường chứng khoán, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản tại Việt Nam trong giai đoạn từ 2007-2021 Điểm nổi bật của nghiên cứu này là nghiên cứu đến biến đo lường của phát triển thị trường chứng khoán và xem xét hai thành phần quan trọng riêng biệt bao gồm các biến vĩ mô bên trong (CPI, tăng trưởng GDP, LSTG, LSCV, …) và các biến vĩ mô có yếu tố nước ngoài (tỷ giá, FDI theo % GDP) trong mô hình tác động phát triển TTCK, các yếu tố kinh tế vĩ mô tới TTBĐS tại Việt Nam Thêm vào đó, nghiên cứu có xét đến các kiểm định riêng biệt, và mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các biến qua kết quả phân rã phương sai và phản ứng đẩy ảnh hưởng đến 2 thị trường này và mô hình vector tự hồi quy đa biến VAR (sử dụng phương pháp Toda-Dolado) được sử dụng để xem xét đầy đủ phản ứng của các biến độc lập lên các biến phụ thuộc trong mô hình nghiên cứu ở Việt Nam

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VỀ TÁC ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

2.1 Cơ sở lý thuyết về phát triển thị trường chứng khoán 2.1.1 Tổng quan về thị trường chứng khoán

2.1.1.1 Khái niệm thị trường chứng khoán

Thuật ngữ về thị trường chứng khoán (TTCK) có nhiều định nghĩa khác nhau: TTCK là một thành phần quan trọng của thị trường tài chính Trước hết, chúng ta bắt đầu từ khái niệm về thị trường tài chính Theo Mishky (2010), một cách đơn giản thì thị trường tài chính là nơi mà vốn được chuyển tiếp từ người thừa sang người thiếu Theo Howells và Bain (2007), thị trường tài chính là một hệ thống tổ chức mà ở đó các công cụ tài chính có thể mua và bán Các công cụ tài chính cung cấp nguồn vốn ngắn hạn (trên thị trường tiền tệ) hay nguồn vốn dài hạn (trên thị trường vốn), và chứng khoán là công cụ tài chính quan trọng cung cấp nguồn vốn dài hạn Theo Madura (2015), thị trường tài chính là nơi mà các tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu được mua và bán Khi người mua và người bán tài sản tài chính giao dịch với nhau thì dòng tiền được chuyển dịch trong thị trường tài chính, nên đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tài trợ và đầu tư bởi các hộ gia đình, các doanh nghiệp và cơ quan chính phủ

Theo Bùi Kim Yến (2013), TTCK là một thành phần của thị trường tài chính thực hiện chức năng huy động vốn đầu tư cho nền kinh tế Theo Đào Lê Minh (2006), “thị trường chứng khoán là từ ngữ chung chỉ giao dịch mua bán chứng khoán thông qua các thị trường khác nhau, như thị trường tập trung và phi tập trung” Một cách tổng quát, TTCK là nơi xảy ra quan hệ mua bán các loại chứng khoán được thực hiện bởi các nhà mô giới mà giá cả giao dịch được hình thành theo quy luật cung cầu

Theo lý thuyết, chứng khoán bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu Tuy nhiên, trên thực tế thì số liệu của TTCK được đo lường và công bố theo Ngân hàng thế giới chỉ là giá trị tất cả các cổ phiếu được giao dịch của các công ty cổ phần trong nước Vì vậy,

các nghiên cứu được công bố về TTCK phần lớn sử dụng số liệu về giá trị cổ phiếu của các công ty cổ phần nội địa, không có trái phiếu chính phủ hay trái phiếu của doanh nghiệp Khi đó, giá trị vốn cổ phiếu được giao dịch cũng xem như giá trị thị trường của nguồn vốn chủ sở hữu đang được đầu tư vào các công ty cổ phần trong nước

Thị trường chứng khoán( TTCK) là một bộ phận quan trọng của thị trường vốn, hoạt động nhằm thu hút các nguồn vốn trong xã hội để tài trợ cho doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và Chính phủ để phát triển sản xuất, tăng trưởng kinh tế hay cho các dự án đầu tư Thị trường chứng khoán là nơi diễn ra các hoạt động phát hành, giao dịch mua bán các loại chứng khoán Việc mua bán này được tiến hành ở hai cấp độ thị trường: sơ cấp và thứ cấp Thị trường sơ cấp: là thị trường phát hành những chứng khoán lần đầu Thị trường thứ cấp: nơi diễn ra sự mua bán lại các chứng khoán đã được phát hành ở Thị trường sơ cấp Hàng hoá giao dịch trên thị trường chứng khoán bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu và một số công cụ tài chính khác có thời hạn trên 1 năm

Thị trường chứng khoán là một chủ thể chịu tác động nhiều nhân tố, bao gồm các nhân tố vĩ mô và vi mô Ross (1976) đã phát triển Lý thuyết kinh doanh chênh lệch giá (APT- Arbitrage Pricing Theory) để giải thích tỷ suất sinh lợi của chứng khoán trên thị trường bằng phương trình k nhân tố:

Rj = aj + j,1 F1 + j,2F2 +…+ j,kFk + uj

Các nhân tố trong mô hình có thể là: các chỉ số thị trường chứng khoán quốc tế, chỉ số ngành trong mỗi thị trường, các nhân tố kinh tế vĩ mô hoặc các nhân tố kinh tế vi mô Nhiều nghiên cứu cũng đồng quan điểm trên như Nelson (1976), Chen, Roll,và Ross( 1986), Kwon và Shin (1999)… Bên cạnh đó, theo Malliaris và Urrutia (1991), TTCK không chỉ chịu ảnh hưởng từ các biến số kinh tế vĩ mô mà bản thân nó cũng tác động ngược lại đến các biến kinh tế vĩ mô Các nhân tố vĩ mô phổ biến được nhiều độc giả đồng tình cho rằng thực sự có ảnh hưởng đến TTCK bao gồm: GDP thể hiện cho hoạt động kinh tế thực; chính sách tiền tệ; chính sách tài khoá; lạm phát; lãi suất; tỷ giá hối đoái; dòng vốn quốc tế; luật pháp (Fama, 1981; Chen, Roll, Ross, 1986; Bailey anh

Chung, 1995; Kwon và Shin, 1999; Mohammed và cộng sự, 2009) Đặc biệt, Maysami và cộng sự (2004) tiến hành nghiên cứu thị trường Singapore đã tìm thấy chỉ số thị trường chứng khoán Singapore và chỉ số ngành bất động sản hình thành mối quan hệ đồng tích hợp với tất cả các biến kinh tế vĩ mô

2.1.1.2 Khái niệm phát triển thị trường chứng khoán

Hiện tại, trên thế giới đang tồn tại nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về phát triển thị trường chứng khoán ( Stock market development) Dưới đây là các khái niệm về phát triển thị trường chứng khoán thường sử dụng:

Thứ nhất, Pagano (1993) mô hình hóa mối quan hệ giữa đa dạng hóa rủi ro và doanh

nghiệp các quyết định tài chính nghiên cứu lợi ích chia sẻ rủi ro tăng lên của thị trường chứng khoán do ngoại ứng thị trường dày đặc Bên cạnh quy mô thị trường chứng khoán, các nhà nghiên cứu lý thuyết đã xem xét sự ổn định và hội nhập với thị trường vốn thế giới biến động trở lại cổ phiếu

Thứ hai, Devereux và Smith (1994) và obsfeld (1994) cho thấy rằng bằng cách tạo điều

kiện chia sẻ rủi ro, các thị trường chứng khoán hội nhập quốc tế sẽ ảnh hưởng đến các quyết định tiết kiệm, phân bổ vốn và tốc độ tăng trưởng kinh tế trong dài hạn Đa dạng hóa rủi ro và thanh khoản lớn hơn có những tác động không rõ ràng về mặt lý thuyết về tỷ lệ tiết kiệm, tuy nhiên, vì tỷ lệ tiết kiệm có thể giảm đủ để thanh khoản hạn chế và đa dạng hoá rủi ro dẫn đến tăng trưởng kinh tế chậm hơn

Thứ ba, sự phát triển thị trường chứng khoán có liên quan tích cực và mạnh mẽ với tốc

độ tăng trưởng kinh tế trong dài hạn (Levine, R., & Zervos, S., 1996), Levine (1991) và Bencivenga, Smith, và Starr (1996) nhấn mạnh rằng cổ phiếu tính thanh khoản của thị trường khả năng dễ dàng giao dịch chứng khoán, tạo điều kiện thuận lợi cho các khoản đầu tư trong các dự án dài hạn, lợi nhuận cao hơn, có nhiều giao dịch hơn

Thứ tư, Valeriano F Garcia & Lin Liu (1999) xác nhận rằng phát triển các trung gian tài

chính một cách tích cực có khả năng phát triển TTCK thông qua chỉ số tăng trưởng kinh tế, đầu tư và tính thanh khoản TTCK

Thứ năm, Phát triển thị trường chứng khoán gắn với phát triển các trung gian tài chính,

liên kết TTCK với sự phát triển kinh tế và các quyết định tài trợ doanh nghiệp Kunt, A., & Levine, R (1996) Phát triển thông qua quy mô thị trường chứng khoán, tính thanh khoản của thị trường, sự biến động của thị trường, tập trung của thị trường và hiệu quả định giá tài sản

(Demirgüç-Như vậy, từ những khái niệm trên, chúng ta có thể hiểu phát triển thị trường chứng khoán là phát triển về quy mô thị trường, tính thanh khoản của thị trường

2.1.2.3 Đo lường phát triển thị trường chứng khoán

Sự phát triển thị trường chứng khoán cũng như mức độ phát triển kinh tế là một khái niệm đa nghĩa phức tạp Không có 1 thước đo nào duy nhất nắm bắt được tất cả các khía cạnh phát triển thị trường chứng khoán

Trên thực tế, các nghiên cứu thực nghiệm hỗ trợ tiền đề phát triển TTCK thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, nghiên cứu trong hai thập kỷ qua đã chuyển sang câu hỏi về các yếu tố quyết định phát triển TTCK Calderon Rosell (1991) nghiên cứu lý thuyết sớm nhất về vấn đề này, là người đầu tiên phát triển mô hình cân bằng từng phần của sự phát triển thị trường chứng khoán Khám phá những gì quyết định sự phát triển thị trường chứng khoán đã trở thành một lĩnh vực nổi bật trong nghiên cứu những năm gần đây Nói chung tài liệu chia làm 2 nhóm ảnh hưởng đó là các “yếu tố kinh tế vĩ mô” và “các yếu tố thể chế” Các yếu tố vĩ mô bao gồm trình độ phát triển kinh tế, lạm phát, dòng vốn…Còn các yếu tố thể chế bao gồm các biến số phản ánh trạng thái của cơ quan quản lý giám sát như khuôn khổ pháp lý, bảo vệ quyền sở hữu…Hai tập hợp các biến số này có mối quan hệ với nhau Sự phát triển môi trường thể chế là được phản ánh trực tiếp trong điều kiện kinh tế vĩ mô, đồng thời môi trường kinh tế vĩ mô thuận lợi tạo điều kiện cho yếu tố thể chế phát triển

Đề cập đến sự phát triển của TTCK thường được đo lường qua quy mô của thị trường, hay tính thanh khoản của TTCK (Tunyi & Ntim, 2016; Pradhan & cộng sự, 2015; Torre, 2007; …) Quy mô TTCK của một quốc gia được đo lường qua chỉ tiêu giá trị vốn hóa

thị trường so với GDP, còn tính thanh khoản của thị trường thường được đo lường qua tốc độ luân chuyển vốn của chứng khoán

Giá trị vốn hóa thị trường so với GDP được đo lường qua giá trị thị trường của tất cả các cổ phiếu đang lưu hành chia cho giá trị tổng sản phẩm quốc nội Theo Levine và Zervos (1996a), tỷ lệ vốn hóa thị trường là một chỉ tiêu quan trọng để đo lường sự phát triển của TTCK Chỉ tiêu này còn là một công cụ để đo khả năng phân phối vốn đến các dự án đầu tư và khả năng cung cấp cơ hội cho việc đa dạng hóa rủi ro của nhà đầu tư của TTCK (Adjasi & Biekpe, 2006) Một TTCK hiệu quả phản ánh được tăng trưởng lợi nhuận trong tương lai của doanh nghiệp, mà lợi nhuận này lại liên quan đến tỷ lệ tăng trưởng tổng hợp Do đó cần gia tăng vốn hóa thị trường trước khi muốn tăng trưởng kinh tế (Liu & Shrestha, 2008) Giá trị vốn hóa thị trường càng lớn cho thấy giá trị đầu tư vốn chủ sở hữu càng lớn, nhà đầu tư có nhiều cơ hội để đầu tư, nhờ thế giảm thiểu rủi ro, càng kích thích cho tiết kiệm, tăng cường đầu tư trong nền kinh tế, nhờ vậy góp phần vào tăng trưởng kinh tế

Quy mô thị trường = Vốn hóa thị trường/ Tổng sản phẩm quốc nội

Tính thanh khoản của TTCK là xác định khả năng chuyển đổi thành tiền theo mức giá hợp lý một cách nhanh nhất của các chứng khoán trên thị trường với chi phí giao dịch vừa phải Tính thanh khoản được xác định bằng tỷ lệ giữa giá trị giao dịch tất cả các chứng khoán trong kỳ so với giá trị vốn hóa thị trường Nếu TTCK có tính thanh khoản cao, chứng tỏ giá trị chứng khoán được giao dịch nhiều, nhà đầu tư chuyển đổi danh mục đầu tư của mình một cách linh hoạt nhằm tối đa dạng hóa thu nhập Khi đó, nhà đầu tư dễ dàng bán cổ phần của mình ở những công ty hoạt động không hiệu quả, chuyển vốn đầu tư sang những công ty kinh doanh hiệu quả hơn (Demirguc-Kunt & Maksimovic, 1998) Tính thanh khoản thị trường càng lớn cho thấy tốc độ lưu thông dòng vốn trong nền kinh tế càng nhanh, vốn được chảy đến nơi sử dụng hiệu quả hơn

Theo cách xác định chỉ tiêu vốn hóa TTCK và tính thanh khoản TTCK cho thấy chỉ tiêu vốn hóa đánh giá được quy mô TTCK theo sự gia tăng giá trị sản lượng của một quốc gia, tương đồng với hàm ý của sự phát triển TTCK theo sự tăng trưởng kinh tế Chỉ tiêu tính thanh khoản TTCK phản ánh khả năng chuyển đổi thành tiền của các chứng khoán

trên thị trường, thiên về hàm ý phản ánh hiệu quả của TTCK hơn là phản ánh sự phát triển TTCK Trong trường hợp thị trường có ít hàng hóa chứng khoán sẽ tạo nên sự khan hiếm, làm tăng tính thanh khoản của TTCK, nhưng không phản ánh được sự phát triển của TTCK Vì vậy, đề tài sử dụng chỉ tiêu tỷ lệ vốn hóa TTCK so với GDP là chỉ tiêu đo lường cho sự phát triển của TTCK Chỉ tiêu vốn hóa thị trường cũng được nhiều nghiên cứu chọn làm chỉ tiêu đo lường cho sự phát triển của TTCK, như Bundoo (2017), Balogun và cộng sự (2016), Bolgorian (2011), Billmeier và Massa (2009), Enisan và Olufisayo (2009), Nieuwerburgh, Buelens và Cuyvers (2006) …

LIQ = Tổng giá trị giao dịch/ Tổng sản phẩm quốc nội

Biến thứ ba là doanh thu thị trường chứng khoán, thể hiện tỷ lệ tổng giá trị giao dịch của cổ phiếu trong nước trên vốn hóa thị trường

TOR = Tổng giá trị giao dịch/Vốn hóa thị trường

Tóm lại, có thể thiết lập chỉ số phát triển TTCK bằng cách xây dựng bình quân gia quyền bao gồm: Quy mô thị trường chứng khoán, tính thanh khoản thị trường, doanh thu thị trường

2.2 Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản 2.2.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La Mã Theo đó, bất động sản là những vật khó có thể di chuyển được mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật, bất động sản cơ bản nhất là đất đai và những vật gắn chặt với đất đai (Liebs, 2004)

Theo điều 105, Bộ luật Dân sự ban hành vào năm 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản (Quốc hội, 2015) Ngoài ra, điều 107 của Bộ luật này cũng nêu rõ:

- Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật

- Ngược lại, động sản là những tài sản không phải là bất động sản

Vậy, có thể hiểu rằng: bất động sản là đất đai, nhà, công trình kiến trúc và các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản gắn liền với đất đai là bất động sản khi chúng tồn

tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai

2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản

TTBĐS có thể hiểu theo các quan điểm như sau:

- Quan điểm thứ 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản, bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì (Roulac, 1996)

- Quan điểm thứ 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản (Thrall, 2002)

- Quan điểm thứ 3: TTBĐS là thị trường tiến hành các giao dịch về bất động sản, gồm: chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản Quan điểm này được trình bày trong nghiên cứu của Theurillat và các cộng sự (2014)

- Quan điểm thứ 4: TTBĐS là thị trường diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS Quan điểm này rất phù hợp với Việt Nam và đã được trình bày trong nghiên cứu của Thu và Perera (2011)

Vậy, có thể hiểu TTBĐS là tổng thể các giao dịch về bất động sản (gồm: hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản) giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS

2.2.3 Đo lường phát triển thị trường bất động sản

Đối với thị trường BĐS, để phản ánh quy mô, trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường BĐS theo phạm vi không gian hoặc theo thời gian, người ta sử dụng một số chỉ số khác nhau cũng được biểu hiện qua số tuyệt đối, số tương đối và số bình quân Tùy theo mục đích khác nhau, các chỉ số được xây dựng riêng để phản ánh diễn biến cụ thể một mặt nào đó của thị trường BĐS như khả năng cung BĐS: nhu cầu BĐS; giá nhà

ở; diễn biến giá giao dịch BĐS; tần suất giao dịch BĐS…; hoặc chỉ số được xây dựng tổng hợp để phản ánh mức độ biến động của một bộ phận hay toàn bộ thị trường BĐS Theo nghiên cứu của David Zetland về “Xây dựng chỉ số thị trường BĐS”, chỉ số thị trường BĐS (REMI) được xác định theo phương pháp tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đó là giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công kéo dài Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với cùng một tỷ lệ Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS

Ngoài ra, TTBĐS còn được đo lường thông qua một số chỉ số khác như: Shong Shi ở Đại học Kinh doanh thuộc Học viện Massey của New Zealand về “Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp dụng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand” đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index – HAI): chỉ số này cho thấy thời gian mà các hộ gia đình có thể tích trữ tiền đủ để mua nhà, không xem xét đến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ trợ tài chính khác để mua nhà Chỉ số này đã được Aşici và các cộng sự (2011) đưa vào tính toán tại Thổ Nhĩ Kỳ trong khoảng thời gian từ tháng 6 năm 2007 đến tháng 12 năm 2009

Giá nhà trung bình HAI =

Thu nhập bình quân 1 năm của hộ gia đình (đã trừ đi chi phí tối thiểu để sống)

Hiện tại, có rất nhiều chỉ số đo lường TTBĐS Với khái niệm đã được đề cập ở trên, chỉ số tăng trưởng TTBĐS là phù hợp nhất để đo lường TTBĐS

Tác giả chọn biến đo lường TTBĐS thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS (REM) do Tổng Cục Thống kê Việt Nam công bố Chỉ số này cho thấy mức tăng trưởng hàng quý (so với cùng kỳ năm trước) trong tiêu 23ung và đầu tư (Y) vào TTBĐS của toàn bộ nền kinh tế Y = I + C

Trong đó: I là tổng giá trị đầu tư của doanh nghiệp và hộ gia đình vào TTBĐS (như mua bất động sản, đầu tư xây dựng bất động sản) C là tổng chi cho tiêu 23ung của hộ gia đình vào TTBĐS (như chi phí thuê nhà ở)

Trong nghiên cứu này, nhóm nghiên cứu đo lường REM dưới dạng tăng trưởng hàng quý (so với cùng kỳ năm trước) dựa trên số liệu có sẵn của Tổng Cục Thống kê Việt Nam, đồng thời cách đo lường này cũng hiệu chỉnh được yếu tố mùa vụ trong chuỗi dữ liệu REM cho thấy mức tăng trưởng trong giá trị thị trường của bất động sản thông qua hoạt động đầu tư và cho thuê Hay nói cách khác, chỉ số này cho thấy tổng thể các giao dịch trên TTBĐS, mang tính bao quát hơn so với các chỉ số khác được sử dụng trong một số nghiên cứu trước (như: chỉ số giá bất động sản, giá bất động sản/m2, bong bóng TTBĐS) Mặt khác, ở Việt Nam, hiện chưa có dữ liệu đáng tin cậy về chỉ số giá bất động sản, giá bất động sản/m2, bong bóng TTBĐS trong một khoảng thời gian dài Mặc dù Tập đoàn Savills có cung cấp dữ liệu theo quý về chỉ số giá nhà ở tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ quý 1 năm 2009 đến nay, nhưng chuỗi dữ liệu này còn khá ngắn và được xây dựng cũng như tính toán dựa trên mẫu các dự án do Tập đoàn Savills tự xác định nên còn nhiều hạn chế Do vậy, tác giả đo lường TTBĐS thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS (REM) do Tổng Cục thống kê Việt Nam công bố.Chỉ số này cũng được sử dụng trong nghiên cứu của Ni và Liu (2011), Assaf và các cộng sự (2014), Chen và các cộng sự (2017), Okwu và các cộng sự (2017), Lambertini và các cộng sự (2017), Ume (2017), Zhang và các cộng sự (2018), Su và Taltavull (2019), Muda và các cộng sự (2020)

Kết luận phát triển thị trường bất động sản được xác định thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS thường được xác định thông qua mức tăng trưởng về tiêu dùng và đầu tư (Y)

vào thị trường bất động sản của toàn bộ nền kinh tế trong một khoảng thời gian nhất định

2.3 Tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường BĐS 2.3.1 Tác động của phát triển TTCK đến thị trường BĐS

- Tác động hai chiều giữa phát triển TTCK tới TTBĐS

Lin và Fuerst (2014) cho rằng tồn tại mối quan hệ dài hạn giữa TTCK và TTBĐS ở Đài Loan, Singapore và Hồng Kông Trong khi đó, các tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa hai thị trường này ở Trung Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Hàn Quốc Đồng thời, nghiên cứu này cũng đưa ra nhận định: mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS ở các khu vực có mật độ dân cư đông đúc sẽ thể hiện rõ ràng hơn

Tiwari và các cộng sự (2020) cho rằng sự biến động TTCK tác động đến TTBĐS Hoa Kỳ nhiều hơn so với chiều ngược lại Tuy nhiên, các cú sốc bắt nguồn từ TTBĐS thường dai dẳng hơn, đặc biệt là những cú sốc do hậu quả của cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn

Tác động cùng chiều giữa phát triển TTCK và TTBĐS:

Ngoài việc tìm thấy mối quan hệ giữa phát triển TTCK và TTBĐS, một số nghiên cứu trước còn khẳng định mối quan hệ cùng chiều giữa hai thị trường này

Chẳng hạn, Su (2011) cho rằng tồn tại mối quan hệ cùng chiều trong dài hạn giữa TTCK và TTBĐS, cụ thể: TTBĐS tác động đến TTCK tại Đức, Hà Lan và Anh Đồng thời, TTCK tác động của đến TTBĐS ở Bỉ và Ý Trong khi đó, tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ giữa hai thị trường này tại Pháp, Tây Ban Nha và Thụy Sĩ Ngoài ra, nghiên cứu này cũng khẳng định tồn tại cả hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng trên TTCK và TTBĐS

Đồng quan điểm, Su và các cộng sự (2011) cũng tìm thấy tác động có ý nghĩa thống kê của TTBĐS đến TTCK tại Anh và Hà Lan Mặt khác, TTCK tác động có ý nghĩa

thống kê đến TTBĐS tại Bỉ Ngoài ra, nghiên cứu này còn tìm thấy mối quan hệ cùng chiều giữa TTCK và TTBĐS tại Tây Ban Nha và Pháp

Liow và các cộng sự (2019) đã tìm thấy mối quan hệ cùng chiều giữa biến động TTCK và TTBĐS tại Hoa Kỳ, mối quan hệ này trở nên mạnh mẽ trong dài hạn Trong đó, TTBĐS tác động đến biến động TTCK chủ yếu trong ngắn hạn Ở chiều ngược lại, biến động TTCK tác động đến TTBĐS chủ yếu trong dài hạn

Tại Việt Nam, tồn tại rất ít nghiên cứu về vấn đề này, đặc biệt là các nghiên cứu định lượng Có thể kế đến nghiên cứu của Phan Thị Bích Nguyệt (2015) khi cho rằng TTCK và TTBĐS có tác động mạnh mẽ đến nhau, sự phát triển của thị trường này cũng là cơ hội phát triển cho thị trường kia, rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến rủi ro cho thị trường kia Với nhận định cụ thể hơn, Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2016) cho thấy TTCK và TTBĐS có mối quan hệ hai chiều, xu hướng chủ yếu là cùng chiều Đồng thời, nghiên cứu này cũng đưa ra nhận định rằng TTCK giữ vai trò quyết định tác động đến TTBĐS

2.3.2 Tác động của các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS 2.3.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng bên trong

Thứ nhất, là lạm phát (CPI): BĐS có vai trò trong hàng rào chống lạm phát, như Ucal và Gokkent (2009) có nêu tầm quan trọng của CPI kế toán trong việc tính sự biến động của giá nhà, một kết quả phù hợp với quan điểm xem nhà ở BĐS như một hàng rào chống lạm phát và phản ánh sự bất ổn kinh tế vĩ mô kinh niên tại Thổ Nhĩ Kỳ

Thứ hai, là tăng trưởng GDP: Feng và cộng sự (2010) cho thấy rằng Giá nhà ở được xác định bởi các biến số kinh tế vĩ mô hiện tại và có độ trễ như GDP Về lâu dài, có mối quan hệ cân bằng bền vững giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô và giá nhà ở Độ co giãn của GDP, thu nhập và đầu tư đối với giá nhà lớn hơn một

Wheaton and Torto(1990), và Quigley (1999) sử dụng Đường cầu được suy ra như sau: Det =(GDPt, INCt, POPt, It, CPIt) Trong đó Det là cầu về nhà ở, GDPt là tổng sản phẩm quốc nội, t INC là thu nhập khả dụng bình quân đầu người, POPt là dân số thành thị, It

là đầu tư nhà ở, CPIt là chỉ số giá tiêu dùng Phương trình này cho biết nhu cầu về nhà ở bị ảnh hưởng bởi sự phát triển kinh tế, thu nhập khả dụng bình quân đầu người, dân số thành thị và chỉ số giá tiêu dùng

Theo ý kiến của Bardhan et al (2007), yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến nhu cầu bất động sản là GDP Tại Hoa Kỳ, các mối quan hệ giữa giá bất động sản, chỉ số giá bất động sản và GDP được nghiên cứu bởi Valadez (2010) Ông xác định rằng có một mối liên hệ có ý nghĩa thống kê giữa chỉ số giá bất động sản và GDP, nhưng ông không tìm ra nguyên nhân cho mối liên hệ này

Thứ ba, là lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay, lãi suất phi rủi ro : Chin (2003) nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá cho thuê bất động sản kinh doanh trong thời gian từ năm 1988 đến năm 2001 tại năm thành phố của Đông Nam Á : Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok Trong nghiên cứu của Chin, bao gồm các yếu tố kinh tế vĩ mô sau : GDP, lãi suất tín dụng, chỉ số giá tiêu dùng, phạm vi sản xuất, thất nghiệp và cơ sở kinh doanh Ông nhận thấy rằng các yếu tố quan trọng kết nối với giá của bất động sản cho thuê là cơ sở kinh doanh và lãi suất tín dụng Akbari và Aydede (2012) xác định rằng giá của bất động sản ở một số nước phát triển đã tăng đáng kể vào cuối năm 2008 so với mức tăng của thu nhập bình quân đầu người Họ kết luận rằng lãi suất thấp là nguyên nhân khiến giá cả tăng thấp vì lãi suất cho phép mua bất động sản mặc dù nguồn tài chính của người mua thấp Greiber và Setzer (2007) cũng xác định rằng chính sách tiền tệ gắn liền với sự phát triển của thị trường bất động sản thông qua lãi suất và tính thanh khoản Điều này đã được xác nhận bởi Ahearne et al (2005), người nghiên cứu giá bất động sản của 18 nước công nghiệp và phát hiện ra mối liên hệ chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ và giá bất động sản Họ đã thiết lập LS là yếu tố chính liên quan đến nhu cầu bất động sản

Thứ tư, là thu nhập : Shen và Liu (2004) đã chứng minh trên một mẫu gồm 14 thành phố của Trung Quốc từ năm 1995 và năm 2002 rằng có thể giải thích giá bất động sản với sự gia tăng dân số, tỷ lệ thất nghiệp, chỉ số giá cả, thu nhập hộ gia đình, chi phí xây dựng và lượng bất động sản trên thị trường Một nghiên cứu tương tự được thực hiện bởi Zhou

(2005) trong khoảng thời gian từ 2001 đến 2004 trên một ví dụ về các thành phố của Trung Quốc : Bắc Kinh, Thượng Hải, Thiên Tân và Trùng Khánh Ông phát hiện ra rằng thu nhập hộ gia đình, các khoản vay ngân hàng và số lượng căn hộ đã bán có mối liên hệ đáng kể về mặt thống kê với giá căn hộ ở Bắc Kinh, thu nhập hộ gia đình và số lượng căn hộ đã bán căn hộ là yếu tố quan trọng trong việc tạo ra giá ở Thiên Tân, trong khi các yếu tố quan trọng nhất liên quan đến giá căn hộ ở các thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh là giá dự kiến của căn hộ và chi phí xây dựng

Thứ năm, là cung tiền : Yang et al (2022) đề xuất một khung phân tích để xác định những tính năng nào ảnh hưởng đến bất động sản dựa trên thuật toán phân nhóm DBM-PSO và xác định ba yếu tố : cung tiền, dân số và tiền thuê Nghiên cứu này cung cấp một cách tiếp cận để phân nhóm dữ liệu bất động sản qua đó dữ liệu thô có thể được phân tích và ứng dụng vào dự báo xu hướng bất động sản Báo cáo ba phát hiện ảnh hưởng đến thị trường giao dịch bất động sản ở Đài Loan : (1) nguồn cung tiền ảnh hưởng đến diện tích sàn BĐS, (2) xu hướng dân số ảnh hưởng đến đơn giá BĐS, và (3) xu hướng cho thuê ảnh hưởng đến việc đăng ký bất động sản lần đầu Những kết quả này đã giúp chính phủ quản lý mối quan hệ giữa thị trường cho thuê và bất động sản Dựa trên nghiên cứu, chúng tôi nhận thấy rằng cung tiền, dân số và tiền thuê nhà bị ảnh hưởng trực tiếp địa ốc Nguồn cung tiền ảnh hưởng gián tiếp đến diện tích sàn bình quân của bất động sản nắm giữ

2.3.2.2 Các biến vĩ mô có yếu tố nước ngoài

Thứ nhất, là tỷ giá : Yamaka et al (2022) phát hiện xác nhận sự phụ thuộc mạnh mẽ theo thời gian giữa giá nhà và tỷ giá hối đoái Mức độ phụ thuộc khá ổn định trong giai đoạn mẫu, ngoại trừ các giai đoạn khoảng 1997–1998 và 2008–2009, khi mức độ phụ thuộc mạnh hơn và ít dai dẳng hơn Hai giai đoạn này lần lượt tương ứng với hai cuộc khủng hoảng tài chính lớn ở Châu Á và Hoa Kỳ

Thứ hai, là đầu tư FDI (hay FDI% GDP) : Zull Kepili Izati và Masron (2011) cũng nghiên cứu sự phát triển của giá bất động sản và GDP Trong cuộc khảo sát của mình, họ đã nghiên cứu một cách tương đối về mối liên hệ giữa giá bất động sản, tăng trưởng đầu tư

nước ngoài và GDP ở Malaysia và Hàn Quốc Họ đã thấy rằng tốc độ tăng trưởng GDP

và giá bất động sản cao hơn ở Hàn Quốc do tăng trưởng đầu tư nước ngoài

2.4 Các nghiên cứu trước có liên quan về Tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam

2.4.1 Kết quả nghiên cứu trước về Tác động của Phát triển TTCK tới thị trường bất động sản Việt Nam

Nghiên cứu về tác động thị trường chứng khoán tới thị trường bất động sản là một chủ đề được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới và Việt Nam quan tâm bởi đây là hai thị trường tài sản lớn quan trọng để phân tán và quản lý dòng thu nhập trong đầu tư kinh doanh của cá nhân và tổ chức Những diễn biến bất thường của hai thị trường này không chỉ thu hút sự quan tâm chú ý của chúng ta mà còn đặt ra suy nghĩ rằng liệu có mối liên hệ nào giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản hay không Để nghiên cứu và quan sát mối quan hiệu quả quản lý tài sản nhằm phản ánh đúng tình hình kinh tế thông qua các chỉ tiêu xác định đã được nhiều nhà nghiên cứu thực hiện

Vì vậy, khi phát triển thị trường chứng khoán được cải thiện sẽ thúc đẩy lượng vốn vào thị trường bất động sản Khi đó, giá trị tài sản trong danh mục nắm giữ, lợi nhuận đầu tư của các hộ gia đình và doanh nghiệp sẽ tăng Điều này sẽ kích thích nhu cầu về nhà ở vào đầu tư vào TTBĐS, làm cho TTBĐS phát triển Ở các quốc gia có mức độ phát triển TTCK thấp, tốc độ tăng trưởng của TTBĐS thường cao hơn so với các quốc gia có mức độ phát triển TTCK cao

Ling, D.C., Naranjo,A (1999) nghiên cứu về sự tích hợp của bất động sản thương mại và thị trường chứng khoán bằng cách sử dụng các mô hình định giá tài sản đa yếu tố về định giá các tài sản rủi ro Kết quả thú vị là tốc độ tăng trưởng trong thực tế tiêu dùng bình quân đầu người được định giá nhất quán trong cả thị trường bất động sản thương mại và thị trường chứng khoán Mô hình thu nhập bất động sản thương mại và lợi nhuận giá cổ phiếu loại trừ rủi ro tiêu thụ là không xác định

Okunev và cộng sự (2000) giải thích cơ chế truyền dẫn từ TTBĐS sang TTCK theo quan điểm khác khi cho rằng giá trị doanh nghiệp gắn liền chặt chẽ với giá bất động sản,

vì vậy rủi ro trong tỷ suất sinh lời cổ phiếu có thể được giải thích một phần do những biến động trong giá cổ phiếu của những công ty sở hữu đất đai, nhà cửa, bất động sản Điều này hàm ý rằng có một mối quan hệ cùng chiều giữa tỷ suất sinh lợi của bất động sản và chứng khoán

Nan-kuang Chen (2001), nghiên cứu về biến động giá tài sản ở Đài Loan bằng chứng từ chứng khoán và bất động sản từ năm 1973 đến năm 1992 đã mô phỏng đường đi của bong bóng dựa trên lý thuyết bong bóng để kiểm tra xem liệu có thể nắm bắt đầy đủ sự gia tăng của giá tài sản trong giữa năm 1988 và đầu năm 1990, kiểm tra sự tương tác của hai tài sản này sử dụng VAR đa biến Kết quả cho thấy cổ phiếu có xu hướng dẫn đầu giá nhà đất Mở rộng tín dụng ngân hàng có khả năng gây ra biến động giá tài sản, lý thuyết nhấn mạnh tầm quan trọng của bảng cân đối kế toán và giá trị tài sản thế chấp đối với doanh nghiệp bị ràng buộc về tín dụng Xác định tầm quan trọng các kênh truyền dẫn khác nhau theo sự phát triển của cơ cấu tài chính

Okunev, J., Wilson, P., & Zurbruegg, R (2002) Nghiên cứu mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Úc từ năm 1980 đến năm 1999 trường hợp thị trường kém hiệu quả Sử dụng phương pháp ước lượng mô hình VAR để kiểm tra mối quan hệ nhân quả Granger tuyến tính và không tuyến tính, chỉ ra đồng liên kết theo từng phần, biến chỉ số bất động sản, chỉ số chứng khoán, lợi nhuận trung bình Không có biến ngoại sinh lãi suất tín phiếu ngắn hạn, lãi suất trái phiếu chính phủ Kết quả cho thấy sự thay đổi cơ cấu trong TTCK và TTBĐS có thể dẫn đến mối quan hệ tuyến tính và phi tuyến tính Sự thay đổi trong TTCK, giá cả ảnh hưởng đến lợi nhuận TTBĐS Kết quả có ý nghĩa quan trọng đối với việc quản lý tài sản và hiệu quả trong định giá TTBĐS, TTCK Úc Ngoài ra kết quả cho thấy mối quan hệ tuyến tính TTBĐS tác động đến TTCK, quan hệ phi tuyến tính tác động một chiều chạy từ TTCK sang TTBĐS

Panayotis Kapopoulos & Fotios Siokis (2005) nghiên cứu về giá cổ phiếu và bất động sản ở Hy Lạp: Giàu có so với hiệu ứng giá tín dụng trong khoảng thời gian từ năm 1993 đến năm 2003, chỉ số giá nhà và chỉ số giá chứng khoán, kiểm tra về mối quan hệ nhân

quả Granger Làm rõ mối quan hệ giữa biến động giá của hai tài sản, giá cổ phiếu cao hơn sẽ làm tăng tỷ lệ di chuyển của các hộ gia đình trên thị trường chứng khoán và gây ra sự tái cân bằng danh mục đầu tư bằng cách bán cổ phiếu và mua tài sản như nhà ở

Naceur, S B., Ghazouani, S., & Omran, M (2007) nghiên cứu các yếu tố quyết định phát triển thị trường chứng khoán khu vực Trung Đông và Bắc Châu Phi, bài viết điều tra vai trò của thị trường chứng khoán với tăng trưởng kinh tế và làm sáng tỏ các yếu tố kinh tế vĩ mô có phải ảnh hưởng quan trọng đến sự phát triển TTCK Kết quả tỷ lệ tiết kiệm, trung gian tài chính, tính thanh khoản của thị trường chứng khoán, biến ổn định là yếu tố quan trọng quyết định sự phát triển TTCK Ngoài ra thấy các trung gian tài chính và TTCK bổ sung trong quá trình tăng trưởng kinh tế

Huang, Yikun và các cộng sự (2009) nghiên cứu về giá nhà và sự sụp đổ của thị trường chứng khoán Trung Quốc trong khoảng thời gian từ năm 2006 đến năm 2008 tổng số 26 bộ dữ liệu, sử dụng phần mềm Eview, biến phụ thuộc chỉ số giá nhà hàng tháng và biến độc lập chỉ số giá chứng khoán, mô hình sử dụng kiểm tra Engle- Granger cho sự đồng liên kết của các biến, nghiên cứu mối quan hệ giữa các chỉ số này để hiểu được tác động của thị trường chứng khoán đến thị trường nhà ở, cung cấp thông tin về hành vi của nhà đầu tư và sự dịch chuyển vốn Kết quả có mối tương quan mạnh mẽ giữa các thị trường, thị trường bất động sản ít biến động hơn thị trường chứng khoán, tức là thị trường chứng khoán nhạy cảm hơn nhiều với sự biến động kinh tế, TTCK dẫn đầu thị trường tài sản khoảng 3 tháng TTBĐS sẽ được hỗ trợ bởi nhu cầu về nhà ở là điểm thu hút các khoản tiền nhàn rỗi trong hoạt động đầu tư Do đó, có thể giá bất động sản sẽ trượt do kết quả của sự hỗn loạn thị trường chứng khoán, tuy nhiên thị trường BĐS sẽ không sụp đổ

Teodora Petrova (2010) nghiên cứu ảnh hưởng của giá nhà ở trên chỉ số giao dịch chứng khoán Bulgaria trong khoảng thời gian từ năm 2001 đến năm 2007, 67 quan sát, biến nghiên cứu tỷ lệ lợi nhuận, GDP, thất nghiệp, lạm phát ngoài ra thêm giả thiết thời gian là biến xu hướng giá giải thích xu hướng của tốc độ tăng trưởng trong thời kỳ quan tâm, kiểm tra mối quan hệ nhân quả Granger Kết quả cho thấy các khoản đầu tư bất động sản có ảnh hưởng đến thị trường chứng khoán, nghiên cứu này giải thích mối tương

quan giữa hai thị trường chính ở Bulgaria và tầm quan trọng của việc đa dạng hóa danh mục đầu tư

Ibrahim, M (2010) Nghiên cứu mối quan hệ giữa giá nhà và giá cổ phiếu tại Thái Lan sử dụng dữ liệu hàng quý từ năm 1995 đến năm 2006 Việc phân tích dựa trên phép tự hồi quy bốn biến sử dụng (VAR) khung bao gồm giá nhà, giá cổ phiếu, sản lượng thực và giá tiêu dùng, kiểm tra quan hệ nhân quả Granger Kết quả cho thấy mối quan hệ nhân quả một chiều chạy từ giá cổ phiếu đến giá nhà Do đó, hiệu ứng giàu có được hỗ trợ rõ ràng cho trường hợp tại Thái Lan, giá chứng khoán tác động đáng kể đến sản lượng thực tế và mức độ nào đó là mức giá chung Ngoài ra kết quả cho thấy rằng sự ổn định của thị trường chứng khoán là rất quan trọng đối với sự ổn định của nhà ở

Chi-Wei-Su (2011) nghiên cứu về quan hệ nhân quả phi tuyến tính giữa thị trường chứng khoán và bất động sản Tây Âu: Minh chứng từ các bài kiểm tra xếp hạng Bài viết sử dụng các bài kiểm tra xếp hạng phi tham số do Breitung (2001) đề xuất, xác định liệu có tồn tại bất kỳ mối quan hệ cân bằng dài hạn phi tuyến tính giữa thị trường chứng khoán và bất động sản của các nước Tây Âu, sử dụng mô hình sửa lỗi TECM để xác định Các phát hiện chỉ ra sự tồn tại của mối quan hệ nhân quả một chiều và hai chiều trong thời gian dài giữa thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, cuối cùng thấy sự tồn tại của cả hiệu ứng giá và tài sản, hiệu ứng tín dụng trên thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán, cung cấp cho các tổ chức tài chính và các nhà đầu tư cá nhân việc xây dựng danh mục đầu tư dài hạn trong hai thị trường tài sản này

Su (2011) cho rằng tồn tại mối quan hệ cùng chiều trong dài hạn giữa TTCK và TTBĐS, cụ thể: TTBĐS tác động đến TTCK tại Đức, Hà Lan và Anh Đồng thời, TTCK tác động của đến TTBĐS ở Bỉ và Ý Trong khi đó, tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ giữa hai thị trường này tại Pháp, Tây Ban Nha và Thụy Sĩ Ngoài ra, nghiên cứu này cũng khẳng định tồn tại cả hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng trên TTCK và TTBĐS

Lin và Lin (2011) Nghiên cứu này xem xét một nguồn tăng trưởng mô hình về giá tài sản bằng cách phân tích mối quan hệ tích hợp giữa thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản ở Châu Á từ năm 1995 đến năm 2010 Phương pháp luận sử dụng kiểm tra

đơn vị gốc ADF, đồng liên kết Johansen, kiểm tra đồng liên kết phi tuyến tính, kiểm tra nhân quả Granger biến nghiên cứu chỉ số CK, chỉ số giá nhà theo quý Kết quả cho thấy TTCK và TTBĐS có mối quan hệ liên kết với nhau ở Nhật Bản, Trung Quốc, Hong Kong và Đài Loan và hai thị trường này tác biệt với Hàn Quốc và Singapore Khi kiểm định nhân quả, TTBĐS tác động đến TTCK ở 2 quốc gia Singapore và Đài Loan Kết quả này lý giải do khác biệt trong môi trường kinh tế chính trị giữa các quốc gia

El Wassal, K A (2013) nghiên cứu về sự phát triển của thị trường chứng khoán, mục đích cung cấp một khuôn khổ các yếu tố quyết định đến sự phát triển chứng khoán và đưa ra khái niệm rõ ràng về phát triển thị trường chứng khoán cách đo lường và đánh giá và đề xuất bốn nhóm yếu tố định hình xác định sự phát triển của thị trường chứng khoán Changa, T., Lib, X L., Millerc, S M., Balcilard, M., & Guptae, R (2013) Nghiên cứu về đồng chuyển động và quan hệ nhân quả dài hạn giữa TTBĐS và TTCK Hoa Kỳ, sử dụng dữ liệu hàng năm đặc biệt của nhà ở của Robert Shiller và cổ phiếu S&P thời gian dài từ năm 1890 đến 2012, tốc độ tăng trưởng GDP như một biến kiểm soát để tiết lộ mối quan hệ thực sự giữa hai thị trường bằng cách loại bỏ các tác động của tăng trưởng kinh tế trên cả thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Sử dụng phân tích Wavelet Kết quả cho thấy sự đồng chuyển động và quan hệ nhân quả tích cực thay đổi theo các tần số và phát triển theo thời gian dài hạn và cấu trúc thị trường mang ý nghĩa bổ sung hữu ích cho các chiến lược đầu tư và dự báo thị trường

Liow và Schindler (2014) tìm thấy tương quan giữa TTCK và TTBĐS trong nội bộ từng quốc gia tại bốn nền kinh tế ở Châu Á Thái Bình Dương, tương quan này thể hiện rõ nhất ở Hồng Kông và Singapore Đặc biệt, tương quan trong nội bộ từng quốc gia cao hơn tương quan với khu vực và toàn cầu Ngược lại, tại các quốc gia thuộc Châu Âu và Bắc Mỹ (ngoại trừ Anh), TTBĐS có tương quan với TTCK của khu vực và toàn cầu hơn là với TTCK tại từng quốc gia này Kết quả nghiên cứu cũng cho thấy tương quan giữa TTCK và TTBĐS đạt giá trị cao hơn trong thời kỳ hai thị trường này biến động nhiều