TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI
Thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản là một trong những vấn đề đã được nhiều nhà nghiên cứu trong và ngoài nước quan tâm bằng nhiều cách tiếp cận với các phạm vi và phương pháp khác nhau Một số nghiên cứu trước đây tập trung vào một khía cạnh cơ bản trong yếu tố kinh tế vĩ mô tác động lên thị trường chứng khoán, có thể kể đến như nghiên cứu của Winiewski (2008) sử dụng Các mô hình cho thấy nền kinh tế và tình hình tài chính của các nước Châu Âu ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nhà ở Thị trường bất động sản nhà ở được kết nối với nhau, mặc dù thực tế là chúng nằm ở các khu vực khác nhau của Châu Âu Cuộc khủng hoảng kinh tế và tài chính của các quốc gia có ảnh hưởng khác nhau đến giá bất động sản
Trong khi đó, một số nghiên cứu của Gathuru (2012) đã điều tra tác động lên các biến số kinh tế vĩ mô lên giá trị của nguồn cung bất động sản ở Kenya Dữ liệu thứ cấp hàng tháng trong khoảng thời gian các năm từ 2009 đến 2013 được thu thập từ các ấn phẩm của chính phủ và ngành bất động sản Các hồi quy mô tả cũng như hồi quy đã được chạy bằng SPSS phiên bản 21.0 Mô hình hồi quy đa biến cho thấy mối quan hệ giữa giá bất động sản nhà ở và các biến số khác nhau đã được kiểm tra Các biến là Tỷ lệ lạm phát, tỷ lệ GDP, tỷ lệ tăng việc làm, tỷ lệ tăng dân số, chi phí Xây dựng và Tỷ lệ nợ vay Kết quả cho thấy đã có mối quan hệ tích cực với GDP và giá trị của bất động sản được cung cấp, tác động là đáng kể, tiếp theo là Lạm phát, Chi phí xây dựng và Tỷ lệ nợ vay
Dữ liệu về Tỷ lệ tăng dân số và Tỷ lệ việc làm là hằng số không đổi và mối quan hệ của của chúng do đó không thể được thiết lập Giá trị nguồn cung bất động sản có cho thấy một xu hướng đi lên theo thời gian, do đó thị trường bất động sản ở Kenya dự kiến sẽ tiếp tục phát triển Ngay cả khi không có những thay đổi đáng kể trong các biến, ảnh hưởng của thời gian sẽ khiến giá trị cung bất động sản đó tiếp tục tăng Điều này cũng chỉ ra rằng thị trường bất động sản ổn định đáng kể và sẽ tiếp tục chịu tác động lớn của tăng trưởng kinh tế của đất nước
Theo như, Chu (2014) giả định rằng nguồn cung cho thuê nhà ở và việc cung cấp nhà ở do chủ sở hữu sử dụng được cố định riêng biệt và không thể chuyển đổi vào nhau
Do đó, các ràng buộc về tài sản thế chấp được nới lỏng hơn có tác động lớn hơn đến giá nhà Đặc biệt, giá trị của nhà ở cho chủ sở hữu đánh giá cao hơn so với nhà cho thuê Các thị trường trái phiếu trong mô hình rõ ràng; Các cú sốc thu nhập được cho là sẽ biến động nhiều hơn trong năm 2005, giữ lãi suất cân bằng không đổi theo thời gian (thay vì khớp với lãi suất thấp hơn tỷ lệ quan sát được trong dữ liệu)
Landvoigt (2015) khuyến khích cung cấp các khoản thế chấp trong mô hình kinh tế khép kín với các ngân hàng và có rủi ro tổng hợp Các hộ gia đình khác nhau ở mức độ không thích rủi ro của họ Các ràng buộc về tài sản thế chấp nới lỏng hơn làm tăng nhu cầu về vay mua nhà và thế chấp, nhưng tăng tỷ lệ thế chấp - trái ngược với những gì tác giả đã quan sát trong dữ liệu Landvoigt giới thiệu chứng khoán hóa, cho phép các ngân hàng bán các khoản thế chấp trực tiếp cho những người tiết kiệm chấp nhận rủi ro
Sự bùng nổ bắt đầu khi các ngân hàng đánh giá thấp mức độ rủi ro của những người đi vay trong đầu những năm 2000 và các ràng buộc về tài sản thế chấp được nới lỏng
Ouma (2015) đưa ra nghiên cứu cũng kết luận rằng có một sự tích cực mạnh mẽ mối quan hệ giữa giá bất động sản với mức cung tiền và lạm phát Đây là bởi vì cung tiền tăng lên dẫn đến lạm phát không chắc chắn và điều này có tác động xấu đến thị trường bất động sản do đó làm tăng giá Nghiên cứu khuyến nghị rằng; chính phủ Kenya thông qua ngân hàng trung ương nên điều chỉnh lãi suất và tăng trưởng lạm phát thông qua các chính sách tiền tệ khác nhau Chính phủ thông qua bộ xây dựng và kho bạc sẽ nhanh chóng theo dõi sự sẵn có của nhà ở giá rẻ nhưng chất lượng tốt cho phần lớn dân số Kenya
Chính phủ Kenya thông qua Ngân hàng Trung ương nên kiểm soát mức tiền cung ứng trong nền kinh tế để giảm thiểu biến động giá quá mức, và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Theo dõi cung tiền cũng sẽ bảo vệ chống lại lạm phát và đảm bảo ổn định giá cả, lãi suất và tỷ giá hối đoái Điều này bảo vệ việc mua hàng sức mạnh của đồng shilling Kenya và thúc đẩy đầu tư và tăng trưởng kinh tế Bằng cách làm điều này sẽ khuyến khích tăng cường đầu tư vào bất động sản, điều này làm giảm giá Điều quan trọng cần lưu ý là thiệt hại đáng kể đối với lĩnh vực xây dựng và thị trường xây dựng có thể bị ảnh hưởng bởi lạm phát lớn hơn (chi tiêu tài chính lớn hơn), do đó nhu cầu về bất động sản giảm và ảnh hưởng đến giá cả được sản xuất (Golob, và cộng sự, 2012; Srovnalikova, 2015)
Kinh tế vĩ mô và kinh tế phát triển ảnh hưởng đến bất động sản trên thị trường ở nhiều khía cạnh khác nhau Do sự gia tăng của nhu cầu nước ngoài và nội địa, số lượng các tòa nhà BĐS đã phát triển Sự phát triển của thị trường bất động sản và môi trường kinh tế vĩ mô cũng quyết định tỷ lệ thuê và lợi nhuận của các nhà kinh doanh bất động sản (Kauškale, Geipele, 2014)
Mặc dù sự hình thành của giá BĐS thực là một quá trình phức tạp, trong quá trình phân tích tài liệu các yếu tố sau đây ảnh hưởng đến giá nhà ở có thể được liệt kê đơn lẻ (Ting
Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng đã được điều tra bởi Psunder (2009) Tác giả đã thiết lập các yếu tố tác động đồng hành với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến sự tăng trưởng hoặc giảm thị trường bất động sản có thể được liệt kê như sau (Golob, et al., 2012; Srovnalikova, Karbach, 2016): Ở các quốc gia và các nền kinh tế chuyển đổi như Lithuania: các yếu tố bổ sung cũng xuất hiện, “sự gia tăng của quyền sở hữu, quy định của thị trường đất đai, kỳ vọng của người tiêu dùng (cả hợp lý và không hợp lý), sự gia tăng khối lượng các khoản vay và những khoản khác “(Skackauskiene, et al, 2015; Cohen và Karpavičiūtė, 2016)
Việc giảm tính hấp dẫn đầu tư của bất động sản (do giảm dòng tiền khả thi, rủi ro tăng trưởng, giảm thanh khoản) là yếu tố chính được mô tả bằng nhiều yếu tố vĩ mô và các yếu tố vi môi khác nhau (Simanavičienė, et al., 2012; Raslanas, và cộng sự, 2005; Zubrecovas, 2010; Virglerova, và cộng sự, 2016; Reilly, 2013 và cộng sự) Phân tích nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và các yếu tố vi mô cho phép thiết lập ảnh hưởng của các yếu tố này đối với giá bất động sản
Glaeser (2019) cho thấy một sự can thiệp lãi suất là sự gia tăng giá trị của hệ số chiết khấu, β Việc giảm lãi suất sẽ làm tăng giá trị nhà ở và thúc đẩy số lượng xây dựng Hơn nữa, tác động của lãi suất thấp hơn lên giá sẽ cao hơn ở những nơi mà nguồn cung nhà ở kém co giãn hơn Tác động của lãi suất thấp hơn đối với việc làm trong ngành xây dựng sẽ cao hơn ở những nơi có nguồn cung nhà ở co giãn hơn
Các nghiên cứu về mối tương quan giữa thị trường chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại Việt Nam còn hạn chế Phần lớn các nghiên cứu trước đây chỉ tập trung vào việc phân tích độc lập từng thị trường, thay vì xem xét mối quan hệ giữa chúng.
ĐIỂM MỚI CỦA NGHIÊN CỨU
Điểm nổi bật của nghiên cứu này là xác định biến của phát triển thị trường chứng khoán tác động đến tăng trưởng thị trường bất động sản Và xem xét hai thành phần quan trọng riêng biệt bao gồm các biến vĩ mô bên trong (CPI, tăng trưởng GDP, LSTG, LSCV, …) và các biến vĩ mô có yếu tố nước ngoài (tỷ giá, FDI theo % GDP) trong mô hình tác động tăng trưởng thị trường bất động sản tại Việt Nam Thêm vào đó, nghiên cứu có xét đến các kiểm định riêng biệt, và mối quan hệ tương tác lẫn nhau giữa các biến qua kết quả phân rã phương sai và phản ứng đẩy ảnh hưởng đến 2 thị trường này và mô hình vector tự hồi quy đa biến (VAR) được sử dụng để xem xét đầy đủ phản ứng của các biến độc lập lên các biến phụ thuộc trong mô hình nghiên cứu ở Việt Nam.
MỤC TIÊU, ĐỐI TƯỢNG, PHƯƠNG PHÁP , PHẠM VI NGHIÊN CỨU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Mục tiêu nghiên cứu: Mục tiêu nghiên cứu của bài viết này là xem xét tác động của sự phát triển thị trường chứng khoán, các yếu tố vĩ mô bên trong và bên ngoài đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua ước lượng mô hình VAR đa biến (sử dụng phương pháp Toda-Dolado) từ năm 2007 đến năm 2021
Mục tiêu cụ thể: Để giải quyết mục tiêu tổng quát trên, các mục tiêu cụ thể mà nghiên cứu sẽ tập trung giải quyết gồm:
1 Kiểm tra mức độ tác động của phát triển TTCK, các yếu tố bên trong và bên ngoài ảnh hưởng đến thị trường bất động sản Việt Nam thông qua ước lượng mô hình VAR đa biến;
2 Đánh giá thực trạng phát triển thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam;
3 Làm rõ mối liên hệ giữa kinh tế vĩ mô với thị trường chứng khoán và bất động sản
- Phương pháp nghiên cứu định tính: giải thích, so sánh, quy nạp, tổng hợp kết quả tính toán với các hệ số ước lượng trong giai đoạn 2007-2021
- Phương pháp nghiên cứu định lượng: sử dụng mô hình vector tự hồi quy đa nhân tố VAR (sử dụng phương pháp Toda-Dolado) với phần mềm Eview sẽ ra kết quả tối ưu
- Về thời gian: Đề tài nghiên cứu thực nghiệm dữ liệu thu thập theo quý từ năm 2007 đến 2021
Nghiên cứu sử dụng các chỉ số như quy mô thị trường chứng khoán (TTCK), thanh khoản TTCK, chỉ số VNindex và tăng trưởng thị trường bất động sản Các yếu tố vĩ mô có ảnh hưởng đến TTCK và thị trường bất động sản Việt Nam bao gồm lãi suất cho vay và tiền gửi, tỉ giá, lạm phát, tăng trưởng GDP, FDI (%GDP), GDP đầu người, cung tiền M1 và cán cân thương mại.
Câu hỏi thứ nhất: Đánh giá tác động của Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam ra sao?
Kinh tế vĩ mô có mối quan hệ như thế nào với TTCK và thị trường bất động sản?
Câu hỏi thứ hai: Thực trạng về phát triển thị trường thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản Việt Nam như thế nào?
Câu hỏi thứ ba: Kinh tế vĩ mô có mối quan hệ như thế nào với TTCK và thị trường bất động sản Việt Nam?
Dữ liệu nghiên cứu: được nhóm thu thập dưới dạng chuỗi thời gian theo quý từ quý 1 năm 2007 đến quý 4 năm 2021 Từ nguồn của Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO), tác giả thu thập dữ liệu tăng trưởng của TTBĐS và dữ liệu các biến kiểm soát đại diện cho kinh tế vĩ mô (tăng trưởng kinh tế và chỉ số giá tiêu dùng) Dữ liệu về phát triển tài chính của khu vực ngân hàng được tác giả lấy từ nguồn của IFS (IMF – Quỹ Tiền tệ quốc tế) Dữ liệu về phát triển tài chính của TTCK được tác giả thu thập từ nguồn của Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) Ngoài ra, tác giả còn sử dụng thêm dữ liệu của World Bank, báo cáo thường niên của Ngân hàng Nhà nước và báo cáo tài chính của các NHTM để phân tích thực trạng, qua đó sẽ làm rõ hơn vấn đề nghiên cứu Đồng thời kế thừa các nghiên cứu lý thuyết và thực nghiệm đã được đề cập và để phù hợp với dữ liệu tại VN nên đã chọn các biến về yếu tố vĩ mô sau để xem xét tương quan với sự phát triển TTCK và TT BĐS từ năm 2007 đến 2021.
Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ LỢI ÍCH CỦA ĐỀ TÀI
Kết quả từ mô hình kinh tế lượng cho thấy các nhân tố kinh tế vĩ mô bao gồm GDP, lãi suất, lạm phát, chính sách tài khóa, chính sách tiền tệ, dòng vốn quốc tế, thị trường tiền tệ có tác động TTBĐS
1.6.1 Ý nghĩa đối với Bộ tài chính, cơ quan quản lý nhà nước liên quan
Những phát hiện thực nghiệm có ý nghĩa đáng kể không chỉ đối với việc quản lý tài sản bất động sản trong ngành công nghiệp quỹ có liên quan và cho hiệu quả định giá trong thị trường bất động sản mà còn cho các nhà hoạch định chính sách về an toàn kinh tế
Từ kết quả này sẽ giúp cho Bộ Tài chính có cơ sở đưa ra những quy định điều tiết giúp cho mối quan hệ giữa các thị trường có sự tương tác tích cực hơn Đối với TTBĐS, hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, kinh doanh bất động sản và nhà ở; tạo cơ sở pháp lí thống nhất cho TTBĐS phát triển ổn định, cho hàng hóa bất động sản được giao dịch thuận lợi, công khai, minh bạch Chính phủ thực hiện quản lí thị trường bằng công cụ pháp luật, chủ động điều tiết TTBĐS với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai, thông qua việc điều tiết nguồn cung trên thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp và sử dụng linh hoạt các chính sách thuế Tái cơ cấu TTBĐS, phát triển đa dạng các loại hàng hóa bất động sản, nhất là nhà ở phù hợp với nhu câu và khả năng chi trả của từng nhóm đối tượng trong xã hội, khắc phục tình trạng lệch pha cung - cầu trong phát triển nhà ở Thu hút vốn đầu từ FDI cho TTBĐS và nâng cao hiệu quả sử dụng vốn FDI Hình thành hệ thống TTBĐS đồng bộ, thống nhất và liên thông với các thị trường khác đặc biệt là TTCK
Cần sớm ban hành bộ dữ liệu thông tin cơ sở về TTBĐS để phân tích thật rõ các yếu tố về nguồn cung - cầu, có thu thập rõ các số liệu về nguồn cung ở từng phân khúc từ bình dân đến cao cấp và cả thị trường nhà ở cho thuê Từ đó, giúp định hình được quá trình phát triển của thị trường Các quy định về giá BĐS cũng cần được hoạch định sao cho phù hợp với quy luật về giá trị đất, quy luật cạnh tranh và cung - cầu trên thị trường Tăng cường vai trò quản lí của cơ quan nhà nước trong khai thác và sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai, kiểm soát nguồn cung đất đai cho thị trường sơ cấp thông qua việc giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cũng như chủ động điều tiết giá bất động san thông qua các cơ chế định giá, thuế, phí và lệ phí liên quan đến bất động sản
Các cơ quan quản lý như NHNN, UBCKNN và NHTM có thể sử dụng kết quả nghiên cứu để lập chính sách và phòng ngừa rủi ro do lãi suất và công bố thông tin thống kê ảnh hưởng đến nguồn cung bất động sản Các doanh nghiệp niêm yết trên TTCK VN hiểu được mối liên hệ giữa thị trường chứng khoán và bất động sản, giúp đưa ra quyết định phù hợp Số liệu thống kê phụ thuộc vào thông tin doanh nghiệp cung cấp Chỉ số VNIDEX biến động sẽ tác động đến giá trị doanh nghiệp trên thị trường.
Nghiên cứu chỉ ra sự tương tác giữa hai thị trường chứng khoán và bất động sản, tác động đến các thành viên tham gia cả hai thị trường Các nhà đầu tư cần các công cụ thông tin để đánh giá thị trường khi đưa ra quyết định Sự biến động của một thị trường có thể báo hiệu tình hình của thị trường kia Do đó, cần hoàn thiện cơ cấu tổ chức và tăng cường năng lực các chủ thể, đặc biệt là doanh nghiệp đầu tư bất động sản, môi giới, định giá và sàn giao dịch để đảm bảo thị trường hoạt động chuyên nghiệp và lành mạnh.
KẾT CẤU ĐỀ TÀI
Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu
CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC VỀ TÁC ĐỘNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CHỨNG KHOÁN, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở lý thuyết về phát triển thị trường chứng khoán
2.1.1 Tổng quan về thị trường chứng khoán
2.1.1.1 Khái niệm thị trường chứng khoán
Thuật ngữ về thị trường chứng khoán (TTCK) có nhiều định nghĩa khác nhau: TTCK là một thành phần quan trọng của thị trường tài chính Trước hết, chúng ta bắt đầu từ khái niệm về thị trường tài chính Theo Mishky (2010), một cách đơn giản thì thị trường tài chính là nơi mà vốn được chuyển tiếp từ người thừa sang người thiếu Theo Howells và Bain (2007), thị trường tài chính là một hệ thống tổ chức mà ở đó các công cụ tài chính có thể mua và bán Các công cụ tài chính cung cấp nguồn vốn ngắn hạn (trên thị trường tiền tệ) hay nguồn vốn dài hạn (trên thị trường vốn), và chứng khoán là công cụ tài chính quan trọng cung cấp nguồn vốn dài hạn Theo Madura (2015), thị trường tài chính là nơi mà các tài sản tài chính như cổ phiếu, trái phiếu được mua và bán Khi người mua và người bán tài sản tài chính giao dịch với nhau thì dòng tiền được chuyển dịch trong thị trường tài chính, nên đã tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động tài trợ và đầu tư bởi các hộ gia đình, các doanh nghiệp và cơ quan chính phủ
Theo Bùi Kim Yến (2013), TTCK là một thành phần của thị trường tài chính thực hiện chức năng huy động vốn đầu tư cho nền kinh tế Theo Đào Lê Minh (2006), “thị trường chứng khoán là từ ngữ chung chỉ giao dịch mua bán chứng khoán thông qua các thị trường khác nhau, như thị trường tập trung và phi tập trung” Một cách tổng quát, TTCK là nơi xảy ra quan hệ mua bán các loại chứng khoán được thực hiện bởi các nhà mô giới mà giá cả giao dịch được hình thành theo quy luật cung cầu
Theo lý thuyết, chứng khoán bao gồm cả cổ phiếu và trái phiếu Tuy nhiên, trên thực tế thì số liệu của TTCK được đo lường và công bố theo Ngân hàng thế giới chỉ là giá trị tất cả các cổ phiếu được giao dịch của các công ty cổ phần trong nước Vì vậy, các nghiên cứu được công bố về TTCK phần lớn sử dụng số liệu về giá trị cổ phiếu của các công ty cổ phần nội địa, không có trái phiếu chính phủ hay trái phiếu của doanh nghiệp Khi đó, giá trị vốn cổ phiếu được giao dịch cũng xem như giá trị thị trường của nguồn vốn chủ sở hữu đang được đầu tư vào các công ty cổ phần trong nước
Thị trường chứng khoán( TTCK) là một bộ phận quan trọng của thị trường vốn, hoạt động nhằm thu hút các nguồn vốn trong xã hội để tài trợ cho doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế và Chính phủ để phát triển sản xuất, tăng trưởng kinh tế hay cho các dự án đầu tư Thị trường chứng khoán là nơi diễn ra các hoạt động phát hành, giao dịch mua bán các loại chứng khoán Việc mua bán này được tiến hành ở hai cấp độ thị trường: sơ cấp và thứ cấp Thị trường sơ cấp: là thị trường phát hành những chứng khoán lần đầu Thị trường thứ cấp: nơi diễn ra sự mua bán lại các chứng khoán đã được phát hành ở Thị trường sơ cấp Hàng hoá giao dịch trên thị trường chứng khoán bao gồm: cổ phiếu, trái phiếu và một số công cụ tài chính khác có thời hạn trên 1 năm
Thị trường chứng khoán là một chủ thể chịu tác động nhiều nhân tố, bao gồm các nhân tố vĩ mô và vi mô Ross (1976) đã phát triển Lý thuyết kinh doanh chênh lệch giá (APT- Arbitrage Pricing Theory) để giải thích tỷ suất sinh lợi của chứng khoán trên thị trường bằng phương trình k nhân tố:
Các nhân tố trong mô hình có thể là: các chỉ số thị trường chứng khoán quốc tế, chỉ số ngành trong mỗi thị trường, các nhân tố kinh tế vĩ mô hoặc các nhân tố kinh tế vi mô Nhiều nghiên cứu cũng đồng quan điểm trên như Nelson (1976), Chen, Roll,và Ross( 1986), Kwon và Shin (1999)… Bên cạnh đó, theo Malliaris và Urrutia (1991), TTCK không chỉ chịu ảnh hưởng từ các biến số kinh tế vĩ mô mà bản thân nó cũng tác động ngược lại đến các biến kinh tế vĩ mô Các nhân tố vĩ mô phổ biến được nhiều độc giả đồng tình cho rằng thực sự có ảnh hưởng đến TTCK bao gồm: GDP thể hiện cho hoạt động kinh tế thực; chính sách tiền tệ; chính sách tài khoá; lạm phát; lãi suất; tỷ giá hối đoái; dòng vốn quốc tế; luật pháp (Fama, 1981; Chen, Roll, Ross, 1986; Bailey anh
Chung, 1995; Kwon và Shin, 1999; Mohammed và cộng sự, 2009) Đặc biệt, Maysami và cộng sự (2004) tiến hành nghiên cứu thị trường Singapore đã tìm thấy chỉ số thị trường chứng khoán Singapore và chỉ số ngành bất động sản hình thành mối quan hệ đồng tích hợp với tất cả các biến kinh tế vĩ mô
2.1.1.2 Khái niệm phát triển thị trường chứng khoán
Hiện tại, trên thế giới đang tồn tại nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về phát triển thị trường chứng khoán ( Stock market development) Dưới đây là các khái niệm về phát triển thị trường chứng khoán thường sử dụng:
Thứ nhất, Pagano (1993) mô hình hóa mối quan hệ giữa đa dạng hóa rủi ro và doanh nghiệp các quyết định tài chính nghiên cứu lợi ích chia sẻ rủi ro tăng lên của thị trường chứng khoán do ngoại ứng thị trường dày đặc Bên cạnh quy mô thị trường chứng khoán, các nhà nghiên cứu lý thuyết đã xem xét sự ổn định và hội nhập với thị trường vốn thế giới biến động trở lại cổ phiếu
Thứ hai, Devereux và Smith (1994) và obsfeld (1994) cho thấy rằng bằng cách tạo điều kiện chia sẻ rủi ro, các thị trường chứng khoán hội nhập quốc tế sẽ ảnh hưởng đến các quyết định tiết kiệm, phân bổ vốn và tốc độ tăng trưởng kinh tế trong dài hạn Đa dạng hóa rủi ro và thanh khoản lớn hơn có những tác động không rõ ràng về mặt lý thuyết về tỷ lệ tiết kiệm, tuy nhiên, vì tỷ lệ tiết kiệm có thể giảm đủ để thanh khoản hạn chế và đa dạng hoá rủi ro dẫn đến tăng trưởng kinh tế chậm hơn
Thứ ba, sự phát triển thị trường chứng khoán có liên quan tích cực và mạnh mẽ với tốc độ tăng trưởng kinh tế trong dài hạn (Levine, R., & Zervos, S., 1996), Levine (1991) và Bencivenga, Smith, và Starr (1996) nhấn mạnh rằng cổ phiếu tính thanh khoản của thị trường khả năng dễ dàng giao dịch chứng khoán, tạo điều kiện thuận lợi cho các khoản đầu tư trong các dự án dài hạn, lợi nhuận cao hơn, có nhiều giao dịch hơn
Nghiên cứu thứ tư của Valeriano F Garcia & Lin Liu (1999) đã khẳng định rằng việc phát triển hệ thống trung gian tài chính một cách tích cực có thể thúc đẩy sự phát triển của thị trường chứng khoán (TTCK) thông qua các chỉ số tăng trưởng kinh tế, đầu tư và tính thanh khoản của TTCK.
Thứ năm, Phát triển thị trường chứng khoán gắn với phát triển các trung gian tài chính, liờn kết TTCK với sự phỏt triển kinh tế và cỏc quyết định tài trợ doanh nghiệp (Demirgỹỗ- Kunt, A., & Levine, R (1996) Phát triển thông qua quy mô thị trường chứng khoán, tính thanh khoản của thị trường, sự biến động của thị trường, tập trung của thị trường và hiệu quả định giá tài sản
Như vậy, từ những khái niệm trên, chúng ta có thể hiểu phát triển thị trường chứng khoán là phát triển về quy mô thị trường, tính thanh khoản của thị trường
2.1.2.3 Đo lường phát triển thị trường chứng khoán
Sự phát triển của thị trường chứng khoán và nền kinh tế là một khái niệm đa nghĩa và phức tạp Không có một thước đo đơn lẻ nào có thể nắm bắt được toàn bộ các khía cạnh ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường chứng khoán.
Cơ sở lý thuyết về thị trường bất động sản
2.2.1 Khái niệm bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật La
Mã Theo đó, bất động sản là những vật khó có thể di chuyển được mà không ảnh hưởng đến giá trị và đặc tính sử dụng của vật, bất động sản cơ bản nhất là đất đai và những vật gắn chặt với đất đai (Liebs, 2004)
Theo điều 105, Bộ luật Dân sự ban hành vào năm 2015, tài sản bao gồm bất động sản và động sản (Quốc hội, 2015) Ngoài ra, điều 107 của Bộ luật này cũng nêu rõ:
- Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật
- Ngược lại, động sản là những tài sản không phải là bất động sản
Bất động sản được định nghĩa là đất đai, nhà ở, công trình kiến trúc và các tài sản không thể tách rời khỏi đất đai Các tài sản được xem là bất động sản khi chúng có chức năng nhất định trên đất đai, và chức năng này sẽ không còn khi tách rời khỏi đất đai.
2.2.2 Khái niệm thị trường bất động sản
TTBĐS có thể hiểu theo các quan điểm như sau:
- Quan điểm thứ 1: TTBĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản, bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì (Roulac, 1996)
- Quan điểm thứ 2: TTBĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa bất động sản (Thrall, 2002)
- Quan điểm thứ 3: TTBĐS là thị trường tiến hành các giao dịch về bất động sản, gồm: chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản Quan điểm này được trình bày trong nghiên cứu của Theurillat và các cộng sự (2014)
- Quan điểm thứ 4: TTBĐS là thị trường diễn ra các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước đối với TTBĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS Quan điểm này rất phù hợp với Việt Nam và đã được trình bày trong nghiên cứu của Thu và Perera (2011)
Vậy, có thể hiểu TTBĐS là tổng thể các giao dịch về bất động sản (gồm: hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và dịch vụ khác có liên quan đến bất động sản) giữa các chủ thể trên thị trường, mà ở đó vai trò quản lý của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên TTBĐS
2.2.3 Đo lường phát triển thị trường bất động sản Đối với thị trường BĐS, để phản ánh quy mô, trạng thái, xu thế diễn biến phát triển của thị trường BĐS theo phạm vi không gian hoặc theo thời gian, người ta sử dụng một số chỉ số khác nhau cũng được biểu hiện qua số tuyệt đối, số tương đối và số bình quân Tùy theo mục đích khác nhau, các chỉ số được xây dựng riêng để phản ánh diễn biến cụ thể một mặt nào đó của thị trường BĐS như khả năng cung BĐS: nhu cầu BĐS; giá nhà ở; diễn biến giá giao dịch BĐS; tần suất giao dịch BĐS…; hoặc chỉ số được xây dựng tổng hợp để phản ánh mức độ biến động của một bộ phận hay toàn bộ thị trường BĐS
Theo nghiên cứu của David Zetland về “Xây dựng chỉ số thị trường BĐS”, chỉ số thị trường BĐS (REMI) được xác định theo phương pháp tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS; đó là giá giao dịch BĐS, lượng BĐS giao dịch và số ngày BĐS giao dịch thành công Theo phương pháp này, chỉ số REMI sẽ tăng theo giá giao dịch BĐS hoặc lượng BĐS giao dịch và sẽ giảm khi số ngày BĐS giao dịch thành công kéo dài Mặc dù toàn bộ các yếu tố trên đều chỉ ra tín hiệu của thị trường BĐS nhưng chúng thay đổi với các lý do hoàn toàn khác nhau và thường không thay đổi với cùng một tỷ lệ Do vậy, chỉ số REMI xác định theo phương tổ hợp 03 yếu tố cơ bản để phản ánh tình hình diễn biến của thị trường BĐS có thể loại bỏ hạn chế trên và có tác dụng để nhìn nhận một cách tổng thể diễn biến của thị trường BĐS
Ngoài ra, TTBĐS còn được đo lường thông qua một số chỉ số khác như: Shong Shi ở Đại học Kinh doanh thuộc Học viện Massey của New Zealand về “Các chỉ số giá nhà ở công bố hàng tháng và việc áp dụng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand” đã sử dụng phương pháp hệ số thẩm định giá (SPAR) để xây dựng chỉ số giá nhà ở tại New Zealand
Chỉ số khả năng mua nhà (Housing Affordability Index – HAI): chỉ số này cho thấy thời gian mà các hộ gia đình có thể tích trữ tiền đủ để mua nhà, không xem xét đến khả năng vay mượn, cầm cố hoặc sự giúp đỡ, hỗ trợ tài chính khác để mua nhà Chỉ số này đã được Aşici và các cộng sự (2011) đưa vào tính toán tại Thổ Nhĩ Kỳ trong khoảng thời gian từ tháng 6 năm 2007 đến tháng 12 năm 2009
HAI Thu nhập bình quân 1 năm của hộ gia đình
(đã trừ đi chi phí tối thiểu để sống)
Hiện tại, có rất nhiều chỉ số đo lường TTBĐS Với khái niệm đã được đề cập ở trên, chỉ số tăng trưởng TTBĐS là phù hợp nhất để đo lường TTBĐS
Tác giả chọn biến đo lường TTBĐS thông qua chỉ số tăng trưởng TTBĐS (REM) do Tổng Cục Thống kê Việt Nam công bố Chỉ số này cho thấy mức tăng trưởng hàng quý (so với cùng kỳ năm trước) trong tiêu 23ung và đầu tư (Y) vào TTBĐS của toàn bộ nền kinh tế Y = I + C
Trong đó: I là tổng giá trị đầu tư của doanh nghiệp và hộ gia đình vào TTBĐS (như mua bất động sản, đầu tư xây dựng bất động sản) C là tổng chi cho tiêu 23ung của hộ gia đình vào TTBĐS (như chi phí thuê nhà ở)
Tác động của phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường BĐS
2.3.1 Tác động của phát triển TTCK đến thị trường BĐS
- Tác động hai chiều giữa phát triển TTCK tới TTBĐS
Lin và Fuerst (2014) cho rằng tồn tại mối quan hệ dài hạn giữa TTCK và TTBĐS ở Đài Loan, Singapore và Hồng Kông Trong khi đó, các tác giả chưa tìm thấy mối quan hệ có ý nghĩa thống kê giữa hai thị trường này ở Trung Quốc, Nhật Bản, Thái Lan, Malaysia, Indonesia và Hàn Quốc Đồng thời, nghiên cứu này cũng đưa ra nhận định: mối quan hệ giữa TTCK và TTBĐS ở các khu vực có mật độ dân cư đông đúc sẽ thể hiện rõ ràng hơn
Tiwari và các cộng sự (2020) cho rằng sự biến động TTCK tác động đến TTBĐS Hoa
Kỳ nhiều hơn so với chiều ngược lại Tuy nhiên, các cú sốc bắt nguồn từ TTBĐS thường dai dẳng hơn, đặc biệt là những cú sốc do hậu quả của cuộc khủng hoảng cho vay dưới chuẩn
Tác động cùng chiều giữa phát triển TTCK và TTBĐS:
Ngoài việc tìm thấy mối quan hệ giữa phát triển TTCK và TTBĐS, một số nghiên cứu trước còn khẳng định mối quan hệ cùng chiều giữa hai thị trường này
Nghiên cứu của Su (2011) và Su và các cộng sự (2011) chỉ ra mối quan hệ cùng chiều giữa thị trường chứng khoán (TTCK) và thị trường bất động sản (TTBĐS) tại một số quốc gia Cụ thể, TTBĐS tác động đến TTCK ở Đức, Hà Lan và Anh; TTCK tác động đến TTBĐS ở Bỉ và Ý Ngoài ra, cả hai nghiên cứu đều xác định sự tồn tại của hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng trên TTCK và TTBĐS.
Liow và các cộng sự (2019) đã tìm thấy mối quan hệ cùng chiều giữa biến động TTCK và TTBĐS tại Hoa Kỳ, mối quan hệ này trở nên mạnh mẽ trong dài hạn Trong đó, TTBĐS tác động đến biến động TTCK chủ yếu trong ngắn hạn Ở chiều ngược lại, biến động TTCK tác động đến TTBĐS chủ yếu trong dài hạn
Tại Việt Nam, tồn tại rất ít nghiên cứu về vấn đề này, đặc biệt là các nghiên cứu định lượng Có thể kế đến nghiên cứu của Phan Thị Bích Nguyệt (2015) khi cho rằng TTCK và TTBĐS có tác động mạnh mẽ đến nhau, sự phát triển của thị trường này cũng là cơ hội phát triển cho thị trường kia, rủi ro của thị trường này có thể ảnh hưởng đến rủi ro cho thị trường kia Với nhận định cụ thể hơn, Phan Thị Bích Nguyệt và Phạm Dương Phương Thảo (2016) cho thấy TTCK và TTBĐS có mối quan hệ hai chiều, xu hướng chủ yếu là cùng chiều Đồng thời, nghiên cứu này cũng đưa ra nhận định rằng TTCK giữ vai trò quyết định tác động đến TTBĐS
2.3.2 Tác động của các nhân tố vĩ mô đến thị trường BĐS
2.3.2.1 Các nhân tố ảnh hưởng bên trong
Thứ nhất, là lạm phát (CPI): BĐS có vai trò trong hàng rào chống lạm phát, như Ucal và Gokkent (2009) có nêu tầm quan trọng của CPI kế toán trong việc tính sự biến động của giá nhà, một kết quả phù hợp với quan điểm xem nhà ở BĐS như một hàng rào chống lạm phát và phản ánh sự bất ổn kinh tế vĩ mô kinh niên tại Thổ Nhĩ Kỳ
Thứ hai, là tăng trưởng GDP: Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng giá nhà bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô hiện tại và trong quá khứ, như GDP Về dài hạn, có mối quan hệ cân bằng giữa các biến kinh tế vĩ mô và giá nhà Độ co giãn của giá nhà đối với GDP, thu nhập và đầu tư đều lớn hơn 1.
Wheaton and Torto(1990), và Quigley (1999) sử dụng Đường cầu được suy ra như sau: Det =(GDPt, INCt, POPt, It, CPIt) Trong đó Det là cầu về nhà ở, GDPt là tổng sản phẩm quốc nội, t INC là thu nhập khả dụng bình quân đầu người, POPt là dân số thành thị, It là đầu tư nhà ở, CPIt là chỉ số giá tiêu dùng Phương trình này cho biết nhu cầu về nhà ở bị ảnh hưởng bởi sự phát triển kinh tế, thu nhập khả dụng bình quân đầu người, dân số thành thị và chỉ số giá tiêu dùng
Theo Bardhan et al (2007), GDP ảnh hưởng đáng kể đến nhu cầu bất động sản Tại Hoa Kỳ, Valadez (2010) đã nghiên cứu mối quan hệ giữa giá bất động sản, chỉ số giá bất động sản và GDP Nghiên cứu của ông cho thấy có mối liên hệ thống kê giữa chỉ số giá bất động sản và GDP, nhưng không xác định được nguyên nhân của mối liên hệ này.
Thứ ba, là lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay, lãi suất phi rủi ro : Chin (2003) nghiên cứu ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô đến giá cho thuê bất động sản kinh doanh trong thời gian từ năm 1988 đến năm 2001 tại năm thành phố của Đông Nam Á : Singapore, Hong Kong, Đài Bắc, Kuala Lumpur và Bangkok Trong nghiên cứu của Chin, bao gồm các yếu tố kinh tế vĩ mô sau : GDP, lãi suất tín dụng, chỉ số giá tiêu dùng, phạm vi sản xuất, thất nghiệp và cơ sở kinh doanh Ông nhận thấy rằng các yếu tố quan trọng kết nối với giá của bất động sản cho thuê là cơ sở kinh doanh và lãi suất tín dụng Akbari và Aydede (2012) xác định rằng giá của bất động sản ở một số nước phát triển đã tăng đáng kể vào cuối năm 2008 so với mức tăng của thu nhập bình quân đầu người
Các tác giả kết luận rằng lãi suất thấp là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá cả tăng thấp Lãi suất thấp sẽ tạo điều kiện thuận lợi để người mua nhà tiếp cận được các khoản vay mặc dù khả năng tài chính còn hạn chế Greiber và Setzer (2007) cũng xác định rằng chính sách tiền tệ và sự phát triển của thị trường bất động sản có sự liên quan chặt chẽ thông qua lãi suất và tính thanh khoản Điều này được Ahearne và cộng sự (2005) chứng minh khi họ nghiên cứu giá bất động sản tại 18 quốc gia công nghiệp và phát hiện ra mối liên hệ chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ và giá bất động sản Họ đã chỉ ra rằng lãi suất là yếu tố chính tác động đến nhu cầu bất động sản.
Thứ tư, là thu nhập : Shen và Liu (2004) đã chứng minh trên một mẫu gồm 14 thành phố của Trung Quốc từ năm 1995 và năm 2002 rằng có thể giải thích giá bất động sản với sự gia tăng dân số, tỷ lệ thất nghiệp, chỉ số giá cả, thu nhập hộ gia đình, chi phí xây dựng và lượng bất động sản trên thị trường Một nghiên cứu tương tự được thực hiện bởi Zhou
(2005) trong khoảng thời gian từ 2001 đến 2004 trên một ví dụ về các thành phố của Trung Quốc : Bắc Kinh, Thượng Hải, Thiên Tân và Trùng Khánh Ông phát hiện ra rằng thu nhập hộ gia đình, các khoản vay ngân hàng và số lượng căn hộ đã bán có mối liên hệ đáng kể về mặt thống kê với giá căn hộ ở Bắc Kinh, thu nhập hộ gia đình và số lượng căn hộ đã bán căn hộ là yếu tố quan trọng trong việc tạo ra giá ở Thiên Tân, trong khi các yếu tố quan trọng nhất liên quan đến giá căn hộ ở các thành phố Thượng Hải và Trùng Khánh là giá dự kiến của căn hộ và chi phí xây dựng
Nghiên cứu của Yang và cộng sự (2022) phân nhóm dữ liệu bất động sản bằng thuật toán DBM-PSO, xác định ba yếu tố ảnh hưởng chính: cung tiền, dân số và tiền thuê Kết quả cho thấy cung tiền có ảnh hưởng gián tiếp đến diện tích sàn bất động sản nắm giữ, dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản và tiền thuê ảnh hưởng đến đăng ký bất động sản lần đầu Những phát hiện này cung cấp một khuôn khổ phân tích để xác định các tính năng ảnh hưởng đến bất động sản, hỗ trợ chính phủ quản lý mối quan hệ giữa thị trường cho thuê và bất động sản.
2.3.2.2 Các biến vĩ mô có yếu tố nước ngoài
MÔ HÌNH, PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
Cơ sở dữ liệu
Nghiên cứu phát triển từ mô hình thực nghiệm về các yếu tố vĩ mô tác động đến Tăng trưởng thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán Việt Nam (qua chỉ số VNIndex) ở một nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, xem xét hai loại biến số là các biến bên trong và các biến có yếu tố nước ngoài, từ đó thực hiện các kiểm định mối tương quan, các tác động, phản ứng đẩy và phân rã phương sai Trong khi các biến bên ngoài tập trung vào các yếu tố như FDI theo % GDP và tỷ giá USD/VND, thì các biến bên trong quốc gia bao gồm các biến số kinh tế vĩ mô như lạm phát, tăng trưởng sản phấm quốc nội GDP, lãi suất cho vay, lãi suất tiền gửi, cung tiền trên thị trường Việt Nam Nghiên cứu sử dụng số liệu hàng quý trong giai đoạn từ quý 1 năm 2007 đến quý
4 năm 2021, được tổng hợp từ các nguồn chính sau: Tổng cục thống kê, Kho bạc, IMF,
Uỷ ban chứng khoán nhà nước Mô tả các biến và nguồn dữ liệu cụ thể được trình bày trong bảng 3.1
Bảng 3.1: Mô tả các biến trong mô hình vector tự hồi quy đa biến VAR
Ký hiệu Giải thích biến Nguồn dữ liệu
REM Được đo bằng tổng đầu tư và chi tiêu của doanh nghiệp và hộ gia đình trong nền kinh tế
Ni và Liu (2011), Assaf và các cộng sự (2014), Chen và các cộng sự (2017), Okwu và các cộng sự (2017), Lambertini và các cộng sự (2017), Ume (2017), Zhang và các cộng sự
(2018), Su và Taltavull (2019), Muda và các cộng sự (2020)
Lạm phát CPI Lạm phát theo quý
Tăng trưởng tổng sản phẩm quốc nội so với năm trước (theo quý)
Lãi suất cho vay LSCV Lãi suất cho vay của
Chin(2003), Akbari và Aydede(2012), Geiber và Setzer( 2007), Yuksel (2016)
Lãi suất tiền gửi LSTG Lãi suất tiền gửi của
Thanh_khoan Chỉ số GTGD/GDP
Tính toán của nhóm dựa trên dữ liệu của SSC
Demirgỹỗ-Kunt, A., & Levine, R (1996), Bundoo (2017), Balogun và cộng sự (2016), Bolgorian (2011), Billmeier và Massa (2009), Enisan và Olufisayo (2009), Nieuwerburgh, Buelens và Cuyvers (2006)
VNIndex Vnindex Chỉ số VNIndex Ủy ban
Khositku và lporn (2013), Tiwari và các cộng sự (2020),
Quy mô Quy_mo Vốn hóa/GDP Ủy ban Calderron Rosell
TTCK CKNN 2016; Pradhan & cộng sự,
TTCK TOR Tổng giá trị giao dịch/GDP Ủy ban CKNN
Sarr và Lybek (2002), Nasreen và cộng sự, 92020), Sethi và cộng sự (2019)
GDP bình quân đầu người
GDP_percapita GDP bình quân đầu người
Shen và Liu (2004), Zou (2005), Gathuru (2012)
FDI tính theo % của GDP
Zull Kepili Izati và Masron (2011)
Tỷ giá Tygia Tỷ giá USD/VND IMF Yamaka et al (2022),
Tiền mặt ngoài hệ thống NH + Tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi thanh toán
CCTM= Giá trị xuất khẩu- Giá trị nhập khẩu
Nguồn: Nhóm tác giả thu thập và tổng hợp
Mặt khác, kinh tế vĩ mô và kinh tế phát triển ảnh hưởng đa chiều đến thị trường bất động sản Sự gia tăng nhu cầu của cả khách nội địa lẫn quốc tế dẫn đến sự phát triển mở rộng về số lượng tòa nhà bất động sản Thêm vào đó, mối quan hệ giữa thị trường bất động sản và môi trường kinh tế vĩ mô quyết định tỷ lệ cho thuê và lợi nhuận của các doanh nghiệp bất động sản (Kauškale, Geipele, 2014) Các nghiên cứu của Gathuru (2012) đã chỉ ra mối quan hệ đáng kể giữa giá trị cung bất động sản với các biến phụ thuộc như lạm phát, GDP, chi phí xây dựng và tỷ lệ nợ vay Tất cả các biến này đều có tác động tích cực, ngụ ý rằng bất kỳ thay đổi nào trong các biến này đều sẽ dẫn đến sự thay đổi trong giá trị cung bất động sản, với mức độ thay đổi khác nhau được thể hiện bởi các giá trị beta trong mô hình.
Trong khi đó, Alam và cộng sự (2020) kiểm tra thực nghiệm mối liên hệ tồn tại giữa Sở giao dịch chứng khoán Trung Quốc (SSE), Sở giao dịch chứng khoán Pakistan (KSE- 100) với các biến số kinh tế vĩ mô (Tổng sản phẩm quốc nội, Cán cân thương mại, Đầu tư trực tiếp nước ngoài, Lãi suất cho vay và Cung tiền) Dữ liệu chuỗi thời gian hàng năm từ 1995 đến 2019 được sử dụng để tìm hiểu kết quả Các biến số kinh tế vĩ mô có một vai trò thiết yếu trong bất kỳ thay đổi nào trong mọi nền kinh tế Bất kỳ sự thay đổi bất ngờ nào giữa các biến số này đều ảnh hưởng đến nền kinh tế Thân Thị Thu Thủy,
Võ Thị Thùy Dương (2015) nêu kết quả nghiên cứu cho thấy trong dài hạn lạm phát có tác động tiêu cực đến các chỉ số giá cổ phiếu tại HOSE; với cung tiền, tỷ giá hối đoái, lãi suất và giá trị sản lượng công nghiệp có tác động tích cực đến hầu hết các chỉ số giá cổ phiếu tại HOSE trong dài hạn Bên cạnh đó, mối quan hệ nghịch chiều giữa cung tiền và chỉ số giá chứng khoán cũng đã được minh chứng thông qua nghiên cứu của Phạm Đình Long và Ngô Thị Thu Hạnh (2019) Thêm vào đó, Demir (2019) trình bày các phát hiện thu được từ dữ liệu hàng quý thông qua ARDL-Kiểm tra giới hạn cho thấy rằng tăng trưởng kinh tế, giá trị tương đối của đồng nội tệ, danh mục đầu tư, các khoản đầu tư và đầu tư trực tiếp nước ngoài làm tăng chỉ số thị trường chứng khoán trong khi lãi suất ảnh hưởng tiêu cực đến nó Đồng thời các nhà đầu tư cũng quan tâm đến tình hình biến động trên thị trường chứng khoán ở các nước mới nổi như Việt Nam.
Mô hình nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
Hình 3.1: Các biến tác động lên thị trường BĐS
Nguồn: tác giả tổng hợp
3.2.2.1 Phương pháp nghiên cứu định tính
Phương pháp nghiên cứu định tính: giải thích, so sánh, quy nạp, tổng hợp kết quả tính toán với các hệ số ước lượng trong giai đoạn 2007-2021 Nghiên cứu sử dụng các công cụ như bảng biểu, Biểu đồ để chứng minh làm sáng tỏ luận cứ nghiên cứu, dùng phương pháp mô tả - giải thích kết hợp phương pháp duy vật lịch sử và duy vật biện chứng, nghiên cứu hiện tượng trong mối quan hệ tác động qua lại giữa các yếu tố kinh tế vĩ mô, TTCK tác động lên TT BĐS
3.2.2.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng
Mục đích nghiên cứu và đặc điểm thống kê của chuỗi thời gian là hai yếu tố chính quyết định mô hình và phương pháp nào là phù hợp nhất cho nghiên cứu thực nghiệm Trong một nghiên cứu nhân quả, một số yếu tố không chỉ được giải thích bởi một biến phụ thuộc nhất định mà còn bởi chính biến đó Tất cả các biến nên được coi là giống nhau nếu có sự phụ thuộc đồng thời giữa một số biến (Christopher, 1980) Nói cách khác, không nên có sự phân biệt giữa các yếu tố nội sinh và ngoại sinh Khi sự khác biệt này bị bỏ qua, tất cả các yếu tố được coi là nội sinh Bằng cách sử dụng các phương trình cần thiết, mô hình VAR có thể hiển thị độ trễ của các biến khác và mức độ phụ thuộc của từng biến vào chính nó, giải quyết các vấn đề đã nói ở trên Ngoài ra, mô hình VAR là sự kết hợp của hai mô hình tự hồi quy đơn biến (AR) và phương trình đồng thời (SEs) Ưu điểm của AR là rất dễ ước lượng theo phương pháp tối thiểu hóa phần dư, và ưu điểm của SE là ước lượng đồng thời nhiều phương trình trong cùng một hệ thống Kỹ thuật này phù hợp để dự báo, phân tích nguyên nhân và được sử dụng rộng rãi trong các nghiên cứu kinh tế vĩ mô, làm cơ sở cho nghiên cứu đồng liên kết ( Robert và Granger, 1987; Marques et al, 2013; Ekaterini, 2009; Ueda, 2020 )
Kiểm định nhân quả Granger được sử dụng để xác định mối quan hệ nhân quả trong kinh tế lượng, cho phép dự báo tương lai của biến Y bằng giá trị quá khứ của biến X khi các điều kiện khác không đổi Tuy nhiên, kiểm định này yêu cầu biến phải dừng hoặc phải cùng thứ tự tích phân, hạn chế ứng dụng trong thực tế Để khắc phục, Toda và cộng sự (1995) và Dolado và cộng sự (1996) đề xuất sử dụng mô hình VAR ở các cấp độ động khác nhau, cho phép ước lượng ngay cả khi quy trình có thể tích hợp hoặc đồng liên kết với thứ tự tùy ý.
Do đó, họ đề xuất ước tính mô hình VAR nâng cao với độ trễ bổ sung dựa trên khả năng tích hợp thứ tự của chuỗi Kỹ thuật Toda-Dolado (TD) có thể được sử dụng để kiểm tra quan hệ nhân quả Granger và VAR(p + dmax) tăng cường có thể được trình bày như sau:
Trong đó, Y và X là hai biến chính (sự phát triển của thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán); Zi là các biến vĩ mô như CPI, GDP…; m là số biến vĩ mô; p là độ dài trễ tối ưu;∂, β, γ, α, θlà các hệ số; δyvà δxlà các thuật ngữ lỗi; d_max là thứ tự tích hợp cao nhất của các biến Đối với các hệ số ma trận p đầu tiên, kiểm định Wald được áp dụng ( Dolado & Lütkepohl, 1996 ) Xác định xem chuỗi thời gian có dừng hay không bằng cách thực hiện kiểm định nghiệm đơn vị và nghiệm nghiệm Dickey Fuller mở rộng
Phân tích quan hệ nhân quả Granger trong mô hình VAR không cho phép chúng ta quan sát sự phụ thuộc lẫn nhau động của các chuỗi thời gian Do đó, VAR ước tính sẽ được áp dụng để mô phỏng chính xác phân tách phương sai sai số và hàm đáp ứng xung Khi những đổi mới hoặc cú sốc của mô hình được thể hiện bằng sự gia tăng một độ lệch chuẩn của một thành phần ngẫu nhiên trong phương trình cho biến nội sinh, thì hàm phản ứng xung dự đoán biến nội sinh sẽ hành xử như thế nào để đáp ứng với những thay đổi đó Hàm phản ứng xung quyết định cú sốc sẽ ảnh hưởng đến các biến nội sinh như thế nào Mối quan hệ ngắn hạn giữa các biến chủ yếu được kiểm tra bởi hàm đáp ứng xung
Theo ( Marques et al, 2013 ), "dự đoán và phân tích sự phân tách phương sai lỗi cung cấp thông tin về tác động sốc của một biến cụ thể đối với các biến khác trong hệ thống, trong đó tác động được điều tra được xác định linh hoạt với cường độ của hành động" Nói cách khác, chúng ta có thể biết mức độ thay đổi bất ngờ (cú sốc) trong một biến là do biến khác gây ra.
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM VỀ MỐI QUAN HỆ GIỮA PHÁT TRIỂN TTCK, CÁC NHÂN TỐ VĨ MÔ TỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Tổng quan thực trạng về mối quan hệ giữa Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam
Giai đoạn phát triển của TT BĐS VN:
Ta thấy TT BĐS Việt Nam phát triển gắn liền với cuộc đổi mới mà Đảng và Nhà nước tiến hành từ sau đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ VI năm 1986 Theo đó, nền kinh tế sẽ phát triển theo cơ chế thị trường, dưới sự quản lý và điều tiết vĩ mô của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa
Quá trình phát triển của TTBĐS Việt Nam có thể chia thành hai giai đoạn chính:
(1) Giai đoạn trước đổi mới 1986: TT BĐS chưa hội đủ yếu tố đề hình thành phát triển Không có chế độ giao và cho thuê đất cho nên thị trường sơ cấp không hình thành Việc tạo lập BĐS nói chung, BĐS nhà ở nói riêng giai đoạn này chủ yếu do Nhà nước thực hiện Thị trường thứ cấp giao dịch chuyển nhượng BĐS hầu như không có
(2) Giai đoạn sau đổi mới 1986: chia nhỏ các giai đoạn như sau:
Giai đoạn từ 1986 đến khi có Luật Đất đai năm 1993: Tại Đại hội VI của Đảng (tháng 12/1986), với tinh thần "nhìn thẳng vào sự thật, đánh giá đúng sự thật, nói rõ sự thật", Đảng ta đã đề ra đường lối đổi mới toàn diện đất nước, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trên con đường quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam Năm 1987, Luật Đất đai ra đời tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho TTBĐS Việt Nam Theo Luật này, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý (điều 1) Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định (điều 3) Đồng thời, nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích Năm 1991 pháp lệnh về nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển Pháp lệnh đưa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhượng nhà ở Năm 1993 sự ra đời của luật đất đai trên cơ sở Hiến pháp 1992 chủ trương xây dựng nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay mua bán đất đai) Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp nay được thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều người dân có tiền có nhu cầu có nhà đất riêng
- Giai đoạn từ 1993 đến khi có Luật Đất đai năm 2003: giai đoạn này Nhà nước thiết lập hệ thống quản lý Nhà nước thiết lập được các hệ thống đăng ký giao dịch một cách minh bạch, đáng tin cậy, an toàn và có hiệu lực, có những chính sách hữu hiệu về chi phí, thủ tục, khuyến khích được sự tham gia của nhà đầu tư vào thị trường chính thức Luật Đất đai năm 2003 đã phù hợp hơn với cơ chế thị trường Luật này đã nêu rõ các biện pháp quản lý đất đai của Nhà nước trong việc phát triển TTBĐS (điều 63) Ngoài ra, điều 106 còn quy định các quyền của người sử dụng đất một cách mở rộng hơn so với Luật Đất đai năm 1993, cụ thể: người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Điều này đã làm cho hàng hóa trên TTBĐS trở nên đa dạng hơn so với các giai đoạn trước
- Giai đoạn sau khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay: Kế đến, Luật đất đai đã được Quốc hội thông qua và có hiệu lực từ 1/7/2004 đã đề cập đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS Cơ sở pháp lý TT BĐS dần hoàn thiện tạo đà phát triển TT BĐS Đến hiện tại, Đảng và Nhà nước ta chủ trương chính sách mở cửa, đa dạng hoá, đa phương hoá quan hệ quốc tế, chủ động hội nhập vào khu vực và thế giới Với những lợi thế trong lĩnh vực ngoại giao sẽ tạo ra những cơ hội lớn cho việc phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam Do đó TT BĐS khuyến khích sự đầu tư tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài Đồng thời sự hình thành các thể chế ngân hàng, tín dụng, bảo hiểm, TTCK sẽ là các kênh huy động vốn cho TT BĐS và tạo cơ hội phát triển cho các DN ngành BĐS
Kế tiếp nghiên cứu phân tích tổng quan tác động các nhân tố vĩ mô tới TT BĐS VN như sau:
Tác động TT GDP: tăng trưởng GDP hàng năm của quốc gia và tại các thành phố là dấu hiệu chỉ báo nhu cầu và nguồn cung BĐS đáp ứng nhu cầu sản xuất tiêu dùng và thương mại gia tăng
Tác động lạm phát: trong khủng hoảng 2008-2009 lạm phát kéo lãi suất lên cao khiến
TT BĐS bị đóng băng, có hiện tượng phá sản Lạm phát cao dẫn đến hệ lụy là tiền sẽ đổ vào các TT khác như vàng và khiến TT BĐS giảm tính thanh khoản
Tác động nguồn vốn FDI lên TT Bất động sản: Hiện nay các phân khúc thị trường bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, công nghiệp, chăm sóc sức khỏe… đang thu hút các nhà đầu tư ngọai và đa số nhà đầu tư có quy mô lớn tham gia TT lâu dài Các TT BĐS nghỉ dưỡng thu hút khách hàng bao gồm Phú Quốc, Nha Trang, Phan Thiết…Sự tham gia của các nhà đầu tư ngoại sẽ góp phần gia tăng tính cạnh tranh và chia sẻ kinh nghiệm phát triển BĐS quốc tế
Tác động lãi suất: Chính sách tín dụng của nhà nước, NHTM sẽ tác động nguồn vốn đổ vào BĐS và nhu cầy vay mua nhà ở, thương mại
Thu nhập của cư dân là yếu tố quan trọng tác động đến nhu cầu và giá trị bất động sản Cụ thể, thu nhập bình quân đầu người cao sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản, trong khi thu nhập thấp sẽ hạn chế khả năng sở hữu nhà Sự chênh lệch về thu nhập giữa các khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị giao dịch bất động sản Theo đó, những khu vực có mức thu nhập cao thường có giá bất động sản cao hơn so với những khu vực có thu nhập trung bình hoặc thấp.
Tác động SXCN: sản xuất CN phát triển sẽ kích thích cung-cầu BĐS công nghiệp, BĐS kho lạnh, BĐS kho bãi lưu trữ hàng hóa cho các DN SX thương mại, xây dựng các trung tâm dữ liệu, nghiên cứu phát triển…Gần đây nhiều tập đoàn lớn đã đầu tư vào BĐS công nghiệp trong nước, nhất là các thành phố lớn như Hà nội, TPHCM,…tiện lợi về sân bay, bến cảng, giao thông
Hoạt động xuất nhập khẩu (XNK) ảnh hưởng đến thị trường bất động sản (BĐS) công nghiệp Xu hướng phát triển xuất khẩu tại các khu công nghiệp (CN) gia tăng nhu cầu về BĐS công nghiệp Ngoài ra, tỷ giá cũng tác động đến cung cầu BĐS công nghiệp thông qua hoạt động XNK.
Tác động các chính sách khác: chính sách cho Việt kiều mua BĐS, chính sách thuế phí với lĩnh vực BĐS…
Một số vấn đề trong phát triển TT BĐS hiện nay:
Một là, TT BĐS đang nghiêng về tăng trưởng khúc BĐS cao cấp mà thiếu hụt nguồn cung BĐS trung cấp, vừa túi tiền
Hai là, tính liên thông của các quy phạm pháp luật bao gồm Luật xây dựng, Luật đầu tư, v.v…sẽ giúp TT BĐS phục hồi và tháo gỡ các ách tắc
Ba là, việc hoàn thiện các công trình giao thông và cơ sở hạ tầng sẽ góp phần thúc đẩy
Bốn là, các yếu tố khác như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh,…cũng ảnh hưởng đến cung-cầu BĐS và giá trị giao dịch BĐS Ngoài ra chiến tranh thương mại Mỹ-Trung làm chuyển dịch nhu cầu XNK thương mại sang Việt nam sẽ góp phần làm tăng nhu cầu BĐS phục vụ các chuỗi cung ứng nước ngoài
Năm là, thị trường lao động, thu nhập /lương nguồn lao động thấp, thiếu kỹ năng, sẽ kìm hãm cầu có khả năng thanh toán trong BĐS
Ngoài ra, một số đặc điểm của Thị trường BĐS đó là:
- Một là, Thông tin dữ liệu về TTBĐS còn nhiều hạn chế:
Thông tin dữ liệu về TTBĐS còn nhiều hạn chế, dữ liệu về TTBĐS chưa được công bố đầy đủ, chưa đảm bảo tin cậy và thiếu minh bạch Đặc biệt, các thông tin về quy hoạch vị trí dự án chưa rõ ràng, gây khó khăn cho các chủ thể tham gia TTBĐS Theo báo cáo về chỉ số minh bạch bất động sản toàn cầu năm 2018 của Jones Lang LaSalle, chỉ số minh bạch của TTBĐS Việt Nam đang dần được cải thiện nhưng vẫn chỉ đứng thứ 61/100 TTBĐS trên toàn cầu về xếp hạng minh bạch, dẫn đầu nhóm “kém minh bạch” (Cổng thông tin điện tử Bộ Tài chính, 2019) Tại các địa phương, Sở Xây dựng quản lý và theo dõi các dự án bất động sản, còn phân khúc nhà ở dân tự xây lại thuộc về trách nhiệm của Ủy ban Nhân dân các quận, huyện Dữ liệu về TTBĐS do các đơn vị này quản lý chưa được tập trung và thống nhất Ngoài ra, Bộ Xây dựng đã đưa ra phương hướng tính toán và công khai chỉ số giá bất động sản, nhưng cho đến nay vẫn chưa thực hiện được Những hạn chế về thông tin dữ liệu thị trường đã ảnh hưởng không nhỏ đến công tác quản lý, cũng như công tác dự báo xu hướng của TTBĐS Đồng thời, hiện tượng đầu cơ trên TTBĐS gia tăng, trong khi đó việc tiếp cận nhà ở của những người có nhu cầu thực sự lại gặp nhiều khó khăn
- Hai là, TT BĐS gặp khó khăn khi tiếp cận vốn: Ở các quốc gia phát triển, nguồn vốn vào TTBĐS bắt nguồn chủ yếu từ TTCK, do các quỹ đầu tư bất động sản đã phát huy một cách hiệu quả thông qua việc dẫn nguồn vốn trung và dài hạn từ TTCK vào TTBĐS (HOREA, 2018a) Tại Việt Nam, Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 228/2012/TT-BTC (ngày 27/12/2012) hướng dẫn thành lập và quản lý quỹ đầu tư bất động sản Tuy nhiên, đến ngày 27/02/2017, Việt Nam mới có quỹ đầu tư bất động sản đầu tiên - Techcom Vietnam (TCREIT) do Công ty TNHH Quản lý quỹ Kỹ thương quản lý (được niêm yết tại HOSE), với tổng số vốn huy động còn hạn chế (50 tỷ đồng) Mặt khác, Việt Nam hiện có khoảng hơn 10.000 doanh nghiệp bất động sản, nhưng chỉ có 65 doanh nghiệp niêm yết trên TTCK (HOREA, 2019), do đó nguồn vốn huy động từ TTCK còn hạn chế Nhìn chung, TTBĐS Việt Nam vẫn bị phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay từ khu vực ngân hàng (Lê Xuân Nghĩa, 2011; HOREA, 2018b) Thật vậy, tại Việt Nam, khoảng 70-80% nguồn vốn vào TTBĐS là từ khu vực ngân hàng (Lê Xuân Nghĩa, 2011) Đối với khu vực ngân hàng, tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng khoảng 8% trong tổng dư nợ (Ngân hàng Nhà nước – chi nhánh TP.HCM, 2015) Việc phụ thuộc nhiều vào chính sách tín dụng khiến cho TTBĐS gặp nhiều khó khăn trong các giai đoạn chính sách tín dụng thắt chặt
Kết quả phân tích phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới TT BĐS Việt Nam 74
4.2.1 Mối quan hệ giữa Phát triển TTCK, các nhân tố vĩ mô tới thị trường bất động sản Việt Nam
Trước tiên, ta xem xét dữ liệu quy mô TTCK và thanh khoản TTCK qua 2 Biểu đồ 4.2 và 4.3 sau đây:
Biểu đồ 4.2: Quy mô thị trường chứng khoán (Vốn hóa thị trường/GDP)
Nguồn: UBCKNN và tính toán nhóm phân tích
Trong giai đoạn 2007 – 2021, quy mô thị trường có những biến động nhất định, giai đoạn
2007 – 2008 quy mô thị trường chứng khoán gia tăng rất cao sau đó lại sụt giảm nhanh,
20 21 Q 4 2021Q 2 2020Q 4 2020Q 2 2019Q 4 2019Q 2 2018Q 4 2018Q 2 2017Q 4 2017Q 2 2016Q 4 2016Q 2 2015Q 4 2015Q 2 2014Q 4 2014Q 2 20 13 Q 4 2013Q 2 2012Q 4 2012Q 2 2011Q 4 2011Q 2 2010Q 4 2010Q 2 2009Q 4 2009Q 2 2008Q 4 2008Q 2 2007Q 4 2007Q 2 trong giai đoạn này thị trường có thời điểm đạt hơn 450% quy mô GDP quy mô thị trường chứng khoán chững lại trong những năm từ 2009 đến 2017, bước qua năm 2020 trở về sau quy mô thị trường có gia tăng trở lại và duy trì ở mức gần gấp đôi quy mô nền kinh tế
Biểu đồ 4.3: Thanh khoản thị trường chứng khoán (CTGD/GDP)
Nguồn: UBCKNN và tính toán nhóm phân tích
Cụ thể, Thanh khoản TTCK Việt Nam từ năm 2007 đến 2021 có nhiều biến động, giai đoạn 2007 – 2008, 2009 – 2020 và năm 2021 là những giai đoạn ghi nhận thị trường có sự gia tăng đáng kể về thanh khoản Năm 2021 lần đầu giá tị thanh khoản của thị trường trong quý vượt ngưỡng 1% GDP, điều này chứng tỏ quy mô và thanh khoản thị trường ngày càng lớn, việc gia tăng thanh khoản thị trường tạo tiền đề quan trọng để các doanh nghiệp thuận lợi huy động vốn qua kênh này
Thanh khoản TTCK(GTGD/GDP)
Biểu đồ 4.4: Biến động VNINDEX
Nhìn vào Biểu đồ 4.4 ta nhận thấy chỉ số VNIndex có xu hướng gia tăng giai đoạn 2020-
2021, chỉ số Vnindex tăng mạnh đầu năm 2022, sau đó xu hướng giảm xuống do cuộc khủng hoảng năng lượng, khủng hoảng quản trị thanh khoản, tác động của các yếu tố kinh tế vĩ mô, chiến tranh Nga và Ukraina Tác động mạnh đến thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản giảm xuống liên tục
Biểu đồ 4.5 Các biến số phát triển thị trường chứng khoán 2017–2021
Nguồn: Tính toán riêng trên dữ liệu của Ngân hàng Thế giới
4.3 Kết quả mô hình nghiên cứu
4.3.1 Thống kê mô tả và phân tích tương quan
Trong bài nghiên cứu dữ liệu thu thập theo quý, trong giai đoạn quý 1 năm 2007 đến quý 4 năm 2021, với 60 quan sát Kết quả thống kê mô tả những biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu được trình bày trong bảng 4.3 dưới đây
Bảng 4.1 - Thống kê mô tả các biến
Tên biến Giá trị trung bình Độ lệch chuẩn
Vietnam Singapore Thailand Philippine Indonesia Malaysia
Stock market capitalization to GDP (%)Total market trading value to GDP (%)Stock market turnover ratio (%)
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Bảng 4.1 cho thấy số liệu thống kê sơ bộ về các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu Trong đó REM đạt giá trị thấp nhất vào quý 2 năm 2020, cao nhất quý 1 năm 2008, tăng trưởng bình quân ngành BĐS là 10%
Tỷ giá hối đoái thấp nhất ghi nhận vào quý 1 năm 2008, đạt mức cao nhất vào quý 3 năm 2019 Tỷ giá trung bình trong giai đoạn này là 22660,4 VNĐ/USD Về lãi suất cho vay, mức thấp nhất được ghi nhận vào quý 2 năm 2017 là 6,9%, trong khi mức cao nhất xảy ra vào quý 3 năm 2008 là 20,1% Đối với lãi suất tiền gửi, mức thấp nhất là 3,34% ghi nhận vào quý 2 năm 2021 và mức cao nhất là 16,99% vào quý 3 năm 2008 Quy mô thị trường chứng khoán đạt mức thấp nhất vào quý 4 năm 2011 và sau đó liên tục tăng trưởng trong những năm tiếp theo.
Thanh khoản thị trường chứng khoán thấp nhất quý 2 năm 2021, thấp nhất quý 1 năm
2008 Chỉ số VNindex thấp nhất quý 2 năm 2008, cao nhất quý 4 năm 2021.Độ lệch chuẩn bình quân tỷ giá là 22660, FDI%GDP là 4.3%, bình quân cán cân thương mại là -202.8 Độ lệch chuẩn tỷ giá và CCTM cao hơn so với FDI và TT BĐS Độ lệch chuẩn cung tiền M1, VNIndex và GDP BQ đầu người cao hơn so với TT GDP, LSCV và CPI
Biểu đồ Scatter cho TT BĐS (realestate_growth)
Biểu đồ 4.5: Mối quan hệ giữa VNIndex và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.6: Mối quan hệ giữa CPI và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.7: Mối quan hệ giữa TT GDP và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.8: Mối quan hệ giữa GDP per capita và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.9: Mối quan hệ giữa IM và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.10: Mối quan hệ giữa LSCV và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.11: Mối quan hệ giữa TT cung tiền M1 và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Biểu đồ 4.12: Mối quan hệ giữa Tỷ giá và TT BĐS
Nguồn: kết quả phân tích với Eview
Về kết quả thống kê và phân tích bằng Eview, mối quan hệ giữa các biến như sau:
- Biểu đồ 4.5 cho thấy: Giữa VNIndex và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan ngược chiều
- Biểu đồ 4.6 cho ta thấy: Giữa CPI và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan cùng chiều
- Biểu đồ 4.7 cho ta thấy: Giữa TT GDP và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan cùng chiều
- Biểu đồ 4.8 cho ta thấy: Giữa GDP BQ đầu người và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan ngược chiều
- Biểu đồ 4.9 cho thấy: Giữa IM và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan cùng chiều
- Biểu đồ 4.10 cho thấy: Giữa LSCV và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan cùng chiều
- Biểu đồ 4.11 cho ta thấy: Giữa cung tiền M1 và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan ngược chiều
- Biểu đồ 4.12 cho ta thấy: Giữa tỷ giá và Tăng trưởng TT BĐS có tương quan ngược chiều
4.3.2 Kết quả kiểm định và ước lượng mô hình VAR đa biến
Trong nghiên cứu này, REM là dữ liệu hàng quý Do đó, chuỗi thời gian hàng quý phải được điều chỉnh theo yếu tố thời vụ (Nếu tần suất của chuỗi thời gian là hàng quý, Phương pháp Kinh tế lượng khuyên nên kiểm soát yếu tố thời vụ) Sau khi loại bỏ yếu tố mùa vụ, kiểm định nghiệm đơn vị Dickey-Fuller (ADF) tăng cường được sử dụng để kiểm tra tính dừng của chuỗi thời gian Bảng 4.2 cho thấy sự tồn tại của nghiệm đơn vị đối với VNindex, GDP, VTR, DIR và FDI vì chúng đã thành công trong việc bác bỏ giả thuyết không về tính cố định Chuỗi thời gian của REM, CPI, LIR, GDP_per và TOR là cố định trong các khác biệt đầu tiên (Bảng 4.3) Sau sự khác biệt thứ hai trong Bảng 4.4, gốc của đơn vị thử nghiệm ADF cho thấy MarketSize, Ms và EX là cố định
Bảng 4 2 Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests
Bảng 4.3 Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests sai phân bậc 1
Bảng 4.4 Kết quả kiểm định Dickey-Fuller unit root tests sai phân bậc 2
Chuỗi thời gian trong mô hình ước lượng có thứ tự sai phân khác, do đó cần xác định độ trễ (p) tối ưu khi sử dụng kỹ thuật TD (Toda-Dolado) để đánh giá mối quan hệ nhân quả giữa sự phát triển của thị trường chứng khoán và thị trường , biết rằng d_max (bậc sai phân lớn nhất) bằng 1 Bước tiếp theo, một loạt thử nghiệm được thực hiện để chọn độ trễ tối ưu cho mô hình VAR Kiểm định LR được sửa đổi tuần tự, tiêu chí lỗi dự đoán cuối cùng, tiêu chí thông tin Schwarz, tiêu chí thông tin Hanaan-Quinn và tiêu chí thông tin Akaike, tất cả đều chỉ ra rằng số độ trễ tối ưu là 2 Sau đó kiểm tra tính tự tương quan của phần dư và ổn định của mô hình, kết quả cho thấy hầu hết các giá trị đều nằm trong vòng tròn, hàm ý rằng mô hình VAR ước tính ổn định động và không có sai số
Kết quả của quy trình kiểm định nhân quả TD (Toda-Dolado) Granger được tóm tắt trong Bảng 4.5, xác nhận rằng có mối quan hệ nhân quả hai chiều giữa sự phát triển của thị trường chứng khoán (được xác định bởi quy mô thị trường, tỷ lệ giá trị giao dịch và doanh thu) và sự phát triển của thị trường bất động sản Cụ thể, mối quan hệ nhân quả Granger giữa vốn hóa thị trường chứng khoán và tăng trưởng thị trường bất động sản ở mức ý nghĩa 1% Mối quan hệ nhân quả hai chiều cũng được khẳng định giữa tỷ lệ giá trị giao dịch trên thị trường chứng khoán, doanh thu và sự phát triển của thị trường bất động sản với mức ý nghĩa 1% Bảng 4.5 cung cấp bằng chứng về mối quan hệ nhân quả Granger kết nối sự phát triển của REM với các biến số vĩ mô như LIR, DIR, VNindex, GDP, CPI, FDI và EX
Bảng 4.5 Kết quả đầu ra của quy trình kiểm định nhân quả Granger của TD (Toda- Dolado)
The direction of the causality MWald statistics p-value
Phương pháp phản ứng đẩy Cholesky được sử dụng để thu được hàm thích hợp nhằm tránh ảnh hưởng của thứ tự các biến đối với kết quả phân tích Trục tung trong Hình 2 biểu thị độ lớn của phản ứng sốc từ các biến giải thích đến các biến được giải thích, trong khi trục hoành trong Hình 6 biểu thị các giai đoạn khác nhau trong hàm phản ứng xung Theo Hình 2, REM sẽ suy giảm trong trung hạn nếu quy mô thị trường chứng khoán giảm Biểu đồ cũng cho thấy một xu hướng dài hạn là quy mô của thị trường chứng khoán sẽ dần ít ảnh hưởng đến REM Biểu đồ cũng chứng minh rằng REM sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực khi tỷ lệ giá trị giao dịch giảm trong thời gian ngắn, nhưng sẽ ảnh hưởng tích cực khi nó tăng trong thời gian dài Ngoài ra, sự ổn định trong tăng trưởng của biến
Tỷ lệ doanh thu (TOR) và lãi suất có tác động ổn định đến thị trường bất động sản (BĐS), với xu hướng gia tăng về lâu dài Khi lãi suất tiền gửi trung hạn giảm, giá trị REM (bất động sản cho thuê) sẽ giảm; ngược lại, lãi suất cho vay ổn định sẽ giúp thị trường BĐS ổn định Sự biến động của VNIndex cũng ảnh hưởng đến REM, với xu hướng tăng theo VNIndex trong năm đầu và giảm theo VNIndex về lâu dài GDP ổn định kích thích REM tăng trưởng, còn CPI giảm giúp hạ nhiệt REM Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và tỷ giá hối đoái cũng tác động đến BĐS, với xu hướng giảm nhẹ về lâu dài.
Phân tích phân phương sai biến phát triển REM bổ sung dẫn chứng cho phản ứng thúc đẩy CPI, FDI, GDP, lãi suất cho vay, lãi suất huy động và tỷ giá hối đoái không ảnh hưởng vào năm đầu tiên VNIndex tác động đáng kể nhất vào năm thứ 8 (hệ số 5,36), rồi giảm dần Năm thứ 5, tỷ lệ doanh thu, lãi suất tiền gửi và lãi suất cho vay ảnh hưởng đáng kể; CPI đạt đỉnh hệ số (17,5) Trong trung hạn, các yếu tố kinh tế vĩ mô ảnh hưởng nhất đến REM Trong dài hạn, tỷ giá hối đoái tác động lớn nhất (hệ số 4,54), tiếp theo là quy mô và giá trị giao dịch chứng khoán (hệ số 4,36).
Bảng 4.6, 4.7, 4.8 và 4.9 trình bày kết quả phân tích phương sai của các biến thể hiện sự phát triển của thị trường chứng khoán Ảnh hưởng của thị trường bất động sản đến quy mô thị trường chứng khoán là có thể thấy rõ Hệ số tác động tăng dần từ năm thứ 1 đến năm thứ 8, đạt cực đại (giá trị 5,81), sau đó bắt đầu giảm Tương tự như vậy, năm thứ 4 chứng kiến hệ số tác động của REM lên tỷ lệ giá trị giao dịch cao nhất (13,34) Trong khi đó, năm đầu tiên có ảnh hưởng lớn nhất đến kim ngạch từ REM (8,5)
Hình 2: Phản ứng đẩy của biến REAESTATE trước các cú sốc của các biến trong mô hình
Response of REM to REM Response of MarketSize to REM Response of VTR to REM Response of TOR to REM
Response of LIR to REM Response of DIR to REM Response of VNindex to REM Response of GDP to REM
Response of GDP_per to REM Response of CPI to REM Response of FDI to REM Response of EX to REM
Bảng 4.7: Kết quả phân rã phương sai D(QUYMO_TTCK,2)
VTR TOR LIR DIR VN
3 0.65 63.51 8.84 0.64 1.67 0.06 15.23 2.90 0.02 1.49 0.86 3.89 đây, trong đó nhấn mạnh tầm quan trọng của thị trường chứng khoán và các yếu tố vĩ mô đối với sự phát triển của REM (Pradhan và cộng sự, 2014; Liow và cộng sự, 2019; Chi-Wei-Su, 2011; Changa và cộng sự, 2013; Feng và cộng sự 2020 ) Thị trường chứng khoán được biết đến là nơi cung cấp vốn với chi phí thấp hơn so với thị trường tiền tệ và các khoản vay ngân hàng Vì lý do này, các công ty nên ưu tiên sử dụng thị trường chứng khoán để tài trợ cho các dự án bất động sản, và các nhà hoạch định chính sách nên đưa ra các sáng kiến nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản bền vững bằng cách sử dụng tiền huy động thông qua thị trường chứng khoán
Bảng 4.6: Kết quả phân rã phương sai D(REALESTATE_GROWTH)
Bảng 4.8: Kết quả phân rã phương sai D(TTCungtien M1, 2)
VTR TOR LIR DIR VN
Nguồn: Tổng hợp kết quả Eview
Bảng 4.9: Kết quả phân rã phương sai D(THANHKHOAN_TTCK,2)
VTR TOR LIR DIR VN
