Kỷ yếu hội thảo khoa học: Hoàn thiện khung pháp lý về thị trường kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay

Theo phương diện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai, định nghĩa này đề cập hai nội dung cơ bản sau đây: Một là bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh

MỤC LỤC

1

Bàn về chế định bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai theo pháp luật hiện hành ở Việt Nam

PGS TS Hồ Xuân Thắng

Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

6

2

Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai - Thực trạng

một số vấn đề cần hoàn thiện trong dự thảo luật kinh doanh bất động sản

TS Lê Thương Huyền

Viện Nhà nước và pháp luật

27

4

Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ở Việt Nam hiện nay

TS Nguyễn Thị Thu Thuỷ

Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

41

5

Bàn về hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp

luật Việt Nam

Bùi Kim Dung

Khoa Luật Kinh tế, Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

61

7

Những vấn đề pháp lý về hợp đồng kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện

nay - Kiến nghị hoàn thiện

Trần Thị Xuân Châu, Đỗ Thị Hạnh, Cao Ngọc Văn

Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

140

16

Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định pháp luật về đăng ký đất đai

Lê Văn Thẩm, Nguyễn Thị Thu Hiền Mai Ngọc Dung, Vũ Thị Thuỳ Dương

Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

147

17

Pháp luật về hoà giải tranh chấp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

Bùi Phương Dung

Học viên cao học, Trường Đại học Luật Hà Nội

BÀN VỀ CHẾ ĐỊNH BẢO LÃNH NGÂN HÀNG TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THEO PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH Ở VIỆT NAM

PGS TS Hồ Xuân Thắng 1

TÓM TẮT: Bài viết này, tập trung bàn về các nội dung bảo lãnh ngân hàng trong kinh

doanh bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai của các ngân hàng thương mại với các chủ thể kinh doanh bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành Trên cơ sở những điểm thuận lợi, khó khăn của thực trạng quy định pháp luật, tác giả đưa ra những kiến nghị cụ thể góp phần nâng cao hiệu quả bảo lãnh ngân hàng tạo ra giá trị cung cầu trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai nói riêng ở nước ta

Từ khóa: kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; bảo lãnh ngân hàng trong

kinh doanh bất động sản; bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

ABSTRACT: This article focuses on the contents of guarantees in the residential real estate

business formed in the future by commercial banks with real estate business entities in accordance with the current real estate business law onion Based on the advantages and disadvantages of the current legal situation, the author makes specific recommendations to contribute to improving the efficiency of bank guarantees to create supply and demand value in the real estate business property in general and future real estate business in particular in our country

Keywords: real estate business formed in the future; bank guarantee in real estate business;

guarantee in real estate business formed in the future

I Đặt vấn đề

Trong pháp luật kinh doanh bất động sản, chủ thể kinh doanh muốn tham gia vào thị trường

để kinh doanh, bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp để hoạt động Chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản được Luật kinh doanh bất động sản chia thành ba nhóm kinh doanh, đó là: Nhóm kinh doanh bất động sản có sẵn; Nhóm kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai; Nhóm kinh doanh dịch vụ bất động sản Nhìn nhận dưới góc độ khoa học pháp lý, nhóm kinh doanh bất

động sản hình thành trong tương lai, pháp luật quy định rõ quyền kinh doanh bất động sản hình

thành trong tương lai, thì: Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai 2 Ở góc độ kinh doanh nhà ở hình thành trong

tương lai, Pháp luật hiện hành đã xác định rõ ràng quyền kinh doanh của chủ đầu tư và bất động sản đủ điều kiện để kinh doanh nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên để làm quy tắc xử sự áp dụng thống nhất chung trong nền kinh tế thị trường ở nước ta, trong đó có chế định

1 GVCC Khoa Luật Kinh tế - Trường Đại học Ngân hàng TP.HCM

2 Khoản 1 điều 54 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản 2020

bảo lãnh ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Tuy

nhiên, thời gian qua xảy ra nhiều vụ việc người mua nhà hình thành trong tương lai khiếu kiện các chủ đầu tư khi dự án chậm tiến độ, chất lượng không đúng cam kết trong hợp đồng Khi đó, bên thứ ba mới được “kéo vào cuộc” vì liên quan đến câu chuyện dự án đã được ngân hàng bảo lãnh Thực tiễn cho thấy, người mua nhà khi đó mới tá hỏa rằng ngân hàng mới chỉ thỏa thuận với chủ đầu tư về việc bảo lãnh hoặc chủ trương bảo lãnh Không ít chủ đầu tư khi mở bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cung cấp cho khách hàng công văn hồi đáp của ngân hàng đồng ý

về mặt nguyên tắc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư Tức là trên cơ sở nếu chủ đầu tư đáp ứng đầy

đủ các điều kiện của pháp luật, của tổ chức tín dụng là ngân hàng thương mại và cho rằng đó là thư bảo lãnh của của ngân hàng, để tạo niềm tin cho người mua nhà Bởi vì, trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, nhà ở thương mại hình thành trong tương lai là một loại tài sản khi mang ra giao dịch cần những điều kiện cần thiết đi kèm để tránh xảy ra nhiều rủi ro cho các bên trong giao dịch Việc tìm hiểu nghiên cứu chế định bảo lãnh ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh này được xem là rất quan trọng và không thể thiếu trong giao dịch tài sản thứ cấp của chủ đầu tư và các khách hàng mua bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

II Quy định hiện hành về bảo lãnh đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

1 Khái niệm về bảo lãnh ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành, bảo lãnh được định nghĩa là việc người thứ ba (gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến hạn mà người được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ3 Với định nghĩa này, bảo lãnh được hiểu là biện pháp bảo đảm đối nhân, theo đó người bảo lãnh cam kết thực hiện nghĩa vụ thay cho người được bảo lãnh nếu người này không thực hiện được nghĩa vụ khỉ đến hạn

Trong thực tiễn kinh doanh bất động sản, những cam kết bảo lãnh ngân hàng có thể được xác lập và thực hiện một cách không chuyên nghiệp bởi các tổ chức, cá nhân kinh doanh mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai hoặc có tính chất chuyên nghiệp bởi các tổ chức kinh

tế đặc biệt như ngân hàng thương mại Những hành vi bảo lãnh có tính chất chuyên nghiệp do các

tổ chức tín dụng thực hiện theo yêu cầu của khách hàng được gọi là bảo lãnh ngân hàng

Nhìn nhận theo góc độ kinh tế học, bảo lãnh ngân hàng được quan niệm như là nghiệp vụ cấp tín dụng, bởi lẽ thông qua nghiệp vụ bảo lãnh, tô chức tín dụng có thể giúp khách hàng thoả mãn nhu cầu về vốn trong kinh doanh hoặc tiêu dùng Ở một số nước phát triển trên thế giới, nghiệp vụ tín dụng đặc thù này của tổ chức tín dụng từng được biết đến với tên gọi là “tín dụng bằng chữ kí” Ở Việt Nam, Luật các tổ chức tín dụng cũng thừa nhận nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng là một trong các hình thức cấp tín dụng của tổ chức tín dụng

Dưới góc độ pháp lí, pháp luật các tổ chức tín dụng định nghĩa:"Bảo lãnh ngân hàng là hình thức cấp tín dụng, theo đó bên bảo lãnh cam kết bằng văn bản với bên nhận bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực

3 Điều 335 Bộ luật dân sự Việt Nam năm 2015

hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh; bên được bảo lãnh phải nhận nợ

và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thoả thuận” 4

Theo phương diện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai, định nghĩa này đề cập hai nội dung cơ bản sau đây:

Một là bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, tồn tại cam kết bằng văn bản giữa tổ chức tín dụng là ngân hàng thương mại gọi là người bảo lãnh theo quy định của Ngân hàng nhà nước với bên có quyền tức là chủ đầu tư dự án người nhận bảo lãnh

về việc người bảo lãnh Ngân hàng thương mại sẽ thực hiện nghĩa vụ tài sản thay cho khách hàng (người được bảo lãnh khi người này không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của họ đối với bên có quyền Nội dung này thể hiện bản chất pháp lí của bảo lãnh ngân hàng, chính là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự

Hai là khách hàng phải nhận nợ với tổ chức tín dụng và có nghĩa vụ hoàn trả cho tổ chức tín dụng số tiền đã được trả thay Đây chính là lí do để quan niệm rằng bảo lãnh ngân hàng có tính chất như là nghiệp vụ cấp tín dụng trong hoạt động ngân hàng

Trong thực tế hoạt động kinh doanh thương mại nói chung và trong kinh doanh bất động sản

là nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng, bảo lãnh ngân hàng được biết đến như là loại hình hoạt động khá đa dạng và phức tạp Hoạt động này phát sinh hai mối quan hệ pháp luật, đó là: i) Hợp đồng dịch vụ bảo lãnh được xác lập giữa tổ chức tín dụng bảo lãnh với khách hàng là tổ chức,

cá nhân kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai có nghĩa vụ tài sản cần được bảo đảm bằng bảo lãnh; ii) Cam kết bảo lãnh phát sinh giữa tổ chức tín dụng bảo lãnh là ngân hàng thương mại với bên có quyền là chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở thương mại hình thành trong tương lai gọi là bên nhận bảo lãnh Theo pháp luật hiện hành, Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại cam kết với bên nhận bảo lãnh là bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh là chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh theo thỏa thuận đã ký Trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh trên cơ sở bảo lãnh đối ứng, bên bảo lãnh đối ứng cam kết với ngân hàng thương mại về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với ngân hàng thương mại khi ngân hàng thương mại phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho bên bảo lãnh đối ứng theo thỏa thuận đã

ký5

Như vậy, hai quan hệ pháp luật này tuy tồn tại độc lập với nhau nhưng có ảnh hưởng chi phối lẫn nhau, theo đó hợp đồng dịch vụ bảo lãnh là căn cứ để hình thành cam kết bảo lãnh của tổ chức tín dụng bảo lãnh đối với bên nhận bảo lãnh, còn cam kết bảo lãnh là bằng chứng về việc thực hiện họp đồng dịch vụ bảo lãnh giữa tổ chức tín dụng bảo lãnh với khách hàng được bảo lãnh

2 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật hiện hành quy định việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong

4 Khoản 18 điều 4 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010

5 Khoản 4 điều 3 thông tư số 11/2022 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng

tương lai trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước

ta đã khẳng định tính điều chỉnh thống nhất đối với các bên tham gia Tại Điều 56 văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản 2020 có quy định, như sau:

Thứ nhất: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ

đã cam kết với khách hàng

Đây là quy phạm pháp luật bắt buộc đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở hình thành

trong tương lai trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng

thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Hay nói cách khác, chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì chủ đầu tư mới được phép triển khai khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai Rõ ràng, trong bảo lãnh ngân hàng, ngân hàng thương mại là bên thứ ba bảo lãnh có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà

ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng Tức là, khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng thì việc bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai sẽ được triển khai thực hiện Theo quy định tại Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà

ở năm 2020, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng Do vậy, có thể thấy tại thời điểm bên mua tham gia mua nhà thì nhà chưa được hình thành một cách hiện hữu Những rủi ro có thể xảy ra đối với bên mua nếu trong trường hợp bên chủ đầu tư không thể giao nhà hoặc không có nhà để giao theo đúng hạn Việc bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là căn cứ quan trọng, trực tiếp bảo vệ cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai Thực tiễn, rất nhiều chủ đầu tư triển khai bán trước khi ký hợp đồng bảo lãnh, trong khi đó pháp luật quy định bắt buộc trước khi chủ đầu tư tổ chức bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai phải ký hợp đồng bảo lãnh ngân hàng Rõ ràng các chủ đầu tư đã không thực hiện đúng quy định của pháp luật về bảo lãnh như đã phân tích thì vẫn không bị áp dụng chế tài nên chưa nghiêm trong việc bảo lãnh

ngân hàng Trong khi đó tại điểm d khoản 3 Nghị định 16/2022/NĐ-CP chỉ quy định: Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà không có hợp đồng với ngân hàng thương mại

đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật thì được xem là hành vi vi phạm của chủ đầu tư và bị

Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng Cho nên, hiện nay phần lớn các dự án kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư vẫn triển khai bán trước khi thiết lập hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng thương mại cũng không bị xử phạt, điều đáng nói mức phạt tiền từ bốn trăm triệu đồng đến sáu tram triệu đồng rất thấp so với hậu quả vi phạm quy định này Cần phải rà soát lại những bất cập này để hoàn thiện hơn nữa quy định để bảo vệ tốt hơn cho khách hàng khi tham gia vào thị trường cung cầu bất động sản là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

Thứ hai: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ

năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Trên cơ sở quy định này, ngày 30/9/2022, Ngân hàng nhà nước đã ban hành thông tư số 11/2022/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng, kể từ ngày 01/04/2023, 42 ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho từng bên mua trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai là ngân hàng thương mại đảm bảo 2 điều kiện: 1) Trong Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập

và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng; 2) Không bị cấm thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai trong giai đoạn bị kiểm soát đặc biệt

Như vậy, việc ngân hàng được quyền bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai có phải đã xem xét điều kiện năng lực tài chính để thực hiện tốt việc bảo lãnh khi những rủi ro có thể xảy ra đối với bên mua nếu trong trường hợp bên chủ đầu tư không thể giao nhà hoặc không có nhà để giao theo đúng hạn hay không thì không rõ ràng Cho nên, việc bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thực tiễn không thể là căn cứ quan trọng, trực tiếp bảo vệ cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai Về vấn đề này nhiều khách hàng đặt ra nhiều lo ngại cân nhắc khi mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Tức là, khách hàng không thấy được sự chắc chắn của bên thứ ba phải có một tiêu chí cụ thể để thực hiện

được nghĩa vụ trong bảo lãnh ngân hàng theo pháp luật quy định: Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở 6 Như vậy, tiêu chí khả năng tài chính của một ngân hàng

thương mại được quyền bảo lãnh cho các chủ đầu tư trong kinh doanh bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai chưa được thể hiện đầy đủ trong quy định của pháp luật Cho nên, trong thực

tiễn chưa phù hợp để ngân hàng thương mại bảo đảm tiêu chí “Số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà

ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định 7 ” Cần phải bổ sung quy định cụ thể, chặt chẽ mang tính định lượng để xác

định tiêu chí tổ chức tín dụng được ngân hàng nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Thứ ba: Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải

bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua;

Luật kinh doanh bất động sản hiện hành cho phép và đề cao tính thỏa thuận của các bên về

phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên

bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Phạm vi bảo lãnh, bên bảo lãnh có thể cam kết bảo lãnh một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên được bảo lãnh

có nghĩa vụ thực hiện với bên nhận bảo lãnh Nghĩa là các bên có thể thỏa thuận cam kết bảo lãnh

6 Khoản 7 điều 12 thông tư số 11/2022 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng

7 Khoản 7 điều 12 thông tư số 11/2022 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng

một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ tài chính mà bên được bảo lãnh có nghĩa vụ thực hiện với bên nhận bảo lãnh Điều kiện đối với khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng có đủ các điều kiện sau đây: i) Có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật; ii) Nghĩa vụ được bảo lãnh là nghĩa vụ tài chính hợp pháp; iii) Được tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cấp bảo lãnh đánh giá có khả năng hoàn trả lại số tiền mà tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải trả thay khi thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh Tuy nhiên trong các văn bản hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước không có giải thích hiểu rõ như thế nào là “nghĩa vụ tài chính hợp pháp” Cho nên rất khó để thống nhất chung trong cách thực hiện trong thực tế giữa chủ đầu tư, khách hàng và bên thứ ba bảo lãnh trong kinh doanh nhà

ở hình thành trong tương lai Ngoài ra, tại khoản 3 điều 13 thông tư 11/2022 có quy định về điều kiện bảo lãnh ngân hàng: Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư

khi: a) Chủ đầu tư đáp ứng đủ các yêu cầu quy định tại Điều 11 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng); b) Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật có liên quan

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 điều 56 đối với phí bảo lãnh, Ngân hàng nhà nước Việt Nam đã quy định rõ tại khoản 1 điều 19 Thông tư 11/2022 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh:

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài thỏa thuận mức phí bảo lãnh đối với khách hàng và các bên liên quan (nếu có) Trong trường hợp bảo lãnh đối ứng hoặc xác nhận bảo lãnh, mức phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận Vấn đề này cho thấy pháp luật của chúng ta đang hướng

tới thỏa thuận bình đẳng tự nguyện giữa các bên phù hợp với giá trị dịch vụ, cung ứng dịch vụ trong nền kinh tế thị trường một cách bền vững Thực chất, thỏa thuận phí bảo lãnh ngân hàng được hiểu là thỏa thuận chi phí mà người được bảo lãnh là chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai phải trả cho bên tổ chức tín dụng là bên bảo lãnh Trong đó, thỏa thuận về số tiền bảo lãnh là số tiền ngân hàng cam kết bảo lãnh Thỏa thuận về mức phí bảo lãnh

là mức phí do ngân hàng áp dùng tùy theo từng loại nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo lãnh Tất cả các ngân hàng thương mại khi đã được Ngân hàng nhà nước cho phép bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai đều thực hiện xây dựng các biểu phí dịch vụ bảo lãnh Cho nên, yếu tố thỏa thuận phí dịch vụ theo như luật định là hoàn toàn xa lạ Tác giả có thể chứng minh biểu phí dịch vụ bảo lãnh của Ngân hàng thương mại Vietcombank8 là một loại phí dịch vụ do chính ngân hàng Vietcombank quy định và ban hành áp dụng Điều đáng chú ý là: - Biểu phí áp dụng đối với khách hàng là tổ chức, doanh nghiệp; - Các mức phí quy định trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng (VAT) (trừ những trường hợp được quy định cụ thể) VCB sẽ tính thuế VAT đối với các khoản mục phí thuộc đối tượng chịu thuế VAT theo qui định pháp luật hiện hành; - Phí được tính bằng VND hoặc ngoại tệ tương đương theo tỷ giá do VCB công bố tại thời điểm thu phí; - Các giao dịch liên quan đến việc sử dụng ngoại tệ tuân thủ theo quy định quản lý ngoại hối hiện hành của nhà nước; - Các chi phí thực tế khác như thuế, phí của ngân hàng khác tham gia vào dịch vụ, bưu phí, điện phí (Swift, Telex,Fax…) sẽ được thu thêm theo thực chi hoặc theo quy định tại Biểu phí, trừ trường hợp có quy định khác; - Trường hợp khách hàng yêu cầu hủy bỏ giao dịch hoặc giao dịch không được thực hiện vì sai sót, sự cố

8 Tại liệu tham khảo về Biểu phí dịch vụ bảo lãnh của VietcomBank

không phải do lỗi của VCB gây ra, VCB không hoàn lại phí dịch vụ và các chi phí khác đã thu; - Biểu phí này được thay đổi mà không cần có sự báo trước của ngân hàng trừ khi ngân hàng và khách hàng có thoả thuận khác; - Các nội dung khác được quy định theo hướng dẫn của VCB trong từng thời kỳ Như vậy, khi chủ đầu tư dự án nhận được biểu mẫu phí dịch vụ bảo lãnh ngân hàng

từ phía ngân hàng thương mại và chấp nhận các loại bảo lãnh đó thì được xem là bảo lãnh đã thành theo hợp đồng do hai bên ký kết trong thược tiễn áp dụng quy định về phí bảo lãnh ngân hàng Khi thực hiện việc bảo lãnh, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua Mục đích của quy định này rất rõ ràng bởi cái trách nhiệm bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho khách hàng trong việc mua, thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai Mặt khác, việc này cho phép các bên hiểu được rằng hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua Tuy nhiên, thực tế rất nhiều chủ đầu tư dự án khi bán, cho thuê mua nhà không thực hiện việc gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua làm ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích của khách hàng vẫn không bị xử

lý trách nhiệm Nghĩa là thiếu chế tài xử phạt vi phạm hành chính khi chủ đầu tư không thực hiện việc gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua

Thứ tư: Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và

bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh

đã ký kết

Đây là một quy phạm pháp luật cho phép ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm thay cho chủ đầu tư giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng trong trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản là nhà ở hình thành trong tương lai không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến

độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu Tuy nhiên, quy định này chưa bảo vệ triệt để khách hàng trong tình huống chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết cho bên mua, bên thuê mua cũng như thời gian bao lâu bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng sẽ thực hiện trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết Câu hỏi vẫn còn bỏ ngỏ chưa cụ thể hay nói cách khác, quy định này còn mang tính chất định tính không định lượng rõ ràng nên các ngân hàng thương mại chưa thực hiện triệt để trách nhiệm bảo vệ khách hàng của mình Giả sử Chủ đầu tư là công ty cổ phần Gamuda không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ

đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại Vietcombank có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết Nhưng trong thời gian bao lâu thì ngân hàng thương mại Vietcombank sẽ phải thanh toán thay chủ đầu tư cho khách hàng? Nếu chậm thì như thế nào gọi là chậm hoặc cố tính kéo dài thời hạn trả nợ thay cho Gamuda thì có thể xử lý ngân hàng thương mại Vietcombank ra sao để bảo vệ khách hàng? Mặc dù tại

khoản 4 điều 56 văn bản hợp nhất Luật kinh doanh bất động sản năm 2020 có quy định: Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh Nhưng trong các văn bản hướng dẫn thi hành do Chính

phủ và bộ ngành có liên quan ban hành đều thiếu quy định cũng như chế tài điều chỉnh những hành

vi của ngân hàng thương mại Do vậy rất khó khăn áp dụng quy định này trong thực tiễn thi hành hay nói cách khác, pháp luật chưa thật sự bảo vệ tuyệt đối khách hàng nói chung và các bên có

liên quan đến bảo lãnh ngân hàng trong hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại hình thành trong tương lai

III Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động bảo lãnh trong

bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Như đã phân tích những mặt tích cực và hạn chế của pháp luật hiện hành quy định việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai trong nền kinh té thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta, tác giả kiến nghị một số nội dung hoàn thiện hơn nữa việc điều chỉnh hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, như sau:

Thứ nhất: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành

trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ

Thứ hai: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ

năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Cần bổ sung điều kiện khả năng tài chính của ngân hàng được quyền bảo lãnh để hoàn thiện hơn trong quy định tại điểm a khoản 1 điều 13 thông tư 11/2022 nhằm bảo lãnh ngân hàng trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong thực tiễn hoàn thiện hơn, thúc đẩy có hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai ở nước ta

Thứ ba: Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải

bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua;

Như phân tích ở trên đây, để hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến nghĩa vụ bảo lãnh ngân hàng của chủ đầu tư khi bán, cho thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, tác giả kiến nghị một số vấn đề sau đây:

Một là: Cần bổ sung trong văn bản hướng dẫn của Ngân hàng nhà nước về khái niệm “nghĩa

vụ tài chính hợp pháp” để giải thích hiểu rõ điều kiện áp dụng thống nhất từ trung ương đến địa phương về điều kiện đối với khách hàng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài xem

xét, quyết định cấp bảo lãnh, bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh cho khách hàng khi khách hàng

có đủ các điều kiện sau

Hai là: Bổ sung hành vi “chủ đầu tư không thực hiện việc gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai với khách hàng” tại khoản 3 điều 58 vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản, Nghị định 16/2022/NĐ-CP, ngày 22/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng

Ba là: Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và

bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh

đã ký kết

Như phân tích ở trên đây, nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật điều chỉnh trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết, cần bổ sung nội dung cụ thể như sau:

Một là: Bổ sung điều luật áp dụng Luật kinh doanh bất động sản và luật khác trong Luật kinh doanh bất động sản hiện hành: Trường hợp luật khác có quy định đặc thù về kinh doanh bất động sản, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.thì áp dụng quy định của luật đó Nghĩa là, bổ sung quy định nói trên để hoàn thiện hơn nữa trong thực tiễn quy định tại khoản 4 điều 56 Luật kinh doanh bất động sản hiện

hành: Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh

Hai là: Bổ sung nội dung chi tiết về thời gian cụ thể để ngân hàng thương mại là bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trong điều 56 văn bản hợp nhất,

như sau: Thời gian để bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại thực hiện trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết là 3 thán, kể từ ngày Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu

IV KẾT LUẬN

Việc nghiên cứu chế định bảo lãnh ngân hàng trong kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nói riêng là hết sức quan trọng và cần thiết Bởi vì, thông qua việc nghiên cứu sẽ góp phần hoàn thiện hơn những quy định của pháp luật điều chỉnh có hiệu quả giữa các bên trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai Trong đó, những kiến nghị sát thực tiễn, tác giả hy vọng góp phần nhỏ bé vào việc hoàn thiện hơn nữa những quy tắc xử sự thống nhất chung từ trung ương đến địa phương điều chỉnh có hiệu quả đối với hoạt động bảo lãnh ngân hàng Trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Luật đất đai năm 2013

2 Văn bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản năm 2020

3 Văn bản hợp nhất Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2017

4 Luật Nhà ở năm 2020

5 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015

6 Luật Các Tổ chức tín dụng năm 2010, sửa đổi bổ sung một số điều năm 2017

7 Nghị định 16/2022/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng thông tư số 11/2022 của Ngân hàng Nhà nước về bảo lãnh ngân hàng

8 Biểu phí dịch vụ bảo lãnh của Vietcombank

PHÁP LUẬT VỀ MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ VẤN ĐỀ CẦN HOÀN THIỆN TRONG DỰ THẢO LUẬT KINH

DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

TS Đỗ Xuân Trọng 9

TÓM TẮT: Mua bán bất động sản (BĐS) hình thành trong tương lai là một trong những

hình thức kinh doanh bất động sản (KDBĐS) bắt đầu được ghi nhận từ Luật KDBĐS năm 2006

và tiếp tục được kế thừa trong Luật KDBĐS năm 2014 Tuy nhiên, giao dịch này được xác lập tạo thời điểm mà BĐS chưa hiện hữu mà sẽ hình thành trong một khoảng thời gian trong tương lai nên khó tránh khỏi rủi ro ảnh huởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua Do đó, pháp luật KDBĐS cần tiếp tục được hoàn thiện để kiểm soát chặt chẽ các giao dịch này Trong phạm vi bài viết, tác giả sẽ hệ thống hóa, phân tích các quy định hiện hành về mua bán BĐS hình thành trong tương lai và những vấn đề thực tiễn đặt ra; qua đó đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về mua bán BĐS hình thành trong tương lai, đặc biệt những quy định trong Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn

Từ khoá: kinh doanh, bất động sản hình thành trong tương lai, Luật kinh doanh bất động

sản 2014, Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản

Đặt vấn đề

Bất động sản hình thành trong tương lai là một loại tài sản được pháp luật ghi nhận và bảo đảm, là đối tượng được kinh doanh khá phổ biến trong thị trường BĐS ở Việt Nam Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản đứng trước nhiều thách thức mới, đặc biệt là vốn do Nhà nước tiếp tục thoái vốn mạnh hơn trong lĩnh vực bất động sản và ngân hàng siết hạn mức tín dụng Điều này đã và đang tạo ra nhiều khó khăn cho các nhà đầu tư trong quá trình KDBĐS, đặc biệt là thực hiện các giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai bởi đây là một trong những hình thức kinh doanh vừa tạo được nguồn vốn lớn cho nhà đầu tư nhưng cũng gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thoả thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật… Do đó, cần phải đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về mua bán BĐS hình thành trong tương lai và nhận diện những vấn đề phát sinh trong thực tiễn; đồng thời đề cập đến những quy định về mua bán BĐS hình thành trong tương lai trong Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi và những vấn đề hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai nhằm tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn

9 Phó trưởnng bộ môn Luật đất đai, Khoa Pháp luật kinh tế, Đại học Luật Hà Nội

1 Thực trạng pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai và những vấn

đề thực tiễn đặt ra

Theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS 2014: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” Như

vậy, mua bán BĐS hình thành trong tương lai được coi là một “hình thức” kinh doanh của chủ đầu

tư dự án BĐS Hình thức kinh doanh này sẽ mang lại nhiều lợi ích cho cả chủ đầu tư và khách hàng (người mua); đồng thời đây cũng là một trong những giải pháp góp thúc đẩy giao dịch BĐS

và tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển nhanh chóng Cụ thể: (i) Với chủ đầu tư BĐS, họ

sẽ có thể huy động một nguồn vốn lớn từ phía khách hàng mà không phải trả lãi giống như vay vốn từ các tổ chức tín dụng; (ii) Với khách hàng, việc mua BĐS hình thành trong tương lại giúp

họ giảm bớt áp lực về tài chính bởi họ được thanh toán tiền thành nhiều đợt theo tiến độ của dự án trên thực tế Tuy nhiên, tại thời điểm thiết lập giao dịch về mua bán, BĐS đó chưa tồn tại mà sẽ xuất hiện trong tương lai nên sẽ gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thoả thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật… Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai, pháp luật KDBĐS hiện hành đã có cơ chế pháp lý để đảm bảo cho giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai thông qua các quy định về (i) điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai; (ii) Bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai; (iii) Thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai và (iv) chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai Tuy nhiên, quá trình triển khai các quy định này trên thực tế cho thấy tính hiệu quả của nhiều quy định chưa cao và phát sinh rất nhiều khó khăm vướng mắc trong thực tiễn thực hiện Cụ thể:

Thứ nhất, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào mua bán

Tại Điều 55 Luật KDBĐS 2014 đã qui định cụ thể điều kiện của BĐS hình thành trong tương

lai được đưa vào kinh doanh, bao gồm điều kiện sau:

Một là, có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp

có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự

án Ngoài ra, đối với nhà chung cư, toà nhà hỗn hợp có mục đích để ở bên cạnh việc phải có các giấy tờ trên thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó

Hai là, đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông

báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do Quá thời hạn trên mà cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không có văn bản trả lời thì chủ đầu tư được quyền bán nhà ở hình thành trong tương lai Quy định này là cần thiết nhằm nâng cao được hiệu quả của công tác quản lý của Nhà nước đối với các chủ đầu tư khi KDBĐS hình thành trong tương lai và ngăn ngừa tình trạng huy động vốn trái phái pháp luật, ký kết các hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện Tuy nhiên, quy định trên khá lỏng lẻo và có phần “nửa vời”, mang tính tùy nghi từ phía cơ quản lý nhà ở cấp tỉnh theo

kiểu “làm cũng được mà không làm cũng chẳng sao”10 Theo đó, trong thời hạn 15 ngày kể từ khi

cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh nhận được hồ sơ của chủ đầu tư thì có thể ra thông báo hoặc không

ra thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện bán; nếu không có thông báo thì nhà đầu tư vẫn được quyền bán mà không phải đợi đến khi cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh ra được thông báo Như vậy, pháp luật không quy định trách nhiệm bắt buộc của cơ quan quản lý nhà

ở cấp tỉnh trong việc kiểm tra nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện mua bán hay không; đồng thời, việc có kiểm tra hồ sơ và xác minh trên thực tế hay không của cơ quan quản lý nhà cũng không được nhắc đến Điều đó cũng lý giải vì sao trên thực tế thì loại hình giao dịch này phát sinh nhiều sai phạm nhất

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 55 của Luật KDBĐS 2014 chỉ áp dụng với nhà ở hình thành trong tương lai mà không có quy định việc trước khi bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai (như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch…) thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý thị trường bất động sản cấp tỉnh về việc công trình xây dựng đủ điều kiện được bán, cho thuê mua Điều này dẫn đến các hoạt động kinh doanh này chưa được quản lý hiệu quả, phát sinh nhiều vấn đề bất ổn, quyền lợi người mua, người thụ hưởng bị rủi ro

Trong thời gian qua, qua công tác thanh tra, kiểm tra của các sở ban ngành của các địa phương đã phát hiện nhiều dự án chủ đầu tư thực hiện giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai khi chưa được cơ quan quản lý nhà cấp tỉnh đồng ý Chẳng hạn, tại tỉnh Cần thơ, thực hiện chỉ đạo của UBND TP Cần Thơ, Sở Xây dựng phối hợp với UBND quận Cái Răng tiến hành

rà soát về việc chấp hành quy định pháp luật về nhà ở, hoạt động kinh doanh bất động sản, đầu tư xây dựng theo quy hoạch được phê duyệt đối với Khu dân cư Thường Thạnh và KDC Thường Thạnh mở rộng Kết quả rà soát phát hiện Công ty Hoàng Quân Cần Thơ thực hiện ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đủ điều kiện Trong đó, tại dự án 12,3ha, Công

ty đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đến 676 căn nhà liên kế và trong đó

có 161 lô nền chưa được cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng Còn tại dự án 7ha, chủ đầu tư cũng đã ký Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 219 căn nhà liên kế (từ C1 đến C6) mà chưa có văn bản thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng11

Bên cạnh đó, trên thực tế nhiều BĐS hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện mua bán nhưng chủ đầu tư đã cố tình ký nhiều loại hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trá hình, vi phạm pháp luật rất khó kiểm soát diễn ra giữa chủ đầu tư với khách hàng, ví dụ: khách hàng ký “hợp đồng góp vốn”, “hợp tác đầu tư, liên doanh liên kết” “hợp đồng vay vốn”, “hợp đồng đặt cọc”, “hợp đồng giữ chỗ”; “hợp đồng hứa mua hứa bán nhà ở” với chủ đầu tư để được quyền nhận nhà ở trong dự án Những hợp đồng này đều là vi phạm pháp luật, rất rủi ro cho khách hàng

và cả nhà đầu tư khi ký kết các hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện theo Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về thi hành Luật Nhà ở năm 2014 và Điều 19 Nghị định này quy định về ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại

10 Nguyễn Thị Nga (2021), Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai – những vấn đề pháp lý và thực

tế, Hội thảo Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2014, Đại học Luật Hà Nội, tr

120

11 Hải Dương (2022), Yêu cầu Công ty Hoàng Quân Cần Thơ khắc phục hậu quả việc mua bán bất động sản sai, https://plo.vn/yeu-cau-cong-ty-hoang-quan-can-tho-khac-phuc-hau-qua-viec-mua-ban-bat-dong-san-sai-post714276.html, truy cập ngày 20/5/2023

Điển hình, tại tỉnh Bình Dương thời gian vừa qua đã khởi tố vụ án, khởi tố bị can đối với Nguyễn Tuấn Linh, giám đốc và Lê Minh Nhựt, phó giám đốc Công ty Đầu tư xây dựng phát triển địa ốc

Ba Thành Phát về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản Theo điều tra ban đầu, Linh, Nhựt và một số

cá nhân khác góp tiền mua được khoảng 9,8 ha đất tại xã Lai Hưng Các cá nhân trên lập công ty,

tự đặt tên dự án là Thành Phát City 1 với 460 nền đất Trong khi đang chờ xin chủ trương dự án, Công ty Ba Thành Phát đã rao bán, đặt cọc giữ chỗ, ký hợp đồng thỏa thuận và thu tiền của khách hàng Tuy nhiên, Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương không chấp thuận chủ trương cho dự án này do không phù hợp quy hoạch xây dựng Lúc này nhiều khách hàng đã yêu cầu công ty trả lại tiền Tuy nhiên, 43 khách hàng đã đóng số tiền lên tới 17 tỉ đồng vẫn chưa được công ty này trả lại nên đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan công an12 Hay trường hợp Công ty cổ phần Đầu tư thương mại Á Châu là chủ đầu tư Dự án Khu nhà ở Suối Giữa (tên cũ là Dự án Khu nhà ở thương mại Tương Bình Hiệp), rộng 30,6ha, nằm tại phường Tương Bình Hiệp và phường Chánh Mỹ, TP.Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương Nhiều người dân đã giao dịch mua bán ở dự án này từ năm 2017, năm 2018 theo "hợp đồng giữ chỗ và hợp tác đầu tư", nhưng đến nay chưa nhận được đất để xây nhà Người mua đã treo băng rôn và gửi đơn cầu cứu tới các cơ quan chức năng của tỉnh Bình Dương về dự

án này13

Thứ hai, bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai được xem là một bước tiến lớn của pháp luật KDBĐS và chỉ áp dụng trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhằm mục đích bảo vệ quyền lợi chính đáng của khách hàng trước những rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai Bởi việc bảo lãnh nhằm giúp người dân yên tâm hơn khi mua nhà và tin rằng dự án sẽ được triển khai thành công; còn trong trường hợp dự án không được triển khai thành công thì người dân được bảo toàn tiền gốc và được rút lại tiền

Nội dung vấn đề bảo lãnh được ghi nhận trong Điều 56 Luật KDBĐS 201414 và được hướng dẫn tại Thông tư 11/2022/TT-NHNN ngày 30/9/2022 của Ngân hàng nhà nước về bảo lãnh ngân hàng (thay thế cho Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/9/2017) từ ngày 01/4/2023) Theo đó, Ngân hàng Nhà nước công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong

12 Quang Huy (2021), Siết đặt cọc giữ chỗ để huy động vốn trái phép,

https://plo.vn/siet-dat-coc-giu-cho-de-huy-dong-von-trai-phep-post611095.html, truy cập ngày 20/5/2023

13 Ban Mai (2022), Bình Dương thanh tra dự án khu nhà ở thương mại khiếu kiện đông người,

https://vneconomy.vn/binh-duong-thanh-tra-du-an-khu-nha-o-thuong-mai-khieu-kien-dong-nguoi.htm, truy cập ngày 21/5/2023

14 Điều 56 Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1 Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

2 Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua

3 Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết

4 Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh

tương lai15 trong từng thời kỳ trên Cổng thông tin của Ngân hàng Nhà nước Ngân hàng thương mại sẽ xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi chủ đầu tư và dự án BĐS đó đáp ứng các yêu cầu, điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật KDBĐS 2014 Ngân hàng thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định và số tiền bảo lãnh cho một dự án nhà ở hình thành trong tương lai tối đa bằng tổng số tiền chủ đầu tư được phép nhận ứng trước của bên mua theo quy định tại Điều 57 Luật KDBĐS 2014 và các khoản tiền khác (nếu có) theo hợp đồng mua bán nhà ở Chủ đầu tư sau khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai sẽ phải gửi hợp đồng đó cho ngân hàng thương mại để đề nghị ngân hàng thương mại phát hành thư bảo lãnh cho bên mua; Ngân hàng thương mại căn cứ hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai để phát hành thư bảo lãnh và gửi cho từng bên mua hoặc gửi chủ đầu tư để cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua theo thỏa thuận

Tuy nhiên, xét ở góc độ pháp lý thì quy định về bảo lãnh ngân hàng nói trên này vẫn còn một vài vấn đề cần làm rõ:

(i) Thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh (hoặc nghĩa vụ bảo lãnh) được quy định chưa thống nhất và không phù hợp giữa Thông tư 11/2022/TT-NHNN và khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS Theo

Luật KDBĐS thì “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua” (khoản 2 Điều 56) trong khi tại điểm a khoản 5 Điều 13 Thông tư 11/2022/TT- NHNN quy định: “a) Hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực kể từ thời điểm ký cho đến khi nghĩa vụ bảo lãnh của toàn bộ các thư bảo lãnh cho bên mua hết hiệu lực theo quy định tại Điều 23 Thông tư này 16 và mọi nghĩa vụ của chủ đầu tư đối với ngân hàng thương mại theo hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đã hoàn thành” Như vậy, nếu theo

quy định tại khoản 2 Điều 56 Luật KDBĐS 2014 thì sau khi đã nhận bàn giao nhà và hợp đồng hợp đồng bảo lãnh chấm dứt thì các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà chưa thực hiện được sẽ không được đảm bảo

(ii) Trong trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho dự án BĐS đột ngột lâm vào tình trạng khó khăn, thậm chí là phá sản thì quyền lợi hợp pháp của người mua nhà sẽ ra sao? Đây là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện kinh tế thị trường bởi việc đánh giá một chủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích hay không là do chính ngân hàng bảo lãnh thực hiện17

15 Điều 13 Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

1 Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:

a) Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;

b) Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai [….]

16 Điều 23 Chấm dứt nghĩa vụ bảo lãnh

Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp sau:

1 Nghĩa vụ của bên được bảo lãnh chấm dứt

2 Nghĩa vụ bảo lãnh đã được thực hiện theo đúng cam kết bảo lãnh

3 Việc bảo lãnh được hủy bỏ hoặc thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác theo thỏa thuận của bên nhận bảo lãnh và bên bảo lãnh, các bên liên quan khác (nếu có)

4 Cam kết bảo lãnh đã hết hiệu lực

5 Bên nhận bảo lãnh miễn thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho bên bảo lãnh

6 Theo thỏa thuận của các bên

7 Nghĩa vụ bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật

17 Lưu Quốc Thái (2023), Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr28

Thực tiễn triển khai các quy định trên cũng đã bộc lộ một số bất cập, hạn chế như làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu bởi khi thực hiện bảo lãnh, chủ đầu tư phải trả phí bảo lãnh ngân hàng thường bằng khoảng 2% tổng giá trị tài sản bảo lãnh Hơn nữa, mặc dù có quy định bão lãnh, nhưng thực tế khi chủ đầu tư sai phạm, phía ngân hàng cũng chưa thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh cho thời gian chậm tiến độ bàn giao dù có khiếu nại, khiếu kiện, kêu cứu khắp nơi Điều này ảnh hưởng rất lớn đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân Nguyên nhân xuất phát từ việc khi quy định bảo lãnh vẫn mang tính "hình thức" chưa rõ ràng, chưa có các cơ chế giám sát, đảm bảo thực hiện của cơ quan nhà nước Bên cạnh đó, phần lớn các ngân hàng ký bảo lãnh dự án với chủ đầu tư cũng chính là ngân hàng giải ngân vốn cho dự án18 Như vậy, người mua nhà bị nằm ở thế yếu, kể cả trong trường hợp đi kiện, số tiền được nhận không quá lớn nhưng thủ tục lại rất rườm rà, phức tạp nên mọi người đều có xu hướng bỏ qua

Thứ ba, thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Việc mua bán BĐS hình thành trong tương lai diễn ra trong một thời gian dài nên việc thanh toán được thực hiện theo nhiều đợt Để đảm bảo an toàn phòng tránh rủi ro cho người mua BĐS hình thành trong tương lai, tại Điều 57 Luật KDBĐS 2014 đã quy định cụ thể thanh toán trong mua bánBĐS hình thành trong tương lai Theo đó:

Một là, việc thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai được qui định thực

hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến

độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có

vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng Trường hợp bên mua, bên thuê

mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua

Tuy nhiên, quy định trên còn nhiều vấn đề cần tiếp tục phải xem xét để bảo vệ tốt hơn quyền lợi của khách hàng, cụ thể:

(i) Do pháp luật giới hạn số tiền thanh toán khi mua bán BĐS hình thành trong tương lai nên chủ đầu tư dự án BĐS thường tìm cách nhận được số tiền thanh toán nhiều hơn thông qua các hình thức “tiền đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng theo quy định của BLDS Do đó, trên thực tế,

có thể chủ đầu tư đã nhận đủ 100% giá trị hợp đồng nhưng không hề vi phạm quy định tại Điều

57 Luật KDBĐS bởi khoản tiền này Luật KDBĐS không có quy định có thuộc phạm vi thanh toán lần đầu hay không? Bất cập này khiến cho quy định giới hạn về số tiền ứng trước nói trên có thể không còn ý nghĩa thực tế

(ii) Khoản 1 Điều 57 Luật KDBĐS đang tạo ra sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu đầu tư nước ngoài Cụ thể, đối với tổ chức kinh tế trong nước có thể nhận được tiền thanh toán từ khách hàng đến 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng đến trước thời điểm bàn giao nhà nhưng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận tiền thanh toán từ khách hàng

18 Vân Ly (2023), Hoàn thiện khung pháp lý về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai, thien-khung-phap-ly-ve-bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai/, truy cập ngày 20/5/2023

https://thesaigontimes.vn/hoan-đến tối đa 50% Sự phân biệt này vừa không đảm bảo quyền bình đẳng giữa các chủ thể, vừa hạn chế việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án nhà ở hiện nay Thực tế hiện nay, nhiều dự án BĐS chậm tiến độ hay có hiện tượng lừa đảo khách hàng mua nhà khi thanh toán hầu như do tổ chức trong nước thực hiện

(iii), Pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về việc khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng khách hàng chưa thanh toán hết 5% giá trị còn lại của hợp đồng thì ai là người nắm giữ?

Và trong trường hợp này bên chủ đầu tư có được quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản không hay không?

Hai là, chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam

kết Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả quy định này vẫn mang tính chất lý thuyết bởi chưa có chế tài áp dụng trực tiếp Bởi vậy, nội dung này cần thiết phải được làm rõ và chi tiết hơn như: thế nào là đúng mục đích, đâu là cơ sở pháp lí để xác định cam kết và có thể có chế tài áp dụng trực tiếp khi vi phạm qui định về thanh toán hay không?

Thứ tư, chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Mua bán BĐS hình thành trong tương lai là một hình thức kinh doanh diễn ra trong thời gian dài và phải thanh toàn nhiều đợt nên trong thời gian đó có thể nhu cầu của khách hàng thay đổi hoặc khả năng tài chính không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng Để khách hàng có thể dễ dàng chuyển giao BĐS hình thành trong tương lai sang cho chủ thể khác có nhu cầu, tại Điều 59 Luật KDBĐS 2014 đã quy định trực tiếp về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai Tuy nhiên, không phải mọi hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai được chuyển nhượng mà chỉ áp dụng cho hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; còn hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai sẽ không được chuyển nhượng Theo quy định tại Điều 59 Luật KDBĐS 2014, bên mua thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền Hay nói cách khác, bên mua phải chưa phải chủ sở hũu nhà ở hình thành trong tương lai thì mới có quyền chuyển nhượng hợp đồng Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả Điều 59 Luật KDBĐS 2014 không cho phép bên mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một điểm hạn chế khi vừa thể hiện sự phân biệt đối

xử giữa các chủ đầu tư kinh doanh nhà ở và BĐS là các công trình xây dựng không phải nhà ở; vừa khiến cho bên mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai (đặc biệt các BĐS du lịch) không có cơ hội trong việc chuyển giao BĐS đó sang chủ thể khác khi không có nhu cầu hoặc đang gặp khó khăn về tài chính; đồng thời cũng khiến cho nhiều chủ dầu tư kinh doanh BĐS là

các công trình xây dựng gặp khó khăn trong việc huy động vốn

2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản

Dự thảo Luật KDBĐS 2014 đang được đưa ra tổ chức lấy ý kiến phản biện, góp ý của các

cơ quan, các cấp, các ngành So với các Dự thảo lần trước thì Dự thảo LKDBĐS 2014 sửa đổi ngày 5/4/2023 đã có nhiều sự thay đổi, đăc biệt là các nội dung về mua bán BĐS hình thành trong tương lai Khi đi sâu nghiên cứu Dự thảo này về hoạt động mua bán BĐS hình thành trong tương lai đã cho thấy nhiều quy định còn hạn chế trong Luật KDBĐS 2014 đã được sửa đổi và bổ sung thêm nhiều nọi dung mới Tuy nhiên, vẫn còn nhiều điều luật thể hiện sự khiên cưỡng, gò bó và chưa phù hợp với thị trường hiện nay Do vậy, tác giả đưa ra một số ý kiến và giải pháp hoàn thiện các quy định về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai trong Dự thảo Luật KDBĐS

2014 sửa đổi ngày 5/4/2023

Thứ nhất, điều kiện mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Để đảm bảo tính chặt chẽ, ràng buộc trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm tra, giám sát đối với hoạt động kinh doanh của chủ đầu tư BĐS, tại khoản 2, 3 Điều 25 Dự thảo đã bỏ thời hạn cơ quan có thẩm quyền kiểm tra điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện mua bán và xác định thẩm quyền của hai hệ thống cơ quan khác nhau, cụ thể: (i)

Cơ quan có thẩm quản lý thị trường BĐS (Cục quản lý nhà và thị trường BĐS của Bộ Xây Dựng)

sẽ tiếp nhận văn bản thông báo về việc nhà ở đủ điều kiện được bán của chủ đầu tư; (ii) Cơ quan

có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của BĐS đưa vào

kinh doanh và trả lời bằng văn bản nếu BĐS không đủ điều kiện được bán Tuy nhiên, tác giả cho

rằng việc đặt ra điều kiện vừa phải báo cáo với Cơ quan có thẩm quản lý thị trường BĐS vừa chịu

sự kiểm tra về điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh Cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh sẽ làm gia tăng thủ tục hành chính, điều này khiến cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trở nên phức tạp, khó khăn hơn Do đó, cần sửa đổi quy định trên theo hướng phân cấp thẩm quyền tiếp nhận thông báo và có trách nhiệm kiểm tra điều kiện BĐS hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh cho Cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh Sau đó, theo định kỳ Cơ quan có thẩm quyền quản lý KDBĐS cấp tỉnh báo cáo tình trạng BĐS hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh, trong đó báo cáo rõ về những BĐS hình thành trong tương lai không đủ điều kiện kinh doanh

Thứ hai, bảo lãnh của Ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Tại Điều 27 Dự thảo tiếp tục ghi nhận về cơ chế bảo lãnh của Ngân hàng thương mại trong việc mua bán BĐS (nhà ở) hình thành trong tương lai Về cơ bản, các quy định trong Điều 27 Dự thảo đã có sửa đổi cho những hạn chế đang tồn tại trong Điều 56 Luật KDBĐS 2014, chẳng hạn: không quy định về thời hạn của bảo lãnh mà dẫn chiếu đến việc áp dụng các quy định pháp luật liên quan về bảo lãnh ngân hàng; bổ sung về phạm vi bảo lãnh bao gồm số tiền ứng trước và các nghĩa vụ tài chính khác đã thoả thuận trong hợp đồng; thời hạn chủ đầu tư phải cung cấp thư bảo lãnh cho khách hàng (trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua nhà

ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua nhà ở)…

Tuy nhiên, tại khoản 6, 7 Điều 27 Dự thảo đang có sự trùng lặp khi đều quy định về quyền

của khách hàng yêu cầu bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở

theo đúng tiến độ cam kết, cụ thể: “6 Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo tiến

độ đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy

đủ nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng và khách hàng có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng thay cho chủ đầu từ theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh” và “7 Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo đúng tiến

độ đã cam kết tại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở và bên mua, bên thuê mua đã yêu cầu chủ đầu

tư hoàn trả lại số tiền khách hàng đã ứng trước, các khoản tiền khác và các nghĩa vụ tài chính theo hợp đồng đã ký kết nhưng chủ đầu tư không hoàn trả hoặc hoàn trả không đầy đủ thì khách hàng có quyền có yêu cầu bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các nghĩa vụ tài chính, các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thay cho chủ đầu tư theo theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh

Bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các nghĩa vụ tài chính, các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thay cho chủ đầu tư theo theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh khi khách hàng có yêu cầu.” Đồng thời, nếu căn cứ khoản 6 Điều

27 Dự thảo thì chỉ trong trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai và khách hàng không cần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ trước mà được trực tiếp yêu cầu Ngân hàng – bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay; còn nếu áp dụng khoản 7 Điều 27 Dự thảo thì áp dụng đối với trường hợp mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và khách hàng trước khi yêu cầu Ngân hàng – bên bảo lãnh thực hiện nghĩa vụ thay thì phải yêu cầu chủ đầu

tư thực hiện, Ngân hàng chỉ thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh nếu các căn cứ cho rằng chủ đầu tư không hoàn trả hoặc hoàn trả không đầy đủ Do đó, đề nghị Ban soạn theo rà soát, sửa đổi để đảm bảo thống nhất, tránh trùng lặp giữa khoản 6 và khoản 7 Điều 27 Dự thảo; theo quan điểm của tác giả nên bỏ nội dung khoản 6 Điều 27 Dự thảo và giữ nguyên tinh thần khoản 7 Điều 27

Dự thảo

Bên cạnh đó, hiện nay cũng có rất nhiều quan điểm cho rằng cần xem xét bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai để góp phần kéo giảm giá bán nhà ở, có lợi cho người mua nhà19 Tuy nhiên, theo quan điểm của tác giả đây là vẫn một quy định cần thiết để đảm bảo quyền lợi cũng như tạo được niềm tin, sự yên tâm cho khách hàng khi ký kết hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai Với mức phí 1% - 3% phí bảo lãnh chủ đầu tư nộp cho Ngân hàng hiện nay so với tổng giá trị dự án, thì cũng không quá lớn để có thể tăng giá nhà hoặc nếu bỏ bảo lãnh để có thể giảm giá nhà ở như hiện nay

Thứ ba, thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Điều 26 Dự thảo về cơ bản kế thừa và giữ nguyên quy định tại Điều 57 Luật KDBĐS 2014

Do đó, những vấn đề đang là hạn chế trong Luật KDBĐS chưa được khắc phục và cần tiếp tục được nghiên cứu, sửa đổi theo hướng sau:

Một là, cần bổ sung quy định đối với hình thức đặt cọc đặc thù để đảm bảo giao kết hợp

đồng, trong đó quy định rõ hợp đồng đặc cọc được giao kết trước khi ký hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai, số tiền đặt cọc không vượt quá 5% giá trị hợp đồng; lần thanh toán đầu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng đến trước thời

19 Gia Miêu (2023), Liệu có nên bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà?,

https://laodong.vn/bat-dong-san/lieu-co-nen-bo-quy-dinh-bao-lanh-ngan-hang-khi-mua-nha-1138235.ldo, truy cập ngày 18/5/2023

điểm bàn giao nhà

Hai là, cần sửa đổi khoản 1 Điều 26 Dự thảo theo hướng: nhà đầu tư trong nước và nhà đầu

đầu tư nước ngoài đều được áp dụng với tiến độ thanh toán cho khách hàng là giống nhau Qua

đó, vừa đảm bảo quyền bình đẳng giữa các chủ thể, vừa tăng hấp dẫn để thu hút vốn đầu tư nước ngoài trong việc triển khai các dự án nhà ở hiện nay

Ba là, do pháp luật hiện nay chưa quy định cụ thể về việc khi cơ quan nhà nước có thẩm

quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng khách hàng chưa thanh toán hết 5% giá trị còn lại của hợp đồng thì ai là người nắm giữ? Và trong trường hợp này bên chủ đầu tư có được quyền bảo lưu quyền sở hữu đối với bất động sản không hay không? Để bảo vệ quyền của chủ đầu tư cũng như khách hàng, tác giả cũng

đồng tình với VCCI, theo đó: “Bên bán chỉ được thu 95% giá trị hợp đồng của người mua và 5% cuối người mua nộp vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng chỉ định Chủ đầu tư chỉ được nhận 5% này khi xuất trình được xác nhận đã nộp đủ hồ sơ làm sổ đỏ cho người mua"20

Ba là, sửa đổi, bổ sung quy định “chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng

theo đúng mục đích đã cam kết” Theo đó, cần làm rõ và chi tiết hơn như: thế nào là đúng mục đích, đâu là cơ sở pháp lí để xác định cam kết và có thể có chế tài áp dụng trực tiếp khi vi phạm qui định về thanh toán hay không?

Thứ tư, về chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai

Kế thừa Luật KDBĐS 2014, Điều 50 Dự thảo tiếp tục ghi nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai, trong đó bao gồm chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai nhằm giúp khách hàng ứng phó tình hình thay đổi khi họ không có đủ điều kiện tài chính hoặc không có nhu cầu sử dụng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; và đảm bảo hoạt động kinh doanh bất động sản của nhà đầu tư khi bán nhà

ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tiếp tục được diễn ra

Tuy nhiên, Điều 50 Dự thảo vẫn tiếp tục ghi nhận giống Điều 59 Luật KDBĐS 2014 khi không cho phép bên mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai Bên cạnh những hạn chế như tác giả đã phân tích, việc không cho phép bên mua công trình xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình xây dựng hình thành trong tương lai còn không phù hợp với khái niệm chung về Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công

trình xây dựng tại khoản 9 Điều 3 Dự thảo: “Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là việc bên mua, thuê mua chuyển giao toàn bộ quyền, trách nhiệm và nghĩa

vụ theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng cho tổ chức, cá nhân khác thông qua văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định của Luật này” Chính vì vậy, việc chuyển nhượng hợp đồng trong KDBĐ nên bổ sung “ Hợp đồng mua bán công trình xây dựng

hình thành trong tương lai”

Kết luận

Như vậy, để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, ổn định thì việc hoàn thiện các

20 Minh Dũng (2023), Còn nhiều bất cập trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhieu-bat-cap-trong-du-thao-luat-kinh-doanh-bat-dong-san-sua-doi-post752379.html, truy cập ngày 21/5/2023

https://nhandan.vn/con-quy định của Luật Kinh doanh BĐS với vai trò là Luật trực tiếp điều chỉnh thị trường BĐS cần thiết phải được sửa đổi, bổ sung kịp thời, trong đó có sự sửa đổi hợp lý đối với hoạt động kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

2 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản ngày 05/4/2023

3 Vân Ly (2023), Hoàn thiện khung pháp lý về bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai,

tuong-lai/, truy cập ngày 20/5/2023

https://thesaigontimes.vn/hoan-thien-khung-phap-ly-ve-bao-lanh-nha-o-hinh-thanh-trong-4 Lưu Quốc Thái (2023), Các biện pháp đảm bảo an toàn cho khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai, Hội thảo Bảo đảm an toàn pháp lý trong giao dịch bất động sản, Đại học

Luật thành phố Hồ Chí Minh, tr28

5 Ban Mai (2022), Bình Dương thanh tra dự án khu nhà ở thương mại khiếu kiện đông người,

dong-nguoi.htm, truy cập ngày 21/5/2023

https://vneconomy.vn/binh-duong-thanh-tra-du-an-khu-nha-o-thuong-mai-khieu-kien-6 Hải Dương (2022), Yêu cầu Công ty Hoàng Quân Cần Thơ khắc phục hậu quả việc mua bán bất động sản sai, https://plo.vn/yeu-cau-cong-ty-hoang-quan-can-tho-khac-phuc-hau-qua-

viec-mua-ban-bat-dong-san-sai-post714276.html, truy cập ngày 20/5/2023

7 Quang Huy (2021), Siết đặt cọc giữ chỗ để huy động vốn trái phép,

https://plo.vn/siet-dat-coc-giu-cho-de-huy-dong-von-trai-phep-post611095.html, truy cập ngày 20/5/2023

8 Nguyễn Thị Nga (2021), Pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai – những vấn đề pháp lý và thực tế, Hội thảo Cơ sở của việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật kinh doanh bất động sản 2014, Đại học Luật Hà Nội, tr 120

9 Gia Miêu (2023), Liệu có nên bỏ quy định bảo lãnh ngân hàng khi mua nhà?, https://laodong.vn/bat-dong-san/lieu-co-nen-bo-quy-dinh-bao-lanh-ngan-hang-khi-mua-

nha-1138235.ldo, truy cập ngày 18/5/2023

KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN DU LỊCH MỘT SỐ VẤN ĐỀ PHÁP LÝ ĐẶT RA Ở VIỆT NAM HIỆN NAY

TS Lê Thương Huyền 21

1 Nhận diện về kinh doanh bất động sản du lịch

1.1 Khái niệm về bất động sản du lịch

Bất động sản có một quá trình phát triển lâu dài và có vai trò then chốt trong giai đoạn hiện nay, đặc biệt là đối với các đô thị phát triển, khu vực tăng trưởng kinh tế Mối quan hệ bền chặt giữa bất động sản và du lịch xuất hiện từ lâu nhưng giai đoạn hiện nay đang chứng kiến sự lớn mạnh vượt bậc của sự liên kết này và tạo lực mới cho cả ngành bất động sản lẫn ngành du lịch của các nước

Bất động sản liên quan đến du lịch ra đời với vị trí đặc trưng trong bối cảnh hiện nay tạo ra nhiều cơ hội cho các bên liên quan đến phát triển kinh tế của địa phương, của vùng Tại Việt Nam, bất động sản du lịch ra đời và phát triển mạnh mẽ trong giai đoạn bùng nổ kinh tế đã hình thành lên một phân khúc bất động sản hấp dẫn cho nhà đầu tư cũng như khách hàng Kinh doanh phân khúc sản phẩm mới này vừa là cơ hội to lớn cho các nhà đầu tư, nhà môi giới, nhà phát triển bất động sản nhưng cũng đặt ra cho các bên liên quan vào giải quyết các vấn đề cấp bách hiện nay Bất động sản du lịch ra đời và bùng nổ tại các nước đang phát triển trong thời gian qua đang đặt ra nhiều vấn đề cho các nước như Việt Nam, Trung Quốc, Ấn Độ và các nước Đông Nam Á khác

Giống như tên gọi của nó, bất động sản du lịch là đất đai, công trình gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai được quy hoạch xây dựng nhằm phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí, khám phá tìm hiểu Bất động sản du lịch bao gồm các loại hình sản phẩm bất động sản gắn liền với hoạt động đi du lịch và nghỉ dưỡng như: khách sạn, căn

hộ du lịch, căn hộ nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng, homestay, condotel…

Điều quan trọng cần lưu ý đó là ngành bất động sản và du lịch chịu ảnh hưởng lẫn nhau Ví

dụ, sự tồn tại của một số điểm thu hút khách du lịch trong một khu vực trực tiếp làm tăng chi phí của các tài sản khác nhau ở đó, điều này sau đó có tác động đến tình trạng kinh tế xã hội của người dân địa phương Ngoài ra, sự hiện diện của các tài sản với nhiều mục đích sử dụng khác nhau có thể rất quan trọng để thúc đẩy ngành du lịch trong khu vực này, vì những tài sản này có thể đóng vai trò hỗ trợ dịch vụ cho các khu du lịch bằng cách cung cấp chỗ ở tự phục vụ, điều này có thể góp phần vào sự bùng nổ du lịch

Ngoài các mối liên hệ chặt chẽ tồn tại giữa bất động sản và năm yếu tố của kinh doanh du lịch, một số mối liên hệ giữa hai lĩnh vực này cũng đã phát sinh, dẫn đến thuật ngữ như "bất động sản du lịch" Sự phát triển của bất động sản du lịch bắt đầu từ những năm 1990, và một số lĩnh vực

21 Viện Nhà nước và pháp luật

khoa học và định hướng đã xem xét nó 22 Với sự khởi đầu của sự bùng nổ các loại hình bất động sản du lịch và sự xuất hiện của những lợi nhuận kinh tế đáng kể đã thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư, chẳng hạn như ở Mỹ, Canada và một số quốc gia thuộc Liên minh Châu Âu, nhiều lĩnh vực nghiên cứu liên quan đến bất động sản du lịch đã xuất hiện, chẳng hạn như timeshare 23Ngoài ra, một trong những khía cạnh quan trọng của sự kết nối giữa bất động sản và du lịch

là sự nhấn mạnh của họ về tính bền vững Một mặt, bất động sản có tác động đến tiềm năng đạt được sự bền vững của các điểm du lịch đa dạng Ví dụ, tại các địa điểm du lịch ven biển, lượng khí thải carbon từ các loại hàng hóa bất động sản khác nhau có tác động đến tài nguyên du lịch của khu vực, từ đó dẫn đến thiệt hại về tài nguyên Điều này tạo ra rào cản trong việc thực hiện các nguyên tắc bền vững trong ngành du lịch

Theo Yutao Sun & Yunxin Fu (2018), bất động sản du lịch được tạo ra bằng cách kết hợp lĩnh vực bất động sản và du lịch - hai ngành cấp ba có giá trị gia tăng cao và mối tương quan đáng

kể - đã trở thành một trong những ví dụ kinh điển về hội nhập công nghiệp Việc mở rộng du lịch

ở Trung Quốc đã đồng thời chuyển từ tham quan sang giải trí, điều này càng khuyến khích việc sáp nhập bất động sản và du lịch Bất động sản và du lịch hợp tác với nhau theo cách đôi bên cùng

có lợi Một mặt, du lịch đã nâng cao giá trị của các dự án bất động sản và thúc đẩy sự phổ biến của chúng Mặt khác, các dự án bất động sản đã bù đắp được phần thiếu hụt vốn của du lịch và hiện thực hóa lợi nhuận ngắn hạn Bất động sản du lịch là một ví dụ thành công về hội nhập công nghiệp

vì nó đã phát triển thành một tổ hợp kinh tế bao gồm tất cả các khía cạnh của bất động sản, du lịch, cuộc sống, nghỉ ngơi và giải trí

1.2 Đặc điểm của loại hình bất động sản du lịch

1.2.1 Đặc tính khan hiếm

Thay vì được phát triển ở mọi địa điểm thì loại hình BĐS du lịch lại được xây dựng và quy

hoạch chủ yếu tại những khu vực giàu tiềm năng phát triển du lịch Xã hội ngày càng phát triển,

nhu cầu du lịch nghỉ dưỡng ngày càng tăng cao trong khi đó số lượng sản phẩm bất động sản du

lịch bị giới hạn dẫn đến tình trạng cầu nhiều cung ít, sự “khan hiếm” đối với dòng sản phẩm này tăng cao

1.2.2 Đáp ứng mục đích sử dụng kinh doanh

Có thể hiểu một cách đơn giản, bất động sản du lịch là đất đai, công trình xây dựng gắn

liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng không có mục đích để ở Vì

vậy mà mục đích sử dụng của loại hình BĐS du lịch không đáp ứng cho mục đích để ở và phục

vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân Nó chủ yếu được chủ đầu tư quy hoạch xây dựng đáp ứng sử dụng cho hoạt động kinh doanh cho thuê

1.2.3 Có những tiêu chuẩn, quy chuẩn, xếp hạng riêng

Bất động sản du lịch phục vụ cho nhu cầu lưu trú, nghỉ dưỡng nên việc quy hoạch, đầu tư

xây dựng bất động sản du lịch cần theo các tiêu chuẩn, quy chuẩn, yêu cầu riêng, đặc biệt phải phù hợp với các nhu cầu giải trí, du lịch của con người Hiện nay, bất động sản du lịch thường được

quy hoạch thành các dự án tổ hợp có quy mô lớn, đồng bộ với hệ thống cơ sở hạ tầng tiện ích đáp

22 Sampson, S.E (2008) Optimization of Vacation Timeshare Scheduling Operations Research, 56, 1079-1088

23 Sun, Y.; Fu, Y Research on the Integration of Tourism Industry and Real Estate Industry in China Mod Econ 2018, 9,

1654–1664

ứng nhu cầu vui chơi giải trí và tận hưởng cuộc sống

1.2.4 Đặc điểm đa sở hữu

Hiện nay, loại hình BĐS du lịch có nhiều điểm mới trong vấn đề sở hữu Theo đó, nếu như

khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng truyền thống thuộc về một chủ sở hữu thì các khách sạn, khu nghỉ dưỡng hiện tại đang có xu hướng “đa sở hữu”

Điều này nhằm đáp ứng nhu cầu sở hữu của các cá nhân muốn sở hữu nhiều tài sản, phục

vụ nhu cầu du lịch của cá nhân, gia đình hoặc thu lợi nhuận từ việc cho thuê phòng khách sạn,

Từ khái niệm kinh doanh bất động sản thì định nghĩa kinh doanh bất động sản du lịch là

gì có thể hiểu là việc đầu tư vốn vào các hoạt động xây dựng, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê

mua bất động sản du lịch, thực hiện các dịch vụ bất động sản theo quy định pháp luật nhằm mục đích sinh lợi

Mặc dù vậy, Việt Nam hiện chưa có một quy định rõ ràng và đầy đủ về “Bất động sản du lịch” Vì vậy từ góc độ pháp lý, Bất động sản du lịch sẽ phải được phân tích trên cơ sở tổng hợp các quy phạm pháp luật khác nhau

Theo Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 quy định bất động sản bao gồm: (i) Đất đai; (ii) nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; (iii) tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; và (iv) tài sản khác theo quy định của pháp luật

Theo khoản 1 Điều 3 Luật Du lịch 2017, du lịch là các hoạt động có liên quan đến chuyến

đi của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác

Kết hợp các quy định vừa nêu, ta có thể hiểu bất động sản du lịch theo pháp luật Việt Nam

là: "đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn liền với đất đai, công trình xây dựng, được sử dụng nhằm đáp ứng nhu cầu tham quan, nghỉ dưỡng, giải trí, tìm hiểu, khám phá tài nguyên du lịch hoặc kết hợp với mục đích hợp pháp khác của con người ngoài nơi cư trú thường xuyên trong thời gian không quá 01 năm liên tục 24 ”

Ngoài các công trình du lịch truyền thống như khách sạn hay khu nghỉ dưỡng (resort), hiện nay tại nước ta có một số công trình bất động sản du lịch vừa có chức năng lưu trú vừa có chức năng kinh doanh du lịch phổ biến như căn hộ du lịch (condotel), biệt thu du lịch (resort villa), nhà

24 LS Lê Thị Tuyết Dung & Khưu Hồng Linh, Những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản du lịch và những vướng

mắc phát sinh trong thực tiễn, đăng tải trên

https://phaply.net.vn/nhung-van-de-phap-ly-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-du-lich-va-nhung-vuong-mac-phat-sinh-trong-thuc-tien-a255272.html

phố thương mại (shophouse), nhà phố du lịch (shoptel), nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê (homestay), trang trại nghỉ dưỡng (farmstay)… (sau đây gọi chung là "các công trình du lịch kết hợp lưu trú") Tuy nhiên, trừ condotel và resort villa thì hầu hết các công trình này chưa được định nghĩa bởi pháp luật

1.3.2 Đặc điểm của kinh doanh bất động sản du lịch

Dưới đây là 5 đặc điểm chính của kinh doanh bất động sản du lịch Các đặc điểm là những tính chất rất riêng thể hiện tiềm năng, ưu nhược điểm của lĩnh vực kinh doanh này.25

Có thể nói kinh doanh BĐS du lịch là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực Mọi hoạt

động kinh doanh đều gắn liền với vị trí của bất động sản Bên cạnh đó, tính cục bộ và khu vực còn được thể hiện ở việc đây là phân khúc bất động phục vụ cho mục đích du lịch, nghỉ dưỡng Những

vị trí có cảnh quan hấp dẫn, có tiềm năng về du lịch, nghỉ dưỡng là nơi diễn ra hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản sôi động

Kinh doanh BĐS du lịch là hoạt động đầu tư lớn và có tính đồng bộ cao Đầu tư kinh doanh

bất động sản du lịch đòi hỏi bạn phải có nguồn vốn lớn và thời gian đầu tư lâu dài Các dự án BĐS

du lịch thường phải hoàn thiện tổng thể mới đủ điều kiện đưa vào khai thác và phải đầu tư đồng

bộ các tiện ích

Kinh doanh BĐS du lịch là lĩnh vực có chu kỳ kinh doanh dài Sở hữu đặc điểm đầu tư đồng

bộ và quản lý vận hành sau đầu tư nên việc kinh doanh bất động sản du lịch thường kéo dài hơn nhiều so với bất động sản nhà ở Chu kỳ kinh doanh loại hình BĐS này kéo dài từ 10 – 15 năm

Kinh doanh BĐS du lịch là lĩnh vực kinh doanh chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách Bất động sản du lịch là sản phẩm kinh doanh chịu tác động từ chính sách pháp luật

Việc thay đổi hay bổ sung các quy định, chính sách của Nhà nước sẽ có ảnh hưởng tức thời và trực tiếp đến thị trường

Kinh doanh BĐS du lịch là lĩnh vực thường gắn liền với chính sách cam kết tài chính và chia sẻ lợi nhuận Khách hàng mua bất động sản du lịch ngoài việc lưu trú nghỉ dưỡng còn có mục

tiêu kinh doanh, thu lợi nhuận Việc chuyển nhượng thường gắn với quá trình quản lý, kinh doanh, chia sẻ lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh trong suốt vòng đời của sản phẩm

2 Thực trạng pháp lý của kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam

2.1 Dự báo về xu hướng phát triển thị trường BĐS du lịch trong thời gian tới

Thị trường BĐS là một trong những thị trường “đầu vào” không thể thiếu được của mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và ngành du lịch cũng không phải là ngoại lệ Du lịch là một ngành công nghiệp quan trọng, đóng góp 10% vào GDP toàn cầu trong năm 2016 (theo UNWTO).26 Chiến lược phát triển du lịch quốc gia sẽ là nền tảng quan trọng để bất động sản du lịch tăng trưởng trở lại sau thời gian dài đóng băng do dịch COVID-19 Giới chuyên gia nhận định, phân khúc này còn nhiều dư địa phát triển, cần tái cơ cấu để phát triển đồng bộ, bền vững

25 https://topbds.net/bat-dong-san-du-lich-la-gi.html truy cập ngày 15/10/2023

26

https://vn.savills.com.vn/insight-and-opinion/savills-news/155034-0/savills-nh%E1%BA%ADn-

%C4%91%E1%BB%8Bnh-xu-h%C6%B0%E1%BB%9Bng-du-l%E1%BB%8Bch-n%C4%83m-2030-va-cac-tac-

%C4%91%E1%BB%99ng-%C4%91%E1%BA%BFn-b%C4%91s-du-l%E1%BB%8Bch-ngh%E1%BB%89-d%C6%B0%E1%BB%A1ng

Ngày 15.3 vừa qua Việt Nam đã mở cửa du lịch trở lại sau gần 2 năm đóng cửa Đây được xem là tin vui trong những ngày đầu năm không chỉ cho riêng ngành du lịch mà còn mở ra cơ hội phục hồi bất động sản du lịch - phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng nặng nề suốt 2 năm dịch bệnh Covid -19 kéo dài vừa qua Du lịch phát triển sẽ tác động tích cực tới thị trường BĐS du lịch Sau thời gian đương đầu nhiều khó khăn, năm 2022, loại hình này sẽ từng bước phục hồi mạnh Chiến lược phát triển du lịch quốc gia sẽ là nền tảng quan trọng để phân khúc trên tăng trưởng trong tương lai

Hàng loạt các nhà đầu tư lớn, với các dự án BĐS du lịch nhiều tỷ đô la đã được triển khai trong những năm gần đây, với sự sang trọng và đẳng cấp về tiện nghi, về vị trí và quy mô có thể

kể đến như: Dự án Phú Quốc United Center của Tập đoàn Vingroup ở Bãi Dài, Phú Quốc, Kiên Giang với tổng diện tích: 1.044ha; Quy mô: 12.172 phòng nghỉ khách sạn và villa cao cấp; Dự án Sun Riverside Village của Tập đoàn Sun Group ở Sầm Sơn, Thanh Hóa với diện tích: 1.260ha (giai đoạn 1), tổng vốn đầu tư: 25.000 tỷ đồng với sự phong phúc và đa dạng về các dòng sản phẩm: Shophouse, toà nhà cao tầng hỗn hợp, boutique hotel; Dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City của Tập đoàn CEO Group tại Vân Đồn Quảng Ninh, tổng diện tích: 358,3ha với sự tích hợp của nhiều sản phẩm BĐS du lịch như: Khách sạn quốc tế, căn hộ nghỉ dưỡng Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, trung tâm hội nghị quốc tế, shophouse; Dự án Novaworld Phan Thiết của chủ đầu

tư Novaland tại Phan Thiết, Bình Thuận với tổng diện tích: 1.000ha, Vốn đầu tư: 5 tỷ USD và nhiều loại sản phẩm: Nhà phố, biệt thự, khu thương mại Dự án Venezia Beach – Luxury Residences & Resort của Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt tại Hồ Tràm Bình Châu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Diện tích: 72ha, Sản phẩm: Nhà phố, nhà phố vườn, biệt thự song

và đơn lập, khu khách sạn 5 sao; Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Wonder City Van Phong Bay của chủ đầu tư Eurowindow Holding tại vịnh Vân Phong, tỉnh Khánh Hòa với tổng diện tích: gần 300ha, Vốn đầu tư: 3.350 tỷ đồng; với các sản phẩm đẳng cấp: Nhà thấp tầng, khách sạn, căn hộ khách sạn, resort cho du lịch nghỉ dưỡng

Theo dõi và quan sát trong những tháng đầu năm 2022 khi đại dịch Covid về cơ bản đã được kiểm soát, kinh tế có sự phục hồi trở lại, thị trường du lịch cũng đã khởi động ở mảng thị thị trường quốc tế cũng là cơ hội tốt cho thị trường BĐS du lịch vốn ngủ yên trong gần 3 năm qua cũng bắt đầu được khởi sắc trở lại Theo đó, ở mảng thị trường BĐS du lịch đã có sự bùng nổ các dự án nghỉ dưỡng hàng tỷ USD của những ông chủ đầu tư lớn được trải dọc ở cả 3 miền Bắc, Trung, Nam Có thể kể đến như: Bình Định, Bình Thuận, Quảng Ninh, Khánh Hòa đều rầm rộ xuất hiện những dự án nghỉ dưỡng ven biển vốn đầu tư tỷ USD Điển hình: Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Wonder City Van Phong Bay của chủ đầu tư Eurowindow Holding tại vịnh Vân Phong, tỉnh Khánh Hòa với tổng diện tích: gần 300ha, Vốn đầu tư: 3.350 tỷ đồng Đây là dự án nhắm đến phát triển

du lịch biển gồm khách sạn nghỉ dưỡng, căn hộ du lịch, resort với nhiều loại hình giải trí cao cấp

Dự án Khu du lịch Hải Giang Merry Land (Bình Định) do Hưng Thịnh phát triển vừa công bố giai đoạn 1 rộng hơn 623,71 ha, với tổng vốn đầu tư lên đến 47.000 tỷ đồng (hơn 2 tỷ USD) Dự án Nova Group công bố khu phức hợp nghỉ dưỡng - du lịch - giải trí NovaWorld tại thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận với quy mô 1.000 ha, tổng mức đầu tư 5 tỷ USD, có hàng trăm tiện ích tiêu chuẩn quốc tế Tập đoàn này tham vọng phát triển dự án thành một địa điểm du lịch chăm sóc sức khỏe cho khách nội địa và cả quốc tế Liên danh Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Tài chính Việt Nam (VFI Group), Công ty cổ phần Thương mại Ngôi Nhà Mới và Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu

tư Israel trình UBND tỉnh Lâm Đồng mong muốn lập quy hoạch dự án 18.000 ha Dự án được

thực hiện tại khu vực hồ thủy điện Đồng Nai 2, huyện Di Linh (khoảng 12.500 ha) và huyện Lâm

Sự bùng nổ của các dự án nghỉ dưỡng siêu khủng được xem là nằm trong kịch bản đã được

dự báo trước do Việt Nam có lợi thế về khí hậu, vùng biển ấm, bãi biển đẹp và có nhiều tiềm năng cho phát triển khu sinh thái, rừng, khu bảo tồn còn hoang sơ, thu hút sự quan tâm của khách du lịch nội địa và quốc tế Nếu các siêu dự án nghỉ dưỡng về đích sẽ thúc đẩy sự phát triển của địa phương, tạo sức hút cho ngành du lịch, giúp cộng hưởng cho sự phát triển kinh tế

2.2 Quy định pháp lý về bất động sản du lịch tại Việt Nam

Việt Nam đang trong quá trình điều chỉnh luật về bất động sản du lịch do sự phát triển nhanh chóng của lĩnh vực bất động sản này ở mọi loại hình và trước yêu cầu cấp thiết của việc kiện toàn khuôn khổ pháp lý nhằm đảm bảo công tác quản lý Nhà nước đối với bất động sản du lịch kịp thời

và phù hợp Hiện nay, các khía cạnh quan trọng nhất là định nghĩa sản phẩm, mục đích, tiêu chuẩn

kỹ thuật và quyền sở hữu đối với bất động sản du lịch còn nhiều tranh luận và cần xác định phù hợp, chính xác

Nhiều vấn đề pháp lý đặt ra cho các cơ quan quản lý Nhà nước, các nhà đầu tư, nhà phát triển dự án bất động sản du lịch, người mua hàng hay người sử dụng bất động sản du lịch cần phải nhanh chóng được luật hóa quyền, trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan Chẳng hạn, đối với loại hình bất động sản khách sạn cho thuê, nhiều vấn đề pháp lý chưa thực sự rõ ràng, chẳng hạn như quy định chủ đầu tư nào có đủ quyền để bán cho khách hàng, khách hàng mua căn hộ khách sạn được chuyển nhượng cho người khác như thế nào và quyền của người mua cuối cùng được pháp luật quy định ra sao, tranh chấp của các bên liên quan đến tài sản bất động sản du lịch sẽ căn cứ vào những quy định nào để giải quyết tại Tòa án

Bất động sản du lịch là một phân khúc chính của thị trường bất động sản ở các thành phố lớn do tầng lớp trung lưu đang gia tăng đang tìm cách khai thác tiềm năng thu nhập mà họ có thể mang lại Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, tính đến tháng 9 năm 2021, Việt Nam

có 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ khách sạn, 24.399 biệt thự du lịch và 30.899 căn nhà phố thương mại

2.2.1 Chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình đối với bất động sản du lịch

Việc ghi nhận chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ("Giấy Chứng Nhận") đối với bất động sản du lịch là những vấn đề được dành sự quan tâm của toàn xã hội trong những năm gần đây, đặc biết là đối với condotel, resort villa Cụ thể, trước đây các cơ quan chức năng địa phương lúng túng không biết nên ghi nhận chế độ sử dụng đất đối với đất được sử dụng để xây dựng condotel, resort villa là đất ở hay đất thương mại, dịch vụ, và bản thân các công trình này có mục đích là để ở hay để kinh doanh

Hiện tại, vấn đề pháp lý nêu trên đã từng bước được giải quyết bởi các cơ quan chức năng Đầu tiên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có yêu cầu các Bộ ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến condotel

và resort villa, bước đầu đạt được một số kết quả như sau:

Chế độ sử dụng và thời hạn sử dụng đất: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở ("Công văn 703"), theo đó xác định đất đai xây dựng condotel, resort villa là loại đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn Thời hạn sử dụng sẽ không quá 50 năm hoặc 70 năm, tùy thuộc vào loại hình dự án; và khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất;

Cấp Giấy Chứng Nhận cho bên nhận chuyển nhượng căn hộ trong dự án condotel và resort villa: Theo Mục 2 Công văn 703, việc cấp Giấy Chứng Nhận cho bên nhận chuyển nhượng sẽ được tiến hành theo các điều kiện, trình tự, thủ tục được quy định trong: (i) Luật Đất đai 2013; (ii) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (iii) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; (iv) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; và (v) Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT Theo đó, các Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo đó thống nhất cấp cho bất động sản du lịch kết hợp lưu trú chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở

Các kết quả nêu trên đã góp phần làm hoàn chỉnh khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản du lịch Tuy nhiên, bản thân Công văn 703 mới chỉ là một văn bản hành chính mang tính hướng dẫn, chứ chưa phải là một văn bản quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc thi hành theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 Trên thực tế, nhiều địa phương, ví dụ như tỉnh Khánh Hòa, vẫn còn lúng túng, chưa dám cấp Giấy Chứng Nhận cho condotel gây khó khăn cho cả chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng condotel lẫn các nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ trong condotel).27

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật hiện hành mới chỉ tập trung vào condotel và resort villa, trong khi trên thực tế còn có các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác như shoptel, hometel Các công trình này đã xuất hiện tại Việt Nam từ rất lâu trên thực tế nhưng chưa được pháp luật nước ta định nghĩa và phân biệt một cách rõ ràng, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản Chính vì vậy việc xác định chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại công trình này vẫn chưa thực sự rõ ràng

2.2.2 Giao dịch căn hộ nằm trong công trình bất động sản du lịch

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ("Nghị định 02"), theo đó yêu cầu việc mua bán, thuê mua căn

hộ trong dự án condotel và công trình xây dựng khác giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ phải tuân theo các mẫu được ban hành kèm theo Nghị định này Mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn

hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Mẫu số 02) bao gồm những điều khoản định nghĩa

27 Bảo Ngọc, Đất ở không hình thành đơn vị ở 'làm khó' nhà đầu tư,

https://tuoitre.vn/dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-lam-kho-nha-dau-tu-20220419093401381.htm, truy cập 21/04/2020

hoặc quy định chi tiết về (i) Phần sở hữu chung; (ii) Phần sở hữu riêng của mỗi bên; (iii) Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; (iv) Dịch vụ quản lý vận hành và bảo trì công trình; (v) Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua; (vi) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (vii) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng (bán lại căn hộ/ chuyển nhượng hợp đồng thuê mua)… Đối với các hợp đồng mua bán các công trình xây dựng nằm trong các bất động sản du lịch khác thì sẽ áp dụng Mẫu số 04

Các chủ đầu tư và bên mua/ thuê mua cần lưu ý là các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định 02/2022/NĐ-CP mang tính bắt buộc áp dụng, chính vì vậy có phải nghiên cứu kỹ các điều khoản có trong hợp đồng mẫu trước khi soạn thảo hợp đồng Tuy nhiên, trên tinh thần tự

do thỏa thuận và tự do kinh doanh, các bên trong hợp đồng có thể đưa thêm các thỏa thuận miễn

là không trái với các điều khoản mẫu sẵn có và quy định pháp luật, ví dụ như tại Điều 18 Mẫu số

02 về giải quyết tranh chấp, các bên có thể lựa chọn trọng tại làm cơ quan giải quyết tranh chấp thay vì tòa án

Vấn đề tiếp theo mà các chủ đầu tư và bên mua/ thuê mua cần lưu ý đó chính là hợp đồng mua bán/ thuê mua căn hộ tuân thủ theo mẫu được ban hành kèm theo Nghị định 02 thì không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư của tất cả các dự án condotel có mục tiêu đầu tư và kinh doanh loại hình này đều được phép mua bán, cho thuê căn hộ Cụ thể, theo định nghĩa tại Điều 1 Mẫu số 02, thì căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được bán/ cho thuê mua phải thuộc dự án/ tòa nhà có mục tiêu bán/ cho thuê mua được duyệt trong hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế của dự án theo pháp luật về quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch

Cuối cùng, dường như pháp luật vẫn chỉ tập trung vào loại hình condotel mà chưa chú ý tới các loại hình công trình du lịch kết hợp lưu trú khác khi gộp chung hợp đồng giao dịch các căn hộ thuộc những công trình này vào chung một mẫu, mặc dù giữa chúng đều có những đặc điểm riêng biệt trên thực tế

2.2.3 Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư đối với người mua căn hộ

Cuối cùng, một vấn đề dường như Nghị định 02 và các văn bản quy phạm pháp luật khác vẫn còn bỏ ngỏ là lợi nhuận mà chủ đầu tư các dự án condotel và resort villa cam kết đối với người mua căn hộ Cụ thể là trên thực tế, sau khi mua căn hộ thì người mua (nhà đầu tư thứ cấp) thường giao cho chủ đầu tư sử dụng căn hộ để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và người mua được hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo tình hình thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận) Các tranh chấp về việc chủ đầu tư không thực hiện được cam kết về lợi nhuận đã từng xảy ra phổ biến với các dự án condotel do các nguyên nhân như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp với thực tế, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết… Nhằm tránh hạn chế tranh chấp và rủi ro cho chủ đầu tư lẫn người mua căn hộ condotel và resort villa thì cần phải có quy định về mức trần đối với lợi nhuận cam kết và chủ đầu tư có nghĩa

vụ thực hiện đúng cam kết về chi trả lợi nhuận Mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư và các bên có quyền thỏa thuận (không bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư (như ký quỹ) Đồng thời, việc bàn giao căn hộ và cam kết lợi nhuận cố định giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư cần phải được lập thành một hợp đồng riêng hoặc phụ lục của hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo Mẫu số 02

2.2.4 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai

Tương tự như Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định 02 vẫn không có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai (bằng việc chỉ có mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán/ thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn) Dường như nhà nước vẫn có quan điểm tương đối dè dặt về vấn đề này Điều này không chỉ gây khó khăn cho chủ đầu

tư và nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ) khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình bất động sản du lịch hình thành trong tương lai mà còn gây khó khăn cho cơ quan quản

lý Nhà nước do không có quy định pháp luật trong khi các giao dịch này đã phát sinh rất nhiều trên thực tế

Do vậy, Chính phủ và các cơ quan liên quan nên xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư và người mua căn hộ khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, đồng thời

sẽ tăng thêm nguồn thu ngân sách Nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai

2.3 Chuyển đổi dự án condotel thành chung cư

Liên quan đến Dự án Condotel Cocobay Đà Nẵng, sau khi chủ đầu tư (Công ty cổ phần Đầu

Tư Phát Triển Và Xây Dựng Thành Đô ("Thành Đô") không đạt được cam kết với khách hàng về mức lợi nhuận 12%/năm, công ty này đã đề xuất chuyển nhiều căn hộ trong các công trình condotel thành chung cư nhằm giảm bớt xung đột với khách hàng và để không phải thực hiện cam kết lợi nhuận theo thỏa thuận28 Dựa trên đề xuất này, UBND Thành phố Đà Nẵng đã cho phép chuyển gần 2000 căn hộ trong các công trình condotel thành căn hộ chung cư, vốn chưa từng có tiền lệ và

cơ sở pháp lý29

Việc Thành Đô yêu cầu chuyển đổi là dựa trên nhu cầu giảm lỗ, tránh thiệt hại chứ không dựa trên quy định pháp luật Việc chấp nhận cho chuyển đổi cũng có nguy cơ dẫn tới thói quen tùy tiện của cơ quan nhà nước, tạo ra cơ chế “xin – cho”, "đi cửa sau" trong kinh doanh bất động sản Hơn nữa, điều này cũng sẽ góp phần phá vỡ quy hoạch sử dụng đất nói chung cũng như quy hoạch

sử dụng đất cho việc phát triển du lịch nói riêng bởi các yêu cầu về tiện ích đối với một khu dân

cư khác rất nhiều so với một khu du lịch30

2.4 Vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho dự án condotel được xây trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Trong thời gian qua, một số tỉnh như Kiên Giang, Bình Định, Khánh Hòa nhằm thu hút đầu

tư vào các dự án bất động sản du lịch đã sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận để chỉ các khu đất xây dựng condotel và các các công trình du lịch kết hợp lưu

28 Hoàng Sơn, Cocobay Đà Nẵng “vỡ trận” lợi nhuận cam kết: Đà Nẵng nói gì?,

trú khác Đây là một thuật ngữ không được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 hay bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào khác Theo quy định hiện hành,

“Đất ở không hình thành đơn vị ở” được hiểu là quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo Luật Đất đai 2013, tuy nhiên không hình thành đơn vị ở, không có các hệ thống công trình kèm theo như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại và không buộc phải đáp ứng quy mô dân số31

Lý do cụ thể cho việc hình thành thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài, trong khi đất thương mại dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặt biệt không quá 70 năm Trong khi đó đó, những nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ trong dự án BDS nghỉ dưỡng) đều mong muốn được

sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng/ căn hộ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng lây dài Do

đó, các địa phương cam kết các căn hộ trong dự án BĐS nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho công trình trên đất ở (đất ở tại nông thôn hoặc đô thị), có thời gian sử dụng ổn định và lâu dài Bên cạnh đó, việc dùng thuật ngữ "không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… của người mua căn hộ

Mặc dù vậy, nhiều tỉnh thành, như tỉnh Khánh Hòa, đã hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”, dẫn tới các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án condotel và khách hàng mua căn hộ Hiện nay, khuôn khổ pháp lý cho condotel và các các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác đã dần được hoàn thiện với việc ban hành Công văn số 703 và Nghị định 02/2022/NĐ-CP, tuy nhiên chính sách về “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hình thành vẫn còn bị bỏ ngỏ.32

2.5 Những vấn đề đặt ra đối với kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam

Từ thực tế hiện nay, những vấn đề đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch

ở Việt Nam có thể nói đến là rất nhiều và cấp bách Trong đó, những cơ sở quan trọng để xây dựng niềm tin và trách nhiệm các bên liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, gồm có:

- Luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn hoàn thiện để thông qua cần nghiên cứu bổ sung và điều chỉnh để đảm bảo tính cập nhật nhất và bao quát nhất đối với loại hình bất động sản du lịch

- Nội dung quy định về kinh doanh bất động sản du lịch cần phải tính đến các loại hình cụ thể, các cơ quan quản lý và các nguồn luật điều chỉnh cần có tính thống nhất, bổ trợ

- Những vấn đề cốt lõi về kinh doanh và đầu tư bất động sản du lịch tại Việt Nam gắn chặt với cơ chế pháp lý chung đối với đất đai, sở hữu tài sản trên đất và các vấn đề mua bán, chuyển nhượng, sở hữu chung bất động sản cần được nghiên cứu một cách đồng bộ trước khi xây dựng

luật thống nhất

31 Lê Văn Hồi, Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất động sản đã xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị

ở” cần sớm triển khai, bài tham luận tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du

lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam” ngày truy cập 25/9/2023

32 Lê Thị Tuyết Dung & Khưu Hồng Linh, Những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản du lịch và những vướng mắc

phát sinh trong thực tiễn, đăng tải tại

https://phaply.net.vn/nhung-van-de-phap-ly-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-du-lich-va-nhung-vuong-mac-phat-sinh-trong-thuc-tien-a255272.html truy cập 15/10/23

- Việc mua bán bất động sản du lịch nên chăng cần có những chế tài mới, mang tính đột phá

để phát triển phân khúc bất động sản đặc thù này Nếu như hiện nay, coi bất động sản du lịch không phải là bất động sản nhà ở, người mua riêng lẻ các căn hộ khách sạn chẳng hạn, sẽ gặp rào cản lớn

để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng biệt Nếu không được cấp quyền sở dụng riêng biệt cho căn hộ khách sạn, người mua sẽ không dễ dàng chuyển nhượng, bán tài sản này cho người khác Chính vì vậy, việc mua bất động sản này gặp nhiều khó khăn và thị trường cho phân khúc này khó phát triển bền vững.33

3 Những gợi mở về giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển trong thời gian tới

Một thị trường bất động sản du lịch phát triển đúng định hướng, có hiệu quả, chính quy, lành mạnh và công khai hóa nếu được triển khai trên nền tảng của khung pháp lý phù hợp, an toàn và linh hoạt Một cơ chế tổ chức thực thi có hiệu quả, hướng tới bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia thị trường, giải quyết có hiệu quả những tồn đọng và tạo môi trường đầu tư lành mạnh,

an toàn và hiệu quả, tôn trọng tối đa các quy luật của thị trường Mặt khác, một thị trường bất động sản du lịch phát triển hiệu quả nếu nhận được sự quan tâm đúng đắn, nhìn nhận đúng vai trò và tầm quan trọng đối với nền kinh tế Với ý nghĩa đó, tôi mạnh dạn gợi mở một số giải pháp mang tính tổng quát sau đây34:

Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp luật một cách đồng bộ, thống nhất và phù hợp điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch

Hơn thế, ngày 15 tháng 5 năm 2018, Chính Phủ đã ban hành Nghị quyết số 19-2018/NQ-CP

về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2018 và những năm tiếp theo, trong đó đặc biệt nhấn mạnh chuyên đề cải cách thủ tục hành chính, kiến tạo môi trường kinh doanh Cùng với đó, Chính Phủ

đã chỉ đạo Bộ Tư pháp thực hiện “Dự án Quản trị Nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện (GIG) về hoàn thiện pháp luật đăng kí tài sản: động sản và bất động sản”

Như vậy, có thể thấy chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong thời gian gần đây

là ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lí minh bạch, thông thoáng cho các hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường BĐS du lịch Quan điểm này của Đảng và Nhà nước là đường lối chỉ đạo để xây dựng những chính sách pháp luật cụ thể

về thị trường bất động sản du lịch ở Việt Nam

Tại phiên họp thứ 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV vào tháng 4 năm 2018, Chính Phủ đã trình Quốc hội cho ý kiến về Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai Đây là những

33 Nguyễn Hoàng Sơn, Kinh doanh bất động sản du lịch: Kinh nghiệm các nước và hàm ý đối với Việt Nam từ khía cạnh

pháp lý, Kỷ yế hội thảo: “Thực trạng và những vấn đề pháp lý đặt ra” Đề tài khoa học cấp bộ: “Kinh doanh bất động sản du

lịch – Những vấn đề pháp lý đặt ra”, Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 22/9/2023

34 Nguyễn Thị Nga, Bất động sản du lịch và vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với sự phát triển của nền kinh

tế và chiến lược phát triển ngành du lịch ở Việt Nam, đăng tải trên

https://phaply.net.vn/bat-dong-san-du-lich-va-vai-tro- nam-a255254.html truy cập ngày 5/10/2023

cua-thi-truong-bat-dong-san-du-lich-doi-voi-su-phat-trien-cua-nen-kinh-te-va-chien-luoc-phat-trien-nganh-du-lich-o-viet-Luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch Theo đó, hàng loạt các chính sách cần phải được nghiên cứu và sửa đổi phù hợp trong thời gian tới đó là: Chính sách về quy hoạch; Chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng bất động sản du lịch; Chính sách kinh doanh bất động sản du lịch; Chính sách tài chính đối với bất động sản du lịch; Chính sách quản lý bất động sản du lịch; Chính sách sở hữu bất động sản du lịch Theo đó, chính sách này cần phải thống nhất, đồng bộ, toàn diện, phù hợp và có khả năng thích ứng cao với nhu cầu và thị hiếu của thị trường, của các tác động khách quan của tình hình kinh tế, xã hội trong nước và quốc tế

Thứ hai, chú trọng tới việc khơi dậy tiềm năng và thế mạnh của BĐS ở mỗi vùng, miền, khu vực, nhằm tạo ra sự đa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch

Chú trọng tới việc khơi dậy khả năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền, địa bàn, khu vực trên

cơ sở chú trọng tới tiềm năng sẵn có của thiên nhiên ban tặng, gắn kết với các giá trị văn hóa, xã hội, lịch sử của mỗi vùng miền Cùng với đó, xu thế chung của pháp luật ở các quốc gia hiện đại

là định hướng thị trường BĐS trên nền của sự ổn định chính trị, sự toàn vẹn của chủ quyền quốc gia và lãnh thổ, đặc biệt quan tâm, chú trọng tới với bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, tôn trọng các quy luật của nền kinh tế thị trường Cụ thể:

Thứ ba, giải quyết dứt điểm những tồn đọng nhằm thanh lọc thị trường

Sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt các BĐS du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường BĐS du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo Vì vậy,

sự cần thiết trong thời gian tới cần được Nhà nước có chỉ đạo kịp thời giải quyết những tồn đọng đối với những vấn đề nổi cộm như: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm bất

động sản du lịch, đặc biệt là các Resort villa và Condotel; Các dự án giao đất ở không hình thành đơn vị ở; cải cách thủ tục hành chính trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư và vận

hành dự án vốn đang là điểm nghẽn đối với các doanh nghiệp trong thời gian qua

Thứ tư, thực hiện đồng bộ các giải pháp khác nhằm phát triển thị trường du lịch trở thành ngành du lịch mũi nhọn

Để phát triển thị trường bất động sản du lịch có hiệu quả, nhằm hiện thực hóa về chiến lược

du lịch Việt Nam theo Nghị Quyết của Đảng đã đặt ra thì cần các giải pháp tổng thể, động bộ và toàn diện Theo đó, bên cạnh các giải pháp gợi mở nêu trên, còn có các giải pháp khác như:

Một là, đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 5 năm tới và chiến

lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của Du lịch

Hai là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được

thời gian, chi phí xin visa qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam

Ba là, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch Cần có các chính sách tổng thể nhằm

phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…

Bốn là, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch trong đó chú trọng dành nguồn lực

công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về

du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch

Năm là, có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển bất động sản du lịch Cần tập trung vào

các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp bất động sản du lịch đa công năng quy mô lớn Nghiên cứu áp dụng các chính sách

ưu đãi tương tự như đối với 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay

và bảo lãnh để vay vốn…

4 Kết luận

Hình thành muộn hơn so với các thị trường về nhà ở, công nghiệp và dịch vụ, song thị trường bất động sản du lịch lại có bước phát triển nhanh, mạnh và có nhiều dư địa để phát triển lớn mạnh hơn nữa trong tương lai Vì vậy, đòi hỏi sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật đối với thị trường này bên cạnh tính đồng bộ, tính phù hợp còn đòi hỏi phải mang tính hiện đại và thích ứng cao với

sự phát triển năng động đó của thị trường Theo đó, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản

du lịch được xây dựng và hoàn thiện trên cơ sở của nền tảng lý luận chung về thị trường bất động sản, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản mang tính liên ngành đang có hiệu lực; đồng thời chú trọng tới tính đặc thù của thị trường bất động sản du lịch; cùng với đó là những yêu cầu khách quan thực thực tiễn đặt ra

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1 Cooper, C.; Fletcher, J.; Gilbert, D.; Fyall, A.; Wanhill, S Tourism: Principles and Practice;

Pearson Education: London, UK, 2005

2 Khan Van Ma, Phuong V nguyen, Zafar U Ahmed (2023), The role of government policy, social infrastructure and Fengshui in intending to buy tourism real estate Plos One https://doi.org/10.1371/journal.pone.0281436

3 Hobson, W (2002) A Research Report on Private Residence Clubs: A New Concept for Second Home Ownership International Journal of Hospitality Management, 21, 285-300 https://doi.org/10.1016/S0278-4319(02)00025-7

4 Higgins, S (2013) Developers Look Hard at Latin America Hotel Management, New York City

5 Moaaz Kabil, M.A, F.A, H.M.H & other (2022), Evolutionary Relationship between Tourism and Real Estate: Evidence and Research Trends, MDPI https://doi.org/10.3390/su141610177

6 National Tourism Leisure Program (2013) National Tourism Administration of the People’s Republic of China

7 Noreen Jazul (2023), Developers face new requirements as Singapore safeguards property market from AML/TF activities, Singapore Business Review, https://sbr.com.sg/commercial-property/exclusive/developers-face-new-requirements-

singapore-safeguards-property-market-amltf-activities

8 Sampson, S.E (2008) Optimization of Vacation Timeshare Scheduling Operations

Research, 56, 1079-1088 https://doi.org/10.1287/opre.1080.0523

9 Sun, Y.; Fu, Y Research on the Integration of Tourism Industry and Real Estate Industry in

China Mod Econ 2018, 9, 1654–1664

10 Supreme Court of The United States (1946), Securities and Exchange Commission v W J Howey Co., 328 U.S 293, USA

11 Sec 2 (a) (1) Securities Act (1933)

12 Securities and Exchange Commission (2002), No Action, Interpretive and/or Exemptive Letter: Intrawest Corporation, USA

13 Tian L, Ma W Government intervention in city development of China: A tool of land supply Land use policy [Internet] 2009 Jul;26(3):599–609

14 Yutao Sun & Yunxin Fu (2018), Research on the Integration of Tourism Industry and Real Estate Industry in China, Scientific Research, Vol.9 No.10, October 2018

15 11 Zhu J Urban Development under Ambiguous Property Rights: A Case of China’s

Transition Economy Int J Urban Reg Res [Internet] 2002 Mar 28;26 (1):41–57