MỤC LỤC
Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai có hành vi: Bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà trước khi ký hợp đồng với ngân hàng thương mại đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng hoặc nội dung hợp đồng bảo lãnh không đúng, không đầy đủ theo quy định của pháp luật. Hai là: Bổ sung nội dung chi tiết về thời gian cụ thể để ngân hàng thương mại là bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết trong điều 56 văn bản hợp nhất, như sau: Thời gian để bên bảo lãnh là ngân hàng thương mại thực hiện trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết là 3 thán, kể từ ngày Chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu.
Tuy nhiên, tại thời điểm thiết lập giao dịch về mua bán, BĐS đó chưa tồn tại mà sẽ xuất hiện trong tương lai nên sẽ gây ra nhiều rủi ro cho chính khách hàng như: không nhận được nhà ở theo đúng thoả thuận về thời gian, chất lượng; không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật…..Để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua BĐS hình thành trong tương lai, pháp luật KDBĐS hiện hành đã có cơ chế pháp lý để đảm bảo cho giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai thông qua các quy định về (i) điều kiện của BĐS hình thành trong tương lai; (ii) Bảo lãnh của ngân hàng trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai; (iii) Thanh toán trong mua bán BĐS hình thành trong tương lai và (iv) chuyển nhượng hợp đồng mua bán BĐS hình thành trong tương lai. (ii) Trong trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho dự án BĐS đột ngột lâm vào tình trạng khó khăn, thậm chí là phá sản thì quyền lợi hợp pháp của người mua nhà sẽ ra sao? Đây là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện kinh tế thị trường bởi việc đánh giá một chủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích hay không là do chính ngân hàng bảo lãnh thực hiện17. Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai khi:. a) Trong giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung giấy phép thành lập và hoạt động của ngân hàng thương mại có quy định nội dung hoạt động bảo lãnh ngân hàng;. b) Không bị cấm, hạn chế, đình chỉ, tạm đình chỉ thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai [….].
Hàng loạt các nhà đầu tư lớn, với các dự án BĐS du lịch nhiều tỷ đô la đã được triển khai trong những năm gần đây, với sự sang trọng và đẳng cấp về tiện nghi, về vị trí và quy mô có thể kể đến như: Dự án Phú Quốc United Center của Tập đoàn Vingroup ở Bãi Dài, Phú Quốc, Kiên Giang với tổng diện tích: 1.044ha; Quy mô: 12.172 phòng nghỉ khách sạn và villa cao cấp; Dự án Sun Riverside Village của Tập đoàn Sun Group ở Sầm Sơn, Thanh Hóa với diện tích: 1.260ha (giai đoạn 1), tổng vốn đầu tư: 25.000 tỷ đồng với sự phong phúc và đa dạng về các dòng sản phẩm: Shophouse, toà nhà cao tầng hỗn hợp, boutique hotel; Dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City của Tập đoàn CEO Group tại Vân Đồn Quảng Ninh, tổng diện tích: 358,3ha với sự tích hợp của nhiều sản phẩm BĐS du lịch như: Khách sạn quốc tế, căn hộ nghỉ dưỡng Condotel, biệt thự nghỉ dưỡng ven biển, trung tâm hội nghị quốc tế, shophouse; Dự án Novaworld Phan Thiết của chủ đầu tư Novaland tại Phan Thiết, Bình Thuận với tổng diện tích: 1.000ha, Vốn đầu tư: 5 tỷ USD và nhiều loại sản phẩm: Nhà phố, biệt thự, khu thương mại. Dự án Venezia Beach – Luxury Residences & Resort của Công ty Cổ phần Thương mại và Dịch vụ Danh Việt tại Hồ Tràm Bình Châu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, Diện tích: 72ha, Sản phẩm: Nhà phố, nhà phố vườn, biệt thự song và đơn lập, khu khách sạn 5 sao; Dự án Khu du lịch nghỉ dưỡng Wonder City Van Phong Bay của chủ đầu tư Eurowindow Holding tại vịnh Vân Phong, tỉnh Khánh Hòa với tổng diện tích: gần 300ha, Vốn đầu tư: 3.350 tỷ đồng; với các sản phẩm đẳng cấp: Nhà thấp tầng, khách sạn, căn hộ khách sạn, resort cho du lịch nghỉ dưỡng.
Theo Khoản 3 Điều 58 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi quy định về điều kiện thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản ghép vào quy định thành lập sàn giao dịch BĐS.: “Tên gọi của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn và theo quy định của Luật Doanh nghiệp nhưng phải bao gồm cụm từ “Sàn giao dịch bất động sản” kèm theo, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt động”. Bên được môi giới (khách hàng có thể là thương nhân hoặc không là thương nhân) có nhu cầu mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản. - Đối tượng của hợp đồng: Cung cấp dịch vụ môi giới làm trung gian cho các bên trong mua bán BĐS, chuyển nhượng BĐS, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS. Ngoài ra, bên môi BĐS có nghĩa vụ tìm kiếm đối tác cho khách hàng để đàm phán, trao đổi, giao dịch chuyển nhượng BĐS; thuê; thuê mua BĐS; thực hiện các hoạt động khác tư vấn hỗ trợ tài chính, pháp lý để giao dịch được diễn ra thành công. - Nội dung của hợp đồng: Là sự thoả thuận giữa các bên về: “đối tượng và nội dung dịch vụ, yêu cầu và kết quả dịch vụ; thời hạn thực hiện dịch vụ; phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ, phương thức, thời hạn thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; giải quyết tranh chấp; thời điểm có hiệu lực của hợp đồng)44.
Nhằm khắc phục những tồn tại hạn chế trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và thể chế hóa về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Dự thảo Luật Đất đai đã sửa đổi, bổ sung các quy định như thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất, quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; quy định chặt chẽ và hạn chế các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất…. Nhằm thể chế hóa quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng là đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý nhà nước về đất đai, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã dành một chương (Chương XIV) quy định về thủ tục hành chính đất đai gồm 07 điều, trong đó đã sửa đổi, bổ sung thêm 04 điều so với Luật Đất đai 2013 gồm (i) nguyên tắc thực hiện thủ tục hành chính về đất đai (ii) quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (iii) quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (iv) quy định trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Mọi trường hợp khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, thuê đất đều được chuyển nhượng trừ trường hợp Tổ chức đó được Nhà nước giao hay cho thuê đất để kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở mà được miễn tiền thuê hay sử dụng đất toàn bộ.Thứ hai, đối với hộ gia đình hay cá nhân sử dụng đất: Điều 179 Luật Đất đai Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nội dung khái niệm này cũng quy định tương tự tại khoản 5 Điều 3 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) – Dự thảo Luật KDBĐS như sau: Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền không quá 50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua và được sử dụng nhà ở, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả hàng tháng hoặc thỏa thuận giữa các bên cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng đó. Như vậy, theo quy định của pháp luật nhà ở hiện hành của Việt Nam thì thuê mua nhà ở được hiểu một cách khái quát là một hình thức chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê trong một thời hạn nhất định, theo những điều kiện mà các bên thoả thuận. Thời gian thực hiện hợp đồng kéo dài ở thời điểm chuyển quyền, bên cho thuê mua. 70 Theo quy định tại khoản 17 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014: “Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. được bảo lưu quyền sở hữu cho đến khi bên thuê mua trả hết tiền. Cụ thể, bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua tối đa 50% giá trị của nhà ở thuê mua, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó. Khi hết thời hạn thuê mua nhà ở thì người mua nhà mới được tiến hành thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Đối với nhà ở xã hội thì trong suốt thời gian đó, người thuê mua nhà sẽ không có quyền chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người khác, nếu họ không thuộc đối tượng được phép thuê mua nhà ở xã hội. Việc thuê mua nhà ở nói chung và thuê mua nhà ở xã hội nói riêng gần giống như hình thức “bán hàng trả góp” hay hình thức mua bán trả chậm, trả dần, nhưng thuê mua có những ưu điểm hơn như: sau một thời gian sử dụng ban đầu, nếu bên thuê mua nhận thấy không muốn mua thì có thể không tiếp tục mua vì trong thời gian này, bất động sản vẫn thuộc sở hữu của bên cho thuê. Liên quan đến nội dung của hợp đồng thuê mua, khoản 1 Điều 47 Dự thảo Luật KDBĐS quy định Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây: Tên, địa chỉ của các bên; Các thông tin về bất động sản; Giá mua bán, cho thuê, cho thuê mua; Phương thức và thời hạn thanh toán; Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo; Bảo hành; Quyền và nghĩa vụ của các bên; Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng; Phạt vi phạm hợp đồng; Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và các biện pháp xử lý; Giải quyết tranh chấp; Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; Nội dung của hợp đồng được hiểu là tổng hợp những điều khoản trong hợp đồng. Về hình thức, theo quy định tại khoản 3 Điều 45 Dự thảo Luật KDBĐS quy định đối với hợp đồng thuê mua bất động sản: Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên tham gia giao dịch là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, theo quy định của Dự thảo Luật KDBĐS thì hợp đồng thuê mua bất động sản bắt buộc phải lập văn bản, và một số trường hợp theo luật định bắt buộc phải công chứng, chứng thực nhằm đảm bảo sự an toàn pháp lý của giao dịch. Như vậy, với quy định trên, những điều khoản được liệt kê. “phải có” trong văn bản hợp đồng, nghĩa là mang tính chất bắt buộc, theo đó các điều khoản này phải được ghi rừ trong hợp đồng. Tuy nhiờn, vấn đề đặt ra nếu cỏc bờn cú thoả thuận tại cỏc văn bản khác như biên bản, các cam kết riêng khác… nhưng trong hợp đồng thuê mua lại thiếu một trong những điều khoản nêu trên thì hướng xử lý sẽ như thế nào? Chẳng hạn, với điều khoản phạt vi phạm, hiện nay, Điều 418 BLDS năm 2015; Điều 300, 301 Luật Thương mại năm 2005 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2017 và 2019 cũng chỉ đưa ra quy định điều kiện áp dụng phạt là phải có hành vi vi phạm hợp đồng và các bên có thoả thuận phạt trong hợp đồng. Vậy, nếu các bên không thoả thuận phạt hoặc cú thoả thuận phạt nhưng khụng nờu rừ mức phạt trong hợp đồng thỡ hướng giải quyết như thế nào? Hợp đồng có thể xem như chưa giao kết? Hợp đồng có đối tượng không thực hiện được? Hợp đồng có thể bị xem là vô hiệu hay không? Tác giả cho rằng, trường hợp này không bị vô hiệu vì không thuộc trường hợp nào bị dẫn đến giao dịch vô hiệu theo Điều 117 và Điều 40871 của BLDS năm 201572. 71 Hợp đồng vô hiệu do ngay từ khi giao kết hợp đồng có đối tượng không thực hiện được. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
Đối với chế tài xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, để có thể đặt ra được mức phạt hợp lý đối với hành vi vi phạm cần xét đến hậu quả mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần đối với hành vi huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết. Mặc dù pháp luật Việt Nam không quy định về việc xử lý các biến động – nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn thỏa thuận điều khoản này trong hợp đồng:“Hai bên nhất trí rằng, diện tích thông thủy ghi tại điểm này chỉ là tạm tính và có thể tăng lên hoặc giảm đi theo thực tế đo đạc tại thời điểm bàn giao căn hộ, bên mua có trách nhiệm thanh toán số tiền theo diện tích thực tế khi bàn giao căn hộ, trong trường hợp diện tích thông thủy cao hơn hoặc thấp hơn 2% so với diện tích ghi trong hợp đồng thì hai bên không phải điều chỉnh lại giá bán căn hộ, nếu chênh lệch vượt quá 2% so với diện tích trong hợp đồng thì giá bán căn hộ sẽ được điều chỉnh lại theo diện tích đo đạc thực tế”.
Thứ ba, điều kiện về mối quan hệ của người mua nhà ở: HDB quy định người có ý định mua nhà ở công phải là thành viên gia đình trực hệ của những người hiện đang sở hữu nhà ở công, chẳng hạn như vợ/chồng, cha mẹ, con cái hoặc anh chị em.90 Ngoài ra, Singapore còn đưa ra một số chương trình như Chương trình dành cho cặp hôn thê (Fiancé/Fiancée Scheme) cho phép một cặp vợ chồng nộp đơn xin mua nhà ở trước khi họ kết hôn, nhưng hôn lễ phải được tổ chức long trọng trong vòng ba tháng kể từ khi nhận được bàn giao nhà; hay Chương trình dành cho Trẻ mồ côi (Orphans Scheme) áp dụng cho anh chị em có cha mẹ đều đã qua đời. Hai là, thuế tài sản gia tăng đối với người mua (Additional Buyer’s Stamp Duty - ABSD) Từ ngày 27/4/2023, người mua bất động sản để ở nói chung và nhà ở nói riêng phải nộp một khoản thuế ABSD như sau: (i) người mua là Công dân Singapore mua nhà ở thứ nhất thì không phải nộp thuế ABSD; (ii) người mua là công dân Singapore mua nhà ở thứ hai thì phải chịu thuế 20% trên giá mua và nếu mua nhà ở thứ 3 trở lên thì mức thuế sẽ là 30%; (iii) Thường trú nhân Singapore mua nhà ở thứ nhất thì chịu mức thuế 5%, mua nhà ở thứ 2 mức thuế sẽ là 30% và mua nhà ở thứ 3 trở lên thì mức thuế phải chịu là 35%; và (iv) người nước ngoài khi mua bất kỳ loại nhà ở nào tại Singapore thì đều phải chịu mức thuế ABSD là 60%.98.
Chính vì vậy, để đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho toàn bộ người dân nói chung, đặc biệt là những nhóm người có thu thập thấp, dễ bị tổn thương…pháp luật Việt Nam nên mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội theo hướng bỏ đi quy định về các nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội, thay vào đó chỉ quy định về các điều kiện để được mua nhà ở xã hội như điều kiện về cư trú, về độ tuổi, về thu nhập,…. Chính vì vậy, trong quá trình hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản nói chung và nhà ở hay nhà ở xã hội nói riêng, cần phải có quy định cụ thể, nghiêm ngặt hơn nữa đối với việc đánh thuế đối với các bên trong giao dịch mua bán, như chính sách thuế đối với người mua, chính sách thuế áp dụng tương ứng với thời gian sở hữu nhà ở xã hội để tránh trường hợp người mua nhà ở xã hội không phải để ở mà để đầu tư theo cách mua giá rẻ, bán với giá cao mà Nhà nước khó có thể kiểm soát được; hay chính sách áp dụng mức thuế lũy tiến trên giá nhà ở,… theo quy định của Singapore đã phân tích ở trên để đảm bảo nguồn thu ngân sách nhà ở không bị thất thoát, đảm bảo nguồn vốn để thực hiện dự án nhà ở xã hội.
Về nội dung quản lý: Nhà nước sẽ thực hiện vai trò quản lý dựa trên các hoạt động chủ yếu sau (Điều 76 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)129: Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản; Xây dựng, ban hành chiến lược phát triển thị trường bất động sản, kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản; Xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị trường bất động sản; Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản; Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, tình hình triển khai thực hiện dự án bất động sản; Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản; Giải quyết khiếu nại, tố cáo, xử lý vi phạm pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Bên cạnh đó, còn một số chủ đầu tư tổ chức khởi công xây dựng công trình khi chưa đầy đủ hồ sơ theo quy định; một bộ phận “cò đất” thuộc các sàn, văn phòng giao dịch BĐS có các chiêu trò mua đi bán lại “thổi giá”, gây sốt ảo nhằm mục đích đẩy giá BĐS lên cao; thu gom các loại đất chưa phải là đất ở để chuyển đổi mục đích sang làm đất ở… Riêng năm 2022, qua rà soát Bộ công an đã phát hiện hàng ngàn sàn giao dịch và doanh nghiệp, cá nhân tại các tỉnh, thành trong cả nước có hành vi kinh doanh dịch vụ BĐS không chấp hành quy định của pháp luật về việc đăng ký hoạt động; quảng bá, giới thiệu sản phẩm trong các dự án chưa đúng với quy hoạch xây dựng, thiết kế công trình được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Qua sự phân tích trên, chúng ta có thể thấy rằng, việc sai phạm khi thực hiện dự án hoặc các thông tin trong hợp đồng không chính xác, không có thật hay không tồn tại đã ít nhiều ảnh hưởng đến tình hình an ninh, trật tự an toàn xã hội trong quản lý nhà nước ở địa phương, ảnh hưởng đến niềm tin và gây bức xúc đối với người mua khi họ đã đóng những khoản tiền lớn từ 30% trở lên mà nhà không thấy bàn giao và khoản lãi suất ngân hàng vẫn phải trả hàng tháng, không được. Nguyên nhân của việc này là do chủ đầu tư chờ bán hết số căn hộ trong dự án hoặc do sai phạm trong quá trình xây dựng (Thi công vượt quá số tầng được cấp phép trong giấy phép xây dựng, xây dựng không đúng thiết kế phê duyệt, chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất và nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước) và chủ đầu tư chưa khắc phục hoặc không có biện pháp khắc phục theo yêu cầu từ phía các cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không thể hoàn tất thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua nhà.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây144: Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua; Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Thứ hai, các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm145: Giao đất không thu tiền sử dụng đất; Sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại Điều 110 của Luật này; Sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này; Sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản;vSử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ;vGiao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.
Đồng thời bổ sung, sửa đổi một số điều kiện là: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó; trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Theo quy định tại Thông tư số 13/2017/TT-NHNN ngày 29 tháng 9 năm 2017 về Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25 tháng 6 năm 2015 của Thống đốc ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về bảo lãnh ngân hàng, thì: “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại”.
Có hai dạng lách luật mà một số chủ đầu tư đang lợi dụng thực hiện, đó là thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán khi xây dựng dự án và thỏa thuận “hứa bán”, thực chất là một dạng đặt cọc của giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 125 Bộ luật Dân sự159 “Giao dịch dân sự có điều kiện”, bên cạnh đó có thể kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc. Nếu so với lợi ích thu được từ việc lợi dụng kẽ hở của pháp luật trong một dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng thì mức phạt trong lĩnh vực hoạt động đầu tư xây dựng là 1.000.000.000 đồng, trong lĩnh vực khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 300.000.000 đồng do đó nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi của các chủ thể khác.
Theo khái niệm này thì nội dung của hoạt động đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là “kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”, nó chưa thể hiện chủ thể thực hiện hành vi đăng ký như cơ quan quản lý nhà nước, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cũng như giá trị pháp lý của việc đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hay là hiện trạng của thửa đất, tài sản gắn liền với đất như diện tích, số thửa đất, kết cấu công trình, số tầng xây dựng…. Cơ quan có thẩm quyền đăng ký đất đai theo quy định ở Việt Nam hiện nay còn là sự kết hợp giữa dịch vụ hành chính công với cơ quan hành chính, cụ thể, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất (đăng ký lần đầu), còn Văn phòng đăng ký đất đai (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) là đơn vị sự nghiệp, thực hiện việc đăng ký các giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động).
Mặt khác, theo khoản 2 Điều 12 Nghị định số 126/2014/NĐ-CP ngày 31/12/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hôn nhân và gia đình thì nếu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng. Những bất cập nêu trên trở thành những rào cản lớn cho quá trình thực thi pháp luật về đất đai làm cho thị trường về quyền sử dụng đất kém minh bạch công khai, các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất bị cản trở; là nguyên nhân gây nên những tắc trách, phiền hà trong hoạt động đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; là hệ quả của những tranh chấp, khiếu nại xảy ra phổ biến liên quan trực tiếp đến lĩnh vực này.167.
Quy định như vậy sẽ loại bỏ được trường hợp vợ chồng có thoả thuận đứng tên một người trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Việc bắt buộc phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng trên giấy chứng nhận sẽ giúp cho việc đảm bảo quyền lợi của hai bên khi có mâu thuẫn tranh chấp xảy ra mà Toà án cũng sẽ dễ dàng xác định tài sản đăng ký quyền sử dụng đất đứng tên hai vợ chồng là tài sản chung của vợ chồng mà không cần mất thời gian xác minh việc vợ chồng có thoả thuận hay không việc đứng tên một mình trên giấy chứng nhận. Để tránh trường hợp các chủ thể thiếu thông tin cần thiết để xác lập, thực hiện hợp đồng hay để có thế có được thông tin thì các cá nhân, tổ chức buộc phải chấp nhận mức chi phí cao hoặc phải có quan hệ tốt với chính các cơ quan có thẩm quyền đăng ký thỡ cần quy định rừ và bảo đảm quyền tiếp cận thụng tin, quyền tham gia của người dân trong quá trình ra quyết định và tiếp cận công lý trong lĩnh vực đất đai; minh bạch và chống tham nhũng trong quản lý đất đai.
Hòa giải thương mại là một hình thức giải quyết tranh chấp mới manh nha hình thành ở Việt Nam, nên tạm thời chưa được điều chỉnh bằng một đạo luật Mặc dù vậy, Nghị định 22/2017/NĐ-CP cũng đã có quy định tương đối đầy đủ, chi tiết về phạm vi, nguyên tắc, trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp bằng hòa giải thương mại, hòa giải viên thương mại, tổ chức hòa giải thương mại, tổ chức hòa giải thương mại nước ngoài tại Việt Nam và quản lý nhà nước về hoạt động hòa giải thương mại. Với sự hỗ trợ quý giá của Tập đoàn Tài chính Quốc tế (IFC), thành viên của Nhóm Ngân hàng Thế giới, Quy tắc Hòa giải của VMC, được công bố và có hiệu lực kể từ ngày 1 tháng 7 năm 2018, đã phản ảnh hầu hết các nguyên tắc tại Luật mẫu của UNCITRAL về Hòa giải thương mại và tuyệt đối tuân thủ các quy định của Nghị định 22/2017/NĐ-CP để đảm bảo các Văn bản về kết quả hòa giải thành- kết quả của quá trình hòa giải tại VMC có thể được công nhận hiệu lực cưỡng chế thi hành tại Tòa án một cách thuận lợi theo các quy định của chương 33 của Bộ Luật Tố tụng Dân sự Việt Nam 2015.
Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh (dự thảo). Các loại bất động sản đưa vào kinh doanh theo Luật này bao gồm:. c) Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản”. Tổ chức, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình có mục đích kinh doanh thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải tuân thủ điều kiện về bất động sản đưa vào kinh doanh và kê khai nộp thuế đối với hoạt động giao dịch kinh doanh bất động sản”. Như vậy, với quy định trên các chủ sở hữu không thể giao dịch quyền sử dụng đất ngoài dự án, quyền sử dụng đất chưa đủ hạ tầng kỹ thuật và các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản khác cũng bị hạn chế. Vì vậy, đề xuất sửa đổi điểm c, khoản 1, điều 5 như sau: “c) Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (dự thảo). Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau:. Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;. Phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới”. Đối với điểm a, khoản 2, điều 60 cần thiết phải bổ sung điều kiện hành nghề môi giới bất động sản phải có trình độ đại học và có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Thực tế, hiện nay trong chương trình đào tạo bậc đại học có ngành học Bất động sản, đây là nguồn cung cấp nhân lực có chất lượng cao cho thị trường bất động sản. Mặt khác, người tham gia môi giới bất động sản đòi hỏi phải có kiến thức tổng hợp về kinh doanh bất động sản, am hiểu về Luật Kinh doanh bất động sản mới có thể nâng cao chất lượng của lĩnh vực này và đóng góp cho sự phát triển kinh tế một cách bền vững. Đối với điểm b, khoản 2, điều 60, nếu Luật chỉ quy định phải hành nghề trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới thì sẽ dẫn tới trường hợp sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thành lập hoặc tham gia làm việc không chính thức ở các sàn giao dịch khác nhau. Vì vậy, đề xuất điều chỉnh điểm b, khoản 2, điều 60 như sau: “Phải hành nghề chính thức trong một sàn giao dịch bất động sản hoặc tổ chức môi giới cố định tại một thời điểm nhất định”. Tương tự, đối với các Điều 65: Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; Điều 70: Thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Cần bổ sung đối tượng trực tiếp tư vấn, tham gia thi sát hạch cấp chứng chỉ phải tốt nghiệp trình độ đại học ngành Bất động sản hoặc nếu tốt nghiệp đại học ngành khác phải có chứng chỉ bổ sung kiến thức, đào tạo bồi dưỡng về thị trường kinh doanh bất động sản, kỹ năng, kiến thức về hành nghề môi giới bất động sản. Cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản” chưa thật sự phù hợp. Các cơ quan quản lý nhà ở và thị trường bất động sản không đủ nguồn lực giảng viên, cơ sở vật chất để đào tạo, bồi dưỡng và tổ chức thi cấp chứng chỉ. Đề xuất bổ sung các cơ sở giáo dục đại học có đào tạo ngành Bất động sản, đủ điều kiện được phép đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Ngoài ra, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 chưa có quy định về vai trò, địa vị pháp lý của các tổ chức xã hội nghề nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Trong khi đó, thực tế đòi hỏi phải có các tổ chức chính trị xã hội liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản là nơi chia sẻ kinh nghiệm, hỗ trợ cho cơ quan quản lý nhà nước về lĩnh vực này cũng như đóng góp vào sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. Vì vậy, tác giả đề nghị bổ sung điều khoản liên quan việc thành lập tổ chức chính trị xã hội của các tổ chức, cá nhân trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, cụ thể:. Điều bổ sung. Tổ chức xã hội - nghề nghiệp về bất động sản. Tổ chức xã hội - nghề nghiệp về bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về hội và Luật này;. Tổ chức xã hội - nghề nghiệp về bất động sản có trách nhiệm sau đây:. a) Tuân thủ pháp luật và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của hội viên;. b) Tham gia xây dựng, phổ biến, giáo dục, giám sát việc thực hiện các quy định của pháp luật, chính sách về bất động sản;. c) Tham gia xúc tiến, hỗ trợ kinh doanh bất động sản, đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về bất động sản; đánh giá, tư vấn, thẩm định tiêu chuẩn chuyên môn, nghiệp vụ, chất lượng dịch vụ cho doanh nghiệp và lao động trong ngành bất động sản; xây dựng môi trường kinh doanh lành mạnh cho các hội viên; huy động các nguồn lực xã hội để hỗ trợ hội viên triển khai hoạt động kinh doanh bất động sản hiệu quả, theo đúng quy định của pháp luật;. d) Xây dựng và tổ chức triển khai thực hiện quy tắc đạo đức nghề nghiệp; vận động hội viên kinh doanh bất động sản bảo đảm quy định pháp luật và tuân thủ đạo đức nghề nghiệp;. đ) Phát hiện và kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Thụng tin mà bên bán đưa ra phải đầy đủ những thông tin pháp lý quan trọng lên quan đến đối tượng của hợp đồng đảm bảo những nội dung tại khoản 2 Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản 2014 như qui hoạch, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, thông tin thời điểm hoàn thành nhà ở; loại bất động sản; vị trí bất động sản; thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản; quy mô, diện tích, tình trạng pháp lý của bất động sản, giá bán bất động sản … Những thông tin này giúp người mua có cái nhìn tổng quan về tài sản đang giao dịch đảm bảo tính công khai, minh bạch khi giao kết hợp đồng và hạn chế những tranh chấp xảy ra trong tương lai. Trường hợp khách hàng bị nhà đầu tư sử dụng chiêu trò bắt kí Hợp đồng mua bán nhà khi chưa đủ các điều kiện pháp lý thì những người mua nhà cần liên kết với nhau tố cáo hành vi vi phạm luật pháp này ra trước các cơ quan nhà nước hữu quan để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình và chấm dứt tình trạng lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tiền bạc của người tiêu dùng ngay tình.