Khoá luận tốt nghiệp: Pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi

Đề đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài “Pháp luật về chủ thể kinhdoanh bất động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi” sẽ sử dụng cácphương pháp nghiên cứu khoa học sau:Phương pháp phân

TRUONG ĐẠI HỌC LUẬT HA NOI

HOÀNG THÁI HƯNG

Mã số sinh viên: K20ACQ050

Chuyên ngành: Luật Dat dai

KHÓA LUẬN TÓT NGHIỆP

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:

TS DO XUAN TRONG

HÀ NỘI - 2023

LOI CAM DOANlôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu cuariêng tôi, các kết luận, số liệu trong khóa luận tốtnghiệp là trung thực, dam bao độ tin cậy./.

Xác nhận của Tác giả khóa luận tốt nghiệpGiảng viên hướng dân

MỤC LỤC

Trang bìa phụ co G555 9 9 Họ 000000009996 iLỚN CAI DÁN nioeeitonEicuEBiLE1LL0201016200100031G03000118808314000418G00311E5 iii//70007010007555 5- 1 HiPHAN MỞ ĐẦU - 5-2 s<©Ss+s*kEE4EERxEksEEkrkserkeksrkserksee 1

1 Tính cấp thiết của đề tài - - + E23 E2151515E121211151 11x exek |

2 Tình hình nghiên CỨU - - - - c 1111111113111113111888555 111111111 krrre Zz

Sa US CUT RO TA sea csecee eases caccsns 125020015 aes naecne aonmmm acumen asta S2EtSVS acct 2

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ¿- + + +c+c+e+k+E+EzEzrerszezed 34.1 Đối tượng nghiÊH CỨIM - c5 St EEEEEEEEEEEEEEEEErrrerrrei 3K01 216.ốneốốốẦốỐốỐố5ố 3

5 Phương pháp nghiÊn CỨU 11111111111 EE33EEEE55511 11x55 46.Ý nghĩa khoa học và thực tiễn - ¿+2 2+ +E+E+E+E£E2EzEeErkrkrersree 56.1 Ý nghĩa khoa NOC cececscsssesescsvssssssesvsvesssssvsvsvsvensasevsvsvsvesasavevsvsvenenees 56.2 Ý nghĩa thực tiỄN 5c SE SE EEEEEEEEE1E121111111111E tk, 5

7 Kết cấu của khóa luận - +: Set St S E3 531555155 E555151 11115111111 5eEE 63:7.909/9)8))0 0277 .Ô 7Chương 1: LÝ LUẬN VE CHỦ THE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

VÀ PHÁP LUẬT VE CHỦ THE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN Ở VIETNAM Q00 GO Ọ nọ Họ HT lọ 0 0 0 00.0004 0000996 71.1 Lý luận về chủ thể kinh doanh bat động sản - 2 2555552 71.1.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bắt động sảH «‹«+- 71.1.2 Phân loại chủ thể kinh doanh bat động sản :-5-5¿ 81.1.3 Đặc điểm chủ thé kinh doanh bắt động SảH «+3 111.1.4 Vai trò của chủ thé kinh doanh bắt động sản 121.2 Lý luận pháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản 13

1.2.1 Khái niệm pháp luật về chủ thể kinh doanh bat động sản 13

1.2.2 Sự cân thiết của quy định pháp luật về chủ thé kinh doanh bat ;/1/150127/PEERERRRRRERER.11A ¬ ốố.ằ 14

1.2.3 Khái quát sự hình thành pháp luật về chủ thể kinh doanh bat động MZutầididđdi 15

I)I08.4009500/9) C00117 17

Chuong 2: THUC TRANG PHAP LUAT VE CHU THE KINH DOANH BAT DONG SAN O VIET NAML ccccssssscsssssscesssssscsessessesscsssescsssesscseees 18 2.1 Pháp luật thực định về chủ thé kinh doanh bat động sản ở Việt Nam 18

2.1.1 Diéu kiện chủ thé kinh doanh bắt động sản -++++ 18

2.1.2 Điểu kiện chủ thé kinh doanh dich vu bắt động sảm 20

2.1.3 Quyên và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bắt động sản 24

2.2 Thực tiễn thi hành pháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản 29

2.2.1 Tình hình các chủ thé kinh doanh bat động sản trên thị trường 29

2.2.1.1 Về chủ thể kinh doanh bat động sản - 552 5ess+s+css2 29 2.2.1.2 Vẻ chủ thể kinh doanh dịch vu bắt động SảH - 32

2.2.2 Ấp dụng pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản tại Việt Nam VIG NAY 00PP057A 33

2.2.2.1 Thực tiễn áp dung quy định về chủ thé kinh doanh bất động sản33 2.2.2.2 Thực tiễn ap dụng quy định về chủ thể kinh doanh dịch vụ bat 2/0/1512 ă 33 2.3 Đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động T0 +11 35 2.3.1 Thành tựu dat AWC c cc Sky 35 2.3.2 Hạn ChE, Đá CẬP - c c c c1 1131181111111 99 1111111111 kh re, 35 2.3.2.1 Trong xác định chủ thể kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, [0/101/158//119/1®1/)12/PPEERREREEEERERA 1l ắ 35

2.3.2.2 Trong quyên và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bắt động sản cóyếu 10 HIỚC H8OÀÌ St EEETTE E11515111111111112111111111111212111 1111 382.3.2.3 Trong diéu kiện về năng lực tai chính của doanh nghiệp kinhdoanh bất động SảH - 5 5S 1E EEEEEEE1115121111111111211111111 xe 392.3.2.4 Trong diéu kiện kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bắt động san402.3.2.5 Trong kiểm soát cá nhân môi giới bất động sản 40I))08.9509:0019)1672 20015 42Chương 3: KIEN NGHỊ HOÀN THIỆN PHAP LUẬT VÀ NÂNG CAOHIEU QUÁ THUC THI PHÁP LUẬT VE CHỦ THẺ KINH DOANH BATDONG SAN 077 433.1 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định về xác định kinh doanh bấtđộng sản quy mô THO c2 333332211 E+E355EEEE1EEEExzvks 433.2 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định về quyền và nghĩa vụ của chủthé kinh doanh bat động sản có yếu tố nước ngoài - - 25-52 453.3 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định về năng lực tài chính củadoanh nghiệp kinh doanh bất động sản - ¿22 s+E+EvEc+x+xcxeẻ 473.4 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định đối với dich vụ san giao dichbất động sản - 1c T21 11111512 111112111211111011111112111011111112 1x0 483.5 Kiến nghị giải pháp hoàn thiện quy định dé kiểm soát cá nhân môi giớibất động sản - c1 T31 121115121111111111 1111111111111 7111111011 r0 493.6 Kiến nghị giải pháp về công tác kiểm tra, giám sát -: 50TIEU KET CHƯNG 3 2 2 +E2SE+E+EEEE2EEEEEEEEEEEEEEEEEErErkrrrrees 52PHAN KET LUẬN << 5 S5ss£S£SeSsEsEsESESeEeEESEsEsEsesesssrssse 53DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢÁO 5-5 5-5 5< << =sese 54

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kinh doanh bắt động sản là một hoạt động kinh tế quan trọng, có vai trò

to lớn trong việc phát triển kinh tế - xã hội của một quốc gia Trong nhữngnăm qua, thị trường bat động sản Việt Nam đã có những bước phát triển vượtbậc, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế Điều này đã góp phầntạo ra nhiều cơ hội việc làm, tăng thu nhập cho người dân và thúc đây tăngtrưởng kinh tế Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bat dongsan Việt Nam cũng dang tồn tại một số hạn chế, bất cập, trong đó có van đềliên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản Thực tiễn cho thấy, vẫn cònmột số cá nhân, tổ chức kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy

định của pháp luật, dẫn đến hoạt động kinh doanh bất động sản không đảm

bảo chất lượng, gây thiệt hại cho người mua, người bán bất động sản

Trong những năm qua, pháp luật về kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

đã có những bước phát triển quan trọng, góp phân thúc đây thị trường bấtđộng sản phát triển 6n định và bền vững Tuy nhiên, trong thực tiễn thực thị,vẫn còn một số tôn tại, hạn chế, đặc biệt là trong việc quy định về chủ thêkinh doanh bat động sản Đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật kinhdoanh bất động sản nói chung và pháp luật về chủ thể kinh doanh bất độngsản nói riêng Tuy nhiên, các công trình này chủ yếu tập trung vào việcnghiên cứu lý luận, còn nghiên cứu về thực tiễn thực thi pháp luật về chủ thểkinh doanh bắt động sản còn chưa nhiều

Chính vì vậy, việc có thêm một công trình nghiên cứu có sự nghiên cứuliên hệ thực tiễn liên quan đến chủ thể kinh doanh bất động sản là cần thiết.Nhận thay được thực tế nay, tác giả quyết định lựa chọn đề tài “Pháp luật vềchủ thể kinh doanh bat động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi” làm đềtài nghiên cứu cho khoá luận tôt nghiệp của mình.

Đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật kinh doanh bất động sảnnói chung và pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản nói riêng Cáccông trình này tập trung vào việc nghiên cứu lý luận, phân tích các quy địnhcủa pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản, đánh giá thực tiễn thực thipháp luật này và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện Một số công trìnhnghiên cứu tiêu biểu như:

- Luận án tiễn sĩ của tác giả Nguyễn Thi Thanh Tâm (2018): “Pháp luật

về chủ thé kinh doanh bat động sản ở Việt Nam”

- Luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Thanh (2022): “Thực tiễn thựcthi pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản ở Việt Nam”

- Sách chuyên khảo của tác giả Nguyễn Minh Tuấn (2021): “Pháp luậtkinh doanh bất động sản ở Việt Nam”

- Bài báo của tác giả Nguyễn Thị Thanh (2022): “Một số tồn tại, hạn chếtrong quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”

Mặc dù đã có nhiều công trình nghiên cứu về pháp luật về chủ thé kinhdoanh bat động sản, tuy nhiên với sự thay đổi nhanh chóng của thị trường batđộng sản trong thời gian gan day, dac biét la trong bối cảnh Quốc hội xemxét, sửa đôi đồng thời 03 luật có liên quan đến thị trường bất động sản: LuậtĐất đai - Luật Nhà ở - Luật Kinh doanh bat động sản Vì vậy, việc nghiên cứu

đề tài “Pháp luật về chủ thể kinh doanh bat động sản ở Việt Nam và thựctiễn thực thi” nhằm đóng góp thêm về tong hợp các nội dung lý luận, đánhgiá thêm về tình hình thực tiễn ứng dụng các quy định pháp luật về chủ thểkinh doanh bất động sản tại Việt Nam và đề xuất những giải pháp thiết thực

3 Mục đích nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài “Pháp luật về chủ thể kinh doanh batđộng sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi” nhằm: Nghiên cứu, phân tích cácquy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam Đánh

một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản.Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần làm rõ thêm những vấn đề lýluận và thực tiễn về pháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản ở ViệtNam Đồng thời, đề tài cũng cung cấp những luận cứ khoa học cho việc hoànthiện pháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản, góp phan nâng cao hiệuquả quản lý nhà nước về thị trường bất động sản.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của đề tài “Pháp luật về chủ thể kinh doanh bấtđộng sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi” là các quy định của pháp luật vềchủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi pháp luật vềchủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

4.2 Phạm vi nghién cứu

Phạm vi nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu các vấn đề sau: Kháiniệm, đặc điểm, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bấtđộng sản Các quy định về chủ thể kinh doanh bất động sản trong pháp luậtViệt Nam Thực tiễn thực thi pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản ởViệt Nam Những tồn tại, hạn chế trong quy định và thực tiễn thực thi phápluật về chủ thé kinh doanh bat động sản Một số giải pháp hoàn thiện phápluật về chủ thể kinh doanh bất động sản

Phạm vi thời gian: Đề tài nghiên cứu các quy định của pháp luật về chủthể kinh doanh bất động sản và thực tiễn thực thi pháp luật này từ năm 2014đến nay

Phạm vi không gian: Đề tài nghiên cứu thực tiễn thực thi pháp luật vềchủ thể kinh doanh bất động sản ở Việt Nam nói chung, trong đó tập trungnghiên cứu, tong hợp số liệu được công bố theo các văn bản chính thức của

cơ quan quản lý nhà nước.

Đề đạt được mục tiêu nghiên cứu, đề tài “Pháp luật về chủ thể kinhdoanh bất động sản ở Việt Nam và thực tiễn thực thi” sẽ sử dụng cácphương pháp nghiên cứu khoa học sau:

Phương pháp phân tích, tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng déphân tích, tong hợp các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh batđộng sản, thực tiễn thực thi pháp luật này và các tài liệu liên quan, tổng hop

số liệu từ các văn bản chính thức của cơ quan quản lý nhà nước Phương phápnày giúp tác giả nam bắt được toàn bộ nội dung của đề tài, có được những sốliệu, thông tin cụ thé, từ đó có thé đưa ra những đánh giá, nhận xét, đề xuấtmột cách khách quan, toàn diện.

Phương pháp so sánh, đối chiếu: Phương pháp này được sử dụng để sosánh, đối chiếu các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản

ở Việt Nam với các quy định của pháp luật ở các nước khác Phương phápnày giúp tác giả thấy được những điểm giống và khác nhau giữa các quy địnhnay, từ đó có thé đưa ra những nhận xét, đánh giá về tinh hợp lý, phù hợp củacác quy định pháp luật ở Việt Nam.

Phương pháp điều tra xã hội học: Phương pháp này được sử dung dé thuthập ý kiến, đánh giá của các cơ quan quản lý nhà nước và các chuyên gia vềpháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản Phương pháp này giúp tác giả

có được những ý kiến, đánh giá đa chiều về thực tiễn thực thi pháp luật này,

từ đó có thê đưa ra những đề xuất hoàn thiện pháp luật phù hợp với thực tiễn.Các phương pháp nghiên cứu khoa học sẽ được sử dụng một cách linhhoạt, phù hợp với từng nội dung nghiên cứu cụ thể Cụ thể, phương pháp phântích, tong hợp được sử dụng dé nghiên cứu các van đề lý luận về chủ thé kinhdoanh bất động sản Phương pháp so sánh, đối chiếu được sử dụng để nghiêncứu các quy định của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản ở ViệtNam và các nước khác Phương pháp thông kê được sử dụng để nghiên cứuthực tiễn thực thi pháp luật về chủ thể kinh doanh bat động sản Phương pháp

liên quan về thực tiễn thực thi pháp luật này.

6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

6.I.Ý nghĩa khoa học

Làm rõ hơn những van dé lý luận về chủ thể kinh doanh bat động sản ởViệt Nam ĐỀ tài sẽ nghiên cứu các van đề như khái niệm, đặc điểm, điềukiện, quyền và nghĩa vụ của chủ thé kinh doanh bất động sản Việc nghiêncứu nay sẽ góp phan làm rõ hơn những van đề lý luận về chủ thé kinh doanhbất động sản ở Việt Nam, từ đó có thể xây dựng các quy định pháp luật phù

hợp với thực tiễn

Cung cấp những luận cứ khoa học cho việc hoàn thiện pháp luật về chủthể kinh doanh bat động sản Dé tài sẽ đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật vềchủ thé kinh doanh bat động san và chỉ ra những tồn tại, hạn chế Từ đó, đề tài

sẽ đề xuất một số giải pháp hoan thiện pháp luật này Việc nghiên cứu nay sẽgop phan nâng cao hiệu qua quan ly nha nước vé thi truong bat động san.6.2 Ý nghĩa thực tiễn

Góp phan nâng cao hiệu quả quan lý nhà nước về thị trường bat độngsản Việc hoàn thiện pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản sẽ gópphan nâng cao hiệu qua quản lý nhà nước về thị trường bat động san, đảm bảo

sự an toàn, minh bạch của thị trường, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp củacác bên tham gia.

Giải quyết những ton tại, hạn chế trong thực tiên thực thi pháp luật vềchủ thể kinh doanh bất động sản Việc nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực thipháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản sẽ giúp các cơ quan nhà nước cónhững giải pháp phù hợp dé khắc phục những tôn tại, hạn chế này, từ đó nângcao hiệu quả thực thi pháp luật.

Với những ý nghĩa khoa học và thực tiễn nêu trên, việc nghiên cứu đề tài

“Pháp luật về chủ thể kinh doanh bat động sản ở Việt Nam và thực tiễnthực thi” là cần thiết và có ý nghĩa nhất định

Về kết câu của khóa luận thì ngoài phần mở đầu, phần kết luận, danhmục tài liệu tham khảo, nội dung của khóa luận bao gồm ba chương chínhnhư sau:

Chương 1: Lý luận về chủ thể kinh doanh bất động sản và lý luận phápluật về chủ thể kinh doanh bắt động sản tại Việt Nam;

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chủ thể kinh doanh bắt động sản tạiViệt Nam;

Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thipháp luật về chủ thể kinh doanh bắt động sản

Dé có thé hoàn thành dé tài này, với tinh cảm chân thành, tôi xin bày tỏlòng biết ơn sâu sắc tới Trường Đại học Luật Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi

có được môi trường học tập, nghiên cứu tốt nhất Xin gửi lời cảm ơn tới sựgiúp đỡ quý báu của các Thay, các Cô trong suốt quá trình nghiên cứu và đặcbiệt là Tiến sĩ Đỗ Xuân Trọng, người trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành đềtài này.

Trong quá trình nghiên cứu, khó khăn, hạn chế lớn nhất đối với tôi làchưa tiếp cận được day đủ các số liệu thống kê, cụ thé như: số liệu về cá nhânhoạt động môi giới bất động sản do từng địa phương quản lý, chưa được tập

hợp tại Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng; chưa tiếp

cận được thông tin tổng thé về cơ cau sở hữu của các doanh nghiệp bất độngsản trên phạm vi cả nước Tuy đã cố gắng, nhưng dé tài nghiên cứu khôngtránh khỏi những thiếu sót, rất mong tiếp tục nhận được sự quan tâm, hướngdẫn của các Thầy Cô Trường Đại học Luật Hà Nội

Chương 1

LÝ LUẬN VE CHỦ THE KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN VAPHAP LUAT VE CHU THE KINH DOANH BAT DONG SAN O VIET NAM

1.1 Ly luận về chủ thể kinh doanh bat động san

1.1.1 Khái niệm chủ thể kinh doanh bất động sản

Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, sửa đôi, bốsung theo Luật Đầu tư năm 2020 (sau đây gọi chung là Luật Kinh doanh bắtđộng sản năm 2014) quy định: “Kinh doanh bat động sản là việc dau tư vốn

dé thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bat động san; thực hiện dich vumôi giới bat động san; dich vu sàn giao dich bat dong san; dich vu tu van bắtđộng sản hoặc quan ly bắt động sản nhằm mục dich sinh loi”

1.1.1.2 Về chủ thể kinh doanh bắt động sản

Luật Kinh doanh bat động sản 2014 không đưa ra khái niệm về chủ thékinh doanh bất động sản, tuy nhiên có quy định về điều kiện cũng như đốitượng được thực hiện hoạt động kinh doanh bat động san nay (Diéu 10: Diéukiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bat động sản) Theo đó, chủ thé kinhdoanh bất động sản bao gồm: Chủ thể kinh doanh bat động sản là tổ chức, cá

nhân thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản.

động sản là tổ chức, cá nhân có đủ diéu kiện theo quy định của pháp luật đểthực hiện các hoạt động kinh doanh bắt động san.”

Theo tác gia Nguyễn Minh Tuấn (2021): “Chui thé kinh doanh bất độngsản là tổ chức, cá nhân có đủ diéu kiện về năng lực tài chính, trình độ chuyênmôn, kinh nghiệm thực tế và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật

dé thực hiện các hoạt động kinh doanh bắt động sản ”?

Các khái niệm trên đều có điểm chung là chủ thể kinh doanh bất độngsản là tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện kinh doanh bat động sản theo quy địnhcủa pháp luật Khái niệm theo tác giả Nguyễn Minh Tuấn có nội dung cụ thểhơn là năng lực tài chính, trình độ chuyên môn, kinh nghiệm thực té và cácđiều kiện khác theo quy định của pháp luật Tuy nhiên, việc xây dựng kháiniệm theo cách liệt kê quá cụ thé sẽ dẫn đến thiếu hoặc thừa khi quy định củapháp luật có sự thay đổi Vì vậy, với mục tiêu tâp trung vào thực tiễn phápluật, khoá luận tốt nghiệp này chỉ nghiên cứu trong phạm vi các đối tượngkinh doanh bất động sản đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định pháp luậtnhư khái niệm đo tác giả Nguyễn Thị Thanh Tâm đề ra

1.1.2 Phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản

Phụ lục 4 Luật Đầu tư năm 2014 quy định Danh mục ngành, nghề đầu tưkinh doanh có điều kiện bao gồm “Kinh doanh bắt động sản” và “Kinhdoanh dịch vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bắt động sản, địnhgiá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản” Tuy nhiên,Phụ lục IV Luật Đầu tư năm 2020 quy định Danh mục ngành, nghề đầu tưkinh doanh có điều kiện chỉ bao gồm “Kinh doanh bắt động sản” Nếu xéttheo giải thích từ ngữ về “Kinh doanh bat động sản” quy định tại Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014, “Kinh doanh bất động sản” đã bao gồm cả

“Kinh doanh dịch vụ bat động sản” Do đó, chủ thê kinh doanh bất động sản

! Nguyễn Thi Thanh Tâm (2018), Pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản ở Việt Nam, tr.12.

? Nguyễn Minh Tuân (2021), Pháp luật kinh doanh bát động sản ở Việt Nam, tr.124.

dịch vụ bất động sản.

1.1.2.1 Chủ thể kinh doanh hang hoá bat động sản

Chủ thể kinh doanh “hàng hóa bất động sản” (sau đây gọi chung là chủthể kinh doanh bat động sản, được phân biệt với chủ thé kinh doanh dich vụbất động sản): là các chủ thể sử dụng vốn của mình, tác động vào bất độngsản để sinh lời như việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua,nhận chuyên nhượng dé ban, chuyền nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuêmua bất động sản nhằm mục đích sinh lời Có hai cách dé phân loại đối vớichủ thể này:

Cách thứ nhất, theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014, chủ thể kinh doanh hàng hóa bat động sản có thé chia thành:

(1) Doanh nghiệp kinh doanh bắt động sản: là chủ thê thực hiện hoạtđộng kinh doanh bat động sản thường xuyên, quy mô lớn

(2) Chủ thể kinh doanh hoạt động bất động sản với quy mô nhỏ, khôngthường xuyên: chủ thê này bao gồm cả tô chức, hộ gia đình, cá nhân là nhữngchủ thê không phải thành lập doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động bán,chuyên nhượng, cho thuê, cho thuê mua bat động san

Cách thứ hai, theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sảnnăm 2014, chủ thé kinh doanh hàng hóa bat động sản có thé chia thành: tổchức, cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Cách phân loại này có liên quan đến quyền

sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

(1) Tổ chức trong nước: Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 khônggiải thích khái niệm về “to chức trong nước” Tuy nhiên, Luật Kinh doanh

bat động san có mối liên hệ chặt chẽ với Luật Dat đai nên có thé hiểu rằng “16 chức trong nudc”’ của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được sử dụng

theo khái niệm “t6 chức trong nước ` của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:khoản 1 Điều 5 Luật Dat dai năm 2013 quy định “7ổ chức trong nước gdm cơ

quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tô chức chính trị, tô chức chính trị

- xã hội, t6 chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tô chức xãhội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức kháctheo quy định của pháp luật về dân sự ”

(2) Cá nhân trong nước: chủ thê “cá nhân trong nước” được quy địnhtại cả Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013, tuykhông có giải thích cụ thể nhưng được hiểu răng “cá nhân trong nước” làcông dân Việt Nam sinh sống, định cư ở trong nước

(3) Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài: Luật Kinh doanh bất độngsản năm 2014 có quy định về “đoanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài”.Theo quy định của cả Luật Đầu tư năm 2014 và Luật Đầu tư năm 2020 (sửađổi, bố sung năm 2022), t6 chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là tổ chứckinh tế có nhà dau tư nước ngoài là thành viên hoặc cổ đông) Như vay, chủthé “doanh nghiệp có von dau tư nước ngoài ” theo Luật Kinh doanh bat độngsản năm 2014 không phân biệt về tỷ lệ vốn điều lệ do nhà đầu tư nước ngoàinam giữ, dù doanh nghiệp có phần vốn của nha dau tư nước ngoải (hoặc một

tổ chức có nhà đầu tư nước sở hữu từ 51% vốn điều lệ trở lên) từ tỷ lệ rất nhỏ(ví dụ như 0,01%) cho đến 100% đều có quyền và nghĩa vụ như nhau

(4) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài: khoản 3 và khoản 4 Điều 3Luật Quốc tịch năm 2008 quy định: “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài

là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dai ở nướcngoài”; “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đãtừng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác địnhtheo nguyên tac huyết thống và con, cháu của họ dang cư trú, sinh sống lâuđài ở nước ngoài ” Như vay, người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm:những người còn quốc tịch Việt Nam (công dân Việt Nam) cư trú, sinh sốnglâu đài ở nước ngoài và những người đã từng có quốc tịch Việt Nam (ngườigôc Việt Nam) cư trú, sinh sông lâu dài tại nước ngoài.

3 Khoản 22 Điều 3 Luật Đầu tư năm 2020.

Trong phạm vi nghiên cứu này, việc phân loại chủ thé kinh doanh bat

động san dé đánh giá thực trang, phân tích số liệu, phân tích quy định về điềukiện kinh doanh được áp dụng theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh batđộng sản năm 2014 Tuy nhiên, riêng nội dung liên quan đến quyền và nghĩa

vụ của các chủ thé kinh doanh bất động sản sẽ được đánh giá theo cách phânloại của Điều 11 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014

1.1.2.2 Chủ thể kinh doanh dịch vụ bắt động sản

Chủ thé kinh doanh “dịch vụ bất động sản”: Đây là các chủ thé thực hiện

các dịch vụ bất động sản như thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sản giao dịch bất động sản; dịch vụ tư van bat động sản hoặc quan lý bất động

sản nham mục dich sinh lời Theo quy định tại Điều 60 Luật Kinh doanh batđộng sản năm 2014, tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ởnước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài đều có quyền kinh doanh các loạihình dịch vụ: môi giới bất động sản, sản giao dịch bất động sản, tư vấn bấtđộng sản, quản lý bất động sản

1.1.3 Đặc điểm chủ thể kinh doanh bất động sản

Thứ nhất, chủ thể kinh doanh bat động sản là những chủ thé đáp ứngđược những điều kiện kinh doanh theo quy định pháp luật Điều kiện để trởthành chủ thé kinh doanh bất động sản được quy định tại Điều 10 Luật Kinhdoanh bất động sản năm 2014 Theo đó, chủ thé kinh doanh bat động sản phảiđáp ứng các điều kiện về năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự, vốnpháp định, trình độ chuyên môn và kinh nghiệm.

Thứ hai, chủ thể kinh doanh bất động sản có quyền và nghĩa vụ đượcquy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Theo đó, chủthé kinh doanh bất động sản có quyền và nghĩa vụ như: quyền kinh doanh batđộng sản, quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản,quyền và nghĩa vụ của cá nhân kinh doanh bất động sản

Thứ ba, chủ thể kinh doanh bất động sản có quy mô hoạt động khácnhau Có những chủ thé kinh doanh bất động sản hoạt động quy mô nhỏ, chỉ

kinh doanh một số loại bất động sản nhất định, ở một khu vực nhất định Có

những chủ thé kinh doanh bat động sản hoạt động quy mô lớn, kinh doanh da

dạng loại bắt động sản, ở nhiều khu vực khác nhau Có những chủ thê kinh

doanh bat động sản có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm cao, có thé tư van

và cung cap các dịch vụ bat động sản chất lượng cao Có những chủ thé kinhdoanh bất động sản có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thấp, chỉ có thểcung cấp các dịch vụ bất động sản cơ bản Có những chủ thé kinh doanh bat

động sản hoạt động theo hình thức truyền thống, chỉ mua bán, cho thuê, cho

thuê lại bất động sản Có những chủ thể kinh doanh bất động sản hoạt độngtheo hình thức hiện đại, kết hợp kinh doanh bất động sản với các lĩnh vực

khác, như: tư van bat động sản, quản lý bất động sản,

Chủ thé kinh doanh bất động sản là một khái niệm quan trọng trong phápluật kinh doanh bất động sản Chủ thể kinh doanh bất động sản có vai tròquan trọng trong việc thúc đây thị trường bất động sản phát triển

1.1.4 Vai trò của chủ thể kinh doanh bat động sản

Chủ thể kinh doanh bất động sản là những tổ chức, cá nhân có đủ điềukiện theo quy định của pháp luật dé thực hiện các hoạt động kinh doanh batđộng san Chủ thé kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việcthúc day thị trường bat động san phát triển Cụ thé, chủ thé kinh doanh batđộng sản có vai trò sau:

Thứ nhất, tạo nguồn cung cho thị trường bất động sản Chủ thể kinhdoanh bất động sản là những người trực tiếp đầu tư, phát triển bất động sản

Họ là những người tạo ra nguồn cung bất động sản cho thị trường, đáp ứngnhu cầu của người dân và doanh nghiệp

Thứ hai, thúc day giao dịch bất động sản trên thị trường Chủ thé kinhdoanh bất động sản là những người trung gian, kết nối giữa người mua vàngười bán bất động sản Họ là những người thúc day giao dịch bất động sảntrên thị trường, giúp thị trường hoạt động sôi động và hiệu quả hơn.

Thứ ba, đưa ra các sản phẩm, dịch vụ bất động sản đáp ứng nhu cầu củathị trường Chủ thể kinh doanh bất động sản là những người nghiên cứu, pháttriển các sản phẩm, dịch vụ bất động sản đáp ứng nhu cầu của thị trường Họ

là những người tạo ra sự đa dạng cho thị trường bất động sản, giúp thị trườngphát trién bền vững

Thứ tư, hình thành nên các cơ sở hạ tầng, tiện ích cho thị trường bấtđộng sản Chủ thể kinh doanh bất động sản là những người đầu tư xây dựng

các cơ sở hạ tầng, tiện ích cho thị trường bất động sản Họ là những người

góp phan nâng cao chất lượng cuộc sông của người dân và doanh nghiệp, thúcđầy thị trường bất động sản phát triển bền vững

1.2 Lý luận pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản

1.2.1 Khái niệm pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản

Pháp luật về chủ thé kinh doanh bất động sản là hệ thống các quy phạmpháp luật quy định về các điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các tô chức, cánhân có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật dé thuc hién cac hoat dongkinh doanh bat động sản

Pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản có những đặc điểm sau:

Là một bộ phận của pháp luật kinh doanh bat động sản Pháp luật về chủthé kinh doanh bat động san là một trong những nội dung quan trọng của phápluật kinh doanh bat động sản, quy định về các điều kiện, quyền và nghĩa vụcủa chủ thé kinh doanh bat động sản

Là pháp luật diéu chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt độngkinh doanh bất động sản Pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản điềuchỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động kinh doanh bat động san,bao gồm các quan hệ giữa chu thé kinh doanh bat động sản với nhau, giữa chuthể kinh doanh bất động sản với khách hàng, giữa chủ thể kinh doanh batđộng sản với cơ quan quản lý nhà nước.

Là pháp luật có tinh chất đặc thù Pháp luật về chủ thé kinh doanh batđộng sản có tính chất đặc thù do bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, cógiá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân và doanh nghiệp.1.2.2 Sự cần thiết của quy định pháp luật về chủ thể kinh doanh batđộng sản

Thứ nhất, đảm bảo sự ôn định và lành mạnh của thị trường bất động sản.

Bất động sản là một loại tài sản đặc biệt, có giá trị lớn, ảnh hưởng trực tiếpđến đời sống của người dân và doanh nghiệp Do đó, việc đảm bảo sự ôn định

và lành mạnh của thị trường bất động sản là rất quan trọng Pháp luật về chủthể kinh doanh bất động sản quy định các điều kiện, quyền và nghĩa vụ củachủ thê kinh doanh bất động sản, góp phần đảm bảo sự minh bạch, cạnh tranhlành mạnh trên thị trường bất động sản

Thứ hai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giaodịch bat động sản Pháp luật về chủ thé kinh doanh bat động sản quy định cácchế tài xử lý vi phạm, góp phan bảo vệ quyên và lợi ích hợp pháp của các bên

tham gia giao dịch bất động sản, đặc biệt là người mua, người thuê bất động

sản Đảm bảo sự phát triển của thị trường bất động sản Pháp luật về chủ thékinh doanh bat động sản tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân có đủ điềukiện tham gia kinh doanh bất động sản, góp phần thúc đây sự phát triển của

thị trường bất động sản.

Thứ ba, quy định các điều kiện dé trở thành chủ thé kinh doanh bat độngsản Do bat động san là tài sản có giá trị lớn, liên quan đến hầu hết người dân,những hoạt động vi phạm pháp luật trên thị trường bất động sản có thể gây ranhững hệ lụy sâu rộng trong xã hội, tiềm ấn nguy co mất trật tự, an toàn xãhội Vì vậy, quy định các điều kiện dé trở thành chủ thé kinh doanh bat độngsản giúp đảm bảo răng chỉ những tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện về nănglực pháp luật, năng lực hành vi dan sự, vốn pháp định, trình độ chuyên môn

và kinh nghiệm mới được phép tham gia kinh doanh bắt động sản

Thứ tư, quy định các quyền và nghĩa vụ của chủ thê kinh doanh bất độngsản Điều này giúp đảm bảo sự minh bạch, cạnh tranh lành mạnh trên thitrường bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bêntham gia giao dịch bất động sản.

Thứ năm, quy định các chế tài xử lý vi phạm Điều này giúp răn đe, ngăn

chặn các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản,

góp phan đảm bảo sự 6n định và lành mạnh của thị trường

1.2.3 Khái quát sự hình thành pháp luật về chủ thể kinh doanh batđộng sản

Giai đoạn I (từ trước năm 2006)

Trước năm 1986, kinh doanh bất động sản chưa được coi là một ngànhkinh tế độc lập Từ năm 1986, cùng với công cuộc Đổi mới theo chủ trươngcủa Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng, đất nước ta bắt đầu xâydựng một nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Cùng vớinhững cải cách lớn về kinh tế, các ngành, các thành phần kinh tế đều có sựphát triển mạnh mẽ, trong đó có ngành kinh doanh bất động sản và các chủthể tham gia vào thị trường bất động sản Để quản lý hoạt động này, Nhànước đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật, nhưng chưa có mộtluật riêng cho kinh doanh bất động sản Một số văn bản quy phạm pháp luật

có liên quan đến kinh doanh bất động sản có thê kế đến như: Bộ luật Dân sựnăm 1995: Luật Đầu tư nước ngoài năm 1987, Luật Đầu tư nước ngoài 1996;Luật Thương mại năm 2005; Luật Đất dai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993.Giai đoạn 2 (từ năm 2006 đến năm 2013)

Năm 2006, Quốc hội đã ban hành Luật Kinh doanh bat động sản LuậtLuật Kinh doanh bất động sản năm 2006 là văn bản quy phạm pháp luật đầu

tiên quy định đầy đủ và toàn diện về hoạt động kinh doanh bất động sản,

trong đó có quy định về chủ thể kinh doanh bất động san Dé triển khai thựchiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Chính phủ đã ban hành Nghị

định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dan thihành Luật.

Giai đoạn 3 (từ năm 2014 đến nay)

Sau thời gian triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm

2006, cùng với sự ra đời của Luật Đất đai năm 2013, Quốc hội tiếp tục ban

hành Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 Luật Kinh doanh bất động sản

năm 2014 đã có những quy định mới về chủ thể kinh doanh bất động sản Để

nâng cao chất lượng của các chủ thé kinh doanh bat động sản, Luật Kinh

doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định các điều kiện cụ thé về vốn phápđịnh, trình độ chuyên môn, kinh nghiệm của chủ thể kinh doanh bất động sản

Đề triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014, Chính phủ

đã ban hành Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 quy định chỉ tiếtthi hành một số điều của Luật Tuy nhiên, điều kiện đối với chủ thể kinh

doanh bat động sản không chỉ thực hiện theo Luật Kinh doanh bất động sản

năm 2014 và Nghị định số 76/2015/NĐ-CP mà còn được quy định ở văn bảnkhác như Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chỉ tiết thihành một số điều của Luật Đất đai

Năm 2020, Quốc hội ban hành Luật Đầu tư, theo đó sửa đôi, bố sung một

số điều của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, bao gồm cả việc bỏ quyđịnh về vốn pháp định tối thiểu đối với t6 chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản Trên cơ sở nội dung sửa đổi này, Chính phủ đã ban hành Nghị định số02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 quy định chỉ tiết thi hành một số điều củaLuật Kinh doanh bắt động sản, thay thế cho Nghị định số 76/2015/NĐ-CP

* Khoản 2 Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 14 Quy định chi tiết về điều kiện đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyên mục đích sử dụng đất dé thực hiện dự án đầu tư

2 Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiễn độ của du án đầu tư được

quy định như sau:

a) Có vốn thuộc sở hữu của mình dé thực hiện dự án không thấp hơn 20% tông mức dau tư đối với dự

án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tông mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên;”.

TIỂU KET CHƯƠNG 1

Qua Chương 1, nghiên cứu đã trình bày: những van dé lý luận về chủ thékinh doanh bat động sản, bao gồm khái niệm, phân loại, đặc điểm, vai trò củachủ thê kinh doanh bất động sản; những vấn đề lý luận pháp luật về chủ thểkinh doanh bat động sản, bao gồm khái niệm, sự cần thiết, khái quát sự hìnhthành của pháp luật về chủ thể kinh doanh bất động sản Các nội dung lý luậnnày là cơ sở dé phân tích thực trạng pháp luật về chủ thé kinh doanh bat độngsản tại Chương 2.

Đối với nội dung về phân loại chủ thể kinh doanh bất động sản, để đánhgiá thực trạng, phân tích số liệu, phân tích quy định về điều kiện kinh doanhđược áp dụng theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bat động sản năm

2014, bao gồm: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và chủ thể kinh doanhbất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên; tuy nhiên, nội dung liên quanđến quyền và nghĩa vụ của các chủ thé kinh doanh bat động sản sẽ được đánhgiá theo cách phân loại của Điều I1 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014,bao gồm: tô chức, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nướcngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Chương 2THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VECHỦ THẺ KINH DOANH BÁT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

2.1 Pháp luật thực định về chủ thể kinh doanh bắt động sản ở Việt Nam2.1.1 Điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản

Đề có thể thực hiện hoạt động kinh doanh bat động sản, các chu thê kinh

doanh bất động sản là tổ chức và cá nhân cần phải đáp ứng day đủ các điềukiện như sau:

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Theo quy định tại Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vàĐiều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tô chức, cá nhân kinh doanh bất độngsản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, có ngành nghé kinh doanhbất động sản (được gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản)không được hoạt động như một tô chức, cá nhân độc lập Quy định này nhằmđảm bảo tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh bất động sản và nângcao khả năng quản lý nhà nước đối với loại hình này

Về năng lực tài chính:

- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định doanh nghiệp kinhdoanh bất động sản phải có vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng Tuynhiên, Luật Đầu tư năm 2020 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã bỏ quyđịnh về vốn pháp định do chưa hoàn toàn phù hợp với điều kiện thực tế.Nguyên nhân của việc chỉnh lý này là: Luật Doanh nghiệp năm 2020 đã bỏquy định về vốn pháp định; các địa phương khác nhau có tình hình phát triểnkinh tế - xã hội khác nhau dẫn đến giá tri bất động sản khác nhau; các loạihình bất động sản khác nhau cũng có sự chênh lệch lớn về giá trị, dẫn đến quyđịnh điều kiện về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bat động sản

không hoàn toàn phù hợp với tình hình thực tiễn

- Khoản 2 Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thihành một số điều của Luật Dat đai quy định điều kiện đối với người được Nhànước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất dé thựchiện dự án đầu tư là phải “Có vốn thuộc sở hữu của minh dé thực hiện dự ánkhông thấp hơn 20% tổng mức đâu tư doi với dự án có quy mô sử dung đấtdưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đâu tư đối với dự án có quy

mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên” Khoản 2 Điều 4 Nghị định số02/2022/NĐ-CP điều chỉnh điều kiện này thành: “Đối với trường hợp nhàđâu tư được lựa chọn lam chủ đâu tư dự án bắt động sản theo quy định củapháp luật thì nhà dau tư đó phải có vốn chủ sở hữu không thấp hon 20% tổngvốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn15% tổng vốn đâu tư đối với dự dn có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên.Khi thực hiện kinh doanh bat động sản thì chủ dau tư dự án phải đáp ứngđiều kiện quy định tại khoản I Diéu này” Việc điều chỉnh quy định này làphù hợp hơn đo trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật chưa có quy định

rõ ràng về “von thuộc sở hữu của minh”, dẫn đến không rõ có bao gồm phanvốn vay hay không; trường hợp vốn thuộc sở hữu của doanh nghiệp bao gồm

cả vốn vay được sử dụng để tính toán tỷ lệ như trên thì việc sàng lọc doanhnghiệp tham gia thị trường không còn ý nghĩa Trong khi đó, Luật Kế toán vàcác văn bản hướng dẫn thi hành đã có quy định cụ thê về “vốn chủ sở hữu”không bao gồm các khoản nợ

Ngoài ra, điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP nhắn

mạnh lại điều kiện về việc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công

khai trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp, tại trụ sở Ban Quản lý dự

án (đói với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản), tại sản giao dịch bat

động sản (đối với trường hợp kinh doanh qua sàn giao dich bat động sản) cácthông tin về doanh nghiệp (bao gồm tên, địa chỉ trụ sở chính, số điện thoạiliên lạc, tên người đại diện theo pháp luật), thông tin về bất động sản đưa vàokinh doanh, thông tin về việc thế chấp nhà, công trình xây dựng, dự án bất

động sản đưa vào kinh doanh (nếu có), thông tin về số lượng, loại sản phẩm

bắt động sản được kinh doanh, số lượng, loại sản phẩm bất động sản đã bán,

chuyên nhượng, cho thuê mua và số lượng, loại sản phẩm còn lại đang tiếptục kinh doanh Mặc dù Điều 6 Luật Kinh doanh bat động sản năm 2014 đã cóquy định về việc công khai thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh; tuynhiên, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã nhắn mạnh đây là một điều kiện củachủ thé kinh doanh bat động sản

Đối với chủ thể kinh doanh bat động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên:Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 không yêucầu các chủ thé là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyên nhượng, chothuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên phải thànhlập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.Điều này đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc thu thuế đối vớicác hoạt động bất động sản quy mô nhỏ và không thường xuyên Quy địnhnày nhằm mục đích bảo đảm không can thiệp vào các giao dịch dân sự về bấtđộng sản; tránh trường hợp người dân mua bán, giao địch bất động sản thôngthường cũng bị bắt buộc thành lập doanh nghiệp

Nhìn chung, quy định về điều kiện của chủ thể kinh doanh bất động sảntheo Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản quyđịnh chi tiết tạo ra một môi trường kinh doanh bất động sản được điều tiết vàquản lý chặt chẽ hơn Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đápứng được yêu cầu về vốn và độ chuyên nghiệp, đồng thời tuân thủ các quyđịnh về kê khai nộp thuế Điều này tạo ra sự công bằng và đồng thuận trongngành kinh doanh bất động sản, giúp bảo vệ lợi ích của người mua, thuê vàcác bên liên quan Tuy nhiên, quy định này cũng có thể tạo ra rào cản đối vớicác doanh nghiệp muốn tham gia kinh doanh bất động sản

2.1.2 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ bat động sản

Luật Kinh doanh bat động sản 2014 có một chương riêng dé điều chỉnhhoạt động kinh doanh dịch vụ bat động sản (chương IV) bao gồm dịch vụ môi

g101 bat động san, dich vu san giao dịch bat động san, dịch vu tư vẫn, quản lí bắt động sản Theo đó, với mỗi loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản chủ

thé kinh doanh dich vụ bất động sản sẽ có những điều kiện riêng, cụ thé:

2.1.2.1 Điều kiện của chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bắt động sảnĐiều kiện của chủ thé kinh doanh dich vụ môi giới bất động sản theo quyđịnh tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 bao gồm:

“Tổ chức, cá nhân kinh doanh dich vụ môi giới bat động sản phải thànhlập doanh nghiệp và phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môigiới bat động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Diéu này

Cá nhân có quyên kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lậpnhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bat động sản và đăng ký nộpthuế theo quy định của pháp luật về thuế ”

Quy định yêu cau tô chức kinh doanh dịch vụ môi giới bat động sản phảithành lập doanh nghiệp, đây là một điều kiện quan trọng để đảm bảo tínhchuyên nghiệp và trách nhiệm pháp lý của các tô chức hoạt động trong lĩnhvực này Điều này đồng nghĩa với việc tổ chức phải tuân thủ quy định vềthành lập và hoạt động doanh nghiệp, bao gồm việc đăng ký kinh doanh, thựchiện các quy định về quản lý, tài chính, thuế và báo cáo tài chính Yêu cầu có

ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm đảm bảo

tô chức kinh doanh dịch vụ môi gidi bat động san có du nguồn nhân lực

chuyên nghiệp để thực hiện nhiệm vụ môi giới

Quy định của Luật cũng cho phép các cá nhân có quyền kinh doanh dịch

vụ môi giới bất động sản độc lập mà không cần thành lập doanh nghiệp

Yêu cầu có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản: Việc yêu cầu cánhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghềmôi giới bất động sản giúp đảm bảo rằng người kinh doanh có kiến thức và kỹnăng cần thiết dé thực hiện các hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp

và hiệu quả Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cũng là một cơ sở đểquản lý và kiểm soát đội ngũ môi giới trong ngành Theo Thông tư số

11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015 của Bộ Xây dung quy định việc cấpchứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản; hướng dẫn việc đào tạo, bồidưỡng kiến thức hành nghề môi giới bat động san, diéu hanh san giao dich batđộng sản; việc thành lập va tô chức hoạt động của sàn giao dịch bất động sản,trong đó quy định điều kiện của cá nhân dự thi cấp chứng chỉ hành nghề môigiới bất động bao gồm: có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không đang trongtình trạng truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc chấp hành án phạt tù; tốt nghiệp

từ Trung học phổ thông trở lên; đã nộp hồ so đăng ky dự thi và kinh phi dự thicho đơn vị tô chức kỳ thi

Đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế: Điều này đòi hỏi

cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải tuân thủ quy định vềthuế, bao gồm việc đăng ký kê khai thuế, nộp thuế đúng hạn và tuân thủ cácquy định về quản lý thuế Điều này giúp đảm bảo tính minh bạch và côngbăng trong việc đóng góp thuế đối với ngành môi giới bất động sản

Nhìn chung, quy định về điều kiện chủ thé kinh doanh dich vụ môi giới

bat động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 có tác động tích cực đến việc nâng cao chất lượng và đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức và

cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản Quy định này đảmbảo sự chuyên nghiệp, trách nhiệm pháp lý và cạnh tranh lành mạnh trong ngành, từ đó đem lại lợi ích cho cả người kinh doanh và người sử dụng dịch

điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môi giớibất động sản ”

Tương tự như đối với kinh doanh dịch vụ môi giới bat dong san, tô chức,

cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bat động san phải thành lập doanhnghiệp nhằm tạo điều kiện cho việc quản lý và kiểm soát hoạt động kinhdoanh này, đảm bảo tính chuyên nghiệp và trách nhiệm của chủ thể kinhdoanh Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ san giao dịch bat động san phải có itnhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đảm bảo cácgiao dịch bất động sản được thực hiện bởi những người có kiến thức và kỹnăng chuyên môn trong lĩnh vực môi giới bất động sản Quy định người quản

lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề môigiới bất động sản đảm bảo sàn giao dịch được điều hành và vận hành bởingười có kiến thức chuyên môn trong lĩnh vực môi giới bất động sản

Quy định nay góp phan tạo điều kiện cho sự chuyên nghiệp và trách

nhiệm của các tô chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động

sản, đồng thời đảm bảo tính chất chuyên nghiệp và đúng quy trình trong việcthực hiện các giao dịch bất động sản

2.1.2.3 Điều kiện chủ thể kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lí bắt độngsản

Điều kiện của chủ thé kinh doanh dich vụ tư vấn, quản lí bất động sảntheo quy định tại khoản 1 Điều 74 và khoản 1 Điều 75 Luật Kinh doanh bat

động sản năm 2014 theo đó: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn,

quản lí bất động sản phải thành lập doanh nghiệp; Trường hợp kinh doanhdịch vụ quản lý nha chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích dé ở thì phải có

đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở

Điều kiện thành lập doanh nghiệp: Quy định rõ rang răng tô chức, cánhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lí bat động san phải thành lập doanhnghiệp theo quy định của pháp luật Điều này tạo ra sự ràng buộc pháp lý đối

với các chủ thê hoạt động trong lĩnh vực này, đảm bảo tính chuyên nghiệp vàtrách nhiệm của các doanh nghiệp.

Quy định yêu cầu các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý nhàchung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở phải đáp ứng đủ điều kiện theoquy định của pháp luật về nhà ở, nham đảm bảo rang các doanh nghiệp có đủkiến thức và kỹ năng để quản lý và cung cấp dịch vụ cho cư dân sống trongnhững tòa nhà này, đồng thời đảm bảo an toàn và chất lượng cuộc sống của

cư dân Khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở năm 2014 quy định các điều kiện đối

với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, gồm: “Được thành lập, hoạt động

theo quy định cua Luật Doanh nghiệp hoặc Luật Hợp tác xã và có chức năng quan lý vận hành nhà chung cư”; “Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp

vụ về quan lý vận hành nha chung cu bao gom bộ phan kỹ thuật, dich vu, bao

vệ an ninh, vệ sinh, môi trường”; “Có đội ngũ can bộ, nhân viên dap ứng yêucau về quản ly vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dung, kỹ thuật điện,nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư

và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bôi dưỡng kiến thức chuyên mônnghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng BộXây dựng” Điều kiện đối với kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòanhà hỗn hợp có mục đích để ở đảm bảo rằng các doanh nghiệp phải đáp ứng

đủ kiến thức và kỹ năng để quản lý và cung cấp dịch vụ cho cư dân, giúp nângcao chất lượng dịch vụ, đảm bảo rằng cư dân được hưởng một môi trườngsông tốt hơn và an toàn Thực tế cho thấy, việc quản lý vận hành nhà chung

cư có nhiều vướng mắc, dễ phát sinh tranh chấp phức tạp Quy định đối vớikinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ởđảm bảo rằng các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này đáp ứng đủ cáctiêu chuẩn va yêu cầu về an toàn, chất lượng cuộc sông, giảm thiểu rủi ro phátsinh tranh chấp có thé xảy ra

2.1.3 Quyển và nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bat động sản

Quyền và nghĩa vu của chủ thé kinh doanh bat động san được quy địnhtại Luật Kinh doanh bắt động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thihành Cụ thé:

2.1.3.1 Quyên của chủ thé kinh doanh bắt động sản

Theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, chủthể kinh doanh bất động sản bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nước, ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoai, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Nhưvậy, tô chức, cá nhân nước ngoài không có quyền kinh doanh bất động sảntheo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Quyền kinhdoanh bất động sản của các chủ thể kinh doanh bắt động sản bao gồm:

Quyền kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật: Chủ thékinh doanh bat động sản có quyền thực hiện các hoạt động kinh doanh liênquan đến bất động sản, bao gồm mua bán, cho thuê, quản lý, đầu tư và pháttriển bất động sản theo quy định của pháp luật Các quyền này có thể phântích ra như sau:

Quyền sử dụng đất: Chủ thể kinh doanh bất động sản có quyền sử dụngđất theo quy định của pháp luật Chủ thé có quyền sử dụng đất theo thời hanđược cấp và có trách nhiệm tuân thủ các quy định pháp luật về sử dụng đất.Tuy nhiên, vấn đề quyền sử dụng đất của chủ thể kinh doanh bất động sảnphải thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai Do đó, Điều 11 LuậtKinh doanh bắt động sản năm 2014 có quy định cụ thê về phạm vi, hình thứckinh doanh bất động sản riêng đối với: tổ chức, cá nhân trong nước; ngườiViệt Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vôn đâu tư nước ngoài”.

Š “Điêu 11 Phạm vi kinh doanh bắt động sản của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định

cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài

1 Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bat động sản dưới các hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng dé ban, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

e) Đối với dat được Nhà nước giao thì được dau tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuÊ mua;

chuyên nhượng quyên sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bản nên theo quy định của pháp luật về đất dai; đâu tu xây dựng hạ tang kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa dé chuyển nhượng quyển sử dung đất gắn với ha

tang kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được dau tư xây dựng nhà ở dé cho thuê; dau tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở dé bán, cho thuê, cho thuê mua;

Theo đó, tổ chức, cá nhân trong nước được thực hiện day đủ các hình thứckinh doanh bất động sản; người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được thực hiện một số hoạt động kinhdoanh bat động sản nhất định do không được trực tiếp nhận chuyền nhượngquyền sử dụng đất ngoài dự án hoặc ngoài khu công nghiệp, cụm côngnghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Đặc biệt, đối với doanhnghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, theo quy định tại khoản 3 Điều 51 LuậtKinh doanh bat động sản năm 2014, khi nhận chuyền nhượng toàn bộ hoặcmột phần dự án bất động sản thì không được trực tiếp nhận chuyển nhượngquyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng phải trả lại đất cho Nhà nước vabên nhận chuyền nhượng được Nhà nước giao, cho thuê đất lại.

Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: Chủ thé kinh doanhbất động sản được cấp quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đấttheo quy định của pháp luật Quyền sở hữu này cho phép chủ thé sở hữu và sửdụng nhà cửa, công trình xây dựng và các tài sản cố định khác trên mảnh datcủa mình.

Quyền xây dựng: Chủ thê kinh doanh bất động sản có quyền được cấpgiấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng Quyền này chophép chủ thê thực hiện các hoạt động xây dựng công trình trên đất của mình

ä) Đối với dat được Nhà nước công nhận quyên sử dụng đất thì được dau tư xây dựng nhà, công trình

xây dựng dé bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với dat nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được dau tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được dau tư xây dựng nhà, công trình xây

dựng dé cho thuê theo dung mục dich sử dụng dat;

h) Nhan chuyén nhượng toàn bộ hoặc một phan dự án bất động sản của chủ đâu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dé dau tư xây dựng

ha tang kỹ thuật dé chuyển nhượng, cho thuê dat đã có hạ tang kỹ thuật đó.

2 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được kinh doanh bat động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, g và h khoản 1 Điều này;

b) Đối với đất được Nhà nước giao thì được dau tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; c) Đối với dat thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được dau tư xây dựng nhà, công trình xây dựng dé kinh doanh theo đúng mục dich sử dụng dat.

3 Doanh nghiệp có vốn dau tư nước ngoài được kinh doanh bat động sản dưới các hình thức sau đây: a) Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này;

b) Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được dau tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục dich sử dung đất”.

hoặc đất được thuê theo quy định pháp luật Chủ thé cần tuân thủ quy định vềqui trình xây dựng, chất lượng công trình và bảo vệ môi trường trong quátrình xây dựng.

Quyền hoạt động kinh doanh bat động sản: Chủ thể kinh doanh bat độngsản có quyền được cấp phép hoạt động kinh doanh bất động sản theo quy địnhcủa pháp luật Quyền này cho phép chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới,

tư vấn, quảng cáo, giới thiệu và quản lý bất động sản Chủ thể cần tuân thủcác quy định và điều kiện được quy định bởi co quan chức năng dé được cấpphép và hoạt động kinh doanh bất động sản

Quyền thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật: Ngoai cácquyền đã dé cập, chủ thé kinh doanh bất động sản còn có quyên thực hiện cácquyền khác được quy định trong pháp luật Điều này có thé bao gồm quyềnthừa kế, quyền chuyền nhượng, quyên thế chấp và quyền sử dụng các dịch vu

và tiện ích liên quan đến bat động sản

Tóm lại, quyền của chủ thể kinh doanh bất động sản là tập hợp cácquyền kinh doanh và sở hữu liên quan đến bất động sản, được quy định vàbảo vệ bởi pháp luật Chủ thé cần tuân thủ các quy định và điều kiện đượcquy định để thực hiện các quyền này một cách hợp pháp và có trách nhiệmđối với việc sử dụng và quản lý bất động sản

2.1.3.2 Nghĩa vụ của chủ thể kinh doanh bat động sản

Theo quy định tại Điều 60 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, cả

tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổchức, cá nhân nước ngoài đều có quyền kinh doanh tất cả các loại hình kinhdoanh dich vụ bat động sản

Thực hiện đúng các quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản:Chủ thể kinh doanh bất động sản phải tuân thủ tất cả các quy định, luật lệ liênquan đến việc kinh doanh bất động sản, bao gồm quy định về quyền sở hữu,quyền sử dụng, quyên giao dịch, quyên chuyên nhượng, và các quy định khác

vê xây dựng, bảo vệ môi trường, an toàn lao động

Bảo đảm quyên, lợi ích hợp pháp của khách hang: Chủ thé kinh doanhbất động sản cần đảm bảo quyền và lợi ích của khách hàng được bảo vệ theoquy định của pháp luật Điều này có nghĩa là cung cấp cho khách hàng cácthông tin cần thiết, chính xác và đầy đủ về bất động sản mà khách hàng quantâm, đồng thời tôn trọng các quyền và lợi ich của khách hang trong các giaodịch bất động sản.

Cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về bất động sản cho khách hàng:Chủ thé kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cung cấp cho khách hangthông tin chính xác, đầy đủ và minh bạch về các thông tin liên quan đến bấtđộng sản mà khách hang quan tâm Điều nay bao gồm các thông tin về vị trí,diện tích, giá trị, tiện ích, quy hoạch, pháp lý, và các thông tin khác liên quanđến bat động sản

Tuân thủ quy định về quảng cáo bất động sản: Chủ thé kinh doanh batđộng sản phải tuân thủ các quy định pháp luật về quảng cáo bất động sản.Quảng cáo bất động sản phải trung thực, không gian dối và không vi phạmcác quy định về quảng cáo, đồng thời không làm lừa dối, đánh lừa hay gâythiệt hại cho khách hàng.

Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật: Chủ thé kinhdoanh bất động sản có trách nhiệm thực hiện chế độ báo cáo theo quy địnhcủa pháp luật Điều này bao gồm việc báo cáo các thông tin liên quan đến

hoạt động kinh doanh bất động sản, bao gồm báo cáo tài chính, báo cáo thuế,

và các báo cáo khác liên quan đến quản lý và vận hành bất động sản

Chiu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thâm quyén: Chủthé kinh doanh bat động sản phải chấp hành sự kiểm tra và thanh tra của cơquan nhà nước có thâm quyền Điều này nhằm đảm bảo tuân thủ các quy địnhpháp luật và dam bảo sự công bằng, minh bạch trong hoạt động kinh doanhbất động sản