Luận văn thạc sĩ Luật học: Pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TU PHAP TRƯỜNG DAI HỌC LUAT HÀ NỌI

PHẬP LUẬT VỀ CHUYÈN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG BAT ĐÈ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN Ở VIỆT NAM

HÀ NỘI, NAM 2019

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BO TU PHAP TRƯỜNG ĐẠI HOC LUAT HANOI

TRAN LONG

PHAP LUAT VỀ CHUYEN MỤC ĐÍCH SỬ DUNG BAT ĐÈ THỰC HIEN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TU KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN Ở VIET NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUAT HOC

"Chuyên ngành: Luật Kinh.Mã số: 8380107

HÀ NỘI, NAM 2019

LOI CẢM ON

Trude hỗ, tác giả luận văn xin gửi lời cảm on chân thành nhất tới các thiy40, cô giáo trường Bai hoc Luật Hà Nội, dic biệt lê các thấy, cô trong Khoa Đàotạo Sau đại học và Khoa Pháp luật Kinh tế đã luôn giúp 46, tạo điều kiện thuận lợi

cho học viên trong suốt quả trình học tập và nghiên cứu tại Trường,

Đảng thoi, tác giả xin được gia lời cảm ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thi Hồng

Nhang Giảng viên Khoa Pháp luật Kinh tá, Trường Đai học Luật Ha Nội, người tre

tip huồng din khos học, chỉ bio va giỏp đổ tác giã hoàn thành luận vin này:

Nội đăng tình bay trong luận vin là nhống kết quả nghiên cứu bude đầu cũa

tắc giã Mic dù di cổ gắng hỗt sic, song rong quá bình nghiên cửu thu thập và phân,

tích thông tin vẫn không thể tránh khả: những thiếu sót, khuyết đễm Tác giá rit “mong nhận được những ÿ kiến đồng góp quý báu của thấy, cô giáo dé hoàn thiên bản Luận vẫn nâng cao biễu it vé để tii này và tao cơ sỡ cho việc nghiên cửa chuyên

sâu hơn trong tương lai

Kinh chie các thdy, cổ manh Khe, thành cổng trong stenghiép!

Hà Nội, tháng — — năm 2019

Hạc viên

Trần Long

LỜI CAM DOAN

Tôi xin cam đomn ring đây là công tình nghiên cũu của riing tối Các nổi

dung nghiên cửu và kết quả được tỉnh bày trong luận vin này 1a trung thuc Những

sổ liêu phục vụ cho nghiên cửu, phân tich, nhận, xát, đánh ga được tác giã thụ thập

ti sác nguẫn khác nhau có ghi r trong phần tạ liệu them khảo

“Xác nhận của giảng viên hudng dẫn Hà Nội, tháng —_ năm 2019

Tác giả hận văn

Trần Long

MỤC LỤC

PHAN MỠ ĐẦU

1 Tính cấp tất của đồ tả luận văn.

2 Tình hình nghiên cứu luận văn

3, Đất tương nghiền cửa pham vi nghin cứu côn luận văn4, Mục đích và nhiệm vụ nghin cứu của luận văn.

Các phương pháp nghiên cứu của luận văn6 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn7 Bồ cục của luận văn.

CHUONG 1 NHỮNG VAN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN MỤC DICH SỬ DUNG ĐẮT ĐỀ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT BONG SAN VA PHÁP LUAT VỀ CHUYỂN MỤC ĐÍCH SỬ DUNG DAT ĐỂ THỰC HIEN DỰ AN DAU TƯ KINH DOANH BAT BONG SAN 10

dy án đầu te kinh đoanh bất động sản 10 LLL Kháiviệm, đặc dim và ý ugha cha dye án đầu tr kinh doank bat động

sin - 10

1.12 Kháiviệm, đặc điễu vàÿ ughia cha chuyén wne dich sẽ dung đắt dé

flare hiện các ñy án đầu tr Kink đomnh bắt động sin 1412 Nhting vin dé ty hận pháp hãi

iện các dy Án đầu te kinh đeanh b

về chuyển mục dich sr dung đất để thục

ang sin 20

121 Khéinigm, đặc dm cñapháp dt vé chmyẫu mục dich st dang đất dé

flare hiện các dhe ân đầu tr Kink doanh bắt động sin 20

1.3.2 Ca sở xập chong pháp luật chuyẫn mục dich sử ng đắt đễ thee hiện các

ch én đầu anh doanh bắt động sân 2

1.33 Nội chong cũa pháp luật chyẫn mục đích sử dhng đắt để thực hiện các đc

thrkonh doanh bắt động sn 26

14 Nhữngyếm pháp Init chuyén mục đích sẽ dung đất để

thục hiện các ây án đầu tu kinh đoanh bat động sin 29

14 Luge sửphát triển của pháp hậtvề chuyển mục dich sẽ dung đất để thục hiện các dy án đầu tu kinh đoanh bat động sin 30

KET LUẬN CHƯƠNG 1 36 'CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VA THỰC TIEN THỊ HANH PHAP LUAT VỀ CHUYEN MỤC DICH SỬ DUNG ĐẮT DE THỰC HIEN CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT BONG SAN 6 VIỆT NAM 38

2.1 Thực trang pháp luật về chuyển mục đích sử dung đất để thục hiện các dư án.

111 Nội chong các cup ảnh về phân loại đất và lễ hoạch sử dụng đắt 8 312 Nội ding các qu Ảnh về thn quyễn quyết Ảnh chuyễn mục đích sic hong

2.1.3 Nội ding các quy ảnh về đu haén chuyễn mục dich sử ding dt thực Tiên các đụ án đầu hr lạnh doanh bắt động sốn +“

3.1.4 Nội ong các uy Ảnh về trình tự thủ hc chug mục dich sie ong đắt để

thực hiện các đán đầu nen doanh bắt động săn as

21.5 Nội chong các cy ảnh về giải quyết yên lot của người sie hang đắt có ade by thus đễ chuyên mục dich sit chong đất đễ thực hiện các de ân đẩu hanh

cdoanh bắt động sain ar

2.1.6 Nội chong các ug Ảnh về ng] vụ tải chính cũa chit đẳu ede án a he

Xmh doanh bắt động sân bu nhận quyên sử chong đắt đã được chuyễn mục dich

sử đìng đắt “

3.3 Thực tifa thi hành pháp luật về chuyển mục dich nữ đụng đất thục hiện các

didn đầu tr ảnh doanh bất động sin ð Việt Nam sỉ2.2.1 Những thành hai đã đạt được sỉ

2.2.2 Những han chỗ bắt cập của thục tiễn tt hành pháp he về chuyễn mục (ich cứ dong đất để thực hiện các ce án đầu he anh doanh bắt đồng cẩn 53 KET LUẬN CHƯƠNG II 75 (HUONG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIEN, BẢO DAM THI HANH PHÁP LUAT VE CHUYỂN MỤC DICH SỬ DUNG DAT ĐỀ THUC HIEN CÁC DỰ AN BAU TU KINH DOANH BAT BONG SAN 6 VIETNAM 76

3.1 Nhiing yêu cầu đối với việc hoàn hiện pháp luật về chuyễn mục dich sử đụng

đất đ thực hiện các đự án đầu tr nh doanh bit động sin 76

3.2 Phương hướng hoàn thiện pháp loật về chuyễn mục đích sử đụng đất để thực

biển các dự án đầu bơ kinh đoan bất động sin, 1

3.3 Một số gai phép hoàn thiên pháp luật v chuyén mục dich sr dang đất để thục

biển các dự án đầu tơ kinh doanh bất động sin 79

3.4 Giải pháp nâng cao hiệu qué thi hành pháp luật về chuyễn mục đích sử dung

đất i thực hiện các đự án đầu tr linh doanh bit động sin 83

KET LUẬN CHƯƠNG 3 85 KET LUẬN $6

PHÀN MỞ ĐÀU 1 Tinh cip thigt cia đề tiưậnvẫn

Dit dai không do con người tạo ra mã do tơ nhiên tao ra, cổ định về vị tỉ diaý và bí giới hạn bối không gian và diệntích Trong kồi đó, nhủ cầu st dụng đất côncon người ngày cùng ting do ar ting din số và sự cãi thiên vé chất lượng cade sống

Do ar bit tương đồng giữa yêu tổ "cung" và "cầu" vé đất đứ mã kinh đoanh bắt đồng

sén nổi chung và kin doanh dit đủ nói riêng là một trong những hoạt đồng cơ bản

em tei lợi nhuận lớn cho nhà đầu te: Tuy nhiên, đỂ đầu hơ kinh doanh bật đồng sẵn thi trước tiên nhà đầu h phấ có quỹ đất hàng hỏa Lương dit đai được guy hoạch để sở đăng vào nhục dich kính đoanh bất động sản là có hen, vi vậy việc chuyển mục dich sử dụng các losi đất đặc biết là đất nông nghiệp đ thục hién các dự án đầu tr

ảnh doanh bắt động sin vấn à mốt nh cầu tất yêu côn quá tình phát tan nh tỉcủa đất nước

Tht gián qua ở các đa phương có tinh trang 6 at chuyển mục dich nông "nghiệp, đất bãi bỗi ven tidn để tục hiện dự án đều tơ lạnh doenh bất đông săn Điệu đó không chỉ êm giảm sit đáng kễ diện tích dit nông nghiệp, de dos ninh lương thực quốc gia ma con để xây re tinh trang mi dụng dit ling pi, kám hiệu quả thâm

chi phát ánh than những Nêu cực, lợi ích nhóm, v.v, Phép luật về chuyển mục đích

sở dụng dit đ thụ hiện dy án đầu tr lánh đoanh bất động sẵn đã ra đi song việcthực thí còn nhiêu bất cập, hạn ch diễn việc điều hắt host động chuyễn mục dich sử

dung đất để thục hiện các du án đều tr kính doanh bất đồng sin chưa dat được hiện quê dit ra Các khiêu liên về đất dei do Nhà nuớc thu hỗ đất, chuyển mục đính sử dung đất và giao đất cho chủ đầu tơ thục hiện các dợ án đầu bơ kinh doanh bit đồng sin vấn diễn iễn phúc tạp do ar mắt cân bằng trong điều ớt lợi ich của dự án bắt

đồng sin mang li cho người din bị mit đất và chủ đều h dự án Bán thân chủ đều hư

cũng gặp không ít wring mắc trong việc tip cân đất ds, cổ mất bằng sạch hop pháp

đổ tiễn khai thục hiện đự án

Do đó, chúng tôi quyết Ảnh lựa chọn đồ tài nghién cửu "Pháp luật về chi inc đích sử chong đất đễ thực hiện các đụ án đu elo doanh bắt đồng sin ở Tiệt

[Nam với mong muôn góp phần nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật và khắc phụcnhững bất cập này sinh trong host đồng chuyển mục đích sỡ đụng đất cho mục dichphát tiễn kinh t này,

Tink hình nghiền cứu hận văn

Qua nghiên cứu cá ti liêu và tác nhằm liên quan đến chủ đồ của luân vẫn, tác giã nhân thấy các công tình nghiên cửu cho din nay tập trung vào các nhôm vận để stu đây

Whom tie giả nghiên cứu vé chuyển mục dich sở dụng dit, bao gồm” Cơ chế

“Mà nước tna hồi đất và chhyẫn dịch đắt đa te nguyên ð Tiệt Nam (2011) ci Đăng Hùng Võ; Các vấn để pháp If về clmyẫn muc đích sir chong đắt (2010), khỏa luận tốt

nghiệp của Dương Thị Thanh Thủy, Những vấn để pháp lý về giao đắt cho thuê đắt

chyễn mục dich sứ chong đất (2011) khỏa luận tốt nghiệp của Bùi Thị Chín Trong đó, tác gã Đăng Hùng Võ din ngiĩa chuyển dich dit đu là việc "chuyển đổ mục ich sử chong đất được để cập tới các biên đỗi cũa leại đắt theo quy đơn từ Lon đắt

theo hiển trang sir dung song loại đắt khác"Ì, đồng thời phân biệt hai hình thức

chuyển dich đất đa bất bude (quyết inh hành chính cite cơ quan nhà nước có thận quyên về việc thụ hồi dit va giao hoặc cho thuê dit đ cho nguời khác sở đụng) hin thức chuyỄn dich đất đa hy nguyên (nhà đầu te thôn thuân với người sở dụng đất hiện ti về việc nhân chuyển nhương quyền nữ đụng đất tài sin gắn tiẫn với đất sau

đồ chuyễn mục dich sở dụng đất dé thực hiện de án đầu tr), Nhìn chung các tắc giả

đã tổng hợp quá bình phát tri của luật đất dai từ năm 1946 dn nêm 2010, tình bay

thọc trang pháp luật liên quan din chuyển đất si ding cho các mục đích phi nông

“ghiễp, phát hiển Hình ta, đồ ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật iên quan, Tuy

nhiên, các cổng tình này được nghiên cứu trong bổi cảnh Luật Đất det năm 2013

chưa ra doi, một số công tinh cỉ tập trung nghiên cửu việc chuyển mục đích sử dung đất do người sử dụng đất để xuất ma không nghiên cứu trường hep Nha nước chuyỂn mục dich sử đụng dit đặc bit a đắt nông nghiêp hục vụ phát tiễn kính tổ

-xã hồi

Nhàn tác giả nghiên cứu về giao dit, cho thuê đất đỗ thục hiện dự án đâu tử, ‘bao gdm: Pháp luật về lành thức giao đắt có tìm: tiền sie chang đắt (2008) Luận án tiễn đ luật học của Trin Quang Huy, Pháp luật về giao đất cho thé đắt đễ thực hiện các dự án đầu hanh doanh bắt đồng sản Q01), Luận văn thạc a lt học của Trên Đình Quân; Pháp init về trao quyển sử chong đất tr Nhà nuớc cho các chi thd tanh

` Đăng Hing VS,028,g 14

* Động Hing Về 028g 19.30

doanh bắt đồng sẵn ở Tiệt Nam (2018), ác phim xuất bin cia Ninh Thi Hiện, NXB Công an Nhân dân Nhin chung, các tác giả đã phân tich khá diy đồ và thực trang pháp int giao dit, cho thuê đất đ thục biện dợ án đầu hở các khía canh khác nhau hờ căn cứ, điều kiên thém quyển hình tr thủ tuc giao dit, cho thuê đắt đồng thời

đánh giá thục tin thí hành pháp luật rong Tỉnh wae này và dé xa các giãi pháp hoàn,điên Thy vậy ác công nh nghiên cửu này cha tập trừng nghiên cứu sing vẫn đểchuyỂn mục dich sở dụng dit đỂ thục hiên dự án đầu tơ kánh doanh bất động sẵn

Tâm sáng tổ các vin dé pháp tý và thụ tấn liên qua.

Whom tác giã nghiên cửu về host đông Linh doanh bit động sin, bao gốm,

Tháp iu vé chuyễn nhượng quyển sit chong đất rong nh doanh bắt đồng sân ở Tiệt ‘Nam (2012), Luận án tên luật học của Nguyễn Thi Hồng Nhung; Pháp luất vé ni: doanh bắt động sản hình thinh trong hương la và thue tẾn tha hành trăn đa bản

thành phố Ha Môi (2018), Luân vấn thác đ luật học oie Phùng Thi Sao; Qh

chang đất trong tha trường bắt động sân ở Pit Nam - Những vẫn để ý luân và thực (G011), Luận dn tin a luật học của Nguyễn Thị Dung, Pháp uất v hơn doch

bắt động sản ở ist Nam - Những vẫn để lun và thực nến C013), Luận án tên 8Init học cia Võ Anh Nhin chung các tác gã đã lam rõ các khái niềm bắt đông sân,

‘vi lãnh doanh bit động sản, thục trang pháp luật kinh doanh bất đông sin bao gầm iu kiện chủ thể, điều kiện sản phim bất động sin tham gia thi trường hop đồng

ito dich bit động sin va thanh toán cũng nữ tinh tự thủ tục chuyển nhượng bắt

đồng sin, đồng thời đính giá thục tifa thi hành pháp tuật trong nh vực liên quan và để xuất các giã pháp hoàn thiên pháp luật Tương hy như trần, các công tỉnh nghiên cứu này cũng chưa tập trung nghiên cứu vẫn a chuyỄn mục dich sử đụng đất đổ thục biển dự án đâu tr ảnh doanh bất động sin một cách chuyên sâu toàn điện và tiệt để

Tuy nhiên, hiện nay chữa cỏ một công trình nghiên cứu não ở cập luận văn

thạc sỹ hoặc cao hơn và vin dé chuyén mục đích sử dụng đất đã thục hiện dự án đâu kinh doen bất đông sin ở Việt Nem trong khuôn khổ Luật Dat di năm 2013

3.i tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu cia hận văn

Đôi tương nghiên cửu: Phù hop với tên để tài đã chon, luận vin không nghiêncứu toàn bộ hoạt động chuyễn muc đích sở dụng dit nói chung ma chỉ tip rung

nghiễn cửa vin đi chuyển mục dich sử đụng dit đỂ thục hiện dự án đầu tư nh does bất đông sin theo nhỏm các nội dang cũa luật thục định và thục tn thi hành,

pháp luật về chuyển mục địch sử đụng đất, bao gm hoạt đông cia cơ quan Nhà nước có thậm quyển quyết dinh chuyển mục dich sử đang đất hi giao đất, cho thuô đất để

chủ đâu tthe hiện dự án đầu tơ kinh doanh bit đồng sẵn và host động của cơ quan

Nha nước cho phép chuyỂn mục dich sử dụng đất tiên cơ sở chủ đầu hư để có đắt nay để nghi chuyỂn mục dich sử dung đất để thục hin dự án đầu tơ kinh doanh bit đồng

Pham vũ nghiên cứu: tác gã tập trung phân tích, lâm rõ hoạt đồng chuyỄn mụcich nữ dụng dit với ¥ ngiữa là hoạt động quân ly nhà nước về quy hoạch, kế hoạch.

sử dang đất và hoạt động chuyỄn mue dich sở dụng đất theo đỀ nghị ci chỗ đều tr đã co quyền sử dụng dit để thục hiên dự án đầu hr kinh doanh bit động sin Trong đồ

chủ trong nghiên của hoạt đồng chuyển muc dich sử dụng đất với ý ngiễa lá hoạtđồng quản ý nhà nước Cu thi, luận vin nghiên cửa khái niệm, đặc đẳm cũa mục

ich si dụng đất và chuyển mục dich sỡ dụng dit đỂ thục hién dự án đầu tư linh doanh bất động sẵn, chi thé sử dụng dit được chuyển mục dich st đụng, điều liên

chuyển mục dich sở dang đất tỉnh tự thủ tục chứ

quyết quyền lợi của người có đất bị th hồi đỂ chuyỂn mục đích sỡ đụng đất, nghĩa vụ tai chính cit chỗ đầu tx Đi với trường hợp thu hồi dit của người dang st dụng đất 48 giao hoặc cho thuê cho chủ đầu hy thực hiện dự án đều tơ kinh doen bất đông sin Trần văn chỉ ấp trung nghién cứu nội đang chuyén mục dich sử dụng đất 1a mét phân

của quá tỉnh ho hỗ đất và gao đất, cho thuế đất

4 Mục dich va nhiệm vụnghiền cứu của hận văn

- Mục dich:

in mục dich sử đụng đất, giải

Lam sáng tô hơn các quy định của pháp luật hiện hành về

dich sử dụng các loại đất nông nghiễp, dit phí nông nghiệp có mục đích chưa phù hop sáng sử dung vào mục dich đầu tư phát hiển dean nh doanh bất động sin; làm,

Ấn thi hành pháp luật đất dai có liên quan đốn

chuyỂn mục dich sỡ dạng đất 4 thục hiện dự án đầu te Linh domih bất động sẵn

trong những năm gin đầy, để xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hiện

"ảnh và nâng cao hiệu quả hoạt đông ci các cơ quan tổ chức và cá nhân trong việc thi hành pháp luật về chuyỂn mục đích sử dụng dit đỂ thọc hiện dự án đâu tư hinh

Hệ thẳng hóa cơ sở lý thuyết ct chính sách, phép luật vé chuyển mục dich sở dung đất để thục hiện các du án đầu tơ inh doanh bit động săn, tổng hợp nội dụng phip luật vỀ chuyển mục dich sử dụng đất để thục hiện các dợ án đầu hơ ình doanh: ‘it động sẵn, phân tch thực rang th hành pháp luật về chuyễn mục đích sở dụng đất

đổ thực hiện các đ án đầu hy kinh doanh bit đồng sin; để xuất mốt sổ giả pháp hoàn,

thiên pháp luật nông cao hiệu qua th hành pháp luật về chuyễn mục dich sử dụng đất đỗ thực tiên các dor án đầu tr ảnh doanh bất đồng săn

5 Cácphuơngpháp nghiên cứu cia hậnvăn

ĐỂ dat được muc đích nghiên cử me để tis đặt ra, luận vẫn được nghiên cửu, dia trên quan điểm day vật biện chứng và các phương pháp nghiên cứu cụ thi nh.

- Phương pháp phân tích, tổng hop, df giải quy phem pháp luật và phương

pháp ch sở được sử đụng trong Chương Ì ki nghiên cứu nhing vin đổ lý luận về

chuyỄn mục dich sở dụng đất trong thục biên dự án đều hr lạnh doan bit động sin.

- Phương pháp phân tích, binh luôn được sở ding trong Chương 2 để nghiên

cửu thực trạng pháp luật vé chuyển mục đích nữ đụng đất để thực hiện dvr án đều bơ

ảnh doanh bất động sin 6 Việt am

- Phuong pháp tổng hợp, quy nap được sử đụng ở Chương 3 hi đề cập tới một

sổ giã pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển mục dich sở dung đất để thục hiển dự án

đầu tr ảnh doanh bất đồng cân

6 Ý nghĩa khoa học và thục tến cia h

- Phân tích và lâm rõ khái niệm, đặc điểm cũa chuyển mục dich sử dụng dit để thực hiện các dr án đâu tơ tình doanh bit động sin, khá niệm và đặc điểm cũa pháp tit vỀ chuyễn muc dich sở dụng đất để thực hiện các dự én đầu te ánh đoanh bất

đồng sin.

- Hệ thống hỏa và phân tích các nộ: dụng côn pháp luật về chuyển mục dich sở

dung đất af thục hiện các dự án đầu hy kinh doen bất động sin, lâm căn cử để xem xét diy đã toàn điện các vẫn đi pháp lý liên quan din host động chuyén mục đích sử

dung dit đỒ thực hiện các đự án đâu tr kin doanh bit động sin.

Léa rõ một số hạn chỗ, bất cập cũa pháp luật hiện hind liền quan đến chuyển

mục dich sử dụng dit đỐ thục hiện de án đầu từ kinh doanh bit động sẵn cũng nh tine tn th hành pháp luật liên quan;

- Bước đầu dra ra một số đi xuất có gti han khâo nhẫn hoàn thiện khuôn,

+khỗ phép luật về chuyển mục dich sử dung dit thu hiện du án đâu tơ nh doanh: ‘it động sẵn, nâng cao hiệu quả thi hành php luậtiên quan,

1 Bốcục của hậnvăn

Ngoài lời nói đều, kết luận, đánh mục t liêu them khảo và danh mục các trvit it, luận văn gdm 3 chương vớ kết câu nhơ sm

Chương 1: Nhõng vin đổ lý luận về chuyỂn mục đích sỡ đụng đất đ thực hiện cây án đầu tơ lạnh doanh bất động sin va pháp luật về chuyển mục đích sử đụng đất đổ thực hiện dự án đều hạnh doanh bit động săn

CCtrsơng 2: Thực trạng pháp luật và the tấn thi hành pháp luật vé chuyén mục ich sỡ dụng đất để thục hién dợ án đầu tri doanh bất động sin ð Việt Nam

Chương 3: Phương hướng và gii pháp hoàn thiên pháp luật, bão dim thi hành,

pháp luật vé chuyén mục dich sở dụng dit 4 tục hiện dự án đầu hr inh doanh bất

đồng sin ở Việt Nam.

CHVONG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VỀ CHUYEN MỤC ĐÍCH SỬ DUNG DAT ĐÈ THỰC HIEN CÁC DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN VÀ PHÁP LUAT VỀ CHUYEN MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG DAT ĐÈ

‘THY HIEN DỰ ÁN DAU TƯ KINH DOANH BAT ĐỌNG SAN

LA Nhiing van đÈ lý hận về chuyển mục dich sẽ dung đất để thực hiện các dw âm đầu tw lánh doanh bất động sin

LLL Kháiiệm, đặc đẫm va 5 nghìn cha de dn đu te kink đomnh bắt động sin

++ Khai rid de ân đầu hr anh doanh bắt động sân

VỀ khá niệm dự án đều tr theo quy dinh tai Khosn 16 Điễu 4 Luật Doesnghiép năm 2014, kinh does là vệ thục in liên tuc một, một số hoặc tất cã các

công đoạn cia quá bình đầu tr từ sản xuất đến tiêu the sin phim hoặc cụng ứng dịch

trên th trường nhằm mục dich sinh Lo.

“Theo quy định teiKhoản 5 Điều 3 Luật Diu tr năm 2014, BTKD là việc nhà

đầu tr bô vẫn đầu he dé thực hiện hoạt động binh doanh thông qua các hoạt động đâu tu có thé Trong đó, việc thục hiện dy án đều tr là một trong số các hình thức cia hoạt động ĐTKD Cén theo quy ảnh trì Khoản 2 Điều 3 Luật Đầu tự năm 2014, dự fn đầu tơ là tip hợp để xuất bố vốn trang hoặc dai han để én hành các host đồng

ĐTED trên đã bin cụtrong khoảng thời gian xác din

đông sin, theo Tử điễn Tiéng Việt C018) của Hoàng Phả,

“Bat ding sản" cỏ nga là "Tin sân không chhyễn đồi 4 được, nhu rung đất nhà

cita vv" Con theo Điều 107 Bộ luật Dân my năm 2015, Bắt động sin Dao gém đất

dai; nhà, công trình xây dụng gin liin với đất dx; tải sin khác gắn liên với đất dei,hà, công tinh xây ching và các tử sân khác theo quy nh của phép luật

Điều 5 Luật Kinh doanh bit động sản năm 2014 lit kẽ các loại BĐS đưa vio

kảnh doanh, trong đỏ bao gồm nhà, công tỉnh xây dụng có sẵn cũa các t8 chúc, cá nhân, nhà, công tinh xây đọng hình thành trong tương lạ của các t8 chúc, cá nhân, nhà, công tình xây dựng là tải săn công được cơ quan nhà nước có thim quyén cho

pháp đơa vào kinh doanh; các loại dit được phép chuyển nhương cho thuê, cho thuêTrả quyền sỡ dang đất theo quy định cia pháp luật về đất đi

Nhờ vậy, khá nim "bắt đông sẵn" trong hoạt đông kinh doanh bất đồng sin

VỆ khái niệm

"Hing PA C018), Tự abn Tng Pee, Nh mứt bin Hing Bie, 63.

w

nói chung và host động BTKD bất động sin dưới hình thúc thục hiện dự án đầu tr

nói riêng được hiéw là bao gm các ti sản nhy nhà, công tình xây dụng và mốt số

loại đất đã đều kiện gio dich trên thi trường bit đông sin theo quy đính côn pháptrật

VÂ khái niệm kinh dosnt bất động sin, theo quy dinh tei Khodn 1 Điều 3 Luật

Kinh doanh bất đông sin năm 2014, lánh doanh bit động sẵn là việc đầu tư vẫn để thực hiên hoạt động xây đựng, mua, nhân chuyển nhưương để bản, chuyển nhượng,

cho thuế, cho thuê lạ, cho thuê mua bất đông săn, thục hiện dich vụ môi giới bắtđồng sin; dich vụ sin giao dich bit đồng sin, dịch vụ he vẫn bất ding sin hoặc quản

ý bất đông sẵn nhn mục đích nh lợi

Thị Hồng Nhang (2012), Kinh doanh bắt đồng edn là vide cácchúc, cá nhân banh doanh tự bố vẫn đẫu hr tạo lập, mua nhận chuyẫn nhượng thuế,

Huế mua bắt động sốn để bản, cluyén nhương cho ta, cho thuê mua nhằm mục

dich lợi nhuận"

“Theo Ninh Thị Hiển 2018), đấu ten doanh bắt động cân là tổng thể việcchúc các hoạt đồng lanh tf các biên pháp i thuật quân lý pháp lý đưa tiên cơ sổ sit

chong các quan hệ hàng hatin tệ nhằm thu được lợi nhiên cia nhà dn?

"Nhờ vậy cỏ thể thiy dự án DTD bit động sin là một hình thie tổ chúc hoạt đồng kinh doanh bắt đông sẵn hướng ti vide to lập ra các sẵn

cùng cập ra tị trường trong đó chủ đầu h đóng va tr la bên cung ứng hing hoa

nhẫn mục dich thủ được lợi nhuận Các giá đoạn oie quá tình đều bơ bao gm gist

doen chin bị đầu tr gsi đoạn thục hiện đều tr và giei đoạn vận hành dur án hoặc hs thác kết qua đầu tr Trong đó, việc chuyển MĐSDĐ về mắt pháp lý được đến ra

trong giai dom chuẩn bi đâu hx con việc chuyển MĐSDĐ trên thục tế dẫn ra trong

gis dom thục hiện đầu hư

"Từ những nổi dong nêu trên có thể hiểu dic don đấu hon doanh bắt đồng ean là tập hop để xuất bố vẫn trig hoặc đầi hơn ta một dha bàn cụ thể đỗ thực hin các hoạt đồng vập chong tạo lập nhà, công tinh xây chong quyền sit cong đất đẫt có đâu

rcơ sỡ ha ting a bản chuyẫn nhương cho thuế, cho thuê mu

"bất đông sản.

° Nguễn Thị Hing Nhưng 2012), Phép bit cap nnlsợng gna dng đế rong ki doanh BBS 5

‘ten, Luận tntên Lnộthọc, tường Đạ học Luit Hà Nộy 11

“Miah Thi Hiện C018), Phép uted mơ n sử ding đã ừ Nhà nước cho cức c Khi doanh EBSZ

‘ide Non, Nhà suit bin Công an Nhân dân, 92

u

+ Đặc diam cir dn DTED BBS

Thứ nhất, chủ thễ thre hiện dự án BTKD BĐS là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Diy là các doanh nghiệp có đăng ký ngành nghề lánh doanh BĐS và lấy hoạt

đồng kính doanh BĐS nh tro lập, mua bản, cho thuê quyền sở dụng đít nhà, cổngtình xây dụng là mục tiêu host động chỉnh DTKD BĐS dai hồi cin nguồn vốn lớn,thời gian thu héi vén châm, giá tii tài sẵn bán cho người mua có giá tị lớn nên yêu.cầu về năng lực của chỗ đều tư cả

sxrla rit cần thiét đỂ loi b6 các nhà đầu tư cá nhân, nh lẽ tham ga thực Hiện dự ánĐTKD BĐS

“Trong một số trường hợp han ché khi thục hién dự án đầu hy guy mô nhỗ, pháp uất về lánh doanh BĐS cho pháp hộ gia ảnh, cá nhân được đầu hr dự án BĐS để ảnh doanh nêu dự án có tổng mức đầu tr đưới 20 tỷ đồng khống tín tin sử dụng đất Có thể nói những trường hop này không phổ biễn trần thị tưởng BĐS, và trên thực tổ đổi với các trường hop Nhà nước giao dit, cho thuê đất, cho pháp chuyển, AMĐSDĐ để thục hiện de án đầu tơ thuờng loai bô đổi tương hộ gia định; cá nhân do

họ không co khả năng chủng minh diy di đều tin về vẫn thuộc chủ sở Hữu hoặc

iéu liên về khã năng huy động vén từ tổ chức tin dụng đ thực hiện dự án đều he Thứ hơi, me tiêu của dự án BTKD BĐS là tro lập sin phim hàng hoa la BĐS để og cấp ra thị trường, dip ting các nhu cầu khác nhau về BĐS của th trường và xã hội Đây là đặc đẫm khác biệt cơ bản để phân biệt dự án kinh doanh BBS với các

cây án sẵn xuất lính doanh khác có sở dang đất Đối với các dự án DTKD khác có sở

dung đất nhung không phai lá dy án BĐS, ti sản phẩm đều ra cũa dự án là các hàng

hóa, dich vụ khác không phã là BĐS

Thứ ba, mục đích của chủ đầu tư thực hiện dự én DTKD BĐS là tim kiêm loi

nhuận Lợi nhuận từ dy dla giá bị ma chỗ đầu tơ nhận được sau ki tir đt các chỉ phí chun bị đự án và thục hiện dự án đầu tr bao gồm cả gi bị các điện tích mã chủ đầu tr gỡ lạ không bán ra thị trường và thuộc sở hồn riêng ofa chỗ đầu hr

Thich, việc thực hiện dự én ĐTKD BĐS luôn gắn liền với nua cầu nữ dung

đất tạ một địa đểm đầu hr cụ thé với mục dich sử đụng đất cụ thé hủ hợp với mục

tiêu đầu tr cin dr Dur án DTD BĐS là một trong sổ các Losi dự án đầu tư có sỡ

dung đất do dé nếu muda thục hiển dự án ĐTED BĐS thi trước hit chủ đầu tr phải xác din cu thé vị tr, diện tích đất dự tiên để tiễn khi thực hiên dự án đầu hy

tài chính, năng lực chuyên môn và nguồn nhân.

2

Thứ năm, trơng tự như các dự án ĐTED khác, dự án ĐTKD BĐS có những

GiGi hạn cụ thể vé mục tiêu, quy mổ đầu ty, tổng vốn đầu tr và hôi han thục hiện dir fn đầu tư Đây là các chỉ tiéu cơ bản để cơ quan nhà nước có thim quyền xem xét quyết Ảnh việc giao đất cho thuê đất cho phép chuyển MĐSDĐ để nhà đều tthe

hiển dự án DTKD BĐS Việc nhà đều tơ không tuân tha đảng các giới han được phé

cđuyệt nêu tin có thể din đến việc Nhà muớc quyết din tha hỏi đất chim dit thục

biển dự án đầu tự đãi với nhà đầu tr+5 nghĩa cia dự ân ĐTED BĐS

Thứ nhất, dự án DTKD BĐS do chủ đầu tư chuẩn bi lá cơ sở quan trong để cơ quan nhà nước có thẫm quyền xem xét quyết nh hoặc chip thuận chuyển MĐSDĐ đổ thục hiện dự án đầu tơ Nếu không có der án di tơ th nhà nước không thể đánh,

diy đã tính khả thi và tính hiệu quả cũa đề xuất sỡ đụng đất iên quan, từ do limting nguy cơ xuất hiện “dự ántreo", dun chân tiễn độ hoặc sử đụng đắt không hiệuquả, tiết kiệm Hon nữa, thông qua dự án ĐTKD BĐS, nhà nước cũng có các cơ chế

‘vi chế tử để kidm soát tt hơn việc sử dụng đất và tổ chúc thọ hiên dự án của chủ đầu tr áp dang xổ phạt vi phạm hành chính, thâm chi thụ héi dit đãi với các trường hop ví phạm,

Thứ hơi, việc chuẩn bị và triển khai thục hiện dự án BTKD BĐS giúp cho chủn dé và chất lượng đầu tơ xây đụng côngphi hoàn thành một khối lượng công việc

đầu ne quản lý và kiễm soát nguồn lọc, b

tình Mỗt một DTKD BĐS đều yên

khống lồ vì xây dung trong mét khoảng thời gian nhất ảnh nên nâu không có sự tinh toán và chun bị kỹ lung thi nhà đều tơ khó có thể hoàn thành khối lương công việc đồ một cach hiệu quả, ding hen, với mức chi phí hợp lý nhất Một dự án ĐTKD BĐS

thành công sẽ mang li nhiễu lợi nhuận cho chủ đâu tư và là động lực để chỗ đầu tr

trường các sẵn phim bất động sin da dạng, phong phủ, đáp ứng được các nhú

chỗ ã, vui chơi giã tr, đầu hy sẵn xuất nh doanh của người din và xã hỗ, qua đồ

đồng gip lén vào sự phát trién kinh tế-xã hối của địa phương nơi cổ dự én TKD BĐS nổi riêng và cé nước nói chung Đồng thời, vớ vị tà một phần quan trong côn thi tường bit đông sin, dư án ĐTKD BĐS góp phẫn thúc diy các thi trường liên

quan như thị trường vốn, thi trường lao động và thi trường vật liệu xây dụng phát

1

1.1.2 Khái miệm, đặc đầm và ý nghũa cña ciuyẫu me dich sĩ dang đất dé thực "hiệu các ñ án đần te kinh đomh bắt động sản

+ Khai mim chuyẫn mục đích sử dùng đất đ thực hiện các cb án đẫu hư lh:

doanh bắt đồng săn

Theo Từ đến Tiếng Việt (2018) côn Hoàng Phi, "mục dich* có nghĩa là "cái

vạch ra làm dich dé dat cho được "Š, còn "sử dung" có nghĩa là "dem đừng vào mục dich nào đỏ!” Co thể nói mục đích sử dụng là đính hướng và khả năng khai thác

công dụng, đặc tinh hồu ich cia đối tương vào một hoặc mốt số mục tiêu cụ thể “Trong trường hop pháp luật quy đánh cụ thé mục đích sỡ đụng của đối tương thi quy inh đó tao ra một bạn chế đối với quyển chal thác công dụng của đổi tương theo

đúng mục đích đã xác ảnh Vi đụ, căn hộ chung cư không được sử dụng vào muụcich cho thuê lam vin phòng xe chuyên ding vio mục dich vận ti hàng hóa không

cược đăng vào mục đích vận chuyển hành khách

Theo Tử điển Luật học (2006), mục dich sử hong đất là cách thức mà Nhàước phân loại đất đi và yêu câu người quản lý pt hiên th các quy nh giao

cất cho tu đắt cắp Giấy chững nhân qyễn sử cong đất người sử chong đắt có ấn vụ phir sử ng ding mục dich đắt được giao gìn trong quyễt đơn giao dt cho thuê đắt”,

LPĐ không có ảnh ng]ấa cụ thé thé nào là MDSDD Tuy viy, trong Thông tr27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018, Bộ Tà: ngoyên và Môi troờng căn cử vào 3hôn dit chung 19lod đt uy ảnh tú Điều 10 LĐĐ năm 2013 đổ xác nt ledđất cụ thể với mã loi đất xác dinh nhiim mục đích chun hỏa đế liệu quấn lý đất daivà ghĩ nhận loại dit đối với timg thin đất trong hỗ sơ địa chính, rong đó có gây

chứng nhận quyên sở dụng đất được cấp cho NSDĐ Đẳng thời, Bộ Tai nguyên và

Môi tường cũng cô gắng gã thích MBSDD cụ th củ ting loi it nu phù hợp đểlâm rõ pham vi nữ ding đất của tùng loại đất Theo nướng dẫn nêtrén một thần đấtcổ thể có một mục đích sử dụng duy nhất, hoặc cỏ thé có nhiều mục đích sử đụngkhác nhao tay thuộc vào hiện trang sử đụng đất và giấy từ pháp Lý liên quan din thốn

“Hong Pa td 820

"Hong Pid 1109

* đến ra hee (2006), Vin hon hoc nhấp ý, Bộ Tephip, we 545

Fes

Qua ngiên cử các quy dinh của LĐĐ về phân low đất, chế đồ sử đụng đất,quyển và ngiĩa vụ của NSDĐ thi có th

ch mà cơ quan nhà nước có thm quyên xác dinh cho một thừa đắt cụ thể làm căn cit đễ Nhà nước thực hiện các mục tiểu quản đất đu, đồng thờ là cần cử đỗ người sử địng đắt được sử dùng Nhi thắc công đụng cia thừa đất rong giới hơn cũa me

ich cứ ng đắt ác can.

VÌ chuyển MĐSDĐ, LPĐ cũng không có đính nghĩa về viée thé nào là

chuyển MĐSDĐ Trên thục tẢ, việc chuyển MĐSDĐ có thể dẫn din thửa dit được chuyỂn từ nhóm dit này sang nhóm đắt khác, ví đa chuyển đất nông nghiệp thánh dit phí nông nghị

ví du chuyển dit tréng lúa sang dit trồng cây lâu nim trong cùng nhóm dit nông

"nghišp, hoặc chuyển tử phân loi đất cụ thé này sang phân loại đất cụ thể khác trong cing loại đất, ví dụ, chuyển từ đất sẵn xuất lánh doanh phi nông nghip không phải là đất thương mai dich vụ sáng đất thương mai dich vụ trong cũng loại đất sin x

kinh doanh phi nông nghiệp

Việc chuyển MĐSDĐ đúng quy định của pháp luật sẽ dẫn tới thay đổi công

ning cia dit đi cả về pháp ý và trên thụ tổ Trường hợp chuyển MĐSDĐ về mit pháp lý mà chủ đầu tư không chuyển đổi công năng dit đi trên thục tô đúng quy inh, đúng thoi hen thục hiện dự án đầu từ thi co nguy cơ din đồn tinh trang "dr án treo", Nguợc lạ, nêu chuyển MĐSDĐ tiên thụ tế không phù hop với MĐSDĐ theo hiển trang giấy tờ pháp lý về dit đu, còn được gọi la NSDĐ tr ý chuyển MĐSDĐ, thi được gọi la chuyển MĐSDĐ trữ phép luật Trong trường hợp đổ, nhà nước không

thờa nhận loi đất theo hién trang sỡ dụng mã việc xác định Losi đất đợc cần cứ vàosu mục dich sử dung đất có ng]ấa là mục

hoặc chuyển từ loại dit này sang os: đất khác trong cing nhóm đất,

"nguồn gốc, quá trình quản lý, sở dụng dit iên quan” Trén thục ti, các thuật ngữ nh

ca cấu sỡ đang đc chuyên dich đt đi vũng đoợc sử dang đổ đi cập inkhác

việc dit dei được chuyển đổi mue đích sử dang cho các mục đích phát

nhau trong đô chủ yêu là việc chuyển dich dit nông nghiệp thành đất phi nông"nghiệp trong quả tinh công nghiệp hóa, đồ thị hóa

Nhờ vậy, một cách khái quit nhất, chuyển MĐSDĐ là việc thay đổi MBSDD

ˆKhoện 1 Điều 3 gh dan sé 132014/NB-CB, được sia đỗ, bổ ng bối Ngự deh số 01/2017/NĐ-CP

+

đai heo ý chi của cơ quan nhà nước có thẩm quyển Còn xét trên phương dién quản ý nhà nuớc về dit đai, chuyển MĐSDP là chuyển dịch đất dei từ mốt nhóm đất mốt loại đất hoặc một phân loại đất nhất đnh sang một nhóm dit, một los đất hoặc mốt phân loại đất khác

Chuyển MĐSDĐ để thuc hiện dự én ĐTED BĐS 14 một pham tủ hẹp của "hoat động chuyển MĐSDĐ thục hiện dự án đầu ty Với các tính chất và đặc đn cite

một chr án DTKD BĐS là tạo ra BĐS hàng hóa

thuê mua, trong dé chủ yêu là dit có cơ sở bạ ting được sử đụng vào mục dich sẵn

xuất kánh doanh trong khu công nghidp, đất nên dự án khu đô thị mới, nhà , din tích xây dmg trong các trung tân thương mai, sêu tí, thi MĐSDĐ sau chuyển đổi nhất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, và thông thường rơi vào loại dit kim công nghiệp

(GK) hoặc cum công nghiệp SKN) hoặc đất khu chế xuất (ST), đất ở tạ đô thị

(ODT), dit thương mai, địch vụ (TMD), dit xây dung các công tình xây dụng khác đổ bán, chuyển nhường cho thuê, cho thuê mua

Từ những phân tích nên trần, có thể hiểu chupyẫn mục dich sử dụng đất để thực Biện de án đầu ta bình doanh bắt đồng sn là hoạt đồng cũa cơ quan nhà nước có

thẫu quyển trong việc xác Ảnh lại mục dich sir hg đất đãi với một hoặc một số

thina đắt cụ th theo một trình eta n luật coh để chủ đầu hư tuc hiện đạc án đâu r xây mg tao lập bắt đồng sin đỗ bản, clayén nhường cho thud, cho thaé mua

+ Đặc dtém của chuyễn mục dich sử chong đất dé thực hiện dự án đâu h nh: doanh bắt đồng sân

Thứ nhất, chuyển MĐSDĐ là việc Nhà nước thục hiện một trong các quyển của dei diện chủ sở hữu về đất đủ Cụ thi, Điễu 14 LĐĐ năm 2013 quy ảnh: "Nhà ốc quyết dink mc dich sử mg đắt thông qua guy hoạch sử chong đắt lễ hoạch sit chong dit va cho pháp clnyỗn mục đích sử chong đất *

Hiển nay Hiển pháp và LĐĐ ci Việt Nam đều quy định đất dai thuộc sỡ hữu, án thuyễn nhượng cho tuệ, cho

toàn din do Nhà nước dei din chủ sở hữu và thống nhất quân ly Trong đó, Nhà

nước cố quyên Ảnh đoạt dit dai thông qua việc quyết ảnh MĐSDĐ, quyết ảnh

chuyển đổi dit đủ nhằm thục hiện các mục tiêu phát tiễn kinh t xã hội, an nin quốc phòng, công nghiệp hỏa, biện dai hỏa dit nước, đồ thị hóa, chuyển đổi cơ cấu "ông nghiệp, vv Do dé, các hành vĩ hự ý chuyển MĐSDĐ để thực hiện dự én DTKD

BĐS trai với chi của Nhà nước đều bị co là trái pháp luật, không được php luật

16

thờa nhân va bio vé

Thứ ha, chủ thể của việc chuyển MĐSDĐ lá cơ quan nhà nuớc có this quyển Còn đối ương tiếp nhận kết qua hoặc tác đông của quyết định đó là chủ đầu tu di án DTKD BĐS và người có đất bị thụ hồi đỂ giao đất đó hoặc cho thuê dit đó

cho chủ đầu h thực hiện dự án ĐTKD BĐS

Thử ba, đỗi tượng cũa vige chuyển đổi MĐSDĐ chính là dit đi Dat dei được chuyển dich từ loi đất phục vụ cho mục dich cụ thé sang loại đất khác theo phân loi Tuất ảnh Đây là qué tỉnh pháp lý iền để dẫn đến av thay đổi trên thuc tổ về công ning côn thin đất cũng như khã ning phát tiển cơ sở ha tổng và thục hiện các công trình xây đụng rên đất sau kh đất dei được chuyển đổi mục dich sử dụng,

Thử tr, quyết nh côn cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cho pháp chủ đều tr sỡ ng một tite dit cụ thể vào MĐSDĐ khác với mục dich ban đầu có ti pháp lý lâm phát sinh quyền và ngiễa vụ côn Nha nước cũng như cũa chủ đầu

liên quan din vie quân Lý, sử dạng dit

Thứ năm, việc chuyén đỗ: MĐSDĐ phải tuân thủ các đều liên và tình tự thủ tue theo quy định của pháp luật Hiện nay, pháp luật về đất đai đã có các quy dish tương đối diy đã v việc chuyển MĐSDĐ, bao gồm cả việc chuyễn mục dich sử dung đối với đất dang do người khác sử ding để thực hién dự én đầu bơ và chuyển,

mục dich st dung đối với đất do chủ đầu tư dang sử đụng dit hoặc được phép nhận

được pháp thục hiện the hồi đất chuyển mục đích sử dung đất, chuyển mục đích sở

dung dit trồng lúa, dit img phòng hộ, đắt rừng đặc đụng

Thứ sáu, v2 ti chính dit di, chủ đầu từ có quyển phát hiển dự án BĐS tiên thite đắt đã được chuyển adi MĐSDĐ phải nộp cho Nhà nước các khoén tần sử đụng đất tin thuê đất được xác đính theo MĐSDĐ và thời hạn sở dụng đất sau th chuyển MĐSDĐ Đây là cách thúc Nhà nước thể hiển quyền sử dụng đối với dit dst cin

"mình, thục hiện điều tắt chênh lệch đa tô, đồng góp véo ngân sich Nhà nước

+ Ý nga của chhyẫn mục dich sit hong đất đễ thực hiện các dự án đẫt ne tanh doanh bắt đồng sân

* Mit tich cục

”

Thứ nhất vide chuyển MĐSDĐ để thục hiện dự án DTKD BĐS lá nhằm thục hiển các mục tiêu phát iển kính tÈ-xã hồi của đất nước và ca từng dia phương Các cây án ĐTED BĐS làm thay đổi đều liận vé cơ sở bạ tổng tei dự án và các khu vục

lân căn, giúp xây ding các thánh phổ mới hoặc mở nông thành phổ hiện te với các

kho đổ thí, các tòa nhà ð thương mai, các trung tâm thương mai và mua sắm, Các dự

fn phat hiển cơ sở ha ting công nghiệp để cho thuê cũng góp phần chuyển dich các

khu đất sinh lay ven biển, các khu dit nông nghiệp thành kim công nghiệp, khu lạnh

tố, khu công nghệ cao nhằm tập trung phát tiễn sẵn xuất công nghiệp của đất nước Thứ ha, việc chuyển MĐSDĐ để thục hiện dự én DTKD BĐS nhằn tạo "nguồn cũng vỀ quỹ dit ma các nhà đều te có thi sử dang nim phát hiển các dr án

TKD BĐS Nhiéu nhà phát tiễn BĐS lớn trên thi trường luôn chiu nhiều áp lực tim

im các tite đất nhủ hợp để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán ra thi tường

Tiên thục tổ, phin lớn các thie đất đu đã có mục đích xác dinh khí nhà đầu tự tiếp

cân tim hiễu kim đất và mudn phát tiễn dự án DTKD BĐS thi Nhà nước buộc phải thực hiện quy tình theo quy định của pháp uật để có thể chuyển MĐSDĐ sng mục ich phù hợp với dự án dợ liên biển kh Do đó, hoạt đông chuyển MĐSDĐ cia Nha mage có ý nghĩa rất lớn cho sự phát tiễn của thi trường BĐS

Thứ ba, việc chuyển MĐSDĐ để thục liên dự án DTKD BĐS giúp bỗ sung "nguồn thủ vào ngân cách của dia phương, điều tt giá tị dit dei, Đất được nhà nước ito hoặc cho thuê cho nhà đều tơ thực hign dx én DTKD BĐS là dit đã đuợc chuyển,

MĐSDB, và theo chỉnh sách pháp luật hiện hành tì giá dit ma Nhà nước din bi cho

NSDB trước diy thường thấp hơn giá dit mà Nhà nước tính tên sở dụng đất tiên thuê đất đối với nhà đầu tư thực hiện dự án ĐTKD BĐS, nhất là trong trường hop

trung ương quin ly, tiền thuê đắt Do đồ, các địa phương công có "động lực"chúc thực hiện chuyên MĐSDĐ, giao đt, cho thuê dit, đều giá quyền sử dụng đắt đểthực hiện dự án ĐTED BĐS

Thứ tr vie chuyển MĐSDĐ để thục hiện dự án ĐTED BĐS làm tăng cơ hồi sử dạng đất có hiệu quả, thúc diy thi trường thứ cập về chuyển quyễn sử ding dit phát tiển Đất dai được sử đụng có hiểu qua túc là con người có thể kha the tốt hơn

1

các thuộc tinh có ích cũa dit đai nhằm phục vụ đời sống và nhu cầu cba con người “rong khi nin linh tổ đang có sự chuyển dịch mạnh m từ nông nghiệp sang công

"ghi‡p và dich vụ công nh quá tình dé thị hỏa din ra nhanh chồng thi khả năng sửdung các thia đất nông nghiệp vào mục dich công nghiệp, dich vụ và nhà ở sẽ giúpkhe thác tốt hơn đất dei phục vụ đối sing côn cơn người

* Hạn chế và nguyên nhân

Thứ nhất, việc chuyển MĐSDĐ đổ thục hién dự án ĐTKD BĐS lăn cho nh "người din mắt đất là phương tiện lao động chính din, bude ho phéi chuyễn đổ nghệ ghi‡p, lối sống Trong khi da, các khoản bai thường hỗ rợ khi Nhà nước thu hồi đất thường có tính chất ngắn hạn hoặc không phù hop với nhủ cầu và khả năng thục tẾ của người dân Điều này gây hệ luy lâu dài din cuộc sống côn người din bị mất sin kể lâm ân, tiém én nhiều nguy cơ bất én xã hội

Thứ hơi, việc thuyền MĐSDĐ để thụ hiện dự án DTKD BĐS thường meng

Trả nhiều lợi nhuận cho chủ duty, mốt phin do sự cãi thiên vé cơ sở ha ng Lỹ thuậthội do hoạt động đầu h của chỗ đầu tr mang lú, một phin do có sự thay điMBSDB theo quy hoạch do Nhà nước ben hành Tuy vậy, nguồn lợi do chuyển

MĐSDĐ để thực liện dự án DTKD BĐS chưa duve điễu tiét diy đã vào ngân sách nhà nước để Nhà nuớc tả đu tơ phục vụ loi ich chung của xã hội

Thứ ba, việc chuyển MĐSDĐ để thực hiện dự án ĐTKD BĐS làn thay đổi tính chất lý, hóa cũa đất đu din mite không thé khắc phục được Vin còn tinh trạng

mốt số dự án DTKD BĐS bi châm tién đô, bị bỗ hoang, đặc biệt là các dr án phát

tiễn hạ ting khu công nghiệp, một s dự án này gây ra nhiều lãng phí đốt với ngué:

đông sin ven d thị và ven biển Điễu

tii nguyên thiên nhiên quý giá nay.

các ng của pháp luật về lựa chon nha đầu tr, các quy định về đầu giá quyền sử dung dit, đu giá quyền mua cổ phin hoặc quyền them gia thực hiện dự án, đầu thầu dud, xác nh giá đất các yêu kám trong công tác thụ thi pháp luật có liên quan

C6 nhiêu nguyên nhân giả thích cho các han chế nêu trên, trong đó phi

đốn các bất cập ofa hệ thẳng pháp luật hiện hành, năng lục hen chế của các chủ đầu tw các dự én DTKD BĐS, năng lọc, phim chất dao đức yêu kém của đổi ngũ cán bổ

+

công chức khi ho lợi dang quyền hen để trục lợi việc thiêu nghiém mình trong thục thi pháp luật thiểu mr giám set có hiệu quả đối với hoạt đông chuyển MĐSDĐ để

thực hiện de án ĐTKD BĐS Trong đó, luận vin sẽ ấp trung nghiên cứu các bắt sập

của pháp luật về chuyển MĐSDĐ để thục hiện dự én DTKD BĐS ở chương 2 và

phương hướng và giải pháp hoàn thiện, bảo dim thi hinh pháp loật liên quan &chương3

"Những van đề lý hận pháp Mật về chuyển mục dich sử dung đất để thục an các dw án đầu tw kinh đoanh bắt động sin

1.2.1 Khái tiệm, đặc điễm cha pháp hột về chmyẫn mục dich sĩ đựng đất đễ

flare hiện các ñy án đầu tr kinh đomnh bắt động săn

1.2.11 Khái niềm pháp luật vé clmyẫn mục dich cử ng đắt đễ thực hiện các “rán dnt anh doc bắt động sân

Nén lánh tổ nước ta để có những chuyển biển manh mẽ kể từ khi cổng cuộc Đi Mới được khối xướng năm 1986 Cùng với việc chuyển dich cơ cầu manh mổ tr nin Lành tế phụ thuốc nhiều vào nông nghiệp sang nén kinh tế được thúc đấy bồi công nghiệp và dich vụ là quả kình công nghiệp hoe, hiện dei hóa và đồ thi hỏa đến, +e trên quy mổ toàn quốc Qua trình đó tit yêu dẫn din việc chuyển dich đất dai tr mục dich này sang mục đích khác, ma chủ yéu là chuyển dich dit nông nghip sang đắt ph nông nghiệp phục vụ các de én sin xuất, kính doanh: thương mai dich và khu

công nghiệp, dự án khu đô th và phat tiễn nhà & Thục tẫn đó đặt ra yêu cầu phảixây đang và ban hành chính sách, pháp uit về chuyển MĐSDĐ, chuyển dich đất đại

để thực biện các dư án đầu tr có sử đụng đất

Cu thể, khi Nhà nước hoặc nha đầu tư dé xuất thực hiện dự án DTKD BĐS tại

một địa điểm xác ảnh, trong phân lớn các trường hợp Nhà nước phai xử lý vin để

chuyển MĐSDĐ đổi với một hoặc nhiễu thi đất theo hiên trang thành thửa đất phù hop với mục ich phát tiễn dr án DTKD BĐS được dé xuất Có thể phân chia các iti doen cia quá tình chuyển MĐSDĐ thành 3 giá đoạn: gi đoạn trước kt ra quyết ảnh chuyển MĐSDĐ, bao gồm các vấn để phê duyệt quy hoạch sỡ dụng đất, quy hoech xây dựng kế hoạch sử ding đất thấm định các đều kiện giao đất cho thuê đắt chuyển MĐSDĐ; lập và thuc hiện phương án đền bh tro, túi định cư đổi với trường hợp phải thu hỗi đất giá down ra quyết định giao đất, cho thuê đất

chuyển MĐSDĐ để thục hiện dự án đầu tơ có sử dụng đấu giải đoạn nha đều tơ thục

20

hiển ngữa vụ ti chính, cấp Gidy chúng nhận quyén rỡ đụng đất và nhận bản giao đất tận thực dia để tiễn hai hoạt đông đều tư Ở mỗt một giai đoạn như vậy, pháp luật VỀ đất dai của Việt Nam đều cô các quy ảnh cụ thé về các yêu cầu, đu kiên thẩm quyền tình tạ thi tue, quyén và ngiễa vụ của các bén liền quan rong quá hình thục hiển chuyển MĐSDĐ, chuyển dich đất dat

Đội với các dự én DTD BĐS, chỗ đầu từ có mục ích rấttổ răng kính does thương mai, tim kiếm lợi nhuận Do đó, pháp luật đất dai có xu hướng ngày càng han chế sự can hiệp của Nhà nước bằng cơ chế thụ hả: đất đồng thời mỡ re cơ chế cho chủ đầu hr được thôa thuận với NSDĐ để có đất phát tiẫn dán Theo đó, Nhà nước chỉ to hội đất, chuyển MĐSDĐ và giao hoặc cho thuê đất đó cho chủ đâu ter thục hiện các der án ĐTED BĐS quy mô lớn nh dự án phát iễn khu cổng nghiệp, khu đổ thi mới Các trường hợp khác chỗ đầu tử phair thô thuận với người sở dụng đất sau khi được cơ quan có thim quyén chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc tham gia đấu giá quyén sỡ đụng đất do Nhà nước tổ chức

Trưởng hợp chủ diu tơ là NSDĐ hiện tei và mong muốn chuyển MĐSDĐ đối

‘voi một thôn dit cụ thể để thục hiện dự án ĐTED BĐS, Nhà nước với hơ cách là bên

có thim quyên quyết dinh MĐSDĐ sẽ xem xét các điều kiên áp dụng liên quan để cho pháp chủ đầu tơ được chuyển MĐSD trần cơ sở phải nộp cho Nhà nước khoăn

chênh lch đã tổ được tinh toán theo quy ảnh hiện hành.

Từ những nội dụng trên diy, có thé kế luận: Phap luật về chuyẩn muc dich sức

dàng đất di thực hưện đc án đầu ne lanh đomnh bắt đồng adn là tổng thễ các any ham pháp luật đu chính hoạt đông chuyễn mục dich s đụng đắt t các loi đất có ic ich chưn phù hợp sang loại đắt có mục đích phù hợp đễ phát mẫn đực án đầu he tanh doanh bắt động sân

1.2.1.2 Đặc đn phúp luật về chyễn mục dich sử dụng đất thre kiện rên gu ne anh doanh bắt động sân

Thứ nhất pháp luật vé chuyễn MĐSDĐ thực hiện dự én BTKD BĐS bi chỉ ghối bối chỗ đồ sở hiv toán dân về đất đi Cụ th, Hiền pháp năm 2013 khẳng dint

* Đắt det là tài sân công thuộc sở hits toàn din do Nhà nước et điện chỉ sở hina vàthống nhất quân lý theo qu dinh cũa pháp luật" Điều 4 LBD năm 3013 quy dink:

* Dad dai Huộc sở lu toàn dân do Nhà ước đại điện chỉ số hữu và thông nhất quân lý Nhà nước trao quyền cử chong đất cho người sit ng đắt theo qu nh cũa Luật

a

‘Theo lý luận chung của khoa học pháp lý về chế định sở hữu, quyền sở hữu.

‘bao gm các quyền năng như chiếm hữu, sử dụng và định đoạt LBD năm 2013 quy

dioh Nhà nước có các quyền sở hữu, quyền định đoạt và quyền quản lý đối với đất Gai Trong đó, có thể nói cùng với quyền giao đất, cho thuê đất, thụ hii đất thi quyền chuyễn MDSDD là quyền định dost đối với đắt đai của Nhà nước.

Phép luật về chuyên MĐSDĐ thực hiện dự án DTKD BĐS bi chỉ phối bối chế

để sỡ Hữu toàn dân về đất đại nh sau: () Nhà nước là chủ thể duy nhất có quyền quyết định chuyên MĐSDĐ sang loại đất có mục đích phủ hop để thực hiện dự én TKD BĐS, (i) khi Nha nước quyết định MĐSDĐ, Nhà nước cũng là chủ thể quyết nh nhà đầu tơ được quyền phát tiễn dự án trên thie đt đã được chuyển đất '.MĐSDP thông qua các cơ chế khác nhau như đầu thầu dự én có sở dụng đất, đâu giá quyền sử dụng đất, chỉ định nhà đầu tư thực hiện dự án, quyết định chủ trương đầu tư, chip thuận dy án din tr có sử đụng đất (i) quế tình chuyễn ai ait đại có thể dẫn đến việc Nhà nước chim dit quyền sử đụng đất cũa một số NSDĐ hiện tei, và Nhà "nước có chính sách dn bù, hỖ tro, tá định cu đối với người có Gat bí thu hồi, (tv) chỉ có Nhà nước mới cô quyền điều tiất phần giá tr ting thâm tr đất đại không đo đầu tr của NSDĐ mang lại, cụ thể là chủ đều tu phãi nộp cho Nhà nước tiễn thuê đất, tin sử dung dit theo MĐSDĐ sau khi chuyển đỗi mục đích, qua đó teo nguồn thu để thực thiện bôi thường hỗ trợ cho NSDĐ khi Nha nước thu hồi đất, ting ngudn thu của Nhà

"nước từ đất đại

Thứ hai đỗi tương điều chính là MĐSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng

đất Theo số liêu của thống kê của Bộ Tai nguyên và Môi trường)” tính đến hất ngày

31 tháng 12 năm 2017, cã nước có tổng điện tích đất tự nhiên là 33.123 568 hạ, trong

đó điện tích nhớm đất nông nghiệp là 27.268.589 ha, diện tích nhóm đất phi nông

nghiệp là 3749 674 he, diện tich nhóm đất chưa sở dung là 2.105 305 ha Diễn tích.

“nhóm đất chưa sử dụng chủ yêu bao gồm đất đổi nữ chưa sở dụng (1.722 849 hạ) và

anit đá không có rimg cây (168 620 hạ); con lại là đất bằng chua sử dụng G13 836

"hạ Như vậy, sau 30 năm thực biện LĐĐ, nước te đã xây dụng được cơ sở dữ liệu đất ai về phân loại dat cho toàn bộ lãnh thổ Có thé nói cho đến nay hầu hết các thửa đất

2 Qhyt Anh sổ 3913/09-BTNMMT ng 25 thing 13 năm 201 của Bộ uống Bộ Từ nguyễn vì Mỗi trồng

"hệ dita công bồ dt qui thẳng kiện ich dit dain 2017

2

đầu đã được xác dinh mục dich cụ thé Pháp luật về chuyển MĐSDĐ quy Ảnh hành lang pháp lý đ đất đai được chuyễn đổi giữa các loại đất, rong đó yêu tổ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất luôn đi trước mốt bước và lá tiền để không thể thiểu để các "bước tiếp theo cña quả trình chuyển MĐSDĐ được thục hiện.

Thứ ba nội đăng pháp luật về chuyển MĐSDĐ thục hiện dự án ĐTKD BĐS là tổng thể các quy phạm pháp luật đều chính hoạt đồng chuyển MĐSD từ dit nông

"nghiệp, dit phi nông nghiệp có mục dich chưa phù hợp anu đất có mục dich phủ hop

đổ thục hiện dự án ĐTKD BĐS ĐỂ ra quyết định chuyển MĐSDĐ thục hiện dự én đầu ne đối hồ các cơ quan nhà nước có thâm quyền phi xem xét tổng thé các quy, cảnh ring bude, điều liên, thực trang sử dang dit và các nguẫn lực tổ chức thực hiện

bio đâm dit sau khi được chuyển mục dich sử đụng sỡ được sử đụng đúng mục dich“đăng tên độ, hiệu quả và tất kiậm, meng lạ lợi ích kình tổ cho nha đầu hư và cả xã

hội Đội với đất hiện dang do người khác sử dạng thi việc chuyển MĐSDĐ và giao cho chỗ đâu tơ thục hiện dur án DTKD BĐS chỉ được thụ hiên trong một số trường

hợp han d

bing Dai với dit đang do chủ đều tơ quản lý, sở dang thi quý bình chuyển MĐSDĐ phải tuân thi các quy dint cũa phép luật về chuyên MĐSDĐ

Thứ ne, hình thúc thể hiện của pháp luật chuyển MĐSDĐ thực hiển dự én

ĐTIED BĐS là các văn bản chứa đụng các quy pham pháp luật điều chỉnh hoạt đông

chuyển MĐSDĐ, bao gim cả các quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước ở trung

vương ban hành có pham vĩ áp đụng thống nhất rong cả nước và các quy phạm pháprất do cơ quan Nhà nước ở dia phương ben hink có phạm vĩ áp đang trong mốt đơnvi hành chính nhất định Các quy pham pháp loật do cơ quan Nhà nước ð trung wong

‘ban hành chủ yêu đoợc thể hién & LĐĐ, Luật Đâu tu, Luật Đâu thấu, Luật Nha 3,

Luật Quy hoạch đô thị và các vin bản hướng dẫn thí hành các uật này, Trong đó đã

thé hiện khá đây đã và chỉ ất nổi dụng pháp luật liên quan din chuyển MĐSDĐ, lim

chức, hộ ga định và cá nhân thực hiện chức

năng nhiệm vụ các quyễn và nghĩa vụ của minh kha chuyển MBSDB Các quy phạm,

sau khi Nhà nước dé thục hiện xong công tác din bù, giải phỏng mặt

căn cứ để cho các cơ quan Nhà nước, t

pháp luật do cơ quan Nha nước ð địa phương ben hành chủ yêu nhằm quy định chỉ fit tình tạ thủ tue thọc hiện pháp luật cho phù hợp với tinh hình thực tổ cũa đã

phương ben hành các khung giá đất, bing giá đất theo thêm quyé

2

1.2.2.Co sở xây đựng pháp Init về chmyễn mục đích sic dug đắt để thực hiệu các cự ân đầu tr Kink đomnh bắt động sâm

1.2.21 Vou tr8 quân ip xã hội của Nhà mse bằng pháp luật đối vớt nh vực đất am

Đất dai đồng một vei trò hết súc quan trong đổi với đời sống của mỗt công đồng din cự và mỗi cá hin Câu nổi Hắc đất tắc wing! cite người Việt Nam để thể hiển hit giá tị côn đất đủ đối với sin kế cũng như không gian sinh tổn côn người

ViÊt Nam từ truớc din nay: Chính vì vị trí và vai tro đặc iệt cũa đất dai rôn vậy nôn

Nha nước phải the hiện quan ly đất đi bing pháp luật Trong đó, nguyên tắc Nhà “nước quân ly xã hội bằng pháp luật được quy định cụ thể tại Điều 8 cin Hiến pháp

“năm 2013, còn đất đủ được xác din là “tn sân cổng uc sở hữu toàn dân đo Nhà

ước đưi điện chủ sở hữu và thông nhất quản i

Sự cần thất phải xây dựng pháp luật về chuyển MĐSDĐ đổ thục hiện der én

TKD BĐS dure thể hiện như su

Thứ nhất Nhà nước là chỗ thể duy nhất trong xã hội có quyển ban hành pháp

trật để áp cing thing nhất trong phạm vi ea nước hoặc theo dia gói hành chin

Pháp luật do Nha nước ben hành có hiệu ive răng buộc đãi vớ các chủ thể them gia ‘vio quả trình chuyển MĐSDĐ và có tinh cuống chế thi hành Nhà nước là chỗ thể dy nhất có khả năng, điều kiện, nguồn lục và tinh chính danh để béo dim pháp luật dio mình ben hành được thục hiện rên thực Do đó, Nhà nước quin lý việc chuyển AMĐSDĐ bằng pháp luật là biên pháp hiệu quả nhất nhằm duy kì trật hy xã hồi trong Tình vực đất đi

Thứ hơi, quả tình công nghiệp hỏa, hién dai hóa dit nước cùng với quá tình

đổ thi hóa, chuyén adi cơ câu lính té dt ra yêu câu cấp bách phố chuyển nhiều điện tích dit nông nghiệp sang dit phi nông nghiệp đổ đáp ứng nhu cầu phát iễn kình t,

xã hội Nhà made với vei to điều tt và đâu8 các mỗi quan hệ và lợi ích rong xãTội vi các mục đích chúng và lợi ich chung ct xã hội cần phải ding vai trỏ là trung

tâm của quá bình chuyển đỗ đất đu nay để bio dim hãi hòa lợi ¡ch của Nhà nước, “hà đầu hx nguời din có dit bị chuyén đổi mục dich và công đẳng din cự

Thứ ba, dit dai là nguôn tải nguyên hồu hạn, có tính chất cô định về đị lý

` Điều 53 Hida pip nim 2013 cầu Nước CMOGICN Vật Nem

2%

không di doi được, bi giới hen vỀ điên tích và không gian Ngược lạ, nhủ cầu nữ dung dit phục vụ dai sống ofa con người có xu hưởng ting lên do nhiễu nguyên nhân, khác nhau ké cả yê tổ ting din số hy nhiên và cơ hoc cũng nh yêu tổ ph triển kin tix hội Do do, Nhà nước phi quin lý chất chế dit đu thông qua việc quân lý AMĐSDĐ của ting thủa đất dB đầu hos hợp lý mỗi quan hệ "cong" và "câu" đối với đất ai

1.2.2.2 Tí trề đầu hết thị musing bắt đồng sản bằng pháp luật

Các dự én ĐTKD BĐS là nguẫn cong cấp chủ yêu các sản phẩm BĐS ra thị

trường bao gồm BĐS la nhà ở, đắt ä, BĐS thương mei như của hàng hoặc điên tích

thương mai cho thuê trong các trung tâm thương mai, BĐS cổng nghiép như mitbằng sin xuất trong kim cổng nghiệp, cum cổng nghiệp, BĐS du lich vấn phông hoặc

kết hop vừa df ở vừa dé kinh doen du lịch (condotel) hoặc cho thuê lam văn phòng

(officeteD Nhà nước đông va trò là người quân lý thi trường có những sơ can thiệp

hop lý vào thi tung BBS nhim tạo điều kiện cho thi truờng phát trién lãnh manh, sung những yêu tổ mà thi truờng không tự giải quyết đuợc, qua đó duy tỉ lợi ich

tổng thể của nin kink tẾ và của x8 hố, dim bảo hit hôn lợi ích giữa các bên liên

Nhà nước thục hin quản lý thi trường BĐS thông qua nhiễu công cụ khác

nhau trong đô đáng chủ ý bao gim các công cụ vé quân lý quy hoạch, dit di, xây dmg thuế, các công cụ từ chỉnh tin đụng các chính sich to đấu hf tro người thơ ship thấp hoặc đổi tượng bi ảnh hưởng bit lợi bối nr phat tri của thị truờng BES “rong đó, phi ie din công cụ điều tắt nguồn cung đất dai phục vụ phát tiễn các dar

in BBS

Theo đó, Nhà nước có thé thúc diy thi trường BĐS phát tri bằng cách lap và mở tông quy hoạch sở đụng đất cho phép chuyển MĐSDĐ từ loại đắt nông nghiệp seng đất phí nông nghiệp để phát ign các du án khu đồ thị, dự án nhà ð, dự án khu

công nghiệp Các dự án khu đô thị mới ở vùng mở rồng đồ thị như trí Hà Nội và TPHỗ Chỉ Minh có khả ning cùng cấp hing ngăn căn hộ, nhà liễn k và biệt thự ra th

MBSDB theo hiện rạng làm cho việc chuyển đỗ: dit dai vao mục đích phát iển các cây án BĐS là không thể thục hiện được, hoặc được thục hiện với các đều liên khổ

+

khẩn đố hồi chỉ phí lớn

Tôm lú, Nhà nước xây dụng pháp luật về chuyển MĐSDĐ đổ thục hiển dự án DTKD BĐS công là mốt trong số các công cụ dé thục hiện quản lý nhà nuớc trong

Tình wwe BĐS

1.2.2.3 Nhà nước vế te cách là đu điện số hữu toàm dân về đắt đm thực hiện shu Rtnguồn th đắt đu lâu cluyẫn muc ch sử chong đắt

th hội giá trì về quyên sử đụng đất không do hoạt động cũa nhà đầu he mang lạ do có mr thay đổ: MĐSDĐ nhằm ting nguẫn thụ cho ngân sách Nhà

“ước thực hiễn các mục tu kinh tid hôi khác, đẳng thoi bảo dim công bing xã

hột Theo nguyén tắc Nhà nước quản lý xã hội bằng pháp init, Nhà made cén phải ban

"hành các quy định pháp luật cu thể có tính cuống chỗ thi hành để thụ hiện đợc mục

tiêu điều bất nguẫn thn từ đất da nếu tiên Đẳng thời, các quy định đó cũng đột racấc giới hạn ma chính các cơ quan Nhà nước và công chúc thi hành cổng vụ côngkhông đoợc vượt qua nhằm bảo dim nhà đầu tư và các bên lin quan không phi chịu

ce chỉ phi về đất đi vượt quả tin khã thi vỀ thương mai của chr én

quan, qua 46 lâm cơ sỡ đ nhà đầu trxây đọng báo cáo nghiên cứu khả th, xây đụng din đỄ được phê duyệt

Nhà nước

từ có liên

1.2.3 Nội dong cña pháp hật chnyén we dich sẽ dung đất ễ thực hiệu các de án đầu tr Kink đomh bắt động sâm

Trong khoa học pháp lý người ta có thé phân chia các nổi dung pháp luật điều

chỉnh một quan hộ xã hội hay nhóm các quan hệ xã hồi cùng loại đơa tên các tiêu chỉkhác nhau cho phù hợp với nổi đăng nghiên cửu, nh dựa theo đố tượng điều chỉnh

của pháp lt, chỗ thể ban hành pháp luật, pham vi ác động của php luật hoặc hình,

thức thể hiện của pháp oật Áp đụng trong truờng hợp hiện trí của luận vấn học viên

Thực chọn phân loại pháp luật đu chỉnh host động chuyển MĐSDĐ thực hiện dr án

TKD BĐS theo nôi dung của pháp lut thực dinh rong fish vực đất đã, nh doenBĐS, nhà 6, đều tx doanh nghiệp và các ngành luật khác có liên quan như luật dân

slut hành chính luật thuÊ

V cơ bin, hệ thing pháp uật điều chỉnh hoạt đông chuyển MĐSDP thực hiện

di én DTKD BĐS bao gốm các nội dung mau:

Thứ nhất nhóm quy phem về phân loại đất và kế hoạch cỡ dụng đất Dat đại

+

cược Nhà nước phân loa thành 3 nhóm chính phục vụ các mue dich khác heo ofa

quên lý nhà nước, bao gdm nhỏm dit nông nghiép, nhóm đất phi nông nghiệp và

nhóm đất chưa sở đăng, Các thie đất đoợc phân loại theo tùng loại đốt có giá trrăng"buộc NSDĐ phải sở dụng it theo đăng mục đích của loại đất tuong ứng cho din khi

được cơ quan nhà nước có thim quyền cho pháp chuyển MĐSDĐ, chuyển đãi loại đất Mot trong số các nhiệm vụ cơ bản cia quân ý nhà nước vỀ đất dai được dit ra ong LĐĐ năm 2003 va được tp tục khẳng định trong LBD năm 2013 là xác dint ca thể loxi đất, cập gây chúng nhân quyén sử dụng đất cho tùng thin dt rên toàn quốc Theo Ngân hàng Thổ giới, quản ly đất đủ ở Việt Nam đã có nhiễu thay đổt lớn, ict từ hi thục hiện qua tình cấ cách ian tổ từ gita ning năm 1980, rong đ "Tiết

“Nam đã tién hành một trong những chương trình

lớn hắt trên thd gián"

quyển sử cing đất có guy mổi

Nếu nhờ các giấy tờ về quyển sử dạng đất thể hiện tinh trạng hiện te ofa

MBSDB, thi bản quy hoạch kế hoạch sử đụng dit Ini thể hiện loi ait, MĐSDĐ trong tương Iai ma tha dit co thể được chuyển đỗi "Thống qua mg hoạch Nhà ước sé chỉ đồng iném soát thị maing đất dat sơ cấp dé đưa ngudn cũng đổi với auyan sic cing đất di bảo về số lượng chất lượng chững loại, vào t tường thir cắp bằng các hùnh thức giao đất cho thuế đất tu hổi đắt phù hợp với cơ chế tn

trường" Do đủ, hoạt đông chuyễn MĐSDĐ cin căn cử vio hiện trang ci MĐSDĐ

‘va quy hoạch, kế hoạch sử dung đất liên quan.

_với đất đại thông qua hệ thông cơ quan quyên lực nhà nước và đội ngũ cán bcông

chúc ofa minh Tuy nhiên, không phi bit e cơ quan nhá nước hoặc cán bộ công

chúc nào cũng được giao quyễn quản lý đất dei ma chỉ có những cơ quan tổ chúc cược pháp luật quy dinh cụ thể chúc năng, nhiện vụ quản lý dit dei mới được thục

hiển thấm quyên này, Tương te nh vậy, pháp luật chuyển MĐSDĐ thục hiện dự án

đầu tr cũng quy dinh đối tương nào được Nhà ngớc giao đất, cho thuê đất sma chuyển, đổi MĐSDĐ để thục hiện dtr en BTKD BĐS, qua do nhà đầu tr mong muốn thee

È Nghn Hùng Tiể Gi utd 3%© Nguyin Tu Dựng 2 5L

Fa

biển dự án di hư có thé tn iậu các phương én tấp cén dit đi phờ hợp với mục dich cuối cùng]ã được quyển phát hiển đự én

Thứ ba, nhóm quy phạm về điều liên chuyển MĐSDĐ để thục hiện đự án TKD BĐS itu kiện a "cát cẩn phi có để một cái khác có thể có hoặc có thể vấp

ra" Điều kiện chuyển MĐSDĐ là các căn củ yêu cầu, răng bude và hạn chế cần

phii hột đã đ co quan nhà mage có thêm quyển ra quyết ảnh chuyển MĐSDĐ Các

Gib liận do bao gầm điều iin vé sơ phù hop với quy hoach, kế hoạch sở đụng đất

ib kiện về sự giám sit trục tp và chấp thuận cin cơ quan có thấm quyén đổ: với việc chuyển MĐSDĐ dic thủ, điều biện về chủ thể sử dụng dit và như cầu sỡ đụng đất trong dự án đầu tư điều kiện vé bồ thing, gi phóng mất bằng kùi th hi đắt của người khác dang sỡ dụng đỄ giao đất, cho thuô đất thực hiện dự án đầu tư

Thứ tr, nhỏm quy pham về bình tụ thủ tục chuyển MĐSDĐ đổ thục hiện de

én DTKD BĐS, Theo Hoing Phi, rink hự là mx sip xép lin lượt, thứ hy truớc say

còn thủ mie là những việc cơ thể phải làm theo mốt trật hy quy định, đ tẫn hành mot công việc cỏ tỉnh chất chính thúc Việc chuyển MĐSDĐ để thực hiện dvr án ĐTED

bit động được thục tiện thông qua các tr tư, hủ tue theo quy định cũa phép luật

8 dim báo xử lý hãi hoe lợi ích giữa các bin liên quan, đồng thời hen chỗ các trường hop chủ đầu từ không có năng lực thực hiện de án sau chuyển di MĐSDĐ din độn

tình trang "uy hoạch treo, chr án treo!

Thứ năm, nhỏm quy pham về giã quyét quyén lợi của NSDĐ có đất bị im hồi để chuyển MĐSDĐ thực hiện dự án ĐTKD BĐS Truờng hop phát tiễn dự án BĐS tiên đất có người khác dang sở dang ma không thuốc điện chủ đầu tơ thô thuận với NSDD nhận chuyển nhương quyền nữ đụng đất tả sin gin liên vớ đất thi Nhà nước phi thuc hiện thu hỗi đất đ giao hoặc cho thuê Trong quả tình đã, Nhà nước phi ii quyết quyền lợi của tổ chức, hồ gia din cá nhân cõ đất bị thu hỗi thông qua các sơ chỗ, chính sách bai thường hổ tr, tá Ảnh cự

Thứ sáu, nhóm quy phư về ngấa vụ từ chính của chủ đầu tr dự án ĐTED

BĐS khu nhân quyển sử dụng đất đi được chuyển đi MĐSDĐ VỆ nguyên tế

trường hop chủ đầu tr đã có quyền sử ding đất thi phải nép cho Nhà nước phần

chênh lệch giữa giá đất cụ thể được xác định theo MĐSDĐ seu chuyẫn đổi so với én

Boing Pi 054,406

3

thuê dit phải nộp mốt lần hoặc tién sở dng đất của Lowi đất trước khi chuyển mục ich theo hôi hạn sử dụng đất côn lạ tạ thới đểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tho pháp chuyển MĐSDĐ Trường hop chủ đầu h chưa có quyền sử dụng đất thi phải nộp cho Nhà nước tin thuê đất tiễn rỡ đụng đất theo giá đất cụ thé được xác

dish theo MĐSDĐ aoe Nha mate giao đất cho thuê đất thục hiển dự án đầu hy

14 Những yếu t tác động đến pháp Init chuyén mục dich sử dung đất để thục hiện các dyin đầu tu kinh dean bat động sin

C6 nhiều yêu tổ tác động đôn pháp luật về chuyển MĐSDĐ i thực hiện các

cây án DTKD BĐS Trong phan và nghiên cứu của luận vẫn này, chúng tôi chi nêu re3 yêu tổ được cho là cơ bản nhất

Thứ nhất, chỗ đô sở hiền toàn din về đất đi có tác đông bao trồm lên pháp luật đất dai nói chung và pháp luật chuyển MĐSDĐ thục hiện dự án DTKD BĐS nói sing Theo đó, thay vi thục hiện chế độ trung mua tải sin đối với đất đi theo luật trơng mua, trưng đụng tài sin, nhà nước thục hiên chế đồ thư hỗi đất mục đích

quốc phòng an ninh hoặc để phát tiẫn kinktệ - xã hội vile ich quốc gia, công công,hi nhà nước tha hội đất quyén của NSDĐ đối với đất đủ bị chấm đứt trong khi đó

quyển sở hữu đối với đất dai của nhà nước không bị hay đổi Nhà nước không bải thường về đất đối với

“không thụ tiên sở dang đất Nhà nước chỉ thr hiện giao đấ, cho thuê đất sổ thời hạn

cho tổ chức, cá nhân thục hiện dự án đầu tơ co sở đang dit Tất cả những yêu tổ đó thể hiện quyền sở hữu tuyệt đối oie nhà nước đối với đất đại và quyén rỡ dụng tương đối đôi với đt đi của NSDB, qua đo cho hép nhà nước chuyển mục đích dit nông

nghidp sang dit phi nông nghiệp trong quá tỉnh công nghiép hóa, hiện đại hóa và đôthi hóa một cách dễ dâng hơn so với trường họp dit đa thuộc sỡ hia hy nhân

Thứ hơi, đường lỗi của Đăng Công sin Việt Nam về phát iẫn tình ổ-xã hồi

ting thời kỷ là nền tăng và kim chỉ nam cho việc xây dụng pháp luật về đất đi nói ‘chung và pháp luật về chuyễn MĐSDĐ thục hiên dư án DTD BĐS nói riêng Trong,

thối kỹ enh t ấp trang va bao cấp, nhà nước không thm nhân in tê hy nhân là một

št thu rã én hing năm hoặc đất được giao cho tổ chúc

khang pháp lý điều chinh việc chuyển dich dit di, chuyển MĐSDĐ thực hiện dự én đầu te có sở đụng đất cũa các chủ đầu hy Khi nhà nước thừa nhân nên lành tổ thị

3

trường và chấp nhân th trường BĐS thi khung pháp lý về chuyển MĐSDĐ tro nguẫn cong đầu vào cũa qué tình tao lập BĐS của các chủ đều hư đã được xây đụng vá din hoàn thiên Trong thời gian tối, nêu đất nước ta tấp tc thục hiện đường li phát triển công nghiệp hỏa, biện đại hỏa đắt nước, phát triển nin kính thi truờng thúc dy thi trường BĐS cổng nghiệp, nhà ở và do ích thi hộ thẳng pháp luật đất dai cần tấp tue "hoàn thiện theo hướng tao điều kiện thuận lợi hơn cho quá tình chuyển mục đích sử dung dit bao gim cổ co chế tr nguyên và bit buộc nhằm tao nguén cũng đầu vào cho các dự én DTKD BĐS, Ngược Ini, néu đường lối phát tin kinh tổ:xã hối không khuyên khích khai thác và sở đụng tải nguyên dit đai để thục hiện mục tiêu tổng trường tình tổ hoặc không khuyên khích chuyển dit néng nghiệp sang dit phi néng

-ghi‡p, thi pháp lut dit đi sẽ được xây dụng theo hoớng tao re nhiều điều kiện và

tảo cân hơn làm cho việc chuyển mục dich sử dung đất trở nôn khó thục hiện hoặc

cược thục hiện với một chỉ nhĩ cao hơn,

Thư ba, đu tiện Lành tế xã hội tùng thời kỹ sẽ tác đông trực tấp đồn quan

hệ cùng cầu vi BĐS, Nhà nước với vei trở là người điều tt thị trường sẽ sử dụng

nhiều cổng cụ khác nha dé quản ý thị truờng BĐS, trong dé có công cụ pháp luật về chuyển dich dit dei Theo đó, nêu mit thất của côn quan hệ cũng cầu và BĐS là do thiêu nguồn cũng đầu vio quỹ đất phát tiển dự án BĐS, làm cho nguồi din không

lấp cân nhà ð với mute giá hop lý hoặc các đoanh nghiệp sin x

cân đất dai để thre hiện host động sẵn xuất nh doanh, thi nhà nước cần ban hành,

chính sách pháp luật phủ hợp đổ tạo thuận lợi cho quá tình chuyển mục dich sử đụng đất Ngược lạ, nếu nguễn cung đất đu cho thục hiện các dự án BDS tr nên de thừa,

dấấn din đơ thừa nguễn cong BĐS hoặc lam gi ting nh trang "quy hoạch reo", “érn treo", giao đất, cho thuê đất cho các chủ đâu hridhéng đã năng lục the hiện dự án,

thi nhà nước cần ban hành pháp luật nhằm han chỗ việc chuyển mục đích sử dụng đất

buộc NSDĐ phải sử đụng đất tt kiém, hiệu qua

14 Lược sàphát trên của pháp hậtvề

các dự ân đầu tw kinh doanh bit động sin

C6 thể nói sơ hình thành và phat iển côn pháp luật vé chuyển MĐSDĐ thục hiển đy án DTKD BĐS gắn ién với quả hình hình thánh và phá tị

BĐS ở Việt Nam Sau ii cuốc kháng chiến ching Mỹ cửu nước

"bước vào thôi kỹ thục hiện nén nk tổ kế hoạch, tập trong và bao cấp, Theo đã, nền

chuyển mục đích sử dung đất để thục

của thị trường,

at thúc nước tạ

30

ảnh tế khơng tên tử các yêu tổ hình thành thi trường BĐS nhờ tự do giao dich vé

quyên sử dụng dit, quan hệ cũng cầu về hang hỏa BBS theo cơ chỗ thị trường các thi trường vốn, tai chính lao động và vật liu xây dung cho pháp phát biển các dự én

Năm 1986, cơng cuộc Đổ: Mới được khơi xuống, đặt nén meng cho việc xĩa bơ nên lành tế kế hoạch, bao cập và chip nhân vin hinh nén tình tổ theo thi trường

cảnh hướng xã hồi chỗ ngiữa LĐĐ năm 1987 ra đời đã chính thúc thừa nhận va biođâm quyên sở dụng đất của hộ gia ảnh, cá nhân Tuy nhiên việc cẩn các giao dich

chuyển nhương cho thuê đất dei dưới mot bình thức để khơng thé ghip tao dung một thi huởng BBS phát biển hợp pháp They vào đĩ, các giao dich ngầm vé chuyển

“hương quyin sử đụng đất thơng qua mua bán nhà 3, vất kiến trúc hoặc cây lâu năm

cược tạo lập trên dit dfn ra rất sơi đồng nằm ngồi sợ idm sốt của nhà nước, Tuy, vậy, LBD năm 1987 cũng đã quy din cơ sở pháp lý cho việc Nhà nước thụ hồi đất nơng nghiệp đ giao cho tỔ chức "để sử đụng vào mục dich khác khơng phải sốn xuất

nơng nghiệp, lâm nghiệp"Š Theo đỏ, việc giao dit cân pha căn cứ vào (0) quy hoạch.

và kế hoạch sử đụng đất đ được phê đuyệt, (i) ké hoạch hàng nấm chuyển loại đắt tr

mục dich sử dung này sang mục dich sở đụng khác, (ii) yêu cầu sử dụng đất đu ghi

trong luận chứng hành tổ ký thuật và rong thất ké đi được cơ quan Nhà nước cơ

quyền xét đuyêt "Nhà nước căn cứ vào vẫn

đồng khả ning đầu ne của người sử ng đất dé giao đất cho các tễ chức và cá

nhấn” Việc quyết dink giao dit dang sỡ dang cho người khác chỉ được tién hành:

seu khi cĩ quyết dinh thụ hồi đất đĩ của cơ quan Nhà nước cĩ thẫm quyên

đãi cita từng nơi và site lao

Nha đầu tơ muơn cĩ đất thục hiện dự án buộc phi nhờ vào việc cơ quan Nhà "ước tu hồi dit dang do người khác sử dụng kh “ấn sử đụng đất cho nữ ed cũ

“Nhà nước hoặc cũa vã hội" Người được giao dit nơng nghiễp hoặc dit co rừng để

xây đụng cơng tình cơn nghiệp, vấn hĩa, xã hơ, dich vụ phải din bù thiệt hai về đất “nơng nghiệp, đất cĩ rùng cho Nhà nước, đồng thời phit "an bù ht ha tục tế cho "gườt đưng cử chong đắt bị tu hi đễ giao cho ninh, bd hồn tinh quả lao đồng và

`5 pdab doin 2 Đu 13 LBD aa 987TM Điện 12 LD alm 1987

` Điệu 3 Neb dh sơ 30/2ĐB.ngủy 23/5/1009 cia ii ding Bộ wing vi thik LDD xốp 1987ˆ*Ehộn 8 Đi 1é LDD năm 1987

2

ết quả đầu hr đã làm tầng gi trí của đất đ theo guy Anh của pháp tnt Ngược

Tạ, người deng sở đụng đất ma bị thu hỗi đất vi nhủ cầu của Nhà nước hoặc xã hỗ th

“ive din bù thật hơi thực tb và được giao đắt khác '®

Các quy Ảnh nêu rên đã tạo ra khung pháp lý cơ bản cho quá tình chuyển

dich dit nơng ngập sang dit chuyên ding, dit xây dụng ih din cứ Cùng với Pháp

Tênh Nhà ð năm 1991 bước đầu teo khuơn khỗ pháp ly cho host động xây đơng nhà ở i bán và cho thuê của đoanh nghiệp, chủ yêu la doanh nghiệp nhà nước Các does

nghiép do cơ quan Nhà nước thành lập và quan ý đã tham ga vào quá trình tao lập

=hẻ, cổng tình xây đựng để bán hoặc cho thuê?! Trong khi đĩ, vai tro của kính tệ te

“hân trong phát tiễn các di án hà ð hoặc km cổng nghiệp gin nh khơng cĩ

, Đăng và Nhà mage te chính thúc thừa

nhân nên kinh tế thị trường cĩ my quân lý của nhà nước Dat dei vẫn thuộc sỡ bu

Voi sree đời của Hiển pháp năm 19

toén din do Nhà nước thơng nhất quan ly Nhà nước thục hiện giao đất cho các tổ chúc, hồ ga ảnh và cá nhân sử dụng LĐĐ năm 1993 được ben hành đã cụ thé hĩa đường 16 đỗi mới nêu trên Theo đĩ, Nhà nước chính thúc cho pháp hộ gia dn, cĩ nhân được Nhà nước giao đất cĩ quyền chuyển nhương quyên sở dụng đất quyền 6p dit đ hop tác sin xuất inh doanh theo quy nh của pháp loật phù hop với mục ich khi giao dit, tao tiền để cho cơ chế chủ đầu tr thie thuận với NSDĐ để nhận chuyển nhương quyền sử ding đất thục hiện dự án đầu tơ Lên đâu tiên LĐĐ quy

cảnh cụ th t8 chức nh t là đối tương được Nhà made giao đất cho thuê đá” Việc

phân loại đất đã ch đất khu din cơ thành đất khu din cự nơng thơng và đất đã thị, đồng thời Nha nước xác dinh giá các loại đất dé thu tiên khi giao đất hoặc cho thuê đất bồi thường thiệt hạ về đất hi tho hỗi đất Nhà nước thục biện din bi thiết hai

cho NSD bị th hồi đ sử đụng vào mục dich lợi ich quốc gia lợi ich cơng cơng”

“rong đo, việc thủ hỗi đất 4é chuyỄn sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch

hoạch đã được phê duyệt, truớc hi tụ hồi đất phải thơng báo cho người dong

sở đăng đất biết v lý do thu hồi, thời gian kế hoạch đã chuyén, phương én dén bùi

` Eegbn 4 Balu 48 1ĐĐ năm 1887

ˆ” khộns Đu 48 LDD năm 1987

` heo throne hai com eal hala rin ng ray cp: 18782019Điệu 11ĐĐ nim 1903

ˆ*Điệu 37 LBD số 1903

2

thiệt ha, Người được giao đất phii nộp tin sử dụng đất khi được giao đất và “độn che người có đắt bị thi hổi để giao cho minh!

Pháp lệnh năm 1994 vé quyền và nghĩa vụ cũa các tổ thúc trong nước được Nha nước giao đất cho thuê dit quy định cụ thé đối tương được Nha nước cho thuê đất đỄ sử dạng vào "mục dich fanh domnh khác không phải là nông nghiệp, lên nghiệp, mudi rằng thấy sản làm mudi" là 8 chúc kính tổ trong nước với đấy đã các thành phân nh tổ nhà nước và lanh tổ từ nhân, bao gồm doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiép cin các tổ chúc chính t, x8 hội, doanh nghiệp quốc phòng an nành,

công ty cỗ phan, công ty trách nhiệm hữu bạn tổ chúc lành t tập thể”, qua đó mỡ ra

cơ hội cho các đoanh nghiệp din doanh được tiép cân đất đủ trục tấp tử Nhà nước dé thực hiện dự án đầu tr Pháp lệnh nếu trần được UBTVQH sẵn đãi năm 1996 trong đó bỗ sang trường hợp tổ chúc kinh tê tong nước được Nhà nước giao đất ta Hân sở dung dit a xây dụng nhà ở để bán hoặc cho thu, diu hơ xây dụng két cfu hạ ting để

chuyển nhương và cho thuê quyén sở dụng đất gin với kết câu ha tổng 46”, Đồng

thờ, Pháp lệnh công bước đầu quy dinh trường hợp doanh nghiệp được nhà nướcito dit hông ta tần sử đụng đất ma chuyển đỗ mục đích cỡ dụng để xây dụng nhà

ở để bin hoặc cho thuê, đầu hy xây dụng kétcéu he ting để chuyển nhượng hoặc cho thuê thi phit nộp in sở dụng đất Các quy định nay cùng với chính sách khuyên khích moi tổ chức, cá nhân them gia phát tiễn quỹ nhà õ, kinh doanh nhà ð bing

hình thie xây đụng cả tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê theo Pháp lành năm 1991 vé

Nha ở đã tạo ra hành lang pháp lý để các tổ chúc nh tế đợc Nhà nước giao đất dé đầu tr xây đơng nhà 6 dé bán hoặc cho thuê

Luật đầu tr nước ngoài tat Việt Nam năm 1987, được sin đổi vio các năm

1990 và 1993 cho pháp các tổ chúc, cá nhân made ngoài đợc đầu tự vào Việt Nam

“trong các lĩnh vực của nn lanh té quắc cn! và cho phép nhà đầu te nước ngoài

đầu tự vio Việt Nam đười các hình thúc khác nhau nh hợp đồng hợp tác lành doen xí nghiệp hoặc công ty liên doanh, xi nghiép 100% vốn mước ngoài Pháp lệnh,

`“ Điều 38 LDP nim 1993,

ˆ Khoin 6 Điều 79 LĐĐ nim 1993.

` Điều 1 Pháp lệnh ngiy 14 thing 10 nim 1994 về quyền vi nghĩ tụ của các tổ chức trong nmớc được Nhà"sawớc giao đất, cho thuê đất.

ˆ Đi 1 Pp 1pủungủy 27 thing nim 190 sin đối bồ sng một số Đẫn âu Pip nh về quận vàng.

“rên cient ng ước cà mức pa dân On đắc

ˆ Điều 3 Luật đầu nrmidc ngoài tại Việt Nam nim 1987.

2

năm 1994 vi quyền và ngiĩa vụ của tỔ chúc, cá nhân nước ngồi thuê đất tạ VIỆt Nem cho pháp tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tơ vào Việt Nam được "lướng kết

«nid đầu hrtrên đắt”, được thé chip quyền sỡ dong đất và tả sẵn gắn tiên với đất tí

Ngin hing Việt Nem, được cho các chủ đâu tr khác thuê li đất đã được xây dong xong tết cu hạ ting trong kim ché xuất khu cơng nghiệp Các quy định nêu rên là sơ sỡ để hoạt đồng đâu ty nước ngồi vào Việt Nam dif ra khá sơi động ở phân khúc phát biển hạ ting các khu cơng nghiệp để cho thuê, dién Hình la khu cơng nghiệp

Nomura ở Hai Phịng khu cơng nghiệp Việt Nam — Singapore (VSIP) ở Binh

Duong Trong inh wie phát biển nha ã, cĩ thể nĩi Kin đơ thị mới Phú Mỹ Hưng do

Cơng ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hung thành lip năm 1993 giữa Cơng ty TNHH

"Mết Thành Viên Phat Tin Cơng Nghiệp Tân Thuận và Tập đồn Centrel Trading &

Development (CTED — Đài Lows)

Luật sửa đổ, bổ sang LBB năm 1998 được ban hành để thay thé Pháp lệnh, “năm 1994 về quyển và ng vụ của các tổ chức rong nước được Nhà nước giao đất cho thuê dit được sửa đỗ năm 1996 VẺ cơ bản, Luật này quy dinh cụ thể cơ chỗ Nhà "ước giao dit cho tổ chức kinh é rong nước df thục hiện dự án nh doanh nhà ở và các dự án đầu tr xây đựng cơ sở hạ tổng cơng nghiệp, nhà nước cho t8 chúc kinh té thuê đất để sin uất ảnh doanh theo dự án được cơ quan nhà nước cĩ thim quyền

ghê duyệt Luật này cũng thừa nhân quyển oie doen nghiệp deve nhận cin

hương thuế đất, nhân gop vốn bằng quyền sở đụng đất từ hồ gia din, cá nhân, từ tổ chúc kinh tổ khác Luật sửa đỗ, bỗ sing LĐĐ năm 2001 quy đảnh Chính phủ quy cảnh khung giá đất các nguyên tắc, phương pháp xác dinh ge các loại đất, UBND

tình thành phổ trục thuốc trung ương quy din giá các loi đất "a tn thuế chagrén

npn sứ hong đất th tiễn Ka gác đất chagrin muc đích sử dng đất tn tnd đắt lệ phí tước bạ: tinh gi trì tà sản Hư giao đất bak tường Hư Nhà nước tìm hổi

ie, Luật cũng quy định rõ việc quyết dinh cho người đang sử đụng đất chuyển

AMĐSDĐ phải căn cử vào quy hoạch, kế hoạch sit dang dit dei đi được cơ quan nhà

Eeoin 1 Đầu 7 Phip Halingiy l4 hơng 10a 199 vd Quyển vinghố vụ cũ cc tổ đc cá nhân mắc

"agnh thơ dite Việt New

` Khộn Điều 1 Lait sé 25/2001/QH10 ngà 29 hứng nim 2001 v sin ỗi,ỗ smg mat số Bầu của LaitBig.

“

"ước có thim quyển xét đyệp

LDD năm 2003 được Quốc hội ban hành tháng 11 năm 2003, có hiệu lực từ "gay 01/07/2004 đã tạo dave sự đổi mới khả toàn đến của hệ thẳng pháp luật đất đại của Việt Nam Trong đó, dé giả quyết áp lục lớn cin xã hột do vẫn để mất công bing cho ngồi có đất bị thm hổi để phát biển các dự án đều tu, LĐĐ để thu hep lei các trường hợp Nhà nước thụ hỗi dit dé chuyén đỗi sang mục dich phát tiễn kinh tổ vì

loi ich quốc gia lot ích công công trong đó tập trung vào các dur án đầu tr quan trong

“nh đầu tư xây đụng hạ ting khu công nghiệp, khu kinh tệ, kh cổng nghệ cao, khu

din cư đồ thi và nông thôn, các dự án có 100% vẫn đầu tr nước ngoài Các trường

hợp thục hiện dy én đầu tư khác đều phấ thực hiện qua cơ chế chuyển dich đất đa ty "nguyên tiên cơ sở nhà đâu hr nhân chuyển nhương, nhận gp vén hoặc thuê đất ty "ngời dang sử dụng đất đỂ thục hiện dợ án đầu hr Các nghĩ Ảnh hướng dấn thị hành

LBD được ben hành năm 2007 và 2009 để giã quyết được nhiễu vẫn để trong quả

tinh th hành LĐĐ năm 2003, trong đó cho pháp các nhà đầu hy nước ngoài được đâu

tu các dự án xây dựng nha ở dé bán hoặc cho thu, cho pháp nha đầu tr made ngoà, doanh nghiệp có vén đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng dự án từ nhà đầu rong ngớc để tip tue đầu tr phát tiễn BĐS

LPĐ năm 2013 thu hep hơn nita các trường hop Nhà nước tha hổi đất df ao cho chỗ đều hth hiện dự án sẵn quất kinh doanh, bổ song yêu tổ vi loi ich quốc

hồi, đồng thời hoàn thiện

cơ chế nhà đều từ trực tiép thôn thuân với người dân để nhận chuyển nhượng quyén sử dạng đất tả sin gắn lién vớ đất chuyển mục dich s dụng đất để thục hiện dr án

đầu tr Luật cũng quy din các điều kiện chit chế hơn để báo vệ dit tring hie, đất

ring phòng hộ, dit ring đặc dung Các dự án có yêu cầu chuyển mue dich sử dụng

đất đều hãi được UBND cấp tinh chấp thuận chỗ trương đâu hy Phin bếp theo oie

trận văn sẽ đi sâu phân th những mặt tính cục và hen chế của pháp luật đắt đi hiện

hành về chuyển MĐSDĐ thực hiện dự án DTKD BĐS.

Sur đẫi mới men mẽ côn hệ thống pháp luật dit dei đã tao động lực lớn cho

phát hiển kình tế công nghiệp và dich vụ thúc diy nhanh quá tỉnh đồ thi hóa, cất thiên mu thu nhập cia người din, đẳng thôi tạo ra nu cầu ngày cảng lớn hơn cũa i, công công vào căn eth hỗ đấ phá tiễn kinh

-© whodn7 oiều3 Lait sé 35/2001/QH10 ngày 29 thing 6 nina 2001 v sữa ỗi,ỗ ng một sổ đễu của LuậtĐit ấm,

35

"ngồi din đổi với các sản phẩm BĐS là nhà ở ti các kim đô thi lớn Trong guá tỉnh do, một điện ích đất đáng ké được chuyển dich giữa 3 nhóm đất nông nghưệp, đất phi

“nông nghiệp và đất chưa sở dụng Trong giai đoạn 2001-2005 có tôi 65.700 ha đấtchưa sử dụng và 366 400 ha dit nâng nghiép dave chuyển đổi mục dich sang nhóm

đất phi nông nghiệp” Qua do đất đa thể hiện tổ vai to tạo động lực cho sự phát

iển Hình tỉ của dit nước trong giai đoạn Đổi Mới, mỡ của bình tỉ và thục hiện co

chế tị trường

KET LUẬN CHƯƠNG 1

Từ kết quả ngiên cửu các vẫn để lý luân ở chương 1, cô thể nit ra một ø

Trần cơ bản nine sau

1 Chuyển MĐSDĐ để the hiện các dự án DTKD BĐS là hoạt ding hành

chính tánh tổ ci cơ quan nhà nước có thâm quyền nhằm xác định lạ mục dich st

dung đất theo tình ty thủ tục luật nh đỂ chủ đều h tạo lập, nhé hiển các sẵn phẩm, bất động sin để nh doanh: nhà đầu hy phấi thực hiện nghĩa vụ ải chính đối với Nhà "nước phát sinh từ việc chuyển MĐSDĐ Dựa rên cơ sỡ ý luận đất đi thuộc rỡ hiếu toàn din do Nhà nước thẳng nhất quản lý, hoạt đồng chuyển MĐSDĐ meng năng yêu tổ quản lý nhà nước về đất dei, đồng thờ thể tiên tổ nét quyền định đoạt đất đu cũa

Nhà nước

2 Nộ: dung pháp luật điều chỉnh host đông chuyển MĐSDĐ để thực hiện dự én DTKD BĐS bao gồm nhiều quy pham yêu cầu cơ quan nha nước có thim quyền,

người sử dụng đất và nhà đâu từ phải tuân thủ khi chuyển MĐSDĐ, đặc biết là chuyỄn mục dich s dung dit nông nghiệp, dit trông lúa, đắt ning sin xuất hoặc đặc

dung rang thục hiện de án DTKD BĐS Trong dé bao gồm quy ảnh và phân fon đất

kê hoạch sử dung đất thim quyển quyết Ảnh chuyển MĐSDĐ, điều kiện, tỉnh tự thủ tục chuyển MĐSDĐ; ga quyết quyền lợi của NSDĐ ti thụ hồi để chuyển

MĐSDĐ để thục hiện dự én BTKD BĐS, nghĩa vụ ti chính cin chỗ đều tr dự án

TKD BĐS ki chuyển MBSDD

3 Host đông chuyén MĐSDĐ để thục hiện các dự án ĐTKD BĐS có lịch sử én kinh té-x@ hội và quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và

gắn liên với sự phát

ứng Hing Võ, 024, s16

36