Luận văn thạc sĩ luật học: Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng từ thực tiễn giải quyết tại tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Ngọ Thị Thanh Hảo

LỜI CẢM ƠN

Qua những năm được học tập và rèn luyện tại Viện Đại Học Mở Hà Nội, tôi đã nhận được sự dạy dỗ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy cô giáo trong và ngoài khoa Các thầy cô đã truyền đạt cho tôi những kiến thức chuyên môn giúp tôi vững vàng, tự tin trong công việc Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ quý báu đó

Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn này, để hoàn thành được luận văn tôi đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ tận tình của PGS.TS Nguyễn Thị Nga Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thị Nga và những ý kiến đóng góp quý báu của cô

Tôi xin chân thành cảm ơn các Lãnh đạo, cán bộ Tòa án nhân dân Thành phố Bắc Giang đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã động viên, giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn

Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng lĩnh vực nghiên cứu có tính chất phức tạp cao, kết quả nghiên cứu không tránh được những thiếu sót; tôi mong được sự góp ý của các thầy, cô và các bạn để Luận văn này được hoàn thiện hơn

Hà Nội, ngày tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Ngọ Thị Thanh Hảo

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 8 1.1 Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 8

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất 8 1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 13 1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 14 1.1.4 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 17

1.2 Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 18

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 18 1.2.2 Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 21 1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 24

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 27 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI TOÀ ÁN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG 28

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 28

2.1.1 Pháp luật dân sự 28

2.1.2 Pháp luật giao dịch bảo đảm 30

2.1.3 Pháp luật đất đai 35

2.1.4 Các hướng dẫn của ngành Tòa án 37

2.1.5 Pháp luật khác có liên quan 41

2.2 Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang 42

2.2.1 Những kết quả đạt được 42

2.2.2 Những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân 60

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 79

Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 80

3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng 84

3.2.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật 84

3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật 93

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 98

KẾT LUẬN LUẬN VĂN 99

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 101

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số vụ án liên quan đến tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang (số liệu từ năm 2014 đến năm 2018) 43

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm qua, nước ta đã không ngừng đẩy mạnh cải cách kinh tế và thực hiện công nghiệp hóa – hiện đại hóa trên cơ sở phát huy lợi thế của đất nước, gắn liền với nhu cầu thị trường trong, ngoài nước nhằm thực hiện chủ trương và mục tiêu “Đến năm 2020 đưa Việt Nam từ một nước nông nghiệp trở thành một nước công nghiệp tiên tiến” Để thực hiện phát triển kinh tế xã hội nhanh, có hiệu quả và bền vững thì vốn là một yếu tố quan trọng, vốn là tiền đề cho sự tăng trưởng kinh tế, mức tăng trưởng kinh tế cao hay thấp phụ thuộc đáng kể vào quy mô và hiệu quả của vốn đầu tư

Với chức năng thu hút và phân bổ vốn trong nền kinh tế, các tổ chức tín dụng (TCTD) đã thâm nhập vào mọi hoạt động kinh tế - xã hội như là người mở đường, người tham gia, người quyết định đối với mọi quá trình sản xuất kinh doanh TCTD ngày càng đóng vai trò là trung tâm tiền tệ, tín dụng và thanh toán của các thành phần kinh tế, là chế định tài chính quan trọng nhất của nền kinh tế

Trong số các hoạt động của TCTD thì kinh doanh trên lĩnh vực tín dụng là hoạt động quan trọng nhất nhưng nó cũng là nghiệp vụ chứa đựng nhiều rủi ro dẫn đến tranh chấp nhất Tranh chấp về hợp đồng tín dụng có thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là loại tranh chấp phổ biến thường gặp ở tất cả các Tòa án nhân dân và Toà án nhân dân thành phố Bắc Giang cũng không phải là ngoại lệ Theo đó, các tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng trên địa bàn thành phố Bắc Giang ngày càng có xu hướng tăng cả về số lượng và mức độ phức tạp Điều chỉnh quan hệ pháp luật này, trong thời gian qua nhiều nghị định, thông tư được ban hành, hướng dẫn việc bảo đảm tiền vay bằng QSDĐ, đáp ứng được sự mong đợi của TCTD và khách hàng trong quá trình nhận và xử lý QSDĐ bảo đảm, góp phần hạn chế rủi ro trong cho vay của TCTD Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cho vay và giải quyết tranh chấp về thế chấp bằng QSDĐ nội dung của bộ phận pháp luật này đã nảy sinh một số vướng mắc, bất cập dẫn đến cách hiểu khác nhau, hướng dẫn chồng chéo, quá trình áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp ở các Tòa án còn chưa thống nhất, đặc biệt đối với

2

trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba

Xuất phát từ những lý do đó, tác giả đã lựa chọn đề tài “Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng từ thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân thành phố Bắc Giang” làm đề tài cho luận văn Thạc sỹ luật học này với

mong muốn nghiên cứu nhằm nâng cao hơn nữa và hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba trong thời gian tới

2.Tình hình nghiên cứu đề tài

Giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ là vấn đề không mới và đã được nhiều tác giả nghiên cứu ở nhiều cấp độ khác nhau như luận văn thạc sỹ luật học, các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành trong các lĩnh vực tài chính, ngân hàng, luật học…

Với phạm vi và mức độ nghiên cứu khác nhau, đã có nhiều công trình nghiên cứu, các luận án tiến sĩ kinh tế, luận văn thạc sỹ luật học nghiên cứu về thế chấp QSDĐ dưới góc độ là một hình thức cấp tín dụng của TCTD như:

Sách chuyên khảo của PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam – Thực trạng và hướng hoàn thiện, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội, 2016

Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Vũ Minh Tuấn: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở”, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2006

Luận văn thạc sỹ luật học “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thu Trang thực hiện vào năm 2012 tại Đại

học Luật Hà Nội

Luận văn thạc sỹ luật học “Quy định của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại” của Trần Văn Nhiêm thực hiện vào năm 2015

tại Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh;

Luận văn thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Trần Huyền Trang “Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật kinh doanh bất động sản 2014”, Hà Nội 2016

3

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Lê Thị Thuý Bình, “Thực hiện thế chấp QSDĐ trong các TCTD của NHTM và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng công thương Việt Nam”, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội, 2012

Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Tuấn Anh, “Xử lý tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả tiền trong hợp đồng vay tài sản tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện”,

Đại học Luật Hà Nội, 2017

Bài viết của tác giả Bùi Thị Hằng: “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nhà nước ta trong giai đoạn hiện nay” Tạp chí Nhà

nước và pháp luật số 4/1998

Bài viết của tác giả Nguyễn Thị Nga, “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất – Một số vấn đề lý luận và thực tiễn”, Tạp chí dân chủ pháp luật, số 6/2008

Bài viết của Phạm Thị Giang Thu, Nguyễn Ngọc Lương, “Thực thi pháp luật về giao dịch bảo đảm trong hoạt động cấp tín dụng của ngân hàng thương mại - một số vướng mắc pháp lí và đề xuất hoàn thiện”, Tạp chí Luật học Số 10/2011

Bài viết của Ngô Văn Lượng “Một số kinh nghiệm giải quyết vụ án về thế chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Viện kiểm sát nhân dân số 18 năm 2015;

Bài viết trên các websites điện tử: “Giải chấp mới được bán nhà”, Thu Hằng, dangcongsan.vn ngày 26/10/2012; “Ngân hàng chết chìm với giao dịch đảm bảo”, Hà Tâm, baodautu.vn ngày 04/08/2014; “Xiết nợ, ngân hàng niêm phong nhà dân”, Hoài Nam, laodong.com.vn, ngày 18/3/2015; “Ngân hàng có được tự bán tài sản thế chấp”, Thanh Tùng, plo.vn ngày 19/2/2014; “Xử án tín dụng: Rối chuyện thế chấp, bảo lãnh”, Hoàng Yến, Pháp luật TP Hồ Chí Minh website của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, website của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, website của Tổng cục Thuế Hơn nữa, nhiều hội thảo của Bộ Tài chính, Hiệp hội Ngân hàng đã được tổ chức nhằm tháo gỡ và giải quyết các vướng mắc về tài sản bảo đảm tiền vay và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay

4

Những nghiên cứu trên đã phân tích, đánh giá về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất từ nhiều góc độ khác nhau Đây là những kết quả khoa học quý giá để tác giả kế thừa, tiếp thu và hoàn thiện hệ thống lý luận và thực tiễn của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đồng thời làm rõ những khó khăn, vướng mắc của hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất, trên cơ sở đó đề ra những giải pháp khắc phục Đối với tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba là một dạng tranh chấp cụ thể, theo đó trong khoa học pháp lý cũng có đưa ra những quan điểm lập luận về tính hợp pháp của hợp đồng này, song chưa có các công trình có gắn với thực tiễn và nghiên cứu một cách có hệ thống Bởi vậy, dựa trên nền tảng nghiên cứu về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ, luận văn đi vào phân tích những quy định cụ thể đối với dạng tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba ở khía cạnh pháp lý và gắn với thực tiễn giải quyết tranh chấp sôi động tại Toà án nhân dân thành phố Bắc Giang

3 Mục đích nghiên cứu đề tài

Trong luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu để làm rõ những khía cạnh mặt lý luận về thế chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba Cùng với đó, tác giả lồng ghép thực tiễn của giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thư ba trong quá trình đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến tranh chấp này Thông qua đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, thống nhất đường lối giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu đề tài

4.1 Đối tượng nghiên cứu

- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng chính sách và pháp luật đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chính sách về tài chính tín dụng vay vốn

5

- Quy định hiện hành về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và hợp đồng thế chấp của bên thứ ba đối với tổ chức tín dụng

- Thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang

4.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi về nội dung: Là các quy định của pháp luật dân sự, pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật đất đai hiện hành và pháp luật khác có liên quan như: pháp luật công chứng, chứng thực, các văn bản hướng dẫn của Tòa án nhân tối cao về giải quyết tranh chấp dân sự có liên quan đến giao dịch bảo đảm

- Về địa bàn nghiên cứu: Việc áp dụng, thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại địa bàn thành phố Bắc Giang, cơ quan trực tiếp tiếp nhận và giải quyết tranh chấp là Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang Theo đó, phân tích thực tiễn giải quyết các vụ án đối với các tranh chấp điển hình trong số các tranh chấp nói chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang bao gồm một số dạng như: Tài sản thế chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án; Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần vì tài sản thế chấp là di sản thừa kế; Tài sản thế chấp trên đất không phải của người thế chấp; Tài sản thế chấp sau khi thế chấp người khác xây dựng công trình trên một phần đất thế chấp

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài

5.1 Phương pháp luận

Đề tài sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác – Lênin

5.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài

Trên cơ sở vận dụng phương pháp luận, đề tài còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau đây:

6

- Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp lịch sử tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với các tổ chức tín dụng

- Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, thu thập, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá tại Chương 2 khi nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

- Phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Luận văn làm giàu thêm lý luận về tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng Làm rõ mục đích, ý nghĩ của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

- Qua thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng diễn ra trên địa bàn thành phố Bắc Giang – tỉnh Bắc Giang, luận văn đã phát hiện những bất hợp lí, tình trạng mâu thuẫn, chồng chéo giữa pháp luật chung và pháp luật chuyên ngành liên quan đến giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất mà của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

- Một số sai phạm điển hình phát sinh trong quá trình kí kết và thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba được luận văn phân tích, nhận định, đánh giá thận trọng qua các vụ việc cụ thể đã xảy ra trên địa bàn thành phố Bắc Giang và được giải quyết tại Tòa án thành phố Bắc Giang Qua thực tiễn giải quyết các vụ việc cụ thể, tác giả phản ánh trung thực những tồn tại và hạn chế của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

7

- Luận văn dự kiến đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

7 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, kết cấu của luận văn gồm ba chương Cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lí luận về tranh chấp và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Chương 2: Thực trạng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng và thực tiễn giải quyết tại Tòa án Thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang

Chương 3: Định hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

8

Chương 1

NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ TRANH CHẤP VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI

TỔ CHỨC TÍN DỤNG

1.1 Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

1.1.1 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

1.1.1.1 Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

* Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp QSDĐ là một dạng của thế chấp tài sản với đối tượng thế chấp là một loại tài sản đặc biệt được thể hiện dưới dạng quyền - QSDĐ mà không phải đất đai theo nghĩa nguyên thuỷ của nó.1 Như vậy, làm rõ nội hàm khái niệm thế chấp QSDĐ, nhất thiết cần làm sáng tỏ khái niệm thế chấp tài sản và khía cạnh quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam

Về khái niệm thế chấp tài sản đã được đề cập ngay từ thời La Mã, ngày càng được lan rộng và trở thành biện pháp bảo đảm chiếm vị thế chủ đạo được quy định trong pháp luật của hầu hết các nước, cả các nước theo truyền thống Common Law và các nước theo truyền thống Civil Law Ở Việt Nam, “thế chấp” tài sản là một từ có nguồn gốc Hán Việt “ thế chấp” có nguồn gốc xuất xứ là một từ Hán Việt“ Thế là bỏ đi, thay cho”, còn “ Chấp là cầm giữ, bắt”.2 Sự ghép-nối, quy nạp và kết hợp của hai từ Hán – Việt này có thể hiểu “thế chấp” là “ thay thế”, giữ để bảo đảm thực

1 TS Nguyễn Thị Nga (2010), “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại Ngân hàng trong quá trình đầu tư

của người sử dụng đất, thực trạng pháp luật và một số kiến nghị”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp trường: Lí

luận và thực tiễn về biện pháp thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả tiền vay trong các hợp đồng tín dụng, Hà Nội, 2010, tr46

2 Đào Duy Anh ( 2000), Từ điển Hán –Việt, NXB Khoa học xã hội, Hà Nội, tr 154, 394

9

hiện một nghĩa vụ.3 Trong cuốn Từ điển Tiếng Việt, thế chấp được định nghĩa:

“Thế chấp là [tài sản] dùng làm vật bảo đảm, thay thế cho số tiền vay nếu không có khả năng trả đúng kỳ hạn”.4 Pháp luật hiện hành quy định khái niệm thế chấp tài sản tại Điều 342 BLDS 2005 với nội dung: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia ( sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp” Nội dung qui định này cũng được

ghi nhận lại tại Điều 317 BLDS 2015

Quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt trong pháp luật Việt Nam bởi: Pháp luật thực định ghi nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu5, xong Nhà nước thường không hoặc không thể tự mình trực tiếp sử dụng đất Quyền sử dụng đất là một quyền phát sinh từ quyền sở hữu đất đai, tính phái sinh thể hiện ở chỗ quyền của người sử dụng đất chỉ có thể phát sinh trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất hay quyết định công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của các chủ thể sử dụng đất Và “trong chừng mực nào đó, có thể coi các giao dịch giao đất, cho thuê đất như là các hợp đồng hành chính chịu sự chi phối của Luật đất đai, Bộ luật dân sự hiện hành về phần mình, chỉ nhắc đến quyền sử dụng đất như các tài sản hiện hữu mà không bận tâm đến nguồn gốc của nó”6 Cụ thể, Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Như vậy, QSDĐ là một tài sản, tài sản này được trị giá bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ7 QSDĐ có các đặc tính pháp lý như:

3 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản, Luận án

tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, Hà Nội, tr31 4 Trung tâm từ điển học(2008), Từ điển Tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng

5 Điều 43, 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai 2013

6 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu về tài sản trong Luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ thành phố Hồ Chí Minh, 1998, tr 132

7 Điều 167 Luật đất đai 2013

10

Xét dưới góc độ vật lí, loại tài sản này có tính bất di bất dịch Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản gắn với bất động sản là đất đai nên được hưởng các quy chế pháp lý của một bất động sản

Xét dưới góc độ pháp lý, quyền sử dụng đất là đối tượng chịu sự quản lý của Nhà nước vì chúng gắn với đất đai – là tài sản thuộc sở hữu duy nhất của Nhà nước Đây là tài sản phải đăng kí quyền sử dụng theo quy định tại Khoản 1 Điều 95 Luật đất đai 2013 Việc nắm bắt các biến động đối với đất đai như xác định được các giao dịch như chuyển quyền sở hữu, cho thuê dài hạn, dùng để thế chấp…là một trong những nội dung của công việc quản lí đối với đất đai

Quyền sở hữu quyền sử dụng đất mang đặc tính của một loại vật quyền8 Theo đó, quyền năng trên đất của người sử dụng đất, trong đó có thể chấp quyền sử dụng đất là không phụ thuộc vào bất cứ hành vi hay ý chí của ai khác ngoài việc tuân thủ những quy định của pháp luật

Từ những phân tích nêu trên có thể rút ra khái niệm thế chấp QSDĐ là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên nhận thế chấp thoả thuận với bên thế chấp về việc dùng quyền sử dụng đất của chính bên thế chấp (hoặc bên thứ ba) làm tài sản bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự và không chuyển giao cho bên nhận thế chấp

* Khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Hợp đồng chính là sự thoả thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Một trong những vấn đề mà các bên quan tâm khi giao kết hợp đồng là quyền và nghĩa vụ của các bên đối với nhau và cơ chế đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ trong trường hợp một bên hoặc cả hai bên vi phạm hợp đồng

Có thể hiểu: “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên sử dụng đất (sau

8 Vật quyền được hiểu là quyền của chủ thể tác động trực tiếp đến vật mà không phụ thuộc vào ý chí của bất cứ chủ thể nào

11

đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) Trong thời gian thế chấp vẫn được tiếp tục sử dụng đất

Trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ đối với Bên nhận thế chấp thì Bên nhận thế chấp có quyền xử lý quyền sử dụng đất theo sự thoả thuận trong hợp đồng hoặc theo các quy định của pháp luật hiện hành

1.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

Về bản chất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những loại hợp đồng mang những đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định trong Bộ luật dân sự ở Việt Nam Đó là tính dự phòng và tính bảo đảm cho nghĩa vụ thực hiện hợp đồng Tuy nhiên, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn mang những đặc điểm riêng như sau:

Thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất quy định chặt chẽ hơn so với

các giao dịch bảo đảm khác từ quy trình thiết lập, thực hiện đến chấm dứt giao dịch Thế chấp QSDĐ là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa trên cơ sở nghĩa vụ theo hợp đồng chính Bên nhận thế chấp có quyền chi phối tài sản là QSDĐ thế chấp trong thời gian thực hiện nghĩa vụ và có quyền xử lý tài sản đó để khấu trừ nghĩa vụ khi có hành vi vi phạm xảy ra Bởi vậy, trình tự, thủ tục thế chấp QSDĐ được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch bảo đảm bằng các tài sản khác: Không giống như các giao dịch tài sản thông thường được pháp luật tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể, các giao dịch về QSDĐ nói chung, giao dịch về thế chấp QSDĐ nói riêng, pháp luật quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt từ quy trình thiết lập, thực hiện đến chấm dứt giao dịch Điều đó thể hiện qua các quy định rằng buộc các chủ thể tham gia quan hệ Chẳng hạn, khi thiết lập quan hệ thế chấp QSDĐ, các bên bắt buộc phải xác lập dưới hình thức hợp đồng, có công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm thì giao dịch mới phát sinh hiệu lực Hay như trong trường hợp bên thế chấp không

12

trả được nợ, QSDĐ phải đem ra xử lý thì người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải thuộc đối tượng được cấp GCNQSDĐ còn không thì chỉ được hưởng giá trị QSDĐ thế chấp…

Thứ hai, đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ phức tạp hơn so với với

các biện pháp bảo đảm khác bởi tính chất đặc biệt của tài sản thế chấp là QSDĐ Điều kiện và thủ tục thế chấp tài sản là giá trị QSDĐ phức tạp hơn nhiều so với các biện pháp bảo đảm khác bởi tính chất đặc biệt của tài sản thế chấp là QSDĐ: về điều kiện thế chấp: Các chủ thể muốn thế chấp QSDĐ tại ngân hàng hoặc các TCTD để vay vốn phải có các giấy tờ hợp lệ chứng minh QSDĐ là hợp pháp và không có tranh chấp; về thủ tục thế chấp: Sau khi các bên kí hợp đồng thế chấp, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó ( nếu bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình); hoặc đăng ký tại Sở tài nguyên và môi trường (nếu bên thế chấp là tổ chức kinh tế) Bởi lẽ, như đã phân tích ở trên, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt biểu hiện dưới dạng quyền và không thuộc quyền sở hữu của người thế chấp, loại tài sản này không những được quy định trong pháp luật đất đai mà còn được quy định trong những quy định của pháp luật dân sự Và trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép giao dịch, QSDĐ là đối tượng trong giao dịch thế chấp bị rằng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước Điều đó thể hiện ở chỗ, không phải QSDĐ nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong giao dịch thế chấp mà chỉ có những QSDĐ được Nhà nước cho

Thứ ba, trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp

không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp

Khác với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác, trong quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp Việc không chuyển giao tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện rất thuận lợi cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản thế chấp, bởi lẽ trong hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng

13

ngày thì quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có giá trị và là nguồn vốn rất lớn của các nhà sản xuất, kinh doanh Mặc dù đem quyền sử dụng đất đi thế chấp để vay vốn kinh doanh, phục vụ sản xuất nhưng tài sản này vẫn không mất đi giá trị sử dụng mà ngược lại nguồn vốn này lại được tăng thêm giá trị khi được chủ sử dụng đầu tư xây dựng thêm các công trình trên đất

1.1.2 Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng Nhận tài sản bảo đảm của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu tài sản bảo đảm hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba Mối quan hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: (i) Ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên có quyền trong quan hệ cấp tín dụng; (ii) Chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và (iii) Khách hàng vay là bên được bảo đảm Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng tiến hành xử lý tài sản bảo đảm của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay, thì bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ

14

tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là một hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn đối với ngân hàng thương mại

1.1.3 Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong đời sống xã hội và phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai Trong giai đoạn trước năm 1980, đất đai thuộc sở hữu của nhiều thành phần kinh tế khác bao gồm: Sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân về đất đai Khi đó những tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch đất gồm các loại: Tranh chấp về hợp đồng mua bán đất, tranh chấp về tặng cho đất, tranh chấp về chuyển đổi đất… Khi Hiến pháp 1980 có hiệu lực thi hành cho tới nay thì đất đai thuộc chế độ sở hữu của toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý Cá nhân, tổ chức có QSDĐ trên cơ sở được Nhà nước công nhận QSDĐ, giao đất và cho thuê đất Tranh chấp đất đai trước Hiến pháp năm 1992 và LĐĐ năm 1993 chủ yếu là tranh chấp về quyền quản lý, sử dụng đất Vì trong giai đoạn này Nhà nước không thừa nhận và nghiêm cấm người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng Cá nhân, tổ chức sử dụng đất chỉ có quyền mua bán và chuyển nhượng thành quả lao động từ đất, tài sản có trên đất Kể từ khi Hiến pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 có hiệu lực thi hành thì Nhà nước chính thức cho người sử dụng đất được quyền thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng Quyền thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tiếp tục được thực hiện, được ghi nhận tại BLDS năm 1995, LĐĐ năm

2003, BLDS năm 2005, LĐĐ năm 2013 và BLDS năm 2015 Tuy nhiên, “Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng”

chưa được định nghĩa, giải thích cụ thể, mà chủ yếu được hiểu từ các quy định của

15

pháp luật về giải quyết thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng Theo từ điển tiếng Việt, tranh chấp là tranh dành nhau một cách giằng co cái không thuộc về bên nào, là sự đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, chủ yếu là trong vấn đề quyền lợi giữa các bên Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tranh chấp về hợp đồng là một loại tranh chấp cụ thể và được hiểu là những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng Tại khoản 26 Điều 4 LĐĐ

năm 2003 lần đầu ghi nhận khái niệm về tranh chấp đất đai, theo đó: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” và tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì khái

niệm này cũng không có sự thay đổi Tuy nhiên, tranh chấp đất đai có nhiều loại khác nhau, do đó định nghĩa trên cũng không phản ảnh được đầy đủ các đặc điểm của các loại tranh chấp đất đai, nhất là việc xác định tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Vậy, tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là tranh chấp về những xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng Trong đó, trước hết là tranh chấp giữa bên đi vay và bên cho vay, song chúng lại không thể thiếu chủ thể là bên thứ 3 – bên có quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chủ thể đi vay, song những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng về hợp đồng thế chấp đều có liên quan trực tiếp đối với chủ thể là bên thứ ba này bởi họ chính là người bảo đảm về nghĩa vụ cho bên thế chấp

Qua khái niệm trên ta có thể đưa ra một số đặc điểm chung của tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng như sau trên cơ sở những đặc điểm của tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói chung như sau:

- Đối tượng của tranh chấp hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng là quyền và lợi ích phát sinh từ việc thực hiện hợp đồng hoặc

16 giải quyết hậu quả khi vi phạm hợp đồng

- Các chủ thể trong tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng chỉ là chủ thể quản lý, sử dụng đất, không có quyền sử hữu đối với đất đai

- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước Vì khi đó việc thực hiện nghĩa vụ của các bên tranh chấp với nhà nước không được bảo đảm

Song, đặc điểm riêng biệt, đặc trưng của hợp đồng thế chấp của bên thứ ba và đặc trưng của tranh chấp hợp đồng thế chấp của bên thứ ba cần phải lưu ý những điểm sau:

- Về bản chất là sự khác biệt của hợp đồng này: bên có quyền sử dụng đất mang tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khoản vay song không phải cho chính bản thân mình mà cho một chủ thể khác (gọi là chủ thể thứ ba) mà mình cam kết bảo đảm cho việc hưởng quyền (quyền vay vốn) của họ từ hợp đồng này và bảo đảm nghĩa vụ thay cho họ (nghĩa vụ trả nợ thay) cho họ nếu họ không thể thực hiện được nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng Vì vậy, khi tranh chấp, mâu thuẫn xảy ra ở hợp đồng này, trước hết là tranh chấp giữa bên đi vay và bên cho vay, song chúng lại không thể thiếu chủ thể là bên thứ ba – bên có quyền sử dụng đất bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chủ thể đi vay Việc có sự tham gia của chủ thể này trong tranh chấp là đương nhiên bởi ngay từ ban đầu khi ký kết hợp đồng bản thân chủ thể thứ ba này đã có trong hợp đồng với tư cách là chủ thể thứ ba, cam kết trả nợ thay thế cho chủ thể thế chấp…

- Sự tham gia của chủ thể thứ ba này cũng là cần thiết nhằm phân định giới hạn phạm vi và trách nhiệm của chủ thể thứ ba đối với các nghĩa vụ của bên thế chấp (người đi vay) khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ

17

- Cần phải nhận thấy rằng, dù là chủ thể thứ ba trong quan hệ thế chấp, không phải là người đi vay trực tiếp, song những mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng về hợp đồng thế chấp đều có liên quan trực tiếp đối với chủ thể này bởi họ chính là người bảo đảm về nghĩa vụ cho bên thế chấp Đây chính là điều mà người thứ ba cần phải hiểu bản chất của sự việc, giới hạn nghĩa vụ và trách nhiệm của mình ngay từ khi bắt đầu ký kết hợp đồng …

1.1.4 Phân loại tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Sự xung đột, mâu thuẫn giữa các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng có thể xảy ra từ giai đoạn giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, về hậu quả pháp lý của hợp đồng Ở mỗi giai đoạn tranh chấp khác nhau thì hậu quả pháp lý cũng khác nhau Do đó, căn cứ vào từng giai đoạn tranh chấp ta có thể phân thành các nhóm về tranh chấp hợp đồng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng như sau:

- Nhóm tranh chấp về giá trị pháp lý của hợp đồng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

+ Tranh chấp về hình thức hợp đồng;

+ Tranh chấp về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng;

+ Tranh chấp do đối tượng của hợp đồng không thể thực hiện được; + Tranh chấp do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; + Tranh chấp của bên thứ ba về giá trị pháp lý của hợp đồng

- Nhóm tranh chấp về thực hiện quyền và nghĩa vụ của hợp đồng + Tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán hợp đồng

+ Tranh chấp về nghĩa vụ giao đất và giấy tờ liên quan tới quyền sử dụng đất; + Tranh chấp về nghĩa vụ làm thủ tục hành chính đất đai (nghĩa vụ làm thủ

18

tục công chứng, chứng thực, đăng ký, kê khai, nộp thuế)

- Nhóm tranh chấp về giải quyết hậu quả hợp đồng do bị chấm dứt, bị hủy bỏ, bị vô hiệu

+ Tranh chấp do hợp đồng bị chấm dứt (do đơn phương chấm dứt, hoặc hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng);

+ Tranh chấp do hợp đồng bị vô hiệu (vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự, vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội )

1.2 Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

1.2.1 Khái niệm và đặc điểm của pháp luật giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Ở Việt Nam, thế chấp QSDĐ, việc điều chỉnh các quan hệ thế chấp đất đai được thể hiện trong các văn bản pháp luật, thuộc nhiều chuyên ngành, lĩnh vực khác nhau, xuất phát từ những nhu cầu và yêu cầu của từng lĩnh vực cụ thể có những quy định phù hợp Theo đó, hợp đồng thế chấp QSDĐ được chế định ở các lĩnh vực pháp luật cơ bản như: pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật liên quan đến tín dụng, ngân hàng Cụ thể, pháp luật dân sự với tư cách là lĩnh vực pháp luật chung, điều chỉnh các quan hệ về tài sản, trong đó có tài sản QSDĐ đã xây dựng những nguyên lý chung, cơ bản, tạo ra những đảm bảo và khái niệm thiết yếu cho hợp đồng thế chấp tài sản nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ nói riêng được vận hành theo một thể thức chung thống nhất, có cơ chế pháp lý rõ ràng nhằm ràng buộc trách nhiệm của các bên tham gia quan hệ Từ thực tế đó, có thể thấy rằng vấn đề thế chấp đất đai đã được điều chỉnh bởi một tập hợp các quy phạm pháp luật khác nhau, tùy thuộc vào từng khía cạnh cũng như các yếu tố ảnh hưởng của quan hệ thế chấp đất đai tới đời sống xã hội, an ninh quốc phòng, sự phát triển chung của nền kinh tế; dựa trên đánh giá về thực tế khách quan trong việc quản lý hoạt động này mà các nhà làm luật đã đưa ra các quy tắc, chuẩn mực tác động lên hành vi của các tổ chức kinh tế nhằm đạt được các mục tiêu đề ra

19

Đến đây có thể hiểu: Pháp luật hợp đồng thế chấp QSDĐ với bên thứ ba là việc Nhà nước sử dụng hệ thống quy tắc sử xự chung điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể trong hoạt động thế chấp QSDĐ nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các bên, bảo vệ lợi ích chung của Nhà nước và xã hội

Với các quy định về nội dung liên quan đến thế chấp QSDĐ nói chung và thế chấp của bên thứ ba nói riêng, là cơ sở để xác lập và đảm bảo cho các chủ thể thực hiện hay chấm dứt hợp đồng thế chấp QSDĐ Tuy nhiên, trong thực tiễn triển khai, do nhiều nguyên nhân khác nhau, sự cam kết của chủ thể thứ ba với người có quyền sử dụng đất bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho chủ thể này khi bên thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng có thể phát sinh Tranh chấp này có thể từ chính sự vi phạm những cam kết, những thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp giữa chủ thể có quyền sử dụng đất với chủ thể trực tiếp đi vay mà khoản tiền vay được bảo đảm trả bằng quyền sử dụng đất do một trong các bên không thực hiện hoặc thực hiện không đúng các cam kết, thỏa thuận đã đặt ra trước đó Tranh chấp đó có thể là phạm vi và giới hạn của tài sản bảo đảm cho khoản vay trong hợp đồng vay vốn hay cũng có thể tài sản bảo đảm còn liên quan đến quyền và lợi ích hợp pháp của một chủ thể khác không được nhắc tới trong hợp đồng thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho người thứ ba… Trong trường hợp này, giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng có thể bằng nhiều phương thức và cách lựa chọn khác nhau như: tự thương lượng, hòa giải với nhau hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết những mâu thuẫn, tranh chấp bất đồng đó trước hết là là vì lợi ích hợp pháp của người có tài sản bảo đảm là người sử dụng đất và người được bảo đảm để đi vay trong hợp đồng tín dụng, cùng với chủ thể khác có liên quan (nếu có) Mặt khác, giải quyết mâu thuẫn, bất đồng cũng chính là đảm bảo quyền thu hồi nợ của các tổ chức cho vay Đây là sự cần thiết khách quan nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh tiền tệ của tổ chức tín dụng được an toàn, hiệu quả Ở một khía cạnh khác, hoạt động này cũng để đảm bảo sự an toàn, hiệu quả về nguồn vốn tín dụng huy động trong dân chúng, tránh rủi ro và tác động xấu lan rộng, ảnh hưởng chung tới cả nền kinh tế

20

Đến đây có thể hiểu: “Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp QSDĐ là hoạt động của hệ thống Tòa án nhân dân các cấp nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia ký kết và thực hiện các giao dịch thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất và các chủ thể khác có liên quan, thông qua đó bảo vệ và khôi phục quyền và lợi ích cho người bị xâm hại, đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất”

Trong các phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba như: thương lượng, hòa giải, cơ quan trọng tài hay cơ quan Tòa án thì trên thực tế việc giải quyết tranh chấp được lựa chọn bởi cơ quan Tòa án chiếm ưu thế bởi tính chuyên trách, độc lập và tính quyền lực cao của phương thức này Hệ thống Tòa án trong quá trình giải quyết tranh chấp bằng nghiệp vụ chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn, với chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và đạo đức của mình thực hiện hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trực tiếp trong giao dịch này, lợi ích của chủ thể thứ ba và lợi ích của các chủ thể khác có liên quan và cao hơn là vì lợi ích chung của xã hội

Cần phải nhận thấy rằng, để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba hệ thống cơ quan Tòa án phải vận dụng một hệ thống pháp luật sâu rộng điều chỉnh tất cả các nội dung có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất và pháp luật khác có liên quan Không chỉ đơn thuần là pháp luật liên quan việc phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt về giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba quy định trực tiếp trong Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai hay Luật các Tổ chức Tín dụng mà còn các pháp luật khác có liên quan như: pháp luật về tài sản vợ chồng trong quan hệ hôn nhân, pháp luật về đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, pháp luật về quan hệ thừa kế, pháp luật về công chứng, chứng thực hợp đồng… Bên cạnh đó, hoạt động giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất còn phải cần đến cả hệ thống pháp luật về tố tụng phục vụ cho công tác thụ lý, giải quyết tranh chấp Theo đó, pháp luật về tố

21

tụng dân sự, tố tụng hành chính, pháp luật về doanh nghiệp, về kê biên tài sản, phong tỏa tài sản, pháp luật về áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời khi cần thiết, về thi hành án… Ngoài ra, trong những trường hợp đặc biệt, cần thiết và cần phải có những hướng dẫn cụ thể với những vụ việc mang tính phức tạp, tác động xấu tới đời sống xã hội… thì quá trình giải quyết tranh chấp, các cơ quan có thẩm quyền còn phải áp dụng tới các hướng dẫn trực tiếp của Tòa án nhân dân tối cao, các chỉ đạo của Chính Phủ và cả các Án lệ…

Đến đây có thể khẳng định rằng, pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba là mảng pháp luật vô cùng rộng lớn, có liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật chuyên ngành và pháp luật về tố tụng, đòi hỏi các cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải có kiến thức sâu rộng, bao quát để vận dụng giải quyết khi có tranh chấp xảy ra, nhằm đảm bảo cho các phán quyết được thấu tình, đạt lý, tuân thủ pháp luật và minh bạch, khách quan Thông qua đó để tăng cường tính pháp chế Xã hội chủ nghĩa trong lĩnh vực này

Như vậy, có thể hiểu: Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng là hệ thống các quy phạm pháp luật nhằm giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến việc thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo lợi ích của các bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất

1.2.2 Sự cần thiết khách quan phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Có lẽ sẽ không cần bàn cãi nữa về tầm quan trọng của pháp luật đối với sự duy trì và phát triển của một xã hội, một đất nước Pháp luật là phương tiện để Nhà nước quản lý mọi mặt đời sống xã hội Như chúng ta biết, một đất nước giàu mạnh, xã hội văn minh, tiến bộ thì đất nước đó phải có kỷ cương, kỷ luật và ổn định để phát triển Muốn vậy Nhà nước phải tiến hành quản lý mọi mặt khác nhau của đời sống xã hội bằng pháp luật Và hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp về thế chấp

22

quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cũng không phải ngoại lệ Pháp luật đã hiện thực hóa chính sách, đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai, nhà ở nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng Cũng chính pháp luật mang bản chất nổi trội đó là tính quy phạm, tính bắt buộc cưỡng chế mà không một biện pháp nào có được nên các chủ thể tham gia quan hệ thế chấp sẽ ý thức hơn trong việc tôn trọng và nghiêm chỉnh chấp hành Có thể nhận thấy sự cần thiết khách quan phải giải quyết các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng ở những khía cạnh sau đây:

Ở khía cạnh xã hội: Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng bằng pháp luật sẽ góp phần ổn định an ninh, trật tự an toàn xã hội, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa

Ở khía cạnh kinh tế: bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên bị vi phạm, đặc biệt trong trường hợp tranh chấp mà nguyên nhân do bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ Nếu không được giải quyết kịp thời, chính xác, nợ đọng kéo dài, chúng không chỉ ảnh hưởng quyền lợi của tổ chức tín dụng cho vay mà ảnh hưởng nghiêm trọng hơn đó là lợi ích của người dân, của Nhà nước Khẳng định như vậy bởi lẽ, đặc trưng hoạt động kinh doanh của ngân hàng là huy động vốn trong dân chúng để cho vay Vì vậy, khi bên vay không trả nợ, nếu không được giải quyết kịp thời, ngân hàng không thu hồi được nợ, sẽ có phản ứng dây chuyền, các khoản tiền gửi của người dân cũng có nguy cơ không lấy lại được

Trong trường hợp khách hàng rơi vào tình trạng mất khả năng chi trả, ngân hàng có thể tránh được mọi hậu quả liên quan đến việc phá sản của khách hàng Nếu tài sản bảo đảm tiền vay có tính thanh khoản cao, thì việc thu hồi vốn vay từ việc phát mại tài sản là hoàn toàn bảo đảm, thậm chí có những trường hợp số tiền thu được từ việc phát mại tài sản thừa để trả nợ (tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất) thì số tiền thừa này có thể chia cho các chủ nợ khác của khách hàng (nếu có) hoặc trả lại cho chủ sử dụng đất, sở hữu nhà Còn nếu một khoản vay không có bảo đảm thì trong trường hợp khách hàng không trả nợ khi đến thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng ngân hàng, ngân hàng

23

sẽ đứng chung hàng với các chủ nợ không có bảo đảm khác và chỉ nhận được một phần số vốn đã bỏ ra khách hàng

Ngân hàng có thể thu hồi vốn mà không phụ thuộc vào khách hàng có ý định thực hiện nghĩa vụ trả nợ hay không Thực tiễn hoạt động kinh doanh ngân hàng đã cho thấy, khách hàng thường coi ngân hàng như một “nhà tư bản tiền tệ”, khách hàng có thể trả nợ lúc nào mà mình muốn Và bảo đảm tiền vay là một trong các giải pháp tốt nhất để bảo đảm thu hồi vay thông qua việc bán tài sản bảo đảm hoặc TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ Như vậy, bất kể trường hợp nào thì ngân hàng vẫn có khả năng thu hồi vốn Tuy nhiên, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tỷ lệ nợ quá hạn vẫn không giảm là do quy định của pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ còn nhiều bất cập Hầu hết các tài sản khách hàng đem thế chấp cho ngân hàng (như nhà ở, công trình xây dựng, đất đai hay bất động sản xây dựng trên đất đai) chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý, nhà cửa xuống cấp, thiết bị máy móc lạc hậu, hệ thống nhà cửa ở nông thôn, tàu thuyền ở vùng biển… khác hẳn với tài sản thế chấp của ngân hàng các nước trong khu vực Các tài sản thế chấp này hầu hết do bên thế chấp quản lý, sử dụng, phía ngân hàng chỉ giữ giấy tờ sở hữu tài sản, do đó khi bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ của mình, ngân hàng muốn bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo phương thức đã thỏa thuận cũng khó thực hiện được vì ngân hàng không có quyền cưỡng chế họ ra khỏi nhà Vì thế mà cần phải giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng để đảm bảo việc thu hồi vốn cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ

Mặt khác, đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng so với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thông thường còn liên quan đến yếu tố quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng không thuộc sở hữu của bên vay mà còn liên quan đến bên thứ ba, bởi vậy mức độ rủi ro là cao hơn Cụ thể, giao dịch này có thể là một kẽ hở để cho người đi vay và ngân hàng lợi dụng, thông qua giao dịch vay vốn theo cách thế chấp tài sản của người thứ ba lấy tiền của

24

ngân hàng rồi không trả nợ, đẩy trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba9, bởi vậy yêu cầu có một hệ thống pháp luật đảm bảo cơ sở hành lang pháp lý vững chắc để giải quyết các tranh chấp phát sinh là vô cùng cần thiết

Bên cạnh đó, giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo cho các chủ thể tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, tăng cường pháp chế XHCN và như một hồi chuông cảnh tỉnh cho các cán bộ hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng cũng như các chủ thể khác vì lợi ích mà có những sai phạm Qua đó, những kinh nghiệm rút ra từ việc giải quyết tranh chấp cũng chính là bài học để phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra

1.3.3 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng trước hết là một dạng của hợp đồng dân sự, sau đó là một dạng giao dịch bảo đảm và đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất do đó nó chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật trong đó pháp luật dân sự giữ vai trò là luật gốc Khi nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng, luận văn chia làm 05 nhóm: pháp luật dân sự, pháp luật giao dịch bảo đảm, pháp luật đất đai, các hướng dẫn của ngành Tòa án và pháp luật khác có liên quan Cụ thể, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng bao gồm:

Thứ nhất, pháp luật dân sự

Từ lý luận và thực tiễn cho thấy, các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng suy cho cùng là tranh chấp về vấn đề hiệu lực của hợp đồng Nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng có hiệu lực thì nó sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các

25

bên tham gia ký kết hợp đồng Trường hợp, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng bị vô hiệu một phần hoặc toàn bộ thì hậu quả của hợp đồng vô hiệu sẽ ảnh hưởng rất lớn đến quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia ký kết hợp đồng

Thứ hai, pháp luật giao dịch bảo đảm

Một trong những nội dung quan trọng trong Bộ luật dân sự đó là nghĩa vụ dân sự Bản chất của quan hệ nghĩa vụ dân sự là quan hệ mang tính đối nhân, tức là quyền của một chủ thể chỉ có thể đáp ứng nếu như chủ thể phía bên kia cũng thực hiện nghĩa vụ của mình Do đó, để đảm bảo tính an toàn pháp lý cho chủ thể mang quyền, các giao dịch bảo đảm ra đời nhằm dự phòng cho trường hợp khi nghĩa vụ bị vi phạm thì đối tượng của giao dịch bảo đảm sẽ được xử lí để khấu trừ cho phần nghĩa vụ bị vi phạm Xuất phát từ khía cạnh này mà các giao dịch bảo đảm đã trở thành một chốt chặt pháp lý quan trong trong BLDS Trong nội dung điều chỉnh về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng pháp luật giao dịch bảo đảm đưa ra cơ sở pháp lý của việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng và thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Thứ ba, pháp luật đất đai

Với tư cách là luật chuyên ngành điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng, pháp luật đất đai chứa đựng các quy định chi tiết về loại đất được thế chấp, chủ thể có quyền được thế chấp quyền sử dụng đất, thời điểm thế chấp, thủ tục thế chấp, điều kiện có hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, các yêu cầu khác có liên quan Đây là cơ sở để các chủ thể ký kết, thay đổi hay chấm dứt hợp đồng, là cơ sở để xem xét tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba

Thứ tư, các hướng dẫn của ngành Tòa án

Với vị trí, vai trò là cơ quan cao nhất trong hệ thống Tòa án Việt Nam, Tòa án nhân dân tối cao mà trung tâm là Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao

26

là cơ quan duy nhất có chức năng đưa ra những hướng dẫn về nghiệp vụ chuyên môn dưới hình thức các Nghị quyết, Công văn … Các vấn đề được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn đều xuất phát từ những vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định của pháp luật hiện hành vào thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân các cấp

Thứ năm, pháp luật khác có liên quan

Các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng không chỉ chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự, pháp luật giao dịch bảo đảm, luật đất đai và các hướng dẫn của ngành Tòa án mà còn chịu sự điều chỉnh của một số lĩnh vực pháp luật khác Ví dụ, Công chứng, chứng thực và đăng ký là những yêu cầu mang tính bắt buộc không thể thiếu trong quy trình và thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba; hay việc xem xét nguồn gốc tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các chủ thể thế chấp có mối quan hệ ràng buộc như: cha mẹ, con cái, vợ chồng … nhằm phân định giới hạn trách nhiệm tài sản của bên thứ ba trong quan hệ tranh chấp hợp đồng thì việc xem xét chế định tài sản trong Luật Hôn nhân và Gia đình, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung không thể thiếu khi áp dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba Ngoài ra, pháp luật về kê biên, về định giá, về áp dụng các biện pháp khẩn cấp để phong tỏa tài sản… cũng là một trong những nội dung không thể thiếu thuộc nhóm quy phạm được cơ quan Tòa án thường áp dụng khi giải quyết các tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba

27

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng là vấn đề mới và phức tạp, do vậy Chương 1 của luận văn đã làm rõ một số khái niệm về thế chấp quyền sử dụng đất, khái niệm về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng

đất cũng như khái quát các nội dung cơ bản liên quan đến tranh chấp và pháp luật giải

quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng Trong đó, nội dung trọng tâm tổng hợp những vấn đề lý luận cơ bản nhất, phân tích dưới khía cạnh cơ sở lí luận nhằm tạo tiền đề thuận lợi cho việc vận dụng các quy định về giải quyết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng trong hoạt động thực tiễn Đồng thời, thông qua những vấn đề cơ bản đã nêu ở Chương 1 sẽ làm cơ sở cho việc nghiên cứu, phát hiện những tồn tại, vướng mắc của pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín

dụng trong nội dung Chương 2 và Chương 3 của luận văn

28

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG

ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI TOÀ ÁN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG

2.1 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

2.1.1 Pháp luật dân sự

2.1.1.1 Về vấn đề hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng là một loại hợp đồng (giao dịch) dân sự về một hình thức bảo đảm (thế chấp) đối với một tài sản đặc biệt (quyền sử dụng đất) do đó, khi nghiên cứu về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng này cần phải nghiên cứu trên 02 phương diện: Pháp luật tổng quan về giao dịch dân sự và điều kiện về mặt chuyên ngành áp dụng đối với loại hợp đồng này

Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 Về mặt tổng quan, một hợp đồng dân sự chỉ có hiệu lực khi hội tụ đủ các yếu tố sau:

Thứ nhất, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hợp pháp Hợp pháp ở đây chính

là việc các bên giao kết phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự

Thứ hai, các chủ thể ký kết hợp đồng phải hoàn toàn tự nguyện tức là xuất

phát từ ý chí thực, từ sự tự do ý chí của các bên trong các thỏa thuận hợp đồng đó Sự ép buộc, giả dối sẽ làm vô hiệu hợp đồng khi ký kết

Thứ ba, nội dung của hợp đồng không trái pháp luật và đạo đức xã hội Đối

tượng của hợp đồng không thuộc hàng hóa cấm giao dịch, công việc cấm thực hiện

29

Bên cạnh đó, nội dung của hợp đồng cần phải cụ thể, bởi vì việc xác lập nghĩa vụ trong hợp đồng phải cụ thể và có tính khả thi Những nghĩa vụ trong hợp đồng mà không thể thực hiện được thì hợp đồng cũng không được coi là có hiệu lực pháp lý làm phát sinh quyền và nghĩa vụ

2.1.1.2 Tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 nếu quyền sử dụng đất này là của hộ gia đình thì xác định đây là tài sản chung và việc định đoạt khối tài sản chung được quy định việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 BLDS 2015

Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung (cụ thể là trường hợp thế chấp tại Ngân hàng để đảm bảo cho khoản vay của người thứ ba) của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Bộ luật Dân sự Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình

Các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền thế chấp quyền sử dụng đất đó

30

2.1.1.3 Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

So với BLDS 2005, BLDS 201510 đã bổ sung quy định tại Điều 325 và Điều 326 về xử lí tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Đây được xem là giải pháp quan trọng và hoàn toàn mới của Bộ luật Dân sự năm 2015 liên quan đến thế chấp tài sản Quy định này đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng, khi xử lý tài sản bảo đảm ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hoàn toàn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được toàn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất nếu như không có thỏa thuận Do vậy, để việc xử lý thuận lợi, đúng quy định, Ngân hàng lưu ý khi ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách thức xử lý vì khi không thỏa thuận cụ thể ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật

2.1.2 Pháp luật giao dịch bảo đảm

2.1.2.1 Cơ sở pháp lý của việc ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng

Thực tế cho thấy hiện nay vẫn còn nhiều Tòa án cho rằng việc Ngân hàng và người thứ ba ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay của người khác tại Ngân hàng là không đúng bởi lẽ quan hệ này phải được xem xét dưới góc độ bảo lãnh và hợp đồng phải được ký kết với tên gọi là hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba Với quan niệm này, nhiều Tòa án đã tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng là vô hiệu dẫn đến các Ngân hàng bị thiệt hại do hợp đồng tín dụng từ chỗ có bảo đảm thành không có bảo đảm và các khoản vay nhanh chóng trờ thành nợ xấu, khó thu

10 Điều 325 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Điều 326 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

31

hồi nợ Tuy nhiên, qua nghiên cứu các quy định của pháp luật giao dịch bảo đảm thì thấy việc Ngân hàng và người thứ ba ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay của người khác là hoàn toàn có cơ sở pháp lý Cụ thể như sau:

Khoản 4 Ðiều 72 Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính

phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba”

Nghị định số 11/2012/NÐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 163/2006/NÐ-CP đã tiếp tục khẳng định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát

triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác”

Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông

tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định: “2 Các trường hợp đăng ký thế

32

chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: 2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất)”

Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực

hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư này hướng dẫn việc công

chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển

nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)”

Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Như vậy, các Nghị định của Chính phủ, các Thông tư liên tịch của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường được dẫn chiếu nêu trên đã quy định rõ hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của bên thứ ba theo cách gọi của Luật Ðất đai 2003 đã được chuyển thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba Ðồng thời, các quy định pháp luật hiện hành về đăng ký giao dịch bảo đảm đã bỏ các quy định về đăng ký bảo lãnh bằng quyền sử dụng Theo các quy định này, khi người sử dụng đất sử dụng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của người khác (khách hàng vay) tại ngân hàng thì các bên phải thực hiện ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba

Hay nói cách khác, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba được ký kết giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp là hoàn toàn có cơ sở pháp lý và phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự và các quy định khác có liên quan của

33 pháp luật hiện hành

2.1.2.2 Thủ tục đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất

Nghị định 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định việc thế chấp quyền sử dụng đất thuộc trường hợp phải đăng ký giao dịch đảm bảo (điểm a, b khoản 1 Điều 12 về “Đăng ký giao dịch đảm bảo”) và việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp” (điểm c khoản 1 Điều 10 về “Hiệu lực của giao dịch đảm bảo”)

Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký giao dịch đảm bảo cũng quy định rõ: Thế chấp quyền sử dụng đất là giao dịch đảm bảo phải đăng ký tại cơ quan đăng ký có thẩm quyền (điểm a khoản 1 Điều 3 về “Đối tượng đăng ký”)

Thủ tục đăng ký thế chấp được quy định tại Nghị định 83/2010 như sau:

- Cơ quan đăng ký giao dịch đảm bảo bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (Điều 47) là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Việc thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được đăng ký trên cơ sở nội dung kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký, các giấy tờ có trong hồ sơ đăng ký và thông tin được lưu giữ tại cơ quan đăng ký (Điều 4)

Người yêu cầu đăng ký là bên đảm bảo, bên nhận bảo đảm (một trong hai bên yêu cầu là hợp lệ); Người yêu cầu đăng ký phải kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch đảm bảo đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ; Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của