Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba trong hợp đồng tín dụng

Nhằm tránh rủi ro trong hoạt động cho vay, ngoài việc thẩm định phương án vay vốn thì phần lớn ngân hàng thường lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản và phổ biến là thế chấp QSDĐ. Người có QSDĐ không chỉ được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mình mà còn bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác mà thực tế được sử dụng qua thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba” đây gần như là một giải pháp hữu hiệu giúp bên vay trong hợp đồng tín dụng thực hiện nghĩa vụ mà còn bảo đảm khả năng thu hồi nợ của các ngân hàng.

MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Lý chọn đề tài Đối tượng nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Mục đích nghiên cứu Kết cấu đề tài PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát chấp tài sản quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm chấp tài sản quyền sử dụng đất 1.2 Ý nghĩa giao dịch chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất 1.2.2 Hạn chế rủi ro phát sinh thực nghĩa vụ trả nợ 1.3 Quy định chung chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 1.3.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 1.4 Hiệu lực giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 1.4.1 Điều kiện có hiệu lực 1.4.2 Thời điểm phát sinh hiệu lực 11 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LONG XUYÊN VÀ MỘT SỐ BẤT CẬP, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 13 2.1 Thực trạng áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng qua q trình giải tranh chấp Tịa án nhân dân thành phố Long Xuyên 13 2.2 Những vướng mắc, bất cập .15 2.2.1 Vướng mắc, bất cập liên quan đến việc xác định chất pháp lý giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 15 2.2.2 Vướng mắc, bất cập chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 17 2.2.3 Vướng mắc xác định chủ thể chấp QSDĐ bên thứ ba hộ gia đình 18 2.2.4 Vướng mắc giao dịch chấp trường hợp bên chấp cá nhân chết bị Tòa án tuyên bố chết .20 2.3 Một số đề xuất hoàn thiện giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 21 2.3.1 Đề xuất hoàn thiện vấn đề pháp lý 21 2.3.2 Một số giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba 23 PHẦN KẾT LUẬN 24 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN PHỤ LỤC CHỦ ĐỀ: PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG - THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LONG XUYÊN  -PHẦN MỞ ĐẦU Lý chọn đề tài Nền kinh tế thị trường ngày phát triển, hoạt động tín dụng diễn ngày sôi Nhu cầu nguồn vốn nhu cầu tất yếu xã hội nay, hoạt động cấp tín dụng đóng vai trị quan trọng việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế Thông qua hình thức cho vay, TCTD nói chung ngân hàng thương mại nói riêng góp phần điều hịa nguồn vốn xã hội, kích thích q trình ln chuyển vốn, mang nguồn vốn nhàn rỗi phân bổ hợp lý đến đối tượng có nhu cầu vốn Tuy nhiên, hoạt động cho vay tiềm ẩn nhiều rủi ro, khoản vay lớn khả dễ đối mặt với tình trạng khó hồn vốn, tính khoản thấp dẫn đến thiệt hại phần lớn thuộc bên cho vay Vì vậy, hợp đồng tín dụng địi hỏi u cầu pháp lý nhằm bảo đảm an toàn cho chủ thể tham gia giao dịch thực nghĩa vụ Nhằm tránh rủi ro hoạt động cho vay, việc thẩm định phương án vay vốn phần lớn ngân hàng thường lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản phổ biến chấp QSDĐ Người có QSDĐ không chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ mà cịn bảo đảm thực nghĩa vụ người khác mà thực tế sử dụng qua thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” gần giải pháp hữu hiệu giúp bên vay hợp đồng tín dụng thực nghĩa vụ mà bảo đảm khả thu hồi nợ ngân hàng Tuy nhiên, qua trình thực tập TAND thành phố Long Xuyên, thực tiễn cho thấy tranh chấp liên quan đến biện pháp chấp QSDĐ bên thứ ba quan hệ cho vay TCTD phát sinh vấn đề pháp lý gây cách hiểu áp dụng khác Có quan điểm cho biện pháp bảo lãnh mà biện pháp chấp không thừa nhận loại quan hệ mà nguyên nhân quy định pháp luật điều chỉnh vấn đề chưa cụ thể Với lý nêu tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng - Thực tiễn áp dụng Tịa án nhân dân thành phố Long Xuyên” đề tài báo cáo cho thực tập cuối khóa nhằm hiểu rõ vấn đề chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng, qua nhận thấy bất cập qua thực trạng áp dụng pháp luật nhằm đề xuất giải pháp hồn thiện góp phần nâng cao hiệu áp dụng pháp luật vào thực tiễn Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu báo cáo thực tập quy định pháp luật chấp QSDĐ, chấp QSDĐ bên thứ ba thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng Tịa án nhân dân thành phố Long Xuyên Phạm vi nghiên cứu Nội dung đề tài tập trung nghiên cứu lý luận biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ mà cụ thể chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng Việc nghiên cứu đề tài thơng qua phân tích quy định giao dịch bảo đảm BLDS 2015, chấp QSDĐ theo LĐĐ 2013 số văn hướng dẫn có liên quan, nhằm hiểu rõ chất pháp lý vấn đề mà không bao gồm đến phương thức xử lý tài sản chấp hay thủ tục tố tụng giải tranh chấp chấp QSDĐ Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng phương pháp liệt kê, phân tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, quy nạp trình nghiên cứu đề làm rõ vấn đề lý luận thực tiễn chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng Mục đích nghiên cứu Đề tài đặt mục tiêu làm rõ chất quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, từ nêu bất cập pháp luật hành đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng thơng qua thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Kết cấu đề tài Ngoài phần mục lục, danh mục từ viết tắt, phần mở đầu, kết luận, phụ lục danh mục tài liệu tham khảo kết cấu nội dung báo cáo gồm 02 Chương, cụ thể sau: Chương 1: Cơ sở lý luận chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên PHẦN NỘI DUNG CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát chấp tài sản quyền sử dụng đất Thế chấp tài sản số loại hình giao dịch bảo đảm sử dụng rộng rãi việc bảo đảm giao dịch dân khác Khái niệm chấp tài sản quy định Khoản Điều 137 BLDS 2015: “Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp” Bắt nguồn từ quan hệ này, bên tham gia giao dịch dựa thỏa thuận lập hợp đồng ghi nhận cụ thể quyền nghĩa vụ bên chấp bên nhận chấp, việc chấp tài sản có ý nghĩa biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ tương ứng với giá trị giao dịch bảo đảm Theo pháp luật đất đai, QSDĐ xem tài sản người sử dụng đất đáp ứng đầy đủ điều kiện mà luật quy định nội dung tương đồng so với quy định tài sản BLDS 2015, cụ thể: “Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản”1 Theo đó, quyền tài sản bao gồm QSDĐ Người sử dụng đất chủ thể có QSDĐ hợp pháp LĐĐ 2013 không đưa khái niệm cụ thể QSDĐ, thông qua quy định quyền người sử dụng đất QSDĐ hiểu “quyền chủ thể khai thác hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất Nhà nước cho giao đất, thuê đất nhận chuyển nhượng hợp pháp từ chủ thể khác” Các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhà nước cho phép sử dụng đất thơng qua hình thức pháp lý khác Thế chấp QSDĐ quyền giao dịch QSDĐ mà chủ thể có QSDĐ hợp pháp hưởng theo quy định LĐĐ 2013 Chính tài sản có giá trị lớn, có tính khoản cao, QSDĐ thường lựa chọn tài sản bảo đảm để thực nghĩa vụ thông qua hợp đồng bảo đảm có đối tượng chấp QSDĐ Thế chấp tài sản QSDĐ khái quát thông qua quy định chấp tài sản Khoản Điều 317 BLDS 2015: “Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ khơng giao tài sản cho bên (sau gọi bên nhận chấp)” Cũng khái niệm chấp tài sản nói chung chấp tài sản QSDĐ thỏa thuận bên việc người sử dụng đất dùng QSDĐ chấp cho bên nhận chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ dân thông qua hợp đồng chấp QSDĐ Điều 105 BLDS 2015 Bên chấp tiếp tục sử dụng đất thời hạn chấp mà chuyển giao QSDĐ cho bên nhận chấp 1.1.2 Đặc điểm chấp tài sản quyền sử dụng đất Thế chấp QSDĐ dạng cụ thể chấp tài sản Bên cạnh thừa hưởng đặc thù thể chấp tài sản chấp QSDĐ có đặc điểm sau: Thứ nhất, đối tượng loại tài sản không thuộc sở hữu người chấp QSDĐ người sử dụng đất hay quyền tài sản người sử dụng đất đất đai coi quyền đặc biệt có giá trị tài sản, thực đất người chủ sở hữu đất Theo lý luận quyền tài sản BLDS 2015, QSDĐ loại quyền tài sản, loại tài sản đối tượng quyền sở hữu Quyền tài sản chia làm hai loại chính, quyền tài sản thuộc sở hữu bên bảo đảm quyền tài sản không thuộc sở hữu bên bảo đảm, bao gồm QSDĐ Tuy nhiên, quyền tài sản phải thuộc sở hữu bên bảo đảm trở thành đối tượng giao dịch bảo đảm2 Người sử dụng đất mặt lý thuyết chủ sở hữu QSDĐ với đất đai đối tượng lưu thông thị trường QSDĐ mà đất đai Theo quy định Hiến pháp 2013 Luật Đất đai 2013 quyền sở hữu đất đai thuộc tồn dân đại diện Nhà nước làm chủ sở hữu Người sử dụng đất có quyền định chủ sở hữu đất đai Các chủ thể Nhà nước cho phép sử dụng đất, giao đất, cho th đất thơng qua hình thức pháp lý khác Đây sở để trao cho họ quyền nghĩa vụ pháp lý cụ thể trình khai thác QSDĐ Thứ hai, quan hệ chấp QSDĐ, bên chấp không chuyển giao tài sản chấp Bên chấp chuyển giao cho bên nhận chấp mặt giấy tờ không chuyển giao QSDĐ mặt thực tế trường hợp chuyển nhượng QSDĐ Trong thời hạn chấp, bên chấp QSDĐ chủ thể chiếm hữu, sử dụng, thực quyền khai thác đất bị hạn chế quyền định đoạt tài sản chấp3 QSDĐ bên chấp trường hợp bị chấm dứt QSDĐ bị xử lý bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bảo đảm theo thời hạn quy định vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận xử lý tài sản chấp4 Thứ ba, chấp tài sản QSDĐ thường kèm với giao dịch dân khác Khoản Điều 295 BLDS 2015 Khoản Điều 320 BLDS 2015 Điều 299 BLDS 2015 Theo đó, chấp QSDĐ biện pháp bảo đảm vật nhằm thực nghĩa vụ dân khác thể hợp đồng riêng điều khoản bảo đảm thực nghĩa vụ hình thức giao dịch dân khác5 Xuất phát từ chất chấp QSDĐ biện pháp cụ thể số chín biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân quy định Điều 292 BLDS 2015 bao gồm: cầm cố, chấp, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lưu quyền sở hữu bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản Chính bảo đảm có giá trị tồn nghĩa vụ bảo đảm, trường hợp chấp QSDĐ thể thông qua hợp đồng, hợp đồng chấp QSDĐ mang yếu tố hợp đồng phụ kèm với giao dịch dân khác (chẳng hạn hợp đồng tín dụng) nhằm bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng chính.6 Theo Từ điển Luật học hợp đồng hợp đồng mà hiệu lực khơng phụ thuộc vào hợp đồng khác Như vậy, mối quan hệ chấp, hợp đồng chấp QSDĐ phương tiện, công cụ để thực nghĩa vụ bảo đảm giao dịch dân xem hợp đồng ngược lại hợp đồng sở xác lập hợp đồng chấp QSDĐ Trường hợp mà hợp đồng có nghĩa vụ bảo đảm bị vô hiệu bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực hợp đồng chấp QSDĐ 1.2 Ý nghĩa giao dịch chấp quyền sử dụng đất 1.2.1 Thế chấp quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất Hình thức sở hữu đất đai nước ta thể thông qua quy định Điều LĐĐ 2013: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý” Tuy nhiên, với tư cách đại diện chủ sở hữu tồn dân đất đai, Nhà nước khơng trực tiếp sử dụng đất, khơng thể tự khai thác tiềm đất nên việc sử dụng đất thực tế trao cho người sử dụng đất Mặc dù chủ thể quan hệ pháp luật đất đai người sử dụng đất khơng có đầy đủ quyền người sử dụng đất QSDĐ quyền khai thác thuộc tính có ích đất đai để phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đất nước Thế chấp QSDĐ quyền người sử dụng đất Là nội dung chuyển QSDĐ quyền chấp Khoản Điều Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ Nguyễn Văn Tiến, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam , Đặc điểm pháp lý mối quan hệ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản với hợp đồng tín dụng hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/rm/apph/tcnh/tcnh_chitiet?leftWidth=20%25&showFooter=false&show Header=false&dDocName=CNTHWEBAP01162521108&rightWidth=0%25¢erWidth=80%25&_afrLoop=442468057 68828224#%40%3F_afrLoop%3D44246805768828224%26centerWidth%3D80%2525%26dDocName%3DCNTHWEBAP 01162521108%26leftWidth%3D20%2525%26rightWidth%3D0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfals e%26_adf.ctrl-state%3Df1425o02l_9, [ngày truy cập 16-01-2021] 5 quyền quan trọng Theo đó, người sử dụng đất dùng giá trị QSDĐ làm tài sản bảo đảm cho khoản vốn vay hợp đồng tín dụng nhằm phục vụ cho việc sử dụng đất hiệu 1.2.2 Hạn chế rủi ro phát sinh thực nghĩa vụ trả nợ Mặc dù hoạt động cho vay TCTD khách hàng không bị hạn chế phương án bảo đảm tiền vay theo quy định Khoản Điều 15 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 Ngân hàng Nhà nước quy định hoạt động cho vay Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng: “việc áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay thuộc thỏa thuận TCTD khách hàng Tổ chức tín dụng tự định chịu trách nhiệm việc cho vay không áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay” Nhưng nghiệp vụ sinh lời TCTD có đặc thù hàm chứa nhiều rủi ro, nên thực tế phương án khả thi mà TCTD thường lựa chọn áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay biện pháp chấp tài sản khoản vay lớn Tài sản bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng tài sản bên vay vốn người khác có quyền sở hữu tài sản chấp Phổ biến số đối tượng quan hệ chấp để bảo đảm nghĩa vụ hoàn trả nợ QSDĐ, xem giải pháp tối ưu nhằm thu hồi vốn TCTD cho vay Nếu khoản vay không thu hồi gốc lãi ảnh hưởng đến khả toán cho TCTD Do đó, chấp QSDĐ nhằm bảo đảm an tồn khoản vay khía cạnh pháp lý phận pháp luật giao dịch bảo đảm, mục tiêu hàng đầu TCTD nâng cao trách nhiệm bên vay vốn Mặc dù “bảo đảm tiền vay khơng phải hồn tồn định việc vay vốn hoàn trả rủi ro cho vay TCTD phần giảm bớt”7 1.3 Quy định chung chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng Dựa sở hoạt động cấp tín dụng hợp đồng tín dụng thỏa thuận văn TCTD (bên cho vay) khách hàng tổ chức, cá nhân (bên vay) nhằm xác lập quyền nghĩa vụ định, đối tượng việc chuyển giao tiền tệ TCTD cho khách hàng vay thời hạn định có hoàn trả gốc lãi Hoạt động cho vay TCTD có đặc thù chứa nhiều rủi ro tín dụng, tùy thuộc vào nhu cầu vốn mục đích vay vốn khách hàng, TCTD lựa chọn biện pháp bảo đảm tiền vay cách phù hợp phổ biến chấp Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Ngân hàng Việt Nam, Nxb Cơng an nhân dân, Hà Nội , 2008, tr 100 tài sản đặc biệt tài sản có giá trị lớn QSDĐ Quan hệ chấp QSDĐ số biện pháp bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ thiết lập cở sở thỏa thuận theo pháp luật quy định Mặc dù chấp QSDĐ biện pháp đảm Việt Nam, song thực tế, khơng TCTD lúng túng xác lập hợp đồng bảo đảm loại tài sản Thông thường, nghĩa vụ bên chấp hợp đồng tín dụng nghĩa vụ hoàn trả nợ gốc lãi phát sinh Ngồi việc đáp ứng u cầu theo loại hình TCTD, người có QSDĐ hợp pháp phép chấp QSDĐ theo điều kiện loại đất chấp đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp điều kiện quy định Điều 188 LĐĐ 2013 bao gồm: có Giấy chứng nhận, đối tượng chấp khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên thời hạn sử dụng Theo đó, chấp QSDĐ hiểu việc người sử dụng đất thỏa thuận với bên nhận chấp thông qua hợp đồng có tên hợp đồng chấp có đối tượng QSDĐ nhằm đảm bảo thực nghĩa vụ dân bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ theo thỏa thuận hợp đồng BLDS 2015 khắc phục bất cập BLDS 2005 việc cho người chấp tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho Pháp luật hành khơng giới hạn quy định tài sản chấp QSDĐ hợp đồng tín dụng phải thuộc sở hữu bên vay hay người khác (gọi bên thứ ba) Thực tế, gặp thường xuyên việc người thứ ba đứng bảo đảm nghĩa vụ người khác tài sản định8 Theo lẽ đó, người có QSDĐ thực việc chấp QSDĐ thõa mãn điều kiện yêu cầu giao dịch chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ hoàn trả nợ bên vay vốn (là người khác) quan hệ cho vay với TCTD Người sử dụng đất chấp QSDĐ đảm bảo thực nghĩa vụ cho mình, đồng thời thực nghĩa vụ cho người khác Do đó, việc thừa nhận quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng mang giá trị cơng nhận việc bảo đảm thực nghĩa vụ cho người khác cách thống, thể ngun tắc tơn trọng tự ý chí, tự thỏa thuận bên quan hệ dân Không vậy, Khoản Điều Thông tư 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 01 năm 2019 Bộ tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất gần gián tiếp thừa nhận quan hệ chấp QSDĐ người có QSDĐ đảm nghĩa vụ cho người khác: “Việc đăng ký chấp Khoản điều thực trường hợp chấp để đảm bảo nghĩa vụ dân bên thứ chấp…hoặc người khác” Đỗ Văn Đại, Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ Việt Nam Bản án bình luận án, Tập 2, Nxb Hồng Đức Hội Luật gia Việt Nam, Tp Hồ Chí Minh, 2017, tr 675 Vậy theo sở khái quát chấp QSDĐ quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm hoạt động tín dụng khái niệm chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng hiểu: thỏa thuận bên, theo bên có quyền sử dụng đất (bên chấp) dùng QSDĐ bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng cho bên vay vốn (bên bảo đảm) với TCTD cho vay (bên nhận chấp) Việc chấp QSDĐ bên thứ ba sở bảo đảm tiền vay hợp đồng tín dụng 1.3.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng Thứ nhất, chấp QSDĐ bên thứ ba biện pháp bảo đảm vật Các biện pháp bảo đảm vật hiểu quyền xác lập trực tiếp bên nhận bảo đảm cho việc thực nghĩa vụ tốn Nó có đối tượng tài sản (trường hợp QSDĐ) người có nghĩa vụ người thứ ba quyền người yêu cầu xử lý tài sản theo quy định pháp luật theo thỏa thuận để thực nghĩa vụ bảo đảm Trong trường hợp người khác chiếm hữu tài sản bên nhận chấp có quyền truy địi tài sản “tài sản bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba không thay đổi không chấm dứt trường hợp bị chuyển giao cho người khác”9, theo thiết lập quyền ưu tiên TCTD so với chủ nợ khác trường hợp phải xử lý tài sản chấp QSDĐ để thu hồi nợ Thứ hai, chấp QSDĐ hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay thể thông qua hợp đồng chấp Nhằm đảm bảo khả hoàn trả nợ khoản vay lớn khách hàng, TCTD cần thiết lựa chọn phương án áp dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, mà QSDĐ tài sản có giá trị lớn, trình tự thủ tục thẩm định giá chặt chẽ, QSDĐ đáp ứng đầy đủ yêu cầu tài sản chấp TCTD Hoạt động cho vay bảo đảm tài sản QSDĐ giao dịch phổ biến, mang tính đặc thù buộc giao dịch phải thể thơng qua hợp đồng văn Trong trường hợp giao dịch chấp QSDĐ nhằm bảo đảm nghĩa vụ hồn trả nợ thể thơng qua hợp đồng kèm với hợp đồng tính dụng mang giá trị pháp lý tranh chấp phát sinh Tòa án Tuy nhiên, thực tiễn giải tranh chấp, số Tòa án có quan điểm cho pháp luật chưa thừa nhận hợp đồng bảo đảm tài sản bên thứ ba chấp tài sản bên thứ ba quan hệ bảo lãnh Khoản Điều 336 BLDS 2015 Nhưng ngược lại có ý kiến cho cách tiếp cận chưa hợp lý, chất hai biện pháp Khoản Điều Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ lực hành vi phù hợp, tự nguyện bên tham gia giao dịch, mục đích nội dung giao dịch không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định.10 Trước đây, hình thức giao dịch chấp QSDĐ quy định Điều 343 BLDS 2005, Khoản Điều 12 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP Chính Phủ ban hành ngày 29 tháng 12 năm 2006 giao dịch bảo đảm ghi nhận: “Việc chấp quyền sử dụng đất lập thành văn bản, lập thành văn riêng ghi hợp đồng tín dụng” Tuy nay, BLDS 2015 loại bỏ quy định hình thức giao dịch chấp QSDĐ quy định Điều 500 BLDS 2015 thì: “Hợp đồng quyền sử dụng đất thỏa thuận bên, theo người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật Đất đai cho bên kia” Về nguyên tắc, hợp đồng chấp giao kết nhiều hình thức, miễn bên chứng minh quan hệ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 502 BLDS 2015 có quy định hợp đồng QSDĐ: “phải lập thành văn theo hình thức phù với Bộ luật này, pháp luật đất đai quy định có liên quan” Và Khoản Điều Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ có quy định tương tự “hợp đồng bảo đảm thể hợp đồng riêng điều khoản giao dịch dân khác” Đối chiếu với quy định LĐĐ 2013 có yêu cầu công chứng hợp đồng chấp QSDĐ11 Như vậy, hình thức hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba nhằm bảo đảm nghĩa vụ bên vay hợp đồng tín dụng thơng thường nêu điều khoản hợp đồng tài sản chấp, biện pháp chấp tài sản thể văn “hợp đồng chấp quyền sử dụng đất” Bên cạnh đó, theo quy định khoản Điều 167 LĐĐ 2013 “hợp đồng chấp phải cơng chứng chứng thực Việc công chứng thực tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực Uỷ ban nhân dân cấp xã” Như vậy, hình thức hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba theo hình thức văn bản, có cơng chứng chứng thực Việc công chứng hợp đồng chấp QSDĐ có giá trị chứng tình tiết, kiện hợp đồng khơng phải chứng trừ Tịa án tun bố hợp đồng vơ hiệu.12 Bên cạnh đó, pháp luật cịn quy định trường hợp hiệu lực hợp đồng chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với bên thứ ba “Bên thứ ba”13 trường hợp 10 11 12 13 Điều 177 BLDS 2015 Khoản Điều 167 LĐĐ 2013 Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014 Khoản Điều 297 BLDS 2015 10 hiểu chủ thể khác, có quyền lợi ích đối kháng với bên nhận chấp, hay xem bên nhận bảo đảm khác Theo trường hợp muốn có hiệu lực với bên thứ ba TCTD bên chấp phải thực thủ tục đăng ký chấp QSDĐ theo quy định Khoản Điều 289 BLDS 2015: “việc đăng ký điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực trường hợp luật có quy định” Về quan hệ việc đăng ký chấp hợp đồng chấp, pháp luật cịn có thêm quy định mở cho trường hợp thông qua quy định biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hay chấm dứt hiệu lực hợp đồng bảo đảm.14 1.4.2 Thời điểm phát sinh hiệu lực Theo quy định Điều 319 BLDS 2015 hiệu lực giao dịch chấp tài sản xác định rõ hiệu lực hợp đồng chấp tài sản hiệu lực đối kháng với người thứ ba: “Hợp đồng chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký” Suy cho cùng, nguyên tắc hợp đồng chấp xác lập hợp pháp bên kể từ thời điểm giao kết, chấp QSDĐ thuộc trường hợp cơng chứng, chứng thực hiệu lực chấp QSDĐ phải “thời điểm công chứng, chứng thực”15 Về hiệu lực đối kháng với người thứ ba, chấp QSDĐ thuộc biện pháp bảo đảm phải đăng ký16, “thời điểm đăng ký quan có thẩm quyền…là thời điểm biện pháp bảo đảm phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba”17 Như vậy, hiệu lực chấp tài sản nói chung chấp QSDĐ bên thứ ba nói riêng chia làm 02 trường hợp bao gồm: hiệu lực hợp đồng bên quan hệ chấp hiệu lực đối kháng chấp người thứ ba Giao dịch chấp QSDĐ đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật làm phát sinh hiệu lực bên tham gia giao dịch, nhiên không làm phát sinh hiệu lực với bên thứ ba (chủ thể khác không nằm quan hệ chấp đảm bảo tiền vay với TCTD) Việc đăng ký chấp thực Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài ngun Mơi trường (gọi chung Văn phịng đăng ký đất đai) người có QSDĐ thời điểm hiệu lực việc Khoản Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 15 Khoản Điều 22 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 16 Điều Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 Bộ tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đât 17 Khoản Điều 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 14 11 đăng ký chấp “thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính”18 Thủ tục đăng ký điều kiện quan trọng việc xác định thứ tự ưu tiên toán TCTD Việc đăng ký chấp biện pháp hữu hiệu “giúp cơng khai hóa việc bảo vệ quyền lợi ích bên tham gia quan hệ chấp”19, đồng thời ngăn ngừa hành vi vi phạm xảy trình xác lập thực giao dịch chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng Khoản Điều 188 LĐĐ 2013 Nguyễn Văn Điền, Bộ tư pháp, Hoàn thiện pháp luật chấp đảm bảo thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2500, [truy cập ngày 19-01-2022] 18 19 12 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LONG XUYÊN VÀ MỘT SỐ BẤT CẬP, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 2.1 Thực trạng áp dụng quy định chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng qua q trình giải tranh chấp Tịa án nhân dân thành phố Long Xuyên Các tranh chấp hợp đồng tín dụng liên quan đến tài sản bảo đảm QSDĐ bên thứ ba diễn năm gần Trường hợp bên vay thực không nghĩa vụ thỏa thuận hợp đồng tín dụng phương án để thu hồi nợ mà TCTD cho vay xử lý tài sản bảo đảm Tuy nhiên, trường hợp bên tham gia giao dịch hiểu không biện pháp bảo đảm áp dụng ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi tài sản chấp Thực tiễn áp dụng quy định chấp QSDĐ bên thứ ba phát sinh nhiều vấn đề, phổ biến quan điểm khác chất giao dịch chấp tài sản bên thứ ba biện pháp bảo lãnh hay chấp tài sản Nếu hiểu không chất pháp lý biện pháp bảo đảm bên giao dịch bảo đảm lựa chọn dẫn đến việc bị Tịa án tuyên vô hiệu, vi phạm nguyên tắc của giao dịch dân theo BLDS 2015 Không vậy, việc thừa nhận quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng xử lý tài sản bảo đảm quan hệ số vấn đề nang giải quan xét xử Trước hết góc nhìn giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba qua thực tiễn giải tranh chấp Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên hợp đồng tín dụng có tài sản bảo đảm QSDĐ bên thứ ba Cụ thể tranh chấp hợp đồng vay Quỹ tín dụng nhân dân M ơng Trương Văn T theo án số 170/2021/DS-ST ngày 30-11-2021:20 Năm 2016 2018 ơng Trương Văn T có thực việc ký kết 02 hợp đồng tín dụng với Quỹ Tín dụng nhân dân M là: Hợp đồng số DS0500293/HĐTD cho vay số tiền 170.000.000 đồng thời hạn vay 12 tháng từ ngày 25/01/2018 đến 25/02/2019, lãi suất 10,8%/năm, lãi suất hạn 150% lãi suất cho vay hạn; Hợp đồng số DS0500292/HĐTD ngày 25/02/2018 cho vay 90.000.000 đồng, mục đích vay phục vụ đời sống thời hạn vay 12 tháng với lãi suất nợ hạn hợp đồng trước Nhằm bảo đảm khả hoàn nợ lãi theo hợp đồng tín dụng bà Trần Thị M, ơng Huỳnh Văn Đ chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH 04214 (đất trồng lúa), CH 04338 (đất trồng lúa) thực ký kết 02 hợp đồng 20 Xem thêm phần phụ lục 13 chấp tài sản mang tên “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” số DS0500206/HĐTC DS0500292/HĐTC vào ngày 25/01/2018 để bảo đảm tiền vay Trương Văn T Ngày 23/11/2016 giao dịch chấp công chứng Văn phịng Cơng chứng L, thực đăng ký chấp Văn phòng đăng ký đất đai - Chi nhánh Th theo quy định pháp luật Trong trình thực hợp đồng vay, Trương Văn T vi phạm nghĩa vụ cam kết, Quỹ tín dụng nhân dân M khởi kiện Tịa án nhằm buộc ơng T trả số tiền 365.858.000 đồng bao gồm tiền vốn lãi (tạm tính tiền lãi) Bên cạnh đó, Quỹ tín dụng M với tư cách ngun đơn cịn có u cầu tiếp tục trì hợp đồng chấp để bảo đảm thi hành án số tiền mà ông T vay Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện Quỹ tín dụng nhân dân M ơng Trương Văn T buộc toán tiền vốn lãi hạn Về 02 hợp đồng chấp quyền sử dụng đất số DS0500206/HĐTC số DS0500292/HĐTC bà M, ông Đ Quỹ tín dụng M có trình tự thủ tục chấp phù hợp với BLDS 2015 giao dịch chấp, hợp đồng chấp có giá trị pháp lý hiệu lực thi hành phải tiếp tục trì hợp đồng ơng Tồn tốn hết nợ cho Quỹ tín dụng nhân dân M Dựa nhận định Tòa án giao dịch chấp tài sản nhằm bảo đảm tiền vay bà Trần Thị M, ông Huỳnh Văn Đ Quỹ tín dụng nhân dân M khơng trái với quy định BLDS 2015 thừa nhận quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba nhằm bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng, mà cụ thể nghĩa vụ bên vay Thế chấp bảo lãnh biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân quy định Chương XV BLDS 2015 Về biện pháp chấp tài sản việc bên dùng tài sản để đảm bảo thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên kia.21 Còn bảo lãnh việc người thứ ba cam kết với bên có quyền thực nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ, đến thời hạn thực nghĩa vụ mà bên bảo lãnh không thực nghĩa vụ thực khơng nghĩa vụ22 Bên cạnh đó, việc bảo đảm nghĩa vụ nghĩa vụ người khác biện pháp bảo đảm quy định Khoản Điều Nghị định 21/2021/NĐ-CP: “Người có nghĩa vụ bảo đảm người có nghĩa vụ họ bảo đảm thực thông qua biện pháp bảo đảm Người có nghĩa vụ bảo đảm đồng thời khơng đồng thời bên bảo đảm” Trên sở áp dụng vào thực tiễn, xuất phát từ quy định pháp luật hành chưa có thống rõ ràng việc chấp tài sản QSDĐ bên thứ ba hay biện pháp bảo lãnh QSDĐ vô tình dẫn đến việc áp dụng chưa xác chất hai biện pháp 21 22 Điều 317 BLDS 2015 Điều 335 BLDS 2015 14 Qua trình giải tranh chấp hợp đồng tín dụng theo án số 170/2021/DS-ST, Tịa án có quan điểm thừa nhận giá trị hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba phù hợp với giao dịch chấp tài sản quy định Điều 317 BLDS 2015: bên có tài sản dùng tài sản để chấp để bảo đảm thực nghĩa vụ khơng giao tài sản cho bên chấp Theo đó, nghĩa vụ chấp hiểu nghĩa vụ bên chấp người khác Bên chấp người trực tiếp vay tiền, khơng có nghĩa vụ trả nợ khoản vay trường hợp bảo lãnh thực nghĩa vụ cho người khác Nếu biện pháp bảo đảm áp dụng cho hợp đồng tín dụng bảo lãnh việc chấp QSDĐ lẽ bên giao dịch phải ký hợp đồng bảo lãnh, quy định rõ giới hạn, mức độ quyền lợi nghĩa vụ bên bảo lãnh biên bảo lãnh, sau quy định chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh 2.2 Những vướng mắc, bất cập 2.2.1 Vướng mắc, bất cập liên quan đến việc xác định chất pháp lý giao dịch chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Các biện pháp bảo đảm đóng vai trị quan trọng việc bảo đảm nghĩa vụ bên vay hợp đồng tín dụng Mặc dù, việc áp dụng biện pháp bảo đảm khơng mục đích TCTD tiến hành cho vay biện pháp thu hồi nợ vay trường hợp bên vay khơng cịn khả trả nợ Chính giữ vai trò quan trọng việc bảo đảm nghĩa vụ trả tiền vay, áp dụng biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân nói chung biện pháp chấp tài sản QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng nói riêng, cần hiểu rõ chất pháp lý loại biện pháp, tránh nhầm lẫn dẫn đến phát sinh tranh chấp Bên cạnh đó, tác giả chưa nhận thấy công nhận rõ nét quan hệ chấp quy định pháp luật Do đó, cơng tác xét xử Tịa án khó khăn có nhận định trái chiều Trong quan hệ cho vay, người thứ ba tham gia vào quan hệ khơng có nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng với quan hệ bảo đảm tiền vay người thứ ba lựa chọn biện pháp cầm cố, chấp tài sản biện pháp bảo lãnh Nhưng thực tế, việc vận dụng quy định pháp luật biện pháp bảo đảm gây vấn đề phát sinh cách hiểu chưa thống thực tiễn áp dụng quy định pháp luật Điển hình số quan điểm khác việc bên dùng QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ bên vay hợp đồng tín dụng biện pháp chấp tài sản hay bảo lãnh Sự nhầm lẫn ảnh hưởng đến việc áp dụng không quy định pháp luật, gây lúng túng cho chủ thể trình thực 15 Sự nhầm lẫn hai biện pháp xuất phát từ quan điểm cho biện pháp bảo lãnh biện phát bảo đảm nhân vừa mang tính vật Các bên tham gia giao dịch dân áp dụng biện pháp bảo lãnh thay cho chấp dựa việc suy luận từ quy định pháp luật Chính suy luận mà có quy định áp dụng chung, thiếu tính cân đối, phù hợp Chủ thể tham gia vào quan hệ chấp tài sản bên thứ ba quan hệ bảo lãnh có nét tương đồng thể việc tham gia ba chủ thể chủ thể: Bên bảo đảm (bên bảo lãnh bên chấp), bên có nghĩa vụ (bên vay hợp đồng tín dụng) bên nhận bảo đảm (bên nhận bảo lãnh, bên nhận chấp) Ở hai biện pháp này, bên bảo đảm bên có nghĩa vụ hai chủ thể khác Đối với trường hợp bên vay không trả nợ theo cam kết hợp đồng với TCTD, tiến hành xử lý tài sản bảo đảm bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay, bên thứ ba khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng bảo đảm vô hiệu với lý cho rằng, mối quan hệ ba bên nên phải phù hợp với việc giao kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), hợp đồng chấp Ngược lại, nhiều vụ việc bên thứ ba dùng tài sản thuộc sở hữu chấp đảm bảo nghĩa vụ trả nợ cho bên vay, xem hợp đồng chấp tài sản bên thứ ba Nội dung đồng tình với quan điểm: “Bảo lãnh việc bên bảo lãnh cam kết thực nghĩa vụ thay cho bên bảo lãnh mà không đưa tài sản để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ bảo lãnh”23 Tuy nhiên, Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ lại có quy định trường hợp “bên bảo lãnh thỏa thuận với bên nhận bảo lãnh việc áp dụng biện pháp bảo đảm tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ bảo lãnh mình”24 Vậy có phải việc áp dụng biện pháp chấp tài sản QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng quan hệ bảo lãnh? Nếu nhận định việc chấp tài sản bên thứ ba quan hệ bảo lãnh lại khơng với hình thức giao dịch dân sự25, hình thức bảo lãnh26 Căn theo lẽ đó, bên tham gia phải thiết lập hợp đồng bảo lãnh, sau tiến hành thiết lập hợp đồng chấp để bảo đảm cho hợp đồng bảo lãnh Theo quan điểm Vụ pháp chế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trường hợp “một số Tịa án địa phương tun vơ hiệu quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba bên chấp bên nhận chấp gây nên xáo trộn lớn đời Phạm Văn Thuyết, Lê Thị Kim Giang, Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2012, tr 261 24 Khoản Điều 43 Nghi định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 25 Điều 119 BLDS 2015 26 Khoản Điều 43 Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 23 16 sống xã hội, đồng thời tạo nhiều hệ pháp lý khơng mong muốn”27 Như vậy, góc độ nhìn nhận khác biện pháp chấp sài sản bên thứ ba biện pháp bảo lãnh hợp đồng tín dụng dẫn đến không thống quan xét xử, không chắn sở pháp lý thực hiện, có nguy bị quyền nhận bảo đảm, ảnh hưởng đến khả thu hồi nợ vay hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu 2.2.2 Vướng mắc, bất cập chủ thể ký kết hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Thông thường, việc chấp QSDĐ bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng, TCTD có xu hướng chia làm hai trường hợp thiết lập hợp đồng chấp: Một là, hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba gồm hai bên chủ thể bên chấp bên nhận chấp; Hai là, hợp đồng chấp thiết lập ba bên gồm bên chấp, bên nhận chấp bên vay (bên bảo đảm QSDĐ bên thứ ba) Pháp luật hành chưa có quy định riêng để xác định chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chấp mà quy định chung việc bên chấp tài sản dùng tài sản bảo đảm thực nghĩa vụ không giao tài sản cho bên nhận chấp Về hợp đồng bảo đảm quy định bao gồm hợp đồng chấp tài sản, mà chủ thể tham gia thỏa thuận hợp đồng là: bên bảo đảm bên nhận bảo đảm thỏa thuận bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm người có nghĩa vụ bảo đảm Dựa quy định chủ thể tham gia, hiểu hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba ký hai bên (bên chấp, bên nhận chấp) hiểu ba bên (bên chấp, bên nhận chấp bên vay).28 Theo quy định pháp luật hành đăng ký giao dịch bảo đảm chưa có phân biệt đăng ký chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ với đăng ký chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác Cụ thể, đơn mẫu yêu cầu đăng ký chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 01/ĐKTC ban hành kèm theo Thông tư số 07/2019/TT-BTP ngày 25 tháng 11 năm 2019 Bộ tư pháp hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất khơng có mục kê khai bên vay vốn hay bên bảo đảm mà kê khai chủ thể bên chấp bên nhận chấp29 Ở khía cạnh chủ thể ký kết hợp đồng chấp có quan điểm khác Theo ơng Đồn Thái Sơn Vụ trưởng Vụ pháp chế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ thể giao kết hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ Vụ pháp chế - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp Tổ chức tín dụng khách hàng đề xuất, kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật liên quan, https://phapluatdansu.edu.vn/2019/11/29/14/35/viec-ap-dung-phap-luat-trong-giai-quyet-tranh-chap-cua-cac-to-chuc-tin-dun g-voi-khach-hang-va-de-xuat-kien-nghi-sua-doi-cac-quy-dinh-phap-luat-lien-quan/;, [ngày truy cập 24-01-2022] 28 Ngô Thị Minh Thảo, Phạm Thị Tú Anh, Công ty Quản lý tài sản (VAMC), Một số nội đáng ý Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành Bộ luật dân giao dịch bảo đảm thực nghĩa vụ, https://sbvamc.vn/bai-viet/mot-so-noi-dung-ang-chu-y-cua-nghi-inh-5662, [ngày truy cập: 24-01-2022] 29 Xem thêm phần phụ lục 27 17 ba hai bên: “03 bên gồm: bên chấp đồng thời chủ sở hữu tài sản bên có nghĩa vụ, bên nhận chấp đồng thời bên có quyền; ba bên gồm: bên chấp, bên nhận chấp, bên vay đồng thời bên có nghĩa vụ”30 Như vậy, chủ thể tham gia ký kết hợp đồng chấp QSDĐ chưa pháp luật quy định rõ ràng thực tế chủ thể áp dụng pháp luật hiểu theo hướng không giống Trong hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba có điều khoản quy định tài sản chấp, phạm vi nghĩa vụ bảo đảm, quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch… Tuy nhiên, điều khoản liên quan đến giao dịch bảo đảm mà khơng liên quan trực tiếp đến hợp đồng tín dụng, mục đích TCTD cho vay vốn quan hệ tín dụng với bên vay phần nợ gốc lãi suất khoản vay Việc giao kết hợp đồng chấp trường hợp khơng thiết có tham gia bên vay vốn Nếu có tham gia bên vay vốn, gây nên phức tạp, phát sinh thay đổi hợp đồng chấp chẳng hạn thay đổi nghĩa vụ bảo đảm yếu tố thay đổi liên quan đến QSDĐ Chính nguyên chưa rõ ràng quy định hành liên quan đến chủ thể hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay bên vay vốn vận dụng pháp luật khác chủ thể tạo hệ thiếu đồng trình áp dụng pháp luật 2.2.3 Vướng mắc xác định chủ thể chấp QSDĐ bên thứ ba hộ gia đình Trước đây, theo BLDS 2005 quy định hộ gia định Điều 106 sau: “Hộ gia đình mà thành viên có tài sản chung, đóng góp cơng sức để hoạt động kinh tế chung sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác pháp luật quy định chủ thể tham gia quan hệ dân thuộc lĩnh vực này” Đồng thời, Điều 107 BLDS 2005 quy định: “giao dịch người đại diện hộ gia đình xác lập, thực lợi ích chung hộ làm phát sinh quyền nghĩa vụ hộ gia đình” Ở LĐĐ 2013 đưa định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất: “là người có quan hệ nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”31 BLDS 2015 thay đổi quy định theo hướng khơng cịn quy định hộ gia đình chủ thể tham gia quan hệ pháp luật dân sự, với cách Đồn Thái Sơn, Tạp chí Ngân hàng thương mại, Một số vấn đề pháp lý hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba, số 12, 2012, tr.17-20, tr 18 31 Khoản 29 Điều LĐĐ 2013 30 18 xác định hộ gia đình nói chung, xác định người đại diện theo pháp luật hộ gia đình chủ hộ gia đình khơng cịn đề cập.32 Đối với trường hợp hộ gia đình sử dụng đất, BLDS 2015 quy định xác định thực theo pháp luật đất đai33 Tuy nhiên BLDS 2015 ghi nhận: “trường hợp thành viên hộ gia đình…tham gia quan hệ dân không thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thành viên chủ thể quan hệ dân xác lập, thực hiện”34 Quy định gây rủi ro cho TCTD trường hợp bên nhận chấp Nếu người đại diện không nhân danh thành viên khác hộ gia đình, mà nhân danh đương nhiên giao dịch dân cá nhân nhân danh Cịn họ nhân danh khơng ủy quyền nội dung mâu thuân với điều luật hậu pháp lý giao dịch dân thành viên khơng có quyền đại diện vượt q phạm vi đại diện xác lập, thực Đồng thời liên quan đến vấn đề chủ thể chấp QSDĐ bên thứ ba trường hợp hộ gia đình, vấn đề khó khăn áp dụng thực tiễn việc xác định thành viên hộ gia đình vào giấy tờ pháp lý cách hợp lý? Mặc dù, LĐĐ 2013 đưa định nghĩa hộ gia đình sử dụng đất “là người có quan hệ nhân, huyết thống, ni dưỡng theo quy định pháp luật hôn nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất”35 Thực tế, TCTD cho vay thường vào sổ hộ khẩu, nhiên, xét chất sổ hộ sở, giấy tờ pháp lý xác định mặt quản lý dân cư vài trường hợp thành viên có tên sổ hộ không đồng nghĩa với thành viên hộ gia đình Vì thế, phía TCTD cho vay khó kiểm sốt việc chủ hộ ký hợp đồng chấp QSDĐ hộ gia đình lợi ích chung hộ gia đình hay lợi ích cá nhân Việc xác định thành viên hộ gia đình cịn dựa Giấy chứng nhận QSDĐ theo Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC ngày 09 tháng năm 2017 Tòa án nhân dân tối cao nghiệp vụ liên quan đến lĩnh vực dân sự, mục Phần III hướng dẫn xác định sau: “Việc xác định thành viên hộ gia đình phải vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trường hợp cần thiết Tịa án yêu cầu ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm giải vụ án đưa họ tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi nghĩa vụ Đinh Trung Tụng, Bối cảnh xây dựng số nội dung chủ yếu Bộ luật dân năm 2015 (So sánh với Bộ luật dân 2005), Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2006, tr 29 33 Khoản Điều 101 BLDS 2015 34 Khoản Điều 101 BLDS 2015 35 Khoản 29 Điều LĐĐ 2013 32 19 liên quan” Bên cạnh đó, Khoản Điều Thông tư 33/2017/TT-BTNMT (đang bị ngưng hiệu lực thi hành) ngày 29 tháng năm 2017 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/1/2017 Chính Phủ sửa đổi bổ sung số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai quy định cách xác định thành viên hộ gia đình Giấy chứng nhận QSDĐ: “Trường hợp chủ hộ gia đình khơng có quyền sử dụng đất chung hộ gia đình ghi người đại diện thành viên khác hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất hộ gia đình” Việc xác định thành viên hộ gia đình yếu tố cần thiết, khơng xác định xác thành viên hộ gia đình có QSDĐ chấp khơng bảo đảm an tồn pháp lý cho hoạt động cho vay chấp QSDĐ hộ gia đình, BLDS 2015 buộc phải có ủy quyền đại diện xác lập coi có quyền xác lập giao dịch 2.2.4 Vướng mắc giao dịch chấp trường hợp bên chấp cá nhân chết bị Tòa án tuyên bố chết Theo Khoản Điều 615 BLDS 2015: “Những người thừa kế có trách nhiệm thực nghĩa vụ tài sản phạm vi di sản người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” Tuy nhiên, vấn đề đặt nghĩa vụ bảo đảm chưa đến hạn người hưởng thừa kế việc bên chấp cá nhân chết bị Tòa án tuyên bố chết có trách nhiệm thực nghĩa vụ này? Hợp đồng chấp có tiếp tục trì hiệu lực bảo đảm cho nghĩa vụ từ hợp đồng tín dụng hay chấm dứt quan hệ chấp “cá nhân giao kết hợp đồng chết chấm dứt tồn mà hợp đồng phải cá nhân thực hiện”36 Dựa quy định BLDS 2015 nghĩa vụ tài sản chưa đến hạn, người thừa kế có trách nhiệm thực hay khơng chưa thể rõ nét Đối với thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia thừa kế thực nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế37 Tòa án quy định thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu bên bên với điều kiện yêu cầu phải đưa trước Tòa án cấp sơ thẩm án, định giải vụ việc Người hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh thực nghĩa vụ38 Tuy nhiên, quy định BLDS 2015 không loại trừ tình bên thừa kế yêu cầu áp dụng quy định thời hiệu hết thời hạn 03 năm yêu cầu bên thừa kế thực nghĩa vụ tài sản bên chấp để lại Trong trường hợp này, kể việc viện dẫn quy định không áp dụng thời hiệu khởi kiện “tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định Luật đất đai” theo Khoản Điều 155 BLDS 2015 LĐĐ 2013 quy định khái niệm tranh chấp đất đai39, 36 37 38 39 Khoản Điều 442 BLDS 2015 Khoản Điều 623 BLDS 2015 Điều 149 BLDS 2015 Khoản 24 Điều LĐĐ 2013 20 song nội hàm khái niệm lại rộng, khơng cụ thể Do đó, thời hiệu khởi kiện u cầu thực nghĩa vụ tài sản bên chấp để lại theo quy định BLDS 2015 gây rủi ro pháp lý phía TCTD cho vay hợp đồng tín dụng có thời hạn cấp tín dụng trung dài hạn Trong trường hợp nghĩa vụ bên vay chưa đến hạn, chưa vi phạm nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng phía TCTD chưa đủ yêu cầu người thừa kế phải chịu trách nhiệm tài sản với khoản vay mà trước người để lại di sản thừa kế chấp Ngoài ra, nguyên nhân dẫn đến khó khăn xử lý tài sản chấp bên thứ ba trường hợp bên chấp tài sản cá nhân chết bị Tòa án tuyên chết Tuy Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính phủ quy định thi hành Bộ luật Dân bảo đảm thực nghĩa vụ có điều chỉnh trường hợp bên bảo đảm chết theo hướng giải quyết: việc thực nghĩa vụ xử lý tài sản bảo đảm thực theo hợp đồng bảo đảm theo thỏa thuận xác lập trước thời điểm bên bảo đảm chết trước thời điểm bị Tòa án tuyên chết Trường hợp xác định người hưởng di sản mà di sản tài sản bảo đảm bên nhận bảo đảm phải thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm…ngược lại, chưa xác định người hưởng di sản người quản lí di sản có quyền u cầu Tòa án giải đến hạn thực hiện40 Tuy nhiên, phụ thuộc vào quan điểm nhìn nhận áp dụng pháp luật trường hợp xác định người hưởng di sản tài sản chấp số tổ chức hành nghề công chứng lại từ chối thực thủ tục thỏa thuận phân chia di sản khai nhận di sản thừa kế tài sản chấp Vì vậy, bên nhận bảo đảm khơng xác định người hưởng di sản để thông báo 2.3 Một số đề xuất hoàn thiện giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 2.3.1 Đề xuất hoàn thiện vấn đề pháp lý Thứ nhất, pháp luật cần thừa nhận bên chấp QSDĐ để bảo đảm thực nghĩa vụ dân cho người khác hợp pháp, tức công nhận rõ chất pháp lý giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng để làm sở lựa chọn quy phạm pháp luật áp dụng Dưới góc độ lý luận thực tiễn, việc nghiên cứu, làm rõ chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng cần thiết bối cảnh Chính thiếu cụ thể pháp luật mà dẫn đến thiệt hại cho bên, quan trọng ý nghĩa thực biện pháp bảo đảm Quy định chấp để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh theo BLDS 2015 trường hợp chấp mà phạm vi báo cáo số quan điểm theo hướng Điều 50 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2021 Chính Phủ quy định thi hành Bộ luật dân bảo đảm thực nghĩa vụ 40 21 phân biệt chấp bảo lãnh chấp trực tiếp đảm bảo nghĩa vụ cho bên vay muốn đề cập Vì nội hàm quy định Điều 336 BLDS 2015 quy định hướng tới việc bên bảo lãnh chấp dùng tài sản để chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh cho mình, bên bảo lãnh vừa mang tư cách người bảo lãnh đồng thời mang tư cách bên chấp quan hệ chấp để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh, hai quan hệ không độc lập hoàn toàn so với trường hợp bên thứ ba chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ cho hợp đồng tín dụng Chính vậy, cơng nhận rõ ràng chất pháp lý giao dịch bảo đảm tài sản bên thứ ba nói chung, chấp QSDĐ đất bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng nói riêng qua việc bổ sung minh thị nghị định hướng dẫn Chính phủ giao dịch bảo đảm số văn cụ thể Tịa án quy định rõ biện pháp chấp biện pháp bảo đảm mà bên bảo đảm dùng tài sản để bảo đảm nghĩa vụ cho chủ thể giao dịch Thứ hai, xây dựng quy định chấp QSDĐ bên thứ ba TCTD, cần có quy định chủ thể ký kết hợp đồng chấp (gồm chủ thể ký kết hợp đồng chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho đảm bảo nghĩa vụ cho người khác cần bên chấp bên nhận chấp Việc quy định chủ thể ký kết hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba nói riêng chủ thể ký kết hợp đồng QSDĐ nói chung giải nhiều vấn đề khác, chẳng hạn vấn đề vi phạm quy định đại diện trường hợp bên vay bên đại diện vay ký kết hợp đồng chấp trùng với bên chấp đại diện bên chấp hay trường hợp giao dịch chấp mà khơng có tách bạch bên vay bên chấp (một số thành viên hộ gia đình ký kết hợp đồng chấp để bảo đảm cho thành viên hộ vay vốn) Theo đó, quy định giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba gồm hai chủ thể ký kết hợp đồng tạo thống chung khắc phục đươc tình trạng vi phạm đại diện theo Khoản Điều 141 BLDS 2015 trường hợp chủ thể chấp chủ thể cho vay không tách bạch lúc chủ thể cho vay không đề cập hợp đồng chấp mà quy định hợp đồng tín dụng Thứ ba, cần có quy định rõ ràng cách thức xác định thành viên hộ gia đình Hiện nay, BLDS 2015 khơng cịn xem hộ gia đình chủ thể quan hệ dân Cịn trường hợp đặc thù hộ gia đình sử dụng đất theo LĐĐ 2013, cần bổ sung hướng dẫn cụ thể Giấy chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu hộ gia đình mà chưa đổi mới, tham gia vào quan hệ chấp QSDĐ giao dịch QSDĐ khác cần thiết có văn đính bổ sung, có xác nhận quan có thẩm quyền địa phương, cá nhân chủ sử dụng QSDĐ lấy văn làm tài liệu bổ sung vào hồ sơ Giấy chứng nhận QSDĐ, để thực việc ký kết hợp đồng chấp QSDĐ tham gia vào giao dịch liên quan, 22 bên hợp đồng có sở để xác định tư cách chủ thể ký kết hợp đồng cách tồn diện nhất, tránh việc bỏ sót dẫn đến việc giao dịch bị vơ hiệu 2.3.2 Một số giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba Thứ nhất, TCTD: thiết lập hợp đồng bảo đảm việc chấp QSDĐ bên thứ ba, cần sử dụng tên gọi “hợp đồng chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba” “hợp đồng chấp QSDĐ để thực nghĩa vụ bên vay” Tùy thuộc vào thỏa thuận TCTD cho vay bên bảo đảm biện pháp bảo đảm, xây dựng quan hệ chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ cho bên vay quan hệ tín dụng khơng nên sử dụng “hợp đồng bảo lãnh quyền sử dụng đất” theo LĐĐ 2013 khơng cịn ghi nhận quy định bảo lãnh QSDĐ, biện pháp bảo đảm QSDĐ gọi chung chấp Việc thiết lập hợp đồng bảo đảm với tên gọi trên, thể hình thức giao dịch lại có ý nghĩa việc thể cụ thể ý chí bên xảy tranh chấp Tòa án Thứ hai, bên thứ ba chấp QSDĐ: tham gia vào quan hệ chấp tài sản cần nhận thức rõ chất pháp lý giao dịch tránh trường hợp áp dụng không dẫn đến hậu giao dịch vô hiệu Đối với bên chấp tài sản cần hiểu rõ, chấp QSDĐ để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ bên vay vốn trường hợp bên vay khơng thực nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng giao kết, TCTD cho vay thực quyền sử lý tài sản chấp không dựa lý thực việc chấp nhằm bổ sung, hoàn thiện thủ tục vay tiền việc tài sản chấp bị xử lý nằm ngồi ý chí bên chấp Thứ ba, cấp Tòa án: xây dựng án lệ thời gian chưa có hướng dẫn thức vấn đề ban hành quy định nhằm ghi nhận, xác định giá trị pháp lý hợp đồng chấp QSDĐ bên thứ ba Đồng thời, với hợp đồng chấp thiết lập giai đoạn nay, không dựa tên hợp đồng mà cịn vào ý chí thỏa thuận bên thiết lập biện pháp bảo đảm 23 PHẦN KẾT LUẬN Hoạt động tín dụng TCTD mang chất tiềm ẩn nhiều rủi ro, cần thiết lựa chọn phương án bảo đảm thực nghĩa vụ hợp đồng tín dụng cách tối ưu Theo đó, phương án hữu hiệu rộng rãi áp dụng cho việc bảo đảm khoản vay chấp tài sản phổ biến số tài sản chấp TCTD chấp nhận QSDĐ Pháp luật chấp QSDĐ nhằm bảo đảm thực nghĩa vụ thời gian qua có nhiều thay đổi tiến bộ, sửa đổi, bổ sung ban hành để đáp ứng nhu cầu phát sinh từ thực tiễn Tuy nhiên, qua thực tiễn áp dụng pháp luật chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng tồn nhiều vướng mắc, có xu hướng ảnh hưởng khơng nhỏ đến quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch Nhìn chung, xác định lựa chọn biện pháp chấp QSDĐ bên thứ ba nghĩa vụ bảo đảm hợp đồng tín dụng, chủ thể áp dụng cần hiểu rõ chất biện pháp này, tránh việc nhằm lẫn dẫn đến gây thiệt hại cho bên chấp đặc biệt TCTD cho vay trước bất đồng quan điểm quan xét xử vấn đề công nhận hay không cơng nhận tính pháp lý quan hệ chấp QSDĐ bên thứ ba Trước nhiều quan điểm khác chấp QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng biện pháp chấp hay bảo lãnh thực nghĩa vụ cho người khác việc chấp QSDĐ, tác giả dựa tảng lý luận liên quan đến hoạt động cho vay chấp tài sản QSDĐ bên thứ ba hợp đồng tín dụng qua đề tài “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba - Thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân thành phố Long Xuyên” để nhận diện vấn đề chấp QSDĐ liên quan đến bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng Việc nghiên cứu xây dựng đề tài giao dịch chấp QSDĐ bên thứ ba đảm bảo nghĩa vụ hợp đồng tín dụng qua thời gian thực tập TAND thành phố Long Xuyên, thực tiễn mang đến tầm nhìn rõ nét giao dịch bảo đảm biện pháp chấp tài sản thực nghĩa vụ cho người khác thông qua trình áp dụng pháp luật để giải tranh chấp Tổng kết lại vấn đề nghiên cứu, tác giả mong muốn góp phần kiến nghị số giải pháp hoàn thiện quy định giao dịch bảo đảm nói chung, chấp QSDĐ bên thứ ba bảo đảm hợp đồng tín dụng nói riêng nhằm bảo đảm cho việc áp dụng quy định pháp luật vào thực tiễn đạt hiệu hơn./ 24 ... SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1 Thế chấp tài sản quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái quát chấp tài sản quyền sử dụng đất Thế chấp tài sản... Chương 1: Cơ sở lý luận chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng Chương 2: Thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng thực tiễn áp dụng Tòa án nhân dân thành... pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hợp đồng tín dụng 21 2.3.1 Đề xuất hoàn thiện vấn đề pháp lý 21 2.3.2 Một số giải pháp thực pháp luật chấp quyền sử dụng đất bên