Luận văn thạc sĩ Luật học: Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tại Toà án nhân dân tỉnh Sóc Trăng

Quá trinh giải quyết các tranh chấp nay đã gop phan ‘bdo về quyền và lợi ich của các chủ thé liên quan, nhưng đẳng thời cũng béc 16 ranhững hạn chế, thiểu sót trong quy định của pháp luậ

BO GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TAO BỘ TƯ PHÁP.

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI

PHAM QUANG HA

TRANH CHAP HOP DONG THE CHAP QUYEN

SU DUNG DAT VA THUC TIEN GIAI QUYET TAI TOA AN NHAN DAN TINH SOC TRANG.

LUẬN VĂN THAC S¥ LUAT HỌC

Clnyén ngành: Pháp luật nh tếMisé hoc viêu: 25UD 07036

NGƯỜI HƯỚNG DAN KHOA HỌCPSG TS Phạm Hầu Nghị

HÀ NỘI - 2019

LỜI CAM ĐOAN

"Tôi san cam đoan luôn văn này là công trình nghiên cứu khoa học của riếngtôi Các kết quả nêu trong Luân văn chưa được công bổ tại bat kỳ công trình khoahoc nào khác, các trường hợp ví du đưa ra dim bảo chính zác, trung thực

Tôi viết lời cam đoan này để nghị Trường Đại học luật Ha Nội xem sét để tôi

có thể bảo vệ Luân văn

"Tôi xin chân thành cảm on!

TÁC GIÁ.

Phạm Quang Hà.

MỤC LỤC

MỞ BAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

2 Tình hình nghiên cứu đề

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Mục ich nghiên cửa

3.2, Nhiệm vụ nghiên ch.

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.

4.1 Đi tượng nghiên của

4.2 Phạm vi nghiên cửa

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu.

5.1 Phương pháp luận

5.2 Phương pháp nghiên cia 9

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 10

6.2 Ứng] thực 10

1 Kết cấu luận văn 10

CHUONG1 1

MOT SỐ VAN DE LÍ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VIỆT NAM

VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HỢP DONG THE CHAP QUYỀN SỬ DỤNG

1

1.11 Quyên sứ dung dat và hợp đông thé chip quyên sứ dụng đắt 12LLL Khải niệm quyển sử dung 1 1.112 Hop đồng thé chấp quyền sử chung đắt 11.12 Tranh chấp hợp đằng thé chấp quyên sứ dung đắt 15112.1 Khải niệm tranh chấp hop đằng thé chắp quyén sử dụng đắt 15

1.1.2.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đất 16

1.12 3 Nghyên nhân và hậu quả của tranh chấp hop đông thé chấp quyền sử đăngđắt 18

1.13 Lý luận về giải quyết tranh chap hợp đông thé chấp quyén sứ dung dat taitoa én 2

1.1.3.1 Khái miệm giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chắp quyền sit dung đất tattea den 331.1.3.2 Đặc điễm giải quyết tranh chấp hop đồng thé chap quyền sử dung đất tạitoad 231.1.3.3 Nguyên tắc của hoạt đông giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyén

1.1.3.4 Ynghia của giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyén sit dung đất tạiToa dn n

1.2 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hop đẳng thé chấp quyền.

dụng đất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Sóc Trăng 39

3.11 Khải quát tinh hình giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dungcất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Sóc Trăng 393.12 Vi nôi số vu giải quyết tranh chap hop đẳng thé chấp quyén sử dụng đắt tạiTòa án Nhân dân tinh Sóc Trăng, “4

2.2 Đánh giá hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sir

dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng 53

3.2.1 Kết quả tích cực trong hoạt động giải quyết tranh chap hợp đồng thé chấpquyên sử dung dat tại Tòa án nhân dan tinh Sóc Trăng 532.2.2 Những khó khăn, han chế trong hoat động giải quyết tranh chip hop đồngthé chấp quyên sit dụng đắt tai Toa án nhân dan tinh Sóc Trăng 55

2.3 Những vướng mắc, hạn chế trong giải quyết tranh chấp hợp đồng thé

chấp quyền sử dung đất và nguyên nhân 57

3.3.1 Những khó vướng mắc, han chế trong giải quyết tranh chấp hop đông théchấp quyên sử dung dat hiện nay 573.3.2 Nguyên nhân của những vướng mắc, han chế trong giải quyết tranh chấp

quyên sứ dụng dat hiện nay 59

KET LUẬN CHƯƠNG 2 63CHUONG 3 65NHUNG VƯỚNG MAC, HAN CHE TRONG GIẢI QUYET TRANH CHAP HOP DONG THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT VÀ GIẢI PHÁP NANG CAO HIEU QUA GIẢI QUYET TRANH CHAP HỢP DONG THE CHAP

QUYỀN SỬ DỤNG DAT

quyên sử dung đắt 653.1.2 Đây mạnh và nâng cao hié quyết những.tranh chip hợp dong dong thé chap quyên sứ dung dat 68SLL Tăng cường công tác quản i nhà nước về ait đai 68 3.1.2.2 Nang cao hiệu quả công tác xét xử trong giải quyết những vụ vide tranh: cấp hop đồng thé chấp quyén sử: dung đắt bì3.1.3 Tăng cường xây dung đội ngũ cán bộ Tòa án vững về chuyén môn, kiênđịnh về ne trởng n

3.14 Một số giải pháp khác B

KÉT LUẬN T8 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 30

MỞ ĐÀU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Hiện nay, Việt Nam đang bước vào giai đoạn đổi mới, phát triển, hội nhậpquốc tế sâu rông va toán diện hơn bao giờ hết Kinh tế thi trường phát triển mạnh

mé trên cơ sé đồi sống chính tri én định, một nền văn hóa tiên tiền đậm đã bản sắcdân tộc, 1a cơ sở để nang cao chat lượng đời sông nhân dan cả vẻ vật chất lẫn tinhthân, xây dựng một nước Việt Nam là một Nha nước của nhân dân, do nhân dân va

vả nhân dân.

Củng với sự phát triển mạnh mé của nén kinh té thị trường, hội nhập quốc tésâu rộng thì hợp đồng nói chung vả hợp đồng thé chấp nói riêng đã và đang phát huy vai trò của mình trong đời sống xế hội.

Có rất nhiên các loại hợp đồng dân sự, trong đó hop đồng thé chấp quyển sitdụng đất là mét trong những loại hợp đẳng có vai trở quan trong trong đời sông xã hội nói chung va trong quá tình vận động vô củng da dang và phức tap của cácgiao dịch dân sự nói riêng Trong BLDS 2015, cỏ những quy định cụ thể điềuchỉnh các quan hệ trong hợp đồng thể quyên sử dụng đất, trên cỡ sỡ đó điềuchỉnh vả bao về quyển va lợi ích của các chủ thể tham gia hoặc có liên quan tớihop đồng thể chấp quyển sit dung đắt.

Hoạt đông lá kết và thực hiện hop déng thé chấp quyển sử dụng đất trên.pham vi cả nước nói chung cũng như trên dia bàn tỉnh Sóc Trăng nói riêng vẫn.đang xây ra những tranh chap phức tap Có nhiều nguyên nhân khác nhau, trong

đó, có thể kế đến một số nguyên nhân chính như The nhất, dén từ bản chất của đấtđai có nguồn gốc phức tap, những thay đỗi vẻ chủ sở hữu đất đai qua từng giaiđoạn có nhiễu biển đông nhưng lại không dim bao đẩy di vẻ mặt văn ban, thủ tuc,Thứ hat, hoat động thé chap quyền sử đụng đất xảy ra những tranh chấp phức tap còn do yếu tổ hệ thống văn bản pháp luật, khi ma thực tế thực hiện pháp luật phân ánh các quy định của pháp luất đổi với đất đai còn chưa rổ rang, thiêu thống nhất

và đôi khi còn chẳng chéo khiển cho việc áp dụng vào thực tế khó khăn, kém hiệu.quả, Có thé nói nguyên nhân tác động trực tiếp gây ra tranh chấp trong hoạt độngthể chấp quyển sử dụng đất là những tôn tai trong quy định của pháp luật về hop

Xét trên địa bản tỉnh Sóc Trăng, đây là một tỉnh đồng bằng khu vực phía

‘Nam, đất dai bằng phẳng, điều kiện tự nhiên thuận lợi Cũng trên da phát triển kinh

tế manh mé như các tỉnh thành khác, thi trường giao dich bat động sẵn trên dia bản.tĩnh Sóc Trang đã va đang diễn ra một cách nhôn nhịp Tuy nhiên, bên cạnh sựphat triển năng động đó thì những tranh chấp trong lĩnh vực đất đai xây ra trên địabản tỉnh ngay cảng nhiễu và phức tap Đặc biết là những tranh chấp vé hợp đẳngthé chấp quyền sử dụng đất Quá trinh giải quyết các tranh chấp nay đã gop phan

‘bdo về quyền và lợi ich của các chủ thé liên quan, nhưng đẳng thời cũng béc 16 ranhững hạn chế, thiểu sót trong quy định của pháp luật vẻ giải quyết tranh chấptrong lĩnh vực đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dung đất nói riêng,

Những căn cứ lí luận và yêu câu thực tiễn nêu trên la lí do thúc day tác giảlựa chon để tải “Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sit dung dat và thực tiễngiải quyét tại Tòa án nhân dân tinh Sóc Trăng ” cho luận văn tôt nghiệp của

‘minh nhằm tim hiểu và đánh giá những quy định của pháp luật vé giải quyết tranh.chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dụng đất va thực tiễn giai quyết tại Tòa án nhân.dân tỉnh Soc Tring, Từ đó, đảnh giá được những han chế trong quy đỉnh cia pháp luật, để xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm giúp cho hoạt động giảiquyết tranh chap trên thực tế được thuận lợi, hiệu quả hon,

2 Tình hình nghiên cứu dé tài

Trong lĩnh vực đốt đai, việc giải quyết các tranh chấp ay ra nói chung vatranh chấp hop đồng thé chấp quyển sử dung đắt nói riêng có ý nghĩa vô cùng quantrong Bai vi, công tác giải quyết tranh chấp có ý nghĩa quyết đính trực tiép đếnquyển vả lợi ich chính đáng của các chủ thể có liên quan, cũng như sự én định,phat triển của thị trường giao dich dat dai.

Trước khi chon dé tài “Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sit dụng đắt vathực tiễn giải quyết tại Tòa ân nhân dân tinh Sóc Trăng “ cho luận văn của mình,tác giã đã tham khảo một số nghiên cửu về giải quyết tranh chap hop đảng thé chapquyển sử dụng đất va các vẫn để khác liên quan như Trin Quang Huy (2005),

“Pháp luật đất đai

Nguyễn Văn Thông (2010), “Hỏi - đáp giao dich dân sự và giải quyết tranhchấp”, Nab Thông kê, Ha Nội, Nguyễn Quang Tuyền (2003), “Quyên sử đụng đắt

bình luận và giải quyé tình huỗng, Nxb Tư pháp, Hà Not

trong các giao dich dân sự và thương mat", Luân văn tiên đ luật học, Trường Đạihọc Luật Ha Nội, Ha Nội, Trần Văn Ha (2007), “Giái quyết tranh chấp đất đaibằng con đường tòa án 6 Việt Nam’, Luận văn tiến si luật hoc, Trường Đại học.Luật Hà Nội, Hà Nội, Lê Thị Thanh Huyén: “Hop đồng thé chấp quyển sử dungcắt ~ Thực trang và giải pháp ”, Luân văn Thạc i luật hoc, Hà Nội, 2014,

Thông qua việc tìm hiểu va nghiên cứu nảy, tác giả thấy rằng các nghiên cứu.nau trên dé cập dén các nội dung xoay quanh việc giãi quyết các tranh chấp đất đainói chung va tranh chấp vé quyển sử dụng đất nói rigng Tuy nhiên, vẫn chưa cónhiều công trình nghiên cứu xoáy sâu vào nội dung giãi quyết tranh chấp hợp đẳng thể chấp quyên sử dụng đất cả trên phương điện lí luận và thực tiễn.

‘Mat khác, qua việc tìm hiểu thực tiễn thì hoạt đông giải quyết các tranh chap

‘hop đông thé chấp quyền sử dung dat vẫn còn gặp nhiêu khó khăn, trong nhiềutrường hợp van còn tôn tại những bắt cập, vi phạm gây anh hưởng đến quyền và lợiích của các chủ thể, Vi vậy, việc nghiên cửu dé tai là can thiết va phù hợp với yêu

cầu thực tiễn ola công cuộc cải cách tư pháp ma Đăng va Nha nước đã để ra trong,giai đoạn hiện nay, định hướng đến năm 2020

3 Mục dich và nhiệm vụ nghiên cứu.

3.1 Muc dich nghiên cửa

"Thực hiện luận văn tác giả với mong muốn làm sáng tö những van để thựctiễn giải quyết các tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dung dat Dé từ đó, cóthể đưa ra giải pháp hoàn thiên quy định của pháp luật va nêng cao hiệu quả giảiquyết các tranh chấp hợp đồng thể chấp quyền sử dung đất ở Việt Nam nói chung

và trên địa bản tinh Sóc Trăng nói riêng

3.2 Nhiệm vụ nghiên cit

Dé đạt được mục đích đã dé ra, tác giải tập trung giải quyết một số nhiệm vụ

sau

- Phân tích, lam rổ những van dé lý luận như khải niệm quyền sử dung dat,hop đông thé chấp quyền sử dụng dat và đặc điểm hợp đông thé chấp quyển sửdụng đất

- Phân tích, làm rõ những quy định của pháp luật vé tranh chấp hợp đồng théchấp quyển sử dung đất va giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp về quyền sirdụng đất, nghiên cửu những yếu tổ chỉ phối việc giải quyết tranh chấp hop đồng,thể chấp vẻ quyền sử dụng dat, căn cứ đánh giá hiệu quả vả các yêu tố quyết định.hiệu qua của hoạt đông giải quyết tranh chấp hop ding thé chap quyền sử dung đất

- Tìm hiểu và đánh giá thực trang giãi quyết các tranh chấp hợp đồng théchấp từ thực tiễn giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, chỉ ra những kếtquả đạt được, han ch, vướng mắc và nguyên nhân của nó.

- Để xuất các giãi pháp hoàn thiện pháp luật va nâng cao hiệu qua giãi quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dung dat.

4 Đối trong và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cian

Trong qua trinh nghiền cửu, tác giả tập trung vảo những đối tượng chính

sau

- Quy định cia pháp luật về quyền sử dụng đất, hop đồng thé chấp nói chung

vả hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đắt noi riêng, cùng các quy định vẻ giải quyếttranh chấp hợp đồng thé chap quyên sử dụng dat

- Thực trang giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyên sử dụng đất tạitòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng,

việc cu thể vé giải quyết tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyển sử dụng đất đã được.

‘Toa án nhân dân tinh Sóc Trang xử lý.

5 Phương pháp luận va phương pháp nghiên cứu.

5.1 Phương pháp luân

Luén văn nghiên cứu dua trên cơ sỡ phương pháp luận của chủ nghĩa Lénin, tư tưởng Hé Chí Minh, các quan điểm, đường lồi chính sách của Đăng và

Mac-"Nhà nước ta vé Nha nước và pháp luật

5.2, Phương pháp nghiên cia

Dé đạt được những muc đích nghiên cứu mA để tai đất ra, ngoài phương

„ tác gi đã sử dụngpháp luận, trong quá trinh nghiên cứu dé thực hiện khóa l

một số phương pháp nghiên cứu như Phương pháp bình luân, diễn giải, phươngpháp tổng hợp, phương pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp thông kê

~ Phương pháp bình luận, diễn giải: Được sử dụng để nghiên cứu tổng quan

vẻ ly luân, quy định của pháp luật va thực tiễn thực hiện hoạt động giải quyết tranh.chap hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất

- Phương pháp phân tích, tổng hợp: Luận văn phân tích va tổi

những kết quả của các công trình nghiên cứu và thực tiễn thực hiện pháp luật vẻhoạt động giãi quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất Từ đó nhận.xét, đánh giá kết quả đạt được, hạn chế tồn tai và dé xuất giãi pháp hoàn thiện phápluật và nâng cao hiệu quả thực hiện thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chap

Kết lại

‘hop đồng thé chấp quyền sử dung đắt

6 Ý nghĩa lý luận và thực ti

6.1 Ynghia if luân

của hiện văn.

Luận văn nghiên cứu một cách toàn điện vả có hệ thống các quy định phápTuật hop đỏng thé chấp quyên sử dung đất và giải quyết tranh chấp hợp đồng théchấp quyển sử đụng đất, từ đỏ nhin nhận một cách toàn điên những han chế, bat cập trong quy định của pháp luật va góp phẩn bé sung, xây dung những vẫn để lyluận về giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dung dat

6.2 Ynghia thực tiễn

Tir viếc nghiên cứu thực tiễn áp dung pháp luật, luận văn đã nêu lên nhữngbất hop lý va những vướng mắc trong việc áp dụng các quy pham pháp luật, hoạtđộng giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyển sử dung đất vào việc giảiquyết các vụ việc thực tế của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng, Từ đó, đưa ra những,

để xuất về hướng giải quyết sao cho phủ hợp với thực tế, đồng thời hạn chế những,sai lâm, khuyết điểm của các cơ quan, cá nhân có thẩm quyền khi tiên hảnh giảiquyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng dat Két quả nghiên cứu để tai

có thể được sử dung lâm tài liệu phục vụ cho những người lam công tác thực tiễn

và những ai có quan tâm đến lĩnh vực đất đai nhất là hoạt ding giãi quyết những tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyển sử dụng dat.

7 Kết cầu luận văn

CHUONG1MOT SỐ VAN DE LÍ LUẬN VÀ THỰC TRẠNG PHÁP LUAT VIỆT NAM

VE GIẢI QUYẾT TRANH CHAP HOP BONG THE CHAP QUYỀN SỬ

DUNG BAT 1.1 Li huận về giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dung đất

1.11 Quyên sử dụng dat và hợp đông thé chấp quyén sử dung đất

1.111 Khái niệm quyền sử dung đất

Theo Điều 4, Luật đất đai 2013, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân va

do Nha nước kam chủ sở hữu Nha nước theo đó trao quyển sử dụng đất cho ngườidân thông qua hình thức giao dat, cho thuê dat.)

Mất khác, tại Điều 189, BLDS 2015 quy định về quyển sử dung như sau:

“Quyên sirdung là quyền khai thác công dụng hướng hoa lot, lợi tức từ tài sản.Quyén sử cig có thé được chuyén giao cho người khác theo thöa thuận

hoặc theo quy định của pháp luật 7

Từ hai nội dung trên tác giả xin được đưa ra khái niêm quyển sử dụng đấtnhư sau

Quyén sử dung đất là quyền tài sản của người sử dụng đất nó bao gôm hệthông các quyén của người sử dung đất cho phép người sử dung đắt có thé tiếpcận nắm giữ: khai thác năng lực sinh lợi của đất trong thời hạn sử đụng đắt,tương từng với phẩn diện điện tích đất và hình thức Nhà nước trao quyền sử dungđất cho các chủ thé

1.112 Hop đồng thé chap quyền sử dung đất

* Trễ chấp quyền sử dung đất

Khoản 1, Điển 317, BLDS 2015 quy đính: “Thé chấp tài sản la việc một bên(san đây gọi là bên thé chấp) đìng tài sản tude sở hữm ctia minh để bảo đấm thực

* Khái niệm Hợp đồng thé chấp quyền siraung đất

Hop đồng nói chung la sự théa thuận giữa các bên về việc ác lập, thay đổihoặc chấm đứt quyền và nghĩa vụ dân sự (Điều 385 BLDS năm 2015) *

Đất dai là một loại tai sin dic biệt khi nó thuộc quyển sở hữu toàn dân vìvay mà việc đưa ra một quan điểm, khái niệm đúng đắn về quyền sử dụng đắt coynghia vô cùng quan trong Có thé hiểu hợp đồng thé chap quyên sử dụng đất như:

sau

wen sit đụng đất là sự thôa thuận giữa các bên trongquan hệ thé chấp quyền sử dung đất, theo đó bên sử dung đất (san đậy gọi là bênthé chấp) dimg quyền sứ dung đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vuđỗi với bên kia (san Ady gọi là bên nhận thé chấp) Trong thời gian thé chấp thibên thé chấp vẫn được tiếp tục sử dung đắt”

Cũng là một loại hợp đồng thé chấp nên hop đỏng thé chấp quyển sử dụngđất có day đủ những đặc điểm của một hop dong thé chấp tải sản thôngthường Đông thời nó cũng có những dc điểm riêng biệt so với các loại hợp đồngthể chấp tai sản khác Cụ thể là:

~ Thứ nhất, hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất có đối tượng là ải sd đặc biệt” Đất đai thuộc quyền sỡ hữu của toàn dân và do Nhà nước lâm chủ sở

` đu 317,Bộ bật dân ny2015, Quốc hộinước Công hòa số hội chinghih Vật Na, 346,

Đền 395 Bộ it in 2015, uc hia Cénghin hội đồ ngấ Vật Nam v15

Ế Lš Thị Thanh Huyền: “Bop đồng thể chip quyền sử dụng đất — Thực trọng vi gãipháp”, Luận vin Thực st

Iithoc, HANG, 201410.

hữu Nh nước theo đỏ trao quyền sử dụng đắt cho người dân thông qua hình thứcgiao đất, cho thuê đất Như vậy, người dan có quyền sử dụng đối với dat đai nhưng,không phải là chủ sỡ hữu mã quyển sử hữu dat dai do nha nước nắm giữ: Quyển sửdụng đất đối tượng của hợp đồng thể chap 1a quyển tải sẵn đó có thé lá quyển sửdụng đổi đất 5, đất nông nghiệp, đất phí nông nghiệp

~ Thứ hai, không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất của bên thé chấp cho

‘bén nhận thé chấp: Trong hợp dong thé chap quyền sử dụng đất, bên thé chapkhông phải chuyển giao quyền sử dụng đất của minh cho bên nhân thé chấp mã chỉphải giao những giấy từ chứng minh tình trang pháp lí của tai sản như giấy chứngnhận quyên sử dung dat hay những loại hợp dong mua ban, hợp dong chuyển.nhượng,

Dac điểm này của hợp đồng thé chấp nói chung và hợp đồng thé chấp quyển

sử dụng đất nói riêng đáp ứng được yêu tổ linh hoạt, tao điều kiện thuận lợi và đảm

‘bao lợi ích cho cả hai bên chủ thể tham gia hợp đông Về phia bên thé chap, trong.thời gian thé chap quyền sử dụng đất họ vẫn có thể được sử dung, khai thác những

ợi ích trên phan đất đã thé chấp Còn vé phía bên nhân thé chấp, họ không phải cónga vụ đối với phan đất họ nhận thé chấp trong thời gian thé chấp Do vậy, hocũng không phải chịu những chỉ phí phát sinh như: Chỉ phí cho người trồng coi hay những khoản bôi thường néu xảy ra thiệt hai, mất met.

~ Thứ ba, hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất bắt buộc phải lập thành văn

‘ban, có thé lập thành văn ban riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Và hợp đông.thể chấp quyển sử dụng phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký tại cơquan nha nước có thâm quyền theo quy định của pháp luật

Vi yêu cu bắt buộc về hình thức của hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất góp phân hạn chế những tranh chấp có thể xảy ra trong qua trình thực hiện hợpđẳng đã giao kết Đông thời, hop đẳng thé chấp quyền sit dung đất khi được lêp

xử lí ti sin thé chấp là quyển sử dụng đất thì cách thức thực chất là việc chuyểnquyển không hoàn toàn Nếu như đối với các loại hợp đồng thé chấp tài sin khác,thì việc xử lí tai sẵn thé chấp sẽ được thực hiện bing việc chuyển giao hoàn toàn.quyển sở hữu tai sản đó còn đối với hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất thi bên.thể chấp chỉ được phép chuyển quyền sử dụng dat ma thôi.

1.12 Tranh chấp hop đông thé chấp quyên sứ dụng đắt

1.12.1 Khái niệm tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sứ dụng đất

Đại từ điển Tiếng Việt định nghĩa: “7 mi e

cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào, là sự đẫu tranh giằng co khi có ÿ

h

là tranh giành nhan một

®iển bắt đẳng, thường id trong vẫn đề quyên lợi giiữa hai bên

Tại khoản 24, điều 4, Luật Đắt Đai 2013 đưa ra một khái niềm chung vẻtranh chấp đất đai như sau: “Tranh chấp đắt đai id tranh chấp về qu

vu cũa người sit dụng đắt giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đắt đai” Vi làđịnh ngiấa về tranh chấp đất đai nói chung, nến khải niệm trên chưa thé phản ánh.được day đũ nội ham, tính chất của tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất

khi kí kết và thực hiện hợp đồng thé chấp với đối tương thé chấp là quyền sử dungđất Khi tham gia vào hợp đồng thể chấp quyền sử dụng đất, các bên thể chấp đều.hướng tới những mục tiêu va lợi ích khác nhau Va việc quyền lợi của phía chủ thểnay có được bao đảm hay không phụ thuộc vảo việc hoàn thành nghĩa vụ của phía

én kia Tuy nhiên, trên thực tế, không phải bao giờ các bên chủ thể cũng thực hiệnđây đủ những quyển và nghĩa vụ của minh được ghỉ nhân trong hợp đồng Khi 46,tranh chấp vẻ lợi ích giữa các bén chủ thé sẽ xy ra Ngoài ra, tranh chấp trong hợp.đồng thể chấp quyền sử dụng đất còn có thể đến từ bên thứ ba liên quan tới giá trịpháp lí của hợp đồng Như vay, có thé thay ring tranh chấp hợp đồng thé chấpquyển sử dụng đất là tranh chấp xoay quanh việc thực hiện các quyền va nghĩa vụ.khi giao kết và thực hiện hợp dong

"Từ những căn cử và phân tích trên, có thé đưa ra một định nghĩa tranh chap

‘hop đồng thé chap quyền sử dung đắt như sau:

Tranh chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đắt là sự bat đẳng, mâu thuẫn

‘hay xung đột về mất lợi ich, về quyên vả nghĩa vụ giữa các chủ thé(bén thé chap,

‘bén nhận thé chấp, các chi thể khác có quyén lơi liên quan) tham gia kí kết vàthực biên hợp đồng thể chấp quyên sử dung đất

1.1.2.2 Đặc điểm tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất

Tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dụng dat có thể nhìn nhận ở những,phương điện, những nội dung khác nhau nhưng bản chất van la những mâu thuẫn,xung đột về quyén và nghĩa vu của các bên chủ thể trong quá trình kí kết va thực.hiện hợp đồng thé chấp quyển sử dung đắt Nhưng nhìn chung, bất cứ một tranh.chap hợp đông thé chấp quyển sử dụng đất nào cũng déu có những đặc điểm cơ

ân sau:

= Thứ nhất, về chai thê:

Các chủ thé trong tranh chấp hợp ding thé chấp quyển sử dụng đất déukhông có quyền sở hữu đổi với đất đai Theo quy định của Luật đất dai 2013 và các

văn bản pháp luật liên quan thi đất dai thuộc sở hữu toản dân do Nhà Nước đạiđiện lam chủ sở hữuŠ Các chủ thể xác lập quyển sử dung đất của mình dua trênquyết định giao dat, cho thuê đất của Nha nước hoặc được Nha nước tra quyên sitđụng đất Với quyền sử dụng đất của mình, chủ thể được quyền thực hiện các giao.địch về quyền sử dụng đất với các chủ thé khác.B én thé chấp chỉ có quyển sử dungđất ma không có quyền sỡ hữu vi vậy mà những tranh chấp phát sinh xy ra trong,quá trình kẻ kết và thực hiện hop đồng thé chap quyền sử dụng đất chỉ xoay quanh.quyển sử đụng dat ma thôi Các chủ thé trong tranh chấp chỉ là những chủ thể cóquyển sử dung chứ không có quyền sở hữu đất đai.

~ Thứ hai về đối tượng tranh chấp:

Đối tượng của những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đấtkhông phải là bản thân đất đai ma thực chất là quyền sử dụng đất - quyền tải sản.đặc biết Quyển sử dụng la đối tượng tranh chấp ở đây bao gồm có quyển quản lí,quyển six dung và các lợi ích phát sinh tử quá trình sử dung đất dai

Thứ ba tranh chấp hợp đồng thé chấp quợi sử dung đất phát sinh nhiều Tiên quả

Đất dai là loại tai sản đặc biệt ma Nha nước đại điện chủ sé hữu Vì vay, khi xây ra tranh chấp không chỉ ảnh hưởng đến quyển lợi các tiên mà còn có tác đôngđến quyên sở hữu đất đai của Nha nước Đông thời tranh chấp hợp đông thé chấp

có thể gây ra những mầu thuẫn, xung đột trong nội bô nhân dân, gây ra sử mắt ôn định của thị trường bat đồng sản nói chung và việc giao kết, thực hiện hop đỏng vẻđất đai nối riêng, Vi vây, việc giải quyết tranh chấp hợp ding thé chap quyển sirdụng đắt luôn hướng tới mục tiêu n điịnh kinh tê, chính trí, xã hội

Thứ te về yêu cầu abi với hoạt đồng gidt quyết tranh chấp hợp đồng théchấp quyền sử đụng đất:

Đền Lait at dại 2013, Quốc hộnhóc Cộng hàn số] chàng Vit Nan, s9

Chính vi tác đông to lớn đến bản thân chủ thé, xã hội va nha nước mà hoạt đông giãi quyết tranh chấp quyển sử dụng đất luôn đặt ra yêu cầu phải được giảiquyết nhanh chóng, triệt để mới có thể dam bảo được quyền va lợi ich của các bên.cũng như sự Ôn định của đời sông chỉnh trị, văn hóa xế hôi Tuy nhiên, trên thực tếkhông phải bao giờ những tranh chấp phát sinh trong quá trình kí kết va thực hiện.hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất cũng được giải quyết dé dang thông quathương lương, thỏa thuận, mà đôi khi hai bên không thé tim được tiếng nói chung,mâu thuẫn kéo dai gây tổn that nặng nề cho quyển lợi của các bên Khi đó, yêu cầu.phải có sự tham gia của chủ thể nha nước cỏ thẩm quyên Như vậy, trong giải quyếttranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dụng đất luôn yêu cau yêu to nhanh chong,triệt để Vì vậy, ma thương lượng, thỏa thuận luôn là phương cách được ưu tiên.hàng đầu.

1.12 3 Nguyên nhân và hậu quả của tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền

~ Thứ hat, do các chủ thé trong hợp đồng thé chấp quyên sit dụng đắt vi lợiÍch trước mắt mà vi pham những quy định của pháp luật, từ ab phát sinh mâu

thuẫn, tranh chấp: Trong một số trường hợp, vi lợi ích cá nhân ma cả bên thé chấp

‘va bên nhân thé chấp đều bat chap, sẵn sảng không đáp ứng được các điều kiện cóhiệu lực của hợp đồng hay vi pham các quy định về giao kết hop đồng được quyđịnh trong pháp luật dân sự, luất đất đai vả các văn bản pháp luật liên quan để hợpđông của ho được giao kết một cách nhanh chóng, thuận tiên nhất Khi không dim

‘bao được về các yếu ta điêu kiện, các yêu cầu khi giao kết hợp déng lả nguyên.nhân khi hợp đồng châm được thực hiện hay mục đích không được như ý muốn sẽdẫn tới những mâu thuần, xung đột tir đó gây ra những tranh chấp lợi ích giữa cácchủ thé

~ Thứ ba, do pháp luật về hợp đồng thé chấp quyền sit dung đất vẫn cònnhững hạn chỗ, thiéu sót: Nhiễu nội dung trong hợp đông thé chấp quyền sử dụng.đất vẫn chưa được diéu chỉnh trong hệ thông pháp luật hiện hảnh Đồng thoi,những quy định trong các văn bản luật chuyển ngành và các van bản pháp luật liênquan đôi khi vẫn chưa thống nhất khiến cho việc ap dung vao kí kết và thực hiện.hop đông thể chấp quyền sử dung đất còn khỏ khăn, vướng

sinh xung đột, tranh chấp.

~ Thứ he do sự phát triển mạnh mẽ của đời sống kinh tế xã hội và sự nhộn

tới này

nhịp của thị trường bắt động sản: Hiện nay, nước ta đã và đang hướng tới xâyđựng một nước Việt Nam XHCN với sự phát triển mạnh mé của nên kinh tế thịtrường Các cá nhân, tổ chức trong xã hội được tự do kinh doanh, phát triển Chính.

vi vây, mà thi trường bat đông sản cũng có điều kiên phat triển nhôn nhịp va ningđông, thu hút được sự quan tâm đầu tư đông đão của các chủ thể trong zã hồi Tuynhiên, xét trên một phương diện nhất định thì sự phát triển va những lơi ich từ thitrường bất đông sản đem lại đôi khi lai là những vật che mắt, khiến cho nhiễu cánhân, tổ chức vi lợi ích mã bắt chấp thực hiện những hành vi vi pham pháp luật,xâm phạm đến quyển và lợi ích của các chủ thể khác, dẫn tới phát sinh những tranh.chấp không đảng có

~ Thứ he luễu biết pháp luật đất dat nói chung và pháp luật về hop đồng théchấp quyên sửdung đất nói riêng của người dân chua cao Công tác tuyên truyền,phổ bién nâng cao hiéu biết pháp luật đất đai, dân sự và các quy định pháp luậtliên quan chuea thực sự hiệu quã- Thực té ta thay, không phải ở khu vực nào, địaphương nảo thì người dân cũng đền có hiểu biết đẩy đủ vẻ pháp luật đất đai Mấtkhác, vẫn còn tôn tại tinh trạng người dân biết luật, hiểu luật nhưng vi lợi ích các.nhân mã không tuân thủ quy định của pháp luật, cỗ tim cách lách luật, day lả mốttrong những nguyên nhân khi ẩn nay sinh mâu thuần, tranh chấp.

* Hậu quã của việc tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất

Các tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung gây hau quả va tác độngđến không chỉ cá nhân các chủ thể tham gia hợp đồng mà tác động đến cả các cảnhân, tổ chức khác va toàn xã hội Cụ thé

~ Về phia các bền trong quan hệ hợp đồng thé chap quyền sử dung đắt xáy

hi các tranh chấp xây ra, trước hết nó sẽ Anh hưởng đến tâm lí,thời gian, tién bac của các bên tranh chấp Dù được giải quyết bằng phương thứcthỏa thuận hay có sự can thiệp của các cơ quan nha nước có thẩm quyền cũng đêu.khiến các bên hao tổn thêm nhiều thời gian để có thể giải quyết tranh chấp, hơn.nữa về mất kinh tế thi khi hop đồng bi tì trệ sé khiển các bên hao tốn tiên của,cũng như những khoản phí nếu có sự tham gia của các cơ quan, tổ chức khác đểgiải quyết tranh chấp

~ Tác đông khong nhỏ đến các cá nhân, 16 chức khác đặc biệt là hoạt động,cũa các cơ quan nhà nước: Thời gian giãi quyét các tranh chấp hop đồng thé chap quyển sử dung đắt gây ảnh hưỡng tới khả năng thực hiện nghĩa vụ của các bên chủthể trong các quan hệ của họ với các chủ thé khác ngoài hợp đông Đông thời, Cactranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất còn ảnh hưỡng không nhỏ tới hoạt động của các cơ quan nhà nước, khi ma các cơ quan nhà nước phải duy tri

một bộ máy không nhỏ để giải quyết các tranh chấp xảy ra Điều đó, gây tôn kém.cho cả Nhà nước và nhân dân.

~ Gay mắt én định đời sống chỉnh tri, kinh tế xã hội: Tranh chap hợp đồng.thé chấp quyền sử dụng đất có thé anh hướng tới tỉnh hình chính trị, kinh tế xế hồi.Các tranh chap xảy ra làm giảm hiệu quả thực hiện các chi trương đường lồi, chínhsách của Đăng, pháp luật của Nha nước nói chung và trong lĩnh vực đất đai nóiriêng, Va thực tế giải quyết các tranh chấp nêu không kịp thời, hiệu quả còn co thégây mit lòng tin của nhân dân vào sự lãnh đạo của Đăng và Nha nước

1.1.2.4 Phân loại tranh chấp hợp đằng thé chấp quyền sử đụng đắt

Tranh chấp hợp đông thé chap quyên sử dụng đất co thể đến từ nhiều nguyên.nhân khác nhau, từ những méu thuấn, xung đột ở các giai đoạn khác nhau từ khi kíkết đến quá trình thực hiện hop déng Chính vi vay, có nhiễu cách phân loại khácnhau, căn cứ vào giai đoạn xây ra tranh chấp thi tranh

thể phân thành các loại sau:

~ Thứ nhất, tranh chấp về các giả trị pháp li trong kit giao kết hợp đồng thếchấp quyền sử dung đất: Thời điểm giao kết hợp đông là thời điểm mang yếu tổquyết đính đến hiệu lực của hop đẳng được kí kết Tuy nhiên, không phải bao giờkhi kí kết hợp đồng các bên chủ thé dé có thé dim bảo các yếu tổ về điều kiện,hình thức theo quy định của pháp luật Những vi pham, thiểu sót không đáp img đủ điều kiên khi giao kết hop đồng là nguyên nhân nay sinh những tranh chấp trongquá trình kí kết Trong giai đoạn kí kết hợp đông thé chấp quyển sử dung dat có théxây ra tranh chấp vé những nội dung cụ thể sau Tranh chấp vé diéu kiện có hiệulực của hop đồng, Tranh chấp vẻ hình thức của hợp đẳng, Tranh chấp do một bên.không di điều kiên giao kết hop đỏng, Tranh chấp do vi phạm diéu cém của phápuật, tranh chấp do trải dao đức xã hội; tranh chấp của bên thứ ba vẻ gia trị pháp lý.của hợp đồng,

~ Thứ hai, tranh chấp trong qué trình thực liện hop đông thé chấp quyền sitdng đất Tranh chấp xy ra trong giai đoạn nảy ban chất 1a những tranh chấp vềviệc thực hiện quyển và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ hợp đồng Khi hợp đẳng được có giá tri pháp lí thì yêu câu đất ra là buộc các bên tham gia quan hệhợp đồng phải thực hiện đây đủ những quyên và nghĩa vụ đã thöa thuận va được

minh, điều này ảnh hưởng đền quyên lợi của phía chủ thể còn lại, vi các bén luôn hướng tới bảo vệ lợi ich của mình một cách toán điện nhất Trong giai đoạn maycủa hợp đông, có thé phân thanh những tranh chấp cụ thể về những nội dung sau:

"Tranh chấp vẻ nghĩa vu thanh toán hop đồng, tranh chấp về nghĩa vu giao đất vagiấy tử liên quan dén quyén sử dụng đất, tranh chấp vẻ nghãa vụ làm thủ tục bánh.chính đất đại

~ Thứ ba, Tranh chấp san kìủ hop đồng bị chấm chet, bi iniy hay bt vô hiệu:

‘Sau khi hợp dong bị cham đứt, bi hủy hay bi vô hiệu thi các bên chủ thể phải tiên.hành giải quyết hậu quả pháp lí của hợp đỏng Theo đó, các bến phải hoàn thành.ghia vụ của minh néu chưa thực hiện đối với hợp đẳng bi chấm dứt, hoàn trả chonhau những gì đã nhận va béi thường thiệt hai đổi với bên có lỗi Đây là giai đoạn.cuối cùng có thể xảy ra những tranh chấp trong hợp đồng thé chấp quyền sử dungđất, căn cứ vào hậu quả pháp lý sau khi hợp đồng bị chm dứt, bị hủy hay bị vôhiệu có thé phân thành một số tranh chap cụ thể sau: Tranh chấp đo hợp đồng bichâm đứt (đơn phương chấm đứt hợp đông hoặc thỏa thuận châm đứt hợp đồng),Tranh chấp do hợp ding bi vô hiệu (vi pham diéu kiện có hiệu lực của hợp đồng,

‘vi phạm điều cắm của pháp luật hoặc trai đạo đức xã hội)

1.13 Lý luậu về giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chip quyên sit dụng.dit tai ton ám

1.13.1 Khải niệm giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyền sử dingđất tại toa cen

Co thể hiểu việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đắttại tòa án la: việc Tòa án áp dung đúng din các quy đính của pháp luật vào giảiquyết các mâu thuẫn, bắt đông của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợpđẳng thể chấp quyên sử dung đất nhằm bao vẻ quyền và lợi ich hợp pháp của cácbên”,

1.13.2 Đặc điễm giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyén sử dungđất tại toa ẩm

- Hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất tạitòa án là hoạt động có su tham gia của các bên trong quan hệ hợp đẳng va cơ quannha nước có thẩm quyền Hoạt đông nay có một số đặc điểm cơ bản sau:

- Hoạt động giải quy tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất tạiTòa án là hoạt đông mang tinh quyền lực nhà nước: Tòa ân là cơ quan đại điện nhànước vả sử dụng quyền lực nha nước vảo giải quyết các tranh chấp phát sinh giữacác bên trong lá kết và thực hiện hợp đồng thể chấp quyên sử dụng đất Tính quyền.lực được thể hiện ở viếc Téa án đại điền nhà nước xét xử, các quyết định, phánquyết của tòa mang tính chất bắt buộc các bên phải thực hiện bằng quyền lực nhànước Trong một số trưởng hợp, nếu các bên không tôn trong và thực hiện quyếtđịnh, bản án của Téa thi có thé bi áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành

~ Quá trình giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyền sit dung đất tatTòa án phải tuân theo những trink tực thai te được pháp luật quy dima’: Hiện nay, thủ tục giãi quyết cả tranh chap trong lĩnh vực đất đai nói chung va tranh chấp hopđẳng thé chấp quyển sử dung đất nói riêng được quy định trong Bộ Luật TIDS

2015 Đặc điểm nay đòi hdi cơ quan tiên hanh xét xử, các bên chủ thé va những,

Ê 5, NgyỄn Thị Tình Hoa, “iki quyết trek chấp hợp đồng quyền sở ông it từ tục tifa tai Toe bên,

init Bắc Băng” Ln văn Thục bật học, NS, 2014820.

người có liên quan khi tiên hành hay tham gia giải quyết tranh chấp hợp đồng théchap quyền sử dung đất tại tòa án phải tôn trong va chấp hảnh day đủ trong tat cãcác giai đoạn, công tác xét xử.

~ Giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sit dung đất tại tòa ánkhông xâm pham tới quyền tự định doat của các đương sự: Tuy mang tính quyền.lực nhà nước, nhưng hoạt động giãi quyết tranh chap hợp đồng thé chấp quyển sitdung đất tai tòa an vẫn bảo đâm được quyển từ định đoạt của các đương sự Cacđương sự, trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dungđất tại toa án họ vẫn có quyên châm đứt, thay đổi các yêu cầu của minh hoặc rútyêu cầu dé có thể giải quyết tranh chấp qua thương lượng, théa thuận Tuy nhiên,quyền tự định đoạt của các đương sự phải nằm trong khuôn khổ ma pháp luật chophép, không được vượt quả yêu cầu khỏi kiện ban đầu Quyên tw định đoạt củađương sự được Téa an bao đảm thực hiện.

~ Khối kiện, tìm li giải quyết tranh chấp hợp đồng thé quyén sử dungdit tat Tòa cin chi được tiễn hàmh khi tranh chấp đã được hòa giải tat Uy ban nhâncân cấp xã Nhà nước luôn khuyến khích các bên từ hòa giải hoặc giải quyết tranhchấp thông qua hòa giải tại cơ sé Trong trường hợp các bên không tự hòa giảiđược thi sẽ gửi đơn yêu cầu đến Ủy ban nhân dan cấp xã nơi có đất tranh chấp để

hòa giải” Tại điều 203, Luật Đất Đai 2013 quy định vẻ thẩm quyển giải quyết

tranh chấp đất đai néi chung phải qua hòa giãi tại UBND cấp xã Tranh chấp hopđẳng thé chấp quyển sử dung đất lả một loại tranh chấp đất đai Ban chất của tranh.chấp hợp đẳng thé chấp quyền sử dụng đất là tranh chấp về một giao dich dân sư.Tuy vậy, khi tiến hảnh giải quyết tranh chap, các bên chủ thể va cơ quan có thẩm.quyên vẫn phải tôn trong những nguyên tắc, quy định của Luật đất đai và các văn

‘ban pháp luật chuyên ngành Chính vì vay, việc khỏi kiện, thu lí giải quyết tranh.

'Đu 203 Luậ đắt di 2013, Quốc hộinước Công hột số hội nght Vật ơn, s76

chap hợp đông thé chấp quyển sử dung dat sẽ được Tòa án thực hiện nếu như tranh.chap đó đã được hoa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành !!

~ Quyét đinh, bản án giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sit dungđắt của tòa án bắt buộc các bên phải thi hành và được bảo dam thực hiện bằngcưỡng chỗ nhà nước- Nêu các bên trong tranh chấp hop đồng thé chấp quyên sitđụng đất đã không tự giải quyết được tranh chấp thông qua thương lượng, hòa giải

ma phải yêu cầu tới sự tham gia của cơ quan nha nước có thẩm quyền, cụ thể lảToa án thì bất buôc các đương su phải tôn trong đẩy đủ, nghiêm chỉnh các quyếtđịnh hay bản án của Tòa Trong trường hợp bản án hay quyết định của tòa đã có hiệu lực pháp luật mã các bên không tự thí hanh án được với nhau, thi có thể yêucầu cơ quan thi hanh an có thẩm quyền thi hành Nêu như bên phải thí hành án cổtình không thi hành bản án hay quyết định đã có hiệu lực pháp luật của tòa án thi

cơ quan thi hành án của tủa sé cỏ quyển áp dụng các biện pháp cưỡng chế theo quy.định của pháp luật để buộc các bên phải thực hiện đúng, day đủ trách nhiệm của.minh,

1.13.3 Nguyên tắc của hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấpquyén sử dung đất tại Tòa án

'Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung dat có ý nghĩaquan trọng khi nó ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của các bên chủ thể tham giahop đồng cũng như sư én định vẻ kinh tế, chính trì cia toàn 28 hội Chỉnh vì vay,pháp luật đất ra những nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết tranh chấp hopđồng thé chấp quyên sử dung đất tại Tòa án yêu cầu cơ quan xét xử cũng như cácđương sự và những người liên quan phải tôn trong thực hiền Cu thể hoạt động giảiquyết tranh chấp hop đông thé chấp quyển sử dụng đất tại Tòa án phải tuân thủnhững nguyên tắc sau

1 Đi 303 Luật it 12013, Quắc hội noớc Công hót hội đồng Viet Non 7677

~ Bảo đâm đắt dat thuộc sỡ iu toàn dân do Nhà nước đại diễn làm chai số

“hữu và thông nhất quản ii: Dat đai là tải san đặc biệt khi không có bat cứ cá nhân,

tổ chức nao được quyền sở hữu riêng dù họ được Nha nước trao quyển sử dung đắtthông qua hình thức giao đắt, cho thuê đắt Các cá nhân, tổ chức được quyển quản

i, sử dung đất đai nhưng quyền sở hữu phan dat ây vẫn thuộc sở hữu toàn din vả

do Nha nước đại điện làm chủ sé hữu Các cá nhân, tổ chức khi sử dung đất trong giới hạn quyền của mình phải dim bao đúng quy hoạch, kế hoạch sử dung đất, tiếtkiêm va có hiệu quả Khi giãi quyết các tranh chấp hợp ding thé chấp quyển sửdụng đất, các cơ quan xét xử, các bên chủ thé cũng như những người có quyên lợiliên quan phải tôn trọng và tuân thủ nguyên tắc này, coi đây là cơ sở để giãi quyếtnhững tranh chấp phát sinh.

~ Vide giải quyét tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đắt phải báo

lễ: Mỗi chủ thể khi tham gia vào bat cứ hợpđẳng nao cũng hướng tới một mục đích nhất đính Đổi với hợp ding thé chấp

và bên nhận thé chấp luôn hướng tớimột lợi ích nhất định và việc quyển lợi của ho được béo dém hay không luôn 1amôi quan tâm hang đầu.Và chính việc các lợi ích của một hoặc cả hai bên chủ thé

bị sâm phạm là nguyên nhân dẫn tới những tranh chấp phát sinh trong kẻ kết, thực

‘hién hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất Chính vi vậy, khi giải quyết tranh chap

‘hop đồng thé chấp quyền sử dung dat thi co quan xét xử phải chú ý va cân đối làm.sao để có thé hải hòa được lợi ích chính đáng của các bên chủ thé Đây cũng la cốt

đãm được quyên lợi cũa các bên chi

quyển sử dụng đất cũng vậy, bên thế

Tối để giải quyết được mâu thuẫn Việc cân đối được quyên lợi của các bên sẽ giảiquyết được căn ban của những mâu thuẫn, xung đột là nguyên nhân gây nên tranh chấp trong hợp đông thé chấp quyên sử dụng dat

~ Hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đấtphải hướng tới nme tiêu dn định đời sống kinh tế - xã hội: Những tranh chấp phatsinh trong hợp đẳng thé chấp quyển sử dung đắt không chi tác động đến lợi ích các

‘bén chủ thé ma nó còn tác động đến các moi quan hệ x hội khác, anh hưởng tới thịtrường bat đông sản cũng như sư én định của đới sống kinh tế, chính trị xã hội.Chính vì vay, khi tiền hành giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dungđất, cơ quan sét xử không thé chi chăm chăm quan tâm đến lợi ich các bên mã còn.phải quan tâm và hướng đến sự dn định đời song linh tế, xã hội.

Đông thời, khi tiến hành giãi quyết các tranh chấp hop ding thé chấp quyền.

sử dụng đất, cơ quan xét xửvà các chủ thể khác phải tôn trong thực hiện tốt một sốnguyên tắc khác Cụ thé: Xác định đúng thẩm quyên giải quyết tranh chấp của toa

án, bảo vệ các giao dich đã thiết lập theo nguyên tắc tuân thủ pháp luật, tôn trong

tự do ¥ chí, thöa thuân, thiện chí, trung thực,

1.13.4 Ý ngiữa của giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dungđất tại Tòa án

Tranh chap hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất có ảnh hưởng trực tiép đền

, đến sự dn định, phát triển kinh tế xã hội Chính vi vậy,quyển lợi của các chủ thi

Đăng va Nhà nước ta luôn quan tém trong việc hỗ trợ giải quyết những tranh chaptrong lĩnh vực đất đai nói chung va tranh chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dungđất nói riêng

Đối với những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất, nha nước ta uôn khuyên khích va tao điều kiện cho các bên tự hòa giải hoặc thông qua hỏa giải

ở cơ sỡ, Tuy nhiên, không phải bat cử lúc nâo, bất cứ tranh chấp nảo va bat cứ chủ.thể tham gia quan hệ hợp déng thé chấp quyền sử dụng đất đều thiện chi để giảiquyết những tranh chap bằng thương lượng, théa thuên Lúc nay, bat buộc phải có

sự tham gia của các cơ quan nha nước có thẩm quyên, cụ thể là cơ quan xét xử đểgiải quyết những tranh chấp xảy ra, giữ vững én định ĩnh vực đất đai cũng nh đời sống kính tế, xã hội

Hoạt đông xét xử giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung đất của Toa an có vai trò, ý nghĩa quan trong Thông qua hoạt đông xét xử, Téa án căn

cứ theo những quy định của pháp luật để giải quyết những mâu thuẫn, xung độtxây ra, để tir đó diéu hòa lợi ich giữa các bên chủ thể Từ đó, phục hổi quyền lợichính đáng của chủ thé bị xâm phạm và buộc chủ thé vi phạm phải gánh chịu.những hậu quả pháp lí do hành vi vi phạm của minh gây ra Đẳng thời, thông quahoạt động giải quyết tranh chấp hop đồng thé chấp quyển sử dụng đất, Téa án cònthực hiền diéu chỉnh lợi ích nha nước, xế hồi, người sử dung đất, từ đó giáo đục và nâng cao ý thức pháp luật cho người dân Hoạt đông giải quyết những tranh chấp.hợp đồng thể chap quyén sử dung đất còn tao ra cơ sở pháp lí, cũng như tiền lệ đểgiải quyết các mau thuẫn, bat đồng vé sau.

"Với sự tham gia của Téa án, hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đẳng théchap quyển sử dung dat, chế độ dat đai thuộc ở hữu toàn dân va do Nha nước đạiđiện làm chủ sở hữu được bảo dam cao hơn Theo đó, những vi phạm điều cẩm củapháp luật, dao đức của xã hội trong giao kết và thực hiền hop đẳng thể chấp quyền

sử dung đất déu bị Tòa an tuyên vô hiệu và khắc phục lại tỉnh trạng ban đâu củađất Việc giải quyết được những tranh chấp nay của Tòa còn góp phan củng cốlòng tín của nhân dân vào sự quản lí của Nha nước, các chủ trương đường lỗi, chính sách của Bang và Nhà nước Từ đó nâng cao vai trò, ý nghĩa của hoạt động, quản linha nước cia bô máy nhà nước

“Xét trên phương điện kinh tế, hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng théchấp quyên sử dụng đất tại Tòa án góp phân điều hòa những lợi ích trong sã hội

Đó là lợi ích cá nhân, lợi ich nhóm va lợi ích của cả công ding Giải quyết đượcnhững mâu thuẫn nội ham, tạo nên một thi trưởng bắt động sản én định, lành mạnh

và công bing, Tử đó, tạo đồng lực cho sự phát

như lính vực đất đai

Nhu vay, hoạt đông giải quyết tranh chấp hop đồng thể chấp quyền sử dụng,đất có ý ngiĩa đặc biệt quan trọng trên nhiều phương điện từ chính trị, kinh tế cho tới đời sống xã hội.

kinh té của toàn xã hội cũng

1.2 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

12.1 Các quy định về chủ thé có thâm quyên giải quyết tranh chấp hợpđông thé chấp quyên sử dung dit

Tranh chấp hợp đông thé chấp quyền sử dụng dat la một tranh chap cụ thétrong tranh chấp đất đai Tuy nhiên, khi nhin nhận về bên chất của hợp đồng théchấp quyền sử dung đất là một giao dịch, hop đồng dan sự thì ta thấy ring thựcchất loại tranh chấp này chính là tranh

quyết tranh chấp hop đẳng thé chấp quyển sử dung đất khác hoàn toàn so với các loại tranh chấp trong lĩnh vực đất dai khác,

Chính vì bản chất là những tranh chấp dân sự nên thẩm quyển giải quyếttranh chấp hop đồng thé chấp quyền sử dụng đất sẽ được xác định căn cứ vào quyđịnh của BLDS 2015 vả BLTTDS 2015 Cut

Tại khoản 3, điểu 26, BLTTDS 2015 quy định về thẩm quyền của tủa ántrong việc giãi quyết các tranh chấp dân sư.

ấp dân sự Vì vay ma thẩm quyền giải

hư sau:

“Những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyén giải quyét của Tòa án

£ ] 3 Tranh chấp về giao dich dân sự: hợp đồng dan sự "12

Như vậy, thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đông thé chấp quyển sửdung đất thuộc thẩm quyền của tòa án theo loại việc

‘Mat khác, căn cử vào đối tượng của những tranh chap hợp dong thé chấpquyển sử dụng dat la quyên sử dụng dat, nói cách khác là bat động sản thì thẩm.quyển giải quyết tranh chấp hợp đỏng thé chấp quyên sử dụng đất còn được xacđịnh theo yêu tô lãnh thổ Tại điểm c, khoản 1, điều 39 BLTTDS 2015 quy định:

“Thẩm quyền giải quyết vụ ám dân sự của Tòa án theo lãnh thd được xácđịnh nine sem

2 ein, au26,BLTIDS 2015, Quốc hộinước Công hội sã bội đã ngất Vt Nam, „7

{ ]c, Đỗi tượng tranh chấp là bắt động sẵn thi chi tòa án nơi có bắt động.sản có thẩm quyên giải quyết 1?

Xem xét về thẩm quyển theo lãnh thé thi thẩm quyên giải quyết tranh chap

‘hop đẳng thé chấp quyền sử dung dat sé do tòa án nơi có đất tranh chấp giải quyết

Đồng thời theo quy định tại điều 2013, Luật Dat Dai 2013 quy định vẻ thẩm.quyển giải quyết tranh chap đất đai nói chung như sau:

“Điều 203 Thẫm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất dat đã được hòa giải tat Uy ban nhân dân cấp xã mà khôngthành thì được giải quyết nhve sam:

1 Tranh chấp đất dat mà đương sự có Giấp ching nhận hoặc có một trongcác loại gidy tờ quy dinh tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắnliền với đất thi do Tòa án nhân dân gidt quyết;

2 Tranh chấp đất dai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không

có một trong các loại giấy tờ quy anh tại Điều 100 cũa Luật này thi đương sự chỉ

tranh chấp đắt đai theo quy dinhđược Tua chon một trong hai hình thức giải guy

3 Trường hợp đương sự iva chon gidt quyết tranh chấp tại Uy ban nhân

“đâm cấp có thẩm quyền thi việc giải quyết tranh chấp đất dat được thực hiện nie

sai

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư vớinhham thi Chủ tịch Oy ban nhân dân cấp inyên giải quyét; nễu không đồng ý vớiquyết ãmh giải quyết thi có quyên khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp

` Gễm c khoản 1, điền 39 BLTTDS 2015, Quốc hộimuớc Cộng hòa i hội hủ ngất Vit Nga, „16

4 Người có thẩm quyên giải quyết tranh chấp đắt dai tại khoản 3 Điều neyphải ra quyễt định giải quyết tranh chấp Quyết định giải quyét tranh chấp có hiệulực thi hành phải duoc các bên tranh chấp nghiêm chink chấp hành Trường hopcác bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thủ hành

Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất là một dạng cụ thé của.tranh chấp dat đai vì vậy ma thẩm quyền giải quyết cling phải tuân thủ theo quyđịnh này của Luật Dat Đai 2013 Theo đó, thẩm quyển giải quyết tranh chấp đấtđai nói chung và tranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dụng đất nói riêng sẽ phu.thuộc vao một số yêu td, trong đó có thể kể đến yêu tổ quan trong hang đâu la các.giấy chứng nhên quyển sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ được quy đính tai điều

100, Luật Dat Đai 2013 Cụ thể, thẩm quyên của tòa án được xác định như sau:

- Thứ ni , Téa án có thẩm quyền giải quyết đổi với những tranh chấp đấtđai ma đương sự có Giầy chứng nhân hoặc có mốt trong các loại giấy tờ quy địnhtại Điều 100, Luật Bat Đai 2013

~ Thứ hat, Toa an có thẩm quyền giải quyết đôi với những tranh châpvẻ tài sản gắn lién với đất

~ Thứ ba, Toa an cũ thẩm quyén giải quyết đổi với những tranh chap đất dai

ma đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có môt trong các loại gidy từ

co thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vu án vẻ tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sửdung đất Tòa án nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền xét xử sơ thẩm các vụ án vềtranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dung dat thuộc thẩm quyền của cấp mình.

và sét xử phúc thẩm với các bản án, quyết định của tòa án nhân dân cấp huyện Cóthể tom tắt được thẩm quyền xét xử của tòa an các cấp bang sơ đỏ sau:

=.

-*

aan

_=m=rr .a.1 1.1111.,

Từ tit cả những phân tích trên đây về thấm quyển theo vu việc va theo lãnh thổ (theo quy định của Luật TTDS 2015) và thẩm quyển theo quy định tại Luật Bat Đai 2013 thi cĩ thể xác định thẩm quyển chung trong giãi quyết các tranh chấp hợp đẳng thé chap quyền sử dung đất như sau

~ Tịa án nhân dan cắp Huyện cĩ thẩm quyền xét xử sơ thẩm va Toa án nhân.dân cấp tinh sẽ cĩ thẩm quyên xét xử sơ thẩm các vụ an về tranh chấp hợp đơngthé chấp quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyên của cấp minh va xét xử phúc thẩm.với các ban án, quyết định của toa án nhân dân cấp huyện nêu đương su cĩ Giấy chứng nhận hộc cĩ một trong các loại giấy tờ quy đỉnh tai Điều 100, Luật Dat Dai

2013 hoặc đương sự khơng cĩ Giầy chứng nhân hoặc khơng cĩ một trong các loạigiấy từ quy định tại Điểu 100, Luật Dat Đai 2013 nhưng lựa chon khởi kiên tại Tịa

án nhân dân cĩ thẩm quyên, theo điểm b, khoăn 2, điều 2013, Luật Dat Đai 2013

~ Tranh chap hợp đơng thé chap quyển sử dung đất thuộc thẩm quyển giảiquyết của Ủy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyền nêu đương sự khơng co một trongcác loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật Bat Đai 2013 nhưng lựa chọn Nộp đơn.yêu cau giải quyết tranh chap tại Uy ban nhân dân cấp cĩ thẩm quyên, theo điểm a,khoản 2, điều 2013, Luật Bat Đai 2013

12.2 Các quy định về trình tự, phương thức giải quyết tranh chấp hợpđơng thé chấp quyên sử dung dit

Tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đất thực chất la tranh chấp vẻ giao dich, hop đồng dân sự Vi vây, các cơ quan xét xử khi tiên hành giải quyết những tranh chấp nay phải tuân thủ theo những quy định vẻ thủ tục, trình tự củapháp luật tổ tung va cụ thé la LTTDS 2015 Theo đĩ, trình tự day đủ trong giảiquyết một tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dụng đất bao gém các giai đoạn.tir khởi kiện, thụ lý, chuẩn bi xét xử, xét xử sơ thẩm, kháng cáo, kháng nghị, xét xử

có thể đưa ra như Tiền hành thụ lí vụ án nếu đơn khởi kiện đáp ứng day đủ những,

đơn khối kiện đó chua đáp ứng yêu cầu thí điểu kiên va yêu cầu của pháp luất,

am phan có thể đưa ra quyết định yêu cau sửa đổi, bỏ sung đơn khởi kiện, hoặcchuyển đơn khởi kiện đến cấp có thẩm quyển nếu như vụ án không thuộc thẩm.quyển giãi quyết của cấp mình, tr lại đơn khối kiện và thông báo cho người khởikiện biết nêu như đơn khỏi kiện có vi pham hoặc không phủ hợp

~ That if vụ dn: Căn cứ theo quy định tại điều 195,196, 197 Bồ LTTDS, sau.khi nhân đơn khối kiện củng các tải liêu chứng cứ, liên quan thi Thẩm phán được.phân công xem xét vụ án sẽ ra thông báo cho người khối kiện được biết để thực hiện những thủ tục pháp lí tiép theo theo quy định của pháp luật Trước hết, là thủ

uc nộp tiến tam ứng án phi Về thủ tục va sổ tién tam ứng phải nộp được quy định.

16 trong khoản 2, điểu 195, Bộ LTTDS 2015: “Théo phán sự tính số tiền tam ứng

an phí, ghi vào gidy báo và giao cho người Rhởi kiện để họ nộp tiền tam ứng đmphí Trong thời hạn 7 ngày, kễ từ ngày nhận được gi báo của Tòa án vỗ việc nộp

TẾ bả 101, Bộ LTD 2019), Gade hồtnmớc Cộng hộa số hội chủ nhũ Vt Nam, 207

tiền tam ting án phí, người khối kiện phat nộp tiền tạm img và ndp cho Tòa án biênJai tìm tiền tam ng án phí ” 1Š Sau khi người Khởi kiện đã thực hiện thủ tục tạm.tứng án phí và nộp biển lai cho Tòa án thi Thẩm phán có trách nhiệm thu lý vụ án.Nếu trong trường hợp, người khỏi kiện được miễn hoặc không phải đóng tạm ứng

án phí thì vu án sẽ được khối kiện ngay khi Tòa án nhân được đơn khối kiện

= Thông báo tìm It vụ án: Khi đã có quyết đính thụ lí vụ án, Thẩm phần phảitiến hành thông báo cho các bên đương su được biết Thời hạn, nôi dung thông báo

về thụ lý vụ án được quy định chi tiết tai diéu 196, Bộ LTTDS 2015, như sau:

“Điều 196 Thông báo về việc tim If vụ án

1 Trong thời hạn 03 ngày làm việc, ké từ ngày tin If vụ án, Thẫm phán phảithông bảo bằng văn bản cho nguyên don bị đơn, cơ quan, 16 chức, cá nhẫn cóquyén lợi, ngiữa vụ liên quan đền việc giải quyét vụ dn, cho Viên kiểm sát cùng cấp

về việc Tòa ám đã thn if vụ án

Đổi với vụ án do người tiêu ding kiôi kiện thì Tòa án phải niềm yét cônghai tại trụ số Téa án thông tin về việc thas If vụ ân trong thời hạn 03 ngày làmviệc, ké từ ngày thn If vụ dn

2 Vấn bản thông báo phải có các nội ching chinh sau đây.

4) Ngày, tháng năm lầm văn bẩn thông báo

b) Tên, địa chỉ Tòa ám đã tìm If vu ám;

©) Ten dia chi: số điện thoại, #m, dia chi tine điên từ néu cỏ) của ngườihổi kiện,

4) Những vấn đề cụ thé người khối kiện yêu cầu Tòa án giải quyết;

3) Pu ám được thu if theo thai tue thông thường hay thực nit gon:

#) Danh nme tài liệu, cứng cử người khối kiên nộp Rèm theo đơn khỏi Kiện,

“Khoản 3,đều 195, Bộ LTTDS 2015, Qué hội nước Cổng hồi số hội nghấ Vit Nam „97

#) Thời han bi don người có quyền lợi, ngiữa vụ liên quan phải có ý kiếnbằng văn bản nộp cho Tòa an đối với yêu cầu của người hỡi hiện và tài liệu,ching cứ kèm theo, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập (nễu có),

1h) Hậu quả pháp If cũa việc bi đơn, người có quyén lợi, nghĩa vụ liên quankhông nộp cho Tòa ám văn bản về ý tiễn của minh đối với yêu cầu khối kiện

3 Trường hop nguyên đơn có đơn yêu cầu Tòa dn hỗ trợ trong việc gửi tàiliên, chứng cứ thi Rèm theo thông báo về việc tìm If vụ án, Téa ám gi cho bị đơn,người có quyễn lợi, nghita vụ liên quan bản sao tài liều, chứng cứ do nguyên đơn'chng tân

~ Cimẫn bị xét xứ: Công đoạn chuẩn bị xét xử vụ án dân sự nói chung vatranh chấp hợp đồng thể chấp quyển sử dụng đất nói riêng được quy định chỉ tiếttrong chương XVIII — Thủ tục hòa giải và chuẩn bị xét xử, từ điều 203 đến điều.21,LTTDS 2015 Theo đó giai đoạn chủ

đẳng thé

bi xét xử một vụ án tranh chấp hợpnhiễu nội dung công việc như: Thẩm.định, đo đạc dat trong hợp đồng thé chấp xảy ra tranh chấp, tiền hanh hoa giảitrước khi đưa vụ án vào xét xử Trước khi đưa vụ ánvo xét xử Téa án cần hoán.

quyển sử dung đất bao gồm

thiện công tác thu thập các chứng cứ tải, liệu liên quan lảm căn cứ cho công tác xử

công bằng, minh bạch Sau khi đã thu thập được đẩy

đủ chứng cứ cần thiết, Thẩm phán được phân công xử lí vụ án quyết định đưa vu

li vụ an dam bão hiểu qt

án ra xét xử.

- Phiên xét xử va những giai đoạn tiếp theo cho tới khi tranh chấp được giãi quyết bằng một ban án, quyết định có hiệu lực pháp lí và phủ hợp với nguyên vong, của các bên tham gia tổ tụng ma không vap phai bat cứ kháng cáo, kháng nghị nao được thực hiện theo trình tu, thủ tục chung mà luật TTDS 2015 quy đính khí giảiquyết một vụ án thông thường,

KÉT LUẬN CHƯƠNG 1

Theo kết quả sơ bộ tổng điêu tra dân số và nhà ở năm 2019 thi tính đến Ohngày 1/4/2019 dân số Việt Nam đã đạt 96 208.08 người Viết Nam Trở thánh quốcgia đông dan thứ 15 thé giới, đứng thứ 3 khu vực Đông Nam Á”, Với tinh hình giatăng dân sé như vậy cùng với tốc đô công nghiệp hóa, hiện đại hóa va đô thị hóanhanh như hiện nay thì đất dai đã và đang trở thành nguồn tải nguyên vô giá vangày cảng khan hiểm Đồng thời, các giao dich dân sự - kinh tế, trong đó có hợpđẳng thé chấp quyển sử dung đất ngay cảng gia tăng, vi đó những tranh chấp tronghợp đồng thể chấp quyển sử dụng đất zảy ra ngày cảng nhiễu với tính chất phức tap hon

Để gai quyết được tình trang nay cũng như duy trì sự dn định trong giaođịch dân sự nói chung va trong thi trường nhà dat nói riêng Đăng và Nhà nước ta

đã ban hanh pháp luât quy định về việc giải quyết những tranh chấp xảy ra, đặc.tiệt la những tranh chấp hợp đồng thé chấp quyển sử dung đất Trong nội dungchương đâu của luận văn, tác giả tập trung tim hiểu một số van để lí luận xoayquanh nội dung hợp đẳng thé chấp quyền sử dung đất, đó lả- Quyển sử dụng đất,Hop đông thể chấp quyển sử dung đắt, Tranh chap hợp đông thé chấp quyền sirdụng đất, Giải quyết tranh chấp hợp đổng thé chấp quyển sử dung đất tại tòaán Khi nghiên cứu về những nội dung nay tác giả tập trung trên những phươngdiện về khái niệm, đặc điểm, phân loại, nguyên tắc, ý nghĩa

Đồng thời, trên cơ sở tim hiểu những van dé lí luận vé hợp đông thé chapquyển sử dụng dat, tac giả con di sâu tìm hiểu những quy định của pháp luật hiện.hanh vé hop đồng thé chấp quyền sử dung đắt, cũng như tranh chấp vẻ hop đồng,thể chấp quyển sử dung đất Trong hệ thống pháp luật hiện nay có nhiễu vẫn ban

có quy định liên quan đến những nội dung này, tuy nhiên vẫn tập trung chủ yêu ở Luật Bat Đai 2013, Luật Dân Sự 2015, Bộ Luật Tổ Tung Dân Sự 2015 và một số

nm mune nưDameoutmahon9ổntrngtoi)emecđonglntixl40sgii mì

nghị định, thông tư hướng dẫn ban hành kèm theo những luật trên Theo đó, trongnội dung những văn bản pháp luật trên, pháp luật đã có quy định chỉ iết những nộidung trong việc giải quyết những tranh chấp trong lĩnh vực đất đai nói chung vatranh chấp hop đồng thé chấp quyển sử dụng đất nói riêng Đó là các nội dung vẻThẩm quyền xem xét va xử lí của cơ quan nha nước có thẩm quyển; trình tự, thủtuc cũng như những nguyên tắc phải tuân thủ trong quá tình giải quyết nhữngtranh chấp hợp đồng thé chấp quyên sử dung đất Với căn cứ pháp li này, cơ quanxét xử cụ thể Toa án cấp có thẩm quyền sẽ xem xét giải quyết những tranh chấp.hop đồng thé chấp quyên sử dung dat khi có yêu cầu bằng đơn khởi kiện cũng như.những diéu kiến trong thụ li vụ án khác mà pháp luật Dân sự va LTTDS đã quyđịnh Để từ việc giải quyết tranh chấp phát sinh trong kí kết và thực hiện hop đồng,thể chấp quyền sử dụng đất có thể bảo vệ quyền lợi chính đáng của các chủ thể,gop phần dn định thi trường bat động sản, giao dich dan sự cũng như đời sống kinh

tế, xã hội

CHUONG 2THUC TRANG GIAI QUYET TRANH CHAP HOP BONG THE CHAP QUYEN SỬ DỤNG DAT TẠI TÒA AN NHÂN DÂN TINH SOC

TRANG

21 Thực trạng hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chap quyền sử dụng đất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Sóc Trang

3.11 Khái quát tinh hình giải quyết tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền

sử đụng đất tại Tòa án Nhân dân tỉnh Sóc Trăng

Với tốc đô gia tăng dân số và tốc độ phát triển kinh tế zã hội của cả nướcnói chung cũng như những điểu kiện thuận lợi trong phát triển kinh tế zẽ hội cũatinh Sóc Trăng nói riêng đã kéo theo nhu câu sử dung đất ngày cảng tăng nhanhChính vi thể, đắt dai nói chung và quyển sử dụng đất la tài sẵn ma tất cả mọi người dân đều mong muôn có được Trên dia bản tỉnh Sóc Trăng, trong những năm ginđây, quyền sử dung đất trở thánh đối tương hàng đâu của nhiễu giao dich dân sự, vìthể ma những tranh chấp zảy ra ngày cảng nhiều Đặc biệt, những tranh chấp trong

‘hop đồng thé chap quyền sử đụng đắt có dau hiéu tăng nhanh chong

Voi tình hình những tranh chấp trong hợp đồng thé chấp quyền sử dung đấtxây ra ngày cảng nhiễu thì Tòa án nhân dân tinh Sóc Trăng đã vả đang phát huy tốt vai trỏ và trách nhiêm cia mình trong việc thu li, xét xử các tranh chấp xây ra trong hop déng thé chấp quyền sử dung đất trên dia ban tỉnh Tòa an nhân dân tỉnhSóc Trăng được tổ chức phù hop với quy định của pháp luật vẻ cơ cầu chung củaToa án nhân dân tinh, thành phố trực thuộc trung wong Theo đó Tòa dân sự - Toa

án nhân dan tỉnh Sóc Trăng sé là bô phân phu trách giải quyết các tranh chấp đất dai nói chung va tranh chấp hợp đồng thé chấp quyền sử dung dat nói riêng xy ra trên địa bản tỉnh Trong những năm qua, công tác xét xử những tranh chấp xây ra trong id kết và thực hiên hợp ding thé chấp quyển sử dụng đất của Tòa an nhân.dân tinh Sóc Trăng đã đạt được nhiều kết quả tích cực Cụ thé, trong giai đoan từ