Luận văn thạc sĩ luật học: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên

Vì vậy, yếu tố tài sản của QSDĐ lại được thể hiện, bản thân đất đai được xác định là BĐS song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế c

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PH P UẬT VỀ HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT T TH TIỄN HU ỆN MỸ HÀO, TỈNH HƯNG N

TRƯƠNG THẾ ƯƠNG

HÀ NỘI - 2019

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PH P UẬT VỀ HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT T TH TIỄN HU ỆN MỸ H O TỈNH HƯNG N

LỜI AM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn: c d

c ện Mỹ là do bản thân tự thực hiện và không

sao chép các công trình nghiên cứu của người khác để làm sản phẩm của riêng mình Những nội dung trong luận văn này là do tôi thực hiện dưới sự hướng dẫn trực tiếp của TS Phạm Thu Thuỷ Những phần sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được trích dẫn và nêu rõ nguồn trong phần tài liệu tham khảo Tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính xác thực và nguyên bản của luận văn này

Xác nhận của Giảng viên hướng dẫn Tác giả luận văn

(Ký và ghi rõ họ tên)

ỜI ẢM ƠN

Trong thời gian thực hiện đề tài luận văn, dưới sự hướng dẫn tận tình của giáo viên hướng dẫn và được phía nhà trường tạo điều kiện thuận lợi, tôi đã có một quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và học tập nghiêm túc để hoàn thành luận văn Kết quả thu được không chỉ do nỗ lực của cá nhân tôi mà còn có sự giúp đỡ của quý thầy cô, gia đình và bạn bè

Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Phạm Thu Thuỷ, là người đã dẫn dắt, chỉ bảo và tạo mọi điều kiện giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Viện Đại học Mở Hà Nội đã quan tâm, tạo điều kiện; cung cấp cho tôi những tư liệu quan trọng, cần thiết phục vụ cho việc nghiên cứu đề tài

Cuối cùng, tôi xin chân thành cảm ơn gia đình, bạn bè – những người đã luôn ở bên cạnh động viên, giúp đỡ, hỗ trợ tôi trong suốt quá trình học tập để tôi luôn vững tin và nỗ lực hoàn thành luận văn

Tác giả luận văn

M C L C

LỜI AM ĐOAN 1

LỜI CẢM ƠN 4

DANH M C NHỮNG T VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN 1

DANH M C CÁC BẢNG 2

DANH M C CÁC BIỂU 2

PHẦN MỞ ĐẦU 3

1 Tính cấp thiết của đề tài 3

T nh h nh nghiên c u củ đề i 5

M c iêu nghiên c u 7

Ph vi nghiên c u củ đề i 7

Phư ng há nghiên c u 8

6 Nh ng đ ng g ới củ luận văn 8

ế cấu củ luận văn 9

PHẦN NỘI DUNG
 10

HƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ UẬN VỀ HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT V PH P UẬT HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT 10

Nh ng vấn đề l luận về chu ển như ng u ền ng đấ 10

1.1.1 Khái ni m và đ đ m đất 10

đất và phân loại chuy n quy n s d đất 14

1.1.3 Khái ni m và đ đ m đấ 17

Nh ng vấn đề l luận về há luậ chu ển như ng u ền ng đấ 20

đ đ v

đấ 20

à và v

đấ 21

đ nh hoạ độ

đấ 25

4 ơ ấu pháp lu đ u ch nh vấ đ chuy ng quy n s d đất 40 ẾT UẬN HƯƠNG 45

HƯƠNG TH C TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT 46

2.1 Nội dung pháp lu t chuy ng quy n s d đất 46

đấ 46

và đ đấ 55

2.1.3 Nộ chu đấ 59

4 và đấ 67 đấ 70

2.2 Đánh giá hực tr ng pháp luật về chuyển như ng quyền s d ng đất ở

Việt Nam hiện n ……… … 67

Ư đ m 71

2.2.2 Một s bất c p c a pháp lu t v chuy ng quy n s d đất 72

ẾT UẬN HƯƠNG 75

HƯƠNG TH C TRẠNG CHUYỂN NHƯ NG QUYỀN S D NG ĐẤT TẠI MỸ H O HƯNG N V GIẢI PH P HO N THIỆN, NÂNG CAO HIỆU QUẢ TH THI PH P UẬT HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT76 3.1 Thực tr ng chu ển như ng u ền ng đấ i hu ện Mỹ Hào, ỉnh Hưng ên 76

đấ đ à huy n Mỹ Hào 76

đạ đ ạ v m và 83

Đ nh hướng h n hiện há luậ v n ng c hiệu uả hực hi há luậ về chu ển như ng u ền ng đấ 87

iến ngh h n hiện há luậ đấ đ i v há luậ hác c liên u n đến chu ển như ng u ền ng đấ 90

3.4 M giải há nh n ng c hiệu uả hực hi há luậ về chu ển như ng u ền ng đấ 94

ẾT UẬN HƯƠNG 96

ẾT UẬN 97

DANH M C TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

DANH M C NHỮNG T VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN

PHẦN MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết củ đề tài

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, chính vì thế, người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có quyền sử dụng đất được Nhà nước trao ho c do nhận chuyển QSDĐ trên thị trường Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền cơ bản của người sử dụng đất; đồng thời c ng là quyền được thực hiện thường xuyên, liên tục và chiếm tỷ lệ lớn trong các giao dịch dân sự về đất đai Tuy nhiên, tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất c ng rất phức tạp, có trường hợp “dây dưa”, kéo dài, gây ra nhiều bất ổn về an ninh – chính trị tại địa phương Nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên một phần do quy định pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay đang có nhiều bất cập, nhiều quy định chưa đủ

rõ ràng, cụ thể Ví dụ, một trong những điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đó là đất không có tranh chấp, tuy nhiên, khái niệm thế nào là tranh chấp hiện quy định rất rộng và chưa sát thực tiễn, thực tế đã cho thấy có nhiều trường hợp chỉ vì không muốn cho người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất

đó nên đã tạo ra cố tình tạo lý do tranh chấp Khi đó, các cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng, là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất Bên cạnh

đó, rất nhiều hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do các bên khi tham gia giao dịch không tuân thủ pháp luật; tình trạng giao dịch tự phát vẫn diễn ra tràn lan và phức tạp

Tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra sôi động nhất trong những thời kỳ “sốt đất”, từ năm 2015 tới nay, nhất là là từ năm 2017 đến nửa đầu năm 2018 Tình trạng “sốt đất” ở một số tỉnh vùng ven Hà Nội, trong đó có Hưng

Yên rơi vào tình trạng đáng báo động Mỹ Hào là một trong các huyện của Hưng Yên có tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ nhất

Huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên là huyện thuộc vùng đồng bằng Bắc bộ, nằm

ở phía Đông Bắc của tỉnh Hưng Yên Huyện Mỹ Hào có 7.936 ha diện tích tự nhiên với dân số khoảng 200.000 người; cách Hà Nội 34km, được quy hoạch là một đô thị trung tâm tiểu vùng, là vùng kinh tế động lực của Tỉnh và là một trung tâm phát triển công nghiệp của vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, vùng Thủ đô1

Với vị trí địa lý thuận lợi, huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên trong những năm gần đây phát triển mạnh, đ c biệt hạ tầng đô thị và hạ tầng liên tỉnh được ảnh hưởng tích cực bởi các hành lang kinh tế - kỹ thuật - đô thị quan trọng của vùng Bắc bộ gồm: QL5A, QL39A, QL38, cao tốc Hà Nội - Hải Phòng, đường vành đai 4 Hà Nội, đường sắt Hà Nội - Hải Phòng đã và đang làm cho tốc độ đô thị hoá của Huyện diễn

ra nhanh chóng, kéo theo đó, giá đất có xu hướng tăng mạnh, các giao dịch về QSDĐ c ng ngày càng trở nên sôi động hơn, số lượng các giao dịch tăng thêm nhiều qua mỗi năm, đ c biệt là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Xu hướng này đã

và đang hòa nhịp với sự sôi động của thị trường BĐS chung của cả nước, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh nhà Đ c biệt, trong bối cảnh, ngày

13 tháng 3 năm 2019, Ủy ban thường vụ Quốc hội thông qua Nghị quyết UBTVQH14 về việc thành lập thị xã Mỹ Hào thuộc tỉnh Hưng Yên, đồng thời chuyển thị trấn Bần Yên Nhân và 6 xã: Dị Sử, Nhân Hòa, Phùng Chí Kiên, Bạch Sam, Minh Đức, Phan Đình Phùng thành 7 phường có tên tương ứng, làm giá đất có nơi tăng “phi mã” Tuy nhiên, sự phát triển sôi động đó c ng đã và đang k o theo những hệ quả bất ổn, đó là các tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng xảy ra chiếm tỉ lệ lớn, khiến cho các cơ quan chức năng rất khó khăn trong việc giải quyết, thậm chí nhiều vụ án đau thương xảy ra do mâu thuẫn về đất đai.2

1

Xem: TU-NHIEN-LICH-SU-HINH-THANzi1jnp.aspx, truy cập ngày 28 tháng 8 năm 2019

http://myhao.hungyen.gov.vn/portal/Pages/2017-6-1/VI-TRI-DIA-LY-DIEU-KIEN-2

Xem: thuong-tai-tru-so-1060689.html, truy cập ngày 28 tháng 8 năm 2019

https://thanhnien.vn/thoi-su/hung-yen-truong-pho-cong-an-xa-bi-chem-trong-Vì những lý do ở trên, tác giả chọn nghiên cứu đề tài c

d c huyện Mỹ Hào nhằm làm rõ

những vấn đề lý luận, nội dung pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực trạng vấn đề này tại huyện Mỹ Hào, Hưng Yên, trên cơ sở đó đề xuất giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện về pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước

lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất… Có thể kể ra một số công trình tiêu biểu:

Luận văn thạc sĩ của Lê Thảo Phương (2018), “Pháp lu t v thủ t c chuy n

ng quy n s d t giữa hộ a ì c â t th c ti n huyện Mê Linh,

Hà Nội”, Luận văn đã phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng

quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân, đưa ra thực tiễn thực hiện tại Huyện

Mê Linh, Hà Nội Từ đó đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Thập (2011), “Quy n s d t của hộ

a ì c â d ới khía cạnh quy n tài sả e t Việt Nam” Đây là

công trình nghiên cứumột cách hệ thống, tập hợp những vấn đề lý luận chung về quyền sử dụng đất và những vấn đề lý luận về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư Đưa ra những định hướng và giải pháp góp phần hoàn thiện những quy định về quyền sử dụng đất dưới góc độ quyền tài sản tư

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), “Pháp lu t v thủ t c

chuy ng quy n s d t giữa hộ a ì c â ở Việt Nam”, Luận

văn đã phân tích cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân Đề xuất những kiến nghị nhằm tiếp tục hoàn thiện nhưng thủ tục trong lĩnh vực chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Thị Hồng Nhung (2013), “Pháp lu t v chuy n

ng quy n s d t trong kinh doanh b ộng sản ở Việt Nam” Đây là công

trình nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản với tư cách là một giao dịch đ c thù trong kinh doanh bất động sản

Luận án tiến sĩ của Nguyễn Quang Tuyến (2003), “Địa vị pháp lý của ời

s d t trong các giao dịch dân s ơ mại v a ” Đây là công trình

nghiên cứu các quy định của pháp luật, địa vị pháp lý của người sử dụng đất, ảnh hưởng đến các giao dịch về đất đai c ng như việc quản lý và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và hoàn thiện pháp luật về đất đai…

Bên cạnh các công trình nghiên cứu là luận văn, luận án, còn rất nhiều các bài báo, tạp chí chuyên nghành đề cập vấn đề này Có thể kể đến như:

Nguyễn Văn Hiến (2015), “Th c trạng pháp lu t v chuy ng quy n s

d t ở Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Toà án số 6/2015; Lưu Quốc Thái (2006),

“V giao dịch quy n s d t theo pháp lu t hiện hành”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 8/2006; Lê Văn Thiệp, “V h ồng chuy ng quy n s d ng

t, tài sản gắn li n vớ t và một số kiến nghị", Tạp chí Kiểm sát, số 24/2012;

Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai (2012), “Một số giao dịc i trong

th c hiện chuy ng quy n s d ng t”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số

3/2012; Chuyên đề nghiên cứu khoa học của tác giả Nguyễn Thị Nga (2011),“Một

số tồn tạ ớng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký kết và th c hiện h ồng chuy ng quy n s d t” và “Những nộ d cơ bản của

h ồng chuy ng quy n s d t”, Đề tài khoa học cấp trường - Trường

Đại học Luật Hà Nội 2011;…

Các công trình này đã đi sâu nghiên cứu một số vấn đề lý luận về giao dịch quyền sử dụng đất, thực trạng pháp luật về các giao dịch dân sự, thương mại về quyền sử dụng đất, nêu rõ những hạn chế, thiếu sót của pháp luật, thực tiễn thi hành

và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao dịch quyền sử dụng đất

Với rất nhiều các công trình nghiên cứu liệt kê ở trên cho thấy, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là lĩnh vực thu hút được nhiều sự quan tâm nghiên cứu của nhiều tác giả ở nhiều khía cạnh khác nhau Tuy nhiên, một công trình nghiên cứu về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn của một địa phương có tình trạng giao dịch quyền sử dụng đất sôi động hiện nay – huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên thì chưa công trình nào đề cập

M c iêu nghiên c u

Mục tiêu tổng quát của luận văn là đánh giá tính hiệu quả, hợp lý của pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ, c ng như những tồn tại, bất cập phát sinh trên thực tế, trên cơ sở tìm hiểu nguyên nhân để qua đó đưa ra phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nhằm góp phần làm lành mạnh hóa các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra trong nền kinh tế thị trường hiện nay

Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai trên địa bàn huyện tốt hơn

Mục tiêu cụ thể của luận văn là nghiên cứu, đi sâu phân tích các khái niệm

cơ bản có liên quan đến vấn đề chuyển nhượng QSDĐ; Đánh giá thực trạng của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ, những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp

để giải quyết những mâu thuẫn, chồng ch o, bất cập còn tồn tại nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn hiện nay

Ph vi nghiên c u củ đề i

- Nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ

- Nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ trong mối quan hệ của Luật Đất đai 2013 và pháp luật khác có liên quan

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế

Phư ng há nghiên c u

- Phương pháp duy vật lịch sử và phương pháp duy vật biện chứng, kết hợp với phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, quy nạp, diễn dịch được sử dụng để thực hiện giải quyết những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại chương 1 của luận văn

- Phương pháp lịch sử, phương pháp phân tích, bình luận, diễn dịch, quy nạp, phương pháp thống kê, phương pháp tổng hợp là các phương pháp chủ đạo được sử dụng trong quá trình phân tích và đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Hào tại chương 2 của luận văn;

- Tổng hợp các phương pháp nêu trên c ng được tác giả sử dụng để giải quyết những định hướng và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Chương 3

Nh ng đ ng g ới củ luận văn

Kết quả nghiên cứu đề tài “ c d

c huyện Mỹ Hào, t ” có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sau:

- Luận văn nghiên cứu và phân tích, làm r phương diện lý luận và tính tất yếu của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ trong nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN và sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Luận văn c ng tìm hiểu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ như những bước phát triển hợp quy luật, thích ứng với điều kiện kinh tế, xã hội và xu thế hội nhập quốc tế Qua đó, làm r các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ

- Luận văn tập trung phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về

chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam trong thời gian qua Lồng gh p vào quá trình phân tích, đánh giá đó là những vụ việc, những giao dịch chuyển nhượng phổ biến, điển hình diễn ra trong 05 năm qua trên địa bàn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yênlàm

cơ sở cho những phân tích và nhận định vấn đề hiện trạng pháp luật quy định về vấn

đề này

- Luận văn đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam

ế cấu củ luận văn

Kết cấu của Luận văn được quyết định bởi mục đích, đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Luận văn bao gồm những phần sau:

- Phần mở đầu

- Phần nội dung gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chương 3: Thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Mỹ Hào, Hưng Yên và giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Phần kết luận

- Danh mục tài liệu tham khảo

PHẦN NỘI DUNG
 HƯƠNG 
 NHỮNG VẤN ĐỀ UẬN VỀ HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT V PH P UẬT HU ỂN NHƯ NG QU ỀN S NG ĐẤT 1.1 Nh ng vấn đề l luận về chu ển như ng u ền ng đấ

1.1.1 Khái ni m và đ đ m đất

1.1.1.1 Khái niệm d 


Đất đai hiện là nguồn tài nguyên vô giá, là một vấn đề được nhiều người quan tâm và hiện nay là vấn đề nóng bỏng trên bất cứ phương tiện thông tin đại chúng nào C ng vì thế mà Nhà nước ta đã ban hành c ng như không ngừng hoàn thiện pháp luật đất đai để đảm bảo bảo vệ tốt nhất quyền lợi hợp pháp c ng như việc thực hiện nghiêm túc trách nhiệm, nghĩa vụ của người dân

Theo Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân và do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý3 Nhà nước theo

đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất Luật c ng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định

và quy định về quyền c ng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất Song song

đó, luật c ng đưa ra khái niệm về giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định ho c hình thành trong giao dịch về QSDĐ4 Còn giá trị QSDĐ là giá trị tính bằng tiền của QSDĐ trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định5 Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị QSDĐ, được ph p chuyển nhượng QSDĐ đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước

Với các quy định nêu trên, QSDĐ có thể được hiểu ở các khía cạnh sau đây: Xem x t quyền sử dụng đất của người sử dụng đất khi được Nhà nước với tư

3Xem: Điều 53, 54 Hiến pháp 2013 và Điều 4 Luật đất đai 2013

cách là chủ sở hữu đại diện trao cho thông qua các hình thức: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Trên cơ sở pháp lý này, người sử dụng đất đầu tư công sức, vật tư, tiền vốn, ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của con người nhằm khai thác các giá trị, các lợi ích từ đất nhằm thỏa mãn các nhu cầu của người sử dụng đất Không chỉ dừng lại ở đó, người sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất hợp pháp còn được dùng quyền sử dụng đất của mình để trao đổi, giao dịch, định đoạt theo mục đích và ý chí của người sử dụng đất Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được tách ra thành một quyền độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của người sử dụng đất Đến

đây có thể hiểu khái quát, Quyền sử dụng đất ữ ả của mộ c ủ

c c ện ho c c ở ữ ị a c d

ữ c t ghi nh ảm bả c ệ c ế

Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu dưới khía cạnh là quyền tài sản của người sử dụng đất mà không nghiên cứu là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai Theo đó, quyền sử dụng đất được hiểu ở những phương diện sau đây:

nhìn nhận dưới góc độ kinh tế, QSDĐ về bản chất là một quyền

dân sự, theo đó chủ thể sử dụng đất được thực hiện những quyền cụ thể ho c có quyền yêu cầu người khác thực hiện những hành vi nhất định để thỏa mãn lợi ích của mình Cụ thể, NSDĐ được quyền kinh doanh, tìm kiếm lợi nhuận trên mảnh đất của mình thông qua việc sử dụng, khai thác diện tích đất đó vào các mục đích khác nhau nhằm tận dụng tối đa lợi ích vốn có từ đất và những lợi ích thu được từ đất Bên cạnh đó, họ có quyền yêu cầu những NSDĐ khác không thực hiện những hành

vi xâm hại đến quyền và lợi ích chính đáng của họ như: Không được lấn chiếm, hủy hoại đất ho c có hành vi cản trở đến việc thực hiện QSDĐ của họ Như vậy, dưới góc độ kinh tế, QSDĐ được biểu hiện bằng những quyền năng cụ thể của NSDĐ, những quyền năng này được thực hiện trong quá trình khai thác và sử dụng đất sẽ mang lại lợi ích cho NSDĐ

a nhìn nhận dưới góc độ pháp lý, QSDĐ là quyền mà pháp luật ghi

nhận cho NSDĐ được hưởng, được thực hiện trong quá trình khai thác, sử dụng đất Dưới góc độ này, thông qua việc ghi nhận QSDĐ của mỗi chủ thể sử dụng đất, vai trò của Nhà nước trong vấn đề quản lý, khai thác nguồn tài nguyên đất đai được thể hiện rõ rệt Cụ thể, lợi ích của NSDĐ có được đáp ứng hay không phụ thuộc vào việc pháp luật có quy định cho họ được ph p thực hiện ho c được hưởng quyền hay không, mức độ hưởng quyền đến đâu và khả năng đảm bảo của Nhà nước thể hiện như thế nào khi họ thực hiện QSDĐ Trên thực tế, các quốc gia khác nhau, với điều kiện kinh tế - xã hội khác nhau với bản chất nhà nước riêng biệt thì khả năng đảm bảo về m t pháp lý QSDĐ cho NSDĐ là khác nhau

Từ việc phân tích, xem x t QSDĐ trên cả hai phương diện trên, khái niệm

QSDĐ là một trong ba quyền phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu

đất đai

Đối với tài sản nói chung, quyền sở hữu của chủ sở hữu tài sản bao gồm ba quyền năng: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Đối với tài sản là đất đai, chủ sở hữu đất đai c ng có đầy đủ ba quyền nêu trên và QSDĐ là một trong những quyền năng của quyền sở hữu đất Đầu tiên, quyền sử dụng tài sản nói chung hay tài sản là đất đai nói riêng phải thuộc về chủ sở hữu tài sản Người không phải

là chủ sở hữu tài sản chỉ được khai thác, sử dụng tài sản trong những trường hợp, điều kiện đ c biệt như: được chủ sở hữu cho ph p sử dụng ho c ủy quyền Tuy nhiên, tùy thuộc vào chế độ sở hữu đất đai ở các nước mà nội dung của QSDĐ được

biểu hiệu khác nhau Ch ng hạn như ở các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai thì QSDĐ là một quyền năng không thể tách rời quyền sở hữu Người có QSDĐ c ng chính là người có quyền sở hữu mảnh đất đó Vì thế mà trong quá trình

sử dụng đất và thực hiện QSDĐ, họ đồng thời được xác định là có quyền quyết định, định đoạt số phận pháp lý đối với mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình

Không giống như các nước duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, ở Việt Nam, toàn bộ đất đai của quốc gia thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ

sở hữu và thống nhất quản lý Chế độ này được quy định r ràng tại Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa XHCN Việt Nam năm 2013 Trên cơ sở đó, Nhà nước trao QSDĐ cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức như giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền ho c cho thuê đất Qua đó, các cá nhân và tổ chức được trao QSDĐ trở thành chủ thể có QSDĐ chứ không phải là chủ sở hữu đất đai Tuy nhiên, để đảm bảo họ có thể khai thác tối đa tiềm năng, giá trị của đất, Nhà nước đảm bảo cho họ được thực hiện các quyền năng mở rộng trong quá trình sử dụng,

đ c biệt là các quyền giao dịch dân sự về đất đai

Như vậy, dù có được biểu hiện ở nhiều nội dung, hình thức khác nhau phụ thuộc vào chế độ sở hữu, tựu chung lại, QSDĐ là quyền phái sinh, quyền thứ hai trong ba quyền năng tùy thuộc vào ý chí của chủ sở hữu đất đai Nói cách khác, QSDĐ là một hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai6

a QSDĐ là một loại quyền về tài sản Theo quy định tại Khoản 1

Điều 107 BLDS năm 2015, đất đai là một BĐS chủ yếu vì thế về bản chất đất đai

c ng là một loại tài sản Quyền tài sản theo định nghĩa tại Điều 115 BLDS năm

2015 là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác Quyền tài sản là một khái niệm rất rộng tuy nhiên chỉ có những quyền tài sản nào có thể trở thành đối tượng trong các giao dịch dân sự thì mới được coi là tài sản tại Điều 105 BLDS

6

TS Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp lu t v chuy ng quy n s d t

trong kinh doanh b ộng sản ở Việt Nam”, Luận án tiến sỹ luật học, Khoa Luật, Trường

Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.37

năm 2015 Vì vậy, yếu tố tài sản của QSDĐ lại được thể hiện, bản thân đất đai được xác định là BĐS song nó lại là đối tượng của nhiều quan hệ tài sản như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, Trong cơ chế thị trường, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận từ đất, song điều này chỉ có thể đạt được khi đất đai có chủ sử dụng cụ thế, được tác động thường xuyên, liên tục một cách hợp lý và được luật pháp chế định r ràng các quyền và lợi ích cụ thể; giải quyết một cách hài hòa giữa lợi ích chính đáng của NSDĐ với lợi ích của xã hội Tính hiệu quả và công năng sử dụng đất có thể được khai thác thông qua việc NSDĐ trực tiếp tiến hành khai thác

sử dụng nhằm nâng cao lợi nhuận ho c thông qua cơ chế thị trường thực hiện lưu chuyển đất đến người có khả năng sử dụng đất hiệu quả hơn Trong trường hợp này, Nhà nước vừa đóng vai trò là chủ sở hữu đại diện, vừa là chủ thể quản lý, vừa điều tiết nền kinh tế, vừa tạo ra môi trường thích hợp cho các chủ thể sử dụng đất, đưa QSDĐ vào giao lưu dân sự, trao đổi trên thị trường một cách hiệu quả và có định hướng Như vậy, m c dù chỉ là người thực hiện QSDĐ của chủ sở hữu nhưng NSDĐ vẫn được thực hiện các quyền năng mà chủ sở hữu cho ph p Việc thực hiện các quyền năng này về thực chất NSDĐ đã thực hiện các quyền về tài sản, nói cách khác trong phạm vi mà Nhà nước cho ph p, QSDĐ là quyền độc lập của NSDĐ

ba, QSDĐ của người sử dụng đất có tính độc lập tương đối với quyền sở

hữu Quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất dù là quyền tài sản, được tách

ra khỏi quyền sở hữu của Nhà nước, người sử dụng đất được chủ động, linh hoạt trong quá trình khai thác và sử dụng đất, c ng như trong các giao dịch dân sự về đất đai, tuy nhiên, ẩn sâu trong quyền về tài sản là quyền sử dụng đất ấy của người sử dụng đất luôn chứa đựng quyền và lợi ích của Nhà nước, đồng thời Nhà nước c ng luôn thể hiện vai trò là quyền đại diện của mình để kiểm soát, chi phối các giao dịch

về quyền sử dụng đất của người sử dụng đất

1.1.2 C đất và phân loại chuy n quy n s d đất

Chuyển QSDĐ là hành vi tự điều chỉnh QSDĐ của chủ thể sử dụng đất để

xác lập nên QSDĐ cho chủ thể mới mà không nhất thiết phải thực hiện thủ tục thu hồi đất của người này để giao cho người khác sử dụng Nói cách khác, Nhà nước cho ph p NSDĐ hợp pháp được định đoạt QSDĐ của mình trong phạm vi, khuôn khổ của pháp luật

Quyền chuyển QSDĐ của NSDĐ được ghi nhận từ Luật Đất đai năm 19937, NSDĐ hợp pháp có quyền được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Đây là quyền cơ bản và quan trọng của NSDĐ được pháp luật ghi nhận bên cạnh quyền trực tiếp khai thác và thu lợi nhuận từ việc sử dụng đất Sự ghi nhận này thể hiện sự quan tâm đ c biệt của Nhà nước trong điều kiện đất đai ngày nay được trị giá bằng tiền ho c các giá trị vật chất tương đương Với tư cách là NSDĐ hợp pháp, bên cạnh việc đương nhiên được trực tiếp khai thác sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, lợi ích từ đất và các quyền khác quy định tại Điều 166 Luật Đất đai năm

2013, họ còn có quyền chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng Việc chuyển QSDĐ này không làm mất đi hay gây ảnh hưởng đến chế

độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối tượng chuyển dịch trên thị thường chỉ là QSDĐ, dù cho chủ thể sử dụng đất là ai, Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt nó Trong hoạt động chuyển QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ c ng như việc nhận chuyển QSDĐ khi các quan hệ đó tuân theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy định; đồng thời, Nhà nước c ng đóng vai trò là người giải quyết tranh chấp phát sinh ho c xử lý những vi phạm trong quá trình NSDĐ chuyển QSDĐ Như vậy, việc chuyển QSDĐ về bản chất là thiết lập QSDĐ hợp pháp cho NSDĐ mới thông qua việc công nhận tính hợp pháp của Nhà nước đối với hành vi tự điều chỉnh đất đai của NSDĐ8

Chuyển QSDĐ là một khái niệm mà nội dung của nó phụ thuộc vào pháp luật thực định Theo quy định của Luật Đất đai năm 1993 thì chuyển QSDĐ được

7

Khoản 3 Điều 73 Luật đất đai 1993

8

Nguyễn Văn Hiến (2015), “Th c trạng pháp lu t v chuy ng quy n s d t ở

Việt Nam hiện nay”, Tạp chí Toà án số 6/2015, tr.42

hiểu bao gồm: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998 đã mở rộng quyền chuyển QSDĐ Ngoài 05 quyền như quy định tại Luật Đất đai năm 1993, người SDĐ còn có quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị QSDĐ Đến nay, Nhà nước đã ghi nhận cho NSDĐ có 08 quyền năng bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, t ng cho QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ9

bằng hành vi chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, t ng cho

QSDĐ, chủ thể sử dụng đất hợp pháp đã thực hiện chuyển dịch QSDĐ của mình sang cho người khác Việc chuyển dịch này chấm dứt hoàn toàn QSDĐ của người chuyển dịch, đồng thời làm phát sinh QSDĐ cho người nhận chuyển dịch Nói cách khác, chủ thể chuyển QSDĐ không còn QSDĐ c ng như quyền lợi, nghĩa vụ đối với diện tích đất được chuyển dịch và bên nhận chuyển QSDĐ sẽ có đầy đủ quyền định đoạt đối với diện tích đất được chuyển dịch

a trong quan hệ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, QSDĐ chỉ được chuyển

giao cho người khác trong một khoảng thời gian nhất định Trong trường hợp này, bên thuê, bên thuê lại chỉ được thực hiện quyền sử dụng trong phạm vi, mức độ đã thỏa thuận với bên cho thuê, bên cho thuê lại Về m t pháp lý, hết thời hạn thuê, thuê lại, bên thuê, bên thuê lại phải trao trả lại QSDĐ cho bên cho thuê, bên cho thuê lại Hơn nữa, trong thời hạn thuê, thuê lại, họ không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế QSDĐ hay thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ

Trong quan hệ thế chấp QSDĐ, NSDĐ đã đ t quan hệ của mình trong sự

9Xem: Điều 167 Luật đất đai 2013

kiểm soát của bên nhận thế chấp để đảm bảo thực hiện hợp đồng vay mượn tài sản giữa hai bên Trong trường hợp này, bên thế chấp không được thực hiện các quyền năng của NSDĐ đầy đủ như chuyển đổi, chuyển nhượng QSDĐ Trong khi đó, bên nhận thế chấp c ng không có đầy đủ các quyền năng pháp lý của NSDĐ ngoài việc

có quyền phát mại QSDĐ này khi bên thế chấp không thực hiện ho c không có khả năng thực nghĩa vụ trong hợp đồng

Trong quan hệ góp vốn bằng giá trị QSDĐ, đối với góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới thì đây là chuyển quyền sử dụng đất trọn

v n, đầy đủ; nếu góp vốn không hình thành pháp nhân mới, bên có quyền sử dụng đất góp vốn chỉ định giá giá trị của quyền sử dụng đất để xác định tỷ lệ vốn góp nhằm chia lợi nhuận ho c phân tán rủi ro, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên góp vốn thì đây là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, không trọn v n

Từ những cơ sở khoa học được phân tích ở trên, dù việc cho thuê, cho thuê lại, thế chấp hay góp vốn bằng giá trị QSDĐ không hình thành pháp nhân mới có làm xuất hiện sự chuyển dịch về QSDĐ nhưng về bản chất không làm mất đi QSDĐ của NSDĐ ban đầu Vì vậy có thể xác định những hành vi nêu trên chỉ là hành vi chuyển QSDĐ không đầy đủ Những quyền năng còn lại bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, t ng cho, thừa kế QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ hình thành pháp nhân mới là chuyển QSDĐ đầy đủ Trong đó, chuyển nhượng QSDĐ là dạng chuyển quyền đầy đủ cơ bản, phổ biến nhất nhưng c ng phức tạp nhất

Như vậy, chuyển nhượng QSDĐ là một trong 8 quyền năng của quyền chuyển QSDĐ và thuộc nhóm chuyển quyền sử dụng đất đầy đủ và trọn v n Việc xác lập quyền này sẽ làm phát sinh một quan hệ pháp lý mới cho một chủ thể mới (chủ thể nhận chuyển nhượng) với Nhà nước, đồng thời làm chấm dứt quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển nhượng

1.1.3 Khái ni m và đ đ m đấ 


1.1.3.1 Khái niệm c d


Theo quy định tại BLDS, chuyển nhượng QSDĐ được hiểu là việc chuyển

QSDĐ, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ có nghĩa vụ chuyển giao QSDĐ của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ

X t về khía cạnh lịch sử, khái niệm “chuyển nhượng QSDĐ” xuất hiện từ khi chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ra đời và được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp 1980 Trong khi đó, ở các nước tồn tại chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ không được đ t ra mà thay vào đó là các thuật ngữ khác như: mua bán đất đai; mua bán, chuyển nhượng đất đai, Điều này có nghĩa, khái niệm chuyển nhượng QSDĐ ở nước ta luôn được đ t vào mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai Nói cách khác, sở hữu toàn dân về đất đai là cái có trước, chuyển nhượng QSDĐ là cái có sau đóng vai trò như một sự

kh ng định và thừa nhận đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ được coi là chủ thể sử dụng đất và được Nhà nước ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ Bên cạnh việc ghi nhận, Nhà nước c ng đóng vai trò là người quản lý việc thực hiện hành vi chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên trong giao dịch Cụ thể, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các chủ thế phải được thực hiện theo các điều kiện, cách thức, trình tự, thủ tục

c ng như quyền và nghĩa vụ do Nhà nước quy định

Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật về đất đai, chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện nhất định do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (bên chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất, QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng; người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa

vụ về thuế c ng như các khoản lệ phí theo quy định của pháp luật

1.1 3 2 Đ c m c d

Trong quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, vì những lý do khác nhau mà người

có QSDĐ hợp pháp không có khả năng ho c không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó họ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ cho chủ thể khác thực sự có nhu cầu nhằm mục đích thu lại một khoản lợi ích vật chất nhất định tương ứng với giá trị

QSDĐ Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng QSDĐ sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất trước Nhà nước, đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng phát sinh quan hệ sử dụng đất mới Vì thế, về bản chất, chuyển nhượng QSDĐ là một trong 08 hình thức chuyển QSDĐ mà pháp luật ghi nhận hay cụ thể hơn đây là một dạng chuyển quyền đầy đủ Do đó, bên cạnh những đ c điểm chung tương tự với 07 hình thức chuyển QSDĐ còn lại, chuyển nhượng QSDĐ còn có những đ c điểm riêng biệt thể hiện ở những điểm sau:

các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ phải thỏa mãn

các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Trong quan hệ chuyển nhượng, đối với bên chuyển nhượng QSDĐ, quan hệ sử dụng đất đối với Nhà nước bị chấm dứt hoàn toàn Vì vậy NSDĐ cần phải đáp ứng những điều kiện mà pháp luật quy định bao gồm điều kiện chung về chuyển nhượng QSDĐ quy đinh tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và điều kiện cụ thể cho mỗi chủ thể sử dụng đất thì mới được ph p chuyển nhượng Ngược lại, đối với bên nhận chuyển nhượng, m c dù họ tự nguyện

bỏ ra một khoản tiền ho c giá trị vật chất tương ứng với giá trị QSDĐ nhằm mục đích thiết lập QSDĐ với thửa đất đó nhưng Nhà nước vẫn quy định một số điều kiện đối với bên nhận chuyển nhượng Qua đó, có thể thấy được, xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyển nhượng QSDĐ c ng như để đảm bảo hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh hiện tượng đầu cơ đất ho c không khai thác hết tiềm năng của đất mà Nhà nước bắt buộc phải đưa ra các điều kiện cụ thể như vậy

a bên cạnh việc quy định các điều kiện nhất định cho chủ thể tham gia

chuyển nhượng, Nhà nước c ng quy định những điều kiện chuyển nhượng khác nhau đối với từng loại đất Những quy định như vậy phụ thuộc vào tầm quan trọng khác nhau của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyển nhượng QSDĐ đ t ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp có phần ch t chẽ hơn so với các loại đất khác; điều này xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này trong quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, đ c biệt trong hoàn cảnh nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp

ba không chỉ quy định những điều kiện đối với chủ thể tham gia chuyển

nhượng c ng như từng loại đất, Nhà nước còn quy định người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng phải có thực hiện những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cụ thể là thuế thu nhập từ chuyển nhượng QSDĐ và các khoản

lệ phí liên quan trực tiếp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng Việc bắt buộc chủ thể tham gia thực hiện chuyển nhượng QSDĐ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính này đảm bảo việc điều tiết thu nhập đối với người chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời

c ng đảm bảo hài hòa lợi ích của chủ thể sử dụng đất với lợi ích chung của Nhà nước

1 Nh ng vấn đề l luận về há luậ chu ển như ng u ền ng đấ

1 đ đ v

đấ

Như đã kh ng định ở trên, chuyển nhượng QSDĐ là quan hệ chuyển QSDĐ

cơ bản, phổ biến nhất Chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với điều kiện phát triển của kinh tế thị trường và các quan hệ hàng hóa tiền tệ Nhà nước có thừa nhận hay không thừa nhận thì trên thực tế các quan hệ này vẫn diễn ra Hiện nay ở Việt Nam

có hàng trăm triệu thửa đất; hơn 10 triệu hộ nông dân và hàng chục vạn các tổ chức

sử dụng đất đang trực tiếp khai thác, sử dụng và kinh doanh trên đất10 Trong số đó

có rất nhiều các chủ thể có nhu cầu dịch chuyển QSDĐ của họ c ng như tích tụ đất đai để mở rộng phát triển sản xuất Vì vậy, nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác xuất hiện như một nhu cầu tất yếu khách quan Thông qua quan hệ chuyển nhượng QSDĐ, rất nhiều những quy luật của kinh tế được thể hiện như: Quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh, Chính vì vậy, đòi hỏi phải có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước đối với loại giao dịch này không chỉ với tư cách là một chủ thể quản lý nền kinh tế - xã hội mà quan trọng hơn Nhà nước phải giữ vai trò là chủ thể sở hữu đối với toàn bộ đất đai trong cả nước

Không chỉ dừng lại là một quan hệ chuyển QSDĐ phổ biến, cơ bản, cùng với

sự phát triển của kinh tế - xã hội, chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phong phú và

10

Xem: https://www.gso.gov.vn/default.aspx?tabid=382&idmid=2&ItemID=18591, truy cập ngày 28 tháng 8 năm 2019

phức tạp Trong bối cảnh Việt Nam đang mở cửa hội nhập chào đón các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư kinh doanh ở Việt Nam, nhu cầu dịch chuyển QSDĐ không chỉ thu h p trong khu vực nông thôn hay phạm vi chủ thể nhỏ h p như hộ gia đình,

cá nhân mà còn sẽ phát triển mạnh mẽ, lan rộng ra các khu vực thành thị với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, trong đó đ c biệt có sự tham gia của các tổ chức, cá nhân nước ngoài Bên cạnh đó, quan hệ chuyển nhượng QSDĐ không chỉ diễn ra đối với loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp trồng rừng, đất ở mà sẽ bao gồm nhiều loại đất khác nhau như đất đô thị, đất chuyên dùng, cùng với đó là nguồn gốc khác nhau của các loại đất Vì vật nếu pháp luật không kịp thời điều chỉnh sẽ dẫn tới sự lạc hậu so với sự phát triển thực tế của kinh tế - xã hội Nghiêm trọng hơn, sự lạc hậu này có thể dẫn tới việc hạn chế nguồn đầu tư từ nước ngoài do hành lang pháp lý không ch t chẽ hay có thể là việc đón đầu pháp luật để thực hiện những hành vi “lách luật” nhằm thu lợi bất chính, gây thiệt hại n ng nề cho kinh tế quốc gia

Chính vì vậy, việc Nhà nước điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là một yêu cầu tất yếu trong việc định hướng sự phát triển kinh tế quốc gia c ng như tạo ra hành lang pháp lý ch t chẽ, một thị trường đầu tư, kinh doanh lành mạnh đảm bảo hài hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước Từ những yêu cầu trên, Nhà nước

đã thực hiện sự quản lý của mình với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai thông qua pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong các vấn đề sau: Chủ thể của chuyển nhượng, nội dung của quan hệ chuyển nhượng, hình thức

và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng, trình tự thủ tục và thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng QSDĐ

1.2.2 à và v

đấ

Qua nhiều thời kỳ lịch sử khác nhau, pháp luật điều chỉnh về giao dịch chuyển nhượng QSDĐ được ghi nhận và biểu hiện với nội dung không giống nhau Theo đó, trước Hiến pháp 1980 khi nước ta còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai ở hai miền Nam Bắc như: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư

nhân về đất đai thì sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác được biểu hiện chủ yếu bởi các quan hệ mua bán đất đai, quan hệ thừa kế đất đai ho c sự dịch chuyển đất đai của các xã viên khi vào ra hợp tác xã Ở giai đoạn này không tồn tại khái niệm chuyển nhượng QSDĐ Giao dịch về chuyển QSDĐ chỉ thực sự tồn tại bắt đầu từ khi ra đời của Hiến pháp 1980, theo đó, từ rất nhiều hình thức sở hữu về đất đai khác nhau được tồn tại trước đó ở hai miền Nam Bắc thì đến Hiến pháp 1980 tại Điều 19 chỉ ghi nhận một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý (nay theo Điều 53 Hiến pháp 2013 là

sở hữu toàn dân Nhà nước là đại diện chủ sở hữu)

Theo đó, Nhà nước sở hữu và thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, các chủ thể

là các tổ chức, cá nhân trong nước hay nước ngoài chỉ là người được giao khai thác,

sử dụng QSDĐ và thực hiện các giao dịch về QSDĐ được Nhà nước cho ph p Tuy nhiên, bị giới hạn bởi các quy định ngăn cấm về việc chuyển dịch đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác mà chỉ cho ph p việc mua bán nhà ở, vật kiến trúc và các công trình khác trên đất tại Luật Đất đai 1987 (Điều 5) nên quan hệ chuyển nhượng QSDĐ trong giai đoạn này c ng không được ghi nhận và thực thi trên thực tế Sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác dưới hình thái giá trị được thực hiện ẩn giấu thông qua các giao dịch về mua bán nhà ở, vật kiến trúc, cây cối, hoa màu Đây c ng là lý để châm ngòi cho những giao dịch tự phát, thị trường ngầm về QSDĐ phát sinh ở thời kỳ này

Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI (1986) đã đánh dấu sự thay đổi tư duy của Đảng ta về định hướng phát triển đất nước Theo đó, cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp vốn tồn tại trong nhiều thập kỷ được nhường chỗ cho một

cơ chế mới đầy năng động - kinh tế hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa Hiến pháp 1992 ra đời trên nền tảng của định hướng này Vẫn trên cơ

sở giữ nguyên quan điểm về sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Hiến pháp trước đó

đã ghi nhận, song sự thay đổi mang tính bước ngo t cho các giao dịch về QSDĐ nói chung và giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ nói riêng trong nền kinh tế thị trường trong Hiến pháp 1992 đó là QSDĐ ổn định, lâu dài và QSDĐ trở thành hàng hóa

giao dịch trên thị trường Cụ thể, Điều 18 Hiến pháp 1992 quy định: Nhà nước giao đất cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài và được chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật Trên nền tảng pháp lý trong đạo luật gốc này, Luật Đất đai 1993 đã cụ thể hóa và ghi nhận quyền chuyển QSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân gồm 05 quyền cụ thể: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thế chấp và quyền để thừa kế QSDĐ (Từ Điều 74 đến Điều

78 Luật Đất đai 1993) Trong 05 quyền đó, quyền chuyển nhượng QSDĐ là quyền thể hiện r n t nhất, bản chất nhất của sự ghi nhận QSDĐ là hàng hóa, là tài sản có giá trị được ph p lưu thông trên thị trường, chịu sự điều chỉnh và chi phối không chỉ bởi ý chí của chủ sở hữu đại diện của Nhà nước, mà chúng còn bị chi phối bởi các quy luật của thị trường như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và giá cả thị trường Đây c ng là điểm mốc quan trọng khởi đầu các tiền đề pháp lý cho thị trường QSDĐ vận hành trong thị trường bất động sản

Theo tiến trình phát triển của nền kinh tế thị trường, các quan hệ xã hội, trong đó có quan hệ đất đai phát triển ngày càng nhanh và mạnh ở cả bề rộng lẫn chiều sâu Theo đó, các giao dịch về QSDĐ vượt xa hơn khuôn khổ của những hộ gia đình, cá nhân riêng l , mà nhu cầu rộng lớn hơn là các tổ chức, các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài Đối tượng của giao dịch chuyển nhượng là QSDĐ c ng không còn đơn giản là những mảnh đất nhỏ l mà là những phạm vi, quy mô rộng lớn Nhu cầu của sự chuyển dịch QSDĐ của các chủ thể c ng không còn dừng lại ở việc đáp ứng cho nhu yếu hàng ngày như nơi ăn, chốn ở, nguồn sống

và việc làm đơn l , mà cao hơn, chúng trở thành hàng hóa có giá trị lớn trên thị trường, trở thành tư bản để dịch chuyển kiếm lời của các nhà đầu tư, là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, là nguồn vốn quan trọng để tạo nên tiềm lực và thế mạnh của nhà đầu tư, của doanh nghiệp, là phương thức tích l y của cải bền vững là làm giàu của người dân Để đáp ứng nhu cầu đa dạng và rộng lớn đó của xã hội, cùng với sự ra đời của Hiến pháp sửa đổi 2001 và gần nhất là Hiến pháp 2013 thì Luật Đất đai sửa đổi bổ sung 1998, 2001, Luật Đất đai 2003, sửa đổi 2009 và Luật Đất đai 2013 hiện hành đã liên tục có sửa đổi, bổ sung, quy định mới nhằm đáp ứng các

nhu cầu và nguyện vọng các nhu cầu rộng lớn này Theo đó, hành lang pháp lý để điều chỉnh các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đã tương đối đầy đủ và toàn diện

ở cả khía cạnh hình thức và nội dung: từ điều kiện, tư cách chủ thể, thể thức thiết lập giao dịch, cho đến quy trình, thủ tục xác lập và thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ Nghiên cứu pháp luật đất đai qua các giai đoạn cho thấy, pháp luật điều chỉnh giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ đã được phát triển thêm một bước tiến mới, các chủ thể tham gia giao dịch ngày càng được mở rộng với những quy định về điều kiện, tư cách chủ thể ngày càng nới lỏng hơn, thuận lợi hơn để tạo điều kiện cho người sử dụng đất có cơ hội được gia nhập sâu hơn vào thị trường, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng hơn của mọi chủ thể Hơn thế nữa, pháp luật đất đai quá các thời kỳ đã quan tâm, chú trọng hơn tới việc chuyển dịch QSDĐ của những chủ thể yếu thế trong xã hội như hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, các

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở nơi có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ho c

đ c biệt khó khăn; pháp luật đất đai c ng dành những chế định điều chỉnh đ c biệt cho những những chủ thể sử dụng đất ở những địa bàn mà Nhà nước khuyến khích, thu hút đầu tư như: đất khu công nghiệp, khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghệ cao có nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ho c dự án đầu tư Điều khác c ng đáng ghi nhận trong pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian qua đó là, các giao dịch chuyển QSDĐ nói chung và giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng được vận hành trong hành lang pháp lý ổn định, với sự cải cách sâu rộng thủ tục hành chính, sự thay đổi đáng ghi nhận trong việc hiện đại hóa hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu về đất đai, tăng cường minh bạch, công khai hóa thông tin;

sự ra đời và phát triển của các thể chế trung gian nhằm hỗ trợ thị trường QSDĐ như: Văn phòng Đăng ký QSDĐ, Trung tâm phát triển quỹ vấn, Tổ chức tư vấn giá đất, Tổ chức tư vấn quy hoạch sử dụng đất, các tổ chức hành nghề Luật sư Đây là những thay đổi tích cực không thể phủ nhận góp phần hỗ trợ cho thị trường QSDĐ nói chung và thị trường chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian qua ổn định và trật

tự hơn, minh bạch và công khai hóa hơn

1.2.3 Các đ nh hoạ động

đấ

Pháp luật được xây dựng dựa trên ý chí của Nhà nước, nhưng c ng phải chịu

sự chi phối bởi các yếu tố xoay quanh một xã hội dân sự Ở nước ta, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự chi phối và ảnh hưởng của các yếu tố như: Đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam; Yếu tố văn hóa và xã hội; Yếu tố môi trường; Thói quen, phong tục tập quán; Sự hội nhập của nền kinh tế quốc tế và phát triển bền vững Cụ thể như sau:

1.2.3 1 ế ố ờ ố c c của Đả ộ ả ệt Nam

Chế độ chính trị nước ta là chế độ “Đả ạ â dâ m c ủ

nước trong đó có pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đường lối, chính sách của Đảng Dựa trên những quan điểm, chủ trương, đường lối của Đảng nêu ra trong các văn kiện của từng kỳ Đại hội, pháp luật của Nhà nước tiến hành

“thể chế hóa” thành các chính sách pháp luật đất đai nói chung và chính sách pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng Một số quan điểm chủ trương đường lối chính sách của Đảng theo từng thời kỳ chi phối đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

trong giai đoạn từ khi thành lập năm 1930 đến năm 1954

Chủ trương đầu tiên của Đảng ngay khi thành lập là “làm tư sản dân quyền cách mạng và thổ địa cách mạng để đi tới xã hội cộng sản”12và đề ra các nhiệm vụ

“đánh đổ đế quốc chủ nghĩa Pháp và bọn phong kiến thâu hết ruộng đất của đế quốc chủ nghĩa làm của công cho dân cày nghèo”13 Sau khi Cách mạng tháng Tám năm 1945, nước ta vẫn đang đứng trước nhiều nguy cơ nên tình hình cải cách ruộng

11 Đảng Cộng sản Việt Nam (1986), ệ Đạ ộ Đả Nxb Chính trị Quốc gia,

đất chưa được giải quyết triệt để nhưng chúng ta c ng đã triển khai khẩu hiểu

“người cày có ruộng” như một sức mạnh động viên và khuyến khích người dân tham gia vào kháng chiến, để họ nâng cao ý thức bảo vệ độc lập tư do cho mình Đảng và Chính phủ thực hiện chính sách giảm tô, thuế, chia lại ruộng đất.Tại Hội

nghị Trung ương Đảng mở rộng lần thứ II năm 1948, Đảng ta đã chỉ đạo “Đem

ruộ của bọ ả ốc c dâ c c giao cho bộ ộ c

Tại Hội nghị cán bộ Trung ương lần thứ IV, V c ng đ c biệt nhấn mạnh tầm quan trọng của cải cách ruộng đất, có chế độ cải cách ruộng đất thì mới có thể đem lại niềm tin tưởng và giảm sự bóc lột của địa chủ phong kiến đối với người dân

Tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ II (1951), Đảng Lao động Việt Nam đã

kh ng định trong chính cương là: “ ế c cả c c ộ c ộc ả

dân tộc ma ắ ảm ảm c c â dâ ạm c p ruộ của

c dâ ệ a c dâ c c a ạ c d ruộ b a a ả ờ dâ a am a

nước Thể chế hoá chủ trương trên đây của Đảng, Chính phủ nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa đã nghiên cứu và ban hành nhiều đạo luật quan trọng, như: Hiến pháp năm 1946 tại Điều 19 kh ng định: “Quyền tư hữu tài sản của công dân Việt Nam được bảo đảm” Sắc lệnh số 78/SL của Chính phủ đã quy định giảm 25 mức địa tô

đã thu trước Cách mạng tháng Tám Sắc lệnh số 87/SL về giảm tức và Sắc lệnh số 88/SL ngày 22-5-1950 quy định thể lệ lĩnh canh Đồng thời, Chính phủ c ng ban hành Sắc lệnh số 75/SL, ngày 01-7-1949 tạm cấp ruộng đất của Việt gian cho nông dân nghèo; Sắc lệnh số 90/SL ngày 22-5-1950 về quyền lợi khi sử dụng ruộng đất

bỏ hoang Đến năm 1953, hai hội nghị quan trọng là Hội nghị Trung ương Đảng

14Đảng Cộng sản Việt Nam (2000), ệ Đả p, tập 9, Nxb Chính trị Quốc

gia, Hà Nội, 2000, tr 31-32


15Đảng Cộng sản Việt Nam (2000), ệ Đả p, tập 2, Nxb Chính trị Quốc

gia, Hà Nội, 2000, tr 2-3

họp lần thứ IV (tháng 1/1953) và Hội nghị Trung ương Đảng làn thứ V diễn ra đã một lần nữa kh ng định lại khẩu hiệu “người cày có ruộng”, thực hiện triệt để chính sách giảm tô, giảm tức”, thông qua Cương lĩnh ruộng đất của Đảng và cho ra đời Luật cải cách ruộng đất

a đường lối chính sách của Đảng trong giai đoạn từ 1955 đến 1993

Trong giai đoạn này, nước ta bước vào thời kỳ “nông nghiệp hợp tác hóa sản xuất” đ c trưng của ruộng đất giai đoạn này là các hộ gia đình đóng góp ruộng đất của mình vào sở hữu tập thể Sau khi miền Nam hoàn toàn giải phóng, phong trào sản xuất tập thể càng ngày càng dâng cao, người dân chuyển đất đai của mình vào hợp tác

xã và thành những người chủ sử dụng đất Chế độ nông nghiệp tập thể được thể hiện

từ khoán hộ ở một xã, huyện một cách công khai đến khoán chui, khoán lùi, rồi khoán sản phẩm, khoán lúa, khoán 100 và khoán 10 Tuy nhiên, cơ chế này đã bộc lộ nhiều hạn chế dẫn đến việc Đảng ta phải cho ra đời chỉ thị 100 về cải tiến công tác khoán, mở rộng khoán sản phẩm đến nhóm và người lao động trong hợp tác xã nông nghiệp ra đời mới có những bước cải tiến đối với sản xuất nông nghiệp u điểm của giai đoạn này là ngăn ch n được tình trạng bỏ bê ruộng đất, vực dậy nền kinh tế nông nghiệp và xác lập địa vị của người dân trong quá trình sản xuất nhưng c ng đ t ra nhiều khó khăn cho nền sản xuất nông nghiệp và chế độ ruộng đất

Các chủ trương và định hướng của Đảng trong giai đoạn này dù không trực tiếp tác động tới các quy định về chuyển nhượng QSDĐ, song nhận thấy, mục đích cuối cùng của những chủ trương và định hướng ấy đều đ t lợi ích dân tộc, của nhân dân lên trên hết, đ c biệt đối với người dân nghèo Đây là tư tưởng cốt l i để các chính sách và pháp luật đất đai sau này được xây dựng trên nền tảng của tư tưởng này Nghiên cứu các quy định của pháp luật đất đai hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ cho chúng ta nhận diện r vấn đề này Theo đó, việc hạn chế chuyển nhượng đối với đất nông nghiệp, đ c biệt là đất nông nghiệp lúa nước nhằm bảo vệ quyền

và lợi ích cho người nông dân - lực lượng yếu thế song lại chiếm số đông trong xã hội là biểu hiện của quan điểm và tư tưởng nhất quán của Đảng ta

ba đường lối chính sách của Đảng trong giai đoạn từ 1993 đến nay

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII kh ng định: “Trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, ruộng đất được giao cho nông dân sử dụng lâu dài Nhà nước quy định bằng pháp luật các vấn đề thừa kế, chuyển quyền sử dụng đất”16 Nghị quyết của Đảng giai đoạn này được thể chế hóa bằng Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cùng nhiều văn bản hướng dẫn thi hành để điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giai đoạn này được coi là giai đoạn “tiếp cận” với nền kinh tế thị trường của quan hệ đất đai, các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh bởi pháp luật dân sự, quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính chất dân sự giữa cá nhân với cá nhân Các giao dịch giữa cá nhân với các chủ thể khác như tổ chức kinh tế mãi đến sau khi Luật đất đai sửa đổi năm 2001 mới phát triển

Nghị quyết Đại hội Đảng IX đã xác lập chủ trương, mở đường cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản Vấn

đề sở hữu đất đai và đầu tư tài sản có trên đất đã được Đảng và Nhà nước quan tâm thể hiện thông qua các chính sách tạo lập đồng bộ các yếu tố của thị trường trong cơ chế quản lý kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa “hình thành và phát triển thị trường bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bước mở thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài tham gia đầu tư” Đây là chính sách thể hiện ý chí tối cao của Nhà nước về sở hữu đất đai, chi phối và làm ảnh hưởng chủ yếu đến quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức khi tham gia vào thị trường bất động sản

Nghị quyết số 19-NQ/TW về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm

2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã tổng kết những thành tựu đạt được trong việc thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai Nghị quyết phân tích tình hình nguyên nhân của những hạn chế, yếu k m và đưa

16Đảng Cộng sản Việt Nam (2000), ệ Đả p, tập 2, Nxb Chính trị Quốc

gia, Hà Nội, 2000, tr 2-3

chủ trương:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Quyền sử dụng đất là một loại tài sản và hàng hóa đ c biệt, nhưng không phải là quyền sở hữu, được xác định cụ thể phù hợp với từng loại đất, từng đối tượng và hình thức giao đất, cho thuê đất Nhà nước thực hiện quyền của chủ sở hữu thông qua việc quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho ph p chuyển mục đích sử dụng 17

Như vậy, xuyên suốt trong quá trình phát triển của pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng đều có sự định hướng từ tư tưởng của Đảng được thể hiện trong các văn kiện đại hội, nghị quyết, chỉ thị

1.2.3 2 ơ c ế ả ế

Cơ chế quản lý kinh tế chi phối mạnh mẽ đến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi vì cơ chế quản lý kinh tế là mối tương tác giữa các tác động đồng thời của chủ thể quản lý lên đối tượng quản lý nhằm thực hiện một định hướng nào đó18 Cơ cấu kinh tế có tác động quyết định đối với pháp luật, pháp luật phụ thuộc vào kinh tế, ghi nhận sự biến đổi của kinh tế và phản ánh trình độ phát triển của kinh tế19 Để thực hiện các mục tiêu kinh tế, các nhà quản lý thường sử dụng pháp luật Cơ chế quản lý kinh tế của nước ta qua từng thời kỳ c ng có sự chi phối đến pháp luật sâu sắc Cụ thể:

Cơ chế quản lý kinh tế tác động lên nền kinh tế nước ta nổi bật trong hai giai đoạn là trước năm 1986 và sau năm 1986

giai đoạn trước năm 1986, nước ta có nền kinh tế kế hoạch hóa tập

trung Điều này phù hợp với tình hình đất nước vừa trải qua một cuộc kháng chiến

k o dài Nhà nước cần có sự chỉ đạo trong mọi vấn đề để ổn định kinh tế, chính trị đất nước Chế độ sở hữu thời kỳ này là sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Từ đó,

nhà nước quản lý nền kinh tế bằng cơ chế kế hoạch hóa tập trung Cơ chế kế hoạch hóa tập trung là cơ chế mà theo đó chính quyền trung ương sẽ điều khiển toàn bộ các khu vực kinh tế và đưa ra mọi quyết định về quá trình sản xuất và phân phối hàng hóa, dịch vụ Nhà chức trách quyết định các loại hàng hóa cần sản xuất, điều hành các cơ quan cấp dưới để sản xuất theo mục tiêu quốc gia và xã hội Chính vì vậy, Nhà nước đã can thiệp quá sâu vào các hoạt động sản xuất kinh doanh, quy luật giá trị không được coi trọng và thực hiện Với cơ chế này thì đất đai và tư liệu sản xuất không được coi trọng và không được trao cho người sử dụng đất Người sử dụng đất không có quyền định đoạt đối với đất đai do mình đang trực tiếp sản xuất

Cơ chế quản lý kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã tác động và chi phối pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

i) Cơ chế quản lý kinh tế trong giai đoạn kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã hạn chế sự phát triển của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất bởi vì Nhà nước chỉ chú trọng kinh tế tập thể, đất đai thuộc sở hữu tập thể Các hộ gia đình, cá nhân và tư nhân không được ph p mua bán, chuyển nhượng QSDĐ Người lao động thời kỳ này chỉ chú trọng đến việc tạo ra sản phẩm dựa trên đất đai của tập thể, các giao dịch đất đai về mua bán chuyển nhượng rất ít

ii) Cơ chế kinh tế trong giai đoạn này chưa coi trọng lợi ích của người sử dụng đất và quan hệ sử dụng đất giai đoạn này chỉ mang tính mệnh lệnh hành chính, người sử dụng đất chưa được bảo đảm thực hiện hết các quyền của mình

a sau khi đất nước ta bước vào thời kỳ đổi mới, xây dựng đất nước

dựa trên cơ chế quản lý kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa Nền kinh tế thị trường thể hiện ở các yếu tố: quan hệ cung - cầu là cơ chế điều tiết mối quan hệ giữa các chủ thể tham gia hoạt động của nền kinh tế, yếu tố giá cả lợi nhuận

và yếu tố cạnh tranh Cơ chế kinh tế thị trường này đã tạo nên tính năng động, trách nhiệm và hiệu quả trong việc vận hành nền kinh tế, từ đó, cơ chế kinh tế có tác động mạnh mẽ đến pháp luật nói chung và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.Giai đoạn này, nước ta đã thay đổi chủ trương là nền kinh tế Nhà nước

và nền kinh tế tập thể giữ vai trò chủ đạo Nhà nước quản lý kinh tế dựa trên pháp

luật và thuế, khuyến khích sản xuất phát triển Quyền sử dụng đất nhờ đó c ng trở thành “hàng hóa” được trao đổi trên thị trường Hàng hóa có hai thuộc tính là giá trị

sử dụng (do lao động cụ thể tạo ra) và giá trị trao đổi (do lao động trừu tượng tạo ra)20 Vậy nên, pháp luật đã ghi nhận sâu rộng hơn về vai trò của chủ sở hữu là cá nhân, hộ gia đình, tổ chức tư nhân trong nước và nước ngoài Từ đó, quan hệ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã phát triển năng động Những giao dịch nhỏ l bởi những chủ thể chủ yếu là hộ gia đình, cá nhân trước đây đã nhường chỗ cho những giao dịch với phạm vi và quy mô rộng lớn, được thực hiện bởi các doanh nghiệp, các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài Cùng với đó, các quy luật vốn có của nền kinh tế thị trường như: quy luật cung - cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh đã tác động sâu rộng tới các quan hệ chuyển nhượng QSDĐ làm cho thị trường về QSDĐ trong thị trường bất động sản phát triển sôi động; theo đó, QSDĐ được lưu thông trên thị trường một cách mạnh mẽ, làm tăng giá trị của đất và là cơ hội tích l y và làm giàu của các nhà đầu tư Trước xu hướng vận động và phát triển mạnh mẽ ấy của thị trường QSDĐ, như một nhu cầu tất yếu khách quan là Nhà nước bằng pháp luật phải có sự thay đổi cách thức tổ chức quản lý cho phù hợp với theo kịp với sự phát triển này Theo đó, cơ chế quản lý đối với đất đai nói chung và đối với thị trường giao dịch QSDĐ nói riêng được thiết lập trên nền tảng của sự tôn trọng các quy luật khách quan của thị trường, tạo sự bình đ ng, minh bạch, khách quan và sự chủ động, linh hoạt cho các chủ thể tham gia giao dịch QSDĐ Bên cạnh

đó, để phòng ngừa tối đa các giao dịch tự phát, gây l ng đoạn thị trường, đầu cơ và kích cầu ảo gia tăng, pháp luật quản lý đất đai c ng tăng cường cơ chế kiểm soát các giao dịch thông qua việc siết ch t thủ tục của các giao dịch, tăng cường truy thu thuế thu nhập từ chuyển nhượng

Dù có nhiều thay đổi mang chiều hướng tích cực, các giao lưu dân sự, kinh tế

nói chung và các giao dịch về QSDĐ nói riêng trong cơ chế thị trường phong phú, đa dạng và mạnh mẽ hơn rất nhiều so với cơ chế bao cấp, song khách quan c ng không thể phủ nhận được rằng, cơ chế kinh tế thị trường giai đoạn này c ng gây ra những tác động tiêu cực đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cụ thể:

i) Cơ chế quản lý của bộ máy nhà nước tuy đã được cải thiện nhưng vẫn còn mang tính chất mệnh lệnh - hành chính đã tạo ra nhiều khó khăn cho vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Đ c biệt, với quy mô phát triển nhanh chóng của nền kinh tế thị trường thì yêu cầu về công tác quản lý ngày càng phải được nâng cao về chất lượng và đội ng nhân lực trong các cơ quan quản lý nhà nước Tuy nhiên, dư âm về lề lối và tư duy thời bao cấp vẫn còn nên tạo ra những rào cản trong việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thị trường

ii) Sự cạnh tranh trong cơ chế kinh tế thị trường ngày càng khốc liệt và đòi hỏi người sử dụng đất phải nhanh nh n nắm bắt cơ chế và thay đổi các chính sách, chiến lược đối với đất đai Chuyển nhượng quyền sử dụng đất c ng bị chi phối mạnh mẽ về giá cả và thị trường, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần lớn có

sự chênh lệch ở các khu vực, các vùng miền khác nhau, chính vì vậy cần phải nắm

rõ chính sách pháp luật của từng địa phương khi tham gia vào thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hệ lụy theo đó nảy sinh, đó là cơn sốt cục bộ về nhà đất xảy ra ở các tỉnh và thành phố lớn, đẩy giá nhà đất tăng đột biết, vượt xa khả năng của đại đa số người dân và chỉ tập trung ở một giới có tiền , thị trường QSDĐ vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước

1.2.3 3 ế ố a ờ ố dâ ộc

Yếu tố văn hóa xuất hiện từ lâu trong đời sống nhân dân, được định hướng trong các văn bản của Đảng và Nhà nước và được thực hiện trong các đơn vị cơ sở (gia đình, làng, bản, xã, phường, khu tập thể, cơ quan, xí nghiệp, nông trường, lâm trường, trường học, đơn vị bộ đội ) và các vùng dân cư (đô thị, nông thôn, miền núi )

Văn hóa có sự ảnh hưởng không hề nhỏ đối với pháp luật nói chung, văn hóa

là cuộc sống, do đó, trong quá trình xây dựng pháp luật phải dựa vào những kinh nghiệm văn hóa để điều chỉnh Văn hóa là sự hình thành tích l y kinh nghiệm sống của một cộng đồng, một quốc gia, văn hóa chính là cuộc sống, nó có m t ở toàn bộ các lĩnh vực trong cuộc sống Từ xưa đến nay con người luôn sống và hành động theo nền văn hóa kể từ đó đã kết tinh trở thành văn hóa

Nước ta chịu ảnh hưởng sâu sắc của nền kinh tế nông nghiệp và sản xuất lúa nước Trong quá trình ấy chúng ta đã thích nghi với các điều kiện khắc nghiệt để hình thành nên văn hóa truyền thống làng xã và quan hệ huyết thống Văn hóa này

đã tạo ra thói quen ít sử dụng pháp luật để giải quyết các quan hệ đối với cuộc sống hàng ngày mà vẫn tôn trọng các luật lệ của làng xã Chính vì vậy, các giao dịch liên quan đến đất đai thường thực hiện theo văn hóa truyền thống, chuyển nhượng đất đai c ng dựa vào thói quen ở làng xã chứ ít khi tuân thủ theo điều kiện thủ tục mà Nhà nước quy định Điều này dẫn đến các tranh chấp trong giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất C ng từ yếu tố văn hóa làng xã này mà Nhà nước đã xây dựng pháp luật và yêu cầu từng địa phương có sự quản lý đối với diện tích đất tại địa phương mình, pháp luật của Nhà nước về đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài việc tạo điều kiện cho thị trường phát triển song c ng xây dựng nên những quy tắc bắt buộc thực hiện đối với người dân để giảm thiểu tính thiếu kỷ luật, sinh hoạt theo thói quen cộng đồng đã tồn tại lâu đời trong văn hóa người Việt Ngày nay yếu tố văn hóa c ng dần thay đổi theo cuộc sống và hội nhập, tuy nhiên, trong quá trình xây dựng và thực thi pháp luật về đất đai và chuyển nhượng quyền

sử dụng đất vẫn cần phải quan tâm nhiều hơn đến yếu tố văn hóa

1.2.3 4 e c p quán

Thói quen, phong tục tập quán là yếu tố tương đối quan trọng chi phối đến pháp luật

về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta Phong tục tập quán vốn là “ ữ

quy tắc xử sự mang tính cộng đồng, phản ánh nguyện vọng qua nhiều thế hệ của toàn thể dân cư trong một cộng đồng tự quản (làng, xã, khu vực) có tác động chi phối, ràng buộc hành vi của con người, buộc con người phải thích nghi, buộc phải tuân theo trong quan hệ với nhau ở mức độ này hay mức độ khác nhau Có thể x t đến một số ví dụ điển hình như sau:

Trong tập tục của người Dao về cơ chế tự quản, theo truyền thống của người dao, làng do bộ máy có người đứng đầu bầy ra làm trưởng làng Trưởng làng có trách nhiệm quản lý đất đai, chia đất cho dân làng, quản lý nhân khẩu và quyết định cho ph p hay không cho ph p những người khác định cư

Trong luật tục Jrai quy định sở hữu chung, sở hữu mang tính cộng đồng: Với trình độ tư duy còn mang tính trực quan và thế giới quan mang màu sắc thần bí; trình độ canh tác lạc hậu, công cụ lao động thô sơ người Jrai sống phụ thuộc vào

tự nhiên, họ sở hữu tập thể về môi trường mình sinh tụ Mỗi làng có một địa vực nhất định, dân làng là chủ nhân trên đó Quyền sở hữu này được kế tiếp qua các đời

Về nguyên tắc, địa vực ấy cùng tất cả các sản vật các loại dù hoang dại hay do con người tạo lập nên đều thuộc về dân làng sở tại Tất cả những tài sản chung ai c ng

có quyền sử dụng Trong cộng đồng, không ai có đ c quyền về đất và tài nguyên, không ai được quyền bán, đổi i xâm hại đều bị cộng đồng xử lý Ngoài sở hữu chung của cả cộng đồng, luật tục Jrai c ng quy định về sở hữu cá thể là sở hữu riêng của từng người như quần áo, đồ trang sức, tẩu thuốc và sở hữu từng gia đình như nhà ở, chuồng nhốt vật nuôi, kho thóc, gia súc, cồng chiêng Với rẫy thì quá trình xác lập quyền sở hữu gia đình diễn ra chậm hơn Mỗi gia đình có quyền khai phá đất làng mình để sản xuất, có thể sử dụng và truyền lại cho con cháu đời sau Trường hợp rẫy bị bỏ hoá lâu ngày (3 năm) thì quyền quản lý của người khai thác

và canh tác trên đất đó c ng chấm dứt, đất đó lại thuộc về sở hữu của làng Việc sở hữu cá nhân về đất đai đi đối với việc cá nhân được hưởng hoa lợi trên đất canh tác của mình Không những vậy, sản phẩm của săn bắt, hái lượm do cá nhân tiến hành

c ng thuộc về sở hữu cá nhân Luật tục còn thừa nhận cả quyền khai thác tượng trưng đối với sản vật tự nhiên Vào rừng, ai phát hiện ra tổ ong, cây ăn quả người