Luận văn thạc sĩ: Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng tại Huyện Đoan Hùng, Tỉnh Phú Thọ

Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích trên, luận văn đã đặt ra và giải quyết các nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ khái niệm thừa kế nói chung và thừa kế QSDĐ nói riêng; - Phân tích và làm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ

THỰC TIỄN ÁP DỤNG TẠI HUYỆN ĐOAN HÙNG, TỈNH PHÚ THỌ

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi

Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định

Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này

Hà Nội, ngày… tháng … năm 2023

Tác giả luận văn

Vũ Kim Duyên

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT iv

MỞ ĐẦU 1

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 6

1.1 Khái quát chung về thừa kế quyền sử dụng đất ở 6

1.1.1 Khái niệm thừa kế, quyền thừa kế 6

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất ở 9

1.1.3 Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở 14

1.1.4 Đặc điểm của thừa kế quyền sử dụng đất ở 15

1.2 Khái quát chung về pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở 17

1.2.1 Khái niệm pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở 17

1.2.2 Nội dung pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở 19

1.2.3 Ý nghĩa của việc quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ở trong hệ thống pháp luật 20

1.3 Quá trình phát triển của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở 21

1.3.1 Trong pháp luật phong kiến 21

1.3.2 Trong giai đoạn từ 1945 đến 1993 22

1.3.3 Trong giai đoạn từ 1993 đến 2003 24

1.3.4 Trong giai đoạn từ 2003 đến 2013 25

Chương 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG TỈNH PHÚ THỌ 27

2.1 Nội dung pháp luật hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất ở 27

2.1.1 Người để lại di sản trong thừa kế quyền sử dụng đất ở 27

2.1.2 Di sản thừa kế trong thừa kế quyền sử dụng đất ở 31

2.1.3 Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc 36

2.1.4 Quy định về thừa kế theo pháp luật đối với quyền sử dụng đất ở 39

2.1.5 Quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài 46

Chương 3.GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 72 3.1 Hoàn thiện pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở 72

3.1.1 Về hộ gia đình sử dụng đất và thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất 72 3.1.2 Về xác định đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp thừa kế theo Điều 168 Luật Đất đai năm 2013 73 3.1.3 Về hình thức của di chúc 74 3.1.4 Sửa đổi một số quy định còn chưa được rõ ràng trong Bộ luật dân sự về thừa

và tư pháp 77

KẾT LUẬN 78

TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1 Số vụ án dân sự Toà án nhân dân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ giải quyết

từ năm 2014 đến năm 2019 54 Bảng 2.2 Số vụ tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ở của Toà án nhân dân huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ 56

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Sở hữu tài sản là quyền thiêng liêng của mỗi người được pháp luật bảo hộ và thừa kế tài sản chính là phương tiện để duy trì quyền sở hữu đó Vì vậy, chế định thừa kế là chế định rất quan trọng trong pháp luật của các quốc gia nói chung và của Việt Nam nói riêng Thừa kế rất thiết thực với cuộc sống của người dân nên dù không mới nhưng đề tài thừa kế vẫn luôn mang tính phổ biến và sôi động

Thừa kế và để lại thừa kế là một quyền cơ bản của các chủ thể trong quan

hệ pháp luật dân sự Đây là quyền thể hiện rất rõ tính chất tự do ý chí, tự do định đoạt của chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật dân sự về tài sản nói chung, quan hệ thừa kế nói riêng Tài sản có thể tồn tại lâu hơn cuộc sống của một con người, chính vì thế giải quyết vấn đề tài sản này ra sao khi người có tài sản đó qua đời là vấn đề rất quan trọng để bảo đảm cho việc định đoạt tài sản đó phù hợp với ý chí của người để lại di sản những cũng bảo đảm lợi ích hợp pháp của những người liên quan khác cũng như lợi ích chung của toàn xã hội Đặc biệt trong trường hợp di sản là QSDĐ thì vấn đề thừa kế QSDĐ còn phải tuân thủ theo các chính sách đất đai của Nhà nước

Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay, các tranh chấp về thừa

kế QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều với tính chất phức tạp, diễn biến kéo dài chính vì thế thừa kế QSDĐ là một vấn đề thời sự liên quan đến từng cá nhân, từng gia đình bởi QSDĐ là một tài sản có giá trị lớn, các vấn đề thừa kế chủ yếu là liên quan đến nhà và đất ở giữa những người có quan hệ gần gũi với nhau Vì vậy, nếu giải quyết không dứt điểm, không phù hợp sẽ gây mất đoàn kết trong gia đình, anh em từ đó ảnh hưởng tới trật tự xã hội

Trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, chế định về thừa kế quyền sử dụng đất được xây dựng và hoàn thiện Luật đất đai năm 2013 có các quy định về quyền thừa kế quyền sử dụng đất; trình

tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất Tiếp đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đề cập đến thừa kế dưới góc độ quyền tài sản tư của cá nhân Tuy nhiên, hiện nay cùng với sự tăng trưởng nhanh chóng của nền kinh tế, đất đai ngày càng trở lên có giá và người dân đã nhận thức sâu sắc giá trị của đất đai dẫn đến việc thừa kế quyền sử dụng đất cũng phát sinh nhiều tranh chấp, khiếu

kiện phức tạp Hậu quả của tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất để lại rất nặng nề: Nó không chỉ phá vỡ sự ổn định, không khí hoà thuận, đầm ấm trong gia đình; gây ra mâu thuẫn, mối bất hoà giữa anh, chị em ruột, họ hàng với nhau mà còn lôi kéo cả gia đình, dòng họ lao vào cuộc chiến pháp lý tàn khốc, kéo dài làm tổn hao sinh lực, sức khoẻ, tiền bạc vật chất của các bên Bên cạnh đó, tranh chấp

về quyền sử dụng đất còn gây ảnh hưởng xấu đến tình hình ổn định chính trị, trật

tự an toàn xã hội ở địa bàn cộng đồng dân cư

Chính vì thế việc nghiên cứu các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ nhằm tiếp tục hoàn thiện thêm chế định pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như nâng cao hiệu quả xét xử các tranh chấp về thừa kế QSDĐ là một yêu cầu khách quan Cụ thể là, trong giai đoạn hiện nay, với xu hướng hội nhập Quốc tế, vấn

đề thừa kế QSDĐ cần được nghiên cứu để mở rộng hơn nữa quyền tự định đoạt của chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ; tạo sự bình đẳng hơn nữa về thừa kế và để lại thừa kế giữa cá nhân trong nước với cá nhân là người Việt nam định cư ở nước ngoài Các quy phạm pháp luật về thừa kế QSDĐ cần được xây dựng dựa trên cơ sở bảo đảm mối quan hệ hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ và lợi ích của toàn xã hội, tôn trọng sự tự do định đoạt của các chủ thể trong quan

hệ pháp luật thừa kế QSDĐ

Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng tại huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ” có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng

2 Tình hình nghiên cứu đề tài

Nghiên cứu về thừa kế theo di chúc và theo pháp luật tính đến thời điểm hiện nay đã có nhiều công trình dưới mức độ luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ và một số bài đăng trên các tạp chí chuyên ngành Ngoài ra, nghiên cứu về thừa

kế quyền sử dụng đất nói chung cũng đã có nhiều luận văn cử nhân và cao học luật đã đề cập đến, nhưng nghiên cứu về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất trong phạm vi của một tỉnh, một thành phố thì chưa thật sự được chú ý Những công trình khoa học nghiên cứu về thừa kế đều tập trung vào từng quan hệ cụ thể như thừa kế theo di chúc, thừa kế theo pháp luật Và một số công trình khoa học tiêu biểu như:

- “Thừa kế theo pháp luật của công dân Việt Nam từ năm 1945 đến nay” của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Tư Pháp, Hà Nội năm 2004;

- “Luật thừa kế Việt Nam” của Tiến sĩ Phùng Trung Tập, NXB Hà Nội, năm 2010;

- “Những qui định chung của quyền thừa kế” của Tiến sĩ Nguyễn Minh Tuấn, NXB Thống kê, năm 2010;

- “Thừa kế theo di chúc và thực tiễn áp dụng” của Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết, NXB Công an nhân dân, năm 2005;

- “Thừa kế theo di chúc theo quy định của Bộ luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ Phạm Văn Tuyết; - “Một số suy nghĩ về thừa kế trong luật dân sự Việt Nam” của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Điện;

Ngoài ra còn có một số công trình như các tập hệ thống hoá văn bản pháp luật về dân sự, hôn nhân và gia đình nói chung và thừa kế quyền sử dụng đất nói riêng của Toà án nhân dân tối cao; các tập công bố phán quyết của Toà án

về xét xử phúc thẩm, giám đốc thẩm các vụ án dân sự của Toà án nhân dân tối cao (trong đó có các vụ án về tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất); LS.TS Phan Thị Hương Thuỷ: 99 tình huống và tư vấn pháp luật về thừa kế nhà và quyền sử dụng đất, Nxb Tư pháp, Hà Nội, 2005; ThS Nguyễn Hữu Ước: Nghị quyết của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao từ năm 2000 - 2007, Nxb Tư pháp,

Hà Nội, 2008 v.v

Như vậy, có thể thấy rằng chưa có một công trình nghiên cứu nào mang tính toàn diện, chuyên sâu về thừa kế quyền sử dụng đất nói chung đặc biệt trong bối cảnh các văn bản luật mới được ban hành như Luật đất đai 2013, Bộ luật dân

sự 2015 Do đó, việc tác giả chọn đề tài trên vẫn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn quan trọng

3 Mục đích và nghiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về thừa kế QSDĐ Trên cơ sở nghiên cứu lý luận và thực tiễn áp dụng các quy định pháp luật về thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ luận văn đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thừa kế QSDĐ, nâng cao hiệu quả xét xử của toà án, bảo đảm mối quan hệ hài hoà về lợi ích

giữa Nhà nước, chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thừa kế QSDĐ và lợi ích của toàn xã hội

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, luận văn đã đặt ra và giải quyết các nhiệm

vụ sau:

- Làm sáng tỏ khái niệm thừa kế nói chung và thừa kế QSDĐ nói riêng;

- Phân tích và làm rõ những đặc thù của thừa kế QSDĐ so với thừa kế những tài sản thông thường khác;

- Nghiên cứu thực tiễn áp dụng quy định về thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ;

- Nghiên cứu các quy định pháp luật hiện hành về thừa kế QSDĐ để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp từ đó có những đề xuất nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về thừa kế QSDĐ cũng như đề ra các biện pháp, cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật về thừa kế QSDĐ, nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về thừa kế QSDĐ

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn bao gồm:

- Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, dân sự, nhà ở có liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất ở

- Thực tế giải quyết tranh chấp thừa kế về quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ

5 Phương pháp nghiên cứu

Về phương pháp nghiên cứu là dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, phương pháp luận biện chứng duy vật và biện chứng lịch sử Bên cạnh đó, luận văn sử dụng

những phương pháp khoa học khác như: so sánh, phân tích, tổng hợp, thống kê cũng được sử dụng để giải quyết những vấn đề mà đề tài đã đặt ra

Một số vụ án giải quyết thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ cũng được sử dụng có chọn lọc để bình luận trong quá trình nghiên cứu Các số liệu thống kê của Toà án nhân dân huyện Đoan Hùng cũng được tham khảo để việc nghiên cứu toàn diện và sâu sắc hơn

6 Tính mới và những đóng góp của đề tài

Luận văn nghiên cứu có những điểm mới sau đây:

Luận văn sẽ hệ thống hoá các quy định về pháp luật thừa kế nói chung

và thừa kế quyền sử dụng đất ở nói riêng để làm cơ sở pháp lý cho công tác xét

xử các vụ tranh chấp về thừa kế, nhằm góp phần ổn định tình hình an ninh, chính trị trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ

Luận văn sẽ nêu ra và phân tích một số vụ khởi kiện về thừa kế quyền sử dụng đất ở trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ, từ đó chỉ ra một số điểm phù hợp, chưa phù hợp, bất cập, thiếu sót, chồng chéo của pháp luật về thừa kế, qua đó có những kiến nghị khoa học nhằm hoàn thiện những quy định pháp luật về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2015

- Luận văn phân tích có hệ thống một số quy định của pháp luật về thừa

kế quyền sử dụng đất ở Qua đó, nêu ra những quy định phù hợp, chỉ ra những quy định còn bất cập để có những kiến nghị khoa học nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật thừa kế về quyền sử dụng đất ở Làm cơ sở pháp lý cho công tác xét

xử tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất nói chung và trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ nói riêng

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu và kết luận cùng danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 03 chương, cụ thể như sau:

Chương 1: Những vấn đề lý luận về thừa kế quyền sử dụng đất ở và pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

Chương 2: Thực trạng pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở và thực

tiễn áp dụng trên địa bàn huyện Đoan Hùng tỉnh Phú Thọ

Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực hiện pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

VÀ PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

1.1 Khái quát chung về thừa kế quyền sử dụng đất ở

1.1.1 Khái niệm thừa kế, quyền thừa kế

Lịch sử xã hội đã chứng minh sự xuất hiện thừa kế là một tất yếu khách quan của tiến trình phát triển Muốn tạo ra của cải vật chất và để thoả mãn nhu cầu của mình, con người phải lao động, phải tác động vào giới tự nhiên và biến đổi chúng Của cải dành được chưa tiêu dùng đến trước khi chết sẽ được để lại cho những người khác và thường là cho những người thân thích của người chết

Mỗi cá nhân khi còn sống ít nhiều đều có một số của cải riêng Khi chết, của cải ấy sẽ để lại cho thân nhân Việc chuyển và phân chia của cải của người chết như vậy gọi là thừa kế Theo Từ điển Tiếng Việt (2006) của Viện Ngôn ngữ học do Nxb Đà Nẵng và Trung tâm Từ điển học xuất bản thì “thừa kế là hưởng của người chết để lại cho”1 và Từ điển Luật học (2005) của Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) do Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp xuất bản thì thừa kế là “sự chuyển dịch tài sản của người chết cho người còn sống”2 Như vậy, hiểu một cách chung nhất thì thừa kế là sự dịch chuyển tài sản từ người đã chết sang cho các cá nhân còn sống và các chủ thể khác

Ở thời điểm này, mặc dù xã hội chưa có sự xuất hiện của nhà nước, nhưng

mầm mống của việc sở hữu cũng đã được hình thành C Mác đã chỉ ra rằng:

“Bất cứ nền sản xuất nào cũng là việc con người chiếm hữu những đối tượng của tự nhiên trong một phạm vi, một hình thái xã hội nhất định…”; “nơi nào không có một hình thái sở hữu nào cả thì nơi đó cũng không thể có sản xuất và

do đó cũng không có một xã hội nào cả” Việc sở hữu của con người trong xã hội công xã nguyên thuỷ chỉ đơn giản là việc có được những công cụ lao động

và những vật phẩm tự nhiên, mà “chưa có sự phân biệt rõ rệt về khái niệm sở hữu đối với tư liệu sản xuất và sức lao động”3

1 Viện ngôn ngữ học (1999), Từ điển tiếng Việt, Nxb Đà Nẵng, tr.1077

2 Viện Khoa học pháp lý (Bộ Tư pháp) (2005), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp,

tr.674

3 C Mác (1994), Toàn tập – tập 5, Nxb Sự thật, Hà Nội, tr 521

Trong thời kì đầu của xã hội cộng sản nguyên thuỷ, chế độ quần hôn đã xuất hiện dẫn đến sự ra đời của các thị tộc, bộ lạc, tài sản có được thông qua lao động thuộc về thị tộc, bộ lạc đó Lúc này, người phụ nữ có một vai trò hết sức quan trọng, có thể chi phối, quyết định mọi vấn đề trong đời sống xã hội

Ph Ăng ghen khi nghiên cứu về vấn đề này đã đưa ra nhận xét: “Theo chế độ mẫu quyền, nghĩa là chừng nào mà huyết tộc chỉ kể về bên mẹ và theo tập tục thừa kế nguyên thuỷ, người trong thị tộc mới được thừa kế những người trong thị tộc chết Tài sản phải để lại trong thị tộc, nay trong thực tiễn có lẽ người ta

vẫn trao cho những người cùng huyết tộc với người mẹ”

Sự ra đời của các văn bản pháp luật với các quy phạm pháp luật điều chỉnh mọi mặt của đời sống xã hội, theo đó, quyền để lại thừa kế và nhận thừa kế của các chủ thể được quy định, trình tự và các điều kiện dịch chuyển tài sản cũng được điều chỉnh để duy trì trật tự xã hội, bảo đảm các chủ thể đều bình đẳng về quyền và lợi ích Tuy nhiên, mỗi một chế độ xã hội khác nhau sẽ có sự khác nhau trong quy định về quyền thừa kế Thậm chí, sự khác nhau này được thể hiện trong từng giai đoạn khác nhau của cùng một chế độ xã hội nhất định Điều này được lý giải bởi lẽ, chế độ thừa kế phụ thuộc vào từng giai đoạn phát triển kinh

tế, xã hội của một nhà nước, đặc biệt là do chế độ sở hữu quyết định

Từ những nội dung như đã phân tích ở trên có thể thấy, thừa kế và quyền thừa kế có mối quan hệ mật thiết với nhau Dưới góc độ lịch sử thì thừa kế có trước, phát sinh một cách tự nhiên, tất yếu và gắn liền với tiến trình phát triển của xã hội loài người Khi một người chết đi và có tài sản để lại cho người còn sống làm phát sinh quan hệ thừa kế Dưới góc độ này, việc để lại di sản thừa kế

và việc hưởng di sản thừa kế hoàn toàn mang tính tự do ý chí cá nhân Phải đến khi xã hội có nhà nước và thực hiện việc điều chỉnh xã hội bằng pháp luật thì quyền thừa kế mới được ghi nhận và được điều chỉnh bằng các quy định của pháp luật Thật vậy, nhà nước là một tổ chức hết sức đặc biệt, được hình thành trong xã hội có giai cấp Nói khác đi, nhà nước được sinh ra trong xã hội nhưng lại vượt lên trên xã hội, trấn áp mâu thuẫn và điều chỉnh mọi quan hệ xã hội một cách có trật tự và đúng chuẩn mực Công cụ hữu hiệu nhất được nhà nước

sử dụng để điều chỉnh các quan hệ xã hội chính là pháp luật Bằng pháp luật, nhà nước điều chỉnh việc dịch chuyển tài sản từ người đã chết sang cho người còn sống; ghi nhận quyền để lại di sản và quyền hưởng di sản của các chủ thể,

đồng thời tạo cơ chế để bảo đảm thực hiện những quyền này Từ đây, thuật ngữ

“quyền thừa kế” được ra đời Quyền thừa kế là một phạm trù pháp lý mà nội dung của nó là xác định phạm vi các quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong lĩnh vực thừa kế

Bất cứ một chế định nào cũng là sự tập hợp của các quy phạm pháp luật điều chỉnh các mối quan hệ có liên quan đến quan hệ xã hội nhất định Quyền thừa kế trong pháp luật dân sự là sự tổng hợp các quy phạm pháp luật do nhà nước đặt ra hoặc thừa nhận những cách xử sự trên thực tế để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong quá trình dịch chuyển tài sản, quyền sở hữu đối với tài sản từ người chết cho những người còn sống Sự kiện thừa kế sẽ chỉ xảy

ra khi thoả mãn hai điều kiện: có cái chết của cá nhân và cá nhân đó phải có tài sản riêng4 Người được hưởng thừa kế được thực hiện những quyền lợi nhất định nhưng đồng thời pháp luật cũng buộc người đó phải thực hiện những nghĩa

vụ tương ứng Cách quy định quyền và nghĩa vụ song song như vậy nhằm bảo đảm sự hài hoà về mặt lợi ích giữa các chủ thể và các quan hệ trong xã hội Để

có được cái nhìn toàn diện về quyền thừa kế, cần tiếp cận khái niệm quyền thừa

kế dưới cả góc độ khách quan và chủ quan Về mặt khách quan, quyền thừa kế được hiểu là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong việc chuyển dịch tài sản và quyền sở hữu tài sản của người chết cho người còn sống Nếu như thừa kế chỉ được hiểu là sự dịch chuyển tài sản

từ người chết sang cho người còn sống thì quyền thừa kế đã ghi nhận quan hệ này được điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật, tức là đã nâng thừa kế lên một bước nhận thức cao hơn mà ở đó vẫn tồn tại tự do ý chí của con người nhưng

đã có sự can thiệp của pháp luật và bảo đảm quan hệ ấy tồn tại trong quỹ đạo

mà pháp luật điều chỉnh Về mặt chủ quan, quyền thừa kế được hiểu là quyền dân sự cơ bản của công dân được để lại tài sản của mình cho những người còn sống và quyền của công dân cũng như các chủ thể khác được nhận di sản theo

sự định đoạt của người có tài sản (bằng di chúc) hoặc theo một trình tự và thủ tục pháp luật nhất định (thừa kế theo pháp luật)5

Thừa kế theo pháp luật và thừa kế theo di chúc là hai phương thức dịch chuyển di sản từ người đã chết sang các chủ thể khác, được ghi nhận về cách

4 Phùng Trung Tập (2005), Pháp luật về thừa kế ở Việt Nam từ năm 1945 đến nay, Luận án tiến sĩ luật học –

Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội, tr 87

5 Trường Đại học Luật Hà Nội (2015), Giáo trình Luật dân sự tập 1, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 182

thức thực hiện cũng như được bảo đảm cơ chế thực hiện theo quy định của pháp luật Nếu như thừa kế theo di chúc là thể hiện tự do ý chí, quyền tự định đoạt của cá nhân đối với tài sản của mình sau khi chết thì thừa kế theo pháp luật dựa trên quy định của pháp luật, nghĩa là theo ý chí của nhà nước, của nhà cầm quyền Nhưng ý chí của nhà nước trong trường hợp này không phải vô căn cứ

mà xuất phát từ việc phán đoán ý chí của người để lại di sản Nó bảo đảm việc người có tài sản được để lại tài sản của họ sau khi chết đi cho những người thân thích nhất của mình, lẽ thông thường mà đa số người để lại di sản mong muốn Nói cách khác, thừa kế theo pháp luật về bản chất là bảo vệ quyền của những người có quan hệ huyết thống, hôn nhân hay nuôi dưỡng và chỉ những người có một trong các mối quan hệ này mới được hưởng thừa kế

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất ở

Nghiên cứu Luật Đất đai qua các giai đoạn, các thời kỳ khác nhau cho đến nay, có thể khẳng định rằng, chưa có bất kỳ một văn bản pháp luật nào đưa

ra định nghĩa về đất ở, quyền sử dụng đất ở Tuy nhiên, xuyên suốt các văn bản Luật Đất đai từ Luật Đất đai 1993, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 đều cho thấy, đất ở luôn được các Luật này xác định là một trong các loại đất phi nông nghiệp Và tuỳ thuộc vào đất ở trong nhóm đất phi nông nghiệp ấy được

cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch ở nông thôn hay ở đô thị thì chúng trở thành “đất ở nông thôn” hay “đất ở đô thị” Theo đó, đất ở (nông thôn hay

đô thị) thì tiêu chí đầu tiên để nhận diện đó là đất ở, khác với loại đất khác đó

là sử dụng với mục đích trước tiên là “để ở” Cụ thể, Điều 52 Luật Đất đai năm

1993 đã định nghĩa: "Đất ở của mỗi hộ gia đình nông thôn bao gồm đất để làm nhà ở và xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống của gia đình”6 Điều 57 Luật Đất đai năm 1993 không định nghĩa thế nào là đất ở đô thị như định nghĩa đối với đất ở nông thôn như trên mà chỉ quy định: “Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị; có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở” Đến Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm

2013 thì nội hàm về đất ở nông thôn và đất ở đô thị được minh định cụ thể, rơ ràng hơn Theo đó, đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn,

ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử

6 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội

dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Đất ở đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt

Với quy định này cho thấy, đất ở ở nông thôn hay đất ở tại đô thị (gọi chung

là đất ở) trước tiên được hiểu thông qua việc xác định mục đích chủ yếu là để ở Mục đích xác định đó được thể hiện thông qua các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sử dụng cho mục đích để ở Ngoài ra, đất được sử dụng để xây dựng các công trình, tạo dựng các tài sản khác

để được xác định là đất ở thì điều kiện tiên quyết là các công trình xây dựng, các tài sản tạo dựng trên đất đó cũng phải xuất phát từ mục đích phục vụ cho nhu cầu

ăn, ở và sinh hoạt của con người như: nhà bếp, nhà kho, sân, giếng, đất vườn, ao trong khuôn viên đất ở thì mới được công nhận là đất ở

Bên cạnh việc tiếp cận dưới khía cạnh pháp lý nêu trên về đất ở thì về xem xét quá trình khai thác và sử dụng đất ở trên thực tế và quan niệm của người dân, đất ở có nội hàm rộng hơn nhiều so với định nghĩa nêu trên Theo

đó, đất ở ngoài việc sử dụng cho mục đích chính là để ở, chúng còn có khả năng kết hợp với việc khai thác và sử dụng cho các mục đích khác như: mặt bằng kinh doanh, vui chơi giải trí và các mục đích hỗn hợp khác mà vẫn được xác định mục đích chính là để ở Chẳng hạn, người có QSDĐ ở có thể sử dụng một phần mặt bằng cho mục đích để ở, một phần mặt bằng để kinh doanh kiếm lời Hoặc ngay cả đất đó được xác định là để xây dựng các công trình để ở, song trong thời gian chưa có nhu cầu sử dụng cho mục đích để ở thì họ có thể cho thuê mặt bằng để xây dựng nhà hàng, khách sạn để kinh doanh Với đặc tính này của đất ở cho thấy, nghiên cứu các quy định liên quan đến quản lý và sử dụng đất ở phải hết sức quan tâm tới tính năng sử dụng của loại đất này, tới các loại tài sản khác gắn liền với đất ở được xác định tạo thành một khối bất động sản thống nhất không thể tách rời và cần phải được minh thị về quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hợp pháp Điều này có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc xác định QSDĐ hợp pháp trong các giao dịch dân sự nói chung và giới hạn tài sản nào là QSDĐ ở hợp pháp khi tham gia các giao dịch chuyển quyền

Như vậy có thể hiểu: đất ở là loại đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy hoạch là đất ở, được sử dụng với mục đích chủ yếu là xây dựng nhà

ở và các công trình xây dựng khác phục vụ cho đời sống Đối với đất ở, với mục đích chính, cơ bản là sử dụng để ở nên đối tượng được trao QSDĐ ở chủ yếu là

hộ gia đình, cá nhân hoặc là nhà đầu tư được trao QSDĐ ở để đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho các hộ gia đình, cá nhân để ở Theo đó, có thể khẳng định rằng, phần lớn QSDĐ ở gắn chặt với chủ thể là hộ gia đình, cá nhân Cơ sở để xác lập QSDĐ ở cho hộ gia đình, cá nhân cũng như cơ sở xác lập quyền sử dụng các loại đất khác cũng chủ yếu là Nhà nước, thông qua cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương tiến hành giao đất hoặc công nhận QSDĐ ở cụ thể tới từng

hộ gia đình, cá nhân Khi được Nhà nước trao QSDĐ ở, người sử dụng có quyền

và nghĩa vụ cụ thể đối với QSDĐ ở được giao theo quy định của pháp luật

Vậy, nếu như tiếp cận QSDĐ ở như QSDĐ nói chung đã đề cập ở trên,

có thể hiểu: QSDĐ ở là một tài sản đặc biệt, trị giá được bằng tiền trên cơ sở thị trường và bằng các quy định của pháp luật, ý chí của chủ sở hữu là Nhà nước cho phép QSDĐ ở trong những trường hợp cụ thể được tham gia vào các giao dịch dân sự

Tuy nhiên, so với các loại QSDĐ khác không phải là QSDĐ ở và so với các chủ thể khác không phải là hộ gia đình, cá nhân thì QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân bên cạnh những đặc điểm của QSDĐ nói chung là quyền phái sinh, được xác lập trên cơ sở ý chí của Nhà nước và phụ thuộc vào sự kiểm soát

và cho phép của Nhà nước thì QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân có một số điểm khác biệt mà việc khai thác, sử dụng và đặc biệt là thực hiện các giao dịch trên thị trường cần phải lưu ý và thận trọng cho các bên tham gia giao dịch, cũng như các cơ quan chức năng với vai trò là người xác lập, thay đổi và chấm dứt QSDĐ ở Cụ thể:

Thứ nhất, nguồn gốc và cơ sở pháp lý xác lập quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân phong phú, đa dạng và phức tạp hơn nhiều so với quyền sử dụng đất khác

Sự phong phú, đa dạng và phức tạp của nguồn gốc và cơ sở pháp lý để xác lập QSDĐ ở được thể hiện ở chỗ: chúng không chỉ được hình thành từ hình thức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân, giao đất ở cho nhà đầu tư để xây dựng nhà

ở để bán và cho thuê nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân và được cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất, mà chúng còn được xác lập từ hình thức nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của các tổ chức kinh doanh nhà ở (thông qua hình nhận chuyển nhượng QSDĐ ở phân lô, bán nền từ các dự án kinh doanh bất động sản) hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ ở của hộ gia đình, cá nhân khác Bên cạnh đó, QSDĐ ở còn được xác lập từ hình thức được Nhà nước công nhận QSDĐ ở thông qua nhiều nguồn gốc khác nhau như: QSDĐ ở được công nhận thông qua các bản án, các quyết định của Toà án, của

cơ quan thi hành án, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, thông qua hình thức thanh lý, hoá giá nhà thuộc sở hữu nhà nước, được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất; hoặc QSDĐ ở còn được Nhà nước công nhận ngay cả trong trường hợp đất ở không có bất kỳ giấy tờ gì song đã sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hoặc đất vườn ao trong khuôn viên đất ở được Nhà nước xét công nhận là đất ở7 Như vậy, cơ sở xác lập QSDĐ ở đa dạng như trên cũng là cơ hội để các hộ gia đình, cá nhân có

cơ hội nhiều hơn để có được QSDĐ ở của mình, từ đó cũng tạo ra nhiều cơ hội cho các giao dịch về QSDĐ ở Tuy nhiên, sự đa dạng và phức tạp về nguồn gốc xác lập QSDĐ ở cũng là nguyên nhân của những khó khăn, vướng mắc cho việc xem xét tính hợp pháp về QSDĐ ở và chủ thể hợp pháp về QSDĐ ở khi có mâu thuẫn, tranh chấp, bất đồng xảy ra

Thứ hai, QSDĐ ở và tài sản gắn liền trên đất

Trên thực tế không phải bao giờ QSDĐ ở và tài sản là nhà ở, công trình xây dựng trên đất có cùng chung một chủ sở hữu Có trường hợp, QSDĐ là hợp pháp của cha mẹ, song nhà ở, công trình xây dựng lại là quyền sở hữu của hợp pháp của người con Trong trường hợp nhà, công trình xây dựng chưa đăng ký quyền sở hữu mà mới chỉ đăng ký QSDĐ thì việc thực hiện các giao dịch về QSDĐ ở sẽ trở nên phức tạp hơn bởi tại thời điểm thực hiện giao dịch về QSDĐ

ở, tài sản trên đất chưa đăng ký quyền sở hữu nên không thể thể hiện trong các hợp đồng, theo đó, đối tượng của giao dịch thể hiện trong hợp đồng chỉ là QSDĐ Vì vậy, trong trường hợp giao dịch có mâu thuẫn, bất đồng thì việc xác định đối tượng của giao dịch nhằm công nhận giao dịch hợp pháp hay giao dịch

vô hiệu là vô cùng khó khăn và phức tạp Đây là vấn đề cần hết sức thận trọng

7 Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 341

và phải được xem xét, lưu ý đối với các chủ thể khi tham gia giao dịch về QSDĐ

ở, cũng như các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc kiểm tra và giám sát các giao dịch về QSDĐ ở

Thứ ba, QSDĐ ở đứng tên hộ gia đình

Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của pháp luật đều là tài sản của chung của hộ gia đình Theo đó, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thoả thuận Trường hợp định đoạt tài sản

là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thoả thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên

có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.8 Trường hợp không có thoả thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật Dân sự năm 2015

Trên thực tế triển khai, việc xác định các thành viên có QSDĐ nói chung

và QSDĐ ở nói riêng trong thực tiễn vô vàn phức tạp, tiềm ẩn nhiều tranh chấp phát sinh do căn cứ xác định các thành viên trong hộ còn đang có nhiều cách hiểu, lập luận và áp dụng khác nhau, có nơi căn cứ vào huyết thống, nuôi dưỡng, có nơi căn cứ vào sổ hộ khẩu,… Và hậu quả của nó là tình trạng tranh chấp do thiếu thành viên định đoạt, nhất là trong vấn đề thế chấp, tặng cho, uỷ quyền định đoạt giữa các thành viên trong hộ trong quá trình thực hiện Đặc biệt, những giấy chứng nhận QSDĐ ở được cấp mà trên giấy chỉ ghi chung chung là cấp cho hộ mà không ghi nhận rõ hộ bao gồm những thành viên nào sẽ càng khó khăn và vướng mắc hơn Vì vậy, trong trường hợp pháp luật không có những chế định để làm rõ những vấn đề này thì nguy cơ của những tranh chấp, mâu thuẫn, bất đồng trong các giao dịch về QSDĐ nói chung và QSDĐ ở nói riêng xảy ra là không thể tránh khỏi

Thứ tư, QSDĐ ở là tài sản chung hợp nhất hay theo phần trong quan hệ

vợ chồng

Pháp luật hiện hành của Việt Nam ghi nhận hai hình thức sở hữu đó sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất Theo đó Sở hữu chung theo

8 Trường Đại học Luật Hà Nội (2014), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội, tr 163

phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác và sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu

chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia

1.1.3 Khái niệm thừa kế quyền sử dụng đất ở

Theo quy định của pháp luật dân sự, đất đai (QSDĐ) là một loại tài sản mà đối tượng của quyền thừa kế chính là tài sản nên khi người có QSDĐ chết đi thì những người thừa kế của họ có quyền nhận thừa kế theo quy định của pháp luật

về thừa kế Khái niệm TKQSDĐ được luật hoá đầu tiên trong BLDS năm 1995:

“TKQSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai” 9 BLDS năm 2005 ra đời và khái niệm về TKQSDĐ vẫn được giữ nguyên nghĩa trước đó: “TKQSDĐ là việc chuyển QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế theo quy định của BLDS và pháp luật đất đai 10 ” Tuy nhiên, về mặt nội

hàm của khái niệm thì không hoàn toàn giống nhau Trước đây, BLDS năm 1995, LĐĐ năm 1993 quy định việc dịch chuyển QSDĐ chặt chẽ hơn so với việc thừa

kế các loại tài sản thông thường khác Tính chặt chẽ này thể hiện ở các điểm sau

đây:

- Không phải cá nhân hay tổ chức nào cũng được TKQSDĐ

- Không phải ai có QSDĐ đều có quyền để lại thừa kế

Việc định đoạt QSDĐ thông qua việc để lại thừa kế không hoàn toàn theo ý

chí của người “có đất” (Điều 740-744 BLDS năm 1995 và Điều 76 LĐĐ năm 1993)

Đến Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thừa kế quyền sử dụng đất đã

bị đưa ra khỏi BLDS Theo quan điểm của nhà làm luật thì nhằm thống nhất phạm vi điều chỉnh của luật dân sự, theo đó BLDS chỉ quy định những nội dung mang tính chất chung, áp dụng cho mọi trường hợp Như vậy, tất cả các vấn đề

có liên quan đến thừa kế quyền sử dụng đất sẽ được sử dụng Luật đất đai như

9 Quốc hội (1995), Bộ luật dân sự, Hà Nội

10 Quốc hội (2005), Bộ luật dân sự, Hà Nội

nội dung điều chỉnh chính, còn đối với những nội dung chung về thừa kế thì áp

dụng quy định của BLDS Tóm lại, TKQSDĐ là việc dịch chuyển QSDĐ ở của người chết cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật, theo đó người thừa kế trở thành chủ sử dụng QSDĐ ở do được thừa kế và có các quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng QSDĐ

1.1.4 Đặc điểm của thừa kế quyền sử dụng đất ở

Về bản chất, thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất cũng giống như thừa kế các loại tài sản khác Tuy nhiên, thừa kế quyền sử dụng đất ở

và nhà ở gắn liền với đất còn có những đặc điểm tương đối độc lập với thừa kế các tài sản khác ngoài quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất

- Đối với quyền sử dụng đất ở: Do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai cho

nên đất đai trước hết thuộc quyền sở hữu của Nhà nước và do Nhà nước thống nhất quản lý Do vậy, việc thừa kế quyền sử dụng đất ở cũng không nằm ngoài nguyên tắc thừa kế quyền sử dụng đất nói chung, tuy rằng thừa kế quyền sử dụng đất ở không cần phải có các điều kiện như đối với thừa kế đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản Đất ở được hiểu là đất do Nhà nước giao cho cá nhân hoặc hộ gia đình và qui định chế độ pháp lý cho loại đất này được khai thác sử dụng để xây dựng nhà ở ổn định và lâu dài

Nhưng đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước, cá nhân có quyền sử dụng đất ở chỉ có quyền chiếm hữu, khai thác do vậy quyền sử dụng đất là quyền tài sản theo quy định của pháp luật Việt Nam Vì vậy, di sản thừa kế không phải

là đất ở hay diện tích đất ở, mà phải được hiểu là thừa kế quyền sử dụng đất ở, theo đó quyền sử dụng đất ở là tài sản để lại thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật

Đất đai nói chung và đất ở nói riêng đều thuộc quyền sở hữu của Nhà nước, do đó việc để lại thừa kế quyền sử dụng đất ở không những phải tuân theo những qui định về thừa kế trong Bộ luật dân sự năm 2005, mà còn phải thoả mãn các điều kiện về thừa kế đất ở theo qui định của Luật đất đai năm 2003; tuân theo các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng những qui định của pháp luật về thừa kế đất ở trong những trường hợp cụ thể liên quan đến người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sử dụng đất ở tại Việt Nam Mặt khác, thừa kế quyền sử dụng đất ở là một căn cứ xác lập quyền sử dụng đất ở của người thừa kế, là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất ở qua thừa kế

quyền tài sản Phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế được thể hiện ở những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chuyển giao quyền sử dụng đất ở theo thừa kế là việc người

thừa kế quyền sử dụng đất ở không có nghĩa vụ nộp bất kỳ một khoản tiền nào cho bất kỳ ai

Thứ hai, nếu thừa kế quyền sử dụng đất ở theo pháp luật, thì chỉ những

người được thừa kế theo pháp luật của người để lại quyền sử dụng đất ở được hưởng, nhưng không phải bao giờ cũng được hưởng quyền này bằng hiện vật Đặc điểm này thể hiện rõ trong hoàn cảnh thực tế đất ở là di sản thừa kế nhưng có diện tích nhỏ, có nhiều người thừa kế thì không thể chia được theo hiện vật, khi đó phải qui giá trị quyền sử dụng đất ở ra thành tiền để chia Nguyên tắc chia di sản thừa

kế là quyền sử dụng đất ở theo giá trị cũng được áp dụng với người Việt Nam định

cư ở nước ngoài mà không có các điều kiện theo qui định của pháp luật là được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

- Đối với thừa kế nhà ở gắn liền với đất: nhà ở gắn liền với đất là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân hoặc sở hữu của nhiều cá nhân và sau khi cá nhân chết, nhà ở hoặc phần diện tích nhà ở gắn liền với đất của cá nhân đó là di sản thừa kế được chia theo di chúc hoặc chia theo pháp luật như các loại tài sản khác của người

để lại di sản Thông thường, nhà ở là vật chia được, do vậy khi chia di sản là nhà ở gắn liền với đất cũng tuân theo nguyên tắc chia bằng hiện vật

Người được thừa kế quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất phải thực hiện các qui định của pháp luật về kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất ở

và nhà ở gắn liền với đất để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và nhà ở gắn liền với đất đối với phần nhà ở và đất ở được hưởng thừa kế hợp nhất

và sở hữu chung theo phần

Thứ tư, có sự hạn chế nhất định đối với trường hợp người thừa kế là người

nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài Hạn chế này cũng là một chính sách đất đai của Nhà nước do đất đai cần được sử dụng hợp lý, phát huy được tối đa giá trị của nó mà bản thân người nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại bị hạn chế về điều kiện sử dụng đất so với người Việt Nam ở trong nước Tuy nhiên, hạn chế cũng có lúc thay đổi, do quan điểm của Nhà nước thay đổi, nhưng nhìn chung thì đối với các đối tượng này ít nhiều

cũng có những khác biệt nhất định trong việc áp dụng quy định về thừa kế quyền sử dụng đất

Thứ năm, đăng ký thừa kế là thủ tục bắt buộc Thủ tục đăng ký thừa kế

được quy định tại Luật Đất đai Di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thì cần đăng ký thừa kế để thực hiện việc quản lý đất đai của Nhà nước

Thứ sáu, về thủ tục giải quyết tranh chấp: Trong giải quyết tranh chấp về

thừa kế quyền sử dụng đất, thủ tục hoà giải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã là bắt buộc Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất là tranh chấp đất đai, mà tranh chấp đất đai phải thông qua hoà giải ở cơ sở trước khi nộp đơn xin giải quyết ở cơ quan nhà nước có thẩm quyền Khác với thừa kế tài sản khác, khi có tranh chấp, các chủ thể

có thể hoà giải trước, cũng có thể nộp đơn khởi kiện ngay Ngoài ra, tranh chấp này có khi được giải quyết bằng con đường hành chính qua Uỷ ban nhân dân thay

vì bằng thủ tục toà án Do quy định của pháp luật đất đai, trong một số trường hợp nhất định (thường là do giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất đai chưa rõ), tranh chấp phải được giải quyết tại Uỷ ban nhân dân

Thứ bảy, thừa kề quyền sử dụng đất ở chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự nói chung và pháp luật đất đai nói riêng

Như tác giả đã phân tích ở phần trên thì QSDĐ là di sản thừa kế dưới dạng quyền là đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai Nếu chỉ căn cứ vào pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai thì sẽ không thể thực hiện được việc TKQSDĐ ở Pháp luật đất đai ở mỗi quốc gia là khác nhau

và trong một quốc gia ở mỗi một giai đoạn lại có những quy định khác nhau về chính sách đất đai Chính vì vậy, TKQSDĐ ở phụ thuộc rất nhiều vào chính sách đất đai của mỗi quốc gia

1.2 Khái quát chung về pháp luật thừa kế quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

Thừa kế theo nghĩa chung nhất, là việc chuyển dịch tài sản của người chết cho người còn sống Thừa kế với ý nghĩa là một phạm trù kinh tế có mầm mống

và xuất hiện ngay trong thời kỳ sơ khai của xã hội loài người ở thời kỳ này việc thừa kế nhằm di chuyển tài sản của người chết cho những người còn sống được tiến hành dựa trên quan hệ huyết thống và do những phong tục, tập quán riêng của từng bộ lạc, thị tộc quyết định

Như vậy, ngay dưới chế độ mẫu quyền trong thời kỳ nguyên thuỷ của xã hội loài người, khi mà xã hội chưa có sự phân chia giai cấp, chế độ sở hữu còn dưới dạng cộng đồng nguyên thuỷ, chỉ là những công cụ lao động thô sơ và những vật phẩm tự nhiên thì vấn đề thừa kế đã được đặt ra Lúc đó thừa kế được phát sinh dựa trên quan hệ huyết thống theo dòng máu của người mẹ Bởi vì xã hội này con người sống quần hôn cho nên không thể xác định được cha của đứa trẻ là ai và con sinh ra hoàn toàn phụ thuộc vào người mẹ11

Theo tiến trình phát triển của xã hội cùng với sự phát triển của lực lượng sản xuất, năng suất lao động ngày càng được nâng cao, từ đó xuất hiện sự dư thừa sản phẩm Những người có quyền hành trong thị tộc, bộ lạc tìm mọi thủ đoạn để chiếm hữu số của cải dư thừa đó làm của riêng Chế độ tư hữu xuất hiện, chế độ thị tộc, chế độ cộng sản nguyên thuỷ dần dần bị phá vỡ và nhường chỗ cho một chế độ xã hội mà trong đó đã có sự phân hoá giai cấp

Khi giai cấp đã xuất hiện các giai cấp có quyền lợi đối lập nhau (giai cấp thống trị và giai cấp bị trị), luôn luôn mâu thuẫn và đấu tranh gay gắt để bảo vệ lợi ích của giai cấp mình Trước bối cảnh đó, dĩ nhiên tổ chức thị tộc trở thành bất lực trước xã hội, không thể phù hợp nữa Lúc này " xã hội đó đòi hỏi phải có một tổ chức mới đủ sức để dập tắt cuộc xung đột công khai giữa các giai cấp ấy hoặc cùng lắm là để cho cuộc đấu tranh giai cấp diễn ra trong lĩnh vực kinh tế, dưới một hình thức gọi là hợp pháp Tổ chức đó là nhà nước và nhà nước đã xuất hiện”12

Nếu trước đây, thừa kế trong xã hội thị tộc được dịch chuyển theo phong tục tập quán thì khi nhà nước xuất hiện, quá trình dịch chuyển di sản từ một người đã chết cho một người còn sống đã có sự tác động bằng ý chí của nhà nước, phù hợp với lợi ích của giai cấp thống trị Giai cấp thống trị thông qua

bộ máy nhà nước, ban hành các quy định để điều chỉnh các quan hệ trong việc xác định phạm vi chủ thể, nội dung, hình thức, điều kiện chuyển dịch tài sản và những vấn đề khác có liên quan đến việc thừa kế tài sản

Như vậy, thừa kế được hình thành từ khi xã hội chưa phân chia giai cấp, nhưng khái niệm PLVTK thì chỉ ra đời và tồn tại trong những xã hội đã phân chia giai cấp và có nhà nước Tuy nhiên, mỗi một xã hội khác nhau sẽ có sự

11 Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Nxb

Đại học quốc gia, Hà Nội, tr 174

12 Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội (2004), Giáo trình Lý luận chung về nhà nước và pháp luật, Nxb

Đại học quốc gia, Hà Nội, tr 176

khác nhau trong quy định về thừa kế Thậm chí, trong cùng một chế độ xã hội của một nhà nước, ở mỗi giai đoạn lịch sử khác nhau, thì PLVTK cũng được quy định khác nhau cho phù hợp với sự phát triển

Thừa kế QSDĐ có thể được xem xét dưới các khía cạnh sau:

- Trước hết, thừa kế QSDĐ là một trong những nội dung của quyền sử dụng đất: QSDĐ mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, để khai thác các thuộc tính

có lợi của đất phục vụ cho nhu cầu và lợi ích của bản thân và xã hội, gồm có 09 quyền năng Trong đó thừa kế QSDĐ là một quyền trong số các quyền đó

- Nếu xem xét dưới góc độ là một chế định pháp luật, thừa kế QSDĐ được hiểu là tổng thể các nhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh việc chuyển quyền sử dụng đất từ người đã chết sang cho những người còn sống theo trình

tự thừa kế theo di chúc hoặc thừa kế theo pháp luật

- Dưới góc độ là một quan hệ pháp luật dân sự, thừa kế QSDĐ là hình thức pháp lý của các quan hệ xã hội phát sinh trong quá trình dịch chuyển quyền sử dụng đất từ người chết sang cho người còn sống theo di chúc hoặc theo pháp luật

Từ những phân tích trên có thể thấy, pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở là tổng thể các quy phạm pháp luật do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh việc chuyển dịch một loại tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất ở của người chết cho các cá nhân, tổ chức theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật, đồng thời xác định phạm vi, quyền và nghĩa vụ của người thừa kế theo những phương thức và thủ tục nhất định

1.2.2 Nội dung pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

Thừa kế quyền sử dụng đất là một nội dung cụ thể của pháp luật về thừa

kế Theo đó, thừa kế quyền sử dụng đất có những nội dung có liên quan đến pháp luật thừa kế nói chung và quy định về quyền sử dụng đất ở nói riêng Trên

cơ sở nghiên cứu nội dung pháp luật về thừa kế ở Việt Nam, có thể phân loại quy định thừa kế thành 5 nhóm chính

Nhóm thứ nhất gồm các quy định về vấn đề chung của thừa kế mà khi

chia di sản theo di chúc và theo pháp luật, phải căn cứ vào đó như nguyên tắc chia thừa kế, di sản thừa kế, thời điểm, địa điểm mở thừa kế, thời hiệu khởi kiện thừa kế…

Nhóm thứ hai các quy định thừa kế theo di chúc Để công nhận di chúc

có hiệu lực thì di chúc phải được lập theo một trình tự do pháp luật quy định Nếu

di chúc vi phạm trình tự, thủ tục đó thì vô hiệu Ngoài ra, trong nhóm này còn có các quy định về hiệu lực của di chúc, các hình thức di chúc

Nhóm thứ ba các quy định về thừa kế theo pháp luật, nhóm này bao gồm

các quy phạm pháp luật quy định về các trường hợp thừa kế theo pháp luật, diện và hàng thừa kế, thừa kế thế vị

Nhóm thứ tư các quy định về thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm các

quy định về người thừa kế, trình tự thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất

Nhóm thứ năm các quy định các thủ tục đảm bảo thực hiện quyền thừa

kế của công dân bao gồm các quy phạm về thủ tục hành chính, thủ tục tố tụng Ngoài ra còn có quy phạm quy định về thanh toán, phân chia di sản

Như vậy có thể thấy, hệ thống các quy định pháp luật về thừa kế quyền

sử dụng đất ở là một trong những nội dung của pháp luật về thừa kế nói chung Theo đó, hệ thống này được quy định trong các văn bản pháp luật gồm cả luật dân sự và luật đất đai

1.2.3 Ý nghĩa của việc quy định về thừa kế quyền sử dụng đất ở trong hệ thống pháp luật

Đất đai là tư liệu sản xuất có giá trị đặc biệt quan trọng trong đời sống dân cư Nhờ có đất đai mà mọi hoạt động sản xuất, kinh doanh tạo ra của cải vật chất của con người được thực hiện một cách dễ dàng, Chính vì lẽ đó, người

có quyền sở hữu hay sử dụng đất đều luôn mong muốn rằng, sau khi mình chết

đi tài sản đó lại được chuyển cho các thế hệ con cháu Nếu pháp luật không thừa nhận sự chuyển dịch đó, không bảo vệ quyền để lại thừa kế và quyền nhận thừa kế của họ thì chính là pháp luật đã đi ngược lại với sự vận động và phát triển của xã hội Bởi vậy, việc đưa ra các quy định về TKQSDĐ ở để bảo vệ quyền và lợi ích của người để lại di sản thừa kế và người nhận thừa kế mang ý nghĩa vô cùng to lớn

Dưới góc độ kinh tế, đất đai chính là cơ sở cho sự tồn tại và phát triển của con người và nền văn minh nhân loại Từ thuở còn sơ khai, loài người đã biết sống dựa vào đất, tìm ra những vùng đất tốt để an cư và lập nghiệp Những nền văn minh cổ đại như Ai Cập, Lưỡng Hà, Trung Hoa đều gắn với những

vùng đất màu mỡ bên những dòng sông trĩu nặng phù sa Cuộc sống của con người không thể không có đất Ở Việt Nam cho đến hiện nay, nền kinh tế tiểu nông tự cung tự cấp với những mô hình sản xuất nhỏ là các hộ gia đình đã tồn tại hàng nghìn năm Truyền thống tốt đẹp của dân tộc ta từ xưa đến nay vẫn là điền sản ông cha để lại truyền từ đời này sang đời khác cho con cháu để sử dụng khai thác những lợi ích mà đất đai mang lại Mặc dù hiện nay, đất đai thuộc chế độ sở hữu toàn dân nhưng việc Nhà nước cho phép các cá nhân, hộ gia đình được sử dụng đất ổn định, lâu dài và cho phép để lại thừa kế và nhận thừa kế đối với QSDĐ đã tạo ra sự yên tâm trong nhân dân, khuyến khích họ đầu tư cải tạo đất đai phát triển kinh tế, làm giàu cho quê hương, đất nước

Dưới góc độ xã hội, việc TKQSDĐ ở ở không chỉ mang lại những giá trị vật chất mà còn giúp cho người Việt Nam duy trì những giá trị về mặt tinh thần

và tình cảm Đó chính là sợi dây gắn kết tình cảm giữa các thành viên trong gia đình, dòng tộc Mảnh đất ông cha nuôi dưỡng tâm hồn con cháu để khi ông cha mình mất đi, di sản để lại vừa là niềm an ủi vật chất vừa là nơi giữ gìn đạo hiếu, giúp cho những thế hệ mai sau nhớ về nguồn cội, tổ tiên, hướng về nơi mình sinh ra, lớn lên và trưởng thành Đó là truyền thống quý báu “uống nước nhớ nguồn, ăn quả nhớ kẻ trồng cây” hàng bao đời nay của dân tộc Việt Nam

Dưới góc độ pháp luật, chế định TKQSDĐ ở ở là một trong những cách thức để Nhà nước khẳng định và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ TKQSDĐ ở ở Các quy định về TKQSDĐ ở ở không chỉ giúp cho các chủ thể thực hiện quyền của người sử dụng đất mà còn là cơ sở để giải quyết các tranh chấp về TKQSDĐ ở ở một cách công bằng Ở Việt Nam, khi

mà pháp luật vẫn còn chưa đi vào tận cùng các vùng miền, đi sâu vào trong tiềm thức của người dân đặc biệt là ở những vùng sâu, vùng xa, biên giới thì các tranh chấp vẫn sẽ rất phổ biến

1.3 Quá trình phát triển của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất ở

1.3.1 Trong pháp luật phong kiến

Dưới chế độ phong kiến với sự thống trị của Nho giáo trong hệ tư tưởng, quan hệ thừa kế chính là để củng cố địa vị của giai cấp địa chủ phong kiến Nhìn lại các bộ luật của các triều đại phong kiến như Quốc triều hình luật thời

Lê, Hoàng triều luật lệ thời Nguyễn có thể thấy các quy định của các vương triều này về thừa kế đã xuất hiện Ở mỗi thời kỳ các quy định cũng có những

thay đổi, không hoàn toàn giống nhau nhưng căn bản đều ghi nhận quyền thừa

kế giữa cha mẹ và con cái Tuy vậy, các quy định về thừa kế còn rất hạn chế hoặc chưa đầy đủ hoặc thiếu hợp lý nằm tản mạn, rải rác ở nhiều điều không theo chương mục nên khó tìm hiểu Đặc biệt tư tưởng trọng nam khinh nữ cũng làm cho các quy định về thừa kế thiếu sự bình đẳng giữa vợ và chồng, giữa con trai với con gái Mặc dù còn nhiều hạn chế song những quy định về thừa kế trong pháp luật thời phong kiến cũng chính là tiền đề để chúng ta xây dựng pháp luật về thừa kế sau này: hình thức thừa kế có chúc thư và không có chúc thư; v.v

Trong giai đoạn chế độ thực dân nửa thuộc địa, thực dân Pháp cai trị dân tộc ta thông qua các Bộ luật như: Bộ Dân luật Bắc Kỳ năm 1931, Bộ Dân luật Trung Kỳ năm 1936, Bộ Dân luật giản yếu Nam Kỳ 1883 Tuy nhiên, về mặt nội dung không có gì là tiến bộ là khai hoá cho thuộc địa Chế độ thực dân dùng chính những hủ tục phong kiến áp đặt và cai trị Do đó, những tư tưởng cũ, những quy định dưới chế độ phong kiến vẫn được áp dụng trong đó có cả những quy định về thừa kế

Nhìn chung ở trong thời kỳ phong kiến và thực dân, chế định thừa kế đã hình thành và ngày càng được quy định cụ thể hơn về hình thức thừa kế, di sản thừa kế Thời kỳ này, chế độ tư hữu về đất đai được áp dụng nên di sản thừa kế được nói đến chủ yếu là đất đai (điền sản) Đó cũng là cách để duy trì sự áp bức bóc lột và thống trị của giai cấp địa chủ phong kiến đối với nông dân và các tầng lớp lao động khác Tuy nhiên, nó cũng chính là sự chuẩn hoá trong ứng

xử, đạo đức, tập quán của người Việt để làm tiền đề cho việc hình thành chế định thừa kế của pháp luật giai đoạn sau này

1.3.2 Trong giai đoạn từ 1945 đến 1993

Sự ra đời của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hoà và bản Hiến pháp đầu tiên đã tạo ra nền tảng và định hướng xây dựng hệ thống pháp luật mới ở nước

ta Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ quyền tư hữu về tài sản của công dân; thực hiện chế độ bình đẳng nam nữ Quyền thừa kế không được quy định cụ thể trong Hiến pháp mà chỉ là gián tiếp thông qua các quy định về sở hữu

Sau khi miền Bắc được hoàn toàn giải phóng và đi lên xây dựng chủ nghĩa

xã hội, nhận thấy Hiến pháp năm 1946 đã không còn phù hợp với điều kiện hoàn cảnh lịch sử của đất nước, Hiến pháp năm 1959 đã ra đời Hiến pháp năm 1959 đã

ghi nhận chế độ đa sở hữu ở nước ta vào thời kỳ đó: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu cá nhân v.v Đặc biệt, lần đầu tiên Hiến pháp năm 1959 tại Điều 19

thừa nhận và bảo hộ quyền thừa kế: “Nhà nước chiếu theo pháp luật bảo hộ quyền thừa kế tài sản tư hữu của công dân” 13 Tuy nhiên, Hiến pháp chỉ nhắc đến thừa

kế đối với tài sản tư hữu chứ không nhắc đến thừa kế đất đai Mặc dù vậy, với tư cách là tư liệu sản xuất của nhà nước xã hội chủ nghĩa đất đai được xem là tài sản của Nhà nước và công dân không có quyền thừa kế quyền sở hữu đất đai

Sau chiến thắng lịch sử mùa xuân năm 1975, đất nước hoàn toàn độc lập,

cả nước chung tay xây dựng đất nước đi lên chủ nghĩa xã hội Hiến pháp năm

1959 đã hoàn thành sứ mệnh lịch sử của nó và cần phải thay thế để phù hợp với hoàn cảnh

Bởi lẽ đó, Hiến pháp năm 1980 ra đời nhằm xoá bỏ hoàn toàn chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất, xây dựng chế độ công hữu dưới hình thức chủ yếu là

sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể Điều 19 Hiến pháp năm 1980 quy định như

sau: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục

vụ quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ

sở nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác

mà pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân” 14 Hiến pháp năm 1980 cũng vẫn bảo hộ quyền thừa kế tài sản của công dân Nhưng pháp luật lại không có quy định nào về QSDĐ hợp pháp là di sản thừa kế của công dân

Sự phát triển kinh tế, xã hội đặc biệt từ sau Đại hội Đảng lần thứ VI năm

1986 đã tạo ra những yêu cầu mới về các chính sách pháp luật, trong đó có thừa

kế Trước yêu cầu của lịch sử, Pháp lệnh về thừa kế năm 1990 đã được nhà nước ban hành trở thành văn bản có giá trị pháp lý cao nhất, đầy đủ và hoàn chỉnh nhất

về thừa kế của nước ta từ trước đến nay Mặc dù vậy, quy định về TKQSDĐ ở vẫn chưa được đề cập đến Yêu cầu về sửa đổi Hiến pháp một lần nữa được đặt

ra

13 Quốc hội (1959), Hiến pháp, Hà Nội

14 Quốc hội (1980), Hiến pháp, Hà Nội

Ngày 15/4/1992 Hiến pháp năm 1992 được Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua, chính thức đánh dấu thời kỳ phát triển mới của lịch sử dân tộc Hiến pháp năm 1992 ghi nhận sự thay đổi từ nền kinh tế kế hoạch, tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa với nhiều thành phần kinh tế Nhà nước khuyến khích cho các thành phần kinh tế thuộc sở hữu tư nhân phát triển bằng việc thừa nhận quyền tự do kinh doanh cũng như quyền sở hữu về tư liệu sản xuất của công dân

Nhìn chung trong giai đoạn này, mặc dù đã có những bước tiến đáng kể trong kỹ thuật lập pháp, song với mục tiêu xác lập chế độ công hữu về đất đai khiến cho việc TKQSDĐ ở vẫn chưa được thừa nhận

1.3.3 Trong giai đoạn từ 1993 đến 2003

Hiến pháp năm 1992 được ban hành đã tạo cơ sở để nhà nước xây dựng

và ban hành LĐĐ năm 1993 Đây là văn bản chính thức ghi nhận quyền thừa

kế đối với QSDĐ của công dân Tất nhiên, với tư cách là văn bản pháp luật đầu tiên thừa nhận việc chuyển dịch QSDĐ nên LĐĐ năm 1993 cũng không thể tránh khỏi hạn chế của nó

Sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội đã làm cho các quan hệ xã hội ngày càng phát triển và cần thiết được pháp luật điều chỉnh Trên cơ sở đó, BLDS năm 1995 đã được Quốc hội thông qua ngày 28/10/1995 Ngoài Phần thứ 4 quy định chung về thừa kế, trong phần chuyển QSDĐ BLDS năm 1995 cũng dành một chương quy định về TKQSDĐ Tài sản thuộc sở hữu tư nhân phong phú, đa dạng, không bị hạn chế về số lượng và được để lại thừa kế

"QSDĐ cũng thuộc di sản thừa kế " Việc TKQSDĐ ở được quy định chặt chẽ

hơn so với thừa kế những tài sản khác Cũng trong phần thừa kế, vấn đề di tặng lần đầu tiên được quy định

Tiếp theo các quy định về dân sự và đất đai, Luật Hôn nhân gia đình năm

2000 đã một lần nữa khẳng định chắc chắn về di sản thừa kế là QSDĐ khi xác

định “QSDĐ mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng …” 15 Như vậy, ở thời kỳ này chế định về thừa kế nói chung và TKQSDĐ

ở nói riêng đã phát triển lên một mức độ nhất định so với giai đoạn trước Việc chính thức thừa nhận QSDĐ cũng như cho phép chuyển dịch QSDĐ thông qua

15 Quốc hội (2000), Luật hôn nhân và gia đình, Hà Nội

thừa kế là bước tiến đáng kể trong kỹ thuật lập pháp ở giai đoạn này LĐĐ năm

1993, BLDS năm 1995 và Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 chính là cơ sở để hình thành LĐĐ năm 2003 và BLDS năm 2005 sau này

1.3.4 Trong giai đoạn từ 2003 đến 2013

Chế định TKQSDĐ ở trong BLDS năm 1995 có thể xem là chế định tiến

bộ nhất về quyền thừa kế của công dân so trong hệ thống pháp luật dân sự của nước ta từ sau khi giành được độc lập cho đến khi có Bộ luật này Mặc dù vậy, sau nhiều năm thực thi BLDS năm 1995 nói chung và chế định TKQSDĐ ở nói riêng đã bộc lộ rất nhiều nhiều điểm bất cập như: hạn chế quyền thừa kế của cá nhân về QSDĐ (không phải ai có QSDĐ đều có quyền để lại thừa kế mà chỉ đối với mỗi loại đất nhất định); người được hưởng TKQSDĐ ở cũng cần phải

có những điều kiện nhất định mới được hưởng di sản thừa kế là QSDĐ … Điều

đó có nghĩa là, nếu các hàng thừa kế của người để lại di sản thừa kế là QSDĐ

mà không đáp ứng đủ các điều kiện trên đương nhiên không được hưởng TKQSDĐ ở

Để khắc phục những bất cập trên, ngày 26/11/2003 Quốc hội đã thông qua Luật số 13/2003/QH11 về đất đai với những thay đổi to lớn về quản lý đất đai nói chung và TKQSDĐ ở nói riêng Theo quy định tại khoản 5 Điều 113

LĐĐ năm 2003 thì “Cá nhân có quyền để TKQSDĐ ở của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật”.16 So với LĐĐ năm 1993, LĐĐ năm 2003 đã không còn phân biệt loại đất được để lại thừa kế mà dựa vào hình thức để có QSDĐ của cá nhân

để lại di sản: được giao, được nhà nước cho thuê hoặc do nhận chuyển quyền…

và đất được nhà nước giao cho hộ gia đình Tiếp đến, ngày 29/4/2004 Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về việc thi hành LĐĐ năm 2003

đã có những quy định cụ thể về TKQSDĐ ở Bên cạnh đó, các điều kiện để người thừa kế nhận di sản thừa kế là QSDĐ cũng được mở rộng và dễ dàng hơn trước

Năm 2005 đánh dấu một cột mốc mới trong lịch sử lập pháp của nước ta với sự ra đời của BLDS năm 2005 BLDS năm 2005 đã bổ sung, sửa đổi nhiều quy định về thừa kế so với BLDS năm 1995: thực hiện nghĩa vụ do người chết

để lại; thừa kế của những người chết cùng thời điểm; quyền từ chối nhận di sản;

16 Quốc hội (2003), Luật đất đai, Hà Nội

thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản; người lập di chúc; di chúc miệng, di chúc hợp pháp; hiệu lực di chúc chung của vợ chồng; bổ sung hàng thừa kế thứ hai, thứ ba, thừa kế thế vị; hạn chế phân chia di sản Về TKQSDĐ ở, BLDS 2005 đi theo hướng giữ nguyên các quy định về TKQSDĐ ở đã được LĐĐ năm 2003 quy định trước đó

Sự biến đổi theo chiều hướng tích cực trong đời sống chính trị kinh tế, xã hội đã đặt ra yêu cầu đổi mới đổi với đất nước Hiến pháp năm 2013 ra đời để đáp ứng yêu cầu đó Một lần nữa, Hiến pháp năm 2013 tại Điều 32 khẳng định bảo hộ

quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế: “Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ” 17 Tại Điều 54 Hiến pháp năm 2013 cũng ghi nhận: “Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ Người sử dụng đất được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của

pháp luật Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ”

Nhìn lại thời kỳ này, pháp luật đất đai nói chung và TKQSDĐ ở nói riêng đã

có nhiều thay đổi tích cực, đem lại những thay đổi mạnh mẽ trong đời sống kinh tế

- xã hội Việc đảm bảo quyền thừa kế đối với di sản là QSDĐ của công dân đã tạo điều kiện cho QSDĐ được đưa vào lưu thông dân sự, tạo ra những giá trị đột phá, kích thích sự đầu tư vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, LĐĐ năm 2003 và

BLDS năm 2005 vẫn tồn tại nhiều vấn đề phải sửa đổi cho phù hợp

Thực tiễn cho thấy nhiều quy định của LĐĐ năm 2003 trong việc bảo đảm quyền thừa kế của công dân vẫn còn nhiều điểm bất cập: Việc cấp GCNQSDĐ có liên quan đến TKQSDĐ ở; trình tự thủ tục về TKQSDĐ ở Cůng với những bất cập vŕ hạn chế khác trong quản lý đất đai: chế độ sở hữu đất đai đã đặt ra yêu cầu phải sửa đổi pháp luật về đất đai cho phù hợp Hiện thực hoá các quy định của Hiến pháp năm 2013 về QSDĐ, LĐĐ năm 2013 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/11/2013 LĐĐ mới đã góp phần giải quyết được vấn đề điều kiện thực hiện quyền thừa kế trong trường hợp chưa đủ điều kiện về GCNQSDĐ, cải thiện trình

tự thủ tục TKQSDĐ ở Mặc dù vậy, theo đánh giá chung, LĐĐ năm 2013 sau một thời gian thực thi vẫn có những điểm hạn chế nhất định về quản lý đất đai nói chung và TKQSDĐ ở nói riêng BLDS năm 2015 đã bỏ chương TKQSDĐ ở trong quy định của BLDS năm 2005 Việc điều chỉnh các quy định về TKQSDĐ ở được thực hiện theo quy định của LĐĐ năm 2013

17 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THỪA KẾ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở

VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐOAN HÙNG

TỈNH PHÚ THỌ

2.1 Nội dung pháp luật hiện hành về thừa kế quyền sử dụng đất ở

2.1.1 Người để lại di sản trong thừa kế quyền sử dụng đất ở

2.1.1.1 Cá nhân

Cá nhân theo quy định tại Điều 5 của LĐĐ năm 2013 là chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, nhận chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của pháp luật Khẳng định chủ thể để lại di sản thừa kế là cá nhân cũng để thấy tổ chức là một chủ thể trong quan hệ pháp luật thừa kế nhưng không thể là chủ thể để lại di sản thừa kế Điều này do chính đặc thù của quan hệ thừa kế mà tổ chức không thể đáp ứng được Trong quan hệ này, sự dịch chuyển tài sản của người đã chết cho người còn sống được phát sinh khi người để lại tài sản chết và những người còn sống phải có mối quan hệ nhất định với người chết: quan hệ hôn nhân, quan hệ huyết thống … mới có thể nhận di sản của người chết để lại Và những mối quan hệ này chỉ phát sinh giữa các cá nhân với nhau mà giữa tổ chức với cá nhân hoặc các chủ thể khác không tồn tại quan hệ này

Cá nhân theo quy định của pháp luật đất đai là cá nhân trong nước nghĩa

là là người Việt Nam, sinh sống tại Việt Nam đang trực tiếp quản lý sử dụng đất tại Việt Nam Quy định như vậy để phân biệt với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc người nước ngoài đang sinh sống, làm việc ở Việt Nam

Cá nhân được Nhà nước trao cho QSDĐ dưới các hình thức và phải chịu trách nhiệm đối với Nhà nước trước những hành vi của mình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Cá nhân sử dụng đất là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai, được tự mình, nhân danh chính mình thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đồng thời chịu mọi hậu quả pháp lý do việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình

Cá nhân theo quy định của pháp luật dân sự là người có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự, có quyền thừa kế và để lại thừa kế Với tư cách

là chủ thể sử dụng đất, pháp luật đất đai cho phép cá nhân có quyền TKQSDĐ Quyền thừa kế được Hiến pháp ghi nhận và bảo hộ, được pháp luật đất đai cụ thể hoá đối với thừa kế tài sản là QSDĐ BLDS năm 2015 quy định quyền thừa

kế đối với cá nhân: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”

LĐĐ năm 2013 quy định về quyền để TKQSDĐ của cá nhân theo hướng chỉ rõ các hình thức sử dụng đất của cá nhân: sử dụng đất nông nghiệp được giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận QSDĐ; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế; đất thuê lại trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trả tiền một lần So với quy định của BLDS năm 2005 các hình thức sử dụng đất của cá nhân đã được mở rộng hơn, cụ thể hơn Sự tiến bộ trong các quy định của LĐĐ năm 2013 chính là cơ sở để Nhà nước bỏ quy định về TKQSDĐ trong BLDS năm 2015 Theo quan điểm của chúng tôi, quy định như vậy là hợp lý nhằm cụ thể các trường hợp sử dụng đất được phép để lại TKQSDĐ, bởi đất đai vốn là loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu của toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý Do

đó, không phải mọi loại đất đều có thể trở thành di sản thừa kế và không phải ai cũng có thể để lại di sản thừa kế là QSDĐ

2.1.1.2 Hộ gia đình

Hộ gia đình theo quy định của pháp luật dân sự là chủ thể trong giao lưu

dân sự Điều 101 BLDS 2015 quy định: “1 Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác,

tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc uỷ quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự Việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thoả thuận khác Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết

Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không

có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác

uỷ quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự

Các thành viên hộ gia đình là những cá nhân có QSDĐ chung trong hộ gia đình Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và các hoạt đống sống khác của các cá nhân đó đều được thực hiện trên đất là tài sản chung của cả hộ gia đình Chính vì vậy, đối với thành viên hộ gia đình thì di sản thừa kế của họ là một phần quan trọng trong khối tài sản chung của hộ gia đình

Thừa kế đối với QSDĐ của thành viên hộ gia đình được quy định từ khi

có LĐĐ năm 1993 tại khoản 3 Điều 76: “Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết, QSDĐ của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế” 19 BLDS năm 2005 cũng ghi nhận việc thừa

kế của thành viên hộ gia đình đối với QSDĐ như sau: “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định tại Phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”(Điều 735) LĐĐ năm 2013 vẫn tiếp tục ghi nhận quyền thừa kế đối với QSDĐ của thành viên hộ gia đình: “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì QSDĐ của thành viên

đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật” 20 Những quy định trên

có một điểm chung giống nhau đó là thành viên hộ gia đình có QSDĐ không

18 Quốc hội (2015), Bộ luật dân sự, Hà Nội

19 Quốc hội (1993), Luật đất đai, Hà Nội

20 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội

phân biệt hình thức nào có quyền để lại thừa kế cho người khác đối với QSDĐ của mình theo quy định của pháp luật

Đây là một trong những điểm tiến bộ của pháp luật TKQSDĐ ở nước ta

So với LĐĐ năm 1993, ở thời điểm đó Nhà nước không công nhận quyền thừa

kế đối với thành viên hộ gia đình trong trường hợp được Nhà nước giao đất để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản mà chỉ ghi nhận quyền tiếp tục sử dụng đất của các thành viên hộ gia đình được giao đất (Điều 744 LĐĐ năm 1993) Quan điểm này theo chúng tôi là hoàn toàn phù hợp bởi đất trồng cây hàng năm hay nuôi trồng thuỷ sản khi được Nhà nước giao đất mặc dù có thời hạn (không được sử dụng lâu dài) và việc sử dụng đất có thể không ổn định như một số loại đất khác nhưng đó là mảnh đất mà các thành viên hộ gia đình cùng nhau lao động, sản xuất tạo ra của cải vật chất, là thành quả chung của cả hộ gia đình và trong điều kiện hiện nay cũng không nhất thiết phải giữ gìn diện tích đất sản xuất nông nghiệp như trước đây

Thành viên hộ gia đình xét cho đến cùng thì họ cũng là một cá nhân trong

hộ gia đình Sự khác nhau giữa cá nhân với cá nhân là thành viên hộ gia đình chính là yếu tố cốt lõi để quy định về thừa kế của cá nhân và thừa kế của thành viên hộ gia đình Trở lại với quy định của BLDS năm 2015, được xem là hộ gia đình thì các thành viên phải có tài sản chung và cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định Tài sản của thành viên

hộ gia đình là tài sản chung của hộ gia đình QSDĐ là tài sản của hộ gia đình, các cá nhân là thành viên của hộ gia đình có quyền đối với tài sản đó Nguồn gốc hình thành tài sản là QSDĐ của cá nhân và cá nhân là thành viên hộ gia đình là khác nhau Thành viên hộ gia đình có QSDĐ vì họ là thành viên hộ gia đình hưởng quyền từ việc hộ gia đình đó có quyền đối với QSDĐ mà họ có Thành viên hộ gia đình có quyền để thừa kế đối với QSDĐ nhưng là phần QSDĐ của họ trong khối QSDĐ chung của hộ gia đình

Trong thực tiễn có nhiều trường hợp, một thành viên hộ gia đình nhưng lại không có quan hệ huyết thống, hôn nhân hay nuôi dưỡng nhưng có tên trong

sổ hộ khẩu gia đình vẫn được coi là thành viên của hộ gia đình đã dẫn đến những tranh chấp về di sản đối với những người trong hộ gia đình đang sử dụng

đất

Chính vì vậy, khi LĐĐ năm 2013 ra đời đã đưa ra khái niệm về hộ gia

đình sử dụng đất tại Khoản 29 Điều 3 như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có QSDĐ chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ; nhận chuyển QSDĐ” 21 Quy định như vậy đã phần nào khắc phục được hạn chế của luật trước đó về trường hợp người không có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng nhưng vẫn được coi là thành viên hộ gia đình và đương nhiên

họ có quyền đối với QSDĐ chung của hộ gia đình

Tuy nhiên, quy định như vậy vẫn chưa chặt chẽ bởi có những trường hợp

có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng nhưng họ về lý không thể được coi là thành viên hộ gia đình có QSDĐ chung Ví dụ như trường hợp con nuôi, con riêng cùng có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm được Nhà nước cấp GCNQSDĐ Nhưng thực tế người con nuôi, con riêng đó không có đóng góp gì để tạo ra tài sản là QSDĐ Do đó, mặc dù là thành viên hộ gia đình (theo hộ khẩu) nhưng thành viên đó không được có quyền đối với QSDĐ chung được Vì vậy, theo quan điểm của chúng tôi cần phải có quy định hợp lý và rõ ràng hơn trong trường hợp này

Thứ nữa là điều kiện về “đang sống chung” cũng phải xác định rõ thời điểm nào là thời điểm đang sống chung Giả sử hộ gia đình được giao đất vào năm 1995, đến năm 2003 thì được cấp GCNQSDĐ nhưng năm 2002 cô con gái trong gia đình đó đi lấy chồng và chuyển khẩu về nhà chồng thì có được coi là thành viên hộ gia đình đang sống chung hay không? Cô con gái đó có được quyền có QSDĐ chung với hộ gia đình hay không? Và như vậy có nhất thiết phải có điều kiện đang sống chung trong hộ gia đình sử dụng đất hay không? Nếu có thể nên quy định như thế nào để chặt chẽ và phù hợp hơn

2.1.2 Di sản thừa kế trong thừa kế quyền sử dụng đất ở

Pháp luật đất đai ở nước ta hiện nay không có riêng một điều luật nào quy định về các loại QSDĐ được để lại thừa kế Tuy nhiên, dựa vào các quy định của LĐĐ năm 2013 thì QSDĐ được coi là di sản thừa kế bao gồm các loại sau:

21 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội

- Quyền sử dụng đất nông nghiệp được giao trong hạn mức

- Quyền sử dụng đất ở được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất ở được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Quyền sử dụng đất ở được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất ở nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế

Mặc dù không có quy định cụ thể nhưng các quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự hiện hành đã chỉ ra rất rõ ràng về các loại QSDĐ được trở thành di sản thừa kế Những quy định này đã mang lại những hiệu quả to lớn trong việc quản lý và sử dụng đất cũng như giải quyết các tranh chấp có liên quan đến QSDĐ

* Các điều kiện để quyền sử dụng đất ở là di sản thừa kế

Các loại QSDĐ đề cập ở các phần trên được để lại thừa kế Tuy vậy, để đảm bảo quyền sở hữu tối cao của Nhà nước đối với đất đai, đồng thời ngăn chặn việc kinh doanh trái phép, lấn chiếm và tích luỹ đất trái phép, LĐĐ năm

2013 tại Điều 188 quy định người sử dụng đất được thực hiện thực hiện quyền thừa kế QSDĐ khi đáp ứng các điều kiện sau:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186

và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

sở hữu tài sản khác gắn liền với đất Theo đó, GCNQSDĐ một mặt thể hiện

việc Nhà nước trao cho người sử dụng đất các quyền của người sử dụng đất và

22 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội

yêu cầu họ phải thực hiện các nghĩa vụ của chủ thể sử dụng đất Mặt khác, GCNQSDĐ cũng chính là cơ sở, là căn cứ Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quan hệ sử dụng đất Đồng thời, thông qua việc cấp GCNQSDĐ, Nhà nước kiểm soát quỹ đất, tình trạng sử dụng các loại đất, từ đó đưa ra những chính sách chính sách về đất đai phù hợp với chính sách phát triển kinh tế, xã hội chung của đất nước

Theo quy định tại Điều 97 LĐĐ năm 2013 và Thông tư 23/2014/TTBTNMT ngày 19/05/2014 quy định về GCNQSDĐ, quyền sở hữu

nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì “Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên

và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm

vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Ngoài

ra, “GCNQSDĐ, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSDĐ ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng

12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 23 ” theo quy định của LĐĐ năm 2013

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 105 LĐĐ năm

2013 bao gồm UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và UBND cấp huyện, quận, thị xã trực thuộc tỉnh tuỳ theo từng đối tượng sử dụng đất Ngoài

ra, cơ quan tài nguyên và môi trường có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã có giấy chứng nhận mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất hoặc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận LĐĐ năm 2013 có một điểm mới đó là UBND tỉnh được uỷ quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận mà không yêu cầu phải quy định điều kiện uỷ quyền như quy định tại Điều 52 LĐĐ năm 2003

Tuy nhiên, điều kiện về phải có GCNQSDĐ có hai ngoại lệ, đó là: Trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 LĐĐ năm 2013: trường hợp nhận TKQSDĐ là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng

23 Quốc hội (2013), Luật đất đai, Hà Nội