Thực trạng và giải pháp giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng
MỤC LỤC
Mục đích nghiên cứu đề tài
Cùng với đó, tác giả lồng ghép thực tiễn của giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thư ba trong quá trình đánh giá các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến tranh chấp này. Thông qua đó đề xuất những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba, thống nhất đường lối giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba tại thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang.
Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài 1. Phương pháp luận
Theo đó, phân tích thực tiễn giải quyết các vụ án đối với các tranh chấp điển hình trong số các tranh chấp nói chung về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang bao gồm một số dạng như: Tài sản thế chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án; Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần vì tài sản thế chấp là di sản thừa kế; Tài sản thế chấp trên đất không phải của người thế chấp; Tài sản thế chấp sau khi thế chấp người khác xây dựng công trình trên một phần đất thế chấp. - Phương pháp tổng hợp, phương pháp đối chiếu tại Chương 3 khi nghiên cứu, đề xuất các phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng.
Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
- Phương pháp phân tích, phương pháp thống kê, thu thập, phương pháp tổng hợp, phương pháp so sánh, phương pháp đánh giá tại Chương 2 khi nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng. - Luận văn dự kiến đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng.
TỔ CHỨC TÍN DỤNG
Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng
Điều kiện và thủ tục thế chấp tài sản là giá trị QSDĐ phức tạp hơn nhiều so với các biện pháp bảo đảm khác bởi tính chất đặc biệt của tài sản thế chấp là QSDĐ: về điều kiện thế chấp: Các chủ thể muốn thế chấp QSDĐ tại ngân hàng hoặc các TCTD để vay vốn phải có các giấy tờ hợp lệ chứng minh QSDĐ là hợp pháp và không có tranh chấp; về thủ tục thế chấp: Sau khi các bên kí hợp đồng thế chấp, bên thế chấp phải đăng ký tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất đó ( nếu bên thế chấp là cá nhân, hộ gia đình); hoặc đăng ký tại Sở tài nguyên và môi trường (nếu bên thế chấp là tổ chức kinh tế). - Về bản chất là sự khác biệt của hợp đồng này: bên có quyền sử dụng đất mang tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình đi thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khoản vay song không phải cho chính bản thân mình mà cho một chủ thể khác (gọi là chủ thể thứ ba) mà mình cam kết bảo đảm cho việc hưởng quyền (quyền vay vốn) của họ từ hợp đồng này và bảo đảm nghĩa vụ thay cho họ (nghĩa vụ trả nợ thay) cho họ nếu họ không thể thực hiện được nghĩa vụ cam kết trong hợp đồng.
Pháp luật về giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng của bên thứ ba với tổ chức tín dụng
Hầu hết các tài sản khách hàng đem thế chấp cho ngân hàng (như nhà ở, công trình xây dựng, đất đai hay bất động sản xây dựng trên đất đai) chưa hoàn thành các thủ tục pháp lý, nhà cửa xuống cấp, thiết bị máy móc lạc hậu, hệ thống nhà cửa ở nông thôn, tàu thuyền ở vùng biển… khác hẳn với tài sản thế chấp của ngân hàng các nước trong khu vực. Các tài sản thế chấp này hầu hết do bên thế chấp quản lý, sử dụng, phía ngân hàng chỉ giữ giấy tờ sở hữu tài sản, do đó khi bên vay vốn không thực hiện nghĩa vụ của mình, ngân hàng muốn bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo phương thức đã thỏa thuận cũng khó thực hiện được vì ngân hàng không có quyền cưỡng chế họ ra khỏi nhà. Vì thế mà cần phải giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng để đảm bảo việc thu hồi vốn cho ngân hàng khi khách hàng không trả được nợ. Mặt khác, đặc trưng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng so với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thông thường còn liên quan đến yếu tố quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng không thuộc sở hữu của bên vay mà còn liên quan đến bên thứ ba, bởi vậy mức độ rủi ro là cao hơn. Cụ thể, giao dịch này có thể là một kẽ hở để cho người đi vay và ngân hàng lợi dụng, thông qua giao dịch vay vốn theo cách thế chấp tài sản của người thứ ba lấy tiền của. ngân hàng rồi không trả nợ, đẩy trách nhiệm trả nợ cho bên thứ ba9, bởi vậy yêu cầu có một hệ thống pháp luật đảm bảo cơ sở hành lang pháp lý vững chắc để giải quyết các tranh chấp phát sinh là vô cùng cần thiết. Bên cạnh đó, giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng nhằm đảm bảo cho các chủ thể tuân thủ nghiêm chỉnh các quy định của pháp luật, tăng cường pháp chế XHCN và như một hồi chuông cảnh tỉnh cho các cán bộ hoạt động trong lĩnh vực ngân hàng cũng như các chủ thể khác vì lợi ích mà có những sai phạm. Qua đó, những kinh nghiệm rút ra từ việc giải quyết tranh chấp cũng chính là bài học để phòng ngừa tranh chấp có thể xảy ra. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng trước hết là một dạng của hợp đồng dân sự, sau đó là một dạng giao dịch bảo đảm và đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất do đó nó chịu sự điều chỉnh của nhiều lĩnh vực pháp luật trong đó pháp luật dân sự giữ vai trò là luật gốc. Khi nghiên cứu thực trạng pháp luật tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng, luận văn chia làm 05 nhóm: pháp luật dân sự, pháp luật giao dịch bảo đảm, pháp luật đất đai, các hướng dẫn của ngành Tòa án và pháp luật khác có liên quan. Cụ thể, cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng bao gồm:. Thứ nhất, pháp luật dân sự. Từ lý luận và thực tiễn cho thấy, các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng suy cho cùng là tranh chấp về vấn đề hiệu lực của hợp đồng. Nếu hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng có hiệu lực thì nó sẽ làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các. 9Xem thêm: Nguyễn Tuấn Anh, Thế chấp nhà đất của người thứ ba để bảo đảm vay vốn ngân hàng có trái pháp luật https://tapchitoaan.vn/bai-viet/trao-doi-y-kien/the-chap-nha-dat-cua-nguoi-thu-ba-de-bao-dam-vay- von-ngan-hang-co-trai-phap-. luat?fbclid=IwAR30uVhGSuNbEorNfpSEMjzQZb9Ma29tq7h6GsZAqw5PcxpXXSnpNybNXAk), truy cập lần cuối ngày 1/8/2019. Ví dụ, Công chứng, chứng thực và đăng ký là những yêu cầu mang tính bắt buộc không thể thiếu trong quy trình và thủ tục về thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba; hay việc xem xét nguồn gốc tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của các chủ thể thế chấp có mối quan hệ ràng buộc như: cha mẹ, con cái, vợ chồng … nhằm phân định giới hạn trách nhiệm tài sản của bên thứ ba trong quan hệ tranh chấp hợp đồng thì việc xem xét chế định tài sản trong Luật Hôn nhân và Gia đình, pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm; đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là nội dung không thể thiếu khi áp dụng để giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba.
ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG TẠI TOÀ ÁN THÀNH PHỐ BẮC GIANG, TỈNH BẮC GIANG
Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng
Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất)”. Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)”. Người yêu cầu đăng ký là bên đảm bảo, bên nhận bảo đảm (một trong hai bên yêu cầu là hợp lệ); Người yêu cầu đăng ký phải kê khai chính xác, đúng sự thật, phù hợp với nội dung của giao dịch đảm bảo đã giao kết và kê khai đầy đủ các mục thuộc diện phải kê khai trong đơn yêu cầu đăng ký; lập hồ sơ đăng ký đầy đủ và không được giả mạo giấy tờ; Trong trường hợp đơn yêu cầu đăng ký có nội dung không đúng sự thật, không phù hợp với nội dung của giao dịch bảo đảm đã giao kết, hồ sơ đăng ký có giấy tờ giả mạo mà gây thiệt hại; tùy theo mức độ vi phạm có thể bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của.
Thực tiễn giải quyết tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với tổ chức tín dụng tại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang,
Qua phân loại các tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba mà Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang đã thụ lý, giải quyết thì thấy có các loại tranh chấp điển hình sau đây: Tài sản thế chấp liên quan đến tài sản bị cưỡng chế thi hành án; Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu một phần vì tài sản thế chấp là di sản thừa kế; Tài sản thế chấp trên đất không phải của người thế chấp; Tài sản thế chấp sau khi thế chấp người khác xây dựng công trình trên một phần đất thế chấp. Trường hợp Công ty cổ phần Thép Bắc Thái không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì Ngân hàng có quyền yêu cầu phát mại toàn bộ tài sản thế chấp của bên thứ ba là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại thửa số 44, tờ bản đồ số 5, địa chỉ: Thôn Chùa, xã Đa Mai (nay là số nhà 40, đường Hòa Sơn, tổ dân phố Hòa Sơn, phường Đa Mai), thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang, đất được Ủy ban nhân dân thành phố Bắc Giang cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AE 438994 ngày 30/12/2005 mang tên bà Nguyễn Thị Thủy và ông Nguyễn Ngọc Hùng nhưng chỉ được thu hồi 1/2 giá trị quyền sử dụng đất để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh của bà Nguyễn Thị Thủy với khoản nợ của Công ty cổ phần Thép Bắc Thái tại Ngân hàng.
Buộc Công ty TNHH Thanh Hải phải trả cho Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) số tiền tạm tính đến ngày 25/4/2019 là 637.224.026 đồng
- Các công trình, tài sản khác được cải tạo, xây dựng gắn liền với tài sản thế chấp. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Văn Hùng và bà Giáp.
Không chấp nhận yêu cầu của VPBank về việc phát mại tài sản thế chấp là 01 nhà 2 tầng bê tông, mái tôn chống nóng, tường chưa sơn, tổng diện tích khoảng
Khi ký hợp đồng thế chấp thì đa số Ngân hàng chỉ ký một lần và trong hợp đồng thế chấp tại mục phạm vi bảo đảm, có Ngân hàng thì quy định khoảng thời gian là 05 năm hoặc 10 năm, ví dụ như đối với hợp đồng thế chấp của Ngân hàng TMCP Đầu tư và phát triển thường ghi như sau: “Bên thế chấp đồng ý dùng toàn bộ tài sản thế chấp nêu tại Điều 2 Hợp đồng này để bảo đảm cho việc thực hiện toàn bộ nghĩa vụ của bên được bảo đảm đối với Ngân hàng phát sinh từ tất cả các Hợp đồng tín dụng và/hoặc Hợp đồng cấp bảo lãnh, văn bản tín dụng được ký kết giữa Ngân hàng và Bên được bảo đảm trong khoảng thời gian kể từ ngày 21/4/2015 đến ngày 21/4/2022 bao gồm nhưng không giới hạn nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi các khoản phí, tiền bồi thường thiệt hại, chi phí xử lý tài sản cầm cố, chi phí thu giữ, trông giữ, chi phí bán đấu giá, tiền phí thi hành án. Bản thân tôi đồng ý với quan điểm này bởi lẽ, cần phải tôn trọng sự tự nguyện của các đương sự khi ký kết hợp đồng; bên cạnh đó, cần buộc các đương sự phải gắn trách nhiệm của mình đối với việc đặt bút ký vào hợp đồng, tránh tình trạng hiện nay nhiều hộ gia đình viện cớ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thiếu chữ ký của một hoặc một số thành viên thành niên trong gia đình đã đi làm ăn xa, tách khỏi hộ khẩu, không có công sức đóng góp nào vào khối tài sản chung để yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu, thoái thác hoàn toàn trách nhiệm đối với Ngân hàng trong khi trước đó khi đưa tài sản vào thế chấp họ đã có được những quyền lợi nhất định từ phía Ngân hàng và người vay.
ĐẤT CỦA BÊN THỨ BA VỚI TỔ CHỨC TÍN DỤNG 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết
Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba với
Do đó, việc ký hợp đồng bảo lãnh bằng QSDĐ không được pháp luật cho phép, ngân hàng đã ký hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng là giả tạo nhằm che đậy quan hệ bảo lãnh mà quan hệ bảo lãnh này bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 BLDS năm 2005, Điều 124 BLDS năm 2015, đó là: “Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này”. Tuy nhiên việc hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không cần buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (Điều 318 BLDS năm 2015 quy định: “Hiệu lực của thế chấp tài sản là: Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác” phù hợp với khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013) bởi hai bên thực hiện hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như hiện nay vừa phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền vừa phải đăng ký giao dịch bảo đảm, thủ tục hành chính như trên rườm rà, tốn công sức của tất cả mọi người khi tham gia giao dịch.