Luận văn thạc sĩ luật học: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam hiện hành và thực tiễn trên địa bàn tỉnh Đăk Lăk

Về các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành có: TS Nguyễn Văn Cường vớibài “ Những vấn dé can trao đổi khi áp dụng Điều 136 Luật đất dai năm 2003” —Tạp chí Tòa án nhân dân, tháng 8/201

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

KHOA LUẬT

HP SANG CHUYON NH!iNG QUYON Sö DONG

SET

Vụ THUC TION TREN SBA BUN TØNH §%K

L3⁄4K

HÀ NOI - 2022

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI

HÀ NOI - 2022

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng

tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bat kỳ

công trình nào khác Các s6 liệu, vi dụ và trích dẫn trong Luận văn đảmbảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tat cả cácmôn học và đã thanh toán tat cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của

Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thế Trường

CHƯƠNG 1: NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG CHUYEN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG ĐẤTT ¿5c ©sSEcceE2Ezrrrerrres 81.1 Khái quát chung về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền

Di p8 ng 81.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất ng 81.1.2 Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dung đất 131.1.3 Vai trò của hoạt động chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong nền

kinh tế thị trưỜng -¿- ¿- ¿St SkEE2E12E12E12171E7111211211211 11111111111 xe l61.2 Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat 181.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất 18

1.2.2 Vai trò của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong đời

sông kinh tế - xã hộii ¿- 2-5 22E1SEEEEEEEE121127171121121111 1111.211 221.2.3 Pháp luật về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng dat - 24Kết luận Chương 1 ¿- £S SE SỀEE#EE2EE£EEEEEEEEEEEEEE111111111 11111111111 c1e 27

CHƯƠNG 2: THUC TRẠNG PHAP LUẬT VE HỢP DONG CHUYỂN

NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT QUA THUC TIEN TẠI

TINH 679079) 0107 282.1 Thực trạng pháp luật về hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đắt 28

2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất -¿-2cs+ccc=sz 28

2.1.2 Điều kiện chuyên nhượng quyền sử dụng đất ¿5-5 5s+cs+csss2 292.1.3 Chủ thé chuyền nhượng quyền sử dụng đất - ¿5c 5 5s+cscczzsse2 32

2.1.4 Hình thức, nội dung hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất 2.1.5 Quyén và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền

sử dụng đất :-c: 2s 22x21 21 21211111211211211 1111111111111 11g11 1 re.2.1.6 Trình tự, thủ tục trong chuyên nhượng quyền sử dung đất -2.1.7 Thanh toán, tài chính đối với chuyền nhượng quyền sử dụng đất 2.1.8 Giao kết và hiệu lực của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất

2.1.9 Tranh chấp và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyền nhượng quyền

sử dụng đất :-cs+cs tt E21 21211211011211211 1111.1111 1101101121111 11111 re.2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất tại tỉnh Dak Lak ¿5-2 Ss+S<cEE2EEEerkerkerkerkrree2.2.1 Tổng quan về địa ban tỉnh Dak Lắk ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp

luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung 2.2.2 Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển

đất -nhượng quyền sử dung đất tại tỉnh Đắk Lắk 2-2 ¿55 sscs+cse2Kết luận Chương 2 - 5: ©2+©S£+EE+£EE£EEEE2E127X223122112711221211211211 21121 cre

CHƯƠNG 3: KIÊN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO

gan với việc thực hiện các chính sách kinh tê xã hội - -

-3.1.5 Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn

liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước 703.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đẤất - ¿5 seEx+EE£EEEE2EEEerkerkerkerkeree 713.2.1 Hoàn thiện pháp luật về hop đồng chuyền nhượng quyên sử dung dat 713.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về giá dat, mức thuế, lệ phí 74

3.2.3 Hoan thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính và thủ tục thực hiện các

nghĩa vụ trong hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung đất 753.3 Một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất c.cc.cec, 77Kết luận Chương 3 2 25s 2 2 EEEEE21211211271712112111111 21.1111 81

KET 00.0077 82

DANH MỤC TÀI LIEU THAM KHẢO - 2-52 ©522S£2SE+£Ee£EEzEzrxerxerez 84

DANH MỤC CÁC CHU VIET TAT

BĐS Bat động san

BLDS Bộ luật dân su

GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtQSDD Quyén sir dung dat

UBND Uy ban nhân dân

XHCN Xã hội chủ nghĩa

MỞ DAU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Từ sau Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI của Đảng năm 1986 thành công,

nền kinh tế nước ta đã được thối một làn gió mới Dang chủ trương xóa bỏ cơ chế

quản lí kinh tế quan liêu bao cấp cũ, xây dựng nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần,vận hành theo cơ chế thị trường với sự quản lí của nhà nước, định hướng xã hội chủ

nghĩa Sự đổi mới trong tư duy kinh tế góp phần chuyền đổi từ nền kinh tế tập trungbao cấp sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo nên diện mạo mớicủa đất nước, con người Việt Nam hôm nay Một trong những đổi mới đó là đổi mới

các chính sách, pháp luật đất đai Luật Đất đai năm 1993, năm 2003 và 2013 lần lượt

ra đời đã thé chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời qui định và điều

chỉnh các quan hệ kinh tế — xã hội theo hướng dài hạn Nhờ những đột phá quan trọngtrong các chính sách đất đai đã mang lại những thành tựu to lớn trong nông nghiệp,công nghiệp và tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam trong 30 năm qua, góp phần giữ vững

ồn định chính trị — xã hội.Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có vị trí quan

trọng trong đời sống xã hội, sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng nay sang chu

thé sử dung khác là một quy luật vận động tất yếu Luật dat dai 1993 cho phépchuyển nhượng quyền sử dụng đất là một bước đột phá quan trọng trong việc quy

định các quyền của người sử dụng đất tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai vận động

phù hợp với thị trường Luật đất đai năm 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung

vào các năm 1998 và 2001 Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai 2003

sau hơn 10 năm thực hiện Ngày 29/11/2013 Quốc hội thông qua Luật đất đai 2013 rađời với nhiều điểm mới hơn so với các luật trước đó Tuy nhiên, Luật Dat đai 2013sau gan 10 năm có hiệu lực đã bộc lộ nhiều bat cập, chồng chéo dẫn đến việc mập mờtrách nhiệm quản lý, khó khăn trong quá trình tổ chức, thực hiện đặc biệt là các quyđịnh liên quan đến hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng dat.Dé làm rõ các vấn dé

lý luận về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất, những điểm đặc thù của chủthể, đối tượng, đặc điểm giao dich, đều được xem xét trong luận văn dưới góc độ

lý luận và thực tiễn.

Đối với tinh Dak Lắk, thị trường chuyên nhượng bất động sản, chuyển

nhượng quyền sử dụng đất diễn ra cũng rất sôi động Các tranh chấp liên quan đến

chuyên nhượng quyền sử dụng đất khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng hàngngày phải thụ lý một khối lượng hồ sơ vụ việc tương đối nhiều Đồng thời, trên địabàn tỉnh cũng có nhiều dân tộc thiểu số sinh sống nên trình độ nhận thức pháp luậtcòn nhiều hạn chế trong việc thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai thườngxảy ra nhiều tranh chấp và tỷ lệ khởi kiện ngày càng gia tăng Thực tiễn cho thấyviệc giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngàycàng gia tăng Điều đó xuất phat từ việc các hợp đồng chuyển nhượng quyền sửdụng đất không đảm bảo tính pháp lý, vô hiệu vẫn đang tồn tại, là một vấn đề bức

xúc; tình trạng hợp đồng được giao kết giả tạo, lừa dối lẫn nhau hay việc thực hiện

giao dịch có tài sản không thuộc quyền sử dụng hợp pháp, giao kết hợp đồng viphạm điều cam của pháp luật, trái đạo đức xã hội Đồng thời với chính sách, quyđịnh của pháp luật về đất đai nói chung, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng

đất nói riêng của Dang va Nhà nước ta có nhiều thay đổi theo hướng tương thích

với từng giai đoạn phát triển, song bên cạnh đó còn nhiều quy định không nhấtquán Hơn nữa việc giải thích hướng dẫn của cơ quan Nhà nước có thẩm quyềncũng chưa có sự thống nhất và kịp thời

Vấn đề nghiên cứu tìm hiểu cũng như phân tích đánh giá các quy định củapháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giải quyếttranh chấp hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và những vướng mắc, khókhăn trong thực tiễn là những nội dung quan trọng mà luận văn hướng tới Đồngthời tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật vềhợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý

thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trong quá

trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất trongthời gian tới nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịchchuyền nhượng quyền sử dụng đất

Chính vi thé tác giả chọn đề tài “Hop đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

và thực tiễn trên địa bàn tinh Đắk Lak’ dé làm đề tài luận văn cao học luật của mình

2 Tình hình nghiên cứu của đề tàiLiên quan đến nội dung Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất thì đã

có nhiều đề tài khoa học, luận văn, bài viết trên tạp chí đã đề cập một cách trực tiếphoặc lồng ghép vào những nội dung liên quan Đối với Hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng dat thì có sự nghiên cứu tương đối nhiều, có thé ké đến như: Về các

sách chuyên khảo có: Hoàng Thế Liên (2013), Bình luận khoa học Bộ luật dân sựnăm 2005 (Tập 2), Phan thứ ba: Nghĩa vụ dân sự và hợp dong dân sự, Nxb Chínhtrị quốc gia, Hà Nội; Đỗ Văn Đại (2011), Luật hợp đông Việt Nam, Bản án và bình

luận bản án, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;Đỗ Văn Đại (2012), Giao địch và giảiquyết tranh chấp giao dịch về quyên sử dung dat, Nxb Lao động;Tưởng Duy Lượng(2012), Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội

Về các bài viết trên các tạp chí chuyên ngành có: TS Nguyễn Văn Cường vớibài “ Những vấn dé can trao đổi khi áp dụng Điều 136 Luật đất dai năm 2003” —Tạp chí Tòa án nhân dân, tháng 8/2015”; Bài viết “Một số vấn dé đặt ra đối với quy

định về hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất trong Bộ luật dân sự” — Tạp

chí Tòa án nhân dân; Bài viết “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển

nhượng quyền situ dụng đất và những vấn dé đặt ra” của Mai Thị Tú Oanh đăng

trên Tạp chi Nhà nước và Pháp luật số I1 (294)/2012; Bài viết “Một số ý kiến traođổi về điều kiện hình thức của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng dat theo quy

định của dự thảo Luật đất dai sửa đổi” của tac giả Phan Vân Hương trên Webside:

toaan.gov.vn; Tạp chí dân chủ và pháp luật Bộ Tư pháp số 12/2010 “Tranh chấpđất dai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung dat”; Tap chí tàinguyên và môi trường số 383/2014 “Trao đổi về công chứng, chứng thực theo Luậtđất đai năm 2013”

Ngoài ra còn có các luận văn thạc sỹ nghiên cứu với các dé tài cụ thé như:Lương Khải An (2006), Giải quyết tranh chấp về hợp đông chuyển nhượng quyén

sử dụng đất từ thực tiễn Thành phá Hà Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học,

Trường Dai học Luật Thành phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Thị Hạnh (2014), Điều kiện

có hiệu lực của hợp đông chuyển nhượng quyền sử dụng dat theo quy định của pháp

luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật thành phố Hồ ChíMinh; Nguyễn Dang Khoa (2012), Gidi quyết tranh chấp dat dai tại Tòa án nhân

dân tinh Bà Rịa — Vũng Tau, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội;

Lê Thi Xuân Mai (2014), Hop dong chuyển nhượng quyên sử dụng dat vô hiệu theo

pháp luật Việt Nam qua thực tiễn xét xử tại huyện Hóc Môn, Thành phó Hồ Chi

Minh, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Học viện Khoa học xã hội

Các công trình, các bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định vàđánh giá dưới nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung cóliên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến pháp luật về đất đai và hợp đồng đất đai Tuynhiên, một công trình nghiên cứu độc lập và riêng về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất, đặc biệt lại đặt vấn đề nghiên cứu từ thực tiễn thực thi tại tỉnh

Đắk Lắk thì đây là công trình mang tính chuyên biệt và chưa được nghiên cứu trướcđây Vì vậy, đề tài nghiên cứu của tôi vẫn mang ý nghĩa lí luận và thực tiễn sâu sắc

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài nhằm làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực trạng

pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam

hiện nay, qua đó đề xuất các giải pháp nhăm góp phần hoàn thiện pháp luật và quả

áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng dat

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Dé có thé đạt được mục đích đặt ra khi nghiên cứu đề tài, đòi hỏi luận vănphải giải quyết các vấn đề sau:

- Nêu được ban chất của hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất, xácđịnh đối tượng của hợp đồng là quyền sử dụng đất, và vai trò của đất trong giao

dịch dân sự Đồng thời, xây dựng khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất

- Phân tích thực trạng pháp luật, đánh giá những điểm chưa phù hợp, bất cập

giữa các ngành luật, giữa pháp luật và thực tiễn tỉnh Đắk Lắk Xác định việc nghiên

cứu thực trạng pháp luật với mục đích hoàn thiện pháp luật và đảm bảo sự phù hợp

với thực tiễn, luận văn đưa ra các ví dụ cụ thể để minh họa, đánh giá, đảm bảo cơ sởthực tiễn cho các kết luận.

- Trên cơ sở kết quả nghiên cứu về các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật,thực tiễn áp dụng quy định pháp luật tại địa bàn tỉnh Đắk Lắk, luận văn đưa raphương hướng kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất với mục tiêu xây dựng hành lang pháp lý 6n định, phù hợp va đảm bảo

quyền, lợi ích hợp pháp của các bên khi xác lập, thực hiện hợp đồng chuyên nhượng

sử dụng đất trong hệ thong cac quy dinh phap luat Viét Nam hién hanh, co so sanhhoặc tham chiếu đến các quy định pháp luật về chuyên nhượng quyền sử dung đất

các thời kỳ trước ở Việt Nam.

* Về nội dungThực trạng của việc thực hiện các quy định pháp luật dân sự và đất đai Việt

Nam về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất được nghiên cứu dựa trên các

van bản qui phạm pháp luật hiện hành, cu thể: BLDS 2015, LĐĐ 2013, LKDBĐS

2014, Luật Nhà ở năm 2014, BLDS 2005, LTM 2005, và văn bản hướng dẫn thi

hành các Luật trên.

* Về mặt không gian

Luận văn nghiên cứu quy định pháp luật Việt Nam hiện hành và thực trạng

áp dụng quy định pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dung dat trongphạm vi tỉnh Đắk Lắk.

5 Phương pháp nghiên cứu

Đề đạt được các mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, trong quá trình nghiên

cứu luận văn đã sử dụng những phương pháp nghiên cứu cơ bản sau:

Phương pháp luận nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch

sử của chủ nghĩa Mac - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối quan điểm củaĐảng cộng sản Việt Nam Theo đó, người viết đặt các van đề về hợp đồng chuyên

nhượng quyền sử dụng đất trong mối liên hệ, quan hệ với nhau, không nghiên cứu

một cách riêng lẻ đồng thời có sự so sánh với các quy định đã hết hiệu lực cũng nhưsắp được áp dụng

Một số phương pháp nghiên cứu chủ yếu được áp dụng:

Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải: Những phương pháp này

được sử dụng phô biến trong việc làm rõ các quy định của pháp luật về hợp đồngchuyên nhượng quyền sử dụng dat

Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh: Những phương pháp này được

người viết vận dụng dé đưa ra ý kiến nhận xét quy định của pháp luật hiện hành có

hợp lý hay không, đồng thời nhìn nhận trong mối tương quan so với quy định liên

quan hoặc pháp luật trước đây

Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch: Được vận dụng dé triển khai

có hiệu quả các vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

đặc biệt là các kiến nghị hoàn thiện Cu thé như trên co sở đưa ra những kiến nghị

mang tính khái quát, súc tích người viết dùng phương pháp diễn dịch để làm rõ nộidung của kiến nghị đó

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Với luận văn này, tác giả đã nêu lên cơ sở lý luận và các quy định về hợp

đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam đồng thời phân

tích những hạn chế vướng mắc, bat cập trong quá trình áp dụng, từ đó đề ra nhữngphương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp đưa ra gan liền với thựctrang, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDD vànâng cao hiệu qua áp dụng pháp luật khi thực hiện hợp đồng CNQSDD trên thựctiễn tinh Dak Lak.

7 Cơ cấu của luận văn

Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung chính củaluận văn gồm 3 chương, cụ thé:

Chương I: Những van dé lý luận về hợp đồng chuyền nhượng quyền sir dung đất.Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng

đất qua thực tiễn tại tỉnh Đắk Lắk.

Chương 3: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụngpháp luật về hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất

1.1.1 Khái niệm, đặc diém của quyền sử dụng dat

1.1.1.1 Khái niệm quyên sử dụng đấtĐất đai là tài nguyên thiên nhiên, không phải là tài sản do con người tạo ranên quyền sử dụng đất cũng có những đặc điểm khác so với các loại tài sản thôngthường khác, quyền sử dụng đất là quyền năng độc lập thuộc quyền sở hữu đất đai.Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao một phần đất đai

của mình cho các tô chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ

các quyền và nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước Việcquy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sởhữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyềnlực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đãđược quy phạm hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý dé người

sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp,

tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao Chính vì vậy, ngay trong Hiến pháp 2013 tại của

nước ta quy định:

Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước, được quản lý theo pháp luật

Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận

quyền sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử đụng đất, thực hiệncác quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật Quyền sử dụng đất

được pháp luật bảo hộ [23, Điều 54]

Thực hiện hóa quy định của Hiến Pháp năm 2013, Luật Đất đai 2013 tại Điều

4 khang định rõ hơn quyền sở hữu dat đai: “Dat dai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” Với vai trò chủ sở hữu đạidiện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua hàng loại các quyền như:

Quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bé đất dai

thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thựchiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điềutiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối vớingười sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại,

tố cáo về đất đai

Băng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 54 Hiến pháp

2013 và Điều 4 LDD năm 2013, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tô chức

và cá nhân thông qua các hình thức nhận giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền,

cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sửdụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai Khi chuyền giao đất cho

người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nướccho phép các chủ thé sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các

nghĩa vụ đối với Nhà nước Theo Từ điển Giải thích thuật ngữ Luật học — Trường Đại

học Luật Hà Nội, Nhà xuất bản Công an Nhân dân năm 1999, có giải thích:

Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính cóích từ đất dé phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xãhội Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông quaviệc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng các tô chức, cá nhân nàykhi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chat cho Nhà nước dưới dạng thuế

gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào Người sử

đụng đất — người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước.Tuy nhiên không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất,

cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phépcủa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu Đến đây có thể thấy rằng quyền sử dụng

đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyềnnăng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý thức làquyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thé sử dụng đất cụ thé)

Như vậy, chủ thé thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thé sử dung

đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu Với tư cách là người đại điện chủ sởhữu, Nhà nước thống nhất quản lí đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật

ghi nhân và đảm bảo thực hiện, đó là: Quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyềnđịnh đoạt Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụngđất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người

sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng của

mình trong đó quyền sử dụng Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà

nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dung đất ôn định, lâu dài, người sử dụng đất

còn được thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyên đổi, chuyênnhượng, cho thuê, thé chấp, góp vén bang giá trị quyền sử dung đất nhằm đảmbảo quyền lợi thiết thực cho mình Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụngđất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện

để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo Từ đây, chế định về quyền

1.1.1.2 Đặc điểm của quyên sử dụng đất

Ở nước ta, Hiến pháp và các đạo luật đều khang định đất đai thuộc sở hữu toàn

10

dân, trong đó Nhà nước là tô chức đại diện chủ sở hữu, quản lý thống nhất đất đaitrên phạm vi cả nước Với tư cách là chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năngcủa chủ sở hữu, nhưng trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao

quyền sử dụng đất cho các chủ thé sử dụng với mục đích phục vụ cho việc phát triển

kinh tế và đời sống xã hội, đổi lại các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụđóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuê sử dụng dat, tiền sử dụng đất

Như vậy, có thê thấy rằng có hai chủ thể có quyền sử dụng đất ở Việt Nam,

đó là quyền sử dụng đất của đại diện chủ sở hữu - Nhà nước và quyền sử dụng đất

của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được coi là một

loại tài sản, nếu như trong quan hệ dân sự, các chủ sở hữu tai sản có quyền tự thực

hiện đầy đủ các quyền năng của mình, định đoạt số phận pháp lý của tài sản thì

quyền sử dụng đất do Nhà nước trao người sử dụng tuy là tài sản của họ, song lại làquyền tài sản đặc biệt Cũng bởi tính chất này mà quyền sử dụng đất có những đặcđiểm riêng so với với các loại tài sản khác, thé hiện ở các mặt sau:

Thứ nhát, quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở chế độ sở hữu toàn

dân về đất đai Ở đây có sự tách bạch nhất định giữa quyền sở hữu đất đai và quyền

sử dụng đất đai, chủ sở hữu đất đai là "toàn dân", tuy nhiên tập thể này sẽ không thể

thực hiện quyền sở hữu của mình mà phải thông qua đại diện là Nhà nước, từ đóNhà nước sẽ giao quyền sử dụng đất cho các tô chức, cá nhân, hộ gia đình Các chủ

thể này được phép chuyên quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác nên quyền

sử dụng đất đã trở thành một quyền tương đối độc lập

Thứ hai, quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất đai.Trong đó quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu, có trước, còn quyền sử dụng đất là

quyền có sau, chỉ được hình thành sau khi chủ thể sử dụng đất được Nhà nước giao

đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất Sau khi được Nhà nước trao quyền

sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền khai thác, sử dụng các thuộc tinh có íchcủa đất đề đem lại một lợi ích vật chất nhất định nhằm thỏa mãn nhu cầu của mình

Mặc dù là một quyền năng tương đối độc lập, nhưng quyền sử dung đất không trọnvẹn, đầy đủ như quyền sở hữu Cụ thể, theo quy định tại khoản 1 Điều 167 Luật Đất

11

đai 2013 thì người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề liên quanđến quyền sử dụng đất của minh trong quá trình sử dụng dat, mặc dù những chủ thénày cũng có những quyền năng của chủ sở hữu như quyền chuyển đổi, chuyển

nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, bảo lãnh, góp vốn bang gia triQSDD Như vậy, người sử dung đất không có toàn quyền quyết định tuyệt đối với

đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sởhữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giaodịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp

luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích

và quy hoạch sử dụng đất Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng

nay, chủ thé cần đáp ứng các điều kiện nhất định theo quy định của nhà nước, khi

đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó, người sử dụng đất sẽ được Cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Đồng thời, trong quá trình sử dung đất, người có quyền sử dụngđất phải thực hiện các nghĩa vụ được pháp luật quy định chặt chẽ Do vậy, trong cácgiao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợpđồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch

Có thé dé dàng nhận thấy, việc xác lập quyền sở hữu, khai thác và sử dungquyền sử dụng đất hoàn toàn khác so với các loại tài sản thông thường trong giao

lưu dân sự - khi một người có thé dé dàng xác lập quyền sở hữu và được toàn quyềnkhai thác, sử dụng, định đoạt sé phận tai sản của minh Hơn nữa, không phải quyền

12

sử dụng đất hợp pháp nào cũng có thể chuyên giao Pháp luật quy định người sửdụng đất được chuyên quyền sử dụng đất của minh cho chủ thé khác dưới các hình

thức chuyền đôi, tặng cho, chuyền nhượng, cho thuê, thừa kế, cho thuê lại, thế chấp,

bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, không phải chủ thể nào cũng

có đủ các quyền năng nói trên, thông thường chỉ những người sử dụng đất theo các

hình thức như giao đất trả tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không cónguồn gốc từ ngân sách nhà nước, thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gianthuê hoặc thuê đất trả trước tiền thuê cho nhiều năm mới được hưởng đầy đủ các

quyền năng của chuyên quyền sử dụng đất [36]

1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng dat1.1.2.1 Khái niệm chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Chuyén nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyên quyền

sử dụng đất Giáo trình Luật đất đai đưa ra khái niệm chuyền nhượng quyền sử dụngđất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyên nhượng, theo đó, chuyên nhượng

quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất)

thỏa thuận việc chuyền giao quyền sử dụng đất cho người được chuyên nhượng (gọi là

bên nhận quyền sử dụng đất) và người đó phải trả cho bên chuyên quyền sử dụng đất

một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất [34, tr 246]

Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập từ

việc chuyển quyền sử dụng đất Mục tiêu của quan hệ chuyên nhượng quyền sử

dụng đất là người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình chongười khác dé thu về một loi ích vật chất có giá trị là tiền Thông qua đó mà tìm chođất đai những người chủ đích thực, có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sảnxuất kinh doanh Điều này phù hợp với quy luật mang tính tất yêu khách quan củanền kinh tế thị trường về những giao dịch đối với một tài sản có giá trị

Mặt khác, theo quy định tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 (và nay được quyđịnh tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015) việc chuyên quyền sử dụng đất được thựchiện thông qua hợp đồng trừ trường hợp về thừa kế quyền sử dụng đất Hay nóicách khác hợp đồng là hình thức bắt buộc khi thực hiện quan hệ chuyên quyền sử

13

dụng đất nói chung và chuyên nhượng quyền sử dụng đất nói riêng So với Bộ luậtdân sự 2005 thì Bộ luật dân sự 2015 quy định tại Điều 500 này đã bao quát đượccác hợp đồng về quyền sử dụng đất Nó đã khắc phục được những nội dung trùnglặp, dài dòng và không hiệu quả trong thực tiễn áp dụng, đây cũng là một quy địnhmới về hợp đồng chuyền quyền sử dụng đất [12, tr 457].

Hình thức hợp đồng là cách thức thé hiện của hợp đồng dé ghi nhận sự thỏa

thuận của các bên trong hợp đồng Các bên có thé thỏa thuận về hình thức của hop

đồng: bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thé Khi các bên thỏa thuậngiao kết hợp đồng bằng một trong ba hình thức trên thì hợp đồng được xem là cóhiệu lực và các bên phải tuân theo quy định về nội dung của hình thức hợp đồng đó

Như vậy, hiểu theo cách chung nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cóthê hiểu là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dụngđất tự nguyện cham dứt quyền sử dụng đối với một diện tích đất nhất định, chuyềngiao nó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận quyền

sử dụng đất tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Việc chuyên nhượng phải diễn

ra theo quy định của pháp luật về chuyền nhượng quyền sử dụng dat

1.1.2.2 Đặc điển của chuyển nhượng quyên sử dụng đấtTrong quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng đất vì những lý do khác nhau

mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận

việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất

nữa, khi đó mục đích của họ là chuyền nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu

sử dụng dé thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyên

nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất với nhà Nhà nước,

đồng thời tạo điều kiện cho bên nhận chuyên nhượng và Nhà nước thiết lập một

quan hệ mới về sử dụng đất Việc chấm dứt hay thiết lập quyền sử dụng đất nói trên

phải thông đại điện chủ sở hữu đối với đất đai đó là Nhà nước Nhà nước, với vaitrò vừa là người đại diện chủ sở hữu về đất đai, vừa là người quản lý việc sử dụng

đất đã đưa ra những quy định rất chặt chẽ, để việc chấm dứt hay thiết lập các quan

hệ luôn luôn được thực hiện theo một vòng trật tự nhất định Điều này thé hiện ở

một sô điêm như sau:

14

Thứ nhất: Các bên tham gia quan hệ hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụngđất phải thỏa mãn các điều kiện nhất định do Nhà nước quy định Việc Nhà nước đưa

ra những điều kiện xuất phát từ tính chất quan trọng của hành vi chuyên nhượngquyền sử dụng đất Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyên nhượngquyền sử dung đất cham dứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải đặt ra trong một

số hoàn cảnh, lý do nhất định mới được chuyền nhượng, Ngược lại, mặc dù ngườinhận chuyên nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đấtnhằm mục đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng đề đảm bảo việc sửdụng đất có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềmnăng của đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyển nhượng

Thứ hai: Điều kiện chuyên nhượng đối với từng loại đất khác nhau là là khácnhau Việc Nhà nước đưa ra điều kiện chuyên nhượng đối với từng loại đất xuấtphát từ lợi ích, tầm quan trọng của từng loại đất Nhìn chung, điều kiện chuyênnhượng sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng có

phần chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuất phát từ ý nghĩa, vai trò của loại

đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xã hội, nhất là ở nước ta nền sảnxuất chủ yếu và quyết định đến dự ổn định kinh tế chính là nông nghiệp Việc quan

lý chặt chẽ, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp, bảo vệ diện tích đất trồnglúa, đất rừng là luôn được Đảng, Nhà nước chú trọng nên mặc dù phải chuyền dịch

diện tích lớn sang các mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, xây dựng kết

cấu hạ tang, nhưng giá trị sản xuất nông nghiệp ngày một tăng, nâng cao thunhập cho nông dân Đối với đất có nguồn gốc của các nông, lâm trường Bộ Chính

trị đã ban hành 2 Nghị quyết, Chính phủ đã ban hành đồng bộ hệ thống văn bản dé

quản lý, nâng cao hiệu quả sử dụng phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội

Thứ ba: Người chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp thuếchuyền nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về thuế chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Mục đích của Nhà nước đưa ra quy định này là điều tiết thu

nhập của người chuyên nhượng quyền sử dụng đất phát sinh thông qua việc chuyên

nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Ngoài ra, người nhận chuyên nhượng

phải nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật.

15

1.1.3 Vai trò của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong nền

kinh tế thị trường

Tại Việt Nam, thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) chính thức được “khaisinh” cùng với sự ra đời của Luật Dat đai 1993 Ké từ đó đến nay, các chủ trương,chính sách của Đảng và Nhà nước (đặc biệt là chủ trương chính sách về đất đai) đãkhông ngừng được bố sung, hoản thiện để tạo điều kiện cho thị trường QSDD vacác tai sản trên đất phát triển, gop phần thúc day su phát triển nền kinh tế đất nước.Đáng chú ý, Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6

khóa XI về “tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời ky day

mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng dé đến năm 2020 nước ta cơ bản

trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đạt” là một chủ trương có tác động

trực tiếp và cơ bản nhất đến thị trường đất đai và tài sản trên đất (thị trường bấtđộng sản) trong những năm gần đây

Khi nền kinh tế được chuyển Sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủnghĩa, các quan hệ kinh tế được vận hành theo sự điều tiết của quy luật thị trường.Trong cơ chế kinh tế này, đất đai được đặt chúng với giá trị như người ta thường nói

là “tắc đất tắc vàng”, các quan hệ đất đai cũng phải vận động theo cơ chế thị trường

Việc ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sựghi nhận một thực tế khách quan, ghi nhận một quyền tự nhiên của người sử dụng

đất Nó được hình thành cho sự vận động của các quan hệ kinh tế trong nền kinh tế

thị trường tác động mạnh mẽ trực tiếp đến nhu cầu cần phải được quyền sử dụng đấtvào giao lưu dân sự thông qua hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cho dùpháp luật có ghi nhận nó hay không thi bang cách này hay cách khác, hợp pháp haykhông hợp pháp, quyền này van được hình thành, tồn tại phát triển như là một thực

tế khách quan phù hợp với các quy luật vận động của nền kinh tế thị trường Hay

nói cách khác, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một quy luật vận động tất yếucủa nền kinh tế thị trường Khi Luật Đất đai 2013 được thông qua, các quy định

quản lý đất đai của Nhà nước mới hòa nhịp được cơ chế thị trường, nền kinh tế củaNhà nước do vậy được cải thiện, phát triển Có thể phân tích trên một số lĩnh vực

16

như nông nghiệp chang hạn Ngành kinh tế nông nghiệp được khuyến khích pháttriển theo xu hướng sản xuất hàng hóa phục vụ nhu cầu chung của xã hội và xuấtkhâu Nhờ chủ trương đúng đắn này mà người nông dân từ chỗ chạy ăn từng bữa,Nhà nước phải nhập khâu trở thành nước xuất khẩu gạo thứ ba thế giới Các loạihình nông sản khác như cà phê, hạt điều, hạt tiêu, hoa quả các loại, thủy sản các loạitràn ngập thị trường không những đủ phục vụ nhu cầu đa dạng của người dân macòn xuất khẩu với số lượng lớn ra nước ngoài Thành công này một phần lớn do chủtrương đúng din do Nhà nước giao đất cho các họ gia đình, cá nhân sử dụng ổn

định lâu đài Người dân thiết tha, dốc sức người sức của vào đồng ruộng của mình

Từ đó đã mang lại những giá trị kinh tế to lớn Cải thiện đời sống cho gia đình và xãhội Quá trình sản xuất hàng hóa trong nông nghiệp kéo theo sự chuyển dịch, tích tụđất đai mà điển hình là phong trào chuyên đổi ruộng đất ở một số địa phương phattriển mô hình trang trại khắp cả nước

Như vậy, sự hình thành vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường đã

trở thành một trong những yếu tổ cơ bản tác động đến sự chuyền dịch đất đai Hay

nói cách khác, chuyên dịch đất đai nó chung và chuyên nhượng quyền sử dụng đấtnói riêng là một hiện tượng mang tính quy luật Nó hình thành vận đồng và pháttriển phụ thuộc vào sự hình thành, vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường

Trong cơ chế kinh tế thị trường đất đai được đặt trở lại đúng với giá trị vốn

có của nó và các quan hệ đất đai phải vận dụng theo cơ chế này Do đặc thù của các

quy định về đất đai trong hệ thống pháp luật nước ta nên các quan hệ đất đai trongnền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa cũng có những đặc điểm đặcđiểm đặc thù như: Bản thân đất đai không phải là hàng hóa vì nó không thuộc sởhữu của riêng ai mà là tài sản công hữu Tuy nhiên, quyền sử dụng đất là một loạihàng hàng hóa đặc biệt, chịu sự tác động của quy luật giá trị của thị trường Quyền

sử dụng đất được tham gia vào các phương thức quản lý nhà nước đối với đất đaiđang dan dan thay đổi theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường Các biện pháp

quan lý có yếu tô kinh tế ngày càng được chú trọng như thu tiền sử dung đất, thuếchuyền quyền sử dụng dat, thuế thu nhập từ việc chuyên quyền sử dụng đất, từ việc

17

xử phạt vi phạm pháp luật đất đai, phí và lệ phí trong quản lý sử dụng đất đai Trong

xử lý các quan hệ đất đai người sử dụng đất được tự chủ trong hoạt động sản xuấtkinh doanh Họ được Nha nước giao quyền sử dụng đất ôn định lâu dài đồng thời

còn có các quyền định đoạt quyền sử dụng dat

Trong thị trường này, hướng vận động cơ bản của quan hệ đất đai là không

ngừng nâng cao hiệu quả sử dụng đất, nâng cao thu nhập và lợi nhuận Tùy vao nhu

cầu của mỗi chủ thé, đất đai có thé được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau,

hoặc dé sản xuất hoặc chuyển cho người khác có khả năng sử dụng lớn hơn thôngqua các quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng đất, hoặc chuyên mục đích sử dụng

đất đai từ đất nông nghiệp sang đất đai chuyên dùng, và ngược lại Do vậy, với yêu

cầu xu thế của nền kinh tế thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ngày càng gia tăng thì van đề hoàn thiện khung pháp lý trong lĩnh vực này là một tatyếu khách quan

1.2 Khái quát chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1.2.1 Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất1.2.1.1 Khái niệm hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Trong quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng dat, việc các bên bày tỏ ý chícủa mình và cùng thống nhất ý chí để đạt được mục đích nhất định gọi là hợp

đồng Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đôi hoặc

cham dứt quyên, nghĩa vụ dân sự (Điều 388 của BLDS năm 2005, Điều 385 của

BLDS năm 2015).

Ban chất của hợp đồng là sự thỏa thuận của ít nhất hai bên tham gia giao kếthợp đồng Hợp đồng dân sự là giao dịch dân sự nhưng một giao dich dân sự có thékhông phải là hợp đồng (ví dụ: di chúc là một giao dịch dân sự nhưng không phải làhợp đồng, đó là một hành vi pháp lý đơn phương) Mọi hợp đồng là sự thỏa thuậnnhưng không phải bất kỳ sự thỏa thuận nào cũng là hợp đồng Chỉ những thỏa thuậnđược xác lập, thực hiện trên cơ sở ưng thuận đích thực, thống nhất ý chí, phù hợp với ýchí của các bên mới là hợp đồng Cho nên hợp đồng được hình thành do giả tạo, do cómột bên chủ thé bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép, nhằm lẫn mặc dù có sự ưng thuận cũng

18

không được công nhận là hợp pháp bởi vì chủ thể không thể hiện ý chí đích thực Haynói khác, yếu tô thỏa thuận của hợp đồng không đạt được [ 16, tr 199].

Hợp đồng bao gồm từ hai bên chủ thé trở lên Mỗi bên trong quan hệ dân sự

có thê có hai hoặc nhiều chủ thể tham gia Chủ thê của hợp đồng là cá nhân, phápnhân và các chủ thé khác được pháp luật dân sự quy định có năng lực hành vi dân

sự thỏa thuận với nhau dưới hình thức hợp đồng dân sự về việc xác lập, thay đôi

hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự Mục đích của sự thỏa thuận của hợp đồng là

nhằm xác lập, thay đổi, cham dứt quyền và nghĩa vụ Đề được pháp luật thừa nhận

sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh

quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bao đảm

các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo

đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thang (Điều

389 của BLDS 2005, Điều 3 và Điều 3 của BLDS năm 2015) Dé hợp đồng dân sự

có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân

sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thé

tham gia giao dich dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch

dân sự không vi phạm điều cắm của luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 122 của

BLDS năm 2005, Điều 117 của BLDS năm 2015)

Vậy, hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất là gì? Khái niệm nay đượcnêu khá đầy đủ và hoàn chỉnh tại Điều 697 của BLDS năm 2005:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa cácbên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng dat có nghĩa vụ chuyểngiao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bênnhận chuyên nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng mộtkhoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất

Tại Điều 500 của BLDS năm 2015 cũng nêu khái niệm:

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó

người sử dụng đất chuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại,

tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền

19

khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiệnquyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

1.2.1.2 Đặc điển của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất

Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự Tuy nhiên,

do quyền sử dụng đất là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu

toàn dân, sở hữu nha nước còn tư nhân chỉ có thé có quyền sử dụng đất nên hợpđồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự

còn có những đặc điểm riêng đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ởcác điểm sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiềulĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đainên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau Bên cạnh Bộ luật Dân

SỰ, VIỆC chuyên nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh băng các luậtchuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh

bất động sản

Thứ hai, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa khác với

các hợp đồng chuyên quyền sử dụng đất còn lại Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích

tụ đất đai của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường trong đó hàng hóaquyền sử dụng đất được lưu chuyên một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội trên cơ

sở sự thỏa thuận bình đăng giữa các chủ thé, tạo điều kiện thúc đây kinh tế phat

triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn.

Thứ ba, trong quan hệ chuyền nhượng quyền sử dụng dat, đối tượng của hợp

đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển

nhượng, còn thửa đất chuyên nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dan do Nhà

nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Chính vì thế, người sử dụng đấtkhông có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối đối với đất thuộc quyền sửdụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện

việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia vào hợp đồngchuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội

20

dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Điều kiện chuyển nhượng quyền sửdụng đất là cơ sở pháp lý rat quan trọng dé cơ quan nhà nước có thẩm quyền xemxét, quyết định cho việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp xảy ra Về

điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 quyđịnh: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất

khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tạikhoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 củaLuật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên dé

bảo đảm thi hành án; đ) Trong thời hạn sử dụng đất” Ngoài ra, người sử dụng đất

khi thực hiện quyền chuyên nhượng quyền sử dụng dat còn phải có đủ điều kiện

theo quy định tại các Điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của LĐĐ năm 2013

Trong quan hệ hợp đồng CNQSDĐ, bên chuyên nhượng quyền sử dụng dat chamdứt quan hệ quyền sử dụng đất, vì vậy phải được đặt ra trong một số hoàn cảnh, lý

do nhất định mới được chuyển nhượng Ngược lại, mặc dù người nhận chuyển

nhượng tự họ bỏ ra một khoản tiền tương ứng với giá trị của thửa đất nhằm mục

đích thiết lập quyền sử dụng đất với thửa đất đó nhưng dé đảm bảo việc sử dung đất

có hiệu quả, tránh hiện tượng đầu cơ đất đai hoặc không khai thác hết tiềm năng của

đất, Nhà nước quy định điều kiện cho cả bên nhận chuyên nhượng Pháp luật quyđịnh điều kiện chuyên nhượng đối với từng loại đất khác nhau là khác nhau Nhìn

chung, điều kiện chuyên nhượng quyền sử dụng đất đặt ra đối với đất nông nghiệp,

lâm nghiệp dé trồng rừng có phan chặt chẽ hơn so với các loại đất khác, nó xuấtphát từ ý nghĩa, vai trò của loại đất này đối với quá trình sản xuất ra của cải cho xãhội, nhất là ở nước ta nền sản xuất chủ yếu và quyết định đến sự ồn định kinh tếchính là nông nghiệp Việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất còn bị ràng buộc bởithời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất

Thứ tư, về hình thức hợp đồng CNQSDD phải được công chứng hoặc chứng

thực (Điều 167 của LDD năm 2013) Điều này khác so với các hợp đồng dân sựthông dụng khác có thé giao kết bằng lời nói, xác lập hành vi ngoài quy định hìnhthức về văn bản Nguyên nhân, là do tính chất phức tạp của hợp đồng liên quan tới

21

đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quy địnhhình thức của hợp đồng phải là văn bản có công chứng, chứng thực, nó là cơ sởpháp lý xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất cũng như căn cứ dé giải quyết cáctranh chấp khi có vi phạm về hợp đồng Ngoài ra, việc chuyển nhượng quyền sửdụng đất phải tiến hành đăng ký tại cơ quan đăng ký dat dai và có hiệu lực kế từthời điểm đăng ký vào số địa chính.

Thứ năm, trong hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất các bên thamgia hợp đồng phải có trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Đó là người chuyềnnhượng QSDD phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhậnchuyển nhượng QSDĐ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của

pháp luật.

Thứ sáu, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng, khoản 3, Điều 188 Luật Dat

đai 2013 nêu rõ “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kể, tặng

cho, thé chấp quyên sử dụng dat, góp von bằng quyên sử dụng dat phải đăng ký tại cơ

quan đăng ký đất dai và có hiệu lực kể từ thời điển đăng ký vào số địa chính”

Như vậy, sau khi đã được lập thành văn bản, các bên phải thực hiện việc

công chứng, chứng thực, và hợp đồng chỉ được coi là có hiệu lực sau khi đã hoàn

thành thủ tục đăng ký tại co quan đăng ký đất đai ở địa phương, cu thé là Vănphòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện

1.2.2 Vai trò của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong đời

sống kinh tế - xã hội

Trong đời sống xã hội, hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất thé hiện

vai trò trên những phương diện sau:

Thứ nhất, hop dong chuyển nhượng quyên sử dụng đất đảm bao cho Nhànước thực hiện chức năng quản lý với đất đai Như đã phân tích, đất đai là tài sản

đặc thù, Nhà nước đại diện quản lý, sử dụng, định đoạt Đất đai cũng được coi làmột công cụ để Nhà nước thực hiện điều tiết nền kinh tế Thông qua đất đai, Nhà

nước sẽ có những chính sách phù hợp tác động tới thị trường giao dịch đất đai - mộttrong những nơi thu hút nhiều nhất giao dịch tài chính, tiền tệ của quốc gia Do đó,

22

với tầm quan trọng của đất đai trong sự tồn tại, phát triển của Nhà nước ma Nhà nước

phải thực hiện chức năng quản lý Theo đó, Nhà nước thực hiện quản lý mang tính

phân cấp, phân quyền bằng việc phân chia khu vực, phân chia theo vùng, địa giớihành chính cũng xuất phát từ mục đích trên Bởi vậy, việc chuyên nhượng quyền sửdụng đất được quy định hình thức phải lập thành hợp đồng Qua đó, Nhà nước thựchiện quản lý nhà nước đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằngviệc quy định những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hiệu lực của hợp đồng

chuyên nhượng quyền sử dụng đất cũng chính là căn cứ dé Nhà nước thực hiện thu

thuế, giải quyết tranh chấp phát sinh liên quan đến quan hệ chuyền nhượng hay thựchiện chức năng quản lý cập nhật những thay đổi thông tin đất đai [1, tr.46]

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dat bảo vệ quyén, lợi ích

hợp pháp của người chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng Đối với giaodich dân sự, việc giao kết thực hiện thông qua hai hình thức là bằng văn bản hoặcbang lời nói Xét yếu té lịch sử và thực tế tồn tại giao dich dat đai trong xã hội, việc

giao kết chủ yếu thông qua văn tự sơ sài với nội dung chủ yếu chỉ là giá, thanh toán

và niềm tin của các bên giao kết (các văn tự, khế ước thể hiện rõ điều này) Bên

cạnh đó, do ảnh hưởng của văn hóa làng xã và sự thiếu hiểu biết pháp luật cho nên

việc mua bán đất đai hầu như diễn ra đại khái Các bên trong giao dịch chủ yếu thựchiện ký kết mua bán dựa trên niềm tin, điều này dẫn tới khi tranh chấp, mỗi bên đềukhông có cơ sở dé chứng minh, hoặc co sở chứng minh yếu, kém, do đó quyền, lợiich không được dam bảo Bởi vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vớinhững điều khoản ghi nhận cụ thể sẽ đảm bảo quyền và lợi ích của bên chuyênnhượng cũng như bên nhận chuyển nhượng, tránh những tranh chấp phát sinh và là

cơ sở dé các bên giải quyết khi có tranh chấp phát sinh

Thứ ba, hợp dong chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý dé

phát triển lành mạnh, bên vững thị trường quyên sử dụng đất nói riêng cũng như thịtrường bắt động sản nói chung Quan hệ chuyên nhượng QSDĐ là một trong những

giao dịch cơ bản trên thị trường QSDĐ Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đảm bảogóp phan tạo môi trường pháp lý day đủ dé thị trường QSDĐ lành mạnh, ở đó đảm

23

bảo công khai, minh bạch các giao dịch trên thị trường thông qua những quy định

về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, hình thức của hợp đồng Từ đó, QSDĐ trởthành hàng hóa, dé dàng chuyên bat động sản trở thành vốn đầu tư Như vậy, hop

đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để phát triển lành mạnh,

bền vững thị trường QSDD nói riêng cũng như thị trường bat động sản nói chung

1.2.3 Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtPháp luật đất đai có vai trò quan trọng trong việc điều tiết mối quan hệ giữaNhà nước và người sử dụng đất đề phát huy tối đa hiệu quả kinh tế xã hội của đất

đai với đời sống con người Tác động của pháp luật ảnh hưởng đến chủ thể, nhu cầu

sử dụng từng loại đất và quyền nghĩa vụ pháp lý của họ Do đó, Nhà nước điềuchỉnh quan hệ chuyên nhượng QSDĐ là một yêu cau tat yếu trong việc định hướng

sự phát triển kinh tế quốc gia cũng như tạo hành lang pháp lý chặt chẽ, thị trườngđầu tư, kinh đoanh lành mạnh đảm bảo hài hòa lợi ích cá nhân với lợi ích Nhà nước

Từ những yêu cầu trên, Nhà nước đã thực hiện sự quản lý của mình với tư cách là

chủ sở hữu đại diện đối với đất đai thông qua pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển

nhượng quyền sử dụng đất Trên phương diện lý luận, "chế định pháp luật là mộtnhóm quy phạm pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội có đặc điểm chung, cómối liên hệ mật thiết với nhau thuộc cùng một loại" Như vậy, pháp luật về hợpđồng chuyển nhượng QSDD là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các

quan hệ liên quan đến quyền sử dụng đất trong quá trình xác lập, giao kết và thực

hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượngQSDD có một số đặc điểm sau:

Một là, pháp luật hop dong chuyển nhượng quyên sử dụng đất có yếu tô lịch

sử, đó là sự kế thừa và hoàn thiện các quy phạm điều chỉnh liên quan

Từ thời kỳ phong kiến Việt Nam đến nay, việc mua bán chuyển nhượng đất

đai thăng trầm theo từng giai đoạn lịch sử, có giai đoạn diễn ra không nhiều nhưng

có giai đoạn lại khá phổ biến và được pháp luật quy định cụ thé cả về hình thức,

cách thức, nội dung và trách nhiệm pháp lý Cùng với sự phát triển không ngừngcủa tình hình kinh tế xã hội và nhất quán với đường lối đổi mới theo cơ chế thị

24

trường, các quan hệ về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luậtdân sự Việt Nam đến nay luôn kế thừa, phát triển và không ngừng được hoàn thiệncho phù hợp với thực tiễn Ví dụ: thời kỳ phong kiến, Nhà nước thừa nhận nhữngvăn tự, khế ước mà các bên mua bán với nhau được coi là hợp lý Cho đến giai đoạnhiện nay, văn tự, khế ước vẫn được thừa nhận là một trong giấy tờ chứng minhquyền sử dụng khi thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giải quyết tranhchấp Tuy nhiên dé hạn chế việc mua bán đất đai tràn lan và dé thực thi chức năng,nhiệm vụ của Nhà nước là chủ thé đại diện quan lý, sở hữu đất dai thì Nhà nước quyđịnh chặt chẽ hơn về điều kiện chuyển nhượng QSDD, theo đó quá trình chuyểnnhượng này phải được xác lập bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực tại

cơ quan Nhà nước có thầm quyền

Hai là, pháp luật hop dong chuyển nhượng quyên sử dụng đất chịu sự điềuchỉnh của nhiều ngành luật Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với tính chất và vaitrò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên, do vậy hệ thống pháp luật điềuchỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp luật khác nhau Trước tiên, hợp đồngchuyền nhượng quyền sử dụng đất được điều chỉnh trực tiếp bởi Bộ luật Dân sự và

pháp luật chuyên ngành là Luật Dat đai Ngoài ra, tùy từng trường hop cụ thé ma

quá trình thực hiện các giao dịch chuyền nhượng QSDD còn chiu sự điều chỉnh củacác quy định ở những văn bản pháp luật khác, như Luật Công chứng, Luật Đầu tư,

Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình

Ba là, pháp luật hop đông chuyển nhượng quyên sử dung đất mang tinhthống nhất Nhà nước thực hiện tác động điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượngQSDD theo cơ chế quản lý hành chính, thủ tục hành chính Các quy phạm này tuy

được quy định ở nhiều văn bản khác nhau, nhưng luôn giữ mối quan hệ chặt chẽ

nhất định Từ việc công chứng, chứng thực văn bản chuyền nhượng, sau đó đăng ký

sang tên quyền sử dụng tại Văn phòng đăng ký đất đai, đi nộp thuế cho cơ quanthué , tất cả là một quy trình thống nhất và chặt chẽ và đều chịu sự điều chỉnh của

pháp luật tương ứng Không những thé, pháp luật hợp đồng chuyên nhượng QSDĐcòn dự phòng tới khả năng có sự thay đôi ý chí của mỗi bên chủ thé trong hợp đồng

25

khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, cho nên pháp luật ghi nhận cácphương thức giải quyết tranh chấp và thiết lập mối tương quan với cơ quan tòa án

và thi hành án trong việc thực thi bảo vệ, quyền, lợi ích và quy định nghĩa vụ đốivới chủ thé nhất định trong hợp đồng

Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là nội dung tương đổirộng trong pháp luật đất đai Bởi tính chất đặc biệt của quan hệ pháp luật vấn đề nàyđiều chỉnh, nên những quy định không chỉ nằm trong pháp luật đất đai, mà còn là

những quy định trong pháp luật dân sự và những ngành luật khác có liên quan Tuy

nhiên, có thé khái quát cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDD

gồm những nhóm quy phạm cơ bản như sau:

- Nhóm quy định về các nguyên tắc khi giao kết hợp đồng:

- Nhóm quy định về điều kiện giao kết hợp đồng, trong đó, có các điều kiệnchung và điều kiện chung đối với một số trường hợp nhất định;

- Nhóm quy định về nội dung hợp đồng

- Nhóm quy định về hình thức hợp đồng

- Nhóm quy định về trình tự, thủ tục giao kết hợp đồngNhững quy định được liệt kê tuy chưa đầy đủ những là những quy định cơ

bản nhất về vấn đề này Do giới hạn của luận văn, vì vậy, tác giả chỉ phân tích

những nội dung cơ bản, đặc thù để làm rõ bản chất và những vướng mắc tôn tạitrong quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDD

26

chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hiện nay, các giao dịch về chuyên nhượng

quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng nhiều hơn, tạo ra những khoản lợi ich cả về vậtchất và tinh thần cho các chủ thé tham gia, góp phần không nhỏ cho sự phát triểncủa thị trường bat động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung, giúp cho đất daiđược sử dụng hiệu quả, đúng mục đích Trong bối cảnh Hiến pháp 2013 ra đời, LuậtĐất 2013 đã có hiệu lực, BLDS năm 2015 với nhiều quy định liên quan đến quyền

sử dụng đất được sửa đổi Chính vì vậy, tác giả đã nghiên cứu và thấy cần thiết phải

thống nhất cách hiểu khái niệm quyền sử dụng đất, sửa đổi một số quy định củapháp luật liên quan đến quyền sử dung đất va hợp đồng chuyên nhượng quyền sửdụng đất, tạo điều kiện cho các giao dịch chuyền nhượng quyền sử dụng đất đượctiến hành một cách thuận lợi, tạo ra những giá tri vật chất, thúc đây sự phát triểnkinh tế - xã hội

27

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG

QUYEN SỬ DỤNG DAT QUA THUC TIEN TẠI TINH DAK LAK

2.1 Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyên tắc là những quan điểm, tư tưởng chủ đạo nhằm định hướng cho cácchủ thé khi tham gia quan hệ chuyên nhượng QSDĐ nhằm đảm bảo trật tự ôn định,hài hòa lợi ích của các bên và lợi ích chung của Nhà nước, của xã hội Nguyên tắcchuyên nhượng QSDD còn có giá trị bắt buộc đối với các chủ thé khi thiết lập vàthực hiện giao dịch phải tuân theo, nếu không tuân thủ giao dịch đó có thé vô hiệu

cả về hình thức và nội dung, thậm chí giao dịch đó không được pháp luật thừa nhận

và bảo đảm trên thực thi trên thực tế Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trìnhchuyển nhượng, đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyên nhượng phải tuânthủ Bao gồm:

Thứ nhất: Việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát từ nhu cầuthực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Trong quan

hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDD, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyên

nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều

kiện sử dụng dé hướng tới lợi ich thu được bằng tiền; bên nhận chuyên nhượng sẵn

sàng bỏ ra một khoản tiền dé tra cho người sử dụng đất dé nhận lại giá trị quyền sửdụng đất từ bên chuyên nhượng Như vậy, mỗi bên chuyền nhượng đều có một mụcđích riêng nhưng ho lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đôiQSDĐ lấy tiền dé thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình Sự thống nhất ý chínày được thực hiện một cách bình đăng và chỉ khi giải quyết thỏa đáng lợi ích vậtchat của cả hai bên thì mới thúc day quá trình chuyển nhượng QSDĐ diễn ra một

cách lành mạnh.

Thứ hai: Việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy địnhcủa pháp luật Khi các bên thỏa thuận chuyên nhượng QSDD thi các nội dung cơ

28

bản phải phù hợp với các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và pháp luật đấtđai Ngoài ra, việc chuyển nhượng QSDĐ không được trái với các quy định ở các

văn bản quy phạm pháp luật khác.

Thứ ba: Phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định Bên nhậnchuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê dat của bênchuyển nhượng Trên thực khi hết hạn thì các cá nhân, chủ thé sử dụng dat đến khinào cần thì đi gia hạn nhưng việc gia hạn trễ lại không có chế tài xử lý Theo quy

định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhànước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất Hàng

năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoặc định việc sửdụng đất cụ thể đối với từng loại dat dé làm căn cứ giao đất, cho thuê đất Sau khinhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyên nhượng phải tuân thủ quy định của Nhànước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử

dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm

chuyền nhượng

Như vậy, khi giao kết hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ, các bên nhất thiếtcần tuân thủ những nguyên tắc cơ bản đã được trình bày và phân tích ở trên Thực tếcho thấy, hầu hết các vi phạm pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ dẫn

đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu chính là do không tuân thủ một trong

những nguyên tắc cơ bản nêu trên.

2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

a Điêu kiện chung

Đối tượng quyền sử dụng đất được phép thực hiện chuyển nhượng trên thị

trường phải đáp ứng các điều kiện nhất định Khoản 1 Điều 188 Luật Dat đai năm

2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ khi có các

điều kiện sau:

Thứ nhất, có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều

186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật Dat đai

29

năm 2013 Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là

chứng thư pháp lý dé Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khácgăn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở vàtài sản khác gan liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên

và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất

trong cả nước đối với mọi loại đất Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là

một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó, sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập mộtcách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất

Dé tránh tình trạng người dân cố tình không tuân theo quy định của phápluật, thực hiện việc chuyền nhượng QSDĐ mà không có giấy chứng nhận quyền sửdụng đất, Luật Đất đai năm 2013 vẫn cho phép người sử dụng đất được thực hiệnchuyên nhượng QSDĐ mà không cần giấy chứng nhận quyền sử dụng dat trong một

số trường hợp nhất định

Như vậy, có thé nhận thay đây là điều kiện tiên quyết dé giao kết hợp đồng

chuyên nhượng QSDĐ Điều kiện này nhằm đảm bảo chức năng quản lý nhà nước

về đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất cũng chính là cơ sở đểgiải quyết khi có tranh chấp pháp lý liên quan đến hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ

Thứ hai, dat không có tranh chấp Dé bảo vệ quyền lợi của các bên, LuậtĐất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyểnnhượng QSDĐ Các tranh chấp có thé bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa dat,tranh chấp về QSDĐ Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, thì sau khi giải quyết

xong mọi bat đồng, mâu thuẫn, thì mới được chuyên nhượng QSDĐ

Thứ ba, quyên sử dung dat không bị kê biên dé đảm bảo thi hành án Những

thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyên nhượng.Nha nước quy định điều này nhằm bao vệ quyền và lợi ich hợp pháp cho bên nhận

chuyên nhượng quyền sử dụng đất Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chếnhằm đảm bảo thi hành án Trong thời gian tài sản bị kê biên, đối tượng bị áp dụngbiện pháp kê biên bị hạn chế về quyền tài sản Vì thế, trong trường hợp thửa đấtđang bị kê biên dé đảm bảo thi hành án thì không được chuyên nhượng

30