Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi
MỤC LỤC
MỞ DAU
Đồng thời tìm ra phương hướng giải quyết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cần thiết, có ý nghĩa về mặt lý thuyết cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới nhằm bảo vệ quyền và lợi ích tối đa của các bên khi tham gia giao dịch. Với luận văn này, tác giả đã nêu lên cơ sở lý luận và các quy định về hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam đồng thời phân tích những hạn chế vướng mắc, bat cập trong quá trình áp dụng, từ đó đề ra những phương hướng giải pháp để hoàn thiện pháp luật, giải pháp đưa ra gan liền với thực trang, có ý nghĩa thực tiễn góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng CNQSDD và nâng cao hiệu qua áp dụng pháp luật khi thực hiện hợp đồng CNQSDD trên thực tiễn tinh Dak Lak.
NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT
Trong quan hệ chuyên nhượng quyền sử dụng đất vì những lý do khác nhau mà người có quyền sử dụng đất (do Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc thừa nhận việc sử dụng đất hợp pháp) không có khả năng hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất nữa, khi đó mục đích của họ là chuyền nhượng cho người khác thực sự có nhu cầu sử dụng dé thu lại cho mình một khoản lợi ích vật chất nhất định và bên chuyên nhượng quyền sử dụng đất sẽ chấm dứt quan hệ sử dụng đất với nhà Nhà nước,. Đề được pháp luật thừa nhận sự thỏa thuận giữa các bên là hợp đồng dân sự và thỏa thuận đó làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa các bên thì khi giao kết hợp đồng, hợp đồng đó phải bao đảm các nguyên tắc: tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật và đạo đức xã hội, tự nguyện, bình đảng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thang (Điều 389 của BLDS 2005, Điều 3 và Điều 3 của BLDS năm 2015). Dé hợp đồng dân sự có hiệu lực cần phải thỏa mãn các điều kiện sau: chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; chủ thé. tham gia giao dich dân sự hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của giao dịch. Vậy, hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất là gì? Khái niệm nay được nêu khá đầy đủ và hoàn chỉnh tại Điều 697 của BLDS năm 2005:. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng dat có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng của mình cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyên nhượng có nghĩa vụ trả cho người chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất. Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó. người sử dụng đất chuyền đôi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại,. tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền. khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyên, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Đặc điển của hợp đông chuyển nhượng quyên sử dụng đất. Hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự. Tuy nhiên, do quyền sử dụng đất là một tài sản đặc thù xuất phát từ việc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nha nước còn tư nhân chỉ có thé có quyền sử dụng đất nên hợp. đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ngoài những đặc điểm của hợp đồng dân sự còn có những đặc điểm riêng đặc thù khác với các hợp đồng dân sự khác, thể hiện ở các điểm sau:. Thứ nhất, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất liên quan tới nhiều lĩnh vực như giao dịch dân sự, hoạt động kinh doanh thương mại, quản lý đất đai nên được điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau. Bên cạnh Bộ luật Dân SỰ, VIỆC chuyên nhượng quyền sử dụng đất còn được điều chỉnh băng các luật chuyên ngành như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản. Thứ hai, hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất có ý nghĩa khác với các hợp đồng chuyên quyền sử dụng đất còn lại. Nó đáp ứng nhu cầu tập trung, tích tụ đất đai của nền sản xuất hàng hóa theo cơ chế thị trường. trong đó hàng hóa quyền sử dụng đất được lưu chuyên một cách tự nhiên theo nhu cầu xã hội trên cơ sở sự thỏa thuận bình đăng giữa các chủ thé, tạo điều kiện thúc đây kinh tế phat. triển và việc khai thác lợi ích kinh tế của đất đai được hiệu quả hơn. Thứ ba, trong quan hệ chuyền nhượng quyền sử dụng dat, đối tượng của hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyên nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dan do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Chính vì thế, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, những người tham gia vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội. dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý rat quan trọng dé cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, quyết định cho việc chuyên nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp xảy ra. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Dat đai năm 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyên nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của. Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên dé bảo đảm thi hành án; đ) Trong thời hạn sử dụng đất”.
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DỤNG DAT QUA THUC TIEN TẠI TINH DAK LAK
Sau khi thỏa thuận thống nhất, các bên trong hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ chuẩn bị đầy đủ giấy tờ chứng minh về nhân thân, quyền sử dụng diện tích đất chuyền nhượng, quyền sở hữu với tài sản gắn liền với đất (nếu có), dự thảo hợp đồng (nếu có) dé tham gia xác lập, ký kết hợp đồng bởi tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan có thâm quyền chứng thực. Tùy từng trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất ca các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất cũng phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dan sự. Sau khi xác lập hợp đồng, các bên thực hiện nghĩa vụ được quy định trong. hợp đồng, chăng hạn nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ giao nhận giấy tờ .. Bên cạnh đó, một trong các bên hoặc cả hai bên tiễn hành các thủ tục theo quy định tại Văn phòng đăng ký đất đai dé thực hiện sang tên cho chủ thé có quyền theo hợp đồng chuyền nhượng giữa các bên. Việc thực hiện hợp đồng chỉ được coi là kết thúc trọn vẹn khi người nhận chuyển nhượng được sang tên, ghi nhận QSDĐ theo Giấy. chứng nhận quyên sử dung dat, quyên sở hữu nha ở và tài san gan liên với dat ma. cơ quan có thấm quyền cấp và bên nhận chuyển nhượng, bên chuyên nhượng đã hoàn thành tất cả nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã ký kết. Thanh toán, tài chính đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng QSDD là giá do các bên thoả thuận, có thé phù hợp với giá đất do nhà nước quy định. Khi chuyên nhượng QSDĐ các bên có thể được tư van giá đất tai các tổ chức định giá đất làm cơ sở dé tham khảo và thoả thuận về giá chuyên nhượng cho phù hợp. Nhà nước không can thiệp về giá các giao dịch chuyển QSDD trên thị trường mà chỉ quy định giá dé làm căn cứ trong các trường. hợp tính tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất, tính. phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực dat dai, tính bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý va sử dung dat đai và tinh giá trị QSDD dé trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước theo Điều 114 Luật Dat dai 2013. Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển nhượng quyền sử dụng dat. * Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ. Thuế thu nhập từ chuyển QSDĐ là nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện hành vi chuyên QSDĐ. Xuất phát từ việc có thu nhập một khoản tiền nhất định do nhượng lại QSDD thuộc sở hữu Nhà nước, bên chuyên nhượng phải nộp một số tiền tính theo tỷ lệ phần trăm trên giá đất. Tuy nhiên, không phải mọi đối tượng đều phải nộp thuế. Nhà nước cũng quy định những trường hợp chuyển nhượng không phải nộp thuế chuyên QSDĐ gồm: Thu nhập từ chuyển nhượng bất. động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con ré; ông nội, ba nội. với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau; Thu. nhập từ chuyền nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất; Thu nhập từ giá trị. quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao dat. Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, căn cứ tính thuế chuyền nhượng QSDĐ là. diện tích đất, giá đất tính thuế và thuế suất. Giá đất tính thuế là giá do Ủy bản nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định trong khung giá của Chính phủ phù hợp thực tế ở địa phương. * Các khoản phí và lệ phí. Trong giao dịch chuyên nhượng QSDĐ, các bên phải nộp các khoản lệ phí gồm:. Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, các tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc nhóm đối tượng chịu lệ phí trước bạ cần phải nộp lệ phí này khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan có thâm quyền. Như thế có nghĩa là, khi chuyển nhượng đất người mua cần phải đi đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày và. người mua phải nộp lệ phí trước bạ. - Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gan liền với đất. - Phí thâm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Phí công chứng là khoản phí các bên có nghĩa vụ phải trả cho cơ quan công. chứng khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyên nhượng QSDĐ. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dich được xác định theo giá trị hợp đồng, giao dich chuyền nhượng. Và chi phí soạn thao hợp đồng). Gia đình ông Triệu Văn M và bà Đặng Thị Q (dân tộc Dao), có vay tiền của ụng Trần Văn H và bà Vừ Thị S. Gia đình ông M bà Q chỉ nhận được 170 triệu đồng, nhưng phải đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H, đi vay ngân hàng để trả nợ. Lợi dụng vợ chồng ông không biết chữ, nên ông H tự tính lãi mẹ, lãi con rồi làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tai sản gắn liền với đất với giá béo bọt chỉ có 250 triệu đồng. Trong khi đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôi có diện tích hơn 2,2 ha. Giờ gia đình ông không còn chỗ ở, mat đất sản xuất, đây chúng. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết và nhu cầu vay vốn của người dân, một số đối tượng đã thực hiện hành vi lừa đảo thông qua việc đem tiền đến cho người có quyền. sử dụng đất vay. Sau đó, chúng yêu cầu người vay phải đưa giấy chứng nhận, hộ khẩu, giấy tờ tùy thân cho chúng cầm dé làm tin, ngoài ra chúng còn yêu cầu họ ký. vào hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng ủy quyền với nội dung ủy cho chúng thực hiện tất cả các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Với sự hiểu biết có hạn và nhu cầu vay vốn cấp thiết, trong khi nếu vay vốn ngân hàng không thê thực hiện được, một số người dân đã chấp nhận việc ký hợp đồng. Số tiền người sử dụng đất nhận được thường rất thấp so với giá trị thửa đất. Thông qua hợp. đồng chuyền nhượng hoặc hợp đồng ủy quyền, các đối tượng lừa đảo thực hiện việc sang tên chuyền chủ cho chúng hoặc chuyển nhượng QSDD cho người thứ ba. Nếu không tìm được khách hàng đề bán thì chúng lại tìm cách thế chấp vay vốn ngân hang. Cho đến khi người nhận chuyển nhượng hoặc ngân hàng mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến đòi tài sản hoặc đòi nợ thì người sử dụng đất mới biết là mình bị lừa. Hầu hết các trường hợp này bắt nguồn từ sự thiếu hiểu biết của người dân nên dé chứng minh được yếu tô lừa đảo thì các co quan có thẩm quyền cũng mất rất nhiều thời gian công sức. Vì vậy, đã gia tăng trường hợp khiếu nại, khiếu kiện tới các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, Tòa án..tình trạng này gây. hiệu ứng xấu và mat tình hình an ninh chính trị xã hội. Thứ ba, hợp đồng CNQSDĐ viết tay. Trên thực tế, do ngại ổi lại và mất thời gian về mặt giấy tờ, thủ tục, do cả hai bên đều có nhu cầu CNQSDD nên trong rất nhiều trường hợp, các bên đã chấp nhận làm hợp đồng chuyền nhượng đất bằng giấy viết tay và nhận tiền, giao đất với nhau. Hiện tượng này xảy ra van khá phổ biến trong thực tiễn. Ở đây là có sự không thống nhất giữa quy định của BLDS 2015 và LĐĐ 2013 về hình thức của giao dịch dân sự mà cụ thể là Hợp đồng CNQSDĐ. Việc giao dịch CNQSDĐ quy định bắt buộc về công chứng, chứng thức và đăng ký vào số địa chính theo Điều 167 của LĐĐ 2013. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn. bản có công chứng, chứng thực, đăng kỷ thì phải tuân theo quy định đó. Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì. vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản. nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên. đã thực hiện ít nhất hai phan ba nghĩa vụ trong giao dich thì theo yêu cầu. của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của. giao dịch đó. Giao dịch dân sự đã được xác lập bang van ban nhung vi pham quy dinh bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu. lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực. Ban thân Hợp đồng CNQSDD là một giao dịch dân sự. Theo quy định của Điều 129, trường hợp bên nhận chuyên nhượng trả 2/3 nghĩa vụ hoặc toàn bộ nghĩa vụ trong việc CNQSDD cho bên chuyển nhượng thì Hợp đồng CNQSDD cũng sé vẫn được pháp luật bảo hộ mà không cần công chứng, chứng thực nếu Tòa ra quyết. định công nhận hiệu lực của hợp đồng theo yêu cầu của một bên hoặc hai bên trong hợp đồng CNQSDĐ. Việc Tòa ra quyết định công nhận hiệu lực của CNQSDĐ trên cơ sở xem xét đầy đủ các điều kiện Hợp đồng CNQSDĐ. Như vậy vẫn có trường hợp Hợp đồng CNQSDD không cần phải công chứng, chứng thực. Với cách quy định của Điều 129 BLDS 2015, có cách áp dụng khác nhau trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức trong thực tiễn xét xử tranh chấp hiện nay. của Chính phủ về hướng dẫn thi hành LDD 2013 quy định các trường hợp đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định. tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyên quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật: a) Sử dụng đất do nhận chuyên nhượng, nhận tặng cho quyén sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; b)Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử.
HIỆU QUA ÁP DỤNG PHAP LUẬT VE HỢP DONG CHUYEN NHƯỢNG QUYEN SỬ DUNG DAT
Thị trường bất động sản bao gồm nhiều lĩnh vực như thị trường nhà ở, thị trường bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản nông nghiệp, thị trường hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình công cộng; thị trường dịch vụ hỗ trợ với nhiều hình thức kinh doanh khác nhau như mua bán, chuyên nhượng, cho thuê, xây dựng - kinh doanh - chuyền giao nên thị trường quyền sử dụng đất có đặc trưng riêng trong mỗi lĩnh vực, mỗi hình thức kinh doanh bat động san. Trong quá trình hoàn thiện quy định pháp luật về chuyền nhượng quyền sử dụng đất cần chú trọng một số điểm sau: (i) Đảm bảo tính công bằng, quyền tự định đoạt, quyền tự do kinh doanh trong hoạt động chuyên nhượng quyền sử dụng đất; (ii) Đảm bảo tinh an toàn, nhanh gon và hiệu quả trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dung đất; (iii) Cần xác định quyền sử dụng đất là một loại bất động sản thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất; xác định lại điều kiện chuyển quyền sử dụng đất, xem xét dé sửa đổi lại khoản 2 Điều 210 Luật Dat dai năm 2013.