Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo luật đất đai năm 201

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2021 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI - - NGUYỄN THỊ YẾN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH ĐỒNG NAI Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS TS DƯƠNG ĐỨC CHÍNH Hà Nội, năm 2021 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Với đất nước 70% dân số sống nghề nơng nghiệp, q trình hình thành phát triển Việt Nam nông nghiệp trở thành ngành kinh tế có vị trí quan trọng Từ nước nông nghiệp nghèo nàn, lạc hậu năm qua nơng nghiệp Việt Nam có chuyển biến tích cực từ kinh tế tự cung, tự cấp sang kinh tế hàng hóa gắn với thị trường, đẩy mạnh q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Trước thềm phát triển kinh tế nhu cầu đặt tư liệu sản xuất cụ thể đất đai xem sở quan trọng Đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt, thiếu thay nước mà ngành kinh tế nông nghiệp chiếm tỉ trọng lớn Việt Nam Nói tầm quan trọng đất, Các Mác viết: “Đất phịng thí nghiệm vĩ đại, kho tàng cung cấp tư liệu lao động, vật chất, vị trí để định cư, tảng tập thể” Nói vai trị đất sản xuất, Các Mác khẳng định: “Lao động nguồn sinh cải vật chất giá trị tiêu thụ, lao động cha của cải vật chất, đất mẹ” Ph.Ăngghen nói: “hãy dành cho người nông dân tất thời gian cần thiết để suy nghĩ luống cày cá thể mình” Với ý nghĩa đó, thời kỳ lịch sử chế định quản lý, sử dụng đất đai Nhà nước ta trọng quan tâm hàng đầu Từ Luật đất đai năm 1987 đến Luật đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001), tiếp Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) Luật đất đai năm 2013 đời số Bộ luật, Luật khác có nội dung điều chỉnh đến quan hệ đất đai Bộ luật dân năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật nhà năm 2014 ln quan tâm, bổ sung hồn thiện Tuy nhiên, trình thực phát sinh nhiều bất cập với nhiều nguyên nhân khác từ chế quản lý nhà nước việc tuân thủ, thực quy định pháp luật người sử dụng đất Đặc biệt vấn đề liên quan đến quyền chuyển nhượng người sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói hình thức giao dịch dân phổ biến Sự phát triển mạnh mẽ loại hình giao dịch đưa đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành kinh tế thị trường Đất đai khơng cịn tư liệu để sản xuất cải, vật chất mà trở thành lĩnh vực đầu tư phát triển sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư Tuy nhiên, điều tạo biến động đáng kể đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất Với siêu lợi nhuận từ việc đầu tư đất đai mang lại, người sử dụng đất bắt đầu với “tính tốn” để giảm bớt chi phí phát sinh, thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực nghĩa vụ tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất “biến tướng” thành nhiều hình thức khác thơng qua việc ký kết hợp đồng hợp tác, hợp đồng nguyên tác, hợp đồng ủy quyền, … phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chính vậy, việc nghiên cứu cách đầy đủ, tồn diện có hệ thống quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn áp dụng để tìm hạn chế, bất cập sở đưa định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện chế áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu thiết Đó lý tác giả lựa chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” làm đề tài nghiên cứu thực Luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền thực phổ biến Do đó, nghiên cứu quyền chuyển nhượng đề tài mới, mà thời gian qua nước ta có số tác giả, nhà khoa học với nhiều công trình nghiên cứu như: - Giáo trình Luật đất đai, tác giả Lưu Quốc Thái, Nxb Hồng Đức - Hội Luật gia Việt Nam, 2012 Giáo trình nghiên cứu quy định pháp luật đất đai chế độ sở hữu đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, hoạt động đảm bảo việc chấp hành pháp luật đất đai; - Sách: “Tìm hiểu quyền sử dụng đất tổ chức, cá nhân - trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất văn giao đất, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại nhà nước thu hồi đất”, Luật sư Nguyễn Thị Chi, NXB Lao động, 2019 Sách hệ thống đầy đủ, chi tiết quy định pháp luật quyền nghĩa vụ người sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, văn giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại đất - Luận án Tiến sĩ luật học: “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam”, tác giả Nguyễn Văn Hiến, năm 2017 Luận án khái quát vấn đề lý luận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật, đánh giá hạn chế, bất cập quy định pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất sở đề xuất phương phướng, giải pháp hồn thiện chế, sách pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Luận văn Thạc sĩ luật học: “Hợp đồng dân vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng dân vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006 Luận văn làm rõ quy định pháp luật dân hợp đồng, hợp đồng vô hiệu hậu hợp đồng vơ hiệu Phân tích điểm phù hợp, chưa phù hợp quy định pháp luật hợp đồng vô hiệu đưa số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ luật dân - Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016 Bài viết đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất (đất ở, đất nông nghiệp) địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 2014 khảo sát trình độ hiểu biết người dân khu vực quy định pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai” chưa có tác giả nghiên cứu Cùng với vận động, thay đổi không ngừng xã hội dựa vào thực tiễn áp dụng pháp luật, sở kế thừa tinh thần học thuật công trình nghiên cứu trước, tác giả quan tâm sâu sắc dành nhiều tâm huyết tiếp tục nghiên cứu, phân tích, đánh giá đưa nhận định, mạnh dạn đề xuất giải pháp nhằm điều chỉnh kịp thời, phù hợp quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai trước tình hình phát triển Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích nâng cao hiểu biết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 Đồng thời, nhận diện bất cập, thiếu sót pháp luật sở đánh giá thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai Từ đề xuất phương hướng số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nâng cao hiệu thực pháp luật 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất: Hệ thống hóa sở lý luận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đồng thời phân tích đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ hai: Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai Thứ ba: Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật hành thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Đồng Nai Thứ tư: Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đề tài nghiên cứu vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật đất đai năm 2013 Trên sở đó, phân tích, đánh giá quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân hoạt động quan Nhà nước có thẩm quyền việc quản lý, sử dụng đất đai 4.2 Phạm vi nghiên cứu a) Nội dung: Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực pháp luật tỉnh Đồng Nai b) Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu giai đoạn từ năm 2018 - 2020 c) Không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn tỉnh Đồng Nai Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp nghiên cứu đề tài dựa tảng chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thống lý luận thực tiễn, lý luận phải bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh vấn đề thực tiễn, sâu nghiên cứu, làm rõ phát triển thực tiễn, góp phần thúc đẩy đưa thực tiễn phát triển hướng Đồng thời, viết có sử dụng phương pháp nghiên cứu như: Phương pháp so sánh, dùng để so sách, đánh giá quy định pháp luật trước quy định pháp luật hành, so sách quy định pháp luật đất đai số nước quốc tế với quy định pháp luật đất đai Việt Nam, từ tìm nét đặc thù, tương đồng với nhau, sử dụng Chương luận văn Phương pháp phân tích, dùng để phân tích sở lý luận nội dung quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng mục 2.1 Chương luận văn Phương pháp thống kê, điều tra số liệu dùng để khảo sát số liệu qua thực tế giải hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai, sử dụng mục 2.2 Chương luận văn Phương pháp tổng hợp, bình luận dùng để khái quát nội dung vấn đề nghiên cứu luận văn, sở tìm mối liên hệ quy định pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật phù hợp hay chưa, kịp thời đưa giải pháp nhằm điều chỉnh quy định pháp luật cho phù hợp, sử dụng Chương luận văn Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài 6.1 Ý nghĩa lý luận Đề tài hệ thống hóa vấn đề lý luận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đồng thời phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở tổng hợp tồn đọng, nêu rõ hạn chế, vướng mắc trình chuyển nhượng nhằm hồn thiện sở pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Luận văn tài liệu tham khảo tốt cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đồng thời, đưa phương hướng, giải pháp góp phần bổ sung, hồn thiện sở pháp lý việc ban hành sửa đổi, bổ sung thực thi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung đề tài gồm 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương 2: Quy định Luật đất đai 2013 thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Quyền sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân Cá nhân: Cá nhân người cụ thể từ sinh chết tồn tập thể cộng đồng xã hội Với tư cách chủ thể quan hệ pháp luật dân - cá nhân cơng dân Việt Nam, người nước ngồi có quốc tịch khơng có quốc tịch Hộ gia đình: Hộ gia đình tập hợp nhóm người có quan hệ nhân, huyết thống ni dưỡng Dưới góc độ pháp luật đất đai, hộ gia đình sử dụng đất người có quan hệ nhân, huyết thống nuôi dưỡng theo quy định pháp luật nhân gia đình, sống chung có quyền sử dụng đất chung thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất [31, Điều 3, khoản 29] Như vậy, hiểu hộ gia đình, cá nhân phạm vi luận văn người sử dụng đất Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai 1.1.2 Quyền sử dụng đất đặc điểm quyền sử dụng đất Đất đai dạng tài ngun, mơi trường sống, móng xây dựng sở hạ tầng người, mặt để sản xuất nông lâm nghiệp tư liệu sản xuất bản, phổ biến hoạt động lao động người Đất có cấu tạo độc lập lâu đời, hình thành kết nhiều yếu tố đá gốc, động thực vật, khí hậu, địa hình thời gian phân thành nhiều loại bao gồm: Đất nông nghiệp (như đất trồng lúa, đất trồng năm khác, đất trồng lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối đất nông nghiệp khác…), đất phi nông nghiệp (như đất đô thị, đất nông thôn, đất xây dựng trụ sở quan, đất sử dụng mục đích quốc phịng an ninh, đất xây định “đất có tranh chấp” gặp phải nhiều khó khăn Như phân tích mục 2.1.2, việc xác định nội dung, chủ thể thời điểm phát sinh tranh chấp đất đai pháp luật chưa có quy định cụ thể Do đó, mà địa phương với cách hiểu khác áp dụng pháp luật khác dẫn đến thiếu đồng bộ, thiếu thống Thứ bảy: Về thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định Bộ luật dân năm 2015, Luật đất đai năm 2013, Luật nhà năm 2014 quy định pháp luật khác dẫn đến bất cập áp dụng pháp luật Việc quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà sớm quy định chuyển quyền sử dụng đất tạo nhiều khó khăn để xác định quyền nghĩa vụ bên tham gia phát sinh tranh chấp, việc chuyển nhượng nhà thơng thường gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất KẾT LUẬN CHƯƠNG Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất Nhà nước quy định chặt chẽ điều kiện, nội dung, hình thức, trình tự, thủ tục đảm bảo thực Nhà nước Thơng qua đó, Nhà nước theo dõi, quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giám sát biến động việc sử dụng đất thị trường bất động sản Trong chương tác giả hệ thống vấn đề lý luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đồng thời, nghiên cứu, phân tích việc thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tỉnh Đồng Nai giai đoạn 2018-2020 Từ đó, luận văn rút số ưu điểm, hạn chế pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân làm sở cho giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật tỉnh Đồng Nai 67 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI TỈNH ĐỒNG NAI 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trong năm qua Nhà nước ta ban hành nhiều văn pháp luật điều chỉnh đất đai, có quy định điều chỉnh lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Song thực tế, quan hệ sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ngày đa dạng phức tạp, bên cạnh điều chỉnh pháp luật vấn đề có chồng chéo, số quan hệ xã hội pháp luật lại chưa đề cập đến, số quan hệ xã hội pháp luật đề cập tới chưa rõ ràng, cụ thể Vì vậy, quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện Sự hoàn thiện pháp luật phản ánh trình độ phát triển quốc gia, pháp luật bắt nguồn từ thực tiễn, phản ánh thực tiễn thơng qua để điều chỉnh quan hệ thực tiễn Luật đất đai tạo hành lang pháp lý vững cho quan hệ đất đai phát triển trật tự khuôn khổ, dung hòa thống quản lý Nhà nước lợi ích đáng người sử dụng đất Tuy nhiên, thực tiễn luôn vận động phát triển khơng ngừng pháp luật cần phải hoàn thiện để kịp thời điều chỉnh quan hệ phát sinh từ thực tiễn Trên sở đó, tác giả kiến nghị việc xây dựng hoàn thiện pháp luật cần dựa vào định hướng sau: Hồn thiện pháp luật cần vào sách Đảng Nhà nước đất đai Việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cần vào sách Đảng Nhà nước đất đai, đặc biệt ý đến chế độ sở hữu toàn dân đất đai Nhà 68 nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý nhằm giữ vững phát triển, biến động thị trường bất động sản vừa đảm bảo quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đảm bảo quyền tài sản chủ sử dụng, tránh tích tụ ruộng đất Quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý khẳng định văn kiện đại hội Đảng, Hiến pháp qua thời kỳ hoàn toàn phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nước ta Trên sở đó, đảm bảo kiểm tra, giám sát định tối cao Nhà nước với tư cách chủ sở hữu thông qua việc định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, định thu hồi đất, trưng dụng đất, định giá đất… Đảng ta ln có chủ trương, đường lối phù hợp với giai đoạn nhằm quản lý đất đai tiết kiệm có hiệu Trong giai đoạn cơng nghiệp hóa, đại hóa nay, Đảng ta đề nhiều đường lối, chủ trương sách quản lý, sử dụng, xây dựng tổ chức thực pháp luật đất đai, có pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Điều khẳng định việc hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải quán triệt các, đường lối, chủ trương Đảng Từ tiến hành đường lối đổi đến nay, Đảng ta đề nhiều chủ trương, quan điểm quản lý, sử dụng đất đai ghi nhận Nghị Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII, VIII, IX, X, XI XII Hội nghị Trung ương khóa IX (ngày 13/01/2003) dành hẳn Nghị bàn vấn đề đất đai, đó, đề quan điểm đạo quản lý, sử dụng đất đai Nghị số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trương ương khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công đổi khẳng định đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, tài sản, nguồn lực to lớn đất nước Tại Kết luận số 36-KL/TW ngày 06/9/2018 Bộ Chính trị việc đẩy mạnh thực Nghị Trung ương khóa XI tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Đảng ta 69 xác định: “Xây dựng tổ chức, máy, nhân lực quản lý nhà nước đất đai đủ mạnh, có tính đến điều kiện đặc thù vùng, địa phương; có chế đầu tư, sách đãi ngộ, đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực, trình độ cán bộ, cơng chức ngành quản lý đất đai, nâng cấp sở vật chất, trang thiết bị, đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai đại Phân định rõ quyền lợi, trách nhiệm, nghĩa vụ Nhà nước, người dân, doanh nghiệp đất đai, phù hợp với chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa; nghiên cứu hoàn thiện quy định cụ thể đất đai sử dụng cho hoạt động tơn giáo” Hồn thiện pháp luật cần xuất phát từ thực tiễn khách quan Vấn đề quan hệ lý luận thực tiễn có tầm quan trọng đặc biệt không triết học xã hội chủ nghĩa Mác mà cịn có tầm quan trọng sâu sắc đời sống thực tế thực pháp luật “Quan điểm đời sống thực tiễn, phải quan điểm thứ lý luận nhận thức” Kinh nghiệm đấu tranh, bảo vệ xây dựng tổ quốc xã hội chủ nghĩa đem lại cho học vô giá là: “Đảng phải xuất phát từ thực tế, tôn trọng hành động theo quy luật khách quan Năng lực nhận thức hành động theo quy luật điều kiện đảm bảo lãnh đạo đắn đảng” Cần phải dùng lý luận làm kim nam cho hoạt động thực tiễn, tổng kết thực tiễn để phát triển lý luận Thực tiễn phải sở, động lực nhận thức tiêu chuẩn chân lý, chìa khóa để giải vướng mắc phát sinh đời sống Chính vậy, việc xây dựng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần xuất phát từ thực tiễn khách quan “Thực tiễn khơng có lý luận hướng dẫn thành thực tiễn mù quáng Lý luận mà không liên hệ với thực tiễn lý luận sng” [21, tr.498] Do đó, chủ trương, đường lối Đảng phải xuất phát từ tình hình cụ thể, giải thích cho quần chúng hiểu thực chủ trương, sách đó, “lý luận không xa rời thực tế” Pháp luật phải gắn liền với thực tiễn, phản ánh thực tiễn dự liệu trường hợp xảy thực tiễn tương lai Pháp luật thay đổi dựa nhu cầu cần thay đổi bất cập thực tiễn cần thiết có giá trị Hoàn thiện pháp luật phải ý tới việc đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế 70 Việt Nam trình đổi mới, cần ý hội nhập với nhiều nước khu vực giới, tạo điều kiện pháp lý thơng thống cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước vào đầu tư, hợp tác lâu dài, đảm bảo lợi ích kinh tế, trị cho Nhà nước Việt Nam Trong năm qua, Nhà nước ta có nhiều chủ trương, sách tạo mơi trường pháp lý lành mạnh, an toàn cho nước đầu tư vào Việt Nam nhiên nhiều ách tác, cản trở Luật đất đai năm 2013 có nhiều quy định thơng thống quy định việc thực quyền người sử dụng đất đối tượng người Việt Nam định cư nước Tại điều 186 Luật đất đai năm 2013 quy định người Việt Nam định cư nước thực quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất Người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước Nhà nước cho thuê đất thu tiền năm thu tiền lần thời gian thuê thực quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật Như vậy, việc xây dựng hoàn thiện quy định pháp luật đất đai nói chung việc xây dựng, hồn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo xích lại gần với nước giới phù hợp với thông lệ quốc tế điều ước quốc tế mà Việt Nam thành viên để tạo điều kiện cho người Việt Nam định cư nước ngoài, cá nhân, tổ chức nước đầu tư, sở đảm bảo lợi ích kinh tế giữ vững ổn định trị Nhà nước ta Hoàn thiện pháp luật cần thực song song với việc hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục hành cơng tác quản lý đất đai Ngoài định hướng trên, việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân cần thực song song với việc hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục hành cơng tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bước đơn giản hóa máy hành Nhà nước, đặc biệt công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hơn nữa, Luật đất đai có mối quan hệ mật thiết, khăng khít với ngành luật khác Bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đầu 71 tư… Do đó, hoàn thiện pháp luật đất đai phải ý đến đồng luôn đặt mối quan hệ hữu hệ thống pháp luật 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân hạn chế công tác quản lý Nhà nước đất đai, tác giả đưa số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân sau: 3.2.1 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân a) Về khái niệm, nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật dân năm 2015 Luật đất đai năm 2013 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung hợp đồng, quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, thay vào quy định chung hợp đồng quyền sử dụng đất bao gồm chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho Với quy định này, không nêu đặc trưng pháp lý hình thức chuyển quyền sử dụng đất Việc thiếu vắng định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm người áp dụng bị nhầm lẫn hình thức chuyển quyền với Về mặt kỹ thuật xây dựng văn pháp luật yêu cầu khái niệm phải hiểu theo nghĩa, nhằm tránh tình trạng người, nơi hiểu vận dụng cách khác Tại Luật kinh doanh bất động sản Luật nhà có đề cập đến khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà áp dụng riêng hợp đồng thuộc phạm vi điều chỉnh Luật Xét tính chất phức tạp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản chịu điều chỉnh nhiều ngành luật, tác giả cho Luật đất đai Bộ luật dân cần xây dựng khái niệm pháp lý hoàn chỉnh thống chung để đảm bảo cho việc thực quyền nghĩa vụ bên, tránh xảy sai sót hạn chế rủi ro b) Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 72 Một điều kiện để người sử dụng đất thực quyền chuyển nhượng “đất khơng có tranh chấp” nhiên pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể xem đất có tranh chấp thời điểm xác định tranh chấp xem thời điểm nào? Trong thực tế xảy nhiều trường hợp, đất đối tượng vụ án Tòa án thụ lý giải tranh chấp đất đai, tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay yêu cầu tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND cấp tiếp nhận, xử lý tranh chấp quyền sử dụng đất quan không gửi thông báo đến quan đăng ký đất đai Khi tiếp nhận hồ sơ chuyển nhượng, quan đăng ký đất đai xác định đất có tranh chấp hay khơng Ngồi ra, vụ việc như: tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa có quy định cụ thể xác định có phải tranh chấp đất đai hay không Hiện nay, pháp luật chưa có hướng dẫn cụ thể nội dung này, địa phương với cách hiểu khác áp dụng pháp luật khác Một số địa phương cho bên phát sinh tranh chấp thực tế xem đất có tranh chấp lúc đất tranh chấp bị hạn chế quyền chuyển nhượng theo Điều 188 Luật đất đai năm 2013 Một số địa phương khác lại cho tranh chấp đất đai phải thực theo thủ tục tố tụng, nghĩa bên sau phát sinh tranh chấp thực thủ tục khiếu nại khởi kiện quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai thụ lý theo quy định xem có tranh chấp bị hạn chế quyền chuyển nhượng Với không rõ ràng, thống quy định pháp luật dẫn đến cách hiểu áp dụng pháp luật khác Theo quan điểm thứ bên phát sinh tranh chấp thực tế tạm dừng giải việc chuyển nhượng lại, cách hiểu nhìn qua thấy đảm bảo quyền lợi bên tranh chấp tài sản sau giải xong tranh chấp vơ tình lại làm ảnh hưởng đến quyền người sử dụng đất, lẽ quan Nhà nước có thẩm quyền cơng nhận quyền sử dụng đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất theo quy định có quyền chuyển nhượng Theo quan 73 điểm thứ hai tranh chấp phải thực theo đường tố tụng quan có thẩm quyền giải tranh chấp đất đai thụ lý tranh chấp đủ điều kiện tạm dừng việc chuyển nhượng, nhiên phát sinh vấn đề bên thực thủ tục khiếu nại hay khởi kiện người sử dụng đất lại chuyển nhượng đất cho người thứ ba gây khó khăn cho q trình giải tranh chấp Tác giả cho phát sinh tranh chấp đất đai bên phải thực việc khiếu nại UBND cấp có thẩm quyền khởi kiện theo thủ tục tố tụng Tòa án nhân dân cấp để giải tranh chấp đất đai thông qua văn thể việc thụ lý tranh chấp xem đất có tranh chấp kéo dài quan ban hành văn bản, án, định có hiệu lực pháp luật xem chấm dứt tranh chấp Như vậy, vừa đảm bảo quy trình tố tụng vừa đảm bảo quyền người sử dụng đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất Do đó, Luật đất đai quy định khái niệm “tranh chấp đất đai” nên sửa đổi, bổ sung theo hướng xác định thêm điều kiện xem đất có tranh chấp, thời điểm phát sinh tranh chấp để thống cách hiểu áp dụng pháp luật c) Về hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cần có quy định thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng, loại bỏ quy định chồng chéo không cần thiết để đảm bảo kiểm soát chặt chẽ giao dịch quyền sử dụng đất Nhà nước tạo tâm lý yên tâm cho bên xác lập thực hợp đồng Theo Điều 385 Bộ luật dân năm 2015 hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền nghĩa vụ dân Sau bên giao kết hợp đồng dạng hình thức định phù hợp với pháp luật hợp đồng có hiệu lực bên Điều có nghĩa từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực bên hợp đồng bắt đầu có quyền nghĩa vụ Khi thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên bao gồm hành vi: giao kết hợp đồng, thực hợp đồng, đăng ký quan Nhà nước có thẩm quyền để ghi vào sổ địa Như vậy, cần phải điều chỉnh theo hướng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất 74 đai hoàn thành việc chuyển nhượng kể từ thời điểm đăng ký khơng phải hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân a) Đối với công tác quản lý Nhà nước Nâng cao vai trò quản lý Nhà nước đất đai biện pháp cải tiến chế, hoàn thiện sách pháp luật đất đai để giải hợp lý thị trường bất động sản, tạo sở vững khắc phục tiêu cực, yếu quản lý sử dụng đất Để thực mục tiêu cần trọng cải cách thủ tục hành chính, bước xây dựng hồn thiện thủ tục hành đơn giản, gọn nhẹ, tiết kiệm tối đa thời gian Nhân dân cán bộ, công chức giải quyết, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan Nhà nước trực tiếp quản lý đất đai từ Trung ương tới địa phương * Kiện toàn tổ chức máy quản lý Nhà nước đất đai Hoàn thiện quy định pháp luật thủ tục hành cơng tác quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực yêu cầu quản lý mà Đảng, Nhà nước đề Cần kiện toàn máy quản lý Nhà nước đất đai mà trước hết kiện toàn máy thuộc tổ chức quan Tài nguyên Môi trường cấp, nâng cao hiệu hoạt động Văn phòng Đăng ký đất đai Có thể thấy yếu tố người điều kiện tiên tác động đến hiệu hoạt động quản lý Nhà nước, đặc biệt mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa nhân dân, nhân dân, nhân dân Do đó, cần phải tiến hành “chun mơn hóa” đội ngũ cán địa cấp xã, phường; sàng lọc, đào tạo bộ, cơng chức, viên chức có lực, trình độ chuyên môn, đạo đức nghề nghiệp cao để thực nhiệm vụ chuyên môn tham mưu giải công việc đảm bảo đầy đủ theo quy định pháp luật Những hạn chế trình độ chuyên mơn cán bộ, cơng chức, viên chức dẫn đến sai lầm hoạt động quản lý Nhà nước, làm kìm hãm phát triển không đảm bảo công tác quản lý Nhà nước, đánh niềm tin nhân dân vào 75 quyền Vì vậy, cần thường xun tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ, công chức, viên chức phụ trách công việc Tăng cường xây dựng sở vật chất tụ sở làm việc quan Nhà nước Để đảm bảo việc quản lý Nhà nước đất đai có hiệu quả, điều kiện khơng thể khơng cải thiện nâng cao sở vật chất, trang thiết bị môi trường làm việc, đảm bảo số lượng nhân để công tác hoạt động, quản lý mang lại hiệu cao Hiện nay, nhiều địa phương cịn khó khăn mà sở vật chất, trang thiết bị thiết yếu cần thiết cho hoạt động quản lý chưa đầy đủ Đặc biệt kho lưu trữ, nơi lưu giữ tài liệu địa ln ln phải đảm bảo thơng thống, hạn chế xảy cháy, nổ Cần kiểm tra định kỳ, thường xuyên sửa chữa thay đổi thiết bị máy tính điện tử, hệ thống điện nước, hệ thống phòng cháy chữa cháy đảm bảo an toàn cho kho lưu trữ tài liệu Đặc biệt, số nơi xảy tình trạng phân lô, bán trái phép cần thường xuyên tổ chức kiểm tra công tác chuyên môn phòng ban liên quan, kiểm tra việc quảng cáo, giấy phép kinh doanh đơn vị kinh doanh bất động sản đăng bảng quảng cáo để xem tính pháp lý có hay khơng để xử lý Giao hội đoàn thể dọn dẹp rao vặt cột điện, dẹp bỏ bảng cắm quảng cáo rao bán đất quy hoạch người dân chủ động phòng ngừa * Tiếp tục hoàn thiện chế tài liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Giá đất giá trị quyền sử dụng đất xác định cho đơn vị diện tích loại đất định Từ giá đất cho phép: Tính tiền sử dụng đất Nhà nước cơng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; Tính tiền xử phạt vi phạm hành lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước gây thiệt hại quản lý sử dụng đất đai; Tính khoản thuế liên quan đến đất đai phí, lệ phí quản lý, sử dụng đất đai Do đó, q trình xây dựng ban hành bảng giá đất năm phải phù hợp sát với thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường 76 Hiện nay, nước ta chưa có quy định pháp luật điều chỉnh việc cân đối thị trường bất động sản, bình ổn giá đất Điều dẫn đến việc thị trường bất động sản hoạt động cách tự phát, giá dễ biến động làm sai lệch giá với thị trường ảnh hưởng đến hiệu sử dụng đất hạn chế phát triển kinh tế Đặc biệt, điều kiện phát triển giá trị đất tăng cao bộc lộ nhiều hành vi “đầu đất” Để tránh việc nộp thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên quan hệ chuyển nhượng ghi giá chuyển nhượng thấp nhiều lần giá chuyển nhượng thực tế mà bên giao dịch, chí bên chuyển nhượng dạng hợp đồng ủy quyền để tránh thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vì vậy, việc xác định giá đất cần phù hợp xác Đồng thời, Nhà nước cần có biện pháp bình ổn giá, điều tiết thị trường, tác động trực tiếp vào cung cầu thị trường, loại thuế sử dụng đất thực quyền người sử dụng đất Đối với việc xử phạt hành vi chậm nộp thuế làm thủ tục chuyển nhượng cần thực quy định, kịp thời tránh làm thất thu thuế cho Nhà nước cần thực cách nghiêm minh Riêng ngành thuế phải tăng cường công tác phổ biến Luật thuế thu nhập cá nhân cho tầng lớp dân cư để họ nắm rõ tuân thủ thực * Hoàn thiện quy định thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thủ tục kê khai đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, ghi nhận tình trạng pháp lý quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đây thủ tục bắt buộc để Nhà nước thực việc quản lý việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bảo đảm an toàn tính pháp lý cho chủ thể tham gia giao dịch chuyển nhượng Việc đăng ký cần thực đơn giản, nhanh gọn hiệu để bảo vệ quyền sử dụng, sở hữu tài sản người dân đánh giá lực quản lý Nhà nước đất đai 77 Mục đích việc đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất để công khai quyền chủ thể, Nhà nước với chức quản lý phải tạo điều kiện để người sử dụng đất thực quyền tự định đoạt, hạn chế can thiệp hành khơng cần thiết vào quan hệ sử dụng đất chủ thể đưa quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng vận động theo quy luật khách quan vốn có kinh tế thị trường Thủ tục hành cải cách theo hướng chế cửa, cửa liên thông nhiên thực tế nhiều địa phương cung cách làm việc cũ, quan liêu, nhũng nhiễu Do đó, cần loại bỏ quy định thủ tục không cần thiết, xây dựng quản lý hệ thống thông tin cá nhân người sử dụng đất đầy đủ, tồn diện, sở ngành Thuế ngành Tài nguyên Môi trường cần kết nối mạng thông tin chuyển thuế để thực nghĩa vụ tài người dân cách đồng bộ, thống Xây dựng chế cửa liên ngành để người sử dụng đất nộp thuế thu nhập cá nhân, phí, lệ phí trước bạ nhà đất tập trung cửa, tránh lại nhiều lần, gây phiền hà cho người dân Đồng thời, để hạn chế tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng hình thức lập vi Văn phòng Thừa phát lại làm chứng Luật sư, Văn phịng Luật sư hay chuyển nhượng hình thức hợp đồng ủy quyền cần thiết tham mưu, đề xuất UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cho ngưng thực hình thức chứng nhận vi bằng, làm chứng giao dịch chuyển nhượng đất mà không đủ điều kiện (chủ yếu không đủ điều kiện tách đất) để tránh gây nhầm lẫn mặt pháp lý cho người dân giao dịch * Xây dựng hệ thống lưu trữ, tra cứu thông tin biến động đất đai công khai, minh bạch Tài liệu hồ sơ địa tồn thơng tin liên quan trình sử dụng đất người sử dụng đất thông qua công tác quản lý, lưu trữ Nhà nước dùng làm sở để thực việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Khác với loại hồ sơ khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất công tác quản lý Nhà nước đất đai chủ yếu thực thơng qua tài liệu địa Do đó, địi hỏi hệ thống hồ sơ phải rõ ràng, minh bạch để Nhà nước dễ dàng kiểm soát việc chuyển nhượng quyền sử 78 dụng đất việc xây dựng, thành lập hồ sơ địa phải thực quan có thẩm quyền quản lý đất đai xác lập, lưu giữ quản lý Một số địa phương việc quản lý tài liệu hồ sơ địa cịn lỏng lẻo, chưa cập nhật biến động thường xuyên, đặc biệt thời gian qua công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép diễn phổ biến không đăng ký quan đăng ký đất đai, mà hệ thống địa nhanh chóng trở nên lạc hậu, khơng kịp thời điều chỉnh cung cấp thơng tin xác người sử dụng đất Nhà nước ta cần đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý Nhà nước đất đai, đặc biệt điều kiện khoa học đại phát triển việc ghi nhận thông tin đất đai cần cơng nghệ hóa có kết nối thơng suốt liệu thơng tin địa tồn quốc Các thơng tin đất đai thị trường bất động sản cần tiếp cận nhanh chóng minh bạch Các hộ gia đình, cá nhân tiếp cận thơng tin dễ dàng, thơng tin quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, tình trạng pháp lý giao dịch đất điều quan trọng Đồng thời, cần xây dựng chế phối hợp liên ngành quan, ban ngành để việc giải thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn nhanh gọn, có hiệu chế phối hợp Văn phòng Đăng ký đất đai, quan Thuế, UBND xã, Văn phịng Cơng chứng Hiện nay, tổ chức trung tâm môi giới nhà đất, trung tâm giao dịch bất động sản diễn tự nhiên khơng có đăng ký kinh doanh ngày phổ biến Do đó, Nhà nước cần xây dựng hệ thống dịch vụ tư vấn môi giới, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch có liên quan để qua điều tiết hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực cơng tác quản lý bình ổn giá Ngồi ra, để khắc phục phịng ngừa tình trạng làm giả Giấy chứng nhận cần tăng cường biện pháp quản lý chặt chẽ phôi Giấy chứng nhận Đối với trường hợp bị lạc phôi Giấy chứng nhận cần công khai số seri phôi giấy chứng nhận đến tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tổ chức tín dụng, quan cơng chứng, chứng thực để phịng ngừa việc sử dụng phơi Giấy chứng nhận vào mục đích vi phạm pháp luật Nâng cao tinh thần, trách nhiệm 79 cán bộ, công chức, viên chức người dân phát dấu hiệu làm giả Giấy chứng nhận kịp thời báo cáo quan chức xử lý theo quy định b) Đối với người sử dụng đất Qua kết từ khảo sát số địa phương địa bàn tỉnh Đồng Nai cho thấy trình độ hiểu biết pháp luật người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn nhiều hạn chế, có ngun nhân khách quan, nguyên nhân chủ quan từ ý thức thực pháp luật người dân Do đó, giải pháp hữu hiệu thực tuyên truyền, phổ biến pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tầng lớp dân cư xã hội Mỗi tỉnh, thành phố cần có biện pháp thiết thực để trao đổi, hướng dẫn cho người dân địa phương nắm bắt quy định pháp luật chuyển nhượng Việc tuyên truyền thực thông qua website cổng thông tin điện tử địa phương tổ chức buổi tuyên truyền lưu động trụ sở UBND cấp xã/phường Đặc biệt, phương tiện thông tin đại chúng địa phương cần ưu tiên phát quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, rủi ro, hạn chế tham gia giao dịch chuyển nhượng nhằm nâng cao hiểu biết phòng ngừa thiệt hại xảy cho bên tham gia giao dịch hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở ưu điểm, hạn chế mặt lý luận nghiên cứu phân tích Chương 2, tác giả xây dựng định hướng hoàn thiện pháp luật hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Từ đó, đề xuất số giải pháp nhằm hồn thiện q trình xây dựng, ban hành văn pháp luật trình thực pháp luật hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Qua đó, góp phần tháo gỡ khó khăn, vướng mắc thực tiễn giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất 80 KẾT LUẬN Chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân phổ biến nay, hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người sang người khác thơng qua trình tự, thủ tục, điều kiện theo quy định pháp luật, vừa đảm bảo nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vừa đảm bảo điều kiện hội nhập kinh tế thị trường Hiện nay, hệ thống pháp luật điều chỉnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất khơng có Luật đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, mà cịn có Bộ luật dân sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật kinh doanh bất động sản, Luật nhà ở… quy định văn quy phạm pháp luật tương đối hoàn chỉnh, đầy đủ chi tiết Tuy nhiên, để đảm bảo cho hệ thống pháp luật vận hành thống nhất, đồng có hiệu đặt u cầu địi hỏi pháp luật phải thay đổi hoàn thiện Tác giả thông qua Luận văn hệ thống sở lý luận pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở tập trung phân tích, đánh giá ưu điểm, hạn chế pháp luật từ thực tiễn thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Đồng Nai Đồng thời xây dựng định hướng đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân, tạo hành lang pháp lý vững cho thị trường đất đai, vừa đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo hiệu công tác quản lý Nhà nước đất đai, hội nhập phát triển 81