Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân theo luật đất đai năm 2013 từ thực tiễn huyện hóc môn thành phố hồ chí minh

Định hướng hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .... Việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợ

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn được trình bày sau đây là kết quả của quá trình nghiên cứu, học hỏi của chính tác giả dưới sự hướng dẫn tận tâm của Giảng viên hướng dẫn là thầy giáo PGS.TS Dương Đức Chính Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Trường Đại học Hòa Bình Vì vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật – TCNH-KT xem xét để tôi có thể đảm bảo bảo vệ luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

NGƯỜI CAM ĐOẠN

Nguyễn Thanh Phương

MỤC LỤC

Trang

LỜI CAM ĐOAN i

MỤC LỤC ii

BẢNG CHỮ VIẾT TẮT vi

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 4

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 5

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn 6

7 Kết cấu luận văn 7

CHƯƠNG 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 8

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia định, cá nhân 8

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 8

1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 9

1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10

1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 12

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 12

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 14

1.3 Nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 15

1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 15 1.3.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 16 1.4 So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân với các hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất khác 17 1.5 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân 18 1.5.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 18 1.5.2 Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.5.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 21 1.5.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 22 1.5.5 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 22 1.5.6 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 23 1.5.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 23 1.5.8 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 24 Kết luận chương 1 25 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN HÓC MÔN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 26 2.1 Nội dung của Luật đất đai năm 2013 về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 26

2.1.1 Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 31 2.1.2.Đối tượng chuyển nhượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình cá nhân………35 2.1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân………37 2.1.4 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 38 2.1.5 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 40 2.1.6 Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

có hiệu lực 40 2.1.7 Quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 42 2.1.8 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 44 2.1.9 Hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, phương thức giải quyết tranh chấp 46 2.2 Thực tiễn thực hiện các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh 49 2.2.1 Một số nét về tình hình kinh tế xã hội huyện Hóc Môn và Phòng Tài nguyên - Môi trường huyện Hóc Môn……… ………49 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo luật đất đai năm 2013 tại huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh 50 2.2.3 Đánh giá pháp luật và đánh giá thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân tại huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh 60 Kết luận Chương 2 69 CHƯƠNG 3.ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN HÓC MÔN

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 70

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 70

3.1.1 Việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nâng cao chất lượng thực hiện pháp luật tại huyện Hóc Môn phải tuân thủ sự lãnh đạo của Đảng, sự quản lý của Nhà nước 70

3.1.2 Việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt trong bối cảnh xây dựng nhà nước pháp quyền định hướng xã hội chủ nghĩa và nền kinh tế thị trường 72

3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nâng cao chất lượng thực hiện tại huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh 73

3.2.1 Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình 73

3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình tại huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh 77

Kết luận Chương 3 82

KẾT LUẬN 83

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực to lớn để vốn hóa, và góp vốn hợp tác đầu tư, phát triển nền kinh tế thị trường nhiều thành phần

Để thúc đẩy các hoạt động kinh tế, xã hội thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các chủ thể phải thuận lợi, hài hòa Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam đã có từ những năm 1959 [1] Mặc dù vậy, mức độ và quá trình quyền chuyển nhượng này diễn ra không đồng đều, có sự thay đổi nhất định

Hiện nay, Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ” Nhưng trình tự, thủ tục,

nội dung chuyển nhượng vẫn còn nhiều bất cập, cần nghiên cứu Chẳng hạn việc bàn giao quyền sử dụng đất và thửa đất trên thực tế, hay việc thanh toán toàn bộ số tiền ghi nhận bởi biên lai, biên nhận thực tế có phải là một thủ tục bắt buộc hay không? Nó thực hiện trước hay sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng đất Nhiều tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai xảy ra

Xu hướng hội nhập nền kinh tế và bảo đảm nhân quyền, đòi hỏi pháp luật có những thay đổi cho phù hợp với thông lệ quốc tế, chuẩn mực mới Các hiệp định đầu

tư, thương mại đã ký kết và các cơ quan đánh giá môi trường đầu tư, pháp lý độc lập khuyến cáo các nhà đầu tư, Khiến cho các nhà làm luật cũng phải thay đổi để khớp nối, thông thuận giúp tăng trưởng kinh tế

Huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh quỹ đất còn nhiều, lại nằm trên địa bàn kinh tế năng động, mới nổi Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động Một mặt pháp luật đảm bảo tính công khai, minh bạch, an toàn về mặt pháp lý, mặt khác các giao dịch này vẫn còn một số tồn tại Ví dụ như: Chuyển nhượng QSDĐ khi người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán bộ làm việc liên quan trực

tiếp đến vấn đề này hiểu biết còn hạn chế … ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai và làm thất thoát nguồn thu ngân sách của Nhà nước

Vì thế, nghiên cứu những quy định của pháp luật và thực hiện quy định pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật Việt Nam trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh đang đặt ra Từ đó, người nghiên cứu đánh giá những ưu điểm và những điểm hạn chế, tìm ra những giải pháp bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường chuyển nhượng

QSDĐ là rất cần thiết Từ những lý do trên, tác giả chọn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn huyện Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu của mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về điều kiện, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Công trình luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân” Tác giả nêu tìm hiểu về khái niệm, đặc điểm, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nghiên cứu thực hiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất Trong đó nêu những bất cập về thủ tục và quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) với đề tài “Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình cá nhân Việt Nam” Bài viết này đi sâu nghiên cứu về khái niệm, đặc điểm, những ưu điểm và hạn chế thủ tục chuyển nhượng Tác giả đưa ra các giải pháp thiên về pháp luật hành chính

Bài viết "Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành" của Nguyễn Văn Hiến, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số 9/2016, tr 29 – 28 Nhà nghiên cứu đề cập đến ý chí, hình thức thể hiện ý chí của các bên trong hợp đồng, mọi sự can thiệp của Nhà nước không đúng bản chất của các chủ thể giao dịch là không cần thiết, cản trở tự do ý chí của cá nhân

Bài viết "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam những bất cập của luật pháp" của Vũ Ngọc Hà, Tạp chí Tòa án nhân dân, số 9/2012, tr 27 – 31 Tác giả phân

tích những quy định của pháp luật hiện hành vào thời điểm đó còn nhiều bất cập và đề nghị sửa đổi Công trình chủ yếu phân tích sự khó khăn trong khi thực hiện, chưa đáp ứng được quyền lợi chính đáng của các bên trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bài viết "Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án" của Lê Sỹ Nam, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 7/2012, tr 42 – 49 Tác giả chủ yếu đề cập đến việc chuyển nhượng QSDĐ có được công chứng dựa trên thủ tục, mà không kiểm tra thực địa Sau đó, việc chuyển nhượng này lại được cán bộ phụ trách kiểm tra lại dựa trên thủ tục Bản chất là kiểm tra kép về thủ tục, gây phiền hà cho người dân Từ đó, tác giả đề xuất giao dịch này để công chứng thực hiện kể cả tính và nộp phí, thuế Cơ quan đăng ký đất đai chỉ việc cấp giấy chứng nhận, mà không cần xét duyệt lại

Bài viết "Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 3/2012, tr 60 – 65 Hai tác giải nêu lên một số “lỗ hổng” pháp luật, đặc biệt là tồn tại hai cơ chế giá trị QSDĐ do khung giá Nhà nước ban hành với giá thị trường chuyển nhượng Từ đó, các bên chuyển nhượng kê khai giá chuyển nhượng với cơ quan nhà nước thấp hơn thực tế giao dịch, để tránh phải nộp thuế cao Mặt khác, cơ chế giá do Nhà nước ban hành thấp hơn so với thị trường Dẫn đến, nông dân bị thiệt thòi khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu đô thị, khu công nghiệp với giá rẻ Việc khiếu nại trong thu hồi đất đai chiếm đến 70% các vụ khiếu nại của người dân đối với

cơ quan công quyền Qua đó, tác giả đề xuất xây dựng khung giá trị QSDĐ đất tiệm cận với giá thị trường

Bài viết "Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" của Phạm Thị Hương Lan, Tạp chí Kiểm sát, số 15/2010,

tr 30 – 32 Tác giả tập trung vào những bất cập trong chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Nội dung đi sâu vào trình tự và thủ tục chuyển nhượng còn bất cập, không minh bạch rõ ràng Một số trường hợp bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà chưa trả xong tiền cho bên

chuyển nhượng Bên chuyển nhượng chưa bàn giao nhà đất cho bên nhận chuyển nhượng, nhưng bên chuyển nhượng đã chuyển nhượng cho bên thứ ba, đã công chứng

và sang tên xong Nhưng khi bên thứ ba đến ở thì mới biết tình trạng tranh chấp Từ những thực tiễn đó, tác giả đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về chuyển nhượng xong, bao gồm cả việc thanh toán và bàn giao nhà đất thanh lý hợp đồng chuyển nhượng, mới tiến hành việc cấp GCNQSDĐ.…

Các công trình nghiên cứu trên đã giải quyết rất nhiều vấn đề liên quan đến đề tài Một số công trình đi sâu nghiên cứu về nội dung, trình tự, thủ tục về chuyển nhượng QSDĐ Cùng với đó, một số công trình cũng đi sâu nghiên cứu về thực trạng

áp dụng pháp luật tại một số địa phương, từ đó nâng lên thành các giải pháp chung cho việc nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật

Trên cơ sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu của các công trình khoa học về các vấn đề đã công bố; luận văn tiếp tục nghiên cứu tập hợp và phát triển hệ thống cơ

sở lý luận và thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia định, cá nhân,

từ thực tiễn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và việc áp dụng các quy định đó trong thực tiễn thực hiện trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, tác giả nêu các những ưu điểm và hạn chế mà pháp luật đang quy định, đề xuất một số giải pháp khắc phục những hạn chế còn tồn tại, nâng cao hiệu quả áp dụng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Để đạt được mục đích trên, đề tài cần thực hiện các nhiệm vụ sau:

- Khái quát các vấn đề lý luận chung của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

- Đánh giá thực trạng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và áp dụng trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao hiệu quả của việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Thứ nhất, những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Thứ hai, các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân

Thứ ba, thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Hóc Mônhành phố Hồ Chí Minh

4.2 Phạm vi nghiên cứu

Về nội dung nghiên cứu: Lý luận và thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực hiện pháp luật trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

Về không gian nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

Về thời gian nghiên cứu: Luận văn tiến hành khảo sát, nghiên cứu giai đoạn năm

2015 - 2021

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu

Luận văn được thực hiện dựa cơ sở phương pháp luận duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác - Lênin, các quan điểm, tư tưởng, đường lối, chính sách của Đảng và

Nhà nước về chính sách đất đai, nhất là chính sách của Đảng và Nhà nước về chuyển nhượng QSDĐ và phát triển nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa

Trong quá trình nghiên cứu luận văn sử dụng một số phương pháp cụ thể sau: Phương pháp tổng hợp, nghiên cứu tài liệu và Phương pháp phân tích được sử dụng chủ yếu ở Chương 1 của luận văn nhằm tổng hợp, nghiên cứu các tài liệu, làm rõ các vấn đề lý luận về pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó rút ra các khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, phân tích các quy định của pháp luật đất đai về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ

Phương pháp thống kê, phân tích, so sánh được sử dụng chủ yếu ở Chương 2 của luận văn để tổng hợp, đánh giá số liệu, vụ việc, hồ sơ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2015 - 2020 Từ các số liệu đó, tác giả phân tích, so sánh và đánh giá, rút ra những kết quả đạt được, những hạn chế còn tồn tại trong việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

Phương pháp quy nạp, phương pháp diễn dịch được sử dụng chủ yếu tại Chương

3 của luận văn để rút ra những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Ý nghĩa lý luận: Luận văn làm rõ thêm một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn thực thi tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh để góp phần làm sáng tỏ thêm những vấn

đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân nói riêng và lý luận về quản lý đất đai nói chung

Ý nghĩa thực tiễn: Những kiến nghị của luận văn có thể góp phần vào việc tiếp tục cải cách thủ tục hành chính về thủ tục chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình

Đồng thời, luận văn là tư liệu để các nhà nghiên cứu, các giảng viên, sinh viên tham khảo

7 Kết cấu luận văn

Ngoài mục lục, danh mục các từ viết tắt, danh mục các bảng, tài liệu tham khảo, phần mở đầu và kết luận luận văn được chia ra làm 3 chương Nội dung luận văn được chia kết cấu thành 3 chương :

Chương 1: Những vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thực hiện tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại huyện Hóc Môn, Thành phố Hồ Chí Minh

CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia định, cá nhân

1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất

Trước khi Nhà nước, pháp luật ra đời, con người đã chiếm hữu, sử dụng khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất, nhằm thỏa mãn những nhu cầu của mình cũng như làm

ra của cải cho xã hội Do vậy, Quyền sử dụng đất là quyền tự nhiên Sau dần, con người phát hiện những vùng đất có nhiều sản vật, thuận lợi cho sinh sống thì chiếm giữ

để khai thác, lưu giữ nguồn sống Sau nữa, khi số lượng người nhiều lên, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn Vì vậy, Con người có nhu cầu xác lập trật tự về QSDĐ Các nhà nước trên thế giới đã chuyển hóa thành quyền năng pháp lý

Ở Việt Nam, Luật Đất đai 1993 ghi nhận người sử dụng đất có quyền chuyển quyền sử dụng đất bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp Luật Đất đai năm 2003 mở rộng và ghi nhận quyền tặng đối với người sử dụng đất

Ở Việt Nam hiện nay, Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là một phạm

trù khá rộng, bao gồm nhiều quyền năng pháp lý khác nhau Quyền sử dụng đất là khả năng của người sử dụng đất thực hiện các hành vi được pháp luật quy định tại từng thời điểm nhất định, bao gồm: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu

tư trên đất; Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai; chuyển đổi;

chuyển nhượng; cho thuê; cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; góp vốn; yêu cầu hạn chế đối với bất động sản liền kề, quyền trả lại QSDĐ” [2] Các quyền này phát

sinh, thay đổi hoặc chấm dứt dựa trên cơ sở pháp luật Người sử dụng đất thực hiện các quyền năng của mình trong sự ràng buộc, chi phối và kiểm soát của Nhà nước Tùy từng trường hợp, đối tượng sử dụng đất nhất định mà pháp luật quy định cho họ có những quyền năng pháp lý cụ thể Người sử dụng đất phải tuân thủ những nguyên tắc, trình tự, thủ tục, điều kiện và các nghĩa vụ do pháp luật quy định

1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất

Thứ nhất, QSDĐ là quyền phái sinh từ quyền sở hữu toàn dân về đất đai Theo Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 thì: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền có

trước và quyền sử dụng đất là quyền có sau Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân trao cho các chủ thể quyền sử dụng đất, bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Khi tiếp nhận quyền này, các chủ thể mới làm phát sinh QSDĐ

Thứ hai, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản

Người sử dụng đất có quyền tự mình khai thác công dụng và hưởng thành quả, lợi ích từ đất, hoặc được thực hiện các giao dịch đối với QSDĐ như chuyển nhượng, trao đổi, tặng cho, thế chấp, để lại thừa kế… trị giá được bằng tiền Giá trị của QSDĐ được xác định theo giá đất Như vậy, QSDĐ và đất là hai loại tài sản không thể tách rời Vì vậy, QSDĐ được coi là một loại bất động sản

PGS TS Nguyễn Ngọc Điện cho rằng về bản chất thì vật hoặc tiền, giấy tờ có giá với quyền tài sản là một “quyền mới là cái giá trị tạo ra giá trị kinh tế, nghĩa là giá trị tiền tệ của vật, chứ bản thân vật với chất liệu hoặc những khái niệm cấu thành, không có được giá trị đó” [3]

Thứ ba, Quyền sử dụng đất là một vật quyền hạn chế

QSDĐ là vật quyền bởi một NSDĐ được thực hiện các hành vi trực tiếp và ngay tức khắc lên vật mà không cần phải phụ thuộc vào chủ thể khác Đây là một chế định pháp luật bao gồm toàn bộ các quy phạm pháp luật quy định về vật với tư cách là đối tượng của vật quyền, nội dung của các loại vật quyền, căn cứ phát sinh, chấm dứt các loại vật quyền, nguyên tắc thực hiện, bảo vệ vật quyền, các hạn chế mà người có vật quyền phải tuân thủ khi thực hiện các quyền năng của mình

QSDĐ là vật quyền hạn chế Chủ thể không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, được phái sinh từ quyền sở hữu theo ý chí của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật Đồng thời, NSDĐ bị hạn chế bởi yêu cầu của người sử dụng thửa đất khác, như phải cho dẫn nước hay dây điện, ống dẫn dầu … đi qua

Thứ tư, Quyền sử dụng đất là một khái niệm pháp lý do con người sáng tạo ra

Đất có ích nhưng không phải là tự nhiên mà sản sinh ra lợi ích thông qua hành

vi của con người tác động trực tiếp như trồng cây trên đất, hay gián tiếp như cho thuê đất Sự tác động dù trực tiếp hay gián tiếp đó tạo ra lợi ích, hay ngăn cản sự tạo ra lợi ích đều phải điều phối cho phù hợp, vì sự phát triển chung của bản thân người có QSDĐ và của toàn xã hội Vì vậy, Nhà nước ban hành/ thừa nhận quy tắc xử sự, buộc NSDĐ phải tuân thủ để tạo ra lợi ích, đồng thời xác lập trật tự chung, tránh chiếm đoạt, cản trở lợi ích của người khác Do đó, QSDĐ là sự sáng tạo của con người

1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Dân số phát triển nhanh trong khi đó đất thì không rộng thêm Hơn nữa sự biến động về dân số, người già mất đi, người trẻ được sinh ra Bởi vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra phổ biến trong suốt quá trình lịch sử loài người Dẫn đến, pháp luật cũng

đã có những quy định về loại hình giao dịch này

Chuyển nhượng QSDĐ được pháp luật quy định tại Điều 697 BLDS năm 2005,

và tác giả đồng ý rằng: “chuyển nhượng QSDĐ là bên chuyển nhượng chuyển giao đất

và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Khái niệm việc

chuyển nhượng QSDĐ tập trung vào: (i) Chủ thể gồm bên chuyển nhượng và bên nhận

chuyển nhượng; (ii) đối tượng giao dịch là QSDĐ; (iii) bản chất chuyển nhượng là sự trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền; (iv) điều kiện, trình tự, thủ tục và nội dung phải tuân thủ theo pháp luật về dân sự, đất đai Như vậy, chuyển nhượng quyền sử dụng đất

là sự dịch chuyển, chứ không phải là thỏa thuận, thỏa thuận được hiểu là cơ sở để chuyển nhượng

* Chuyển nhượng QSDĐ có những đặc điểm sau:

Thứ nhất, chuyển nhượng QSDĐ không bao gồm dịch chuyển quyền sở hữu

NSDĐ không có toàn quyền quyết định, những người tham giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi mục đích, thời hạn và quy hoạch sử dụng đất

Thứ hai, Chuyển nhượng QSDĐ bao gồm bàn giao thửa đất Để tránh tranh chấp

và xác lập quyền nắm giữ, sử dụng một cách rõ rang, các bên phải bàn giao thửa đất một cách minh bạch Bao gồm bàn giao mốc giới, giấy tờ hợp pháp và đặc định bởi số giấy, số thửa, số mét vuông, số đo các cạnh của thửa đất, tọa độ chính xác Đặc biệt, sự chuyển giao này phải an toàn về mặt pháp lý, nghĩa là thửa đất không bị tranh chấp, không được che dấu sự hạn chế quyền sự dụng bởi quyền hạn chế của bất động sản liền

kề

Thứ ba, giá trị của QSDĐ chuyển nhượng phụ thuộc nhiều vào ý chí của chủ

thể, vào thửa đất, như như vị trí thửa đất, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa lạc ở các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau, nhưng khác nhau bởi sự thuận tiện giao thông, hay lợi thế khai thác thì giá trị sẽ khác nhau

Thứ tư, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ là một loại của thủ tục hành chính Thủ

tục hành chính là trình tự, cách thức thực hiện, hồ sơ và yêu cầu, điều kiện do cơ quan nhà nước, người có thẩm quyền quy định để giải quyết một công việc cụ thể liên quan đến cá nhân, tổ chức.Trình tự thực hiện là thứ tự các bước tiến hành của đối tượng và

cơ quan thực hiện thủ tục hành chính trong giải quyết một công việc cụ thể cho cá nhân, tổ chức

1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Điều 697 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai” Các nhà lập pháp khái niệm dựa trên các yếu tố: (i) ý chỉ của của bên

chuyển giao cho bên nhận đất và QSDĐ, (ii) nội dung của thỏa thuận là chuyển giao QSDĐ, thửa đất và nhận về tiền; (iii) thỏa thuận và sự chuyển dịch phải phù hợp với quy định của pháp luật

Đến BLDS năm 2015 không quy định trực tiếp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nữa, thay vào đó quy định hợp đồng về QSDĐ tại Điều 500, với nội

dung: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người

sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Pháp luật đã đưa ra một khái niệm rộng hơn về các loại hợp đồng về QSDĐ so với BLDS năm 2005, đồng thời mở rộng hình thức chuyển hoặc hạn chế QSDĐ Cụ thể, các nhà lập pháp vẫn dựa trên các yếu tố: (i) ý chí thỏa thuận của các bên; (ii) Bên có quyền thực hiện việc chuyển QSDĐ theo một trong 7 loại hình và để ngỏ các trường hợp khác; (iii) Bên có nghĩa vụ thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng

So sánh quy định của hai BLDS nêu trên, học viên nhận thấy về bản chất cả hai

bộ luật đều đề cập chuyển nhượng QSDĐ Về chi tiết thì BLDS năm 2005 nêu rõ ràng

dễ hiểu, đầy đủ hơn Đặc biệt BLDS năm 2005 ghi rõ: (i) bên chuyển phải giao cho bên

nhận cả đất trên thực địa, là khách thể của quyền sử dụng tác động đến; (ii) theo trình

tự thủ tục pháp luật quy định, còn BLDS năm 2015 thì không

Giáo trình Luật Đất đai của trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh cũng

đưa ra định nghĩa tương tự: "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất chuyển giao hoàn toàn quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác để nhận lấy một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng theo thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật” [4] Khái niệm này, về cơ bản giống như khái

niệm trong BLDS năm 2005, nhưng thiếu việc chuyển giao vật là đất trên thực địa, vốn

là vật bị tác động để sản sinh ra lợi ích mà bên nhận chuyển nhượng muốn hướng tới

* Về hộ gia đình, tại Khoản 29, Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất” HGĐ sử dụng đất là một khái niệm pháp lý

Trong đó, gia đình là cấu thành cơ bản của xã hội, thường bao gồm nhiều thế hệ cùng chung sống như: ông bà, cha mẹ, con cháu Họ quan tâm, chăm sóc, giúp đỡ lẫn nhau

về vật chất và tinh thần, sinh đẻ hay nuôi dạy thể hệ trẻ, mà không đòi hỏi có sự bồi hoàn ngang giá Tập hợp các thành viên dựa trên mối liên kết nêu trên, sử dụng đất nông nghiệp, do Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, làm tư liệu sản xuất tạo thu nhập duy trì cuộc sống là chủ yếu

* Cá nhân được BLDS năm 2015 nêu tại Điều Khoản 1 Điều 16: “Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự” Con người về mặt sinh học khác với con người trong khoa học pháp lý Về

sinh học, con người được cấu tạo bởi các tế bào tạo nên cơ thể sống Nhưng con người trong pháp luật đòi hỏi sự nhận thức và hoạt động phù hợp với quy tắc xử sự của xã hội

Trong khoa học pháp lý, BLDS 2015 quy định chương 3, cá nhân được hiểu đơn giản là một con người cụ thể, có năng lực pháp luật khi người đó sinh ra và kết thúc khi

người đó chết đi Cá nhân có quyền nhân thân không gắn liền với tài sản và quyền nhân thân gắn liền với tài sản, quyền sở hữu, quyền thừa kế và quyền khác đối với tài sản, quyền tham giai các quan hệ dân sự và có nghĩa vụ phất sinh từ quan hệ đó

Từ các phân tích nêu trên, tác giả đồng ý và tiếp nhận khái niệm : “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”, như quy định

tại Điều 500 của Bộ luật Dân sự năm 2005 làm quan điểm khoa học, để triển khai nghiên cứu đề tài

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Để hiểu rõ về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, chúng ta cần đi sâu vào những dấu hiệu, đặc điểm sau:

Thứ nhất, về đối tượng của hợp đồng là chuyển giao QSDĐ QSDĐ là một khái

niệm pháp lý, không phải là khái niệm vật lý ở dạng đất đai Nó thể hiện ở quyền năng

mà chủ sử dụng đất được nhà nước cho phép sử dụng, khai thác, nắm giữ để tạo ra giá trị trong sinh hoạt, sản xuất Khác với đối tượng giao dịch khác là hàng hóa hoặc công việc

Ngoài ra, đối tượng QSDĐ phải đủ điều kiện tham gia giao dịch, đó là: không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, trong thời hạn sửu dụng đất

Thứ hai, Nhà nước là chủ thể kiểm soát việc ký kết, thực hiện Hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất Khi các bên ký kết hợp đồng phải có chứng nhận của công chứng viên, các điều khoản không được trái pháp luật và đạo đức xã hội Việc công chứng viên tham gia bảo đảm cho giao dịch đúng pháp luật là sự hiện diện của quyền lực công do nhà nước giao cho công chứng viên thực hiện, chứ không phải là thẩm quyền tư

Ngoài ra, Nhà nước kiểm soát chuyển nhượng QSDĐ Chỉ các giao dịch hợp pháp mới được chuyển giao cho cơ quan tính thuế, yêu cầu nộp thuế, lệ phí đầy đủ mới được cấp giấy CNQSDĐ cho người nhận chuyển nhượng

Thứ ba, về hình thức Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc bằng văn bản và có công chứng Đất là tài nguyên có giá trị lớn, nhiều chủ thể bất chấp thủ đoạn, hành vi cưỡng bức để có được Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải thể hiện bằng văn bản lưu trữ, làm căn cứ xác minh, thực hiện

Thêm nữa, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải công chứng Công chứng viên phải xem xét chủ thể tham gia giao dịch có đúng hay là người khác giả mạo, có QSDĐ hay không, QSDĐ có hợp pháp không Tính chính xác và tính hợp pháp phải được thẩm định mới được xác lập hợp đồng

1.3 Nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái pháp luật, đạo đức xã

hội Các bên được toàn quyền quyết định về chọn đối tác, thời điểm, địa điểm, nội dung, phương thức giao kết hợp đồng Nhà nước, chủ thể khác không được phép từ chối đăng ký giao dịch, hoặc chỉ định theo mệnh lệnh hành chính vào nội dung nêu trên

Thứ hai, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng Các

bên đều bình đẳng, không được phân biệt thành phần kinh tế, quy mô, loại hình tổ chức, ngành nghề, lĩnh vực kinh doanh, kể cả ngành nghề độc quyền Ngoài ra, trong quá trình ký kết hợp đồng thương mại các bên cần thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng đây là các thái độ tâm lý của các bên phù hợp với ý chí tự nguyện gia kết hợp đồng nhằm bảo đảm sau khi giao kết, các bên đều thuận lợi khi thực hiện hợp đồng, tránh sự cản trở, chiếm đoạt của các bên

1.3.2 Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, thực hiện đúng nội dung thỏa thuận trong hợp đồng Các bên thực

hiện đúng việc chuyển nhượng QSDĐ, chuyển giao đất đúng vị trí, diện tích, hồ sơ pháp lý đi kèm, thời hạn thanh toán, thời hạn làm thủ tục nộp thuế, lệ phí và các thoả thuận khác

Nguyên tắc này còn đòi hỏi, Nhà nước giám sát, bảo đảm thực thi đúng, bởi cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất kiểm tra, cấp giấy chứng nhận Do vậy, thực hiện đúng hợp đồng còn là bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa

Thứ hai, Thực hiện một cách trung thực, theo tinh thần hợp tác và có lợi nhất

cho các bên, bảo đảm tin cậy lẫn nhau Trung thực là thông báo đúng toàn bộ các thông tin, tình trạng pháp lý, khả năng thực hiện, trình tự diễn biến để bên kia phối hợp thực hiện

Hợp tác là sự phối hợp thúc đẩy quá trình thực hiện diễn ra thuận lợi nhanh chóng Các bên không có bất cứ hành động nào làm cho sự chuyển giao QSDĐ xấu đi Nếu phát sinh những khó khăn thì các bên không che dấu, tự mình và phối hợp tháo gỡ, giải quyết và có lợi nhất cho tất cả các bên

Sự tin cậy lẫn nhau cũng là một yếu tố để các bên có thể trung thực, hợp tác với nhau trong quá trình thực hiện hợp đồng Nguyên tắc này sự tôn trọng quyền lợi của bên kia trong cùng hợp đồng chứ không chỉ biết đến các lợi ích của mình

Thứ ba, Không được xâm phạm đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng,

quyền, lợi ích hợp pháp của người khác Yêu cầu đôi với các bên rằng, không chỉ quan tâm tới quyền lợi của mình, của bên kia trong hợp đồng mà còn phải quan tâm đến lợi ích của người thứ ba Đảm bảo sự chuyển giao và tiếp nhận quyền lợi của người thứ ba

Ví dụ, Bên chuyển nhượng đất đang cho thuê QSDĐ thì bên nhận chuyển nhượng phải

kế thừa và tuân thủ việc cho thuê như người chuyển nhượng đã giao kết

1.4 So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình,

cá nhân với các hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất khác

Một là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hợp đồng chuyển đổi

QSDĐ Hai hợp đồng này đều là thỏa thuận của các chủ thể Tuy nhiên, nội dung đều

là chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia

Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, đối tượng của chuyển nhượng là đổi quyền sử dụng đất lấy tiền; còn chuyển đổi là đổi quyền sử dụng thửa đất này lấy quyền sử dụng thửa đất khác, các bên bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, nếu

có

Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống Tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng

và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt

Hai là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với hình thức thế chấp

QSDĐ Thế chấp QSDĐ là trường hợp người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đi thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thông thường được phát sinh từ hợp đồng vay mượn tiền, tài sản của bên nhận thế chấp Có quyền này, người sử dụng đất có thể vay một khoản tiền để đầu tư vào công việc sản xuất, kinh doanh, hoặc thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng tạm thời khi họ không có điều kiện kinh tế trước mắt

Khác với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bên thế chấp không bị chấm dứt việc sử dụng đất của mình mà vẫn được tiếp tục chiếm hữu, sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền như một chủ sử dụng đất cả về mặt thực tế lẫn pháp lý Bên nhận thế chấp có quyền phát mại nếu nghĩa vụ bảo đảm không được thực hiện

Khác với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, thế chấp chỉ chuyển quyền kiểm soát; và, bên nhận thế chấp chỉ có quyền định đoạt QSDĐ của bên nhận thế chấp khi họ

vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng Chủ thể của bên nhận thế chấp không “rộng rãi” như

bên nhận chuyển nhượng, mà chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới có quyền nhận thế chấp

Ba là, so sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức

hợp đồng mua bán tài sản Điểm giống nhau là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự, xác lập thông qua hình thức hợp đồng

Tuy nhiên, giữa hai hợp đồng này có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau:

Về mặt đối tượng, trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản, còn của hợp đồng chuyển nhượng là QSDĐ

Về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác; Còn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bắt buộc phải xác lập bằng hình thức văn bản, phải có công chứng viên ký chứng nhận

Về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước Hợp đồng mua bán tài sản không đăng ký quyền sở hữu, sử dụng thì không phải thực hiện điều kiện, trình tự, thủ tục; còn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì phải thực hiện

1.5 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là thỏa thuận dịch chuyển quyền sử dụng đất

từ bên chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng, để lấy một giá trị nhất định Theo

đó, thỏa thuận này ít nhất cần có nội dung bao quát để thực hiện được, đó là:

1.5.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ phải xuất phát từ nhu cầu thực tế

của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất Thực tế trong cuộc sống, người lao động sáng tạo ra của cải vật chất, khai hoang cải tạo, sử dụng và bồi đắp chất lượng đất đai Các hoạt động lao động đó được pháp luật khuyến khích, tôn trọng và bảo vệ Mặc dù pháp luật Việt Nam xây dựng QSDĐ là một quyền phái sinh

từ quyền sở hữu toàn dân Tuy nhiên, để khuyến khích, bảo vệ và bảo đảm quyền lợi ích lâu dài và an tâm đầu tư vào đất, pháp luật quy định NSDĐ có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cải tạo, chuyển mục đích sử dụng, thừa kế

Chính vì vậy, pháp luật bảo vệ quyền hợp pháp của NSDĐ Nghiêm cấm các hành vi xâm phạm Mọi giao dịch về QSDĐ phải tự do tự nguyện, trung thực khi giao kết và thực hiện Bất cứ sự đe dọa cưỡng ép đều vi phạm pháp luật và chịu chế tài bất lợi

Thứ hai, Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy

định của pháp luật Đất đai rất có giá trị đối với con người, rất dễ xảy ra tranh chấp, mất ổn định và chậm phát triển Để đưa giao dịch đất đai vào khuôn khổ, trật tự và ổn định, pháp luật cần có quy định mang tính chất định hướng và khuôn khổ, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của các bên, vận hành theo cơ chế thị trường, tôn trọng các quy luật cung cầu, giá trị, theo nhu cầu vốn có của thị trường, tránh sự can thiệp không chính đáng

Nhưng, nền kinh tế thị trường cũng có mặt trái, những khuyết điểm cần khắc phục Đó là, các hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, lợi dụng sức mạnh thương mại, lợi thế sẵn có để gây sức ép, đẩy các đối tác, đối thủ vào chỗ bất lợi, chiếm lĩnh những lợi ích vốn không thuộc về mình Do vậy, pháp luật cần lường trước, có quy định đầy đủ, làm cơ sở để cho các chủ thể trong xã hội tổ chức quản lý, thực hiện tốt, phát triển đất nước

Thứ ba, Nguyên tắc quyền sử dụng đất tham gia vào quan hệ giao dịch phải

được sử dụng đúng mục đích và trong thời hạn sử dụng đất QSDĐ xuất phát từ quyền

sở hữu toàn dân, mà nhà nước là chủ thể đại diện quản lý về: quy hoạch đất, kế hoạch

sử dụng đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, kiểm soát giao dịch đất đai, xử lý vi phạm, tranh chấp đất đai Vì vậy, các hoạt động của từng chủ thể phải trong khuôn khổ pháp luật cho phép Mọi hành vi vượt quá giới hạn phải được ngăn chặn, xử lý và không được tiếp diễn

Mặt khác, đời người có hạn, sự nối tiếp các thế hệ là chu trình sinh học học - xã hội Khi người sử dụng đất không còn sức lao động, cần chuyển giao cho người khác,

để đất đó được tiếp tục khai thác, phục vụ cho con người và xã hội Chính vì vậy, thời hạn và hạn mức sử dụng đất bị khống chế, phụ thuộc vào từng điều kiện, hoàn cảnh xã hội lúc đó, sao cho phù hợp

Quy định hạn mức và thời hạn sử dụng đất bảo đảm sự bình ổn lâu dài của xã hội Tránh sự tích tụ quá nhiều đất tập trung vào tay một số người, dẫn đến người khác không có đất để sử dụng Quy định này cũng bảo đảm mục tiêu công bằng xã hội

1.5.2 Quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện chuyển nhượng QSDĐ là một thuật ngữ pháp lý Khi người sử dụng đất thỏa mãn các yêu cầu mà pháp luật yêu cầu thì xuất hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ

Thứ nhất, có giấy chứng nhận QSDĐ Đây là chứng cứ pháp lý làm cơ sở Nhà

nước thừa nhận và bảo hộ QSDĐ của người sử dụng đất Từ đó, người nhận chuyển nhượng an tâm tin tưởng tiến hành giao dịch Quy định này làm lành mạnh hóa và thúc đẩy thị trường giao dịch chuyển nhượng QSDĐ phát triển

Thứ hai, đất không có tranh chấp Để tránh rủi ro cho người nhận QSDĐ, đồng

thời để làm cho thị trường chuyển nhượng không bị nhiễu loạn, pháp luật quy định đối tượng giao dịch phải an toàn Mọi tranh chấp về QSDĐ phải được phân định rõ ràng, bảo đảm an toàn cho người tham gia giao dịch

Thứ ba, Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Khi QSDĐ bị kê biên để bảo đảm thi hành án, mà tham gia giao dịch thì dẫn đến tình trạng tẩu tán tài sản, trốn tránh trách nhiệm thanh toán Pháp luật không thể tiếp tay cho sai phạm, vô đạo đức, nên không cho phép QSDĐ bị kê biên để bảo đảm thi hành án tham gia giao dịch Đây cũng là biện pháp bảo vệ người nhận chuyển nhượng,

vì không nắm bắt được thông tin và tình trạng pháp lý, có thể bị người chuyển nhương che dấu, lừa dối, dẫn đến ký kết, thực hiện giao dịch, đã chuyển tiền cho người chuyển nhượng, nhưng không thể đăng ký sang tên

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất Như đã phân tích ở trên, thời hạn sử dụng

đất xuất phát từ tính hữu hạn về thời gian của đời người Con người có quá trình sinh trưởng, phát triển và suy tàn Pháp luật cần tuân theo quy luật đó mà quy định là cần thiết, bảo đảm sự luân chuyển đất cho chủ thể khác sử dụng, không bỏ hoang phí

1.5.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Quy định về hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ là chứng cứ chứng minh về toàn bộ giao dịch hợp pháp Nhờ nó mà cơ quan đăng ký đất đai biết được, giao dịch đó có hợp pháp hay không Từ đó, người có thẩm quyền tiến hành đăng ký và cấp giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển QSDĐ

Quy định về trình tự thực hiện Đây là các thao tác xảy ra theo trình tự logic bắt buộc để thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất Thông thường các bước thực hiện sẽ là: giao kết hợp đồng, thực hiện hợp đồng, giải quyết tranh chấp hơp đồng nếu

có, thanh lý hợp đồng

Quy định về thực hiện hợp đồng là giai đoạn sau khi ký kết hợp đồng chuyển QSDĐ, các bên tiến hành các bước thực hiện nghĩa vụ của mình Theo đó, bên nhận chuyển nhượng giao tiền cho Bên nhận chuyển nhượng, Bên chuyển nhượng phải giao giấy tờ pháp lý về nhân thân, QSDĐ, thửa đất, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Giấy chứng nhận QSDĐ cho Bên nhận chuyển nhượng tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất

Giải quyết tranh chấp đất đai, khi các bên có tranh chấp thì một hoặc các bên đưa vụ việc ra cấp xã/ phường đề nghị hòa giải Cấp xã phường lập biên bản hòa giải, cấp cho mỗi bên một biên bản Các bên có quyền đưa vụ việc ra Tòa án cấp huyện nơi

có đất để giải quyết Tòa án xem xét hồ sơ khởi kiện, nếu hợp pháp thì thụ lý giải quyết, nếu hồ sơ còn thiếu thì yêu cầu bổ sung, hết thời hạn bổ sung đương sự không

bổ sung thì trả lại hồ sơ

1.5.4 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hình thức hợp đồng là cách thức thể hiện của hợp đồng để ghi nhận sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng Các bên có thể thỏa thuận về hình thức của hợp đồng: bằng lời nói, bằng văn bản hay bằng hành vi cụ thể [5] Hình thức là yếu tố pháp

lý quan trọng của hợp đồng, thể hiện mối quan hệ với bản chất, nội dung, giá trị, thời điểm hiệu lực của hợp đồng Hình thức là cách thức biểu đạt ý chí của các bên tham gia, là chứng cứ chứng minh sự tồn tại của giao dịch Hợp đồng là biểu hiện và là sự ghi nhận các bên giao dịch thống nhất ý chí Tuy nhiên, ý chí của mỗi bên tồn tại trong não của con người, cần biểu hiện ra bên ngoài và lưu giữ để các bên hiểu, đoán định,

dễ trao đổi, thảo luận và thống nhất Chính vì vậy, pháp luật quy định giao dịch đất đai cần thể hiện dưới dạng văn bản

Bắt buộc phải công chứng, xem xét đầy đủ thủ tục, tình trạng QSDĐ có đủ điều kiện giao dịch, các bên có đủ năng lực pháp luật, năng lực thực hiện hành vi, không bị

ép buộc tham gia giao dịch, QSDĐ có bị bảo đảm nghĩa vụ thanh toán, hạn chế giao dịch, đem lại sự an toàn cho bên nhận chuyển nhượng

1.5.5 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất, ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải dựa trên nguyên tắc thỏa

thuận tự nguyện, cùng có lợi, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, trực tiếp chịu trách nhiệm tài sản và không trái pháp luật

Thứ hai, Người tham gia ký kết hợp đồng phải đảm bảo có đầy đủ năng lực pháp

luật dân sự và năng lực hành vi dân sự Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và nghĩa vụ dân sự, còn Năng lực hành vi dân sự của

cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa

vụ dân sự

Thứ ba, Quyền sử dụng đất phải thuộc quyền của bên chuyển nhượng Trong

giao dịch dân sự, các chủ thể không thể tiến hành chuyển nhượng thứ mình không có

Đối tượng giao dịch luôn phải tồn tại, nhưng QSDĐ dưới dạng pháp lý, cần xác định dưới dạng thông tin, tài liệu lưu trữ

Mặt khác, với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ mà bên chuyển nhượng không có quyền chỉ có thể chiếm đoạt, hoặc lừa dối Các hành vi này cần bị nghiêm cấm và trừng phạt Bởi lẽ vi phạm pháp luật và trái đạo đức xã hội Các hành vi đó gây

ra tình trạng hỗn loạn, không khuyến khích lao động sáng tạo

Thứ tư, Việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng của các bên phải được ký trước

mặt người thực hiện công chứng, chứng thực Trường hợp điểm chỉ được thay thế việc

ký trong văn bản công chứng, chứng thực trong các trường hợp người giao kết hợp đồng không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký

Văn bản công chứng là công cụ hiệu quả để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, phòng ngừa tranh chấp, tạo nên sự ổn định trong quan hệ dân sự, tài sản Mặt khác, còn tạo ra chứng cứ xác thực, kịp thời khiến không thể chối bỏ trừ trường hợp bị Tòa tuyên vô hiệu

1.5.6 Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Quy định hình thức hợp đồng phải xác lập bằng văn bản, và phải có sự chứng nhận của công chứng viên Chỉ như vậy, HĐCNQSDĐ mới đảm bảo tính chính xác, tính hợp pháp Vì thế thời điểm công chứng viên ký chứng nhận là thời điểm hợp đồng

có hiệu lực là phù hợp

1.5.7 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Hợp đồng là một sự thỏa thuận/sự thống nhất ý chí giữa các chủ thể, nhằm làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ cơ bản Đó là chủ thể tham gia giao dịch, đối tượng của hợp đồng, giá trị chuyển nhượng, thời gian chuyển nhượng, nghĩa vụ tài chính, đăng ký quyền sử dụng đất, bàn giao và thanh lý hợp đồng

1.5.8 Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

hộ gia đình, cá nhân

Để giải quyết các tranh chấp về QSDĐ, thì pháp luật cần quy định thẩm quyền thuộc Tòa án thuộc cơ quan Nhà nước thực hiện, do gắn liền với chủ quyền lãnh thổ; nguyên tắc giải quyết; trình tự thủ tục giải quyết; quyền nghĩa vụ các bên

Kết luận chương 1

Trong Chương này, tác giả đã hệ thống hóa và làm rõ những vấn đề lý luận sau: Khái niệm, đặc điểm QSDĐ và chuyển nhượng QSDĐ của HGĐ, cá nhân; Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ; Nguyên tắc cơ bản của pháp luật

về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có nguyên tắc giao kết, nguyên tắc thực hiện hợp đồng; So sashs hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với các hình thức hợp đồng

về QSDĐ đất khác; Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đất của HGĐ, cá nhân, bao gồm các nguyên tắc, điều kiện, hình thức, chủ thể, đối tượng, quyền nghĩa vụ cơ bản, ký kết, thời điểm có hiệu lực

Những vấn đề lý luận này là cơ sở để tác giả nghiên cứu về thực trạng pháp luật

và thực hiện pháp luật trong Chương 2 của Luận văn

CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN HÓC MÔN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 2.1 Nội dung của Luật đất đai năm 2013 về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Luật đất đai số 45/2013/QH13 được Quốc hội ban hành ngày ngày 29 tháng 11 năm 2013, có 212 Điều chia thành 14 chương, có hiệu lực ngày 1/ 7/ 2014 Luật đã điều chỉnh các quan hệ xã hội liên quan đến đất đai Trong đó, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một chế định quan trọng xác lập quyền quản lý nhà nước, tuân thủ pháp luật của các bên trong giao dịch

Sau đó được Chính phủ ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai số 45, Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa, Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai

2013, sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất và Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất trong Khu kinh tế; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế và Khu công nghệ cao; Nghị định123/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 62/2019/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa; Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Nghị định 96/2019/NĐ-CP quy định về khung giá đất; Nghị định 06/2020/NĐ-CP sửa đổi Điều 17 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

khi Nhà nước thu hồi đất; Nghị định 41/2020/NĐ-CP về gia hạn thời hạn nộp thuế và tiền thuê đất; Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi một số Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Để hướng dẫn tổ chức thực hiện tốt hơn pháp luật đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường (BTNMT) và các Bộ khác ban hành các thông tư liên tịch hướng dẫn chi tiết các điều khoản, cách thức thực hiện pháp luật Đó là: Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất; Thông tư liên tịch 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất

có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất

BTNMT ban hành thông tư hướng dẫn chi tiết cho các cấp và người dân thực hiện, đó là: Thông tư 09/2021/TT-BTNMT sửa đổi Thông tư quy định hướng dẫn Luật Đất đai; Thông tư 03/2021/TT-BTNMT hướng dẫn nội dung chi tiết phương án sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; lập và phê duyệt phương án sử dụng đất đối với đơn vị sự nghiệp công lập thực hiện chuyển đổi thành công ty cổ phần; Thông tư 01/2021/TT-BTNMT quy định về kỹ thuật việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tư 18/2019/TT-BTNMT quy định về tiêu chí, chỉ số đánh giá chất lượng dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước về điều tra, thu thập thông tin xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; Thông tư 27/2018/TT-BTNMT về thống

kê, kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông tư BTNMT quy định về kiểm tra, thẩm định, nghiệm thu chất lượng sản phẩm đo đạc và bản đồ; Thông tư 11/2018/TT-BTC về sửa đổi Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông

24/2018/TT-tư 10/2018/TT-BTC về sửa đổi Thông 24/2018/TT-tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Thông tư 89/2017/TT-BTC hướng

dẫn một số điều của Nghị định 35/2017/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước trong Khu kinh tế, Khu công nghệ cao; Thông

tư 80/2017/TT-BTC hướng dẫn việc xác định giá trị quyền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản gắn liền với đất được hoàn trả khi Nhà nước thu hồi đất và việc quản lý, sử dụng

số tiền bồi thường tài sản do Nhà nước giao quản lý sử dụng, số tiền hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nhưng không được bồi thường về đất; Thông tư 70/2017/TT-BTNMT về định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; Thông

tư 69/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng, điều chỉnh khung giá đất; Thông tư 53/2017/TT-BTNMT về quy định ngưng hiệu lực thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật đất đai và sửa đổi Thông tư hướng dẫn Luật đất đai; Thông

tư 35/2017/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; Thông tư 33/2017/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 01/2017/NĐ-CP và sửa đổi các Thông tư hướng dẫn Luật Đất đai 2013; Thông tư 14/2017/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật đo đạc lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư 05/2017/TT-BTNMT quy định về quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai; Thông tư 01/2017/TT-BTNMT quy định Định mức sử dụng đất xây dựng cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao; Thông

tư 333/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông

tư 332/2016/TT-BTC sửa đổi Thông tư 76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất; Thông tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại nhà ở

xã hội; Thông tư 49/2016/TT-BTNMT quy định công tác giám sát, kiểm tra, thẩm định

và nghiệm thu công trình, sản phẩm trong lĩnh vực đất đai; Thông tư

33/2016/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai; Thông

tư 33/2016/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai; Thông tư 18/2016/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định 35/2015/NĐ-CP về quản lý, sử dụng đất trồng lúa; Thông tư 134/2015/TT-BTC hướng dẫn Quyết định 11/2015/QĐ-TTg về miễn, giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao (cấp) không đúng thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo; Thông tư 75/2015/TT-BTNMT quy định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai; Thông

tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông

tư 61/2015/TT-BTNMT quy định về cấp và quản lý Chứng chỉ định giá đất; Thông

tư 60/2015/TT-BTNMT về kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai; Thông tư BTNMT về định mức kinh tế - kỹ thuật để lập dự toán ngân sách nhà nước phục vụ công tác định giá đất; Thông tư 09/2015/TT-BTNMT về Định mức kinh tế - kỹ thuật lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; Thông tư 07/2015/TT-BTNMT Quy định việc lập phương án sử dụng đất; lập hồ sơ ranh giới sử dụng đất; đo đạc, lập bản

20/2015/TT-đồ địa chính; xác định giá thuê đất; giao đất, cho thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với công ty nông, lâm nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 43/2014/NĐ-

CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013 và Nghị định 44/2014/NĐ-CP về giá đất; Thông

tư 207/2014/TT-BTC quy định về xác định tiền thuê đất đối với công ty nông, lâm nghiệp sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản; Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP

về thu tiền sử dụng đất; Thông tư 47/2014/TT-BTNMT quy định kỹ thuật thành lập bản đồ hành chính các cấp; Thông tư 42/2014/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế

- kỹ thuật thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; Thông

tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; Thông tư 35/2014/TT-BTNMT quy định việc điều tra, đánh giá đất đai; Thông

tư 34/2014/TT-BTNMT về xây dựng, quản lý, khai thác hệ thống thông tin đất đai; Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất; Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính; Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính; Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư 17/2014/TT-BTNMT hướng dẫn xác định ranh giới, diện tích và xây dựng cơ sở dữ liệu đất trồng lúa; Thông tư 33/2013/TT-BTNMT ban hành định mức kinh tế - kỹ thuật lưu trữ tài liệu đất đai; Thông tư 31/2013/TT-BTNMT ban hành quy trình nghiệp vụ lưu trữ tài liệu đất đai; Thông tư 30/2013/TT-BTNMT quy định thực hiện lồng ghép việc đo đạc lập hoặc chỉnh lý bản đồ địa chính và đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, xây dựng hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính

Các văn bản pháp luật này là cơ sở pháp lý để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật, tổ chức thực hiện, các chủ thể trong xã hội tuân thủ, thực thi Bảo đảm trật tự xã hội trong quan hệ đất đai ổn định, phát triển

Trong lĩnh vực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình, Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2013 cũng đã làm rõ hơn các quy định về thế nào là hộ gia đình tại Khoản 29 Điều 3, trước kia Luật đất đai năm

2003 và Bộ luật Dân sự năm 2005 chưa quy định Khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015,

ở đoạn thứ hai lại quy định thêm nếu thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được bảo vệ đối với bên thứ ba ngay tình hợp pháp Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi

giao dịch dân sự vô hiệu, tại Điều 133 BLDS năm 2015 mở rộng phạm vi bảo vệ quyền lợi cho người thứ ba ngay tình Theo đó, tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước

có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu Điều 132 BLDS 2015 “Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực”, làm hợp lý và bảo vệ quyền lợi chính đáng của người có quyền, bị xâm phạm Khoản 2 Điều 4 BLTTDS năm 2015 quy định: Tòa án không được từ chối giải quyết vụ việc dân sự vì lý do chưa có điều luật để áp dụng Đây cũng

là điểm mới, bảo đảm cho các giao dịch, nhất là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được bảo vệ, đặc biệt đối với các tranh chấp về việc giao nhận Giấy chứng nhận QSDĐ

2.1.1 Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

Chủ thể giao kết hợp đồng là người hoặc tổ chức tham gia ký kết hợp đồng, làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự

* Điều kiện để người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân thực hiện việc chuyển nhượng/ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ nhất, Theo Khoản 1 Điều 16 BLDS năm 2015 quy định về người chuyển nhượng có năng lực pháp luật, cụ thể:“Năng lực pháp luật dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân có quyền dân sự và có nghĩa vụ dân sự” Năng lực pháp luật dân sự

của cá nhân được Nhà nước ghi nhận trong các văn bản pháp luật, nội dung của năng lực pháp luật của nó phụ thuộc vào các điều kiện kinh tế, chính trị, xã hội, vào hình thái kinh tế xã hội tại mỗi thời điểm lịch sử nhất định Năng lực pháp luật dân sự mang bản chất giai cấp, nó phụ thuộc vào hình thái kinh tế xã hội khác nhau Ví dụ: Ở Việt Nam, trước năm 1980 cá nhân có quyền sở hữu đất đai, từ năm 1980 đến 1992 cá nhân không có quyền sử dụng đất đai, từ 1993 đến nay có quyền sử dụng

Nội dung của năng lực pháp luật dân sự của cá nhân được quy định tại Điều 17 BLDS năm 2015 cụ thể: (i) nhóm quyền nhân thân gắn với tài sản và quyền nhân thân

không gắn với tài sản; (ii) nhóm quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản; (iii) nhóm quyền tham gia vào các giao dịch dân sự và có các quyền và nghĩa vụ phát sinh

từ quan hệ đó

Năng lực pháp luật dân sự đối với cá nhân, trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Luật đất đai năm 2013 quy định tại Khoản 1 Điều 167 “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này” Còn đối với hộ gia đình, năng lực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 167 “Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này” Đây là tiền đề, cơ sở pháp luật để cá nhân, hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, Người chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng QSDĐ có năng lực hành

vi dân sự “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành

vi của mình xác lập, thực hiện quyền nghĩa vụ dân sự” được quy định tại Điều 19

BLDS năm 2015 Năng lực hành vi dân sự bao gồm cả năng lực chịu trách nhiệm dân

sự Đây là thuộc tính cá nhân, tạo thành tư cách chủ thể độc lập của cá nhân trong các quan hệ dân sự

Khác với năng lực pháp luật dân sự quy định khả năng thực hiện quyền nghĩa vụ như nhau, năng lực hành vi dân sự cá nhân không giống nhau Những cá nhân khác nhau nhận thức khác nhau về hành vi và hậu quả mà họ thực hiện Việc nhận thức đó phụ thuộc vào ý chí và lý chí của cá nhân đó, phụ thuộc vào khả năng, mức độ nhận thức và điều khiển được hành vi của chính họ Tuy nhiên, rất khó để con người có thể đánh giá đước mức độ nhận thức, nên các nhà lập pháp tìm ra tiêu chí độ tuổi để phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự

Ở Việt Nam, pháp luật dân sự quy định năng lực hành vi dân sự đầy đủ là người

đủ 18 tuổi trở lên (Điều 20 BLDS năm 2015), người này có đầy đủ tư cách và quyền

tham gia mọi giao dịch dân sự, bao gồm cả thực hiện giao dịch chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng QSDĐ

Đối với người mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự thì giao dịch dân sự, chuyển nhượng QSDĐ thông qua người đại diện thực hiện Mất năng lực dân sự được hiểu là năng lực dân sự đã có và hiện nay không còn nữa (Điều 22 BLDS năm 2015), khi cá nhân bị mắc bệnh tâm thần, hoặc các bệnh khác không thể nhận thức và làm chủ hành vi của mình Người từ mười lăm tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thực hiện giao dịch bất động sản phải có sự đồng ý của người đại diện (Điều 21 BLDS năm 2015)

Những người nghiện ma túy và các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản, gây rối trật tự xã hội, xâm phạm đến nhân thân, tài sản người khác Do vậy, người có quyền lợi ích liên quan, người đại diện có quyền yêu cầu tòa án tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự Các giao dịch phục vụ nhu cầu sinh hoạt của người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự phải thông qua người đại diện Khi không còn căn cứ tuyên bố một người bị hạn chế năng lực dân sự thì người đó hoặc người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan yêu cầu tòa án hủy bỏ quyết định tuyên bố hạn chế năng lực hành vi dân sự

Như vậy, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người hạn chế năng lực hành

vi dân sự muốn tham gia giao dịch phải thông qua người đại diện của mình

Hộ gia đình sử dụng đất theo Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất Như vậy, để trở thành thành viên của "hộ gia đình sử dụng đất", phải đảm bảo đủ ba yếu tố: (i) Là thành viên hộ gia đình có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình; (ii) Đang sống chung trong hộ gia đình; (iii) Có quyền sử dụng đất (QSDĐ) chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận SDĐ, nhận chuyển QSDĐ Nếu thiếu một trong ba yếu tố trên thì không được coi là thành viên "hộ gia đình sử dụng đất" Theo Điểm a Khoản 1 Điều 8 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 thì nam từ đủ 20 tuổi trở lên,

nữ từ đủ 18 tuổi trở lên mới đủ tuổi kết hôn Như vậy, trong hộ gia đình luôn có người

đủ 18 tuổi trở lên

Theo Khoản 1 Điều 101 BLDS năm 2015 thì hộ gia đình không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện Tuy nhiên, với quy định tại Điều 21 BLDS năm 2015 có nội dung người từ mười lăm tuổi đến chưa đủ 18 tuổi thực hiện giao dịch bất động sản phải có sự đồng ý của người đại diện thì mọi giao dịch của thành viên trong hộ gia đình phải thông qua thành viên, đặc biệt thành viên từ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi phải thông qua người đại diện

Thứ ba, Người chuyển nhượng/nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn

toàn tự nguyện tham gia giao dịch

Hợp đồng là một loại giao ước mà đặc điểm chung của chúng là sự thống nhất ý chí Ý chí là yếu tố cơ bản, không thể thiếu được để hình thành hợp đồng, từ đó làm phát sinh ra các nghĩa vụ pháp lý Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ

sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” Hợp đồng là một loại nguồn quan trọng nhất của nghĩa

vụ pháp lý Bởi vậy, hợp đồng có nhiệm vụ bảo đảm sự tự do và ngay thẳng của ý chí của các đương sự Từ đó pháp luật về hợp đồng phải có các qui định loại bỏ những trường hợp không bảo đảm sự tự do và ngay thẳng của ý chí Những người giao kết hợp đồng phải chín chắn về suy nghĩ và ở trạng thái minh mẫn bình thường Các trường hợp giao kết hợp đồng do nhầm lẫn, do lừa dối hay do bạo lực sẽ làm cho hợp đồng vô hiệu

Mối quan hệ xã hội phức tạp ngày nay khi mà con người sống trong sự phụ thuộc lẫn nhau, khi mà vị thế kinh tế, xã hội của mỗi người không hoàn toàn ngang bằng, khi mà một nền kinh tế tự do hoàn toàn không thể duy trì được nữa Chính vì vậy, nhà làm luật phải vào cuộc để đưa ra khá nhiều các qui định có tính chất bắt buộc,