Định hướng hồn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .... Việc hoàn thiện quy định pháp luật về hợ
LỜI CAM ĐOAN Luận văn trình bày sau kết trình nghiên cứu, học hỏi tác giả hướng dẫn tận tâm Giảng viên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Dương Đức Chính Các kết nêu Luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học toán tất nghĩa vụ tài theo quy định Trường Đại học Hịa Bình Vì tơi viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật – TCNH-KT xem xét để tơi đảm bảo bảo vệ luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOẠN Nguyễn Thanh Phương i MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN .i MỤC LỤC ii BẢNG CHỮ VIẾT TẮT vi MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 5 Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1.NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất hộ gia định, cá nhân 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 12 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 12 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 14 1.3 Nguyên tắc pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 15 ii 1.3.1 Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 15 1.3.2 Nguyên tắc thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 16 1.4 So sánh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân với hình thức hợp đồng quyền sử dụng đất khác 17 1.5 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân 18 1.5.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 18 1.5.2 Quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.5.3 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 21 1.5.4 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 22 1.5.5 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 22 1.5.6 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 23 1.5.7 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 23 1.5.8 Giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 24 Kết luận chương 25 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI HUYỆN HĨC MƠN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 26 2.1 Nội dung Luật đất đai năm 2013 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 26 iii 2.1.1 Chủ thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 31 2.1.2.Đối tượng chuyển nhượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân……………………………………………………………………35 2.1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân……………………………………………………………………………………37 2.1.4 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 38 2.1.5 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 40 2.1.6 Thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có hiệu lực 40 2.1.7 Quyền, nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 42 2.1.8 Trình tự thủ tục đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 44 2.1.9 Hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, phương thức giải tranh chấp 46 2.2 Thực tiễn thực quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Hóc Mơn thành phố Hồ Chí Minh 49 2.2.1 Một số nét tình hình kinh tế xã hội huyện Hóc Mơn Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Hóc Mơn………………… ………………………………………49 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo luật đất đai năm 2013 huyện Hóc Mơn thành phố Hồ Chí Minh 50 2.2.3 Đánh giá pháp luật đánh giá thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân huyện Hóc Mơn thành phố Hồ Chí Minh 60 Kết luận Chương 69 CHƯƠNG 3.ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG iv QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN HĨC MƠN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 70 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 70 3.1.1 Việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nâng cao chất lượng thực pháp luật huyện Hóc Mơn phải tn thủ lãnh đạo Đảng, quản lý Nhà nước 70 3.1.2 Việc hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt bối cảnh xây dựng nhà nước pháp quyền định hướng xã hội chủ nghĩa kinh tế thị trường 72 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân nâng cao chất lượng thực huyện Hóc Mơn thành phố Hồ Chí Minh 73 3.2.1 Nhóm giải pháp hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình 73 3.2.2 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình huyện Hóc Mơn, thành phố Hồ Chí Minh 77 Kết luận Chương 82 KẾT LUẬN 83 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 87 v BẢNG CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân BLTTDS Bộ luật Tố tụng Dân LĐĐ Luật Đất đai GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HGĐ Hộ gia đình QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân vi MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, nguồn lực to lớn để vốn hóa, góp vốn hợp tác đầu tư, phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần Để thúc đẩy hoạt động kinh tế, xã hội việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ thể phải thuận lợi, hài hòa Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam có từ năm 1959 [1] Mặc dù vậy, mức độ trình quyền chuyển nhượng diễn khơng đồng đều, có thay đổi định Hiện nay, Tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp QSDĐ, góp vốn QSDĐ” Nhưng trình tự, thủ tục, nội dung chuyển nhượng nhiều bất cập, cần nghiên cứu Chẳng hạn việc bàn giao quyền sử dụng đất đất thực tế, hay việc tốn tồn số tiền ghi nhận biên lai, biên nhận thực tế có phải thủ tục bắt buộc hay khơng? Nó thực trước hay sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng đất Nhiều tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất đai xảy Xu hướng hội nhập kinh tế bảo đảm nhân quyền, địi hỏi pháp luật có thay đổi cho phù hợp với thông lệ quốc tế, chuẩn mực Các hiệp định đầu tư, thương mại ký kết quan đánh giá môi trường đầu tư, pháp lý độc lập khuyến cáo nhà đầu tư, Khiến cho nhà làm luật phải thay đổi để khớp nối, thông thuận giúp tăng trưởng kinh tế Huyện Hóc Mơn, Thành phố Hồ Chí Minh quỹ đất cịn nhiều, lại nằm địa bàn kinh tế động, Các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ diễn sơi động Một mặt pháp luật đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, an toàn mặt pháp lý, mặt khác giao dịch số tồn Ví dụ như: Chuyển nhượng QSDĐ người sử dụng đất chưa đủ điều kiện chuyển quyền; Người sử dụng đất chưa hiểu hết trình tự, thủ tục hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ; Một số cán làm việc liên quan trực tiếp đến vấn đề hiểu biết hạn chế … ảnh hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai làm thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước Vì thế, nghiên cứu quy định pháp luật thực quy định pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân theo quy định pháp luật Việt Nam địa bàn huyện Hóc Mơn, Thành phố Hồ Chí Minh đặt Từ đó, người nghiên cứu đánh giá ưu điểm điểm hạn chế, tìm giải pháp bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường chuyển nhượng QSDĐ cần thiết Từ lý trên, tác giả chọn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân theo Luật Đất đai năm 2013 từ thực tiễn huyện Hóc Mơn thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Một số cơng trình nghiên cứu chun sâu điều kiện, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơng trình luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thủy (2001) với đề tài “Pháp luật chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân” Tác giả nêu tìm hiểu khái niệm, đặc điểm, điều kiện, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nghiên cứu thực pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Trong nêu bất cập thủ tục trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nguyễn Thị Nắng Mai (2012) với đề tài “Pháp luật thủ tục chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình cá nhân Việt Nam” Bài viết sâu nghiên cứu khái niệm, đặc điểm, ưu điểm hạn chế thủ tục chuyển nhượng Tác giả đưa giải pháp thiên pháp luật hành Bài viết "Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành" Nguyễn Văn Hiến, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, số 9/2016, tr 29 – 28 Nhà nghiên cứu đề cập đến ý chí, hình thức thể ý chí bên hợp đồng, can thiệp Nhà nước không chất chủ thể giao dịch không cần thiết, cản trở tự ý chí cá nhân Bài viết "Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việt Nam bất cập luật pháp" Vũ Ngọc Hà, Tạp chí Tịa án nhân dân, số 9/2012, tr 27 – 31 Tác giả phân tích quy định pháp luật hành vào thời điểm cịn nhiều bất cập đề nghị sửa đổi Cơng trình chủ yếu phân tích khó khăn thực hiện, chưa đáp ứng quyền lợi đáng bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bài viết "Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn giải tranh chấp tòa án" Lê Sỹ Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 7/2012, tr 42 – 49 Tác giả chủ yếu đề cập đến việc chuyển nhượng QSDĐ có cơng chứng dựa thủ tục, mà khơng kiểm tra thực địa Sau đó, việc chuyển nhượng lại cán phụ trách kiểm tra lại dựa thủ tục Bản chất kiểm tra kép thủ tục, gây phiền hà cho người dân Từ đó, tác giả đề xuất giao dịch để cơng chứng thực kể tính nộp phí, thuế Cơ quan đăng ký đất đai việc cấp giấy chứng nhận, mà không cần xét duyệt lại Bài viết "Một số giao dịch tư lợi thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, số 3/2012, tr 60 – 65 Hai tác giải nêu lên số “lỗ hổng” pháp luật, đặc biệt tồn hai chế giá trị QSDĐ khung giá Nhà nước ban hành với giá thị trường chuyển nhượng Từ đó, bên chuyển nhượng kê khai giá chuyển nhượng với quan nhà nước thấp thực tế giao dịch, để tránh phải nộp thuế cao Mặt khác, chế giá Nhà nước ban hành thấp so với thị trường Dẫn đến, nơng dân bị thiệt thịi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để làm khu đô thị, khu công nghiệp với giá rẻ Việc khiếu nại thu hồi đất đai chiếm đến 70% vụ khiếu nại người dân quan cơng quyền Qua đó, tác giả đề xuất xây dựng khung giá trị QSDĐ đất tiệm cận với giá thị trường Bài viết "Một số kiến nghị qua thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất" Phạm Thị Hương Lan, Tạp chí Kiểm sát, số 15/2010, tr 30 – 32 Tác giả tập trung vào bất cập chuyển nhượng QSDĐ giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Nội dung sâu vào trình tự thủ tục chuyển nhượng cịn bất cập, không minh bạch rõ ràng Một số trường hợp bên nhận chuyển nhượng cấp giấy chứng nhận QSDĐ mà chưa trả xong tiền cho bên chuyển nhượng Bên chuyển nhượng chưa bàn giao nhà đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên chuyển nhượng chuyển nhượng cho bên thứ ba, công chứng sang tên xong Nhưng bên thứ ba đến biết tình trạng tranh chấp Từ thực tiễn đó, tác giả đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật chuyển nhượng xong, bao gồm việc toán bàn giao nhà đất lý hợp đồng chuyển nhượng, tiến hành việc cấp GCNQSDĐ.… Các cơng trình nghiên cứu giải nhiều vấn đề liên quan đến đề tài Một số cơng trình sâu nghiên cứu nội dung, trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ Cùng với đó, số cơng trình sâu nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật số địa phương, từ nâng lên thành giải pháp chung cho việc nâng cao hiệu áp dụng pháp luật Trên sở kế thừa kết quả, thành tựu nghiên cứu cơng trình khoa học vấn đề cơng bố; luận văn tiếp tục nghiên cứu tập hợp phát triển hệ thống sở lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia định, cá nhân, từ thực tiễn huyện Hóc Mơn, Thành phố Hồ Chí Minh Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân việc áp dụng quy định thực tiễn thực địa bàn huyện Hóc Mơn, Thành phố Hồ Chí Minh Từ đó, tác giả nêu ưu điểm hạn chế mà pháp luật quy định, đề xuất số giải pháp khắc phục hạn chế tồn tại, nâng cao hiệu áp dụng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân địa bàn huyện Hóc Mơn, Thành phố Hồ Chí Minh thời gian tới 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích trên, đề tài cần thực nhiệm vụ sau: - Khái quát vấn đề lý luận chung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hộ gia đình, cá nhân