Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam từ thực tiễn tỉnh bình phước

Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung trình bày, phân tích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và chỉ ra một số điểm bất cập của Luật Đất đai năm

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác Các

số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực

Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật –TCNH-KT xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Người cam đoan

Võ Minh Triều

ii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN I MỤC LỤC II DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT V

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu 6

3.1 Mục tiêu nghiên cứu 6

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu 6

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

4.1 Về đối tượng nghiên cứu: 6

4.2 Về phạm vi nghiên cứu: 7

5 Phương pháp nghiên cứu 7

6 Ý nghĩa của luận văn 8

7 Bố cục của luận văn 9

CHƯƠNG 1 10

NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 10

1.1 Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 10

1.1.1 Khái niệm đất ở 10

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất ở 11

1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 13

1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 15

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 15

1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 16

1.3 Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 18

1.4 Các yếu tố cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 19

iii

1.5 Ý nghĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong pháp luật Việt Nam 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 30 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH BÌNH PHƯỜNG 32 2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 32

2.1.1 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 32 2.1.2 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 40 2.1.3 Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 42 2.1.4 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 45 2.1.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vô hiệu 51

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở tại tỉnh Bình Phước 56

2.2.1 Tình hình chuyển nhượng đất ở trên địa bàn tỉnh Bình Phước 56 2.2.2 Kết quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở tại tỉnh Bình Phước 58 2.2.3 Một số hạn chế, vướng mắc chủ yếu trong quá trình thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Phước và nguyên nhân 63

KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 66 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ 67 THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 67 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 67 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 70

3.2.1 Về đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 70

iv

3.2.2 Về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 73

3.2.3 Về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 74

3.2.4 Về hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 75

3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở 79

KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 80

KẾT LUẬN 82

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84

1

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Ngày nay khi kinh tế - xã hội phát triển, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, cùng với sự gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao thì thị trường bất động sản trên toàn thế giới nói chung và thị trường bất động sản ở Việt Nam nói riêng cũng phát triển nhanh chóng và đóng vai trò quan trọng trong đời sống kinh tế - xã hội, đóng góp một phần không nhỏ trong đời sống của mọi người dân Các hoạt động ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai trên thị trường bất động sản diễn ra thường xuyên, liên tục trong giao lưu dân sự và thương mại

Cùng với sự phát triển của hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản kéo theo sự phát triển một cách phổ biến và thông dụng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với sự quan trọng và phổ biến của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên ngay từ rất sớm hợp đồng này đã được ghi nhận và điều chỉnh bởi các văn bản pháp luật Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta đã trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, ở mỗi giai đoạn Nhà nước ta lại có những chính sách khác nhau về đất đai, các quy định sau

ra đời không chỉ kế thừa những điểm tích cực mà còn khắc phục những điểm hạn chế để quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày một hoàn thiện hơn Hiện nay, cơ sở pháp lý quan trọng nhất cho việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013

Mặc dù khung pháp lý điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện nay tương đối đầy đủ và toàn diện Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện vẫn còn tồn tại một số bất cập, hạn chế liên quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Điều kiện chuyển nhượng chưa đầy đủ, chặt chẽ; Chủ thể chuyển nhượng còn gây nhiều tranh cãi, đặc biệt liên quan đến hộ gia đình; Quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn bởi các quy trình, thủ tục chưa thực sự thuận lợi, các điều kiện cần và đủ với tài sản khi tham gia giao dịch chưa được minh bạch, rõ

2

ràng, nhất là quyền sử dụng đất ở có tài sản gắn liền là nhà và công trình xây dựng, việc xác lập quyền sở hữu về quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất còn nhiều bất cập khiến cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên

thực tế đã và đang có dấu hiệu bị “lách luật” hoặc ký trái pháp luật… Chính vì lẽ

đó nên giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phát sinh nhiều sự phức tạp và nhiều rào cản trên thực tế

Trong những năm gần đây, trên địa bàn tỉnh Bình Phước không ngừng gia tăng về dân số, kinh tế phát triển ngày càng mạnh mẽ hơn, quỹ đất ở đặc biệt là đơn vị hành chính đô thị trên địa bàn tỉnh ngày càng trở nên hạn hẹp, giá đất có xu hướng ngày càng gia tăng, kéo theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập, thực hiện ngày càng nhiều Bên cạnh những kết quả đạt được, trong thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt

là đất ở vẫn còn bộc lộ nhiều vướng mắc, khó khăn, là nguyên nhân gây lên những tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xuất phát từ những lý do

trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bình Phước” để làm luận văn

2015 mới ghi nhận, đó là quyền bề mặt Trên cơ sở đó, tác giả phân định rõ giữa quyền bề mặt và quyền sử dụng đất Theo tác giả, bản chất pháp lý của hợp đồng

3

chuyển quyền sử dụng đất bao gồm cả quyền sử dụng bề mặt, tài sản trên đất (nếu có) và quyền sử dụng lòng đất được xác định theo bề mặt sử dụng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về bản chất là hợp đồng mua bán quyền tài sản

có tính chất đặc thù Đó là việc một bên (chuyển nhượng hay bên bán) chuyển giao tài sản và quyền sở hữu đối với tài sản từ mình sang bên kia (bên mua hay bên nhận chuyển nhượng) để nhận từ bên kia một khoản tiền nhất định Đối tượng chuyển nhượng trong trường hợp này là quyền sử dụng đất nên hợp đồng này gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng mang những đặc điểm của hợp đồng mua bán;

- Bài viết “Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của tác giả Trần Lệ Thu (2015) – Đăng trên Tạp chí Thanh tra -

Thanh tra chính phủ, số 8/2015, tr 66 - 68 Bài viết nêu chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ở nước ta trải qua nhiều giai đoạn, mỗi giai đoạn Nhà nước lại có chính sách khác nhau về đất đai, những quy định ra đời góp phần ngày càng hoàn thiện hợp đồng về chuyển nhượng đất song hiện còn phát sinh nhiều phức tạp; tác giả nêu rõ những tồn tại và đề xuất hướng giải quyết vấn đề;

- Bài viết “Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất” của tác giả ThS

Tạ Thị Thùy Trang – Đăng trên Cổng thông tin điện tử Nghiên cứu lập pháp Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung trình bày, phân tích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và chỉ ra một số điểm bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về vấn đề này như: Pháp luật hiện hành thiếu

quy định cụ thể về “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; Quy định của

pháp luật hiện hành về “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Pháp luật hiện hành chưa quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu cơ sở pháp lý trong việc xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng Tác giả Thùy Trang cũng đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng bổ sung quy định đối với từng loại hợp đồng

4

về quyền sử dụng đất; sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng: (i) Xác định cụ thể quyền và nghĩa vụ của các bên trong tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể này sẽ giúp giải

quyết tình trạng khó khăn trong việc xác định như thế nào là “đất không có tranh chấp” và không ảnh hưởng rất lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của

người có quyền sử dụng đất; (ii) Quy định cụ thể điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng các điều kiện đối với từng phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi các quy định về quyền và nghĩa vụ chung sẽ đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung của hợp đồng

- Luận văn luật học của tác giả Nguyễn Hoài Nam (2013) – Khoa Luật,

Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận và thực tiễn” Trên cơ ở phân tích, đánh giá những quy định

của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thông qua thực tiễn quan hệ này, Luận văn đã đưa ra một số quan điểm mới để đề xuất phương hướng hoàn thiện như: Phân tích làm rõ một số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ” trong các giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình; Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đề xuất hoàn thiện về giá đất trong việc thực hiện các giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Luận văn luật học của tác giả Ngô Hùng Trường (2015) – Khoa Luật,

Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật dân sự Việt Nam” Luận văn nghiên cứu và làm rõ quy định của pháp luật qua

từng thời kỳ về việc chuyển nhượng đất ở ở Việt Nam; Phân tích việc áp dụng pháp luật và những bất cập, hạn chế về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở các thời kỳ

đó Tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai về chuyển nhượng đất ở tại Việt Nam;

- Luận văn luật học của tác giả Trương Ngọc Hoa (2020) – Trường Đại học

Luật Hà Nội, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp

5

luật dân sự ” Luận văn trình bày một số vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất Phân tích thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó đưa ra phương hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này;

- Luận văn luật học của tác giả Nguyễn Trọng Công (2020) – Trường Đại

học Luật Hà Nội, “Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Luận văn phân tích những vấn đề lí luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất Phân tích các qui định của pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân và những vấn đề phát sinh trên thực tế Đưa ra định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này;

- Bên cạnh những bài viết, luận văn nêu trên, theo tìm hiểu của học viên đã

có một số công trình nghiên cứu liên quan đến pháp luật về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất như: Bài viết “Hoàn thiện quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” của

tác giả Võ Văn Hỏa, Trần Văn Đức, đăng trên Tạp chí Tòa án nhân dân - Tòa án

nhân dân tối cao, số 4/2018, tr 40 - 42; Bài viết “Một số bất cập của Luật Đất đai năm 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của tác giả Tạ Thị

Thuỳ Trang (2021), đăng trên Tạp chí Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, số

3, tr 67-76;… Các bài viết nêu trên cũng có nghiên cứu một số khía cạnh và những biểu hiện của vấn đề liên quan, những khía cạnh khác nhau của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Những công trình nghiên cứu trên đã bổ sung cho học viên một số những kiến thức nhất định về lý luận và thực tiễn của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, đất ở nói riêng Các công trình trên là những nguồn tài liệu tham khảo quý giá, bổ trợ cho học viên hoàn thành được đề tài nghiên cứu của mình Do đó, sau khi nghiên cứu, tiếp thu, kế thừa các quan điểm của các công trình khoa học trên, tác giả nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống pháp luật về hợp đồng

6

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành Trên cơ

sở đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề nghiên cứu tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay

3 Mục tiêu nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là hướng tới nghiên cứu một cách toàn diện,

có hệ thống một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở Học viên đi phân tích, đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Phước, từ đó đưa ra vướng mắc, bất cập trong việc thực hiện pháp luật về vấn đề nghiên cứu và đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tạo ra môi trường pháp lý an toàn và tin cậy cho các bên tham gia vào quan

hệ chuyển nhượng và tạo khung pháp lý đầy đủ để cơ quan quản lý Nhà nước thực hiện chức năng của mình

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Trên cơ sở mục tiêu nghiên cứu, Luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cơ bản sau:

Một là, nghiên cứu tổng quan những vấn đề lý luận cơ bản về đất ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hai là, phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn áp dụng pháp luật tại tỉnh Bình Phước; làm rõ những nguyên nhân, khó khăn, vướng mắc của những hạn chế, tồn tại

Ba là, nêu ra những kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Về đối tượng nghiên cứu:

- Hệ thống hóa quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách và pháp luật của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng

7

- Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và thực tiễn thi hành tại tỉnh Bình Phước trong thời gian vừa qua

4.2 Về phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu một số vấn đề lý luận

về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở (Do đề tài nghiên cứu rộng, học viên tập trung nghiên cứu ề điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; Hình thức, trình tự thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; quyền

và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vô hiệu) và thực tiễn thi hành các

quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

- Phạm vi về không gian: Việc nghiên cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở được xác định theo một phạm vi không gian cụ thể tại tỉnh Bình Phước

- Phạm vi về thời gian: Luận văn nghiên cứu, đánh giá việc thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ sau khi Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực

5 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, tác giả dự kiến sử dụng chủ yếu các phương pháp nghiên cứu sau:

- Phương pháp lịch sử được sử dụng để làm rõ cơ sở lý luận, quy định pháp luật Việt Nam về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và ý nghĩa của pháp luật về về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở Phương pháp này này được sử dụng chủ yếu tại mục 1.1, mục 1.2 và mục 1.3 của đề tài

- Phương pháp phân tích, đánh giá thực tiễn được sử dụng trong quá trình thu thập, phân tích các quy định của pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Phước Đây là phương pháp không thể thiếu trong quá trình nghiên cứu các nội dung tại Mục 2.1 và 2.2

- Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu kết hợp giữa nghiên cứu lý thuyết và nghiên cứu thực tế quy định của pháp luật, thực tiễn áp dụng về cứu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để đưa ra những khuyến nghị góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện quy định pháp luật hiện hành về vấn đề nghiên cứu Phương pháp này được sử dụng chủ yếu trong Chương 3 của đề tài

- Phương pháp phân tích, tổng hợp được sử dụng xuyên suốt trong toàn bộ đề tài, kết hợp với các phương pháp khác giúp đưa ra cái nhìn sâu hơn về từng vấn đề,

từ đó cung cấp dữ liệu góp phần giải quyết những vấn đề lý luận cũng như thực tiễn đặt ra liên quan đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bình Phước

6 Ý nghĩa của luận văn

Trên cơ sở nghiên cứu và làm sáng tỏ vấn đề lý luận về hợp đồng và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt làm rõ tính đặc thù của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, cũng như sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh pháp luật đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Nội dung luận văn sẽ có ý nghĩa thiết thực, là nguồn tài liệu tham khảo cho việc học tập, giảng dạy và nghiên cứu khoa học bổ ích, cần thiết cho cá nhân khi tìm hiểu những quy định của pháp luật Việt Nam nói chung và pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng

Học viên hy vọng và mong rằng, những kiến nghị khoa học trong Luận văn

sẽ được sử dụng trong quá trình xây dựng và hoàn thiện pháp luật ở Việt Nam nói

chung, pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nói riêng

9

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục các bảng, danh mục tài liệu tham khảo; luận văn được bố cục theo 3 chương sau:

Chương 1 Một số vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chương 2 Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại tỉnh Bình Phường

Chương 3 Một số định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở

10

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm ba nhóm: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng (Điều 10 Luật Đất đai năm 2013), tùy vào mục đích sử dụng mà mỗi nhóm đất có những đặc trưng và có cơ chế quản

lý riêng Đất ở là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp Đất ở bao gồm hai loại là đất ở nông thôn và đất ở đô thị Đất ở nông thôn bao gồm đất mà hộ gia đình,

cá nhân dùng để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ đời sống, vườn ao trong một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt Đất ở

đô thị bao gồm đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một

11

thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

Có thể thấy, một số đặc điểm của đất ở như sau:

Thứ nhất, đất ở được sử dụng với mục đích phục vụ nhu cầu ở Đất ở là nơi

xây dựng nhà ở để mỗi cá nhân làm nơi sinh hoạt, nghỉ ngơi, ăn uống, tái tạo sức lao động Chính bởi vậy, trong mỗi quốc gia đều ghi nhận một phần diện tích đất trên lãnh thổ của nước mình để đáp ứng nhu cầu ở của công dân, phần còn lại sử dụng vào mục đích khác như: Sản xuất nông nghiệp, xây dựng nhà máy, xí nghiệp, xây dựng trụ sở để phát triển kinh tế Do vậy, mỗi thửa đất phải được sử dụng theo đúng mục đích đã quy định, việc sử dụng sai mục đích sẽ dẫn đến nhiều hệ quả xấu

Thứ hai, đất ở được Nhà nước giao để sử dụng với thời gian lâu dài và bị thu

hồi trong một số trường hợp nhất định Đây là điểm khác biệt của đất ở so với các loại đất khác, các loại đất khác khi Nhà nước khi giao đất đều quy định thời hạn sử dụng như: Đất trồng cây lâu năm (50 năm), đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (không quá 99 năm), Đất ở được Nhà nước giao để được sử dụng ổn định, lâu dài trong một số trường hợp nhất định mới

bị Nhà nước thu hồi, điều này xuất phát từ mục đích sử dụng của loại đất này, nhu cầu của người dân, tạo điều kiện cho người dân đầu tư xây dựng cơ ngơi bền vững,

ổn định cuộc sống

Thứ ba, đất ở cấp cho người sử dụng theo một hạn mức nhất định Khi Nhà

nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã cân đối phần diện tích đất ở với số dân, đất ở chỉ là một phần đất trong quỹ đất của quốc gia, do đó, không thể để tình trạng đất ở tập trung vào tay một số người, trong khi một số người khác không có

đất để ở, Nhà nước chỉ cấp cho người sử dụng theo một hạn mức nhất định

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất ở

Quyền sử dụng là một trong ba quyền năng cấu thành quyền sở hữu “Quyền

sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản”1, người

1 Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015

12

không phải là chủ sở hữu vẫn có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ

sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định Ở nước ta, đất đai

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý, giao đất, cho thuê đất để các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức sử dụng Do vậy, những chủ thể này tuy không phải là chủ sở hữu đất nhưng lại có quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là chế định pháp luật bao gồm các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành nhằm quy định về các quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quá trình sử dụng đất Theo đó, quyền sử dụng đất là một quyền mà Nhà nước trao cho người sử dụng đất, nhằm mang lại lợi ích cho người sử dụng đất và cho xã hội Quyền sử dụng đất là quyền về tài sản gắn liền với một tài sản đặc biệt đó là đất đai

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, cho nên người có quyền sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng mà chủ sở hữu tài sản đó vốn có mà có một số quyền năng nhất định như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi theo quy định của Luật Đất đai

Có thể thấy, quyền sử dụng đất ở có những đặc trưng cơ bản như: Pháp luật không quy định thời hạn sử dụng quyền sử dụng đất ở, so với quyền sử dụng của các loại đất khác pháp luật đều quy định thời hạn sử dụng, quyền này được ghi nhận

từ thời điểm Nhà nước giao đất Điều này xuất phát từ quy chế pháp lý của Nhà nước ta về quản lý các loại đất, theo đó người có quyền sử dụng đất ở được pháp luật ghi nhận và bảo hộ trong khoảng thời gian lâu dài và ổn định Bên cạnh đó, quyền sử dụng đất ở còn có đặc trưng là thường gắn liền quyền sở hữu các bất động sản có trên đất, bởi đất ở đáp ứng nhu cầu ở của người sử dụng đất nên trên phần đất này thường có các bất động sản như nhà ở, các công trình khác gắn liền với nhà ở để phục vụ đời sống Ngoài ra, có thể thấy một điểm đặc trưng của quyền sử dụng đất ở là tính phụ thuộc, điều này xuất phát từ chế độ sở hữu đất đai của nước

ta, theo đó khi quyết định các vấn đề phát sinh trong quá trình thực hiện các quyền năng của mình, không phải lúc nào người sử dụng đất cũng được quyền làm theo những gì mình muốn, mà phải thực hiện theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại

13

diện chủ sở hữu đối với phần đất được giao, trong một số trường hợp nếu thực hiện không đúng có thể sẽ bị Nhà nước thu hồi

1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Chuyển quyền sử dụng đất là “quyền sử dụng đất” được đưa vào lưu thông

dân sự, việc chuyển quyền sử dụng đất bị hạn chế do những điều kiện pháp luật quy định Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền phát sinh, phụ thuộc vào quyền sở hữu đất đai của Nhà nước

Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường, tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng cao, nhu cầu về quyền sử dụng đất ngày càng được coi trọng, cho nên cũng như các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất cần phải được chuyển dịch từ chủ thể này sang chủ thể khác Bởi vậy, pháp luật nước ta đã quy định việc chuyển quyền

sử dụng đất của chủ sử dụng đất để đảm bảo cho việc chuyển dịch quyền sử dụng đất được diễn ra Chuyển quyền sử dụng đất về mặt bản chất là giao dịch dân sự, nhằm làm phát sinh, thay đổi chấm dứt quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan

hệ giao dịch đó Thông qua giao dịch này, quyền sử dụng đất với diện tích cụ thể được dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác theo những hình thức mà pháp luật quy định, một trong những hình thức đất đó Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định rất chặt chẽ, bởi vậy, khi tham gia giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định này thì giao dịch mới có giá trị pháp lý và được pháp luật bảo hộ

Quyền sử dụng đất ở là bộ phận của quyền sử dụng đất, cho nên, có thể hiểu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là giao dịch dân sự nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt các quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quan hệ chuyển nhượng theo quy định pháp luật Bên cạnh đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng có thể hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự, trong đó, chủ thể của quan hệ này gồm có

“bên chuyển nhượng” và “bên nhận chuyển nhượng”; khách thể là “hành vi chuyển nhượng” và “hành vi nhận chuyển nhượng” của các chủ thể và đối tượng chính là

“quyền sử dụng đất ở” Có thể thấy, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có đối tượng đặc biệt – “quyền sử dụng đất ở”, do đất ở là đối tượng do Nhà

14

nước đại diện chủ sở hữu nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở bị hạn chế bởi những điều kiện pháp luật quy định Từ đó, có thể thấy việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những đặc trưng sau:

Thứ nhất, về mặt bản chất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là quan hệ

mua bán tài sản, bởi vì bản thân quyền sử dụng đất ở là một loại tài sản, khi tham gia vào quan hệ chuyển nhượng tài sản, bên nhận chuyển nhượng phải trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá quyền sử dụng đất ở và nhận quyền sử dụng đất ở, còn bên chuyển nhượng sẽ nhận tiền và chuyển giao quyền sử dụng đất ở

Thứ hai, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thường gắn liền với việc

bán các bất động sản ở trên đất, với mục đích phục vụ nhu cầu ở của cá nhân nên trên thực tế những diện tích đất ở này được dùng để xây dựng các công trình kiên cố như nhà ở và các công trình khác phục vụ đời sống của mỗi cá nhân, trên mỗi diện tích đất ở đều có các công trình kiên cố và tương đối lớn, do vậy nếu chỉ chuyển nhượng diện tích đất ở mà không bán các công trình gắn liền với đất thì việc di dời

là rất khó thực hiện Cho nên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bên chuyển nhượng thường bán phần tài sản gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng

Thứ ba, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải tuân thủ những quy định

pháp luật riêng Khi thực hiện việc chuyển nhượng các bên phải tuân thủ những quy định trên nhiều phương diện khác nhau như hình thức, trình tự, thủ tục chuyển nhượng, cũng như các quyền và nghĩa vụ phát sinh Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, hợp đồng này được lập thành văn bản có đầy đủ các nội dung theo quy định, có công chứng, chứng thực và phải được đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Ngoài ra, khi tham gia hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải thực hiện các nghĩa vụ về tài chính mà pháp luật quy định

15

1.2 Khái niệm và đặc điểm pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo Từ điển Tiếng việt: “Nhượng lại cho người khác là cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng2” Như vậy, chuyển nhượng chính là một loại giao dịch nhằm làm chấm dứt quyền sở hữu của một chủ thể với tài sản và xác lập sở hữu cho chủ thể mới

Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quyền khai thác các lợi ích từ đất và trả cho bên chuyển nhượng một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất đó Pháp luật nước ta quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo những quy định chặt chẽ, bởi vậy, khi tham gia giao dịch các bên phải tuân thủ các quy định này thì giao dịch mới có giá trị pháp lý và mới được pháp luật bảo hộ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng được thiết lập dựa trên ý chí của các bên nhằm chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ bên này sang cho bên khác Việc chuyển nhượng làm cho chấm dứt quyền và nghĩa vụ của bên này, đồng thời phát sinh quyền và nghĩa vụ với bên khác Khái niệm về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được xây dựng dựa trên những yếu tố sau đây: (i) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một loại hợp đồng Do đó,

cơ sở hình thành hợp đồng này phải đưa trên sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch Việc giao kết thỏa thuận phải tuân theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng, tự do giao kết hợp đồng nhưng không được trái với quy định pháp luật và đạo đức xã hội; (ii) Chủ thể khi tham gia giao dịch phải có ít nhất từ hai bên trở lên và phải có tư cách chủ thể Nghĩa là các bên chủ thể khi tham gia vào giao dịch phải đáp ứng được điều kiện của pháp luật về quy định của một chủ thể khi tham gia vào quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Chủ thể của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gồm bên chuyển nhượng và

2 Từ điển tiếng Việt online, http://tratu.soha.vn/dict/vn_vn/Chuy%E1%BB%83n_nh%C6%B0%

E1%BB%A3ng , truy cập ngày 21/12/2021;

16

bên nhận chuyển nhượng; (iii) Mục đích của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nhằm chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác, cụ thể

từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng

Như vậy, bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất ở từ người có quyền sử dụng đất sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định Theo đó người có quyền

sử dụng đất ở (người chuyển nhượng có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng, người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định pháp luật Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chính là hợp đồng mua bán có đối tượng là quyền sử dụng đất ở

1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một trong những loại hợp đồng thường xuyên được xác lập trên thực tế cuộc sống Hợp đồng này mang đầy

đủ các đặc điểm nói chung của một hợp đồng dân sự nói chung

Cùng với sự gia tăng dân số và tốc độ đô thị hóa làm cho nhu cầu sử dụng đất ở ngày một tăng cao, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng trở nên phổ biến rộng rãi Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một hợp đồng dân sự thông dụng và về mặt bản chất là hợp đồng mua bán tài sản, tuy nhiên tài sản là đối tượng của hợp đồng này là quyền sử dụng đất ở có tính chất đặc biệt Bởi vậy, hợp đồng này mang những đặc điểm riêng biệt cơ bản sau:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng có đền

bù Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, cả bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng đều có lợi ích khi tham gia giao kết hợp đồng Bên chuyển nhượng sẽ thu được một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất ở mà bên chuyển nhượng đã chuyển giao Còn bên nhận chuyển nhượng được xác lập quyền sử dụng đất ở từ sự chuyển giao của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

17

là một loại tài sản đặc thù trong thị trường đất đai nên giá chuyển nhượng ngoài việc xác định theo sự thỏa thuận của các bên cần căn cứ vào khung giá do Nhà nước quy định đối với từng địa phương cụ thể

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là hợp đồng song vụ,

tính song vụ thể hiện ở chỗ các bên trong hợp đồng này đều có nghĩa vụ đối với nhau, nghĩa vụ của bên này là quyền của bên kia và ngược lại, theo đó bên chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao thửa đất theo đúng diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất cũng như các giấy tờ có liên quan đến quyền

sử dụng đất hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng, đồng thời có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn, đúng phương thức các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng3 Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ giao đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đồng thời quyền yêu cầu bên chuyển nhượng chuyển giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất cũng như những giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất ở theo thỏa thuận Như vậy, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, là đối xứng nhau, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng thực hiện những hành vi nhất định và ngược lại bên nhận chuyển nhượng cũng có quyền yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện những hành vi nhất định

Thứ ba, thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử

dụng đất ở mang tính chất nghiêm ngặt, theo quy định pháp luật, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai Như vậy, tại thời điểm này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ phát sinh hiệu lực, kèm theo đó quyền và nghĩa vụ của các bên sẽ phát sinh, tại thời điểm này cho dù các bên có thể chưa thực hiện những nghĩa vụ như đã cam kết nhưng cũng đã phát sinh quyền yêu cầu của bên này đối

3 Hà Văn Tiến (2012), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội

18

với bên kia trong quan hệ hợp đồng Tại thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mới phát sinh hiệu lực là một nét riêng của loại hợp đồng này, mà căn cứ vào điểm này để phân biệt với những loại hợp đồng khác, với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thì mặc dù các bên đã lập hợp đồng chuyển nhượng đã giao đất và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất nhưng chưa đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì hợp đồng này vẫn chưa phát sinh hiệu lực pháp luật4

1.3 Nội dung pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một bộ phần của pháp luật đất đai Nó bao gồm tổng hợp các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành và đảm bảo thực hiện bằng sức mạnh cưỡng chế của Nhà nước nhằm điều chỉnh nhóm quan hệ xã hội phát sinh trong đàm phán, ký kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được pháp luật điều chỉnh bao gồm các nhóm quy phạm sau:

Một là, nhóm quy định về nguyên tắc ký kết hợp đồng, theo đó, khi chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ

Hai là, nhóm quy định về chủ thể của hợp đồng theo đó chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản thì chủ sở hữu sang cho người khác Với tính chất quan trọng như vậy nên không phải bất cứ tổ chức, cá nhân nào cũng được phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà chỉ những chủ thể đáp ứng yêu cầu do pháp luật quy định mới được thực hiện giao dịch này

Ba là, nhóm các quy định bao gồm điều kiện chung như: “Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”

4 Hà Văn Tiến (2012), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” Luận văn thạc sĩ luật học, Trường

Đại học Luật Hà Nội

19

Ngoài ra, còn có các quy định điều kiện riêng trong một số trường hợp

Bốn là, nhóm quy định về giá cả và phương thức thanh toán, theo đó giá cả của QSDĐ mà hai bên thỏa thuận và thống nhất phải được thể hiện rõ trong hợp đồng là giá chính thức trong suốt quá trình ký kết và thực hiện hợp đồng, không có

sự thay đổi trong bất luận trường hợp nào

Năm là, nhóm quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên theo đó trong quan

hệ chuyển nhượng QSDĐ các bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đều có các quyền và nghĩa vụ để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng thành công và nhằm hạn chế tối đa tranh chấp

Sáu là, nhóm quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, theo đó hợp đồng phải được thiết lập bằng văn bản và hợp đồng phát sinh hiệu lực khi được công chứng và đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

1.4 Các yếu tố cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Thứ nhất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Về đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất ở chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện Khác với trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản bao gồm vật có thực và quyền tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán

Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác Trong khi đó, bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất ở nên khi chuyển nhượng cho người khác phải được sự cho phép của đại diện chủ sở hữu đối với thửa đất chuyển nhượng đó là Nhà nước bằng quy định pháp luật

Người sử dụng đất ở không có toàn quyền quyết định, đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất ở, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do

20

pháp luật quy định Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là quyền sử dụng đất ở - một loại quyền tài sản trong thị trường giao dịch đất đai Khác với những loại tài sản thông thường khác, để trở thành đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thì quyền sử dụng đất cần thỏa mãn các điều kiện được quy định tại khoản Điều 188 Luật Đất đai năm 2013

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thì quyền sử dụng đất ở phải đáp ứng đầy đủ các yếu tố sau đây:

“Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và

tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người

có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo Khoản 1 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể phân theo tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép

Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể phân theo đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng Loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện

Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý Căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế

21

Thứ hai, chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Theo Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 quy định “1 Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp thông qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 179 của Luật này;

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

c) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền

sử dụng đất thông qua nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 và điểm c khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này;

đ) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền

sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

e) Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất

22

thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

h) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình,

cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước cho thuê đất;

1) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định;

k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận, thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành, văn bản công nhận kết qua đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật, văn bản về việc chia tách quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có quyền sử dụng đất chung;

1) Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành;

m) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập

2 Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không

23

phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191

và Điều 192 của Luật này”

Việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng chỉ được phép thực hiện đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài Các chủ thể còn lại gồm: tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư và các tổ chức khác không phải là tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất trong một số trường hợp có thể được đồng thời nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự án từ tổ chức kinh tế Đối với các chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì điều kiện, phạm vi thực hiện cũng chưa được quy định hợp lý Những hạn chế này đã tạo ra nhiều khó khăn, bất bình đẳng không cần thiết giữa các chủ thể sử dụng đất trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất Vì vậy, vấn đề nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với riêng từng loại chủ thể Theo Khoản 3 Điều 191 Luật Đất

đai năm 2013 thì “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước” Quy định này xuất phát từ chính sách bảo vệ đặc biệt đối với đất nông

nghiệp trồng lúa nước, một loại đất nông nghiệp quan trọng bậc nhất ở nước ta Tuy nhiên, để thực hiện được quy định này cần phải làm rõ mấy vấn đề mà suốt thời gian dài pháp luật không có quy định: Phải có định nghĩa và tiêu chí xác định thế nào là trực tiếp sản xuất nông nghiệp, cơ quan nào có chức năng, thẩm quyền chứng nhận hộ gia đình, cá nhân thỏa mãn các tiêu chí này, đối với những hộ gia đình, cá nhân chưa trực tiếp sản xuất nông nghiệp như quy định nhưng có mong muốn có đất nông nghiệp chuyên trồng lúa để trở thành người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì giải quyết ra sao?

Luật Đất đai năm 2013 giải quyết bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông

24

nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” 5 Khi thực hiện thủ tục giao đất, đăng ký nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm xác nhận hộ gia đình, cá nhân có thu nhập ổn định từ sản xuất

nông nghiệp theo quy định sau đây: “1 Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp

2 Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không cùng nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu thường trú xác nhận hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp sau khi có văn bản xác nhận về việc sử dụng đất nông nghiệp của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất”

Luật Đất đai năm 2013 xác định là có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó Nếu căn cứ vào giải thích này thì ai cũng có thể là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì người trực tiếp làm bằng sức lao động của mình

và người thuê mướn lao động để sản xuất nông nghiệp cho mình, thậm chí là người không sản xuất chỉ cho thuê quyền sử dụng đất và có một nguồn thu nhập ổn định

từ tiền cho thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp cũng thỏa mãn dấu hiệu trực tiếp sản xuất nông nghiệp

Theo quy định của pháp luật, tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt tại

Khoản 2 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 Quy định “Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích

5 Điều 3, Khoản 30 Luật Đất đai năm 2013

25

sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt” cần xem xét

Pháp luật đất đai có quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế

để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản tại Điểm đ Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 nên không có lý do gì để hạn chế những chủ thể này nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng vào những mục đích nói trên với những lợi thế lớn nếu so sánh với hộ gia đình, cá nhân về vốn, kỹ thuật, thì việc sản xuất nông nghiệp của tổ chức kinh tế có thể có hiệu quả hơn nhiều

Điều kiện để tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư và pháp luật chưa có quy định về vấn đề này Cụ thể, trường hợp này tổ chức kinh tế phải có dự án đầu tư chứng minh nhu cầu, tính khả thi, hiệu quả của việc sử dụng đất giống như trường hợp xin giao, thuê đất thì mới được nhận chuyển nhượng Quy định này sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ đất đai của các tổ chức kinh tế hoặc hạn chế được trường hợp kinh doanh bất động sản không phù hợp với chức năng kinh doanh của các tổ chức kinh tế Ngoài trường hợp mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật, người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế tại Điểm b Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai năm 2013 để thực hiện dự án đầu

tư Hạn chế này khiến họ khó tiếp cận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư không nằm trong các khu vực nói trên Vì vậy, pháp luật đất đai nên mở rộng hơn các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam để cho thấy chính sách của người Việt Nam định cư nước ngoài là một phần của dân tộc Quy định cụ thể về các trường hợp:

- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đối với cả những diện tích đất bên ngoài các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Việc mở rộng này sẽ giúp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuận lợi hơn trong việc đầu tư sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, thương mại và dịch vụ, từ đó giúp nâng cao chất lượng của các lĩnh vực này

26

- Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở từ các hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo nhu cầu trong trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam Quy định này giúp người Việt Nam định cư ở nước ngoài linh hoạt hơn trong việc chọn chỗ ở cho mình phù hợp với công việc và hơn thế nữa, khi về Việt Nam để đầu tư họ vẫn còn cảm nhận được mình vẫn là một phần của đất nước để có động lực cống hiến hết mình

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo nguyên tắc chưa được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam theo Điều 169 Luật đất đai năm

2013 Một số trường hợp họ có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất từ tổ chức kinh tế có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với dự

án nếu quyền sử dụng đất đó thuộc loại được phép chuyển nhượng Sự phân biệt đối

xử so với các doanh nghiệp trong nước này đã gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc xác lập quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam Việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài trực tiếp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho họ hơn trong việc tiếp cận quyền sử dụng đất, từ đó giúp họ chủ động hơn trong khâu xây dựng, thực hiện dự án theo mục đích của mình Đây chính là điểm mấu chốt quan trọng tạo tâm lý thoải mái cho các nhà đầu tư nước ngoài, tạo sức thu hút đầu tư lớn cho đất nước từ các nguồn lực quốc tế

Việc các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể tiếp cận quyền sử dụng đất thông qua việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp hạn chế được một số tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất như tình trạng chạy dự án có sử dụng đất của

tổ chức kinh tế trong nước để chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài mà thực chất là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo dự án, từ đó giúp các chủ thể sản xuất kinh doanh giảm chi phí đầu tư sản xuất

Ngoài ra, việc làm này cũng có thể giúp nhà đầu tư nước ngoài không phải đi theo một đường vòng khác để tiếp cận đất đai là góp vốn đầu tư với một tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh trong đó tổ chức kinh tế này góp vốn bằng quyền sử dụng đất rồi sau đó mua lại phần vốn góp bằng giá trị

sử dụng đất đã được xét duyệt Sau khi nhận chuyển nhượng, họ phải triển khai sử dụng đất theo dự án và theo đúng thời gian mà pháp luật đất đai quy định nếu không

sẽ bị thu hồi đất

Ngoài tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài, các chủ thể còn lại là tổ chức không phải là tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo đều không được Luật Đất đai quy định cho quyền chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, đất ở trong khi nhu cầu thực hiện quyền này của họ là có thật Vì vậy, cần bổ sung quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các chủ thể trên đối với những diện tích đất thuộc loại được phép chuyển nhượng miễn là họ sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả theo quy hoạch đã được xét duyệt

Thứ ba, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở phải được lập thành văn bản

có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Hợp đồng giao dịch được công chung có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng giao dịch có thỏa thuận khác”

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì: “Hợp

28

đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai”

Thứ tư, về nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1 Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác

2 Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”6

Quan hệ về quyền sử dụng đất ở thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai Các hợp đồng về quyền sử dụng đất ở là các hợp đồng thông dụng cho nên phải áp dụng các quy định chung về hợp đồng trong Bộ luật Dân sự để điều chỉnh Ngoài ra, các hợp đồng về quyền sử dụng đất ở phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở

Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất ở gồm các điều khoản do Bộ luật dân sự quy định về hợp đồng mua bán tài sản, ngoài ra các bên thỏa thuận nhưng không được vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái với đạo đức xã hội Mặt khác, các hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất ở và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan

1.5 Ý nghĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong pháp luật Việt Nam

Trong giai đoạn hiện nay, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ngày càng trở nên phổ biến, nhưng do đất ở do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, cho nên

6 Điều 501 Bộ luật Dân sự năm 2015

29

việc chuyển nhượng không chỉ liên quan đến các bên trong quan hệ chuyển nhượng

mà còn liên quan đến hoạt động quản lý Nhà nước về đất ở Chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở ra đời không chỉ giải quyết được nhu cầu của người dân mà còn góp phần hoàn thiện pháp luật nước ta nói chung và pháp luật về đất đai nói riêng Việc ghi nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có mang lại nhiều giá trị lớn về mặt lý luận cũng như thực tiễn

Về mặt lý luận, chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một phương tiện pháp lý quan trọng để Nhà nước điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong điều kiện mới nền kinh tế, tạo điều kiện cho các giao lưu dân sự về đất đai nói chung cũng như đất ở nói riêng được diễn ra một cách

dễ dàng, thuận tiện và có hiệu quả, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, góp phần giữ gìn trật tự xã hội và phát triển đất nước Bên cạnh đó, chế định này còn góp phần tích cực vào việc nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai Yêu cầu các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở thực hiện việc chuyển nhượng theo quy định bắt buộc giúp Nhà nước giám sát được hoạt động này và đưa ra chính sách pháp luật phù hợp để giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đi vào nề nếp, có độ an toàn pháp lý cao Chế định này đã góp phần tích cực trong việc thống nhất quản lý cũng như trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Ngoài ra, việc bắt buộc các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng phải thực hiện theo trình tự, thủ tục chặt chẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về đất đai, bởi khi các bên tham gia trong quan hệ chuyển nhượng đã có sự thoả thuận rõ về quyền và nghĩa vụ của mình

và được lập thành văn bản, cho nên, hợp đồng này là cơ sở pháp lý để các bên thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, là chứng cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét, giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh

Về mặt thực tiễn, trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta hiện nay, nhu cầu về đất ở là rất lớn, chính bởi vậy chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân,

30

giúp phân phối lại quyền sử dụng đất ở phù hợp với nhu cầu sử dụng đất ở, từ đó sẽ giúp người sử dụng đất gắn bó hơn đối với diện tích đất mà họ được sử dụng, khuyến khích người sử dụng đất yên tâm sử dụng, mạnh dạn đầu tư để khai thác đất

ở có hiệu quả từ đó thúc đẩy sự phát triển sản xuất, kinh doanh, bởi quyền sử dụng đất ở là tài sản có giá trị lớn buộc người nhận phải có trách nhiệm cao trong việc sử dụng tài sản này Có thể nói, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở sẽ làm ổn định các quan hệ đất đai, thúc đẩy nền kinh tế phát triển Bên cạnh đó, việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở chấm dứt tình trạng manh mún, phân tán về đất đai, làm cho các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được diễn ra lành mạnh và có hiệu quả Cùng với đó, việc thừa nhận và bảo hộ quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở không chỉ đã tạo ra hành lang pháp lý cho công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp mà còn góp phần tạo ra những bước đi đầu tiên trong việc hình thành thị trường bất động sản ở nước ta - một bộ phận quan trọng trong hệ thống thị trường của nền kinh tế hàng hóa Ngoài ra, hoạt động chuyển nhượng này cũng đem lại cho Ngân sách nhà nước một số khoản thu, các bên tham gia hợp đồng sẽ phải đóng thuế và lệ phí chuyển nhượng theo quy định của pháp luật

Kết luận Chương 1

Để làm cơ sở nghiên cứu, trước hết học viên đã tìm hiểu một số vấn đề lý luận về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở như khái niệm, đặc điểm của đất ở, quyền sử dụng đất ở; khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, Những kiến thức lý luận này là cơ sở quan trọng để học viên nghiên cứu các nội dung tiếp theo của luận văn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở - là một loại tài sản đặc thù, có giá trị lớn và có ý nghĩa tối quan trọng trong đời sống của mỗi người dân và gia đình Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở cũng là một trong những hợp đồng phổ biến, có tầm quan trọng hàng đầu trên thực tiễn

Trong Chương 1, học viên cũng phân tích ý nghĩa của việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Về mặt lý luận, chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một phương tiện pháp lý quan trọng để Nhà

31

nước điều chỉnh các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện mới nền kinh tế, tạo điều kiện cho các giao lưu dân sự về đất đai nói chung cũng như đất nói riêng được diễn ra một cách dễ dàng, thuận tiện và có hiệu quả, nâng cao chất lượng cuộc sống người dân, góp phần giữ gìn trật tự xã hội và phát triển đất nước

Về mặt thực tiễn, trong công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại hóa ở nước ta hiện nay, nhu cầu về đất là rất lớn, chính bởi vậy chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức thiết của người dân, giúp phân phối lại quyền sử dụng đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất

32

Chương 2

THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT

VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI

TỈNH BÌNH PHƯỜNG 2.1 Quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

2.1.1 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là một loại quyền tài sản trong thị trường đất đai Khác với những loại tài sản thông thường khác, quyền sử dụng đất ở chỉ được tham gia chuyển nhượng thỏa mãn các điều

kiện được quy định tại Luật Đất đai năm 2013, cụ thể: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Theo Luật Đất đai năm 2013, người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở, quyền sở hữu công trình xây dựng, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất đều

được cấp một loại giấy chứng nhận là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” nhưng với nội dung thông tin khác

nhau tùy thuộc vào phạm vi quyền của họ Tuy nhiên, các loại giấy chứng nhận đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10/12/2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang

7 Điều 188, Khoản 1 Luật Đất đai năm 2013

Người sử dụng đất ở phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật đất đai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở là chứng thư pháp lý xác định mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng đất

Trường hợp quyền sử dụng đất ở của vợ chồng thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở phải ghi họ và tên của cả hai vợ chồng,

Trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng một tổ chức sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được cấp đến từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp người sử dụng đất ở được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền,

Trường hợp đối tượng chuyển nhượng là đất trong dự án xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng toàn bộ dự án chỉ

34

được thực hiện sau khi có giấy chứng nhận và đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Khi một tài sản đang có tranh chấp đồng nghĩa với việc một người khác có thể đang có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trong các trường hợp này có thể bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chính đáng của người liên quan và có thể kéo theo tình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, một mặt để bảo đảm quyền, lợi ích chính đáng cho các chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp về sau này, pháp luật thường không cho phép các chủ thể định đoạt về mua bán, chuyển nhượng các tài sản đang có tranh chấp

Thực tế vì không muốn cho người sử dụng đất ở chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó nên có người đã tạo ra lý do tranh chấp Khi đó, các cơ quan nhà nước

có thẩm quyền về quản lý đất đai, các tổ chức có liên quan đến việc thực hiện thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều tạm dừng việc thực hiện đó cho đến khi tranh chấp được giải quyết Đây là việc ngụy tạo lý do tranh chấp với mục đích ngăn cản quyền chuyển nhượng chính đáng là hành vi xâm phạm đến quyền sở hữu tài sản của người sử dụng đất và có thể gây thiệt hại lớn cho họ nếu như họ mất cơ hội chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tạo vốn kinh doanh, sản xuất

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được ghi nhận tại Khoản 23 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai” Nội dung tranh chấp

trong tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, tuy nhiên,

“quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” là một khái niệm quá rộng và sự quy

định thiếu tính cụ thể này đã dẫn đến tình trạng việc gì liên quan đến đất đai đều được coi là tranh chấp đất đai Hiện đã có nhiều định nghĩa về tranh chấp đất đai,

chẳng hạn “Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích,

về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” hoặc “Tranh chấp đất đai là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan

hệ pháp luật đất đai về quyền và nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất”

35

Nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai Theo đó tranh chấp về mốc giới, quyền địa dịch Tuy cũng là một dạng tranh chấp đất đai nhưng khi quyền sử dụng đất được chuyển nhượng vẫn không ảnh hưởng đến quyền của người đang tranh chấp vì theo quy định của pháp luật, chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở là người tiếp tục phải thực hiện các nghĩa vụ đối với quyền địa dịch Vì vậy, các tranh chấp này không làm mất đi quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở

Pháp luật về đất đai hiện hành quy định, khi có tranh chấp đất đai thì khuyến khích các bên tự hòa giải, khi các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải Trường hợp đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì các bên có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự Khi các bên có sự bất đồng về quyền và nghĩa vụ đối với nhau nhưng sau đó tự hòa giải và không có bên nào gửi đơn yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết thì có là tranh chấp không?

Tranh chấp đất đai chính là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ giữa các bên đương sự nên thủ tục giải quyết tranh chấp này phải thông qua con đường tố tụng

Do vậy, chỉ khi nào một bên đã gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp cơ sở giải quyết tranh chấp quyền và nghĩa vụ liên quan đến đất đai mới bị coi là đất đang có tranh chấp Mặt khác, người sử dụng đất chỉ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nếu tranh chấp đó đang được Tòa án có thẩm quyền thụ lý để giải quyết

Người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng đất ở khi đất đó không

có tranh chấp Tranh chấp giải quyết về đất đai xảy ra do nhiều nguyên nhân, có thể

là vi phạm quyền sử dụng đất, thực hiện không đúng các quyền và nghĩa vụ khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai trong quá trình quản lý cũng như sử dụng Để ổn định các quan hệ trong chuyển quyền sử dụng đất thì phải giải quyết các tranh chấp

về quyền sử dụng đất Khi chưa giải quyết một cách triệt để các tranh chấp, là chưa xác định được rõ ràng, cụ thể quyền và nghĩa vụ cũng như trách nhiệm của các bên thì việc chuyển quyền sử dụng đất ở không thể thực hiện được