Trong phạm vi bài viết này, tác giả tập trung trình bày, phân tích về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành và chỉ ra một số điểm bất cập của Luật Đất đai năm
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật –TCNH-KT xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! Người cam đoan Võ Minh Triều MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I MỤC LỤC II DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT V MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục tiêu nghiên cứu 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu 4.1 Về đối tượng nghiên cứu: 4.2 Về phạm vi nghiên cứu: Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa luận văn Bố cục luận văn CHƯƠNG 10 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 10 1.1 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.1.1 Khái niệm đất 10 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.1.3 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.2.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 1.4 Các yếu tố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 19 ii 1.5 Ý nghĩa việc quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật Việt Nam 28 KẾT LUẬN CHƯƠNG 30 CHƯƠNG 2.THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TẠI TỈNH BÌNH PHƯỜNG 32 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.1 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 32 2.1.2 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 2.1.3 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 42 2.1.4 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 45 2.1.5 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 51 2.2 Thực tiễn thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bình Phước 56 2.2.1 Tình hình chuyển nhượng đất địa bàn tỉnh Bình Phước 56 2.2.2 Kết thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bình Phước 58 2.2.3 Một số hạn chế, vướng mắc chủ yếu trình thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Bình Phước nguyên nhân 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 66 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ 67 THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 67 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 67 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 3.2.1 Về đối tượng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 70 iii 3.2.2 Về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 73 3.2.3 Về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 3.2.4 Về hình thức hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 75 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 79 KẾT LUẬN CHƯƠNG 80 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 iv DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày kinh tế - xã hội phát triển, tốc độ thị hóa ngày tăng, với gia tăng dân số, nhu cầu sử dụng đất ngày tăng cao thị trường bất động sản tồn giới nói chung thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng phát triển nhanh chóng đóng vai trị quan trọng đời sống kinh tế - xã hội, đóng góp phần không nhỏ đời sống người dân Các hoạt động ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai thị trường bất động sản diễn thường xuyên, liên tục giao lưu dân thương mại Cùng với phát triển hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản kéo theo phát triển cách phổ biến thông dụng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Với quan trọng phổ biến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên từ sớm hợp đồng ghi nhận điều chỉnh văn pháp luật Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta trải qua nhiều giai đoạn khác nhau, giai đoạn Nhà nước ta lại có sách khác đất đai, quy định sau đời khơng kế thừa điểm tích cực mà khắc phục điểm hạn chế để quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày hoàn thiện Hiện nay, sở pháp lý quan trọng cho việc điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Bộ luật Dân năm 2015 Luật Đất đai năm 2013 Mặc dù khung pháp lý điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương đối đầy đủ tồn diện Tuy nhiên, q trình thực tồn số bất cập, hạn chế liên quan hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Điều kiện chuyển nhượng chưa đầy đủ, chặt chẽ; Chủ thể chuyển nhượng gây nhiều tranh cãi, đặc biệt liên quan đến hộ gia đình; Quá trình ký kết thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cịn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn quy trình, thủ tục chưa thực thuận lợi, điều kiện cần đủ với tài sản tham gia giao dịch chưa minh bạch, rõ ràng, quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền nhà cơng trình xây dựng, việc xác lập quyền sở hữu quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất nhiều bất cập khiến cho hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế có dấu hiệu bị “lách luật” ký trái pháp luật… Chính lẽ nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh nhiều phức tạp nhiều rào cản thực tế Trong năm gần đây, địa bàn tỉnh Bình Phước không ngừng gia tăng dân số, kinh tế phát triển ngày mạnh mẽ hơn, quỹ đất đặc biệt đơn vị hành thị địa bàn tỉnh ngày trở nên hạn hẹp, giá đất có xu hướng ngày gia tăng, kéo theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập, thực ngày nhiều Bên cạnh kết đạt được, thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt đất cịn bộc lộ nhiều vướng mắc, khó khăn, nguyên nhân gây lên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xuất phát từ lý trên, học viên lựa chọn nghiên cứu đề tài:“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bình Phước” để làm luận văn thạc sĩ cho Tình hình nghiên cứu Nghiên cứu đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tỉnh Bình Phước” cho thấy vấn đề không mới, số nhà khoa học quan tâm nghiên cứu tiếp cận theo nhiều hướng với cấp độ khác nhau: - Bài viết “Bản chất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành” tác giả Nguyễn Văn Hiến – Đăng Cổng thông tin điện tử Tạp chí Dân chủ Pháp luật Bài viết tác giả Nguyễn Văn Hiến khái quát quy định Bộ luật Dân năm 2015 liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng sử dụng đất, đồng thời phân tích nội dung mà Bộ luật Dân năm 2015 ghi nhận, quyền bề mặt Trên sở đó, tác giả phân định rõ quyền bề mặt quyền sử dụng đất Theo tác giả, chất pháp lý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm quyền sử dụng bề mặt, tài sản đất (nếu có) quyền sử dụng lòng đất xác định theo bề mặt sử dụng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chất hợp đồng mua bán quyền tài sản có tính chất đặc thù Đó việc bên (chuyển nhượng hay bên bán) chuyển giao tài sản quyền sở hữu tài sản từ sang bên (bên mua hay bên nhận chuyển nhượng) để nhận từ bên khoản tiền định Đối tượng chuyển nhượng trường hợp quyền sử dụng đất nên hợp đồng gọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mang đặc điểm hợp đồng mua bán; - Bài viết “Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” tác giả Trần Lệ Thu (2015) – Đăng Tạp chí Thanh tra Thanh tra phủ, số 8/2015, tr 66 - 68 Bài viết nêu chế định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta trải qua nhiều giai đoạn, giai đoạn Nhà nước lại có sách khác đất đai, quy định đời góp phần ngày hồn thiện hợp đồng chuyển nhượng đất song phát sinh nhiều phức tạp; tác giả nêu rõ tồn đề xuất hướng giải vấn đề; - Bài viết “Hợp đồng chuyển nhượng quyến sử dụng đất” tác giả ThS Tạ Thị Thùy Trang – Đăng Cổng thông tin điện tử Nghiên cứu lập pháp Trong phạm vi viết này, tác giả tập trung trình bày, phân tích hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hành số điểm bất cập Luật Đất đai năm 2013 vấn đề như: Pháp luật hành thiếu quy định cụ thể “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; Quy định pháp luật hành “tranh chấp đất đai” thiếu cụ thể, dễ dẫn đến khó khăn thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Pháp luật hành chưa quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng Tác giả Thùy Trang đưa số kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Sửa đổi BLDS năm 2015 theo hướng bổ sung quy định loại hợp đồng quyền sử dụng đất; sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 theo hướng: (i) Xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định “đất tranh chấp” khơng ảnh hưởng lớn đến quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người có quyền sử dụng đất; (ii) Quy định cụ thể điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng điều kiện phương thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung đảm bảo thuận tiện cho bên chuyển nhượng bên nhận chuyển nhượng xác định nội dung hợp đồng - Luận văn luật học tác giả Nguyễn Hoài Nam (2013) – Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những vấn đề lý luận thực tiễn” Trên phân tích, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua thực tiễn quan hệ này, Luận văn đưa số quan điểm để đề xuất phương hướng hồn thiện như: Phân tích làm rõ số vấn đề ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xác định tư cách “chủ hộ” giao dịch chuyển nhượng liên quan đến hộ gia đình; Xác định, làm rõ thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; Đề xuất hoàn thiện giá đất việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Luận văn luật học tác giả Ngô Hùng Trường (2015) – Khoa Luật, Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật dân Việt Nam” Luận văn nghiên cứu làm rõ quy định pháp luật qua thời kỳ việc chuyển nhượng đất ở Việt Nam; Phân tích việc áp dụng pháp luật bất cập, hạn chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời kỳ Tác giả đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật đất đai chuyển nhượng đất Việt Nam; - Luận văn luật học tác giả Trương Ngọc Hoa (2020) – Trường Đại học Luật Hà Nội, “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật dân ” Luận văn trình bày số vấn đề lí luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phân tích thực trạng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đưa phương hướng, giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật vấn đề này; - Luận văn luật học tác giả Nguyễn Trọng Công (2020) – Trường Đại học Luật Hà Nội, “Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân thực tiễn thi hành địa bàn thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn” Luận văn phân tích vấn đề lí luận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phân tích qui định pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân vấn đề phát sinh thực tế Đưa định hướng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật vấn đề này; - Bên cạnh viết, luận văn nêu trên, theo tìm hiểu học viên có số cơng trình nghiên cứu liên quan đến pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như: Bài viết “Hoàn thiện quy định hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản” tác giả Võ Văn Hỏa, Trần Văn Đức, đăng Tạp chí Tòa án nhân dân - Tòa án nhân dân tối cao, số 4/2018, tr 40 - 42; Bài viết “Một số bất cập Luật Đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tác giả Tạ Thị Thuỳ Trang (2021), đăng Tạp chí Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội, số 3, tr 67-76;… Các viết nêu có nghiên cứu số khía cạnh biểu vấn đề liên quan, khía cạnh khác pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Những cơng trình nghiên cứu bổ sung cho học viên số kiến thức định lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, đất nói riêng Các cơng trình nguồn tài liệu tham khảo quý giá, bổ trợ cho học viên hồn thành đề tài nghiên cứu Do đó, sau nghiên cứu, tiếp thu, kế thừa quan điểm cơng trình khoa học trên, tác giả nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống pháp luật hợp đồng