Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện bình chánh, thành phố hồ chí minh

Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các

LỜI CAM ĐOAN

Luận văn được trình bày sau đây là kết quả của quá trình nghiên cứu, học hỏi của chính tác giả dưới sự hướng dẫn của Giảng viên hướng dẫn là thầy giáo PGS.TS Dương Đức Chính

Tác giả xin cam đoan tất cả tri thức trong Luận văn là sản phẩm của riêng tác giả trên cơ sở nghiên cứu, học hỏi, kế thừa, tổng hợp tri thức từ những công trình nghiên cứu đã công bố Tác giả cam đoan những số liệu trình bày trong Luận văn là trung thực Đồng thời tác giả đã tuân thủ nghiêm túc những quy định về trích dẫn nguồn tài liệu được tác giả sử dụng trong Luận văn

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thanh Nhàn

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 3

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 5

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 6

5 Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 6

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài 7

7 Kết cấu của đề tài 7

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 8

1.1 Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 8

1.1.1 Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân 8

1.1.2 Quyền sử dụng đất và đặc điểm quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 10 1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 14

1.2 Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 19

1.2.1 Khái niệm hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 19

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 21

1.2.3 Nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 25

1.2.4 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 299

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 30

2.1 Nội dung của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân………302.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 302.1.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 311 2.1.3 Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 355 2.1.4 Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân………37

7

2.1.5 Hình thức, công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở của hộ gia đình, cá nhân 40 2.1.6 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân………41

1

2.1.7 Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 422 2.1.8 Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 433 2.1.9 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở vô hiệu 444 2.1.10 Đánh giá các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 477 2.2 Thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình cá nhân tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh 511 2.2.1 Một số nét về điều kiện kinh tế, xã hội huyện Bình Chánh, phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh 511

2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn năm 2018 – 2021 522.2.3.Đánh giá việc thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh 60KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 64

Chương 3 ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 65

3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 653.2 Giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 683.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật về khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 683.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 693.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân………… 693.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 700 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân 711 3.3 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh 733 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 777

KẾT LUẬN 78

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79

TAND : Tòa án nhân dân

UBND : Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong cơ chế thị trường hiện nay nhu cầu sử dụng đất để đầu tư các cơ sở hạ tầng, các công trình công nghiệp, dịch vụ phát triển các khu dân cư đã tạo ra sự biến động về đất đai rất đáng kể nhất là vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây không ít khó khăn trong công tác quản lý về đất đai và ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân

Đất đai là tài sản của quốc gia, đồng thời là tài sản của công dân Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 2013, tại Điều 54 đã quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể nói là hình thức giao dịch dân sự phổ biến nhất hiện nay Sự phát triển mạnh mẽ của loại hình giao dịch này đã đưa đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành trong nền kinh tế thị trường Đất đai không còn là tư liệu để sản xuất ra của cải, vật chất mà đã trở thành lĩnh vực đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư Tuy nhiên, chính điều đó đã tạo ra sự biến động đáng kể về đất đai, gây không ít khó khăn cho công tác quản lý và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất Với siêu lợi nhuận từ việc đầu tư đất đai mang lại, người sử dụng đất đã bắt đầu với những “tính toán” để giảm bớt chi phí phát sinh, các thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực hiện các nghĩa vụ về tài chính Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã “biến tướng” thành nhiều hình thức khác nhau thông qua việc ký kết các hợp đồng hợp tác, hợp đồng ủy quyền, … đã phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà LĐĐ năm 2013 này vẫn chưa giải quyết được những bất cập tồn tại, từ đó vẫn còn những giao dịch thế chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xảy

ra tranh chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng

Ở huyện Bình Chánh trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình, cá nhân xảy ra khá phổ biến Mặc dù các cơ quan nhà nước cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xảy ra trong nhân dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần giải quyết như:

- Người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định

- Những quy định của pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều hạn chế đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Từ những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để các

tổ chức, cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình không vướng phải những khó khăn, tranh chấp, không bị lừa dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây thiệt hại Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu và đồng bộ trong quản lý đất đai từ khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng, chứng thực thông qua đó đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi lừa dối hoặc lợi dụng kẽ hở của pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra ảnh hưởng đến trật

tự công cộng địa phương

Xuất phát từ thực tế trên, học viên chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Bình Chánh,

Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu và thực hiện Luận văn Thạc sĩ của

mình

2 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Trong thời gian vừa qua, ở nước ta đã có một số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng của pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua đó có đưa ra những đánh giá hoặc thậm chí làm cơ sở cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

- Đề tài luận văn thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thu Trang (2010), “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô tại tỉnh Bình Dương”, Luận

văn thạc sĩ Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả đã phân tích các khía cạnh của pháp luật đất đai thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, mà quyền cao nhất đối với mảnh đất là chuyển nhượng Tác giả phân tích bất cập trong thực hiện quyền chuyển nhượng như đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), người dân vẫn chuyển nhượng không cần qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và như vậy, nhà nước sẽ thất thu về thuế

Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân" (2001); Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng Vinh về

đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của LĐĐ 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004) Luận văn thạc sĩ (2014) của

tác giả Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài

“Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo qui định của Luật đất

đai năm 2013” Các luận văn, luận án kể trên đều phân tích các khía cạnh của chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui định về quyền của người

sử dụng đất, nêu bất cập của các qui định và nêu các giải pháp sửa đổi bổ sung LĐĐ

- Luận văn thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng dân sự vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng dân sự vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006 Luận văn làm rõ các quy

định pháp luật dân sự về hợp đồng, hợp đồng vô hiệu và hậu quả khi hợp đồng vô hiệu Phân tích những điểm phù hợp, chưa phù hợp về quy định pháp luật đối với hợp đồng

vô hiệu và đưa ra một số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ Luật Dân sự (BLDS)

- Luận văn Thạc sĩ của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản” Tác giả xác định

giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua và nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Với cách tiếp cận này thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hợp đồng mua bán

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp của

hộ gia đình, cá nhân ” của Tạ Thị Vân Anh, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam” của Phan Thị Ngọc Dung, Đại học Luật Hà Nội, công bố

năm 2017

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp” của Văn Thị Kim Ngọc, Đại

học Luật thành phố Hồ Chí Minh, công bố năm 2017

- Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” của Quản Thị Hằng, Học viện Khoa học

xã hội, công bố năm 2016

- Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” của tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016 Bài viết

đã đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các loại đất (đất ở,

đất nông nghiệp) trên địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014

và khảo sát trình độ hiểu biết của người dân trong khu vực của quy định pháp về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Nông Viết Vỹ (2019), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn thi hành tại thành phố Bắc Kạn” Tác giả khẳng định rằng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất là một trong những hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến Theo

đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng từ chủ thể này sang chủ thể khác Ngoài ra, tác giả cho rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn được hiểu là một quan hệ pháp luật dân sự và xác định các bên chủ thể trong chuyển nhượng, đối tượng, khách thể của quan hệ pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tuy nhiên, đối với đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh” thì

chưa có tác giả nào nghiên cứu Từ đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra trong nền kinh tế thị trường thời gian vừa qua, cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật về lĩnh vực này, tác giả thấy rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống và phân tích các quy định của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa ra biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích nghiên cứu của đề tài là phân tích, đánh giá, những quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân Đồng thời phân tích những bất cập thiếu sót của pháp luật thông qua đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh Trên cơ sở đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân

- Đánh giá thực trạng việc thực hiện các quy định của pháp luật về hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và thực hiện pháp luật về hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân và thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

4.2 Phạm vi nghiên cứu

a Về nội dung: Nghiên cứu các quy định pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển

nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

b Về không gian: Nghiên cứu từ thực tiễn địa bàn huyện Bình Chánh, Thành phố

Hồ Chí Minh

c Thời gian: Tác giả thống kê, đánh giá số liệu trong giai đoạn từ năm

2018 – 2021

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác - Lê Nin, vận dụng quan điểm của Đảng và tư tưởng Hồ Chí Minh và đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của nhà nước về đất đai

Phương pháp so sánh, dùng để so sách, đánh giá những quy định của pháp luật trước đây và quy định của pháp luật hiện hành, so sánh quy định pháp luật về đất đai của một số nước trên thế giới với quy định pháp luật về đất đai tại Việt Nam, từ đó tìm

ra những nét đặc thù, tương đồng với nhau Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phương pháp so sánh, phân tích, tổng hợp

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài

Luận văn là công trình của kết hợp giữa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quá trình nghiên cứu Các kết quả nghiên cứu này có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học Một số giải pháp của đề tài có giá trị tham khảo đối với các cơ quan xây dựng và thực thi pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta

7 Kết cấu của đề tài

Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của đề tài gồm 03 chương:

Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

ở của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,

cá nhân tại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

1.1 Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,

cá nhân

1.1.1 Khái niệm về hộ gia đình, cá nhân

1.1.1.1 Hộ gia đình sử dụng đất

Từ lâu, trong quan hệ huyết thống của cộng đồng người Việt Nam, gia đình là

“tổ ấm”, nơi mỗi con người được sinh ra và lớn lên trong tình thương của cả cộng đồng Mỗi gia đình truyền thống thường có 2 đến 3 thế hệ cùng chung sống, cùng gắn

bó với nhau lúc khó khăn cũng như hạnh phúc Tất cả họ cùng chung sống trong một mái nhà, có cùng huyết tộc

Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình được đề cập ở đây với tính pháp lý của nó là một đơn vị sử dụng đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất Họ là một tế bào kinh tế của đất nước, là đơn vị tự chủ trong sản xuất và kinh doanh

Thực chất của kinh tế hộ gia đình gắn liền với các chính sách khoán, từ khoán

100 theo Chỉ thị của Ban Bí thư Trung ương Đảng ngày 13/01/1981 đến khoán 10 theo Nghị quyết số 10/BCT ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam Vấn đề giao đất cho hộ gia đình, cá nhân xuất phát từ đây

và sau đó được cụ thể hóa bằng các quy định của LĐĐ năm 1993

Bộ Luật Dân sự đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu lực pháp lý từ ngày 01/7/1996 cũng đã xác định rõ địa vị pháp lý của hộ gia đình là: các thành viên của một gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất kinh doanh chung, theo đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản chung của họ

Các LĐĐ sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, LĐĐ 2003 và LĐĐ năm 2013 cũng tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách là một chủ thể sử dụng đất quan

trọng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng Hộ gia đình là đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, là chủ thể được hưởng quyền và có các nghĩa vụ theo quy định của LĐĐ

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [1, khoản 29, Điều 3]

Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong một gia đình, có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đối tượng được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất Từ đó các

quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được nhà nước bảo hộ với tư cách là đơn vị tự chủ trong các quan hệ dân sự kinh tế

1.1.1.2 Cá nhân sử dụng đất

Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng huyết thống chung sống với nhau, nhiều gia đình không có may mắn đó và do nhiều nguyên nhân khác nhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình Họ tự lo toan để mưu sinh, tham gia vào mọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập cuộc sống bằng chính tài sản của mình Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự tồn tại của cá nhân trong đời sống chính là quyền sử dụng đất được nhà nước giao, cho thuê, được nhà nước công nhận hoặc cho phép nhận chuyển quyền Cá nhân trước hết là con người cụ thể, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệu quả

Bởi vậy, trong các quy định của LĐĐ năm 2013, cá nhân sử dụng đất tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được nhà nước bảo hộ các quyền tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai Họ cũng được giao đất, cho thuê đất được hưởng các quyền chuyển quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mọi đối tượng khác

Có thể nói, cá nhân sử dụng đất là con người độc lập, có đủ những điều kiện đặt ra để tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất [4, tr 178-179]

1.1.2 Quyền sử dụng đất ở và đặc điểm quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1.1.2.1 Khái niệm về quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Quyền sử dụng đất ở chỉ khác quyền sử dụng các loại đất khác ở mục đích sử dụng Do vậy trong nội dung này, tác giả tập trung phân tích các đặc trưng của quyền

sử dụng đất thông qua các phương diện tiếp cận hiện nay, từ đó đưa ra khái niệm

- Quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai

Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật chất để thỏa mãn các nhu cầu của mình Nhà nước thừa nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể

Hệ thống các quyền mà nhà nước thừa nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi là quyền đối vật (vật quyền) Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với tài sản) Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước làm đại diện chủ sở

hữu Như vậy, nước ta không thừa nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài nhà nước đối với đất đai Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi Do đó, nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân thỏa mãn nhu cầu của họ Từ nhu cầu thực tế đó, nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được tách khỏi quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền

sở hữu đất đai của nhà nước

- Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Do đó, nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử

dụng, quyền định đoạt đối với đất đai “nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.” [1, Điều 4]

Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất Họ có thể là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật [1, Điều 4] Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất

Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế thừa

và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội Quyền sử dụng đất theo LĐĐ năm 1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định [23, Điều 3,

23, 25, 27, 30, 31]

Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong LĐĐ năm

1993 [24, Khoản 2, Điều 3] Trong LĐĐ năm 2003, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của từng người sử dụng đất gắn với hình thức

sử dụng đất của họ Ngoài các quyền đã có trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 còn

bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề Tổng thể các quyền

do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền sử dụng đất

- Quyền sử dụng đất là quyền tài sản

Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản [18, tr.169] Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự

- Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền cho phép chủ thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp luật

Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất Trong bối cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc thừa nhận giá trị kinh

tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa bỏ những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho sự phát triển kinh tế

- Quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn

Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn Quyền sử dụng đất của người sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau:

Một là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi thời hạn sử dụng đất Nếu phân loại

theo thời hạn sử dụng, thì đất đai được chia thành hai loại: Đất sử dụng ổn định, lâu dài và đất sử dụng có thời hạn Đất sử dụng ổn định, lâu dài là loại đất mà Nhà nước không quy định cụ thể thời hạn sử dụng, người sử dụng đất có quyền sử dụng đất đó

cho đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi đất Đất sử dụng có thời hạn là đất mà luật quy định thời hạn sử dụng cụ thể, người sử dụng chỉ quyền sử dụng đất trong thời hạn

sử dụng đất

Hai là, quyền sử dụng đất bị giới hạn bởi hình thức Nhà nước trao quyền sử

dụng đất Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất

có thu tiền Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất khác quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền Quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê theo hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê cũng có quyền sử dụng đất khác với quyền sử dụng đất của người sử dụng đất thuê đất trả tiền hàng năm

Từ những phân tích về quyền sử dụng đất, đồng thời tránh sự nhầm lẫn giữa đất đai và quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự, có thể đưa ra khái niệm quyền sử dụng đất ở như sau:

“Quyền sử dụng đất ở là quyền tài sản gắn liền với đất ở và là đối tượng của các giao dịch dân sự Người sử dụng đất ở được quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất ở một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và có quyền chuyển quyền sử dụng đất ở cho người khác theo quy định của pháp luật” 1.1.2.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Khi tham gia quan hệ pháp luật về tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất bao gồm: Cơ quan Nhà nước; Người sử dụng đất Theo qui định của pháp luật đất đai, người tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và người có thẩm quyền, theo đó Chủ tịch UBND xã có quyền cho thuê đất công ích của xã; kiểm tra việc thực hiện quyền sử dụng đất; Chủ tịch UBND huyện có quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Chủ tịch UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức

Người sử dụng đất ở là hộ gia đình và cá nhân cũng có quyền tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất ở của mình thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ở để liên doanh liên kết với các người sử dụng đất ở khác nhằm mục đích phát triển kinh tế

Cụ thể tại tại Điều 5 LĐĐ năm 2013 quy định người sử dụng đất bao gồm:

1 Tổ chức trong nước gồm cơ quan Nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập

và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2 Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3 Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4 Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5 Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên Chính phủ;

6 Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7 Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư

1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận các hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa những người sử dụng đất với nhau; theo đó, bên có đất chuyển giao đất cho phía bên kia để nhận một khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm chuyển nhượng

Cho phép người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hướng tới việc đẩy nhanh quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những người có khả năng và có nhu cầu, có điều kiện để khai thác và sử dụng đất đai có hiệu quả, thúc đẩy phát triển sản xuất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và khắc phục tình trạng đất đai phân tán, manh mún, sản xuất nhỏ lẻ và xóa bỏ cơ chế hành chính mệnh lệnh, cấp phát trong giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất Khác với quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chuyển giao là quyền sử dụng đất để lấy quyền sử dụng đất, trong quan hệ chuyển nhượng là chuyển giao quyền sử dụng đất để lấy tiền Theo

đó, một bên chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng) Vì vậy, các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất chặt chẽ, thể hiện sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa các bên tham gia quan hệ chuyển nhượng trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai được Nhà nước cho phép sử dụng đất, người sử dụng đất sẽ được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật Trong đó, việc thực hiện những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất cụ thể là thực hiện quyền năng chuyển nhượng là nội dung quan trọng của chế định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất

Điều 167 LĐĐ năm 2013 quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất”

Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận QSDĐ Như vậy, thời điểm người sử dụng đất được thực hiện quyền của mình là thời điểm họ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.[1, khoản 1, Điều 168]

Đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở:

Với tính chất đặt biệt của đất đai, một tài sản được giao dịch dưới dạng

“quyền”, chuyển nhượng là một trong những giao dịch có sự chuyển quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác nên nó cũng có những đặc điểm của quan hệ chuyển quyền của chủ thể có quyền sử dụng hợp pháp, dựa trên cơ sở Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu xác lập, chứ không phải chính bản thân tài sản đất đai thuộc quyền sở hữu của chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền Vì vậy, quan hệ chuyển nhượng có những đặc thù riêng, khác với các giao dịch tài sản thông thường khác Có thể nhận thấy qua những đặc trưng riêng sau đây:

Thứ nhất, đối tượng chuyển nhượng là một tài sản đặc biệt được biểu hiện dưới

dạng “quyền” và không thuộc quyền sở hữu của người chuyển nhượng

Bị ràng buộc và chi phối bởi hình thức sở hữu “sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu” nên pháp luật thực định ở Việt Nam đã có sự phân tách một cách tương đối độc lập giữa quyền sở hữu đất đai của toàn dân và quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân Theo đó, quyền sử dụng đất là tài sản, một loại tài sản đặc biệt không giống bất kỳ loại tài sản nào trong luật thực định Việt Nam Pháp luật đất đai cũng ghi nhận và cho phép người sử dụng đất được thực hiện các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, Điều 167, LĐĐ năm 2013 quy định: “người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của pháp luật [1, Điều 167] Cụ thể hơn, các quy định từ Điều 173 đến Điều 187, LĐĐ năm 2013 ghi nhận cho người sử dụng đất trong các trường hợp cụ thể theo quy định của pháp luật được quyền chuyển quyền sử dụng đất trong quá trình sử dụng Điều này cho thấy rõ, đối tượng trong quan hệ chuyển quyền là quyền sử dụng đất được chỉ định bởi pháp luật chứ không phải đất đai hay quyền sử dụng đất nói chung, quyền sử dụng đất của chủ thể chuyển quyền có được trên cơ sở được chủ sở hữu đại diện là Nhà nước xác lập và cho phép thực hiện Vì vậy, quyền sử dụng đất là đối tượng trong quan hệ chuyển quyền bị ràng buộc, chi phối và phụ thuộc bởi ý chí của Nhà nước với tư cách

là đại diện chủ sở hữu Hay cụ thể hơn, tài sản là quyền sử dụng đất không thuộc

quyền sở hữu của người thực hiện quyền chuyển quyền mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện Bị chi phối bởi hình thức sở hữu đại diện của Nhà nước về đất đai nên các quy định về chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc rất chặt chẽ bởi các quy định của nhà nước Điều đó thể hiện ở chỗ, không phải quyền

sử dụng đất nào của người sử dụng đất cũng đương nhiên là đối tượng trong các quan

hệ chuyển quyền mà chỉ có những quyền sử dụng đất được Nhà nước cho phép, được pháp luật chỉ định mới trở thành đối tượng của các quan hệ đó

Thứ hai, các quyền chuyển quyền sử dụng đất cụ thể có mục đích khác nhau thì

mang bản chất khác nhau

Trong các quyền chuyển quyền sử dụng đất mà pháp luật quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu xem xét dưới góc độ một quan hệ pháp luật được phát sinh, thay đổi hay chấm dứt sau hành vi chuyển nhượng thì chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện một cách đầy đủ, trọn vẹn và tuyệt đối Nghĩa là, sau hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật thừa nhận, hệ quả pháp lý của nó là chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai đối với bên chuyển nhượng và xác lập một quan hệ một quan hệ pháp luật đất đai mới cho chủ thể nhận chuyển nhượng Cụ thể, khi các chủ thể sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng (bên chuyển nhượng) sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của mình một cách hoàn toàn cả về quyền pháp lý và quyền thực tế đối với mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, để xác lập quyền sử dụng đất đó cho một chủ thể mới - chủ thể nhận chuyển nhượng ( bên nhận chuyển nhượng) Đối với các quyền chuyển quyền sử dụng đất như: quyền cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh là những quyền chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ và không trọn vẹn Theo đó, sau hành vi chuyển quyền không làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai mà Nhà nước đã xác lập trước đó cho bên chuyển quyền để xác lập một quan hệ pháp luật đất đai mới, cũng không làm thay đổi việc hưởng quyền và thực hiện nghĩa

vụ của bên chuyển quyền đối với Nhà nước Các quan hệ cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng đất giữa các bên chỉ làm thay đổi các quyền khai thác và sử dụng đất trong một thời gian nhất định theo sự thỏa thuận trong

hợp đồng, hết thời hạn đó, quyền sử dụng đất được khôi phục hoàn toàn cả về pháp lý

và thực tế cho bên chuyển quyền sử dụng đất

Mặt khác, nếu nhìn nhận dưới khía cạnh kinh tế của quan hệ chuyển quyền sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường thì đa số các hình thức chuyển quyền sử dụng đất như: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn được biểu hiện dưới hình thái giá trị Theo đó, quyền sử dụng đất được coi là một tài sản, được giao dịch trên thị trường và được trị giá thành tiền tương ứng với giá trị của diện tích đất chuyển quyền tại thời điểm thực hiện giao dịch

Trong khi đó, một số hình thức chuyển quyền sử dụng đất khác như: thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất là các hình thức chuyển quyền sử dụng đất tương đối đặc biệt Theo đó, quan hệ chuyển quyền này không biểu hiện dưới hình thức giá trị Người để lại thừa kế, người tặng cho quyền sử dụng đất chuyển quyền cho phía bên kia - bên được thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng hợp pháp của mình mà không nhận về mình bất kỳ một khoản tiền hay giá trị vật chất nào khác Có thể thấy rằng, các quan hệ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được pháp luật ghi nhận xuất phát từ đạo lý truyền thống và mang ý nghĩa xã hội nhiều hơn là ý nghĩa kinh tế

Thứ ba, trình tự, thủ tục thực hiện các giao dịch tài sản là quyền sử dụng đất

được quy định chặt chẽ hơn nhiều so với các trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch của các tài sản khác

Không giống như các giao dịch tài sản thông thường, pháp luật tôn trọng quyền

tự do thỏa thuận và định đoạt của các chủ thể nhằm thỏa mãn các lợi ích mà các bên tham gia giao dịch hướng tới, miễn sao không ảnh hưởng hay xâm hại đến lợi ích của người khác và của Nhà nước Song trong các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và đặc biệt là giao dịch về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng, pháp luật thể hiện sự quy định chặt chẽ và nghiêm ngặt không chỉ điều kiện về chủ thể và đối tượng quyền sử dụng đất tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như đã nêu trên, mà còn thể hiện sự chặt chẽ cả về quy trình thiết lập và thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cụ thể Điều đó có thể nhận thấy qua hàng loạt các quy định

của pháp luật thể hiện sự ràng buộc đối với các chủ thể tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Cụ thể là:

Trước hết, khi tham gia thiết lập quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, bên

chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền ở vào vị thế “không được quyền lựa chọn”

hình thức của hợp đồng Cả BLDS và pháp luật đất đai đều quy định các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, mà không được quyền lựa chọn các hình thức pháp lý khác như các giao dịch dân sự của các tài sản thông thường [1, các Điều 187, 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194] và Điều 502 BLDS năm 2015 Bên cạnh đó, để các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên trước Nhà nước, pháp luật còn quy định các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất nhất thiết phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền Đặc biệt hơn, ở một số giao dịch chuyển quyền

sử dụng đất cụ thể như: thế chấp và bảo lãnh QSDĐ, pháp luật còn quy định cùng tham gia song hành của hai hệ thống cơ quan có thẩm quyền cơ quan công chứng và

cơ quan đăng ký trong việc kiểm tra, giám sát đối với các giao dịch này So với các hợp đồng khác chỉ cần công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

đã đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm đối với các bên giao kết, cũng như trách nhiệm đối với Nhà nước, nhưng đối với hợp đồng thế chấp và bảo lãnh quyền sử dụng đất, chứng thực thôi chưa đủ cho việc bảo đảm an toàn và phòng ngừa được các rủi ro trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, cũng như các chủ thể khác nên đòi hỏi chúng phải thông qua hành vi đăng ký, và trong trường hợp này, đăng ký hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ mới là điều kiện có hiệu lực của giao dịch.[9, tr 249 - 253]

1.2 Khái quát pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1 Khái niệm hợp đồng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1.2.1.1 Khái niệm hợp đồng

Điều 385 BLDS 2015 quy định “hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”

Bản chất của hợp đồng là thỏa thuận, nhưng không phải sự thỏa thuận nào của các bên cũng là hợp đồng, chỉ những thỏa thuận tạo ra sự ràng buộc pháp lý mới được coi là hợp đồng

Trên phương diện pháp lý, để có thể hình thành nên hợp đồng, pháp luật quy định các bên tham gia cùng thương lượng, trao đổi, bàn bạc để đi đến sự nhất trí chung, dựa trên sự đề nghị của một bên và sự chấp nhận hoàn toàn của bên kia

1.2.1.2 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Về khái niệm HĐCNQSDĐ, Điều 697 BLDS 2005 quy định “HĐCNQSDĐ là

sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật đất đai” Định nghĩa này không nêu được khác biệt giữa giao dịch chuyển nhượng với giao dịch cho thuê quyền sử dụng đất bởi chưa đề cập đến “tính không hoàn lại của quyền

sử dụng đất”

BLDS 2015 không có quy định riêng về HĐCNQSDĐ mà chỉ có quy định hợp

đồng về quyền sử dụng đất Theo đó, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”[25, Điều 500] HĐCNQSDĐ ở về bản chất là một loại

hợp đồng về quyền sử dụng đất và chỉ khác biệt so với HĐCNQSDĐ nói chung ở đối tượng của hợp đồng Có nghĩa, đối tượng của hợp đồng này thu hẹp hơn so với HĐCNQSDĐ Tuy nhiên, chính sự khác biệt về đối tượng của hợp đồng đã dẫn đến sự

mở rộng hoặc thu hẹp về chủ thể, quyền và nghĩa vụ của các bên trong HĐCNQSDĐ ở

so với HĐCNQSDĐ

Căn cứ khái niệm về quyền sử dụng đất ở, hợp đồng, trên cơ sở ba đặc trưng của hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, luận văn đề xuất xây dựng khái niệm HĐCNQSDĐ ở trong khoa học pháp lý như sau:

“HĐCNQSDĐ ở là sự thỏa thuận giữa người sử dụng đất (sau đây gọi là bên chuyển nhượng) và chủ thể khác (sau đây gọi là bên nhận chuyển nhượng) về việc chuyển giao đất và quyền sử dụng đất trên thửa đất đã được pháp luật công nhận là đất ở trên cơ sở giá cả được các bên thống nhất, đất và quyền sử dụng đất được chuyển giao toàn bộ cho bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng không còn bất kỳ mối liên hệ nào với đất và quyền sử dụng đất”

1.2.2 Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,

cá nhân

HĐCNQSDĐ ở bản chất là hợp đồng mua bán tài sản, do vậy có đầy đủ các đặc điểm của hợp đồng này Theo tác giả Nguyễn Ngọc Điện, hợp đồng mua bán tài sản đặc trưng bởi việc giao một tài sản để đổi lấy một số tiền, bởi việc giao một số tiền để đổi lấy một tài sản Đó là một hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu tài sản có đền bù Trên nguyên tắc, đó là một hợp đồng ưng thuận, nghĩa là được giao kết vào thời điểm đạt được thoả thuận của các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng Tuy nhiên, đối với một vài hợp đồng mua bán có đối tượng là những tài sản có giá trị lớn và phải đăng ký quyền sở hữu (như quyền sử dụng đất, nhà ở, ), luật Việt Nam hiện hành có những quy định riêng về hình thức giao kết và trong điều kiện của những trường hợp đó mua bán được coi là một hợp đồng trọng thức

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở có những đặc điểm cơ bản sau:

Thứ nhất, HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng song vụ

Trong hợp đồng song vụ, mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau Theo tác giả

Vũ Văn Mẫu, khế ước có tính cách song phương là khi các người lập ước cam kết tương hỗ với nhau Trong khế ước song phương do tính cách tương hỗ của các nghĩa

vụ, một người kết ước vừa là trái chủ vừa là người phụ trái Ví dụ, trong khế ước mua

bán, người mua vừa có nghĩa vụ trả tiền vừa có quyền đòi giao đồ vật đã mua Người bán cũng vậy vừa có trái vụ phải giao đồ vừa có quyền đòi lại tiền bán [27, tr.72]

Trong HĐCNQSDĐ ở, quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng tương ứng với bên nhận chuyển nhượng Tuy nhiên, vì có sự xuất hiện của Nhà nước vừa với vai trò của đại diện chủ sở hữu, đồng thời là cơ quan quản lý hành chính về đất đai, nên

tính chất “song vụ” trong hợp đồng này có một số điểm khác biệt so với hợp đồng mua

bán và hợp đồng khác về quyền sử dụng đất

Thứ hai, HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng có đền bù

Khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trả cho bên chuyển nhượng là khoản đền bù đối với quyền sử dụng đất Đối với bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, khoản đền bù mà bên này nhận được sẽ bao gồm cả quyền sử dụng đất ở và mảnh đất gắn với quyền sử dụng đất ở Nói cách khác, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ nhận được hai tài sản cùng một lúc và việc khai thác, sử dụng giá trị quyền sử dụng đất sẽ thông qua hoạt động khai thác, sử dụng đất ở

Xét tính đền bù về giá trị tài sản trong giao dịch về quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá trị (trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ thể khác) và giá trị sử dụng (trong hoạt động khai thác, sử dụng đất): Một tài sản nói chung sẽ bao gồm giá trị và giá trị sử dụng Đối với các giao dịch mua bán tài sản thông thường, bên bán thường hướng tới giá trị (tiền) và bên mua hướng tới giá trị sử dụng của tài sản Đồng thời, giá trị và giá trị sử dụng thường sẽ giảm dần theo thời gian và tần suất sử dụng Đất và quyền sử dụng đất là tài sản đặc thù, con người không thể tạo ra đất đai, cùng với việc tăng dân số như hiện nay, quỹ đất ngày càng thu hẹp trong khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng, do vậy giá trị của đất thường có xu hướng tăng theo thời gian Là tài sản gắn liền với đất và đời sống, sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình, nên giá trị của quyền sử dụng đất luôn duy trì ở mức cân bằng với nhu cầu thị trường và hầu như không chịu rủi ro rớt giá Do vậy, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

bên nhận chuyển nhượng thường sẽ đạt được cả hai mục tiêu về giá trị và giá trị sử dụng

Thứ ba, HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu đối với tài sản từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng

Đây là căn cứ kế tục quyền tài sản và là yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản [5, tr.121] Trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành về căn cứ, hình thức xác lập và thời hạn sử dụng của quyền sử dụng đất ở, chúng tôi nhận thấy duy nhất HĐCNQSDĐ ở mang đầy đủ bản

chất của quan hệ “mua bán” Người chuyển nhượng không còn bất kỳ mối quan hệ nào

với tài sản đã chuyển nhượng và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được

sử dụng đất ổn định, lâu dài

Thứ tư, HĐCNQSDĐ ở là hợp đồng ưng thuận

Đối với hợp đồng mua bán tài sản thông thường, hợp đồng được giao kết vào thời điểm đạt được thoả thuận giữa các bên về nội dung chủ yếu của hợp đồng Tuy nhiên, với HĐCNQSDĐ ở, như phân tích của tác giả Nguyễn Ngọc Điện về các giả thuyết về thời điểm giao kết hợp đồng, nên hiện nay vẫn chưa có quan điểm thống nhất

về thời điểm giao kết hợp đồng [16, tr.69 - tr.73] Nếu căn cứ yếu tố thoả thuận của các bên, thời điểm giao kết hợp đồng có thể được xác định kể từ thời điểm hợp đồng các bên đạt được thoả thuận và thể hiện sự thống nhất ý chí bằng việc ký kết hợp đồng Tuy nhiên, nếu căn cứ vào ý chí của Nhà nước với tư cách vừa là cơ quan quản lý, vừa

là đại diện chủ sở hữu về đất đai, thì thời điểm giao kết hợp đồng sẽ là thời điểm hợp đồng được đăng ký vào sổ địa chính theo quy định của pháp luật hiện hành

dân sự theo quy định pháp luật hiện hành, bao gồm các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, thủ tục hợp đồng

Đối với HĐCNQSDĐ ở, việc giao kết hợp đồng phải đồng thời đáp ứng hai điều kiện: (i) Sự thỏa thuận giữa các bên và (ii) Sự ghi nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua hoạt động đăng ký Tác giả Nguyễn Ngọc Điện đưa ra hai giả thuyết

“Giả thuyết thứ nhất: Hợp đồng được giao kết vào thời điểm cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng Ở thời điểm đó, hợp đồng được giao kết và làm phát sinh ngay nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất; nghĩa vụ này phát sinh, được thực hiện và chấm dứt cùng một lúc Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không làm phát sinh nghĩa vụ chuyển quyền của người chuyển nhượng đối với người được chuyển nhượng trước thời điểm hợp đồng được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép Nếu người chuyển nhượng không xin phép, thì người được chuyển nhượng không có quyền tự mình xin phép mà chỉ có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại Giả thuyết thứ hai: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết tại thời điểm lập văn bản, nhưng việc thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất phải được hoãn đến khi có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Theo cách phân tích này, thì văn bản chuyển nhượng không phải là một tiền khế ước chuyển nhượng

mà là một hợp đồng thực sự Hợp đồng được giao kết vào thời điểm các bên ký vào văn bản Nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của người chuyển nhượng, được thực hiện vì lợi ích trực tiếp của người được chuyển nhượng chứ không phải lợi ích trực tiếp của Nhà nước Trong trường hợp người chuyển nhượng không thực hiện việc xin phép (thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng), người nhận chuyển nhượng được quyền tự mình xin phép và người chuyển nhượng phải hoàn trả chi phí liên quan

Có vẻ như giả thuyết này phù hợp hơn với tâm lý dân cư và tập quán giao dịch”

Thứ sáu, HĐCNQSDĐ ở không áp dụng quy định “đơn phương chấm dứt hợp đồng

Đây là điểm đặc thù của HĐCNQSDĐ ở nói riêng, các hợp đồng được pháp luật quy định có hiệu lực vào thời điểm đăng ký nói chung Thời điểm có hiệu lực của hợp

đồng, đồng thời là thời điểm ghi nhận quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng, nếu sau thời điểm có hiệu lực mà một bên tự ý chấm dứt hợp đồng, thì các bên phải hoàn trả lại tài sản đã nhận, đồng thời hủy bỏ việc đăng ký hợp đồng Điều này đồng nghĩa với việc hợp đồng không còn hiệu lực hay nói cách khác là hợp đồng bị huỷ bỏ Khác với trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng, hợp đồng vẫn được công nhận trên phương diện pháp lý, các bên có nghĩa vụ hoàn tất toàn bộ quyền, nghĩa vụ đã thực hiện tính đến thời điểm chấm dứt hợp đồng, bên có lỗi trong việc đơn phương chấm dứt hợp đồng có trách nhiệm thực hiện các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng (phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, ) theo quy định

1.2.3 Nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Thứ nhất: Nguyên tắc tự do ý chí, tự do hợp đồng

Theo đó, các bên trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tự do quyết định việc chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng của mình mà không bị ràng buộc bởi các yếu tố khác, các bên tự thỏa thuận với nhau về thửa đất chuyển nhượng, giá cả, phương thức thanh toán, trách nhiệm, chi phí lập thủ tục đăng ký… Tuy nhiên, trên thực tế thì việc đánh giá một hợp đồng có được giao kết bảo đảm ý chí tự nguyện của các bên hay chưa, trong một số trường hợp lại là một công việc hoàn toàn không đơn giản và khá phức tạp bởi nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan khác nhau

Khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định về nguyên tắc tự do ý chí như sau:

“Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” Như vậy, pháp luật cho phép sự tự do ý chí,

tự do hợp đồng nhưng sự tự do ý chí, tự do hợp đồng không phải là tự do tuyệt đối mà

nó bị hạn chế trong những trường hợp nhất định nhằm bảo vệ những nhóm yếu thế trong xã hội, bảo vệ người thứ ba, hay bảo vệ lợi ích công cộng Việc xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự không được xâm phạm đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (khoản 4 Điều 3 BLDS năm 2015)

Thứ hai, nguyên tắc thiện chí, trung thực

Khoản 3 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định như sau: “Cá nhân, pháp nhân phải xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình một cách thiện chí, trung thực” Nguyên tắc trung thực, thiện chí là nền tảng của mọi giao dịch dân sự, bởi

lẽ một giao dịch dân sự dù đơn giản hay phức tạp, mức độ dù lớn hay nhỏ thì khi thực hiện các quyền và thi hành các nghĩa vụ, sự trung thực, thiện chí luôn được đặt lên vị trí hàng đầu Trung thực, thiện chí là thực hiện hành vi với ý định tốt một cách ngay thẳng, chính trực nhằm bảo đảm trong việc giao kết hợp đồng không ai bị cưỡng ép hoặc bị những cản trở trái với ý chí của mình; đồng thời thể hiện bản chất của quan hệ pháp luật dân sự

Thứ ba: Nguyên tắc đảm bảo việc thực hiện hợp đồng và tuân thủ các quy định của pháp luật có liên quan

Khoản 5 Điều 3 BLDS năm 2015 quy định: “Cá nhân, pháp nhân phải tự chịu trách nhiệm về việc không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự” Sau

khi giao kết hợp đồng các bên sẽ bị ràng buộc thực hiện nghĩa vụ theo nội dung đã ký

kết, hiệu lực ràng buộc của hợp đồng được hiểu đơn giản là “cam kết phải được tôn trọng” và các bên trong quan hệ hợp đồng phải chịu mọi trách nhiệm về việc không

thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ theo hợp đồng và được đảm bảo việc thực hiện bằng biện pháp cưỡng chế

Đối với quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do chịu sự điều chỉnh bởi nhiều quy định pháp luật khác nhau vì vậy khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ đảm bảo các nghĩa vụ trong hợp đồng, tuân thủ quy định pháp luật dân sự mà còn đảm bảo việc thực hiện các quy định của pháp luật

về đất đai như sử dụng đất đúng mục đích đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận,

sử dụng đất hiệu quả, không lãng phí, hủy hoại đất, sử dụng đất phải đi đôi với bảo vệ môi trường và đảm bảo quyền của bất động sản liền kề

1.2.4 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

1.2.4.1 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Quyền sử dụng đất ở là một loại tài sản đặc biệt, nên việc chuyển nhượng QSDĐ ở phải tuân thủ các điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ở theo quy định của pháp luật đất đai Đây là điều kiện tiên quyết đối với các bên trước khi tiến hành giao dịch Việc quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ ở là một trong những cơ sớ pháp

lý quan trọng và cần thiết để xây dựng quyền năng dân sự của người sử dụng đất

1.2.4.2 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Nguyên tắc là những kim chỉ nam nhắm định hướng quá trình thực hiện cho các chủ thể khi tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở Giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở bản chất là một giao dịch dân sự nên trước hết phải tuân thủ các nguyên tắc chung khi giao kết và thực hiện hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự Bên cạnh

đó, để đảm bảo phù hợp với tính đặc thù của chế độ sở hữu của đất đai là sở hữu toàn dân thì các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ ở còn phải tuân thủ các nguyên tắc của Luật đất đai với vai trò là Luật chuyên ngành, điều chỉnh trực tiếp các quan hệ về QSDĐ ở Ngoài ra, khi chuyển nhượng QSDĐ ở còn gắn với sự chuyển dịch của các tài sản là nhà ở, các công trình, tài sản khác trên đất nên phải tuân thủ các quy định của pháp luật chuyên ngành, cụ thể là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

1.2.4.3 Nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình,

cá nhân

Chuyển nhượng QSDĐ ở phải được lập thành hợp đồng Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở bao gồm các điều khoản mà các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng đã thỏa thuận, trong đó xác định quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở phải chịu sự điều chỉnh của nhiều ngành luật như: Hiến pháp, Luật Đất đai, bộ luật dân sự, Luật kinh doanh bất động sản…Cụ thể, đất đai, quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được đề cập đến trong Hiến pháp- đạo luật có hiệu lực pháp lý cao nhất của Nhà nước ta và tiếp tục được cụ thể hóa tại các tại các văn bản pháp lý khác; Bộ luật dân sự điều chỉnh các quan hệ dân

sự nói chung quy định về địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân, các điều kiện trở thành chủ thể của giao dịch dân sự, tài sản và quyền sở hữu…; Pháp luật đất đia quy

định cụ thể về nội dung liên quan đến đất và quyền sử dụng đất, căn cứ xác lập quyền

sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, phân loại đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; Pháp luật kinh doanh bất động sản quy định về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản Pháp luật nhà ở quy định về các giao dịch

mua bán nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1

Hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, bảo hộ thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trong Chương 1, tác giả đã hệ thống hóa những vấn đề lý luận về: khái niệm

hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; quyền sử dụng đất ở và phân tích các đặc điểm quyền

sử dụng đất ở Phân tích khái niệm, các đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền

sử dụng đất ở Phân tích các nguyên tắc cơ bản của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân Đây là những vấn

đề lý luận làm cơ sở để tác giả đi vào phân tích cụ thể hơn ở chương 2

Chương 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN

SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

2.1 Nội dung của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của

hộ gia đình, cá nhân

2.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một chế định pháp luật phức tạp chứa đựng trong nó các nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, trình tự, thủ tục, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vi phạm pháp luật và trách nhiệm pháp lý Các quy định này nằm rải rác ở nhiều văn bản quy phạm pháp luật khác nhau

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan Nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

- Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát

từ nhu cầu thực tế của hai bên, đảm bảo lợi ích chính đáng của người sử dụng đất

Trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng thực hiện quyền chuyển nhượng của mình xuất phát từ việc họ không muốn sử dụng hoặc không có điều kiện sử dụng để hướng tới lợi ích thu được bằng tiền; bên nhận chuyển nhượng sẵn sàng bỏ ra một khoản tiền để trả cho người sử dụng đất để nhận lại giá trị quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng Như vậy, mỗi bên chuyển nhượng đều có một mục đích riêng nhưng họ lại có một ý chí chung, đó là cùng nhau thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất lấy tiền để thỏa mãn những nhu cầu thiết thực của mình Sự thống nhất ý chí này được thực hiện một cách bình đẳng và chỉ khi giải

quyết thỏa đáng lợi ích vật chất của cả hai bên thì mới thúc đẩy quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra một cách lành mạnh

- Nguyên tắc thứ hai là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật

Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định của pháp luật về đất đai Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác

- Nguyên tắc thứ ba là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong GCNQSDĐ hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới

sự quản lý của nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất Hàng năm, nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó

Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng

2.1.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Điều kiện được thực hiện quyền chuyển quyền quyền sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở được quy định tại Điều 188 LĐĐ 2013 Cụ thể như sau:

Thứ nhất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ là văn bản pháp lý chính thức ghi nhận quyền của người sử dụng đất đối với thửa đất cụ thể, đồng thời được xem như cầu nối giữa người sử dụng đất với đất Trong đó quy định rõ các nội dung: (i) Thông tin người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất [26, khoản 1 Điều 5] Trong trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì GCNQSDĐ được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản, tiếp theo ghi

“sở hữu tài sản trên thửa đất (ghi hình thức thuê, mượn, ) của (ghi tên tổ chức,

hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn, ); (ii) Thông tin về thửa đất; (iii) Hình thức

sử dụng đất (hình thức sử dụng chung hoặc riêng); (iv) Mục đích sử dụng đất; (v) Thời hạn sử dụng đất; (vi) Nguồn gốc sử dụng đất (được Nhà nước giao đất, cho thuê hay công nhận quyền sử dụng đất) Trong trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất thì phải lần lượt ghi hình thức nhận chuyển quyền (nhận chuyển đổi; chuyển nhượng; nhận thừa kế; nhận tặng cho, ); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên GCN đã cấp lần đầu (ví dụ “Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất”) [26, Điều 6]

Dựa vào thông tin trên GCNQSDĐ, chúng ta có thể xác nhận được (i) Ai có quyền chuyển nhượng; (ii) Quyền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng không (căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất được Nhà nước giao, thuê đất trả tiền một lần cho

cả thời gian thuê hay trả tiền hàng năm, ); (iii) Vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, Do vậy, có thể coi GCNQSDĐ là giấy thông hành không thể thiếu đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất

GCNQSDĐ là điều kiện bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động kinh doanh bất động sản [11, Điều 37] Đối với các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật kinh doanh bất động sản, các trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ [1, khoản 1 Điều 168] hoặc không thuộc đối tượng được mua nhà ở tại

Việt Nam [1, khoản 3 Điều 186] thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi

có đủ các điều kiện khác theo quy định pháp luật

Thời điểm thỏa mãn điều kiện “có GCNQSDĐ” là khi người sử dụng đất đã có GCNQSDĐ Liên quan đến GCNQSDĐ và người đứng tên trên GCNQSDĐ, có cách hiểu cho rằng chỉ cần quyền sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ là đáp ứng điều kiện chuyển quyền theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013, ai đứng tên trên GCNQSDĐ không quan trọng Ví dụ, A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ B, sau khi hợp đồng có hiệu lực, mặc dù GCNQSDĐ vẫn đứng tên B, nhưng A vẫn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho C Tuy nhiên, theo chúng tôi, chỉ người

có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm chuyển nhượng mới được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hay nói cách khác, người được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người đứng tên trên GCNQSDĐ và những người đồng sử dụng đất (nếu quyền sử dụng đất là tài sản chung) Căn cứ vào thông tin ghi trên GCNQSDĐ, các bên liên quan có thể xác định được chủ thể có quyền chuyển nhượng

và đối tượng được phép chuyển nhượng

Tuy nhiên, đối với điều kiện GCNQSDĐ, vẫn có trường hợp ngoại lệ Theo quy định tại khoản 3 Điều 186 LĐĐ 2013, trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, thì người nhận thừa kế không được cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế Trong HĐCNQSDĐ, thì người nhận thừa kế vẫn được đứng tên là bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Thứ hai, đất không có tranh chấp

Để bảo vệ quyền lợi các bên, LĐĐ quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Để thực thi điều kiện này, các bên phải xác định được “thế nào là đất có tranh chấp” Theo khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013, “tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền,

nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hay nhiều bên trong quan hệ đất đai” Về các loại tranh chấp đất đai, có thể phân nhóm theo các dạng tranh chấp chính là (i) “tranh chấp ai có quyền sử dụng đất”; (ii) “tranh chấp về hợp đồng, thừa kế, tài sản chung vợ chồng liên quan đến quyền sử dụng đất”, (iii) “tranh chấp liên quan đến tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất”

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án

Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất nói chung, chuyển nhượng quyền sử dụng

đất ở nói riêng theo pháp luật đất đai là “quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án” [1, điểm c, khoản 1 Điều 188] Tuy nhiên, căn cứ quy định của pháp

luật Tố tụng dân sự và thi hành án dân sự, giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với người có nghĩa vụ thi hành án về tài sản luôn tiềm ẩn rủi ro ngay cả khi quyền sử dụng đất chưa bị kê biên

Thứ tư, trong thời hạn sử dụng đất

Thời hạn sử dụng đất ở “ổn định, lâu dài” được áp dụng đối với cá nhân, hộ gia

đình [1, khoản 1 Điều 125], người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất được sử dụng ổn định, lâu dài thì được sử dụng đất ổn định, lâu dài [1, khoản 2 Điều 128] Đối với tổ chức nhận chuyển nhượng để triển khai dự án đầu tư, thì thời hạn sử dụng đất ở sẽ được xác định theo thời hạn dự án [1, khoản 3 Điều 126]

Ngoài các điều kiện trên, theo Điều 188 LĐĐ 2013, người sử dụng đất ở còn phải tuân thủ các điều kiện quy định tại các Điều của LĐĐ 2013: Khoản 3 Điều 167 (việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất); Điều 168 (thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất), trong

đó quy định "trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền”; Điều 191 (trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận

tặng cho quyền sử dụng đất); Điều 192 (hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất có điều kiện); Điều 194 (điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư kinh doanh xây dựng nhà ở; dự án đầu xây dựng kết

cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê) và các điều kiện về việc đăng ký đất đai quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 188 LĐĐ 2013;

Thứ năm, đảm bảo diện tích đất ở tối thiểu theo quy định của từng địa phương

Về điều kiện này, pháp luật quy định không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh, trừ trường hợp thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành [15, khoản 1, khoản 2, Điều 29] Ví dụ, theo Quyết định

số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh thì tại điểm b khoản 1 Điều 5 của Quyết định đã quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở ở khu vực huyện Bình Chánh là 80m2 và phải đáp ứng các điều kiện về chiều sâu, chiều rộng của thửa đất

2.1.3 Các trường hợp không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Tại Điều 191 Luật Đất đai 2013, pháp luật quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất như sau bao gồm:

Trường hợp 1:

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất

Ví dụ: Tại Khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định, hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất