Nay trên cơ sở đó, tác giả có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ thống, thông qua hoạt động thực tiễn từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các
LỜI CAM ĐOAN Luận văn trình bày sau kết trình nghiên cứu, học hỏi tác giả hướng dẫn Giảng viên hướng dẫn thầy giáo PGS.TS Dương Đức Chính Tác giả xin cam đoan tất tri thức Luận văn sản phẩm riêng tác giả sở nghiên cứu, học hỏi, kế thừa, tổng hợp tri thức từ cơng trình nghiên cứu cơng bố Tác giả cam đoan số liệu trình bày Luận văn trung thực Đồng thời tác giả tuân thủ nghiêm túc quy định trích dẫn nguồn tài liệu tác giả sử dụng Luận văn Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Nhàn i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT v MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 3 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu 6 Ý nghĩa lý luận thực tiễn đề tài 7 Kết cấu đề tài Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Khái quát hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 1.1.1 Khái niệm hộ gia đình, cá nhân 1.1.2 Quyền sử dụng đất đặc điểm quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 10 1.1.3 Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 14 1.2 Khái quát pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 19 1.2.1 Khái niệm hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 19 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 21 1.2.3 Nguyên tắc pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 25 1.2.4 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 26 ii KẾT LUẬN CHƯƠNG 299 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 30 2.1 Nội dung pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân………………………………………………………………………30 2.1.1 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 30 2.1.2 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 311 2.1.3 Các trường hợp không chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 355 2.1.4 Trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân……………………………………………………………………………………37 2.1.5 Hình thức, cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 40 2.1.6 Ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân……………………………………………………………………………………41 2.1.7 Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 422 2.1.8 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 433 2.1.9 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu 444 2.1.10 Đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 477 2.2 Thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình cá nhân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh 511 2.2.1 Một số nét điều kiện kinh tế, xã hội huyện Bình Chánh, phịng Tài ngun Mơi trường huyện Bình Chánh 511 iii 2.2.2 Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn năm 2018 – 2021 52 2.2.3.Đánh giá việc thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh 60 KẾT LUẬN CHƯƠNG 64 Chương ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN BÌNH CHÁNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 65 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 65 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 68 3.2.1 Hoàn thiện quy định pháp luật khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 68 3.2.2 Hoàn thiện quy định pháp luật hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 69 3.2.3 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân………… .69 3.2.4 Hoàn thiện quy định pháp luật điều kiện chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 700 3.2.5 Hoàn thiện quy định pháp luật nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân 711 3.3 Nhóm giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh 733 KẾT LUẬN CHƯƠNG 777 KẾT LUẬN 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 79 iv DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật dân GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐCNQSDĐ : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân v MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong chế thị trường nhu cầu sử dụng đất để đầu tư sở hạ tầng, cơng trình cơng nghiệp, dịch vụ phát triển khu dân cư tạo biến động đất đai đáng kể vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gây khơng khó khăn cơng tác quản lý đất đai ảnh hưởng đến quyền lợi người dân Đất đai tài sản quốc gia, đồng thời tài sản công dân Ở Việt Nam, trước có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Khi có Hiến pháp năm 1980 Hiến pháp năm 1992, nước ta tồn hình thức sở hữu đất đai sở hữu toàn dân Hiến pháp năm 2013, Điều 54 quy định: Đất đai tài nguyên đặc biệt quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, quản lý theo pháp luật Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói hình thức giao dịch dân phổ biến Sự phát triển mạnh mẽ loại hình giao dịch đưa đất đai trở thành loại hàng hóa thịnh hành kinh tế thị trường Đất đai khơng cịn tư liệu để sản xuất cải, vật chất mà trở thành lĩnh vực đầu tư phát triển sở hạ tầng, dịch vụ, khu dân cư Tuy nhiên, điều tạo biến động đáng kể đất đai, gây khơng khó khăn cho cơng tác quản lý ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất Với siêu lợi nhuận từ việc đầu tư đất đai mang lại, người sử dụng đất bắt đầu với “tính tốn” để giảm bớt chi phí phát sinh, thủ tục rườm rà hay để trốn tránh việc thực nghĩa vụ tài Chuyển nhượng quyền sử dụng đất “biến tướng” thành nhiều hình thức khác thơng qua việc ký kết hợp đồng hợp tác, hợp đồng ủy quyền, … phá vỡ hành lang pháp lý điều tiết quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định Luật Đất đai (LĐĐ) năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế phát sinh nhiều vướng mắc mà LĐĐ năm 2013 chưa giải bất cập tồn tại, từ cịn giao dịch chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, đặc biệt giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên người sử dụng hộ gia đình xảy tranh chấp để lại nhiều hậu nghiêm trọng Ở huyện Bình Chánh năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình, cá nhân xảy phổ biến Mặc dù quan nhà nước có nhiều văn đưa nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xảy nhân dân thực tế hiệu chưa cao tồn nhiều bất cập cần giải như: - Người sử dụng đất chưa thực đầy đủ quyền sử dụng đất theo quy định, thực số quyền sử dụng đất không quy định - Những quy định pháp luật quan quản lý nhà nước có nhiều hạn chế đến việc thực quyền người sử dụng đất Từ tồn bất cập qua lý giải đặt vấn đề làm để tổ chức, cá nhân tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên hộ gia đình khơng vướng phải khó khăn, tranh chấp, không bị lừa dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng gây thiệt hại Cơ quan quản lý nhà nước đất đai cần phải có giải pháp hữu hiệu đồng quản lý đất đai từ khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc quản lý quy trình thực giao dịch quyền sử dụng đất quan công chứng, chứng thực thơng qua đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh hành vi lừa dối lợi dụng kẽ hở pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho tránh tranh chấp đáng tiếc xảy ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương Xuất phát từ thực tế trên, học viên chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài nghiên cứu thực Luận văn Thạc sĩ Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, thơng qua hoạt động thực tiễn từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta - Đề tài luận văn thạc sĩ tác giả Nguyễn Thu Trang (2010), “Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phân lơ tỉnh Bình Dương”, Luận văn thạc sĩ Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh Tác giả phân tích khía cạnh pháp luật đất đai thực định qui định quyền người sử dụng đất, mà quyền cao mảnh đất chuyển nhượng Tác giả phân tích bất cập thực quyền chuyển nhượng đất chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), người dân chuyển nhượng không cần qua quan nhà nước có thẩm quyền vậy, nhà nước thất thu thuế Luận án tiến sĩ luật học tác giả Nguyễn Cảnh Quý đề tài "Hoàn thiện chế điều chỉnh pháp luật đất đai Việt Nam" (2002); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân" (2001); Luận văn thạc sĩ luật học Trần Đăng Vinh đề tài "Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm LĐĐ 2003 chuyển quyền sử dụng đất " (2004) Luận văn thạc sĩ (2014) tác giả Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế theo qui định Luật đất đai năm 2013” Các luận văn, luận án kể phân tích khía cạnh chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui định quyền người sử dụng đất, nêu bất cập qui định nêu giải pháp sửa đổi bổ sung LĐĐ - Luận văn thạc sĩ Luật học: “Hợp đồng dân vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng dân vô hiệu”, tác giả Phạm Ngọc Minh, 2006 Luận văn làm rõ quy định pháp luật dân hợp đồng, hợp đồng vô hiệu hậu hợp đồng vơ hiệu Phân tích điểm phù hợp, chưa phù hợp quy định pháp luật hợp đồng vô hiệu đưa số giải pháp để sửa đổi, bổ sung quy định Bộ Luật Dân (BLDS) - Luận văn Thạc sĩ tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản” Tác giả xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất vĩnh viễn từ chủ sử dụng đất sang cho người mua nhận khoản tiền tương ứng với giá trị quyền sử dụng đất Với cách tiếp cận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán - Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân ” Tạ Thị Vân Anh, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam” Phan Thị Ngọc Dung, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp” Văn Thị Kim Ngọc, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, cơng bố năm 2017 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” Quản Thị Hằng, Học viện Khoa học xã hội, công bố năm 2016 - Bài viết: “Đánh giá tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” tác giả Phan Thị Thanh Huyền, 2016 Bài viết đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất loại đất (đất ở, đất nông nghiệp) địa bàn huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2014 khảo sát trình độ hiểu biết người dân khu vực quy định pháp chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Nông Viết Vỹ (2019), “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – thực tiễn thi hành thành phố Bắc Kạn” Tác giả khẳng định chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức chuyển quyền sử dụng đất phổ biến Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao dịch dân nhằm thực việc chuyển quyền sử dụng từ chủ thể sang chủ thể khác Ngoài ra, tác giả cho chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu quan hệ pháp luật dân xác định bên chủ thể chuyển nhượng, đối tượng, khách thể quan hệ pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên, đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh” chưa có tác giả nghiên cứu Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu đề tài phân tích, đánh giá, quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đồng thời phân tích bất cập thiếu sót pháp luật thông qua đánh giá thực trạng thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh Trên sở đưa giải pháp nhằm hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân