Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH LÊ NGỌC ANH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2020 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC HỊA BÌNH LÊ NGỌC ANH HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI, 2020 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 11 1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất 11 1.1.1 Khái niệm quyền sử dụng đất 11 1.1.2 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 14 1.2 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở17 1.2.1 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.2.2 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 20 1.2.3 Lịch sử hình thành phát triển hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 24 KẾT LUẬN CHƯƠNG 32 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 33 2.1 Quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 2.1.1 Nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 2.1.2 Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 35 2.1.3 Chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất 38 2.1.4 Hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 48 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 57 2.2.1 Thuận lợi khó khăn việc giải tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất 57 2.2.2 Một số khó khăn, vướng mắc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 KẾT LUẬN CHƯƠNG 73 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 74 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 3.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở77 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 78 KẾT LUẬN CHƯƠNG 83 KẾT LUẬN 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 85 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT STT KÝ HIỆU DIỄN GIẢI BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân GCNQSDĐ LĐĐ QSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất Luật đất đai Quyền sử dụng đất MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày nay, với phát triển tiến xã hội, đất đai ngày phát huy nhiều giá trị to lớn Đặc biệt kinh tế thị trường định hướng XHCN Việt Nam, đất đai xác định tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bố khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trường sống Đất đai có giá trị nên người ln ln có mong muốn tác động vào thường xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Nhưng đất đai có thuộc tính giới hạn diện tích, cố định vị trí nên chuyển địch chuyển dịch quyền khai thác sử dụng Luật Đất đai (LĐĐ) 1993 Quốc hội khóa IX, kỳ họp thứ ba thông qua ngày 14/7/1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phủ hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ khơng thật phù hợp cịn nhiều bất cập Luật Đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 thay với Luật Đất đai 2003 Mặc dù văn chưa phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ đất đai kinh tế thị trường Ngày 29 tháng 11 năm 2013, Quốc hội khố XIII, kỳ họp thứ thơng qua Luật Đất đai 2013 với nhiều điểm mới, phù hợp với tiến so với Luật Đất đai 1993, 2003 quy định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Về mặt pháp lý, khơng có khái niệm mua bán đất đai, mà có khái niệm hợp đồng chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật BLDS 2005, BLDS 2015 không quy định cụ thể khái niệm hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà quy định chung cho tất hợp đồng liên quan đến chuyển sử dụng đất Luật Kinh doanh BĐS năm 2014, Luật Đất đai 2013 QSDĐ loại quyền tài sản đặc biệt phát sinh quan hệ sử dụng đất Chuyển QSDĐ loại giao dịch dân đặc thù, có điều kiện Q trình thị trường hóa QSDĐ ngày rõ nét Quá trình làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nên kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo đồng loại thị trường kinh tế quốc dân nước ta, vai trị thị trường QSDĐ, thị trường BĐS quan trọng Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho; góp vốn đó, hình thức chuyển nhượng đất hình thức phổ biến Trong giai đoạn nay, chuyển nhượng QSDĐ đòi hỏi tất yếu, khách quan kinh tế thị trường nhằm bảo đảm tự kinh doanh tự cư trú công dân Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng thực đáp ứng nhu cầu đại đa số người dân có nhu cầu đất ở; tạo sở pháp lý cho người sử dụng đất chủ động đầu tư, động sử dụng đất ở, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Tuy nhiên, trình tổ chức thực hiện, quyền cịn số tồn q trình chuyển nhượng hợp đồng QSDĐ ở, xảy không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không với quy định pháp luật (không đăng ký với quan nhà nước có thẩm quyền); hiểu biết thủ tục, trình tự chuyển nhượng đại phận dân cư số cán hạn chế; thị trường BĐS quy hoạt động dạng sơ khai nên thị trường phi quy (thị trường ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” nhiều hình thức, nằm ngồi kiểm sốt Nhà nước Sự tồn kéo dài thị trường BĐS có đất phi quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh hướng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước nhân dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước Vì thế, nghiên cứu đề pháp lý bảo đảm vận hành bình thường, lành mạnh thị trường BĐS, chuyển nhượng đất đai cụ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi thực tế sống Từ lý đây, chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Trong thời gian vừa qua, nước ta có số nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, qua có đưa đánh giá chí làm sở cho việc sửa đổi, bổ sung quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung Một số cơng trình nghiên cứu: “Giáo trình Luật Đất đai”, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nhà xuất Công an nhân dân (2013), tác giả Trần Quang Huy chủ biên Trong đó, phân tích cách tổng thể nội dung liên quan đến chuyên ngành luật đất đai, từ vấn đề lý luận ngành luật đất đai: Khái niệm, đối tượng phương pháp điều chỉnh, nguyên tắc bản, quan hệ pháp luật nguồn luật đất đai….Cuốn sách “Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2005”, Nhà xuất Chính trị quốc gia (2009), tác giả Hoàng Thế Liên chủ biên Cuốn sách “Giao dịch quyên sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật thực tiễn xét xử” tác giả Nguyễn Văn Cường, Nguyễn Minh Hằng, Nhà xuất Thông tin truyền thông (2011) Luận án “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” (2012), tác giải Nguyễn Thị Hồng Nhung (Bảo vệ trường Đại học Luật Hà Nội) Nay sở đó, tác giả có tổng hợp kế thừa để nghiên cứu cách có hệ thống, thơng qua hoạt động thực tiễn từ phân tích đưa nhận định, đánh giá quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta Từ đánh giá thực trạng pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tiễn quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn kinh tế thị trường thời gian vừa qua, thực tiễn áp dụng pháp luật lĩnh vực này, tác giả thấy việc nghiên cứu cách có hệ thống phân tích quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đưa biện pháp hồn thiện có ý nghĩa lớn tình hình Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục tiêu: Phân tích, đánh giá pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở, đồng thời nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật vấn đề sở đánh giá thực trạng thi hành Trên sở đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ - Nêu, phân tích; đánh giá quy định hành pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đánh giá thực trạng việc thực quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở; - Nhận diện tồn tại, bất cập pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở; - Đề xuất định hướng số giải pháp nhằm góp phần hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu đề tài: Là quy định Luật Đất đai năm 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tác giả phân tích khái niệm bản, có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, tranh chấp hợp đồng quyền sử dụng đất: phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật đất đai, dân Việt Nam thực tiễn áp dụng - Phạm vi nghiên cứu: Chuyển nhượng QSDĐ nói chung đất nói riêng vấn đề rộng, điều chỉnh BLDS 2015, Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh BĐS 2014 Hiện nay, hệ thống văn quy phạm pháp luật chuyển nhượng QSDĐ có quy định chưa thống Bản thân việc chuyển nhượng QSDĐ phức tạp, gồm nhiều hình thức, với chủ thể, loại đất khác có thực tiễn đa dạng, tác động để nhiều tầng lớp nhân dân thành phần kinh tế khác xã hội Vì vậy, khuôn khổ Luận văn thạc sĩ luật học, học viên tập trung nghiên cứu sở lý luận có, nghiên cứu thực tiễn áp dụng để từ có nhìn khách quan, khái quát thực KẾT LUẬN CHƯƠNG Trong Chương 2, luận văn giải số vấn đề thực trạng pháp luật Việt Nam hành HĐCNQSDĐ Trong đó, đặc biệt tập trung phân tích đất ở, quyền sử dụng đất, bao gồm: Các điều kiện để quyền sử dụng đất trở thành đối tượng hợp đồng (GCN QSDĐ, khơng có tranh chấp, không bị kê biên đảm bảo thị hành án, thời hạn sử dụng đất, ) Quy định pháp luật hành khái niệm đất ở, hình thức, thủ tục thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, luận văn phân tích dựa thời điểm ký hợp đồng, cơng chứng, đăng ký, có GCNQSDĐ để làm rõ thời điểm phát sinh quyền, nghĩa vụ cụ thể bên, phân biệt với hợp đồng khác Phân tích nội dung việc thực hợp đồng theo quy định BLDS 2015, bao gồm: Thực nghĩa vụ theo quy định pháp luật, theo thỏa thuận bên, thực hợp đồng có áp dụng biện pháp bảo đảm, thực hợp đồng hoàn cảnh thay đổi bản, thực HĐCNQSDĐ hợp đồng vi phạm điều kiện có hiệu lực hợp đồng, trường hợp chấm dứt hợp đồng theo quy định pháp luật dân với tư cách cột mốc đánh dấu “kết thúc thực hợp đồng”, số trường hợp không thực hợp đồng không bị coi vi phạm hợp đồng quyền hỗn thực nghĩa vụ, khơng thực nghĩa vụ lỗi bên không lỗi bên 73 CHƯƠNG PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ trương Đảng xây dựng, hồn thiện sách, pháp luật đất đai giai đoạn Sau gần 10 năm triển khai thực Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX tiếp tục đổi sách pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá đất nước, đạt nhiều kết tích cực, góp phần khai thác phát huy có hiệu nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ môi trường Hiệu quản lý nhà nước đất đai bước tăng cường: sách, pháp luật đất đai ngày hoàn thiện; quyền người sử dụng đất mở rộng Nhà nước bảo đảm: thị trường bất động sản, có quyền sử dụng đất hình thành phát triển nhanh Kết khẳng định quan điểm đạo, định hướng sách, pháp luật đất đai xác định Nghị Trung Ương khoá IX đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội đất nước Tuy nhiên, công tác quản lý nhà nước đất đai nhiều hạn chế, quy hoạch sử dụng đất, định giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, thủ tục hành đất đai Lợi ích Nhà nước người dân có đất bị thu hồi chưa bảo đảm tương xứng; nguồn lực đất đai chưa phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội; việc sử dụng đất nhiều nơi cịn lãng phí, hiệu thấp; tham nhũng, tiêu cực lĩnh vực lớn; thị trường bất động sản phát triển không ổn định, thiếu lành mạnh, tình hình khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai diễn biến phức tạp 74 Kế thừa thành đạt được, văn kiện trị Đảng giai đoạn tiếp tục xác định hoàn thiện, đổi pháp luật đất đai nhiệm vụ trọng tâm trình hồn thiện thể chế kinh tế thị trường Tại Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/10/2012 Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi mới, tạo tảng để đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại hạn chế, yếu nguyên nhân hạn chế, yếu sách, pháp luật đất đai, đồng thời tiếp tục khẳng định “Trong thời gian tới, để đáp ứng yêu cầu đẩy mạnh tồn diện cơng đổi đất nước, sở kế thừa định hướng sách, pháp luật đất đai nêu Nghị Hội nghị lần thứ bảy Ban Chấp hành Trung ương Đảng khố IX, cần tiếp tục đổi hồn thiện sách, pháp luật đất đai” Quan điểm đạo văn kiện ngun tắc tảng cho q trình hồn thiện sách pháp luật đất đai nước ta thời gian tới Đó định hướng cho q trình hồn thiện pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất Do đó, hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn phải quán triệt sâu sắc triệt để quan điểm, chủ trương Đảng hoàn thiện sách pháp luật đất đai, mà cụ thể phương hướng đưa văn kiện quan trọng nêu Ngoài ra, hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng QSDĐ cần theo sát số nội dung cụ thể quản lý sử dụng đất đai mà Đảng ta đề như: Người sử dụng đất cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở, chuyển QSDĐ theo quy định pháp luật Khơng tư nhân hố đất ở, khơng cho phép mua bán đất Thực Luật đất đai, bổ sung hồn thiện hệ thống pháp luật sách đất “Khắc phục tình trạng đầu đất tiêu cực yếu quản lý sử 75 dụng đất ở” “Quản lý chặt chẽ việc chuyển nhượng QSDĐ phải theo pháp luật” 18 Như vậy, định hướng Đảng sách đất đai nói chung đất nói riêng yếu tố dẫn đến việc phải nghiên cứu hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai nghành luật khác Hoàn thiện pháp luật hợp đồng CNQSDĐ địi hỏi phải có chủ trương, sách xây dựng hệ thống quy định pháp luật Các giao dịch liên quan đến CNQSDĐ liên quan đến đất đai Hiện nay, quy định Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ngành luật khác chồng chéo, trùng lặp, mâu thuẫn, gây khó khăn cho việc áp dụng, thực pháp luật Cụ thể Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính” cịn Điều 122 Luật Nhà năm 2014 lại quy định “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Đối với giao dịch quy định khoản thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng chứng thực hợp đồng” Như có mâu thuẫn quy định Luật Đất đai năm 2013 Luật Nhà năm 2014 thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đối tượng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nhà trường hợp thực theo quy định Luật Vì vậy, cần xây dựng đồng pháp luật dân với pháp luật đất đai ngành luật khác để pháp luật thực thực tế mà khơng có mâu thuẫn, để pháp luật vào sống Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB thật, Hà Nội 18 76 3.2 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn với việc thực sách kinh tế xã hội Hồn thiện pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất nói chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng khơng đơn liên quan đến quan hệ kinh tế túy mà cịn có liên quan mật thiết ảnh hưởng sâu sắc tới sách kinh tế xã hội khác đất nước Ngoài yếu tố thị trường, đất đai nguồn nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đất nước Các sách lớn an ninh quốc phòng kinh tế - xã hội chịu tác động quy định pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất, đặc biệt là: sách nhà sách phát triển kinh tế nơng lâm ngư nghiệp, sách thị hóa cơng nghiệp hóa, sách bảo vệ mơi trường Mà quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu phận quan trọng pháp luật giao dịch quyền sử dụng đất Chính vậy, q trình hồn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải hướng tới phục vụ tốt cho việc thực sách kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy phát triển chung kinh tế Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với việc đổi hồn thiện hành Nhà nước Nền hành hệ thống quan quyền lực nhà nước có chức trực tiếp tổ chức thực đường lối, sách Đảng, luật pháp nghị cúa Quốc hội Thực tiễn cho thấy, có sách pháp luật chưa đủ, cần phải có hành mạnh, có hiệu lực sách luật pháp vào sống, Hơn nữa, q trình tổ chức thực hành cịn góp phần tích cực vào việc bổ sung, phát triển sách, pháp luật Các quan hành quan trực tiếp xử lý công việc ngày nhà nước, thường xuyên tiếp xúc với dân giải yêu cầu dân, cầu nối quan trọng Đảng, Nhà nước với dân, nhân dân đánh giá chế độ, đánh giá Đảng trước hết thơng qua hoạt 77 động máy hành Cải cách hành ngồi u cầu đổi phát triển đất nước, cơng nghiệp hóa, đại hóa xây dựng kinh tế thị trường mở cửa hội nhập kinh tế quốc tế, cải cách hành cịn u cầu xúc người dân: khơng muốn bị phiền hà sách nhiễu; pháp luật bảo vệ Nền hành có trách nhiệm việc đáp ứng u cầu Khơng phải ngẫu nhiên Trung ương Đảng đề mục tiêu, nhiệm vụ cải cách hành chính, xây dựng hành dân chủ phục vụ đắc lực nhân dân; cải cách hành để giải đắn mối quan hệ quan hành với tổ chức nhân dân Đây vấn đề liên quan đến chất hành nhà nước ta - hành nhà nước pháp quyền dân, dân dân, nhân dân chủ thể tối cao quyền lực nhà nước Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan nhiều đến thủ tục hành nhà nước Do hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất đòi hỏi phải gắn liền với đổi hồn thiện hành nhà nước 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Trên sở phân tích vướng mắc, bất cập quy định pháp luật hành thực tiễn giải tranh chấp, đề xuất số kiến nghị: (i) Về mục đích sử dụng đất chủ thể HĐCNQSDĐ ở: Để tránh vướng mắc thực thi quy định pháp luật mục đích sử dụng đất, nên có phân biệt mục đích sử dụng đất với tư cách hoạt động khai thác, sử dụng đất mục đích việc xác lập hợp đồng quyền sử dụng đất Chúng cho quy định phân loại mục đích sử dụng đất hướng tới điều chỉnh hành vi, hoạt động khai thác, sử dụng đất Do vậy, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất với mục đích kinh doanh, sinh lời khơng vi phạm mục đích sử dụng đất Chỉ chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất không mục đích “để ở” vi phạm pháp luật mục đích sử dụng đất 78 (ii) Người sử dụng đất hộ gia đình: + Xác định tài sản hộ gia đình tài sản thuộc sở hữu chung hợp hay theo phần: Trong trường hợp chưa phân chia theo phần, chế định sở hữu hộ gia đình nên xác định thống sở hữu hợp phân chia (BLDS 2015, khoản 1, Điều 210, khoản Điều 213) Vì khơng có vợ chồng, mà thành viên hộ gia đình có quyền ngang quyền sử dụng đất Khi cần phân chia, việc phân chia tuân theo quy định pháp luật dân + Cần có thống chủ thể giao dịch quyền sử dụng đất với chủ thể giao dịch dân sự: Đối với người sử dụng đất “hộ gia đình”, pháp luật nên có hướng dẫn cụ thể thời điểm xác định tư cách thành viên hộ gia đình quyền sử dụng đất Theo đó, quyền sử dụng đất tài sản chung hộ gia đình, thơng tin thành viên hộ gia đình cần thể đầy đủ hồ sơ đề nghị cấp GCN QSDĐ GCN QSDĐ Theo chúng tơi, hộ gia đình nên xem xét theo hướng chủ thể mang tính “quá độ” quan hệ pháp luật đất đai, tiến tới xây dựng lộ trình hạn chế loại bỏ để phù hợp với quy định chủ thể giao dịch dân Bởi thực tế nay, giao dịch đân có đối tượng tài sản chung hộ gia đình, người xác lập giao dịch phải tất thành viên có đầy đủ lực hành vi giao dịch dân thẩm quyền Như vậy, chất giao dịch xác lập cá nhân + Nên có chế khuyến khích tạo điều kiện nhà đất người Việt Nam định cư nước ngoài, người nước đầu tư vào Việt Nam Trong xu hội nhập, mở cửa đầu tư, thị trường, quy định quyền sử dụng đất cần phải có linh hoạt theo hướng thu hẹp phân biệt, khoảng cách tổ chức, cá nhân nước cá nhân nước làm việc lâu dài đầu tư vào Việt Nam, cụ thể, quy định Điều LĐĐ 2013 người sử dụng đất nên bổ sung trường hợp “người nước sinh sống, làm việc Việt Nam” sở đảm bảo phù hợp với quy định đối tượng sở hữu nhà theo Luật Nhà 2015 (Luật Nhà năm 2014, Điều khoản Điều 159) 79 + Có hướng dẫn phạm vi uỷ quyền trường hợp hợp đồng có áp dụng biện pháp bảo đảm theo hướng: Trừ trường hợp có thỏa thuận khác, (i) trường hợp uỷ quyền ký hợp đồng, người uỷ quyền có quyền ký, thực biện pháp bảo đảm cho việc ký kết, thực hợp đồng đó; (ii) hợp đồng có điều kiện, người uỷ quyền có quyền ký kết biện pháp bảo đảm trước, đồng thời sau điều kiện hợp đồng xảy - Về hình thức, thủ tục thời điểm phát sinh quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Xuất phát từ hạn chế, bất cập nêu trên, đề xuất số giải pháp sau: + Thống thời điểm có hiệu lực hợp đồng có đối tượng quyền sử dụng đất (kể trường hợp có nhà thuộc phạm điều chỉnh Luật Nhà 2013 bất động sản thuộc phạm vi điều chỉnh LKDBĐS 2014) thời điểm hợp đồng đăng ký vào Số địa Việc phát sinh quyền nghĩa vụ pháp lý bên chủ thể hợp đồng quyền sử dụng đất nhà (tài sản khác đất) xác định từ thời điểm + Hướng dẫn cụ thể thủ tục đăng ký hợp đồng giá trị đối kháng với bên thứ ba hợp đồng mua bán nhà tài sản đất gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng dự án bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối với hợp đồng mua bán nhà tài sản gắn liền với đất ở, tài sản đất định giá độc lập không gắn với quyền sử dụng đất, hợp đồng thực thủ tục đăng ký bắt buộc Vậy hợp đồng mua bán nhà gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng dự án (bao gồm quyền sử dụng đất), bên phải đăng ký tồn hợp đồng hay đăng ký riêng thỏa thuận quyền sử dụng đất ở? Giá trị hiệu lực đối kháng với bên thứ ba trường hợp đăng ký toàn hợp đồng áp dụng với quyền sử dụng đất hay thỏa thuận khác Để thuận tiện cho trình giải tranh chấp, kiến nghị pháp luật hướng dẫn theo hướng: 80 (i) Đối với hợp đồng mua bán nhà ở, tài sản đất gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, bên phải thực thủ tục đăng ký tồn hợp đồng tài sản có mối quan hệ khơng tách rời nhau, hiệu lực giá trị đối kháng với bên thứ ba tính kể từ thời điểm đăng ký áp dụng quyền sử dụng đất tài sản/ nhà gắn liền với đất (ii) Đối với hợp đồng chuyển nhượng dự án bao gồm quyền sử dụng đất, để đảm bảo chức năng, nhiệm vụ văn phòng đăng ký đất đai theo Điều Thông tư số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 14/4/2015 “đăng ký đất đại, nhà tài sản gắn liên với đất”, bên khơng đăng ký tồn hợp đồng chuyển nhượng dự án mà cần phải tách thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản đất để thực thủ tục đăng ký theo quy định pháp luật đất đai + Việc chuyển quyền sở hữu nhà tài sản khác đất, quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà tài sản khác đất gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất thoả mãn điều kiện: (i) Hợp đồng đăng ký vào sổ địa chính; (ii) Các bên hồn tất việc bàn giao tài sản (iii) Đã toán 100% giá trị hợp đồng Trong điều kiện (i) bắt buộc Các bên tuân theo điều kiện (ii) (iii), trừ trường hợp có thỏa thuận khác + Phân biệt thời điểm chuyển quyền sở hữu chuyển rủi ro Khoản Điều 441 BLDS 2015 quy định “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản phải đăng ký quyền sở hữu bên bán chịu rủi ro hoàn thành thủ tục đăng ký, bên mua chịu rủi ro kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” HĐCNQSDĐ chất loại hợp đồng mua bán, nên thời điểm chuyển rủi ro quyền sử dụng đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất theo khoản Điều 441 BLDS 2015 áp dụng Tuy nhiên, cho rằng, thời điểm chuyển rủi ro tài sản phải gắn liền với người trực tiếp khai thác, sử dụng tài sản, tức phải gắn với việc bàn giao, tiếp nhận tài sản 81 Trong quan hệ đất đai, có Nhà nước người sử dụng đất có mối quan hệ bị ràng buộc quy định pháp luật Còn tổ chức công chứng bên trung gian, quy định bắt buộc tham gia bên thứ ba giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, vô hình chung pháp luật hạn chế quyền bình đẳng, tự ý chí chủ thể quan hệ pháp luật dân Chúng cho rằng, điều kiện cách thủ tục hành nay, nên trì điều kiện bắt buộc đăng ký hợp đồng Bởi việc đăng ký vai trò quản lý Nhà nước thể minh bạch, bảo đảm an toàn quyền lợi cho người thứ ba tình Các cán Nhà nước tiếp nhận hồ sơ đăng ký giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm xem xét, thẩm định thông báo, hướng dẫn để người dân thực quy định pháp luật 82 KẾT LUẬN CHƯƠNG Qua tìm hiểu nghiên cứu vấn đề lý luận thực tiễn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định pháp luật rút số kết luận sau đây: - Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phận quan trọng pháp luật dân Việt Nam Chế định pháp luật chuyển nhượng quyên sử dụng đất bao gồm quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chế giải tranh chấp Quyền sử dụng đất quyền tài sản người dân - Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến hành song song với việc tiếp tục cải cách thủ tục hành Đơn giản hóa thủ tục hành liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với việc đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, đặc biệt cán làm công tác địa Các kiến nghị đưa sở kết nội đung phân tích luận văn, từ vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật, thực tiễn giải tranh chấp, hạn chế quy định pháp luật hành Phân tích bất cập định hướng hoàn thiện pháp luật bao gồm kiến nghị liên quan Hình thức xác lập quyền sử dụng đất ở, khái niệm đất ở, điều kiện thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có GCNQSDĐ, quyền sử dụng đất khơng có tranh chấp, khơng bị kê biên để đảm bảo thi hành án, thời hạn sử dụng đất, ), điều kiện có hiệu lực hợp đồng nói chung (chủ thể, ý chí, nội dung, hình thức, thực hiện, biện pháp xử lý vi phạm 83 KẾT LUẬN Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phận vô quan trọng pháp luật đất đai nói riêng hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung Hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ quy định trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhượng QSDĐ ở; quyền nghĩa vụ chủ thể quan hệ chuyển nhượng QSDĐ Các văn xây dựng phát triển dựa tảng kinh tế xã hội Trong điều kiện kinh tế thị trường, quan hệ kinh tế vận động khơng ngừng địi hỏi pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải thường xuyên sửa đổi, bổ sung đáp ứng yêu cầu quản lý sử dụng đất đai xã hội Do vậy, việc nghiên cứu nhằm tìm nhược điểm, hạn chế bất cập hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để có sở đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện chế định pháp luật có ý nghĩa đặc biệt quan trọng Trong năm qua pháp luật chuyển nhượng QSDĐ thể chế nhiều quan điểm đắn Đảng lĩnh vực đất đai vào thực tiễn Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá người cần bảo vệ, việc điều chỉnh quan hệ chuyển nhượng QSDĐ ở, bảo đảm công xã hội hội nhập kinh tế quốc tế, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội thời kỳ đổi Qua nghiên cứu tham khảo thực tiễn, đề tài xin đề xuất số giải pháp phương hướng để hoàn thiện, nâng cao hiệu áp dụng quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên điều kiện khả nghiên cứu nên đề tài khơng tránh khỏi thiếu sót, nhiều vấn đề chưa thực khoa học cần tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện Những kết đạt luận văn cố gắng làm việc nghiêm túc tác giả cịn có giúp đỡ tận tình quý báu thầy giáo hướng dẫn, Trân trọng cảm ơn./ 84 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI (2012), Nghị số 19/NQ-TW ngày 31/01/2012 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh tồn diện cơng đổi tạo tảng đến năm 2020 nước ta trở thành nước công nghiệp theo hướng đại Bộ luật Dân năm 1995, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân năm 2005, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật Dân năm 2015, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ tài (2014), Thơng tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 hướng dẫn số Điều Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo số 193/BC-BTNMT việc “Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai” ngày 6/9/2012 Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền Sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 24/20149/TT- BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2014), Thông tư số 25/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng năm 2014 quy định đồ địa chính, Hà Nội 10 Chính phủ (2012), Nghị số: 10/NQ-CP ngày 24 tháng năm 2012 ban hành Chương trình hành động Chính phủ triển khai thực chiến lược phát triển kinh tế - xã hội 2011 - 2020, Hà Nội 11 Chính Phủ (2013), Nghị định số 23/2013/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2013 sửa đổi, bổ sung số Điều Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/06/2011 lệ phí trước bạ, Hà Nội 12 Chính phủ (2014), Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định thu tiền sử dụng đất, Hà Nội 85 13 Chính Phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 quy định giá đất, Hà Nội 14 Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều Luật Đất đại 2013, Hà Nội 15 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Chiến lược ổn định kinh tế - xã hội đến năm 2020, NXB thật, Hà Nội 16 Đảng Cộng sản Việt Nam (2011), Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI Đảng Cộng sản Việt Nam, Hà Nội 17 Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất, Nxb Lao động 18 Đào Thị Thiết (2016), Thực pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tỉnh Sơn La-Thực trạng giải pháp, Tạp chí dân chủ Pháp luật điện tử (30/9/2016) 19 Luật đất đai 1987, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 20 Luật đất đai 1993, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 21 Luật đất đai 2003, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 22 Luật đất đai 2013, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 23 Luật thuế thu nhập cá nhân 2012, Hà Nội 24 Luật công chứng 2014, Hà Nội 25 Luật kinh doanh BĐS 2014, Hà Nội 26 Luật nhà 2014, Nxb Chính trị quốc gia Hà Nội 27 Trường Đại học Luật Hà Nội (2016), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 28 Trường Đại học Luật Hà Nội (2017), Giáo trình Luật dân Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 29 Trần Thị Lịch (2013), Một số vấn đề cần lưu ý công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Dân chủ pháp Luật (số 5, Tr 39-41) 86 30 Phan Thị Vân Hương (2013), “Một số ý kiến trao đổi điều kiện hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất theo quy định dự thảo Luật đất đai sửa đổi”, http://toaan.gov.vn Website: 31 http://tuphaptamky.gov.vn/2014/news/sua-luat-dat-dai-2013/Hop-dongchuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-theo-Luat-Dat-dai-nam-2013-Bat-capva-kien-nghi-4813.html 32 http://tuanvietnam.net/2010-09-14-du-thao-chien-luoc-phat-trien-kinh-te-xahoi-2010-2020 33 http://luatcongdong.com/TuVanLuat/Tranh_chap_bat_dong_san-c/ 34 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hop-dong-chuyen-nhuong-quyensu-dung-dat-khong-tuan-thu-quy-dinh-ve-hinh-thuc 35 http://thoibaotaichinhvietnam.vn/pages/xa-hoi/2018-09-04/cap-giay-chungnhan-quyen-su-dung-dat-tren-ca-nuoc-dat-gan-97-61578.aspx 36 https://thuvienphapluat.vn/banan/tim-ban-an?q=76%2F2018%2FDS-PT 87