Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật việt nam từ thực tiễn tỉnh an giang

LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chƣa đƣợc cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn Phạm Tấn Hoà i LỜI CẢM ƠN Tôi xin gửi lời biết ơn chân thành đến q Thầy, Cơ Trƣờng Đại học Hịa Bình tận tình truyền đạt giảng dạy cho tơi thêm nhiều kiến thức quý báu suốt thời gian theo học Đặc biệt, xin biết ơn đến TS Đặc biệt, xin biết ơn đến TS Nguyễn Minh Tuấn - ngƣời hƣớng dẫn tận tình để tơi hồn thành đƣợc luận văn thạc sỹ Hà Nội, tháng 01 năm 2022 Tác giả luận văn Phạm Tấn Hòa ii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC BẢNG BIỂU vii THÔNG TIN VỀ LUẬN VĂN THẠC SĨ viii MỞ ĐẦU .1 Chƣơng NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 1.1 Một số vấn đề lý luận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm đất 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 10 1.1.3 Bản chất quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 12 1.1.4 So sánh việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất với hình thức mua bán tài sản khác 14 1.2 Pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 16 1.2.1 Khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 16 1.2.2 Cơ cấu pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 18 1.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 21 1.2.4 Về hậu pháp lý việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu .25 1.2.5 Vai trò pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 26 KẾT LUẬN CHƢƠNG 28 Chƣơng THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI TỈNH AN GIANG 29 iii 2.1 Vài nét điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tỉnh An Giang 29 2.1.1 Vị trí địa lý 29 2.1.2 Khí hậu 29 2.1.3 Điều kiện tự nhiên 29 2.1.4 Về đất đai thổ nhƣỡng, An Giang 30 2.1.5 Tài nguyên thiên nhiên 30 2.2 Thực trạng quy định hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 31 2.2.1 Nguyên tắc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 31 2.2.2 Điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 34 2.2.3 Chủ thể chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 43 2.2.4 Trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 47 2.2.5 Hình thức hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 49 2.2.6 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 51 2.3 Thực trạng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh An Giang 56 2.3.1 Thực tiễn giải vụ án dân Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh An Giang 56 2.3.2 Thực tiễn tình hình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai địa bàn tỉnh An Giang 58 2.3.3 Thực tiễn thi hành pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ pháp luật thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh An Giang 59 2.3.3.1 Những kết đạt đƣợc .59 2.3.3.2 Những hạn chế, bất cập 61 2.3.4 Các yếu tố ảnh hƣởng đến thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tỉnh An Giang 69 KẾT LUẬN CHƢƠNG 70 iv Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 71 3.1 Định hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 71 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đảm bảo theo đƣờng lối, sách Đảng Nhà nƣớc 71 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hồn thiện lĩnh vực pháp luật có liên quan 72 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải gắn liền với cơng cải cách hành nhà nƣớc .72 3.1.4 Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hƣớng phát triển kinh tế- xã hội 73 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế 73 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .74 3.2.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 74 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 78 KẾT LUẬN CHƢƠNG 79 KẾT LUẬN .80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 PHỤ LỤC 85 v DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐCNQSDĐ: Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất GCN QSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất BLDS: Bộ luật dân BLDS 1995: Bộ luật dân đƣợc QH khóa thông qua ngày 28/1/0/1995 BLDS 2005: Bộ luật Dân đƣợc QH khóa 11 thơng qua ngày 29/12/2005 BLDS 2015: Bộ luật Dân đƣợc QH khố 13 thơng qua ngày 24 /11/2015 LĐĐ 2003: Luật Đất đai đƣợc QH khố XI thơng qua ngày 26/11/2003 LĐĐ 2013: Luật Đất đai đƣợc QH khố XIII thơng qua ngày 29/11/2013 LKDBĐS 2006: Luật Kinh doanh bất động sản đƣợc QH khóa XI thông qua ngày 29/6/2006 LKDBĐS 2014: Luật Kinh doanh bất động sản đƣợc QH khố XIII thơng qua ngày 25/11/2014 Luật Nhà 2005: Luật Nhà đƣợc Quốc hội khóa XI thơng qua ngày Luật Nhà 2014 : 29/11/2005 HĐTP Luật Nhà đƣợc QH khóa XIII thông qua ngày 25/11/2014 THADS Hội đồng thẩm phán TAND Thi hành án dân UBND Tòa án nhân dân Ủy ban nhân dân vi DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Tổng hợp số liệu giải vụ án dân Tòa án nhân dân hai cấp tỉnh An Giang giai đoạn từ năm 2015 – 2020 56 vii THÔNG TIN VỀ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên: PHẠM TẤN HỊA Giới tính: Nam Ngày, tháng, năm sinh: 09/11/1988 Nơi sinh: Xã Vĩnh Chánh, huyện Thoại Sơn, tỉnh An Giang Quyết định công nhận học viên số: 04/QĐ-ĐHHB-SĐH ngày 17/11/2020 Hiệu trƣởng Trƣờng Đại học Hịa Bình Các thay đổi q trình đào tạo: Khơng Tên đề tài luận văn: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam – Từ thực tiễn tỉnh An Giang Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 10 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS Trần Lê Đăng Phƣơng Đơn vị công tác: Trƣờng Đại học An Giang 11 Tóm tắt kết luận văn: - Qua trình nghiên cứu vấn đề “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam – từ thực tiễn tỉnh An Giang” Luận văn đạt đƣợc kết sau: Thứ nhất, luận văn phân tích quy định pháp luật Việt Nam hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam Thứ hai, luận văn phân tích thực trạng giải hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam - từ thực tiễn tỉnh An Giang Thứ ba, luận văn đƣa số kiến nghị giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật - Yêu cầu việc hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam phải phù hợp với xu hƣớng chung pháp luật hợp đồng nƣớc giới viii Thứ hai, hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam phải phù hợp với đƣờng lối, chủ trƣơng Đảng Nhà nƣớc Thứ ba, hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam phải phù hợp với thực tiễn Việt Nam, đặc biệt địa bàn tỉnh An Giang - Giải pháp hoàn thiện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam: Thứ nhất, giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật dân Thứ hai, giải pháp hoàn thiện chế đảm bảo thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam – từ thực tiễn tỉnh An Giang 12 Khả ứng dụng thực tiễn: Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam 13 Những hƣớng nghiên cứu tiếp theo: Khơng 14 Các cơng trình cơng bố có liên quan đến luận văn: Khơng Hà Nội, tháng 01 năm 2022 Học viên Phạm Tấn Hòa ix MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Đất đai đƣợc xác định tài sản vô giá quốc gia, tƣ liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cƣ, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc mơi trƣờng sống Đất đai có giá trị nhƣ nên ngƣời luôn mong muốn tác động vào thƣờng xun tích cực để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bƣớc đột phá quan trọng việc quy định quyền ngƣời sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trƣờng Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trƣờng, quy định pháp luật tỏ không thật phù hợp nhiều bất cập Luật đất đai 1993 đƣợc Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chƣa thật phù hợp với nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm mới, tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có nhiều điểm Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nƣớc công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai ngƣời sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai xác định ngƣời sử dụng đất hợp pháp, khơng có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác Nhờ thế, ngƣời sử dụng đất hợp pháp ngồi việc khai thác sử dụng cịn chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cho ngƣời khác để thu khoản tiền tƣơng Chƣơng GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở 3.1 Định hƣớng nhằm hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo theo đường lối, sách Đảng Nhà nước Quyền sử dụng đất loại tài sản đặc biệt gắn liền với đất đai lãnh thổ, tài nguyên quốc gia, nơi sinh sống ngƣời dân Nhà nƣớc đại diện cho chủ sở hữu toàn dân Thực tế, kết đạt đƣợc trình xây dựng pháp luật gắn chặt với chủ trƣơng, đƣờng lối, sách Đảng Nhà nƣớc Những sách sở để xác định định hƣớng phát triển đất nƣớc thời kỳ Từ Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII nay, Đảng Cộng sản Việt Nam xác định, định hƣớng chung: “Tổ chức quản lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải vấn đề nhà cho nhân dân, vùng đô thị, phát triển doanh nghiệp nhà nước xây dựng kinh doanh nhà theo hướng dẫn quản lý Nhà nước Tạo điều kiện thuận lợi để chuyển QSDĐ Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam nước người nước tham gia đầu tư” Đặc biệt, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII Đảng Cộng sản Việt Nam đặt mục tiêu “tiếp tục hồn thiện hệ thống pháp luật, chế, sách để thị trường bất động sản vận hành thông suốt, phù hợp quy luật cung cầu nhằm khai thác, sử dụng tiết kiệm, có hiệu nguồn lực từ đất đai tài sản, kết cấu hạ tầng đất, ngăn ngừa đầu cơ, lãng phí” Pháp luật Việt Nam cụ thể định hƣớng việc xây dựng thay nhiều văn pháp luật, ngày tạo thuận lợi cho giao dịch QSDĐ nhƣ tăng tính an tồn cho bên trình giao kết thực giao dịch 71 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đặt mối quan hệ với việc hồn thiện lĩnh vực pháp luật có liên quan Luật Đất đai ngành luật độc lập hệ thống pháp luật nhƣng có mối liên hệ mật thiết với ngành luật khác nhƣ Luật Dân sự, Luật Bảo vệ môi trƣờng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tƣ, Luật Tín dụng - Ngân hàng Trong mối liên hệ này, quy phạm pháp luật ngành luật có mối quan hệ hỗ trợ, bổ sung cho để điều chỉnh đƣợc quan hệ xã hội ngày đa dạng phức tạp thực tế Do vậy, việc đổi hoàn thiện pháp luật đất đai phải đặt mối liên hệ với ngành luật có liên quan nhƣng coi Bộ luật Dân làm gốc Qua đó, ngăn ngừa đƣợc chồng chéo, mâu thuẫn pháp luật đất đai ngành luật khác điều chỉnh giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải gắn liền với công cải cách hành nhà nước Hồn thiện pháp luật đất đai hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ phải thực với việc đẩy mạnh cải cách hành nhà nƣớc nhƣ: thủ tục hành chính; tinh giảm máy, trọng tới đổi tổ chức hoạt động quan nhà nƣớc từ Trung ƣơng tới địa phƣơng Trong thời gian vừa qua, hoạt động quản lý nhà nƣớc nói chung quản lý nhà nƣớc đất đai nói riêng có bƣớc cải thiện đáng kể; cụ thể: thủ tục hành bƣớc đƣợc đơn giản, thời gian rút ngắn; máy quan quản lý trực tiếp đất đai đƣợc tinh giản Chẳng hạn: công tác cấp, đổi giấy chứng nhận QSDĐ (thành lập Văn phòng đăng ký QSDĐ cấp, thuộc Sở tài ngun mơi trƣờng, có chi nhánh quận, huyện) Những đổi đƣợc quy định Luật Đất đai 2013 cần tiếp tục hoàn thiện để nâng cao thực tiễn áp dụng chuyển nhƣợng QSDĐ ở, đặc biệt góp phần đáp ứng đƣợc mục đích pháp luật điều chỉnh đƣợc quan hệ xã hội cách lâu dài, tránh lạc hậu phát huy đƣợc hiệu thực tế 72 3.1.4 Hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với điều kiện thực tiễn xu hướng phát triển kinh tế- xã hội Việc lập, ký kết hợp đồng Chuyển nhƣợng QSDĐ quan hệ pháp luật có đối tƣợng tài sản QSDĐ Quan hệ đƣợc thực thị trƣờng bất động sản, chịu chi phối quy luật thị nhƣ quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh… Chính vậy, hồn thiện quy định pháp luật đất đai hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ bỏ qua yếu tố Các quy định giao đất, cho thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, giá chuyển nhƣợng QSDĐ, vấn đề tài khác liên quan đến sử dụng đất nội dun xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân, đảm bảo hài hồ lợi ích chủ thể sử dụng đất, lợi ích quốc gia tránh tình trạng bình quân chủ nghĩa nhƣng tránh việc tập trung quyền định QSDĐ tay nhóm chủ thể thiểu số 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo hội nhập kinh tế quốc tế Trong xu chung nay, quốc gia muốn phát triển kinh tế - xã hội phải mở rộng mối quan hệ với quốc gia, vùng lãnh thổ giới Việt Nam không ngoại lệ trình đổi mới, thực đƣờng lối, sách hội nhập với nhiều nƣớc khu vực giới Để thực hố sách, đƣờng lối đó, Nhà nƣớc có nhiều quy định pháp luật phù hợp bảo đảm môi trƣờng pháp lý thông thoáng cho tổ chức, đơn vị kinh tế nƣớc ngồi đầu tƣ Việt Nam, có quy định pháp luật đất đai, nhƣ: ngƣời Việt Nam định cƣ nƣớc ngồi khơng có quyền chung ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định Điều 166 Luật Đất đai 2013 mà đƣợc thực quyền cụ thể khác QSDĐ nhƣ: quyền chuyển nhƣợng, cho thuê, tặng cho, chấp, bảo lãnh góp vốn QSDĐ quyền đƣợc thực nhƣ nào, điều kiện cịn phụ thuộc vào hình thức sử dụng đất đai Nhƣ vậy, hoàn thiện pháp luật đất đai nói chung pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ nói riêng phải ln ý để bảo đảm xích lại gần pháp luật đất đai Việt Nam pháp luật đất đai nƣớc giới, 73 điều ƣớc quốc tế mà Việt Nam thành viên nhƣ thông lệ quốc tế Qua đó, vừa thu hút đƣợc đầu tƣ nƣớc vào Việt Nam vừa bảo đảm lợi ích chủ thể nhƣ bảo đảm đƣợc phát triển kinh tế Việt Nam mối quan hệ hội nhập với nƣớc giới 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 3.2.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất, xây dựng hoàn thiện khung pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất Không riêng Luật Đất đai năm 2013, quan hệ chuyển QSDĐ đƣợc quy định nhiều văn pháp luật khác: Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật thuế…, vậy, cần phải có hồn thiện cách có hệ thống văn pháp luật có liên quan để tạo thống cần thiết, tạo thuận lợi cho trình áp dụng pháp luật đất đai Để làm đƣợc điều này, Nhà nƣớc cần thể chế hóa quan điểm, định hƣớng chủ trƣơng, sách Đảng Nhà nƣớc đất đai, đồng thời, phải theo sát tình hình thực tiễn để đƣa điều chỉnh phù hợp, tháo gỡ kịp thời vƣớng mắc tồn trình thực pháp luật Bên cạnh việc tạo hành lang pháp lý ngày chặt chẽ, cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh, mạnh mẽ hành vi, vụ việc vi phạm để qua tạo điều kiện cho thị trƣờng chuyển nhƣợng QSDĐỞ hay thị trƣờng bất động sản lành mạnh đời Thứ hai, sửa đổi, bổ sung số quy định pháp luật đất đai liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất (i) Đối với điều kiện chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở: - Đất đai Việt Nam thuộc chủ sở hữu tồn dân Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, cá nhân, tổ chức ngƣời sử dụng đất khác xã hội khơng có quyền sở hữu đất mà thay vào QSDĐ Vì vậy, để xác mặt pháp lý, Luật Đất đai nên quy định đầy đủ “QSDĐ khơng có tranh chấp” 74 - Đối với điều kiện “đất khơng có tranh chấp”, để tránh tình trạng áp dụng pháp luật khơng thống địa phƣơng cần phải có hƣớng dẫn cách hiểu nhƣ “đất có tranh chấp” “đất khơng có tranh chấp”? Cơ quan có thẩm quyền xác nhận tình trạng đất có tranh chấp? Ngồi ra, trƣờng hợp đất có tranh chấp nhƣng tranh chấp đƣợc giải xong theo quy định pháp luật có cần xác nhận khơng? - Về điều kiện “QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án”, để tƣơng thích với quy định Bộ luật Tố tụng dân 2015 việc kê biên đƣợc áp dụng nhƣ biện pháp khẩn cấp tạm thời trình giải vụ án có cho thấy, ngƣời giữ tài sản tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản pháp luật cần bổ sung quy định cấm thực hoạt động chuyển quyền trƣờng hợp “QSDĐ bị kê biên theo quy định pháp luật tố tụng dân sự” (ii) Về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở: - Pháp luật cần quy định cụ thể cách thức bảo vệ quyền lợi cho ngƣời thứ ba tình giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ Ngƣời thứ ba ngày tình thƣờng nhận chuyển nhƣợng QSDĐ chủ yếu dựa vào giấy tờ đƣợc quan thẩm quyền xác nhận mà khơng tìm hiểu cụ thể nguồn gốc nhƣ trạng sử dụng Tuy nhiên, sau giao dịch đƣợc thực xảy tranh chấp, hợp đồng lại bị xử vô hiệu bên chuyển nhƣợng QSDD đất chủ sử dụng đất hợp pháp Điều gây thiệt hại lợi ích vật chất cho bên nhận chuyển nhƣợng QSDĐ thực tế yêu cầu bên chuyển nhƣợng hồn trả lại nhận mà cụ thể tiền cho bên chuyển nhƣợng gặp nhiều khó khăn, rắc rối chế giải chậm hiệu - Các văn hƣớng dẫn trình tự thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ khơng nên quy định mẫu hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ mà nêu điều khoản cần có mang tính chất định hƣớng cho bên mà phát huy tối đa ý chí tự nguyện, tự thỏa thuận (iii) Về trình tự, thủ tục chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở: - Tiếp tục đơn giản thủ tục đăng ký chuyển QSDĐ giúp ngƣời dân chủ động đăng ký QSDĐ sau chuyển nhƣợng QSDĐ Qua đó, giúp 75 cho việc quản lý QSDĐ đạt hiệu cao Khi thông tin QSDĐ đƣợc công khai giúp cho giao dịch QSDĐ tƣơng lai đƣợc đảm bảo an toàn pháp lý, hạn chế đƣợc mức thấp hành vi lừa đảo thực giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ - Pháp luật đất đai quy định việc chuyển nhƣợng QSDĐ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền vào hồ sơ địa Tuy nhiên, thực tiễn chuyển nhƣợng QSDĐ nhiều không phụ thuộc vào ý muốn ngƣời chuyển nhƣợng mà phải phụ thuộc nhiều vào q trình cơng tác làm thủ tục cán chịu trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhƣợng… Điều hoàn toàn trái với nguyên tắc tơn trọng tự do, thống ý chí bên tham gia vào giao dịch dân Vì lẽ đó, để tránh tiêu cực xảy trình làm thủ tục đăng ký đất đai, Nhà nƣớc cần đƣa biện pháp hợp lý biết cách phối hợp áp dụng biện pháp cách hiệu nhƣ phổ biến pháp luật đến với ngƣời dân; nâng cao hiệu chủ trƣơng dân biết, dân làm, dân kiểm tra; xây dựng hịm thƣ góp ý quan hành chính, địa phƣơng; có sách kỷ luật, xử phạt nghiêm khắc hành vi vi phạm pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ cán bộ, công chức nhà nƣớc… Để làm đƣợc điều này, cần phải có hành lang pháp lý cụ thể, thống nhất, tập trung để tiện cho việc tìm kiếm quy phạm pháp luật để áp dụng; đó, việc ban hành Luật đăng ký bất động sản thực tiễn chuyển nhƣợng QSDĐ việc cần thiết cấp bách Thứ ba, bổ sung Bộ luật Dân phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thực tiễn nay, hoạt động chuyển nhƣợng tài sản diễn phổ biến, chuyển nhƣợng QSDĐ ở, chủ thể tham gia quan hệ pháp luật thỏa thuận, giao dịch với hợp đồng Tuy nhiên, với đặc trƣng riêng biệt khác so với chuyển nhƣợng loại tài sản khác, QSDĐ cần đƣợc quy định rõ ràng Bộ luật Dân nhƣ: cần quy định quan hệ sử dụng đất ở, kiểu tranh chấp, khiếu nại QSDĐ nhƣ cần phải mở rộng chủ thể chuyển nhƣợng QSDĐ 76 Quy định rõ quan hệ sử dụng đất ở, tranh chấp, khiếu nại QSDĐ nhà ở, mở rộng chủ thể chuyển nhƣợng QSDĐ Thứ tư, cần phân định rõ vai trò Bộ luật Dân Luật Đất đai việc quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất Dù việc bổ sung phần hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vào Bộ luật Dân cần thiết, nhƣng nên dừng lại việc đặt quy định chung, loại quan hệ pháp luật Các vấn đề cụ thể, cốt lõi bên hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc quy định chi tiết Luật Đất đai Có nhƣ vậy, Bộ luật Dân Việt Nam trở thành “Luật chung ngành luật tư” cách nghĩa “điều góp phần đưa Bộ luật Dân Việt Nam gần với thông lệ quốc tế hơn” Thứ năm, giải pháp hoàn thiện sách pháp luật nghĩa vụ tài thủ tục thực nghĩa vụ tài - Việc tính thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ nhƣ theo tỷ lệ phần trăm giá trị hợp đồng dẫn đến tình trạng cho giá hợp đồng thấp giá trị thực việc chuyển nhƣợng, gây thất thu cho ngân sách nhà nƣớc Để tránh tình trạng xảy ra, cần phải có quy chế rõ ràng việc xác định thu nhập phải chịu thuế thu nhập từ chuyển nhƣợng QSDĐ văn quy phạm pháp luật chuyên ngành nhƣ Luật Đất đai, Luật Thuế Thu nhập cá nhân,… Ngồi ra, cần phải có quy định rõ ràng mức thuế suất kèm, biện pháp phối hợp tích cực với việc quy định khung giá bảng giá đất - Về lệ phí trƣớc bạ: Mặc dù giảm 50% so với quy định trƣớc, nhƣng mức phí 0,5% giá tri thực tế hợp đồng chuyển nhƣợng bên coi cao có tính chất nhƣ khoản thuế Việc thu lệ phí trƣớc bạ cao nhƣ phần ngun nhân dẫn đến nhiều hộ gia đình khơng kê khai làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở, khiến cho công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ gặp khó khăn tiến triển chậm Do đó, Nhà nƣớc nên cân nhắc việc thu lệ phí trƣớc bạ mức phí cố định hợp đồng chuyển nhƣợng có giá trị khoảng định Giải pháp vừa giúp cho ngƣời sử dụng đất giảm tải 77 nghĩa vụ tài mà cịn khuyến khích ngƣời sử dụng đất tự giác thực đầy đủ nghĩa vụ mình, giúp ngân sách nhà nƣớc đảm bảo nguồn thu 3.2.2 Giải pháp nâng cao hiệu thực pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai công khai, đơn giản, dễ tiếp cận Đây nội dung mà nhƣ Việt Nam thực đƣợc coi bƣớc tiến lớn quản lý nhà nƣớc Với tồn kênh thơng tin thức, dễ tiếp cận, truy xuất thơng qua ứng dụng internet để biết đƣợc thông tin pháp lý xác đất định giao dịch, bên nhận chuyển nhƣợng hồn tồn biết đƣợc bên chuyển nhƣợng liệu có quyền chuyển nhƣợng hay khơng, đất đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay chƣa, có nằm quy hoạch hay có tranh chấp khơng, đặc điểm đất nhƣ vị trí, diện tích, sơ đồ thửa, ranh giới Trên giới có nhiều mơ hình cho Việt Nam học hỏi nhƣ Website tra cứu đăng ký đất đai Vƣơng quốc Anh, EU hay Hồng Kông, hệ thống tra cứu thơng tin cịn chứa đựng dịch vụ tra cứu tài liệu pháp luật đất đai, hƣớng dẫn trình tự thủ tục giao dịch nghĩa vụ tài liên quan - Tiếp tục cải cách đơn giản hóa thủ tục hành đất đai Cải cách hành coi khâu đột phá việc thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội địa phƣơng nói riêng nhƣ tồn quốc nói chung, giúp giảm phiền hà cho ngƣời dân, sách thu hút đầu tƣ Chính vậy, năm vừa qua, Việt Nam tích cực thực việc rà sốt, rút gọn thủ tục hành chính, nâng cao chất lƣợng phận “một cửa”, “một cửa liên thông”, lĩnh vực gắn với đời sống dân sinh nhƣ tƣ pháp - hộ tịch, xây dựng, đất đai, sách xã hội, đăng ký kinh doanh trình đƣợc tiến hành theo lộ trình 78 KẾT LUẬN CHƢƠNG Ở chƣơng 3, Luận văn định hƣớng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực thi pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ Các giải pháp hoàn pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ bao gồm hoàn thiện hành lang pháp lý chuyển nhƣợng QSDĐ ở, sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai điều kiện chuyển nhƣợng, trình tự, thủ tục; hình thức hợp đồng… sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật khác có liên quan nhƣ pháp luật dân sự, pháp luật thuế….Qua đó, đảm bảo pháp luật đƣợc áp dụng thống thực tế Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật, Luận văn đƣa giải pháp phía quan nhà nƣớc, nhƣ nâng cao lực, đạo đức, chuyên môn cán bộ, công chức; tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra… Đồng thời phía ngƣời dân, cần tự chủ đơng nâng cao trình độ, kiến thức pháp luật để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp nhƣ nâng cao ý thức chấp hành pháp luật nói chung pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ nói riêng 79 KẾT LUẬN Pháp luật Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ phận vô quan trọng pháp luật đất đai Pháp luật chuyển nhƣợng QSDĐ đƣợc Luật Đất đai quy định cụ thể chủ thể, điều kiện, hình thức, trình tự, thủ tục, nguyên tắc chuyển nhƣợng QSDĐ tảng kinh tế - xã hội Trên sở tiếp thu giá trị, đồng thời phân tích nội dung mà cơng trình khoa học cơng bố chƣa đề cập chƣa làm rõ, luận văn xây dựng định hƣớng nghiên cứu tổng quan, toàn diện hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, đặc biệt nhấn mạnh đến đối tƣợng hợp đồng “đất ở” “quyền sử dụng đất ở” Những vấn đề lý luận đất quyền sử dụng đất đƣợc phân tích, đánh giá làm tiền đề để xây dựng quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Những vấn đề việc xác lập, thực hợp đồng nói chung đƣợc xem xét, nhận định sở đặc thù quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ở, giúp cho luận văn vừa thể đƣợc vấn đề hợp đồng nói chung, nhƣng làm bật nét riêng có hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Từ kết nghiên cứu đƣợc trình bày Chƣơng, Phụ lục luận văn, ta nhận thấy: - Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hợp đồng dân nhƣng nằm điều chỉnh nhiều ngành luật chịu tác động, chi phối nhiều chủ thể, bật can thiệp Nhà nƣớc Sự tác động Nhà nƣớc vừa với tƣ cách đại diện chủ sở hữu đất đai, vừa với tƣ cách quan quản lý hành chính, thể rõ nét quy định pháp luật đất đai, quyền sử dụng đất, quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, quyền chuyển nhƣợng, Thông qua quy định pháp luật, Nhà nƣớc thể ý chí việc điều chỉnh, tác động đến thoả thuận bên hợp đồng - Đất quyền sử dụng đất khái niệm có tính lịch sử, pháp lý Quy định pháp luật đất quyền sử dụng đất chi phối quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất thoả thuận bên hợp đồng Xuất phát từ nhu cầu, mục đích sử dụng đất ở, pháp luật cần có quy định cụ thể chế độ sở hữu, quyền sở hữu chủ sở hữu quyền sở hữu đất 80 - Quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất giao dịch dân phân biệt với hoạt động khai thác, sử dụng đất Mục đích sử dụng đất phân biệt với mục đích xác lập, thực hợp đồng Cơ chế kiểm soát giải tranh chấp giao dịch quyền sử dụng đất hoạt động sử dụng sử dụng đất độc lập với Đây vấn đề cần làm sáng tỏ mặt lý luận để làm tiền đề cho việc xây dựng thực thi pháp luật - Hệ thống pháp luật hành hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chạm đến hầu hết vấn đề cần điều chỉnh, nhƣng đƣợc phân bổ thiếu tập trung, chỗ thừa, chỗ thiếu nên chƣa đáp ứng đƣợc nhu cầu tiếp cận pháp luật ngƣời dân Để xác lập, thực hợp đồng, tránh rủi ro pháp lý, bên cần phải đọc tìm hiểu nhiều văn luật khác nhau, điều ảnh hƣởng đến hiệu việc thực thi pháp luật Do vậy, phù hợp với mục tiêu Đảng, Nhà nƣớc ta xây dựng Nhà nƣớc pháp quyền xã hội chủ nghĩa, hệ thống pháp luật nói chung, lĩnh vực, chế định pháp luật nói riêng cần đƣợc xây dựng đồng bộ, khoa học, để phục vụ đảm bảo tiêu chí “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra” - Nghiên cứu, phân tích quy định pháp luật hành hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có ý nghĩa giao dịch đƣợc xác lập kể từ thời điểm quy định pháp luật có hiệu lực Tuy nhiên, hoạt động giải tranh chấp quyền sử dụng đất, đòi hỏi thẩm phán, ngƣời tham gia tố tụng khác phải am hiểu tồn quy định pháp luật có liên quan qua thời kỳ lịch sử Những vấn đề phức tạp, khó giải dứt điểm hầu hết xuất phát từ hợp đồng đƣợc xác lập từ năm 2003 trở trƣớc Do biến động lịch sử, chiến tranh, sách quản lý đất đai Nhà nƣớc, khó khăn việc thu thập, xác minh chứng nên việc xác định tính hợp pháp giao dịch ngƣời có quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn Cho đến thời điểm này, quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc đánh giá tƣơng đối đầy đủ, khắc phục hạn chế văn quy pháp luật trƣớc nhƣng lấp đầy lỗ hổng pháp lý “lịch sử để lại” Để xây dựng hệ thống pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đồng bộ, hạn chế tranh chấp, cần có nghiên cứu, đánh giá tổng quát từ lý 81 luận, thực trạng pháp luật đến hoạt động áp dụng thực thi pháp luật Phạm vi đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật luận án tập trung khắc phục tồn tại, bất cập pháp luật nội dung nghiên cứu mà không nêu giải pháp hoàn thiện pháp luật tố tụng giải pháp có tính kỹ thuật, tổ chức, khác Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có vai trị bình ổn giao dịch dân sự, thúc đẩy phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất bất động sản./ 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO A Văn pháp luật: Bộ luật dân nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 Bộ luật dân nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005 Bộ luật lao động năm 2012 Luật thƣơng mại năm 2005 Luật đất đai 2013 Luật công chứng 2014 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 Luật đấu giá tài sản năm 2014 Luật nhà năm 2014 B Tài Liệu tiếng việt: Nguyễn Mạnh Bách (1997), Luật dân Việt Nam lược giải, hợp đồng dân thơng dụng, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Báo cáo tổng kết sách đất đai, kiến nghị sửa đổi Luật đất đai, ngày 13/5/2002 (Phần báo cáo nằm khuôn khổ tham luận đồng chí Nguyễn Thị Kim Ngân, ủy viên trung ƣơng Đảng, Thứ trƣởng Bộ Tài hội thảo Ban kinh tế trung ƣơng tổ chức Hà Nội ngày 14 15/5/2002) Bộ luật dân Việt Nam (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ luật dân Việt Nam (2005), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Chính phủ (1999), Nghị định số 17/1999/NĐ-CP 29/03/1999 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, chấp, góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, Hà Nội TS Nguyễn Ngọc Điện (2001), Bình luận hợp đồng thơng dụng Bộ luật dân Việt Nam, Nxb Trẻ, Thành phố Hồ Chí Minh Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) (1995), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Luật Đất đai Việt Nam (1987), Luật Đất đai Việt Nam (1993), Luật đất đai Việt Nam (2003), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 83 Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất (1994), Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 10 Phạm Hữu Nghị (2001), "Luật Đất đai năm 1993 qua hai lần sửa đổi, bổ sung", Nhà nước Pháp luật, (10) 11 Phạm Hữu Nghị (2002), "Về thực trạng sách đất đai Việt Nam", Nhà nước pháp luật, (8) 12 Tòa án nhân dân tối cao (2020), Báo cáo tổng kết năm (2015 – 2020 ) ngành tòa án nhân dân tỉnh An Giang; phương hướng nhiệm vụ cơng tác năm 2006 ngành tịa án nhân dân tỉnh An Giang 13 Báo cáo tổng kết năm 2020 phƣơng hƣớng nhiệm vụ công tác năm 2021 ngành tòa án nhân dân tỉnh An Giang 14 Nguyễn Mạnh Bách (1995), Pháp luật hợp đồng Việt Nam, Nxb Tƣ pháp 15 http://baophapluat.vn/cac-truong-hop-giao-dich-dan-su-bi-vo-hieu C Các án Bản án số: 06/2019/DS-ST Ngày 25- 3- 2019 Tòa án nhân dân tỉnh An Giang V/v tranh chấp “liên quan đến tài sản bị cưỡng chế để thi hành án theo quy định pháp luật thi hành án dân sự, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” Bản án số: 85/2018/DS-PT Ngày:19/4/2018 Tòa án nhân dân tỉnh An Giang V/v “tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” Bản án số: 49/2020/DS-ST Ngày: 24 – – 2020 Tòa án nhân dân tỉnh An Giang “V/v “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;hợp đồng thuê nhà ở; hợp đồng vay tài sản; yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” 84 PHỤ LỤC 85