Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm của toà án nhân dân từ thực tiễn tỉnh an giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC HÒA BÌNH NGUYỄN VĂN PHÚC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC XÉT XỬ SƠ THẨM CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH AN GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC HỊA BÌNH NGUYỄN VĂN PHÚC GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC XÉT XỬ SƠ THẨM CỦA TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỪ THỰC TIỄN TỈNH AN GIANG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Mã số: 838 01 07 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Dƣơng Anh Sơn HÀ NỘI, 2022 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu khoa học riêng tơi Các số liệu, ví dụ trích dẫn luận văn đảm bảo độ tin cậy, xác trung thực Những kết luận khoa học luận văn chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận văn Nguyễn Văn Phúc i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i MỤC LỤC ii Tính cấp thiết đề tài Đối tƣợng, phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tƣợng nghiên cứu Chƣơng LÝ LUẬN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN… 1.1 Khái quát tranh chấp đất đai 1.1.1 Khái niệm tranh chấp đất đai 1.1.2 Đặc điểm tranh chấp đất đai 1.1.3 Phân loại tranh chấp đất đai 10 1.1.4 Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 10 1.2 Giải tranh chấp đất đai 11 1.2.1 Khái niệm giải tranh chấp đất đai 11 1.2.2 Các phƣơng thức giải tranh chấp đất đai 12 1.3.1 Khái niệm giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án 18 1.3.2 Đặc điểm giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án 19 1.3.3 Nguyên tắc giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án 20 1.4 Vai trò Tòa án nhân dân việc giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm 21 KẾT LUẬN CHƢƠNG 23 Chƣơng THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT ii TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC XÉT XỬ SƠ THẨM TẠI CÁC TÒA ÁN TỪ THỰC TIỄN TỈNH AN GIANG 24 2.1 Thực trạng pháp luật giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án 24 2.1.1 Pháp luật thủ tục giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án 24 2.1.2 Pháp luật nội dung giải tranh chấp đất đai Tòa án 30 2.2 Thực tiễn giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án địa bàn tỉnh An Giang 37 2.2.1 Tình hình giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án địa bàn tỉnh An Giang 37 2.2.2 Những kết đạt đƣợc công tác giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh An Giang 38 2.2.3 Những hạn chế công tác giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh An Giang 41 2.2.4 Nguyên nhân hạn chế công tác giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân địa bàn tỉnh An Giang 49 KẾT LUẬN CHƢƠNG 55 Chƣơng MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC XÉT XỬ SƠ THẨM CỦA TÒA ÁN NHÂN DÂN TRONG THỜI GIAN TỚI 56 3.1 Một số kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án 56 3.1.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật thủ tục giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân 56 3.1.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật nội dung giải tranh chấp đất đai iii theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân 59 KẾT LUẬN CHƢƠNG 68 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 iv DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Bộ luật tố tụng dân BLTTDS Tranh chấp đất đai TCĐĐ Tòa án nhân dân TAND Tố tụng dân TTDS Tố tụng hành TTHC Uy ban nhân dân UBND MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đai đƣợc giải Tòa án theo thủ tục xét xử sơ thẩm địa bàn tỉnh An Giang diễn đa dạng, phức tạp có chiều hƣớng gia tăng Theo số liệu báo cáo 12 Tòa án nhân dân huyện, thành phố, năm (2018, 2019, 2020) Tòa án nhân dân hai cấp địa bàn tỉnh An Giang thụ lý giải quyết: thụ lý 13.489 vụ án dân sự; Trong số đó, vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai 2.409 vụ (chiếm 17,9% tổng số vụ án dân sự) Tuy nhiên, công nhận thỏa thuận đƣơng 238 vụ (chiếm tỷ lệ 9,87%)1 Từ số liệu công nhận thỏa thuận đƣơng cho thấy, vụ án tranh chấp đất đai vô phức tạp tính chất vụ án ý chí chủ thể tham gia Luật đất đai năm 2013; Bộ luật Dân năm 2015, Bộ luật tố tụng Dân năm 2015, Luật nhân gia đình năm 2014; Luật công chứng năm 2014… văn hƣớng dẫn thi hành tạo khung pháp lý quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi sở pháp lý quan trọng giúp cho Tòa án nhân dân nói chung Tịa án nhân dân địa bàn tỉnh An Giang nói riêng giải tranh chấp đất đai đạt hiệu Tuy nhiên, với quy định Điều 202 Luật đất đai năm 2013 có tranh chấp đất đai xảy bắt buộc phải trải qua hai quan có thẩm quyền giải quyết, quan thứ làm nhiệm vụ hịa giải, hịa giải khơng thành, khơng hịa giải đƣợc… đƣợc yêu cầu quan thứ hai Tòa án giải Những tầng nấc làm cho vụ kiện kéo dài thêm bƣớc làm chậm việc kết thúc giải vụ tranh chấp đất đai, khơng có vấn đề pháp lý Bên cạnh đó, Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định loại đất tranh chấp mà bên chƣa có loại giấy tờ thuộc thẩm quyền tòa dân sự, trao vƣợt thẩm quyền cho tòa dân việc giải tranh chấp loại đất Tòa án nhân dân tỉnh An Giang, Báo cáo tổng kết công tác năm 2018, 2019, 2020 (từ chỗ có quyền xác định vốn có quyền dân bị ngƣời kkhác tranh chấp có thêm quyền xác định đƣợc quyền sử dụng đất chƣa có pháp luật, chƣa đƣợc công nhận pháp lý, loại đất vốn đƣợc xác định “đất cơng”), theo quan điểm tác giả phức tạp lớn, xác xuất sai sót tịa án giải tranh chấp cao Xuất phát từ lý chọn đề tài: “Giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Toà án nhân dân từ thực tiễn tỉnh An Giang” làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sỹ Tình hình nghiên cứu đề tài Liên quan đến đề tài nghiên cứu, có số cơng trình nghiên cứu giải tranh chấp đất đai nói chung nhƣ: - Sách chuyên khảo Luật sƣ Nguyễn Thị Chi, (2019),“Tìm hiểu quy định vể giải tranh chấp đất đai, quy định bồi thường thiệt hại, tái định cư thu hồi đất”, NXB Lao động Cuốn sách gồm 04 phần, phần I quy định giải tranh chấp đất đai Phần II Chính sách bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ nhà nƣớc thu hồi đất Phần III quy định thu hồi, bồi thƣờng thiệt hại thu hồi đất Phần IV quy định áp dụng giải tranh chấp đất đai - Sách chuyên khảo luật sƣ Tƣởng Duy Lƣợng, (2018), Pháp luật tố tụng dân thực tiễn xét xử, Nhà xuất trị quốc gia thật Cuốn sách tác giả cung cấp cho ngƣời đọc vấn đề lý luận thủ tục tố tụng dân thực tiễn xét xử, đặc biệt viết phân tích “Sự phát triển theo hƣớng tăng thẩm quyền Tòa án giải tranh chấp đất đai” cung cấp cho tác giả thêm hiểu biết thẩm quyền tòa án giải tranh chấp đất đai - Sách chuyên khảo Tiến sĩ Phạm Thị Hƣơng Lan, 2018, “Hòa Giải Trong Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Ở Việt Nam Hiên Nay”, NXB Lao động Cuốn sách bao gồm sáu phần, cung cấp sở lý luận thực tiễn thực cơng tác hịa giải nói chung hịa giải giải tranh chấp đất nói riêng nƣớc ta Tƣởng Duy Lƣợng, (2018), Pháp luật tố tụng dân thực tiễn xét xử, NXB trị quốc gia thật - Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án nước ta, Luận án Tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội - Khuất Thị Mỹ Dung, (2019), Giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân từ thực tiễn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học Học viện khoa học xã hội - Bài viết tác giả Minh Tuấn, (2020), Vướng mắc, bất cập, kiến nghị hoàn thiện pháp luật thẩm quyền giải chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân đăng tạp chí Tịa án nhân dân điện tử: https://tapchitoaan.vn/baiviet/phap-luat/vuong-mac-bat-cap-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-ve-thamquyen-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-theo-thu-tuc-to-tung-dan-su Các cơng trình nghiên cứu, viết nêu đƣợc tiếp cận, nghiên cứu, nhận định đánh giá dƣới nhiều khía cạnh mức độ khác nội dung có liên quan trực tiếp gián tiếp đến pháp luật tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Qua cơng trình trên, cung cấp cho tác giả kiến thức lý luận thực tiễn vấn đề tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tuy nhiên việc nghiên cứu đề tài cơng trình nêu đề cập đến số khía cạnh giải tranh chấp đất đai nhƣ: thủ tục hòa giải, giải tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm thực tiễn giải tranh chấp đất đai đƣợc thực địa phƣơng định Hiện nay, việc nghiên cứu đề tài pháp luật giải tranh chấp đất đai Tòa án vấn đề cấp thiết, lẽ quy định pháp luật vấn đề nhiều bất cập, chƣa phù hợp với tình hình thực tiễn; việc áp dụng quy định pháp luật để giải tranh chấp địa phƣơng khác nhau, đặc biệt tỉnh An Giang đà phát triển cịn gặp nhiều vƣớng mắc, khó khăn Bên cạnh đó, chƣa có cơng trình nghiên cứu trực tiếp cụ thể giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tịa án có liên hệ thực tiễn tỉnh An Giang Vì vậy, nói Luận văn cơng trình khoa học nghiên cứu chuyên sâu có hệ thống vấn đề cộng đồng Đối với trƣờng hợp không đạt đƣợc đồng thuận cộng đồng tổ chức phát triển quỹ đất có số ngày định để điều chỉnh phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ sở tiếp nhận báo cáo kết tham vấn cộng đồng Tổ chức phát triển quỹ đất có trách nhiệm tổ chức họp tham vấn cộng đồng sau hoàn thành việc điều chỉnh phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ Phƣơng án bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ đƣợc cấp có thẩm quyền phê duyệt đạt đƣợc đồng thuận cộng đồng Thứ tƣ, sửa đổi quy định BLTTDS việc xem xét, thẩm định chỗ tranh chấp đất đai bắt buộc Trong thực tế giải vụ việc TCĐĐ cho thấy, việc xem xét, thẩm định chỗ nhà đất cần thiết TCĐĐ loại tranh chấp đặc thù, đối tƣợng tranh chấp loại tài sản đặc biệt, có giá trị trải qua nhiều biến động trình Nhà nƣớc thực sách cải tạo đất đai Có tranh chấp mà bên tranh chấp mà đƣơng không trực tiếp quản lý, sử dụng đất mà ngƣời thứ ba tình sử dụng, hay có tranh chấp mà áp dụng quy định pháp luật để giải dẫn đến án không phù hợp với thực tiễn thi hành đƣợc Thứ năm, bổ sung quy định pháp luật trình tự, thủ tục, trách nhiệm quan liên quan việc thực cung cấp tài liệu chứng Trong TCĐĐ việc thu thập tài liệu, chứng cần thiết việc giải vụ án, nhƣng thực tế cho thấy việc thu thập chứng quan tổ chức lƣu giữ tài liệu hiệu quả, có nhiều vụ phải tạm đình vấn đề cần đợi kết thu thập tài liệu chứng quan, không không nhận đƣợc kết thu thập có nhận đƣợc nhƣng chậm gây trở ngại lớn cho việc giải vụ án Vì vậy, cần có văn pháp luật quy định cụ thể phạm vi, thời gian, trình tự, thủ tục, trách nhiệm quan liên quan việc thực cung cấp tài liệu chứng Thứ sáu, Tiếp tục hoàn thiện thực nghiêm quy định tổ chức đối thoại; hòa giải, luật sƣ tham gia trình giải ại; công khai minh bạch 58 tài liệu, chứng bên; tăng cƣờng việc “tranh tụng” để phá vỡ tính “khép kín” q trình giải khiếu nại Đồng thời, quy định thẩm quyền, cứ, thủ tục xem xét lại khiếu nại số trƣờng hợp cụ thể phát việc giải khiếu nại có vi phạm pháp luật; vụ việc khiếu nại phức tạp, kéo dài Song song với cần phải đơn giản, rút gọn số thủ tục tố tụng trình giải vụ án trƣờng hợp vụ việc đơn giản, rõ ràng, có để phán bảo đảm, tăng cƣờng hiệu lực xử vụ án Tịa án, thơng qua việc nghiên cứu có chế hữu hiệu thi hành án hành 3.1.2 Kiến nghị hồn thiện pháp luật nội dung giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân Thứ nhất, thuật ngữ “tranh chấp đất đai” chƣa đƣợc quy định cụ thể, dẫn đến khó khăn thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Luật Đất đai cần xác định cụ thể quyền nghĩa vụ bên tranh chấp đất đai để tránh làm cản trở quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Việc quy định cụ thể giúp giải tình trạng khó khăn việc xác định nhƣ đất khơng có tranh chấp không ảnh hƣởng lớn đến quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngƣời có quyền sử dụng đất Khi quyền sử dụng đất có tranh chấp, đồng nghĩa với việc thời điểm giá trị quyền sử dụng đất thuộc chủ thể cụ thể, nhƣng khả định đoạt chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chủ thể bị ảnh hƣởng tình trạng kiện tụng tranh chấp Bởi vì, để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, đồng thời, nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thƣờng không cho phép chủ thể chuyển nhƣợng giá trị quyền sử dụng đất có tranh chấp Tuy nhiên, cần phải xác định đất có tranh chấp, chất tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích đáng ngƣời tranh chấp hay việc “tranh chấp” với mục đích lạm dụng, làm cho ngƣời có quyền sử dụng đất chuyển nhƣợng đƣợc quyền sử dụng đất cần phải đƣợc xem xét 59 Khái niệm tranh chấp đất đai đƣợc ghi nhận khoản 24 Điều Luật Đất đai năm 2013: “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai” Nội dung tranh chấp tranh chấp đất đai quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất, nhiên, “quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất” khái niệm rộng quy định thiếu cụ thể dẫn đến tình trạng khó xác định tranh chấp đất đai Cho tới nay, có nhiều định nghĩa tranh chấp đất đai, chẳng hạn nhƣ: “Tranh chấp đất đai bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột lợi ích, quyền nghĩa vụ chủ thể tham gia vào quan hệ pháp Luật Đất đai”12 “tranh chấp đất đai bất đồng mâu thuẫn chủ thể (sử dụng đất) việc xác định ngƣời có quyền sử dụng (hoặc những) đất định… Tranh chấp đất đai bao hàm tranh chấp địa giới đơn vị hành chính”13 Tuy nhiên, định nghĩa chƣa nội hàm/bản chất tranh chấp đất đai Pháp luật đất đai hành quy định rằng, có tranh chấp đất đai khuyến khích bên tự hịa giải, bên tranh chấp khơng hịa giải đƣợc gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hịa giải (Điều 202 Luật Đất đai năm 2013) Trƣờng hợp đƣợc hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành, bên có quyền khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân Khi bên có bất đồng quyền nghĩa vụ nhƣng sau tự hịa giải không bên gửi đơn yêu cầu quan nhà nƣớc có thẩm quyền giải có đƣợc gọi tranh chấp không? Về mặt thực tiễn, tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ bên đƣơng nên thủ tục giải tranh chấp phải thông qua đƣờng tố tụng Do vậy, hiểu rằng, bên gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp sở giải tranh chấp quyền nghĩa vụ liên quan đến đất đai bị coi đất có tranh chấp Mặt 12 13 Giáo trình Luật Đất đai, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, NXB Công an Nhân dân, (2018), tr 455 Giáo trình Luật Đất đai, Trƣờng Đại học Luật TP Hồ Chí Minh (2012), tr 357 - 358 60 khác, ngƣời sử dụng đất không đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tranh chấp đƣợc Tịa án có thẩm quyền thụ lý để giải Trong đó, mặt lý luận, đƣợc giải thích tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai nhƣng cần phải có xác định rõ ràng quyền nghĩa vụ ngƣời sử dụng đất Thứ hai, quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa hợp lý Cần hồn thiện quy định hình thức, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Qua thực tiễn cho thấy, nhiều ngƣời dân gặp khơng rắc rối đến quan có thẩm quyền để thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nơi hiểu áp dụng cách khác Thông thƣờng, sau bên chuyển nhƣợng bên nhận chuyển nhƣợng thực hoàn tất thủ tục cơng chứng, chứng thực hợp đồng tiếp tục thực việc đăng ký trƣớc bạ, sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bên nhận chuyển quyền Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Vậy, thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất câu hỏi khơng ngƣời thắc mắc q trình thực thi pháp luật Điều 502 Điều 503 Bộ luật Dân năm 2015 quy định thủ tục thực hợp đồng quyền sử dụng đất hiệu lực việc chuyển quyền sử dụng đất Theo đó, hợp đồng quyền sử dụng đất phải đƣợc lập thành văn theo hình thức phù hợp với quy định Bộ luật Dân năm 2015, pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan Việc thực hợp đồng quyền sử dụng đất phải trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật đất đai quy định khác pháp luật có liên quan (Điều 502) Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định Luật Đất đai (Điều 503) Về hiệu lực hợp đồng, Điều 401 Bộ luật Dân năm 2015 quy định: “Hợp đồng đƣợc giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trƣờng hợp có thỏa thuận khác luật liên quan có quy định khác Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên phải thực quyền nghĩa vụ theo 61 cam kết Hợp đồng bị sửa đổi hủy bỏ theo thỏa thuận bên theo quy định pháp luật” Thêm vào đó, Điều Luật Cơng chứng năm 2014 quy định: “Văn cơng chứng có hiệu lực kể từ ngày đƣợc cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng” Với quy định trên, tác giả cho rằng, hồn tồn khơng có mâu thuẫn hay chồng chéo quy định pháp luật thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất pháp luật quy định phải công chứng, chứng thực Theo Điều 385 Bộ luật Dân năm 2015, hợp đồng thỏa thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân Sau bên giao kết hợp đồng dƣới hình thức định phù hợp với pháp luật hợp đồng đáp ứng đầy đủ điều kiện mà pháp luật u cầu hợp đồng có hiệu lực bắt buộc bên Điều có nghĩa là, từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, bên hợp đồng bắt đầu có quyền nghĩa vụ Khi thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bên bao gồm chuỗi hành vi: Giao kết hợp đồng, thực hợp đồng (các bên thực quyền nghĩa vụ đƣợc xác định hợp đồng), đăng ký quan đăng ký đất đai quan có thẩm quyền ghi vào sổ địa Nhƣ vậy, cần phải hiểu việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai, có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa tức việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất hồn thành khơng phải có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký Tuy nhiên, nay, việc yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nguyên nhân nhiều giao dịch bị tuyên bố vô hiệu ý chí bên hồn tồn tự nguyện rõ ràng Theo điểm a, b khoản Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền ngƣời sử dụng đất đƣợc thực Tuy nhiên, tác giả cho rằng, công chứng, chứng thực bắt buộc gây nhiều bất cập nên việc chuyển công chứng, chứng thực bắt buộc thành 62 công chứng, chứng thực tự nguyện (quyền công chứng, chứng thực) nên đƣợc phát triển Thực tiễn xét xử chứng minh, đơi Tịa án phải “bỏ qua” quy định yêu cầu phải công chứng, chứng thực giao dịch quyền sử dụng đất Ở đây, Tòa án xử lý giao dịch quyền sử dụng đất nhƣ không tồn quy định yêu cầu công chứng, chứng thực khó xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất phải công chứng Luật Đất đai nên quy định “việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đƣợc thực theo nhu cầu bên” nhằm khắc phục hạn chế trên, đồng thời giảm chi phí nhƣ thủ tục rƣờm rà cho ngƣời dân Chúng ta phủ nhận việc công chứng bắt buộc hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cần thiết Về mặt quy định pháp luật giao dịch bất động sản đƣợc công chứng đảm bảo hình thức theo quy định tạo điều kiện để giao dịch tiếp tục đƣợc quan có thẩm quyền thực bƣớc Việc công chứng giao dịch bất động sản mang lại lợi ích cho bên khơng pháp lý mà kinh tế, thƣơng mại, hạn chế đƣợc ảnh hƣởng, chí phá sản hợp đồng, giao dịch dân sự, thƣơng mại tiềm ẩn rủi ro không đƣợc công chứng Hợp đồng, giao dịch đƣợc cơng chứng có giá trị chứng cứ, tình tiết, kiện hợp đồng, giao dịch đƣợc công chứng chứng minh, trừ trƣờng hợp bị Tịa án tun bố vơ hiệu Các hoạt động giao dịch đƣợc kiểm soát, hạn chế thất thu thuế cho Nhà nƣớc, tranh chấp, khiếu kiện xảy hơn, giảm gánh nặng cho Tòa án giúp thị trƣờng bất động sản ổn định nhiều Thực ra, khơng có giải pháp mang lại ƣu điểm tuyệt đối, nhƣng việc quy định công chứng, chứng thực bắt buộc nhƣ có nhiều nhƣợc điểm việc chuyển sang cơng chứng, chứng thực tự nguyện Khi ngƣời tham gia giao dịch có nghi ngờ hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất mà họ muốn xác lập, họ yêu cầu trợ giúp công chứng viên cách yêu cầu công chứng giao dịch họ Bởi lẽ, Luật Công chứng quy định 63 rõ “công chứng việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch khác văn mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” Hơn nữa, có gian lận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có chế để bảo vệ ngƣời tình pháp luật dân có chế tài cho ngƣời gian lận thông qua quy định giao dịch vô hiệu nhầm lẫn, lừa dối hay giả tạo Thứ ba, LĐĐ năm 2013 chƣa quy định cụ thể điều kiện phƣơng thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng thiếu sở pháp lý việc xác định quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhƣợng LĐĐ nên quy định cụ thể điều kiện phƣơng thức chuyển quyền sử dụng đất Việc tách riêng điều kiện phƣơng thức chuyển quyền sử dụng đất khỏi quy định quyền nghĩa vụ chung đảm bảo ngƣời sử dụng đất dễ dàng nắm đƣợc quy định mà tuân thủ thực Ngoài ra, điều kiện để quyền sử dụng đất đƣợc chuyển nhƣợng Luật Đất đai điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn cho phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất Kể tất đất Việt Nam đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất điều kiện gây khó khăn định Đó trƣờng hợp chuyển nhƣợng phần đất, trình chờ lấy giấy chứng nhận nhƣng lại có nhu cầu chuyển nhƣợng ngay, bên công chứng để thực giao dịch Do đó, điều kiện chuyển nhƣợng Luật Đất đai cần tính đến tiến tƣơng lai ngành địa chính, việc số hóa việc quản lý thơng tin địa có việc đăng ký quyền sử dụng đất Khi đó, ngƣời sử dụng đất khơng cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cơ quan đăng ký cần đối chiếu thông tin hợp đồng đăng ký hệ thống điện tử Do đó, theo tác giả, Luật Đất đai nên sửa đổi điều kiện chuyển nhƣợng thành “có quyền sử dụng đất hợp pháp” 64 Chuyển quyền sử dụng đất nói chung dịch chuyển quyền sử dụng đất giao đất từ chủ thể sang chủ thể khác nhƣng với hai hậu pháp lý khác tính chất đền bù khác Cho thuê quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất tạm thời giao dịch có tính chất đền bù (phải trả tiền th thời gian sử dụng đất) Tặng cho quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn nhƣng giao dịch khơng có tính chất đền bù (ngƣời nhận quyền sử dụng đất trả tiền) Đặc biệt, chuyển đổi quyền sử dụng đất, đất nông nghiệp thƣờng nhằm thuận tiện việc sản xuất hai bên chuyển đổi, nên việc chuyển đổi không thiết phải có đủ điều kiện nhƣ chuyển nhƣợng Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giao dịch mà đó, quyền sử dụng đất đƣợc chuyển dịch từ bên sang bên cách vĩnh viễn ngƣời nhận chuyển nhƣợng trả cho ngƣời chuyển nhƣợng khoản tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất Điều có nghĩa là, tất giao dịch mà có chuyển dịch quyền sử dụng đất vĩnh viễn có thu tiền phƣơng thức chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Trong thực tế, quyền sử dụng đất đƣợc chuyển giao vĩnh viễn có thu tiền đƣợc thực thơng qua nhiều phƣơng thức khác (hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán cơng trình xây dựng đất; hợp đồng mua bán lâu năm đất; hợp đồng mua bán rừng sản xuất rừng trồng) phƣơng thức đó, việc xác định diện tích đất đƣợc chuyển quyền sử dụng, thời điểm xác lập quyền sử dụng đất khác Trong đó, theo pháp luật hành có điều luật quy định điều kiện chuyển quyền sử dụng đất cho tất phƣơng thức chƣa hợp lý 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án Thứ nhất, tổ chức bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ cho đội ngũ thẩm phán, cán TAND 65 Việc bồi dƣỡng nghiệp vụ cho đội ngũ cán TAND, đặc biệt đội ngũ Thẩm phán khâu then chốt để bảo đảm công tác giải cácTCĐĐ đạt hiệu cao Trong thời gian qua, TAND tỉnh An Giang cử số thẩm phán cán thuộc TAND hai cấp tỉnh An Giang tham gia lớp bồi dƣỡng kiến thức, nghiệp vụ Học viện Tòa án - Toà án nhân dân tối cao Qua lớp học giúp cho Thẩm phán cán tồ án nhân dân nhận thức đƣợc tính chất đặc thù trình giải tranh chấp đất đai để từ ngƣời nắm vững đƣợc nguyên tắc đạo, áp dụng quy định pháp luật đất đai, nhƣ quy định pháp luật Tố tụng dân nhằmgiải vụ việc có hiệu chất lƣợng cao Ngồi ra, tham gia khóa học giúp cho thẩm phán cán tòa án nắm đƣợc kỹ tiến hành hoà giải Đây công việc quan trọng phức tạp phần lớn vụ tranh chấp đất đai có mức độ liệt cao Để hồ giải có kết địi hỏi Thẩm phán phải kiên trì có “nghệ thuật” hồ giải, phải đầu tƣ nhiều thời gian, cơng sức, tránh làm hình thức, chiếu lệ Thứ hai, TAND tỉnh An Giang phải thƣờng xuyên tổng kết công tác giải TCĐĐ thông qua thực tiễn công tác xét xử để rút sai lầm mà thẩm phán thƣờng gặp công tác xét xử TCĐĐ, đồng thời phân tích ngun nhân sai lầm đó, đề đƣợc biện pháp khắc phục để xây dựng nội dung bồi dƣỡng, tập huấn nghiệp vụ Thứ ba, Tăng cƣờng công tác tuyên truyền, bồi dƣỡng kiến thức pháp luật đất đai cho ngƣời dân Những TCĐĐ kéo dài thực tế phần xuất phát từ thiếu hiểu biết pháp luật đất đai ngƣời dân Nhiều trƣờng hợp nhà nƣớc thu hồi đất cho cơng trình cơng cộng, mục đích an ninh quốc phịng cho nhà đầu tƣ nhƣng ngƣời dân cố tình khơng chịu bàn giao mặt bằng, địi bố trí tái định cƣ chỗ, làm chậm tiến độ thi công dự án, cơng trình; hay khởi kiện u cầu Tịa án giải việc đòi lại đất mà nhà nƣớc lấy thời 66 sách đất đai; trƣờng hợp không hiểu biết pháp luật đất đai nên tự đặt vào hồn cảnh bất lợi tham gia vào quan hệ đất đai nhƣ chuyển nhƣợng, tặng cho, cho nhờ, Vì vậy, để giải tình trạng thời gian tới TAND cần phối hợp với UBND tỉnh, huyện có hình thức tun truyền pháp luật đất đai cách sâu rộng phƣơng tiện thông tin đại chúng qua buổi sinh hoạt tổ dân phố mà ngƣời tuyên truyền thẩm phán, cán Tịa án để qua ngƣời dân biết hiểu đƣợc quy định pháp luật đất đai từ có điều chỉnh hành vi tham gia vào quan hệ đất đai cách phù hợp, pháp luật Thứ tư, thực giải pháp đồng bộ, kịp thời Tiếp tục hoàn thiện pháp luật đổi chế giải tranh chấp hành lĩnh vực đất đai, địi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng bộ, kịp thời đặt mối quan phụ thuộc, tác động lẫn nhƣ: tăng cƣờng lãnh đạo Đảng; đổi tƣ nhận thức tranh chấp hành giải tranh chấp hành lĩnh vực đất đai quan nhà nƣớc, ngƣời có thẩm quyền quan nhà nƣớc toàn thể nhân dân; tăng cƣờng công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật để nâng cao nhận thức, hiểu biết pháp luật cho nhân dân để họ thực quyền khiếu nại, khởi kiện quy định pháp luật; bảo đảm sở vật chất cho công tác giải tranh chấp hành lĩnh vực đất đai giải pháp hỗ trợ khác 67 KẾT LUẬN CHƢƠNG Tại chƣơng 3, sở kết đạt đƣợc hạn chế, nguyên nhân thực thi pháp luật giải TCĐĐ theo thủ tục xét xử sơ thẩm địa bàn tỉnh An Giang, tác gỉa tiến hành phân tích kiến nghị để hoàn thiện quy định pháp luật nội dung hình thức giải TCĐĐ nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giải tranh chấp đất đai Để hạn chế việc khởi kiện tranh chấp liên quan đến đất đai, trƣớc hết cần thực tốt công tác quản lý đất đai sở hệ thống pháp luật đầy đủ, việc thực pháp luật, tôn trọng quyền lợi hợp pháp cá nhân, quan, tổ chức, giải tốt mối quan hệ hài hòa Nhà nƣớc, công dân, quan, tổ chức sở qui định pháp luật Tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra quan, cán làm công tác quản lý đất đai, công tác giải tranh chấp, kịp thời chấn chỉnh cần thiết phải xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật, lợi dụng chức vụ quyền hạn thi hành công vụ biện pháp nghiêm khắc nhất, đem lại công cho xã hội công tác quản lý đất đai giải TCĐĐ 68 KẾT LUẬN Trong năm qua, tỉnh An Giang tình hình TCĐĐ ngày tăng khơng số lƣợng mà cịn tính chất phức tạp Do đó, giải TCĐĐ nói chung giải TCĐĐ Tịa án theo thủ tục xét xử sơ thẩm nói riêng vấn đề thiết Những tranh chấp địa bàn quận thƣờng có tính chất phức tạp, khó giải Vì vậy, giải TCĐĐ khơng thỏa đáng kịp thời trở thành “điểm nóng” tiềm ẩn nhiều nguy gây ổn định trị, trật tự an tồn xã hội địa phƣơng tác động tiêu cực đến môi trƣờng đầu tƣ - kinh doanh Thời gian qua, TAND hai cấp địa bàn tỉnh An Giang thực việc giải hàng trăm vụ TCĐĐ góp phần vào việc tăng cƣờng pháp chế xã hội chủ nghĩa, giáo dục ý thức tuân thủ pháp luật cho ngƣời dân bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp ngƣời sử dụng đất Tuy nhiên, bên cạnh kết đạt đƣợc, việc giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm TAND bộc lộ số hạn chế Những hạn chế, xuất phát từ nguyên nhân chủ quan nhƣ lực, trình độ chun mơn nghiệp vụ phận khơng nhỏ đội ngũ cán tồ án nói chung thẩm phán nói riêng cịn hạn chế, chƣa cập nhật, nắm bắt kịp thời, đầy đủ quy định hệ thống pháp luật đất đai; chƣa đƣợc trang bị đầy đủ kỹ bản, cần thiết giải tranh chấp nói chung tranh chấp quyền sử dụng đất nói riêng Ngồi ra, cịn ngun nhân khách quan nhƣ hệ thống sách, pháp luật đất đai Nhà nƣớc ta có khác thời kỳ, giai đoạn phát triển đất nƣớc; quy định đất đai thƣờng xuyên có sửa đổi, bổ sung gây khó khăn cho đội ngũ cán thực thi pháp luật việc nắm bắt, tìm hiểu; ý thức chấp hành pháp luật ngƣời dân hạn chế; công tác quản lý nhà nƣớc đất đai cịn nhiều yếu hay cơng tác phối hợp quan nhà nƣớc có thẩm quyền quản lý đất đai với tòa án chƣa thực đạt hiệu quả, Điều làm ảnh hƣởng đến hiệu công tác giải tranh chấp quyền sử dụng đất 69 Tòa án Để nâng cao hiệu giải TCĐĐ thời gian tới cần tiến hành đồng giải pháp: tiếp tục rà sốt, sửa đổi, bổ sung hồn thiện hệ thống sách, pháp luật đất đai; thƣờng xuyên tổ chức tập huấn, bồi dƣỡng nâng cao trình độ, kiến thức kỹ giải TCĐĐ cho đội ngũ cán TAND nói chung Tẩm phán nói riêng Đồng thời, tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến, giáo dục nhằm nâng cao ý thức chấp hành pháp luật đất đai cho ngƣời dân Những vấn đề đặt luận văn khơng bao qt đƣợc tồn q trình giải TCĐĐ nhƣng tác giả hy vọng với nghiên cứu mình, luận văn góp phần cung cấp lƣợng kiến thức nhât định việc nhìn nhận đánh giá thực trạng nhƣ giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng công tác giải TCDĐ theo thủ tục sơ thẩm TAND nay./ 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Văn quy phạm pháp luật Bộ Chính trị (2005), Nghị số 49-NQ/TW ngày 02/06/2005 Bộ Chính trị chiến lƣợc cải cách tƣ pháp đến năm 2020 Quốc Hội (2015), Bộ luật Dân Quốc Hội (2015), Bộ luật Tố tụng Dân Quốc Hội (2014), Luật nhân gia đình Quốc Hội (2014), Luật công chứng Quốc Hội (2013), Luật đất đai Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều luật đất đai Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai Nghị Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao số 02/2004/ NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 hƣớng dẫn áp dụng pháp luật giải vụ án dân sự, nhân gia đình Sách chun khảo Nguyễn Thị Chi, (2019),“Tìm hiểu quy định vể giải tranh chấp đất đai, quy định bồi thường thiệt hại, tái định cư thu hồi đất”, NXB Lao động Tƣởng Duy Lƣợng, (2018), Pháp luật tố tụng dân thực tiễn xét xử, NXB trị quốc gia thật Phạm Thị Hƣơng Lan, 2018, “Hòa Giải Trong Giải Quyết Tranh Chấp Đất Đai Ở Việt Nam Hiên Nay”, NXB Lao động Luận án, luận văn, viết Mai Thị Tú Oanh (2013), Tranh chấp đất đai giải tranh chấp đất đai Tòa án nước ta, Luận án Tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội Khuất Thị Mỹ Dung, (2019), Giải tranh chấp đất đai theo thủ tục xét xử sơ thẩm Tòa án nhân dân từ thực tiễn huyện Phúc Thọ, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học Học viện khoa học xã hội 71 Phạm Văn Thinh, Phạm Thu Hà, (2018), “Những vấn đề đặt từ thực tiễn công tác kiểm sát việc giải vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất”, Tạp chí Kiểm sát số 13 tháng 7/2018 Minh Tuấn, (2020), Vướng mắc, bất cập, kiến nghị hoàn thiện pháp luật thẩm quyền giải chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân đăng tạp chí Tịa án nhân dân điện tử: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/vuongmac-bat-cap-kien-nghi-hoan-thien-phap-luat-ve-tham-quyen-giai-quyet-tranhchap-dat-dai-theo-thu-tuc-to-tung-dan-su Báo cáo Tòa án nhân nhân tỉnh An Giang (2018), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân tỉnh An Giang năm 2018; Tòa án nhân nhân tỉnh An Giang (2019), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân tỉnh An Giang năm 2019; Tòa án nhân nhân tỉnh An Giang (2020), Báo cáo tổng kết ngành Tòa án nhân dân tỉnh An Giang năm 2020, Bản án Toà án nhân dân tỉnh An Giang (2020), Bản án dân sơ thẩm số 42/2020/DS-ST ngày 15 tháng 11 năm 2020 Tòa án nhân dân huyện Tri Tôn (2019), Bản án dân sơ thẩm số 33/2019/DS-ST ngày 26/11/2019 Tòa án nhân dân huyện Thoại Sơn (2019), Bản án số: 0/2017/DS-ngày 22-03-2017 V/v tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân thành phố Châu Đốc, (2018), Bản án số: 101/2018/DSST ngày 04-03-2019 V/v tranh chấp lối chung Tòa án nhân dân tỉnh An Giang, (2018) Bản án số: 131/2018/DS-PT ngày 05-02-2018 V/v Tranh chấp hợp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân huyện Chợ Mới, Bản án 65/2017/DS-ST ngày 28 tháng năm 2017 việc tranh chấp quyền sử dụng đất Tòa án nhân dân tỉnh An Giang, Bản án phúc thẩm số 52/2018/DS-PT ngày 02/3/2018 việc tranh chấp quyền sử dụng đất 72